第一篇：房地產(chǎn)分析

針對(duì)近期媒體關(guān)于一些城市以“穩(wěn)增長(zhǎng)”為名擬放松房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的報(bào)道，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)言人日前就當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和下一步政策走向等問(wèn)題強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖。（6月5日新華網(wǎng)）

5月，各地樓市成交活躍，當(dāng)月30個(gè)重點(diǎn)城市的新建住宅成交量預(yù)計(jì)將刷新2011年1月調(diào)控后的新高。在房地產(chǎn)投資創(chuàng)新低、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行壓力增大的背景下，被抑制的樓市剛需入市，部分城市放松房地產(chǎn)政策，開(kāi)發(fā)商以價(jià)換量進(jìn)行促銷，樓市初現(xiàn)“回暖”。但是“回暖”猶如曇花一現(xiàn)，預(yù)計(jì)下一個(gè)高潮是在金九銀十。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，中央房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)放松。5月18日至20日，溫家寶總理在武漢市就經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況進(jìn)行調(diào)研并主持召開(kāi)河北、遼寧、江蘇、湖北、廣東、陜西六省經(jīng)濟(jì)形勢(shì)座談會(huì)，溫總理指出，要“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購(gòu)政策”。5月23日，溫家寶總理主持國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，再次提出要“穩(wěn)定和嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策”。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部強(qiáng)調(diào)要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸和稅收政策，只針對(duì)首套房的信貸支持和稅收優(yōu)惠政策，表明遏制投機(jī)投資性購(gòu)房需求等調(diào)控措施未變。

投資性需求如今不再是主導(dǎo)，與此同時(shí)，保障房壓市加大了市場(chǎng)供給，對(duì)遏制高房?jī)r(jià)也起到一定作用。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的數(shù)據(jù)顯示，截至今年4月底，全國(guó)已開(kāi)工城鎮(zhèn)保障性安居工程228萬(wàn)套，基本建成150萬(wàn)套，完成投資2470億元。

但我們不能盲目樂(lè)觀，樓市還處于一個(gè)相當(dāng)不穩(wěn)定的狀態(tài)，合理房?jī)r(jià)的目標(biāo)尚未實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控要維持現(xiàn)狀壓力很大。地方政府急需找到拉動(dòng)投資增長(zhǎng)與降低房?jī)r(jià)的最佳結(jié)合點(diǎn)，并杜絕信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

穩(wěn)定和嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策關(guān)系民生大計(jì)。在確保經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的同時(shí)，各地應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行中央的差別化住房信貸、稅收政策和限購(gòu)等措施不動(dòng)搖，以引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)良好秩序的形成，鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的成果。（陳宏）

第二篇：房地產(chǎn)分析

房地產(chǎn)作業(yè)

32011110100房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)強(qiáng)化市場(chǎng)調(diào)控手段

監(jiān)管部門近期表示，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)更加注重市場(chǎng)和法制手段。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前行政調(diào)控措施產(chǎn)生的效果毋庸置疑，但市場(chǎng)和法制的調(diào)控手段亟待跟進(jìn)發(fā)力。未來(lái)開(kāi)征資本利得稅、從嚴(yán)征收土地增值稅、調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)等措施都可能進(jìn)入監(jiān)管部門的考慮范疇。此前，呼聲較高的市場(chǎng)手段是開(kāi)征房產(chǎn)稅，增加房屋持有成本，長(zhǎng)期看可以減少投資者囤積房屋的動(dòng)機(jī)，扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系。但有專家指出，稅法是國(guó)家基本大法，出臺(tái)必須理由充足，程序合法。征收房產(chǎn)稅涉及土地使用費(fèi)的繳納問(wèn)題，事關(guān)土地制度;開(kāi)征房產(chǎn)稅需要避免其成為地方政府財(cái)政收入的新支柱，加重普通百姓負(fù)擔(dān);除商品房外，其他各類非商品房如何征收房產(chǎn)稅;此外，存在征稅成本較高，存量房的普查評(píng)估困難等問(wèn)題。短期內(nèi)，全面開(kāi)征房產(chǎn)稅難度較大。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)征資本利得稅，被業(yè)內(nèi)視為遏制投機(jī)性購(gòu)房的重要市場(chǎng)手段和法制手段。在買賣環(huán)節(jié)征稅，根據(jù)交易時(shí)標(biāo)的價(jià)格的高低，按照不同的稅率征收;根據(jù)所持有的年限長(zhǎng)短，對(duì)短期投機(jī)者課以重稅。比如，如果購(gòu)買一套房子是150萬(wàn)元，一年后如果以200萬(wàn)元賣掉，賺的50萬(wàn)元利潤(rùn)就以超過(guò)70%的稅率征稅，即上繳超過(guò)35萬(wàn)元的資本利得稅，這樣炒房的利潤(rùn)空間就大大縮小。

從嚴(yán)清算土地增值稅，也是具有可行性的市場(chǎng)和法制手段，可以在一定程度上抑制房地產(chǎn)企業(yè)的暴利，加大房企囤地捂地成本，促使其加快開(kāi)發(fā)進(jìn)度、增加市場(chǎng)供給，改善市場(chǎng)供求關(guān)系。同時(shí)，從嚴(yán)征收土地增值稅也會(huì)在一定程度上加大開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流壓力，特別是對(duì)那些項(xiàng)目不大、實(shí)力不強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，促進(jìn)其加快銷售回籠資金。

不過(guò)，從房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，改革稅制、打破地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，降低地方政府推高地價(jià)和房?jī)r(jià)的動(dòng)力，才能使房地產(chǎn)調(diào)控政策得到更好的貫徹落實(shí)，從源頭上解決地價(jià)和房?jī)r(jià)居高不下的問(wèn)題。

此外，專家建議，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大土地市場(chǎng)調(diào)節(jié)的靈活性。如增加保障房建設(shè)用地供應(yīng)，增加普通商品房用地供應(yīng)，減少低密度高端住宅用地供應(yīng)，適當(dāng)提高商品住宅項(xiàng)目的容積率。同時(shí)，政府作為土地市場(chǎng)提供者，可根據(jù)土地市場(chǎng)行情，進(jìn)行逆周期調(diào)節(jié)，保持土地價(jià)格平穩(wěn)。同時(shí)，加快研究保障房的市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)體制，更好地引入民間資金進(jìn)入保障房建設(shè)中來(lái)，提高保障房供應(yīng)數(shù)量。

總之，房地產(chǎn)調(diào)控政策體系龐大而復(fù)雜，監(jiān)管部門應(yīng)適時(shí)研究完善市場(chǎng)和法制手段，減少行政調(diào)控帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)，多管齊下促進(jìn)樓市穩(wěn)定健康發(fā)展。

環(huán)境因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值造成影響的典型案例

我國(guó)在一些房地產(chǎn)方面的訴訟案中，已經(jīng)涉及到了環(huán)境影響評(píng)估。只是由于我國(guó)沒(méi)有實(shí)質(zhì)的操作規(guī)程和規(guī)范，使得環(huán)境因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響沒(méi)有定量的評(píng)估報(bào)告。例如，北京某開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的一宗房地產(chǎn)項(xiàng)目，由于冬季施工造成的居室內(nèi)氨污染，使業(yè)主的身體健康造成損害。因此，業(yè)主到法院就污染問(wèn)題進(jìn)行起訴，法院受理了此案。經(jīng)有關(guān)部門檢測(cè)，在住宅樓內(nèi)數(shù)十戶業(yè)主的房間里，空氣中氨的濃度高出有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的十幾倍甚至幾十倍，其原因是冬季施工時(shí)在混凝土中加入含尿素的防凍劑造成的。事件發(fā)生后，開(kāi)發(fā)商曾采取添置空氣凈化裝置、公開(kāi)道歉等措施，并可無(wú)條件按原價(jià)退房并雙倍利息向業(yè)主進(jìn)行賠償，但業(yè)主并不同意，因?yàn)闃I(yè)主以較低的期房?jī)r(jià)格購(gòu)買，而現(xiàn)在房屋升值近20%.雙方對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值量存在爭(zhēng)議，那么這宗不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值量到底是多少，需要公正的評(píng)估。這是一個(gè)典型的由于不動(dòng)產(chǎn)受到污染，而使當(dāng)事人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值量產(chǎn)生爭(zhēng)議的案例。

2003年《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》登載了一宗消費(fèi)者因住房受到無(wú)線電波污染而投訴的案例。北京市某區(qū)一個(gè)房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，由于其地處四環(huán)路的綠化隔離帶附近，又與東三環(huán)的燕莎商圈距離不遠(yuǎn)，所以很多人都購(gòu)買這里具有升值潛力的房產(chǎn)。但入住后不久，很多業(yè)主感覺(jué)失眠、頭疼，手機(jī)信號(hào)微弱。經(jīng)有關(guān)無(wú)線電檢測(cè)部門檢測(cè)，發(fā)現(xiàn)該住宅小區(qū)內(nèi)的無(wú)線電波嚴(yán)重超過(guò)正常人能承受的范圍，原因是距離該項(xiàng)目不遠(yuǎn)的地方有一坐北京市某廣播電臺(tái)的發(fā)射塔。很多業(yè)主要求按照升值后的價(jià)格給予退房。

當(dāng)前房地產(chǎn)估價(jià)中環(huán)境影響評(píng)估的現(xiàn)狀

對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)估，我國(guó)沒(méi)有特別明確的技術(shù)規(guī)定和操作規(guī)程。在國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局和中華人民共和國(guó)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（1999年2月12日）的第四部分第五條規(guī)定：“估價(jià)人員必須到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，親身感受估價(jià)對(duì)象的位置、周圍環(huán)境、景觀的優(yōu)劣，……，對(duì)估價(jià)對(duì)象及其周圍環(huán)境或臨路狀況進(jìn)行拍照等。”從這條規(guī)定可以看出，估價(jià)規(guī)范對(duì)估價(jià)人員到現(xiàn)場(chǎng)查勘的內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)定，但對(duì)“周圍環(huán)境”的內(nèi)涵沒(méi)有進(jìn)一步解釋，只是要求估價(jià)師對(duì)估價(jià)標(biāo)的周圍環(huán)境進(jìn)行拍照，親身感受估價(jià)對(duì)象的周圍環(huán)境和景觀的優(yōu)劣，形成估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象的主觀判斷。多數(shù)估價(jià)報(bào)告和估價(jià)師沒(méi)有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的物周圍污染物和污染源進(jìn)行查勘，在估價(jià)報(bào)告中也不包括環(huán)境污染對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值影響的測(cè)算和消除污染物的影響而應(yīng)該花費(fèi)的成本預(yù)測(cè)。

對(duì)于處于污染環(huán)境中已建成的不動(dòng)產(chǎn)，估價(jià)部門和估價(jià)師還沒(méi)有相應(yīng)的具體條款和程序進(jìn)行環(huán)境影響分析，并根據(jù)污染程度對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值影響做出判斷。公眾對(duì)此也沒(méi)有意識(shí)到在不動(dòng)產(chǎn)受到環(huán)境污染的危害時(shí)，應(yīng)該請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)和估價(jià)師對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，并向造成環(huán)境污染的責(zé)任人提出賠償請(qǐng)求。

樓市調(diào)控政策并未動(dòng)搖

隨著各省經(jīng)濟(jì)三季報(bào)的發(fā)布，京滬等一線城市樓市數(shù)據(jù)也呈現(xiàn)出一縷亮色。分析師認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上行趨勢(shì)已經(jīng)確立。與此同時(shí)，多地調(diào)控仍將延續(xù)小幅收緊的趨勢(shì)。市場(chǎng)整體復(fù)蘇明顯

前三季度，廣東商品房銷售面積5066.48萬(wàn)平方米，同比下降1.4%，但降幅比上半年收窄9.4%。

上海前三季度，上海市新建商品房銷售面積1229.94萬(wàn)平方米，同比下降5.9%，降幅較上月收窄1.9個(gè)百分點(diǎn)。北京全市商品房銷售面積為1146.9萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)25.2%。

“整個(gè)市場(chǎng)確實(shí)是全面復(fù)蘇。”合富置業(yè)首席分析師龍斌稱，目前幾十個(gè)主要城市成交量回升得比較平穩(wěn)，主要原因在于今年以來(lái)信貸微調(diào)、以剛性需求為主導(dǎo)的成交結(jié)構(gòu)支撐了成交的增長(zhǎng)。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析說(shuō)，目前整體市場(chǎng)復(fù)蘇趨勢(shì)明顯，開(kāi)發(fā)商積極儲(chǔ)備資金，購(gòu)入土地，四季度也不太可能再出現(xiàn)有力的房地產(chǎn)政策，整體市場(chǎng)上行趨勢(shì)已經(jīng)確立。

調(diào)控政策沒(méi)有動(dòng)搖

9月來(lái)，盡管貴陽(yáng)市房產(chǎn)政策出現(xiàn)了部分松動(dòng)，但大多數(shù)樓市政策小幅收緊的趨勢(shì)仍在持續(xù)，其中一線城市尤為明顯：上海開(kāi)展限購(gòu)政策執(zhí)行情況專項(xiàng)檢查，防止違規(guī)操作；北京進(jìn)一步收緊了限購(gòu)政策，規(guī)定北京戶籍居民購(gòu)房須持第二代身份證；廣州將對(duì)中心城區(qū)個(gè)別異常高價(jià)的住宅項(xiàng)目暫時(shí)采取限售措施。陜西省更是祭出成本大刀，規(guī)定在開(kāi)發(fā)成本基礎(chǔ)上，房屋最后售價(jià)只能加上10%左右“合理利潤(rùn)率”。

國(guó)務(wù)院總理溫家寶17日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，部署四季度經(jīng)濟(jì)工作時(shí)指出，要堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。

“總體看，調(diào)控政策沒(méi)有動(dòng)搖，限購(gòu)限貸的方向沒(méi)有改變，地方在沒(méi)有違反限購(gòu)前提下根據(jù)自身特點(diǎn)做了一些微調(diào)，調(diào)控基本保持穩(wěn)定。”龍斌說(shuō)。

我校周邊房?jī)r(jià)分析

根據(jù)資料顯示，09年時(shí)萬(wàn)年花城地區(qū)房?jī)r(jià)平均15000/平方米，而截止到2012年10月，萬(wàn)年花城五期房屋均價(jià)達(dá)到了35000/平方米。整體上看，我校周邊的房屋價(jià)格呈上漲趨勢(shì)。我校周邊交通比較便利，尤其年底開(kāi)通地鐵十號(hào)線二期，這在很大程度上方便了居民和學(xué)生的出行。故會(huì)使得更多住戶愿意在此地購(gòu)買房屋作為居住地。加之我校周圍正在進(jìn)行全面建設(shè)，拆遷等活動(dòng)，相信在不久的將來(lái)，定會(huì)縮小城鄉(xiāng)差距，使得花鄉(xiāng)這片區(qū)域與大都市接壤，這樣更會(huì)促進(jìn)居民購(gòu)買房屋。預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)在維持一定水平的同時(shí)小額增長(zhǎng)。

第三篇：房地產(chǎn)相關(guān)政策分析

房地產(chǎn)政策分析

一、保障性住房概念

保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房。保障性住房包括限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用住房、政策性租賃住房以及廉租房。棚戶區(qū)改造也屬保障性住房建設(shè)的一種，在改造完成之后根據(jù)供應(yīng)對(duì)象一般會(huì)分解為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房以及中小套型商品房等。

二、保障性住房的開(kāi)發(fā)政策

限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房和公租房在保障對(duì)象、土地供給、產(chǎn)權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面都有特別的規(guī)定。

類別限價(jià)房保障對(duì)象城市中低收入住房困難家庭經(jīng)濟(jì)適用城市低收入住房困難家房庭廉租房城市低收入住房困難家庭公租房城市中等偏下收入住房困難家庭棚改房城市收入低、住 房困難家庭保障方式產(chǎn)權(quán)有無(wú)面積實(shí)物有限產(chǎn)權(quán)90平米以內(nèi)實(shí)物有限產(chǎn)權(quán)60平米左右貨幣補(bǔ)貼無(wú)產(chǎn)權(quán)50平米以or 實(shí)物配內(nèi)實(shí)物誰(shuí)投資，60平米以誰(shuí)所有內(nèi)實(shí)物或貨有限或全50、60平幣補(bǔ)償部產(chǎn)權(quán)米 不等土地供給招拍掛出讓劃撥劃撥劃撥或出讓等劃撥或出讓等 此外，針對(duì)棚戶區(qū)改造還有一些特殊政策，比如：出讓收益專項(xiàng)用于支付銀行貸款本息，財(cái)政籌措補(bǔ)貼資金作為政府投入返還開(kāi)發(fā)企業(yè)，在稅收、配套設(shè)施建設(shè)及物業(yè)管理方面通過(guò)減免、補(bǔ)貼方式予以扶持。

三、保障性住房的金融政策

2008年中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)先后印發(fā)了《經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)貸款管理辦法》和《廉租住房建設(shè)貸款管理辦法》。2009年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合其他部委及中國(guó)人民銀行引發(fā)了《關(guān)于推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》。根據(jù)相關(guān)意見(jiàn)，新建廉租住房項(xiàng)目資本金不低于項(xiàng)目總投資20%的比例；改建廉租住房項(xiàng)目資本金不低于項(xiàng)目總投資30%的比例，執(zhí)行基準(zhǔn)利率下浮10%。城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造項(xiàng)目執(zhí)行廉租住房建設(shè)項(xiàng)目資本金占20%的規(guī)定。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)向符合貸款條件的城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造項(xiàng)目提供貸款，創(chuàng)新金融產(chǎn)品，改善金融服務(wù)。

2011年7月，劉明康在銀監(jiān)會(huì)年中工作會(huì)議的講話指出，支持設(shè)立省級(jí)、計(jì)劃單列市政府保障性住房融資平臺(tái)(原則上各1家)，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌本省、計(jì)劃單列市的廉租房、公租房和棚戶區(qū)改造三類保障性住房的管理、融資和償債。該平臺(tái)公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的統(tǒng)一管理和向銀行統(tǒng)一借款、統(tǒng)一還款。所獲貸款根據(jù)各市縣建設(shè)任務(wù)和具體進(jìn)度分配到各市縣保障房建設(shè)單位（用款主體)，相應(yīng)市縣政府將貸款本息償還納入本級(jí)財(cái)政預(yù)算并通過(guò)省級(jí)政府融資平臺(tái)償還貸款，如發(fā)生拖欠貸款本息，則由省級(jí)(或計(jì)劃單列市)財(cái)政代為償還。已經(jīng)向市縣政府公(廉)租房建設(shè)和棚戶區(qū)改造項(xiàng)目發(fā)放貸款的銀行，應(yīng)立即采取相應(yīng)行動(dòng)，消除風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)明確貸款條件和要求。各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)審慎評(píng)估地方財(cái)政的償還能力和意愿，在省級(jí)政府融資平臺(tái)上，對(duì)滿足條件的建設(shè)項(xiàng)目及時(shí)發(fā)放貸款：（l）項(xiàng)目資本金比例不得低于20%，必須真實(shí)、足額到位。（2）貸款期限原則上不超過(guò)15年，具體由借貸雙方協(xié)商確定，要明確80%的銀行貸款部分只是幫地方政府打時(shí)間差。（3）貸款利率應(yīng)按中國(guó)人民銀行利率政策執(zhí)行，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)原則定價(jià)，不準(zhǔn)收任何其他費(fèi)用。(4)項(xiàng)目建成(不是入住)之后，貸款必須實(shí)行一年兩次還本付息，利隨本清。（5）鼓勵(lì)以銀團(tuán)貸款形式發(fā)放貸款，對(duì)于資本金足額到位、管理精細(xì)的，優(yōu)先進(jìn)行支持。

2011年8月中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于認(rèn)真做好公共租賃住房等保障性安居工程金融服務(wù)工作的通知》，要求進(jìn)一步落實(shí)劉明康上述講話精神。

四、河北省保障房融資信息

河北省保障住房投資有限公司于2011年4月成立。該公司是由省政府批準(zhǔn)組建的省級(jí)保障住房融資平臺(tái)，注冊(cè)資金5億元。其運(yùn)作模式是“省市連帶擔(dān)保，項(xiàng)目打捆，統(tǒng)一融資、統(tǒng)一調(diào)配、統(tǒng)一還款”。目前，該公司已與開(kāi)發(fā)銀行簽訂了5年融資200億元的框架協(xié)議，今年計(jì)劃融資100億元以上。“十二五”期間，該公司還將向民生銀行融資200億元。

2011年9月，省政府下發(fā)辦字［2011］124號(hào)《關(guān)于印發(fā)河北省廉租房公租房住房建設(shè)資金融資使用償還管理暫行辦法的通知》，重點(diǎn)對(duì)“兩租房”建設(shè)中省房投及設(shè)區(qū)市保障房投融資平臺(tái)向開(kāi)行申請(qǐng)用于補(bǔ)助或建設(shè)貸款進(jìn)行了規(guī)范。明確了省房投和設(shè)區(qū)市融資平臺(tái)公司的兩種融資方式及還款保障方式。

2012年，我省共上報(bào)國(guó)家6家以支持保障性住房建設(shè)為目的企業(yè)債券的申請(qǐng)及申報(bào)材料，申請(qǐng)發(fā)行額度94.1億元。除“2012年遷安市興源水務(wù)產(chǎn)業(yè)投資有限公司公司債券”已通過(guò)審批并公開(kāi)發(fā)行外，其余尚在審批過(guò)程中。其中，唐山市南湖生態(tài)城開(kāi)發(fā)建設(shè)投資公司申報(bào)10億元。河北省完成保障性住房任務(wù)的資金缺口在300億元左右，其主體資金來(lái)源仍是商業(yè)銀行。

附：主要政策： 國(guó)家政策：

《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2010〕4號(hào)）

《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2011〕1號(hào)）

《關(guān)于推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn) 》（建保[2009]295號(hào)）《關(guān)于中央投資支持國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造有關(guān)問(wèn)題的通知 》建保[2010]56號(hào) 《 財(cái)政部積極推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作 》財(cái)綜[2010]8號(hào) 中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)

《關(guān)于認(rèn)真做好公共租賃住房等保障性安居工程金融服務(wù)工作的通知》銀發(fā)〔2011〕193號(hào)

《經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)貸款管理辦法》（銀發(fā)〔2008〕13號(hào)文印發(fā)）《廉租住房建設(shè)貸款管理辦法》（銀發(fā)〔2008〕355號(hào)文印發(fā)）

《中國(guó)人民銀行 中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于做好城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造金融服務(wù)工作的通知》（銀發(fā)〔2010〕37號(hào)）河北省：

《關(guān)于加快保障性安居工程建設(shè)的實(shí)施意見(jiàn)》（冀政〔2011〕28號(hào)）

《中國(guó)人民銀行石家莊中心支行關(guān)于河北省金融支持保障性安居工程建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》（銀石發(fā)[2011]84號(hào)）

第四篇：肇慶市房地產(chǎn)分析

肇慶市房地產(chǎn)當(dāng)前概況分析

在廣佛肇經(jīng)濟(jì)圈美好前景帶動(dòng)下，肇慶樓市價(jià)值日漸凸顯，相比珠三角其它城市，產(chǎn)品性價(jià)比高是不爭(zhēng)事實(shí)。主動(dòng)走出去，擴(kuò)展銷售渠道，已經(jīng)成為不少有志于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的企業(yè)共識(shí)。本月15日至17日，廣州市舉辦“2009廣東·廣州房地產(chǎn)博覽會(huì)”，肇慶市星奧投資、中房百花園、星湖雅苑房產(chǎn)、星湖名郡房產(chǎn)、僑興實(shí)業(yè)、臻匯園房產(chǎn)、華基房產(chǎn)、廣物房產(chǎn)等八家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商組團(tuán)參展，首次以整體形象亮相一線城市。這不僅是肇慶市房地產(chǎn)業(yè)一次總體的檢閱，也使廣州市和珠三角置業(yè)者能夠在近距離了解肇慶，這對(duì)未來(lái)肇慶市房地產(chǎn)業(yè)將產(chǎn)生積極的推動(dòng)作用。

一、肇慶的區(qū)域優(yōu)勢(shì)

肇慶市擁有四大區(qū)域優(yōu)勢(shì)：一是環(huán)境優(yōu)勢(shì)。肇慶城市環(huán)境空氣質(zhì)量好、生態(tài)和諧、環(huán)境優(yōu)美、觀光休閑旅游資源富集，環(huán)境質(zhì)量與珠三角區(qū)域其它城市相比表現(xiàn)突出；二是肇慶市是久負(fù)盛名的山水景觀城市，也是國(guó)家歷史文化名城，自然資源與文化資源有機(jī)結(jié)合，最適宜人居；三是有獨(dú)特的區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)。肇慶市東臨珠三角腹地，西近桂東南區(qū)域、兩條國(guó)道貫穿城區(qū)、西江主航道，三茂鐵路等縮短了與珠三角及周邊城市的距離；四是價(jià)格優(yōu)勢(shì)。肇慶市樓價(jià)明顯低于珠三角其他城市，對(duì)周邊縣（市）區(qū)、港澳臺(tái)華僑以及外地人士很有吸引力。

國(guó)務(wù)院已把肇慶納入珠三角改革發(fā)展規(guī)劃綱要的城市之一，根據(jù)廣佛肇城際軌道交通規(guī)劃，肇慶將融入珠三角城際軌道交通體系，廣州等珠三角城市到肇慶都在一小時(shí)之內(nèi)。珠三角一體化發(fā)，將改變房地產(chǎn)市場(chǎng)格局。而肇慶擁有珠三角城市中最多的土地資源，并且擁有鼎湖、星湖等風(fēng)景區(qū)，自然資源豐富。珠三角一體化之后，肇慶房地產(chǎn)將擁有更廣闊的發(fā)展空間。

二、當(dāng)前的市場(chǎng)狀況

多年來(lái)，肇慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)一直保持持續(xù)快速發(fā)展勢(shì)頭，盡管自去年下半年以來(lái)，受國(guó)際經(jīng)融危機(jī)及國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨較大壓力，但全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資還是比去年同期增長(zhǎng)了15.06％，達(dá)54.32億元，創(chuàng)歷史新高，保持著向前發(fā)展的動(dòng)力。

今年，城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回暖，商品房交易量有較大回升，投資者信心逐漸恢復(fù)，呈現(xiàn)出平穩(wěn)健康、有序推進(jìn)、創(chuàng)新發(fā)展三個(gè)特點(diǎn)。

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（一）平穩(wěn)健康

根據(jù)肇慶城區(qū)商品房預(yù)（銷）售網(wǎng)上合同實(shí)時(shí)簽約數(shù)據(jù)，今年1至4月，城區(qū)（包括端州、鼎湖區(qū)）商品房合同簽約銷售建筑面積38.3688萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)57.64％；成交金額12.9678億元，同比增長(zhǎng)52.16％，銷售建筑面積平均價(jià)為3379.78元／m2，同比下降

3.48％。

以上數(shù)據(jù)來(lái)源：2008年數(shù)據(jù)按統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)計(jì)算，2009年數(shù)據(jù)為肇慶城區(qū)商品房預(yù)（銷）售網(wǎng)上合同實(shí)時(shí)簽約系統(tǒng)顯示。

（二）有序推進(jìn)

一是政府及相關(guān)部門采取有效措施促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)有序發(fā)展。在國(guó)務(wù)院和廣東省政府出臺(tái)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展相關(guān)政策措施的基礎(chǔ)上，肇慶市建設(shè)局結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，出臺(tái)了《關(guān)于支持我市房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展的暫行辦法》，提出提高工作效率、減免服務(wù)性收費(fèi)等促進(jìn)措施，相關(guān)部門也優(yōu)化服務(wù)、加大支持力度，為我市房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)際金融危機(jī)的影響下保持平穩(wěn)健康有序發(fā)展提供了有力支撐。

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二是企業(yè)主動(dòng)調(diào)整，積極應(yīng)對(duì)。面對(duì)復(fù)雜多變的市場(chǎng)形勢(shì)，企業(yè)及時(shí)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，整合內(nèi)外部資源，主動(dòng)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，采取“面對(duì)、調(diào)整、改善”策略：即面對(duì)本區(qū)域消費(fèi)水平和市場(chǎng)需求，調(diào)整商品房銷售價(jià)格，調(diào)整開(kāi)發(fā)節(jié)奏和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，改善小區(qū)內(nèi)部環(huán)境建設(shè)、推動(dòng)改善市政基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)、改善物業(yè)服務(wù)。

一方面，開(kāi)發(fā)商根據(jù)肇慶市商品房消費(fèi)群體結(jié)構(gòu)和居民消費(fèi)水平，主動(dòng)采取措施，以合理價(jià)格促進(jìn)商品住房銷售。另方面，開(kāi)發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)和本地居民購(gòu)買力和消費(fèi)特點(diǎn)，調(diào)節(jié)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)，著重開(kāi)發(fā)建設(shè)中、小戶型商品住宅以適應(yīng)消費(fèi)需求。為促進(jìn)商品房銷售，開(kāi)發(fā)商在推動(dòng)改善市政基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)的同時(shí)，將重心放到提高樓盤質(zhì)量、品位上來(lái)，完善小區(qū)配套、優(yōu)化區(qū)內(nèi)外環(huán)境、改善物業(yè)服務(wù)，以良好的質(zhì)量信譽(yù)和服務(wù)環(huán)境爭(zhēng)取消費(fèi)者的青睞。

（三）創(chuàng)新發(fā)展

今年以來(lái)，肇慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在促進(jìn)房地產(chǎn)銷售、提高開(kāi)發(fā)管理水平的同時(shí)，努力創(chuàng)新思維、開(kāi)拓市場(chǎng)，在實(shí)踐中摸索出兩種創(chuàng)新做法，為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展開(kāi)闊了思路：

一是首次出現(xiàn)酒店式公寓經(jīng)營(yíng)方式。恒裕“酒店式公寓”吸收了傳統(tǒng)酒店和傳統(tǒng)公寓的長(zhǎng)處，將酒店式物業(yè)管理引入住宅管理，形成“酒店、寫字樓、商品住宅”三位一體的綜合性經(jīng)營(yíng)模式，具有單位小，好管理，租金高，易出租等特點(diǎn)，對(duì)促進(jìn)我市的旅游、商務(wù)發(fā)展及房地產(chǎn)投資具有積極作用。

二是出現(xiàn)物業(yè)管理創(chuàng)新。市百花園物業(yè)管理有限公司去年下半年以來(lái)，嘗試通過(guò)改善物業(yè)管理等服務(wù)樹(shù)立樓盤品牌、促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)，以此為代表，一批物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)通過(guò)開(kāi)展多層次的有償服務(wù)如水電、家電維修、家政服務(wù)、車輛保管等來(lái)延伸和拓展物業(yè)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主和企業(yè)雙贏。

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三、進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展

（一）認(rèn)清形勢(shì)、把握機(jī)遇，堅(jiān)定推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康有序發(fā)展的信心和決心。

盡管目前我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨著來(lái)自國(guó)際國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的嚴(yán)重困難和嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，但我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本面和長(zhǎng)期趨勢(shì)并沒(méi)有改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展具有應(yīng)對(duì)困難的有利條件和積極因素。

首先是《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要（2008－2020）》將肇慶列為珠三角主體地區(qū)之一，使我市迎來(lái)了新一輪改革發(fā)展的重大歷史機(jī)遇，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必將迎來(lái)廣闊的發(fā)展空間并發(fā)揮積極的促進(jìn)作用。

其次是中央、省、市積極調(diào)整政策，為促進(jìn)企業(yè)發(fā)展?fàn)I造良好的政策環(huán)境。中央和省相繼出臺(tái)一系列擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)的政策措施，加大城建領(lǐng)域的固定資產(chǎn)投資和建設(shè)，鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)、給予企業(yè)合理的信貸支持等措施，為我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)化解當(dāng)前困難、實(shí)現(xiàn)新發(fā)展提供了機(jī)遇條件。

肇慶市人居環(huán)境優(yōu)越，隨著區(qū)位優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)的日益突出，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將迎來(lái)更為廣闊的發(fā)展空間。作為珠三角西部的門戶城市，肇慶的區(qū)位和資源、環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯、人文底蘊(yùn)深厚，形成了發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。隨著珠三角區(qū)域一體化進(jìn)程的提速，尤其是珠三角城際輕軌的開(kāi)通和南廣鐵路、貴廣鐵路、二廣（二連浩特－廣州）高速、汕昆（汕頭－昆明）高速、珠三角外環(huán)高速、揭茂（揭陽(yáng)－茂名）高速、開(kāi)南跨江大橋、西江“黃金水道”、肇慶港等交通網(wǎng)設(shè)施的建設(shè)和完善，肇慶市將形成鐵路、高速公路、水路于一體的立體交通體系，融入珠三角“一小時(shí)生活圈”，對(duì)珠三角其他城市及周邊城市購(gòu)房群體將形成巨大的吸引力。

（二）科學(xué)引導(dǎo)，理性發(fā)展，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)有序開(kāi)發(fā)建設(shè)。按照建設(shè)最適宜旅游的花園式風(fēng)景城市、最適宜人居的生態(tài)型山水城市、最適宜創(chuàng)業(yè)的現(xiàn)代化工業(yè)城市的城市目標(biāo)，明確房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)劃，引導(dǎo)企業(yè)合理開(kāi)發(fā)，推動(dòng)市場(chǎng)供給基本平衡，推動(dòng)城市資源保值升值。

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（三）加快對(duì)接，品牌帶動(dòng)，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理水平。抓住廣肇城際軌道、貴廣和南廣鐵路等重大交通設(shè)施建設(shè)給房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)的機(jī)遇，積極拓寬市場(chǎng)，圍繞城市軌道經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)，引導(dǎo)企業(yè)做大做強(qiáng)。肇慶市組織開(kāi)發(fā)企業(yè)參加“2009廣東·廣州房地產(chǎn)博覽會(huì)”，目的就是鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極走出動(dòng)，突破購(gòu)房區(qū)域局限，開(kāi)拓珠三角市場(chǎng)，推介優(yōu)質(zhì)樓盤，展示企業(yè)形象，打造房地產(chǎn)宜居品牌。

（四）加快建設(shè)，完善市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套設(shè)施建設(shè)。按照“東西呼應(yīng)、南北互動(dòng)”的要求，大力推進(jìn)廣肇城際軌道、城東新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、星湖大道、信安路、龜頂新城等重大項(xiàng)目建設(shè)，抓好城東新區(qū)建設(shè)，進(jìn)一步拉大城市框架，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)實(shí)現(xiàn)“開(kāi)發(fā)一片、形成一片”的效果，為改善群眾生活、推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮最大效應(yīng)。近期要尤其加快解決管道燃?xì)獍惭b對(duì)接問(wèn)題。

（五）提高物業(yè)服務(wù)水平。肇慶市建設(shè)局把2009年定為物業(yè)管理規(guī)范年，通過(guò)進(jìn)報(bào)紙、進(jìn)電視、進(jìn)電臺(tái)、進(jìn)網(wǎng)絡(luò)、進(jìn)社區(qū)“五進(jìn)”擴(kuò)大宣傳，并分階段推進(jìn)物業(yè)管理調(diào)研，研究規(guī)范監(jiān)管的有關(guān)措施，還將于今年成立物業(yè)管理專業(yè)委員會(huì)，引導(dǎo)物業(yè)管理科學(xué)有序發(fā)展，為推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展夯實(shí)基礎(chǔ)。

第五篇：房地產(chǎn)融資分析

房地產(chǎn)融資分析

1.定義：

房地產(chǎn)融資是指房地產(chǎn)企業(yè)為滿足項(xiàng)目資金的需求，以項(xiàng)目為依托，獲取資金，完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。

2.分類：

主要的分類方式為二大類：

（1）內(nèi)部融資和外部融資

內(nèi)部融資包括：企業(yè)預(yù)付房款和應(yīng)收賬款，員工集資等

外部融資包括：企業(yè)上市，房地產(chǎn)信托，房地產(chǎn)企業(yè)債，銀行貸款等

（2.）直接和間接融資

直接融資是指從資本市場(chǎng)募集資金，間接融資是指從金融類機(jī)構(gòu)募集資金。

銀行貸款：

銀行融資需要注意的三要素：

1.融資額 2.下貸款時(shí)間 3.貸款資金使用效率

銀行融資流程：

1.融資額度匡算 2.融資方式確定 3.落實(shí)授信額度 4.銀行受理

5.調(diào)查審批6.銀行審批 7.發(fā)放貸款 8.貸后監(jiān)管

政府監(jiān)管：因?yàn)檠胄?12號(hào)文件要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須具備“四證一金”和35%的自有資金方可獲貸款。

目前，公司跟各大商業(yè)銀行（中農(nóng)工建和民生）都按照這個(gè)融資流程來(lái)運(yùn)行。

房地產(chǎn)信托

房地產(chǎn)信托又分：房地產(chǎn)股權(quán)類信托，房地產(chǎn)債券類信托，房地產(chǎn)收益信托。其中，房地產(chǎn)股權(quán)類信托最常用，其優(yōu)勢(shì)在于可以墊付土地出讓金，而銀行貸款不可以。房地產(chǎn)債券類信托由于融資成本比銀行貸款要高，一般不常用。

目前，公司和平安信托的合作好像就屬于股權(quán)類信托模式。平安信托設(shè)立融資方案，購(gòu)買部分項(xiàng)目公司股權(quán)，公司承諾到期溢價(jià)回購(gòu)，并以抵押物和信用做擔(dān)保。

融資項(xiàng)目提供的主要材料：

從重慶和西安各項(xiàng)目提交的材料中，可以看到。除了對(duì)集團(tuán)的的財(cái)務(wù)狀況，信用評(píng)級(jí)和開(kāi)發(fā)資質(zhì)審核外，最主要的還是項(xiàng)目情況。而在項(xiàng)目材料中，最主要的是可研究性報(bào)告。通常的可研究性報(bào)告包括：項(xiàng)目概況，市場(chǎng)研究，項(xiàng)目規(guī)劃方案，項(xiàng)目進(jìn)度設(shè)計(jì)，項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)算，項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，項(xiàng)目不確定性分析，項(xiàng)目社會(huì)影響和總結(jié)。

其中，對(duì)于我們?nèi)谫Y來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目進(jìn)度設(shè)計(jì)，項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)算，項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，項(xiàng)目不確定性分析是主要了解和掌握的。

項(xiàng)目進(jìn)度設(shè)計(jì)每個(gè)項(xiàng)目公司根據(jù)實(shí)際情況，具體制定。財(cái)務(wù)測(cè)算主要是對(duì)項(xiàng)目的土地價(jià)款，開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用做個(gè)預(yù)算，并計(jì)算總投資，來(lái)確定融資額度。具體根據(jù)項(xiàng)目公司和拓展部中心的材料為準(zhǔn)。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主要是通過(guò)財(cái)務(wù)模型，根據(jù)一些動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如內(nèi)部收益率（IRR），動(dòng)態(tài)回收期，凈現(xiàn)金流值來(lái)評(píng)價(jià)項(xiàng)目收益。項(xiàng)目不確定分析，主要通過(guò)盈虧平衡分析和敏感度分析來(lái)對(duì)判斷投資方案對(duì)不確定性因素變化的承受能力，以及相關(guān)指標(biāo)對(duì)這些不確定因素的敏感程度，對(duì)項(xiàng)目的最終決策提供參考依據(jù)。