第一篇：房地產計劃運營管理培訓心得

房地產計劃運營管理培訓心得

上周日公司聘請賽普公司副總經理李妍給我們公司各職能部門全員進行了一天的房地產計劃運營管理的培訓，我自己很有幸參加了此次培訓，收獲頗豐，讓我對房地產的計劃運營管理有了系統而全面的認識，深刻理解了計劃運營管理在地產管理中的重大作用，下面我對自己的學習和心得做一下總結。

首先知道計劃運營管理體系是致力于經營目標達成的管理體系。通過規劃、實施跟蹤、評估及改進活動形成閉環管理，最終確保實現經營目標的管理系統。若要實現高效的運營管理，就要分別做好計劃管理、決策管理、成果管理及信息管理。

通過講師的講解我知道了大的地產公司的計劃經營管理一般是經過了起步、規范、精細三個階段，而我們公司是處在這個發展的第二階段--規范階段，第二階段的主要標志性內容是，一個目標、兩類計劃、兩個工具、三個驅動，我們公司的各個職能部門已經健全，計劃管控開始分級管控，有項目開發三級節點，有計劃運營會議。雖然我公司已經處于計劃運營管理的第二階段，但是我們還是處在第二階段的起步階段，個別管理措施還不能很好的運作和開展，例如我們公司的績效考核機制還未真正實施，各部門職能劃分還有部分混亂，工作閉環執行不徹底等一些問題，雖然存在著問題但是公司是向著大的正確的方向在走，也給我們員工指明了發展的方向。

做一份好的年度經營計劃運營書應具備的條件首先是要和公司的戰略目標高度一致，有效推動目標或策略的落地，重點考慮下一年度，同時又為后面幾年做好鋪墊，并且要重點突出，不一定面面俱到，但是秉承公司一貫的經營管理思路；行動計劃可操作性強，衡量標準清晰，責任人明確；不需要龐大的整體年度經營與管理計劃，但是必須要有清晰的指導公司年度運作的目標。通過對年度經營計劃運營書的制定好學習，我理解到制定一份好的年度運營計劃對一個地產公司對本年度工作指導和切實完成的重要性，是公司規范發展的有力法寶。

在這次培訓中我們重點學習了標桿企業的項目三級節點管理，三級節點管理是房地產計劃管理的有效手段，一級節點的確定是基于項目敏感點、關鍵節點結合管理要求確定，一般有20-40個節點。一級節點又多被稱為“里程碑”，一般是對項目整體進度影響最為明顯或最為重要（如對現金流影響、對企業管理要求影響）的節點，一般用于項目運營策劃和年度項目開發計劃，是公司管理層對項目開發決策的判斷依據。二級節點是對項目一級節點的細化，主要是指導“部門級”的工作，一般用于部門的年度和季度項目開發計劃（年度編制，季度調整），實現在計劃編制環節各專業部門的主要工作協同，一般80-200個節點。三級節點是為完成某一方面、某一工作項、某一組工作項的工作內容而設定細化工作推進計劃，它主要由項目的職能專業負責推進。一般情況下項目的三級計劃是按“項目業務職能”劃分的，便于項目業務職能負責人更好的完成本職能工作，而將二級計劃當中工作項分解到職能下各小組或各崗位的計劃，成為項目業務職能專項計劃。培訓總也重點講解了會議的管理，會議體系一般分為經營管理工作會議、項目運營決策會議及其他類會議。經營管理會議是公司管理層參與，多為定期召開，關注公司整體經營和管理層面各類問題的解決，包括戰略規劃、經營指導討論、重大工作安排、人事安排、體系制度調整，及其他需要上升到高管層面討論的工作問題等。項目運營決策會議時相關領導、部門、專業參與，著眼項目開發線條上的關鍵點，通過集體討論、評審等方式，完成項目開發重大技術方案、成果等的確認，推進項目整體運營，確保項目計劃和總體目標的達成。其他會議可細分部門內/部門間的日常工作溝通會，著眼與解決具體問題，尚沒有上升到運營決策層面；行政事務類會議，包括但不限于各類迎送往來的接待會議、公共宣傳會、新聞媒體發布會等。這三個層次的會議時房產公司必須開好的三個會，會議結果的達成與閉環是徹底解決相關問題的重要舉措，所以我們一定要會開會，開好會。

以上是我在本次培訓中學習和領悟到的內容，有表達不當之處還請公司領導和同事們批評指正，同時非常感謝公司能給給我們提供這么好的學習機會，為公司和我們員工的發展提供了一個很好的學習的平臺。

招標部 高健 2014年10月15日

第二篇：李國雄：房地產計劃運營管理

房地產計劃運營管理

課程目標和預期收益

1.探尋計劃延誤各種根源 2.經營計劃編制方法； 3.計劃達成各種保障機制； 4.降低與壓縮工期的方法； 5.解決計劃沒有計劃快的問題； 6.預防計劃沒有變化快的問題；

7.掌握戰略計劃、經營計劃、開發計劃相互咬合的關鍵之所在

8.掌握四級分級計劃管控體系的精髓，為構建本企業的分級計劃管控模型提供解決思路； 9.標準化工作指引的編制與使用方法； 10.執行力提升的方法與策略；

11.構建匹配的會議體系，提升運營的效率；

12.了解行業運營管理方法構建的最優路線圖與行業最佳實踐案例。例如：龍湖、卓越、中海、藍光、星河、萬科、保利、首創、美的、東京建屋等標桿企業運營管理精彩亮點分享。■ 課程周期:本課程將用2天時間 ■ 課程對象

房地產企業高層管理人員：董事長、總經理、運營管理部總監、招投采購部總監、項目總經理 ■ 課程大綱第一部分：從房地產價值鏈看計劃管控的缺失

1.現有中小房企計劃管理的誤區都有哪些？為什么計劃總是在延誤？ → 造成計劃延誤的原因有哪些？

→ 根源在哪里？

2.戰略計劃的編制方法與要訣，從“開項目”到“做企業” → 經營計劃的編制方法與要訣，從源頭上管控計劃缺失 案例：X企業經營計劃案例

3.去年經營計劃情況回顧與總結（過去做過什么？）→ 項目整體開發關鍵指標因素（重中之重是什么？）→ 去經營目標總體回顧（過去做得怎么樣？）→ 去年經營計劃實施總結（都有哪些亮點與不足？）→ 去年年戰略計劃實施總結（都有哪些亮點與不足？）

→ 項目如何實現對集團經營管理與未來發展的合理化建議TOP3？ 4.我們當前所面臨的環境與形勢分析（接下來打算做什么?）→ 宏觀環境分析（行業機會在哪里？）→ 行業市場與競爭分析（同行業做得怎么樣？）

→ 內部資源能力與SWOT分析（自身有多大“飯量”？）→ 業務戰略目標定位（明后年打算“吃”下多少？）→ 核心能力規劃（評估能否“吃”下去？）→ 核心能力補強計劃（如何才能順利“吃”下去？）

5.基于戰略戰略構想下的2015建議經營計劃書（以什么方法去做？）→ 項目當期開發計劃編制 → 今年經營面積指標計劃編制 → 財務指標計劃編制 → 運營指標計劃編制 → 項目開發專項計劃編制

6.今經營計劃書達成風險識別與保障措施（如何保障做好？）→ 項目成功標尺界定（什么標準算是做好了）？ → 項目KPI指標設置（做好了對我們有什么幫助？）→ 工作項星級劃分標準（如何做到公正公平？）→ 項目風險識別與規避（出現意外如何排解？）

第二部分：組織管控，管什么？怎么管？權責如何合理劃分？如何有效監控？ 1.貴公司該選擇什么樣的組織管控模式？ 2.項目該選擇什么樣的管控模式？

3.關鍵節點管控型VS戰略管控型&運營管控型&財務管控型的優缺點該如何吸收與規避？ 4.職能式VS矩陣式VS項目公司制優缺點該如何吸收與規避？ 5.項目公司級別該如何合理劃分？如何合理授權？ 6.各種計劃運營管理的權責分工表該如何梳理？ → 計劃運營管理，應該管什么，不應該管什么？ → 計劃運營經理的職責與素質模型要求 → 計劃運營專員的職責與素質模型要求

第三部分：項目開發分級計劃運營管控體系 1.里程碑計劃：管“經營” → 里程碑節點梳理方法與依據 2.主項計劃：管“全局” → 主項計劃的梳理方法與依據 3.專項計劃：管“執行” → 專項計劃的梳理方法與依據 案例：項目開發計劃編制方法 4.部門計劃：管“協同”

→ 部門月度計劃的編制方法與技巧

→ 部門工作計劃權重與星級標準差異是什么？如何設置權重？ 5.如何解決供應商的匹配與協同問題？ 6.如何解決各部門的協同問題？

第四部分：如何確保計劃的有效達成？如何縮短開發周期？

1．計劃運營執行的依據是什么？如何構建工作的標準化？ 為什么說不是計劃沒有變化快，而是計劃沒有計劃快？ 如何規避？運用哪些方法？

2.什么是階段性成果？房企該如何構建？ 3.如何促進各部門有效溝通？ 4.降低與縮短工期的方法 5.首五件檢查機制 6.首小時產值監督機制 7.計劃預警各種機制探討

第五部分：房企如何構建自己的會議管理機制？ 1．會議卡片的使用方法 2.會議簡報與模板的使用方法 3.項目啟動會議的作用與構建方法 4.月度運營會議的作用與構建方法 5.半/總結會議作用與構建方法 6.營銷會議體系的構建方法 7.成本、采購會議體系的構建方法 8.戰略會議體系的構建方法 9.項目開發周會體系的構建方法 案例：L項目啟動會解析 10.績效指標如何與運營相結合？ 11．行為態度考核指標從哪里來？

案例：X企業會議管理體系是如何構建出來的

第六部分：運營管理與流程再造 1．什么是流程？別總掛在嘴邊

2.如何衡量流程的效率？

→ 為什么那么多房企上了OA，流程效率始終提不起來，為什么？ 3.流程權責梳理方法 4.流程表單梳理方法 5.流程時限梳理方法

案例：A流程再造前后效率對比分析

李國雄老師

西南交大工民建專業、資深房地產企業咨詢管理顧問、曾任某知名房地產企業運營總監；實戰講師，房地產計劃運營管理專家。

中國房地產“先算后畫”理論倡導者；

《房地產成本管理模擬沙盤演練》版權課程首創者

曾任職甲方中高層10年管理經驗，從事項目運營管理、成本管理，國內知名咨詢機構合伙人。李老師擅長：房地產企業戰略管控；房地產計劃運營管理、房地產成本管理沙盤。能夠針對企業管理問題給出有針對性的輔導方案。課程特點：

李老師多年的項目咨詢與培訓生涯，積累了豐富的標桿房地產企業經典案例和實戰經驗，風趣幽默的授課方式，重視與學員的互動與交流。多元化的教學方法，實際的演練，透過實戰來啟發學員，從而使之產生體驗；并將理論與實戰、認知與實踐相結合，激發學員的潛力與反思。營造出一個歡樂的學習氛圍，真正落實快樂學習，享受學習的宗旨，讓每位學員在最快的時間幫企業創造最大效益，深受客戶的歡迎和好評。李老師核心課程：

《房地產計劃運營管理》《房地產成本管理模擬沙盤演練》

曾經服務的部分典型客戶：

濱海投資、國民地產、河東地產、生態城建投、津濱發展、經緯地產、美克置地、新華投資、鼎旺集團、盾石地產、紫城地產、北車地產、創富地產、德泰地產、國合匯邦、錦聯集團、邁克地產、美辰集團、廣浩地產、銘城地產、億達集團、益豐地產、海駿達集團、世榮兆業、鵬森集團……

第三篇：房地產培訓心得

二、房地產知識培訓心得

一、設計管理

通過楊老師對設計管理方面知識的講解，感受到技術才是硬道理，做房地產依靠的是什么？就是技術。入職半年多，雖然學的東西不太多，但是也深切的感受到了技術的重要性。我認為作為一個工程技術人員，一個工程部門團隊，要有以下兩點。

1、技術的整體性。

一個工程部門，每一個技術工作者的技術都要相差不大，就像“木桶理論”每一塊木片的長短都決定了整個木桶的容積，如果有一塊木塊很短，那么這個木桶的容積就大大的減少。技術工作者也一樣，一個項目是需要很多個技術工作者一起完成的，每個人各施其職，一旦哪一個環節出現了問題，都會影響到這個項目的進展。

2、技術的多樣性

目前，很多的技術人員，掌握技術太單一，比如：電器專業的人員看不懂建筑圖和結構圖，園林專業的看不懂市政配套圖等等。現場的項目經理需要有比較全面的專業知識為基礎，并能夠及時對發生的項目專業間的矛盾沖突做出正確的分析和果斷的處理措施。很多多企業的技術人員很難做到或是做好技術的基礎性工作，當項目進行到一定程度時，才發現以往的決策是錯誤的，甚者都不知道錯在什么地方，更沒有糾正錯誤的一套完整的方案，有的就將錯就錯，錯到底，致使工程質量隱患重重，就不用說是受到的經濟損 1

失了。現場的技術管理是以現場施工為重點，項目管理中包括技術管理。一只狼領導一群羊的力量，有時會大于一只羊領導一群狼的力量。只有擁有全面的技術，在遇到問題時才能提出一個更好的解決方案，這樣會節省大量的人力、物力、財力，同時也會加快工程的進度。

二、房地產開發經營風險防范

通過艾律師一天的對房地產在項目開發經營的風險防范意識的講解。認識到了如何有效地防范法律風險，減少和避免經濟損失，加強管理，提高經濟效益的重要性。

通過整理上課的筆記和自己的感受，培訓心得如下：

對于今天所講的房地產開發經營方面的風險的防范，公司風險的防范主要包括兩個方面，內部風險和外部風險，內部風險包括重要組織文件、規章制度、內部管理等，外部風險主要包括機構設置等。具體記錄了幾點如下：

1、重要文件。

集團開會，公司開會下發的，接受的重要的文件一定要存檔，具體涉及人員簽字的文件責任到人，妥善保管。

2、規章制度的合法性、有效性、合理性、不斷健全完善。

3、機構設置的高效性、權威性、合理性、科學性。

4、內部管理的合法性、權威性、獎勵、處罰。

5、人員管理的任用、調動、辭退、勞動爭議。

6、文件管理。

外來文件：上級文件、有關部門文件、業務單位函件、傳真文件、電話記錄、合同、協議）：簽收—批閱—貫徹—匯報—催辦—落實—歸檔。

內部文件：匯報文件材料、規章、決定、決議、會議記錄、備忘錄。

7、遵紀守法、依法經營。

一個企業要想長期的發展下去，就必須要遵紀守法、依法經營，絕對不能投機倒把。任何觸犯法律的事情都會得到法律的懲罰。

三、工程管理

通過老師們對于工程管理方面知識的講解，我對于工程管理方面有了初步的了解，先前對于工程管理的知識都是散亂的，部分的，通過老師的講解，把這些知識串聯起來，使我對于工程管理方面的知識大致有了一個全面的了解。

工程管理主要包括：質量管理、進度管理、安全管理。

心得如下：

1、對工程管理有了更明確、清晰的概念。學習之前，對工程項目管理處

于一知半解的狀態；對工程項目管理的內容理解比較模糊；對工程項目管理工具認識比較零散，缺乏系統的認知，通過老師們的講授，對工程項目管理有了系統的了解。

2、明確了工程項目管理不只是工程管理的必然手段，更可以運用于所用的工程管理當中。學習之前，提到的工程項目管理，聯想到的就是工程項目的管理，比如說建筑工程、管理工程等。但通過老師的講授，進一步知道了日常工作均可以引入管理的方法。

3、更清楚的認識到環境差異對工程的影響。在不同的地區施工，在內蒙

地區地下水位很低，所以在工程做基礎時候地下水對基礎的影響就考慮相對較少。人文環境的改變也會造成大的影響，呼市這個地區的市民對居住采光的要求很高，所以在戶型設計的時候要充分考慮到這一點。

4、工程項目管理要素（時間、成本、質量）使任務變得更清晰明了，一

項任務如何在執行前明確三要素，將決定此任務執行的最終效果。在以后的工作中，必將三要素貫穿于任務的始終。

5、通過學習，對以后的工作幫助甚大，加強了對工程項目管理的整體思

路。尤其是對工程項目管理工具有了進一步的理解與應用能力，將嘗試運用于以后的管理工作。

四、房地產全程全面計劃管理。

今天康老師給我們講解一個非常重要的方面，就是計劃，今天講解的是房地產全程全方面的計劃管理。我認為不僅僅是在房地產方面，在各行各業，作什么工作都要有計劃，這樣才能更有序、更有效的工作。

如今房地產行業收到政府方面的調控，房價有所下降，小的房地產企業很多由于資金的流通問題面臨破產。專家們都說房地產的冬天知識暫時的，可是什么時間結束，都不知道。“兩會”的召開溫家寶總理又說，房地產要長期的調控下去，又提出了對房產稅的增收，目前決定只對小部分城市開始試點。一旦實施后，我們房地產商如何的應對，這就需要我們從目前就要開始做計劃，未雨綢繆，這樣才能讓企業立于不敗之地。充分的說明了計劃的重要性。

就目前來講，康老師說的很多，我們公司就應該現在著手做市場調研，在項目開始前就要認真的把這個項目做好。沒有做一個好的市場調研，最終建設出來的房子，有沒有人要，我們不知道。只有認真的做了市場調研，才能夠預測出，人們現在的需求是什么，人們買各種類型的房屋的百分比多少，我們應該建設多少這種類型的房子，人們對房屋價格的要求是怎么樣的等等。一個好的開始，才能做出一個優質的項目，樹立一個好的企業口碑，利于公司的長期發展。

總結：培訓是對員工最好的福利！使我們在工作生活中不斷提高自身綜合素質的過程。在當今社會高速發展的情況下，我們必須不斷的學習先進的知識，只有把自己的電充足了才不會被社會所淘汰。七天的培訓，檢驗了自己的諸多不足，認識到加強自我學習的重要性。學習先進的知識并使之用于工作實踐中，是不斷提高我們工作效率的最佳途徑。

通過這次學習，自己對房地產開發又有了新的認識。我會珍惜這來之不易的培訓，好好的掌握這幾天獲得的知識，將這些理論知識運用到實際工作中去。爭取在下一步的工作中做到提高工程質量，降低工程項目成本，降低工程項目的風險，最終提高企業的效益。在今后的工作中我必須堅持學習，學習房地產相關的各方面的知識，不斷提高自我的工作能力、技術能力，出色的完成領導交代的各項工作任務，為公司的不斷做大、做強奉獻自己的一份力量。以后我會抓住每一個公司培訓的機會，好好的充實自己，使自己成為一個有用之才。同時也希望公司給予更多的培訓機會。

第四篇：房地產 項目運營管理方案

顧問訓練營“項目運營管理”問答集

體系篇

1、項目運營管理的價值是什么？為什么說房地產的項目運營管理不僅限于計劃的管理，而是充當房企“規模發動機利潤監控者”？

一是管目標

根據企業戰略導向下的經營目標實現項目維度的運營目標分解，事前做好目標的嚴格分級和管控，承接經營計劃管理，實現指標的PDCA循環管理；

二是控進度

針對項目總控計劃和關鍵里程碑節點進行嚴格管控，強化協同與防范風險，最終實現開發目標的過程監控，支撐項目快速高效運營；

三是防風險

強化價值鏈前端管控，通過構建投資收益跟蹤體系，在項目重大節點和事件節點進行投資收益跟蹤回顧，最終保證項目運營結束時完成既定目標。

2、項目運營管理體系包括什么？

答：項目運管管理體系是一個完整的流程體系，包括針對項目的計劃管理，基于報告的會議管理以及項目階段性成果管理。企業規模和發展歷程不同，可以分別選擇完備型體系和簡約型體系。

3、如何診斷房企業項目運營管理體系？

答：明源五步模型法用于診斷和評估房企運管管控體系是否有效。

a)體系與戰略的匹配度

b)運營管理組織的有效性

c)運管管理制度和流程的可執行性

d)運營管理體系的落地執行能力

e)決策的頻率和效果

4、什么是運營管理體系中的“管一年、看三年”

答：管一年：構建更有彈性的經營計劃管控體系，應需而變，讓開工節奏、銷售計劃等環環相扣，產供銷高度匹配，減少大量資金被存貨和土地占據，規避現金流風險。看三年：通過經營計劃的管控，能有效保證當年業績的兌現，從長遠來看，通過經營計劃調整開發節奏，有利于保證未來3-5年業績的持續穩定增長。

5、什么是運營管理的“四級管理體系”？

答：四級計劃管理體系就是將計劃分為：集團關鍵節點、項目主計劃、專項計劃、樓棟施工計劃。四級計劃的管理實質是在傳統的三級計劃管理基礎上進行了進一步優化，抓大放小，合理授權，保障計劃的合理性和科學性；另外一方面，各專業人員與部門能層層聚焦，做好各自的事情。

6、什么是運營管理的“階段性成果管理體系”？作用是什么？

答：階段性成果是指項目運營管理中階段性工作的“成績”，它以項目全生命周期和職能二個緯度為坐標，設計與各關鍵環節成果模板，同時建立與之相配套的制度與流程，系統構建階段性成果體系。

作用有四個方面：

a)工作成績的重要衡量指標

b)實現工作任務的標準化、模板化管理

c)抓住關鍵產物，實現項目的核心控制

d)形成成果管理體系，為快速復制、培養復合型人才提供支撐

7、什么是運管管理的“三級會議體系”？作用是什么？

答：三級會議包括高層會議、基于項目運營的會議、例行會議三個層面。

作用：有效的項目運營會議體系，能提高決策的效率和決策的質量。通過會議時間、參與人員、會議內容、會議目的、會議成果、會議決議、后續跟進處理等環節的標準化管理。

8、什么是簡約型運營管理體系？

答：針對成長型地產企業設計的運營體系，歸納為1-4-2-2，即1個輕組織，解決集團與區域(項目)的集分權關系(需要掌握一個輕量級運營組織架構圖案例)；4級分級計劃(需要掌握各級計劃對應的責任體系)；2例會，周例會和月度運營例會；2類考核支撐，即關鍵節點達成考核和部門組織績效考核。

9、什么是“五步模型法”項目運營管理問診體系？

答：戰略的匹配度；組織有效性；流程可行性；落地執行有效性；決策頻率和效果(雷達圖顯性化診斷)

10、房產企業構建經營計劃的要點是什么？(管一年)

答：首先計劃要有彈性，即城市布局要有彈性、產品類型和戶型面積要有彈性、產銷節奏要有彈性；其次要編制時要嚴守幾個邊界，即財務邊界、經營邊界、資源邊界；第三是強控三大計劃，即生產計劃(開工管控和現金流流出控制)、銷售計劃(回收現金流和提升去化率)、結轉計劃(交房計劃)

11、房產企業業績預演的要點是什么？(看三年)

答：步驟一：對現有項目的業績預測，根據現有項目的開發節奏，重點關注“開工、開盤、竣備、交房”等關鍵節點對項目節奏的影響，結合產銷匹配，形成銷售面積、銷售金額、回款金額、交房面積、交房金額核心運營指標。《資源盤點表》、《現有項目未來3年業績預測表》

步驟二：未來投資業績預測。就是結合企業歷史開發經驗，基于投資進度模型對未來三年業績預測。通俗解釋就是“項目開發行為導致未來業績產出模擬”。《投資進度模型表》

步驟三：企業未來業績推演。最直接的辦法就是將現有項目和未來投資二個部分業績預測值進行疊加，從而得到集團未來3-5年的業績整體預測。但由于未來市場形勢的不確認性，企業家更需要不斷調整開工節奏，同時推演未來業績變化，匹配市場環境變化。

12、體系篇重點案例龍湖、沿海，具體由講師開課時介紹詳細內容，學員需要將二個企

業的體系特點和最佳實踐記清楚。

權責篇

1、集團管控模式和項目組織形式的相關基礎理論。(參考張老師的組織管控課程資料)

2、房產企業集分權的核心是什么？

答：房產企業集分權的核心在于縱向解決總部與城市公司權責邊界，橫向解決各專業部門之間權責邊界，靈活的集團管控模式就在于不同市場、不同時間隨需而變，權變地調整權責邊界與范圍。

3、房企總部對城市公司放權的前提是什么？

答：放權是一個理性的行為，總部針對城市公司放權，一是要看總部對城市公司的管理研究和沉淀是否到位。放權模式下，總部職能線只是城市公司項目管控的輔助，放權前，總部必須保證城市公司在經營管理上能夠做到自身有效決策與風險控制。因此需要總部在放權前幫助城市公司“建好模型，定好規則”，通過標準化的管理模型與業務規則，讓城市公司普通員工一次性把事情做對。這是前提

放權的第二個前提是看區域的人才與資源匹配度，強調“成熟一個放一個”。總部“建平臺、做監控”，平臺就是統一業務語言，信息共享與集成；監控就是數據留痕，保證放權的同時能實現對城市公司核心業務的監控與預警。

4、房企總部集權模式下的管控要點是什么?

答：集權(收權)模式下就是將項目運營的關鍵審批權收回集團，做強總部職能線，實現總部投資、成本、營銷、工程、運營和財務的強管控。集權模式下總部與城市公司要做好決策管理的輸入輸出管理。即需要多做關鍵決策CP點，在關鍵業務流程中設臵CP(關鍵控制點)，實現對業務過程和審批過程的要點管控。

5、為什么說主項計劃是集分權落地的有效載體?

答：項目主項計劃實現了總部與城市公司人與事的管控，通過對主項計劃類工作項進行權責分配和界定，并通過關鍵節點的預警和強控，實現縱向的權責劃分與橫向的專業協同。通過“關鍵事項”“責任部門”“跟蹤考核”實現集分權落地的有效路徑。

6、如何有效推進集分權的落地和監控？

答：一是控流程，流程主要在于做好集分權的過程控制，對業務過程進行全面管控；二是控會議，會議控強調的是對戰略和經營目標的月度或季度回顧與調整；三是控底線，控底線主要表現為對業務階段性結果數據和成果進行預警和拉閘。

7、需要掌握的典型案例：

a)天鴻地產：跨區域開發模式下，權責劃分和集分權沒有固定模式，下放的不同區域的權限也不一樣。認為集分權就好象是一個坐標軸上來回移動，但企業的核心內容不會放。是“價值鏈管理模型”的一個典型案例。

b)廣州城建：總部強管控下的項目公司制。廣州本地項目實施總部內的項目職能制，外地項目及本地大型重點項目由項目公司或城市公司在總部強管控下實施管理。c)金科集團：職能式管理模式下的運營管控策略，這種模式對于成長型地產企業規模

化和規范化發展非常具有借鑒意義。特色主要是《目標責任書》的編制與跟蹤管理、極具特色的部門月度計劃管理，職能式月度營運會議、量化考核應用。

d)卓越集團：績效驅動的項目總控體系，嚴格考核。

計劃篇

1、計劃管理的基準是什么？對象是什么？基礎是什么？

答：運營管理以流程為基礎，項目管理以計劃為基礎，流程和計劃在項目運管管理中扮演重要角色。項目開發計劃管理的基準是目標，目標界定越清楚，計劃描述越有依據，落地就越有保障。項目開發計劃管理的對象是資源，要考慮和整合各方面資源來實現最初設定的目標。而資源以包括時間、人、財、物等。項目開發計劃的基礎是流程。流程描述給計劃設定了實現的路徑，流程管理直接承接了房企組織管控的要求。

2、計劃應該如何分級？顆粒度如何？

答：以管理層級的多少界定計劃分級的數量，計劃分級是房企組織管控的一個組成部分，體現的思路是管理聚焦。計劃分級的數量原則上是與管理層級的多少對應起來的。此外應以應流程的成熟度判斷計劃管理的顆粒度。

3、項目計劃編制時應重點關注哪些內容？

答：清楚政府對項目管理審批程序；各專業分包或者甲供材料未漏項，確認每項工作的合理進場時間；建設工期滿足銷售、交樓的時間要求；確定售樓部、看樓通道、樣板間和園林的完成時間；房企內部工作流程。

4、四級分級計劃編制的一般流程是什么？

答：四級計劃的編制以項目主項計劃的編制為軸心，主項計劃編制完成后，向上抽取，得到集團關鍵節點計劃，向下擴展，形成項目專項計劃及樓棟施工計劃。主項計劃的編制一般由集團統一定義指導性模板，在項目啟動前編制審批完成。主項計劃主要是圍繞專業線的協同，控制總工期。集團根據管控要求，從主項計劃中抽取集團關鍵節點，作為集團管控的核心環節。各職能線經理在主項計劃指引下，進一步細化本專業的專項計劃。樓棟施工計劃主要由現場工程師在項目“工程專項計劃”的指導下編制每個樓棟的施工計劃。這種從下到下逐級指導的方式確保了計劃緊扣企業的戰略目標，又逐級細化，保證了合理性和科學性。

5、分級計劃體系下如何有效評價與監控？

答：分級計劃體系下，主要有四種途徑實現對計劃的有效評價與監控。

a)階段性成果體系：工作的成績，是一種新型管理思路，強調建立不以完事為終點，而以成果為終點。實現了核心成果的監控與成績的衡量，并且形成知識沉淀。

b)三維評價：分別由項目負責人、專業線負責人和下游責任人針對工作完成的質量、進度、專業技術及配合情況進行評價，評價結果決定了下一個節點是否開啟。

c)三級會議管理體系：即通過高層會議、運營會議和例行會議，監控項目的執行，分

析執行情況，為計劃調整提供決策支撐。

d)形象進度管理：通過視頻、圖片、遠程攝像等形式監控和查看現場形象進度，直觀

顯示進度情況。

會議篇

1、目前房地產企業運營會議的現狀和問題是什么？

答：長征會嚴重浪費時間；缺乏合理規劃，導致會議粗放隨意；目的不明確，議而不決，無效會議多；會中缺乏組織，會后缺乏跟蹤管理。

2、房企運營會議粗放的原因是什么？

答：房企會議粗放的原因主要有二點：

一是會議體系缺乏整體合理規劃，導致亂開會

二是運營會議大多低效，決策效果差

3、合理規劃會議的三大步驟是什么？

答：第一步，認清企業現狀和實際管理水平，從現狀出發適當前瞻；第二步，區分項目會議和非項目運營會議，將項目事務和公司事務分開處理；第三步，聚焦項目運營七大環節，設臵關鍵決策類會議。

4、合理規劃會議的三大要素是什么？

答：第一，遵照運營關鍵節點，決策吻合項目節拍；第二，界定管理角色；第三，界定時間周期

5、按會議觸發的動因分類，有幾類會議？

答：時間觸發的會議，如周例會、月例會等；事件觸發的會議，往往是在時間和流程外的一些項目運營難點和風險點的工作專項會議；流程觸發的會議，項目關鍵工作項開啟前觸發的會議。

6、會議體系相關案例

a)萬科案例—泛關注下的會議分級，萬科早期試點的16個關鍵會議，后續濃縮為10

個關鍵會議

b)沿海案例—三令六會

7、什么是與會議相關的運營報告體系？

答：運營報告作為管理信息交換的載體，是識別運營組織成熟度的一個重要標志。目前很多地產企業的運營報告主要存在的問題包括：內容與要素不完整或者缺失、報告生成和應用隨意等問題。相對成熟的運營報告至少要包括以下內容：管理目標、要素與內容、生成與應用過程。

8、什么是運營會議“三化”策略？

答：會議三化是指：會議卡片標準化、上會資料模板化、會議議程規范化。

a)會議卡片標準化：是指對會議所指向的人、事、主題、時間、資料等相關要素和其

他內容記錄具有一定標準化程度的模板。會議卡片的制作本身就屬于會議管理工具的標準化范疇，它充分界定會議的各種相關要素，使得會議主題明確、參與人、決策人、匯報人角色清晰，而且能夠在機制上和信息上為會前、會中、會后提供服務和記錄，解決很多會前會后信息傳遞和溝通效果不佳的問題。

b)上會資料模板化：上會資料準備的標準化程度是一個企業項目運營會議規范高效的c)關鍵。上會資料模板化提升了資料準備、閱讀、批閱的整體效率，也使所有關聯人更加聚焦標準化模板里的內容本身。會議議程規范化：針對議程和大致時間進行規范，提供會議效率。

第五篇：房地產計劃管理

計劃管理

（一）、銷售計劃

1.在每初或上一末，公司由銷售部牽頭，其它部門配合編制銷售計劃。

2.銷售計劃的內容：

1）.總銷售量、階段性銷售額及資金回籠計劃；

2）.各項目年銷售量、階段性銷售額及資金回籠計劃；

3）.各項目宣傳推廣計劃及營銷費用計劃；

3.編制銷售計劃的依據：

1）.董事會批準的開發計劃

2）.公司資金情況及市場情況

3）.技術、工程部門提供的項目設計、施工進度計劃

4.銷售計劃經董事會批準方可實施，若有重大調整需向董事會匯報經

批準后方可變更，一般性的調整由公司總經理批準后即可實施。

5.末或項目售磬，做好統計總結工作，匯報公司董事會和股東大會。

（二）、銷售月度計劃

1.在每月初或上個月末由銷售部向公司“月度資金協調會”提交銷售月度計劃，經公司批準后實施；

2.銷售月度計劃包含的內容：

①月度售房計劃；

②月度資金回籠計劃；

③月度資金支出計劃；

3.銷售月度計劃的編制依制：

①銷售計劃；

②宣傳推廣計劃；

③上個月的銷售情況及本月的銷售推廣調整辦法；

④已簽合同及付款狀況統計；

附件1：年月度銷售收入計劃表

注：此表每月2日前交財務部一份。

(三)、營銷費用計劃

1.營銷費用計劃按項目的不同時期可分人項目總營銷費用計劃、項目階段性營銷費用計劃，也可根據營銷活動不同時間跨度統計出公司總的營銷費用計劃及公司月度營銷費用計劃。2.營銷費用計劃的編制依據：

①宣傳推廣計劃；

②上個月的銷售情況及本月的銷售推廣調整辦法； 3.營銷費用計劃的內容：

1)銷售現場計劃

a.售樓處企劃、設計、施工、布置；

b.小區內及工地圍墻、看板、指標等P.O.P設計、制作； c.售樓處圖表、模型、效果圖、道旗等裝飾物的設計、制作； d.多媒體影片(電視片)之企劃、撰寫、設計、拍攝、制作； e.2)廣告計劃

a.報紙廣告企劃、設計、文案、印刷、刊出； b.雜志廣告企劃、設計、文案、印刷、刊出； c.電視、網絡廣告企劃、設計、文案、印刷、刊出； 3)宣傳促銷計劃

a.樓書、套型圖、會刊的企劃、設計、文案、印刷；

b.DM、海報、請柬、慰問函、賀卡、信封、刻字等的企劃、設計、文案、完稿、印刷；

c.促銷活動(如推介會)的策劃、設計、布置等； 4)其它項目

a.銷售人員名片、名牌、制服、培訓等； b.代理公司的酬金； c.其它。

4.銷售月度費用計劃需于當月三號前提交公司資金協調會批準通過后實

施。

附件2 ：年月月度銷售費用資金需求計劃表

注：此表一式二份并于每月2日前交財務部一份。