第一篇：淺談房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算與管理

淺談房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算與管理

論文提綱

一、房地產(chǎn)行業(yè)成本構(gòu)成范圍

二、房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的影響因素

（一）、土地供應(yīng)價(jià)格上升

（二）、政府行政性收費(fèi)項(xiàng)目繁多，費(fèi)用偏重

（三）、市政公共設(shè)施由開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，加大企業(yè)成本開(kāi)支

（四）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅賦偏重

（五）、融資渠道相對(duì)薄弱，貸款利率居高不下

（六）房地產(chǎn)企業(yè)自身財(cái)務(wù)成本管理存在薄弱環(huán)節(jié)

三、如何有效地控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的開(kāi)發(fā)成本

（一）、企業(yè)在外部通過(guò)政府部門(mén)來(lái)控制開(kāi)發(fā)成本

1、強(qiáng)化土地供應(yīng)管理，控制土地供應(yīng)總量，降低地價(jià)。

2、清理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和消費(fèi)環(huán)節(jié)不合理收費(fèi)，適當(dāng)降低稅收負(fù)擔(dān)。

3、完善金融環(huán)境，開(kāi)拓金融業(yè)務(wù)，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)活力，降低利息費(fèi)用。

（二）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)的全過(guò)程中嚴(yán)格控制成本。

1、以合同管理為手段，加強(qiáng)成本控制以管理監(jiān)控為中心。

2、工程招投標(biāo)公開(kāi)透明，從嚴(yán)控制工程的造價(jià)

3、建立工程變更制度，提高會(huì)計(jì)電算化管理水平，降低工程成本

4、實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制和全員過(guò)程控制，對(duì)成本異常偏差實(shí)行有效監(jiān)控

5、定期或不定期分析成本結(jié)構(gòu)、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效果、經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

6、控制貸款利息，做好竣工結(jié)算的審核

淺談房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算與管理

[摘要]房地產(chǎn)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠帶動(dòng)

36個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。隨著近幾年房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格高居不下。目前國(guó)家為了更準(zhǔn)確掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況,加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控,引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)理性投資和消費(fèi),控制房?jī)r(jià)的不斷上漲。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要獲得經(jīng)營(yíng)利潤(rùn),維持合理的利潤(rùn)空間,除了必須提供適銷(xiāo)對(duì)路的房源外,還須通過(guò)降低開(kāi)發(fā)成本,控制各項(xiàng)費(fèi)用支出。只有通過(guò)樹(shù)立成本意識(shí),搞好科學(xué)規(guī)劃,控制和優(yōu)化目標(biāo)成本和強(qiáng)化內(nèi)部管理工作,提高成本管理人員素質(zhì)，才能增強(qiáng)實(shí)力,更好地贏得市場(chǎng),從而在日益激列的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持優(yōu)勢(shì)。

{關(guān)建詞}房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 開(kāi)發(fā)成本 成本控制 成本核算

近幾年，商品房已成為眾人矚目的焦點(diǎn)。它不僅與人們的生活息息相關(guān)，而且成為居民消費(fèi)支出的重點(diǎn)和投資領(lǐng)域的全新選擇。為引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)、快速發(fā)展，國(guó)家出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控措施來(lái)抑制房?jī)r(jià)的上漲，這對(duì)追求超額利潤(rùn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)疑是一只緊箍咒。房地產(chǎn)企業(yè)唯有“眼睛向內(nèi)”，深挖潛力，采取降低成本的手段來(lái)維持合理的利潤(rùn)空間。

一、房地產(chǎn)行業(yè)成本構(gòu)成范圍

房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，需要有雄厚的資金實(shí)力作其后盾。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)的成本主要由以下七部分構(gòu)成。

(1)、土地成本是房地產(chǎn)企業(yè)成本的重要組成部分，約占項(xiàng)目總成本的35%，主要指獲得土地所形成的費(fèi)用支出，如拆遷補(bǔ)償、土地稅等，完成土地交易后，該成本一般不會(huì)再變，因此控制土地成本關(guān)鍵在于事前準(zhǔn)確的成本分析和防范交地及付款風(fēng)險(xiǎn)。

（2）、前期工程費(fèi)。主要指土地、房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、水文、地質(zhì)勘察費(fèi)，測(cè)繪費(fèi)是場(chǎng)地平整以及“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用。在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較低，一般不會(huì)超過(guò)5%。

（3）工程成本，約占項(xiàng)目總成本的50%。主要指工程建安造價(jià)，工程成本控制一定要從確定成本目標(biāo)開(kāi)始就嚴(yán)格管理。地產(chǎn)公司根據(jù)其有關(guān)管理制度進(jìn)行工程管理，如監(jiān)理、招標(biāo)、合同生成、簽證手續(xù)、確認(rèn)樣板等規(guī)程。關(guān)鍵是對(duì)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)變更及公司領(lǐng)導(dǎo)要求的變更要做好事前成本測(cè)算。

（4）、管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，它包括管理人員工資、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、職工教育費(fèi)、養(yǎng)勞保險(xiǎn)等。在整個(gè)成本構(gòu)成所占比例很小。

2（5）財(cái)務(wù)成本，約占項(xiàng)目總成本的6%。主要指資金成本和稅務(wù)成本。如采用合理安排資金計(jì)劃爭(zhēng)取稅收優(yōu)惠、合法延緩支付等方法手段來(lái)降低財(cái)務(wù)成本。

(6)銷(xiāo)售費(fèi)用。這項(xiàng)費(fèi)用包括市場(chǎng)推廣費(fèi)（廣告費(fèi)）、銷(xiāo)售代理費(fèi)、銷(xiāo)售手續(xù)費(fèi)等，一般取房屋銷(xiāo)售價(jià)格的2%～4%.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模較大的（如10萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目），這項(xiàng)費(fèi)用比例可相應(yīng)降低，尤其是廣告費(fèi)用。

(7)相關(guān)稅費(fèi)是指營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和印花稅。如果契稅（以出讓方式取得土地使用權(quán)時(shí)繳納，稅率為3%）計(jì)入土地費(fèi)用，則應(yīng)單獨(dú)列出。“二稅一費(fèi)”為房屋銷(xiāo)售價(jià)格的5.56%，印花稅為0.03%.二、房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的影響因素

（一）、土地供應(yīng)價(jià)格上升

據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2003年二季度開(kāi)始，全國(guó)很多地區(qū)土地交易價(jià)格持續(xù)保持較高上漲幅度，2004年全國(guó)主要城市地價(jià)總體水平比2003年增長(zhǎng)率為4.78%，2005年比2004年增長(zhǎng)率為4.44%。土地價(jià)格上漲主要是市場(chǎng)需求趨旺，部分地區(qū)調(diào)整土地基準(zhǔn)地價(jià)，很多地區(qū)在土地交易中主要采用招標(biāo)，拍賣(mài)方式造成。例如從海口2005年每個(gè)季度的漲幅看，一季度漲2.2%，二季度漲5.8%，三季度漲26.4%，四季度漲5.4%。漲幅之大令人吃驚。因地價(jià)上漲，從而使開(kāi)發(fā)成本也上漲。由于政府壟斷了土地的一級(jí)市場(chǎng)，而土地的供應(yīng)量決定市場(chǎng)冷熱和房?jī)r(jià)高低。可以說(shuō)，土地價(jià)格的上漲，直接推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

（二）、政府行政性收費(fèi)項(xiàng)目繁多，費(fèi)用偏重

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)的行政性收費(fèi)較重，從各級(jí)政府對(duì)房地產(chǎn)的收費(fèi)項(xiàng)目看，不但繁多而且較亂，有些收費(fèi)是”只管交錢(qián)，不管服務(wù)”。據(jù)了解，現(xiàn)行稅制將房地產(chǎn)作為征稅對(duì)象的共有６個(gè)稅種，包括土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地共計(jì)１１個(gè)稅種。此外，各地方政府還存在與土地及房地產(chǎn)有關(guān)的收費(fèi)項(xiàng)目，有數(shù)十項(xiàng)到幾十項(xiàng)不等。而且，成本項(xiàng)目中只有建筑安裝費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等經(jīng)過(guò)社會(huì)審計(jì)，其他項(xiàng)目成本，缺少有效的社會(huì)監(jiān)督。雖然，現(xiàn)在國(guó)家取消了多項(xiàng)不合理收費(fèi)項(xiàng)目，但房地產(chǎn)企業(yè)仍然面對(duì)沉重的行政收費(fèi)。

（三）、市政公共設(shè)施由開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，加大企業(yè)成本開(kāi)支

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不但要承擔(dān)房屋建設(shè)任務(wù)，還要承擔(dān)諸如道路，自來(lái)水，污水，電力，電信，綠化等的建設(shè)費(fèi)用，而且甚至要承擔(dān)諸如學(xué)校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等各種非盈利性的公用設(shè)施。配套及收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費(fèi)用支出，且數(shù)額較大，一般占項(xiàng)目總投資的10－15％，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)贏利目的，只有通過(guò)提高商品房售價(jià)的方式以確保投資的回收。

（四）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅賦偏重

目前，我國(guó)房地產(chǎn)涉及的稅種多達(dá)十余種，稅源不斷擴(kuò)大。統(tǒng)計(jì)資料表明：1998年長(zhǎng)沙市共征收城鎮(zhèn)土地使用稅0.8億元，房地產(chǎn)稅0.92億元，房產(chǎn)交易契稅0.09億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅1.2億元，僅此四項(xiàng)，即占當(dāng)年財(cái)政收入的3.5％，說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)在當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展中，已經(jīng)成為最為活躍的增長(zhǎng)因素之一。但與此同時(shí)也反映出房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)偏重，企業(yè)要保 3 證合理的利潤(rùn)，唯一有效途徑就是提高房屋售價(jià)。

（五）、融資渠道相對(duì)薄弱，貸款利率居高不下

目前，企業(yè)承擔(dān)貸款利率仍要高出同期存款利率的2.5以上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般具有項(xiàng)目運(yùn)作周期長(zhǎng)，資金集中投入并且量大，投資回收周期相對(duì)偏長(zhǎng)的特點(diǎn)，對(duì)銀行貸款資金的依賴十分嚴(yán)重。銀行貸款主要是信用貸款和房地產(chǎn)抵押貸款，前者依賴于開(kāi)發(fā)商的業(yè)績(jī)、業(yè)務(wù)及信用歷史，開(kāi)發(fā)商毋須用開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)作抵押，但需要用其他抵押物抵押或個(gè)人擔(dān)保。后者則要求開(kāi)發(fā)商以擁有的房地產(chǎn)作抵押，包括土地開(kāi)發(fā)抵押貸款和房屋開(kāi)發(fā)抵押貸款，由于這種方式能大大降低信貸風(fēng)險(xiǎn)，在銀行信貸業(yè)務(wù)中占主導(dǎo)地位。但銀行貸款的額度有限，一般為60％，而且貸款期限短，一般不超過(guò)5年，這對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言并不是很有利的。如果銷(xiāo)售不暢，企業(yè)更將是雪上加霜，利息費(fèi)用更不可預(yù)測(cè)。

（六）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理存在的薄弱環(huán)節(jié)

許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理工作只停留在單純的會(huì)計(jì)核算，疏忽了成本控制，從而加大項(xiàng)目成本的投資，影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。比如舉債隨意，加大了成本負(fù)擔(dān)在房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資中，需要大量的資金參與投入運(yùn)作，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了使項(xiàng)目上馬，沒(méi)有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累和設(shè)法追回外欠的債款，而是千方百計(jì)地向銀行貸款和向其他單位借款，加大了房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)度。財(cái)務(wù)成本控制能力差的房地產(chǎn)企業(yè)只注重工程進(jìn)度和質(zhì)量，忽視了財(cái)務(wù)部門(mén)的成本管理，沒(méi)有發(fā)揮財(cái)務(wù)部門(mén)自身?yè)碛械膬?yōu)勢(shì)。為了工程進(jìn)度和質(zhì)量，財(cái)務(wù)的成本核算上簡(jiǎn)單、粗糙，沒(méi)有尋找自己企業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行成本管理，導(dǎo)致成本管理與預(yù)算偏差大，資金管理跟不上，影響了企業(yè)效益。

三、如何有效地控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的開(kāi)發(fā)成本

控制成本的意義是不言而喻的，在樓盤(pán)價(jià)格一定的情況下，你能控制好成本，就可以增加利潤(rùn)，利潤(rùn)是每個(gè)投資者的最終目的。反過(guò)來(lái)說(shuō)，在樓盤(pán)一樣的情況下，你能控制好成本，你就更具有競(jìng)爭(zhēng)力。

(一)、企業(yè)在外部通過(guò)政府部門(mén)來(lái)控制開(kāi)發(fā)成本

1、強(qiáng)化土地供應(yīng)管理，控制土地供應(yīng)總量，降低地價(jià)。

第一，規(guī)范控制建設(shè)用地協(xié)議出讓范圍，推行經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)出讓的招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌和轉(zhuǎn)讓制度。要加快建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)特別是商品住房市場(chǎng)運(yùn)行情況的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)。

第二，加強(qiáng)政府調(diào)控，力求土地供需求總量平衡。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間。要進(jìn)一步完善土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度，積極引入市場(chǎng)機(jī)制，進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)整理，降低土地開(kāi)發(fā)成本，提高普通商品住房用地的供應(yīng)能力。

第三，逐步建立強(qiáng)制性退出機(jī)制，要嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)準(zhǔn)入，依法嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷(xiāo)售行為。對(duì)虛構(gòu)買(mǎi)賣(mài)合同，囤積房源，政府應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定對(duì)超過(guò)期限而未進(jìn)行開(kāi)發(fā)的土地在進(jìn)行合理性補(bǔ)償后強(qiáng)制性收回，經(jīng)保持足量的用地規(guī)模，來(lái)平抑過(guò)高的地價(jià)。

2、清理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和消費(fèi)環(huán)節(jié)不合理收費(fèi)，適當(dāng)降低稅收負(fù)擔(dān)。

加強(qiáng)市場(chǎng)宏觀調(diào)控力度，維持物價(jià)平穩(wěn)對(duì)國(guó)家已明令禁止的收費(fèi)項(xiàng)目，不能再繼續(xù)征收和變相征收。對(duì)現(xiàn)有收費(fèi)項(xiàng)目，適當(dāng)調(diào)低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)可收可不收的項(xiàng)目予以停收，以利降低開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)不合理的收費(fèi)也有權(quán)拒絕。

對(duì)應(yīng)有政府負(fù)擔(dān)的市政配套設(shè)施，政府應(yīng)切實(shí)負(fù)起責(zé)任。不能再通過(guò)變相方式繼續(xù)轉(zhuǎn)嫁到開(kāi)發(fā)商頭上，對(duì)確需由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的市政配套設(shè)施，適當(dāng)降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，避免壟斷性經(jīng)營(yíng)加重開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)。政府通過(guò)利率調(diào)整和控制貨幣發(fā)行量調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，抑制通貨膨脹和維持物價(jià)穩(wěn)定。通過(guò)市場(chǎng)這個(gè)無(wú)形之手，優(yōu)化建材產(chǎn)業(yè)配套，特別是鋼鐵、水泥等對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)密切相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，確保價(jià)格維持合理水平。穩(wěn)定的物價(jià)水平不但可以降低建材價(jià)格，而且最終導(dǎo)致降低房屋建安成本。

房地產(chǎn)的稅費(fèi)是其成本的另一相關(guān)因素，適當(dāng)?shù)亩愂照撸瑫?huì)對(duì)某一行業(yè)的健康發(fā)展起到積極促進(jìn)作用。通過(guò)調(diào)整稅目、稅率。還可調(diào)整投資規(guī)模和投資方向。政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策可適當(dāng)降低，如適當(dāng)降低企業(yè)營(yíng)業(yè)稅和所得稅稅率及改變征收方式，并可減免部分小稅種，如契稅等。這對(duì)降低房地產(chǎn)成本開(kāi)支，平抑過(guò)高的房?jī)r(jià)，促進(jìn)居民住房消費(fèi)將起到事半功倍的效力。總之，企業(yè)應(yīng)善于把握財(cái)稅政策導(dǎo)向，及時(shí)調(diào)整開(kāi)發(fā)項(xiàng)目方向等措施，謀求最大投資收益。

3、完善金融環(huán)境，開(kāi)拓金融業(yè)務(wù)，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)活力，降低利息費(fèi)用。

在金融市場(chǎng)，通過(guò)市場(chǎng)主體運(yùn)用金融工具在各種交易場(chǎng)所進(jìn)行資金交易，最終會(huì)形成金融市場(chǎng)的各種參數(shù)，包括市場(chǎng)利率、匯率、證券價(jià)格等。它們與企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)直接相關(guān)，是進(jìn)行財(cái)務(wù)決策的前提。在企業(yè)財(cái)務(wù)管理中，金融環(huán)境有著直接的影響和決定作用。金融環(huán)境除了直接影響企業(yè)財(cái)務(wù)決策外，還會(huì)從房地產(chǎn)成本、價(jià)格等方面影響企業(yè)的財(cái)務(wù)成果。就開(kāi)發(fā)成本而言，如市場(chǎng)利率上升，會(huì)增強(qiáng)企業(yè)借款利息負(fù)擔(dān)，提高開(kāi)發(fā)成本，減少企業(yè)利潤(rùn)。如市場(chǎng)利率降低，會(huì)減輕企業(yè)借款利息負(fù)擔(dān)，降低開(kāi)發(fā)成本，增加企業(yè)利潤(rùn)。就房地產(chǎn)價(jià)格而言，金融政策對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款的支持程度，會(huì)影響房地產(chǎn)的有效需求，影響房地產(chǎn)的價(jià)格。如金融機(jī)構(gòu)對(duì)房屋抵押貸款的期限長(zhǎng)，并提高貸款總額對(duì)房屋現(xiàn)值的比率，就會(huì)調(diào)動(dòng)一部分有一定固定收入的居民購(gòu)買(mǎi)房屋，促使房屋價(jià)格的上漲，增強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入和利潤(rùn)。

（二）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)的全過(guò)程中嚴(yán)格控制成本。

1、以合同管理為手段，加強(qiáng)成本控制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以操作監(jiān)控為中心的房地產(chǎn)成本監(jiān)控系統(tǒng)。合同類別任意劃分，擬訂合同、合同模版、合同信息、合同撥款、合同變更、合同索賠全面管理各類業(yè)務(wù)，十幾種合同報(bào)表從不同的角度和層次，動(dòng)態(tài)反映合同執(zhí)行情況。合同簽定，將各方的責(zé)、權(quán)、利劃分清楚，要完善設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，要確定設(shè)計(jì)限價(jià)指標(biāo)，各階段的設(shè)計(jì)工作要有機(jī)結(jié)合；合同簽定后，合同各方均須遵照?qǐng)?zhí)行；在執(zhí)行過(guò)程中，作為開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，必須按時(shí)完成工作，如按預(yù)定時(shí)間提交相關(guān)文件等，這是設(shè)計(jì)工作順利實(shí)施的首要任務(wù)，還要經(jīng)常提醒、督促、檢查合同各方按合同要求按時(shí)保質(zhì)完成各自的工作，讓合同的實(shí)施落在實(shí)處。合同撥款關(guān)聯(lián)工程進(jìn)度計(jì)劃，既可自動(dòng)按指定周期生成撥款計(jì)劃，也可以手工調(diào)整，并自動(dòng)生成各個(gè)階段的成本計(jì)劃；實(shí)際撥付對(duì)應(yīng)工程實(shí)際進(jìn)度，隨時(shí)進(jìn)行工程量進(jìn)度與撥款進(jìn)度對(duì)比分析。撥款會(huì)簽單記錄請(qǐng)款與實(shí)際批復(fù)數(shù)據(jù)，動(dòng)態(tài)反映實(shí)際成本發(fā)生情況。成本控制還要做好可行性研究工作，根據(jù)本單位業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃、開(kāi)發(fā)能力和市場(chǎng)情況，確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃，組織立項(xiàng)調(diào)研、選址 和前期策劃，提出立項(xiàng)建議和開(kāi)發(fā)設(shè)想，并按要求向集團(tuán)總部提交立項(xiàng)可行性報(bào)告，履行立項(xiàng)審批程序。

2、工程招投標(biāo)公開(kāi)透明，從嚴(yán)控制工程的造價(jià)。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)。設(shè)計(jì)是功程項(xiàng)目付諸實(shí)施的龍頭，是控制基本建設(shè)投資規(guī)模，提高經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過(guò)程費(fèi)用比列不大，但對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上。所以應(yīng)按場(chǎng)定位和成本估算準(zhǔn)確把把握設(shè)計(jì)方案，組織審查設(shè)計(jì)概算的經(jīng)濟(jì)合理性，使規(guī)劃設(shè)計(jì)既符合規(guī)范，又體現(xiàn)成本控制的意識(shí)和要求。要客觀、認(rèn)真地進(jìn)行項(xiàng)目成本費(fèi)用測(cè)算，編制項(xiàng)目成本費(fèi)用計(jì)劃，確定項(xiàng)目及每個(gè)單項(xiàng)工程的目標(biāo)成本，分解成本費(fèi)用控制指標(biāo)，落實(shí)降低成本技術(shù)組織措施。在目前的施工過(guò)程中，質(zhì)量監(jiān)督、進(jìn)度控制機(jī)制已經(jīng)比較完善，但成本控制工作恰恰是施工管理中的薄弱環(huán)節(jié)。由于成本控制工作做的不到位，工程雖能按期保質(zhì)完成，但一決算，往往達(dá)不到理想的利潤(rùn)率。

通過(guò)招投標(biāo)選擇管理嚴(yán)謹(jǐn)、資金實(shí)力強(qiáng)、技術(shù)力量強(qiáng)、施工質(zhì)量好、造價(jià)適中的施工隊(duì)伍。嚴(yán)把合同關(guān)。要根據(jù)建筑市場(chǎng)行情，建筑業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)范，就施工中可能產(chǎn)生職責(zé)不清、影響造價(jià)、延誤工期等因素進(jìn)行事先約定，經(jīng)法律形式確定下來(lái)，明確雙方的權(quán)力和義務(wù)。加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)管理，確保工程質(zhì)量的前提下，縮短工期。做好工程開(kāi)工前期工作，通水通電通路，附屬配套及大、小市政工程與住宅工程同步進(jìn)行，減少二次施工造成的人力、物力、財(cái)力的浪費(fèi)。從而降低成本。

3、建立工程變更制度，提高會(huì)計(jì)電算化管理水平，降低工程成本。變更管理制度的內(nèi)容要確定工程、規(guī)劃、預(yù)算合同等有關(guān)部門(mén)在簽辦工程洽商時(shí)的責(zé)任，分工必須明確，權(quán)力必須明確，權(quán)力不宜過(guò)分集中。設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算人員應(yīng)會(huì)同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對(duì)施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進(jìn)行會(huì)審，提出明確的書(shū)面審查意見(jiàn)，并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資浪費(fèi)。提高會(huì)計(jì)電算化管理水平，建立嚴(yán)密的網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng)，保證準(zhǔn)確流暢的信息與溝通信息是保證控制活動(dòng)達(dá)到預(yù)期效果的重要介質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)所有財(cái)務(wù)人員必須從最高管理階層清楚地獲取承擔(dān)控制責(zé)任的信息，而且必須有向上級(jí)部門(mén)溝通重要信息的方法。一個(gè)良好的管理信息系統(tǒng)可以使企業(yè)及時(shí)掌握營(yíng)運(yùn)狀況，提供全面、及時(shí)、正確的信息。目前，大中型企業(yè)的會(huì)計(jì)核算基本實(shí)現(xiàn)了電算化，很大一部分企業(yè)內(nèi)部控制也實(shí)行了計(jì)算機(jī)管理，既節(jié)省了時(shí)間，又提高了工作效率，也減少了人為因素對(duì)內(nèi)部控制效果的影響，對(duì)各個(gè)部門(mén)起到了相互聯(lián)系、相互制約、相互平衡的作用。所以房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部會(huì)計(jì)控制過(guò)程中應(yīng)從以下三個(gè)方面加強(qiáng)信息與溝通：（１）內(nèi)部會(huì)計(jì)制度設(shè)計(jì)應(yīng)含義明確、表述清晰、便于理解；（２）企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)不僅有利于由上而下的溝通，還要保證信息由下而上的反饋；（３）加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員的培養(yǎng)和教育，強(qiáng)調(diào)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制目標(biāo)與實(shí)現(xiàn)員工利益的一致性，使內(nèi)部控制制度從一種約束變?yōu)樨?cái)務(wù)人員的內(nèi)在需求。

4、實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制和全員過(guò)程控制，對(duì)成本異常偏差實(shí)行有效監(jiān)控。遵循基本建設(shè)程序，進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)際操作，保證將成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。正確處理成本、市場(chǎng)、工程質(zhì)量、開(kāi)發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故，努力縮短開(kāi)發(fā)周期，嚴(yán)格控制項(xiàng)目的質(zhì)量成本和期間費(fèi)用，加速投資回報(bào)，提高投資回報(bào)率。組織項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用核算，及時(shí)、全面、準(zhǔn)確、動(dòng)態(tài)地反映項(xiàng)目成本、費(fèi)用情況，按規(guī)定編報(bào)成本會(huì)計(jì)報(bào)表等有關(guān)資料。堅(jiān)持成本報(bào)告制度，保證成本信息交流的及時(shí)、有效。熟悉、掌握國(guó)家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場(chǎng)需求、預(yù)算定額水平等成本控制因素，用足用活各種政策、資源、提高成本控制的預(yù)見(jiàn)性，努力尋求降低成本費(fèi)用的途徑。

5、實(shí)行監(jiān)理單位的公開(kāi)招標(biāo)，降低監(jiān)理費(fèi)用，提高監(jiān)控效果。通過(guò)招標(biāo)選擇監(jiān)理單位。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，監(jiān)理介入主要發(fā)生在項(xiàng)目建設(shè)階段。從監(jiān)理的角度，監(jiān)理工作范圍，主要是依據(jù)監(jiān)理合同中業(yè)主委托的監(jiān)理內(nèi)容進(jìn)行監(jiān)理。實(shí)際上在相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)實(shí)施中，監(jiān)理是不管工程成本的，由建設(shè)方進(jìn)行成本管理。建設(shè)方進(jìn)行的成本管理，他的依據(jù)是造價(jià)咨詢公司編制出來(lái)的工程造價(jià)。由于造價(jià)咨詢公司相關(guān)人員未到工程所在地對(duì)第一手資料進(jìn)行收集，編制出來(lái)的造價(jià)在執(zhí)行過(guò)程中，總與現(xiàn)場(chǎng)的基本情況有出入，再加上材料市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，不確定因素增加，這就是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)情況下的總包合同的一類風(fēng)險(xiǎn)。如果價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)在承包商所能接受的范圍內(nèi)，工程建設(shè)質(zhì)量、工期尚可保證，如果超過(guò)他所能承受的范圍，承包商就會(huì)想出種種辦法采取索賠形式或偷工減料或拖延工期等等形式，尋求補(bǔ)償。另一種情況是建設(shè)方吃虧，承包商得到了他不應(yīng)得的利益，這也是業(yè)主的一種損失。開(kāi)發(fā)商在確定監(jiān)理單位時(shí)應(yīng)進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)，選擇三家以上的監(jiān)理單位進(jìn)行投標(biāo)報(bào)價(jià)，從中選出監(jiān)理費(fèi)用低、技術(shù)力量強(qiáng)、業(yè)績(jī)好、信譽(yù)高的監(jiān)理單位來(lái)進(jìn)行監(jiān)理。

6、控制貸款利息，做好竣工結(jié)算的審核。房地產(chǎn)企業(yè)其融資渠道很多，其中主要就是以銀行貸款的方式進(jìn)行融資，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率往往在80％以上。貸款的使用令開(kāi)發(fā)企業(yè)付出很高的代價(jià)，那就是貸款利息。有貸必有還，如何還貸才能使付出的利息最少，資金成本最低，這就要根據(jù)投資期限的長(zhǎng)短及資金回收的情況來(lái)選擇合適的還款方式。一次償還方式對(duì)業(yè)主的壓力過(guò)大，只有在資金量很大的情況下才有可能。對(duì)于同時(shí)投資于多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的企業(yè)，實(shí)行的是滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。在總的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，一方面要投入資金，另一方面部分項(xiàng)目完工收回資金。有能力償還部分貸款，可以選擇本金均等償還辦法，以免過(guò)多占用資金造成利息損失。如對(duì)整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程的資金收支情況有一個(gè)很準(zhǔn)確的預(yù)計(jì)，何時(shí)投入多少，何時(shí)又能收回多少，可根據(jù)具體情況，選擇變額年金償還的辦法。采用變額年金償還辦法基于對(duì)本企業(yè)的資金運(yùn)作情況有一個(gè)比較清晰了解的基礎(chǔ)上，制定最佳償還方案，從而把企業(yè)資金的利息損失降低到最小。

在項(xiàng)目實(shí)施中，要及時(shí)對(duì)控制成本所采取的措施、效果及其動(dòng)態(tài)的變化進(jìn)行認(rèn)真的比較分析。在分析時(shí)，可將實(shí)際數(shù)據(jù)和相關(guān)資料與計(jì)劃進(jìn)行對(duì)比，以確定項(xiàng)目總成本是節(jié)約還是超支。在對(duì)比的基礎(chǔ)上，總結(jié)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，找出超支的原因，探索減少投入、節(jié)約資金的途徑。同時(shí)也為住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)的成本測(cè)算及可行性研究提供參考數(shù)據(jù)。該階段是成本控制工作的最后階段，結(jié)算工程必須按設(shè)計(jì)圖紙及合同規(guī)定全部完成，要有竣工驗(yàn)收單，如有尾項(xiàng)目應(yīng)在驗(yàn)收單中注明，結(jié)算中予以扣除。根據(jù)預(yù)算費(fèi)用定額、竣工資料、國(guó)家或地方的有關(guān)法規(guī)，認(rèn)真審核工程款，要嚴(yán)格按合同及有關(guān)協(xié)議的規(guī)定，合理確定技措費(fèi)、提前工期獎(jiǎng)、優(yōu)質(zhì)獎(jiǎng)等相關(guān)費(fèi)用。認(rèn)真實(shí)行結(jié)算復(fù)審制度及工程尾款會(huì)簽制度，確保結(jié)算質(zhì)量，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實(shí)際造價(jià)。

總之，房地產(chǎn)成本決定房地產(chǎn)價(jià)格。從宏觀角度看，它對(duì)一個(gè)國(guó)家的國(guó)民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)政策，產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展都有著重要影響。控制開(kāi)發(fā)成本是促進(jìn)房地產(chǎn)集約經(jīng)營(yíng)，繁榮我國(guó)住房 市場(chǎng)的一個(gè)重要手段，通過(guò)政府部門(mén)和內(nèi)部管理兩個(gè)方面來(lái)進(jìn)行成本控制，從而起到穩(wěn)定房?jī)r(jià)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)健康、快速發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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4、高重恒·《房地產(chǎn)五環(huán)一線營(yíng)銷(xiāo)模式》（2003年11月黃河水利出版社）

第二篇：淺談企業(yè)如何加強(qiáng)成本核算與管理

淺談企業(yè)如何加強(qiáng)成本核算與管理

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入,各行各業(yè)面臨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。企業(yè)謀求經(jīng)濟(jì)效益以取得持續(xù)性的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),始終是現(xiàn)代企業(yè)管理必須考慮的首要問(wèn)題。因此,必須加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理。其中成本核算與管理一直是企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)管理的一項(xiàng)中心工作，在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)實(shí)踐中起著相當(dāng)重要的作用。

一、加強(qiáng)企業(yè)成本核算與管理的重要性

成本核算與管理是財(cái)務(wù)核算中的重中之重,做好成本核算與管理,對(duì)企業(yè)、投資者、國(guó)家都有著重要的意義。

1.成本是企業(yè)產(chǎn)品定價(jià)的重要依據(jù)。企業(yè)在制定產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格時(shí),要綜合考慮產(chǎn)品成本、目標(biāo)利潤(rùn)、產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、市場(chǎng)價(jià)格等因素。產(chǎn)品成本核算不準(zhǔn)確,向企業(yè)決策層提供了錯(cuò)誤的成本信息,會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)品定價(jià)不合理,從而影響企業(yè)的總體利益。

2.成本核算與管理直接影響著企業(yè)的財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)成果及分配。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果是由財(cái)務(wù)收入扣除成本費(fèi)用所得,財(cái)務(wù)收入容易核算,一般來(lái)說(shuō)不易出錯(cuò),而成本核算因?yàn)楣ぷ髁看蟆⒓夹g(shù)性強(qiáng),要準(zhǔn)確核算不容易,如加上某些人為的調(diào)節(jié)的因素,成本核算更是不實(shí)。成本數(shù)據(jù)對(duì)利潤(rùn)數(shù)據(jù)的影響存在一種杠桿效益,單位成本數(shù)據(jù)的微小變動(dòng)足以引起利潤(rùn)數(shù)據(jù)的巨大變化,從而影響著國(guó)家稅收、股東以及債權(quán)人的利益。

3.有利于加強(qiáng)成本管理,提高經(jīng)濟(jì)效益。在成本管理中,成本核算準(zhǔn)確、及時(shí),成本分析便有了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ),得當(dāng)?shù)某杀痉治隹杉皶r(shí)發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問(wèn)題,適宜挖掘企業(yè)活力,提高企業(yè)利潤(rùn)。

二、目前企業(yè)成本核算與管理存在的主要問(wèn)題

1、觀念落后。主要表現(xiàn)在成本核算與管理的范圍、目的與手段等方面的認(rèn)識(shí)存在差異。傳統(tǒng)成本核算與管理主要通過(guò)一是規(guī)模效益;二是增強(qiáng)與供應(yīng)商及分銷(xiāo)商的談判能力,以期達(dá)到轉(zhuǎn)移成本的目的。這些落后的觀念已經(jīng)不適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

2、成本核算與管理基礎(chǔ)薄弱。一是各項(xiàng)定額管理、原始記錄還不健全;二是計(jì)量基礎(chǔ)工作不到位,水、電、汽等跑、漏現(xiàn)象還很?chē)?yán)重;三是生產(chǎn)用料大手大腳;四是在原材料、物資采購(gòu)等方面存在一定的質(zhì)量及浪費(fèi)問(wèn)題;五是只重視生產(chǎn)過(guò)程成本核算與管理,忽視供應(yīng)、銷(xiāo)售過(guò)程成本核算與管理。如物資采購(gòu)中“暗箱”操作現(xiàn)象嚴(yán)重,采購(gòu)成本居高不下。

3、分工過(guò)細(xì),人浮于事,員工成本意識(shí)淡薄,感受不到市場(chǎng)壓力,導(dǎo)致企業(yè)管理的協(xié)調(diào)成本過(guò)高,不利于企業(yè)管理效率的提高,從而為企業(yè)帶來(lái)一定的低效率成本,并造成直接經(jīng)濟(jì)損失或人力資源的嚴(yán)重浪費(fèi),并在一定程度上導(dǎo)致信息的損耗和失真。

4、在現(xiàn)有企業(yè)成本核算與管理中,以降低成本為主要目的,節(jié)約成了降低成本的基本手段,這種成本降低是治標(biāo)不治本,屬于降低成本的一種初級(jí)狀態(tài),局限于企業(yè)內(nèi)部,而對(duì)企業(yè)的供應(yīng)與銷(xiāo)售環(huán)節(jié)則考慮不多,對(duì)于企業(yè)外部?jī)r(jià)值鏈更是視而不見(jiàn),使企業(yè)未能獲得全面的發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略,不能形成系統(tǒng)的成本核算與管理方法體系,缺乏戰(zhàn)略管理的思維。

5、資金管理中存在資金入不敷出,資金缺口嚴(yán)重,資金被挪用、被 占用,應(yīng)收賬款居高不下,壞賬損失嚴(yán)重等問(wèn)題,造成資金成本上升。

隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步確立，企業(yè)越來(lái)越強(qiáng)烈地意識(shí)到成本核算與管理工作的重要性，許多企業(yè)結(jié)合本單位實(shí)際情況，采取有助于加強(qiáng)成本核算與管理，提高經(jīng)濟(jì)效益的管理方式。

三、加強(qiáng)企業(yè)成本核算與管理的措施

（一）增強(qiáng)成本觀念,實(shí)行全員成本管理。

企業(yè)的一切成本管理活動(dòng)應(yīng)以現(xiàn)代成本效益理念作為指導(dǎo)思想,要認(rèn)識(shí)到成本優(yōu)勢(shì)的取得絕對(duì)不限于成本本身,應(yīng)從管理的高度去挖掘成本降低和獲取效益的潛力。要及時(shí)、全面向管理人員提供成本信息,借以提高員工對(duì)成本管理的認(rèn)識(shí),增強(qiáng)成本觀念。通過(guò)成本分析,評(píng)價(jià)管理人員的業(yè)績(jī),促進(jìn)管理人員采取改善措施。現(xiàn)代企業(yè)需要尋求新的降低成本的方法,力圖從根本上避免成本的發(fā)生,為企業(yè)獲得更好的經(jīng)濟(jì)效益。

1、完善成本會(huì)計(jì)組織,提高全員成本意識(shí)和素質(zhì)。為了適應(yīng)現(xiàn)代成本會(huì)計(jì)的發(fā)展,必須完善成本會(huì)計(jì)的組織,建立和健全成本會(huì)計(jì)規(guī)章制度,實(shí)行全方位、全過(guò)程、全員管理成本,使決策層和所有部門(mén)、單位都重視成本,人人關(guān)心成本,提高全員成本意識(shí)和素質(zhì)。對(duì)于成本會(huì)計(jì)人員來(lái)說(shuō),除了應(yīng)具備會(huì)計(jì)職業(yè)道德之外,不僅要懂會(huì)計(jì)和財(cái)務(wù)管理,還要懂經(jīng)營(yíng)管理,特別是要熟悉生產(chǎn)技術(shù),學(xué)會(huì)運(yùn)用價(jià)值工程、成本最優(yōu)化理論和方法;同時(shí)還要熟悉并掌握現(xiàn)代成本會(huì)計(jì)的理論與方法,學(xué)會(huì)預(yù)測(cè)、決策和控制,學(xué)會(huì)使用電子計(jì)算機(jī)進(jìn)行信息處理。

2、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要高度重視。成本核算是一項(xiàng)綜合性很強(qiáng)的工作,難 度大、覆蓋面廣、幾乎涉及到企業(yè)的全體職工及所有部門(mén)。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要認(rèn)識(shí)到成本核算數(shù)據(jù)對(duì)經(jīng)營(yíng)決策的作用,認(rèn)識(shí)到成本數(shù)據(jù)對(duì)財(cái)務(wù)利益關(guān)系人的利益影響以及有可能引起的偷漏稅問(wèn)題。作為第一責(zé)任人,法人代表應(yīng)高度重視、精心組織好本企業(yè)的成本核算工作。

（二）加強(qiáng)成本核算與管理的基礎(chǔ)工作。

1、加強(qiáng)成本管理的基礎(chǔ)工作:合理制定原材料、燃料、輔助材料等物資費(fèi)用的定額;嚴(yán)格健全計(jì)量、檢驗(yàn)和物資收發(fā)領(lǐng)退制度;健全產(chǎn)品、產(chǎn)量、品種、質(zhì)量、原材料消耗、工時(shí)考勤和設(shè)備使用等原始記錄;建立企業(yè)內(nèi)部的結(jié)算價(jià)格體系,對(duì)內(nèi)部各部門(mén)使用的材料、產(chǎn)品和相互提供的勞務(wù)等都按合理的計(jì)劃價(jià)格結(jié)算。

2、加強(qiáng)成本核算的基礎(chǔ)性工作。成本核算的基礎(chǔ)性工作包括材料出、入庫(kù)單的設(shè)置,工時(shí)的統(tǒng)計(jì),定額的制訂與修訂等等。成本核算就是將企業(yè)的各項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)一定的規(guī)則分?jǐn)偟礁鱾€(gè)產(chǎn)品中去。材料消耗時(shí)填寫(xiě)材料出庫(kù)單,才能分清什么產(chǎn)品領(lǐng)用了什么材料,所耗材料金額多少;根據(jù)工時(shí)統(tǒng)計(jì)表可以將人工費(fèi)合理地分?jǐn)偟礁鱾€(gè)產(chǎn)品中去,基礎(chǔ)性資料不全,成本核算工作便無(wú)從談起。如制定嚴(yán)格的成本開(kāi)支范圍和標(biāo)準(zhǔn);正確劃分各種費(fèi)用界限。采用適當(dāng)?shù)某杀居?jì)算方法等。

（三）提高成本控制意識(shí)。

1、將成本控制意識(shí)作為企業(yè)文化的一部分。消除認(rèn)為成本無(wú)法再降低的錯(cuò)誤思想，對(duì)企業(yè)全體員工進(jìn)行培訓(xùn)教育，要求企業(yè)各級(jí)管理人員及全體員工充分認(rèn)識(shí)到企業(yè)成本降低的潛力是無(wú)究無(wú)盡的，人人應(yīng)對(duì)成本管理和控制有足夠的重視。

2、在企業(yè)內(nèi)部形成職工的民主和自主管理意識(shí)。在日常成本管理中，積極運(yùn)用心理學(xué)、社會(huì)學(xué)、社會(huì)心理學(xué)、組織行為學(xué)的研究成果，努力在職工行為規(guī)范中引入一種內(nèi)在約束與激勵(lì)機(jī)制。按照馬斯洛需求層次理論，人類的需要由低級(jí)到高級(jí)可分為五個(gè)層次：生理需要、安全需要、社交需要、尊重需要、自我實(shí)現(xiàn)需要。引入內(nèi)在約束與激勵(lì)機(jī)制就是要注重人的最高層次需求，即自我發(fā)展、自我實(shí)現(xiàn)的需求。這種機(jī)制強(qiáng)調(diào)的是人性的自我激勵(lì)，不需要任何外在因素的約束。改變企業(yè)常用的靠懲罰、獎(jiǎng)勵(lì)實(shí)施外在約束與激勵(lì)的機(jī)制，實(shí)現(xiàn)自主管理，既是一種代價(jià)最低的成本管理方式，也是降低成本最有效的管理方式。

（四）完善成本管理組織的經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。

1、建立科學(xué)、合理的成本管理系統(tǒng)。建立健全一個(gè)有經(jīng)營(yíng)、財(cái)會(huì)、供應(yīng)、銷(xiāo)售、生產(chǎn)、技術(shù)等部門(mén)負(fù)責(zé)人參加的成本管理小組;各相關(guān)部門(mén)也要配備兼職人員,開(kāi)展如統(tǒng)計(jì)、考勤、質(zhì)檢、保管、核算、分析等工作。要對(duì)成本管理人員經(jīng)常進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)、知識(shí)更新再教育,借以提高成本管理方面的專業(yè)知識(shí),開(kāi)辟降低成本的廣闊途徑。

2、完善成本管理的經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。一是制訂成本管理規(guī)章制度,如各項(xiàng)基礎(chǔ)管理、成本約束制度等;二是明確各項(xiàng)成本的經(jīng)濟(jì)責(zé)任,將責(zé)任落實(shí)到部門(mén)或個(gè)人;三是實(shí)行獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)。

（五）提高產(chǎn)品質(zhì)量，改善成本管理。

產(chǎn)品質(zhì)量與成本之間互為因果關(guān)系，可以兩方面去認(rèn)識(shí)：在一般情況下，高質(zhì)量的產(chǎn)品是建立在高成本的基礎(chǔ)之上的，成本是原因，質(zhì)量是結(jié)果。但有時(shí)企業(yè)的高成本卻是因?yàn)楫a(chǎn)品質(zhì)量不好造成的，一是生產(chǎn)過(guò)程中的廢品損失和返修的費(fèi)用會(huì)加大產(chǎn)品成本。二是伴隨質(zhì)量低劣出現(xiàn)的產(chǎn)品質(zhì)量不穩(wěn)，使得產(chǎn)品售后的維修服務(wù)費(fèi)用增加。因此要樹(shù)立提高質(zhì)量就是降低成本的觀念，減少?gòu)U品損失、產(chǎn)品售后的維修服務(wù)費(fèi)用，減少由于商品過(guò)時(shí)、過(guò)季和供過(guò)于求造成產(chǎn)品貶值而形成的無(wú)形損失。因此，保證合理的產(chǎn)品質(zhì)量，就可在很大程度上控制了產(chǎn)品的成本，在相同產(chǎn)品成本的情況下，保證產(chǎn)品的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，從而獲得較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。與此同時(shí)，保證合理的產(chǎn)品質(zhì)量，又能夠消除和盡可能減少產(chǎn)品的無(wú)形損失及廢品損失和返修的費(fèi)用，那么產(chǎn)品就能以較低的價(jià)格投放市場(chǎng)，贏得更多的市場(chǎng)需求和企業(yè)需求。因此，在降低成本中必須考慮如何提高產(chǎn)品質(zhì)量，減少產(chǎn)品無(wú)形損失。首先是按市場(chǎng)需求開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和組織生產(chǎn)；其次是盡量縮短產(chǎn)品在流通領(lǐng)域的待售時(shí)間；再次是減少產(chǎn)品在流通領(lǐng)域的待售數(shù)量。這就要求企業(yè)建立對(duì)市場(chǎng)需求的靈活而快速的反應(yīng)機(jī)制，具有彈性的生產(chǎn)能力。一旦市場(chǎng)有了需求便迅速進(jìn)行生產(chǎn)。只有這樣，才能把無(wú)形損失降低到最低程度，以此來(lái)改善成本管理。

成本是價(jià)值運(yùn)動(dòng)中企業(yè)要求的最低補(bǔ)償,成本核算與管理影響著國(guó)家、集體、個(gè)人三方的利益分配,同時(shí)成本核算與管理又是一項(xiàng)復(fù)雜的工程,只有不斷提高成本核算與管理水平，抓住機(jī)遇，才能使企業(yè)真正成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的強(qiáng)者。

第三篇：淺議焦化企業(yè)產(chǎn)品成本核算與管理

淺議焦化企業(yè)產(chǎn)品成本核算與管理

來(lái)源:未知 時(shí)間:2012-06-26 字體:[大 中 小] 收藏 我要投稿 瀏覽：

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摘 要：本文結(jié)合當(dāng)前焦化企業(yè)的發(fā)展情況，通過(guò)全面了解焦化企業(yè)生產(chǎn)過(guò)程，闡述了焦化成本核算應(yīng)采用分類法結(jié)合分步法的產(chǎn)品成本計(jì)算方法，提出了“深入開(kāi)展煤質(zhì)研究，優(yōu)化配煤結(jié)構(gòu)；加強(qiáng)原料煤計(jì)量管理，保證成本核算的真實(shí)、完整；提高化產(chǎn)品收率，減少煤氣大分子有機(jī)物；深入做好節(jié)電、節(jié)水、節(jié)汽工作，優(yōu)化設(shè)備運(yùn)行方式；推行財(cái)務(wù)預(yù)算管理，加強(qiáng)成本支出的事前控制；與先進(jìn)技術(shù)相結(jié)合，拓展成本管理領(lǐng)域”等一系列提高成本管理水平、降低產(chǎn)品成本的途徑。

關(guān)鍵詞：焦化企業(yè) 成本核算 成本管理

企業(yè)產(chǎn)品成本核算是企業(yè)管理和財(cái)務(wù)決策中最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)要想在競(jìng)爭(zhēng)中取勝，必須降低生產(chǎn)成本，做好成本核算，著力提高利潤(rùn)水平。隨著焦化企業(yè)的發(fā)展，焦化企業(yè)產(chǎn)品成本核算越來(lái)越科學(xué)化、精細(xì)化，加強(qiáng)焦化產(chǎn)品成本核算與管理，已成為焦化企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容。

一、全面了解焦化企業(yè)生產(chǎn)過(guò)程

好的成本會(huì)計(jì)核算和管理體系是最貼近企業(yè)生產(chǎn)流程、最能夠科學(xué)合理核算出成本的核算和管理體系。所以，要正確核算產(chǎn)品成本，合理進(jìn)行成本管理，首先必需了解企業(yè)的生產(chǎn)過(guò)程。焦化企業(yè)的生產(chǎn)過(guò)程是將煉焦洗精煤按生產(chǎn)工藝要求配合，投入煉焦?fàn)t內(nèi)，經(jīng)高溫加熱，煤料熔融分解，留在炭化室內(nèi)的固體部分是焦炭，氣體由炭化室頂部逸出，冷卻后一部分形成焦油，其余為荒煤氣。荒煤氣經(jīng)凈化系統(tǒng)處理，回收粗苯，再經(jīng)脫硫、脫氫，生產(chǎn)出可燃?xì)怏w凈煤氣。即：煉焦車(chē)間生產(chǎn)全焦（等級(jí)品二級(jí)焦和焦粉）、焦油、荒煤氣；煤氣凈化車(chē)間進(jìn)一步將荒煤氣分離為主產(chǎn)品凈煤氣和副產(chǎn)品粗苯。

二、正確核算焦化企業(yè)產(chǎn)品成本

1.賬戶設(shè)置

焦化企業(yè)煉焦車(chē)間應(yīng)以焦化類產(chǎn)品作為成本計(jì)算對(duì)象，計(jì)算綜合成本，按焦化類產(chǎn)品及全焦、焦油、荒煤氣、二級(jí)焦、焦粉分別開(kāi)設(shè)“基本生產(chǎn)成本明細(xì)賬”；煤氣凈化車(chē)間按凈煤氣和粗苯開(kāi)設(shè)“基本生產(chǎn)成本明細(xì)賬”。成本項(xiàng)目設(shè)原材料、工資薪酬、動(dòng)力費(fèi)用、制造費(fèi)用等。

煉焦車(chē)間和煤氣凈化車(chē)間為組織管理生產(chǎn)發(fā)生的費(fèi)用分別設(shè)置煉焦車(chē)間“制造費(fèi)用”明細(xì)賬和煤氣凈化車(chē)間“制造費(fèi)用”明細(xì)賬核算，發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用分別在各車(chē)間歸集。月末，再由“制造費(fèi)用”明細(xì)賬直接轉(zhuǎn)入各車(chē)間綜合成本對(duì)應(yīng)成本項(xiàng)目。

機(jī)修車(chē)間為全廠提供修理勞務(wù)，發(fā)生的直接費(fèi)用，通過(guò)“輔助車(chē)間成本——機(jī)修車(chē)間”明細(xì)賬歸集，間接費(fèi)用設(shè)置“制造費(fèi)用”明細(xì)賬歸集。月終先將制造費(fèi)用明細(xì)賬歸集的費(fèi)用轉(zhuǎn)入“輔助生產(chǎn)成本——制造費(fèi)用”項(xiàng)目，然后計(jì)算出輔助生產(chǎn)成本。由于煉焦企業(yè)機(jī)修成本較大，為正確核算各產(chǎn)品的成本構(gòu)成情況，分配輔助生產(chǎn)成本時(shí)，應(yīng)分成本項(xiàng)目進(jìn)行分配。其中，輔助材料主要是備品配件，屬直接計(jì)入費(fèi)用（據(jù)領(lǐng)料單及耗用記錄），工資薪酬、動(dòng)力費(fèi)用和制造費(fèi)用可以提供修理勞務(wù)工時(shí)為標(biāo)準(zhǔn)在煉焦車(chē)間和煤氣凈化車(chē)間進(jìn)行分配。2.產(chǎn)品成本核算

由于煉焦制氣具有多品種、多階段、生產(chǎn)連續(xù)的特點(diǎn)，焦化成本核算采用分類法結(jié)合分步法。具體做法是：分段計(jì)算煉焦、煤氣凈化階段的綜合成本，然后在類內(nèi)分離計(jì)算各個(gè)階段的等級(jí)品及主、副產(chǎn)品成本。即煉焦車(chē)間按焦化類產(chǎn)品歸集生產(chǎn)費(fèi)用，計(jì)算焦化類產(chǎn)品綜合成本，然后采用可燃基分離系數(shù)在全焦、焦油、荒煤氣之間進(jìn)行分配計(jì)算出各產(chǎn)品成本。全焦成本再按等級(jí)品價(jià)格系數(shù)在二級(jí)焦和焦粉之間進(jìn)行分配，計(jì)算出各等級(jí)品成本。焦化類產(chǎn)品由于各月數(shù)量變化不大，因而產(chǎn)品成本一般采用年初數(shù)固定計(jì)算法。荒煤氣轉(zhuǎn)入煤氣凈化車(chē)間進(jìn)行凈化時(shí)，凈煤氣和粗苯的主副產(chǎn)品成本按扣除副產(chǎn)品計(jì)劃成本法計(jì)算。

三、合理管理焦化企業(yè)產(chǎn)品成本

1.深入開(kāi)展煤質(zhì)研究，優(yōu)化配煤結(jié)構(gòu)。應(yīng)以配合煤質(zhì)量穩(wěn)定及成本最低為原則，提高企業(yè)的配煤比例，千方百計(jì)降低高價(jià)煤配比。要加強(qiáng)對(duì)劣質(zhì)低價(jià)煤的配比研究，通過(guò)多種化驗(yàn)分析方法，尋求最經(jīng)濟(jì)的配煤結(jié)構(gòu)，不斷降低配煤成本；嚴(yán)格按特級(jí)爐標(biāo)準(zhǔn)對(duì)焦?fàn)t進(jìn)行管理，強(qiáng)化標(biāo)準(zhǔn)化操作和工藝紀(jì)律檢查，使直行溫度均勻系數(shù)、直行平均溫度安定系數(shù)等各項(xiàng)指標(biāo)均達(dá)到特級(jí)爐要求；加強(qiáng)爐體維護(hù)管理，耐材熱態(tài)維護(hù)納入正常管理，積極消除不工作火道，恢復(fù)正常生產(chǎn)狀態(tài)；強(qiáng)化焦?fàn)t鐵件管理，做好周期測(cè)量和調(diào)節(jié)工作，對(duì)變形嚴(yán)重的爐柱進(jìn)行修復(fù)或更換。

2.加強(qiáng)原料煤計(jì)量管理，保證成本核算的真實(shí)、完整。焦化企業(yè)原料煤成本占焦化總成本的90%以上,加強(qiáng)原料煤的計(jì)量管理,保證每月消耗原料煤數(shù)量的真實(shí)、準(zhǔn)確，對(duì)焦化產(chǎn)品成本核算至關(guān)重要。一是加強(qiáng)原料煤采購(gòu)入庫(kù)的計(jì)量、驗(yàn)收管理，保證采購(gòu)與入庫(kù)數(shù)量相符，并按照煤種分別堆放。二是統(tǒng)一原料煤水分的計(jì)量口徑，做到數(shù)據(jù)相互可比。三是加強(qiáng)原料煤消耗計(jì)量管理，原料煤消耗量按皮帶稱的記錄，月末根據(jù)實(shí)際盤(pán)點(diǎn)結(jié)果調(diào)整盈虧后，按實(shí)際消耗量計(jì)列，配煤塔和配煤倉(cāng)儲(chǔ)存的配合煤作為庫(kù)存原料從總耗煤量中扣除，月末盤(pán)點(diǎn)時(shí)間必須與焦炭產(chǎn)量統(tǒng)計(jì)報(bào)量時(shí)間一致，負(fù)責(zé)原料煤核算的財(cái)務(wù)人員每月參加有關(guān)部門(mén)組織的月末盤(pán)點(diǎn)工作。

3.提高化產(chǎn)品收率，減少煤氣大分子有機(jī)物。優(yōu)化配煤結(jié)構(gòu)，在不影響焦炭質(zhì)量的前提下，適當(dāng)提高揮發(fā)性較高的煤種比例，提高配合煤揮發(fā)性，增加煤氣發(fā)生量；強(qiáng)化焦?fàn)t動(dòng)態(tài)管理，嚴(yán)格控制循環(huán)氨水壓力，減少煤氣中焦油霧含量；加快煤調(diào)濕項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度，以及焦?fàn)t自動(dòng)加熱系統(tǒng)項(xiàng)目的論證實(shí)施，實(shí)現(xiàn)焦?fàn)t自動(dòng)加熱，穩(wěn)定爐頂空間溫度，減少煤氣大分子有機(jī)物；加強(qiáng)化產(chǎn)系統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)，優(yōu)化操作指標(biāo)，特別控制好初冷器溫度及阻力、電捕焦油器電壓、飽和器阻力、終冷塔后煤氣溫度等工藝指標(biāo)，提高化產(chǎn)品收率。

4.深入做好節(jié)電、節(jié)水、節(jié)汽工作，優(yōu)化設(shè)備運(yùn)行方式。要力爭(zhēng)使間歇生產(chǎn)設(shè)備做到“避峰就谷”運(yùn)轉(zhuǎn)，可調(diào)速設(shè)備在滿足工藝需要的前提下盡量降低轉(zhuǎn)速；堅(jiān)持日檢查、通報(bào)和分析工作，改進(jìn)節(jié)電措施，降低用電消耗；優(yōu)化低壓蒸汽的使用，凡蒸汽采暖的地面崗位要逐步改為水暖，避免“跑冒滴漏”，降低蒸汽消耗；優(yōu)化水處理工藝操作，逐漸增加外排水回配量，減少新水消耗。

5.推行財(cái)務(wù)預(yù)算管理，加強(qiáng)成本支出的事前控制。要將成本預(yù)算層層分解落實(shí)，按工藝流程，分區(qū)域、分成本中心層層分解，建立逐級(jí)技術(shù)指標(biāo)和費(fèi)用指標(biāo)體系，本著干什么、管理什么、承擔(dān)什么指標(biāo)的原則，將可控預(yù)算成本指標(biāo)分解到最小量化單位，嚴(yán)格考核，形成全員預(yù)算成本管理；加強(qiáng)成本支出的事前控制，從生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的每個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)產(chǎn)品成本的形成過(guò)程進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督和管理，防止和克服生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的損失浪費(fèi)，以保證預(yù)算成本的完成。可以推行一些適應(yīng)焦化企業(yè)特點(diǎn)行之有效的成本控制方法和控制手段，如限額發(fā)料、費(fèi)用卡等，發(fā)動(dòng)各部門(mén)、各車(chē)間加強(qiáng)成本管理，制定增產(chǎn)節(jié)支、降低成本的具體措施并加以貫徹落實(shí)，做到以最少的消耗，取得最大的經(jīng)濟(jì)效益。

6.與先進(jìn)技術(shù)相結(jié)合，拓展成本管理領(lǐng)域。焦化企業(yè)應(yīng)結(jié)合工業(yè)企業(yè)各工序生產(chǎn)的不同特點(diǎn)，建立和完善一套技術(shù)、能耗、費(fèi)用和資金占用為主要框架的企業(yè)挖潛革新體系，根據(jù)企業(yè)目標(biāo)指標(biāo)排位情況，有針對(duì)性地提出近期、中期和遠(yuǎn)期要達(dá)到的目標(biāo)，并拿出切實(shí)措施，分步實(shí)施，確保指標(biāo)持續(xù)、穩(wěn)步提升。

總之，焦化企業(yè)成本核算與管理是一項(xiàng)復(fù)雜性、長(zhǎng)期性、系統(tǒng)性的工程，需要企業(yè)各部門(mén)齊心協(xié)力、齊抓共管。要想焦化企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益，必須加強(qiáng)成本核算和管理，并且必須堅(jiān)持以財(cái)務(wù)管理為核心，即以成本核算為基礎(chǔ)，以成本控制為主線，把成本核算、管理和控制貫穿于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的整個(gè)過(guò)程，使成本核算和管理更好地適應(yīng)企業(yè)發(fā)展，適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，在焦化企業(yè)跨越式發(fā)展中發(fā)揮更大作用。參考文獻(xiàn)

[1]胡玉明 羅其安 編《成本會(huì)計(jì)》.清華大學(xué)出版社，2011年3月。

[2]馮浩 主編 《成本會(huì)計(jì)理論與實(shí)務(wù)》.清華大學(xué)出版社，2010年1月。

[3]姜然 主編 《焦化企業(yè)產(chǎn)品成本核算》.中國(guó)紡織出版社，2009年9月。

第四篇：企業(yè)產(chǎn)品成本核算與成本管理調(diào)研報(bào)告

企業(yè)產(chǎn)品成本核算與成本管理調(diào)研報(bào)告

蘇州市財(cái)政局會(huì)計(jì)處

省財(cái)政廳會(huì)計(jì)處:

為掌握我市企業(yè)產(chǎn)品成本核算與成本管理的有關(guān)情況,根據(jù)上級(jí)統(tǒng)一的調(diào)研提綱,我們先后到蘇州本市及下屬(縣)市的六家不同行業(yè)的規(guī)模型企業(yè)進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研,現(xiàn)將有關(guān)調(diào)研結(jié)論匯報(bào)如下:

一、關(guān)于產(chǎn)品成本核算

（一）各公司在多年的管理實(shí)踐中都形成了各自的成本核算制度和方法，所遵循的制度和方法主要有：行業(yè)的一般規(guī)定，系統(tǒng)內(nèi)的統(tǒng)一核算規(guī)定，公司自己內(nèi)部的管理要求和規(guī)定。如蘇州冶金廠是一個(gè)有著50年歷史的老國(guó)有企業(yè)，后來(lái)被寶鋼收購(gòu)，現(xiàn)為寶鋼股份的全資子公司，公司成本核算遵循的是冶金行業(yè)的一般要求，上市公司的核算規(guī)定和公司內(nèi)部管理的要求。

在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，由于現(xiàn)有管理規(guī)定都比較寬泛，且符合行業(yè)的特點(diǎn)，具體的核算方法又都是在實(shí)踐中不斷摸索和完善，因此在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中大都不存在執(zhí)行方面的問(wèn)題，要說(shuō)有，那就是采用品種法進(jìn)行產(chǎn)品成本核算時(shí)，當(dāng)產(chǎn)品種類多的時(shí)候，某些費(fèi)用的分?jǐn)傆袝r(shí)候不是那么的合理。當(dāng)前，對(duì)各個(gè)企業(yè)來(lái)講如何更加科學(xué)合理地進(jìn)行成本核算，是它們一直都在積極探索和思考的一個(gè)問(wèn)題。

對(duì)于是否有必要制定全國(guó)統(tǒng)一的產(chǎn)品成本核算制度,各企業(yè)態(tài)度不一。有的表示：成本管理是企業(yè)在管理過(guò)程中不斷摸索，不斷完善，不斷提高的過(guò)程，每個(gè)企業(yè)處于不同的階段，不同的戰(zhàn)略定位都可能 1

影響其成本核算方面，成本管理除了滿足外部投資者需要外，更重要的是要提供企業(yè)內(nèi)部戰(zhàn)略決策成本信息，企業(yè)所處行業(yè)千差萬(wàn)別，在統(tǒng)一會(huì)計(jì)準(zhǔn)則前提下，重新制定全國(guó)統(tǒng)一的成本核算制度沒(méi)有太大必要；有的則認(rèn)為：制定全國(guó)統(tǒng)一的產(chǎn)品成本核算制度是非常有必要的，統(tǒng)一的產(chǎn)品成本核算制度有利于國(guó)家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，有利于同類企業(yè)進(jìn)行成本相關(guān)數(shù)據(jù)的比較，找出差距，有利于行業(yè)的發(fā)展和企業(yè)的進(jìn)步。

（二）企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則執(zhí)行后，雖然產(chǎn)品成本的構(gòu)成要素---人工成本稍有增加，但對(duì)企業(yè)的產(chǎn)品成本核算沒(méi)有產(chǎn)生根本影響，企業(yè)產(chǎn)品成本的構(gòu)成本要素及比重也基本沒(méi)有因?yàn)閳?zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則而發(fā)生變化。企業(yè)按照準(zhǔn)則規(guī)定的職工薪酬范圍納入成本，人工成本占產(chǎn)品成本的比重，與原規(guī)定相比變動(dòng)幅度不大，因?yàn)樵瓉?lái)與直接人工相關(guān)的工資福利已經(jīng)全部計(jì)入成本中，因此新準(zhǔn)則的執(zhí)行對(duì)此影響不大。

（三）在調(diào)研的幾家企業(yè)中產(chǎn)品成本核算采用的都是品種法，都實(shí)行以銷(xiāo)定產(chǎn)或按客戶要求進(jìn)行生產(chǎn)。幾家企業(yè)都不同程度地采用了ERP系統(tǒng)，冶金廠產(chǎn)品以定制為主，直接材料主要以購(gòu)入半成品為主，故直接材料在購(gòu)買(mǎi)時(shí)便直接確定成本項(xiàng)目，不需要進(jìn)行材料成本分?jǐn)傆?jì)算；寶化炭黑根據(jù)原材料不同的投料比例生產(chǎn)不同產(chǎn)品，原材料成本在取得定單時(shí)已經(jīng)確定。工人進(jìn)入一項(xiàng)產(chǎn)品的生產(chǎn)通過(guò)填制工時(shí)確定工時(shí)和產(chǎn)品對(duì)象，因此人工費(fèi)成本也是直接確定的。折舊等制造費(fèi)用按照人工工時(shí)或折算工時(shí)進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。永鋼集團(tuán)生產(chǎn)費(fèi)用在完工產(chǎn)品和在產(chǎn)品之間的分配方法采用的是在產(chǎn)品按定額成本估價(jià)扣除法。

（四）調(diào)研企業(yè)產(chǎn)品成本與管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用之間的界限都是根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的一般規(guī)定，是比較清晰的。當(dāng)然有時(shí)為了應(yīng)付上級(jí)部門(mén)的考核，會(huì)在產(chǎn)品成本和管理費(fèi)用及銷(xiāo)售費(fèi)用之間進(jìn)行調(diào)整。生產(chǎn)費(fèi)用在完工產(chǎn)品和在產(chǎn)品之間的分?jǐn)偅鶕?jù)產(chǎn)品特點(diǎn)，寶化炭黑是通過(guò)估算管道中的在產(chǎn)品倒軋產(chǎn)成品，冶金廠是按照預(yù)算工程進(jìn)度測(cè)算完工進(jìn)度，華能電廠沒(méi)有在產(chǎn)品。

（五）企業(yè)編制的成本報(bào)表很多，一般地包括各類直接成本和間接成本的分配表、產(chǎn)品生產(chǎn)成本表、主要產(chǎn)品單位成本表、制造費(fèi)用明細(xì)表、成本構(gòu)成分析表等。不同企業(yè)的成本報(bào)表差異很大，因此，永鋼集團(tuán)認(rèn)為，在統(tǒng)一的產(chǎn)品成本核算制度中，應(yīng)對(duì)成本報(bào)表作出規(guī)定，以便數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)口徑的一致，方便比較分析。

二、關(guān)于產(chǎn)品成本管理情況

（一）各公司都制定有產(chǎn)品成本計(jì)劃，公司產(chǎn)品成本計(jì)劃一般是根據(jù)當(dāng)年的采購(gòu)預(yù)算、人工預(yù)算、消耗及歷史間接成本分?jǐn)傆?jì)算而定。計(jì)劃執(zhí)行過(guò)過(guò)程中一般不調(diào)整，除非取得了新設(shè)備、新工藝，設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)及原料采購(gòu)價(jià)格發(fā)生大的變化。產(chǎn)品成本計(jì)劃是企業(yè)財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)計(jì)劃的重要組成本部分，其執(zhí)行情況影響財(cái)務(wù)結(jié)果。

（二）各企業(yè)的產(chǎn)品成本分析都是通過(guò)按產(chǎn)品品種將產(chǎn)品成本與標(biāo)準(zhǔn)成本比較，進(jìn)行差異化分析。永鋼集團(tuán)進(jìn)行變動(dòng)成本差異分析和固定成本差異分析，寶化炭黑進(jìn)行產(chǎn)品綜合油耗分析，冶金廠進(jìn)行原料成本、折舊成本分析，華能電廠進(jìn)行單位燃料成本分析。

（三）為保證企業(yè)產(chǎn)品成本計(jì)劃的有效執(zhí)行,各企業(yè)都進(jìn)行產(chǎn)品

成本考核，并與產(chǎn)品成本分析相結(jié)合，主要考核班組或生產(chǎn)線能夠控制的成本，如寶化炭黑考核產(chǎn)品油耗指標(biāo)，冶金考核原材料采購(gòu)成本，生產(chǎn)效率指標(biāo)等，華能電廠考核班組的燃料能耗、永鋼集團(tuán)目標(biāo)成本節(jié)約額和目標(biāo)成本節(jié)約率、華爾潤(rùn)考核產(chǎn)品計(jì)劃成本與實(shí)際成本的下降例和脫幅。

（四）各企業(yè)的考核指標(biāo)差異很大，這取決于企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，所處的發(fā)展階段，及戰(zhàn)略決策，比如是成本領(lǐng)先，還是服務(wù)領(lǐng)先，戰(zhàn)略決策不同，其成本關(guān)注點(diǎn)會(huì)完全不一樣。同時(shí)由于企業(yè)性質(zhì)差異很大，有些企業(yè)固化的成本構(gòu)成要素比重大，而有些企業(yè)軟化（如售后服務(wù)/管理平臺(tái)等）的構(gòu)成要素比重大，關(guān)注什么，考核什么，每個(gè)企業(yè)都有其特有的考慮，統(tǒng)一考核體系難度較大，可執(zhí)行性較差。

三、關(guān)于產(chǎn)品成本與產(chǎn)品定價(jià)

（一）產(chǎn)品成本是企業(yè)產(chǎn)品定價(jià)的一個(gè)重要參考因素，當(dāng)然企業(yè)產(chǎn)品定價(jià)除了要考慮成本因素外，還要考慮市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、市場(chǎng)需求、產(chǎn)品生命周期、合理利潤(rùn)、企業(yè)在行業(yè)中所處的地位（是價(jià)格領(lǐng)導(dǎo)者，還是跟隨者）等因素，總之企業(yè)定價(jià)考慮的因素有多方面。

（二）企業(yè)執(zhí)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，除產(chǎn)品成本的構(gòu)成要素---人工成本略有增加外，對(duì)產(chǎn)品成本構(gòu)成及其所占比重并沒(méi)有產(chǎn)生重大影響。

（三）總之，制訂全國(guó)統(tǒng)一的成本核算制度挑戰(zhàn)很大，并也值得商榷。

四、關(guān)于產(chǎn)品成本與信息化

（一）企業(yè)采用ERP系統(tǒng)生成成本核算需要的數(shù)據(jù)/信息，有些

成本數(shù)據(jù)直接接口到財(cái)務(wù)系統(tǒng)，有些成本數(shù)據(jù)直接生成成本分析和考核信息。由于生產(chǎn)工藝流程差異較大，企業(yè)使用的ERP系統(tǒng)均為定制系統(tǒng)。

（二）信息系統(tǒng)對(duì)產(chǎn)品成本核算的方法、流程、數(shù)據(jù)來(lái)源相互核對(duì)性（主要是指部門(mén)之間）、考核與分析的可比性、企業(yè)的軟件和硬件系統(tǒng)的過(guò)硬性、成本費(fèi)用數(shù)據(jù)歸集和分配要求的細(xì)化性等方面都提出了特殊的要求。另外，信息系統(tǒng)在設(shè)計(jì)階段便明確了管理流程，因此對(duì)成本管理的挑戰(zhàn)在于設(shè)計(jì)階段的充分而細(xì)致的工作，同時(shí)在企業(yè)的工藝流程發(fā)生變化或成本構(gòu)成發(fā)生較大變化時(shí)的系統(tǒng)調(diào)整。

（三）在企業(yè)信息化的背景下，制定的全國(guó)統(tǒng)一產(chǎn)品成本核算制度，應(yīng)當(dāng)更傾向于原則導(dǎo)向，應(yīng)充分考慮產(chǎn)品成本核算制度的可操作性，適應(yīng)行業(yè)核算特點(diǎn)，能反映企業(yè)實(shí)際成本情況；應(yīng)該既操作簡(jiǎn)便，又能達(dá)到財(cái)務(wù)成本核算分析的目的，滿足企業(yè)財(cái)務(wù)管理的需要。由于，現(xiàn)有的成本核算功能大多由信息系統(tǒng)來(lái)完成，成本大多可以直接明確產(chǎn)品對(duì)象，因此假如今后統(tǒng)一的成本核算制度出臺(tái)，也應(yīng)主確定各類成本的核算原則。

附:調(diào)研企業(yè)名單：蘇州冶金廠（冶金業(yè)），蘇州寶化炭黑（化工業(yè)），蘇州華能熱電（熱電）,江蘇永鋼集團(tuán)有限公司(鋼鐵),江蘇華爾潤(rùn)集團(tuán)有限公司(玻璃)

第五篇：房地產(chǎn)成本核算案例分析

房地產(chǎn)成本核算案例分析

目 錄

第一章 總 則

第二章 成本核算的基本程序

第三章 成本核算對(duì)象的確定

第四章 成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容

第五章 會(huì)計(jì)科目與帳簿設(shè)置

第六章 成本費(fèi)用的歸集與分配

第七章 成本報(bào)表

第八章 附 則

VANKE萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算指導(dǎo)

編制單位：財(cái)務(wù)管理部

第一章 總 則

1-1 為了加強(qiáng)成本管理，規(guī)范集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算，正確計(jì)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，便于成本資料的比較和分析，根據(jù)《股份有限公司會(huì)計(jì)制度—會(huì)計(jì)科目和會(huì)計(jì)報(bào)表》及其附件三“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)處理規(guī)定”與我國(guó)具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則等有關(guān)規(guī)定，以及集團(tuán)《財(cái)務(wù)管理規(guī)則》和《會(huì)計(jì)管理規(guī)則》的要求，制定本指導(dǎo)。

1-2 集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算的任務(wù)是：建立和完善成本核算基礎(chǔ)工作，嚴(yán)格遵守成本開(kāi)支范圍，合理確定成本計(jì)算對(duì)象，正確歸集和分配開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用，及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地提供成本核算資料，及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問(wèn)題，以便尋求降低成本的途徑。

1-3 各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，建立成本核算責(zé)任制，不斷完善成本核算基礎(chǔ)工作，改進(jìn)成本核算辦法，嚴(yán)格按照國(guó)家以及集團(tuán)成本管理的要求，正確組織成本核算工作，并自覺(jué)接受集團(tuán)的監(jiān)督。

第二章 成本核算的基本程序

成本核算的一般步驟：

第一步：根據(jù)成本核算對(duì)象的確定原則和項(xiàng)目特點(diǎn)，確定成本核算對(duì)象。

第二步：按成本核算及管理的要求，設(shè)置有關(guān)成本核算會(huì)計(jì)科目和帳簿，按成本核算對(duì)象歸集開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用。

第三步：按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。

第四步：將歸集的開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對(duì)象之間進(jìn)行分配。

第五步：編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本計(jì)算表，計(jì)算各成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)總成本。

第六步：正確劃分完工和在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品之間的開(kāi)發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，按建筑面積計(jì)算完工產(chǎn)品單位成本。

第七步：正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門(mén)劃分提供)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，按與結(jié)算銷(xiāo)售收入配比的原則正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷(xiāo)售成本。

第八步：編制成本報(bào)表，根據(jù)成本管理和核算要求，總括反映各成本核算對(duì)象的成本情況。

第三章 成本核算對(duì)象的確定

3-1 成本核算對(duì)象的確定原則：應(yīng)滿足成本計(jì)算的需要；便于成本費(fèi)用的歸集；利于成本的及時(shí)結(jié)算；適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。

3-2 各單位可根據(jù)上述原則，參照下列條件，結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊(duì)伍等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，確定具體成本核算對(duì)象。

(1)單體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，一般以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開(kāi)發(fā)工程為成本核算對(duì)象。

(2)在同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同、開(kāi)竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象。

(3)對(duì)于開(kāi)發(fā)規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和成本管理的需要，按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部位或周期劃分成本核算對(duì)象。

▲ 成片分期（區(qū)）開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，可以以各期(區(qū))為成本核算對(duì)象。▲ 同一項(xiàng)目有裙房、公寓、寫(xiě)字樓等不同功能的，在按期(區(qū))劃分成本核算對(duì)象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對(duì)象。

▲ 同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對(duì)象。

(4)根據(jù)核算和管理需要，對(duì)獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨(dú)作為成本核算對(duì)象。對(duì)于只為一個(gè)房屋等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本且造價(jià)較低的配套設(shè)施，可以不單獨(dú)作為成本核算對(duì)象，發(fā)生的開(kāi)發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入房屋等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本。

3-3 成本核算對(duì)象一般應(yīng)在開(kāi)工前確定。一旦確定，不得隨意改變，以保證成本核算的準(zhǔn)確性。

第四章 成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容

4-1 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的具體情況，按制造成本法設(shè)置成本項(xiàng)目。成本項(xiàng)目一般包括下列六項(xiàng)：

1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

2)前期工程費(fèi)

3)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

4)建筑安裝工程費(fèi)

5)配套設(shè)施費(fèi)

6)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)

4-2 各成本項(xiàng)目的開(kāi)支范圍如下：

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括以下內(nèi)容：

(1)土地征用費(fèi)：支付的土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地效益金、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)，交納的契稅、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)、補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。

(2)拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償支出，安置及動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等；拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價(jià)入帳，分別沖減有關(guān)成本。

(3)市政配套費(fèi)：指向政府部門(mén)交納的大市政配套費(fèi)，征用生地向當(dāng)?shù)厥姓窘患{的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)等。

(4)其他：如土地開(kāi)發(fā)權(quán)批復(fù)費(fèi)、土地面積丈量測(cè)繪費(fèi)等。

前期工程費(fèi)

指在取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、“三通一平”等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：

(1)項(xiàng)目整體性批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門(mén)交納的報(bào)批費(fèi)。

如：人防工程建設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金(或墻改專項(xiàng)基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi))、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。

(2)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：項(xiàng)目立項(xiàng)后的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)費(fèi)、管線設(shè)計(jì)費(fèi)、改造設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)(含支付社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)調(diào)研費(fèi))，制圖、曬圖費(fèi)，規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)，方案評(píng)審費(fèi)。

(3)勘測(cè)丈量費(fèi)：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。

(4)“三通一平”費(fèi)：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水(含地下排水管、溝開(kāi)挖鋪設(shè)費(fèi)用)、供電、道路(含按規(guī)定應(yīng)交的占道費(fèi)、道路挖掘費(fèi))等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾和進(jìn)行場(chǎng)地平整發(fā)生的費(fèi)用(包括開(kāi)工前垃圾清運(yùn)費(fèi))等。

(5)臨時(shí)設(shè)施費(fèi)：工地甲方臨時(shí)辦公室，臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)，臨時(shí)借用空地租費(fèi)，以及沿紅線周?chē)O(shè)置的臨時(shí)圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用。臨時(shí)設(shè)施內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)，家具等不屬于臨時(shí)設(shè)施費(fèi)。

(6)預(yù)算編、審費(fèi)：支付給社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)受聘為項(xiàng)目編制或?qū)彶轭A(yù)算而發(fā)生的費(fèi)用。

(7)其他：包括擋光費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定技術(shù)咨詢費(fèi)等。

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)、建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)用，紅線外兩米與大市政接口的費(fèi)用，以及向水、電、氣、熱、通訊等大市政公司交納的費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：

(1)道路工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)道路鋪設(shè)費(fèi)。

(2)供電工程費(fèi)：變（配）電設(shè)備的購(gòu)置費(fèi)，設(shè)備安裝及電纜鋪設(shè)費(fèi)，供（配）電貼費(fèi)、電源建設(shè)費(fèi)，交納的電增容費(fèi)等。(3)給排水工程費(fèi)：自來(lái)水、雨（污）水排放、防洪等給排水設(shè)施的建造、管線鋪設(shè)費(fèi)用，以及向自來(lái)水公司交納的水增容費(fèi)等。

(4)煤氣工程費(fèi)：煤氣管道的鋪設(shè)費(fèi)、增容費(fèi)、集資費(fèi)，煤氣配套費(fèi)，煤氣發(fā)展基金、煤氣掛表費(fèi)等。

(5)供暖工程費(fèi)：暖氣管道的鋪設(shè)費(fèi)、集資費(fèi)。

(6)通訊工程費(fèi)：電話線路的鋪設(shè)、電話配套費(fèi)，電話電纜集資費(fèi)，交納的電話增容費(fèi)等。

(7)電視工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)有線電視(閉路電視)的線路鋪設(shè)和按規(guī)定應(yīng)交納的有關(guān)費(fèi)用。

(8)照明工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)路燈照明設(shè)施支出。

(9)綠化工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)人工草坪、栽花、種樹(shù)等綠化支出；綠地建設(shè)費(fèi)。

(10)環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)：指小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施支出。如垃圾站(箱)、公廁等支出。

(11)其他：小區(qū)周?chē)O(shè)置的永久性圍墻、圍欄支出、園區(qū)大門(mén)、園區(qū)監(jiān)控工程費(fèi)、自然下沉整改費(fèi)等。

建筑安裝工程費(fèi)

指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目?jī)?nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用(含設(shè)備費(fèi)、出包工程向承包方支付的臨時(shí)設(shè)施費(fèi)和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi))，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。發(fā)包工程應(yīng)依據(jù)承包方提供的經(jīng)甲方審定的“工程價(jià)款結(jié)算單”來(lái)確定。主要包括以下內(nèi)容：

(1)土建工程費(fèi)

① 基礎(chǔ)工程費(fèi)：土石方、樁基、護(hù)壁(坡)工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢費(fèi)。

② 主體工程費(fèi)：即土建結(jié)構(gòu)工程費(fèi)（含地下室部分）。

③ 有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費(fèi)。

(2)安裝工程費(fèi)

① 電氣(強(qiáng)電)安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的照明等電氣設(shè)施安裝費(fèi)，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。

② 電訊(弱電)安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的通訊、保安監(jiān)視、有線電視系統(tǒng)等電訊設(shè)施安裝費(fèi)。③ 給排水安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的上下水、熱水等給排水設(shè)施安裝費(fèi)。

④ 電梯安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的電梯及其安裝、調(diào)試費(fèi)。

⑤ 空調(diào)安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的換熱站、冷凍站、風(fēng)機(jī)盤(pán)管控制、樓宇自控系統(tǒng)等空調(diào)設(shè)施安裝費(fèi)。

⑥ 消防安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的自動(dòng)噴灑、消防栓、消防報(bào)警系統(tǒng)等消防設(shè)施安裝費(fèi)。

⑦ 煤氣安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的煤氣管線等燃?xì)庠O(shè)施安裝費(fèi)。

⑧ 采暖安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的水暖、汽暖等供熱設(shè)施安裝費(fèi)。

⑨ 上述各項(xiàng)如有甲供材料、設(shè)備，還應(yīng)分別包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。

(3)裝修工程費(fèi)：內(nèi)外墻、地板(毯)、門(mén)窗、廚潔具、電梯間、天(頂)蓬、雨蓬等的裝修費(fèi)，有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費(fèi)。

(4)項(xiàng)目或工程監(jiān)理費(fèi)：指支付給聘請(qǐng)的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用。

(5)其他：工程收尾所發(fā)生的零星工程費(fèi)和乙方保修期后應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的維修費(fèi)（零星工程費(fèi)和乙方保修期后應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的維修費(fèi)能夠歸類的，應(yīng)按從屬主體原則歸類計(jì)入上述相應(yīng)費(fèi)用中），現(xiàn)場(chǎng)垃圾清運(yùn)費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。

配套設(shè)施費(fèi)

指房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。該成本項(xiàng)目下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目，具體核算內(nèi)容可區(qū)別以下情況：

(1)在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收入的不可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施支出，如建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房(建筑成本)、變電所(建筑成本)、居委會(huì)、派出所、崗?fù)ぁ和瘶?lè)園、自行車(chē)棚、景觀(建筑小品)、環(huán)廊、街心公園、涼亭等設(shè)施的支出。

(2)在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營(yíng)慣例，其經(jīng)營(yíng)收入歸于經(jīng)營(yíng)者或業(yè)委會(huì)的可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書(shū)館、閱覽室、健身房、游泳池、球場(chǎng)等設(shè)施的支出。

(3)開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營(yíng)收益權(quán)時(shí)，發(fā)生的沒(méi)有投資來(lái)源的費(fèi)用。

(4)對(duì)于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車(chē)位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目。如開(kāi)發(fā)商通過(guò)補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門(mén)認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目獨(dú)立核算。

開(kāi)發(fā)間接費(fèi)

指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為組織和管理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)建設(shè)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的內(nèi)容包括：

(1)現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)用：內(nèi)部獨(dú)立核算的、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理的人員工資及福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、辦公用水電費(fèi)、差旅費(fèi)、市內(nèi)交通費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、通訊費(fèi)、業(yè)務(wù)交際費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷(xiāo)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。

(2)利息并借款費(fèi)用：直接用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額。

(3)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅：按規(guī)定應(yīng)計(jì)繳的固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。

(4)物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金：按規(guī)定應(yīng)撥付給業(yè)主管理委員會(huì)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。

(5)質(zhì)檢費(fèi)：包括按規(guī)定支付給質(zhì)檢部門(mén)的質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi)，項(xiàng)目發(fā)生的材料、設(shè)備質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi)、工程質(zhì)量自檢費(fèi)、工程竣工驗(yàn)收費(fèi)等質(zhì)量鑒定性費(fèi)用。

(6)其他：項(xiàng)目交付使用后發(fā)生的，按規(guī)定或協(xié)議應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)、補(bǔ)貼給物業(yè)管理公司的水、電、煤氣、暖氣等價(jià)差，以及其他應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的費(fèi)用。

4-3 開(kāi)發(fā)企業(yè)期間費(fèi)用的開(kāi)支范圍為：

營(yíng)業(yè)費(fèi)用

指在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售環(huán)節(jié)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括：

(1)已完開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售以前的改裝修復(fù)費(fèi)，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品看護(hù)費(fèi)及按規(guī)定或協(xié)議應(yīng)交物業(yè)管理公司的空房物業(yè)管理費(fèi)，根據(jù)規(guī)定或協(xié)議應(yīng)承擔(dān)的按單位、面積分?jǐn)偟目辗亢妥粤簟⒆杂梦飿I(yè)水電費(fèi)等。

(2)小區(qū)內(nèi)、主體外臨時(shí)樣板房、售樓處的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用。樣板房、售樓處內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購(gòu)置支出不得在銷(xiāo)售費(fèi)用列支。主體內(nèi)臨時(shí)樣板房、售樓處的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用在房屋開(kāi)發(fā)成本中列支。

(3)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售、轉(zhuǎn)讓、出租過(guò)程中發(fā)生的廣告審批費(fèi)、廣告制作費(fèi)(含資料制作費(fèi))、廣告宣傳費(fèi)、展覽費(fèi)、銷(xiāo)售模型(沙盤(pán))制作費(fèi)、代銷(xiāo)手續(xù)費(fèi)、銷(xiāo)售服務(wù)費(fèi)、咨詢費(fèi)、辦銷(xiāo)售許可證時(shí)向政府部門(mén)交納的物業(yè)管理啟動(dòng)金、商品房注冊(cè)登記費(fèi)、產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)(或商品房交易手續(xù)費(fèi)）、房屋面積審核費(fèi)、房屋評(píng)估費(fèi)、訴訟費(fèi)、中介傭金、銷(xiāo)售許可證、外銷(xiāo)費(fèi)等。

(4)專設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的職員工資、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、業(yè)務(wù)交際費(fèi)以及其他經(jīng)費(fèi)。

管理費(fèi)用

指企業(yè)行政、財(cái)務(wù)、人事等行政管理部門(mén)，為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括：

(1)行政管理部門(mén)人員的工資、福利費(fèi)，辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)（包括駕駛員保險(xiǎn)費(fèi)）、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、低值易耗品攤銷(xiāo)、辦公用水電費(fèi)等。

(2)工會(huì)經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)。

(3)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)。

(4)稅金：指按照規(guī)定支付的房產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅、土地使用稅(金、費(fèi))、印花稅等。

(5)審計(jì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)費(fèi)、訴訟費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、公司活動(dòng)費(fèi)等。

(6)無(wú)形資產(chǎn)及長(zhǎng)期待攤費(fèi)用攤銷(xiāo)。

(7)壞賬損失及存貨盤(pán)虧、毀損損失。

(8)環(huán)境費(fèi)：支付清潔工的工資、擺花費(fèi)、租花費(fèi)等

(9)租金：包括房屋租金、車(chē)庫(kù)租金等。

(10)分?jǐn)偵霞?jí)管理部門(mén)和總部的管理費(fèi)以及其他管理費(fèi)等。

財(cái)務(wù)費(fèi)用

指企業(yè)為籌集開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)所需資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括利息凈支出（減去利息資本化部分）、匯兌凈損失、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)(含票據(jù)工本費(fèi))，以及企業(yè)籌集資金發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。

會(huì)計(jì)科目與帳簿設(shè)置

5-1 “開(kāi)發(fā)成本”科目：核算在房屋等產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。各級(jí)明細(xì)科目的設(shè)置詳見(jiàn)“房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表”。

5-2 “開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”科目：歸集和分配在房屋等產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程中，本單位項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算、材料等業(yè)務(wù)部門(mén)為組織與管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。(這類費(fèi)用由本科目歸集并按一定方法、標(biāo)準(zhǔn)分配后，再計(jì)入各成本核算對(duì)象的“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”成本項(xiàng)目中去)。各級(jí)明細(xì)科目的設(shè)置詳見(jiàn)“房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表”。

5-3 “預(yù)提費(fèi)用”科目：核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和受益期限、對(duì)象，應(yīng)由本受益期、受益對(duì)象承擔(dān)的尚未支付的成本、費(fèi)用。本科目一般應(yīng)按費(fèi)用的內(nèi)容設(shè)置二級(jí)科目進(jìn)行核算。

應(yīng)預(yù)提的費(fèi)用一般包括：配套設(shè)施費(fèi)；與合作單位共建項(xiàng)目應(yīng)負(fù)擔(dān)的由合作單位墊付的費(fèi)用；租金；保險(xiǎn)金；借款利息；修理費(fèi)用及應(yīng)由本受益期、受益對(duì)象承擔(dān)的尚未支付的地價(jià)等。

費(fèi)用預(yù)提的時(shí)間：應(yīng)由房屋等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，應(yīng)在結(jié)轉(zhuǎn)房屋等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)預(yù)提。

配套設(shè)施費(fèi)的預(yù)提范圍、條件、依據(jù)和計(jì)算方法：

范圍：開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施將發(fā)生的費(fèi)用。能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施將發(fā)生的費(fèi)用不得預(yù)提。

條件：配套設(shè)施費(fèi)的預(yù)提條件為：房屋與配套設(shè)施非同步開(kāi)發(fā)(有前有后、穿插進(jìn)行)；先建房屋，后建配套設(shè)施。

依據(jù)：擬建配套設(shè)施的預(yù)算成本或計(jì)劃成本。

計(jì)算方法：

某成本核算對(duì)象應(yīng)

該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)算

配套設(shè)施費(fèi)

=

*

預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)

成本(或計(jì)劃成本)預(yù) 提 率

配套設(shè)施

該配套設(shè)施的預(yù)算成本(或計(jì)劃成本

=

-*100%

費(fèi)預(yù)提率

應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施費(fèi)各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的 預(yù) 算 成 本（或計(jì)劃成本）

式中應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施費(fèi)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一般應(yīng)包括房屋、能有償轉(zhuǎn)讓的小區(qū)內(nèi)大配套設(shè)施。

5-4 “待攤費(fèi)用” 科目：核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和受益期限、對(duì)象在本期發(fā)生但應(yīng)由本期及以后各期共同負(fù)擔(dān)的、分?jǐn)偲谙拊谝荒暌詢?nèi)的費(fèi)用。如：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)而發(fā)生的貸款利息支出(分?jǐn)偲谙逓轭A(yù)計(jì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期超過(guò)一年的列“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”)、廣告費(fèi)、低值易耗品攤銷(xiāo)、預(yù)付保險(xiǎn)費(fèi)、預(yù)付報(bào)刊費(fèi)等。本科目一般應(yīng)按費(fèi)用的內(nèi)容設(shè)置二級(jí)科目進(jìn)行核算。

5-5 “開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目：核算已開(kāi)發(fā)完成并驗(yàn)收合格的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。各級(jí)明細(xì)科目的設(shè)置詳見(jiàn)“房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表”。各單位在進(jìn)行“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”核算的同時(shí)，應(yīng)收集、整理具體到每戶的可售面積構(gòu)成、銷(xiāo)售及其回款情況的詳細(xì)資料。

房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表

一級(jí)科目 二級(jí)科目 三級(jí)科目 四級(jí)科目 五級(jí)科目 備注

開(kāi)發(fā)成本 各項(xiàng)目

各成本核算對(duì)象 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 按前述明細(xì) 完工轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

（各住宅小區(qū)、配套設(shè)施）前期工程費(fèi) 同上

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 同上

建筑安裝工程費(fèi) 同上

配套設(shè)施費(fèi) 同上

開(kāi)發(fā)間接費(fèi)

自一級(jí)科目

待分?jǐn)傉鞯丶安疬w補(bǔ)償費(fèi) 按前述明細(xì) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)轉(zhuǎn)入

待分?jǐn)偳捌诠こ藤M(fèi) 同上

待分?jǐn)偦A(chǔ)設(shè)施費(fèi) 同上 待分?jǐn)偱涮自O(shè)施費(fèi) 同上

開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 各項(xiàng)目

工資及附加費(fèi)

定期轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)成本

有關(guān)部門(mén) 辦公費(fèi)用

差旅交通費(fèi)

修理費(fèi)

通訊費(fèi)

周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)

利息并借款費(fèi)用

質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi)

物業(yè)管理基金

其他

開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 項(xiàng)目名稱

成本核算對(duì)象

設(shè)置面積或套數(shù)的數(shù)量金額帳

第六章 成本費(fèi)用的歸集與分配

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

6-1 一般能分清成本核算對(duì)象的，可直接計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的成本項(xiàng)目中；如果分不清成本核算對(duì)象，須兩個(gè)或兩個(gè)以上的成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)時(shí)，可先在“開(kāi)發(fā)成本—土地開(kāi)發(fā)—土地費(fèi)用”科目進(jìn)行歸集，再將其分配計(jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)成本；也可以直接分配計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本--有關(guān)成本核算對(duì)象----土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)”。有關(guān)分配方法為：

按土地面積計(jì)征地價(jià)、進(jìn)行補(bǔ)償、繳納市政配套費(fèi)時(shí)：

方法一：先按小區(qū)的占地面積將地價(jià)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)分配到各小區(qū)；再將分配到各小區(qū)內(nèi)的地價(jià)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，按小區(qū)內(nèi)房屋等成本核算對(duì)象和道路、廣場(chǎng)等公用場(chǎng)所的占地面積進(jìn)行直接分配；然后將分配到小區(qū)內(nèi)道路、廣場(chǎng)等公用場(chǎng)所占地面積的地價(jià)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，按房屋等成本核算對(duì)象的占地面積進(jìn)行間接分配，計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的的開(kāi)發(fā)成本；房屋等成本核算對(duì)象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù)，即為該房屋等成本核算對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的地價(jià)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

方法二：也可將公用占地面積先分?jǐn)偟椒课莸瘸杀竞怂銓?duì)象的占地面積上，房屋等成本核算對(duì)象自身的占地面積加分?jǐn)偟墓谜嫉孛娣e，再乘以單位面積的地價(jià)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)來(lái)分配。

按建筑面積計(jì)征（或補(bǔ)償）時(shí)：

不論是公共用地還是房屋等成本核算對(duì)象自身用地發(fā)生的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”成本項(xiàng)目?jī)?nèi)的費(fèi)用，均應(yīng)按房屋等成本核算對(duì)象的建筑面積來(lái)分?jǐn)偂?/p>

前期工程費(fèi)

6-2能夠分清成本核算對(duì)象的，可直接計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的“前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目；應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上的成本對(duì)象負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)，可通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本— 土地開(kāi)發(fā)—前期工程費(fèi)”科目歸集，再按建筑面積(包括在建及未建面積)分配計(jì)入各成本核算對(duì)象的成本項(xiàng)目。

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

6-3一般能夠區(qū)分成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目中；如果在開(kāi)發(fā)的建設(shè)場(chǎng)地上有多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不能區(qū)分成本核算對(duì)象時(shí)，其基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)應(yīng)先在“開(kāi)發(fā)成本—土地開(kāi)發(fā)—基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”科目進(jìn)行歸集，待基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完畢后，將歸集的費(fèi)用按建筑面積(包括在建及未建面積)分配計(jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目中。

建筑安裝工程費(fèi)

6-4 一般應(yīng)在與承包單位進(jìn)行工程價(jià)款結(jié)算時(shí)，按承包單位根據(jù)當(dāng)月實(shí)際完成工作量提出，經(jīng)甲方審定、雙方確認(rèn)的“已完工程月報(bào)表”、“工程價(jià)款結(jié)算單”所確定的工程價(jià)款，直接計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目。

6-5 預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，不能直接作為建筑安裝工程費(fèi)支出，計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本”科目，應(yīng)先在“預(yù)付帳款—預(yù)付承包單位款”科目核算，待工程價(jià)款結(jié)算時(shí)，再?gòu)膶?shí)際應(yīng)付工程款中扣回。

6-6 對(duì)幾個(gè)工程一并招標(biāo)出包且按標(biāo)價(jià)結(jié)算的，應(yīng)在工程完工結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，按每個(gè)工程(或成本核算對(duì)象)的預(yù)算造價(jià)占各項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)之和的比例，計(jì)算各自的標(biāo)價(jià)即實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)。根據(jù)經(jīng)計(jì)算得出的建筑安裝工程費(fèi)，計(jì)入有關(guān)房屋等成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目。計(jì)算公式為：

某項(xiàng)工程的實(shí)際

該項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)

= 工程標(biāo)價(jià)*--------------------

建筑安裝工程費(fèi)

各項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)合計(jì)

配套設(shè)施費(fèi)

6-7 凡是不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施所發(fā)生的支出，均應(yīng)計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目：

(1)配套設(shè)施和房屋等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品同步建設(shè)的情況下：

▲ 能分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。

▲ 不能分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)先由“開(kāi)發(fā)成本—配套設(shè)施開(kāi)發(fā)”科目的相應(yīng)成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集，再分配計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。

(2)配套設(shè)施和房屋等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品非同步建設(shè)(有前有后、穿插進(jìn)行)的情況下：

▲ 應(yīng)先通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本—配套設(shè)施開(kāi)發(fā)”科目進(jìn)行歸集，待配套設(shè)施完工后，再按房屋等成本核算對(duì)象的建筑面積和分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法，分配計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的成本項(xiàng)目。

(3)先開(kāi)發(fā)房屋等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，后建配套設(shè)施；或房屋等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)發(fā)完工移交或出售，而配套設(shè)施尚未全部完工的情況下：

▲ 可按配套設(shè)施的預(yù)算成本(或計(jì)劃成本)進(jìn)行預(yù)提，并歸集在“開(kāi)發(fā)成本—配套設(shè)施開(kāi)發(fā)”科目的相應(yīng)成本項(xiàng)目，再按房屋等成本核算對(duì)象的建筑面積，分配計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。預(yù)提數(shù)與實(shí)際數(shù)的差額，應(yīng)在配套設(shè)施完工時(shí)調(diào)整房屋等成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。

▲ 如果預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)含有多種配套設(shè)施項(xiàng)目，應(yīng)在每項(xiàng)配套設(shè)施完工時(shí)，逐項(xiàng)結(jié)轉(zhuǎn)并隨時(shí)調(diào)整房屋等成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，不得等全部配套工程竣工后一次調(diào)整。

6-8 凡是能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施（包括經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性的）支出，不得計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的成本，能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施應(yīng)分配的其他配套設(shè)施費(fèi)，應(yīng)計(jì)入其開(kāi)發(fā)成本的“開(kāi)發(fā)成本—配套設(shè)施開(kāi)發(fā)—配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目中。

開(kāi)發(fā)間接費(fèi)

6-9 應(yīng)先通過(guò)“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”科目歸集，于每季末根據(jù)實(shí)際發(fā)生數(shù)按建筑面積分配計(jì)入各項(xiàng)目的各成本核算對(duì)象，一般不得以計(jì)劃數(shù)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。如根據(jù)開(kāi)發(fā)特點(diǎn)，確需采取預(yù)提開(kāi)發(fā)間接費(fèi)辦法時(shí)，預(yù)提數(shù)與實(shí)際支出數(shù)之間的差額應(yīng)于終了時(shí)一次進(jìn)行調(diào)整。6-10 成本應(yīng)計(jì)入房屋等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施、留作自用的固定資產(chǎn)，均不分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。

6-11 如果有周轉(zhuǎn)房，每月應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)，可比照房屋類固定資產(chǎn)的折舊年限采用平均年限法進(jìn)行攤銷(xiāo)，并按周轉(zhuǎn)房造價(jià)4%計(jì)算殘值。

關(guān)于借款費(fèi)用資本化

6-12 借款費(fèi)用資本化的期限：可自房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)投入起至完工交付時(shí)止，其間開(kāi)發(fā)商主動(dòng)實(shí)施的停工其間不包括在內(nèi)；

6-13 可資本化的借款費(fèi)用包括：與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接相關(guān)的借款利息支出、匯兌損失、債券溢價(jià)，減去債券折價(jià)、利息收入、匯兌收益以及借款到位后、使用前的其他投資收益，如利息收入等減項(xiàng)微小也可直接計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。可資本化的借款費(fèi)用不包括借款手續(xù)費(fèi)及傭金等；

6-14 可確定借款用途并專款專用的，可將借款費(fèi)用直接計(jì)入受益的成本核算對(duì)象；不能分清具體用途的借款費(fèi)用，可采用各項(xiàng)目累計(jì)投資額、各項(xiàng)目缺口資金等標(biāo)準(zhǔn)在受益的各成本核算對(duì)象間分?jǐn)偅蝗绻淮涡岳?shù)額較大時(shí)，也可先通過(guò)“待攤費(fèi)用”歸集后，再分配計(jì)入各成本核算對(duì)象的“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”。

某成本計(jì)算對(duì)象完成投資額

分配比例 =-------------------------× 100%

項(xiàng)目完成投資總額

第七章 成本報(bào)表

報(bào)表種類：

7-1 各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按要求編報(bào)成本報(bào)表。成本報(bào)表主要包括：(1)“房地產(chǎn)成本結(jié)轉(zhuǎn)情況表”；(2)“房地產(chǎn)成本比較分析表”；(3)“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)明細(xì)表”；

(4)“房地產(chǎn)項(xiàng)目綜合情況表”；(5)“房地產(chǎn)成本合同執(zhí)行情況表”；

編報(bào)時(shí)間: 7-2 成本報(bào)表報(bào)送時(shí)間為每季后10日內(nèi)，報(bào)表時(shí)間以決算通知為準(zhǔn)，另外總部可根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的不同階段要求報(bào)送有關(guān)成本報(bào)表。

編報(bào)要求：

7-3 詳見(jiàn)總部財(cái)務(wù)部統(tǒng)一印發(fā)的表樣及各表的說(shuō)明。第八章 附 則

8-1 本指導(dǎo)適用于集團(tuán)所屬的控股經(jīng)營(yíng)和受托非控股經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可根據(jù)自身開(kāi)發(fā)項(xiàng)目情況，進(jìn)行補(bǔ)充完善并制定本單位成本核算的具體規(guī)范。

8-2 本指導(dǎo)未涉及或未盡的成本核算事項(xiàng)，按國(guó)家或集團(tuán)有關(guān)成本管理的規(guī)定執(zhí)行。本指導(dǎo)由總部財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)解釋和修訂。