第一篇：房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)劃管理

轉(zhuǎn)帖：房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)劃管理

古人云：凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢，可見(jiàn)計(jì)劃的重要性。有效的計(jì)劃管理能幫助企業(yè)管理者合理分配資源、順利達(dá)成目標(biāo)，在崇尚科學(xué)管理的現(xiàn)代企業(yè)里莫不重視對(duì)計(jì)劃的管理，而在房地產(chǎn)企業(yè)里，由于投資規(guī)模大、周期長(zhǎng)、對(duì)各專業(yè)協(xié)同作業(yè)要求高等行業(yè)特點(diǎn)，應(yīng)更強(qiáng)調(diào)計(jì)劃的重要性。然而不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，尤其是眾多中小型企業(yè)在計(jì)劃管理方面存在不少誤區(qū)，表現(xiàn)在以下兩方面：

1、.對(duì)計(jì)劃管理的重要性認(rèn)識(shí)不足，觀念上需轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)尚屬一個(gè)年輕的行業(yè)，行業(yè)發(fā)展時(shí)間短，經(jīng)驗(yàn)不足，無(wú)論國(guó)家政策、法規(guī)的制定、監(jiān)管，還是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作等方面均存在不同程度的不完善和不規(guī)范的地方，“三邊工程”較為普遍。由于房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)受外部產(chǎn)業(yè)政策、金融政策、土地政策甚至自然的、氣候的因素影響較大，使很多企業(yè)普遍產(chǎn)生“計(jì)劃無(wú)用”、“計(jì)劃趕不上變化”的思想觀念。然而，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境的多變性和不確定性恰恰反映出計(jì)劃的重要性，沒(méi)有計(jì)劃何談變化？沒(méi)有計(jì)劃前提下的變化將無(wú)一例外的陷入自由主義的陷阱，結(jié)果可想而知：項(xiàng)目進(jìn)度延期、成本嚴(yán)重超支、質(zhì)量問(wèn)題層出不窮，最終導(dǎo)致客戶投訴率居高不下，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和品牌形象嚴(yán)重受損。

2、計(jì)劃管理體系性缺失。首先，對(duì)計(jì)劃是什么認(rèn)識(shí)不清，經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、工作計(jì)劃、開發(fā)計(jì)劃、進(jìn)度計(jì)劃、工程計(jì)劃等等不同名稱、不同類別的計(jì)劃重疊、混淆在一起，計(jì)劃管理部門疲于奔命，效果卻很差；其次，計(jì)劃管理缺少組織保障，沒(méi)有專業(yè)的計(jì)劃管理部門統(tǒng)籌公司的計(jì)劃，有些企業(yè)將計(jì)劃管理的職責(zé)放在行政管理部、總裁辦、總經(jīng)辦等行政部門，由于缺少了對(duì)開發(fā)環(huán)節(jié)具體業(yè)務(wù)的了解，這些部門實(shí)際不能承擔(dān)有關(guān)計(jì)劃的編制、統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)等職責(zé)，只能淪為計(jì)劃的收集、匯總和考核期末按計(jì)劃考核評(píng)分的部門，計(jì)劃管理的效果不佳；

最后，缺乏計(jì)劃管理相應(yīng)的制度、流程、操作指引和工作標(biāo)準(zhǔn)支撐，表現(xiàn)為：計(jì)劃制定合理性不強(qiáng)、計(jì)劃變更隨意性大、變更頻繁、計(jì)劃的嚴(yán)肅性和權(quán)威性收到很大挑戰(zhàn)等等。

當(dāng)然，在這里，我們不想討論對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃的重要性，以及計(jì)劃管理體系的職責(zé)分工、組織保障和制度流程，因?yàn)殡S著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)的宏觀調(diào)控、競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈、以及客戶的力量逐步加強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)計(jì)劃的觀念和管理的規(guī)范性都在快速提升。然而，有一個(gè)問(wèn)題是需要首先得到解決的，那就是對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，計(jì)劃是什么？我們認(rèn)為，無(wú)論如何界定如何劃分，房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)劃無(wú)外乎兩類：

1、公司經(jīng)營(yíng)(工作)計(jì)劃。公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃是整個(gè)公司在一個(gè)財(cái)務(wù)年度內(nèi)全部工作的集合，年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃以財(cái)年初為起點(diǎn)，以財(cái)年末為終點(diǎn)，管理范圍包括一個(gè)財(cái)政年度。對(duì)于多個(gè)項(xiàng)目并行開發(fā)的企業(yè)，公司年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃是該年度內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃落實(shí)在該年度內(nèi)全部開發(fā)工作的匯總和集合。年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃只包括本年度內(nèi)公司各部門的全部工作，不包括下一年度的工作內(nèi)容。公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃通常包括經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的具體行動(dòng)和措施。為管理上的方便，年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃可按時(shí)間劃分為半年的、季度的甚至月度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，也可以按照專業(yè)化的原則，將經(jīng)營(yíng)計(jì)劃分解為各部門的半年的、季度的和月度的工作計(jì)劃。經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的編制依據(jù)是該年度內(nèi)的項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃，同時(shí)，經(jīng)營(yíng)(工作)計(jì)劃也是用于指導(dǎo)、約束公司和各部門日常工作的文件，對(duì)于以計(jì)劃考核為重點(diǎn)考核內(nèi)容的企業(yè)中，階段內(nèi)經(jīng)營(yíng)(工作)計(jì)劃的完成情況是進(jìn)行績(jī)效考核的主要指標(biāo)。

2、項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃。項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃面向一個(gè)完整的項(xiàng)目，管理范疇從項(xiàng)目開發(fā)立項(xiàng)到項(xiàng)目后評(píng)估結(jié)束，涉及項(xiàng)目的全生命周期(不僅

僅包括項(xiàng)目工程建設(shè)階段的計(jì)劃)。項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃以項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)(開工、開盤、竣工、交房、結(jié)算)為骨干，綜合項(xiàng)目開發(fā)的各專項(xiàng)計(jì)劃(設(shè)計(jì)研發(fā)計(jì)劃、工程建設(shè)計(jì)劃、營(yíng)銷推廣計(jì)劃、招投標(biāo)計(jì)劃等)，經(jīng)平衡、協(xié)調(diào)形成。項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃通常跨多個(gè)財(cái)政年度，需要通過(guò)多個(gè)財(cái)政年度的持續(xù)開發(fā)才能完成全部開發(fā)內(nèi)容，項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃落實(shí)在某一財(cái)年內(nèi)的工作構(gòu)成了該年度經(jīng)營(yíng)(工作)計(jì)劃的一部分。項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃包括某一項(xiàng)目全部的開發(fā)工作，但不包括其他項(xiàng)目的任何內(nèi)容。

通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)兩類計(jì)劃的概念界定，我們可以得到如下觀點(diǎn)：

1、項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃是公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃編制的基礎(chǔ)和依據(jù)。

2、公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃是多個(gè)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃映射在某特定時(shí)間段內(nèi)的具體落實(shí)和體現(xiàn)。

3、對(duì)于以房地產(chǎn)開發(fā)為唯一業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)，兩類計(jì)劃所描述的最本質(zhì)的工作是一致的、談的都是一回事；但需要補(bǔ)充的是，經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的內(nèi)容應(yīng)大于項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)計(jì)劃中通常包含組織發(fā)展、人才梯隊(duì)建設(shè)、品牌管理、行政計(jì)劃等與項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃沒(méi)有直接關(guān)系的工作內(nèi)容。

4、盡管如此，兩類計(jì)劃對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言都有必要編制，兩類計(jì)劃管理的角度是不同的：項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃從項(xiàng)目開發(fā)的全局著眼，對(duì)跨多個(gè)年度開發(fā)的項(xiàng)目確保項(xiàng)目后期計(jì)劃目標(biāo)的一致性和連續(xù)性。而公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃則縮短了管理范疇，聚焦在某一財(cái)政年度，確保了多個(gè)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃的階段性目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

在弄清了房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)劃是什么這個(gè)問(wèn)題后，計(jì)劃體系的建設(shè)，包括組織保障、制度流程、工作標(biāo)準(zhǔn)等一系列問(wèn)題的解決也就水

到渠成了，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)計(jì)劃的編制、計(jì)劃的執(zhí)行、反饋和考核實(shí)施等一系列管理“組合拳”，一定能開創(chuàng)出更大的發(fā)展空間，愿所有的房地產(chǎn)企業(yè)都能建立起科學(xué)、合理、適用的計(jì)劃管理系統(tǒng)，走上發(fā)展的快車道。

第二篇：房地產(chǎn)計(jì)劃管理

計(jì)劃管理

（一）、銷售計(jì)劃

1.在每初或上一末，公司由銷售部牽頭，其它部門配合編制銷售計(jì)劃。

2.銷售計(jì)劃的內(nèi)容：

1）.總銷售量、階段性銷售額及資金回籠計(jì)劃；

2）.各項(xiàng)目年銷售量、階段性銷售額及資金回籠計(jì)劃；

3）.各項(xiàng)目宣傳推廣計(jì)劃及營(yíng)銷費(fèi)用計(jì)劃；

3.編制銷售計(jì)劃的依據(jù)：

1）.董事會(huì)批準(zhǔn)的開發(fā)計(jì)劃

2）.公司資金情況及市場(chǎng)情況

3）.技術(shù)、工程部門提供的項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工進(jìn)度計(jì)劃

4.銷售計(jì)劃經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)方可實(shí)施，若有重大調(diào)整需向董事會(huì)匯報(bào)經(jīng)

批準(zhǔn)后方可變更，一般性的調(diào)整由公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后即可實(shí)施。

5.末或項(xiàng)目售磬，做好統(tǒng)計(jì)總結(jié)工作，匯報(bào)公司董事會(huì)和股東大會(huì)。

（二）、銷售月度計(jì)劃

1.在每月初或上個(gè)月末由銷售部向公司“月度資金協(xié)調(diào)會(huì)”提交銷售月度計(jì)劃，經(jīng)公司批準(zhǔn)后實(shí)施；

2.銷售月度計(jì)劃包含的內(nèi)容：

①月度售房計(jì)劃；

②月度資金回籠計(jì)劃；

③月度資金支出計(jì)劃；

3.銷售月度計(jì)劃的編制依制：

①銷售計(jì)劃；

②宣傳推廣計(jì)劃；

③上個(gè)月的銷售情況及本月的銷售推廣調(diào)整辦法；

④已簽合同及付款狀況統(tǒng)計(jì)；

附件1：年月度銷售收入計(jì)劃表

注：此表每月2日前交財(cái)務(wù)部一份。

(三)、營(yíng)銷費(fèi)用計(jì)劃

1.營(yíng)銷費(fèi)用計(jì)劃按項(xiàng)目的不同時(shí)期可分人項(xiàng)目總營(yíng)銷費(fèi)用計(jì)劃、項(xiàng)目階段性營(yíng)銷費(fèi)用計(jì)劃，也可根據(jù)營(yíng)銷活動(dòng)不同時(shí)間跨度統(tǒng)計(jì)出公司總的營(yíng)銷費(fèi)用計(jì)劃及公司月度營(yíng)銷費(fèi)用計(jì)劃。2.營(yíng)銷費(fèi)用計(jì)劃的編制依據(jù)：

①宣傳推廣計(jì)劃；

②上個(gè)月的銷售情況及本月的銷售推廣調(diào)整辦法； 3.營(yíng)銷費(fèi)用計(jì)劃的內(nèi)容：

1)銷售現(xiàn)場(chǎng)計(jì)劃

a.售樓處企劃、設(shè)計(jì)、施工、布置；

b.小區(qū)內(nèi)及工地圍墻、看板、指標(biāo)等P.O.P設(shè)計(jì)、制作； c.售樓處圖表、模型、效果圖、道旗等裝飾物的設(shè)計(jì)、制作； d.多媒體影片(電視片)之企劃、撰寫、設(shè)計(jì)、拍攝、制作； e.2)廣告計(jì)劃

a.報(bào)紙廣告企劃、設(shè)計(jì)、文案、印刷、刊出； b.雜志廣告企劃、設(shè)計(jì)、文案、印刷、刊出； c.電視、網(wǎng)絡(luò)廣告企劃、設(shè)計(jì)、文案、印刷、刊出； 3)宣傳促銷計(jì)劃

a.樓書、套型圖、會(huì)刊的企劃、設(shè)計(jì)、文案、印刷；

b.DM、海報(bào)、請(qǐng)柬、慰問(wèn)函、賀卡、信封、刻字等的企劃、設(shè)計(jì)、文案、完稿、印刷；

c.促銷活動(dòng)(如推介會(huì))的策劃、設(shè)計(jì)、布置等； 4)其它項(xiàng)目

a.銷售人員名片、名牌、制服、培訓(xùn)等； b.代理公司的酬金； c.其它。

4.銷售月度費(fèi)用計(jì)劃需于當(dāng)月三號(hào)前提交公司資金協(xié)調(diào)會(huì)批準(zhǔn)通過(guò)后實(shí)

施。

附件2 ：年月月度銷售費(fèi)用資金需求計(jì)劃表

注：此表一式二份并于每月2日前交財(cái)務(wù)部一份。

第三篇：房地產(chǎn)企業(yè)工程部管理計(jì)劃

工作計(jì)劃

一、施工準(zhǔn)備階段

1、熟悉項(xiàng)目大體情況，了解公司對(duì)于項(xiàng)目的要求（進(jìn)度、質(zhì)量、銷售等）

2、組織勘探單位進(jìn)行勘探，了解現(xiàn)場(chǎng)地質(zhì)情況以及現(xiàn)場(chǎng)土方情況。

3、做好開工前場(chǎng)地“三通一平”即水通、電通、路通、場(chǎng)地平整，規(guī)劃現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)排水。

4、搭設(shè)現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)設(shè)施（住宿、辦公場(chǎng)地），規(guī)劃現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)用電、用水、排水線路。

5、在土地證、規(guī)劃用地許可證辦好的情況下辦理單體規(guī)劃許可證、圖紙審查、防雷審查、消防審查、招投標(biāo)、施工報(bào)建、安全保監(jiān)、施工許可證等開工手續(xù)。6、7、8、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)完成后組織圖紙會(huì)審、設(shè)計(jì)交底。申請(qǐng)規(guī)劃局到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行放線，并在現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)水準(zhǔn)點(diǎn)。在工程達(dá)到預(yù)售要求時(shí)辦理預(yù)售許可證。

二、施工階段

在施工階段，主要從質(zhì)量、進(jìn)度、安全、資料幾個(gè)方面對(duì)工程進(jìn)行控制。

質(zhì)量：從材料質(zhì)量和施工工藝質(zhì)量?jī)煞矫婀芾恚紫炔牧线M(jìn)場(chǎng)要有合格證，并且要求在監(jiān)理的監(jiān)督下進(jìn)行抽樣送檢。所有材料必須檢驗(yàn)合格才能施工。施工工藝要求按照?qǐng)D紙圖集規(guī)范施工，所有隱蔽工程都

要由監(jiān)理和甲方代表驗(yàn)收后才能進(jìn)行下道工序的施工。對(duì)于施工過(guò)程中出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，必須報(bào)請(qǐng)監(jiān)理公司、業(yè)主單位，由業(yè)主單位和監(jiān)理公司共同制定處理方案。

進(jìn)度：開工前由公司制定可行、合理的總體進(jìn)度計(jì)劃，然后制定各個(gè)單體的施工工期進(jìn)行要求，再分化到各施工階段的時(shí)間要求，施工開始后要求施工單位每月上報(bào)進(jìn)度計(jì)劃。

安全：施工過(guò)程中由專職安全員進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)大型設(shè)備、臨邊防護(hù)、人員安全等方面進(jìn)行安全監(jiān)督。

資料：施工資料要求與施工同步進(jìn)行，一定要保證資料的齊全才能施工，特別是大型設(shè)備的安裝、檢驗(yàn)資料。工程部資料做好整理，歸檔工作，對(duì)于一些后期驗(yàn)收需要使用的資料，在辦理時(shí)考錄到驗(yàn)收所需要的條件，對(duì)后期可能出現(xiàn)的問(wèn)題，做好預(yù)判，并提前解決。

三、施工各階段注意事項(xiàng)

1、基槽開挖階段：開挖時(shí)注意放坡系數(shù)，挖好后注意基坑的排水

和防護(hù)工作。基坑挖好后組織質(zhì)監(jiān)站、設(shè)計(jì)、勘探、監(jiān)理等單位進(jìn)行基槽驗(yàn)收。

2、基礎(chǔ)施工階段：褥墊層施工時(shí)注意料石顆粒大小，筏板施工時(shí)

注意對(duì)混凝土的養(yǎng)護(hù)，保證筏板不出現(xiàn)開裂等質(zhì)量問(wèn)題。

3、主體結(jié)構(gòu)施工階段：在鋼筋綁扎后必須由甲方和監(jiān)理公司人員

驗(yàn)收。在混凝土澆筑時(shí)注意露筋、蜂窩、麻面、脹模等問(wèn)題。二次結(jié)構(gòu)的施工質(zhì)量也要控制。

4、裝飾裝修階段：對(duì)墻面的粉刷、保溫工程、門窗工程、外墻涂

料工程、防水工程的質(zhì)量控制，要求各施工工序之間交接時(shí)進(jìn)行隱蔽工程驗(yàn)收，以及各施工單位做好成品保護(hù)工作。

5、水電施工方面：

室外管網(wǎng)：考慮小區(qū)整體地下管網(wǎng)的埋設(shè)，上下水、消防、燃?xì)狻拵А⒂芯€電視、監(jiān)控、路燈等，要求管網(wǎng)埋設(shè)的合理，小區(qū)內(nèi)的管道井布置美觀，盡量沿路邊，對(duì)埋設(shè)質(zhì)量要求盡量不出現(xiàn)返工現(xiàn)象，對(duì)于穿馬路的管網(wǎng)弱電，要求一定要在路面成熟前做好埋設(shè)，避免后期切割路面。

室內(nèi)管網(wǎng)：對(duì)室內(nèi)水電、防雷接地、消防管道口的預(yù)埋件要求準(zhǔn)確牢固，在后期安裝過(guò)程中要求開關(guān)插座等保證安裝完成后美觀。

6、室外工程施工階段：進(jìn)行小區(qū)的道路、綠化、車位、大門、健

身器材等室外配套設(shè)施的施工。做好室外的規(guī)劃

四、工程部管理方面：在工程施工中出現(xiàn)的問(wèn)題和矛盾做好協(xié)調(diào)工作，提前做好下一施工階段的準(zhǔn)備工作，對(duì)可能出現(xiàn)的問(wèn)題做好準(zhǔn)備。明確工程部管理人員的分工，分配工作任務(wù)，明確管理職能，由他們監(jiān)督現(xiàn)場(chǎng)施工質(zhì)量，安全、進(jìn)度等方面。通過(guò)管理人員了解現(xiàn)場(chǎng)情況，對(duì)于管理人員提出的現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)題先進(jìn)行了解，再分析處理。組織好各項(xiàng)驗(yàn)收（基槽驗(yàn)收、基礎(chǔ)驗(yàn)收、主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、節(jié)能驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收、防雷驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、規(guī)劃驗(yàn)收）

第四篇：房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用票據(jù)管理

房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用票據(jù)管理

一、合法憑據(jù)的理解

《進(jìn)一步加強(qiáng)稅收征管若干措施》（國(guó)稅發(fā)[2009]114號(hào)）規(guī)定，未按規(guī)定取得合法有效憑據(jù)不得在稅前扣除。許多稅務(wù)人員認(rèn)為，企業(yè)列入成本費(fèi)用的項(xiàng)目都必須取得發(fā)票，這是對(duì)稅收政策的誤解。這里的“合法憑據(jù)”，是指合法的原始憑證，包括經(jīng)濟(jì)合同、出庫(kù)單、入庫(kù)單、公證書、法院判決或裁定書、個(gè)人身份證復(fù)印件、匯款單據(jù)、收款收據(jù)、中介機(jī)構(gòu)或有關(guān)部門的證明、繳款書、財(cái)政收據(jù)、捐贈(zèng)票據(jù)等等。通常，可以將合法憑據(jù)分為外來(lái)憑據(jù)與內(nèi)部憑據(jù)，外來(lái)憑據(jù)又可按照是否為增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目分為應(yīng)稅項(xiàng)目憑證和非應(yīng)稅項(xiàng)目憑證，其中，對(duì)于應(yīng)稅項(xiàng)目憑證除購(gòu)買金融商品等特殊情形外，應(yīng)當(dāng)取得發(fā)票。

“發(fā)票，是指在購(gòu)銷商品，提供或者接受服務(wù)以及從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，開具、收取的收付款憑證。”《發(fā)票管理辦法》第二十四條規(guī)定：“任何單位和個(gè)人不得自行擴(kuò)大專業(yè)發(fā)票使用范圍。”2016年5月1日，營(yíng)改增全面施行后，營(yíng)業(yè)稅普通發(fā)票停止使用，相關(guān)業(yè)務(wù)均應(yīng)開具增值稅普通發(fā)票或增值稅專用發(fā)票。

實(shí)務(wù)中，屬于企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍，并經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)的，企業(yè)可以領(lǐng)取發(fā)票自行開具。個(gè)人取得的應(yīng)征增值稅收入以及企業(yè)取得的非工商登記經(jīng)營(yíng)范圍的應(yīng)征增值稅收入，應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開發(fā)票。發(fā)票應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法》相關(guān)規(guī)定進(jìn)行填寫，詳細(xì)填有購(gòu)買貨物、接受勞務(wù)或服務(wù)的具體名稱(品名、規(guī)格、型號(hào)、勞務(wù)或服務(wù)項(xiàng)目等)、數(shù)量及金額等。對(duì)因各種原因確實(shí)無(wú)法詳細(xì)填寫的，應(yīng)附銷售單位購(gòu)銷合同和填寫的明細(xì)貨物（或勞務(wù)、服務(wù)）清單。另外，發(fā)票的形式多種多樣，例如火車票，雖然沒(méi)有稅務(wù)機(jī)關(guān)的監(jiān)制章，但屬于經(jīng)國(guó)家稅務(wù)總局核準(zhǔn)的特種發(fā)票。

依據(jù)上述原則，下列業(yè)務(wù)無(wú)須取得發(fā)票：工資薪金支出、土地出讓金、股權(quán)受讓款、政策性拆遷補(bǔ)償費(fèi)、稅款、捐贈(zèng)支出、不構(gòu)成增值稅價(jià)外費(fèi)用的違約金、賠償款、同一法人實(shí)體內(nèi)部的總分支機(jī)構(gòu)及分支機(jī)構(gòu)之間固定資產(chǎn)劃撥、以公司合并或分立方式取得的非現(xiàn)金資產(chǎn)等等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本合法憑據(jù)掌握的原則

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）文件規(guī)定，企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。但以下幾項(xiàng)預(yù)提(應(yīng)付)費(fèi)用可以在稅前扣除：

(一)出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10%。(二)公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

(三)應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。開發(fā)成本包括土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期開發(fā)費(fèi)、工程建筑成本、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本中的合法有效憑證應(yīng)按下列原則掌握：

（1）支付給境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，且該單位或者個(gè)人發(fā)生的行為屬增值稅征收范圍的，以該單位或者個(gè)人開具的發(fā)票為合法有效憑證；（2）支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金，以開具的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證；

（3）支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明；

（4）國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。

三、開發(fā)成本各項(xiàng)支出有關(guān)票據(jù)的具體說(shuō)明

（一）土地出讓金

國(guó)稅發(fā)[1993]149號(hào)文件規(guī)定，政府出讓土地，不征營(yíng)業(yè)稅，故不得開具發(fā)票，應(yīng)取得土地管理部門開具的財(cái)政票據(jù)為入憑據(jù)。財(cái)稅[2016]36號(hào)文附件三《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》第一條第（三十七）項(xiàng)規(guī)定：“土地所有者出讓土地使用權(quán)，免征增值稅。”嚴(yán)格說(shuō)來(lái)，土地出讓金收入全部歸財(cái)政所有，出讓金收入應(yīng)界定為不征增值稅，繼續(xù)開具財(cái)政票據(jù)，但由于稅法將其界定為免稅項(xiàng)目，理論上應(yīng)開具增值稅普通發(fā)票。實(shí)務(wù)中，土地出讓金財(cái)政票據(jù)應(yīng)界定為合法憑據(jù)。

（二）拆遷補(bǔ)償費(fèi) 房地產(chǎn)企業(yè)向被拆遷戶支付補(bǔ)償費(fèi)，其業(yè)務(wù)流程并非被拆遷戶直接將土地使用權(quán)、地上建筑物轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)企業(yè)，而是政府收回土地使用權(quán)，再由政府與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂土地出讓合同。房地產(chǎn)企業(yè)采取支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)或拆遷安置方式取得土地使用權(quán)的，房地產(chǎn)企業(yè)仍需按照財(cái)稅[2004]134號(hào)文件規(guī)定補(bǔ)交契稅。國(guó)稅發(fā)[1993]149號(hào)文件還規(guī)定，因政府收回土地使用權(quán)而取得的補(bǔ)償金，不征營(yíng)業(yè)稅。因此，被拆遷戶無(wú)需向房地產(chǎn)企業(yè)開具發(fā)票，而應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)企業(yè)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)領(lǐng)用地方稅務(wù)局監(jiān)制的“某某市工商企業(yè)非商事收費(fèi)收據(jù)”，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)沒(méi)有上述收費(fèi)收據(jù)的，可以由房地產(chǎn)企業(yè)采取自制憑證入賬，同時(shí)將政府拆遷文件、被拆遷人姓名、聯(lián)系方式、身份證號(hào)碼、被拆遷建筑所在路段及門牌號(hào)碼、拆遷面積、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償金額、被拆遷人簽章等檔案資料備置于本公司備查。委托拆遷公司支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，也采用上述方式入賬。

財(cái)稅[2016]36號(hào)規(guī)定，營(yíng)改增后，土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者取得的收入免征增值稅。土地補(bǔ)償款由“不征營(yíng)業(yè)稅”改成了“免征增值稅”，因此應(yīng)取得增值稅普通發(fā)票。此外，根據(jù)國(guó)稅函[2007]969號(hào)文件關(guān)于“對(duì)國(guó)家因公共利益或城市規(guī)劃需要而收回單位和個(gè)人所擁有的土地使用權(quán)，并按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付給單位和個(gè)人的土地及地上附著物（包括不動(dòng)產(chǎn)）的補(bǔ)償費(fèi)不征收營(yíng)業(yè)稅”的精神，營(yíng)改增后，地上附著物補(bǔ)償也應(yīng)免征增值稅，應(yīng)與土地補(bǔ)償合并，一并開具增值稅普通發(fā)票。財(cái)稅[2016]36號(hào)文件規(guī)定，拆除建筑物或構(gòu)筑物、平整土地、搭腳手架、爆破等工程作業(yè)，按“建筑服務(wù)—其他建筑服務(wù)”稅目征收增值稅，因此，向拆遷公司支付的拆遷費(fèi)用，應(yīng)取得建筑公司開具的增值稅發(fā)票。房地產(chǎn)企業(yè)將拆遷工程（含拆遷補(bǔ)償費(fèi)、拆遷勞務(wù)費(fèi)）整個(gè)承包給拆遷公司的，應(yīng)取得全額的建筑服務(wù)增值稅專用或普通發(fā)票，直接給被拆遷戶的補(bǔ)償費(fèi)作為拆遷公司的成本處理，其憑據(jù)的取得同上。

（三）土地整理費(fèi)

根據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)文件，平整土地按“建筑服務(wù)”繳納增值稅。因此，支付給其他公司的土地整理費(fèi)應(yīng)取得增值稅發(fā)票。

（四）挖土費(fèi)

支付給農(nóng)民工（非雇員）的挖土費(fèi)等，不得采用工資表發(fā)放，應(yīng)由個(gè)人向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開增值稅普通發(fā)票。開具發(fā)票時(shí)，由稅務(wù)機(jī)關(guān)征收個(gè)人所得稅。稅務(wù)機(jī)關(guān)已征收個(gè)人所得稅的，房地產(chǎn)企業(yè)不再扣繳個(gè)人所得稅。

（五）設(shè)計(jì)費(fèi)、項(xiàng)目咨詢服務(wù)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)

1.境內(nèi)服務(wù)單位。根據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)文件規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)向境內(nèi)公司支付的設(shè)計(jì)費(fèi)、項(xiàng)目咨詢費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)，應(yīng)當(dāng)取得提供服務(wù)的單位機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提供的增值稅發(fā)票，開票明細(xì)依次為“文化創(chuàng)意服務(wù)—設(shè)計(jì)服務(wù)”、“現(xiàn)代咨詢服務(wù)—咨詢服務(wù)”、“現(xiàn)代咨詢服務(wù)—鑒證服務(wù)”。2.境外服務(wù)公司。根據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)文件規(guī)定，境內(nèi)企業(yè)接受境外企業(yè)或個(gè)人應(yīng)稅服務(wù)的，境外企業(yè)或個(gè)人負(fù)有增值稅納稅義務(wù)，當(dāng)境外單位在境內(nèi)未設(shè)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)時(shí)，稅款由境內(nèi)服務(wù)購(gòu)買方負(fù)責(zé)代扣代繳。支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，需取得解繳稅款完稅憑證、書面合同、付款證明、和境外單位的對(duì)賬單或者發(fā)票作為入賬憑據(jù)。如果稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)企業(yè)從境外取得的有關(guān)發(fā)票或者憑證有疑義的，企業(yè)需提供境外公證機(jī)構(gòu)或者注冊(cè)會(huì)計(jì)師的確認(rèn)證明，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核認(rèn)可后，方可作為稅前扣除憑證。

（六）建筑工程

房地產(chǎn)企業(yè)的建筑工程是指新建、改建開發(fā)產(chǎn)品的工程作業(yè)。

1.包工包料。應(yīng)取得建筑服務(wù)增值稅專用或普通發(fā)票，發(fā)票金額與承包額相等。

2.包工不包料（甲供工程或清包工）。

根據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)文件，建筑公司提供清包工或甲供工程時(shí)，可以適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額計(jì)征增值稅。建筑公司雖然按差額計(jì)算繳納增值稅，但應(yīng)向房地產(chǎn)企業(yè)按全額開具增值稅專用或普通發(fā)票。稅總納便函[2016]71號(hào)文件中對(duì)此問(wèn)題舉例如下：

問(wèn)：總包收到100萬(wàn)，分包款50萬(wàn)，購(gòu)貨方要求開具100萬(wàn)發(fā)票，納稅人實(shí)際繳納50萬(wàn)的稅款，如何開票？

答：可以全額開票，總包開具100萬(wàn)發(fā)票，發(fā)票上注明的金額為100/(1+3%)，稅額為100/（1+3%）*3%，下游企業(yè)全額抵扣。納稅人申報(bào)時(shí)，填寫附表3，進(jìn)行差額扣除，實(shí)際繳納的稅額為（100-50）/(1+3%)*3%。當(dāng)建筑公司提供清包工或甲供工程服務(wù)，適用一般計(jì)稅方法時(shí)，不存在差額計(jì)稅，需全額計(jì)征增值稅并開具發(fā)票。

上述兩種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)均以全額的增值稅專用或普通發(fā)票作為入賬憑據(jù)。

（七）裝飾工程

裝飾，是指對(duì)建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行修飾，使之美觀或具有特定用途的工程作業(yè)。

1.包工包料。與建筑工程相同。

2.包工不包料（清包工或稱甲供材）。與建筑工程相同。

（八）設(shè)備安裝

1.房地產(chǎn)企業(yè)從商家或生產(chǎn)廠家采購(gòu)設(shè)備，再由房地產(chǎn)企業(yè)與安裝公司簽訂安裝合同的，應(yīng)當(dāng)取得商家或廠家的增值稅發(fā)票，并僅就安裝費(fèi)的部分，由安裝公司開具建筑服務(wù)增值稅專用或普通發(fā)票。

2.商業(yè)企業(yè)發(fā)生的外購(gòu)設(shè)備銷售給房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)提供安裝服務(wù)的混合銷售行為，應(yīng)按貨物銷售計(jì)算繳納增值稅。因此，商業(yè)企業(yè)應(yīng)給房地產(chǎn)公司出具全額的增值稅發(fā)票。至于是商家自己的員工負(fù)責(zé)安裝，還是商家再聘請(qǐng)其他安裝公司安裝，與房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)關(guān)，屬于商家成本。

房地產(chǎn)企業(yè)自行采購(gòu)設(shè)備，設(shè)備生產(chǎn)廠家開具的增值稅發(fā)票抬頭應(yīng)為房地產(chǎn)企業(yè)，這種情況下，安裝公司僅就安裝費(fèi)金額計(jì)算增值稅。安裝公司應(yīng)向房地產(chǎn)企業(yè)開具增值稅發(fā)票（金額不含設(shè)備價(jià)款）。

3.工業(yè)企業(yè)自產(chǎn)貨物并負(fù)責(zé)安裝。根據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)文件第四十條，“一項(xiàng)銷售行為如果既涉及服務(wù)又涉及貨物，為混合銷售。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個(gè)體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；其他單位和個(gè)體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務(wù)繳納增值稅。本條所稱從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個(gè)體工商戶，包括以從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售為主，并兼營(yíng)銷售服務(wù)的單位和個(gè)體工商戶在內(nèi)。”因此，工業(yè)企業(yè)對(duì)于取得的貨物銷售與安裝服務(wù)需全部按貨物銷售繳納增值稅，并開具增值稅發(fā)票。

（九）房屋修繕

房屋修繕，是指對(duì)建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行修補(bǔ)、加固、養(yǎng)護(hù)、改善，使之恢復(fù)原來(lái)的使用價(jià)值或延長(zhǎng)其使用期限的工程作業(yè)。根據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)文件規(guī)定，房屋修繕按照“建筑服務(wù)”計(jì)算繳納增值稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)支付的房屋維修費(fèi)用，應(yīng)以建筑服務(wù)增值稅發(fā)票作為入賬憑據(jù)。

允許記入開發(fā)成本的房屋維修費(fèi)用是指開發(fā)產(chǎn)品完工前的維修費(fèi)用。

（十）綠化工程

綠化工程往往與建筑工程相連，或者本身就是建筑工程的一個(gè)組成部分。例如：綠化與平整土地?zé)o法分開，而平整土地本身就屬于建筑服務(wù)中的“其他建筑服務(wù)”。財(cái)稅[2016]36號(hào)文件規(guī)定，園林綠化屬于“建筑服務(wù)—其他建筑服務(wù)”。實(shí)務(wù)中，園林綠化較容易涉及混合銷售，對(duì)于企業(yè)將自己種植的苗木用于承接園林綠化工程，一般按下列情形處理：

如同提供“工程服務(wù)”需要建筑材料一樣，包工包料的建筑工程無(wú)論材料占收入比重多少，都應(yīng)界定為從事建筑服務(wù)的單位的混合銷售，按建筑服務(wù)征收增值稅。因此，園林綠化作為“其他建筑服務(wù)”，無(wú)論是清包工，還是包工包料的綠化工程，也無(wú)論苗木收入占收入的比重多少，都應(yīng)界定為從事“其他建筑服務(wù)”的單位的混合銷售行為，應(yīng)全額開具增值稅專用或普通發(fā)票，按11%計(jì)算增值稅。

如果房地產(chǎn)企業(yè)自行采購(gòu)花草、樹木，聘請(qǐng)園林綠化公司負(fù)責(zé)施工的，按甲供工程業(yè)務(wù)處理。對(duì)于上述情況，房地產(chǎn)企業(yè)將綠化工程承包給園林綠化公司，均應(yīng)取得園林綠化公司開具的增值稅專用或普通發(fā)票作為入賬憑據(jù)。

（十一）利息支出

房地產(chǎn)企業(yè)利息支出一般分三種情況：向銀行等金融機(jī)構(gòu)借款、向企業(yè)等非金融機(jī)構(gòu)借款、向信托計(jì)劃借款。全面施行營(yíng)改增后，貸款服務(wù)需繳納增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)的利息支出一般以貸款方開具的增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票作為入賬憑據(jù)。向非金融機(jī)構(gòu)支付利息時(shí)，企業(yè)還需于按照合同要求首次支付利息并進(jìn)行稅前扣除時(shí)，提供“金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說(shuō)明”，以證明其利息支出的合理性。當(dāng)向信托計(jì)劃借款時(shí)，因信托計(jì)劃非納稅義務(wù)主體，無(wú)法開具增值稅發(fā)票，故實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)企業(yè)以信托公司開具的息單作為入賬憑據(jù)。

房地產(chǎn)企業(yè)使用企業(yè)集團(tuán)內(nèi)統(tǒng)借統(tǒng)還資金支付的利息，在營(yíng)改增前不征營(yíng)業(yè)稅，使用收據(jù)入賬即可。在營(yíng)改增后屬于免征增值稅項(xiàng)目，也應(yīng)取得增值稅普通發(fā)票。房地產(chǎn)企業(yè)支付的符合統(tǒng)借統(tǒng)還的利息支出不受關(guān)聯(lián)債資比例的限制。

（十二）辦公費(fèi)

1.各部門發(fā)生的各種辦公用品及耗材費(fèi)、IT軟件硬件維護(hù)費(fèi)、維修費(fèi)、印刷費(fèi)等，憑增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票入賬。

2.各種搬運(yùn)費(fèi)和文件資料的郵寄費(fèi)，憑運(yùn)輸單位開具的增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票入賬，如果是個(gè)人提供搬運(yùn)勞務(wù)，應(yīng)由個(gè)人至稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開增值稅普通發(fā)票。3.購(gòu)買購(gòu)物卡。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增試點(diǎn)若干征管問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第53號(hào)）規(guī)定，售卡方取得的價(jià)款屬于“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”，不得開具增值稅專用發(fā)票，只能向購(gòu)卡方開具增值稅普通發(fā)票，項(xiàng)目名稱為“預(yù)付卡銷售和充值”，發(fā)票稅率欄填寫“不征稅”。文件同時(shí)規(guī)定，持卡人持卡消費(fèi)時(shí)，商戶不得向持卡人開具增值稅發(fā)票。對(duì)外贈(zèng)送的預(yù)付卡，與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的，可列入業(yè)務(wù)招待費(fèi)，若用于回扣、賄賂等非法支出則不得在稅前扣除。預(yù)付卡用于職工福利的，列入職工福利費(fèi)總額按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)扣除。預(yù)付卡用于本單位消費(fèi)，凡沒(méi)有提供具體消費(fèi)項(xiàng)目，無(wú)法證明與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的，不得在稅前扣除。

（十三）通訊費(fèi)

各部門發(fā)生的通訊設(shè)施開通費(fèi)用、辦公固定電話、手機(jī)的月租費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)使用費(fèi)等，憑發(fā)票抬頭為公司的增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票入賬。

（十四）差旅費(fèi)

1.因公出差實(shí)際發(fā)生的車、船、飛機(jī)交通費(fèi)、住宿費(fèi)。交通費(fèi)可直接憑火車票、機(jī)票作為入賬憑據(jù)。住宿費(fèi)憑抬頭為公司的增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票入賬。全面施行營(yíng)改增后，員工出差住宿酒店，憑下列資料可要求酒店開具增值稅專用發(fā)票：房地產(chǎn)企業(yè)名稱、納稅人識(shí)別號(hào)、地址電話、開戶行及賬號(hào)信息，不需要提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證、開戶許可證、增值稅一般納稅人登記表等相關(guān)證件或其他證明材料。

2.因公出差發(fā)生的補(bǔ)助費(fèi)、誤餐補(bǔ)助、司機(jī)出車補(bǔ)助和單位核定的差旅費(fèi)包干費(fèi)用等。各種補(bǔ)貼、津貼在應(yīng)付職工薪酬科目列支，無(wú)需取得發(fā)票。國(guó)稅發(fā)[1994]89號(hào)文件規(guī)定，誤餐補(bǔ)助和差旅費(fèi)津貼不征個(gè)人所得稅，具體標(biāo)準(zhǔn)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。對(duì)于差旅費(fèi)津貼支出，企業(yè)需準(zhǔn)備內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度、津貼標(biāo)準(zhǔn)、出差人員姓名、出差地點(diǎn)、時(shí)間和任務(wù)等證明材料備存。

（十五）市內(nèi)交通費(fèi)

各部門人員辦理公司業(yè)務(wù)而在本市發(fā)生的交通費(fèi)用，直接列入管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用或開發(fā)間接費(fèi)用中的“交通費(fèi)”，并以車票作為入賬憑據(jù)。（十六）車輛使用費(fèi)

各部門使用內(nèi)部、外部運(yùn)輸車輛及職工上下班使用的車輛所發(fā)生的汽油費(fèi)、維修費(fèi)、過(guò)橋過(guò)路費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、停車費(fèi)等費(fèi)用。如汽車為公司固定資產(chǎn)，上述所有費(fèi)用據(jù)實(shí)列支。如為私車公用，必須簽訂租賃合同，租賃費(fèi)（申請(qǐng)稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅發(fā)票）、停車費(fèi)、路橋費(fèi)、汽油及維修費(fèi)均可由公司列支，但保險(xiǎn)費(fèi)、車輛購(gòu)置稅屬于車主費(fèi)用不能由公司列支，公司承租的車輛亦不能扣除折舊。（十七）租賃費(fèi)

承租房屋或設(shè)備發(fā)生的租賃費(fèi)支出，憑出租方開具的增值稅發(fā)票入賬。如果出租方為個(gè)人的，該個(gè)人可向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開增值稅發(fā)票。同時(shí)，公司向個(gè)人承租資產(chǎn)約定稅款由公司承擔(dān)的，應(yīng)換算為含稅金額開票。（十八）交際應(yīng)酬費(fèi)

1.企業(yè)為開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)發(fā)生的合理需要支付的招待費(fèi)用，憑餐飲企業(yè)開具的增值稅普通發(fā)票入賬。

2.邀請(qǐng)政府相關(guān)部門考察、調(diào)研企業(yè)有關(guān)項(xiàng)目，憑發(fā)票直接列入管理費(fèi)用-調(diào)研費(fèi)，同時(shí)將邀請(qǐng)函、會(huì)議紀(jì)要等復(fù)印件，作為附件記賬。（十九）會(huì)議費(fèi) 企業(yè)召開的專業(yè)工作會(huì)議費(fèi)用，包括會(huì)議期間租用場(chǎng)地的費(fèi)用、車輛使用費(fèi)、資料印刷費(fèi)等，憑發(fā)票計(jì)入會(huì)議費(fèi)，同時(shí)保存會(huì)議時(shí)間、會(huì)議地點(diǎn)、會(huì)議對(duì)象、會(huì)議目的、會(huì)議內(nèi)容、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容的相應(yīng)證明材料備存。（二十）物業(yè)管理費(fèi)

各部門支付給外部公司的費(fèi)用，包括物業(yè)費(fèi)、保安服務(wù)費(fèi)、保潔費(fèi)，憑增值稅專用或普通發(fā)票入賬。（二十一）水電費(fèi)

各部門使用水、電所發(fā)生的費(fèi)用，取得水電部門開具的增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票入賬。如果共用戶頭為其他企業(yè)水表和電表的，則憑其他企業(yè)開具的增值稅專用或普通發(fā)票入賬。（二十二）咨詢費(fèi)

企業(yè)向有關(guān)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行科學(xué)、技術(shù)、經(jīng)營(yíng)管理等方面咨詢所支付的費(fèi)用，以及聘請(qǐng)技術(shù)、會(huì)計(jì)、稅務(wù)和法律顧問(wèn)等支付的費(fèi)用。

憑服務(wù)提供方開具的增值稅專用或普通發(fā)票入賬。如服務(wù)方為個(gè)人，該個(gè)人各稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開增值稅普通發(fā)票，如果約定稅款由公司承擔(dān)的，應(yīng)換算為含稅金額開票。

（二十三）廣告費(fèi)

公司為達(dá)到推銷產(chǎn)品、樹立公司形象等目的，而在電視臺(tái)、電臺(tái)、報(bào)紙、雜志等傳媒機(jī)構(gòu)做廣告，包括：戶外媒體、電視媒體、平面媒體等，憑增值稅專用或普通發(fā)票入賬。（二十四）業(yè)務(wù)宣傳費(fèi) 1.企業(yè)開展對(duì)外業(yè)務(wù)宣傳活動(dòng)所支付的費(fèi)用，主要是指未通過(guò)媒體的廣告性支出，以及舉行各類信息發(fā)布會(huì)、新聞發(fā)布會(huì)、展示會(huì)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括：活動(dòng)服務(wù)費(fèi)、活動(dòng)展覽展臺(tái)費(fèi)、活動(dòng)發(fā)布會(huì)招待媒體記者的各項(xiàng)費(fèi)用、活動(dòng)宣傳資料費(fèi)、為宣傳活動(dòng)發(fā)放給客戶的小禮品、活動(dòng)邀請(qǐng)嘉賓的交通及住宿費(fèi)、活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)演出費(fèi)等，應(yīng)計(jì)入銷售費(fèi)用-宣傳費(fèi)，并憑增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票入賬。

2.抽獎(jiǎng)活動(dòng)獎(jiǎng)勵(lì)給客戶的金額較大禮品。

憑購(gòu)買禮品取得的增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票以及活動(dòng)方案入賬。借：庫(kù)存商品

借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅—進(jìn)項(xiàng)稅額 貸：銀行存款

根據(jù)財(cái)稅[2011]50號(hào)文件規(guī)定，客戶通過(guò)抽獎(jiǎng)獲得的禮品應(yīng)按“其他所得”扣繳個(gè)人所得稅。實(shí)際操作中往往是無(wú)法代收代繳個(gè)人所得稅，故只能由公司承擔(dān)，且不能在所得稅前扣除。

借：銷售費(fèi)用—業(yè)務(wù)宣傳費(fèi) 貸：庫(kù)存商品

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅—銷項(xiàng)稅額 貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交個(gè)人所得稅

3.接待客戶的景區(qū)門票、旅行社開出的旅游費(fèi)、機(jī)票、會(huì)務(wù)費(fèi)，計(jì)入“管理費(fèi)用—業(yè)務(wù)招待費(fèi)”，并憑增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票入賬。（二十五）市場(chǎng)調(diào)研費(fèi)

企業(yè)對(duì)市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析等活動(dòng)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用計(jì)入“管理費(fèi)用—市場(chǎng)調(diào)研費(fèi)”，并憑增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票入賬。（二十六）勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)

各部門發(fā)生的勞動(dòng)保護(hù)用品的購(gòu)置費(fèi)等，如購(gòu)置員工工裝、工牌、工程用安全帽等，憑增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票入賬。（二十七）人員招聘費(fèi)

企業(yè)為招聘到合格人才，通過(guò)人才交流中心、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等途徑進(jìn)行招聘活動(dòng)所發(fā)生各項(xiàng)費(fèi)用憑增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票入賬。需要注意的是，當(dāng)企業(yè)通過(guò)人力資源公司以人力資源外包的形式招聘時(shí)，根據(jù)財(cái)稅[2016]47號(hào)文件規(guī)定：“納稅人提供人力資源外包服務(wù)，按照經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)繳納增值稅，其銷售額不包括受客戶單位委托代為向客戶單位員工發(fā)放的工資和代理繳納的社會(huì)保險(xiǎn)、住房公積金。向委托方收取并代為發(fā)放的工資和代理繳納的社會(huì)保險(xiǎn)、住房公積金，不得開具增值稅專用發(fā)票，可以開具普通發(fā)票。”（二十八）臨時(shí)用工勞務(wù)費(fèi)

管理部門臨時(shí)雇傭的勞務(wù)工所支付的費(fèi)用，由個(gè)人向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開增值稅普通發(fā)票列入相關(guān)成本、費(fèi)用。（二十九）工資社保、住房公積金等

以員工的工資簽收單、代扣代繳稅款明細(xì)、《社保費(fèi)專用憑證》或《社保費(fèi)專用繳款書》為入賬憑據(jù)，住房公積金以收繳單位開具的專用票據(jù)為入賬憑據(jù)。同時(shí)將工資分配方案、工資結(jié)算單、企業(yè)與職工簽訂的勞動(dòng)合同、個(gè)人所得稅扣繳情況以及經(jīng)社保機(jī)構(gòu)蓋章的企業(yè)職工繳納社會(huì)保險(xiǎn)名單清冊(cè)，作為備查資料。向受雇的員工支付的解除勞動(dòng)合同（辭退）補(bǔ)償金，以企業(yè)與職工解除勞動(dòng)合同（辭退）協(xié)議、當(dāng)事人簽字的付款單據(jù)作為入賬憑證。（三十）職工旅游費(fèi) 企業(yè)組織員工旅游發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用計(jì)入職工福利費(fèi)，企業(yè)工會(huì)組織的職工旅游計(jì)入工會(huì)費(fèi)。根據(jù)財(cái)稅[2004]11號(hào)文件規(guī)定，單位組織員工旅游發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)并入工資薪金所得總額一并計(jì)算個(gè)稅。（三十一）銷售傭金

對(duì)員工完成業(yè)務(wù)目標(biāo)進(jìn)行的獎(jiǎng)勵(lì)，依據(jù)一定的指標(biāo)完成情況進(jìn)行考核發(fā)放或聘請(qǐng)銷售代理公司銷售產(chǎn)品而發(fā)生的代理手續(xù)費(fèi)等。

聘請(qǐng)銷售代理公司支付的代理手續(xù)費(fèi)，應(yīng)取得銷售代理公司開具的增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票。財(cái)稅[2009]29號(hào)文件規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的手續(xù)費(fèi)及傭金支出，不超過(guò)以下規(guī)定計(jì)算限額以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予扣除；超過(guò)部分，不得扣除…其他企業(yè)：按與具有合法經(jīng)營(yíng)資格中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或個(gè)人(不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等)所簽訂服務(wù)協(xié)議或合同確認(rèn)的收入金額的5%計(jì)算限額。”國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件規(guī)定：“企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用（含傭金或手續(xù)費(fèi)）不超過(guò)委托銷售收入10%的部分，準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。”

房地產(chǎn)企業(yè)向本單位員工支付的銷售獎(jiǎng)勵(lì)，屬于獎(jiǎng)金性質(zhì)，通過(guò)“應(yīng)付職工薪酬”科目核算，無(wú)需發(fā)票。

（三十二）營(yíng)銷體系獎(jiǎng)勵(lì)內(nèi)部員工獎(jiǎng)勵(lì)品

如：金額在2000元以上的電視機(jī)、電動(dòng)車等。

建議將電視機(jī)、電動(dòng)車等發(fā)票直接由商家開給個(gè)人，公司賬面體現(xiàn)借記應(yīng)付工資，貸記現(xiàn)金。

（三十三）營(yíng)銷體系銷售房屋附贈(zèng)品 房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房向業(yè)主附贈(zèng)品如：空調(diào)（價(jià)值2000元）、奧運(yùn)銀條（價(jià)值600元）、咖啡機(jī)（價(jià)值300元）等，通常由商家將空調(diào)等增值稅發(fā)票直接開給業(yè)主，房地產(chǎn)企業(yè)以折扣銷售方式確定房?jī)r(jià)，例如，房?jī)r(jià)100萬(wàn)元，贈(zèng)送空調(diào)2000元，則銷售不動(dòng)產(chǎn)開具：房?jī)r(jià)100萬(wàn)元，減折扣2000元，實(shí)收998000元。

如果采取先購(gòu)入再贈(zèng)送，必須全額開具100萬(wàn)元的銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。財(cái)稅[2011]50號(hào)文件規(guī)定，企業(yè)在銷售商品（產(chǎn)品）和提供服務(wù)過(guò)程中向個(gè)人贈(zèng)送禮品，屬于下列情形之一的，不征收個(gè)人所得稅：企業(yè)在向個(gè)人銷售商品（產(chǎn)品）和提供服務(wù)的同時(shí)給予贈(zèng)品，如通信企業(yè)對(duì)個(gè)人購(gòu)買手機(jī)贈(zèng)話費(fèi)、入網(wǎng)費(fèi)，或者購(gòu)話費(fèi)贈(zèng)手機(jī)等。（三十四）售樓處費(fèi)用

銷售活動(dòng)結(jié)束后要拆除的售樓處、樣板間的設(shè)計(jì)、建造、裝修、裝飾等費(fèi)用，在發(fā)生時(shí)記入銷售費(fèi)用，實(shí)際拆除時(shí)不作賬。不拆除的，區(qū)別處理，其中屬于開發(fā)產(chǎn)品作為樣板房的，發(fā)生的裝修等費(fèi)用視同精裝修房，計(jì)入該套房屋的開發(fā)成本，不分?jǐn)傊疗渌_發(fā)產(chǎn)品成本。如果利用物業(yè)用房、會(huì)所作為臨時(shí)售樓處使用，應(yīng)作為公共配套設(shè)施處理，計(jì)入開發(fā)總成本，分?jǐn)傊了锌墒劢ㄖ娣e的開發(fā)成本之中。以開發(fā)產(chǎn)品作為樣板房，按待售精裝修房處理。（三十五）賠款與違約金支出

房地產(chǎn)企業(yè)與客戶或供應(yīng)商發(fā)生的各類違約金支出，以雙方簽訂的質(zhì)量賠款協(xié)議、質(zhì)量檢驗(yàn)報(bào)告（或質(zhì)量事故鑒定）、相關(guān)合同、法院文書以及付款單據(jù)為入賬憑證。

第五篇：淺論房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理

近幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，這對(duì)于提升國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行質(zhì)量，改善國(guó)民居住條件起到極大的促進(jìn)作用。房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入已成為地方收入的主要來(lái)源，強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理已成為稅務(wù)部門的共識(shí)，而事實(shí)上當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)管理現(xiàn)狀卻不容樂(lè)觀，從日常征管掌握和專項(xiàng)評(píng)估了解的情況看，房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅管理還存在諸多問(wèn)題，需要認(rèn)真研究解決。

一、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理存在的問(wèn)題

（一）企業(yè)方面存在問(wèn)題:

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅申報(bào)方面普遍存在故意少申報(bào)收入多申報(bào)成本、費(fèi)用，少計(jì)當(dāng)期應(yīng)納稅所得的現(xiàn)象。具體包括以下幾方面：

1、隱匿預(yù)收房款。有幾種方式，一是將預(yù)收購(gòu)房者的預(yù)付款掛在“其他應(yīng)付款”等往來(lái)賬上，或記入“短期借款”等科目，賬面不反映收入；二是用自收憑證收取預(yù)收房款，存入非基本賬戶或其它銀行卡上，故意打埋伏，這種做法隱蔽性較強(qiáng)。故然開發(fā)企業(yè)最終會(huì)因購(gòu)房者需要開具發(fā)票而作收入處理，但明顯減少了當(dāng)期收入，減少當(dāng)期應(yīng)繳稅金；三是將預(yù)收的定金以購(gòu)房者的名義存入銀行改頭換面不作預(yù)收款申報(bào)收入等等。

2、延遲結(jié)轉(zhuǎn)收入。大多數(shù)開發(fā)企業(yè)都以辦理竣工決算為收入結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)點(diǎn)，通過(guò)延遲辦理竣工決算拖延收入結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)間，或者部分開發(fā)企業(yè)以款項(xiàng)收齊開具正式發(fā)票為結(jié)轉(zhuǎn)收入的時(shí)點(diǎn)，收入確認(rèn)由企業(yè)人為控制，這兩種做法在房地產(chǎn)企業(yè)較為普遍，總局新的31號(hào)文件明確了完工產(chǎn)品的三個(gè)條件，新的文件有效的遏制了企業(yè)故意延遲結(jié)轉(zhuǎn)收入的現(xiàn)象。

3、成本費(fèi)用支出不實(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用項(xiàng)目多，構(gòu)成復(fù)雜，專業(yè)性強(qiáng)。因此雖然大都數(shù)企業(yè)成本費(fèi)用的列支取得的票據(jù)是合法的，但稅務(wù)部門審核時(shí)對(duì)其支出的真實(shí)性和合理性難以準(zhǔn)確界定。主要有四種情形：一是開發(fā)項(xiàng)目分期進(jìn)行，對(duì)先期開發(fā)部分的成本確認(rèn)困難。；二是實(shí)際開發(fā)成本超出預(yù)算的企業(yè)不能提供確鑿的證據(jù)。有部分企業(yè)存在開發(fā)成本的實(shí)際支出數(shù)明顯超過(guò)工程預(yù)算，企業(yè)一般只提供最終的決算資料，并不能提供相關(guān)的合同變更書，給出成本增加的合理理由，由中介機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)企業(yè)決算資料因各自的利益關(guān)系和原因并不能真實(shí)反映企業(yè)的實(shí)際開發(fā)成本，由此給稅務(wù)部門的審核帶來(lái)難度；三是人員變動(dòng)頻繁，公司前后的管理模式和資料的保管出現(xiàn)脫節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)后或已開盤銷售后，一些企業(yè)因投資人之間合作關(guān)系不佳或?qū)嶋H運(yùn)作時(shí)資金困難等諸多因素撤資換人，由此帶來(lái)投資人和企業(yè)財(cái)務(wù)人員變動(dòng)頻繁，相關(guān)資料保管不善，對(duì)審核中發(fā)現(xiàn)的有些問(wèn)題無(wú)法給出合理的解釋，造成稅務(wù)部門審核難；四是部分期間費(fèi)用的支出數(shù)額過(guò)大，與實(shí)際經(jīng)營(yíng)需要不相符。這種情況也較為普遍，有些企業(yè)費(fèi)用中出現(xiàn)大量的辦公費(fèi)支出、勞保用品支出以及工資支出等，沒(méi)有附物品采購(gòu)明細(xì)，沒(méi)有許多的人員用工，明顯存在以虛開、代開的發(fā)票或工資支出單列支各種隱性支出使不合法變?yōu)楹戏ǖ默F(xiàn)象。

4、人為多結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。主要有兩種現(xiàn)象：一是加大先期開發(fā)成本費(fèi)用。現(xiàn)有的大部分開發(fā)企業(yè)均為項(xiàng)目開發(fā)，開發(fā)項(xiàng)目雖不大，但多數(shù)分期滾動(dòng)開發(fā)，這就給企業(yè)人為加大先期開發(fā)費(fèi)用有機(jī)可趁。企業(yè)在整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目完工前按土地出讓合同分期付清土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)，在項(xiàng)目開發(fā)前期付清規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，企業(yè)全部計(jì)入開發(fā)成本，不按分期開發(fā)的項(xiàng)目分配計(jì)算當(dāng)期的開發(fā)成本，必然加大本期計(jì)稅成本。二是按預(yù)算預(yù)估開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)十分注重資金的時(shí)間價(jià)值，在未形成工程決算時(shí)，一般不會(huì)按合同總價(jià)款全額支付工程款，因此開發(fā)企業(yè)也就無(wú)法取得對(duì)方的合法票據(jù)，他們會(huì)從自身利益考慮根據(jù)已付的工程款計(jì)算開發(fā)成本，或者干脆按工程預(yù)算計(jì)算開發(fā)成本。這兩種方式都違背了《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國(guó)稅發(fā)（2000）84號(hào)）文件第三條及總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)）第八條第4、5款要求開發(fā)產(chǎn)品成本必須真實(shí)、合法的基本原則，由此帶來(lái)同樣的后果就是加大可售面積單位工程成本，和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，減少了當(dāng)期應(yīng)納稅所得。

5、混淆期間費(fèi)用和開發(fā)成本的界限。主要表現(xiàn)在：一是混淆開辦費(fèi)和開發(fā)成本、期間費(fèi)用的界限。有些開發(fā)企業(yè)將正常開工建設(shè)后發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、添置的固定資產(chǎn)等均作為開辦費(fèi)，待工程開工后作為期間費(fèi)用一次性稅前扣除；二是混淆當(dāng)期費(fèi)用和開發(fā)成本的界限。最常見(jiàn)的是將成本對(duì)象完工前發(fā)生的各種性質(zhì)的借款費(fèi)用直接在當(dāng)期費(fèi)用中列支，售樓部、樣板房的裝修費(fèi)用未單獨(dú)核算時(shí)企業(yè)未記入開發(fā)成本直接作期間費(fèi)用稅前扣除。

6、財(cái)務(wù)核算欠規(guī)范。會(huì)計(jì)科目設(shè)置和運(yùn)用的較為隨意，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都未設(shè)立“開發(fā)產(chǎn)品”科目，對(duì)完工的確認(rèn)從財(cái)務(wù)資料上無(wú)法判斷。“預(yù)收賬款”、“其他應(yīng)付款”等往來(lái)科目的運(yùn)用較為隨意。預(yù)收房款時(shí)繳納的地方稅金直接記入“主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加”，在2005年

以前稅前扣除，未通過(guò)“遞延稅款”這一過(guò)渡科目核算。

7、視同銷售行為不確認(rèn)收入。企業(yè)一般對(duì)這類行為不會(huì)主動(dòng)向稅務(wù)部門申報(bào)，被稅務(wù)部門檢查或評(píng)估發(fā)現(xiàn)后再確認(rèn)收入，如以房屋回建的形式作為拆遷戶的補(bǔ)償、將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)、用土地使用權(quán)換取開發(fā)產(chǎn)品等等，不作少記當(dāng)期收入。

8、利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤(rùn)。一是成立仍屬于自已的房地產(chǎn)銷售公司，轉(zhuǎn)移利潤(rùn)少繳稅。二是關(guān)聯(lián)企業(yè)之間開具施工發(fā)票、預(yù)收預(yù)付款只記借款費(fèi)用，不記應(yīng)收利息收入等。

9、房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有把及時(shí)向稅務(wù)部門報(bào)告開發(fā)銷售進(jìn)展當(dāng)作企業(yè)應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)。

（二）稅務(wù)部門管理存在的問(wèn)題

一是政策不明朗。主要表現(xiàn)在：

1、國(guó)稅發(fā)（2003）83號(hào)文不完善的方面：完工結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)點(diǎn)不明確，期間費(fèi)用的扣除不統(tǒng)一，總局31號(hào)文下發(fā)前各地根據(jù)自行對(duì)政策的主觀理解去執(zhí)行，帶來(lái)完工確認(rèn)的時(shí)間不一致，收入結(jié)轉(zhuǎn)不一致。預(yù)售期間發(fā)生的期間費(fèi)用是否應(yīng)并入當(dāng)期申報(bào)，執(zhí)行口徑也不統(tǒng)一，影響到房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行的嚴(yán)肅性和公平性。

2、總局發(fā)布的關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的兩個(gè)文件列出公式注明均按總成本和總可售面積計(jì)算單位銷售成本，以此作為結(jié)轉(zhuǎn)已售開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，這種方法顯然存在一定的弊端，其確認(rèn)的計(jì)稅成本與不同售價(jià)產(chǎn)品所確認(rèn)的收入不配比，造成既有商品房又有商鋪開發(fā)的企業(yè)商品房先售出的先期實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)小，后期商鋪賣得好實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)大，但如果商鋪遲遲賣不出去將會(huì)出微利或虧損的現(xiàn)象。某城區(qū)以商貿(mào)經(jīng)營(yíng)為主，但商鋪的價(jià)格定位較高，與商品房相比高出70以上，有的甚至2-3倍，除個(gè)別處于市中心商鋪相對(duì)好賣、資金回籠快有較高的利潤(rùn)外，大部分中小規(guī)模的企業(yè)均出現(xiàn)商品房已售完但商鋪遲遲賣不出去的局面，多數(shù)是微利或虧損，因此采取這種計(jì)算方法顯然違背了國(guó)稅發(fā)（2000）84號(hào)關(guān)于企業(yè)所得稅稅前扣除辦法規(guī)定的收入與成本費(fèi)用相配比的基本原則，影響了當(dāng)期稅收的實(shí)現(xiàn)。

3、2006年以前文件未規(guī)定企業(yè)向稅務(wù)部門反饋房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)信息應(yīng)作為納稅人的義務(wù)，在征管力量不足的情況下造成稅務(wù)部門不能及時(shí)掌握企業(yè)的開發(fā)進(jìn)展，管理不到位。

4、對(duì)賬證不健全擬實(shí)行核定征收的，實(shí)際操作有難度。總局31號(hào)文明確新辦房地產(chǎn)企業(yè)事先不得直接核定征收，那么對(duì)通過(guò)核查后擬核定征收的企業(yè)如何核定應(yīng)繳稅款。31號(hào)文只表述為“對(duì)其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理并逐步規(guī)范。”那么實(shí)際征收時(shí)會(huì)涉及三個(gè)問(wèn)題：一是這里所指的：“以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅”是當(dāng)年應(yīng)繳的還是房地產(chǎn)企業(yè)開工以來(lái)應(yīng)繳的企業(yè)所得稅，未予明確；二是按國(guó)稅發(fā)（2000）38號(hào)核定征收企業(yè)所得稅暫行辦法第三條第三款規(guī)定核定應(yīng)稅所得率征收是“根據(jù)納稅內(nèi)的收入總額或成本費(fèi)用等項(xiàng)目的實(shí)際發(fā)生額，按預(yù)先核定的應(yīng)稅所得率計(jì)算繳納企業(yè)所得稅的辦法”，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，如從開工以來(lái)計(jì)算則與38號(hào)核定征收辦法規(guī)定的“內(nèi)的收入總額或成本費(fèi)用”相悖，如按當(dāng)年預(yù)收收入、銷售收入或當(dāng)年發(fā)生的成本費(fèi)用計(jì)算核定稅款則又因房地產(chǎn)企業(yè)成本按整個(gè)項(xiàng)目累計(jì)滾動(dòng)計(jì)算而無(wú)法核定，三是由查賬征收改核定征收后，按38號(hào)文第六條規(guī)定：“企業(yè)所得稅征收方式鑒定每年進(jìn)行一次，時(shí)間為當(dāng)年的1至3月底。”再有31號(hào)文上述引用的政策告訴我們，按核定征收辦法后要促進(jìn)企業(yè)“逐步規(guī)范”，這說(shuō)明核定后仍可再視企業(yè)建賬的規(guī)范程度在每年的1至3月份對(duì)企業(yè)改按查賬征收，那同樣存在再實(shí)行查賬征收，如何計(jì)算企業(yè)的開發(fā)成本和計(jì)稅成本，因此新的31號(hào)文在核定征收的具體操作上仍存在缺陷，以至于對(duì)實(shí)行過(guò)核定征收又改按查賬征收的企業(yè),如何進(jìn)行稅款清算,都需要一個(gè)適合房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)的更便于基層一線操作的所得稅管理辦法。

二是稅務(wù)部門自身征管力量不足。當(dāng)前稅務(wù)部門具有一定房地產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)的人員很少，專職管理更難以到位，管理人員的業(yè)務(wù)水平和能力制約了房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅管理質(zhì)量。

（三）管理難和溝通難不利于房地產(chǎn)管理。一是房地產(chǎn)企業(yè)管理難。房產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，少則三、四年，多則十年以上，成本費(fèi)用支出項(xiàng)目多，工程建設(shè)編制的預(yù)算、簽訂的合同、變更書，各級(jí)項(xiàng)目審批部門的批文等企業(yè)沒(méi)有作為稅務(wù)機(jī)關(guān)必須審核的資料妥善保管，或者無(wú)法提供，造成稅務(wù)部門對(duì)成本確認(rèn)困難，加之跨審核量大、企業(yè)法人、財(cái)務(wù)人員變更頻繁，資料保管不善，帶來(lái)審核難以到位。二是房地產(chǎn)業(yè)各相關(guān)部門的管理信息溝通不到位，國(guó)地稅分設(shè)，部門之間信息的不對(duì)稱和各自為政，使總局提倡的實(shí)行房地產(chǎn)企業(yè)一體化管理難以在短期內(nèi)到位。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的對(duì)策和建議

（一）摸清與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)信息。有針對(duì)性的對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)項(xiàng)目、開發(fā)地段、完工情況、銷售情況等進(jìn)行外圍的調(diào)查摸底。并對(duì)其售樓處進(jìn)行調(diào)查，向售樓處的人員了解被調(diào)查企業(yè)整個(gè)樓座的建筑總面積、已售數(shù)量、最低售價(jià)、預(yù)付款比例等內(nèi)容，推算出企業(yè)的銷售收入和應(yīng)預(yù)繳的所得稅數(shù)額。

（二）建立涉稅信息傳遞和協(xié)作機(jī)制，全面掌握房地產(chǎn)企業(yè)的第一手基礎(chǔ)信息資料。一是建立與房管、規(guī)劃、建設(shè)、金融和地稅等部門信息溝通制度，全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的立項(xiàng)、開工日期、預(yù)計(jì)完工日期、建筑面積、銷售進(jìn)度、現(xiàn)金流量和預(yù)收房款情況、已交付產(chǎn)權(quán)情況等各種信息，力求通過(guò)信息交換和分析比對(duì)，最大限度地掌握有關(guān)涉稅信息。二是加強(qiáng)信息分析比對(duì)，對(duì)差異戶進(jìn)行實(shí)地核查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決漏征漏管問(wèn)題。三是加強(qiáng)信息交換，進(jìn)一步了解掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)營(yíng)規(guī)律，進(jìn)而準(zhǔn)確審核納稅申報(bào)資料，強(qiáng)化控管。

（三）健全票據(jù)領(lǐng)、用、存制度，加強(qiáng)票據(jù)管理。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)實(shí)情況，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用的收據(jù)，如預(yù)收房款收據(jù)、代收各種集資款收據(jù)視同發(fā)票進(jìn)行規(guī)范管理，實(shí)行統(tǒng)一印制、發(fā)放和繳銷，規(guī)范領(lǐng)、用、存。對(duì)沒(méi)有按規(guī)定使用統(tǒng)一票據(jù)支付結(jié)算、偷逃稅款的企業(yè)嚴(yán)厲處罰。

（四）加強(qiáng)銀行賬戶預(yù)收款和關(guān)聯(lián)方等信息的監(jiān)控。爭(zhēng)取銀行部門的合作，對(duì)設(shè)立的預(yù)售房款賬戶進(jìn)行有效監(jiān)控，掌握銷售收入情況，實(shí)現(xiàn)源頭控管。通過(guò)實(shí)地調(diào)查了解等方式，及時(shí)掌握樓盤銷售的進(jìn)度，加強(qiáng)對(duì)售樓情況的適時(shí)監(jiān)控，保證銷售信息、預(yù)收房款真實(shí)、準(zhǔn)確，確保稅款及時(shí)、足額入庫(kù)。到企業(yè)關(guān)聯(lián)方進(jìn)行走訪調(diào)查，了解關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)關(guān)系，看其收入、費(fèi)用的劃分是否合理、合法。

（五）加強(qiáng)對(duì)虧損、微利和低價(jià)出售等疑點(diǎn)納稅戶的重點(diǎn)檢查。用房地產(chǎn)抵付各種應(yīng)付款項(xiàng)（包括以房抵債，以完工房地產(chǎn)抵付借款、銀行貸款，抵付回租租金，換取其他單位、個(gè)人的非貨幣資產(chǎn)、抵付各種應(yīng)付的建筑安裝工程款、廣告支出和其他支出，抵付職工獎(jiǎng)勵(lì)支出等等）、以低價(jià)銷售給內(nèi)部職工等應(yīng)作為重點(diǎn)檢查對(duì)象，對(duì)查實(shí)偷稅的，嚴(yán)格按規(guī)定補(bǔ)稅罰款，涉嫌犯罪的依法移送司法機(jī)關(guān)處理。對(duì)不符合查賬征收條件的，嚴(yán)格按所得稅核定征收辦法核定稅款征收。

（六）建立房地產(chǎn)企業(yè)管理軟件。全面反映企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的的基本情況：投資總額、開發(fā)面積、開發(fā)時(shí)間，開工時(shí)間，預(yù)計(jì)竣工時(shí)間、施工單位等；根據(jù)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的總平面圖制作開發(fā)產(chǎn)品備案臺(tái)賬，逐戶記載每一套開發(fā)產(chǎn)品的建、銷、存情況，在預(yù)售開始后企業(yè)必須在申報(bào)時(shí)向稅務(wù)部門報(bào)送，從房源上控管。

（七）強(qiáng)化日常評(píng)估和稅務(wù)稽查。稅務(wù)管理人員利用納稅評(píng)估軟件，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收貢獻(xiàn)率、所得稅稅負(fù)率、銷售收入變動(dòng)率、成本利潤(rùn)率等主要指標(biāo)的監(jiān)控，季度申報(bào)特別是匯算清繳期發(fā)現(xiàn)有異常情況，及時(shí)加大評(píng)估和稽查力度，明顯存在偷稅情節(jié)的，依法嚴(yán)肅處理，問(wèn)題特別嚴(yán)重案件重大的移送司法部門追究相關(guān)法律責(zé)任。

（八）強(qiáng)化征管力量，提高業(yè)務(wù)技能。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅成為國(guó)稅新辦企業(yè)所得稅重要組成部分，其發(fā)展迅速，稅收管理量大，業(yè)務(wù)要求高，需要既精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，又熟悉相關(guān)稅收政策的高素質(zhì)的專職稅務(wù)人員來(lái)管理，加強(qiáng)一線管理人員和稽查人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，盡快提高其業(yè)務(wù)水平成為當(dāng)前急需解決的問(wèn)題。

以前稅前扣除，未通過(guò)“遞延稅款”這一過(guò)渡科目核算。

7、視同銷售行為不確認(rèn)收入。企業(yè)一般對(duì)這類行為不會(huì)主動(dòng)向稅務(wù)部門申報(bào)，被稅務(wù)部門檢查或評(píng)估發(fā)現(xiàn)后再確認(rèn)收入，如以房屋回建的形式作為拆遷戶的補(bǔ)償、將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)、用土地使用權(quán)換取開發(fā)產(chǎn)品等等，不作少記當(dāng)期收入。

8、利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤(rùn)。一是成立仍屬于自已的房地產(chǎn)銷售公司，轉(zhuǎn)移利潤(rùn)少繳稅。二是關(guān)聯(lián)企業(yè)之間開具施工發(fā)票、預(yù)收預(yù)付款只記借款費(fèi)用，不記應(yīng)收利息收入等。

9、房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有把及時(shí)向稅務(wù)部門報(bào)告開發(fā)銷售進(jìn)展當(dāng)作企業(yè)應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)。

（二）稅務(wù)部門管理存在的問(wèn)題

一是政策不明朗。主要表現(xiàn)在：

1、國(guó)稅發(fā)（2003）83號(hào)文不完善的方面：完工結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)點(diǎn)不明確，期間費(fèi)用的扣除不統(tǒng)一，總局31號(hào)文下發(fā)前各地根據(jù)自行對(duì)政策的主觀理解去執(zhí)行，帶來(lái)完工確認(rèn)的時(shí)間不一致，收入結(jié)轉(zhuǎn)不一致。預(yù)售期間發(fā)生的期間費(fèi)用是否應(yīng)并入當(dāng)期申報(bào)，執(zhí)行口徑也不統(tǒng)一，影響到房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行的嚴(yán)肅性和公平性。

2、總局發(fā)布的關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的兩個(gè)文件列出公式注明均按總成本和總可售面積計(jì)算單位銷售成本，以此作為結(jié)轉(zhuǎn)已售開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，這種方法顯然存在一定的弊端，其

確認(rèn)的計(jì)稅成本與不同售價(jià)產(chǎn)品所確認(rèn)的收入不配比，造成既有商品房又有商鋪開發(fā)的企業(yè)商品房先售出的先期實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)小，后期商鋪賣得好實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)大，但如果商鋪遲遲賣不出去將會(huì)出微利或虧損的現(xiàn)象。某城區(qū)以商貿(mào)經(jīng)營(yíng)為主，但商鋪的價(jià)格定位較高，與商品房相比高出70以上，有的甚至2-3倍，除個(gè)別處于市中心商鋪相對(duì)好賣、資金回籠快有較高的利潤(rùn)外，大部分中小規(guī)模的企業(yè)均出現(xiàn)商品房已售完但商鋪遲遲賣不出去的局面，多數(shù)是微利或虧損，因此采取這種計(jì)算方法顯然違背了國(guó)稅發(fā)（2000）84號(hào)關(guān)于企業(yè)所得稅稅前扣除辦法規(guī)定的收入與成本費(fèi)用相配比的基本原則，影響了當(dāng)期稅收的實(shí)現(xiàn)。

3、2006年以前文件未規(guī)定企業(yè)向稅務(wù)部門反饋房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)信息應(yīng)作為納稅人的義務(wù)，在征管力量不足的情況下造成稅務(wù)部門不能及時(shí)掌握企業(yè)的開發(fā)進(jìn)展，管理不到位。

4、對(duì)賬證不健全擬實(shí)行核定征收的，實(shí)際操作有難度。總局31號(hào)文明確新辦房地產(chǎn)企業(yè)事先不得直接核定征收，那么對(duì)通過(guò)核查后擬核定征收的企業(yè)如何核定應(yīng)繳稅款。31號(hào)文只表述為“對(duì)其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理并逐步規(guī)范。”那么實(shí)際征收時(shí)會(huì)涉及三個(gè)問(wèn)題：一是這里所指的：“以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅”是當(dāng)年應(yīng)繳的還是房地產(chǎn)企業(yè)開工以來(lái)應(yīng)繳的企業(yè)所得稅，未予明確；二是按國(guó)稅發(fā)（2000）38號(hào)核定征收企業(yè)所得稅暫行辦法第三條第三款規(guī)定核定應(yīng)稅所得率征收是“根據(jù)納稅內(nèi)的收入總額或成本費(fèi)用等項(xiàng)目的實(shí)際發(fā)生額，按預(yù)先核定的應(yīng)稅所得率計(jì)算繳納企業(yè)所得稅的辦法”，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，如從開工以來(lái)計(jì)算則與38號(hào)核定征收辦法規(guī)定的“內(nèi)的收入總額或成本費(fèi)用”相悖，如按當(dāng)年預(yù)收收入、銷售收入或當(dāng)年發(fā)生的成本費(fèi)用計(jì)算核定稅款則又因房地產(chǎn)企業(yè)成本按整個(gè)項(xiàng)目累計(jì)滾動(dòng)計(jì)算而無(wú)法核定，三是由查賬征收改核定征收后，按38號(hào)文第六條規(guī)定：“企業(yè)所得稅征收方式鑒定每年進(jìn)行一次，時(shí)間為當(dāng)年的1至3月底。”再有31號(hào)文上述引用的政策告訴我們，按核定征收辦法后要促進(jìn)企業(yè)“逐步規(guī)范”，這說(shuō)明核定后仍可再視企業(yè)建賬的規(guī)范程度在每年的1至3月份對(duì)企業(yè)改按查賬征收，那同樣存在再實(shí)行查賬征收，如何計(jì)算企業(yè)的開發(fā)成本和計(jì)稅成本，因此新的31號(hào)文在核定征收的具體操作上仍存在缺陷，以至于對(duì)實(shí)行過(guò)核定征收又改按查賬征收的企業(yè),如何進(jìn)行稅款清算,都需要一個(gè)適合房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)的更便于基層一線操作的所得稅管理辦法。

二是稅務(wù)部門自身征管力量不足。當(dāng)前稅務(wù)部門具有一定房地產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)的人員很少，專職管理更難以到位，管理人員的業(yè)務(wù)水平和能力制約了房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅管理質(zhì)量。

（三）管理難和溝通難不利于房地產(chǎn)管理。一是房地產(chǎn)企業(yè)管理難。房產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，少則三、四年，多則十年以上，成本費(fèi)用支出項(xiàng)目多，工程建設(shè)編制的預(yù)算、簽訂的合同、變更書，各級(jí)項(xiàng)目審批部門的批文等企業(yè)沒(méi)有作為稅務(wù)機(jī)關(guān)必須審核的資料妥善保管，或者無(wú)法提供，造成稅務(wù)部門對(duì)成本確認(rèn)困難，加之跨審核量大、企業(yè)法人、財(cái)務(wù)人員變更頻繁，資料保管不善，帶來(lái)審核難以到位。二是房地產(chǎn)業(yè)各相關(guān)部門的管理信息溝通不到位，國(guó)地稅分設(shè)，部門之間信息的不對(duì)稱和各自為政，使總局提倡的實(shí)行房地產(chǎn)企業(yè)一體化管理難以在短期內(nèi)到位。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的對(duì)策和建議

（一）摸清與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)信息。有針對(duì)性的對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)項(xiàng)目、開發(fā)地段、完工情況、銷售情況等進(jìn)行外圍的調(diào)查摸底。并對(duì)其售樓處進(jìn)行調(diào)查，向售樓處的人員了解被調(diào)查企業(yè)整個(gè)樓座的建筑總面積、已售數(shù)量、最低售價(jià)、預(yù)付款比例等內(nèi)容，推算出企業(yè)的銷售收入和應(yīng)預(yù)繳的所得稅數(shù)額。

（二）建立涉稅信息傳遞和協(xié)作機(jī)制，全面掌握房地產(chǎn)企業(yè)的第一手基礎(chǔ)信息資料。一是建立與房管、規(guī)劃、建設(shè)、金融和地稅等部門信息溝通制度，全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的立項(xiàng)、開工日期、預(yù)計(jì)完工日期、建筑面積、銷售進(jìn)度、現(xiàn)金流量和預(yù)收房款情況、已交付產(chǎn)權(quán)情況等各種信息，力求通過(guò)信息交換和分析比對(duì)，最大限度地掌握有關(guān)涉稅信息。二是加強(qiáng)信息分析比對(duì)，對(duì)差異戶進(jìn)行實(shí)地核查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決漏征漏管問(wèn)題。三是加強(qiáng)信息交換，進(jìn)一步了解掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)營(yíng)規(guī)律，進(jìn)而準(zhǔn)確審核納稅申報(bào)資料，強(qiáng)化控管。

（三）健全票據(jù)領(lǐng)、用、存制度，加強(qiáng)票據(jù)管理。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)實(shí)情況，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用的收據(jù)，如預(yù)收房款收據(jù)、代收各種集資款收據(jù)視同發(fā)票進(jìn)行規(guī)范管理，實(shí)行統(tǒng)一印制、發(fā)放和繳銷，規(guī)范領(lǐng)、用、存。對(duì)沒(méi)有按規(guī)定使用統(tǒng)一票據(jù)支付結(jié)算、偷逃稅款的企業(yè)嚴(yán)厲處罰。

（四）加強(qiáng)銀行賬戶預(yù)收款和關(guān)聯(lián)方等信息的監(jiān)控。爭(zhēng)取銀行部門的合作，對(duì)設(shè)立的預(yù)售房款賬戶進(jìn)行有效監(jiān)控，掌握銷售收入情況，實(shí)現(xiàn)源頭控管。通過(guò)實(shí)地調(diào)查了解等方式，及時(shí)掌握樓盤銷售的進(jìn)度，加強(qiáng)對(duì)售樓情況的適時(shí)監(jiān)控，保證銷售信息、預(yù)收房款真實(shí)、準(zhǔn)確，確保稅款及時(shí)、足額入庫(kù)。到企業(yè)關(guān)聯(lián)方進(jìn)行走訪調(diào)查，了解關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)關(guān)系，看其收入、費(fèi)用的劃分是否合理、合法。

（五）加強(qiáng)對(duì)虧損、微利和低價(jià)出售等疑點(diǎn)納稅戶的重點(diǎn)檢查。用房地產(chǎn)抵付各種應(yīng)付款項(xiàng)（包括以房抵債，以完工房地產(chǎn)抵付借款、銀行貸款，抵付回租租金，換取其他單位、個(gè)人的非貨幣資產(chǎn)、抵付各種應(yīng)付的建筑安裝工程款、廣告支出和其他支出，抵付職工獎(jiǎng)勵(lì)支出等等）、以低價(jià)銷售給內(nèi)部職工等應(yīng)作為重點(diǎn)檢查對(duì)象，對(duì)查實(shí)偷稅的，嚴(yán)格按規(guī)定補(bǔ)稅罰款，涉嫌犯罪的依法移送司法機(jī)關(guān)處理。對(duì)不符合查賬征收條件的，嚴(yán)格按所得稅核定征收辦法核定稅款征收。

（六）建立房地產(chǎn)企業(yè)管理軟件。全面反映企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的的基本情況：投資總額、開發(fā)面積、開發(fā)時(shí)間，開工時(shí)間，預(yù)計(jì)竣工時(shí)間、施工單位等；根據(jù)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的總平面圖制作開發(fā)產(chǎn)品備案臺(tái)賬，逐戶記載每一套開發(fā)產(chǎn)品的建、銷、存情況，在預(yù)售開始后企業(yè)必須在申報(bào)時(shí)向稅務(wù)部門報(bào)送，從房源上控管。

（七）強(qiáng)化日常評(píng)估和稅務(wù)稽查。稅務(wù)管理人員利用納稅評(píng)估軟件，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收貢獻(xiàn)率、所得稅稅負(fù)率、銷售收入變動(dòng)率、成本利潤(rùn)率等主要指標(biāo)的監(jiān)控，季度申報(bào)特別是匯算清繳期發(fā)現(xiàn)有異常情況，及時(shí)加大評(píng)估和稽查力度，明顯存在偷稅情節(jié)的，依法嚴(yán)肅處理，問(wèn)題特別嚴(yán)重案件重大的移送司法部門追究相關(guān)法律責(zé)任。

（八）強(qiáng)化征管力量，提高業(yè)務(wù)技能。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅成為國(guó)稅新辦企業(yè)所得稅重要組成部分，其發(fā)展迅速，稅收管理量大，業(yè)務(wù)要求高，需要既精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，又熟悉相關(guān)稅收政策的高素質(zhì)的專職稅務(wù)人員來(lái)管理，加強(qiáng)一線管理人員和稽查人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，盡快提高其業(yè)務(wù)水平成為當(dāng)前急需解決的問(wèn)題。