第一篇：房地產(chǎn)運營模式

房地產(chǎn)運營模式：

第一步 房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立

第二步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究

房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究階段的法律程序

1、選定項目，簽定合作意向書

2、初步確定開發(fā)方案

3、申報規(guī)劃要點

4、申報、審批項目建議書

5、編制項目可行性研究報告

6、申報、審批項目可行性研究報告

房地產(chǎn)開發(fā)項目立項和可行性研究階段的相關(guān)稅費

1、可行性研究費

2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費

第三步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計和市政配套

房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計和市政配套階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計

1、申報選址定點

2、申報規(guī)劃設(shè)計條件

3、委托作出規(guī)劃設(shè)計方案

4、辦理人防審核

5、辦理消防審核

6、審定規(guī)劃設(shè)計方案

7、住宅設(shè)計方案的專家組審查

8、落實環(huán)?！叭龔U”治理方案

9、委托環(huán)境影響評價并報批

10、建設(shè)工程勘察招、投標

11、委托地質(zhì)勘探

12、委托初步設(shè)計

13、申報、審定初步設(shè)計

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的市政配套

14、征求主管部門審查意見

15、落實市政公用設(shè)施配套方案

16、報審市政配套方案

17、市政各管理部門提出市政配套意見

18、市政管線綜合 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計和市政配套階段的相關(guān)稅費

1、工程勘察（測量）費

2、工程設(shè)計費

3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費

4、竣工檔案保證金

5、臨時用地費

6、臨時建設(shè)工程費

7、建設(shè)工程勘察招標管理費

8、勘察設(shè)計監(jiān)督管理費

9、古建園林工程設(shè)計費

第四步 房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的取得

取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的法律程序

一、國有土地使用權(quán)的出讓

1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證

2、辦理建設(shè)用地委托釘樁

3、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請

4、主管部門實地勘察

5、土地估價報告的預審

6、委托地價評估

7、辦理核定地價手續(xù)

8、辦理土地出讓審批

9、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同

10、領(lǐng)取臨時國有土地使用證

11、領(lǐng)取正式國有土地使用證

12、國有土地使用權(quán)出讓金的返還

二、國有土地使用權(quán)的劃撥

13、國有土地使用權(quán)劃撥用地申請

14、主管部門現(xiàn)場勘察

15、劃撥用地申請的審核、報批

16、取得劃撥用地批準

三、集體土地的征用

17、征用集體土地用地申請

18、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案

19、簽訂征地協(xié)議 20、簽訂補償安置協(xié)議

21、確定勞動力安置方案

22、區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議

23、市政府下文征地

24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費

25、辦理批地文件、批地圖

26、辦理凍結(jié)戶口

27、調(diào)查戶口核實勞動力

28、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作

29、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作 30、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作

31、地上物作價補償工作

32、征地結(jié)案

取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費

1、地價款（土地出讓金）

2、資金占用費

3、滯納金

4、土地使用費

5、外商投資企業(yè)土地使用費

6、防洪工程建設(shè)維護管理費

7、土地閑置費

8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費

9、城鎮(zhèn)土地使用稅

10、地價評估費

11、出讓土地預訂金

12、征地管理費

13、土地補償費

14、青苗及樹木補償費

15、地上物補償費

16、勞動力安置費

17、超轉(zhuǎn)人員安置費

18、新菜田開發(fā)建設(shè)基金

19、耕地占用稅

第五步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷安置 房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的法律程序

1、委托進行拆遷工作

2、辦理拆遷申請

3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證

4、簽訂房屋拆遷責任書

5、辦理拆遷公告與通知

6、辦理戶口凍結(jié)

7、暫停辦理相關(guān)事項

8、確定拆遷安置方案

9、簽訂拆遷補償書面協(xié)議

10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置

11、發(fā)放運作拆遷補償款

12、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理

13、移交拆遷檔案資料

14、房屋拆遷糾紛的裁決

15、強制拆遷

房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的相關(guān)稅費

1、房屋拆遷補償費

2、搬家補助費

3、提前搬家獎勵費

4、臨時安置補助費（周轉(zhuǎn)費）

5、清理費

6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費

7、對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠郊區(qū)縣的居民的補助費

8、一次性異地安置補助費

9、房屋拆遷管理費

10、房屋拆遷服務(wù)費

第六步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的開工、建設(shè)、竣工階段

房地產(chǎn)開發(fā)項目開工、建設(shè)、竣工階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工前準備工作

1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊

2、項目轉(zhuǎn)入正式計劃

3、交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費

4、交納自來水廠建設(shè)費

5、交納污水處理廠建設(shè)費

6、交納供熱廠建設(shè)費

7、交納供電貼費及電源建設(shè)集資費

8、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續(xù)

9、設(shè)計單位出報批圖

10、出施工圖

11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金

12、辦理消防審核意見表

13、審批人防工程、辦理人防許可證

14、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證

15、領(lǐng)取開工審批表，辦理開工登記

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設(shè)招投標

16、辦理招標登記、招標申請

17、招標準備

18、招標通告

19、編制招標文件并核準 20、編制招標工程標底

21、標底送審合同預算審查處確認

22、標底送市招標辦核準，正式申請招標

23、投標單位資格審批

24、編制投標書并送達

25、召開招標會，勘察現(xiàn)場

26、召

開開標會議，進行開標

27、評標、決標

28、發(fā)中標通知書

29、簽訂工程承包合同 30、工程承包合同的審查

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工手續(xù)的辦理

31、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù)

32、建設(shè)工程監(jiān)理

33、辦理開工統(tǒng)計登記

34、交納實心黏土磚限制使用費

35、辦理開工前審計

36、交納投資方向調(diào)節(jié)稅

37、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證

38、報裝施工用水、電、路

39、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門 40、協(xié)調(diào)交通管理部門

41、交納綠化建設(shè)費，簽訂綠化協(xié)議

42、領(lǐng)取建設(shè)工程開工證

四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程施工

43、施工場地的“三通一平”

44、施工單位進場和施工暫設(shè)

45、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝

46、施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)督

五、房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收

47、辦理單項工程驗收手續(xù)

48、辦理開發(fā)項目的綜合驗收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗證書》

49、商品住宅性能認定 50、竣工統(tǒng)計登記

51、辦理竣工房屋測繪

52、辦理產(chǎn)權(quán)登記

房地產(chǎn)開發(fā)項目開工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費

1、三通一平費

2、自來水廠建設(shè)費

3、污水處理廠建設(shè)費

4、供熱廠建設(shè)費

5、煤氣廠建設(shè)費

6、地下水資源養(yǎng)蓄基金

7、地下熱水資源費

8、市政、公用設(shè)施建設(shè)費（大市政費）

9、開發(fā)管理費

10、城建綜合開發(fā)項目管理費

11、建筑行業(yè)管理費

12、綠化建設(shè)費

13、公園建設(shè)費

14、綠化補償費

15、路燈維護費

16、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費

17、生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費（小區(qū)配套費）

18、電源建設(shè)集資費（用電權(quán)費）

19、外部供電工程貼費（電貼費）20、建安工程費

21、建設(shè)工程招投標管理費

22、合同預算審查工本費

23、質(zhì)量管理監(jiān)督費

24、竣工圖費

25、建材發(fā)展補充基金

26、實心黏土磚限制使用費

27、工程監(jiān)理費

28、工程標底編制管理費

29、機電設(shè)備委托招標服務(wù)費 30、超計劃用水加價

31、夜間施工噪聲擾民補償費

32、占道費

33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅

第七步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營階段

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營階段的法律程序

一、外銷商品房的銷售

1、辦理《外銷商品房預（銷）售許可證》

2、選定中介代理機構(gòu)和律師事務(wù)所

3、與購房者簽訂認購書

4、簽訂正式買賣契約

5、辦理簽約公證

6、辦理外銷商品房預售契約公證

7、辦理外銷商品房的預售登記

8、外銷商品房轉(zhuǎn)讓登記

9、外銷商品房抵押登記

10、樓宇交付入住手續(xù)

11、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)

二、內(nèi)銷商品房的銷售

12、提交完成建設(shè)項目投資證明

13、簽署預售內(nèi)銷商品房預售款監(jiān)管協(xié)議

14、辦理《內(nèi)銷商品房預（銷）售許可證》

15、銷售項目備案

16、委托中介代理機構(gòu)進行銷售

17、與購房者簽訂認購書

18、與購房者簽訂買賣契約

19、辦理預售登記 20、辦理轉(zhuǎn)讓登記

21、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)

22、樓宇交付入住

23、質(zhì)量保證書和使用說明書

24、辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù)

三、房地產(chǎn)出租的綜合管理

25、房屋出租權(quán)的確認

26、申請房屋租賃許可證

27、出租人與承租人簽訂書面承租協(xié)議

28、租賃當事人辦理租賃登記手續(xù)

29、租賃房屋的轉(zhuǎn)租 30、房屋租賃關(guān)系的終止

四、房地產(chǎn)出租的專項（外地來京人員）管理

31、房屋出租權(quán)的確認

32、出租人辦理房屋租賃許可證

33、出租人辦理《房屋租賃安全合格證》

34、簽訂書面租賃協(xié)議

35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)

五、房地產(chǎn)的抵押

36、抵押權(quán)的設(shè)定

37、簽訂抵押合同

38、辦理房地產(chǎn)抵押登記

39、抵押房地產(chǎn)的占管 40、抵押房地產(chǎn)的處分 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營階段的相關(guān)稅費

1、營業(yè)稅

2、城市維護建設(shè)稅

3、教育費附加

4、印花稅

5、契稅

6、土地增值稅

7、企業(yè)所得稅

8、個人所得稅

9、房產(chǎn)稅

10、城市房地產(chǎn)稅

11、房屋產(chǎn)權(quán)登記費

12、房屋所有權(quán)證工本費

13、房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照費

14、房屋他項權(quán)利執(zhí)照費

15、房屋買賣登記費

16、房屋買賣手續(xù)費

17、房屋租賃審核備案手續(xù)費

18、向來京人員租賃房屋審核備案手續(xù)費

19、來京人員租賃私房合同登記備案手續(xù)費 20、房屋租賃登記費

21、房屋估價手續(xù)費

22、房屋公證估價手續(xù)費

23、房地產(chǎn)價格評估費

24、房地產(chǎn)中介服務(wù)費

第八步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的物業(yè)管理階段

房地產(chǎn)開發(fā)項目物業(yè)管理階段的法律程序

1、物業(yè)管理單位經(jīng)營資質(zhì)審批

2、簽署物業(yè)管理委托合同

3、居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗收

4、物業(yè)使用、管理、維修公約的核準

5、安排簽訂管理公約

6、制定、提供質(zhì)量保證書和使用說明書

7、物業(yè)管理服務(wù)基本要求

8、物業(yè)管理委員會的設(shè)立 房地產(chǎn)開發(fā)項目物業(yè)管理階段的相關(guān)稅費

1、居住小區(qū)物業(yè)管理啟動經(jīng)費

2、共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金

3、普通居住小區(qū)物業(yè)管理費

4、高檔住宅物業(yè)管理費

5、經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)管理費

6、供暖費

拿到地塊后，房地產(chǎn)要做事情很多，你要詳細明白的話需要親自經(jīng)歷或者查閱書籍。我這里給你籠統(tǒng)列舉一些：

一、前期準備階段：

土地獲取后開始前期手續(xù)工作：也就是幾個證的獲?。ㄍ恋刈C、用地規(guī)劃證、工程規(guī)劃證、施工許可證）。大體過程是：設(shè)計院根據(jù)各項指標要求等設(shè)計 規(guī)劃方案—建筑方案—施工圖紙（這里面牽扯到前期報建好多程序）。前期工作一直到獲得施工許可證正常時間為10個月左右。有了施工許可證就可以進行下一步的工程施工工作了。

二、施工階段：

該階段主要是項目現(xiàn)場的工程施工，牽扯好多管理方面、好多部門（設(shè)計部、成本預算部、工程部、材料部、財務(wù)部、銷售部等）。該階段特點是根據(jù)設(shè)計圖紙來形成具體的實體工程。要有好多外來單位參與工程的施工與管理。簽訂各種合同，組織施工。該階段也是花錢的階段。

三、工程達到一定條件（各個地區(qū)要求不同）可以辦理預售許可證，房屋開始預售。（策劃、宣傳、推廣，客戶簽訂合同，收取資金等等）

地產(chǎn)商對建材，五金的購貨渠道：一般工程開發(fā)商將工程發(fā)包給一個施工總包單位，施工合同中約定材料的采購。有些開發(fā)商材料采購施工單位采購，根據(jù)當初報價結(jié)算。也有開發(fā)商有專門的材料部，他們給出材料價格，根據(jù)該價格最終結(jié)算。還有開發(fā)商單獨對鋼筋、水泥、商砼等大項自己采購，其他的施工單位采購。還有外墻保溫、門窗、單元門等一些分項工程，開發(fā)商也會單獨分包出來。

說這么多吧，你看不明白再追問吧。

第二篇：房地產(chǎn)運營模式(學習稿)

房地產(chǎn)公司運營模式（學習稿）

第一部分、房地產(chǎn)公司項目開發(fā)流程

一、土地獲取階段

1、土地信息收集：落實地塊具體位置及周邊情況，落實規(guī)劃條件，了解限制性條件，對地塊現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、是否有地下埋藏物等影響開發(fā)的因素詳細了解。了解地塊周遍的商業(yè)、教育、交通等情況，了解地塊所屬區(qū)域的規(guī)劃，對以后項目開發(fā)的影響和支撐。

2、土地初判：了解地塊的上市方式，同土地所有方進行接觸，了解土地出讓方式和土地款，以及能否調(diào)整。了解當?shù)氐慕ò渤杀?、政府收費項目和具體情況，成本測算，了解當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場狀況，產(chǎn)品形式、市場價格、市場格局、發(fā)展趨勢及前景、開發(fā)周期的安排，宗地的詳細情況、項目分析、房地產(chǎn)市場分析、初判結(jié)果。

3、土地深判：進行可行性研究報告，區(qū)域內(nèi)宏觀經(jīng)濟、發(fā)展前景等的分析，該項目在區(qū)域房地產(chǎn)市場中的位置、定位、發(fā)展。市場深度調(diào)研，參與市場調(diào)查，進行地塊周邊及輻射范圍內(nèi)的客戶分析、產(chǎn)品分析、市場競爭分析等。項目最終定位，根據(jù)以往及周邊項目成交客戶分析和產(chǎn)品分析等，對項目定位、客戶定位、產(chǎn)品定位提出策略性建議。成本測算，針對多個方案進行初步成本測算、利潤率分析及比選，開發(fā)周期及付款計劃，根據(jù)土地的開工條件、市場情況，共同制定開發(fā)節(jié)奏。項目方案確定，現(xiàn)金流測算，深判結(jié)果，項目可行性報告及后續(xù)工作。

4、尋找合作資金：研究并確定融資方式，如信托基金、戰(zhàn)略合作、貸款平移等。項目招商報告，區(qū)域宏微觀市場研究，項目招商版盈利能力分析。明確合作伙伴、尋找合作方式，項目商業(yè)策劃書，合作伙伴確定。合作方案確定，合作細節(jié)確定。引資，簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。合作實施，公司成立及相關(guān)手續(xù)辦理。

5、投標、摘牌：投方案標，項目方案確定，投經(jīng)濟標，確定土地上限，拍賣，競爭對手分析、確定土地上限、價格敏感性分析、制定拍賣戰(zhàn)術(shù)，掛牌，競爭對手分析、確定土地上限、價格敏感性分析、制定出價戰(zhàn)術(shù)。確定用地圖、樁點坐標、用地條件，交納政府凈收益，契稅，交易費。辦理用地規(guī)劃許可證，土地出讓合同，出讓金、交易費交費證明。

6、確權(quán)：企業(yè)投資項目備案，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，原地上物土地證登報聲明（原有土地證作廢），土地補償費，土地出讓合同，核定用地圖、核定用地相關(guān)圖、規(guī)劃地界坐標圖，交費證明，1：500現(xiàn)狀地形圖3份，詳規(guī)。

7、辦理土地證：土地出讓合同，交費證明，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，地籍圖4份（薄膜圖），土地登記申請書，土地確權(quán)來源證明文件，申請人主體資格證明、法人代表證明或個人身份證明，土地抵押貸款，積極與銀行聯(lián)系，尋找合作伙伴，進行土地評估，選擇合適貸款承載公司。

二、規(guī)劃設(shè)計階段

1、區(qū)域市場調(diào)研：項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀，項目周邊競爭性樓盤調(diào)查。項目所在商圈或臨近商圈現(xiàn)狀調(diào)研（商業(yè)部分），商圈主要商業(yè)業(yè)態(tài)分布狀況、經(jīng)營狀況、經(jīng)營特點、預期發(fā)展方向。同期操作商業(yè)地產(chǎn)項目調(diào)查（商業(yè)部分），競爭項目開發(fā)規(guī)模、定位種類、操作方式、開發(fā)周期，提取數(shù)據(jù)庫相關(guān)數(shù)據(jù)進行重點分析、競爭項目實地調(diào)研了解相關(guān)信息。

2、項目定位：公建部分擬選業(yè)態(tài)種類確定、所選業(yè)態(tài)數(shù)量確定，通過行業(yè)發(fā)展狀況分析，消費需求分析確定可開發(fā)公建部分業(yè)態(tài)種類。結(jié)合市場相關(guān)類型物業(yè)供求狀況確定所選業(yè)態(tài)開發(fā)數(shù)量。市場定位、客戶定位、產(chǎn)品定位、價格定位。經(jīng)濟測算，逐步細化成本測算及利潤率分析，現(xiàn)金流測算。項目發(fā)展報告，開發(fā)計劃，根據(jù)宗地狀況、市場條件和公司的回款要求，協(xié)同研發(fā)部初步制定土地開發(fā)計劃和銷售計劃，結(jié)合市場現(xiàn)狀配合研發(fā)完成項目公建部分開發(fā)不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品開發(fā)順序建議, 根據(jù)工程情況及銷售推廣方案排定工期；項目考核指標初定，提供初步的項目開發(fā)排期和總體經(jīng)濟指標要求及各階段經(jīng)濟指標要求;資金流，根據(jù)工期制定工程款支付計劃，和財務(wù)結(jié)合，明確資金要求，配套費及土地款支付計劃。

3、設(shè)計前期：明確產(chǎn)品設(shè)計思路, 根據(jù)區(qū)域市場內(nèi)客戶需求狀況和在銷樓盤熱銷產(chǎn)品分析，對戶型設(shè)計、戶型配比、面積區(qū)間、景觀規(guī)劃、建筑風格、配套標準等規(guī)劃設(shè)計提出改善性意見。明確設(shè)計院選擇標準，制定設(shè)計組織計劃。

4、方案設(shè)計組織：方案與設(shè)計院選擇與合同簽訂。制訂規(guī)劃、景觀及建筑單體的設(shè)計任務(wù)書、交工標準，及規(guī)劃指標、環(huán)境指標的初訂，依據(jù)建筑規(guī)劃、景觀規(guī)劃及交工標準初步確定建安、環(huán)境等成本指標。結(jié)合行業(yè)特點提供有關(guān)需求建議，配合研發(fā)完成相關(guān)設(shè)計，參與制定交工標準，根據(jù)以往項目經(jīng)驗總結(jié)及當前市場情況，對主要部位做法、結(jié)構(gòu)方案、設(shè)備方案等提出建設(shè)性意見。規(guī)劃方案結(jié)合成本測算的研討及確定，對于初步測算的成本指標逐步細化、結(jié)合市場調(diào)整售價，確保預期利潤率。彩色總平面圖（含經(jīng)濟指標）送規(guī)劃預審。修建性詳規(guī)成果。詳細性規(guī)劃方案（配套場站點）報建及確定（公示會市政府）。建筑平、立面功能效果及成本測算的研討及確定。彩色立面效果圖送規(guī)劃預審及審批（上報市政府）。建筑方案報建圖。景觀概念方案設(shè)計及確定。

5、指標確認階段：項目成本指標確定，企劃對銷售費用指標，進行討論確定，結(jié)合不同業(yè)態(tài)經(jīng)營客戶需求，提供有關(guān)配套設(shè)備設(shè)施種類、數(shù)量建議，項目前期、工程、配套、費用等指標落實。項目考核指標確定，結(jié)合公司戰(zhàn)略要求和項目自身狀況，協(xié)調(diào)其他各部門制定項目的考核指標體系，根據(jù)項目方案及銷售推盤方案制定工期?？己酥笜苏{(diào)整，根據(jù)集團及公司發(fā)展戰(zhàn)略的要求和公司庫存、新增、新開資源的數(shù)量制定公司考核指標體系，制定工期。

6、施工圖設(shè)計組織：施工圖設(shè)計院的選擇與合同簽定。制定建筑、綜合管網(wǎng)、景觀施工圖設(shè)計任務(wù)書（交工標準確定、建筑、景觀限額指標確定），按產(chǎn)品型式不同提供建筑設(shè)計限額指標，提供景觀限額設(shè)計指標。結(jié)構(gòu)方案及設(shè)備選型研討及確定，針對不同結(jié)構(gòu)方案進行經(jīng)濟測算，方案優(yōu)選，參與結(jié)構(gòu)方案及設(shè)備選型研討，篩選最佳方案，反饋研發(fā)。地質(zhì)勘察報告，組織勘察招投標、簽訂合同、組織現(xiàn)場勘察，并通過研發(fā)向設(shè)計提供地質(zhì)勘察報告。施工圖成果，總平面圖，放線圖，樁位圖，施工圖報建圖，消防、人防報建圖，施工圖審查全圖及計算書，編制典型樓座建安預算，施工圖會審，施工圖全圖，編制典型樓座建安預算，建安成本綜合測算、分析、反饋并進行圖紙優(yōu)化。綜合管網(wǎng)方案設(shè)計，提供各專業(yè)局設(shè)計條件。景觀擴初及施工圖設(shè)計。景觀施工圖成本測算、分析、反饋并進行圖紙優(yōu)化，結(jié)合宗地狀況、項目定位和成本測算情況，參與景觀施工的討論制定，負責圖紙優(yōu)化變更，對選材、工藝做法提出專業(yè)性意見。

三、項目前期階段

1、建設(shè)工程規(guī)劃許可證：規(guī)劃方案及市政方案送審，設(shè)計方案（含總平面方案）申報表，土地出讓合同，修建性詳細規(guī)劃2份，電子文件1份（注：規(guī)劃方案審定前，提交10本規(guī)劃設(shè)計方案，電子文件1份），申報單位（人）委托代理的，需提交授權(quán)委托書。建筑方案送審，建筑設(shè)計方案申報表，1/500現(xiàn)勢地形圖1份，土地出讓合同，投資計劃，建筑設(shè)計方案2份（含建筑效果、總平面、各層平面、立面、剖面圖等）、重要項目需提交模型，申報單位（人）委托代理的，需提交授權(quán)委托書。取得許可證，投資計劃(項目備案)，大配套，小配套，消防證明，綠化證明，人防證明，地名證明。

2、現(xiàn)場工程放線：施工總、分包，監(jiān)理及各專業(yè)分包等單位的聯(lián)系、考察、選擇。建設(shè)工程規(guī)劃許可證，規(guī)劃局批復的項目總平圖及電子文件，首層平面圖。按照施工總平圖進行樓座點放置，出放線報告，按照施工總平圖進行樓座點放置，出放線報告。施工單位配合做記錄、現(xiàn)場保護，施工單位配合做記錄、現(xiàn)場保護。移交施工單位。

3、施工許可證：建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建筑工程施工圖紙及技術(shù)資料報告書，工程施工中標通知書及經(jīng)過鑒證的施工合同，建設(shè)資金證明（銀行存款證明），建設(shè)項目投資計劃（當年計劃），施工圖審查，質(zhì)量監(jiān)督登記表，安全措施，安全施工措施登記表，交費各專業(yè)會簽單。

4、銷售許可證：營業(yè)執(zhí)照，資質(zhì)證書，《國有土地使用證》或《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，投資計劃(項目備案)，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，《建設(shè)工程施工許可證》，公用基礎(chǔ)設(shè)施配套證明，獲取前期物業(yè)備案證明，基礎(chǔ)工程形象部位達到正負零及圖象文件，獲取《面積計算成果表》，項目總平面圖，獲取商品房網(wǎng)上銷售數(shù)據(jù)錄入合格證明。

5、企業(yè)投資項目備案：規(guī)劃成果，配套。

四、工程建設(shè)階段

1、開工準備：移苗，組織清除地面上下障礙物，為施工提供現(xiàn)場，臨水、臨電，根據(jù)現(xiàn)場情況確定臨水、臨電的位置、數(shù)量，協(xié)助臨時電送電、接入水接入，做好保護。平整場地。施工組織方案。招投標、簽訂合同，勘察（拿下土地后即定隊伍，進行勘查，向設(shè)計提供設(shè)計依據(jù)），樁基施工單位，監(jiān)理，土建施工單位，甲供材、分包商，沉降觀測。土建施工單位的公開招標及合同備案，確定備選施工單位、考察篩選隊伍、提供招標資料、組織招投標、簽訂合同、進行合同備案。施工圖會審，組織監(jiān)理、施工單位一起對圖紙會審，會同設(shè)計院進行會審，簽定會審記錄。設(shè)計交底，會同設(shè)計院進行技術(shù)交底，簽定交底記錄。質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)。環(huán)衛(wèi)、環(huán)保等相關(guān)手續(xù)，申辦項目臨時、永久路口的報建手續(xù)，申辦項目臨時施工用水、臨時用電、排污手續(xù)，辦理施工人員暫住手續(xù)。

2、開工: 施工放線，組織施工單位進場、建立平面和高程控制系統(tǒng)。建立控制主軸線（基線）標樁，并在現(xiàn)場清楚標明墻、柱軸線位置，組織施工單位進行有效保護并接管。規(guī)劃驗線，監(jiān)理單位組織工程部、設(shè)計、規(guī)劃局驗線。樁基施工，試樁施工，根據(jù)施工圖及有關(guān)施工規(guī)范制定樁基施工標準，審核樁基單位的施工組織設(shè)計，施工人員資質(zhì)，進場材料是否合格等，樁基全面施工。樁基檢測，委托樁基檢測單位、簽訂合同，進行樁基施工質(zhì)量檢測，并提供樁基檢測報告。開槽，辦理各種手續(xù)，組織協(xié)調(diào)環(huán)衛(wèi)、市容等政府部門，土方工程，支護工程，降水工程。地基備案、材料報送監(jiān)督站、聯(lián)系組織驗收人員準時參加。基礎(chǔ)施工，地基處理，混凝土墊層，地下防水，混凝土基礎(chǔ)?；A(chǔ)驗收備案，承建單位自評，監(jiān)理對驗評資料審查、現(xiàn)場觀感質(zhì)量量測和檢查，材料報送監(jiān)督站，協(xié)調(diào)監(jiān)理組織相關(guān)部門驗收，簽定建筑工程分部工程（基礎(chǔ)）驗收表。基礎(chǔ)處理竣工結(jié)算，核對全部設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證及各項扣款的增減項造價。

3、主體施工: 審核施工方案、施工組織設(shè)計。材料進場驗收，施工單位填報材料進場報驗單，檢驗三證（材料出廠合格證、進入現(xiàn)場的取樣檢驗證明、建委產(chǎn)品質(zhì)量認證）、監(jiān)督現(xiàn)場取樣復試。鋼筋混凝土工程（過程監(jiān)控），模板分項工程，鋼筋分項工程，預應(yīng)力分項工程，混凝土分項工程，現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)分項工程，裝配式結(jié)構(gòu)分項工程，混凝土結(jié)構(gòu)子分部工程。

配套管線預埋。重要分項工程及隱蔽工程質(zhì)量驗收，核心筒剪力墻，裙樓，結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層，第一層標準層，天面層鋼筋，地下室、裙樓、塔樓標準層第一層的水暖電管線預埋；超高層建筑圈梁防雷工程、避難層管線預埋。圖紙問題解決，圖紙問題的發(fā)現(xiàn)及分析，設(shè)計變更。施工質(zhì)量問題、事故處理，施工質(zhì)量問題、事故的分析及調(diào)查，處理方案的制定、審核、審批，處理方案的實施。

4、變更簽證：設(shè)計變更，與設(shè)計溝通，協(xié)調(diào)，收發(fā)相關(guān)變更文件。工程變更，工程變更技術(shù)經(jīng)濟分析，工程變更申請，設(shè)計變更、現(xiàn)場核實。

5、工程款支付：工程進度的確認。工程款申請表審批，建立完整，準確的資金合同臺帳。工程款支付。

6、主體驗收備案：施工單位自評。監(jiān)理對驗評資料審查、現(xiàn)場觀感質(zhì)量量測和檢查。監(jiān)理組織相關(guān)部門驗收。簽定建筑工程分部工程（主體）驗收表。

7、外檐裝修材料確定：設(shè)計、研發(fā)定板。施工樣板制作。材料確定。

8、甲供、甲分包材料招標（工作應(yīng)有針對性的提前展開）：制定招標計劃，編制招標文件，考察投標單位，招標、定標。

9、內(nèi)外檐裝修：地面、防水、抹灰、飾面板（磚）、門窗、隔墻、外墻、涂飾，各分部分項工程的方案審核，過程監(jiān)督驗收，成品保護，工種及工序的協(xié)調(diào)。

10、水、暖、電安裝：室內(nèi)給水系統(tǒng)、室內(nèi)排水系統(tǒng)、室內(nèi)熱水供應(yīng)系統(tǒng)、衛(wèi)生器具安裝、變配電室、供電干線、電氣動力、電氣照明安裝、備用和不間斷電源安裝、防雷及接地安裝。

11、智能化：通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、辦公自動化系統(tǒng)、建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、火災報警及消防聯(lián)動系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、智能化集成系統(tǒng)、電源與接地、住宅（小區(qū)）智能化系統(tǒng)。

12、通風與空調(diào)：招標選定安裝單位，提供電梯井道土建節(jié)點圖，指導電梯井道土建施工，電梯安裝及調(diào)試，各專業(yè)方案的審核，材料的選用及驗收，施工過程的組織與協(xié)調(diào)及事件的處理。

13、毛坯房竣工驗收備案：會同監(jiān)理、施工單位初步驗收，施工隊伍整改。整理竣工資料及竣工圖。施工單位提供《建筑工程質(zhì)量保修書》。組織銷售、研發(fā)、運營、物業(yè)共同驗收。報建委質(zhì)監(jiān)部門審定備案。與物業(yè)進行交接（包括圖紙）。

14、毛坯房竣工結(jié)算：土建、給排水、采暖、電氣、空調(diào)、甲供材、各項分包工程結(jié)算，核對各棟口建筑面積，核對全部設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證及各項扣款的增減項造價。

15、成品房裝修：從使用功能角度對室內(nèi)裝修進行查驗。土建工作面移交，吊頂、潔具、護欄和扶手制作與安裝、飾面板（磚）、涂飾、櫥柜制作與安裝、門窗套制作與安裝、花飾制作與安裝、窗簾盒、窗臺板、裱糊與軟包、細部，做好成品的保護，責任劃分，不同工序做好交接。

16、成品房驗收備案：會同監(jiān)理、施工單位初步驗收 施工隊伍整改。整理竣工資料及竣工圖。施工單位提供《建筑工程質(zhì)量保修書》。組織銷售、研發(fā)、運營、物業(yè)共同驗收。報建委質(zhì)監(jiān)部門審定備案。與物業(yè)進行交接。

17、成品房竣工結(jié)算：精裝修供材、精裝修分包、成品房施工結(jié)算。

18、配套手續(xù)及施工：排水、自來水、燃氣、視訊、電力、綜合管網(wǎng)、附屬建筑、景觀等。

19、竣工結(jié)算稽核：排水、自來水、中水、煤氣、視訊、電力、環(huán)境工程結(jié)算，全部合同結(jié)算并做項目整體結(jié)算報告。

五、項目銷售階段

1、推盤策略確定：產(chǎn)品策略，根據(jù)項目定位、市場狀況和項目推廣策略，對產(chǎn)品推廣排期和階段性重點聚焦產(chǎn)品提出合理化建議，根據(jù)產(chǎn)品推廣排期，提供具體產(chǎn)品的房型圖、戶型賣點綜述、專業(yè)設(shè)計人員支持、負責講解產(chǎn)品等。價格策略，協(xié)助現(xiàn)場根據(jù)具體組團、樓座、樓層、朝向等因素制定價格體系及制作銷控，提供成本測算，確定銷售基本均價。推廣策略，參與項目推廣策略的討論，提出合理化建議，實現(xiàn)推廣效果的最大化，提供設(shè)計院背景、產(chǎn)品設(shè)計理念、產(chǎn)品賣點及專業(yè)設(shè)計人員的支持。招商策略，整合外部資源，根據(jù)項目銷售需要，制定項目全程招商策略。

2、確定外部資源：廣告公司尋找及確定，制作公司尋找及確定，策略公司尋找及確定，媒介公司尋找及確定，活動公司尋找及確定。

3、項目推廣定位確定：項目名稱、組團名稱。

4、項目核心推廣理念確定：SLOGON確定。logo確定。VI系統(tǒng)及延展方案確定。

5、亮相前項目知識培訓：建筑知識，樓盤背景，項目賣點綜述，競爭對手比較，付款方式，法律手續(xù)，銷售技巧等方面的綜合系統(tǒng)培訓。

6、分賣場設(shè)立：為實現(xiàn)項目宣傳的最大化，在合理地段設(shè)立商品房展示中心，提供外賣場設(shè)計、包裝方案并協(xié)助完成包裝，賣場相關(guān)銷售道具制作。

7、銷售道具準備：現(xiàn)場房型手冊（亮相版），售樓處裝修裝飾及售樓處內(nèi)外部指引包裝（精神堡壘、工地圍檔、吊旗、道旗、形象墻、指示牌、資料架、展示架），樣板間及樣板環(huán)境指示說明系統(tǒng)，沙盤（概念）、戶型單體模型（外形、景觀、綠化、車棚、能源站點等位置應(yīng)明確），入市前印刷品的設(shè)計、制作（概念樓書、房型圖、DM單、宣傳海報等），項目周邊主要道路設(shè)置醒目指示系統(tǒng)，（意向）派籌卡及紀念禮品。

8、聯(lián)動工作的準備：配備看房車及看房車的包裝，進行聯(lián)動單位的培訓和包裝。

9、意向商家簽約：進駐意向書。

10、確定項目亮相方案：項目形象表情、主題、創(chuàng)意表現(xiàn)確定，項目亮相細化方案確定，項目亮相媒體確定。

11、項目亮相：項目形象出街，媒介組合應(yīng)用（戶外、報紙、電視、電臺、車體、電梯），新聞媒體新聞信息亮相，亮相慶典活動及產(chǎn)品推介會的宣傳和安排。

12、項目開盤前準備：銷售內(nèi)部資料；客戶接待、客戶問題匯總及反饋；客戶積累；交工標準確定；價格體系確定；合同準備；開盤前銷售道具準備；項目形象的提升及深化，戶外媒體發(fā)布，報紙媒體發(fā)布，小眾媒體及創(chuàng)新媒體發(fā)布（項目形象及核心理念鍛造與深化）；開盤信息告知；銀行大協(xié)議的簽訂。

13、開盤：開盤慶典活動，客戶轉(zhuǎn)化，回款落實。

14、日常銷售：月度指標分解，根據(jù)公司資金情況與項目進程，進行月度指標分解與調(diào)整；產(chǎn)品分析、聚焦銷售重點，來電客戶分析、來訪客戶分析、成交客戶分析、未成交客戶分析、滯銷產(chǎn)品分析、、競爭項目動態(tài)關(guān)注，對項目所處銷售階段進行準確判斷和適時調(diào)整；月度操作手冊制定，根據(jù)財務(wù)指標，產(chǎn)品情況，客戶情況，制定月度的推廣策略、銷售策略和重大節(jié)點；價格監(jiān)控及調(diào)整，定期進行價格測算，與銷售溝通，根據(jù)庫存產(chǎn)品和聚焦銷售的重點及市場形勢變化，調(diào)整項目價格，實現(xiàn)項目利潤最大化；月度推廣計劃執(zhí)行；客戶到訪及接待成交工作，客戶資源利用大客戶，社區(qū)活動，置業(yè)推薦，物業(yè)推薦等工作帶來大批意向客戶，外賣場客戶到訪，項目銷售現(xiàn)場利用電話回訪老客戶，并進行客戶接待成交工作，通過日常培訓，提高銷售人員的接待水平，現(xiàn)場通過電話回訪，邀約客戶到訪促成成交；月度付款計劃及支付；回款，制定回款節(jié)點，協(xié)調(diào)銀行及房管局保證按期回款；月度指標考核，公司考核指標完成及調(diào)整，項目考核指標完成及調(diào)整。

15、清盤：清盤后項目各種資料移交；項目銷售、招商工作問題總結(jié)、匯報并存檔，項目營銷推廣效果的監(jiān)控、評估、修正，通過銷售體系例會、項目協(xié)調(diào)會、部門例會、各種主題總結(jié)會等形式進行工作總結(jié)，指導后期工作，利用夾報、DM單、電視字幕、路牌等形式宣傳清盤信息，予以清盤支持。

六、竣工入駐階段

1、室內(nèi)空氣檢測：選擇單位，組織招投標，定隊伍組織進行現(xiàn)場檢測。

2、住宅準入證：規(guī)劃驗收，消防驗收，通水、通電大配套驗收，竣工驗收備案通知書，小配套驗收，人防驗收。

3、入住準備：工程質(zhì)量保證書，住宅使用說明書，寄發(fā)《商品房交付使用通知書》，對房屋的廚衛(wèi)防水、水暖管路打壓、煙道通風等方面進行檢查，做好相關(guān)詳細記錄，組織相關(guān)維修人員進行維修前的準備，簽訂維修協(xié)議和第三方維修合同，制定維修流程，寄發(fā)入住通知書，銷售客戶資料移交客服。樓牌標識，物業(yè)用品儲備，物業(yè)接收鑰匙、驗房。

4、辦理入?。褐贫ㄈ胱×鞒蹋瑢忩灪贤畎l(fā)票，發(fā)放兩書，開具入住分配單，驗房及交費，收集反饋業(yè)主問題，并及時解決各種問題，驗房問題匯總。

5、售后維修：配合維修。

七、售后管理階段

1、投訴處理：配合解決投訴問題。

2、裝修管理：協(xié)調(diào)解決業(yè)主裝修問題。

3、施工資料整理及移交：組織施工單位整理工程資料，辦理移交。

4、通煤氣：工程提供工作面保證煤氣施工、協(xié)助驗收整改、帶氣、點火、需要物業(yè)、客戶協(xié)調(diào)業(yè)主、保證同期。

5、整體移交物業(yè)：移交建筑物及相關(guān)資料，接收建筑物及相關(guān)資料。

6、產(chǎn)品問題總結(jié)及反饋：對發(fā)現(xiàn)的產(chǎn)品設(shè)計問題進行歸納總結(jié)，改進設(shè)計工作，對反饋的問題進行分析、整理、總結(jié)，在新項目中盡量避免類似問題的再次發(fā)生。

7、初始登記：辦理初始登記手續(xù)。

8、產(chǎn)權(quán)證辦理：為客戶辦理產(chǎn)權(quán)證前期手續(xù)

9、分戶土地證：提供施工圖（變更后）房管局出具的分戶面積測量報告，負責提供技術(shù)支持。

10、土地證辦理：為客戶辦理土地證完善手續(xù)。

第二部分、房地產(chǎn)公司合作開發(fā)的四種方式比較分析

案 例

A企業(yè)2008年通過出讓方式取得一宗土地使用權(quán)后，經(jīng)建設(shè)規(guī)劃部門批準，建設(shè)商住樓項目。由于A企業(yè)沒有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，決定與關(guān)聯(lián)單位B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作，雙方簽訂了委托開發(fā)、銷售協(xié)議。協(xié)議約定該開發(fā)項目的所有成本、費用均由A企業(yè)支付，開發(fā)產(chǎn)品委托B企業(yè)銷售，銷售合同由B企業(yè)與買方簽訂，但是銷售不動產(chǎn)發(fā)票由A企業(yè)開具，A企業(yè)按照該樓盤銷售收入的3%支付乙方開發(fā)、銷售手續(xù)費。

實務(wù)中，擁有土地使用權(quán)而沒有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的情形比較常見，這樣與具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的企業(yè)進行合作聯(lián)建就會應(yīng)勢而生。本案例中，A企業(yè)自身不具備開發(fā)資質(zhì)，以自身名義取得了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《施工許可證》但是無法取得《預售許可證》或《銷售許可證》。即便與B企業(yè)合作開發(fā)，由于此種聯(lián)建開發(fā)的特殊性，也無法直接取得房屋的銷售許可。只能在辦理完畢產(chǎn)權(quán)登記后進行房屋的二次轉(zhuǎn)讓。這是本案例中銷售階段要考慮的問題。所以該商住樓的銷售主體實質(zhì)是A企業(yè)。B房地產(chǎn)企業(yè)只是受托代建和代理銷售而已。

大家關(guān)心的問題是，在這種情形下，該商住樓開發(fā)過程中合作雙方應(yīng)當如何稅務(wù)處理？

我們知道，該商住樓是以A企業(yè)名義自行建造的，沒有發(fā)生土地權(quán)屬變更以及轉(zhuǎn)移，在項目竣工前與B房地產(chǎn)企業(yè)形式上簽署的是委托代建合同。施工階段除成本費用所簽訂合同的印花稅外，基本沒有其他稅金。

盡管A企業(yè)沒有銷售資格，如果在項目竣工前已經(jīng)提前預售，則根據(jù)營業(yè)稅政策的規(guī)定也應(yīng)該按照“銷售不動產(chǎn)”計算繳納營業(yè)稅。按照土地增值稅的規(guī)定預征土地增值稅。按照《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)[2009]31號文規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。

項目竣工A企業(yè)辦理完畢產(chǎn)權(quán)登記后能夠轉(zhuǎn)讓銷售，涉及的也還是“銷售不動產(chǎn)”計算繳納的營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅和印花稅。只不過與預售階段不同的是這時要進行土地增值稅的清算和企業(yè)所得稅實際毛利額的調(diào)整。

B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)過程中涉及哪些稅呢？

B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不具有最終開發(fā)產(chǎn)品的所有權(quán)，不屬于共同投資、共同開發(fā)、共享成果的合作經(jīng)營。其合同形式屬于代建房屋。而代建房屋必須同時符合以下四個條件：

必須事先與委托方訂有委托代建合同，并在合同上載明取費依據(jù)及標準；

所建房屋的基建計劃與立項審批必須是下達給建設(shè)單位的，不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移；

以委托方名義與負責施工隊結(jié)算；不墊付建設(shè)資金。

假如B企業(yè)符合上述條件，僅僅是利用技術(shù)力量幫助A企業(yè)管理工程和受托銷售，其取得的代建管理費和銷售代理費只計算繳納營業(yè)稅，如果產(chǎn)生利潤，另行征收企業(yè)所得稅。

但是，這種代建方式實際上存在很大的納稅風險，對于B企業(yè)來說，假如未同時具備上述四個條件，主管稅務(wù)機關(guān)可能對其按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。畢竟關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的這種運作比較常見，房地產(chǎn)企業(yè)以代建合同的名義進行開發(fā)銷售，實際情況一般不可能不墊付建設(shè)資金，特別是銷售合同是由B房地產(chǎn)企業(yè)與買方簽訂的，銷售主體與實質(zhì)不符。其中的稅務(wù)風險需要綜合評估。

對于A企業(yè)來說，由于其不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，項目完工土地增值稅清算計算扣除項目時，難以享受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計扣除20%的政策優(yōu)惠。

對于雙方的經(jīng)營風險也不容忽視，該項目由于不能以有資質(zhì)的B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名義取得銷售許可證，法律要件不完備，難以同正常的商品房相競價，經(jīng)營收益會有所減少，在辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)時也極容易與買方產(chǎn)生糾紛。

合作開發(fā)是否有更好的途徑呢？

建議雙方可以考慮以下的四種方式。

一、規(guī)范聯(lián)建運作

雙方可以約定：A企業(yè)出地、B企業(yè)出資金，雙方合作開發(fā)。

這是通常運用比較普遍的聯(lián)建合作模式。該方案需要注意的細節(jié)是：項目開發(fā)需要以合作雙方的名義向政府部門辦理審批手續(xù)和各種證件許可。另外B企業(yè)投入資金參與房地產(chǎn)開發(fā)并享有最終一定成果。同時，A、B雙方還需要到國土部門辦理土地權(quán)屬的變更手續(xù)，依法將該宗地土地使用權(quán)按照合作開發(fā)協(xié)議約定分成比例變更登記到B的名下。

項目開發(fā)完成后，A企業(yè)按照所獲得房屋的公允價值計算轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅。B企業(yè)按照分出的房屋公允價值計算銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅并確定土地入賬價值。

該方案合作雙方都要視同銷售，看似沒有享受稅收優(yōu)惠，但以A企業(yè)為開發(fā)主體轉(zhuǎn)變?yōu)橐訟、B雙方合作名義上的開發(fā)主體，符合開發(fā)資質(zhì)要求，項目經(jīng)營核算以B企業(yè)為主，項目涉及的稅金也以B企業(yè)為主體計算繳納。避免了以A企業(yè)名義開發(fā)帶來的一系列問題。

二、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)

假如在該項目開發(fā)過程中，A企業(yè)不需要自用開發(fā)產(chǎn)品，哪么除聯(lián)建方式外，A企業(yè)可以考慮直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)給B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，完全以B企業(yè)的名義立項開發(fā)銷售，項目開發(fā)銷售過程中的營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅以B企業(yè)為主體計算繳納。整個開發(fā)過程能夠名正言順。

這種方式下A企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應(yīng)當繳納營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅。B企業(yè)應(yīng)當繳納承受土地使用權(quán)契稅。

三、以土地使用權(quán)投資

A企業(yè)以土地使用權(quán)作為對B房地產(chǎn)企業(yè)的投資，項目開發(fā)以B企業(yè)名義立項。項目開發(fā)銷售過程中的營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅仍然以B企業(yè)為主體計算繳納。

對于A企業(yè)的影響如下：

1、營業(yè)稅：《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財稅[2002]191號）規(guī)定“以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。”A企業(yè)以土地使用權(quán)作為對B房地產(chǎn)企業(yè)的投資，不用繳納營業(yè)稅。

2、土地增值稅：《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅[1995]48號）第一條規(guī)定“對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅?！?/p>

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）規(guī)定，自2006年3月2日起，對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅[1995]48號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

所以，A企業(yè)以土地使用權(quán)作為對B房地產(chǎn)企業(yè)的投資，應(yīng)當計算繳納土地增值稅。

3、印花稅：A企業(yè)以土地使用權(quán)作為對B房地產(chǎn)企業(yè)的投資，應(yīng)當按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”計算繳納印花稅。

4、企業(yè)所得稅：《關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財稅[2009]59號）明確：

資產(chǎn)收購，是指一家企業(yè)（以下稱為受讓企業(yè)）購買另一家企業(yè)（以下稱為轉(zhuǎn)讓企業(yè)）實質(zhì)經(jīng)營性資產(chǎn)的交易。受讓企業(yè)支付對價的形式包括股權(quán)支付、非股權(quán)支付或兩者的組合。資產(chǎn)收購重組交易，相關(guān)交易應(yīng)按以下規(guī)定處理：

1）被收購方應(yīng)確認資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。

2）收購方取得資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)應(yīng)以公允價值為基礎(chǔ)確定。

3）被收購企業(yè)的相關(guān)所得稅事項原則上保持不變。

A企業(yè)以土地使用權(quán)作為投資，應(yīng)當確認資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，計算繳納企業(yè)所得稅。即投資易發(fā)生時分解為按公允價值銷售土地使用權(quán)和投資兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理，計算確認資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。

如果該投資環(huán)節(jié)滿足《關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財稅[2009]59號）關(guān)于資產(chǎn)收購特殊性稅務(wù)處理的規(guī)定，即“資產(chǎn)收購，受讓企業(yè)收購的資產(chǎn)不低于轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部資產(chǎn)的75%，且受讓企業(yè)在該資產(chǎn)收購發(fā)生時的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%.”可以選擇按以下規(guī)定處理：

1）轉(zhuǎn)讓企業(yè)取得受讓企業(yè)股權(quán)的計稅基礎(chǔ)，以被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的原有計稅基礎(chǔ)確定。

2）受讓企業(yè)取得轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)，以被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的原有計稅基礎(chǔ)確定。

這種情形下A企業(yè)不用計算投資環(huán)節(jié)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失，但是B房地產(chǎn)企業(yè)在計算企業(yè)所得稅時只能以A企業(yè)的土地使用權(quán)賬面價值確定。

還有在投資環(huán)節(jié)，B房地產(chǎn)企業(yè)需要交納契稅，但是如果其符合《關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》（財稅[2008]175號）的規(guī)定“企業(yè)改制重組過程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，不征收契稅。”的規(guī)定則又可以免繳本環(huán)節(jié)契稅。

四、整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移

如果A企業(yè)除土地使用權(quán)外，沒有其他重要經(jīng)營項目，也可以探索實現(xiàn)整體產(chǎn)權(quán)與B房地產(chǎn)企業(yè)合并的途徑，合并后以B房地產(chǎn)企業(yè)的名義立項開發(fā)。

這種方式下對于A企業(yè)的影響如下：

1、營業(yè)稅：不需要繳納?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)不征營業(yè)稅問題的批復》（國稅函[2002]165號）中規(guī)定：企業(yè)整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)及勞動力的行為，其轉(zhuǎn)讓價格不僅僅是由資產(chǎn)價值決定的，與企業(yè)銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為完全不同。因此，轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)的行為不屬于營業(yè)稅征收范圍，不應(yīng)征收營業(yè)稅。

2、土地增值稅：不需要繳納。根據(jù)土地增值稅暫行條例規(guī)定，在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。

3、印花稅：根據(jù)財政部國家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)改制過程中有關(guān)印花稅政策的通知》（財稅[2003]183號）的規(guī)定，經(jīng)縣級以上人民政府及企業(yè)主管部門批準改制的企業(yè)，凡原資金賬簿已貼花的部分可不再貼花，未貼花的部分和以后增加的部分應(yīng)按規(guī)定貼花；因改制簽訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)免予貼花。

4、企業(yè)所得稅：《關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財稅[2009]59號）明確：

合并，是指一家或多家企業(yè)（以下稱為被合并企業(yè)）將其全部資產(chǎn)和負債轉(zhuǎn)讓給另一家現(xiàn)存或新設(shè)企業(yè)（以下稱為合并企業(yè)），被合并企業(yè)股東換取合并企業(yè)的股權(quán)或非股權(quán)支付，實現(xiàn)兩個或兩個以上企業(yè)的依法合并。企業(yè)合并，當事方應(yīng)按下列規(guī)定處理： 1）合并企業(yè)應(yīng)按公允價值確定接受被合并企業(yè)各項資產(chǎn)和負債的計稅基礎(chǔ)。

2）被合并企業(yè)及其股東都應(yīng)按清算進行所得稅處理。

3）被合并企業(yè)的虧損不得在合并企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)彌補。

如果該合并環(huán)節(jié)滿足《關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財稅[2009]59號）關(guān)于合并特殊性稅務(wù)處理的規(guī)定，即“企業(yè)合并，企業(yè)股東在該企業(yè)合并發(fā)生時取得的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%，以及同一控制下且不需要支付對價的企業(yè)合并”可以選擇按以下規(guī)定處理：

1）合并企業(yè)接受被合并企業(yè)資產(chǎn)和負債的計稅基礎(chǔ)，以被合并企業(yè)的原有計稅基礎(chǔ)確定。

2）被合并企業(yè)合并前的相關(guān)所得稅事項由合并企業(yè)承繼。

3）可有合并企業(yè)彌補的被合并企業(yè)虧損的限額=被合并企業(yè)凈資產(chǎn)公允價值×截止合并業(yè)務(wù)發(fā)生當年年末國家發(fā)行的最長期限的國債利率。

4）被合并企業(yè)股東取得合并企業(yè)股權(quán)的計稅基礎(chǔ)，以其原持有的被合并企業(yè)股權(quán)的計稅基礎(chǔ)確定。

這種情形下A企業(yè)不用計算合并環(huán)節(jié)的清算所得或損失，但是B房地產(chǎn)企業(yè)在計算企業(yè)所得稅時只能以A企業(yè)的土地使用權(quán)賬面價值確定。

B房地產(chǎn)企業(yè)也不需要繳納契稅。根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》（財稅[2008]175號）規(guī)定：兩個或兩個以上的企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個企業(yè)，且原投資主體存續(xù)的，對其合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

在以上四種方案中，合作開發(fā)與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)可保留A企業(yè)的主體資格，并順利立項開發(fā)銷售，但不能獲得稅收收益。以土地使用權(quán)投資既能保留A企業(yè)的主體資格，也可以免征營業(yè)稅，符合條件可以免征本環(huán)節(jié)的企業(yè)所得稅和契稅。整體產(chǎn)權(quán)方式下的吸收合并與土地使用權(quán)投資方式比較，進一步免征了本環(huán)節(jié)的土地增值稅、契稅，獲得了整體稅收利益最大化，但是沒有保留A企業(yè)的主體存續(xù)資格。

第三部分、房地產(chǎn)項目合作開發(fā)過程中的模式選擇及權(quán)益保障

一、概述

（一）房地產(chǎn)合作開發(fā)的概念

要了解什么是房地產(chǎn)合作開發(fā)，首先要明確房地產(chǎn)開發(fā)的概念。房地產(chǎn)開發(fā)，是指房地產(chǎn)開發(fā)者按照法律規(guī)定，在取得國有土地使用權(quán)的基礎(chǔ)上，以自己或他人占有使用為目的，進行土地改造、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)及租賃的行為。

因此，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)糾紛案件適用法律問題的解釋》第14條的規(guī)定，“本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤，共擔風險，合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議?！?/p>

（二）房地產(chǎn)合作開發(fā)的特點

1、合作開發(fā)的主體必須是兩個或兩個以上的房地產(chǎn)開發(fā)者。

2、合作開發(fā)的形式是房地產(chǎn)開發(fā)者之間共同出資、共同經(jīng)營、共擔風險、共享利益。

3、合作開發(fā)的目的是通過合作的方式達到完成房屋建設(shè)的效果。

二、房地產(chǎn)項目合作開發(fā)的模式

（一）法人型房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營

法人型房地產(chǎn)合作開發(fā)即房地產(chǎn)開發(fā)者設(shè)立房地產(chǎn)項目公司。房地產(chǎn)項目公司，是指投資者為了開發(fā)特定的房地產(chǎn)項目而成立的房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。根據(jù)《民法通則》第51條規(guī)定：“企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營，組成新的經(jīng)濟實體，獨立承擔民事責任、具備法人條件的，經(jīng)主管機關(guān)核準登記，取得法人資格?！痹谛鲁闪⒌姆康禺a(chǎn)項目公司中，房地產(chǎn)開發(fā)者成為股東，其權(quán)利義務(wù)也由公司章程來規(guī)范，而非合作協(xié)議。各個房地產(chǎn)開發(fā)者從合作協(xié)議中約定的連帶責任變?yōu)橐怨镜淖再Y本為限，對外承擔有限責任。法人型房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營的優(yōu)缺點主要表現(xiàn)在如下幾方面：

1、責任明確，法律風險較小

由于房地產(chǎn)開發(fā)者的權(quán)利義務(wù)由公司章程來規(guī)范，合作各方可以在公司章程中明確各方的責任。較之普通的合作協(xié)議，各方的責任承擔更加明確與細化。由于各方對外承擔有限責任，則其可以有效地控制法律風險，而非像普通的合作協(xié)議中承擔連帶責任，法律風險較大。

2、有利于規(guī)避土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的限制

根據(jù)《中華人民共和國公司法》第27條的規(guī)定：“股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財產(chǎn)作價出資”。因此，擁有土地使用權(quán)的合作方可以辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，直接以土地使用權(quán)作價入股，從而實現(xiàn)規(guī)避土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中相關(guān)限制的目的。

3、減少費用承擔

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》中的有關(guān)規(guī)定，“以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。”根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》的相關(guān)規(guī)定，“對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。”由此可見，以土地使用權(quán)作價入股可以減少一些稅費的承擔。

4、該種模式的缺點

該種類型的合作，需要的時間較長，可能會影響開發(fā)進度。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》第3條的規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照本規(guī)定申請核定企業(yè)資質(zhì)等級?！钡暾堔k理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)手續(xù)繁雜,需要的時間較長,勢必會影響開發(fā)進度。而且新注冊企業(yè)申請核定企業(yè)資質(zhì)等級較低,不能承擔建筑面積25萬平方米以上的開發(fā)建設(shè)項目。

（二）非法人型房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營

在實踐中，“聯(lián)建”、“參建”是非法人型房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營的基本類型。非法人型房地產(chǎn)合作開發(fā)各方往往會采用成立項目經(jīng)理部、設(shè)立項目共管賬戶等方式進行合作開發(fā)經(jīng)營。具體的合作方式、投資比例及利潤分配比例等一系列權(quán)利義務(wù)均在合作開發(fā)協(xié)議進行約定。此合作方式不用組建新的企業(yè)法人，簡便靈活。為此，非法人型合作開發(fā)是目前房地產(chǎn)合作開發(fā)中比較常用的方式。

在司法實踐中，對“聯(lián)建”、“參建”并沒有一個明確的法律定義，但隨著司法實踐的發(fā)展，實務(wù)中逐漸將合作各方辦理了土地使用權(quán)變更手續(xù)的房地產(chǎn)合作開發(fā)劃入“聯(lián)建”之列；將沒有辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)的房地產(chǎn)合作開發(fā)劃入“參建”之列。在2005年6月18日最高院公布的《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(法釋[2005]5號)的規(guī)定出臺之前，“參建”這種房地產(chǎn)開發(fā)的合作模式并未被法律所認可。但隨著該司法解釋的出臺，“參建”這種房地產(chǎn)開發(fā)的合作模式的合法性得到了突破，實務(wù)中不再以是否辦理合建審批手續(xù)及辦理土地使用權(quán)人變更手續(xù)作為區(qū)分合作開發(fā)房地產(chǎn)合同合法與否的標準。該司法解釋的出臺，明確了合作雙方只要是符合法律規(guī)定，不損害國家的利益、社會公共利益以及第三方的利益，且屬于風險共擔和利潤共享的，均屬于合法的房地產(chǎn)合作開發(fā)。該司法解釋充分體現(xiàn)了合同法領(lǐng)域尊重當事人的“意思自治”這一帝王原則。從立法角度也明確了國家希望通過多種模式使土地使用權(quán)的用益物權(quán)得以流通，實現(xiàn)土地資源和資金市場的更加有效的市場配置與結(jié)合的目標。

由于其相對于成立項目公司的經(jīng)營方式來說是一種相對松散的合作方式，因而合作中雙方之間容易產(chǎn)生糾紛，而且在實踐中爭議較大的一個問題是：聯(lián)合開發(fā)雙方是否對因項目產(chǎn)生的一切責任（不論以合作任何一方的名義直接產(chǎn)生）都承擔連帶責任？對此問題不能一概而論，而應(yīng)具體問題具體分析。

三、房地產(chǎn)項目合作開發(fā)的權(quán)益保護

（一）合作對象的選擇

1、雙方確保至少有有一方具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格

房地產(chǎn)開發(fā)作為一項特別的經(jīng)營行為，受國家房地產(chǎn)管理法律法規(guī)的約束。因此，合作方的主體是否適格將影響合作開發(fā)合同的效力及日后合作開發(fā)行為的進行。具體而言，合作方是否具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、提供合作土地的性質(zhì)是否符合法律要求，都是影響合同效力的重要因素。最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》中明確：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當認定合同有效。當事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當認定合同無效”，“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當認定合同無效?！?/p>

因此，合作雙方在簽訂合作協(xié)議過程中，需要特別關(guān)注如下幾方面：

1、合作方是否具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。如果在簽訂合同時合作方不具備開發(fā)資質(zhì)，則要看簽訂合同后該合作方能否取得開發(fā)資質(zhì)?？傊?，必須確保有一方具備資質(zhì)；

2、關(guān)注合作方提供的合作開發(fā)用地的性質(zhì)，如果合作方享有出讓土地使用權(quán)，則初步具備合作條件，如合作方提供土地使用權(quán)的性質(zhì)為劃撥土地，則需明確該劃撥土地能否轉(zhuǎn)化為出讓土地，如果無法轉(zhuǎn)化為出讓土地，則簽訂的合作開發(fā)合同將會面臨無效的法律風險。

2、合作對象的經(jīng)營狀況的調(diào)查

對合作對象的經(jīng)營狀況的調(diào)查的主要目的是為了避免所選擇的合作對象不僅僅是資金實力欠缺，其管理也很不規(guī)范，從而給雙方的后期合作埋下糾紛的隱患，給整個項目的運作帶來很多不可預見的風險。原則上應(yīng)該選擇資金實力相對雄厚，運作規(guī)范的合作者。

（二）確保項目的合法性

1、完善合作開發(fā)的審批備案及土地權(quán)屬登記的文件、手續(xù) 由于在合作開發(fā)房地產(chǎn)過程中，合作方往往并沒有申請土地使用權(quán)，但通過合作，其變相獲得了土地使用權(quán)而又未經(jīng)有關(guān)部門審批，這就等于變相變更了土地使用權(quán)的歸屬。為此，《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第3條規(guī)定，一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的，是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。第20條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，應(yīng)當符合《城市房地產(chǎn)管理法》第38條、第39條的規(guī)定（第38條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當符合下列條件：(1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；(2)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上；第39條規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金；以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定，決定其可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定，將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理）。

結(jié)合上述法律規(guī)定，我們不難發(fā)現(xiàn)，合作雙方的合作協(xié)議簽訂后的風險主要集中在合作當事人能否按照法律、法規(guī)之規(guī)定及時辦理土地使用權(quán)證書的變更登記，辦理與建設(shè)工程有關(guān)的許可證書和其他相關(guān)批準文件的變更手續(xù)。如果未按法律、法規(guī)規(guī)定辦理相關(guān)登記變更則該合同無效，不能發(fā)生預期的法律效力；只有申請辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)并獲得批準后，合作方才能獲得該土地使用權(quán)，合作合同才發(fā)生法律效力，合作各方的權(quán)益才能夠得到法律的有效保護。申請土地使用權(quán)變更登記時，合作雙方應(yīng)當向房地產(chǎn)管理部門提交以下文件：變更土地使用權(quán)申請書；建設(shè)項目批準文件；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；建設(shè)用地許可證；建設(shè)項目地形圖；合作合同；營業(yè)執(zhí)照或法定代表人證件等有關(guān)文件。辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)后10日內(nèi)，合作雙方應(yīng)持土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，到項目所在地的區(qū)、縣（自治縣、市）建設(shè)行政主管部門備案，并辦理項目開發(fā)法人變更等有關(guān)手續(xù)。向建設(shè)行政主管部門報送如下文件：合作雙方各自的申請報告；合作方應(yīng)有對項目開發(fā)投資總額25%以上的資本金；計委立項批復；建設(shè)工程選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；建設(shè)用地批準書、國有土地使用權(quán)證或土地使用權(quán)出讓合同；工程建設(shè)總平面圖；涉及房屋拆遷的，房屋拆遷主管部門的批文及安置清單和安置情況說明；建委對工程初步設(shè)計意見批復；“開發(fā)合同“、“開發(fā)項目手冊”；銀行資信證明；企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照復印件；合作雙方簽定的合作合同原件；經(jīng)批復后方可開始房地產(chǎn)合作開發(fā)

2、對“名不副實”合同效力的認定問題

《司法解釋》第24條規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當事人不承擔經(jīng)營風險，只收取固定利益的，應(yīng)當認定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。第25條規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當認定為房屋買賣合同。第26條規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當認定為借款合同。第27條規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當認定為房屋租賃合同。

（三）明確合作過程中的責任劃分

在簽訂雙方的合作協(xié)議過程中，有必要對各自的權(quán)利義務(wù)進行細化、明確。就其中具體事項的履行方式、時間、地點力求做到詳盡，在行文上，不應(yīng)出現(xiàn)“爭取做到”、“大約在某年某月”以及“雙方根據(jù)實際情況決定或商定”等模糊不明確的字樣。尤其是對合同中的關(guān)鍵性條款，如質(zhì)量條款、工期條款、價格支付條款、竣工驗收條款等，更應(yīng)用明確的專業(yè)用語。對協(xié)議中涉及到的技術(shù)性問題，建議使用附件、附圖等方式作出具體詳實的描述。在合作協(xié)議中，供地方應(yīng)對其提供的土地位置、面積、使用年限、土地使用權(quán)性質(zhì)、批準文件或證書等的真實性負責，出資一方則要對資金支付事宜作出明確承諾。

（四）明確違約責任和解除合同的條件

由于房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期一般都較長，過程業(yè)相對復雜。為此，在合作協(xié)議中約定明確的違約責任不僅能起到督促當事人履行義務(wù)，而且也能夠保證項目順利進行。在合作過程中如果出現(xiàn)一方存在違約行為，而且該違約行為有可能導致合作無法完成。在此種情況下，守約一方可以選擇結(jié)束合作，以向?qū)Ψ街鲝堖`約責任的方式來彌補損失或者防止損失的擴大。

（五）對開發(fā)合同進行監(jiān)督和審查

在實踐中，合作一方在簽訂了合同后，就不再對合同的執(zhí)行做任何的監(jiān)控和審查的現(xiàn)象時常出現(xiàn)。一旦出現(xiàn)問題時，雙方的矛盾已經(jīng)到了很難調(diào)和的境地，并且有可能喪失了解決問題的最佳時機。為此，合作雙方建立有效的執(zhí)行和風險檢查評估機制，及時掌握情況，以便及時作出相應(yīng)的處理和安排非常必要。

（六）對出資不到位的處理

出資不到位的行為性質(zhì)為違約，由此產(chǎn)生的糾紛在合作開發(fā)房地產(chǎn)中也較為常見。在合作協(xié)議中應(yīng)該明確約定違約方應(yīng)當承擔的違約責任。關(guān)于出現(xiàn)合作一方出資不到位的情況后，如何分配利潤的問題。如果在合同中約定僅以投資數(shù)額確定利潤分配比例的，才按實際投資比例分配利潤。如果合同明確約定了分配比例，則不管當事人是否足額交納出資都不受該條款的制約，而應(yīng)該按照違約責任來追究出資不到位一方當事人的責任。因此，在合作人出資不到位的情況下，其他依約出資的合作人應(yīng)當及時處理該問題，要求未出資的出資人出資，并且依約承擔違約責任，若未出資人依舊不出資，其他出資人可以解除合作合同。當然，合作人也可以在合同中對出資人未依約出資的情形，約定具體的處理方式，以減少糾紛解決成本。此外，對于房地產(chǎn)開發(fā)中當事人將房屋預售款充抵投資進而分配利潤的做法將得不到法律的支持。

（七）合作開發(fā)中投資和損益分配爭議的處理

1、由于房產(chǎn)的價值與所處的位置有很大關(guān)系，位置的差異往往導致價值不同。有些聯(lián)合開發(fā)合同僅僅簡單地約定了分配比例，而對具體位置只字不提，在分配時出現(xiàn)糾紛就不難理解了。為此，如果合作雙方采取的是以實物分配為收益分配方式的，就應(yīng)對雙方分得房產(chǎn)的面積、位置作出明確約定。聯(lián)合開發(fā)是以獲取收益為目的的，往往也會以分配房產(chǎn)的方式體現(xiàn)。合作后期進行收益分配的過程中，利益沖突表現(xiàn)得最為尖銳。另外，由于規(guī)劃變更等原因也往往出現(xiàn)聯(lián)合開發(fā)合同約定的面積與實際竣工面積的差異，如何處理，也應(yīng)事先作出約定。由于市場形勢的變化，當初雙方約定的房屋價值可能與竣工交付時的房屋價值有較大差異，因此除了對價值的是否可變作出明確說明外，還應(yīng)對各自因?qū)嵨锓峙涠a(chǎn)生的相關(guān)稅費的負擔進行明確?？傊?，對未來有可能發(fā)生糾紛的情形在簽訂協(xié)議工程中應(yīng)作充分的預見并進行明確。

2、在投資和損益分配產(chǎn)生爭議后，雙方當事人又不能協(xié)商一致的，應(yīng)按照如下的原則來處理：（1）對投資額的增加或者利潤的減少按照過錯確定分配比例。因不可歸責于當事人的過錯或者當事人過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定，沒有約定投資比例的，按照約定的利潤比例分配。（2）房屋實際建筑面積少于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對房屋實際建筑面積的分配比例，當事人協(xié)商不成的，按照當事人的過錯確定；因不可歸責于當事人事由或當事人的過錯無法確定的，按照約定的利潤分配比例確定。（3）房屋的實際建筑面積超出規(guī)劃建筑面積，經(jīng)有批準權(quán)的人民政府主管部門批準后，當事人對超出部分的房屋分配比例協(xié)商不成的，按照約定的利潤分配比例確定。（4）對增加的投資數(shù)額的承擔比例，當事人協(xié)商不成的，按照約定的投資比例確定，沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定；也就是說，投資額的增加及面積增減，并沒有與利潤分配直接掛鉤，而是以過錯為衡量標準，何謂“過錯”，司法解釋僅是作了原則性的規(guī)定。為此，我們建議在合作協(xié)議中對各方義務(wù)以及該事宜的處理作出明確約定。

（八）完善稅收籌劃

許多開發(fā)商選擇合作開發(fā)的出發(fā)點往往是為了有效的降低稅費成本。根據(jù)我國的稅收制度，如果合作一方以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，并參與接受投資方利潤分配，以及共同承擔投資風險的行為，免征收營業(yè)稅；如果出資金的合作一方以提供土地的方式隱名合作開發(fā)，只要土地不變更登記，出資金一方還可節(jié)省契稅；還有的合作開發(fā)可以節(jié)省合作一方的土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅。具體而言，合作雙方在進行稅收過程中還應(yīng)關(guān)注以下幾方面：（1）財稅[2006]21號文件規(guī)定，對于以土地進行投資或聯(lián)營的，凡所投資或聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資或聯(lián)營的不能免征土地增值稅。如果土地出資方未注意到此項政策，以免土地增值稅來讓利合作的，其利益就會受損；（2）對于以土地出資方名義開發(fā)的，資金出資方的投資利息不得在計算土地增值稅、企業(yè)所得稅時扣除；支付給土地出資方的價款也不能直接在計算土地增值稅和企業(yè)所得稅時扣除，土地成本只能以土地出資方原計稅成本為依據(jù)，多支付的價款只能從稅后利潤中列支；（3）對于非法人型合作項目，項目利潤要并入法人公司統(tǒng)一交納企業(yè)所得稅，對于企業(yè)所得稅的承擔問題日后可能會有爭議；對以土地出資成立法人公司的，土地出資方還要按評估價與土地成本的差額在投資當年繳納企業(yè)所得稅，相比于自主開發(fā)會提早支出企業(yè)所得稅，在稅率降低前(如2008年由原33%的稅率降為25%)還加大了稅收支出；（4）一些項目在運作時實際上只有一方控制，另一方只要收回預定的回報就行，該交易的營業(yè)稅及附加稅一般可以預計，但土地增值稅、企業(yè)所得稅很容易因一方操作利潤而偷漏，如資金投資方是個人，還可能偷漏個人所得稅，項目完結(jié)一方撤走后這些稅款被查補很可能就要由另一方承擔；（5）如合同最終被認定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、房屋買賣合同則一方要補交營業(yè)稅等，被認定為房屋租賃合同的要補交房產(chǎn)稅、營業(yè)稅等、被認定為借款合同的要補交營業(yè)稅，出借人是個人的還要補交個人所得稅等，此外都還要處以滯納金和罰款；（6）在合作開發(fā)中被發(fā)現(xiàn)有偷稅行為構(gòu)成犯罪的還要追究相關(guān)單位和個人的刑事責任。為此，如果合作一方稅收籌劃不當，不但不能節(jié)稅反而還有可能增加稅收負擔，甚至承擔額外的法律責任。

第三篇：運營模式

運營模式

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火星女騎士 2011年03月30日 16:35 閱讀(3)評論(0)分類：個人日記

運營的定義就是：對企業(yè)經(jīng)營過程的計劃、組織、實施和控制，是與產(chǎn)品生產(chǎn)和服務(wù)創(chuàng)造密切相關(guān)的各項管理工作的總稱。從另一個角度來講，運營管理也可以指為對生產(chǎn)和提供公司主要的產(chǎn)品和服務(wù)的系統(tǒng)進行設(shè)計、運行、評價和改進。過去，西方學者把與工廠聯(lián)系在一起的有形產(chǎn)品的生產(chǎn)稱

運營模式：簡單來說就是經(jīng)營方法。為“production”或“manufacturing”,而將提供服務(wù)的活動稱為“operations”?，F(xiàn)在的趨勢是將兩者均稱為 “運營”。企業(yè)運營管理最基本的也是最主要的職能是財務(wù)會計、技術(shù)、生產(chǎn)運營、市場營銷和人力資源管理。企業(yè)的經(jīng)營活動是這五大職能有機聯(lián)系的一個循環(huán)往復的過程，企業(yè)為了達到自身的經(jīng)營目的，必須對上述五大職能進行統(tǒng)籌管理，這種管理就是運營。運營管理的對象是運營過程和運營系統(tǒng)。運營過程是一個投入、轉(zhuǎn)換、產(chǎn)出的過程，是一個勞動過程或價值增值的過程，它是運營的第一大對象，運營必須考慮如何對這樣的生產(chǎn)運營活動進行計劃、組織和控制。運營系統(tǒng)是指上述變換過程得以實現(xiàn)的手段。現(xiàn)代運營管理涵蓋的范圍越來越大?，F(xiàn)代運營的范圍已從傳統(tǒng)的制造業(yè)企業(yè)擴大到非制造業(yè)。其研究內(nèi)容也已不局限于生產(chǎn)過程的計劃、組織與控制，而是擴大到包括運營戰(zhàn)略的制定、運營系統(tǒng)設(shè)計以及運營系統(tǒng)運行等多個層次的內(nèi)容。把運營戰(zhàn)略、新產(chǎn)品開發(fā)、產(chǎn)品設(shè)計、采購供應(yīng)、生產(chǎn)制造、產(chǎn)品配送直至售后服務(wù)看作一個完整的“價值鏈”，對其進行集成管理。另外，有兩個運營名詞值得注意：一是“首席運營官(coo)”，二是“資本運營”。首席運營官(coo)的職責主要是負責公司的日常營運管理，輔助ceo的工作。一般來講，coo負責公司職能管理組織體系的建設(shè)，并代表ceo處理企業(yè)的日常職能事務(wù)。如果公司未設(shè)有總裁職務(wù)，則coo還要承擔整體業(yè)務(wù)管理的職能，主管企業(yè)營銷與綜合業(yè)務(wù)拓展，負責建立公司整個的銷售策略與政策，組織生產(chǎn)經(jīng)營，協(xié)助ceo制定公司的業(yè)務(wù)發(fā)展計劃，并對公司的經(jīng)營績效進行考核。所謂資本運營，就是對集團公司所擁有的一切有形與無形的存量資產(chǎn)，通過流動、裂變、組合、優(yōu)化配置等各種方式進行有效運營，以最大限度地實現(xiàn)增值。從這層意義上來說，我們可以把企業(yè)的資本運營分為資本擴張與資本收縮兩種運營模式。

企業(yè)運營模式

當今大多數(shù)企業(yè)的內(nèi)部運營模式都具有相近的特點，不論是國營還是私企或是合資、股份企業(yè)，其趨同性說明這種結(jié)構(gòu)模式有其存在的優(yōu)勢，研究這種模式無疑對企業(yè)的良性發(fā)展

會有很大的幫助。從結(jié)構(gòu)上看大致可分為五個主要部分：行政管理層面銷售層面生產(chǎn)層面技術(shù)層面資金管理層面其基本職能體現(xiàn)為：1.行政管理層——企業(yè)的“大腦”和“中樞”，其主要職責為：企業(yè)的規(guī)劃、決策、管理、監(jiān)督、考核人員聘用與任免以及相關(guān)的人事管理公關(guān)與企業(yè)形象推廣、相關(guān)社會活動融資、引資福利、后勤黨建、工會建設(shè)和形成企業(yè)精神和文化2.銷售層——企業(yè)的“龍頭”，其主要職責為：產(chǎn)品銷售——企業(yè)生存和資金流通的原動力市場開發(fā)新產(chǎn)品推廣——企業(yè)發(fā)展的原動力情報收集——提供給技術(shù)部門處理。是企業(yè)信息收集的主要渠道，也是領(lǐng)導決策的主要依據(jù)形象推廣——配合行政管理部門，推廣、樹立企業(yè)的良好形象，逐步建立品牌效應(yīng)，引領(lǐng)企業(yè)良性發(fā)展產(chǎn)品監(jiān)測——監(jiān)督生產(chǎn)環(huán)節(jié)，進一步保證出廠產(chǎn)品的質(zhì)量庫品管理——庫存產(chǎn)品的保管和規(guī)劃，企業(yè)生產(chǎn)調(diào)度的主要依據(jù)用戶服務(wù)——與生產(chǎn)部門、技術(shù)部門協(xié)作，做好售后服務(wù)、信息反饋，維護企業(yè)良好形象3.生產(chǎn)層——企業(yè)的“核心”，其主要職責是：設(shè)備采購、使用和管理原料采購、使用和管理生產(chǎn)組織、管理生產(chǎn)人員管理和考核生產(chǎn)成本管理、考核庫品管理外協(xié)加工管理、檢測產(chǎn)品檢測、質(zhì)量保證其追求的理想目標是：質(zhì)量 效率 成本 安全 創(chuàng)新質(zhì)量——產(chǎn)品、管理效率——生產(chǎn)、管理、質(zhì)量成本——材料、人員、生產(chǎn)、質(zhì)量、安全安全——人員、設(shè)備創(chuàng)新——生產(chǎn)、管理4.技術(shù)層——企業(yè)的“發(fā)動機”，其主要職責是：為生產(chǎn)提供技術(shù)支持和保證為銷售提供技術(shù)支持和保證情報收集、分析、處理、解析技術(shù)創(chuàng)新、新產(chǎn)品開發(fā)生產(chǎn)過程和生產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量監(jiān)測人員技術(shù)培訓5.資金管理層——企業(yè)的“潤滑劑”，其主要職責是：常規(guī)財務(wù)工作資金使用的管理、監(jiān)督、指導、考核、預警融資、引資生產(chǎn)經(jīng)營成本的核算、考核從內(nèi)部運營關(guān)系看具有以下基本特征：1.具有相對完整的基本經(jīng)濟社會結(jié)構(gòu)行政管理層——相當于政府及相關(guān)職能機構(gòu)生產(chǎn)層——相當于生產(chǎn)企業(yè)、生產(chǎn)領(lǐng)域銷售層——相當于經(jīng)銷商、流通領(lǐng)域技術(shù)層——相當于科研和教育機構(gòu)資金管理層——相當于銀行及相關(guān)金融機構(gòu)2.運營方式具有典型的計劃經(jīng)濟特征銷售部門根據(jù)用戶和市場的需要，向生產(chǎn)部門提出“訂貨合同”生產(chǎn)部門根據(jù)“訂貨合同”，購置材料，組織生產(chǎn)，交付合格產(chǎn)品技術(shù)部門負責提供技術(shù)支持和保障并監(jiān)督生產(chǎn)過程資金管理部門負責提供所需的資金和相關(guān)流通操作，負責成本、利潤的核算和考核，同時監(jiān)督資金的使用。行政管理部門負責監(jiān)督、指導、協(xié)調(diào)、考核3.需求具有單向性（不可選擇性）和相互依賴性特征例如：銷售和生產(chǎn)之間、銷售和財務(wù)之間、生產(chǎn)和財務(wù)之間就是處于這樣的關(guān)系狀態(tài)4.交易過程具有高度的透明性和開放性特征各部門之間信息透明度高5.運營調(diào)節(jié)具有較強的針對性和快速靈活性，可以根據(jù)需要快速調(diào)整生產(chǎn)和人員安排、改變生產(chǎn)計劃。利弊雙向分析1.這種有計劃、有目的、可控制的生產(chǎn)方式，具有明顯的運營優(yōu)勢。有利于形成程序化規(guī)范管理和程序化流水線作業(yè)模式。有利于提高生產(chǎn)效率、降低成本、提高資金的使用率、減少損耗等。有利于規(guī)?；a(chǎn)的形成。有利于企業(yè)的整體擴張。（企業(yè)的機器）2.對管理者的管理思想、管理水平、管理方式、管理藝術(shù)要求較高。制度化管理、質(zhì)量效率管理、滿工作量管理、工時考核管理、任務(wù)承包管理、責任承包管理、工作時間管理、信仰精神管理、“突擊隊式”管理等各種有針對性的管理方式應(yīng)運而生。管理的科學性、有效性、針對性、及時性將顯得尤為重要同時，開展人性化管理，充分調(diào)動人的積極性和主動性，利用好人的趨同性和依賴性，形成良好的企業(yè)文化，樹立企業(yè)精神和信仰，也會對企業(yè)可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生重要和積極的影響。（金錢不是唯一的有效手段，崇拜和信仰、信任和依賴才是最高境界）（企業(yè)的靈魂）3.根據(jù)不同的市場需求，生產(chǎn)調(diào)度調(diào)整反應(yīng)較快，人員調(diào)整、調(diào)動相對較容易。（不需要合同，一張文書，一紙調(diào)令，甚至一個電話就可解決問題）即由需求的產(chǎn)生，到轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)過程（操作），到產(chǎn)生成品（結(jié)果）的效率相對較高。（企業(yè)的自由度）4.有利于內(nèi)部形成小型的高質(zhì)量的專業(yè)化的團體（組），以及最優(yōu)化的團體組合。有利于產(chǎn)生生產(chǎn)精英，即生產(chǎn)能手、業(yè)務(wù)骨干、標兵、勞模。這些對生產(chǎn)過程、生產(chǎn)質(zhì)量、生產(chǎn)效率都將非常有利。這些對企業(yè)的發(fā)展，特別是高質(zhì)量、規(guī)模化的持續(xù)有效發(fā)展至關(guān)重要。一個人、一個團隊決定一個企業(yè)、集團的發(fā)展和命運的事例在世界范圍內(nèi)屢見不鮮。（企業(yè)的精靈）5.多數(shù)成員對外界的市場變化不敏感，僅僅關(guān)心自身利益和身邊環(huán)境變化。企業(yè)應(yīng)對市場變化以及在這種變化中的競爭能力往往把握在少數(shù)人手中，他們的思想、能力、工作熱情和方法等往往決定著企業(yè)的命運。即關(guān)鍵部門對個人能力的依賴性較強，是應(yīng)力相對集中的節(jié)點，有一定的脆弱性。權(quán)利相對集中，容易造成重大的管理和決策失誤。合理有效的監(jiān)督方法和機制，重大決策的科學審定等是所有現(xiàn)代規(guī)?；髽I(yè)的重要課題。近期爆發(fā)的全球性的金融海嘯更加證明了這一點。（企業(yè)的核彈）6.個體發(fā)展空間受到一定的限制，可能導致個體的靈活性不強，競爭性不強，主動性不強，容易造成人浮于事。自主創(chuàng)新的動力不強，容易滿足現(xiàn)狀。責任心不強，容易造成事不關(guān)己的現(xiàn)象，（這些現(xiàn)象的形成往往與人性的固有弱點有關(guān)）。如果管理引導不利，將產(chǎn)生極為不利的負面影響。因而需要較強的宏觀調(diào)控、指導和監(jiān)督（即行政干預和制度約束）經(jīng)濟（金錢）調(diào)控不能成為唯一的有效手段，企業(yè)精神、文化、信仰也會起到重要的作用。（企業(yè)的隱患）企業(yè)發(fā)展謀略1.優(yōu)化“大腦”，增強智慧。優(yōu)化行政管理層，聘用優(yōu)秀人才，特別是關(guān)鍵人物如總經(jīng)理或常務(wù)副總經(jīng)理。讓“精靈”變成“精神領(lǐng)袖”，成為公司這一龐大社會體系有效運轉(zhuǎn)的強有力的動力。即一個特殊的領(lǐng)導者，決定一個特殊企業(yè)的前途和命運。2.“政企”分開，各負其責公司的最高行政管理是董事會和監(jiān)事會，相當于“政”。主要由出資人、股東組成，是公司利益的最大受益者。他們擁有公司的全部財產(chǎn)，以分紅的形式享有公司的利潤。他們有權(quán)決定公司的發(fā)展和走向，決定關(guān)鍵人物的任免，是公司的政策“靈魂”。最高執(zhí)行機構(gòu)是執(zhí)行局和總經(jīng)理，相當于“企”。由董事會聘用的總經(jīng)理，以及由其建議聘用的各副總經(jīng)理、部門主要領(lǐng)導組成。他們決定著企業(yè)的日常經(jīng)營狀況和效益，也關(guān)系到企業(yè)的未來和發(fā)展，是公司的運營“靈魂”。政和企一定要分開，要各負其責。3.練好“鐵頭功”以銷促產(chǎn)，以銷定產(chǎn)，是現(xiàn)有大多數(shù)公司所采用的基本策略。因而銷售環(huán)節(jié)不約而同的就成為各公司、企業(yè)的運營“龍頭”，是否有一支強勁有效的銷售隊伍，直接關(guān)系到公司的經(jīng)營和效益，影響著公司的發(fā)展和未來。4.擁有一個強有力的“心臟”企業(yè)的根本歸根結(jié)底是生產(chǎn)。生產(chǎn)的組織管理、員工的素質(zhì)和對企業(yè)的情感、生產(chǎn)設(shè)備的合理配置是三個重要的基本要素。

5.科學技術(shù)是第一生產(chǎn)力技術(shù)是發(fā)展的“動力”，技術(shù)是運營的“保障”，技術(shù)是公司的“未來”。6.資金是企業(yè)的“血液”資金是公司生存的“血液”，是生產(chǎn)經(jīng)營的“潤滑劑”。現(xiàn)代企業(yè)、公司是實體經(jīng)濟和金融經(jīng)濟的共同體7.企業(yè)的精神和文化是企業(yè)內(nèi)部的“粘合劑”和“乳化劑”要讓員工對企業(yè)產(chǎn)生足夠的信任，并逐步上升為依賴，愿意把生存和事業(yè)交給本企業(yè)，這才是企業(yè)管理的最高境界。8.企業(yè)形象和影響是企業(yè)對外的“名片”

標簽 市場營銷 人員管理 計劃經(jīng)濟 技術(shù)支持 行政管理

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第四篇：房地產(chǎn)中介公司五種運營模式的探討

房地產(chǎn)中介公司五種運營模式的探討伴隨2007年北京二手房市場交易的放量，2007年二手市場又迎來了更大的利好消息。3月1日北京市正式取消了房改房上市交易的收益分成，粗略估計僅此一項就能為買房人節(jié)省萬元以上，平均單價下降200元/平方米。例如在東、北、西三環(huán)附近的房改房地交易價格都超過5000元/平方米，一套60平米的房改房以5000元/平方米成交，收益分成達到120000元。伴隨著市區(qū)房改房費用的降低，也勢必壓低外圍的房價。該政策實施后，北京市二手房交易明顯放量，據(jù)各大中介公司反映，房改房過戶量較去年同期上漲了50％到一倍。

伴隨著房改制度的推行而逐步建立起來的北京二手房市場，盡管現(xiàn)在仍無法和一手市場年1500萬平方米的交易量相抗衡，但是已經(jīng)逐步的確立了自己在房地產(chǎn)市場中的地位。眾多的投資者也看中這個市場，紛紛將目光投入到北京的二手房市場。地產(chǎn)商有萬通集團的萬通東方策略公司；首創(chuàng)投資的金豐易居等。一手代理行中，05年年中金網(wǎng)絡(luò)二手業(yè)務(wù)正式成立；2007年年初中原進軍二手市場。在大家紛紛投入兵力爭奪二手市場的同時，有必要對比分析一下二手公司的運作模式。

現(xiàn)在北京市二手公司運作模式大致有5種模式，分別是單店業(yè)務(wù)模式；連鎖店模式；中心店模式；區(qū)域中心店模式；區(qū)域中心點加信息店模式，和連鎖加盟擴張模式。

單店業(yè)務(wù)模式是小中介公司的運作模式。因為小中介公司的資金實力有限，人員較少，低成本運行，所以一般采用單店模式。小公司的店面一般較小，選址一般接近自身業(yè)務(wù)比較熟悉的區(qū)域，因為規(guī)模小，所以人員的分工并不明顯。一般是老板和員工齊上陣，公司一切工作都圍繞業(yè)務(wù)展開，公司的業(yè)務(wù)范圍非常靈活，要求從業(yè)人員是多面手，買賣、租賃等樣樣行。現(xiàn)在北京市很多的小中介的業(yè)務(wù)并不規(guī)范，存在著大量的非法交易現(xiàn)象，也存在很多欺瞞消費者的行為，例如公房買賣等業(yè)務(wù)。

中心店模式是北京市比較傳統(tǒng)的二手經(jīng)營模式，例如成立較早的鑫尊地產(chǎn)和置業(yè)家園都是采用的這種經(jīng)營模式。中心店模式一般是在市區(qū)選擇2－3家中心店，一般會選擇在寫字樓中辦公，公司所有得業(yè)務(wù)都是中心店來控制，員工也集中在中心店。這種經(jīng)營模式因為距離廣大的消費者較遠，所以必須配備相應(yīng)的業(yè)務(wù)廣告，不論房源還是客戶都依賴于廣告，尤其是客戶信息。這種經(jīng)營模式 連鎖店模式，北京連鎖店模式運用的比較成功也比較徹底的是我愛我家公司。這種模式是利用遍布全城的連鎖店將整個業(yè)務(wù)連接成一體，業(yè)務(wù)直接在連鎖店中展開，房源和客戶信息都依靠連鎖店的到店來訪。

區(qū)域中心店的模式，這種模式應(yīng)該說是連鎖店模式的變形。由于北京市現(xiàn)在的二手房市場規(guī)模小，業(yè)務(wù)量少，如果布店過多，就會造成資源浪費，于是產(chǎn)生

了區(qū)域中心店模式，這種模式將業(yè)務(wù)劃分為大的區(qū)域，由區(qū)域中心店負責業(yè)務(wù)的拓展。這種模式因為店面數(shù)量仍有不足，所以不能夠完全依賴到店來訪，一般需要配備一定量的廣告。現(xiàn)在一些新上的公司采用這種模式，例如新開的中原公司，金豐易居等。

區(qū)域中心店加信息店模式，這種模式是為克服區(qū)域中心店信息量不足和連鎖店費用過高的另一種權(quán)衡之計，這種方式將買賣業(yè)務(wù)集中管理，而將租賃業(yè)務(wù)直接在信息店開展。利用這種模式的例如鏈家寶業(yè)公司等。

特許加盟模式，這種模式主要是21世紀帶來的一種業(yè)務(wù)模式，應(yīng)該說也算是一種連鎖店模式。只是投資方不同，產(chǎn)權(quán)方不同而已。但是從業(yè)務(wù)操作的角度看，這種模式更像是單店模式。一般的運作模式是授權(quán)公司擁有成熟的品牌和管理模式，加盟者在交納了加盟費和保證金后，可以用授權(quán)公司的品牌開展業(yè)務(wù)。這種模式可以克服單店模式的品牌劣勢，能夠增加客戶的信任度，授權(quán)公司僅對加盟公司進行業(yè)務(wù)指導和管理支持，一般不提供信息資源支持。

幾種經(jīng)營模式的優(yōu)劣分析

首先從成本分析：

中介公司運營的主要成本來自于人員成本和信息采集成本。其中人員成本給公司的規(guī)模直接相關(guān)，在此我們主要考慮信息采集成本。

信息采集成本主要分為三種形式，一是店面信息采集，一是廣告信息采集，還有一種是集合了上述兩種方式的結(jié)合方式。

首先說店面采集方式，店面采集方式是指僅利用店面采集信息的方式，典型的例子是我愛我家公司，這種模式相對應(yīng)的是上述連鎖店經(jīng)營模式。這種信息采集模式，需要大量的店面維持公司的信息點數(shù)，北京最多的我愛我家公司擁有將近50家連鎖店；而上海最大的金豐易居在整個上海市有200家連鎖店。連鎖店模式的成本較高。一般情況下，在北京維持一家連鎖店保守估計平均費用為3－5萬元。包括房租、水電費等。這樣維持一個擁有50家店面的公司的成本高達150－250萬元。廣告采集模式是北京最傳統(tǒng)的中介公司信息采集模式，早年成立的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司大多采用這種模式，例如鑫尊地產(chǎn)和置業(yè)家園等，這種模式相對應(yīng)的是上述的單店經(jīng)營模式、中心店經(jīng)營模式和連鎖加盟經(jīng)營模式。這種方式的費用控制比較靈活，因為可以根據(jù)季節(jié)進行適當?shù)卣{(diào)節(jié)。例如在每年的2、3月份和7、8月份是租賃的黃金季節(jié)，就可以加大廣告的力度，

第五篇：禮品公司運營模式

鑫興禮品的運營模式

一、禮品行業(yè)發(fā)展前景

隨著社會的發(fā)展和科技的進步，人類生活水平的提高，各式各樣的禮品層出不窮，如今商家送禮不再是過去大包小包的，而是追求實用型或者具有藝術(shù)和收藏價值的禮品。公司禮品項目在建立原有的客戶基礎(chǔ)上面，可以以此基礎(chǔ)來維持初期生存，再進一步發(fā)展關(guān)系網(wǎng)，擴展業(yè)務(wù)。我們擁有著成百上千個客戶，60%-70%的客戶都會需要到禮品，我們該如何把握好這些客戶資源，為公司創(chuàng)造更多的利潤，是我們現(xiàn)在工作的重點之中。

二、行業(yè)概念劃分及其用途

在向不同行業(yè)的客戶推薦禮品的同時，我們首先要了解不同類別的禮品都有各自的用途和實質(zhì)性的意義。不同行業(yè)客戶的禮品定做要達到的目標不同，其具有的定做特色也不同。一般根據(jù)客戶定做的禮品需求不同，禮品可分為四大類商務(wù)禮品、會議禮品、福利禮品和促銷品。

1.商務(wù)禮品

商務(wù)禮品是指企業(yè)或團體對外進行商務(wù)交流活動、加強協(xié)作和聯(lián)系時使用的禮品。商務(wù)禮品的受贈者多為外部企業(yè)或團體和個人，以互助、合作、共贏為目標，因此價值和文化特性的需求比較明顯

2.會議紀念禮品

會議禮品是指政府機關(guān)或企事業(yè)單位進行各種會議、周年慶典或表彰時使用的禮品。會議禮品的受贈對象一般為內(nèi)部員工或企業(yè)團體和會議貴賓等，在會議交流之余，主辦單位更希望借此會議契機，表示對與會者的關(guān)心與祝福。

3.福利禮品

福利禮品也稱福利品，福利是指企業(yè)或團體對內(nèi)部進行企業(yè)文化活動、提升內(nèi)部關(guān)系、提升員工忠誠度、或者進內(nèi)部企業(yè)文化理解時使用的禮品。受贈者為企業(yè)內(nèi)部員工，表達感恩和關(guān)愛為主。

4.促銷禮品

促銷禮品是指企業(yè)為推廣產(chǎn)品、增加產(chǎn)品銷量、傳播品牌、提升品牌忠誠度而對消費者贈送的禮品。受贈者為企業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)的消費者；以促銷、增值，品牌傳播為目的；對禮品的表現(xiàn)力或者說服力、定制性需求明顯。

從以上禮品類別劃分來看，我們目前的工作重點是在促銷禮品這個類別上面。根據(jù)市場了解來看，促銷禮品又可以分為廣告禮品、買贈禮品、積分禮品。

（1）廣告禮品：主要用于產(chǎn)品售前的品牌推廣、產(chǎn)品推廣，營銷活動信息傳播的促銷禮品。這類禮品的價值相對不高，但是具備良好的傳播展示性，能充分、準確展現(xiàn)品牌理念，同時便于大規(guī)模發(fā)放。比如廣告扇，廣告毛巾，廣告?zhèn)愕榷际遣诲e的廣告禮品。

（2）買贈禮品：在產(chǎn)品或服務(wù)的銷售過程中，為促銷產(chǎn)品銷售，伴隨產(chǎn)品或服務(wù)附贈給消費者的促銷禮品。這種禮品與被促銷產(chǎn)品的相關(guān)性較好，且有吸引力，新奇而不平凡，能夠使目標消費者認同、潛在消費者青睞；常與企業(yè)營銷活動相配合。比如特色水杯、情侶毛巾、真皮卡包等

（3）積分禮品：積分禮品的用途不是很廣泛，主要是企業(yè)為了促銷產(chǎn)品和提升消費者忠誠度而設(shè)立消費積分體系，消費者用購買產(chǎn)品或服務(wù)后獲得的積分換取的禮品就是積分禮品。這種禮品可由消費者進行自選，對禮品的品牌和實用性要求較高，禮品價值范圍分布較廣。比如某品牌珠寶商消費者的積分禮品，其積分禮品的實用性越大、相對價值越高，越能吸引消費者為了獲得這些禮品而選擇該品牌來消費。

三、如何為客戶定做禮品推薦方案和策略

對于我們而言，是否滿足客戶定做禮品需求是一個禮品解決方案成敗的關(guān)鍵。如何在限

定的時間內(nèi)，做出一份切合大客戶禮品定做的需求、甚至超出客戶定做禮品預期目標的方案？需求分析是關(guān)鍵，這就等同于在航海前，我們要先找到方向，選擇最合適的航線，這樣航行才順利、快速到達目的地。禮品是否能夠起到預期的作用，看的就是受贈者的反應(yīng)。能否讓受贈者滿意，首先就要了解受贈者的信息，包括受贈者的群體屬性、消費喜好等等。根據(jù)禮品類別的劃分，可以把每個類別的客戶群體劃分以下幾個：

商務(wù)禮品的受贈者：主要是合作企業(yè)、團體，或者是代表該企業(yè)、團體的負責人、珠寶公司的VIP客戶。

會議禮品的受贈者：主要來自內(nèi)部員工或會議貴賓，或是企業(yè)領(lǐng)導者。

福利禮品的受贈者：主要是內(nèi)部員工?？梢愿鶕?jù)員工的年齡分布、教育背景等確定福利禮品的種類，比如珠寶行業(yè)的員工大都年輕、待遇較好，所以時尚實用的物品較受歡迎。

促銷禮品的受贈者：可以簡單概括為消費者。促銷禮品面對的消費者是最難進行分析，也是最需要進行分析的。首先要明確促銷的目標消費者是哪些，之后要提煉出他們在年齡、喜好、習慣、消費能力等方面的群體共同特征，從而找到適合他們的促銷禮品。

同時，我們還要了解同行業(yè)競爭對手所使用到的產(chǎn)品。分析其推廣產(chǎn)品的性能和優(yōu)點，這樣我們才會才不斷競爭中擴大和壯大，抓住更多的客戶資源。前期我們指定以下推廣策略；

1.按品按價格劃分，分成1-5元，5-10元等，不同價格等次的禮品，做成PPT的格式向客戶推廣，這樣就不會給客戶雜亂無章的感覺了。客戶便會很快的根據(jù)自己的意向價格來需要禮品了。

2.按禮品類別劃分，例如把家居系列、家具系列、情侶杯系列等?？蛻艨雌饋碇庇^明了很快就可以找到適合自己的禮品。

3.按積分劃分，指定一個詳細的積分方案。例如，1元1積分，1000-2000積分適合送銀行卡包、小鏡子等；2000-3000適合送情侶對杯、化妝包等；3000-5000積分送小首飾箱、小家電等，這樣客戶就會感覺這個方案好像就是專門為他們所量身定做，覺得我們非常重視他，可以給客戶留下良好的印象。

4.按每個時間階段劃分重點推廣，例如11-12月份送的特別多的就是保溫水杯等，十一、七夕附近送的最多的就是情侶毛巾、情侶水杯等有關(guān)情侶有關(guān)的禮品。

5，店面推廣，我們每個月都會固定的新款禮品，我們可以用推銷標簽寫上新款上市、人氣產(chǎn)品等字樣，也可以特定宣傳頁，貼在店面醒目的位置等

四、適應(yīng)公司發(fā)展的路線

由于我們大部分的客戶群里是珠寶商，而珠寶商在禮品這塊的需求促銷禮品占到70%左右，商務(wù)禮品所占到的比例在30%左右。禮品不同于首飾盒、道具，禮品不需要自己生產(chǎn)投入更多的的人力、財力和精力，差不多屬于貿(mào)易型的性質(zhì)。然后，以什么樣的禮品銷售為主，什么樣禮品銷售為輔的經(jīng)營模式，也值得我們?nèi)ブ攸c考慮。不同的經(jīng)營模式，會直接影響著我們利潤和客戶群體的多寡，也就是說，銷售什么樣的禮品種類，在一定的程度上決定著我們公司的經(jīng)營模式。

1.主要經(jīng)營高端商務(wù)禮品,我們只要有足夠的信息渠道,并且能夠迅速獲得相關(guān)的商務(wù)禮品的最新信息(圖片,價位,材料,交貨期等),并且樣品能夠及時到位,業(yè)務(wù)員知道一些簡單的材料和印刷知識就可以進行運作了.由于產(chǎn)品服務(wù)附加值不是很高,完全取決于我們自己業(yè)務(wù)人員的推銷能力和客戶源是否廣泛.2.主經(jīng)營促銷品其經(jīng)營的模式則要復雜的多,由于客戶對促銷品的要求千變?nèi)f化(材料,外形,印刷等),所以這要求我們有極強的促銷品外形創(chuàng)意,對各種促銷品材料有專業(yè)的把握,而且在各種印刷方面精于此道等,只有具備了這些實力和能力,我們才有生存和成功的可能.而需要這類禮品公司的客戶群大多是大型的企業(yè)。

以此看來，高端的商務(wù)禮品可能更省事、更省精力，但是對高端的商務(wù)禮品需求的客戶，畢竟是在我們客戶群里里面站少數(shù)。相反，促銷禮品大半客戶都有需求的，先期把握這些客戶，我們利潤也是非?？捎^的！個人認為，在公司發(fā)展的前期，可以以推出新奇的促銷禮品為主，高端的禮品為輔，快速打入珠寶禮品饋送這個行業(yè)里面來，從而站住腳跟。珠寶饋送禮品只能說在禮品這個行業(yè)里面占了一個小小的角落，我們不能以此為終點。在后期我們要推出各種新奇百態(tài)的禮品，打進更多行業(yè)，不單單的局限在珠寶禮品這個行業(yè)里，爭取為公司創(chuàng)造更多的利潤和價格。

五、禮品采購環(huán)節(jié)

禮品就如我們的包裝盒和道具一樣，只有不斷的推出新品、新的元素。才能在這個行業(yè)站住腳跟，否則就會被同行業(yè)甩在身后了。怎樣需找吸人眼球的新產(chǎn)品，也是禮品項目的重點之一。前期我們都是通過網(wǎng)上來尋找樣品，當然同行也能在網(wǎng)上找到，這樣就沒什么價格優(yōu)勢，在后期我們要需找獨特的網(wǎng)上找不到產(chǎn)品，這樣才能吸引更多的客戶。我們可以通過一下途徑來獲取更多新奇百態(tài)的禮品：

1.搜集全國有關(guān)禮品的展會，在展會上面我們可以搜集來自全國各地的生產(chǎn)廠家，匯集了每個省份不同禮品的元素和風格。且里面包括了各個系列的禮品，如家訪、電器、生活系列等，相對來說這是所有途徑里面最關(guān)鍵的一個。

2.直接到產(chǎn)品原產(chǎn)地需找，例如廚房五金制品在潮安、陶瓷有關(guān)的在潮州、保溫杯在永康等，到每個產(chǎn)品原產(chǎn)品可以搜集到更多相關(guān)的新品。

3.定期到附近和全國大型的禮品批發(fā)市場需找，例如深圳筍崗倉庫、廣州萬菱廣場、浙江義烏小商品城。因為有關(guān)的經(jīng)營商要想在同行中競爭中有優(yōu)勢，也在需找新的產(chǎn)品，每到一個地方我們總會找到比較特別的禮品。

除了尋找好的禮品這個源頭，我們也要注重禮品宣傳方面，比如不間斷的更新禮品宣傳冊?；蛘呤窃谇捌冢囟ǖ乃y行卡包等相關(guān)能起到比較好宣傳效果的產(chǎn)品送給有禮品這方面需求的客戶，后期我們也會考慮其它的宣傳方法。

六、總結(jié)

從禮品項目推廣到現(xiàn)在已經(jīng)有半年，每個月的銷售總額也在環(huán)比上升之中，這離不開公司各位同事的推廣和公司領(lǐng)導們的大力支持。在這里像您們說聲；“謝謝”！在今后的工作之中，我會更加地配合各位同事做好后勤工作，提供更多物美價廉的產(chǎn)品。爭取禮品這個項目在公司總體經(jīng)營之中亮起驕人的業(yè)績。

總結(jié)人：艾科

2013年7月27日