第一篇：房地產成本核算案例分析

房地產成本核算案例分析

目 錄

第一章 總 則

第二章 成本核算的基本程序

第三章 成本核算對象的確定

第四章 成本費用項目及核算內容

第五章 會計科目與帳簿設置

第六章 成本費用的歸集與分配

第七章 成本報表

第八章 附 則

VANKE萬科企業股份有限公司

房地產開發企業成本核算指導

編制單位：財務管理部

第一章 總 則

1-1 為了加強成本管理，規范集團房地產開發企業成本核算，正確計算開發產品成本，便于成本資料的比較和分析，根據《股份有限公司會計制度—會計科目和會計報表》及其附件三“房地產開發業務會計處理規定”與我國具體會計準則等有關規定，以及集團《財務管理規則》和《會計管理規則》的要求，制定本指導。

1-2 集團房地產開發企業成本核算的任務是：建立和完善成本核算基礎工作，嚴格遵守成本開支范圍，合理確定成本計算對象，正確歸集和分配開發成本及費用，及時、準確、完整地提供成本核算資料，及時發現成本管理中存在的問題，以便尋求降低成本的途徑。

1-3 各房地產開發企業，建立成本核算責任制，不斷完善成本核算基礎工作，改進成本核算辦法，嚴格按照國家以及集團成本管理的要求，正確組織成本核算工作，并自覺接受集團的監督。

第二章 成本核算的基本程序

成本核算的一般步驟：

第一步：根據成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。

第二步：按成本核算及管理的要求，設置有關成本核算會計科目和帳簿，按成本核算對象歸集開發成本費用。

第三步：按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準。

第四步：將歸集的開發成本費用按確定的方法、標準在各成本核算對象之間進行分配。

第五步：編制項目開發成本計算表，計算各成本核算對象的開發總成本。

第六步：正確劃分完工和在建開發產品之間的開發成本，分別結轉完工開發產品成本，按建筑面積計算完工產品單位成本。

第七步：正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供)，根據有關規定分別計算可售面積、不可售面積應負擔的成本，按與結算銷售收入配比的原則正確結轉完工開發產品的銷售成本。

第八步：編制成本報表，根據成本管理和核算要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。

第三章 成本核算對象的確定

3-1 成本核算對象的確定原則：應滿足成本計算的需要；便于成本費用的歸集；利于成本的及時結算；適應成本監控的要求。

3-2 各單位可根據上述原則，參照下列條件，結合項目開發地點、規模、周期、方式、功能設計、結構類型、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等當地實際情況，確定具體成本核算對象。

(1)單體開發項目，一般以每一獨立編制設計概算或施工圖預算所列的單項開發工程為成本核算對象。

(2)在同一開發地點、結構類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發項目，可以合并為一個成本核算對象。

(3)對于開發規模較大、工期較長的開發項目，可以結合項目特點和成本管理的需要，按開發項目的一定區域或部位或周期劃分成本核算對象。

▲ 成片分期（區）開發的項目，可以以各期(區)為成本核算對象。▲ 同一項目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期(區)劃分成本核算對象的基礎上，還應按功能劃分成本核算對象。

▲ 同一小區、同一期有高層、多層、復式等不同結構的，還應按結構劃分成本核算對象。

(4)根據核算和管理需要，對獨立的設計概算或施工圖預算的配套設施，不論其支出是否攤入房屋等開發產品成本，均應單獨作為成本核算對象。對于只為一個房屋等開發項目服務的、應攤入房屋等開發項目成本且造價較低的配套設施，可以不單獨作為成本核算對象，發生的開發費用直接計入房屋等開發項目的成本。

3-3 成本核算對象一般應在開工前確定。一旦確定，不得隨意改變，以保證成本核算的準確性。

第四章 成本費用項目及核算內容

4-1 開發產品成本核算應視開發產品的具體情況，按制造成本法設置成本項目。成本項目一般包括下列六項：

1)土地征用及拆遷補償費

2)前期工程費

3)基礎設施費

4)建筑安裝工程費

5)配套設施費

6)開發間接費

4-2 各成本項目的開支范圍如下：

土地征用及拆遷補償費

指為取得土地開發使用權而發生的各項費用，主要包括以下內容：

(1)土地征用費：支付的土地出讓金、土地轉讓費、土地效益金、土地開發費，交納的契稅、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價、補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金等。

(2)拆遷補償費：有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償支出，安置及動遷支出，農作物補償費，危房補償費等；拆遷舊建筑物回收的殘值應估價入帳，分別沖減有關成本。

(3)市政配套費：指向政府部門交納的大市政配套費，征用生地向當地市政公司交納的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建造費、管線鋪設費等。

(4)其他：如土地開發權批復費、土地面積丈量測繪費等。

前期工程費

指在取得土地開發權之后、項目開發前期的籌建、規劃、設計、可行性研究、水文地質勘察、測繪、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內容：

(1)項目整體性批報建費：項目報建時按規定向政府有關部門交納的報批費。

如：人防工程建設費、規劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等。

(2)規劃設計費：項目立項后的總體規劃設計、單體設計費、管線設計費、改造設計費、可行性研究費(含支付社會中介服務機構的市場調研費)，制圖、曬圖費，規劃設計模型制作費，方案評審費。

(3)勘測丈量費：水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等。

(4)“三通一平”費：接通紅線外施工用臨時給排水(含地下排水管、溝開挖鋪設費用)、供電、道路(含按規定應交的占道費、道路挖掘費)等設施的設計、建造、裝飾和進行場地平整發生的費用(包括開工前垃圾清運費)等。

(5)臨時設施費：工地甲方臨時辦公室，臨時場地占用費，臨時借用空地租費，以及沿紅線周圍設置的臨時圍墻、圍欄等設施的設計、建造、裝飾等費用。臨時設施內的資產，如空調、電視機，家具等不屬于臨時設施費。

(6)預算編、審費：支付給社會中介服務機構受聘為項目編制或審查預算而發生的費用。

(7)其他：包括擋光費、危房補償鑒定費、危房補償鑒定技術咨詢費等。

基礎設施費

指項目開發過程中發生的小區內、建筑安裝工程施工圖預算項目之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明、綠化等基礎設施工程費用，紅線外兩米與大市政接口的費用，以及向水、電、氣、熱、通訊等大市政公司交納的費用。主要包括以下內容：

(1)道路工程費：小區內道路鋪設費。

(2)供電工程費：變（配）電設備的購置費，設備安裝及電纜鋪設費，供（配）電貼費、電源建設費，交納的電增容費等。(3)給排水工程費：自來水、雨（污）水排放、防洪等給排水設施的建造、管線鋪設費用，以及向自來水公司交納的水增容費等。

(4)煤氣工程費：煤氣管道的鋪設費、增容費、集資費，煤氣配套費，煤氣發展基金、煤氣掛表費等。

(5)供暖工程費：暖氣管道的鋪設費、集資費。

(6)通訊工程費：電話線路的鋪設、電話配套費，電話電纜集資費，交納的電話增容費等。

(7)電視工程費：小區內有線電視(閉路電視)的線路鋪設和按規定應交納的有關費用。

(8)照明工程費：小區內路燈照明設施支出。

(9)綠化工程費：小區內人工草坪、栽花、種樹等綠化支出；綠地建設費。

(10)環衛工程費：指小區內的環境衛生設施支出。如垃圾站(箱)、公廁等支出。

(11)其他：小區周圍設置的永久性圍墻、圍欄支出、園區大門、園區監控工程費、自然下沉整改費等。

建筑安裝工程費

指項目開發過程中發生的列入建筑安裝工程施工圖預算項目內的各項費用(含設備費、出包工程向承包方支付的臨時設施費和勞動保險費)，有甲供材料、設備的，還應包括相應的甲供材料、設備費。發包工程應依據承包方提供的經甲方審定的“工程價款結算單”來確定。主要包括以下內容：

(1)土建工程費

① 基礎工程費：土石方、樁基、護壁(坡)工程費，基礎處理費、樁基咨詢費。

② 主體工程費：即土建結構工程費（含地下室部分）。

③ 有甲供材料的，還應包括相應的甲供材料費。

(2)安裝工程費

① 電氣(強電)安裝工程費：主體工程內的照明等電氣設施安裝費，有甲供材料、設備的，還應包括相應的甲供材料、設備費。

② 電訊(弱電)安裝工程費：主體工程內的通訊、保安監視、有線電視系統等電訊設施安裝費。③ 給排水安裝工程費：主體工程內的上下水、熱水等給排水設施安裝費。

④ 電梯安裝工程費：主體工程內的電梯及其安裝、調試費。

⑤ 空調安裝工程費：主體工程內的換熱站、冷凍站、風機盤管控制、樓宇自控系統等空調設施安裝費。

⑥ 消防安裝工程費：主體工程內的自動噴灑、消防栓、消防報警系統等消防設施安裝費。

⑦ 煤氣安裝工程費：主體工程內的煤氣管線等燃氣設施安裝費。

⑧ 采暖安裝工程費：主體工程內的水暖、汽暖等供熱設施安裝費。

⑨ 上述各項如有甲供材料、設備，還應分別包括相應的甲供材料、設備費。

(3)裝修工程費：內外墻、地板(毯)、門窗、廚潔具、電梯間、天(頂)蓬、雨蓬等的裝修費，有甲供材料的，還應包括相應的甲供材料費。

(4)項目或工程監理費：指支付給聘請的項目或工程監理單位的費用。

(5)其他：工程收尾所發生的零星工程費和乙方保修期后應由開發商承擔的維修費（零星工程費和乙方保修期后應由開發商承擔的維修費能夠歸類的，應按從屬主體原則歸類計入上述相應費用中），現場垃圾清運費、工程保險費等。

配套設施費

指房屋開發過程中，根據有關法規，產權及其收益權不屬于開發商，開發商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出。該成本項目下按各項配套設施設立明細科目，具體核算內容可區別以下情況：

(1)在開發小區內發生的不會產生經營收入的不可經營性公共配套設施支出，如建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房(建筑成本)、變電所(建筑成本)、居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚、景觀(建筑小品)、環廊、街心公園、涼亭等設施的支出。

(2)在開發小區內發生的根據法規或經營慣例，其經營收入歸于經營者或業委會的可經營性公共配套設施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出。

(3)開發小區內城市規劃中規定的大配套設施項目不能有償轉讓和取得經營收益權時，發生的沒有投資來源的費用。

(4)對于產權、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施，應根據當地政府法規、開發商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入本成本項目。如開發商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設施的產權，則應作為經營性項目獨立核算。

開發間接費

指房地產開發企業內部獨立核算單位為組織和管理開發產品的開發建設而發生的各項費用。開發間接費的內容包括：

(1)現場管理費用：內部獨立核算的、開發項目現場管理的人員工資及福利費、工會經費、職工教育經費、修理費、辦公費、辦公用水電費、差旅費、市內交通費、運輸費、通訊費、業務交際費、勞動保護費、低值易耗品攤銷、周轉房攤銷等。

(2)利息并借款費用：直接用于項目開發所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額。

(3)固定資產投資方向調節稅：按規定應計繳的固定資產投資方向調節稅。

(4)物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金：按規定應撥付給業主管理委員會的由物業管理公司代管的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

(5)質檢費：包括按規定支付給質檢部門的質量檢驗費，項目發生的材料、設備質量檢驗費、工程質量自檢費、工程竣工驗收費等質量鑒定性費用。

(6)其他：項目交付使用后發生的，按規定或協議應由開發商承擔、補貼給物業管理公司的水、電、煤氣、暖氣等價差，以及其他應計入開發間接費的費用。

4-3 開發企業期間費用的開支范圍為：

營業費用

指在開發產品銷售環節發生的各項費用。包括：

(1)已完開發產品銷售以前的改裝修復費，開發產品看護費及按規定或協議應交物業管理公司的空房物業管理費，根據規定或協議應承擔的按單位、面積分攤的空房和自留、自用物業水電費等。

(2)小區內、主體外臨時樣板房、售樓處的設計、建造、裝飾等費用。樣板房、售樓處內的資產，如空調、電視機等資產性購置支出不得在銷售費用列支。主體內臨時樣板房、售樓處的設計、建造、裝飾等費用在房屋開發成本中列支。

(3)開發產品銷售、轉讓、出租過程中發生的廣告審批費、廣告制作費(含資料制作費)、廣告宣傳費、展覽費、銷售模型(沙盤)制作費、代銷手續費、銷售服務費、咨詢費、辦銷售許可證時向政府部門交納的物業管理啟動金、商品房注冊登記費、產權交易費(或商品房交易手續費）、房屋面積審核費、房屋評估費、訴訟費、中介傭金、銷售許可證、外銷費等。

(4)專設銷售機構的職員工資、工會經費、福利費、折舊費、修理費、差旅費、辦公費、培訓費、業務交際費以及其他經費。

管理費用

指企業行政、財務、人事等行政管理部門，為組織和管理房地產開發經營活動而發生的各項費用。包括：

(1)行政管理部門人員的工資、福利費，辦公費、差旅費、運輸費（包括駕駛員保險費）、折舊費、修理費、低值易耗品攤銷、辦公用水電費等。

(2)工會經費和職工教育經費。

(3)財產保險費、勞動保險費、待業保險費、醫療保險費、失業保險費。

(4)稅金：指按照規定支付的房產稅、車船使用稅、土地使用稅(金、費)、印花稅等。

(5)審計費、咨詢費、聘請中介機構費、訴訟費、業務招待費、董事會費、公司活動費等。

(6)無形資產及長期待攤費用攤銷。

(7)壞賬損失及存貨盤虧、毀損損失。

(8)環境費：支付清潔工的工資、擺花費、租花費等

(9)租金：包括房屋租金、車庫租金等。

(10)分攤上級管理部門和總部的管理費以及其他管理費等。

財務費用

指企業為籌集開發經營所需資金而發生的各項費用。包括利息凈支出（減去利息資本化部分）、匯兌凈損失、金融機構手續費(含票據工本費)，以及企業籌集資金發生的其他財務費用。

會計科目與帳簿設置

5-1 “開發成本”科目：核算在房屋等產品開發過程中所發生的各項費用。各級明細科目的設置詳見“房地產成本核算科目明細表”。

5-2 “開發間接費”科目：歸集和分配在房屋等產品開發過程中，本單位項目、設計、工程、預算、材料等業務部門為組織與管理開發項目建設而發生的各項費用。(這類費用由本科目歸集并按一定方法、標準分配后，再計入各成本核算對象的“開發間接費”成本項目中去)。各級明細科目的設置詳見“房地產成本核算科目明細表”。

5-3 “預提費用”科目：核算按權責發生制原則和受益期限、對象，應由本受益期、受益對象承擔的尚未支付的成本、費用。本科目一般應按費用的內容設置二級科目進行核算。

應預提的費用一般包括：配套設施費；與合作單位共建項目應負擔的由合作單位墊付的費用；租金；保險金；借款利息；修理費用及應由本受益期、受益對象承擔的尚未支付的地價等。

費用預提的時間：應由房屋等開發產品負擔的費用，應在結轉房屋等開發產品時預提。

配套設施費的預提范圍、條件、依據和計算方法：

范圍：開發小區內不能有償轉讓的配套設施將發生的費用。能有償轉讓的配套設施將發生的費用不得預提。

條件：配套設施費的預提條件為：房屋與配套設施非同步開發(有前有后、穿插進行)；先建房屋，后建配套設施。

依據：擬建配套設施的預算成本或計劃成本。

計算方法：

某成本核算對象應

該項開發產品預算

配套設施費

=

*

預提的配套設施費

成本(或計劃成本)預 提 率

配套設施

該配套設施的預算成本(或計劃成本

=

-*100%

費預提率

應負擔該配套設施費各開發產品的 預 算 成 本（或計劃成本）

式中應負擔該配套設施費的開發產品一般應包括房屋、能有償轉讓的小區內大配套設施。

5-4 “待攤費用” 科目：核算按權責發生制原則和受益期限、對象在本期發生但應由本期及以后各期共同負擔的、分攤期限在一年以內的費用。如：項目開發前期為項目開發而發生的貸款利息支出(分攤期限為預計項目開發期，項目開發期超過一年的列“長期待攤費用”)、廣告費、低值易耗品攤銷、預付保險費、預付報刊費等。本科目一般應按費用的內容設置二級科目進行核算。

5-5 “開發產品”科目：核算已開發完成并驗收合格的開發產品的實際成本。各級明細科目的設置詳見“房地產成本核算科目明細表”。各單位在進行“開發產品”核算的同時，應收集、整理具體到每戶的可售面積構成、銷售及其回款情況的詳細資料。

房地產成本核算科目明細表

一級科目 二級科目 三級科目 四級科目 五級科目 備注

開發成本 各項目

各成本核算對象 土地征用及拆遷補償費 按前述明細 完工轉開發產品

（各住宅小區、配套設施）前期工程費 同上

基礎設施費 同上

建筑安裝工程費 同上

配套設施費 同上

開發間接費

自一級科目

待分攤征地及拆遷補償費 按前述明細 開發間接費轉入

待分攤前期工程費 同上

待分攤基礎設施費 同上 待分攤配套設施費 同上

開發間接費 各項目

工資及附加費

定期轉入開發成本

有關部門 辦公費用

差旅交通費

修理費

通訊費

周轉房攤銷

利息并借款費用

質量檢驗費

物業管理基金

其他

開發產品 項目名稱

成本核算對象

設置面積或套數的數量金額帳

第六章 成本費用的歸集與分配

土地征用及拆遷補償費

6-1 一般能分清成本核算對象的，可直接計入房屋等成本核算對象的成本項目中；如果分不清成本核算對象，須兩個或兩個以上的成本核算對象負擔時，可先在“開發成本—土地開發—土地費用”科目進行歸集，再將其分配計入有關成本核算對象的開發成本；也可以直接分配計入“開發成本--有關成本核算對象----土地拆遷及補償費”。有關分配方法為：

按土地面積計征地價、進行補償、繳納市政配套費時：

方法一：先按小區的占地面積將地價和拆遷補償費分配到各小區；再將分配到各小區內的地價和拆遷補償費，按小區內房屋等成本核算對象和道路、廣場等公用場所的占地面積進行直接分配；然后將分配到小區內道路、廣場等公用場所占地面積的地價和拆遷補償費，按房屋等成本核算對象的占地面積進行間接分配，計入房屋等成本核算對象的的開發成本；房屋等成本核算對象的直接分配數加間接分配數，即為該房屋等成本核算對象應負擔的地價和拆遷補償費。

方法二：也可將公用占地面積先分攤到房屋等成本核算對象的占地面積上，房屋等成本核算對象自身的占地面積加分攤的公用占地面積，再乘以單位面積的地價及拆遷補償費來分配。

按建筑面積計征（或補償）時：

不論是公共用地還是房屋等成本核算對象自身用地發生的“土地征用及拆遷補償費”成本項目內的費用，均應按房屋等成本核算對象的建筑面積來分攤。

前期工程費

6-2能夠分清成本核算對象的，可直接計入房屋等成本核算對象的“前期工程費”成本項目；應由兩個或兩個以上的成本對象負擔的前期工程費，可通過“開發成本— 土地開發—前期工程費”科目歸集，再按建筑面積(包括在建及未建面積)分配計入各成本核算對象的成本項目。

基礎設施費

6-3一般能夠區分成本核算對象的，應直接計入房屋等成本核算對象的“基礎設施費”成本項目中；如果在開發的建設場地上有多個開發項目，不能區分成本核算對象時，其基礎設施費應先在“開發成本—土地開發—基礎設施費”科目進行歸集，待基礎設施建設完畢后，將歸集的費用按建筑面積(包括在建及未建面積)分配計入有關成本核算對象的“基礎設施費”成本項目中。

建筑安裝工程費

6-4 一般應在與承包單位進行工程價款結算時，按承包單位根據當月實際完成工作量提出，經甲方審定、雙方確認的“已完工程月報表”、“工程價款結算單”所確定的工程價款，直接計入房屋等成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目。

6-5 預付給承包單位的工程款和備料款，不能直接作為建筑安裝工程費支出，計入“開發成本”科目，應先在“預付帳款—預付承包單位款”科目核算，待工程價款結算時，再從實際應付工程款中扣回。

6-6 對幾個工程一并招標出包且按標價結算的，應在工程完工結算工程價款時，按每個工程(或成本核算對象)的預算造價占各項工程預算造價之和的比例，計算各自的標價即實際建筑安裝工程費。根據經計算得出的建筑安裝工程費，計入有關房屋等成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目。計算公式為：

某項工程的實際

該項工程預算造價

= 工程標價*--------------------

建筑安裝工程費

各項工程預算造價合計

配套設施費

6-7 凡是不能有償轉讓的開發小區內配套設施所發生的支出，均應計入房屋等成本核算對象的“配套設施費”成本項目：

(1)配套設施和房屋等開發產品同步建設的情況下：

▲ 能分清成本核算對象的，應直接計入房屋等成本核算對象的“配套設施費”成本項目。

▲ 不能分清成本核算對象的，應先由“開發成本—配套設施開發”科目的相應成本項目進行歸集，再分配計入房屋等成本核算對象的“配套設施費”成本項目。

(2)配套設施和房屋等開發產品非同步建設(有前有后、穿插進行)的情況下：

▲ 應先通過“開發成本—配套設施開發”科目進行歸集，待配套設施完工后，再按房屋等成本核算對象的建筑面積和分項平行結轉法，分配計入房屋等成本核算對象的成本項目。

(3)先開發房屋等開發產品，后建配套設施；或房屋等開發產品已開發完工移交或出售，而配套設施尚未全部完工的情況下：

▲ 可按配套設施的預算成本(或計劃成本)進行預提，并歸集在“開發成本—配套設施開發”科目的相應成本項目，再按房屋等成本核算對象的建筑面積，分配計入房屋等成本核算對象的“配套設施費”成本項目。預提數與實際數的差額，應在配套設施完工時調整房屋等成本核算對象的“配套設施費”成本項目。

▲ 如果預提的配套設施費含有多種配套設施項目，應在每項配套設施完工時，逐項結轉并隨時調整房屋等成本核算對象的“配套設施費”成本項目，不得等全部配套工程竣工后一次調整。

6-8 凡是能有償轉讓的配套設施（包括經營性和非經營性的）支出，不得計入房屋等成本核算對象的成本，能有償轉讓的配套設施應分配的其他配套設施費，應計入其開發成本的“開發成本—配套設施開發—配套設施費”項目中。

開發間接費

6-9 應先通過“開發間接費”科目歸集，于每季末根據實際發生數按建筑面積分配計入各項目的各成本核算對象，一般不得以計劃數計入開發成本。如根據開發特點，確需采取預提開發間接費辦法時，預提數與實際支出數之間的差額應于年度終了時一次進行調整。6-10 成本應計入房屋等開發產品的不能有償轉讓的配套設施、留作自用的固定資產，均不分配開發間接費。

6-11 如果有周轉房，每月應計入開發間接費的周轉房攤銷，可比照房屋類固定資產的折舊年限采用平均年限法進行攤銷，并按周轉房造價4%計算殘值。

關于借款費用資本化

6-12 借款費用資本化的期限：可自房地產產品開發投入起至完工交付時止，其間開發商主動實施的停工其間不包括在內；

6-13 可資本化的借款費用包括：與開發項目直接相關的借款利息支出、匯兌損失、債券溢價，減去債券折價、利息收入、匯兌收益以及借款到位后、使用前的其他投資收益，如利息收入等減項微小也可直接計入財務費用。可資本化的借款費用不包括借款手續費及傭金等；

6-14 可確定借款用途并專款專用的，可將借款費用直接計入受益的成本核算對象；不能分清具體用途的借款費用，可采用各項目累計投資額、各項目缺口資金等標準在受益的各成本核算對象間分攤；如果一次性利息數額較大時，也可先通過“待攤費用”歸集后，再分配計入各成本核算對象的“開發間接費”。

某成本計算對象完成投資額

分配比例 =-------------------------× 100%

項目完成投資總額

第七章 成本報表

報表種類：

7-1 各房地產開發企業應按要求編報成本報表。成本報表主要包括：(1)“房地產成本結轉情況表”；(2)“房地產成本比較分析表”；(3)“開發間接費明細表”；

(4)“房地產項目綜合情況表”；(5)“房地產成本合同執行情況表”；

編報時間: 7-2 成本報表報送時間為每季后10日內，年度報表時間以決算通知為準，另外總部可根據項目開發的不同階段要求報送有關成本報表。

編報要求：

7-3 詳見總部財務部統一印發的表樣及各表的說明。第八章 附 則

8-1 本指導適用于集團所屬的控股經營和受托非控股經營的房地產開發企業。各房地產開發企業可根據自身開發項目情況，進行補充完善并制定本單位成本核算的具體規范。

8-2 本指導未涉及或未盡的成本核算事項，按國家或集團有關成本管理的規定執行。本指導由總部財務部負責解釋和修訂。

第二篇：房地產策劃案例分析

房 地 產 策 劃

案 例 分 析

案例：

成都港都花苑實業開發有限公司在成都東門的龍舟路有一塊占地31畝的土地待開發，需進行項目定位及整合營銷策劃。大禹企劃公司選派精兵強將組成強大陣容，對該樓盤做了大量的市調工作。經調查，發現該樓盤的重要優勢有：樓盤地處東門，土地價格便宜；位置緊臨龍舟路，交通方便；牛市口小學、幼兒園、四川師大附中分布四周；緊鄰府南河，背靠望江公園、河心公園，環境清幽；蓮花新區及農貿市場、牛沙便道農貿市場就在附近，生活方便，同時發現幾處明顯的劣勢：小區占地面積小，不可能開發高檔樓盤，因為不能滿足高檔樓盤必須配制的會所及其它大型配套項目設施。成都港都花苑實業開發有限公司是一家年輕的公司，剛介入房地產領域，自身缺乏知名度。經濟實力也不濟，沒有成片大規模開發的實力，競爭能力弱。如果走中低檔路線，特色不突出的競爭對手非常多，而且對手實力較強勁，打價格戰，港都花苑實業公司不僅沒把握取勝，說不定連本錢都收不回來。龍舟路沿線為舊城改造、老成渝公路拓寬改造的重點城區，房地產開發新項目非常多，并且由于 成都東門國營老廠商單位非常多，經濟效益普遍較差，故價位低，賣點雷同。經縝密的策劃后，樓盤以“夕陽紅”命名，正式開盤。響亮提出是專門為老人量身定做設計的房子。全面的戶型設計，環境、配套都完全符合老人們的習慣和內在需求，并響亮地傳播了樓盤的廣告主題

語：“成熟地愛一次！”方案推出后，由于定位準確，特色突出，營銷獨特，房價便宜，功能完善，因而大受好評，創造了開盤兩個月銷售一空的奇跡，并贏得了可觀的社會效益和經濟效益。

分析：

一、需求心理分析：

1、老年人和下一代、下兩代由于生存環境、所受教育不同等諸多原因，生活方式、習慣及思想觀念等方面難免產生“代溝”。多數被訪問者認為：解決“代溝”的最佳方式是老年人與子女分開居住，節假日兒女上門探望，全家團聚。

2、年輕人有自己的生活和工作特點，現代生活節奏加快，競爭加劇，壓力加大，生活無規律；與老年人住在一起相互干擾影響，令人頭痛。

3、敬老院雖然“火爆”，但入院使人心理上有“被遺棄”的感覺，子女也有不孝的負罪感。只要不是孤寡老人，一般不愿意入敬老院。

4、老人再婚后，新建立的老年家庭不易與子女完全和睦共處，分戶購房是最佳選擇。

5、老年人喜歡安靜、淡泊、樸素、平靜的生活，對物質要求不高，不愿地處鬧市和商業區、工廠區，與子女的居住要求差異較大。

6、老年人怕孤獨，在相對集中的老年公寓，子女上班上學后，老人們仍有同齡伙伴、共同話題、共同樂趣。

二、資金來源分析：

1、老年人常常有多年的積蓄和穩定的退休金；

2、子女們可以共同出資為老人買房，既盡了孝心，日后也可成為遺

產；

3、本來準備送父母支敬老院的子女，可以用入院費轉為購房款，既解決了后顧之憂，又擺脫了“負罪感”。通過以上分析，開發商確立開發老年公寓，并將樓盤定名為“夕陽紅”，可謂名至實歸。

三、公寓特色設計：

項目確定后，開發商應立即著手，針對老年人的心理和生理特點，緊緊圍繞老年人的生活需求，廣泛開展調研和征詢，為老人群體量身定做最合理、最合適的住房。例如：將所有路面都進行防滑處理；所有通道、門坎都采取無障礙設計；房型設計上，力求通風、干燥、采光、隔音、結構合理；裝修適用合理，不奢侈豪華。

四：環境配套設施：

利用附近的農貿市場，解決老人菜米油鹽等生活必需品的采購；毗鄰醫院，診所等醫療機構，方便老年人檢查和就診；毗鄰公園、廣場等休閑場所（環境整潔，安靜），解決老年人休閑、鍛煉、娛樂的需求。

第三篇：房地產市場營銷案例分析

房地產市場營銷案例分析

指導老師：孔德軍

學生：張小葉

時間：2011年5月8日

案例分析**花園的價格策略

**花園自推向市場以來，聲名鵲起，迅速建立起有利的市場地位，與其成功地應用價格策略是分不開的。

第一，房地產的價格與區域概念緊密相連。人們常說的“天河區的樓價”、“濱河東路的樓價”，都是與地域位置緊密相關的。這樣的一個價位是從泛泛的粗略感受中得出來的價位，是比較模糊的，彈性幅度在500~1000元之間。例如，江燕路的樓價一般被認為在4000~4500元左右。我們把這種價位稱之為“心里價格”。

第二，從群體來看，由有房地產產品屬于特殊高價商品，影響價格的因素非常復雜。消費者往往對輕微的價格調整不是很敏感，不像其他商品，細微的價格調整往往帶來銷售額的速度增加。在房地產市場，只有在大幅度調整價格的情況下，價格才成為市場購買行為中的敏感因素。

第三，從購買過程看，決定購買的價格往往是在貨比三家后得出的，這個價格是在心里價格的基礎上發生的。房地產企業倘若想使一個樓盤的價格成為消費者的關注點，價格低于比較價格是不夠的，最好遠低于心里價格，才會廣泛吸引消費者。

**花園就是成功的利用了心里價格與比較價格的關系原理，成功地吸引了消費群體，從而建立并鞏固了自己的市場地位。該花園規模為12萬平方米，其規模在工業大道南一帶是比較大的，但環境配套設施方面基本是空白，而附近數個大型樓盤正在熱賣中，一些樓盤已建立起良好的品牌形象，一些樓盤已是現樓，配套設施亦較完善。在這種形勢下，如果只是靠營造現場氣氛進行銷售，則該花園的銷售將會是一個漫長的過程。而該花園必須是一個以速度和規模取勝的樓盤，較之于單位利潤的極大化，市場規模及占有率更為重要。在當時，工業大道南一帶樓盤的心理價為在3600~4000元左右，該樓盤針對性地以均價3000元推出，遠低于心里價位，吸引了大量炒家和買家排隊搶購，樓盤即時全部售出，造成市場轟動。開發商同時提出“六個一流”和“八個當年一定實現”的目標，在買家心里留下深刻的印象。第二期推出時，是第二年6月初。推出的主要是15層的小高層單元，平均價格為3500元，最高價不超過4000元，最低價僅為2500元。此時**花園的征地規模已經擴大到52萬平方米，在珠海區的開發規模首屈一指。綠化環境與配到設施更為引人注目，大面積草坪、假山、噴水池、幼兒園、第一期已交付使用的現樓作樣板，并在規劃上進行了一般市區樓盤不敢想的嘗試，如建起大面積人工湖。所以的這一切都增強了買家的信心和提高了其心理價位，所以雖然第二期樓盤價格有所提升，但依然與買家的心理價格有很大差距，正式發售日前即已售出全部單位的九五成，到正式發售日，256套單位全部售出。**花園以低價發售的做法，令周圍樓盤避其鋒芒，高掛免戰牌，制造出強烈轟動的效應，令其一時成為房地產市場談論的熱點。至此，**花園的市場價位變得非常牢固、強大。

第三期樓盤的推出則在9月初，此時**花園已聚集了很旺的人氣，在前倆次轟動效應的心理影響下，形成了一批忠實的買家。此次花園推出的單元為22層高層單元，共推出約1000多套單元。推出后第一周即銷售出大約300多套單元，依然十分成功。而樓盤售價回歸至正常水平，以均價4000元發售，與周圍樓盤的價格相接近。

回顧以上過程，**花園在價格戰略的運用上是十分成功的，開發商秉承其原先成功開發珠島花園的經驗（珠島由早期最低2000元到幾年后最高4000多元，與**花園有相似之處，但**花園在市場推廣及形象包裝的手法上，顯得更加成熟、更有節奏），不是把價格的“低開高走”作為一種簡單的戰術，而是作為實現其市場戰略的核心，有效應用其他戰術，成功地實現了市場目標。

當然，**花園的推廣手法還有一些值得商榷之處，如只注意前期針對心理價格建立競爭優勢，而忽視了后期定價建立競爭優勢，對后期的市場應變力有一定的影響。**花園的均

價在第三期已走到了心理價格的頂點（4000元），不僅再沒有心理價格的優勢，在比較價格方面也缺少明顯優勢。因此，鑒于競爭對手已根據**花園前兩期的銷售情況調低了售價，**花園雖然有知名度、一定規模的配套設施作支持，但由于推出的單元數量大，所以即使沒有心理價格的優勢作支持，也仍然需要比較價格的優勢作支持，否則，將會付出銷售速度放緩的代價，目前銷售上的優勢亦難以保持。這些看法準不準確，有待實踐證明。但無論如何，**花園在價格戰略上的成功運用都值得房地產開發商學習、借鑒。

案例討論

1、**花園的價格策略給你的啟示是什么？

答：房地產現在正處于上升階段，所以高價位是隨處可見的。**花園采取低于心理價格戰略可以說是獨樹一幟，形成亮點。價格是消費者最為關心的，是影響消費者購買房地產產品的重要因素。**花園在銷售中制定的價格既讓消費者滿意，又符和開發商的利益。這一價格策略可以說是成功的。

房地產價格是由開發成本、開發費用和利潤三大部分構成。開發成本是房地產開發成本的主體，占項目總成本的80%左右，所以說如果開發成本低了房價或許就會下降點，現在建材、拆遷補償費和人員工資越來越高，自然而然開發成本就會高，房價也會只升不降。，因此，**花園的價格策略也在告訴我們要想獲得消費者的青睞你就要從源頭截流。

**花園運用低價定價策略提高了自己在房地產市場占有率，讓一些無法支付高價的新消費成為實際購買者，獲得更多的顧客。房地產價格與自身配套設施完善度、周圍環境、產品質量有直接聯系，一期時，其設施設備基本空白，而附近又有很多樓盤，**花園選擇低價是必然的。所以我們看到，在這些情況下開發商應該選擇降價，1、產品均好性不強，也沒特色。

2、樓盤的開發量過大。

3、絕對單價過高，超過當地主流購房價格。

4、競爭激烈，類似產品過多。在這些情況下低價，是一個好的策略。因為，這樣便于快速成交，促進良性循環，而且日后的價格也便于其控制。

**花園的價格策略給我的啟示是，如果日后做房地產銷售，首先，我們要看看自己的項目的優勢和劣勢，優勢強我們定價就可以高，如果劣勢大價格就調低，這樣雖然利潤降價了，但是我們會吸引更多購房者。自身考慮了之后，我們還有考慮我們的項目所處的環境，這里的環境有自然環境和房地產市場環境和所在區域的社會環境，自然環境好的可以價格高，如果在你周圍有很多競爭者，那么，適當降價是可以吸引消費者眼球的，再就是在項目所在的區域里，如果居民生活水平高，高價房也會一售而空的。**花園可以結合自身的優勢做出正確策略，鞏固了自己在市場地位，贏得消費者的好評，自己也從中賺取了利潤，在是“多贏”策略，如果**花園還有在以后的銷售中繼續“多贏”，他就應該改變策略，結合新的問題去想好的策略，畢竟策略是隨著銷售的不同而改變的，找到適合自己的，就是好的。

看完這個案例我還發現，在房地產銷售過程中，使用價格策略是最好的一個辦法，打價格戰略是穩贏的方法，只要你運用合理從中賺取可觀的利潤也是一定的。

2、**花園的產品定價中運用了哪種定價方法？

答：**花園的產品定價中運用了需求導向定價。需求導向定價是指以需求為中心，依據買方對房地產產品價值的理解和需求強度來定價，而非賣方的成本來定價。需求導向定價中又有理解值定價法和區分需求定價法。**花園是根據理解值定價法做出策略的。

第四篇：房地產法律法規案例分析

空間考試案例分析：

某日清晨，某大廈新來的保潔員阿霞在18樓的公共通道拖地時，發現1805號業主家的客廳亮著燈，但大門內側的門開著，外面的“通透式”防盜門也虛掩著，她便上前按業主家的門鈴，但是按了好幾次，室內也不沒有反應，阿霞便懷著好奇的心理，側身進入室內，到客廳、陽臺、廚房等一一查看有沒有人。正在這時，業主張先生從電梯出來徑直走回家（他原來“早鍛煉”去了，因粗心而忘了關好家門。）一見大門未關，張先生先是吃了一驚，進到家中，又看見一陌生女子在自己家里，更是又急又氣，大聲質問阿霞是干什么的，不由分說要把她送到派出所。試分析：

1）阿霞錯在哪里？

2）如果碰到以上業主和家人都不在家而門又開著的情況，應該怎樣處理？ 3）你認為該如何向張先生說明和解釋？怎樣才能平息事態？

1、阿霞錯在未經業主同意就私自進入業主家，和遇到此類情況沒有向上級匯報就獨自一人進入業主家。

2、（1）遇到此類情況首先向上級匯報，客戶人員聯系業主了解原因。

（2）在業主未回家時，派1或2名保安在業主家門口等候，避免小偷和不必要的誤會和等候業主回家。并且在門外要密切注意室內是否有動靜，如煤氣外漏等等。

（3）在與業主取得聯系后，如若業主暫時不能回家，征得業主同意，派2、3名保安進入業主家解決問題。（4）若長時間未和業主取得聯系，可派2、3名保安攜帶攝像機記錄全過程，和請業主家的一名鄰居陪同作證明，以避免誤會。

（5）發現異常情況立刻報警和聯系業主或業主的家人。

3、（1）首先阿霞應該向張先生道歉，她未經業主同意

擅自進入時不對的，讓張先生先平息怒火，并且，讓張先生檢查屋內是否有丟失東西。證明阿霞沒有偷東西，并說明阿霞這樣做是出于好意。

（2）物業公司向張先生道歉，是我們沒有管理好員工，希望他能諒解，并說明阿霞是新來的。

（3）物業公司要加強員工培訓，避免再次發生此類事件，并提醒業主出門要關好門窗、煤氣等。

第五篇：房地產法學案例分析

案例一：原告劉某是某電腦公司職員，被告郭某是某中學教師，原告與被告系朋友關系。2000年11月原告劉某得知本市某房地產公司出售經濟適用房，欲購買一套。而根據本市有關政策規定，只有具有本市戶口的人才有資格購買，原告非本市戶口，無購房資格。原告就與被告口頭商定，由原告以被告名義購買經濟適用房一套，商品房由原告實際占有、使用。隨后，原告出資20萬元，由被告與某房地產開發公司簽訂了房屋買賣合同，購得一套80平方米的兩居室房，產權人登記為郭某。之后不久，郭某以該房屋的產權證作抵

押向銀行貸款15萬元借給其弟做生意。貸款到期后，郭某無力償還，銀行遂要求變賣房屋以實現抵押權。劉某得知后向法院起訴，主張自己為房屋的實際產權人，要求確認被告的房屋抵押行為無效。

問題：

（1）誰是房屋的真正產權人？

（2）被告與銀行的抵押合同是否有效？

（3）該糾紛中受償順序如何確定？

答：（1）本案中原告認為自己實際出資且與被告簽有協議，所以應當取得房產權。但原告的觀點是不正確的，理由是：

①原告不具有購房資格。由案情可知，原告出資購買的是只面向本市市民的經濟適用房，根據該市規定原告沒有購房資格；

②原告以被告名義購買房屋的行為屬于無效民事行為。根據《民法通則》第58條規定，以合法形式掩蓋非法目的的行為屬于無效的民事行為。本案原告在無購房資格情況下，為取得房屋而以被告名義進行房屋買賣，實屬以合法形式掩蓋非法目的的行為，理應歸于無效；③被告實際取得房屋的產權。被告盡管沒有出資，但他具有購房資格，以自己的名義簽訂了房屋買賣合同，并依法登記為房屋的產權人，所以符合房屋買賣合同的生效要件，依法取得房屋的產權；

④原、被告之間形成一般的債權債務關系。《民法通則》第61條第1款規定：民事行為被確認為無效或者被撤銷后，當事人因該行為取得的財產，應當返還給受損失的一方。有過錯的一方應當賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。本案被告從原告取得的購房款，在原告以被告的名義買房的行為無效后，性質上屬于不當得利，應當返還給原告。在返還之前，雙方形成一般的債權債務關系。

（2）被告與銀行之間的貸款抵押擔保合同合法有效。本案中，被告郭某為取得銀行貸款，以該房屋的產權證作抵押，雙方形成抵押擔保合同關系。雙方意思表示真實且符合法律規定的生效要件，因此雙方的貸款抵押合同合法有效。

（3）抵押權比一般債權優先受。按照法律規定，當抵押權與普通債權并存時，抵押權優先于普通債權而受償。因此，在以本案所爭議的房地產折價或者拍賣、變賣所得價款清償債務時，銀行貸款具有優先受償效力。

案例二：

馮甲、馮乙、馮丙系三兄妹。1996年，其父母相繼去世，留有房產一處。由于馮乙馮丙常年出差在外，兄妹三人未對房產進行分割，而有馮甲一家居住。之后，馮甲持房產證到房地產部門進行了產權變更，將房屋登記在自己一人名下。馮甲與李某簽訂房屋買賣合同，將該處房產賣給李某，并辦理了產權變更手續。同年年底，馮乙、馮丙得知此事，上訴法院稱，房屋系三人共有，馮甲未經他們二人同意擅自出賣房屋，侵犯了他們的合法產權，要求確認馮甲和李某之間的買賣合同無效，并收回房屋。

問題：（1）該房屋的產權歸誰所有？

（2）馮甲與李某簽訂的合同是否有效？

答：（1）本案所爭議房屋在馮氏父母去世前，屬于三兄妹父母的夫妻共同財產。盡管馮甲將房屋登記在自己一人名下，但并沒有改變房屋為馮氏三兄妹共同共有的事實。

（2）馮甲與李某簽訂的房屋買賣合同應算有效。最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第89條規定：“共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該項財產的，應當維護第三人的合法權益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。”

案例三：

張強與李一民是好朋友，張強因無房而長期借用李一民 的一套兩室一廳房屋居住。玲99年11月SH，張強從單位 分得一套三居室，遂以自己的名義將借用的房屋出租給王開。雙方當事人簽訂了一份書而租賃合同，約定每月租金 500元，租賃期限為半年。合同簽訂后，張強向李一民提出 愿意租賃他的房屋，二人協商后達成協議，約定每月租金為30元，租期為一年。簽訂合同時，李一民對張強與王開之 間的租賃協議并不知情。之后，承租人王開得知此事。由于 當時市場上房租普遍下降，不履行合同對王開有利，王開遂 以“出租人非產權人”以及租賃合同未經登記為理由請求法 院確認他與張強之間的租賃合同無效。張強則辯稱，雖然與王開簽訂合同時他沒有處分權，但事后已通過合同取得了處分權，并且房屋租賃合同并不以登記為必然生效要件，因此 租賃協議應為有效。

問題：（1）未經出租人同意的房屋轉租合同是否有效?

（2）張強以自己的名義出租房屋的行為是否屬于無權處分行為？

（3）對于張強與李一民簽訂了房屋租賃合同是否就具備了對房屋的處分權？

（4）王開與張強的租賃合同能否確認無效？

（5）如何判定王開有權撤銷合同？

答：（2）本案中，張強借用朋友李民的房屋居住，與李民形成房屋借用關系，享有對房屋的使用權，并未取得任何處分房屋的權利。張強未經所有權人同意而擅自將房屋租與他人，為無權處分。

（3）本案中，張強在成為承租人后，依法可以轉租房屋，但是他的轉租合同必須得到原出租人的書面同意。而出租人李民根本不知情，所以張強并未因與房主李民租房合同的簽訂而取得轉租房屋的處分權。《合同法》第５１條規定：“無處分權的人處分他人的財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。”由以上分析可知，張強與王開之間的合同因未得到出租人的書面同意而處于效力待定狀態，即合同已成立但未生效。