第一篇：房地產估價師《案例分析》強化練習題

甲公司2002年通過有償出讓方式(拍賣)取得某地塊的土地使用權，土地用途為高檔住宅，樓面地價為3500元/㎡，甲公司擬分兩期建設50棟別墅。當第一期20棟于2003年竣工時，因債務糾紛，被法院裁定強制拍賣還債。拍賣行委托乙房地產估價公司評估出拍賣底價為3900元/㎡。拍賣行據此進行了拍賣，成功賣出了8棟，平均成交價格為4000元/㎡，其余12棟流拍。當2005年第二期30棟竣工后，建成的別墅以6100元/㎡一售而空。甲公司因此指責乙房地產估價公司于2003年評出的拍賣評估底價太低，而且當時別墅的拍賣底價竟然只比2002年的樓面地價高400元/㎡，遠低于其當時投入的建設成本，很不合理。而乙評估公司堅持當時的估價結論是合理準確的。

請問：乙評估公司堅持當時的估價結論合理準確的理由有哪些?

標準答案：

乙評估公司堅持當時的估價結論合理準確的理由有

1.拍賣時的時點與第二期工程竣工時點相距兩年左右，房地產市場情況已發生了變化。

2.為還債而強制拍賣的成交價格一般都會低于正常市場交易價格。

3.拍賣時只賣出了20棟中的8棟，說明在當時的拍賣成交價格水平上，市場的需求并不旺盛，需求不足也會導致成交價格較低。

4.整個別墅區在一期工程竣工與二期竣工時的整體小區環境、基礎設施完備程度、配套設施建設方面不可同日而語。

5.2002年取得土地時的土地市場狀況與2003年拍賣別墅時不同，2002年的拍賣地價與2003年拍賣別墅的地價不具可比性，更不能與2003年拍賣別墅的拍賣底價相提并論。

指錯題:

甲公司欲抵押貸款，委托某估價公司對其擁有的某酒店進行估價。該酒店共8層，每層建筑面積2000㎡，其中1層有600㎡為酒店大堂，900㎡出租用于餐廳和咖啡廳，1層其他面積為酒店配套設施;其余各層為酒店客房、會議室和自用辦公室。該酒店共有客房280間，每間建筑面積40㎡;會議室5間，建筑面積共500㎡;自用辦公室3間，建筑面積共300㎡。該估價公司了解到該地段同檔次酒店1層餐飲用途房地產的正常市場價格為建筑面積20000元/㎡，同檔次辦公樓的正常市場價格為建筑面積10000元/㎡;當地同檔次酒店每間客房每天的平均房價為250元，年平均入住率為60%;本文來源于考試大。該酒店正常經營平均每月總費用占客房每月總收入的40%;會議室的租金平均每間每日1000元，平均每間每月出租20天;當地酒店類房地產的報酬率為10%，該酒店剩余使用年限30年。下面為該估價公司估價技術報告的部分內容，請指出錯誤并改正：

1層餐廳和咖啡廳價格=20000×900=18000000(元)=1800萬元

酒店客房年總收益=250×280×365×(1-6%)=10220000(元)=1022萬元

酒店會議室年總收益=1000×20×12=240000(元)=24(萬元)

酒店年總費用=1022×40%=409(萬元)

酒店客房及會議室年凈收益=1022+24-409=637(萬元)

酒店客房及會議室價格=637/10%×[1-1/(1+10%)30]=6007(萬元)

酒店辦公室價格=300×10000=3000000(元)=300(萬元)

該酒店總價格=1800+6007+300=8107(萬元)

標準答案：

1.酒店客房年總收益=250×280×365×60%=1533(萬元)。

2.酒店會議室年總收益=5×1000×20×12=120(萬元)。

3.自用辦公室價值計算重復，因其價值已包含在酒店的整體價值內。

4.總價格中的“酒店及會議室價格”計算有誤，不是6007萬元，應為6005萬元。

第二篇：房地產估價師《案例分析》練習題

案例一：

賣房者甲與購房者乙于2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣合同(以下稱合同1)和房屋裝修合同(以下稱合同2)，合同1規定甲必須于5月25日交房，且乙同時付清房款。交房后甲按合同2進行裝修，裝修工程共2個月。乙于4月25日支付90%的購房款和10%的裝修費，5月25日付清剩余購房款和60%的裝修費，7月25日付清剩余的30%裝修費。按規定，在向當地房地產管理部門申報買賣成交價格時，被認定應重新評估。請在以下問題中選擇正確的答案：

1.估價時點是()

A.2002年4月25日

B.2002年5月25日

C.2002年7月25日

D.2002年7月25日以后的某一天

2.估價的價值范圍應是()

A.合同1規定的房款

B.合同1規定的90%購房款和合同2規定的裝修費的10%

C.合同1規定的購房款和合同2規定的裝修費的70%

D.合同1規定的購房款和合同2規定的全部裝修費

標準答案：1.A,2.A

解 析：1.即估價時點是合同訂立之日。理由如下：合同是有法律效力的文書，雙方確定價格之時是簽訂合同之日。實際交付房款也是依據合同進行的。估價時應是計算在雙方確定價格之日時的房地產市場情況下，估價對象的客觀市場價值或價格，因此估價時點應是合同訂立之日。

2.此例中的裝修合同是個干擾項，因為乙完全可以與甲之外的人簽訂裝修合同;裝修合同只是一種勞務合同，不是買賣合同，裝修費用不應計入買賣估價價值之中。

案例二：

某工廠為企業改制進行資產重組，委托估價機構將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業。根據估價人員現場勘察的結果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。

1.應根據何種用途對該兩幢房屋進行估價?()

A.根據房屋所有權證上記載的用途進行估價

B.根據估價人員現場勘察結果的現狀用途進行估價

C.根據企業改制、資產重組后該兩幢房屋擬確定的用途進行估價

D.根據該兩幢房屋可以獲利最多的用途進行估價

2.將該兩幢房屋的用途由工業改變為其他，應通過下列途徑()。

A.自行改變

B.經上級主管部門批準改變

C.經政府房屋管理部門批準，并辦理變更手續

D.經政府規劃主管部門批準，并按法定程序辦理變更手續

3.該工廠若為擴大經營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的評估的價值應為()。

A.該兩幢房屋的抵押評估價格之和

B.該兩幢房屋及其土地的抵押評估價格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時應補交的土地使用權出讓金

C.該兩幢房屋的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格

D.該兩幢房屋及其土地的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格

4.該工廠若將該兩幢房屋投保火災險，則為保險目的評估的價值應為()。

A.該兩幢房屋的非正常市場價值

B.該兩幢房屋的重新購建價格

C.該兩幢房屋的重新購建價格扣除折舊后的價值

D.該兩幢房屋的重新購建價格扣除折舊后的價值加上土地的價值

標準答案：A,D,B,C

解析：

1.根據合法原則確定，不能依據房屋現實使用用途確定，最高最佳使用原則也要在合法原則條件下適用。

2.先辦理規劃變更手續，再依據規劃手續去辦理房產變更手續，因此最佳答案選D。

3.劃拔方式取得的土地使用權連同地上建筑物抵押的，評估其抵押價值時應扣除預計處分所得價款中相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額。

4.保險估價只計算房屋價值，不計算土地價值。

第三篇：房地產估價師《案例與分析》

房地產估價師考試當中難度最大的就是案例分析這一科了，許多考生也特別關心這一點。咱們先請老師給大家點評一下，關于這門考試考生怎么應對?

房地產估價案例這門課確實很難，難點主要原因有幾個方面：第一，因為他的特點就是開卷考試，這在其他職業資格考試中是沒有的，像監理工程師的案例考試是閉卷考試，有時候閉卷考試比開卷考試相比較而言，閉卷考試并不難，因為它有準確、統一的標準答案，而房地產估價師的案例沒有統一的答案，沒有標準答案，在教材上基本上找不到答案，找到了就不難了，就是因為找不到才難。

這就要求我們平時多注重、鉆研一些估價報告，再有一個就是多看房地產估價規范，與前面三門課程緊密結合起來有意識的學習，下功夫，只有這樣，沒有別的捷徑。

關于案例考試“難”大家都知道，應該是公認的，那么為什么“難”啊?咱們需要解決這個問題，我認為案例的難點為什么難呢?可以有四個方面的原因：第一，是由于案例這門課綜合性非常強，案例考試是在我們四門課當中綜合性最強的一門。要想通過案例考試應該熟悉房地產估價相關知識，要懂得房地產的基本制度和政策方面的一些知識點，同時還要聯系到開發經營管理當中的一些東西能夠和案例互相溝通，其中聯系最緊密的應該還得說是我們房地產的估價理論與方法，這門政策，正是由于案例考試的綜合性，它就為廣大考生能否對你所學的知識進行綜合運用和靈活掌握提出了一種考驗，這是它的第一難;

第二“難”，要求考生具有一定的估價實務經驗，因為考試當中所涉及到的，比如指錯題，改錯題，它不僅僅說我沒有接觸過估價實務，直接上來就是書本對書本，我上來就來學習，看教材，這個只能說是只知其一不知其二，你不知道為什么去這么操作，在實際考試當中，它就要求必須要有一定的估價實踐經驗和動手操作、書寫過真實的估價報告的能力。這樣的話，對于這些沒有實務估價經驗的考生來說，就具有一定難度了。

第三“難”，估價案例的考試要求考生應該具備一定的語言組織和書面表達能力，為什么這么說呢?比如，案例當中的第一題，問答題，占分值的30%，你要在有限的時間內，把你答題的要點組織好，表達準確，是要有一定功底的，沒有這樣的文字組織和表達的實踐經驗很難在有限的時間內把這個話組織清楚，很可能就是肚子有貨，但是他說不出來，表達不清楚，白白丟了一些不應該丟的分。有的考生是胡子、眉毛一把抓，寫的一大篇，但是不得章法，要點散，邏輯性很差。因為我參加過閱卷，有的考生前言不搭后語，說的一大篇不知所云，自相矛盾，讓閱卷老師去猜，這樣的話，丟分就在所難免了。所以這點我希望廣大考生一定要引起重視，一定要重視平常的語言組織能力和書面表達能力。

第四“難”，廣大考生普遍存在一種對這門課的輕視和僥幸心理，這不是好象有點兒自相矛盾嘛。剛才我說到了，案例考試很難，通過率很低，那么廣大考生為什么會有輕視心理呢?輕視就是因為案例考試是開卷考試，其他三門都是閉卷考試，好讓他們覺得案例很簡單，開卷考試，其實恰恰就是這個開卷害了很多人，蒙蔽了很多有自信的學生。他們認為這科很容易，心理上首先松了一口氣，沒事兒，開卷，到時候我拿著教材、輔導書進考場就是了。考試的時候翻番書，這樣的話，有了這種心理之后，在后續的學習過程當中動力不足，沒有盡最大的努力去準備、復習，結果是還沒上戰場，已經先輸了一場了。在考場當中要想現翻書也是需要時間、成本的，你找到若干個知識點并不難，可以看書啊，但是，難就難在你能夠在有限的時間內把你所有的知識點都找全，并且組織好表達準確，這個非常難。所以基于這四點認識，我認為案例考試還是有它的難點的。它應該是通過率低有它的客觀原因。

接下來我想談一談如何在考試當中或者在學習當中學好這門課，簡單說一下，我個人總結的大概有六個方面：

第一，要徹底的弄懂四大估價報告還有基本的驗收方法，這是我們學好案例的前提。這個道理我就不再多講了。

第二，要系統的學習好房地產估價規范。很多學生不以為然，說規范是1995年的規范，很老了，很多東西甚至矛盾與新的教材已經用語、說法都不一致，為什么還要學它呢?規范是一個非常好、非常嚴謹的東西，我們國家也正在著手對《規范》進行修訂，但是在沒有新的規范出臺之前，原估價規范仍然具有法律效率，《規范》跟教材也不一樣，《規范》是個非常嚴謹組織性，邏輯性非常強這樣的具有一定法律效率的指導標準。所以很多同學忽視對《規范》的學習。

第三，我覺得房地產估價實際上就是估價人員把房地產的客觀價值認識出來，然后把它揭示出來，科學表達出來，這個時候有影響房地產價格的因素很復雜，如何找準不同類型的、房地產項目的價格影響因素是重中之重。從以往的考題來看，對于商業用途和居住用途的項目是估價考試歷年的重點。所以建議廣大考生在復雜的時候，針對具體的案例，從它的不同的估價目的和重點分析各類房地產估價的特點，要有針對性。

第四，案例分析的考試千變萬化，很難去猜題，所以要在復習當中應該是邊學習，邊總結，能夠做到舉一反三，融會貫通。這點非常重要，我們可以通過一個案例引申出若干個案例，這種學習方法是一種事半功倍的學習方法，所以這點希望同學們能夠認真的體會。第五，我認為可以去精讀大量的精選資料和案例，在自己的估價實踐當中如果我們同學參加過估價實踐的話應該及時總結經驗，提高估價報告的寫作能力。

第六，在答卷的時候，要充分利用開卷考試的特點，對于問答題，我們要力求內容完整，重點突出，條例要清晰，對于改錯題，一定要看清題意，是否需要倒扣分，對于沒有把握的地方不要盲目去改，改錯需要倒扣分的，基本上就談這六點吧。

第四篇：2017房地產估價師制度與政策強化練習題

1、經濟適用住房價格()。

A.由市(縣)人民政府制定

B.實行市場調節價

C.由房地產開發商定價

D.由政府限定銷售價格

2、城鎮最低收入家庭人均廉租住房保障面積標準原則上不超過當地人均住房面積的()。

A.30%

B.40%

C.50%

D.60%

3、征收集體土地，土地補償費應當歸()所有。

A.縣級以上人民政府土地管理部門

B.鄉(鎮)人民政府

C.農村集體經濟組織

D.土地使用者

4、某農村集體經濟組織人均耕地面積0.2hm2，國家建設征收該農村集體經濟組織的耕地面積100hm2，該耕地近3年平均年產值為10000元/hm2。下列關于征收該耕地的表述中，不正確的是()。

A.不需農村集體經濟組織統一安置的人員，安置補助費發放給個人

B.該耕地的土地補償費最少為60萬元人民幣

C.每公頃耕地需要安置的農業人口為5人

D.由國家支付土地補償費，由用地單位支付安置補助費

5、城市房屋拆遷評估價格的確定不考慮被拆遷房屋的()。

A.區位

B.用途

C.搬遷補助費

D.建筑面積

6、下列關于城市房屋拆遷補償安置協議的表述中，不正確的是()。

A.協議是平等主體之間的有關民事補償安置的內容

B.依法簽訂的拆遷補償安置腳議，對當事人具有法律約束力

C.協議簽訂后，可以進行公證

D.協議應當向房屋所在地市、縣人民政府房屋拆遷主管部門備案

7、根據《城市房屋拆遷估價指導意見》，下列關于估價專家鑒定的表述中，不正確的是()。

A.估價專家委員會應當指派3人以上(含3人)單數成員組成鑒定組

B.估價報告存在技術問題的，估價專家委員會應當改正錯誤并出具估價報告

C.估價報告不存在技術問題的，應維持估價報告

D.估價專家委員會應當自收到申請之日起10日內，出具書面鑒定意見

8、某公司今年擬開發高檔住宅項目，預計總投資為1億元人民幣，其項目資本金應當不低于()萬元。A.2000

B.2500

C.3000

D.35009、禁止發布房地產廣告的是()。

A.在劃撥土地上開發建設的房地產

B.已沒定抵押的房地產

C.來取得商品房預售許可證的房地產

D.沒有選聘物業管理企業的房地產

10.房地產開發企業不得采取()的方式銷售商品房。

A.分期付款

B.收取預售款

C.收取定金

D.返本銷售

01、A 02、D 03、C 04、D 05、C06、D 07、B 08、A 09、C

10、D

第五篇：2016年房地產估價師《案例與分析》試題

2016年房地產估價師《案例與分析》試題 問答題

(一)某房地產開發公司擬將其開發建設中的綜合樓一幢綜合樓作為抵押物向銀行申請貸款，委托房地產估價機構評估該在建工程的抵押價值。注冊房地產評估師在實地查勘時獲知該綜合樓 的主體結構已封頂，后續建設工程正在進行，建安工程整體形象進度達65%，擬選用假設開發法作為其中一種估價方法。請問： 1.假設開發法的估價前提有哪幾種?本次估價應選擇哪種估價前提?

2.在各種不同的估價前提下，假設開發法的測算主要有哪些差別?

(二)甲公司擬議其擁有的房地產作價與乙公司合資，委托房地產評估機構評估該房地產于2015年6月5日的市場價值。房地產估價機構采用比較法和成本法進行測算，并于2015年6月15日出具評估報告，其中載明估價報告使用期限為1年。后甲乙兩公司合資事項因故延期，于2016年9月20日重新啟動。由于原估價報告使用期限已過，鑒于在此期間房地產市場并無明顯變化，甲公司要求房地產估價機構直接更改原估價報告中的價值時點、報告出具日期及報告使用期限，保留原估價結果后出具新的評估報告。請問：

1.房地產估價結構可否滿足甲公司的上述要求?請簡述理由 2.針對本案情況，在前次估價的基礎上，房地產估價機構重新出具估價報告應補充哪些外部作業工作?對原估價報告中兩種估價方法的測算內容必須做出哪些具體調整?

三、李某于2015年6月向甲房地產開發公司(以下稱甲公司)購臵了一處商鋪，2015年9月交房，裝修后即投入使用。同年12月該房屋出現局部基礎沉陷，部分墻體開裂等質量問題，不能繼續使用。經雙方協商，由甲公司負責修復并承擔其他損害賠償。2016年6月該房屋修復工程全部完成，已排除相關安全隱患，房屋達到正常使用條件，但雙方就其他損害賠償問題未達成一致意見。雙方協商后決定委托乙房地產估價機構就其他損害賠償的內容及具體賠償金額提出建議并進行評估。

1.若停業損失僅限于房屋修復期間的租金收益損失，請簡述采用報酬資本化法測算的過程。

2.除房屋修復費用和停業損失外，該項目損害賠償還應包括哪些內容? 單選題

(一)1.某臨街五層住宅樓，一梯兩戶，共10套住宅，每套建筑面積相同，經主題業主協商一致并報相關部門批注，在住宅樓屋頂安裝了可使用10年的廣告位。收益歸全體業主所有。目前該廣告位已對外出租，年租金2萬元，剩余租賃期3年。合同約定租金按年支付，違約金5萬元，現業主欲轉讓其位于樓頂的一套住宅，委托房地產估價機構進行估價，房地產估價機構接受委托進行了市場調查，了解到該地區無廣告位的類似住宅租售實例較多，類似屋頂廣告位市場需求旺盛，年租金3萬元。

1.本次住宅轉讓估價的估價對象范圍應為()。

A.該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權 B.該頂層住宅和1/10屋頂廣告位的收益權 C.該頂層住宅和1/2屋頂廣告位的收益權 D.該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權 2.該估價項目最適宜采用的估價技術思路為()。

A.采用比較法、收益法評估住宅的市場價值 B.采用比較法、收益法評估住宅和相應廣告位的市場價值

C.采用比較法、收益法評估住宅的市場價值，收益法評估相應廣告位的收益權價值

D.采用比較法、收益法評估住宅市場價值后，考慮廣告位的增值影響

3.采用收益法評估該屋頂廣告位價值，最適宜的技術思路為()。

A.按市場租金評估該廣告位收益價值 B.租約期內按租約租金，租約期外按市場租金，評估該廣告位收益價值

C.按市場租金評估該廣告位收益價值，再減去違約成本 D.租約期內按租約租金，租約期外按市場租金，評估該廣告位收益價值，再減去違約成本

4.對該套住宅進行房地產抵押估價，則估價對象范圍應為()。

A.該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權 B.該頂層住宅和1/10屋頂廣告位的收益權 C.該頂層住宅和1/2屋頂廣告位的收益權 D.該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權(二)

某房地產估價機構接受委托，為征收補償需要而評估一處位于市區的平方價值。該房屋登記建筑面積為200m2，帶有院落，建有圍墻，院內有一口水井。征收決定公告后，業主在院內自行搭建了20m2的簡易房。

5.本次估價的對象應包括()。A.土地使用權、平房、簡易房、水井 B.土地使用權、平房、水井 C.土地使用權、平房、水井、圍墻 D.土地使用權、平房、簡易房、水井、圍墻 6.本估價項目最適宜采用的估計技術思路為()。

A.采用批量估價方法進行評估 B.采用標準價調整法進行評估 C.選用適宜估價方法進行個案評估 D.采用假設開發法進行個案評估

7.采用比較估價時，適宜選為可比實例的是()。

A.周邊帶院落的類似平房 B.周邊不帶院落的類似平房 C.周邊新建商品住宅 D.周邊成套二手住宅 三)

甲公司擁有總建筑面積為5320m2、土地面積為10000m2的廠區，土地性質為出讓工業用地。廠區圍墻內建有5棟建筑物，其中，一棟辦公用房，建筑面積為2000m2;兩棟生產車間，建筑面積均為1500m2;鍋爐房和門衛房各一棟，建筑面積分別為200m2、30m2。2014年11月甲公司因籌措資金需要向銀行申請了抵押貸款，還款方式為按月等額還款，還款期限至2018年12月。2015年10月甲公司將廠區全部出租給乙公司使用，租期10年，每年租金固定不變。乙公司承租后經甲公司同意臨時加建了一棟職工宿舍樓。2016年7月，甲公司因債務問題擬轉讓該廠區。

8.若甲公司抵押貸款時以整體房地產作為抵押物，最適宜采用的估價方法為()。

A.比較法和收益法 B.成本法和假設開發法 C.比較法和成本法 D.收益法和成本法

9.若甲公司抵押貸款時以部分房地產作為抵押物，最適宜作為抵押物的是()。

A.5棟共計5230m2的建筑物

B.10000m2土地使用權

C.鍋爐房和門衛房的建筑物及其分攤的土地使用權

D.生產車間的建筑物及其分攤的土地使用權

10.甲公司轉讓該廠區時，評估其轉讓價值的內涵為()。

A.土地使用權價值及全部建筑價值 B.全部房地產價值-房地產因抵押、出租造成的價值減損額

C.合法產權的全部房地產價值-承租****益損失-貨款余額

D.合法產權的全部房地產價值-承租人租金損失-貸款余額