第一篇：2016年上半年青海省房地產估價師案例與分析：建筑物經濟壽命模擬試題

2016年上半年青海省房地產估價師案例與分析：建筑物經濟壽命模

擬試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、某宗房地產的成交價格比正常價格低8％，買賣雙方約定所有交易稅費均由買方負擔。當地該類房地產交易中賣方和買方應繳納的稅費分別為正常價格的5％和3％?，F將該房地產交易實例選作可比實例，其相應的修正系數為。A：103．26％ B：105．43％ C：112．06％ D：114．42％

E：工業用地的監測點評估價格

2、當寫字樓物業出租，所有運營管理費用均由租戶直接承擔時，則該出租方式是。

A：全租金方式 B：毛租金方式 C：凈租金方式 D：基本租金方式 E：借款合同

3、B房地產開發公司在A市進行房屋拆遷時，認為所拆該市居民馬某的住房院內的一平房為違章建筑，馬某不服。最終判斷馬某住房院內的平房是否屬于違章建筑，必須由出具證明。

A：A市城市土地行政主管部門 B：A市城市建設行政主管部門 C：A市城市房產行政主管部門 D：A市城鄉規劃行政主管部門 E：房地產估價機構必須加蓋公章

4、房地產的價格與房地產的供給和需求，分別是的關系。A：正相關和正相關 B：正相關和負相關 C：負相關和正相關 D：負相關和負相關

E：工業用地的監測點評估價格

5、評估某底層商鋪的價格時，估價師選取可比實例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪(其成交價格經調整后為底層商鋪價格)，在求取最終價格時，對甲、乙、丙三個可比實例比準價格依次選取的權重，最合適的是。A：0.4、0.4、0.2 B：0.3、0.4、0.3 C：0.4、0.2、0.4 D：0.4，0.3、0.3 E：工業用地的監測點評估價格

6、某宗面積為3000㎡的工業用地，容積率為0.8，樓面地價為700元／㎡?，F按規劃擬改為商業用地，容積率為5.0，樓面地價為960元／㎡。理論上應補地價。

A：78萬元 B：882萬元 C：1210萬元 D：1272萬元

E：工業用地的監測點評估價格

7、下列（）使用條件，不屬于主要為城市規劃設計的條件。A．用途 B．建筑規模 C．容積率 D．綠地率

8、鄉鎮企業的用地只有在下列__情況時，才可以抵押。A．鄉鎮企業屬于集體企業 B．申請破產

C．和鄉鎮企業的建筑物同時抵押 D．經過鄉鎮政府主管部門批準后

9、某宗房地產預計未來第一年的總收益和總費用分別為12萬元和7萬元，此后分別逐年遞增2％和1％，該類房地產的資本化率為8％，該房地產的價格為。A：100萬元 B：42萬元 C：63萬元 D：77萬元

E：工業用地的監測點評估價格

10、房地產開發企業發生的年度虧損，可以用下一年度的彌補，下一年度稅前利潤不足彌補的，可以在5年內延續彌補。A：所得稅前利潤 B：所得稅后利潤 C：應分配利潤 D：未分配利潤 E：借款合同

11、用收益法評估某宗房地產的價格時，除有租約限制的以外，應選取類似房地產的凈收益作為估價依據。A：客觀 B：實際 C：最高 D：最低

E：工業用地的監測點評估價格

12、某收益性物業的潛在毛租金收入為30萬元，假設在某報告期內的出租率為80％，所有承租人都能按時交納租金，物業其他收入為2萬元，則物業在該報告期的有效毛收入為萬元．(2009年試題)A：22．0 B：24．0 C：25．6 D：26．0 E：借款合同

13、某人擁有一套住宅建筑面積為200m2，整幢建筑物總面積為8000m2。其房地總價為8000萬元，其中建筑物總價為5500萬元。該人占有的土地價值為__萬元。A．62.5 B．2500 C．137.5 D．200

14、某建筑物，經測算其重置成本為50萬元，地面、門窗等引起的物質磨損為1萬元，因無暖氣、下水、朝向等導致的功能折舊為8萬元，由于旁邊新修鐵路引起的經濟折舊為5萬元。則該住宅的折舊總額為（）萬元。A.9? B.1? C.14? D.6

15、投資者進行房地產投資的主要目的一般是__。A．獲取房地產當期收益 B．獲取房地產未來收益

C．直接從事房地產開發經營活動 D．間接參與房地產開發經營活動

16、下列關于臨時建筑，表述錯誤的是。A：臨時建筑都應當有規定的使用期限 B：超過批準期限的臨時建筑是合法建筑

C：拆除未到期限的臨時建筑會給臨時建筑所有人帶來一定的經濟損失

D：拆除未到期限的臨時建筑應當按使用期限的殘存價值參考剩余期限給予適當補償

E：房地產估價機構必須加蓋公章

17、房地產開發項目自__之日起滿一年未動工開發的，可以征收土地閑置費。A．土地使用權出讓合同簽訂

B．土地使用權出讓合同約定的動工開發 C．土地使用權出讓金繳納 D．土地使用權證書取得

18、《城市房屋拆遷管理條例》規定，尚未完成拆遷補償安置的建設項目轉讓的，應當經房屋拆遷管理部門同意，原訴遷補償安置協議中有關權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人和受讓人應當書面通知被拆遷人，并自轉讓合同簽訂之日起日內予以公告。A：15 B：30 C：45 D：60 E：房地產估價機構必須加蓋公章

19、某宗土地的面積為1000m2，其上建筑物的建筑面積為5000m2，建筑物的基底面積為700m2，建筑物層數為8層。則該宗土地的容積率為__。A．8.0 B．5.6 C．5.0 D．0.7 20、某宗房地產交易中，買方付給賣方2 500 元／㎡，交易稅費均由買方負擔。已知該地區的房地產交易，賣方按正常價格的5％繳納有關稅費，買方按正常價格的3％繳納有關稅費，則該宗房地產的正常成交價格最接近于元／㎡。A：2 427 B：2 500 C：2 575 D：2 632 E：工業用地的監測點評估價格

21、某建筑物建筑面積為4000m2，經濟壽命40年，單位建筑面積的重置價格為2500元/m2，有效經過年數為15年，殘值率為5%，該建筑物現值為__萬元。A．523.45 B．593.75 C．643.75 D．1000

22、下列房地產市場調控政策等措施中，會導致房地產市場價格上升的是。A：降低房地產開發貸款利率 B：增加土地有效供給 C：降低契稅

D：提高購房貸款利率

E：工業用地的監測點評估價格

23、產生房地產價格泡沫的主要誘因是。A：土地稀缺 B：城市化進程快 C：競爭充分性 D：交易復雜性 E：借款合同

24、估價對象是一套不帶車位的住宅，選取的可比實例成交價格為86萬元，含有一個現價為8萬元的車位和一套全新狀態下價值為3萬元的家具，家具為八成新。該可比實例經統一房地產范圍后的價格為（）萬元。A．75.00 B．75.60 C．83.60 D．86.00

25、已知一年期國債利率為3.31％，貸款利率為5.43％，投資風險補償為2.23％。管理負擔補償為1.32％，缺乏流動性補償為1.42％，所得稅抵扣的好處為0.5％，則報酬率為。A：7.78％ B：8.28％ C：13.21％ D：14.21％

E：工業用地的監測點評估價格

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、下列房屋屬于不得出租的情形的有。A：依法取得房屋所有權證的

B：司法機關和行政機關依法裁定限制房地產權利的 C：共有房屋，取得共有人同意的 D：不符合安全標準的 E：屬于違章建筑的

2、投資利潤率的計算基數不包括__。A．土地取得成本 B．開發成本 C．管理費用 D．銷售費用

3、城市基準地價是根據用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區段，調查評估的各地價區段在某一時點的（）。A．最低價格 B．平均價格 C．出讓地價 D．標定地價

4、房地產需要專業估價的基本條件是房地產具有__的特性。A．獨一無二和供給有限 B．獨一無二和價值量大 C．流動性大和價值量大 D．不可移動和用途多樣

5、各項成本費用的構成復雜、變化因素多、不確定性大，尤其是依建設項目的類型不同而有其自身的特點，故不同類型的建設項目的成本費用構成有一定差異。下列有關房地產開發項目成本費用構成的分類不正確的一項是__。A．不可預見費用包括管理費、銷售費用、財務費用、稅費和其他費用

B．土地費用包括土地使用權出讓金、征地費、土地租用費、拆遷安置補償費 C．房屋開發費包括建安工程費、公共配套設施建設費、基礎設施建設費 D．前期工程費包括規劃勘察設計費、可行性研究費、三通一平費

6、某高層樓房占用的土地總面積為800m2，總建筑面積為2000m2，某人擁有其中120m2的建筑面積。那么如果按建筑面積進行分攤計算，該所有人擁有的土地數量為__m2。A．40 B．45 C．48 D．50

7、房地產開發企業應當在簽約之日起__日內持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。A．10 B．20 C．30 D．60

8、下列報表中，屬于房地產開發項目基本財務報表的有．(2007年試題)A：資產負債表

B：投資計劃與資金籌措表 C：借款還本付息估算表 D：資金來源與運用表 E：損益表

9、根據原建設部《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》，下列屬于房屋拆遷管理部門中止裁決情形的有。

A：發現新的需要查證的事實

B：受理裁決申請后，當事人自行達成協議的

C：作為自然人的申請人死亡，需等待其近親屬表明是否參加裁決的 D：發現申請人或者被申請人不是裁決當事人的

E：裁決需要以相關裁決或法院判決結果為依據的，而相關案件未結案的

10、房地產保險中，涉及房地產的財產保險主要包括。A：企業財產保險 B：城鄉居民房屋保險 C：建筑工程一切險 D：買方信用保險 E：住宅抵押貸款保險

11、某開發企業申請貸款5000萬元，該企業的信用等級為AA級，以商品房做抵押，期限2年，項目風險等級為A級，該貸款綜合風險度是（）。A．18% B．25% C．30% D．50%

12、保險公估人是指受保險人或保險客戶委托，辦理保險標的等業務，出具有關報告或證明，并向委托人收取費用的企業。A：規劃 B：鑒定 C：估價

D：賠款清算 E：估損

13、運用收益法評估房地產價值時，要求利用與估價對象所在區域相同或相似房地產的觀收益來推算估價對象預期收益，這主要是依據房地產估價中的__。A．合法原則

B．最高最佳使用原則 C．替代原則 D．公平原則

14、根據《城市房屋拆遷估價指導意見》，下列關于估價專家鑒定的表述中，不正確的是。

A：估價專家委員會應當指派3人以上(含3人)單數成員組成鑒定組 B：估價報告存在技術問題的，估價機構應當改正錯誤，重新出具估價報告 C：估價報告不存在技術問題的，應維持估價報告

D：估價專家委員會應當自收到申請之日起7日內，出具書面鑒定意見 E：執行層的組織協調

15、綜合指標是反映具體時空狀態下的社會經濟現象的綜合數量性質和特征，可以分為。A：絕對指標 B：相對指標 C：統一指標 D：平均指標 E：變異指標

16、以下不屬于土地開發成本構成內容的有。A：基礎設施配套費用 B：拆遷安置補償費 C：房屋建筑安裝工程費 D：公共配套建設費 E：勘察設計費

17、根據工程量清單計價法，建筑安裝工程費中的間接費包括。A：人工費 B：材料費

C：企業管理費

D：施工機械使用費 E：規費

18、下列關于房地產抵押價值評估的表述中，正確的有．【2004年考題】 A：法律法規規定不得抵押的房地產，沒有抵押價值

B：再次抵押的房地產的抵押價值為該房地產的價值扣除已擔保債權后的余額 C：房地產的價值扣除預計處分該房地產的各種費用、稅金后的余額才是抵押價值

D：不能單獨處分、使用的房地產不宜作為抵押物，應當沒有抵押價值

E：在評估土地使用權是以劃撥方式取得房地產的抵押價值時，不應包括土地使用權出讓金

19、以下關于合法原則的說法欠妥的是__。

A．在依法判定的權力類型及歸屬方面，一般以房地產權屬證書、權屬檔案以及相關合同等其他合法權屬證明為依據。房屋的權屬證書與權屬檔案的記載不一致的，以權屬證書的記載為準。

B．在依法判定的使用權方面，應以使用管制(如城市規劃、土地用途管制等)為依據。

C．在依法判定的處分權利方面，應以法律、法規、政策或者合同等允許的處分方式為依據。

D．在依法判定的其他權益方面，評估出的價值應當符合國家的價格政策。20、在編制房地產開發項目可行性研究報告時，下列規劃內容中，不屬于行政規劃設計方案選擇的是__。A．項目的交通組織規劃 B．項目構成及平面布置 C．項目的建筑規劃 D．城市土地利用規劃

21、根據《中華人民共和國刑法》規定，以牟利為目的，違反土地管理法規，非法轉讓、倒賣土地使用權，下列有關刑事責任，表述正確的是。

A：情節嚴重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處非法轉讓、倒賣土地使用權價額5％以上20％以下罰金

B：情節嚴重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處非法轉讓、倒賣土地使用權價額10％以上20％以下罰金

C：情節特別嚴重的，處五年以上七年以下有期徒刑，并處非法轉讓、倒賣土地使用權價額5％以上20％以下罰金

D：情節特別嚴重的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處非法轉讓、倒賣土地使用權價額5％以上20％以下罰金

E：政府收回土地，并與土地使用者簽訂收回土地協議書

22、新區房地產開發的特點不包括__。A．拆遷安置容易、費用低； B．規劃條件苛刻

C．市政配套設施缺乏、投資大 D．環境幽靜舒適、空氣清新潔凈

23、__是反映項目實際造價的技術經濟文件，是開發商進行經濟核算的重要依據。A．投資估算 B．竣工結算 C．成本結算 D．技術報告

24、對市場需求與供應情況、建筑材料供應狀況、項目所在地區的社會經濟情況、項目地址及其周圍環境、項目規劃設計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算項目財務分析等進行的預測可行性研究，屬于__階段。A．投資機會研究 B．初步可行性研究 C．詳細可行性研究 D．項目的評估和決策

25、某房地產開發項目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經濟合理性進行比較，則比較的基礎是該項目的（）。A．損益表

B．資金來源與運用表 C．資本金現金流量表 D．全部投入現金流量表

第二篇：陜西省2016年房地產估價師案例與分析：建筑物經濟壽命模擬試題

陜西省2016年房地產估價師案例與分析：建筑物經濟壽命模擬試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、某銀行存款的計息方式采用單利，假設其一年期存款的年利率為2．25％，為吸引5年期的儲戶，則其5年期的年利率應大于。A：2．50％ B：3．5％ C：2．38％ D：3．25% E：工業用地的監測點評估價格

2、在估價報告中應包含一份由__的估價師簽名、蓋章的聲明。A．本估價機構所有 B．所有參加該估價項目 C．對該估價項目負第一責任 D．任本估價機構法定代表人

3、在估價假設和限制條件說明中，當無理由懷疑建筑物的結構存在安全隱患時，應。

A：假定建筑結構是安全的 B：肯定建筑物是安全的

C：強調建筑結構安全須進行相關專業鑒定 D：說明建筑結構安全難以確定 E：工業用地的監測點評估價格

4、政府部門審查房地產項目是否允許轉讓的重要指標是__。A．轉讓利潤 B．市場影響

C．產權是否清晰 D．被拆遷人的利益

5、下列選項中，__更能反映房地產開發投資項目的真實經濟效果。A．開發工作量 B．經營利潤 C．經營收入 D．投資數額

6、資本化率是的倒數。A：毛租金乘數 B：潛在毛租金乘數 C：有效毛收入乘數 D：凈收益乘數

E：工業用地的監測點評估價格

7、某開發公司需征收100畝耕地，該塊耕地征收前3年的平均年畝產值為1000元，按最高補償標準，應支付__萬元土地補償費。A．30 B．60 C．70 D．100

8、房產稅的課稅對象是__。A．房產所有人 B．房屋使用人 C．房產

D．房產收益人

9、判定一宗房地產是否為收益性房地產，關鍵是看該房地產（）。A．目前是否有經濟收入 B．過去是否帶來了經濟收益 C．是否具有產生經濟收益的能力 D．目前的收入是否大于運營費用

10、價格指數中如果是以上一時期作為基期的，稱為。A：前期價格指數 B：定基價格指數 C：長期價格指數 D：環比價格指數

E：工業用地的監測點評估價格

11、某地區各項基礎設施開發的正常費用分攤到每平方米土地上，分別為道路20元，燃氣18元，供水14元，排水16元，熱力12元，供電25元，通信8元，場地平整15元，則該地區“五通一平”的正常費用為元／㎡。A：98 B：102 C：108 D：116 E：工業用地的監測點評估價格

12、建筑物的經過年數有實際經過年數和有效經過年數，它們之間的關系為__。A．有效經過年數等于實際經過年數 B．有效經過年數短于實際經過年數 C．有效經過年數長于實際經過年數

D．有效經過年數可能短于或長于實際經過年數

13、在市場法選擇可比實例的過程中，可比實例的規模應與估價對象的規模相當，選取的可比實例規模一般應在估價對象規模的（）范圍之內。A．0.5～2.0 B．1.5～2.0 C．0.5～1.5 D．1.0～1.5

14、某房地產投資企業在一定日期的負債合計為4000萬元，資產合計為6000萬元，流動資產和流動負債分別為3000萬元和1000萬元，存貨為1500萬元。則該房地產投資企業的流動比率為（）。A．150% B．200% C．300% D．400%

15、某寫字樓年出租凈收益為300萬元，預計未來3年內仍然維持該水平，3年后該寫字樓價格為現在寫字樓價格的1．2倍，該類房地產的報酬率為10％，則該宗寫字樓現在的價格為．【2005年考題】 A：4580萬元 B：5580萬元 C：6580萬元 D：7580萬元

E：工業用地的監測點評估價格

16、甲乙物業2008年10月的價值均為1100萬元。預計2009年10月甲物業的價值為1200萬元和1000萬元的可能性均為50%，乙物業的價值為1300萬元和900萬元的可能性也均為50%。甲、乙物業投資風險比較的結果是__。A．甲物業投資風險大 B．乙物業投資風險大

C．甲、乙物業的投資風險相同

D．難以判斷甲、乙物業的投資風險大小

17、確定估價對象及其范圍和內容時，應根據，依據法律法規，并征求委托人同意后綜合確定．【2006年考題】 A：估價原則 B：估價目的 C：估價方法 D：估價程序

E：工業用地的監測點評估價格

18、利率和通貨膨脹，屬于房地產市場運行環境中的__因素。A．社會環境 B．政治環境 C．經濟環境 D．金融環境

19、在實際估價中，設定的標準深度通常是路線價區段內臨街各宗土地的臨街深度的。A：中位數

B：簡單算術平均數 C：眾數

D：加權算術平均數

E：工業用地的監測點評估價格 20、轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起__日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。A．60 B．45 C．30 D．15

21、某房地產開發項目的開發周期為4年，其中前期工作為0．5年，建設期為2。5年，銷售期為1年，建造成本估算為10 000萬元(不含利息)，在建設期內均勻投入。全部建造成本由銀行貸款提供，貸款年利率為6％，按季計息。則該項目建造成本的利息是萬元。A：755．54 B：772．84 C：1 400．88 D：1 433．90 E：借款合同

22、一套建筑面積100 ㎡、單價3000元／㎡、總價30萬元的住房，在實際交易中的價款支付方式從成交日期分期支付，首期支付10萬元，余款在未來一年分兩期支付，每期支付10萬元，假定年折現率為5%，則實際總價為。A：29．28萬元 B：30萬元

C：28．57萬元 D：28．5萬元

E：工業用地的監測點評估價格

23、張某以40萬元購買了一處商業店鋪用于出租經營，其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬元，各項成本費用為3.4萬元，其中支付銀行利息1．5萬元。則張某的這項投資在第4年的利息備付率是__。A．1.07 B．1.47 C．2.07 D．3.33

24、參與房地產開發用地掛牌交易的各房地產開發企業報價相差懸殊，其根本原因是。

A：各房地產開發企業采用不同的估價方法衡量開發用地價值 B：各房地產開發企業掌握開發用地的信息不夠對稱

C：各房地產開發企業選取開發用地利用方式的規劃條件不一致

D：各房地產開發企業均是以自身條件為依據衡量開發用地的投資價值 E：工業用地的監測點評估價格

25、當開發項目完工并具備竣工驗收條件后，負責組織有關單位進行驗收的是（）。A．開發商 B．設計單位 C．承包商 D．監理單位

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、下列關于地租理論，表述正確的是。

A：地租是使用土地的代價，即土地這種生產要素的價格

B：土地的需求曲線與供給曲線的交點，決定了土地的正常價格，即地租 C：地租由土地的需求與供給所決定

D：土地的需求通過土地產品的需求得以反映，它取決于土地的邊際收益產量 E：當其他生產要素的投入量固定不變時，隨著土地使用量的增加，邊際收益產量呈遞減趨勢

2、在實際估價中，運用假設開發法估價結果的可靠性，關鍵取決于__。A．房地產具有開發或再開發潛力 B．將預期原理作為理論依據

C．正確判斷了房地產的最佳開發方式 D．正確量化了已經獲得的收益和風險

E．正確預測了未來開發完成后的房地產價值

3、下列有關房地產估價師執業的規定中，不正確的表述是__。

A．未經注冊擅自以房地產估價師名義從事估價業務的，由縣級以上房地產行政主管部門責令其停止違法活動，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款

B．房地產估價師準許他人以自己的名義執行房地產估價師業務，沒有違法所得的，由縣級以上房地產行政主管部門責令其停止違法活動，并可處以1萬元以下的罰款 C．中介服務人員索取他人財物或者非法收受他人財物，故意提供虛假評估報告，情節嚴重的，處5年以上10年以下的有期徒刑，并處罰金 D．中介服務人員嚴重不負責任，出具的評估報告有重大失實，造成嚴重后果的，處5年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金

4、《物業管理條例》確定的基本制度包括__。A．業主大會制度 B．業主公約制度

C．住宅小區治安管理制度 D．住宅小區綜合驗收制度 E．住房專項維修資金制度

5、下列關于抵押的表述中，不正確的有。

A：抵押權人必須是債權人，而抵押人未必是債務人

B：在建工程抵押時，登記機關不得核發《房屋他項權證》

C：因室內電線老化引發火災致使部分抵押房屋焚毀的，抵押權人有權要求抵押人重新提供擔?；蛘咴黾訐Ｒ詮浹a不足

D：抵押人一旦死亡即意味著要處分抵押的房地產 E：抵押權為價值權，也是實體權

6、拍賣的基本原則包括。A：公開原則 B：公平原則 C：公正原則

D：誠實信用原則 E：保留價原則

7、有助于把握房地產估價的最高最佳使用原則的經濟學原理有__。A．收益遞增遞減原理 B．均衡原理 C．替代原理 D．預期原理 E．適合原理

8、在實際工作過程中，通常按照開發項目是否分期與開發經營方式，有時還會考慮物業類型的匹配結構，構造（）個基本評價方案。A．1～2 B．2～3 C．2～4 D．3～5

9、建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊三大類。其中，屬于經濟折舊的有__。A．功能落后 B．功能缺乏 C．環境污染 D．交通擁擠

E．正常使用的磨損

10、住房公積金屬于__所有。A．繳存住房公積金的單位 B．繳存住房公積金的職工

C．繳存住房公積金的單位和個人共同 D．住房公積金管理中心

11、建筑物是否屬違章建筑，應由該建筑物所在地的__認定。A．房屋權屬登記機關 B．縣級以上人民政府 C．房屋拆遷管理部門

D．城市規劃行政主管部門

12、房地產估價專家委員會對估價報告的鑒定內容包括__。A．估價方法選用 B．估價結果確定方式 C．估價師的職業道德 D．估價技術路線 E．估價參數選取

13、某家庭向銀行申請了一筆個人住房抵押貸款，若年利率為6％，期限為15年，首月還款額為3000元，月還款額等比增長率為0．2％，則該家庭第8年最后一個月的還款額為元。A：3627．06 B：3634．31 C：4818．34 D：4842．43 E：借款合同

14、發證機關在收到建設單位報送的《建筑工程施工許可證申請表》和所附證明文件后，對于符合條件的，應當自收到申請之日起__日內頒發施工許可證。A．10 B．15 C．20 D．30

15、某房地產估價機構投保的險種有：①火災保險，②社會養老保險，③預防公害保險，④失業保險，⑤人身傷害保險，⑥運輸工具保險，⑦勞動工傷保險，⑧統籌醫療保險。其中屬于社會保險的險種有種。A：3 B：4 C：5 D：6 E：執行層的組織協調

16、潛在購買者一般具有三個特點：興趣、收入與。A：意愿 B：途徑 C：能力 D：動機 E：借款合同

17、在房屋權屬登記信息的查詢中，下列不能查詢情形的，查詢機構可以出具無查詢結果的書面證明。

A：按查詢人提供的房屋坐落或權屬證書編號無法查詢的 B：要求查詢的房屋尚未進行權屬登記的 C：要求查詢的房屋已完成權屬登記的 D：要求查詢的事項不存在的 E：要求查詢的資料不存在的

18、開發商的主要合同關系通常包括__等。A．保險合同 B．分包合同 C．銷售合同

D．勘察設計合同 E．加工合同

19、在估價報告中陳述__，既是維護估價人員正當權益的需要，又是提醒委托人和估價報告使用者在使用估價報告時需要注意的事項。A．估價師聲明

B．估價的假設和限制條件 C．估價方法 D．估價對象

20、下列職能中，屬于保險基本職能的是__。A．分散危險 B．融通資金 C．防災防損 D．分配資金

21、金融機構進行項目貸款審查時，要進行的工作有__。A．客戶評價 B．項目評估

C．擔保方式評價 D．貸款綜合評價 E．貸款金額

22、已知某投資項目折現率為11%時，凈現值為1700萬元；折現率為12%時，凈現值為-870萬元。則該投資項目的內部收益率是（）A．11.12% B．11.36% C．11.66% D．12.95%

23、__是指住宅建筑總面積與住宅用地面積之比。A．住宅建筑凈密度 B．住宅建筑毛密度 C．住宅建筑面積凈密度 D．容積率

24、下列房地產特性中，決定房地產需要專業估價的特性有。A：獨一無二 B：壽命長久 C：供給有限 D：價值量大 E：保值增值

25、凈租的形式一般有（）。

A．租戶僅按比例分攤與物業有關的稅項

B．租戶要按比例分攤與物業有關的稅項和保險費 C．所有的經營費用，都由租戶直接支付

D．租戶應與業主制定出一個有準確數量的上限 E．租戶的租金可按不同時間支會給業主

第三篇：2015年下半年江西省房地產估價師案例與分析：建筑物經濟壽命試題

2015年下半年江西省房地產估價師案例與分析：建筑物經濟壽命試

題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、由于房地產的流動性差，從而導致房地產變現能力較差，存在變現風險的房地產特性是。A：弱流動性 B：異質性

C：壽命周期長 D：不可移動性 E：借款合同

2、評估某宗房開發用地2005年10月16日的價值，要將在未來發生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果預測該宗土地2008年10月15日開發完成后的房價為3000萬元，折現率為12%，則需將這3000萬元折現到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房價實際為（）萬元。A．2526 B．2241 C．2135 D．2985

3、初步可行I生研究階段投資估算的精確度可達__，所需費用約占總投資的0.25%～1.5%。A．±5% B．±10% C．±20% D．±30%

4、預計某宗房地產未來第一年的凈收益為15萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上增長3%，收益期限可視為無限年，該類房地產的報酬率為7%。則該宗房地產的收益價格為（）萬元。A．375 B．750 C．214.3 D．166.7

5、開發一銷售模式主要適用于商品住宅開發項目和部分其他用途類型的開發項目，這種業務模式下的現金流入是。A：銷售收入 B：出租收入 C：利息收入 D：轉售收入 E：借款合同

6、商業標準宗地的位置應是__。A．街角地 B．二面臨街地 C．一面臨街地 D．畸零地

7、信用卡的功能不包括__功能。A．轉賬結算 B．儲蓄 C．匯兌 D．期權

8、國家實行土地登記制度，由對所管轄的土地進行登記造冊。A：縣級以上人民政府

B：縣級以上人民政府土地管理部門 C：縣級以上人民政府農業管理部門 D：鄉級以上人民政府

E：房地產估價機構必須加蓋公章

9、假設開發法估價在選取估價對象最佳開發利用方式時，其中最重要的是選取。A：最佳用途 B：最佳規模 C：最佳集約度 D：最佳開發時機

E：工業用地的監測點評估價格

10、一般來說，__對企業的市場營銷有直接影響。經濟發展速度快，人民收入高，則購買力增強，市場需求增大；反之則小。A．政治法律環境 B．經濟環境 C．人口環境

D．社會文化環境

11、職工以成本價購買公有住房，房屋權屬登記時產別為。A：房改售房 B：公產 C：私產

D：私產(部分產權)E：執行層的組織協調

12、資本化率構成中，流動性補償的流動性是指。A：房地產開發企業自有資金周轉的速度 B：估價對象房地產變為現金的速度 C：估價對象房地產帶來凈收益的速度 D：房地產開發企業流動資金周轉的速度 E：工業用地的監測點評估價格

13、在需求曲線圖上，需求曲線是一條傾斜的曲線。A：自左上方向左下方 B：自左上方向右下方 C：自右上方向右下方 D：自右上方向左下方 E：執行層的組織協調

14、下列關于假設開發法的表述中，不正確的是__。

A．假設開發法在形式上是評估新開發完成的房地產價格的成本法的倒算法 B．運用假設開發法可測算開發房地產項目的土地最高價格、預期利潤和最高費用

C．假設開發法適用的對象包括待開發的土地、在建工程和不得改變現狀的舊房 D．假設開發法通常測算的是一次性的價格剩余

15、某建筑物一段墻體的一面與該建筑物以外的空間接觸，且與該建筑物長軸方向一致，則該墻體。(2007年試題)A：既是外墻也是縱墻 B：既是外墻也是橫墻 C：既是山墻也是縱墻 D：既是山墻也是橫墻 E：執行層的組織協調

16、房地產開發企業銷售商品房的保修期從__之日起計算。A．房屋竣工

B．房屋質量驗收合格 C．房屋交付用戶使用 D．業主委員會成立

17、明確估價基本事項是實施估價的基本前提，實際估價中不能明確估價事項的責任主要應歸屬于。A：估價委托人 B：估價利害關系人

C：承擔估價項目的估價師 D：估價對象的權利人

E：工業用地的監測點評估價格

18、修建性詳細規劃用以指導。

A：確定建設地區的土地使用性質和使用強度的控制指標 B：各項建筑和工程設施的設計和施工的規劃設計 C：確定空間環境控制的規劃要求 D：確定道路和工程管線控制性位置 E：執行層的組織協調

19、經濟適用住房指導價是根據平均成本加__%以內的利潤確定的。A．3 B．5 C．6 D．8 20、房地產權屬檔案應當以__為單元建檔。A．街道 B．房號 C．幢 D．丘

21、人防工程的地下室面積建筑面積。A：屬不應分攤的共有 B：屬分攤的共有 C：不屬共有

D：屬物業公司所有 E：執行層的組織協調

22、決定某一房地產價格水平高低的供求狀況主要是房地產的供求狀況。A：全國本類 B：本地區本類 C：全國 D：本地區

E：工業用地的監測點評估價格

23、估價對象是一套不帶車位的住宅，選取的可比實例成交價格為86萬元，含有一個現價為8萬元的車位和一套全新狀態下價值為3萬元的家具，家具為八成新。該可比實例經統一房地產范圍后的價格為萬元。A：75.00 B：75.60 C：83.60 D：86.00 E：工業用地的監測點評估價格

24、購買某類房地產，通常抵押貸款占七成，抵押貸款年利率為9％，若該類房地產的資本化率為10．8％，則自有資本要求的年收益率為。A：15．0％ B：15.7％ C：12．6％ D：11.6％

E：工業用地的監測點評估價格

25、隨著我國房地產金融的不斷創新和發展，以前不適合在房地產投資領域使用的形式越來越得到普遍應用。

A：長期投資、實物投資和直接投資 B：長期投資、間接投資和實物投資 C：短期投資、實物投資和金融投資 D：短期投資、間接投資和金融投資 E：借款合同

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、某房地產開發公司開發建設的住宅小區，建設工期10個月，工程合同價為1000萬元，按照規定，該開發公司申領《施工許可證》時的到位資金應不少于萬元。A：100 B：150 C：300 D：500 E：執行層的組織協調

2、下列關于法的效力的表述中，正確的有。A：行政法規的效力高于地方性法規 B：地方政府規章的效力高于行政法規

C：地方性法規的效力高于本級地方政府規章 D：部門規章與地方政府規章之間具有同等效力 E：部門規章的效力高于地方性法規

3、合同生效應具備下列條件__。A．當事人具有相應的民事行為能力 B．應該使用相應的示范文本 C．意思表達真實

D．不能損害另一方利益

E．不違反法律和社會公共利益

4、某可比實例的房地產權屬證書記載的套內建筑面積為120m2，經調查，其成交價格為150萬元，另有20m2的房屋天臺贈送，該房地產的建筑面積與套內建筑面積的比率為1:0.8，則按建筑面積計算的比準價格是__元/m2。A．8571 B．10000 C．13393 D．15625

5、某宗估價對象房地產是在土地使用權出讓的土地上建造的商場，土地使用權出讓年限為40年，建造期為2年，建筑物的經濟壽命為60年，則建筑物折舊的經濟壽命為（）年。A．38 B．42 C．58 D．60 6、2008年8月，Z房地產開發公司通過出讓方式，取得了一塊住宅建設用地使用權，項目開發總投資2000萬元(含500萬元土地使用權出讓金)，如果B房地產開發公司要轉讓該房地產項目，除土地使用權出讓金500萬元外，實際投入該住宅建設工程的資金額應達到萬元以上。A：200 B：250 C：400 D：500 E：執行層的組織協調

7、為了加強工程勘察和工程設計單位的資質管理，保障國家財產和人身安全，促進技術進步，提高工程勘察設計水平，建設部頒發了__。A．《建設工程勘察和設計管理條例》 B．《建設工程勘察和設計管理規范》 C．《建設工程勘察和設計單位資質管理規定》 D．《建設工程勘察和設計單位資質管理條例》

8、外匯市場的參與者。A：外匯經紀人 B：客戶 C：外匯銀行 D：中央銀行 E：商業銀行

9、合法原則要求房地產估價應以估價對象的合法權益為前提進行估價活動．合法權益應包括等方面。A：合法交易 B：合法產權 C：合法使用 D：合法處分 E：合法建設

10、下列關于各級資質房地產估價機構的業務范圍，表述正確的是。A：一級資質房地產估價機構可以從事各類房地產估價業務

B：二級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算以外的房地產估價業務

C：三級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算、司法鑒定以外的房地產估價業務

D：暫定期內的三級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算、司法鑒定以外的房地產估價業務

E：暫定期內的三級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算、司法鑒定、城鎮房屋拆遷、在建工程抵押以外的房地產估價業務

11、下列關于計算貸款綜合風險度系數的表述中，不正確的是__。A．項目風險越大，風險等級系數值越大 B．貸款期限越長，期限系數值越小

C．企業信用等級越高，信用等級系數值越低

D．用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數值較低

12、某投資者以25萬元購買了一個商鋪2年的經營權，第一年凈現金流量可能為：22萬元、18萬元和14萬元，概率分別為0.2、0.6和0.2；第二年凈現金流量可能為：28萬元、22萬元和16萬元，概率分別為0.15、0.7和0.15，若折現率為10%。問該購買商鋪投資凈現值的期望值為__萬元。A．25 B．35 C．40 D．45

13、《城市房地產轉讓管理規定》中規定“房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后__日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格”。A．30 B．90 C．50 D．60

14、關于運營預算，下列說法錯誤的是__。

A．該預算列出了物業的主要收入來源和費用支出項目

B．不僅能令物業各項收入與支出的原因一目了然，還能告訴人們這些收入或支出將發生在什么時間

C．不需為不可預見費用的支出預留空間

D．除了令業主了解未來一年中物業的收支估算外，也為物業管理企業提供了一個分析物業過去的經營表現和根據對未來的有關估計對個別的預算項目做出適當調整的機會

15、產權人將擁有的房地產向保險公司投保時，簽訂保險合同的形式主要有。A：保證書 B：投保單 C：保險單 D：批單 E：暫保單

16、下列有關收益法估價的公式中，正確的是（）。A.A B.B C.C D.D E.E

17、某房地產開發企業經過市場調研后，決定在某城市開發供未婚青年居住的“博客公社”。那么，開發商在目標市場選擇過程中采用的是__模式。A．選擇專業化 B．產品專業化 C．大量定制 D．市場集中化

18、實行專款專用、封閉管理，儲備土地出讓收入扣除政府土地出讓收益后，優先用于償還土地儲備貸款的本金和利息。A：土地購置貸款 B：土地開發 C：建設貸款

D：土地儲備貸款 E：借款合同

19、房地產開發項目融資過程包括（）。A．資金籌措 B．直接融資 C．間接融資 D．資金供應

20、下列屬于不得轉讓房地產情況的有。A：司法機關依法決定查封的

B：經過其他共有人書面同意的共有房地產 C：未依法登記領取權屬證書的 D：依法登記領取權屬證書的 E：權屬無爭議的

21、在政府授權開發企業負責實施土地開發時，由負責籌措資金，辦理規劃、項目核準、土地征收等手續并組織實施。A：政府部門 B：建設部門 C：房管部門 D：開發企業 E：借款合同

22、在下列房地產投資行為中，體現房地產置業投資特點的有。(2006年試題)A：買地一建房一賣房 B：買房一經營

C：買房一出租一轉售 D：買房一出租

E：買地一開發一轉讓

23、某地區商品住宅價格自1997～2002年分別為3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均發展速度法預測2003年住宅價格為__元/m2。A．4120 B．4149 C．4184 D．4216

24、下列關于測量學，表述正確的是。

A：點到大地水準面的鉛垂距離，也稱“海拔” B：我國采用東海平均海水面作為高程基準

C：海洋或湖泊的水面在自由靜止時的表面，稱為水準面 D：與水準面相切的平面稱為水平面

E：測量工作的根本任務是確定地面點的空間位置

25、從投資者整體的角度出發，以投資者的出資額作為計算基礎，把借款本金償還和利息支付視為現金流出，用以計算資本金財務內部收益率、財務凈現值等評價指標，考察項目資本金的盈利能力的財務報表是__。A．全部投資現金流量表 B．資本金現金流量表 C．投資者各方現金流量表 D．資金來源與運用表

第四篇：2016年房地產估價師《案例與分析》試題

2016年房地產估價師《案例與分析》試題 問答題

(一)某房地產開發公司擬將其開發建設中的綜合樓一幢綜合樓作為抵押物向銀行申請貸款，委托房地產估價機構評估該在建工程的抵押價值。注冊房地產評估師在實地查勘時獲知該綜合樓 的主體結構已封頂，后續建設工程正在進行，建安工程整體形象進度達65%，擬選用假設開發法作為其中一種估價方法。請問： 1.假設開發法的估價前提有哪幾種?本次估價應選擇哪種估價前提?

2.在各種不同的估價前提下，假設開發法的測算主要有哪些差別?

(二)甲公司擬議其擁有的房地產作價與乙公司合資，委托房地產評估機構評估該房地產于2015年6月5日的市場價值。房地產估價機構采用比較法和成本法進行測算，并于2015年6月15日出具評估報告，其中載明估價報告使用期限為1年。后甲乙兩公司合資事項因故延期，于2016年9月20日重新啟動。由于原估價報告使用期限已過，鑒于在此期間房地產市場并無明顯變化，甲公司要求房地產估價機構直接更改原估價報告中的價值時點、報告出具日期及報告使用期限，保留原估價結果后出具新的評估報告。請問：

1.房地產估價結構可否滿足甲公司的上述要求?請簡述理由 2.針對本案情況，在前次估價的基礎上，房地產估價機構重新出具估價報告應補充哪些外部作業工作?對原估價報告中兩種估價方法的測算內容必須做出哪些具體調整?

三、李某于2015年6月向甲房地產開發公司(以下稱甲公司)購臵了一處商鋪，2015年9月交房，裝修后即投入使用。同年12月該房屋出現局部基礎沉陷，部分墻體開裂等質量問題，不能繼續使用。經雙方協商，由甲公司負責修復并承擔其他損害賠償。2016年6月該房屋修復工程全部完成，已排除相關安全隱患，房屋達到正常使用條件，但雙方就其他損害賠償問題未達成一致意見。雙方協商后決定委托乙房地產估價機構就其他損害賠償的內容及具體賠償金額提出建議并進行評估。

1.若停業損失僅限于房屋修復期間的租金收益損失，請簡述采用報酬資本化法測算的過程。

2.除房屋修復費用和停業損失外，該項目損害賠償還應包括哪些內容? 單選題

(一)1.某臨街五層住宅樓，一梯兩戶，共10套住宅，每套建筑面積相同，經主題業主協商一致并報相關部門批注，在住宅樓屋頂安裝了可使用10年的廣告位。收益歸全體業主所有。目前該廣告位已對外出租，年租金2萬元，剩余租賃期3年。合同約定租金按年支付，違約金5萬元，現業主欲轉讓其位于樓頂的一套住宅，委托房地產估價機構進行估價，房地產估價機構接受委托進行了市場調查，了解到該地區無廣告位的類似住宅租售實例較多，類似屋頂廣告位市場需求旺盛，年租金3萬元。

1.本次住宅轉讓估價的估價對象范圍應為()。

A.該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權 B.該頂層住宅和1/10屋頂廣告位的收益權 C.該頂層住宅和1/2屋頂廣告位的收益權 D.該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權 2.該估價項目最適宜采用的估價技術思路為()。

A.采用比較法、收益法評估住宅的市場價值 B.采用比較法、收益法評估住宅和相應廣告位的市場價值

C.采用比較法、收益法評估住宅的市場價值，收益法評估相應廣告位的收益權價值

D.采用比較法、收益法評估住宅市場價值后，考慮廣告位的增值影響

3.采用收益法評估該屋頂廣告位價值，最適宜的技術思路為()。

A.按市場租金評估該廣告位收益價值 B.租約期內按租約租金，租約期外按市場租金，評估該廣告位收益價值

C.按市場租金評估該廣告位收益價值，再減去違約成本 D.租約期內按租約租金，租約期外按市場租金，評估該廣告位收益價值，再減去違約成本

4.對該套住宅進行房地產抵押估價，則估價對象范圍應為()。

A.該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權 B.該頂層住宅和1/10屋頂廣告位的收益權 C.該頂層住宅和1/2屋頂廣告位的收益權 D.該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權(二)

某房地產估價機構接受委托，為征收補償需要而評估一處位于市區的平方價值。該房屋登記建筑面積為200m2，帶有院落，建有圍墻，院內有一口水井。征收決定公告后，業主在院內自行搭建了20m2的簡易房。

5.本次估價的對象應包括()。A.土地使用權、平房、簡易房、水井 B.土地使用權、平房、水井 C.土地使用權、平房、水井、圍墻 D.土地使用權、平房、簡易房、水井、圍墻 6.本估價項目最適宜采用的估計技術思路為()。

A.采用批量估價方法進行評估 B.采用標準價調整法進行評估 C.選用適宜估價方法進行個案評估 D.采用假設開發法進行個案評估

7.采用比較估價時，適宜選為可比實例的是()。

A.周邊帶院落的類似平房 B.周邊不帶院落的類似平房 C.周邊新建商品住宅 D.周邊成套二手住宅 三)

甲公司擁有總建筑面積為5320m2、土地面積為10000m2的廠區，土地性質為出讓工業用地。廠區圍墻內建有5棟建筑物，其中，一棟辦公用房，建筑面積為2000m2;兩棟生產車間，建筑面積均為1500m2;鍋爐房和門衛房各一棟，建筑面積分別為200m2、30m2。2014年11月甲公司因籌措資金需要向銀行申請了抵押貸款，還款方式為按月等額還款，還款期限至2018年12月。2015年10月甲公司將廠區全部出租給乙公司使用，租期10年，每年租金固定不變。乙公司承租后經甲公司同意臨時加建了一棟職工宿舍樓。2016年7月，甲公司因債務問題擬轉讓該廠區。

8.若甲公司抵押貸款時以整體房地產作為抵押物，最適宜采用的估價方法為()。

A.比較法和收益法 B.成本法和假設開發法 C.比較法和成本法 D.收益法和成本法

9.若甲公司抵押貸款時以部分房地產作為抵押物，最適宜作為抵押物的是()。

A.5棟共計5230m2的建筑物

B.10000m2土地使用權

C.鍋爐房和門衛房的建筑物及其分攤的土地使用權

D.生產車間的建筑物及其分攤的土地使用權

10.甲公司轉讓該廠區時，評估其轉讓價值的內涵為()。

A.土地使用權價值及全部建筑價值 B.全部房地產價值-房地產因抵押、出租造成的價值減損額

C.合法產權的全部房地產價值-承租****益損失-貨款余額

D.合法產權的全部房地產價值-承租人租金損失-貸款余額

第五篇：房地產估價師《案例與分析》

房地產估價師考試當中難度最大的就是案例分析這一科了，許多考生也特別關心這一點。咱們先請老師給大家點評一下，關于這門考試考生怎么應對?

房地產估價案例這門課確實很難，難點主要原因有幾個方面：第一，因為他的特點就是開卷考試，這在其他職業資格考試中是沒有的，像監理工程師的案例考試是閉卷考試，有時候閉卷考試比開卷考試相比較而言，閉卷考試并不難，因為它有準確、統一的標準答案，而房地產估價師的案例沒有統一的答案，沒有標準答案，在教材上基本上找不到答案，找到了就不難了，就是因為找不到才難。

這就要求我們平時多注重、鉆研一些估價報告，再有一個就是多看房地產估價規范，與前面三門課程緊密結合起來有意識的學習，下功夫，只有這樣，沒有別的捷徑。

關于案例考試“難”大家都知道，應該是公認的，那么為什么“難”啊?咱們需要解決這個問題，我認為案例的難點為什么難呢?可以有四個方面的原因：第一，是由于案例這門課綜合性非常強，案例考試是在我們四門課當中綜合性最強的一門。要想通過案例考試應該熟悉房地產估價相關知識，要懂得房地產的基本制度和政策方面的一些知識點，同時還要聯系到開發經營管理當中的一些東西能夠和案例互相溝通，其中聯系最緊密的應該還得說是我們房地產的估價理論與方法，這門政策，正是由于案例考試的綜合性，它就為廣大考生能否對你所學的知識進行綜合運用和靈活掌握提出了一種考驗，這是它的第一難;

第二“難”，要求考生具有一定的估價實務經驗，因為考試當中所涉及到的，比如指錯題，改錯題，它不僅僅說我沒有接觸過估價實務，直接上來就是書本對書本，我上來就來學習，看教材，這個只能說是只知其一不知其二，你不知道為什么去這么操作，在實際考試當中，它就要求必須要有一定的估價實踐經驗和動手操作、書寫過真實的估價報告的能力。這樣的話，對于這些沒有實務估價經驗的考生來說，就具有一定難度了。

第三“難”，估價案例的考試要求考生應該具備一定的語言組織和書面表達能力，為什么這么說呢?比如，案例當中的第一題，問答題，占分值的30%，你要在有限的時間內，把你答題的要點組織好，表達準確，是要有一定功底的，沒有這樣的文字組織和表達的實踐經驗很難在有限的時間內把這個話組織清楚，很可能就是肚子有貨，但是他說不出來，表達不清楚，白白丟了一些不應該丟的分。有的考生是胡子、眉毛一把抓，寫的一大篇，但是不得章法，要點散，邏輯性很差。因為我參加過閱卷，有的考生前言不搭后語，說的一大篇不知所云，自相矛盾，讓閱卷老師去猜，這樣的話，丟分就在所難免了。所以這點我希望廣大考生一定要引起重視，一定要重視平常的語言組織能力和書面表達能力。

第四“難”，廣大考生普遍存在一種對這門課的輕視和僥幸心理，這不是好象有點兒自相矛盾嘛。剛才我說到了，案例考試很難，通過率很低，那么廣大考生為什么會有輕視心理呢?輕視就是因為案例考試是開卷考試，其他三門都是閉卷考試，好讓他們覺得案例很簡單，開卷考試，其實恰恰就是這個開卷害了很多人，蒙蔽了很多有自信的學生。他們認為這科很容易，心理上首先松了一口氣，沒事兒，開卷，到時候我拿著教材、輔導書進考場就是了。考試的時候翻番書，這樣的話，有了這種心理之后，在后續的學習過程當中動力不足，沒有盡最大的努力去準備、復習，結果是還沒上戰場，已經先輸了一場了。在考場當中要想現翻書也是需要時間、成本的，你找到若干個知識點并不難，可以看書啊，但是，難就難在你能夠在有限的時間內把你所有的知識點都找全，并且組織好表達準確，這個非常難。所以基于這四點認識，我認為案例考試還是有它的難點的。它應該是通過率低有它的客觀原因。

接下來我想談一談如何在考試當中或者在學習當中學好這門課，簡單說一下，我個人總結的大概有六個方面：

第一，要徹底的弄懂四大估價報告還有基本的驗收方法，這是我們學好案例的前提。這個道理我就不再多講了。

第二，要系統的學習好房地產估價規范。很多學生不以為然，說規范是1995年的規范，很老了，很多東西甚至矛盾與新的教材已經用語、說法都不一致，為什么還要學它呢?規范是一個非常好、非常嚴謹的東西，我們國家也正在著手對《規范》進行修訂，但是在沒有新的規范出臺之前，原估價規范仍然具有法律效率，《規范》跟教材也不一樣，《規范》是個非常嚴謹組織性，邏輯性非常強這樣的具有一定法律效率的指導標準。所以很多同學忽視對《規范》的學習。

第三，我覺得房地產估價實際上就是估價人員把房地產的客觀價值認識出來，然后把它揭示出來，科學表達出來，這個時候有影響房地產價格的因素很復雜，如何找準不同類型的、房地產項目的價格影響因素是重中之重。從以往的考題來看，對于商業用途和居住用途的項目是估價考試歷年的重點。所以建議廣大考生在復雜的時候，針對具體的案例，從它的不同的估價目的和重點分析各類房地產估價的特點，要有針對性。

第四，案例分析的考試千變萬化，很難去猜題，所以要在復習當中應該是邊學習，邊總結，能夠做到舉一反三，融會貫通。這點非常重要，我們可以通過一個案例引申出若干個案例，這種學習方法是一種事半功倍的學習方法，所以這點希望同學們能夠認真的體會。第五，我認為可以去精讀大量的精選資料和案例，在自己的估價實踐當中如果我們同學參加過估價實踐的話應該及時總結經驗，提高估價報告的寫作能力。

第六，在答卷的時候，要充分利用開卷考試的特點，對于問答題，我們要力求內容完整，重點突出，條例要清晰，對于改錯題，一定要看清題意，是否需要倒扣分，對于沒有把握的地方不要盲目去改，改錯需要倒扣分的，基本上就談這六點吧。