第一篇：江蘇省2017年房地產估價師《案例與分析》：未定事項假設模擬試題

江蘇省2017年房地產估價師《案例與分析》：未定事項假設模擬試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、建設用地使用權出讓合同簽訂后，日內應支付全部地價款。A：60 B：90 C：100 D：120 E：房地產估價機構必須加蓋公章

2、下列不屬于導致建筑物經濟折舊的因素是__。A．交通擁擠 B．建筑技術進步 C．城市規劃改變 D．自然環境惡化

3、__是指由于房地產投機引起的房地產市場價格與使用價值嚴重背離，脫離了實際使用者支撐而持續上漲的過程及狀態。A．房地產膨脹 B．房地產泡沫 C．房地產滯銷

D．房地產過度開發

4、某宗地的面積為1000㎡，采用市場法進行評估。通過三宗可比實例求出的比準價格分別為2130元／㎡，2190元／㎡和2220元／㎡，如果賦予這三個價格的權重分別為0.3，0.4和0.3，則采用加權算術平均法得到的比準價格為元／㎡。A：2160 B：2175 C：2181 D：2205 E：工業用地的監測點評估價格

5、房地產開發投資中，大多數房地產投資的股本收益率能達到__的水平。A．30% B．20% C．10% D．80%

6、__是由股份有限公司公開發行，用以證明投資者的股東身份和權益，并據以獲得股息和紅利的憑證。A．證券 B．股票 C．債券

D．投資基金

7、某宗房地產交易中，買方支付給賣方29萬元，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據悉，該地區房地產買賣中應由賣方和買方繳納的稅費分別為正常成交價格的5％和3％，則該宗房地產交易的正常成交價格為萬元。A：27．6 B：28．2 C：29．0 D：29．9 E：工業用地的監測點評估價格

8、房地產買賣。

A：指房地產所有權人(包括土地使用權人)將其合法擁有的房地產以一定價格轉讓給他人的行為

B：指房地產所有權人(包括土地使用權人)將其合法擁有的房地產無償贈送給他人，不要求受贈人支付任何費用或為此承擔任何義務的行為 C：屬于單務行為

D：其受讓人不需承擔任何義務 E：執行層的組織協調

9、某房地產企業開發建設的商品住宅竣工驗收合格后，持所需文件到房地產管理機關辦理產權登記，須經過__五道程序。

A．勘丈繪圖、登記收件、產權審查、繪制權證、收費發證 B．登記收件、產權審查、勘丈繪圖、繪制權證、收費發證 C．登記收件、勘丈繪圖、產權審查、繪制權證、收費發證 D．登記收件、勘丈繪圖、產權審查、收費發證、繪制權證

10、某房地產價格分兩期支付，首期付款50萬元，余款80萬元在第8個月末一次付清，當時月利率為1%。該房地產的實際價格為__萬元。A．87 B．124 C．130 D．134

11、估價上的建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物損失。A：價值 B：價格 C：效益 D：利潤

E：工業用地的監測點評估價格

12、劉某欲購買某套公寓住宅建筑面積150 ㎡，整個公寓剛剛經過改造采用集中供熱集中空調系統，市場價格為2 600元／㎡，原來安裝的供熱空調系統拆除費用1000元，回收價值300元，則該公寓的適宜價格為。A：43萬元 B：38．93萬元 C：39萬元

D：38．87萬元

E：工業用地的監測點評估價格

13、是在某些情況下，正式出據保險單或保險憑據之前，保險人簽發給投保人的臨時保障憑證，其作用是證明保險人已經同意承保，暫保單一般都有一個有效期限，待保險單出據后自動失效。A：投保單 B：保險單 C：暫保單 D：批單

E：執行層的組織協調

14、以下投資方式，不屬于固定資產投資的是__。A．新建房地產項目 B．購買機器設備 C．購買生產原料 D．市政工程建設

15、房屋登記費按收取。A：房屋面積 B：件

C：房屋體積 D：房屋價值

E：執行層的組織協調

16、a．規劃設計條件通知書、b．建設用地規劃許可證、c．選址規劃意見通知書和d．建設工程規劃許可證，它們在房地產開發過程中的核發順序為__。A．abcd B．acdb C．cadb D．cbad

17、某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩余經濟壽命和剩余土地使用年限為35年；市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為120元/m2；運營費用率為租金收入的25%；該類房地產的報酬率為10%。該商鋪的價值為__萬元。A．521 B．533 C．695 D．711

18、等于產品價格與銷售量的乘積。A：平均收益 B：總收益 C：邊際收益 D：長期收益

E：執行層的組織協調

19、以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法是__。A．單元估算法 B．單位指標估算法 C．工程量近似匡算法 D．概算指標估算法

20、某宗房地產的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預計該宗房地產年有效毛收入為80萬元，運營費用率為40％，安全利率假定為6％，風險補償率為安全利率的40％，該房地產的收益價格為．【2004年考題】 A：368萬元 B：552萬元 C：561萬元 D：920萬元

E：工業用地的監測點評估價格

21、下列關于估價對象實地查勘的說法，錯誤的是__。A．任何估價項目，估價師都必須對估價對象進行實地查勘

B．對已消失的房地產，估價師應對估價對象原址進行必要的調查了解

C．實地查勘的內容包括估價對象的實物和區位狀況，一般不涉及其權益狀況 D．拆遷估價的實地查勘記錄可不需要被拆遷入簽字認可

22、以劃撥方式取得的國有土地使用權作抵押的地價評估，由__進行。A．抵押權人

B．具有土地估價資格的中介機構

C．抵押人委托具有土地估價資格的中介機構 D．抵押權人委托具有土地估價資格的中介機構

23、已知某項房地產投資的凈現金流量如下表所示。求該投資項目的財務內部收益率。如果投資目標收益率為10%時，該投資項目的動態投資回收期為()年。A.4.00 B.4.58 C.4.625 D.5.16

24、國家實行保護耕地的制度。下列不屬于耕地范圍的是。A：新開墾荒地

B：輪歇地、草田輪作地

C：以種植農作物為主，間有零星果樹、桑樹或其他樹木的土地 D：耕種3年以下的灘地和灘涂 E：房地產估價機構必須加蓋公章

25、在房地產市場自然周期的復蘇階段，房地產市場中的空置與合理空置率的關系是__。

A．空置率=合理空置率 B．空置率＜合理空置率 C．空置率＞合理空置率 D．不能判斷

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、引起真正的房地產自然增值的原因是（）。A．裝修改造 B．需求增加 C．通貨膨脹

D．改進物業管理

2、金融是指貨幣資金的融通，其中融通的主要對象是。A：財產 B：信用 C：貨幣資金 D：貨幣 E：實物

3、關于抵押房地產變現能力強弱比較的說法，錯誤的是。A：標準廠房通常比一般廠房的變現能力弱 B：熟地通常比生地或毛地變現能力弱 C：小商鋪通常比大商鋪變現能力弱

D：廠區內住宅通常比商品住宅小區內住宅的變現能力弱 E：郊區的房地產通常比市區的房地產變現能力弱

4、下列有關房屋權屬登記的表述中，正確的有__。

A．房屋所有權人與該房屋占用范圍內土地的使用權人，除法律、法規另有規定的外，必須同屬一個法人或自然人

B．房屋權屬檔案的收集、整理、鑒定、保管、統計、利用，通常稱為房屋權屬檔案工作的六個業務環節

C．房地產面積測算為提高精度，邊長取至0.001m，但面積確定最后取至小數點后兩位，即0.01m2 D．臨街底層經營性房屋的土地使用權，包括門前人行道的部分分攤面積的土地權

E．房地產權屬登記為房地產權利動態登記

5、房地產開發投資通常屬于__。A．長期投資 B．中長期投資 C．中短期投資 D．置業投資

6、下列費用中，不屬于房地產開發投資估算范圍中的其他工程費的是__。A．審計費

B．工程造價咨詢費

C．臨時用地費和臨時建設費 D．工程監理費

7、某房地產開發企業向購房人承諾，在簽訂購房協議15天內，如果不滿意可以無條件退房，該企業采取的市場定位戰略是__。A．形象差異化戰略 B．人員差別化戰略 C．服務差別化戰略 D．產品差別化戰略

8、房地產開發項目的施工許可證由__向發證機關申請領取。A．施工單位 B．建設單位 C．監理單位 D．設計單位

9、甲公司開發建設一個普通住宅小區，并向社會公開預售。2009年3月1 日，王某與甲公司簽訂了商品房預售合同(王某為首次購房)。房屋竣工后，經房地產測繪機構測算，該房屋套內建筑面積為70，陽臺面積為6，套內墻體建筑面積9，分攤共有建筑面積13。(2009年試題)下列關于王某簽訂商品房預售合同的表述中，正確的為。

A：商品房預售合同未經備案，合同無效

B：在商品房預售合同中，可以約定面積誤差處理方式 C：王某可以將預購的未竣工的商品房再轉讓

D：商品房預售后，甲公司應當在簽約之日起30日內辦理商品房預售合同登記備案。

E：要求查詢的資料不存在的

10、在政府授權開發企業負責實施土地開發時，由負責籌措資金，辦理規劃、項目核準、土地征收等手續并組織實施。A：政府部門 B：建設部門 C：房管部門 D：開發企業 E：借款合同

11、根據求取建筑物重新購建價格中的建筑安裝工程費的方法來區分，求取建筑物重新購建價格的方法有（）。A．單位比較法 B．市場提取法 C．分解法

D．工料測量法 E．分部分項法

12、城市維護建設稅是隨附征并專門用于城市維護建設的一種特別目的稅。A：房產稅 B：增值稅 C：消費稅 D：營業稅 E：流轉稅

13、不屬于稅收制度的構成要素的是__。A．納稅人 B．課稅對象 C．納稅時間 D．稅基 E．稅點

14、__常以每月每平方米為基礎計算。A．百分比租金 B．基礎租金

C．建筑面積租金 D．使用面積租金

15、以出讓方式取得城市毛地的土地使用權時，土地使用權出讓的地價款包括。A：建筑安裝工程費 B：土地使用權出讓金 C：拆遷補償費

D：公共配套設施建設費 E：城市基礎設施建設費

16、下列房地產中，一般情況下適用市場法估價的有。A：標準廠房

B：房地產開發用地 C：行政辦公樓 D：寫字樓 E：在建工程

17、某宗房地產的年凈收益為1.8萬元，購買者的自有資金為6萬元，自有資金的資本化率為 12%，抵押貸款常數為0.078。則該房地產的價格為__。A．15.706 B．13.578 C．13.846 D．19.846

18、在房地產抵押估價中，應扣除的法定優先受償款不包括__。A．拖欠的建筑工程材料費 B．拖欠的建筑工人工資 C．抵押擔保債權 D．出租房屋租金

19、房地產交易雙方在合同完成后__天內，持有關證件向所在地房地產管理部門提出申請和申報成交價格。A．120 B．90 C．60 D．30 20、成交價格是交易雙方實際達成交易的價格，這種價格通常隨著的不同而不同。A：交易者的動機

B：交易者對市場了解程度 C：交易雙方的關系 D：賣者的價格策略 E：市場供求

21、某鄉鎮企業依法使用農村土地從事服裝生產，根據土地利用總體規劃，該土地用途分類是。A：農用地 B：工業用地 C：建設用地

D：鄉鎮企業用地 E：執行層的組織協調

22、從估價角度出發，收益性房地產的運營費用不包含等．【2004年考題】 A：房地產改擴建費用 B：抵押貸款還本付息額 C：房屋設備折舊費 D：所得稅

E：房屋裝修折舊費

23、假設開發法中，開發完成后的房地產價值所對應的時間通常是__。A．開發結束時的時間

B．購買待開發房地產時的時間 C．開發期間的某個時間 D．全部租售出去時的時間

24、寫字樓物業服務企業在選擇租戶時，往往注重考察租戶的。A：商業信譽和財務狀況 B：面積需求大小 C：租金支付方式 D：物業服務需求

E：與寫字樓業主的關系

25、已知某投資項目折現率為11%時，凈現值為1700萬元；折現率為12%時，凈現值為-870萬元。則該投資項目的內部收益率是__。A．11.12% B．11.36% C．11.66% D．12.95%

第二篇：2016年房地產估價師《案例與分析》試題

2016年房地產估價師《案例與分析》試題 問答題

(一)某房地產開發公司擬將其開發建設中的綜合樓一幢綜合樓作為抵押物向銀行申請貸款，委托房地產估價機構評估該在建工程的抵押價值。注冊房地產評估師在實地查勘時獲知該綜合樓 的主體結構已封頂，后續建設工程正在進行，建安工程整體形象進度達65%，擬選用假設開發法作為其中一種估價方法。請問： 1.假設開發法的估價前提有哪幾種?本次估價應選擇哪種估價前提?

2.在各種不同的估價前提下，假設開發法的測算主要有哪些差別?

(二)甲公司擬議其擁有的房地產作價與乙公司合資，委托房地產評估機構評估該房地產于2015年6月5日的市場價值。房地產估價機構采用比較法和成本法進行測算，并于2015年6月15日出具評估報告，其中載明估價報告使用期限為1年。后甲乙兩公司合資事項因故延期，于2016年9月20日重新啟動。由于原估價報告使用期限已過，鑒于在此期間房地產市場并無明顯變化，甲公司要求房地產估價機構直接更改原估價報告中的價值時點、報告出具日期及報告使用期限，保留原估價結果后出具新的評估報告。請問：

1.房地產估價結構可否滿足甲公司的上述要求?請簡述理由 2.針對本案情況，在前次估價的基礎上，房地產估價機構重新出具估價報告應補充哪些外部作業工作?對原估價報告中兩種估價方法的測算內容必須做出哪些具體調整?

三、李某于2015年6月向甲房地產開發公司(以下稱甲公司)購臵了一處商鋪，2015年9月交房，裝修后即投入使用。同年12月該房屋出現局部基礎沉陷，部分墻體開裂等質量問題，不能繼續使用。經雙方協商，由甲公司負責修復并承擔其他損害賠償。2016年6月該房屋修復工程全部完成，已排除相關安全隱患，房屋達到正常使用條件，但雙方就其他損害賠償問題未達成一致意見。雙方協商后決定委托乙房地產估價機構就其他損害賠償的內容及具體賠償金額提出建議并進行評估。

1.若停業損失僅限于房屋修復期間的租金收益損失，請簡述采用報酬資本化法測算的過程。

2.除房屋修復費用和停業損失外，該項目損害賠償還應包括哪些內容? 單選題

(一)1.某臨街五層住宅樓，一梯兩戶，共10套住宅，每套建筑面積相同，經主題業主協商一致并報相關部門批注，在住宅樓屋頂安裝了可使用10年的廣告位。收益歸全體業主所有。目前該廣告位已對外出租，年租金2萬元，剩余租賃期3年。合同約定租金按年支付，違約金5萬元，現業主欲轉讓其位于樓頂的一套住宅，委托房地產估價機構進行估價，房地產估價機構接受委托進行了市場調查，了解到該地區無廣告位的類似住宅租售實例較多，類似屋頂廣告位市場需求旺盛，年租金3萬元。

1.本次住宅轉讓估價的估價對象范圍應為()。

A.該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權 B.該頂層住宅和1/10屋頂廣告位的收益權 C.該頂層住宅和1/2屋頂廣告位的收益權 D.該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權 2.該估價項目最適宜采用的估價技術思路為()。

A.采用比較法、收益法評估住宅的市場價值 B.采用比較法、收益法評估住宅和相應廣告位的市場價值

C.采用比較法、收益法評估住宅的市場價值，收益法評估相應廣告位的收益權價值

D.采用比較法、收益法評估住宅市場價值后，考慮廣告位的增值影響

3.采用收益法評估該屋頂廣告位價值，最適宜的技術思路為()。

A.按市場租金評估該廣告位收益價值 B.租約期內按租約租金，租約期外按市場租金，評估該廣告位收益價值

C.按市場租金評估該廣告位收益價值，再減去違約成本 D.租約期內按租約租金，租約期外按市場租金，評估該廣告位收益價值，再減去違約成本

4.對該套住宅進行房地產抵押估價，則估價對象范圍應為()。

A.該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權 B.該頂層住宅和1/10屋頂廣告位的收益權 C.該頂層住宅和1/2屋頂廣告位的收益權 D.該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權(二)

某房地產估價機構接受委托，為征收補償需要而評估一處位于市區的平方價值。該房屋登記建筑面積為200m2，帶有院落，建有圍墻，院內有一口水井。征收決定公告后，業主在院內自行搭建了20m2的簡易房。

5.本次估價的對象應包括()。A.土地使用權、平房、簡易房、水井 B.土地使用權、平房、水井 C.土地使用權、平房、水井、圍墻 D.土地使用權、平房、簡易房、水井、圍墻 6.本估價項目最適宜采用的估計技術思路為()。

A.采用批量估價方法進行評估 B.采用標準價調整法進行評估 C.選用適宜估價方法進行個案評估 D.采用假設開發法進行個案評估

7.采用比較估價時，適宜選為可比實例的是()。

A.周邊帶院落的類似平房 B.周邊不帶院落的類似平房 C.周邊新建商品住宅 D.周邊成套二手住宅 三)

甲公司擁有總建筑面積為5320m2、土地面積為10000m2的廠區，土地性質為出讓工業用地。廠區圍墻內建有5棟建筑物，其中，一棟辦公用房，建筑面積為2000m2;兩棟生產車間，建筑面積均為1500m2;鍋爐房和門衛房各一棟，建筑面積分別為200m2、30m2。2014年11月甲公司因籌措資金需要向銀行申請了抵押貸款，還款方式為按月等額還款，還款期限至2018年12月。2015年10月甲公司將廠區全部出租給乙公司使用，租期10年，每年租金固定不變。乙公司承租后經甲公司同意臨時加建了一棟職工宿舍樓。2016年7月，甲公司因債務問題擬轉讓該廠區。

8.若甲公司抵押貸款時以整體房地產作為抵押物，最適宜采用的估價方法為()。

A.比較法和收益法 B.成本法和假設開發法 C.比較法和成本法 D.收益法和成本法

9.若甲公司抵押貸款時以部分房地產作為抵押物，最適宜作為抵押物的是()。

A.5棟共計5230m2的建筑物

B.10000m2土地使用權

C.鍋爐房和門衛房的建筑物及其分攤的土地使用權

D.生產車間的建筑物及其分攤的土地使用權

10.甲公司轉讓該廠區時，評估其轉讓價值的內涵為()。

A.土地使用權價值及全部建筑價值 B.全部房地產價值-房地產因抵押、出租造成的價值減損額

C.合法產權的全部房地產價值-承租****益損失-貨款余額

D.合法產權的全部房地產價值-承租人租金損失-貸款余額

第三篇：房地產估價師《案例與分析》

房地產估價師考試當中難度最大的就是案例分析這一科了，許多考生也特別關心這一點。咱們先請老師給大家點評一下，關于這門考試考生怎么應對?

房地產估價案例這門課確實很難，難點主要原因有幾個方面：第一，因為他的特點就是開卷考試，這在其他職業資格考試中是沒有的，像監理工程師的案例考試是閉卷考試，有時候閉卷考試比開卷考試相比較而言，閉卷考試并不難，因為它有準確、統一的標準答案，而房地產估價師的案例沒有統一的答案，沒有標準答案，在教材上基本上找不到答案，找到了就不難了，就是因為找不到才難。

這就要求我們平時多注重、鉆研一些估價報告，再有一個就是多看房地產估價規范，與前面三門課程緊密結合起來有意識的學習，下功夫，只有這樣，沒有別的捷徑。

關于案例考試“難”大家都知道，應該是公認的，那么為什么“難”啊?咱們需要解決這個問題，我認為案例的難點為什么難呢?可以有四個方面的原因：第一，是由于案例這門課綜合性非常強，案例考試是在我們四門課當中綜合性最強的一門。要想通過案例考試應該熟悉房地產估價相關知識，要懂得房地產的基本制度和政策方面的一些知識點，同時還要聯系到開發經營管理當中的一些東西能夠和案例互相溝通，其中聯系最緊密的應該還得說是我們房地產的估價理論與方法，這門政策，正是由于案例考試的綜合性，它就為廣大考生能否對你所學的知識進行綜合運用和靈活掌握提出了一種考驗，這是它的第一難;

第二“難”，要求考生具有一定的估價實務經驗，因為考試當中所涉及到的，比如指錯題，改錯題，它不僅僅說我沒有接觸過估價實務，直接上來就是書本對書本，我上來就來學習，看教材，這個只能說是只知其一不知其二，你不知道為什么去這么操作，在實際考試當中，它就要求必須要有一定的估價實踐經驗和動手操作、書寫過真實的估價報告的能力。這樣的話，對于這些沒有實務估價經驗的考生來說，就具有一定難度了。

第三“難”，估價案例的考試要求考生應該具備一定的語言組織和書面表達能力，為什么這么說呢?比如，案例當中的第一題，問答題，占分值的30%，你要在有限的時間內，把你答題的要點組織好，表達準確，是要有一定功底的，沒有這樣的文字組織和表達的實踐經驗很難在有限的時間內把這個話組織清楚，很可能就是肚子有貨，但是他說不出來，表達不清楚，白白丟了一些不應該丟的分。有的考生是胡子、眉毛一把抓，寫的一大篇，但是不得章法，要點散，邏輯性很差。因為我參加過閱卷，有的考生前言不搭后語，說的一大篇不知所云，自相矛盾，讓閱卷老師去猜，這樣的話，丟分就在所難免了。所以這點我希望廣大考生一定要引起重視，一定要重視平常的語言組織能力和書面表達能力。

第四“難”，廣大考生普遍存在一種對這門課的輕視和僥幸心理，這不是好象有點兒自相矛盾嘛。剛才我說到了，案例考試很難，通過率很低，那么廣大考生為什么會有輕視心理呢?輕視就是因為案例考試是開卷考試，其他三門都是閉卷考試，好讓他們覺得案例很簡單，開卷考試，其實恰恰就是這個開卷害了很多人，蒙蔽了很多有自信的學生。他們認為這科很容易，心理上首先松了一口氣，沒事兒，開卷，到時候我拿著教材、輔導書進考場就是了。考試的時候翻番書，這樣的話，有了這種心理之后，在后續的學習過程當中動力不足，沒有盡最大的努力去準備、復習，結果是還沒上戰場，已經先輸了一場了。在考場當中要想現翻書也是需要時間、成本的，你找到若干個知識點并不難，可以看書啊，但是，難就難在你能夠在有限的時間內把你所有的知識點都找全，并且組織好表達準確，這個非常難。所以基于這四點認識，我認為案例考試還是有它的難點的。它應該是通過率低有它的客觀原因。

接下來我想談一談如何在考試當中或者在學習當中學好這門課，簡單說一下，我個人總結的大概有六個方面：

第一，要徹底的弄懂四大估價報告還有基本的驗收方法，這是我們學好案例的前提。這個道理我就不再多講了。

第二，要系統的學習好房地產估價規范。很多學生不以為然，說規范是1995年的規范，很老了，很多東西甚至矛盾與新的教材已經用語、說法都不一致，為什么還要學它呢?規范是一個非常好、非常嚴謹的東西，我們國家也正在著手對《規范》進行修訂，但是在沒有新的規范出臺之前，原估價規范仍然具有法律效率，《規范》跟教材也不一樣，《規范》是個非常嚴謹組織性，邏輯性非常強這樣的具有一定法律效率的指導標準。所以很多同學忽視對《規范》的學習。

第三，我覺得房地產估價實際上就是估價人員把房地產的客觀價值認識出來，然后把它揭示出來，科學表達出來，這個時候有影響房地產價格的因素很復雜，如何找準不同類型的、房地產項目的價格影響因素是重中之重。從以往的考題來看，對于商業用途和居住用途的項目是估價考試歷年的重點。所以建議廣大考生在復雜的時候，針對具體的案例，從它的不同的估價目的和重點分析各類房地產估價的特點，要有針對性。

第四，案例分析的考試千變萬化，很難去猜題，所以要在復習當中應該是邊學習，邊總結，能夠做到舉一反三，融會貫通。這點非常重要，我們可以通過一個案例引申出若干個案例，這種學習方法是一種事半功倍的學習方法，所以這點希望同學們能夠認真的體會。第五，我認為可以去精讀大量的精選資料和案例，在自己的估價實踐當中如果我們同學參加過估價實踐的話應該及時總結經驗，提高估價報告的寫作能力。

第六，在答卷的時候，要充分利用開卷考試的特點，對于問答題，我們要力求內容完整，重點突出，條例要清晰，對于改錯題，一定要看清題意，是否需要倒扣分，對于沒有把握的地方不要盲目去改，改錯需要倒扣分的，基本上就談這六點吧。

第四篇：陜西省2016年下半年房地產估價師《案例與分析》：背離事實假設考試試題

陜西省2016年下半年房地產估價師《案例與分析》：背離事實假設考

試試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、房屋建筑工程在保修期限內出現質量缺陷，建設單位或者房屋建筑所有人應當向__發出保修通知。A．建設單位 B．施工單位 C．總承包單位 D．監理單位

2、某宗房地產的土地面積500m2，建筑面積350m2。建筑物的外觀及設備均已陳舊過時，有待拆除重建，經測算拆除費用為300元/m2建筑面積，殘值為50元/m2，不可預見費用為10元/m2。則該宗房地產相對于空地的減價額為__元。A．84000 B．87500 C．122500 D．126000

3、通常是構成居住區的基本單位是__。A．居住小區 B．居住組團 C．獨幢住宅樓 D．分戶家庭

4、防范估價風險的最后一道防線是。A：撰寫估價報告 B：審核估價報告 C：出具估價報告 D：估價資料歸檔

E：工業用地的監測點評估價格

5、房地產的部門規章是以頒布的。A：中華人民共和國主席令 B：國務院令

C：國務院房地產行政主管部門部長令 D：省政府省長令

E：房地產估價機構必須加蓋公章

6、在成本法估價中，關于合理確定開發用地取得途徑的說法，正確的是。A：開發用地取得途徑應為估價對象土地的原始取得途徑

B：開發用地取得途徑應為估價時點估價對象所占區域類似土地的主要取得途徑 C：開發用地取得途徑應為估價時點收集的取得成本最高的土地取得途徑 D：開發用地取得途徑應為估價委托人提供的土地取得途徑 E：工業用地的監測點評估價格 7、2002年某房地產價格評估機構年應納稅所得額為99872元，應按__計征企業所得稅。A．12% B．18% C．27% D．33%

8、下列關于收益法求取凈收益的說法，錯誤的是__ A．凈收益包括有形收益和無形收益

B．運營費用包含房地產折舊額及其設備的折舊費 C．通常只有客觀收益才能作為估價依據

D．應同時給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計值

9、某夫妻共有一套成本價購買的房改房，現因離婚申請法院裁定財產分割。法院委托評估該套房改房的價格，則合理的評估價格是。

A：該房改房現時上市交易的正常價格扣除出讓方應繳納的土地使用權出讓金 B：該房改房現時上市交易的正常價格 C：現時該房屋的房改成本價 D：當時該房屋的房改成本價 E：工業用地的監測點評估價格

10、某租戶承租某商場的部分柜臺，雙方商定基礎租金為15萬元／月，并當租戶的月營業額超過150萬元時收取3％的百分比租金。當租戶的月營業額為180萬元時，其應繳納的租金是萬元。A：13．2 B：15．9 C：19．5 D：20．4 E：借款合同

11、市場利息率由資本的共同決定。A：供給彈性與需求彈性 B：供給與需求

C：供給彈性與需求彈性系數

D：供給彈性系數與需求彈性系數 E：執行層的組織協調

12、”五通一平”一般是指某區域或某地塊具備了道路、等設施或條件以及場地平整。

A：給水、排水、電力、通信 B：給水、排水、燃氣、熱力 C：排水、電力、通信、燃氣 D：排水、電力、通信、熱力 E：工業用地的監測點評估價格

13、評估某底層商鋪的價格時，估價師選取可比實例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪(其成交價格經調整后為底層商鋪價格)，在求取最終價格時，對甲、乙、丙三個可比實例比準價格依次選取的權重，最合適的是。A：0.4、0.4、0.2 B：0.3、0.4、0.3 C：0.4、0.2、0.4 D：0.4，0.3、0.3 E：工業用地的監測點評估價格

14、某宗地面積為5 000 ㎡，現狀容積率為0．8，土地市場價值為4 000元／㎡，擬進行改造．批準的規劃容積率為5．0，樓面地價為1 500元／㎡，則理論上應補交地價。A：1 250萬元 B：1750萬元 C：2 050萬元 D：2 150萬元

E：工業用地的監測點評估價格

15、房地產開發企業在獲得開發地塊并建成房屋后，應當按《中華人民共和國城市房地產管理法》第六十一條的規定：“憑向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書。”

A：建設用地規劃許可證書 B：建設工程規劃許可證書 C：商品房預售許可證書 D：土地使用權證書 E：執行層的組織協調

16、當以單位寬度的標準宗地的總價作為路線價時，臨街宗地總價=路線價×（）臨街寬度。

A．單獨深度價格修正率 B．累計深度價格修正率 C．平均深度價格修正率 D．混合深度價格修正率

17、張某欲購買建筑面積為100 ㎡的住房一套，房內裝有已經過時的固定家具和飾具，若拆除需要費用500元，無殘值，周邊地區同類住房價格為1800元／㎡，則該房地產的適合價格為。A：180 000元 B：179 500元 C：159 500元 D：90 000元

E：工業用地的監測點評估價格

18、根據《中華人民共和國刑法》規定，違反土地管理法規，非法占用耕地、林地等農用地，改變被占用土地用途，數量較大，造成耕地、林地等農用地大量毀壞的，處__年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。A．一 B．三 C．五 D．七

19、某幢可出租房地產尚有1年時間才可投入使用，與之類似的現房價格為5 000元／㎡，現房出租的年末凈收益為500 元／㎡。若按折現率10％和風險補償值100元／㎡計，該幢房地產目前的價格應為元／㎡。A：4 400 B：4 409 C：4 445 D：4 455 E：工業用地的監測點評估價格 20、張某購買劉某的住房，兩人簽訂了二手房買賣合同，約定總價款為260萬元，雙方約定違約金26萬元，張某向劉某支付定金70萬元，價款于半年后一次付清。5個月后，該住房價格上漲為400萬元，若劉某違約，張某可獲得的最高違約責任價款是__萬元。A．96 B．104 C．140 D．166

21、對于同一估價對象和同一估價時點，下列價值類型中評估價值最大的一般是（）。

A．謹慎價值 B．市場價值 C．殘余價值

D．快速變現價值

22、我國到“十一五”期末，全國廉租住房制度的保障范圍要求擴大到住房困難家庭。(2008年試題)A：低收入 B：中低收入 C：中等收入 D：所有

E：房地產估價機構必須加蓋公章

23、土地增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的，土地增值稅應納稅額的速算公式是。

A：應納稅額=土地增值額×30％

B：應納稅額=土地增值額×40％-扣除項目×5％ C：應納稅額=土地增值額×50％-扣除項目×15％

D：應納稅額=土地增值額×60％-扣除項目金額×35％ E：執行層的組織協調

24、任何單位和個人需要拆除房屋，必須持有國家規定的批準文件等，向房屋拆遷主管部門提出申請，經批準并發給房屋拆遷許可證后，方可拆遷。下列不能發房屋拆遷許可證的部門是__。A．國務院

B．省級人民政府 C．市級人民政府 D．鄉級人民政府

25、某商品住宅樓于2008年1月10日竣工驗收合格，施工單位按法定最低保修期限承諾，如該住宅樓中的住房于2011年1月10日交付給買受人，則開發商承擔該商品住宅屋面防水的最低保修期限應至__。A．2011年1月9日 B．2003年1月9日 C．2014年1月9日 D．2016年1月9日

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、某家庭購買一套面積為100m2的商品住宅，單價為5000元/m2，首付款為房價的30%，其余通過申請公積金和商業組合貸款支付，已知公積金和商業貸款的年利率分別為4%和7%，期限均為10年，公積金貸款的最高限額為10萬元，則公積金貸款部分的按月等額還款額為（）元。A．1002.45 B．1012.45 C．1027.42 D．1037.45

2、國家無償收回劃撥土地使用權的原因有__。A．土地使用者自動放棄土地使用權 B．礦場、機場等核準報廢土地 C．非法轉讓土地

D．不按批準用途使用土地

E．轉讓時未補交土地使用權出讓金或土地收益

3、下列費用中，應計入收益性物業運營費用的有。A：公用設施的維修費 B：人員的工資

C：抵押貸款還本付息額 D：房產稅 E：保險費

4、概率分析的一般步驟為。

A：列出需要進行概率分析的不確定性因素 B：選擇概率分析使用的經濟評價指標 C：分析確定每個不確定性因素發生的概率

D：通過評價指標的變動情況，找出較為敏感的不確定性因素，做出進一步的分析

E：計算在規定的概率條件下經濟評價指標的累計概率，并確定臨界點發生的概率

5、確定房地產開發項目，應當符合的要求是__。A．國家規定的土地利用規則 B．房地產開發計劃 C．土地利用總體規劃 D．建設用地計劃 E．城市規劃

6、下列關于差額投資內部收益率的表述中，正確的有。(2009年試題)A：差額投資內部收益率是兩個方案內部收益率之差

B：差額投資內部收益率是兩個方案各期凈現金流量差額的現值之和等于零時的折現率

C：差額投資內部收益率是兩個方案各期凈現金流量差額之和等于零時的折現率 D：差額投資內部收益率大于最低可接受收益率時，以投資大的方案為優選方案 E：采用差額投資內部收益率進行多方案比選時，應將方案按投資由大到小排序并依次兩兩比選，從中確定優選方案

7、規劃區的具體范圍由有關人民政府在組織編制的中，根據城鄉經濟社會發展水平和統籌城鄉發展的需要劃定。A：城市總體規劃 B：鎮總體規劃

C：鄉規劃和村莊規劃 D：總體規劃 E：詳細規劃

8、某房地產開發企業針對其開發項目進行市場需求分析，在確定其市場規模時，有效市場、滲透市場、服務市場三者關系正確的是。A：有效市場＞滲透市場＞服務市場 B：服務市場＞有效市場＞滲透市場 C：有效市場＞服務市場＞滲透市場 D：服務市場＞滲透市場＞有效市場 E：借款合同

9、下列情形中會導致房地產當前需求增加的有。、A：消費者的收入增加

B：作為替代品的房地產的價格上升 C：作為互補品的房地產的價格上升 D：消費者預期其未來的收入增加 E：消費者預期未來的房地產價格上升

10、取得建設用地使用權的途徑有。A：通過行政劃撥方式取得 B：通過國家出讓的方式取得 C：通過房地產轉讓方式取得 D：通過房地產租賃方式取得 E：通過買賣方式取得

11、下列土地符合免征土地使用稅的包括。A：國家機關自用的土地

B：由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的土地 C：宗教寺廟自用的土地

D：公園開展出租經營用的土地

E：直接用于農、林、牧、漁業的生產用地

12、下列市場調查的內容中，屬于可控因素調查的是。A：市場營銷因素調查

B：消費者及消費者行為調查 C：技術發展調查

D：國內外市場環境調查 E：借款合同

13、房地產估價師變更注冊注冊管理初審機構自準予注冊變更之日起__日內，報注冊管理機構登記備案。A．15 B．30 C．45 D．60

14、為了不因房屋結構差異而影響拆遷人和被拆遷人的經濟利益，以產權調換形式補償的房屋要結算__。

A．房屋重置價格結合結構差價 B．商品房價格 C．房屋結構差價

D．房屋重置價格結合成新差價

15、為評估某宗房地產2002年10月13日的價格，選取了可比實例甲。其成交價格為 3000元/m2，成交日期為2001年11月13日。經調查獲知2001年6月至2002年10月該類房地產的價格平均每月比上月上漲1%。對可比實例甲進行交易日期修正后的價格為__元m2。A．3314 B．3347 C．3380 D．3033

16、下列關于產權調換房屋和貨幣補償兩種拆遷補償方式，表述正確的是。A：產權調換房屋實質上是按等價交換的原則，由拆遷人按被拆除房屋的評估價對被拆遷人進行補償，再由被拆遷人按市場價購買拆遷人提供的產權調換房屋 B：產權調換房屋以被拆遷房屋的評估價與產權調換房屋的市場價進行差價結算，多退少補

C：產權調換房屋不存在多退少補問題

D：無論實行貨幣補償還是產權調換，有一個基本原則必須明確，即等價原則 E：從價值量來衡量，產權調換與貨幣補償是不等價的

17、在房地產買賣中對估價有多種需要，包括評估。A：擬買賣的房地產市場價值 B：買方愿意支付的最低價 C：買方可承受的最高價 D：賣方可接受的最低價 E：賣方愿意接受的最高價

18、建筑給水設備中，基本供水方式不包括__。A．分區分壓供水方式 B．直接供水方式

C．水泵水箱的供水方式和設置水箱的供水方式 D．分質供水

19、__是以房地產與其外部環境是否保持協調，來判定是否為最高最佳使用，它可以幫助我們確定最佳用途。例如，在日常必需晶的零售商店集中地區，開設專賣店并不一定能獲得高收益，從而在這樣的地區開設專賣店就不是最高最佳使用。A．權益原

B．收益遞增遞減原理 C．均衡原 D．適合原理

20、下列關于企業利潤和收入的表達中，正確的是（）。A．企業利潤可分為經營利潤、稅后利潤和可分配利潤三個層次 B．經營收入=銷售收入+出租收入

C．銷售收入=土地轉讓收入+商品房銷售收入+配套設施銷售收入 D．可分配利潤=稅后收入-未分配利潤

21、下列可以采取劃撥建設用地使用權的范圍包括。A：城市基礎設施用地 B：國家機關用地 C：軍事用地

D：商品房建設用地

E：國家重點扶持的能源項目開發用地

22、在下列定價方法中，需要使用損益平衡圖的是__。A．目標定價法 B．價值定價法 C．挑戰定價法

D．成本加成定價法

23、根據原建設部《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》，下列屬于房屋拆遷管理部門中止裁決情形的有。A：發現新的需要查證的事實

B：受理裁決申請后，當事人自行達成協議的

C：作為自然人的申請人死亡，需等待其近親屬表明是否參加裁決的 D：發現申請人或者被申請人不是裁決當事人的

E：裁決需要以相關裁決或法院判決結果為依據的，而相關案件未結案的

24、具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況良好，建筑質量達到有關建筑條例或規范的要求，但建筑物的功能不是最先進的，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物指的是寫字樓。A：甲級 B：乙級 C：丙級 D：丁級 E：借款合同

25、商業銀行發放商用房地產抵押貸款時，下列說法正確的有。A：貸款價值比率通常不超過50％ B：貸款期限最長不超過10年 C：貸款期限最長不超過20年

D：貸款利率通常高于個人住房抵押貸款 E：僅對已經通過竣工驗收的商用房地產發放

第五篇：陜西省2016年房地產估價師案例與分析：建筑物經濟壽命模擬試題

陜西省2016年房地產估價師案例與分析：建筑物經濟壽命模擬試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、某銀行存款的計息方式采用單利，假設其一年期存款的年利率為2．25％，為吸引5年期的儲戶，則其5年期的年利率應大于。A：2．50％ B：3．5％ C：2．38％ D：3．25% E：工業用地的監測點評估價格

2、在估價報告中應包含一份由__的估價師簽名、蓋章的聲明。A．本估價機構所有 B．所有參加該估價項目 C．對該估價項目負第一責任 D．任本估價機構法定代表人

3、在估價假設和限制條件說明中，當無理由懷疑建筑物的結構存在安全隱患時，應。

A：假定建筑結構是安全的 B：肯定建筑物是安全的

C：強調建筑結構安全須進行相關專業鑒定 D：說明建筑結構安全難以確定 E：工業用地的監測點評估價格

4、政府部門審查房地產項目是否允許轉讓的重要指標是__。A．轉讓利潤 B．市場影響

C．產權是否清晰 D．被拆遷人的利益

5、下列選項中，__更能反映房地產開發投資項目的真實經濟效果。A．開發工作量 B．經營利潤 C．經營收入 D．投資數額

6、資本化率是的倒數。A：毛租金乘數 B：潛在毛租金乘數 C：有效毛收入乘數 D：凈收益乘數

E：工業用地的監測點評估價格

7、某開發公司需征收100畝耕地，該塊耕地征收前3年的平均年畝產值為1000元，按最高補償標準，應支付__萬元土地補償費。A．30 B．60 C．70 D．100

8、房產稅的課稅對象是__。A．房產所有人 B．房屋使用人 C．房產

D．房產收益人

9、判定一宗房地產是否為收益性房地產，關鍵是看該房地產（）。A．目前是否有經濟收入 B．過去是否帶來了經濟收益 C．是否具有產生經濟收益的能力 D．目前的收入是否大于運營費用

10、價格指數中如果是以上一時期作為基期的，稱為。A：前期價格指數 B：定基價格指數 C：長期價格指數 D：環比價格指數

E：工業用地的監測點評估價格

11、某地區各項基礎設施開發的正常費用分攤到每平方米土地上，分別為道路20元，燃氣18元，供水14元，排水16元，熱力12元，供電25元，通信8元，場地平整15元，則該地區“五通一平”的正常費用為元／㎡。A：98 B：102 C：108 D：116 E：工業用地的監測點評估價格

12、建筑物的經過年數有實際經過年數和有效經過年數，它們之間的關系為__。A．有效經過年數等于實際經過年數 B．有效經過年數短于實際經過年數 C．有效經過年數長于實際經過年數

D．有效經過年數可能短于或長于實際經過年數

13、在市場法選擇可比實例的過程中，可比實例的規模應與估價對象的規模相當，選取的可比實例規模一般應在估價對象規模的（）范圍之內。A．0.5～2.0 B．1.5～2.0 C．0.5～1.5 D．1.0～1.5

14、某房地產投資企業在一定日期的負債合計為4000萬元，資產合計為6000萬元，流動資產和流動負債分別為3000萬元和1000萬元，存貨為1500萬元。則該房地產投資企業的流動比率為（）。A．150% B．200% C．300% D．400%

15、某寫字樓年出租凈收益為300萬元，預計未來3年內仍然維持該水平，3年后該寫字樓價格為現在寫字樓價格的1．2倍，該類房地產的報酬率為10％，則該宗寫字樓現在的價格為．【2005年考題】 A：4580萬元 B：5580萬元 C：6580萬元 D：7580萬元

E：工業用地的監測點評估價格

16、甲乙物業2008年10月的價值均為1100萬元。預計2009年10月甲物業的價值為1200萬元和1000萬元的可能性均為50%，乙物業的價值為1300萬元和900萬元的可能性也均為50%。甲、乙物業投資風險比較的結果是__。A．甲物業投資風險大 B．乙物業投資風險大

C．甲、乙物業的投資風險相同

D．難以判斷甲、乙物業的投資風險大小

17、確定估價對象及其范圍和內容時，應根據，依據法律法規，并征求委托人同意后綜合確定．【2006年考題】 A：估價原則 B：估價目的 C：估價方法 D：估價程序

E：工業用地的監測點評估價格

18、利率和通貨膨脹，屬于房地產市場運行環境中的__因素。A．社會環境 B．政治環境 C．經濟環境 D．金融環境

19、在實際估價中，設定的標準深度通常是路線價區段內臨街各宗土地的臨街深度的。A：中位數

B：簡單算術平均數 C：眾數

D：加權算術平均數

E：工業用地的監測點評估價格 20、轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起__日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。A．60 B．45 C．30 D．15

21、某房地產開發項目的開發周期為4年，其中前期工作為0．5年，建設期為2。5年，銷售期為1年，建造成本估算為10 000萬元(不含利息)，在建設期內均勻投入。全部建造成本由銀行貸款提供，貸款年利率為6％，按季計息。則該項目建造成本的利息是萬元。A：755．54 B：772．84 C：1 400．88 D：1 433．90 E：借款合同

22、一套建筑面積100 ㎡、單價3000元／㎡、總價30萬元的住房，在實際交易中的價款支付方式從成交日期分期支付，首期支付10萬元，余款在未來一年分兩期支付，每期支付10萬元，假定年折現率為5%，則實際總價為。A：29．28萬元 B：30萬元

C：28．57萬元 D：28．5萬元

E：工業用地的監測點評估價格

23、張某以40萬元購買了一處商業店鋪用于出租經營，其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬元，各項成本費用為3.4萬元，其中支付銀行利息1．5萬元。則張某的這項投資在第4年的利息備付率是__。A．1.07 B．1.47 C．2.07 D．3.33

24、參與房地產開發用地掛牌交易的各房地產開發企業報價相差懸殊，其根本原因是。

A：各房地產開發企業采用不同的估價方法衡量開發用地價值 B：各房地產開發企業掌握開發用地的信息不夠對稱

C：各房地產開發企業選取開發用地利用方式的規劃條件不一致

D：各房地產開發企業均是以自身條件為依據衡量開發用地的投資價值 E：工業用地的監測點評估價格

25、當開發項目完工并具備竣工驗收條件后，負責組織有關單位進行驗收的是（）。A．開發商 B．設計單位 C．承包商 D．監理單位

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、下列關于地租理論，表述正確的是。

A：地租是使用土地的代價，即土地這種生產要素的價格

B：土地的需求曲線與供給曲線的交點，決定了土地的正常價格，即地租 C：地租由土地的需求與供給所決定

D：土地的需求通過土地產品的需求得以反映，它取決于土地的邊際收益產量 E：當其他生產要素的投入量固定不變時，隨著土地使用量的增加，邊際收益產量呈遞減趨勢

2、在實際估價中，運用假設開發法估價結果的可靠性，關鍵取決于__。A．房地產具有開發或再開發潛力 B．將預期原理作為理論依據

C．正確判斷了房地產的最佳開發方式 D．正確量化了已經獲得的收益和風險

E．正確預測了未來開發完成后的房地產價值

3、下列有關房地產估價師執業的規定中，不正確的表述是__。

A．未經注冊擅自以房地產估價師名義從事估價業務的，由縣級以上房地產行政主管部門責令其停止違法活動，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款

B．房地產估價師準許他人以自己的名義執行房地產估價師業務，沒有違法所得的，由縣級以上房地產行政主管部門責令其停止違法活動，并可處以1萬元以下的罰款 C．中介服務人員索取他人財物或者非法收受他人財物，故意提供虛假評估報告，情節嚴重的，處5年以上10年以下的有期徒刑，并處罰金 D．中介服務人員嚴重不負責任，出具的評估報告有重大失實，造成嚴重后果的，處5年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金

4、《物業管理條例》確定的基本制度包括__。A．業主大會制度 B．業主公約制度

C．住宅小區治安管理制度 D．住宅小區綜合驗收制度 E．住房專項維修資金制度

5、下列關于抵押的表述中，不正確的有。

A：抵押權人必須是債權人，而抵押人未必是債務人

B：在建工程抵押時，登記機關不得核發《房屋他項權證》

C：因室內電線老化引發火災致使部分抵押房屋焚毀的，抵押權人有權要求抵押人重新提供擔保或者增加擔保以彌補不足

D：抵押人一旦死亡即意味著要處分抵押的房地產 E：抵押權為價值權，也是實體權

6、拍賣的基本原則包括。A：公開原則 B：公平原則 C：公正原則

D：誠實信用原則 E：保留價原則

7、有助于把握房地產估價的最高最佳使用原則的經濟學原理有__。A．收益遞增遞減原理 B．均衡原理 C．替代原理 D．預期原理 E．適合原理

8、在實際工作過程中，通常按照開發項目是否分期與開發經營方式，有時還會考慮物業類型的匹配結構，構造（）個基本評價方案。A．1～2 B．2～3 C．2～4 D．3～5

9、建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊三大類。其中，屬于經濟折舊的有__。A．功能落后 B．功能缺乏 C．環境污染 D．交通擁擠

E．正常使用的磨損

10、住房公積金屬于__所有。A．繳存住房公積金的單位 B．繳存住房公積金的職工

C．繳存住房公積金的單位和個人共同 D．住房公積金管理中心

11、建筑物是否屬違章建筑，應由該建筑物所在地的__認定。A．房屋權屬登記機關 B．縣級以上人民政府 C．房屋拆遷管理部門

D．城市規劃行政主管部門

12、房地產估價專家委員會對估價報告的鑒定內容包括__。A．估價方法選用 B．估價結果確定方式 C．估價師的職業道德 D．估價技術路線 E．估價參數選取

13、某家庭向銀行申請了一筆個人住房抵押貸款，若年利率為6％，期限為15年，首月還款額為3000元，月還款額等比增長率為0．2％，則該家庭第8年最后一個月的還款額為元。A：3627．06 B：3634．31 C：4818．34 D：4842．43 E：借款合同

14、發證機關在收到建設單位報送的《建筑工程施工許可證申請表》和所附證明文件后，對于符合條件的，應當自收到申請之日起__日內頒發施工許可證。A．10 B．15 C．20 D．30

15、某房地產估價機構投保的險種有：①火災保險，②社會養老保險，③預防公害保險，④失業保險，⑤人身傷害保險，⑥運輸工具保險，⑦勞動工傷保險，⑧統籌醫療保險。其中屬于社會保險的險種有種。A：3 B：4 C：5 D：6 E：執行層的組織協調

16、潛在購買者一般具有三個特點：興趣、收入與。A：意愿 B：途徑 C：能力 D：動機 E：借款合同

17、在房屋權屬登記信息的查詢中，下列不能查詢情形的，查詢機構可以出具無查詢結果的書面證明。

A：按查詢人提供的房屋坐落或權屬證書編號無法查詢的 B：要求查詢的房屋尚未進行權屬登記的 C：要求查詢的房屋已完成權屬登記的 D：要求查詢的事項不存在的 E：要求查詢的資料不存在的

18、開發商的主要合同關系通常包括__等。A．保險合同 B．分包合同 C．銷售合同

D．勘察設計合同 E．加工合同

19、在估價報告中陳述__，既是維護估價人員正當權益的需要，又是提醒委托人和估價報告使用者在使用估價報告時需要注意的事項。A．估價師聲明

B．估價的假設和限制條件 C．估價方法 D．估價對象

20、下列職能中，屬于保險基本職能的是__。A．分散危險 B．融通資金 C．防災防損 D．分配資金

21、金融機構進行項目貸款審查時，要進行的工作有__。A．客戶評價 B．項目評估

C．擔保方式評價 D．貸款綜合評價 E．貸款金額

22、已知某投資項目折現率為11%時，凈現值為1700萬元；折現率為12%時，凈現值為-870萬元。則該投資項目的內部收益率是（）A．11.12% B．11.36% C．11.66% D．12.95%

23、__是指住宅建筑總面積與住宅用地面積之比。A．住宅建筑凈密度 B．住宅建筑毛密度 C．住宅建筑面積凈密度 D．容積率

24、下列房地產特性中，決定房地產需要專業估價的特性有。A：獨一無二 B：壽命長久 C：供給有限 D：價值量大 E：保值增值

25、凈租的形式一般有（）。

A．租戶僅按比例分攤與物業有關的稅項

B．租戶要按比例分攤與物業有關的稅項和保險費 C．所有的經營費用，都由租戶直接支付

D．租戶應與業主制定出一個有準確數量的上限 E．租戶的租金可按不同時間支會給業主