第一篇：房地產估價師《案例與分析》

房地產估價師考試當中難度最大的就是案例分析這一科了，許多考生也特別關心這一點。咱們先請老師給大家點評一下，關于這門考試考生怎么應對?

房地產估價案例這門課確實很難，難點主要原因有幾個方面：第一，因為他的特點就是開卷考試，這在其他職業資格考試中是沒有的，像監理工程師的案例考試是閉卷考試，有時候閉卷考試比開卷考試相比較而言，閉卷考試并不難，因為它有準確、統一的標準答案，而房地產估價師的案例沒有統一的答案，沒有標準答案，在教材上基本上找不到答案，找到了就不難了，就是因為找不到才難。

這就要求我們平時多注重、鉆研一些估價報告，再有一個就是多看房地產估價規范，與前面三門課程緊密結合起來有意識的學習，下功夫，只有這樣，沒有別的捷徑。

關于案例考試“難”大家都知道，應該是公認的，那么為什么“難”啊?咱們需要解決這個問題，我認為案例的難點為什么難呢?可以有四個方面的原因：第一，是由于案例這門課綜合性非常強，案例考試是在我們四門課當中綜合性最強的一門。要想通過案例考試應該熟悉房地產估價相關知識，要懂得房地產的基本制度和政策方面的一些知識點，同時還要聯系到開發經營管理當中的一些東西能夠和案例互相溝通，其中聯系最緊密的應該還得說是我們房地產的估價理論與方法，這門政策，正是由于案例考試的綜合性，它就為廣大考生能否對你所學的知識進行綜合運用和靈活掌握提出了一種考驗，這是它的第一難;

第二“難”，要求考生具有一定的估價實務經驗，因為考試當中所涉及到的，比如指錯題，改錯題，它不僅僅說我沒有接觸過估價實務，直接上來就是書本對書本，我上來就來學習，看教材，這個只能說是只知其一不知其二，你不知道為什么去這么操作，在實際考試當中，它就要求必須要有一定的估價實踐經驗和動手操作、書寫過真實的估價報告的能力。這樣的話，對于這些沒有實務估價經驗的考生來說，就具有一定難度了。

第三“難”，估價案例的考試要求考生應該具備一定的語言組織和書面表達能力，為什么這么說呢?比如，案例當中的第一題，問答題，占分值的30%，你要在有限的時間內，把你答題的要點組織好，表達準確，是要有一定功底的，沒有這樣的文字組織和表達的實踐經驗很難在有限的時間內把這個話組織清楚，很可能就是肚子有貨，但是他說不出來，表達不清楚，白白丟了一些不應該丟的分。有的考生是胡子、眉毛一把抓，寫的一大篇，但是不得章法，要點散，邏輯性很差。因為我參加過閱卷，有的考生前言不搭后語，說的一大篇不知所云，自相矛盾，讓閱卷老師去猜，這樣的話，丟分就在所難免了。所以這點我希望廣大考生一定要引起重視，一定要重視平常的語言組織能力和書面表達能力。

第四“難”，廣大考生普遍存在一種對這門課的輕視和僥幸心理，這不是好象有點兒自相矛盾嘛。剛才我說到了，案例考試很難，通過率很低，那么廣大考生為什么會有輕視心理呢?輕視就是因為案例考試是開卷考試，其他三門都是閉卷考試，好讓他們覺得案例很簡單，開卷考試，其實恰恰就是這個開卷害了很多人，蒙蔽了很多有自信的學生。他們認為這科很容易，心理上首先松了一口氣，沒事兒，開卷，到時候我拿著教材、輔導書進考場就是了。考試的時候翻番書，這樣的話，有了這種心理之后，在后續的學習過程當中動力不足，沒有盡最大的努力去準備、復習，結果是還沒上戰場，已經先輸了一場了。在考場當中要想現翻書也是需要時間、成本的，你找到若干個知識點并不難，可以看書啊，但是，難就難在你能夠在有限的時間內把你所有的知識點都找全，并且組織好表達準確，這個非常難。所以基于這四點認識，我認為案例考試還是有它的難點的。它應該是通過率低有它的客觀原因。

接下來我想談一談如何在考試當中或者在學習當中學好這門課，簡單說一下，我個人總結的大概有六個方面：

第一，要徹底的弄懂四大估價報告還有基本的驗收方法，這是我們學好案例的前提。這個道理我就不再多講了。

第二，要系統的學習好房地產估價規范。很多學生不以為然，說規范是1995年的規范，很老了，很多東西甚至矛盾與新的教材已經用語、說法都不一致，為什么還要學它呢?規范是一個非常好、非常嚴謹的東西，我們國家也正在著手對《規范》進行修訂，但是在沒有新的規范出臺之前，原估價規范仍然具有法律效率，《規范》跟教材也不一樣，《規范》是個非常嚴謹組織性，邏輯性非常強這樣的具有一定法律效率的指導標準。所以很多同學忽視對《規范》的學習。

第三，我覺得房地產估價實際上就是估價人員把房地產的客觀價值認識出來，然后把它揭示出來，科學表達出來，這個時候有影響房地產價格的因素很復雜，如何找準不同類型的、房地產項目的價格影響因素是重中之重。從以往的考題來看，對于商業用途和居住用途的項目是估價考試歷年的重點。所以建議廣大考生在復雜的時候，針對具體的案例，從它的不同的估價目的和重點分析各類房地產估價的特點，要有針對性。

第四，案例分析的考試千變萬化，很難去猜題，所以要在復習當中應該是邊學習，邊總結，能夠做到舉一反三，融會貫通。這點非常重要，我們可以通過一個案例引申出若干個案例，這種學習方法是一種事半功倍的學習方法，所以這點希望同學們能夠認真的體會。第五，我認為可以去精讀大量的精選資料和案例，在自己的估價實踐當中如果我們同學參加過估價實踐的話應該及時總結經驗，提高估價報告的寫作能力。

第六，在答卷的時候，要充分利用開卷考試的特點，對于問答題，我們要力求內容完整，重點突出，條例要清晰，對于改錯題，一定要看清題意，是否需要倒扣分，對于沒有把握的地方不要盲目去改，改錯需要倒扣分的，基本上就談這六點吧。

第二篇：2016年房地產估價師《案例與分析》試題

2016年房地產估價師《案例與分析》試題 問答題

(一)某房地產開發公司擬將其開發建設中的綜合樓一幢綜合樓作為抵押物向銀行申請貸款，委托房地產估價機構評估該在建工程的抵押價值。注冊房地產評估師在實地查勘時獲知該綜合樓 的主體結構已封頂，后續建設工程正在進行，建安工程整體形象進度達65%，擬選用假設開發法作為其中一種估價方法。請問： 1.假設開發法的估價前提有哪幾種?本次估價應選擇哪種估價前提?

2.在各種不同的估價前提下，假設開發法的測算主要有哪些差別?

(二)甲公司擬議其擁有的房地產作價與乙公司合資，委托房地產評估機構評估該房地產于2015年6月5日的市場價值。房地產估價機構采用比較法和成本法進行測算，并于2015年6月15日出具評估報告，其中載明估價報告使用期限為1年。后甲乙兩公司合資事項因故延期，于2016年9月20日重新啟動。由于原估價報告使用期限已過，鑒于在此期間房地產市場并無明顯變化，甲公司要求房地產估價機構直接更改原估價報告中的價值時點、報告出具日期及報告使用期限，保留原估價結果后出具新的評估報告。請問：

1.房地產估價結構可否滿足甲公司的上述要求?請簡述理由 2.針對本案情況，在前次估價的基礎上，房地產估價機構重新出具估價報告應補充哪些外部作業工作?對原估價報告中兩種估價方法的測算內容必須做出哪些具體調整?

三、李某于2015年6月向甲房地產開發公司(以下稱甲公司)購臵了一處商鋪，2015年9月交房，裝修后即投入使用。同年12月該房屋出現局部基礎沉陷，部分墻體開裂等質量問題，不能繼續使用。經雙方協商，由甲公司負責修復并承擔其他損害賠償。2016年6月該房屋修復工程全部完成，已排除相關安全隱患，房屋達到正常使用條件，但雙方就其他損害賠償問題未達成一致意見。雙方協商后決定委托乙房地產估價機構就其他損害賠償的內容及具體賠償金額提出建議并進行評估。

1.若停業損失僅限于房屋修復期間的租金收益損失，請簡述采用報酬資本化法測算的過程。

2.除房屋修復費用和停業損失外，該項目損害賠償還應包括哪些內容? 單選題

(一)1.某臨街五層住宅樓，一梯兩戶，共10套住宅，每套建筑面積相同，經主題業主協商一致并報相關部門批注，在住宅樓屋頂安裝了可使用10年的廣告位。收益歸全體業主所有。目前該廣告位已對外出租，年租金2萬元，剩余租賃期3年。合同約定租金按年支付，違約金5萬元，現業主欲轉讓其位于樓頂的一套住宅，委托房地產估價機構進行估價，房地產估價機構接受委托進行了市場調查，了解到該地區無廣告位的類似住宅租售實例較多，類似屋頂廣告位市場需求旺盛，年租金3萬元。

1.本次住宅轉讓估價的估價對象范圍應為()。

A.該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權 B.該頂層住宅和1/10屋頂廣告位的收益權 C.該頂層住宅和1/2屋頂廣告位的收益權 D.該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權 2.該估價項目最適宜采用的估價技術思路為()。

A.采用比較法、收益法評估住宅的市場價值 B.采用比較法、收益法評估住宅和相應廣告位的市場價值

C.采用比較法、收益法評估住宅的市場價值，收益法評估相應廣告位的收益權價值

D.采用比較法、收益法評估住宅市場價值后，考慮廣告位的增值影響

3.采用收益法評估該屋頂廣告位價值，最適宜的技術思路為()。

A.按市場租金評估該廣告位收益價值 B.租約期內按租約租金，租約期外按市場租金，評估該廣告位收益價值

C.按市場租金評估該廣告位收益價值，再減去違約成本 D.租約期內按租約租金，租約期外按市場租金，評估該廣告位收益價值，再減去違約成本

4.對該套住宅進行房地產抵押估價，則估價對象范圍應為()。

A.該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權 B.該頂層住宅和1/10屋頂廣告位的收益權 C.該頂層住宅和1/2屋頂廣告位的收益權 D.該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權(二)

某房地產估價機構接受委托，為征收補償需要而評估一處位于市區的平方價值。該房屋登記建筑面積為200m2，帶有院落，建有圍墻，院內有一口水井。征收決定公告后，業主在院內自行搭建了20m2的簡易房。

5.本次估價的對象應包括()。A.土地使用權、平房、簡易房、水井 B.土地使用權、平房、水井 C.土地使用權、平房、水井、圍墻 D.土地使用權、平房、簡易房、水井、圍墻 6.本估價項目最適宜采用的估計技術思路為()。

A.采用批量估價方法進行評估 B.采用標準價調整法進行評估 C.選用適宜估價方法進行個案評估 D.采用假設開發法進行個案評估

7.采用比較估價時，適宜選為可比實例的是()。

A.周邊帶院落的類似平房 B.周邊不帶院落的類似平房 C.周邊新建商品住宅 D.周邊成套二手住宅 三)

甲公司擁有總建筑面積為5320m2、土地面積為10000m2的廠區，土地性質為出讓工業用地。廠區圍墻內建有5棟建筑物，其中，一棟辦公用房，建筑面積為2000m2;兩棟生產車間，建筑面積均為1500m2;鍋爐房和門衛房各一棟，建筑面積分別為200m2、30m2。2014年11月甲公司因籌措資金需要向銀行申請了抵押貸款，還款方式為按月等額還款，還款期限至2018年12月。2015年10月甲公司將廠區全部出租給乙公司使用，租期10年，每年租金固定不變。乙公司承租后經甲公司同意臨時加建了一棟職工宿舍樓。2016年7月，甲公司因債務問題擬轉讓該廠區。

8.若甲公司抵押貸款時以整體房地產作為抵押物，最適宜采用的估價方法為()。

A.比較法和收益法 B.成本法和假設開發法 C.比較法和成本法 D.收益法和成本法

9.若甲公司抵押貸款時以部分房地產作為抵押物，最適宜作為抵押物的是()。

A.5棟共計5230m2的建筑物

B.10000m2土地使用權

C.鍋爐房和門衛房的建筑物及其分攤的土地使用權

D.生產車間的建筑物及其分攤的土地使用權

10.甲公司轉讓該廠區時，評估其轉讓價值的內涵為()。

A.土地使用權價值及全部建筑價值 B.全部房地產價值-房地產因抵押、出租造成的價值減損額

C.合法產權的全部房地產價值-承租****益損失-貨款余額

D.合法產權的全部房地產價值-承租人租金損失-貸款余額

第三篇：房地產估價師房地產估價案例與分析大綱總結

房地產估價師考試輔導

房地產估價案例與分析

《房地產估價案例與分析》考試大綱

第一章 房地產估價文書寫作

考試目的

本部分的考試目的是測試應考人員對房地產估價主要文書寫作的了解、熟悉和掌握程度。

考試內容

第一節 房地產估價文書概述

一、房地產估價文書的種類及作用

（一）估價委托書

（二）估價委托合同

（三）估價項目來源和接洽情況記錄

（四）估價作業方案

（五）估價所需資料清單

（六）估價對象實地查看記錄

（七）估價報告

（八）估價報告內部審核表

（九）估價中的主要不同意見和估價結果重大修改意見記錄

（十）估價報告交接單

二、房地產估價報告寫作的文字要求

（一）對詞義的要求 1.用詞準確

2.語義鮮明，不能含混不清、模棱兩可 3.用詞不可帶有較強的感情色彩 4.用詞簡練、標準，不堆砌、不生造 5.朝向與樓層

（二）對語句的要求 1.句子簡潔，概括性強 2.搭配得當 3.邏輯嚴密

（三）要防止錯別字和錯漏 第二節 房地產估價報告寫作

一、房地產估價報告的構成要素

二、房地產估價報告的寫作

（一）封面的寫作 1.估價報告名稱 2.估價項目名稱 3.委托人 4.估價機構

5.注冊房地產估價師 6.估價作業日期 7.估價報告編號

第1頁 房地產估價師考試輔導

房地產估價案例與分析

（二）目錄的寫作

（三）致委托人函的寫作

（四）注冊房地產估價師聲明的寫作

（五）估價的假設和限制條件的寫作

（六）估價結果報告的寫作 1.標題 2.委托人 3.估價機構 4.估價對象 5.估價目的 6.估價時點 7.價值定義 8.估價依據 9.估價原則 10.估價方法 11.估價結果 12.估價人員 13.估價作業日期 14.估價報告使用期限

（七）估價技術報告的寫作 1.實物狀況（或個別因素）分析 2.區位狀況分析 3.市場背景分析 4.最高最佳使用分析 5.估價方法選用 6.估價測算過程 7.估價結果確定

三、房地產估價報告示例

第三節 其他房地產估價主要文書寫作

一、估價委托合同

（一）估價委托合同內容構成

（二）估價委托合同寫作示例

二、估價所需資料清單

（一）對房地產價格有普遍影響的資料

（二）對估價對象所在地區的房地產價格有影響的資料

（三）相關實例資料

（四）反映估價對象狀況的資料

三、估價作業方案

（一）擬采用的估價技術路線和估價方法

（二）擬定資料收集渠道

（三）預計需要的時間、人力和經費

（四）估價作業步驟和時間進度安排

四、估價對象實地查看記錄

第2頁 房地產估價師考試輔導

房地產估價案例與分析

（一）住宅房地產實地查看記錄 1.住宅房地產實地查看內容

2.住宅房地產實地查看記錄表示例

（二）經營性房地產實地查看記錄 1.經營性房地產實地查看內容

2.經營性房地產實地查看記錄表示例

（三）工業房地產實地查看記錄 1.工業房地產實地查看內容

2.工業房地產實地查看記錄表示例

（四）在建工程實地查看記錄 1.在建工程實地查看內容

2.在建工程實地查看記錄表示例

五、估價報告內部審核表

（一）估價報告內部審核表內容構成

（二）估價報告內部審核表示例

考試要求

要求考生掌握本章內容。

第二章 不同類型房地產估價

考試目的

本部分的考試目的是測試應考人員對居住、商業、商務辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業、農業、特殊用途等不同類型房地產估價的特點和影響因素的了解、熟悉和掌握程度。

考試內容

第一節 居住房地產估價

一、居住房地產及其特點

（一）單宗交易規模較小，但市場交易量十分巨大

（二）具有較強的相似性、可比性

（三）不同類型住房價格內涵差異明顯

二、影響居住房地產價格的因素

（一）影響居住房地產價格的主要區位狀況

1.交通條件

2.生活服務設施

3.教育配套設施

4.環境質量

（二）影響居住房地產價格的主要實物狀況

1.建筑結構、類型和等級

2.設施與設備

3.建筑質量

4.裝修

三、居住房地產估價的常用方法

（一）市場法

第3頁 房地產估價師考試輔導

房地產估價案例與分析

（二）成本法

（三）收益法

四、居住房地產估價的技術路線及難點處理

（一）商品房估價的技術路線及難點處理

（二）房改房、經濟適用住房估價的技術路線及難點處理 第二節 商業房地產估價

一、商業房地產及其特點

（一）商業房地產及其種類 1-百貨店業態結構特點 2.超級市場業態結構特點 3.大型綜合商場業態結構特點 4.便利店業態結構特點 5.專業店業態結構特點 6.專賣店業態結構特點 7.購物中心業態結構特點 8.家居中心業態結構特點 9.倉儲商店業態結構特點

（二）商業房地產特點 1.收益性

2.經營內容多，業態多樣

3.出租、轉租經營多，產權分散復雜 4.裝修高檔且復雜

5.垂直空間價值衰減性明顯

二、影響商業房地產價格的因素

（一）影響商業房地產價格的主要區位狀況 1.地段繁華程度 2.交通條件 3.臨街狀況 4.樓層

（二）影響商業房地產價格的主要實物狀況 1.建筑品質及內部格局 2.凈高 3.面積 4.裝修 5.無形價值

三、商業房地產估價的常用方法

（一）收益法

（二）市場法

（三）成本法

四、商業房地產估價的技術路線及難點處理

（一）不同經營方式商業房地產估價的技術路線及難點處理 1.出租型商業房地產 2.運營型商業房地產

第4頁 房地產估價師考試輔導

房地產估價案例與分析

（二）不同規模商業房地產估價的技術路線及難點處理 1.整幢商業房地產估價 2.整層商業房地產估價

3.同層商業房地產不同鋪面估價

（三）空置、爛尾商業房地產估價的技術路線及難點處理 第三節 商務辦公房地產估價

一、商務辦公房地產及其特點

（一）商務辦公房地產及其分類

（二）商務辦公房地產的特點 1.所處區位好，規模大

2.多為現代化的高層建筑，功能齊全、配套設施完善 3.出租經營為主，多由專業物業服務企業管理

二、影響商務辦公房地產價格的因素

（一）影響商務辦公房地產價格的主要區位狀況 1.集聚程度 2.交通條件 3.周邊環境 4.樓層

（二）影響商務辦公房地產價格的主要實物狀況 1.外觀形象 2.內部裝修 3.設備、設施 4.智能化程度 5.物業服務水平6.租戶類型

三、商務辦公房地產估價的常用方法

（一）收益法

（二）市場法

（三）成本法

四、商務辦公房地產估價的技術路線及難點處理

（一）商務辦公房地產租金的求取 1.租約問題

2.租金構成內涵問題 3.租金支付方式問題 4.地下車庫租金問題

（二）整幢商務辦公房地產估價的技術路線及難點處理 1.單純型商務辦公房地產 2.商住型商務辦公房地產 3.綜合型商務辦公房地產

第四節 旅館房地產估價

一、旅館房地產及其估價特點

（一）旅館房地產及其特點

第5頁 房地產估價師考試輔導

房地產估價案例與分析

1.飯店、酒店、賓館房地產及其特點 2.旅店、招待所及其特點

（二）旅館房地產的估價特點 1.轉讓少且一般為整體轉讓 2.功能多樣

3.一次性投資大、投資回收期較長、經營風險較大 4.價值主要體現在接待客戶類型及其能力

二、影響旅館房地產價格的主要因素

（一）影響旅館房地產價格的主要區位狀況 1.交通條件 2.周圍環境

（二）影響旅館房地產價格的主要實物狀況 1.設備設施和用具 2.經營管理

三、旅館房地產估價方法的選用

（一）收益法

（二）市場法

四、旅館房地產估價的技術路線及難點處理

（一）星級酒店不同功能用房收益的測算

（二）星級酒店凈收益的求取

第五節 餐飲房地產估價

一、餐飲房地產及其估價特點

（一）地段選擇的差異性

（二）營業收入的差異性

二、餐飲房地產估價的技術路線及難點處理 第六節 娛樂房地產估價

一、娛樂房地產及其估價特點

二、娛樂房地產估價的常用方法

（一）收益法

（二）市場法

（三）成本法

三、娛樂房地產估價技術路線及難點處理 第七節 工業房地產估價

一、工業房地產及其估價特點

（一）涉及的行業多

（二）非標準廠房多，建筑工程造價相差大

（三）要區分設備和建筑物的造價

（四）受腐蝕的可能性大

二、影響工業房地產價格的主要因素

（一）影響工業房地產價格的主要區位狀況 1.交通條件

第6頁 房地產估價師考試輔導

房地產估價案例與分析

2.基礎設施

3.地理位置

（二）影響工業房地產價格的主要實物狀況

1.用地面積與形狀

2.地質和水文條件

3.房地產用途

三、工業房地產估價的常用方法

（一）成本法

（二）市場法

（三）收益法

四、工業房地產估價的技術路線及難點處理

第八節 農業房地產的估價

一、農業房地產估價的一般特點

二、農業房地產常見的估價方法和技術路線

第九節 特殊用途房地產估價

一、停車庫的估價

（一）地下停車庫特點

（二）地下停車庫的價格特點

（三）地下停車庫常見的估價方法和技術路線

二、加油站的估價

（一）加油站房地產估價的一般特點

1.位置極其重要并且分布離散性較強

2.經營的個性差異顯著

3.存在成品油特許經營權帶來的超額利潤

（二）加油站常見的估價方法和技術路線

考試要求

1.掌握居住房地產及其估價的特點，影響該類型房地產的主要區位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產估價中如何選用估價方法；

2.掌握商業房地產及其估價的特點，影響該類型房地產的主要區位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產估價中如何選用估價方法；

3.掌握商務辦公房地產及其估價的特點，影響該類型房地產的主要區位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產估價中如何選用估價方法；

4.熟悉旅館房地產及其估價的特點，影響該類型房地產的主要區位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產估價中如何選用估價方法；

5.熟悉餐飲房地產及其估價的特點，在該類型的房地產估價中如何選用估價方法；

6.熟悉娛樂房地產及其估價的特點，在該類型的房地產估價中如何選用估價方法；

7.熟悉工業房地產及其估價的特點，在該類型的房地產估價中如何選用估價方法；

8.了解農業房地產及其估價的特點，在該類型的房地產估價中如何選用估價方法；

9.了解特殊用途房地產及其估價的特點，影響這些類型房地產的主要區位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產估價中如何選用估價方法。

第7頁 房地產估價師考試輔導

房地產估價案例與分析

第三章 不同目的房地產估價

考試目的

本部分的考試目的是測試應考人員對不同估價目的在房地產估價時所起的作用，房地產估價的假設前提，房地產價值類型與房地產估價前提之間的關系，房地產價值類型和估價前提、房地產權利和房地產交換價值之間的關系，以及它們和房地產估價目的的關系等的了解、熟悉和掌握程度。

考試內容

第一節 建設用地使用權出讓價格評估

一、建設用地使用權出讓價格評估的特點

（一）建設用地使用權出讓價格評估應采用市場價值標準

（二）估價時點一般為估價作業日期以后某一時點

（三）不同出讓方式可側重采用不同的估價方法

（四）搜集市場資料時，尤其應注重所選實例的可替代性

二、建設用地使用權出讓價格評估方法的選擇

（一）市場法

（二）假設開發法

（三）成本法

（四）基準地價修正法

第二節 房地產轉讓價格評估

一、房地產轉讓價格評估的特點

二、房地產轉讓價格評估常用方法

（一）市場法

（二）假設開發法

（三）成本法

（四）收益法

（五）基準地價修正法

第三節 房地產抵押價值評估

一、房地產抵押價值內涵及評估實質

二、房地產抵押估價的法律規定

（一）可以設定抵押的房地產及對其抵押時的要求

（二）不得設定抵押的房地產

（三）其他限制條件

（四）與房地產抵押估價有關的規定

三、房地產抵押價值評估技術路線及估價方法

（一）完全產權房地產

（二）不完全產權房地產

（三）部分（局部）房地產

（四）在建工程房地產

（五）鄉（鎮）、村企業房地產

四、房地產抵押估價的注意事項

（一）估價目的

第8頁 房地產估價師考試輔導

房地產估價案例與分析

（二）估價時點

（三）確認估價對象可以作為設定抵押的房地產

（四）合理確定假設前提和限制條件

（五）把握市場風險防止高估

（六）估價中的謹慎原則

（七）市場變現能力分析

（八）說明與風險提示

（九）其他

第四節 城市房屋拆遷估價

一、城市房屋拆遷估價內涵及特點

（一）估價數量大

（二）涉及面廣，社會影響大

（三）估價對象復雜，需要協調各種關系

（四）補償價格關聯性強

二、城市房屋拆遷估價的標準與方法

三、城市房屋拆遷估價技術路線

（一）“標本房屋”市場價格評估技術路線 1.確定“標本房屋”的基本條件 2.選擇“標本房屋”

3.評估“標本房屋”的市場價格 4.評估確定其他拆遷房屋的市場價格

（——）“典型房屋”市場價格評估技術路線

（三）區位指導價市場價格評估技術路線

四、城市房屋拆遷估價應注意的問題

（一）拆遷估價的估價對象

（二）拆遷估價委托人的合法性

（三）拆遷估價的價值標準、估價目的和估價時點

（四）拆遷估價價格內涵

（五）幾種特殊產別房屋的估價

五、城市房屋拆遷估價的工作方式

（一）拆遷估價前的準備工作

（二）入戶調查

（三）室內作業，出具估價報告

（四）現場答疑

六、城市房屋拆遷估價糾紛的解決 第五節 房地產強制拍賣估價

一、房地產拍賣的相關法律規定

二、房地產強制拍賣估價的特點

（一）強制處分

（二）快速變現

（三）市場需求面窄、推廣力度小

（四）消費者心理因素

第9頁 房地產估價師考試輔導

房地產估價案例與分析

（五）購買者的額外支出

三、房地產強制拍賣估價的技術路線

四、房地產強制拍賣估價的類型與方法

（一）商品房

（二）行政趔撥地上的房產

（三）在建工程

第六節 房地產損害賠償估價

一、房地產價值損失的原因及種類

（一）因規劃修改給房地產權利人的合法權益造成損失 1.房屋本身的規劃修改、變更導致的房地產價值損失 2.小區內部的規劃修改、變更導致的房地產價值損失 3.小區周邊規劃修改、變更導致的房地產價值損失

4.房地產所在的區域規劃修改、變更導致的房地產價值損失

5.房地產所在區域大型基礎設施建設修改、變更導致的房地產價值損失

（二）因在相鄰土地上建造建筑物給相鄰房地產造成價值損失

（三）因環境污染造成房地產價值損失

（四）因工程質量缺陷造成房地產價值損失

（五）因施工中挖基礎不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產價值損失

（六）因異議登記不當，造成房地產權利人損害

（七）因非法批準征收、使用土地，給當事人造成損失

（八）因未能履約使他人工程停緩建，給他人造成損失

（九）因對房地產權利行使不當限制，給房地產權利人造成損失

二、房地產損害造成的損失分析

（一）房地產損害的分類

1.按照房地產受損害的部位劃分

2.按照房地產可修復的損害和不可修復的損害劃分 3.按照暫時性的損害和永久性的損害劃分

（二）房地產損害的賠償金額

三、房地產損害賠償估價內涵及特點

（一）房地產損害賠償評估內涵

（二）房地產損害賠償評估價值定義

（三）損害賠償估價的特點

四、房地產損害賠償估價方法選擇

（一）修復費用法（成本法）

（二）損失資本化法

1.凈收益減少收益年期不變型 2.凈收益不變收益年期減少型 3.凈收益、收益年期減少型

（三）賠償實例比較法

（四）損害前后價差法

五、房地產損害賠償估價的技術路線及難點的處理

（一）規劃變更導致房地產價值損失的估價技術路線及難點處理

（二）商品房質量缺陷導致價值減損的估價技術路線及難點處理

第10頁 房地產估價師考試輔導

房地產估價案例與分析

第七節 房屋租賃價格評估

一、房屋租賃價格評估的特點

（一）住宅類房屋租賃價格評估分為政策性評估和市場租賃評估兩種類型

（二）租約對租金估價有一定的影響

（三）劃撥土地上的營利性房屋租賃價格評估應確定土地收益中的國家部分

二、房屋租賃價格管理的法律規定

（一）房屋租賃價格應以合同形式載明

（二）不同用途房屋租賃價格管理規定

（三）私房租賃價格管理規定

三、房屋租賃價格評估常用的估價方法

（一）市場法

（二）收益法

（三）成本法

第八節 房地產課稅估價

一、房產稅估價

二、土地增值稅估價

（一）區分評估目的，明確評估內容

1.隱瞞、虛報房地產成交價格的或轉讓房地產的成交價格低于房地產評估 價格又無正當理由的

2.提供扣除項目金額不實的

（二）扣除項目評估方法的選擇 1.取得土地使用權所支付的金額 2.房地產開發成本

3.舊房及建筑物的評估價格

三、契稅估價

第九節 企業各種經濟行為涉及的房地產估價

一、企業各種經濟行為涉及的房地產估價類型

（一）房地產權屬發生轉移

（二）房地產權屬不發生轉移

二、估價的假設前提

三、估價方法的選用

（一）房地產權屬發生轉移的估價

（二）房地產權屬不發生轉移的估價 1.掌握建設用地使用權出讓價格評估； 2.掌握房地產轉讓價格評估； 3.掌握房地產抵押價值評估； 4.掌握城市房屋拆遷估價； 5.熟悉房地產強制拍賣估價； 6.熟悉房地產損害賠償估價； 7.熟悉房地產租賃價格評估；

第11頁 房地產估價師考試輔導

房地產估價案例與分析

8.熟悉房地產課稅估價；

9.了解企業各種經濟行為涉及的房地產估價。

第四章 房地產咨詢顧問服務

本部分的考試目的是測試應考人員對房地產市場調查研究、房地產投資項目可行性研究、房地產開發項目策劃和房地產貸款項目評估等房地產咨詢顧問服務的了解、熟悉和掌握程度。

第一節 房地產市場調查研究

一、房地產市場調查研究類型

（一）整體房地產市場調查研究

（二）住宅房地產市場調查研究

（三）商業房地產市場調查研究

（四）寫字樓房地產市場調查研究

（五）酒店房地產市場調查研究

（六）工業房地產市場調查研究

二、不同類型房地產市場調查研究報告內容

（一）住宅房地產市場調查研究報告內容構成 1.宏觀環境分析

2.房地產市場發展現狀和趨勢分析

3.客戶分析

4.競爭分析

（二）商業房地產市場調查研究報告內容構成 1.宏觀環境分析

2.商業房地產發展現狀及趨勢

3.商圈（區域）分析

4.消費者消費習慣分析

5.客戶分析

（三）寫字樓房地產市場調查研究報告內容構成 1.宏觀環境分析

2.寫字樓房地產市場發展狀況和趨勢

3.商務圈（區域）分析

4.競爭、典型項目研究

5.寫字樓客戶分析

（四）酒店房地產市場調查研究報告內容構成 1.宏觀環境分析

2.酒店房地產的發展現狀和特點

3.酒店消費者分析

4.酒店市場競爭分析

5.酒店經營者分析

第二節 房地產投資項目可行性研究

一、房地產投資項目可行性研究特點

二、房地產投資項目可行性研究報告主要內容

第12頁 房地產估價師考試輔導

房地產估價案例與分析

（一）項目總論

（二）項目概況

（三）項目投資環境分析

（四）項目區域環境分析

（五）房地產市場分析

（六）項目市場定位

（七）項目規劃與建筑方案

（八）項目開發建設進度安排

（九）投資估算與資金籌措

（十）項目經濟效益分析

（十一）項目風險分析

（十二）項目社會效益和影響分析

（十三）項目可行性研究結論與建議 第三節 房地產開發項目策劃

一、房地產開發項目策劃的特點

（一）地域性

（二）系統性

（三）前瞻性

（四）市場性

（五）創新性

（六）多樣性

二、房地產開發項目策劃報告主要內容

（一）項目背景

（二）開發項目地塊分析 1.地塊的自然條件分析

2.地塊周邊的經濟及社會條件分析 3.地塊的環境條件分析

（三）開發項目市場調查與分析 1.市場環境調查與分析 2.市場需求容量調查與分析

3.消費者和消費者行為調查與分析 4.競爭情況調查與分析

（四）開發項目SWOT分析 1.開發項目的優勢分析 2.開發項目的劣勢分析 3.開發項目的發展機遇分析 4.開發項目的威脅分析

（五）開發項目的市場定位 1.消費群體定位 2.項目形象定位

3.規劃設計及建筑形象定位 4.戶型定位 5.價格定位

第13頁 房地產估價師考試輔導

房地產估價案例與分析

6.物業管理定位

（六）開發項目的產品策劃及規劃建議 1.項目總體規劃設計建議 2.建筑個體設計建議 3.環境景觀設計建議 4.戶型設計建議

（七）開發項目的定價及價格策略 1.開發項目定價目標 2.開發項目定價方法選擇 3.開發項目價格策略選擇

（八）開發項目廣告策劃及銷售 1.開發項目廣告設計 2.開發項目廣告媒體選擇

3.開發項目銷售計劃及策略制定

第四節 房地產貸款項目評估

一、房地產貸款項目評估的含義

二、房地產貸款項目評估相關法律法規及技術標準規定

三、房地產貸款項目評估的特點

（一）綜合性

（二）科學性

（三）專業性

（四）特殊性

四、房地產貸款項目評估的內容

五、房地產貸款項目評估的注意事項

（一）評估的側重點

（二）動態與靜態分析

（三）項目風險評估

（四）項目市場評估

考試要求

1.掌握房地產市場調查研究；

2.熟悉房地產投資項目可行性研究； 3.熟悉房地產開發項目策劃； 4.熟悉房地產貸款項目評估。

第14頁

第四篇：房地產估價師《案例分析》強化練習題

甲公司2002年通過有償出讓方式(拍賣)取得某地塊的土地使用權，土地用途為高檔住宅，樓面地價為3500元/㎡，甲公司擬分兩期建設50棟別墅。當第一期20棟于2003年竣工時，因債務糾紛，被法院裁定強制拍賣還債。拍賣行委托乙房地產估價公司評估出拍賣底價為3900元/㎡。拍賣行據此進行了拍賣，成功賣出了8棟，平均成交價格為4000元/㎡，其余12棟流拍。當2005年第二期30棟竣工后，建成的別墅以6100元/㎡一售而空。甲公司因此指責乙房地產估價公司于2003年評出的拍賣評估底價太低，而且當時別墅的拍賣底價竟然只比2002年的樓面地價高400元/㎡，遠低于其當時投入的建設成本，很不合理。而乙評估公司堅持當時的估價結論是合理準確的。

請問：乙評估公司堅持當時的估價結論合理準確的理由有哪些?

標準答案：

乙評估公司堅持當時的估價結論合理準確的理由有

1.拍賣時的時點與第二期工程竣工時點相距兩年左右，房地產市場情況已發生了變化。

2.為還債而強制拍賣的成交價格一般都會低于正常市場交易價格。

3.拍賣時只賣出了20棟中的8棟，說明在當時的拍賣成交價格水平上，市場的需求并不旺盛，需求不足也會導致成交價格較低。

4.整個別墅區在一期工程竣工與二期竣工時的整體小區環境、基礎設施完備程度、配套設施建設方面不可同日而語。

5.2002年取得土地時的土地市場狀況與2003年拍賣別墅時不同，2002年的拍賣地價與2003年拍賣別墅的地價不具可比性，更不能與2003年拍賣別墅的拍賣底價相提并論。

指錯題:

甲公司欲抵押貸款，委托某估價公司對其擁有的某酒店進行估價。該酒店共8層，每層建筑面積2000㎡，其中1層有600㎡為酒店大堂，900㎡出租用于餐廳和咖啡廳，1層其他面積為酒店配套設施;其余各層為酒店客房、會議室和自用辦公室。該酒店共有客房280間，每間建筑面積40㎡;會議室5間，建筑面積共500㎡;自用辦公室3間，建筑面積共300㎡。該估價公司了解到該地段同檔次酒店1層餐飲用途房地產的正常市場價格為建筑面積20000元/㎡，同檔次辦公樓的正常市場價格為建筑面積10000元/㎡;當地同檔次酒店每間客房每天的平均房價為250元，年平均入住率為60%;本文來源于考試大。該酒店正常經營平均每月總費用占客房每月總收入的40%;會議室的租金平均每間每日1000元，平均每間每月出租20天;當地酒店類房地產的報酬率為10%，該酒店剩余使用年限30年。下面為該估價公司估價技術報告的部分內容，請指出錯誤并改正：

1層餐廳和咖啡廳價格=20000×900=18000000(元)=1800萬元

酒店客房年總收益=250×280×365×(1-6%)=10220000(元)=1022萬元

酒店會議室年總收益=1000×20×12=240000(元)=24(萬元)

酒店年總費用=1022×40%=409(萬元)

酒店客房及會議室年凈收益=1022+24-409=637(萬元)

酒店客房及會議室價格=637/10%×[1-1/(1+10%)30]=6007(萬元)

酒店辦公室價格=300×10000=3000000(元)=300(萬元)

該酒店總價格=1800+6007+300=8107(萬元)

標準答案：

1.酒店客房年總收益=250×280×365×60%=1533(萬元)。

2.酒店會議室年總收益=5×1000×20×12=120(萬元)。

3.自用辦公室價值計算重復，因其價值已包含在酒店的整體價值內。

4.總價格中的“酒店及會議室價格”計算有誤，不是6007萬元，應為6005萬元。

第五篇：2016年房地產估價師案例分析真題

2016年房地產估價師案例分析真題

問答題(一)某房地產開發公司擬將其開發建設中的綜合樓一幢綜合樓作為抵押物向銀行申請貸款，委托房地產估價機構評估該在建工程的抵押價值。注冊房地產評估師在實地查勘時獲知該綜合樓的主體結構已封頂，后續建設工程正在進行，建安工程整體形象進度達65%，擬選用假設開發法作為其中一種估價方法。請問：

1.【題干】假設開發法的估價前提有哪幾種?本次估價應選擇哪種估價前提? 【答案】假設開發法的估價前提有3種：(1)估價對象仍然由其業主開發完成，這種估價前提稱為“業主自行開發前提”;(2)估價對象要被其業主資源轉讓給他人開發完成，這種估價前提稱為“自愿轉讓開發前提”;(3)估價對象要被迫轉讓給他人開發完成，這種估價前提稱為“被迫轉讓開發前提”。

本次估價是房地產抵押估價，應采用“被迫轉讓前提”。

2.【題干】在各種不同的估價前提下，假設開發法的測算主要有哪些差別?

【答案】在不同的估價前提下，假設開發法測算的主要差別包括：(1)預測出的后續開發經營期的長短不同。自行開發前提下，后續開發經營期就是正常的后續建設期;而自愿轉讓開發前提和被迫轉讓開發前提下，需要考慮轉讓的正常期限，從而導致后續開發經營期發生變化。

(2)后續開發的必要支出不同。自行開發前提下，指考慮后續開發的必要支出;而自愿轉讓開發前提和被迫轉讓開發前提下，通常會產生新的“前期費用”，在估價后續開發的必要支出時，還應加上這部分的“前期費用”。

(3)測算出的待開發房地產價值不同。一般情況下，自己開發前提下評估出的價值要大自愿轉讓前提下的價值，自愿轉讓前提下評估出的價值要大于被迫轉讓前提下評估出的價值。

(二)甲公司擬議其擁有的房地產作價與乙公司合資，委托房地產評估機構評估該房地產于2015年6月5日的市場價值。房地產估價機構采用比較法和成本法進行測算，并于2015年6月15日出具評估報告，其中載明估價報告使用期限為1年。后甲乙兩公司合資事項因故延期，于2016年9月20日重新啟動。由于原估價報告使用期限已過，鑒于在此期間房地產市場并無明顯變化，甲公司要求房地產估價機構直接更改原估價報告中的價值時點、報告出具日期及報告使用期限，保留原估價結果后出具新的評估報告。請問：

1.【題干】房地產估價結構可否滿足甲公司的上述要求?請簡述理由。【答案】房地產估價報告不能滿足甲公司的上述要求。原估價報告使用期限已過，不能直接使用原估價報告，超過使用期限的，需要重新進行估價、并出具新的估價報告。

2.【題干】針對本案情況，在前次估價的基礎上，房地產估價機構重新出具估價報告應補充哪些外部作業工作?對原估價報告中兩種估價方法的測算內容必須做出哪些具體調整? 【答案】房地產估價機構重新出具估價報告應補充的外部作業工作包括：

(1)通過市場調查收集相似房地產的交易實例資料、建安造價資料、房地產開發市政配套費用等規費資料、開發利潤率資料等;收集房地產實物狀況和權益狀況的資料。

(2)通過實地勘查確定建筑物折舊。

對原估價報告中兩種估價方法的測算內容需要做出的調整包括：(1)比較法：根據交易實例資料對可比實例成交價格進行調整;對可比房地產狀況進行調整，主要是對房地產實物狀況和權益狀況進行調整，因

為不知道這一年中估價對象是否產生了新的債權債務，需要重點對房地產權益狀況進行調整。

(2)成本法：首先需要調整折舊，然后根據建安造價資料、房地產開發市政配套費用等規費資料，開發利潤率資料對各項成本和開發利潤率進行調整，計算建筑物重新構建價格。

三、李某于2015年6月向甲房地產開發公司(以下稱甲公司)購置了一處商鋪，2015年9月交房，裝修后即投入使用。同年12月該房屋出現局部基礎沉陷，部分墻體開裂等質量問題，不能繼續使用。經雙方協商，由甲公司負責修復并承擔其他損害賠償。2016年6月該房屋修復工程全部完成，已排除相關安全隱患，房屋達到正常使用條件，但雙方就其他損害賠償問題未達成一致意見。雙方協商后決定委托乙房地產估價機構就其他損害賠償的內容及具體賠償金額提出建議并進行評估。

問題：

1.【題干】若停業損失僅限于房屋修復期間的租金收益損失，請簡述采用報酬資本化法測算的過程。

【答案】報酬資本金化測算過程：(1)測算收益期;(2)確定月租金收益和運營費用，計算月凈收益;(3)確定報酬率;(4)計算租金收益損失。2.【題干】除房屋修復費用和停業損失外，該項目損害賠償還應包括哪些內容? 【答案】除房屋修復費用和停業損失外，該項目損害賠償還應包括的內容有：(1)房屋使用人周轉安置費用;(2)房屋耐久性降低、導致剩余收益年限縮短的損失;(3)修復對臨近房屋損壞的補償;(4)施工影響的補償;(5)修復后對承租人的心理減價;(6)補償協商長期未能得到解決而消耗的相關費用。

單選題(一)1.某臨街五層住宅樓，一梯兩戶，共10套住宅，每套建筑面積相同，經主題業主協商一致并報相關部門批注，在住宅樓屋頂安裝了可使用10年的廣告位。收益歸全體業主所有。目前該廣告位已對外出租，年租金2萬元，剩余租賃期3年。合同約定租金按年支付，違約金5萬元，現業主欲轉讓其位于樓頂的一套住宅，委托房地產估價機構進行估價，房地產估價機構接受委托進行了市場調查，了解到該地區無廣告位的類似住宅租售實例較多，類似屋頂廣告位市場需求旺盛，年租金3萬元。

1.【題干】本次住宅轉讓估價的估價對象范圍應為()。【選項】

A.該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權 B.該頂層住宅和1/10屋頂廣告位的收益權 C.該頂層住宅和1/2屋頂廣告位的收益權 D.該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權 【答案】B

【解析】業主轉讓其位于頂層的一套住宅，轉讓估價時，估價對象范圍包括該住宅及歸屬于該住宅的廣告位的收益權，該住宅樓共10套，歸屬于該層住宅的是1/10的廣告位的收益權。

2.【題干】該估價項目最適宜采用的估價技術思路為()。【選項】

A.采用比較法、收益法評估住宅的市場價值

B.采用比較法、收益法評估住宅和相應廣告位的市場價值

C.采用比較法、收益法評估住宅的市場價值，收益法評估相應廣告位的收益權價值

D.采用比較法、收益法評估住宅市場價值后，考慮廣告位的增值影響 【答案】C 【解析】該區域無廣告位的類似住宅租售實例較多，采用比較法、收益法評估住宅的市場價值，該廣告位現已出租，用收益法評估相應廣告位的收益權價值。

3.【題干】采用收益法評估該屋頂廣告位價值，最適宜的技術思路為()。

【選項】

A.按市場租金評估該廣告位收益價值

B.租約期內按租約租金，租約期外按市場租金，評估該廣告位收益價值

C.按市場租金評估該廣告位收益價值，再減去違約成本

D.租約期內按租約租金，租約期外按市場租金，評估該廣告位收益價值，再減去違約成本

【答案】B 【解析】評估有租約限制的房地產價值，評估出租****益價值，租金期間應采用租賃合同約定的租金，即實際租金;租賃期間屆滿后應采用市場租金。

4.【題干】對該套住宅進行房地產抵押估價，則估價對象范圍應為()。【選項】

A.該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權 B.該頂層住宅和1/10屋頂廣告位的收益權 C.該頂層住宅和1/2屋頂廣告位的收益權 D.該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權 【答案】A

【解析】抵押價值評估時，估價對象為該頂層住宅，歸屬于該住宅的廣告位的收益權不能單獨使用、也不可以獨立變現，不屬于抵押估價的范圍。

(二)某房地產估價機構接受委托，為征收補償需要而評估一處位于市區的平方價值。該房屋登記建筑面積為200m2，帶有院落，建有圍墻，院內有一口水井。征收決定公告后，業主在院內自行搭建了20m2的簡易房。

5.【題干】本次估價的對象應包括()。【選項】

A.土地使用權、平房、簡易房、水井 B.土地使用權、平房、水井 C.土地使用權、平房、水井、圍墻

D.土地使用權、平房、簡易房、水井、圍墻 【答案】C 【解析】征收估價對象范圍包括合法的被征收建筑物及占用范圍內的建設用地使用權和其他不動產，不包括違法建筑和超過批準期限的臨時建筑。被征收的房屋價值評估不得遺漏、虛構評估對象。

6.【題干】本估價項目最適宜采用的估計技術思路為()。【選項】

A.采用批量估價方法進行評估 B.采用標準價調整法進行評估 C.選用適宜估價方法進行個案評估 D.采用假設開發法進行個案評估 【答案】C 【解析】該平房有院落屬于個案，應選用適宜估價方法進行個案評估。【考點】

7.【題干】采用比較估價時，適宜選為可比實例的是()。【選項】

A.周邊帶院落的類似平房 B.周邊不帶院落的類似平房 C.周邊新建商品住宅

D.周邊成套二手住宅 【答案】A

【解析】選取可比實例的要求之一是可比實例房地產應與估價對象房地產相似，具體應滿足下列要求：與估價對象區位相近、與估價對象用途相同、與估價對象權利性質相同、與估價對象檔次相同、與估價對象規模相當。本題中，估價對象是帶有院落的平房，因此應選擇周圍帶院落的類似平房作為可比實例。

(三)甲公司擁有總建筑面積為5320m2、土地面積為10000m2的廠區，土地性質為出讓工業用地。廠區圍墻內建有5棟建筑物，其中，一棟辦公用房，建筑面積為2000m2;兩棟生產車間，建筑面積均為1500m2;鍋爐房和門衛房各一棟，建筑面積分別為200m2、30m2。2014年11月甲公司因籌措資金需要向銀行申請了抵押貸款，還款方式為按月等額還款，還款期限至2018年12月。2015年10月甲公司將廠區全部出租給乙公司使用，租期10年，每年租金固定不變。乙公司承租后經甲公司同意臨時加建了一棟職工宿舍樓。2016年7月，甲公司因債務問題擬轉讓該廠區。

8.【題干】若甲公司抵押貸款時以整體房地產作為抵押物，最適宜采用的估價方法為()。【選項】 A.比較法和收益法 B.成本法和假設開發法 C.比較法和成本法 D.收益法和成本法 【答案】D 【解析】工業房地產估價時采用較多的是成本法;甲公司將廠區全部出租給乙公司使用，適宜選用收益法估價，因此以整體房地產作為抵押物時，最適宜采用的估價方法為收益法和成本法。

9.【題干】若甲公司抵押貸款時以部分房地產作為抵押物，最適宜作為抵押物的是()。

【選項】

A.5棟共計5230m2的建筑物 B.10000m2土地使用權

C.鍋爐房和門衛房的建筑物及其分攤的土地使用權 D.生產車間的建筑物及其分攤的土地使用權 【答案】D

【解析】以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押;以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押。

10.【題干】甲公司轉讓該廠區時，評估其轉讓價值的內涵為()。【選項】

A.土地使用權價值及全部建筑價值

B.全部房地產價值-房地產因抵押、出租造成的價值減損額 C.合法產權的全部房地產價值-承租****益損失-貨款余額 D.合法產權的全部房地產價值-承租人租金損失-貸款余額 【答案】C

【解析】轉讓價值=合法產權下的全部房地產價值-承租****益損失-貸款余額