第一篇：房地產企業財稅政策分析與操作實務

房地產企業財稅政策分析與操作實務

最新政策

1、財稅[2005]186號、國稅[2006]8號 從2006年1月1日起，新成立的房屋中介將不再享受安置下崗失業的優惠。

2、財稅[2006]21號 開發的房地產銷售量達到85%以上可以清算。從2006年3月2日起，以房屋、土地使用權投資于房地產企業或者房地產企業以房屋、土地使用權投資入股，一律視同銷售計征土地增值稅。

3、國稅發[2006]31號 新辦房地產企業將不再享受減免稅的優惠。

4、財稅[2006]74號、國稅發[2006]75號 個人購買的住房不滿五年轉讓的，金額計征營業稅。

5、國稅發[2006]128號 從2006年10月1日起施行《不動產、建筑業營業稅項目管理及發票使用管理暫行辦法》。

6、國稅發[2006]7號 房地產企業作為今年稅務稽查的重點行業。

第一講 營業稅政策分析與操作實務

應納營業稅＝（主營業務收入+期末預收賬款余額－期初預收賬款余額+價外費用+視同銷售收入）*5% 主營業務收入

1、是否及時確認收入

2、有無隱瞞收入

（1）與業主惡意串通

（2）以“炒房”名義隱瞞收入

3、定價是否合理

4、審核紅字收入

（1）財稅[2003]16號：銷售退回允許退還營業稅或抵頂以后的應納營業稅額。

（2）商業折扣、折扣銷售、銷售折扣：銷售折扣與折讓，必須開在同一份發票上，方可按照折扣后的金額計算營業稅。國稅函[1997]472號

（3）還本銷售：是一種促銷兼融資方式，即承諾在購買滿一年期限退還房價的一定比例。國稅函[1995]156號：還本支出不得沖減營業稅。

5、財稅[2003]16號：從2003年1月1日起，將外購或抵債取得的不動產、無形資產，對外轉讓，按售價扣除買價（抵債金額）的差額計征營業稅。

6、國稅函[1995]549號：拆遷安置房允許按成本價計征營業稅。

二、預收賬款

細則第28條，以預收款方式銷售不動產的，營業稅納稅義務發生的時間為取得預收款的當天。

1、除營業稅外，還需預繳土地增值稅和企業所得稅。

2、不得將預收賬款有其他往來科目代替。

3、不得以虛假的融資方式為名將預收款記入其他應付款賬下。

4、會計處理：建議增設“待攤稅金－待攤稅金及附加”科目，核算與預收款有關的營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、土地增值稅。編制會計報表時，將本科目的余額，編入待攤費用科目并在會計報表附注中披露。

三、價外費用

細則：計稅依據是指向業主收取的全部價款和價外費用，價外費用、違約金、延期付款利息、手續費、集資款、代收款項、代墊款項等等。

1、國稅發[2004]69號：房地產企業代收的房屋維修基金，免征營業稅。

第二篇：房地產相關政策分析

房地產政策分析

一、保障性住房概念

保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房。保障性住房包括限價房、經濟適用住房、政策性租賃住房以及廉租房。棚戶區改造也屬保障性住房建設的一種，在改造完成之后根據供應對象一般會分解為廉租房、經濟適用房以及中小套型商品房等。

二、保障性住房的開發政策

限價房、經濟適用住房、廉租房和公租房在保障對象、土地供給、產權、規劃設計等方面都有特別的規定。

類別限價房保障對象城市中低收入住房困難家庭經濟適用城市低收入住房困難家房庭廉租房城市低收入住房困難家庭公租房城市中等偏下收入住房困難家庭棚改房城市收入低、住 房困難家庭保障方式產權有無面積實物有限產權90平米以內實物有限產權60平米左右貨幣補貼無產權50平米以or 實物配內實物誰投資，60平米以誰所有內實物或貨有限或全50、60平幣補償部產權米 不等土地供給招拍掛出讓劃撥劃撥劃撥或出讓等劃撥或出讓等 此外，針對棚戶區改造還有一些特殊政策，比如：出讓收益專項用于支付銀行貸款本息，財政籌措補貼資金作為政府投入返還開發企業，在稅收、配套設施建設及物業管理方面通過減免、補貼方式予以扶持。

三、保障性住房的金融政策

2008年中國人民銀行、銀監會先后印發了《經濟適用住房開發貸款管理辦法》和《廉租住房建設貸款管理辦法》。2009年住房和城鄉建設部聯合其他部委及中國人民銀行引發了《關于推進城市和國有工礦棚戶區改造工作的指導意見》。根據相關意見，新建廉租住房項目資本金不低于項目總投資20%的比例；改建廉租住房項目資本金不低于項目總投資30%的比例，執行基準利率下浮10%。城市和國有工礦棚戶區改造項目執行廉租住房建設項目資本金占20%的規定。鼓勵金融機構向符合貸款條件的城市和國有工礦棚戶區改造項目提供貸款，創新金融產品，改善金融服務。

2011年7月，劉明康在銀監會年中工作會議的講話指出，支持設立省級、計劃單列市政府保障性住房融資平臺(原則上各1家)，負責統籌本省、計劃單列市的廉租房、公租房和棚戶區改造三類保障性住房的管理、融資和償債。該平臺公司負責項目的統一管理和向銀行統一借款、統一還款。所獲貸款根據各市縣建設任務和具體進度分配到各市縣保障房建設單位（用款主體)，相應市縣政府將貸款本息償還納入本級財政預算并通過省級政府融資平臺償還貸款，如發生拖欠貸款本息，則由省級(或計劃單列市)財政代為償還。已經向市縣政府公(廉)租房建設和棚戶區改造項目發放貸款的銀行，應立即采取相應行動，消除風險。同時明確貸款條件和要求。各銀行業金融機構應審慎評估地方財政的償還能力和意愿，在省級政府融資平臺上，對滿足條件的建設項目及時發放貸款：（l）項目資本金比例不得低于20%，必須真實、足額到位。（2）貸款期限原則上不超過15年，具體由借貸雙方協商確定，要明確80%的銀行貸款部分只是幫地方政府打時間差。（3）貸款利率應按中國人民銀行利率政策執行，根據風險原則定價，不準收任何其他費用。(4)項目建成(不是入住)之后，貸款必須實行一年兩次還本付息，利隨本清。（5）鼓勵以銀團貸款形式發放貸款，對于資本金足額到位、管理精細的，優先進行支持。

2011年8月中國人民銀行、銀監會下發《關于認真做好公共租賃住房等保障性安居工程金融服務工作的通知》，要求進一步落實劉明康上述講話精神。

四、河北省保障房融資信息

河北省保障住房投資有限公司于2011年4月成立。該公司是由省政府批準組建的省級保障住房融資平臺，注冊資金5億元。其運作模式是“省市連帶擔保，項目打捆，統一融資、統一調配、統一還款”。目前，該公司已與開發銀行簽訂了5年融資200億元的框架協議，今年計劃融資100億元以上。“十二五”期間，該公司還將向民生銀行融資200億元。

2011年9月，省政府下發辦字［2011］124號《關于印發河北省廉租房公租房住房建設資金融資使用償還管理暫行辦法的通知》，重點對“兩租房”建設中省房投及設區市保障房投融資平臺向開行申請用于補助或建設貸款進行了規范。明確了省房投和設區市融資平臺公司的兩種融資方式及還款保障方式。

2012年，我省共上報國家6家以支持保障性住房建設為目的企業債券的申請及申報材料，申請發行額度94.1億元。除“2012年遷安市興源水務產業投資有限公司公司債券”已通過審批并公開發行外，其余尚在審批過程中。其中，唐山市南湖生態城開發建設投資公司申報10億元。河北省完成保障性住房任務的資金缺口在300億元左右，其主體資金來源仍是商業銀行。

附：主要政策： 國家政策：

《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（國辦發〔2010〕4號）

《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（國辦發〔2011〕1號）

《關于推進城市和國有工礦棚戶區改造工作的指導意見 》（建保[2009]295號）《關于中央投資支持國有工礦棚戶區改造有關問題的通知 》建保[2010]56號 《 財政部積極推進城市和國有工礦棚戶區改造工作 》財綜[2010]8號 中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會

《關于認真做好公共租賃住房等保障性安居工程金融服務工作的通知》銀發〔2011〕193號

《經濟適用住房開發貸款管理辦法》（銀發〔2008〕13號文印發）《廉租住房建設貸款管理辦法》（銀發〔2008〕355號文印發）

《中國人民銀行 中國銀行業監督管理委員會關于做好城市和國有工礦棚戶區改造金融服務工作的通知》（銀發〔2010〕37號）河北省：

《關于加快保障性安居工程建設的實施意見》（冀政〔2011〕28號）

《中國人民銀行石家莊中心支行關于河北省金融支持保障性安居工程建設的指導意見》（銀石發[2011]84號）

第三篇：高新技術企業認定管理工作政策及操作實務

自2008年8月5日全國高新技術企業認定管理工作會議召開以來，全國各地的高新技術企業認定工作正在按照《高新技術企業認定管理辦法》（國科發火172號）（以下簡稱《認定辦法》）和《高新技術企業認定管理工作指引》（國科發火362號）（以下簡稱《工作指引》）的要求穩步推進，已經有一定數量的企業被認定為高新技術企業，高新技術企業認定管理工作政策及操作實務。結合我們對相關政策的研究及輔導企業申請的實踐經驗，筆者將在本文中就高新技術企業管理工作中的認定條件、組織管理、資料準備、認定程序等環節中需要注意的系列問題進行分析，以期待幫助讀者更清晰和更準確地把握高新技術企業認定管理政策規定并順利開展申請工作，工作報告《高新技術企業認定管理工作政策及操作實務》。

第四篇：2011年房地產政策分析

2011年1月26日新國八條政策內容及解讀

國務院總理溫家寶1月26日主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做好房地產市場調控工作。

會議指出，自去年4月份《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》印發后，房地產市場出現積極變化，房價過快上漲勢頭得到初步遏制。為鞏固和擴大調控成果，逐步解決城鎮居民住房問題，繼續有效遏制投資投機性購房，促進房地產市場平穩健康發展，必須進一步做好房地產市場調控工作。會議確定了以下政策措施：

專家分析：這一次既然政府能夠在兩會前又一次出政策，就說明不管是出于什么心態，政府現在還是想要控制房價的，就這一點來說，對于廣大人民是個福音。可能這次調控最大的意義不在于出了什么政策，而在于對人們心理的影響，我說過，現在的房地產市場中多數都是投資的需求了，真正的居住需求已經很難買的起房子了，在一個投機氛圍很重的市場，心理是至關重要的。

不過我們也不能抱過分樂觀的態度，因為政策的關鍵在于執行，過去已經有很多政策，很多都是執行不得力，中央政府睜一只眼避一只眼就過去了，我想看多的人的樂觀也就在于此了，中央政府的屢次失言已經讓人對政府的言論逐漸失去信心。

前一段時間的房產稅的事情，是一個最好的例子，尤其是上海版本的房產稅，簡直是與全國人民開玩笑，這樣的政策不僅不能控制房價，還促使房價繼續上升，上海政府這一次做的事真的過分，中央政府如果要重新建立信譽，應該嚴令上海收回其房產稅政策，應對所有存量房多出面積征收，才能

/ 6

看出房產稅是否有效。

另外，我們也看到，這一次的政策中，依然沒有提到要讓房價下降，而只是說要穩定，這就是說政府的僥幸心理還是存在的，寄希望于能夠通過穩住房價而避免房地產泡沫未來的破裂，其實我早已指出，房地產價格不降就漲，絕沒有中庸的道路可走，現在不趕快降下去，將來對經濟的沖擊更大。

另外，政府公告還說，之前的政策已經起到了作用，遏制了過快上漲的房價，也多少有點自欺欺人了，政府何必死要面子呢。

（一）進一步落實地方政府責任。地方政府要切實承擔起促進房地產市場平穩健康發展的責任。2011年各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。

專家分析：這一條的中心意思是說要問責地方政府，要求地方政府控制房價，可是關鍵問題在于中國的官場關系太過復雜，問責的事情往往說起來容易，做出來難啊，最后總是成為空話，之前也說過很多次問責了，也沒見什么真的行動，不過有這樣的說法總是聊勝于無吧。

（二）加大保障性安居工程建設力度。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面。加強保障性住房管理，健全準入退出機制，切實做到公開、公平、公正。有條件的地區，可以把建制鎮納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應。

專家分析：關于保障房政策，我是最不看好的。已經實施了這么多年了，可是從來沒有起到作用，第一是數量太少，杯水車薪，解決不了問題，第二

/ 6

是內幕操作太厲害，廣大人民得不到好處，第三，標準定的太高，把很多人都排除在外了，其實相比于現在的房價，現在很多人的收入都很低了，卻沒有資格買限價房。第四，手續過于復雜，一方面增加了人們購買的隱形成本，另外一方面也使得內幕操作有了空間。

（三）調整完善相關稅收政策，加強稅收征管。調整個人轉讓住房營業稅政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按銷售收入全額征稅。加強對土地增值稅征管情況的監督檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目，進行土地增值稅清算和稽查。加大應用房地產價格評估技術加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。嚴格執行個人轉讓房地產所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個人住房信息系統，為依法征稅提供基礎。

專家分析：這一條是強調轉讓稅的，其實以前就強調過了，可是關鍵在于地方政府的執行力度，如果執行好了，是有作用的。

不過，這一條最關鍵的一點是在于“嚴格執行個人轉讓房地產所得稅征收政策。”如果真的能夠執行的話，那么個人所得稅應該是在20%左右，這要比交易稅管用的多了，會對賣房人造成極大的沖擊，假設能夠嚴格實行，那么現在投資房子的人很多都會盡快出手的。

這里面容易給人造成誤解的一條是“加大應用房地產價格評估技術加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。”有人解讀成了要對存量房執行房產稅，這是錯誤的理解，其實存量房就是“二手房”的官方說法，所以這里是強調對二手房手交易稅。

其實，這一次的政策，關于房產稅并沒有提到，這說明政府還是不愿意

/ 6

觸及一些人的利益，但是如果這次政策還是不能奏效的話，那么可能會執行相對嚴厲的房產稅，絕非現在上海的做法。

（四）強化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。人民銀行各分支機構可根據當地人民政府新建住房價格控制目標和政策要求，在國家統一信貸政策的基礎上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強對商業銀行執行差別化住房信貸政策情況的監督檢查，對違規行為嚴肅處理。

專家分析：這是這一次政策的核心條款之一，是僅次于一刀切的限購令的條款了。第一條是將第二套房的首付比例又上調了10%，也強調了利率的問題。雖然人們說總是有辦法回避這一政策的，可是考慮現在房地產市場上中小投資者占的比例較大，他們回避政策的能力還是有限的，而且回避政策本身也會增加他們的成本，所以對抑制投資需求無疑是有用的。

（五）嚴格住房用地供應管理。各地要增加土地有效供應，落實保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%的要求。在新增建設用地計劃中，單列保障性住房用地，做到應保盡保。今年的商品住房用地供應計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應量。大力推廣以“限房價、競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地。加強對企業土地市場準入資格和資金來源的審查，參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應證明。對擅自改變保障性住房用地性質的，堅決糾正，嚴肅查處。對已供房地產用地，超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設的，及時收回土地使用權，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉讓土地使用權行為。

/ 6

專家分析：關于土地供應，是屢次政策提到的因素，不過總是難以執行到位。但這一次比較新的一點可能是這個“大力推廣以“限房價、競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地。”，結合第一條，中央政府可能會要求地方政府，在出讓土地時，要限制住該土地上的房價，在此基礎上再讓房地產商們競價，有點像不限制購買身份的限價房，如果真能這么執行，當然會有作用。但是就怕執行中的貓膩，比如說把房價定到很高的位置上，就成了空話了。

（六）合理引導住房需求。各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。原則上對已有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，限購1套住房；對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，暫停在本行政區域內向其售房。

專家分析：這是這次政策的最強條款，是全國一刀切的限購了，如果執行到位的話，那對抑制投資需求無疑非常有利。對于一手房的打擊可能會尤其大，因為現在一手房的價格都已經非常高，按照現在的價格，可能現在多數買一套房二套房的人是買不起的。對于二手房，有人說可能會造成一些人的惜售，我看也未必，因為買了兩套房以上的人，多數都是為了投資，現在房價的高度讓很多人都害怕，如果新政出了之后，房價開始有所下降之后，這些人死守的可能性不大。畢竟，現在房價高的，不僅是沒房子的人愁，有房的人都愁了，心理已經變化。

/ 6

（七）落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制。未如期確定并公布本地區新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過控制目標或沒有完成保障性安居工程目標任務的省（區、市）人民政府，要向國務院作出報告，有關部門根據規定對相關負責人進行問責。對于執行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產相關稅收征管不力，以及個人住房信息系統建設滯后等問題，也納入約談問責范圍。

專家分析：這一條主要強調了要問責地方政府，結合這次政策出來的突然性，這次中央政府是有想法真的要控制房價了，可能再起初會對地方政府施以壓力。

（八）堅持和強化輿論引導。對各地穩定房價和住房保障工作好的做法和經驗，要加大宣傳力度，引導居民從國情出發理性消費。對制造、散布虛假消息的，要追究有關當事人的責任。

專家分析：這一點可能有點空，但是有深意，其實這些年來，房地產商、中介一直有意識的引導言論，制造言論，宣傳房價要上升。雖然說控制這些言論有些難，不過這一次政府應該會主動發一些控制房價的言論，另外會控制主流媒體、報紙的說法，這一點政府比較容易做到。

不過，政府沒有意識到的一點是，他們就堅持不肯定說要降下來房價，是對言論最不利的地方，也是房地產商、中介們最容易做文章的地方，如果想通了這一點，政府放出這樣的言論，定一個房價基調，那作用會無比強大。

/ 6

第五篇：2013年房地產政策分析

2013年房地產政策分析。

2012年12月25日召開的住建部工作會議上，住建部部長姜偉新表示，目前有地方城市在放松限購等樓市調控，國務院和住建部已經高度關注并且進行調研。限購政策作為一個被認為能夠有效抑制樓市投機投資性購房需求的政策，將在2013年繼續執行。

這也意味著，所謂以房產稅等稅收調控手段取代限購為主的行政性調控手段的想法，不會在2013年實現。

受此預期影響，12月25日，滬市地產股板塊整體漲幅達4%，上實發展等地產股漲停。

限購被肯定

“明年將堅定不移的搞好房地產市場調控，繼續嚴格實施差別化的住房信貸、稅收政策和限購措施，抑制投機、投資性住房需求，支持合理自住和改善性需求。”姜偉新如是說。

“以?國四條?為主的本輪樓市調控的核心，一是增加供應；二是實施以限購為主的抑制需求政策，其中明確，限購為暫時性政策，”中國房地產開發集團總裁孟曉蘇表示，行政干預政策背離了市場經濟規律，不宜長期施行，在執行兩年后，應該加快研究退出步伐。

然而，在住建部工作經濟會議上，限購政策仍被定調“再次延期”。對此，北京大岳咨詢公司總經理金永祥分析認為，部分或源于近期部分城市持續量價齊升，特別是土地市場高單價、總價地塊的次數頻繁出現，進而影響了購房者的預期。

本報記者另外獲悉，早在住建部召開工作會議之前，近期的樓市量價齊漲的火爆現象，就已經引起決策層的關注，住建部房地產市場監管司日前組織業內專家學者召開一場座談會，搜集應對樓市暖冬和房價上漲的意見。

北京樓市回暖較為典型，11月全月北京新建商品住宅成交12988套，環比增長了32.4%，同比上漲了94.3%，成交均價為22113元/平方米，環比上漲5.4%。“近期明顯感受到購房者的購房意愿較強烈”，北京萬科副總經理肖勁(肖勁博客)在萬科朗潤園媒體品鑒會向本報記者坦承，整體市場好于年初的判斷，北京萬科公司在10月份之間就已經完成了100億的銷售目標。

原住建部政策中心副主任王玨林認為，樓市調控主要從供給和需求兩個方向著手，在市場供應量增長不明顯，尤其是保障房數量未形成一定規模之前，以限購為主的抑需求政策不會松。

一位地方住建廳負責人表示，多數實施限購令的城市，90%以上投資投機性需求被擠出，高層在多次調研和座談會上表示了對該政策的肯定。房產稅試點會擴大

記者獲悉，除了要求限購延期，有關房產稅等長效機制的建設也在會上提及，姜偉新表示，目前正在積極研究房產稅試點，明年將繼續推進城鎮個人住房信息系統建設、編制和實施好住房發展和建設規劃等。

據悉，住建部已經初步完成了全國40城市個人住房信息系統聯網后，并開始考慮逐步擴大個人住房信息聯網的覆蓋范圍，最終將聯網覆蓋到約500個內地地級城市。個人住房信息系統完成全國聯網后，依托這一平臺，房產稅的征收執

行將有數據基礎，與此同時，住建部可以強化現有的限購政策，擴大限購范圍，比如查異地購房等。

國務院發展研究中心市場經濟研究所所長任興洲在“2012第九屆中國數字地產節”上表示，長效的樓市調控機制并非能一蹴而就，必須得穩妥推進，在投資投機因素很強、沒有其他可替代的政策情況下，限購不失為一種有效的做法。“地價推高房價很明顯，”肖勁表示，以朗潤園附近的南五環地塊為例，中冶日前拿了一塊地，樓面地價1.6萬元/平米，受此影響，北京南五環樓盤售價全面逼近3萬元/平米。

一位接近住建部的人士表示，一線城市目前購房者購房需求旺盛，住建部監測分析的原因是，目前樓市走向縮量保價，購房者話語權變弱。

截止到目前，全國各地已有接近40個城市從不同程度調整了自己的房地產政策，其中有些城市甚至嘗試突破“限購”的中央調控底線。

對此，姜偉新表示，明年地方政府若放松樓市調控導致房價快速上漲的，將進行約談并問責。