第一篇：2011年房地產(chǎn)政策分析

2011年1月26日新國八條政策內(nèi)容及解讀

國務院總理溫家寶1月26日主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。

會議指出，自去年4月份《國務院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》印發(fā)后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化，房價過快上漲勢頭得到初步遏制。為鞏固和擴大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，繼續(xù)有效遏制投資投機性購房，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，必須進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。會議確定了以下政策措施：

專家分析：這一次既然政府能夠在兩會前又一次出政策，就說明不管是出于什么心態(tài)，政府現(xiàn)在還是想要控制房價的，就這一點來說，對于廣大人民是個福音。可能這次調(diào)控最大的意義不在于出了什么政策，而在于對人們心理的影響，我說過，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場中多數(shù)都是投資的需求了，真正的居住需求已經(jīng)很難買的起房子了，在一個投機氛圍很重的市場，心理是至關(guān)重要的。

不過我們也不能抱過分樂觀的態(tài)度，因為政策的關(guān)鍵在于執(zhí)行，過去已經(jīng)有很多政策，很多都是執(zhí)行不得力，中央政府睜一只眼避一只眼就過去了，我想看多的人的樂觀也就在于此了，中央政府的屢次失言已經(jīng)讓人對政府的言論逐漸失去信心。

前一段時間的房產(chǎn)稅的事情，是一個最好的例子，尤其是上海版本的房產(chǎn)稅，簡直是與全國人民開玩笑，這樣的政策不僅不能控制房價，還促使房價繼續(xù)上升，上海政府這一次做的事真的過分，中央政府如果要重新建立信譽，應該嚴令上海收回其房產(chǎn)稅政策，應對所有存量房多出面積征收，才能

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看出房產(chǎn)稅是否有效。

另外，我們也看到，這一次的政策中，依然沒有提到要讓房價下降，而只是說要穩(wěn)定，這就是說政府的僥幸心理還是存在的，寄希望于能夠通過穩(wěn)住房價而避免房地產(chǎn)泡沫未來的破裂，其實我早已指出，房地產(chǎn)價格不降就漲，絕沒有中庸的道路可走，現(xiàn)在不趕快降下去，將來對經(jīng)濟的沖擊更大。

另外，政府公告還說，之前的政策已經(jīng)起到了作用，遏制了過快上漲的房價，也多少有點自欺欺人了，政府何必死要面子呢。

（一）進一步落實地方政府責任。地方政府要切實承擔起促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責任。2011年各城市人民政府要根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。

專家分析：這一條的中心意思是說要問責地方政府，要求地方政府控制房價，可是關(guān)鍵問題在于中國的官場關(guān)系太過復雜，問責的事情往往說起來容易，做出來難啊，最后總是成為空話，之前也說過很多次問責了，也沒見什么真的行動，不過有這樣的說法總是聊勝于無吧。

（二）加大保障性安居工程建設力度。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面。加強保障性住房管理，健全準入退出機制，切實做到公開、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應。

專家分析：關(guān)于保障房政策，我是最不看好的。已經(jīng)實施了這么多年了，可是從來沒有起到作用，第一是數(shù)量太少，杯水車薪，解決不了問題，第二

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是內(nèi)幕操作太厲害，廣大人民得不到好處，第三，標準定的太高，把很多人都排除在外了，其實相比于現(xiàn)在的房價，現(xiàn)在很多人的收入都很低了，卻沒有資格買限價房。第四，手續(xù)過于復雜，一方面增加了人們購買的隱形成本，另外一方面也使得內(nèi)幕操作有了空間。

（三）調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強稅收征管。調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進行土地增值稅清算和稽查。加大應用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。嚴格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。

專家分析：這一條是強調(diào)轉(zhuǎn)讓稅的，其實以前就強調(diào)過了，可是關(guān)鍵在于地方政府的執(zhí)行力度，如果執(zhí)行好了，是有作用的。

不過，這一條最關(guān)鍵的一點是在于“嚴格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。”如果真的能夠執(zhí)行的話，那么個人所得稅應該是在20%左右，這要比交易稅管用的多了，會對賣房人造成極大的沖擊，假設能夠嚴格實行，那么現(xiàn)在投資房子的人很多都會盡快出手的。

這里面容易給人造成誤解的一條是“加大應用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。”有人解讀成了要對存量房執(zhí)行房產(chǎn)稅，這是錯誤的理解，其實存量房就是“二手房”的官方說法，所以這里是強調(diào)對二手房手交易稅。

其實，這一次的政策，關(guān)于房產(chǎn)稅并沒有提到，這說明政府還是不愿意

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觸及一些人的利益，但是如果這次政策還是不能奏效的話，那么可能會執(zhí)行相對嚴厲的房產(chǎn)稅，絕非現(xiàn)在上海的做法。

（四）強化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。人民銀行各分支機構(gòu)可根據(jù)當?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r格控制目標和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對違規(guī)行為嚴肅處理。

專家分析：這是這一次政策的核心條款之一，是僅次于一刀切的限購令的條款了。第一條是將第二套房的首付比例又上調(diào)了10%，也強調(diào)了利率的問題。雖然人們說總是有辦法回避這一政策的，可是考慮現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上中小投資者占的比例較大，他們回避政策的能力還是有限的，而且回避政策本身也會增加他們的成本，所以對抑制投資需求無疑是有用的。

（五）嚴格住房用地供應管理。各地要增加土地有效供應，落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%的要求。在新增建設用地年度計劃中，單列保障性住房用地，做到應保盡保。今年的商品住房用地供應計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應量。大力推廣以“限房價、競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地。加強對企業(yè)土地市場準入資格和資金來源的審查，參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應證明。對擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，堅決糾正，嚴肅查處。對已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設的，及時收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。

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專家分析：關(guān)于土地供應，是屢次政策提到的因素，不過總是難以執(zhí)行到位。但這一次比較新的一點可能是這個“大力推廣以“限房價、競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地。”，結(jié)合第一條，中央政府可能會要求地方政府，在出讓土地時，要限制住該土地上的房價，在此基礎(chǔ)上再讓房地產(chǎn)商們競價，有點像不限制購買身份的限價房，如果真能這么執(zhí)行，當然會有作用。但是就怕執(zhí)行中的貓膩，比如說把房價定到很高的位置上，就成了空話了。

（六）合理引導住房需求。各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對已有1套住房的當?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊數(shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝ィ拶?套住房；對已擁有2套及以上住房的當?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝ァo法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。

專家分析：這是這次政策的最強條款，是全國一刀切的限購了，如果執(zhí)行到位的話，那對抑制投資需求無疑非常有利。對于一手房的打擊可能會尤其大，因為現(xiàn)在一手房的價格都已經(jīng)非常高，按照現(xiàn)在的價格，可能現(xiàn)在多數(shù)買一套房二套房的人是買不起的。對于二手房，有人說可能會造成一些人的惜售，我看也未必，因為買了兩套房以上的人，多數(shù)都是為了投資，現(xiàn)在房價的高度讓很多人都害怕，如果新政出了之后，房價開始有所下降之后，這些人死守的可能性不大。畢竟，現(xiàn)在房價高的，不僅是沒房子的人愁，有房的人都愁了，心理已經(jīng)變化。

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（七）落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責機制。未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標或沒有完成保障性安居工程目標任務的省（區(qū)、市）人民政府，要向國務院作出報告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對相關(guān)負責人進行問責。對于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個人住房信息系統(tǒng)建設滯后等問題，也納入約談問責范圍。

專家分析：這一條主要強調(diào)了要問責地方政府，結(jié)合這次政策出來的突然性，這次中央政府是有想法真的要控制房價了，可能再起初會對地方政府施以壓力。

（八）堅持和強化輿論引導。對各地穩(wěn)定房價和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗，要加大宣傳力度，引導居民從國情出發(fā)理性消費。對制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當事人的責任。

專家分析：這一點可能有點空，但是有深意，其實這些年來，房地產(chǎn)商、中介一直有意識的引導言論，制造言論，宣傳房價要上升。雖然說控制這些言論有些難，不過這一次政府應該會主動發(fā)一些控制房價的言論，另外會控制主流媒體、報紙的說法，這一點政府比較容易做到。

不過，政府沒有意識到的一點是，他們就堅持不肯定說要降下來房價，是對言論最不利的地方，也是房地產(chǎn)商、中介們最容易做文章的地方，如果想通了這一點，政府放出這樣的言論，定一個房價基調(diào)，那作用會無比強大。

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第二篇：2013年房地產(chǎn)政策分析

2013年房地產(chǎn)政策分析。

2012年12月25日召開的住建部工作會議上，住建部部長姜偉新表示，目前有地方城市在放松限購等樓市調(diào)控，國務院和住建部已經(jīng)高度關(guān)注并且進行調(diào)研。限購政策作為一個被認為能夠有效抑制樓市投機投資性購房需求的政策，將在2013年繼續(xù)執(zhí)行。

這也意味著，所謂以房產(chǎn)稅等稅收調(diào)控手段取代限購為主的行政性調(diào)控手段的想法，不會在2013年實現(xiàn)。

受此預期影響，12月25日，滬市地產(chǎn)股板塊整體漲幅達4%，上實發(fā)展等地產(chǎn)股漲停。

限購被肯定

“明年將堅定不移的搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控，繼續(xù)嚴格實施差別化的住房信貸、稅收政策和限購措施，抑制投機、投資性住房需求，支持合理自住和改善性需求。”姜偉新如是說。

“以?國四條?為主的本輪樓市調(diào)控的核心，一是增加供應；二是實施以限購為主的抑制需求政策，其中明確，限購為暫時性政策，”中國房地產(chǎn)開發(fā)集團總裁孟曉蘇表示，行政干預政策背離了市場經(jīng)濟規(guī)律，不宜長期施行，在執(zhí)行兩年后，應該加快研究退出步伐。

然而，在住建部工作經(jīng)濟會議上，限購政策仍被定調(diào)“再次延期”。對此，北京大岳咨詢公司總經(jīng)理金永祥分析認為，部分或源于近期部分城市持續(xù)量價齊升，特別是土地市場高單價、總價地塊的次數(shù)頻繁出現(xiàn)，進而影響了購房者的預期。

本報記者另外獲悉，早在住建部召開工作會議之前，近期的樓市量價齊漲的火爆現(xiàn)象，就已經(jīng)引起決策層的關(guān)注，住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司日前組織業(yè)內(nèi)專家學者召開一場座談會，搜集應對樓市暖冬和房價上漲的意見。

北京樓市回暖較為典型，11月全月北京新建商品住宅成交12988套，環(huán)比增長了32.4%，同比上漲了94.3%，成交均價為22113元/平方米，環(huán)比上漲5.4%。“近期明顯感受到購房者的購房意愿較強烈”，北京萬科副總經(jīng)理肖勁(肖勁博客)在萬科朗潤園媒體品鑒會向本報記者坦承，整體市場好于年初的判斷，北京萬科公司在10月份之間就已經(jīng)完成了100億的銷售目標。

原住建部政策中心副主任王玨林認為，樓市調(diào)控主要從供給和需求兩個方向著手，在市場供應量增長不明顯，尤其是保障房數(shù)量未形成一定規(guī)模之前，以限購為主的抑需求政策不會松。

一位地方住建廳負責人表示，多數(shù)實施限購令的城市，90%以上投資投機性需求被擠出，高層在多次調(diào)研和座談會上表示了對該政策的肯定。房產(chǎn)稅試點會擴大

記者獲悉，除了要求限購延期，有關(guān)房產(chǎn)稅等長效機制的建設也在會上提及，姜偉新表示，目前正在積極研究房產(chǎn)稅試點，明年將繼續(xù)推進城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設、編制和實施好住房發(fā)展和建設規(guī)劃等。

據(jù)悉，住建部已經(jīng)初步完成了全國40城市個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)后，并開始考慮逐步擴大個人住房信息聯(lián)網(wǎng)的覆蓋范圍，最終將聯(lián)網(wǎng)覆蓋到約500個內(nèi)地地級城市。個人住房信息系統(tǒng)完成全國聯(lián)網(wǎng)后，依托這一平臺，房產(chǎn)稅的征收執(zhí)

行將有數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，與此同時，住建部可以強化現(xiàn)有的限購政策，擴大限購范圍，比如查異地購房等。

國務院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所所長任興洲在“2012第九屆中國數(shù)字地產(chǎn)節(jié)”上表示，長效的樓市調(diào)控機制并非能一蹴而就，必須得穩(wěn)妥推進，在投資投機因素很強、沒有其他可替代的政策情況下，限購不失為一種有效的做法。“地價推高房價很明顯，”肖勁表示，以朗潤園附近的南五環(huán)地塊為例，中冶日前拿了一塊地，樓面地價1.6萬元/平米，受此影響，北京南五環(huán)樓盤售價全面逼近3萬元/平米。

一位接近住建部的人士表示，一線城市目前購房者購房需求旺盛，住建部監(jiān)測分析的原因是，目前樓市走向縮量保價，購房者話語權(quán)變?nèi)酢?/p>

截止到目前，全國各地已有接近40個城市從不同程度調(diào)整了自己的房地產(chǎn)政策，其中有些城市甚至嘗試突破“限購”的中央調(diào)控底線。

對此，姜偉新表示，明年地方政府若放松樓市調(diào)控導致房價快速上漲的，將進行約談并問責。

第三篇：房地產(chǎn)相關(guān)政策分析

房地產(chǎn)政策分析

一、保障性住房概念

保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房。保障性住房包括限價房、經(jīng)濟適用住房、政策性租賃住房以及廉租房。棚戶區(qū)改造也屬保障性住房建設的一種，在改造完成之后根據(jù)供應對象一般會分解為廉租房、經(jīng)濟適用房以及中小套型商品房等。

二、保障性住房的開發(fā)政策

限價房、經(jīng)濟適用住房、廉租房和公租房在保障對象、土地供給、產(chǎn)權(quán)、規(guī)劃設計等方面都有特別的規(guī)定。

類別限價房保障對象城市中低收入住房困難家庭經(jīng)濟適用城市低收入住房困難家房庭廉租房城市低收入住房困難家庭公租房城市中等偏下收入住房困難家庭棚改房城市收入低、住 房困難家庭保障方式產(chǎn)權(quán)有無面積實物有限產(chǎn)權(quán)90平米以內(nèi)實物有限產(chǎn)權(quán)60平米左右貨幣補貼無產(chǎn)權(quán)50平米以or 實物配內(nèi)實物誰投資，60平米以誰所有內(nèi)實物或貨有限或全50、60平幣補償部產(chǎn)權(quán)米 不等土地供給招拍掛出讓劃撥劃撥劃撥或出讓等劃撥或出讓等 此外，針對棚戶區(qū)改造還有一些特殊政策，比如：出讓收益專項用于支付銀行貸款本息，財政籌措補貼資金作為政府投入返還開發(fā)企業(yè)，在稅收、配套設施建設及物業(yè)管理方面通過減免、補貼方式予以扶持。

三、保障性住房的金融政策

2008年中國人民銀行、銀監(jiān)會先后印發(fā)了《經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款管理辦法》和《廉租住房建設貸款管理辦法》。2009年住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合其他部委及中國人民銀行引發(fā)了《關(guān)于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導意見》。根據(jù)相關(guān)意見，新建廉租住房項目資本金不低于項目總投資20%的比例；改建廉租住房項目資本金不低于項目總投資30%的比例，執(zhí)行基準利率下浮10%。城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項目執(zhí)行廉租住房建設項目資本金占20%的規(guī)定。鼓勵金融機構(gòu)向符合貸款條件的城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項目提供貸款，創(chuàng)新金融產(chǎn)品，改善金融服務。

2011年7月，劉明康在銀監(jiān)會年中工作會議的講話指出，支持設立省級、計劃單列市政府保障性住房融資平臺(原則上各1家)，負責統(tǒng)籌本省、計劃單列市的廉租房、公租房和棚戶區(qū)改造三類保障性住房的管理、融資和償債。該平臺公司負責項目的統(tǒng)一管理和向銀行統(tǒng)一借款、統(tǒng)一還款。所獲貸款根據(jù)各市縣建設任務和具體進度分配到各市縣保障房建設單位（用款主體)，相應市縣政府將貸款本息償還納入本級財政預算并通過省級政府融資平臺償還貸款，如發(fā)生拖欠貸款本息，則由省級(或計劃單列市)財政代為償還。已經(jīng)向市縣政府公(廉)租房建設和棚戶區(qū)改造項目發(fā)放貸款的銀行，應立即采取相應行動，消除風險。同時明確貸款條件和要求。各銀行業(yè)金融機構(gòu)應審慎評估地方財政的償還能力和意愿，在省級政府融資平臺上，對滿足條件的建設項目及時發(fā)放貸款：（l）項目資本金比例不得低于20%，必須真實、足額到位。（2）貸款期限原則上不超過15年，具體由借貸雙方協(xié)商確定，要明確80%的銀行貸款部分只是幫地方政府打時間差。（3）貸款利率應按中國人民銀行利率政策執(zhí)行，根據(jù)風險原則定價，不準收任何其他費用。(4)項目建成(不是入住)之后，貸款必須實行一年兩次還本付息，利隨本清。（5）鼓勵以銀團貸款形式發(fā)放貸款，對于資本金足額到位、管理精細的，優(yōu)先進行支持。

2011年8月中國人民銀行、銀監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于認真做好公共租賃住房等保障性安居工程金融服務工作的通知》，要求進一步落實劉明康上述講話精神。

四、河北省保障房融資信息

河北省保障住房投資有限公司于2011年4月成立。該公司是由省政府批準組建的省級保障住房融資平臺，注冊資金5億元。其運作模式是“省市連帶擔保，項目打捆，統(tǒng)一融資、統(tǒng)一調(diào)配、統(tǒng)一還款”。目前，該公司已與開發(fā)銀行簽訂了5年融資200億元的框架協(xié)議，今年計劃融資100億元以上。“十二五”期間，該公司還將向民生銀行融資200億元。

2011年9月，省政府下發(fā)辦字［2011］124號《關(guān)于印發(fā)河北省廉租房公租房住房建設資金融資使用償還管理暫行辦法的通知》，重點對“兩租房”建設中省房投及設區(qū)市保障房投融資平臺向開行申請用于補助或建設貸款進行了規(guī)范。明確了省房投和設區(qū)市融資平臺公司的兩種融資方式及還款保障方式。

2012年，我省共上報國家6家以支持保障性住房建設為目的企業(yè)債券的申請及申報材料，申請發(fā)行額度94.1億元。除“2012年遷安市興源水務產(chǎn)業(yè)投資有限公司公司債券”已通過審批并公開發(fā)行外，其余尚在審批過程中。其中，唐山市南湖生態(tài)城開發(fā)建設投資公司申報10億元。河北省完成保障性住房任務的資金缺口在300億元左右，其主體資金來源仍是商業(yè)銀行。

附：主要政策： 國家政策：

《國務院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)〔2010〕4號）

《國務院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（國辦發(fā)〔2011〕1號）

《關(guān)于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導意見 》（建保[2009]295號）《關(guān)于中央投資支持國有工礦棚戶區(qū)改造有關(guān)問題的通知 》建保[2010]56號 《 財政部積極推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作 》財綜[2010]8號 中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會

《關(guān)于認真做好公共租賃住房等保障性安居工程金融服務工作的通知》銀發(fā)〔2011〕193號

《經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款管理辦法》（銀發(fā)〔2008〕13號文印發(fā)）《廉租住房建設貸款管理辦法》（銀發(fā)〔2008〕355號文印發(fā)）

《中國人民銀行 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于做好城市和國有工礦棚戶區(qū)改造金融服務工作的通知》（銀發(fā)〔2010〕37號）河北省：

《關(guān)于加快保障性安居工程建設的實施意見》（冀政〔2011〕28號）

《中國人民銀行石家莊中心支行關(guān)于河北省金融支持保障性安居工程建設的指導意見》（銀石發(fā)[2011]84號）

第四篇：房地產(chǎn)市場調(diào)控政策分析

房地產(chǎn)市場調(diào)控政策分析

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房地產(chǎn)市場調(diào)控政策分析

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)。1998—2009年，房地產(chǎn)開發(fā)投資對我國經(jīng)濟增長貢獻率平均為10.4%，拉動經(jīng)濟增長平均為1個百分點；金融危機爆發(fā)后最關(guān)鍵的2009年，房地產(chǎn)業(yè)對我國經(jīng)濟增長貢獻率達19.4%，拉動經(jīng)濟增長1.77個百分點。

房市調(diào)控特點

2010年政府對房地產(chǎn)實行了一系列調(diào)控，被稱為“史上最嚴厲的調(diào)控”。然而對比2009、2010年房地產(chǎn)各項指標全面上揚，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長33.2%，施工面積同比增長26%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積同比增長28.4%，商品房銷售面積同比增長10.1%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源同比增長25.4%。房地產(chǎn)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資比例從2009年的18.7%上升到2010年的20%，新增房地產(chǎn)信貸總額占新增信貸總額比例也從20.5%上升到25.4%。

觀察近10年的房地產(chǎn)調(diào)控，我們發(fā)現(xiàn)房價增幅與GDP、CPI增幅密切相關(guān)，10年來房價同比變動處于二者之間。在CPI進入下行通道時，房價降幅高于CPI；進入上升通道時，房價漲幅又高于CPI，在CPI指數(shù)進入通脹或存在通脹預期時，房價指數(shù)高于CPI，尤其在加息后仍為負利率時更推動房價上升。相比之下CPI與房價關(guān)系更密切，以此確定房價合理區(qū)間符合中國的歷史實際。

房地產(chǎn)調(diào)控的含義是抑制房價過快上漲、使房價回到合理區(qū)間。目前，地方政府被要求出臺房價控制措施，但關(guān)于房價合理區(qū)間尚未形成共識。對于存在房地產(chǎn)泡沫的熱點城市，房價收入比和租售比通常作為衡量房價合理性的指標，難以作為近期確定房價合理區(qū)間的唯一依據(jù)，因房價已被投資性購房比例過大所扭曲，收入已包括了投資炒房人的收入，但二者可作為保障性住房的評判依據(jù)；以自住性為主的二、三線城市，應以這兩個指標為主確定房價合理區(qū)間。

房地產(chǎn)調(diào)控政策之金融手段

貨幣手段包括加息、提高準備金率、控制二套房貸等。本輪加息的背景是應對貨幣供應增速過快、防止資產(chǎn)和消費品價格上漲、改變存款負利率狀況、應對通脹、平衡人民幣升值等。加息對房地產(chǎn)的影響取決于以下兩個作用的疊加效果：首先，通脹預期下房價上升，加息是否跑得過通脹；加息使開發(fā)和購房成本上升，對房價起抑制作用，但成本上升是否跑得過房價上升，若房價上升更快，成本上升將被消納。其次，收縮流動性，降低自有資金杠桿率。2009年房地產(chǎn)投資自有資金率降至20%以下，房地產(chǎn)開發(fā)成本的資金杠桿率從原來的2.86倍大幅提高到5倍以上，熱點城市逼近10倍。2010年在一系列政策調(diào)控下，開發(fā)商自有資金率提高到52%，投資杠桿率下降到2倍以下，有效降低了開發(fā)商的投資杠桿率。提高首付是降低投資性購房杠桿率的有效手段，如將首付從20%提高到40%，一般會使資金杠桿率下降五成。當前炒房人已難以利用銀行貸款炒房，收縮流動性降低杠桿率政策是直接有效的。

房地產(chǎn)調(diào)控政策之限購令

在通脹預期下，購房熱潮涌現(xiàn)，支付全款投資購房比例上升，錢從銀行存款、股市迅速流向購房市場，2010年四季度交易量大幅上升，房價仍居高不下。調(diào)控手段中針對二套房的政策從貸款限制上升到限購，從貨幣手段上升到戶籍手段，直接進行了行政干預，意在遏制投機炒房。

35個大中城市是限購的主要對象，目前只有16個地方政府出臺了“限購令”。2010年35個大中城市商品房占全國銷售總額的51.6%，占總銷售量的35.6%。若設定這些城市投資性購房比例平均為15%—20%，“限購令”將使全國房地產(chǎn)交易量下降5%—7%左右，交易額下降7%—11%，控制流入的資金量約2500億—4000億元。到底能限制多少房地產(chǎn)貸款？2010年新增房地產(chǎn)貸款2.01萬億元，按照統(tǒng)計數(shù)據(jù)，個人抵押貸款占60%，由于交易額下降使開發(fā)貸和個貸都下降10%左右，約減少2000億元。

當前對“限購令”的看法不一，有的認為是歧視外地人，有的認為是行政干預。限購令的直接作用是限制一部分資金進入房地產(chǎn)，但更重要的作用是使市場進入觀望，交易量會應聲而下，對后市的威懾力量遠高于實際限購數(shù)量。而房地產(chǎn)開發(fā)商在現(xiàn)金流不困難的情況下，可能會等待觀望，不太可能出現(xiàn)大的降價。2011年各項調(diào)控政策有待落實，尤其是保障性住房見效需要時間，當前臨時性限購的正負作用只有密切觀察市場反應，審勢調(diào)整。房地產(chǎn)調(diào)控政策之保障性住房與房產(chǎn)稅

據(jù)REICO報告：2010年全年保障性住房完成投資約8400億元，拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅約5個百分點。2011年規(guī)劃新開工建設1000萬套保障性住房，預計年底竣工率為60%；按每套平均60平米計算，將新增保障性住房竣工面積約3.6億平米。預計2011年全年保障性住房完成投資約1.3萬億元，將拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資增加約10個百分點，拉動GDP增長1個百分點。

保障性住房既可有效供給、平抑房價，又可擠出房地產(chǎn)泡沫、拉動經(jīng)濟。如規(guī)劃如期完成，將對房地產(chǎn)市場乃至經(jīng)濟穩(wěn)定起到重要作用，但土地指標和資金籌集不容樂觀。若國土資源部不提供指標，而從現(xiàn)有指標中分配，就等于從地方政府財政收入中往外分，顯然有較大難度；保障房建設共需1.3萬億—1.4萬億，中央政府出1000億，剩下的依靠地方政府，而地方政府投融資平臺債務未還，從何籌資？因此，大力支持保障性住房建設關(guān)鍵是解決資金和土地問題。

房產(chǎn)稅是前段時間熱議的話題。中國指數(shù)研究院專題報告指出：如只針對高端物業(yè)征稅，即重慶模式，預計全國每年針對住宅的征稅規(guī)模將不足千億，資金控制作用不大，對地方政府也難有效補給；如對所有存量住宅征稅，稅率為1.5%，全國一年的房產(chǎn)稅將為7600億元，但近期這種方式不現(xiàn)實。房產(chǎn)稅并不能在短期直接降低房價，但會對房價預期起作用，意義在于建立合理的長效稅收機制，對于促進商品房市場機制的形成必不可少。土地是平抑房市的權(quán)重力量

2010年，全國70個大中城市土地交易價格同比漲幅保持高位，前3季度同比上漲21.5%。據(jù)國土資源部的數(shù)據(jù)：2010年全國土地出讓成交總價款達2.9萬億，較前一年增加71%；全國土地出讓收入預計占地方本級財政收入的71%。土地財政比重持續(xù)上升，地方政府是最大的受益方。

金融機構(gòu)以進行土地抵押貸款方式進入土地市場，形成了土地金融。據(jù)國土資源部公告：2009年全國84個城市土地抵押貸款2.59萬億元，比上年增加42.8%。2010年土地抵押貸款無疑會超3萬億元。開發(fā)商進行土地抵押貸款后，需經(jīng)歷2年左右的開發(fā)周期才能成為產(chǎn)品進入市場交易。如這期間市場形勢發(fā)生大的變化，巨額資金將直接關(guān)聯(lián)到金融層面。上世紀90年代初海南房地產(chǎn)泡沫破滅就是教訓之一。以上表明在中國現(xiàn)行土地出讓制度和房地產(chǎn)開發(fā)模式下，無疑是地根吸住了銀根，尤其是在寬松的貨幣政策下，進入房地產(chǎn)領(lǐng)域的貨幣大量沉積在土地中，2010年尤為突出。

如何疏導積聚在土地中的資金需要被高度重視。供不應求時，房價上漲，土地增值，資產(chǎn)泡沫上升；如因外部因素使需求速凍，交易量和投資下降，資金鏈緊張，積聚在土地中的資金將無法釋放，可能成為刺破泡沫的利劍。因此土地是平抑房地產(chǎn)市場的權(quán)重力量。一方面要抓緊進行財稅和土地供應制度改革，使地方政府的土地財政比例降低，進而和房價逐步脫鉤；另一方面要促進已出讓土地的合理開發(fā)利用，盡快形成有效供給，最終平抑房地產(chǎn)市場。

第五篇：房地產(chǎn)政策

試論房地產(chǎn)調(diào)控政策對當前常德市房地

產(chǎn)市場的現(xiàn)狀

作者：不詳 更新時間：2013-3-5 17:46:10 【摘 要】近年來，房地產(chǎn)調(diào)控政策一直是人們關(guān)注的焦點，作為一個發(fā)展迅速的地級市，常德房地產(chǎn)市場在這幾年也經(jīng)歷了快速發(fā)展的過程，當前房地產(chǎn)市場經(jīng)如何發(fā)展，政策調(diào)控起著至關(guān)重要的作用。

【關(guān)鍵詞】調(diào)控政策；常德市；房地產(chǎn)市場；影響

自住房制度改革以來，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了起步、快速發(fā)展、短暫回調(diào)等階段，2010年以來，國家綜合運用土地、信貸、稅收等多種調(diào)控手段，對房地產(chǎn)市場進行了嚴格的差別化調(diào)控。本文以常德市為例，分析了房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，并為促進常德市房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展提出政策建議。

一、2012年上半年常德市房地產(chǎn)現(xiàn)狀

自住房制度改革以來，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了起步、快速發(fā)展、短暫回調(diào)等階段，2010年以來，國家綜合運用土地、信貸、稅收等多種調(diào)控手段，對房地產(chǎn)市場進行了嚴格的差別化調(diào)控。本文以常德市為例，分析了房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，并為促進常德市房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展提出政策建議。

1.2012年1-6月常德市房地產(chǎn)環(huán)比價格指數(shù)波動較小，同比價格指數(shù)小幅度回落。2012年1-6月常德市房地產(chǎn)環(huán)比價格指數(shù)分別為99.6、100、100、100、99.9、100.1。1-6月常德市房地產(chǎn)同比價格指數(shù)分別為100.5、100、100、99.5、99.2、99.8。

2.市城區(qū)商品房銷售面積和銷售量緩慢下降。上半年城區(qū)商品房銷售面積為29.28萬m2，1-6月商品房銷售面積分別為63592m2、30529m2、57423m2、48530m2、50049m2、42648m2。受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，商品房銷售數(shù)量緩慢下跌，1-6月市城區(qū)商品房銷售量分別為609套、302套、567套、481套、492套、410套。但根據(jù)市房管局數(shù)據(jù)顯示：市城區(qū)商品房庫存量持續(xù)減少，截至本月底商

品房庫存量大概在2500-3000套，比上季庫存有所減少。

3.市城區(qū)商品房銷售額緩慢下跌。上半年市城區(qū)商品房銷售額12.7億元，1-6月商品房銷售額分別為2.63億元、1.29億元、2.52億元、2.16億元、2.16億元、1.94億元。其中2月包含春節(jié)，是房地產(chǎn)市場的傳統(tǒng)淡季，故銷售額較小。

二、常德市房地產(chǎn)市場觀望加劇的主要原因

1.國家宏觀調(diào)控政策影響明顯。和2009-2011年常德市房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展相比，2012年上半年，全市房地產(chǎn)市場一方面受調(diào)控政策的持續(xù)影響，投資型需求和改善型需求都受到抑制，銀行信貸額度的控制也使得部分剛性需求被暫時限制。另一方面，持續(xù)從緊的調(diào)控政策使得消費者對未來市場預期持謹慎態(tài)度，加上部分項目在價格上采取明升暗降，使得消費者對房價下降期望值加大，加上大眾對房地產(chǎn)市場不看好，市場觀望氛圍濃厚。

2.開發(fā)商新開盤和每月推出房源減少。2012年上半年，在調(diào)控政策未出現(xiàn)任何松動跡象之時，常德市房地產(chǎn)市場總體上處于一種膠著狀態(tài)，開發(fā)商、購房者都在博弈。上半年常德市房地產(chǎn)開發(fā)商平均每月新開盤3-4個，推出房源300-400套，今年開發(fā)商推出房源和去年同期相比減少，一定程度上抑制了購房者購買需求。

3.購房者買漲不買跌的心理影響。在這種賣者看漲保值、買者看跌觀望的僵持局面中，潛在購房客戶由客戶看多、買少，轉(zhuǎn)換到了看少、買少的局面。上半年房地產(chǎn)銷售價格雖然較去年同期略有上漲，但房地產(chǎn)商為促進銷售采用送面積、現(xiàn)金返還甚至是直接價格折扣等方式來吸引購房者，實際成交價格和去年同期相比基本持平。購房者預期房價持續(xù)走低，導致購房者延遲購房需求，市場觀望加劇。

三、促進常德市房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展的對策建議

常德市房地產(chǎn)市場的發(fā)展既要保護低收入群體和普通大眾的購房需求，也應促進常德房地產(chǎn)市場可續(xù)續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)是上游行業(yè)，輻射影響到建材、建筑等相關(guān)行業(yè)，對常德市經(jīng)濟發(fā)展具有推

動作用。

1.保持調(diào)控政策的連續(xù)性和權(quán)威性。對當前的過火房地產(chǎn)市場需持續(xù)調(diào)控，加強宏觀管理，充分考慮政策的延時性，增強政策的前瞻性，保持其連續(xù)性，進行適當?shù)念A調(diào)、微調(diào)，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。2011年，“新國八條”、“限購令”、“調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅”相繼出臺，各種調(diào)控政策在很多人看來仍然是政府的暫時民意的妥協(xié)，但堅持到現(xiàn)在，很多開發(fā)商、個人已經(jīng)謹慎起來，認真面對這些政策。現(xiàn)在房價上漲的壓力仍然存在，但只有政府繼續(xù)嚴厲的調(diào)控，房地產(chǎn)市場才能保持可持續(xù)發(fā)展。

2.建立健全完善的土地管理審批制度。有一些企業(yè)無視國家土地管理法律法規(guī)，擅自改變土地用途，搞起來房地產(chǎn)開發(fā)；還有個別主管部門隱瞞不報，導致一些違法問題長期得不到解決。這說明我國目前的土地管理審批制度不夠完善。只有進一步推進國有土地的市場化供應，不斷規(guī)范土地供應方式，完善供應市場，使土地資源在市場機制的作用下實現(xiàn)供需平衡，為房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展提供堅實的基礎(chǔ)。

3.政府各部門要貫徹落實房地產(chǎn)調(diào)控政策。各相關(guān)部門須嚴格執(zhí)行國家和省一系列房地產(chǎn)的調(diào)控政策，建立和完善房地產(chǎn)市場價格調(diào)控管理措施，包括領(lǐng)導協(xié)調(diào)、部門聯(lián)動、聯(lián)合執(zhí)法等制度、措施。加大房地產(chǎn)市場價格執(zhí)法力度，從嚴查處捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價、違規(guī)預售、散布虛假信息等各類違法行為，維持良好的房地產(chǎn)市場秩序。

4.加快建設廉租房和經(jīng)濟適用房，提高其在新建住宅比重。地方政府在房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中必須要考慮到低收入群體的購房需求，要求開發(fā)商建廉租房和經(jīng)濟適用房要占到新建住宅比重的10%左右，緩解低收入群體的購房壓力，使低收入群體能夠感受到社會經(jīng)濟發(fā)展帶來的好處。

5.切實強化價格監(jiān)測工作。基層房地產(chǎn)市場監(jiān)管部門需建立和完善價格監(jiān)測制度，及時收集和掌握房地產(chǎn)市場價格信息，科學研判市場價格走勢，對市場價格變化情況及時進行分析、研究，對重大的異常波動情況及時搞好預警、預報，為房地產(chǎn)價格調(diào)控管理提供有效的信息服務。

6.全面落實明碼標價規(guī)定。政府相關(guān)部門一方面應加大政策宣傳力度，提供政策咨詢服務，及時搞好商品房銷售明碼標價的相關(guān)法規(guī)和政策宣傳，幫助房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)做好商品房銷售明碼標價工作，做到“一套一標”。另一方面，組織開展對城區(qū)各在售樓盤的定期巡查或不定期抽查，督促房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)進一步完善商品房銷售明碼標價內(nèi)容，對不符合規(guī)范或者涉嫌價格違法的行為及時糾正，對存在價格違法行為又屢教不改的企業(yè)予以嚴厲查處，確保商品房銷售明碼標價工作的有效落實。

2012年半年報常德市城區(qū)房地產(chǎn)市場價格情況的調(diào)查

住房問題是重要的民生問題。加強房地產(chǎn)市場調(diào)控、保持房地產(chǎn)市場價格的合理水平，也一直是人們普遍關(guān)注、關(guān)心的問題。前段，根據(jù)市委主要領(lǐng)導的批示，我們深入到市相關(guān)部門走訪調(diào)查、召開部分房地產(chǎn)開發(fā)商座談會，并組織相關(guān)工作專項檢查，對我市城區(qū)目前房地產(chǎn)市場價格情況進行了調(diào)查研究。從調(diào)研的情況來看，我們總的認為，我市城區(qū)房地產(chǎn)市場價格呈現(xiàn)高位平穩(wěn)運行態(tài)勢，政策調(diào)控仍需繼續(xù)堅持、不可放松。具體情況如下：

一、目前我市城區(qū)房地產(chǎn)市場價格現(xiàn)狀

近兩年來，我市積極貫徹落實國家宏觀調(diào)控政策，加強房地產(chǎn)市場的調(diào)控和管理，切實促進房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，努力維護房地產(chǎn)市場價格的基本穩(wěn)定。2011年，我市城區(qū)商品房投資建設、供應銷售均維持了一定的增長，保障性住房建設規(guī)模明顯加大。2012年以來，市城區(qū)商品房開工建設、供應銷售有所下降，但新房峻工仍有較大增長，保障性住房建設繼續(xù)保持了強勁勢頭。同時，房地產(chǎn)市場價格除了一段時間出現(xiàn)小幅波動外，總體上保持了基本穩(wěn)定。

1、商品房銷售價格持續(xù)上升，且呈現(xiàn)高位平穩(wěn)運行態(tài)勢。近兩年來，我市城區(qū)商品房銷售價格保持持續(xù)上升。2011年，市城區(qū)商品房成交均價為4171元/平米，同比上漲32%，其中商品住宅成交均價為3472元/平米，同比上漲22.73%。當年的商品房銷售價格走勢主要是一季度房價上漲較大，自4月份起，在國家一系列調(diào)控措施的作用下，再加上保障性、福利性房源的陸續(xù)上市，市城區(qū)商品房銷售價格出現(xiàn)一定程度的下滑，成交均價一度跌至每平米3000元左右。進入2012年，市城區(qū)商品房銷售價格出現(xiàn)強力回升，1-4月，商品房成交均價達4656元/平米，同比上漲13.42%，創(chuàng)2009年以來的新高，5月份房價仍在每平米4600-4700元之間。據(jù)有關(guān)方面的信息表明，今年我市城區(qū)商品房銷售價格將會維持在高位平穩(wěn)運行的水平上，后期還會有小幅走高的趨勢。

2、商品房銷售價格秩序基本正常，但個別企業(yè)行為不夠規(guī)范。近兩年來，我市城區(qū)商品房價格雖然呈現(xiàn)持續(xù)上升勢頭，但是房價秩序總體上保持了基本正常，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或銷售企業(yè)都能夠誠信經(jīng)營，極少出現(xiàn)價格壟斷、價格欺詐、價格暴利等價格違法問題，也未出現(xiàn)過嚴重的“炒房”

現(xiàn)象和“天價”樓盤。據(jù)從市物價局“12358”價格舉報中心了解，這兩年該中心很少接到消費者關(guān)于房價的價格違法問題的舉報投訴。但是，也有個別房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)不嚴格遵守和執(zhí)行有關(guān)調(diào)控和監(jiān)管規(guī)定，商品房銷售價格行為不夠規(guī)范。如，有的擅自突破備案的預售價格，有的不嚴格實施明碼標價，有的搞虛假宣傳，蒙騙消費者，還有的推出畸高房價，且不服從相關(guān)管理，等等。可見，規(guī)范房地產(chǎn)價格行為還有許多工作要做。

3、商品房銷售出現(xiàn)小幅下滑，消費者等待觀望成為主因。近兩年，我市城區(qū)房地產(chǎn)建設總體是平穩(wěn)的。進入今年以來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了偏冷的現(xiàn)象，1-4月份，市城區(qū)商品房供應和銷售分別比去年同期下降33.72%、8.36%，但同期商品房的銷售金額卻同比增長3.92%（這也表明我市城區(qū)商品房銷售價格是較為強勁的）。我市城區(qū)商品房銷售出現(xiàn)小幅下滑，從原因上分析，除了國家宏觀調(diào)控政策的影響以及保障性、福利性房源較多上市外，消費者等待觀望、持幣待購應該是主要因素。據(jù)一些新開樓盤的房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)反映，當前消費者看房的多、咨詢價格變化情況的多，普遍持有等待房價下降的心理，真正下決心購房的少。有關(guān)專業(yè)人士分析說，我市城區(qū)商品房價格回歸到一定水平、且穩(wěn)定一定時期后，消費者的購房欲望會被較大激發(fā)，商品房銷售便會較大地拉動起來。

二、物價部門前段在房地產(chǎn)價格調(diào)控中所做的工作

根據(jù)現(xiàn)行價格法律法規(guī)和政策規(guī)定，目前，省以下物價部門僅對經(jīng)濟適用住房價格、國有直管公房租金、廉租住房租金等保障性住房實行政府定價或政府指導價管理，而商品房價格實行的是市場調(diào)節(jié)價。在這種情況下，近兩年來，我市物價部門認真貫徹落實國家、省調(diào)控政策措施，在房地產(chǎn)價格調(diào)控管理方面也做了一些積極工作。

1、搞好商品房價格監(jiān)測和信息發(fā)布。按照省物價局要求，我局積極開展商品房價格監(jiān)測工作，監(jiān)測內(nèi)容包括多層經(jīng)濟適用房、不同地段高層及多層普通商品房、寫字樓和商業(yè)用房的價格情況。為此，我們確定市房管局和金城房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為商品房價格監(jiān)測點，定時采集房地產(chǎn)價格，并做好房地產(chǎn)價格走勢的分析工作，確保監(jiān)測數(shù)據(jù)的準確性和及時性，為全省房地產(chǎn)宏觀調(diào)控提供數(shù)據(jù)支持。從2011年開始，我們固定每周四對江北城區(qū)、江南城區(qū)、德山開發(fā)區(qū)三地進行采價，選取的采價樓盤均為價格處于中等、品質(zhì)較好的樓盤，像富華東郡、江山如畫和生活灣等，并通過市物價局網(wǎng)站、常德政府網(wǎng)和常德民生報開辟的《物價與民生》專欄發(fā)布商品房價格和其他重要民生商品價格，讓市民及時了解目前市城區(qū)各地樓盤均價及走勢，同時起到督促各樓盤明碼標價、實時實價的作用。

2、大力推行商品房銷售明碼標價工作。去年以來，我局通過會議和文件、公告等方式，全面部署全市商品房銷售明碼標價工作，從2011年5月1日起正式施行。商品房銷售明碼標價要求房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)在開盤前一次性公開全部銷售房源，在商品房交易場所的醒目位置放置標價牌、價目表、公告牌或者價格手冊，有條件的還可同時采取電子信息屏、多媒體終端或電腦查詢等方式對商品房價格和收費進行公示，并要求商品房銷售明碼標價實行“一套一標”，除標明總價外，還應當標示建筑面積單價。隨后，我局多次組織對商品房銷售明碼標價情況的巡查、檢查，落實效果較好。目前，市城區(qū)在售的商品房全部實行了明碼標價，且絕大部分實行了“一套一標”，促進了公示價格及實際成交價格的統(tǒng)一，防止了價格欺詐等行為的發(fā)生。對于執(zhí)行明碼標價不嚴格、不規(guī)范的，及時督促整改。如，今年4月，在對市城區(qū)15個在售商品房銷售明碼標價情況的檢查中，發(fā)現(xiàn)北金城、金色家園、雅林春曉、馨香東庭、富華東郡、鴻正苑二期、三一翡翠灣等7個項目的商品房銷售明碼標價存在不同程度的缺失，我局及時責令其限期整改，并對未在限期內(nèi)整改或整改未達到要求的，依法予以了行政處罰。

3、積極規(guī)范商品房交易價格行為。商品房實行的是市場調(diào)節(jié)價，物價部門對其實施管理主要是規(guī)范價格行為。近幾年，我們在規(guī)范商品房價格行為上做了一些積極的工作。2009年，我局會同市房地產(chǎn)管理局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于貫徹〈湖南省新建商品房交易價格行為規(guī)則〉的實施意見》，主要從商品房銷售的信息發(fā)布、價格構(gòu)成、合同簽訂、前期物業(yè)管理等方面規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)交易價格行為，嚴禁商品房銷售價外收取水、電、氣等開通費，切實落實“一口價”規(guī)定。同時，我局還多次組織開展包括房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)在內(nèi)的價格誠信單位評選活動，樹立價格誠信的典型，引導企業(yè)搞好價格自律。

4、切實加強保障性住房價格管理。近年來，我們在規(guī)范商品房價格行為的同時，還注意加強保障性住房價格管理，支持和促進其發(fā)展。2011年，我局根據(jù)省政府辦公廳《關(guān)于進一步加快廉租住房建設意見的通知》精神，會同住建、財政等部門制定了保障性安居工程項目建設相關(guān)優(yōu)惠政策的文件，降低保障性住房有關(guān)行政事業(yè)性收費和服務性收費標準，減輕建設成本，促進保障性住房建設。同時，我們注意保持廉租房、公租房租金和經(jīng)濟適用住房價格的合理水平。目前我市城區(qū)廉租房、公租房的租金標準繼續(xù)控制2004年的水平未作調(diào)整。經(jīng)濟適用住房價格在嚴格實行成本審核、成本公開的基礎(chǔ)上，按照保本不盈利的原則制定價格標準，保持經(jīng)濟適用住房與普通商品房的適度差價，減輕了困難群眾的住房支出負擔。

三、下一階段加強房地產(chǎn)價格調(diào)控管理的對策建議

近幾年來，我市在落實國家、省房地產(chǎn)調(diào)控政策上做了許多積極的工作，取得了良好的成效，但工作上也還有不少需要完善和加強的地方，保持房地產(chǎn)市場價格合理水平和平穩(wěn)運行的任務還很艱巨。為此，提出如下意見建議：

1、堅決貫徹落實國家、省房地產(chǎn)調(diào)控政策。首先，要進一步統(tǒng)一思想，堅定決心，切實做到抓好房地產(chǎn)調(diào)控管理不動搖、不松勁。其次，要嚴格執(zhí)行國家和省一系列房地產(chǎn)的調(diào)控政策，貫徹落實市政府《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（常政發(fā)〔2011〕18號）文件精神，建立和完善房地產(chǎn)市場價格調(diào)控管理措施（包括領(lǐng)導協(xié)調(diào)、部門聯(lián)動、聯(lián)合執(zhí)法等制度、措施），加大房地產(chǎn)市場價格執(zhí)法力度，從嚴查處捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價、違規(guī)預售、散布虛假信息等各類違法行為，維持良好的房地產(chǎn)市場秩序。

2、切實強化房地產(chǎn)市場價格監(jiān)測工作。進一步完善和合理布局采價、監(jiān)測網(wǎng)點，建立和完善日監(jiān)測、周報告的價格監(jiān)測制度，及時收集和掌握房地產(chǎn)市場價格信息，科學研判市場價格走勢，對市場價格變化情況及時進行分析、研究，對重大的異常波動情況及時搞好預警、預報，并做到每半年專題分析、報告一次房地產(chǎn)市場價格情況，為房地產(chǎn)價格調(diào)控管理提供有效的信息服務。

3、全面落實商品房銷售明碼標價規(guī)定。一方面，加大政策宣傳力度，提供政策咨詢服務，尤其是對新進入常德市場的房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)，及時搞好商品房銷售明碼標價的相關(guān)法規(guī)和政策宣傳，幫助其做好商品房銷售明碼標價工作，做到“一套一標”。另一方面，組織開展對城區(qū)各在售樓盤的定期巡查或不定期抽查，督促房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)進一步完善商品房銷售明碼標價內(nèi)容，對不符合規(guī)范或者涉嫌價格違法的行為及時糾正，對存在價格違法行為又屢教不改的企業(yè)予以嚴厲查處，確保商品房銷售明碼標價工作的有效落實。

4、探索加強商品房價格備案管理。研究并建立商品房價格備案管理制度，明確房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)在獲得商品房預售許可之后，及時向物價部門報送預售價格，搞好明碼標價前的備案把關(guān)，促使預售

價格與明碼標價、實際售價相銜接、相統(tǒng)一，促進商品房銷售價格的合理、規(guī)范。

5、積極開展重點商品房開發(fā)成本調(diào)查。為進一步規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)價格行為，對于在備案管理或市場檢查中發(fā)現(xiàn)的過高價格的商品房樓盤，有重點地對其建設成本費用（包括土地取得費用、建安成本、稅費、配套及財務費用等）開展調(diào)查，及時糾正成本虛高等問題，并將成本調(diào)查情況適時予以公布，以提高商品房價格透明度，讓市民明明白白消費。

常德市房地產(chǎn)價格發(fā)展趨勢分析

湖南省統(tǒng)計局 2005-08-11 16:00:2

4近幾年來，在第三產(chǎn)業(yè)中，常德市房地產(chǎn)業(yè)增加值比重日益增大，與餐飲、交通、金融、旅游等強勢行業(yè)成鼎足之勢，住房消費已成為當前國民經(jīng)濟的重要增長點。2004年，常德市房地產(chǎn)投資?23.97億元，占全社會固定資產(chǎn)投資總額的16.5%，實現(xiàn)增加值25.22億元，占第三產(chǎn)業(yè)增加值的12.7%。然而，近年不斷上漲的房地產(chǎn)價格抑制消費結(jié)構(gòu)升級，影響著國民經(jīng)濟健康發(fā)展，也引發(fā)了一些社會問題，成為社會各界關(guān)注的焦點。2005年5月11日，國家建設部等7部委出臺了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見》（“新國八條”），宏觀調(diào)控房地產(chǎn)價格上漲過快及房地產(chǎn)市場發(fā)展的問題。房地產(chǎn)價格作為房地產(chǎn)市場的核心，是政府宏觀調(diào)控的切入點。本文從目前常德市房地產(chǎn)價格的現(xiàn)狀、上漲過快的成因入手，對房地產(chǎn)價格發(fā)展趨勢分析。

一、現(xiàn)階段房地產(chǎn)價格漲幅超出居民實際購買力

所謂房地產(chǎn)價格，是房地產(chǎn)開發(fā)生產(chǎn)和經(jīng)營全過程中的全部社會必要勞動時間而形成的價值和土地資本化的貨幣表現(xiàn)。房地產(chǎn)價格是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)合理收入和社會公平分配的重要經(jīng)濟杠桿，也是國家征收房地產(chǎn)稅費、制定房地產(chǎn)金融政策的客觀依據(jù)。

據(jù)統(tǒng)計資料顯示，2004年，常德市房地產(chǎn)價格的房屋銷售指數(shù)為106.4，土地交易

價格指數(shù)為111.2，房地產(chǎn)價格漲幅分別高于同期商品零售價格漲幅的6個和10.8個百分點。

商品住房作為最終消費進入居民家庭，盡管住房信貸按揭，延緩了居民現(xiàn)金支付時間，依然與居民家庭現(xiàn)金數(shù)量多少密切相關(guān)。改革開放以來，地方生產(chǎn)總值大幅度增長，為居民收入增長打下了堅實的基礎(chǔ)。2004年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8871元，比“十五”時期開局年2001年增長42.1%，比上年增長12.3%，使居民商品住房購買能力相應得到不斷提高。如何衡量商品住房價格是否過高，對不同的國家和地區(qū)來說，其貨幣表現(xiàn)則不盡相同。依據(jù)國際上認同的一個通用標準，商品住房價格與居民家庭年收入比例的合理區(qū)間一般為1：3—1：6，如若高于此比例上限，就表明商品住房價格過高。以市轄區(qū)武陵區(qū)為例，多數(shù)商品住房價格為1300—1700元/平方米，中心繁華地帶為1800—2400元/平方米，最高達3100元/平方米。據(jù)城鎮(zhèn)住戶抽樣調(diào)查資料，同期武陵區(qū)城鎮(zhèn)居民家庭戶均可支配收入25726元，如購買一套中等戶型115平方米的住房，一般樓盤耗資14.95萬元—19.55萬元，中心繁華地帶樓盤耗資20.7萬元—27.6萬元，分別相當于中等收入居民家庭年收入的5.8倍—7.6倍和8.1倍—10.7倍。在居民家庭中，如果除掉正常的消費支出，用剩余的收入部分金融資產(chǎn)（手存現(xiàn)金、存款、有價證券、貸款）戶均13987元，則相當于居民家庭最大可能儲蓄倍數(shù)更大。

諸如上述，目前常德市房地產(chǎn)價格價位超越了合理區(qū)間，價格漲幅與居民收入不相適應，已超出了居民實際購買能力。

二、構(gòu)成并推動房地產(chǎn)價格上漲的原因

常德市房地產(chǎn)價格漲幅升高的因素是多方面的，主要是受房屋消費需求拉動，價格內(nèi)在因素和外在因素的不合理性，成本推動和利益驅(qū)動下的投機行為的綜合作用，最終體現(xiàn)為房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的過度失衡。

第一、居民消費水平提高、城市化進程加快和城市功能提升，使住房需求加大，總需求與總供給關(guān)系相互作用推動房地產(chǎn)價格上漲。從理論上講，房價的上漲或下跌，其

根本的動因都是由供求關(guān)系所決定的。在當前，房價快速上漲是房地產(chǎn)市場需求過度旺盛的結(jié)果，主要表現(xiàn)在占80%以上的住房消費需求的作用。其一，居民消費結(jié)構(gòu)升級轉(zhuǎn)型，住房消費有效需求拉動。常德市人均GDP突破1000美元大關(guān)之后，城鎮(zhèn)居民已進入以改善住房條件和購買小汽車為代表的消費結(jié)構(gòu)升級轉(zhuǎn)型初期，加快了住房消費有效需求釋放。其二，城鎮(zhèn)化快速發(fā)展，住房消費被動需求推動。2003年，常德市城鎮(zhèn)化率上升到30%，進入人口城鎮(zhèn)化快速上升階段，2004年新增城鎮(zhèn)人口9.76萬人，比上年以1.5個百分點的速度發(fā)展，農(nóng)民工大量進城，舊城改造和居民拆遷，推動了住房消費被動需求釋放。其三，投資性需求膨脹是高檔房價過快增長的直接動力。大批投資性資金流向房地產(chǎn)市場，購房以豪華和高檔商品住宅為主要對象，反過來又直接拉動其價格快速增長，進而造成整個房地產(chǎn)價格上漲和結(jié)構(gòu)扭曲。其四，房地產(chǎn)開發(fā)商的投機行為與房屋銷售市場炒作現(xiàn)象的不利影響，使房屋銷售市場存在一定比例的不合理需求，提升了房屋市場銷售的價格，最終轉(zhuǎn)嫁到消費者。

第二、房地產(chǎn)價格內(nèi)在構(gòu)成不合理形成高房價基礎(chǔ)。在價格構(gòu)成中，成本是形成價格的主體部分，一般規(guī)律的比例70%左右。據(jù)調(diào)查，目前商品住房每平方米價格構(gòu)成中，建筑安裝費用占的比重僅在40%左右，而60%來自各項政策性稅費、房地產(chǎn)業(yè)利潤及其它行政性收費。具體來講，一是稅費種類繁多，稅制結(jié)構(gòu)不合理。現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度主要涉及14個稅種，實際征收的12種，占全國實際征收稅種數(shù)量（24種）的一半。收費項目就更加繁多。由于現(xiàn)行房地產(chǎn)政策基本上是不賣不稅，不租不稅，一旦售租，則數(shù)稅并課，造成房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)稅負偏輕，而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負過高，如土地增值稅的稅率高達30%—50%，企業(yè)的平均稅負水平達到40%以上，致使征收額占到商品住房價格30%左右；二是房地產(chǎn)行政事業(yè)重復收費。市政建設重復收費，如企業(yè)繳付了土地出讓金，還要繳納綜合性的市政建設配套費、單向性的配套設施建設費；征地費與土地使用費重疊；對土地轉(zhuǎn)讓收益重復計征；某些管理費重復收取。三是房地產(chǎn)業(yè)利潤太高，利潤率普遍在20%以上，經(jīng)濟適用房的利潤率也不低于15%。由于房地產(chǎn)價格內(nèi)在構(gòu)成的不合理，形成了房屋銷售價格過高的基礎(chǔ)。

第三、高檔房地產(chǎn)項目投資過快增長，拉動房屋銷售價格過快上揚。目前，高檔房地產(chǎn)項目（別墅、高檔公寓、寫字樓）具有高定價和豐厚的利潤，驅(qū)動房地產(chǎn)開發(fā)商競

相投資，出現(xiàn)了過快增長，一般住房建設投資的比例呈下降趨勢。一方面增加建筑成本的需求，拉動建筑費用的過快上漲；另一方面由于一般住房建設和高檔房地產(chǎn)項目建設在成本上相差不大，但利潤卻非常懸殊，因利潤的不均衡性，導致房地產(chǎn)開發(fā)商的盲目攀比，為追逐均衡利潤，追風漲價，帶動住房銷售價格上揚。

第四、建筑裝飾材料等價格大幅上漲，使房地產(chǎn)開發(fā)成本不斷提高，對房屋銷售價格上漲形成了推動力。2004年，全市固定資產(chǎn)投資價格比上年上漲5.5%。其中，建筑安裝工程價格上漲7.9%、材料費價格上漲4.29%，而建筑領(lǐng)域最受關(guān)注的建筑用鋼材價格上漲14.46%。在住房銷售價格中，作為成本的原材料和建安工程費用所占比重在不斷增加，成為推動房屋銷售價格上漲的內(nèi)在動力之一。

三、下半年乃至近兩年房地產(chǎn)價格的變化趨勢判斷

在國家出臺一系列調(diào)控措施之后不久，中國人民銀行公布的二季度全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查結(jié)果表明，炒房者的投機行為受到了遏制，近期有購房意向和為買房而儲蓄的居民人數(shù)所占比重雙雙回落。據(jù)湖南省統(tǒng)計局提供的數(shù)據(jù)，1—5月，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資140.56億元，同比增長33.2%，比去年同期增速回落15.4個百分點，比今年一季度和4月份分別回落12.2個和1.6個百分點。增幅在中部地區(qū)低于湖北（50%）、河南（48%）、安徽（46.1%）、山西（40.2%），排名第5，二季度，房屋銷售價格指數(shù)（105.4）環(huán)比回落1.1個百分點。常德市房地產(chǎn)開發(fā)投資排在全省第四位，1—6月，投資9.44億元，比去年同期增長17%，增速回落29.2個百分點。這些信息可見，房地產(chǎn)市場房屋銷售價格正在下滑，盡管扣除政策時滯的影響，房地產(chǎn)價格增長速度也只是略有回落。

自2003年以來，全國房地產(chǎn)業(yè)進入了一個快速發(fā)展通道，目前正處于房地產(chǎn)市場發(fā)展的關(guān)鍵和敏感期。那么，在宏觀調(diào)控的大背景下，今年下半年及近兩年常德市房地產(chǎn)價格走向如何？可從以下幾個角度加以判斷。

——從供求發(fā)展趨勢角度看，回落的幅度不大。

從下半年開始，近兩年內(nèi)，需求會受到一定的影響，房屋銷售價格出現(xiàn)平穩(wěn)回落。房地產(chǎn)市場需求分為生存需求、改善需求、投資需求和投機需求。生存需求和改善需求是剛性的，當前，可能有部分消費者預期房屋價格下跌，持幣待購，但這部分需求是客觀存在的，且數(shù)量巨大，必然要釋放出來。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，全市綜合經(jīng)濟環(huán)境客觀力量推動，測算市城區(qū)房地產(chǎn)市場需求，近兩年每年需增加住房建筑面積160萬平方米。對于投資性需求和投機性需求，在宏觀政策調(diào)控作用下，近兩年內(nèi)這部分需求肯定會大幅度下降。如今后投資渠道不暢，至于這部分從房地產(chǎn)市場中撤出的資金仍有可能重新回歸，將繼續(xù)推高下一輪房地產(chǎn)市場行情。在目前情況下，供給狀況近兩年內(nèi)難有大的改觀，房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模存在過大，進一步加快房地產(chǎn)開發(fā)投資是不現(xiàn)實的。因此，供求雙方的發(fā)展趨勢表明，下半年及近兩年內(nèi)居民房屋巨大需求與供給短缺的矛盾會持續(xù)存在，房地產(chǎn)價格增長速度呈現(xiàn)回落態(tài)勢，但回落幅度不會太大。

——從房屋價格構(gòu)成角度看，下跌的空間不大。

土地成本走高。國家一些有關(guān)土地和拆遷政策的出臺，使土地取得費、前期工作費、施工工作費上漲，土地補償費用的提高。據(jù)湖南省統(tǒng)計局最新發(fā)布的價格調(diào)查資料顯示：今年二季度全省土地交易價格與一季度相比走高，同比上漲6.3%，升高3.3個百分點，全市也仍維系上高漲幅。加上土地資源的稀缺性、土地供應的有限性及區(qū)位的差異性，客觀上導致土地供應的相對不足和土地供需不平衡，在一定程度上推動了地價上漲。因此土地成本將呈逐步升高的趨勢。

建安成本增長。建筑安裝工程中，人工費和機械使用費價格呈上升勢頭，今年上半年人工費上漲7.1%，比去年底多漲3.2個百分點；機械使用費上漲5.7%，比去年底上漲了2.1個百分點。從建筑材料費看，各種建材價格仍持續(xù)全面上漲。建材價格的上漲直接導致了商品房竣工造價的上漲，2004年全市商品房平均竣工造價比上年增長13%。盡管近期建材價格漲幅有所回落，但電力、煤炭、石油供應緊張的局面仍將持續(xù)，建材價格仍維持在高位。另一方面，隨著商品房屋的品質(zhì)逐步提高，配套設施和環(huán)境的不斷改善，在一定程度上將加大商品房屋的開發(fā)成本。

開發(fā)利潤難降。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人力成本特別是專業(yè)技術(shù)人員工資將會持續(xù)上漲，項目期間的費用短期內(nèi)也不可能明顯下降，擠壓利潤空間，同時對于企業(yè)的開發(fā)利潤，國家采取了加大普通商品住宅和經(jīng)濟適用房建設、整頓規(guī)范市場秩序等宏觀調(diào)控政策，預期會下降一些。但房地產(chǎn)企業(yè)作為市場法人主體，其著眼點只能以盈利為中心，開發(fā)利潤難以明顯下降。

——從房地產(chǎn)市場主體行為角度看，下跌的動力不足。

地方政府關(guān)鍵抓穩(wěn)定住房價格。地方政府是房地產(chǎn)市場的最大受益者，對巨額土地收益和房地產(chǎn)交易費的高度依賴，房地產(chǎn)價格上漲既增加地方GDP，又獲得更多的土地出讓金，卻又沒有付出任何經(jīng)濟上的成本，也幾乎不承擔因房地產(chǎn)業(yè)膨脹帶來的土地減少、銀行壞帳、資源衰竭的最終責任。因成本和收益的極端不對稱性，決定了地方政府嚴厲調(diào)控房地產(chǎn)價格的力度，著力點放在穩(wěn)定住房價格，而不希望房地產(chǎn)價格的大幅度下降。

商業(yè)銀行對房地產(chǎn)價格大漲大跌都不希望，其影響是中性的。從銀行業(yè)的利益出發(fā)，房地產(chǎn)價格的大漲和大跌都不符合銀行業(yè)的利益，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)價格的影響基本上是中性的，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款緊縮減少了房地產(chǎn)市場的供應量，對按揭貸款用戶的緊縮減少了房地產(chǎn)市場的需求量。但在目前商業(yè)銀行信貸資金大多注入房地產(chǎn)市場的狀況下，房屋銷售價格下跌會直接影響信貸資金的回收，隱含著巨大的金融風險。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)力保自身利益，期盼房地產(chǎn)價格漲聲不斷。作為供給方的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期盼有良好的房地產(chǎn)價格走勢，肯定不希望房屋銷售價格的下跌，他們會跟進地方政府的博弈選擇相應的對策，力保自己的利益最大化。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真的有暴利，那么房地產(chǎn)價格至少具有理論上的下跌空間；反之，如果盈利空間不大，那么住房銷售價格下跌的結(jié)果是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)停止開發(fā)，甚至破產(chǎn)。

多數(shù)最終消費者迫切希望買到低價適用住房。房屋最終消費者行為是選擇、購買和使用房屋的各種行為。影響他們購買決策和行為有經(jīng)濟與非經(jīng)濟因素，房屋作為大宗商品，對購買行為理性的購房者來說，“買漲不買跌”已經(jīng)一去不復返了，肯定希望價格

下跌，買到廉價適用的住房。

以上分析可見，在整個房地產(chǎn)市場主體中，大多數(shù)人不希望房地產(chǎn)價格的下跌，總體希望近兩年內(nèi)房地產(chǎn)價格增長保持相對穩(wěn)定狀態(tài)。

四、穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的幾點政策建議

房地產(chǎn)價格運行是否穩(wěn)定，取決于房屋總供給與總需求兩者關(guān)系的平衡，供給減少引起價格上漲，供給增多導致價格下跌。為了實現(xiàn)整個國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，保障社會的穩(wěn)定，穩(wěn)定房地產(chǎn)價格，最終基本上使房地產(chǎn)價格與居民的收入水平相適應創(chuàng)造條件是可取的，需要做好各項工作。

1、積極發(fā)揮地方政府的作用。中央政府宏觀調(diào)控政策的是穩(wěn)定房價，不是打壓房價，相應地方政府的政策跟進，也應是出于同樣的目的。宏觀調(diào)控的切入點是房地產(chǎn)價格，因此需要地方政府的積極作為。首先，應該努力阻斷房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模過大和投資性需求過旺兩條不良傳導鏈，恢復宏觀經(jīng)濟的正常運行。具體要加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃許可監(jiān)管，加強對建設用地供應調(diào)控和做好對閑置土地的清理工作。其次，強化城市規(guī)劃調(diào)控，改善房屋供應結(jié)構(gòu)。要完善房屋供應政策，加強經(jīng)濟適用房的建設和管理，增加普通商品住宅供應。建設（房地產(chǎn)、規(guī)劃）主管部門要會同有關(guān)部門提出近兩年普通商品房和經(jīng)濟適用房的建設規(guī)模，要以中低價位、中小套型普通商品住宅和經(jīng)濟適用房項目為主，明年的項目要納入近期建設規(guī)劃，做出具體的進度安排，并有效解決商業(yè)營業(yè)用房空置較突出、高層建筑來勢太猛等問題。

2、努力按照市場規(guī)律辦事。要及時進行房地產(chǎn)市場運行態(tài)勢及價格變動情況分析，科學預測房地產(chǎn)開發(fā)對土地的需求，適時披露房地產(chǎn)市場供求及房價、地價變動等信息。為避免下半年和明年初出現(xiàn)房地產(chǎn)價格反彈，要繼續(xù)擴大房屋供應總量，保持供求基本平衡，控制商品房屋上市節(jié)奏，保持供給略大于需求的較好格局。

3、堅持工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化“三化”建設發(fā)展目標，增加居民收入，大力

提高普通百姓的購房能力。切實提高城鎮(zhèn)居民的收入水平尤其是人均可支配收入水平，繼續(xù)發(fā)揮公積金對居民購買自住用房的支持作用，并幫助普通家庭改善住房條件。

4、相關(guān)部門要加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋銷售利潤的監(jiān)管，限制獲取暴利，遏制投機炒作。

[常德市統(tǒng)計局 許維煥 供稿]