第一篇:房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》強(qiáng)化練習(xí)題
甲公司2002年通過有償出讓方式(拍賣)取得某地塊的土地使用權(quán),土地用途為高檔住宅,樓面地價(jià)為3500元/㎡,甲公司擬分兩期建設(shè)50棟別墅。當(dāng)?shù)谝黄?0棟于2003年竣工時(shí),因債務(wù)糾紛,被法院裁定強(qiáng)制拍賣還債。拍賣行委托乙房地產(chǎn)估價(jià)公司評(píng)估出拍賣底價(jià)為3900元/㎡。拍賣行據(jù)此進(jìn)行了拍賣,成功賣出了8棟,平均成交價(jià)格為4000元/㎡,其余12棟流拍。當(dāng)2005年第二期30棟竣工后,建成的別墅以6100元/㎡一售而空。甲公司因此指責(zé)乙房地產(chǎn)估價(jià)公司于2003年評(píng)出的拍賣評(píng)估底價(jià)太低,而且當(dāng)時(shí)別墅的拍賣底價(jià)竟然只比2002年的樓面地價(jià)高400元/㎡,遠(yuǎn)低于其當(dāng)時(shí)投入的建設(shè)成本,很不合理。而乙評(píng)估公司堅(jiān)持當(dāng)時(shí)的估價(jià)結(jié)論是合理準(zhǔn)確的。
請(qǐng)問:乙評(píng)估公司堅(jiān)持當(dāng)時(shí)的估價(jià)結(jié)論合理準(zhǔn)確的理由有哪些?
標(biāo)準(zhǔn)答案:
乙評(píng)估公司堅(jiān)持當(dāng)時(shí)的估價(jià)結(jié)論合理準(zhǔn)確的理由有
1.拍賣時(shí)的時(shí)點(diǎn)與第二期工程竣工時(shí)點(diǎn)相距兩年左右,房地產(chǎn)市場(chǎng)情況已發(fā)生了變化。
2.為還債而強(qiáng)制拍賣的成交價(jià)格一般都會(huì)低于正常市場(chǎng)交易價(jià)格。
3.拍賣時(shí)只賣出了20棟中的8棟,說明在當(dāng)時(shí)的拍賣成交價(jià)格水平上,市場(chǎng)的需求并不旺盛,需求不足也會(huì)導(dǎo)致成交價(jià)格較低。
4.整個(gè)別墅區(qū)在一期工程竣工與二期竣工時(shí)的整體小區(qū)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、配套設(shè)施建設(shè)方面不可同日而語。
5.2002年取得土地時(shí)的土地市場(chǎng)狀況與2003年拍賣別墅時(shí)不同,2002年的拍賣地價(jià)與2003年拍賣別墅的地價(jià)不具可比性,更不能與2003年拍賣別墅的拍賣底價(jià)相提并論。
指錯(cuò)題:
甲公司欲抵押貸款,委托某估價(jià)公司對(duì)其擁有的某酒店進(jìn)行估價(jià)。該酒店共8層,每層建筑面積2000㎡,其中1層有600㎡為酒店大堂,900㎡出租用于餐廳和咖啡廳,1層其他面積為酒店配套設(shè)施;其余各層為酒店客房、會(huì)議室和自用辦公室。該酒店共有客房280間,每間建筑面積40㎡;會(huì)議室5間,建筑面積共500㎡;自用辦公室3間,建筑面積共300㎡。該估價(jià)公司了解到該地段同檔次酒店1層餐飲用途房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格為建筑面積20000元/㎡,同檔次辦公樓的正常市場(chǎng)價(jià)格為建筑面積10000元/㎡;當(dāng)?shù)赝瑱n次酒店每間客房每天的平均房?jī)r(jià)為250元,年平均入住率為60%;本文來源于考試大。該酒店正常經(jīng)營(yíng)平均每月總費(fèi)用占客房每月總收入的40%;會(huì)議室的租金平均每間每日1000元,平均每間每月出租20天;當(dāng)?shù)鼐频觐惙康禺a(chǎn)的報(bào)酬率為10%,該酒店剩余使用年限30年。下面為該估價(jià)公司估價(jià)技術(shù)報(bào)告的部分內(nèi)容,請(qǐng)指出錯(cuò)誤并改正:
1層餐廳和咖啡廳價(jià)格=20000×900=18000000(元)=1800萬元
酒店客房年總收益=250×280×365×(1-6%)=10220000(元)=1022萬元
酒店會(huì)議室年總收益=1000×20×12=240000(元)=24(萬元)
酒店年總費(fèi)用=1022×40%=409(萬元)
酒店客房及會(huì)議室年凈收益=1022+24-409=637(萬元)
酒店客房及會(huì)議室價(jià)格=637/10%×[1-1/(1+10%)30]=6007(萬元)
酒店辦公室價(jià)格=300×10000=3000000(元)=300(萬元)
該酒店總價(jià)格=1800+6007+300=8107(萬元)
標(biāo)準(zhǔn)答案:
1.酒店客房年總收益=250×280×365×60%=1533(萬元)。
2.酒店會(huì)議室年總收益=5×1000×20×12=120(萬元)。
3.自用辦公室價(jià)值計(jì)算重復(fù),因其價(jià)值已包含在酒店的整體價(jià)值內(nèi)。
4.總價(jià)格中的“酒店及會(huì)議室價(jià)格”計(jì)算有誤,不是6007萬元,應(yīng)為6005萬元。
第二篇:房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》練習(xí)題
案例一:
賣房者甲與購房者乙于2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣合同(以下稱合同1)和房屋裝修合同(以下稱合同2),合同1規(guī)定甲必須于5月25日交房,且乙同時(shí)付清房款。交房后甲按合同2進(jìn)行裝修,裝修工程共2個(gè)月。乙于4月25日支付90%的購房款和10%的裝修費(fèi),5月25日付清剩余購房款和60%的裝修費(fèi),7月25日付清剩余的30%裝修費(fèi)。按規(guī)定,在向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門申報(bào)買賣成交價(jià)格時(shí),被認(rèn)定應(yīng)重新評(píng)估。請(qǐng)?jiān)谝韵聠栴}中選擇正確的答案:
1.估價(jià)時(shí)點(diǎn)是()
A.2002年4月25日
B.2002年5月25日
C.2002年7月25日
D.2002年7月25日以后的某一天
2.估價(jià)的價(jià)值范圍應(yīng)是()
A.合同1規(guī)定的房款
B.合同1規(guī)定的90%購房款和合同2規(guī)定的裝修費(fèi)的10%
C.合同1規(guī)定的購房款和合同2規(guī)定的裝修費(fèi)的70%
D.合同1規(guī)定的購房款和合同2規(guī)定的全部裝修費(fèi)
標(biāo)準(zhǔn)答案:1.A,2.A
解 析:1.即估價(jià)時(shí)點(diǎn)是合同訂立之日。理由如下:合同是有法律效力的文書,雙方確定價(jià)格之時(shí)是簽訂合同之日。實(shí)際交付房款也是依據(jù)合同進(jìn)行的。估價(jià)時(shí)應(yīng)是計(jì)算在雙方確定價(jià)格之日時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況下,估價(jià)對(duì)象的客觀市場(chǎng)價(jià)值或價(jià)格,因此估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)是合同訂立之日。
2.此例中的裝修合同是個(gè)干擾項(xiàng),因?yàn)橐彝耆梢耘c甲之外的人簽訂裝修合同;裝修合同只是一種勞務(wù)合同,不是買賣合同,裝修費(fèi)用不應(yīng)計(jì)入買賣估價(jià)價(jià)值之中。
案例二:
某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組,委托估價(jià)機(jī)構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載,該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察的結(jié)果,該兩幢房屋中一幢為廠房,另一幢原為廠房,后自行改為辦公樓用于出租。
1.應(yīng)根據(jù)何種用途對(duì)該兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)?()
A.根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進(jìn)行估價(jià)
B.根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察結(jié)果的現(xiàn)狀用途進(jìn)行估價(jià)
C.根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進(jìn)行估價(jià)
D.根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進(jìn)行估價(jià)
2.將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌瑧?yīng)通過下列途徑()。
A.自行改變
B.經(jīng)上級(jí)主管部門批準(zhǔn)改變
C.經(jīng)政府房屋管理部門批準(zhǔn),并辦理變更手續(xù)
D.經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準(zhǔn),并按法定程序辦理變更手續(xù)
3.該工廠若為擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)而籌集資金將該兩幢房屋抵押,則為抵押目的評(píng)估的價(jià)值應(yīng)為()。
A.該兩幢房屋的抵押評(píng)估價(jià)格之和
B.該兩幢房屋及其土地的抵押評(píng)估價(jià)格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時(shí)應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金
C.該兩幢房屋的抵押評(píng)估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格
D.該兩幢房屋及其土地的抵押評(píng)估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格
4.該工廠若將該兩幢房屋投保火災(zāi)險(xiǎn),則為保險(xiǎn)目的評(píng)估的價(jià)值應(yīng)為()。
A.該兩幢房屋的非正常市場(chǎng)價(jià)值
B.該兩幢房屋的重新購建價(jià)格
C.該兩幢房屋的重新購建價(jià)格扣除折舊后的價(jià)值
D.該兩幢房屋的重新購建價(jià)格扣除折舊后的價(jià)值加上土地的價(jià)值
標(biāo)準(zhǔn)答案:A,D,B,C
解析:
1.根據(jù)合法原則確定,不能依據(jù)房屋現(xiàn)實(shí)使用用途確定,最高最佳使用原則也要在合法原則條件下適用。
2.先辦理規(guī)劃變更手續(xù),再依據(jù)規(guī)劃手續(xù)去辦理房產(chǎn)變更手續(xù),因此最佳答案選D。
3.劃拔方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的,評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)扣除預(yù)計(jì)處分所得價(jià)款中相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額。
4.保險(xiǎn)估價(jià)只計(jì)算房屋價(jià)值,不計(jì)算土地價(jià)值。
第三篇:房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》
房地產(chǎn)估價(jià)師考試當(dāng)中難度最大的就是案例分析這一科了,許多考生也特別關(guān)心這一點(diǎn)。咱們先請(qǐng)老師給大家點(diǎn)評(píng)一下,關(guān)于這門考試考生怎么應(yīng)對(duì)?
房地產(chǎn)估價(jià)案例這門課確實(shí)很難,難點(diǎn)主要原因有幾個(gè)方面:第一,因?yàn)樗奶攸c(diǎn)就是開卷考試,這在其他職業(yè)資格考試中是沒有的,像監(jiān)理工程師的案例考試是閉卷考試,有時(shí)候閉卷考試比開卷考試相比較而言,閉卷考試并不難,因?yàn)樗袦?zhǔn)確、統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)答案,而房地產(chǎn)估價(jià)師的案例沒有統(tǒng)一的答案,沒有標(biāo)準(zhǔn)答案,在教材上基本上找不到答案,找到了就不難了,就是因?yàn)檎也坏讲烹y。
這就要求我們平時(shí)多注重、鉆研一些估價(jià)報(bào)告,再有一個(gè)就是多看房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范,與前面三門課程緊密結(jié)合起來有意識(shí)的學(xué)習(xí),下功夫,只有這樣,沒有別的捷徑。
關(guān)于案例考試“難”大家都知道,應(yīng)該是公認(rèn)的,那么為什么“難”啊?咱們需要解決這個(gè)問題,我認(rèn)為案例的難點(diǎn)為什么難呢?可以有四個(gè)方面的原因:第一,是由于案例這門課綜合性非常強(qiáng),案例考試是在我們四門課當(dāng)中綜合性最強(qiáng)的一門。要想通過案例考試應(yīng)該熟悉房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識(shí),要懂得房地產(chǎn)的基本制度和政策方面的一些知識(shí)點(diǎn),同時(shí)還要聯(lián)系到開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理當(dāng)中的一些東西能夠和案例互相溝通,其中聯(lián)系最緊密的應(yīng)該還得說是我們房地產(chǎn)的估價(jià)理論與方法,這門政策,正是由于案例考試的綜合性,它就為廣大考生能否對(duì)你所學(xué)的知識(shí)進(jìn)行綜合運(yùn)用和靈活掌握提出了一種考驗(yàn),這是它的第一難;
第二“難”,要求考生具有一定的估價(jià)實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn),因?yàn)榭荚嚠?dāng)中所涉及到的,比如指錯(cuò)題,改錯(cuò)題,它不僅僅說我沒有接觸過估價(jià)實(shí)務(wù),直接上來就是書本對(duì)書本,我上來就來學(xué)習(xí),看教材,這個(gè)只能說是只知其一不知其二,你不知道為什么去這么操作,在實(shí)際考試當(dāng)中,它就要求必須要有一定的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和動(dòng)手操作、書寫過真實(shí)的估價(jià)報(bào)告的能力。這樣的話,對(duì)于這些沒有實(shí)務(wù)估價(jià)經(jīng)驗(yàn)的考生來說,就具有一定難度了。
第三“難”,估價(jià)案例的考試要求考生應(yīng)該具備一定的語言組織和書面表達(dá)能力,為什么這么說呢?比如,案例當(dāng)中的第一題,問答題,占分值的30%,你要在有限的時(shí)間內(nèi),把你答題的要點(diǎn)組織好,表達(dá)準(zhǔn)確,是要有一定功底的,沒有這樣的文字組織和表達(dá)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)很難在有限的時(shí)間內(nèi)把這個(gè)話組織清楚,很可能就是肚子有貨,但是他說不出來,表達(dá)不清楚,白白丟了一些不應(yīng)該丟的分。有的考生是胡子、眉毛一把抓,寫的一大篇,但是不得章法,要點(diǎn)散,邏輯性很差。因?yàn)槲覅⒓舆^閱卷,有的考生前言不搭后語,說的一大篇不知所云,自相矛盾,讓閱卷老師去猜,這樣的話,丟分就在所難免了。所以這點(diǎn)我希望廣大考生一定要引起重視,一定要重視平常的語言組織能力和書面表達(dá)能力。
第四“難”,廣大考生普遍存在一種對(duì)這門課的輕視和僥幸心理,這不是好象有點(diǎn)兒自相矛盾嘛。剛才我說到了,案例考試很難,通過率很低,那么廣大考生為什么會(huì)有輕視心理呢?輕視就是因?yàn)榘咐荚囀情_卷考試,其他三門都是閉卷考試,好讓他們覺得案例很簡(jiǎn)單,開卷考試,其實(shí)恰恰就是這個(gè)開卷害了很多人,蒙蔽了很多有自信的學(xué)生。他們認(rèn)為這科很容易,心理上首先松了一口氣,沒事兒,開卷,到時(shí)候我拿著教材、輔導(dǎo)書進(jìn)考場(chǎng)就是了。考試的時(shí)候翻番書,這樣的話,有了這種心理之后,在后續(xù)的學(xué)習(xí)過程當(dāng)中動(dòng)力不足,沒有盡最大的努力去準(zhǔn)備、復(fù)習(xí),結(jié)果是還沒上戰(zhàn)場(chǎng),已經(jīng)先輸了一場(chǎng)了。在考場(chǎng)當(dāng)中要想現(xiàn)翻書也是需要時(shí)間、成本的,你找到若干個(gè)知識(shí)點(diǎn)并不難,可以看書啊,但是,難就難在你能夠在有限的時(shí)間內(nèi)把你所有的知識(shí)點(diǎn)都找全,并且組織好表達(dá)準(zhǔn)確,這個(gè)非常難。所以基于這四點(diǎn)認(rèn)識(shí),我認(rèn)為案例考試還是有它的難點(diǎn)的。它應(yīng)該是通過率低有它的客觀原因。
接下來我想談一談如何在考試當(dāng)中或者在學(xué)習(xí)當(dāng)中學(xué)好這門課,簡(jiǎn)單說一下,我個(gè)人總結(jié)的大概有六個(gè)方面:
第一,要徹底的弄懂四大估價(jià)報(bào)告還有基本的驗(yàn)收方法,這是我們學(xué)好案例的前提。這個(gè)道理我就不再多講了。
第二,要系統(tǒng)的學(xué)習(xí)好房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范。很多學(xué)生不以為然,說規(guī)范是1995年的規(guī)范,很老了,很多東西甚至矛盾與新的教材已經(jīng)用語、說法都不一致,為什么還要學(xué)它呢?規(guī)范是一個(gè)非常好、非常嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臇|西,我們國(guó)家也正在著手對(duì)《規(guī)范》進(jìn)行修訂,但是在沒有新的規(guī)范出臺(tái)之前,原估價(jià)規(guī)范仍然具有法律效率,《規(guī)范》跟教材也不一樣,《規(guī)范》是個(gè)非常嚴(yán)謹(jǐn)組織性,邏輯性非常強(qiáng)這樣的具有一定法律效率的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。所以很多同學(xué)忽視對(duì)《規(guī)范》的學(xué)習(xí)。
第三,我覺得房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)際上就是估價(jià)人員把房地產(chǎn)的客觀價(jià)值認(rèn)識(shí)出來,然后把它揭示出來,科學(xué)表達(dá)出來,這個(gè)時(shí)候有影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素很復(fù)雜,如何找準(zhǔn)不同類型的、房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格影響因素是重中之重。從以往的考題來看,對(duì)于商業(yè)用途和居住用途的項(xiàng)目是估價(jià)考試歷年的重點(diǎn)。所以建議廣大考生在復(fù)雜的時(shí)候,針對(duì)具體的案例,從它的不同的估價(jià)目的和重點(diǎn)分析各類房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn),要有針對(duì)性。
第四,案例分析的考試千變?nèi)f化,很難去猜題,所以要在復(fù)習(xí)當(dāng)中應(yīng)該是邊學(xué)習(xí),邊總結(jié),能夠做到舉一反三,融會(huì)貫通。這點(diǎn)非常重要,我們可以通過一個(gè)案例引申出若干個(gè)案例,這種學(xué)習(xí)方法是一種事半功倍的學(xué)習(xí)方法,所以這點(diǎn)希望同學(xué)們能夠認(rèn)真的體會(huì)。第五,我認(rèn)為可以去精讀大量的精選資料和案例,在自己的估價(jià)實(shí)踐當(dāng)中如果我們同學(xué)參加過估價(jià)實(shí)踐的話應(yīng)該及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn),提高估價(jià)報(bào)告的寫作能力。
第六,在答卷的時(shí)候,要充分利用開卷考試的特點(diǎn),對(duì)于問答題,我們要力求內(nèi)容完整,重點(diǎn)突出,條例要清晰,對(duì)于改錯(cuò)題,一定要看清題意,是否需要倒扣分,對(duì)于沒有把握的地方不要盲目去改,改錯(cuò)需要倒扣分的,基本上就談這六點(diǎn)吧。
第四篇:2017房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策強(qiáng)化練習(xí)題
1、經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格()。
A.由市(縣)人民政府制定
B.實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)
C.由房地產(chǎn)開發(fā)商定價(jià)
D.由政府限定銷售價(jià)格
2、城鎮(zhèn)最低收入家庭人均廉租住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)原則上不超過當(dāng)?shù)厝司》棵娣e的()。
A.30%
B.40%
C.50%
D.60%
3、征收集體土地,土地補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)當(dāng)歸()所有。
A.縣級(jí)以上人民政府土地管理部門
B.鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府
C.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織
D.土地使用者
4、某農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織人均耕地面積0.2hm2,國(guó)家建設(shè)征收該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的耕地面積100hm2,該耕地近3年平均年產(chǎn)值為10000元/hm2。下列關(guān)于征收該耕地的表述中,不正確的是()。
A.不需農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)一安置的人員,安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給個(gè)人
B.該耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)最少為60萬元人民幣
C.每公頃耕地需要安置的農(nóng)業(yè)人口為5人
D.由國(guó)家支付土地補(bǔ)償費(fèi),由用地單位支付安置補(bǔ)助費(fèi)
5、城市房屋拆遷評(píng)估價(jià)格的確定不考慮被拆遷房屋的()。
A.區(qū)位
B.用途
C.搬遷補(bǔ)助費(fèi)
D.建筑面積
6、下列關(guān)于城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的表述中,不正確的是()。
A.協(xié)議是平等主體之間的有關(guān)民事補(bǔ)償安置的內(nèi)容
B.依法簽訂的拆遷補(bǔ)償安置腳議,對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力
C.協(xié)議簽訂后,可以進(jìn)行公證
D.協(xié)議應(yīng)當(dāng)向房屋所在地市、縣人民政府房屋拆遷主管部門備案
7、根據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》,下列關(guān)于估價(jià)專家鑒定的表述中,不正確的是()。
A.估價(jià)專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指派3人以上(含3人)單數(shù)成員組成鑒定組
B.估價(jià)報(bào)告存在技術(shù)問題的,估價(jià)專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤并出具估價(jià)報(bào)告
C.估價(jià)報(bào)告不存在技術(shù)問題的,應(yīng)維持估價(jià)報(bào)告
D.估價(jià)專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起10日內(nèi),出具書面鑒定意見
8、某公司今年擬開發(fā)高檔住宅項(xiàng)目,預(yù)計(jì)總投資為1億元人民幣,其項(xiàng)目資本金應(yīng)當(dāng)不低于()萬元。A.2000
B.2500
C.3000
D.35009、禁止發(fā)布房地產(chǎn)廣告的是()。
A.在劃撥土地上開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)
B.已沒定抵押的房地產(chǎn)
C.來取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)
D.沒有選聘物業(yè)管理企業(yè)的房地產(chǎn)
10.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取()的方式銷售商品房。
A.分期付款
B.收取預(yù)售款
C.收取定金
D.返本銷售
01、A 02、D 03、C 04、D 05、C06、D 07、B 08、A 09、C
10、D
第五篇:2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》試題
2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》試題 問答題
(一)某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬將其開發(fā)建設(shè)中的綜合樓一幢綜合樓作為抵押物向銀行申請(qǐng)貸款,委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該在建工程的抵押價(jià)值。注冊(cè)房地產(chǎn)評(píng)估師在實(shí)地查勘時(shí)獲知該綜合樓 的主體結(jié)構(gòu)已封頂,后續(xù)建設(shè)工程正在進(jìn)行,建安工程整體形象進(jìn)度達(dá)65%,擬選用假設(shè)開發(fā)法作為其中一種估價(jià)方法。請(qǐng)問: 1.假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提有哪幾種?本次估價(jià)應(yīng)選擇哪種估價(jià)前提?
2.在各種不同的估價(jià)前提下,假設(shè)開發(fā)法的測(cè)算主要有哪些差別?
(二)甲公司擬議其擁有的房地產(chǎn)作價(jià)與乙公司合資,委托房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估該房地產(chǎn)于2015年6月5日的市場(chǎng)價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)采用比較法和成本法進(jìn)行測(cè)算,并于2015年6月15日出具評(píng)估報(bào)告,其中載明估價(jià)報(bào)告使用期限為1年。后甲乙兩公司合資事項(xiàng)因故延期,于2016年9月20日重新啟動(dòng)。由于原估價(jià)報(bào)告使用期限已過,鑒于在此期間房地產(chǎn)市場(chǎng)并無明顯變化,甲公司要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)直接更改原估價(jià)報(bào)告中的價(jià)值時(shí)點(diǎn)、報(bào)告出具日期及報(bào)告使用期限,保留原估價(jià)結(jié)果后出具新的評(píng)估報(bào)告。請(qǐng)問:
1.房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)構(gòu)可否滿足甲公司的上述要求?請(qǐng)簡(jiǎn)述理由 2.針對(duì)本案情況,在前次估價(jià)的基礎(chǔ)上,房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)重新出具估價(jià)報(bào)告應(yīng)補(bǔ)充哪些外部作業(yè)工作?對(duì)原估價(jià)報(bào)告中兩種估價(jià)方法的測(cè)算內(nèi)容必須做出哪些具體調(diào)整?
三、李某于2015年6月向甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下稱甲公司)購臵了一處商鋪,2015年9月交房,裝修后即投入使用。同年12月該房屋出現(xiàn)局部基礎(chǔ)沉陷,部分墻體開裂等質(zhì)量問題,不能繼續(xù)使用。經(jīng)雙方協(xié)商,由甲公司負(fù)責(zé)修復(fù)并承擔(dān)其他損害賠償。2016年6月該房屋修復(fù)工程全部完成,已排除相關(guān)安全隱患,房屋達(dá)到正常使用條件,但雙方就其他損害賠償問題未達(dá)成一致意見。雙方協(xié)商后決定委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)就其他損害賠償?shù)膬?nèi)容及具體賠償金額提出建議并進(jìn)行評(píng)估。
1.若停業(yè)損失僅限于房屋修復(fù)期間的租金收益損失,請(qǐng)簡(jiǎn)述采用報(bào)酬資本化法測(cè)算的過程。
2.除房屋修復(fù)費(fèi)用和停業(yè)損失外,該項(xiàng)目損害賠償還應(yīng)包括哪些內(nèi)容? 單選題
(一)1.某臨街五層住宅樓,一梯兩戶,共10套住宅,每套建筑面積相同,經(jīng)主題業(yè)主協(xié)商一致并報(bào)相關(guān)部門批注,在住宅樓屋頂安裝了可使用10年的廣告位。收益歸全體業(yè)主所有。目前該廣告位已對(duì)外出租,年租金2萬元,剩余租賃期3年。合同約定租金按年支付,違約金5萬元,現(xiàn)業(yè)主欲轉(zhuǎn)讓其位于樓頂?shù)囊惶鬃≌蟹康禺a(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià),房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)查,了解到該地區(qū)無廣告位的類似住宅租售實(shí)例較多,類似屋頂廣告位市場(chǎng)需求旺盛,年租金3萬元。
1.本次住宅轉(zhuǎn)讓估價(jià)的估價(jià)對(duì)象范圍應(yīng)為()。
A.該頂層住宅,不含屋頂廣告位的收益權(quán) B.該頂層住宅和1/10屋頂廣告位的收益權(quán) C.該頂層住宅和1/2屋頂廣告位的收益權(quán) D.該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權(quán) 2.該估價(jià)項(xiàng)目最適宜采用的估價(jià)技術(shù)思路為()。
A.采用比較法、收益法評(píng)估住宅的市場(chǎng)價(jià)值 B.采用比較法、收益法評(píng)估住宅和相應(yīng)廣告位的市場(chǎng)價(jià)值
C.采用比較法、收益法評(píng)估住宅的市場(chǎng)價(jià)值,收益法評(píng)估相應(yīng)廣告位的收益權(quán)價(jià)值
D.采用比較法、收益法評(píng)估住宅市場(chǎng)價(jià)值后,考慮廣告位的增值影響
3.采用收益法評(píng)估該屋頂廣告位價(jià)值,最適宜的技術(shù)思路為()。
A.按市場(chǎng)租金評(píng)估該廣告位收益價(jià)值 B.租約期內(nèi)按租約租金,租約期外按市場(chǎng)租金,評(píng)估該廣告位收益價(jià)值
C.按市場(chǎng)租金評(píng)估該廣告位收益價(jià)值,再減去違約成本 D.租約期內(nèi)按租約租金,租約期外按市場(chǎng)租金,評(píng)估該廣告位收益價(jià)值,再減去違約成本
4.對(duì)該套住宅進(jìn)行房地產(chǎn)抵押估價(jià),則估價(jià)對(duì)象范圍應(yīng)為()。
A.該頂層住宅,不含屋頂廣告位的收益權(quán) B.該頂層住宅和1/10屋頂廣告位的收益權(quán) C.該頂層住宅和1/2屋頂廣告位的收益權(quán) D.該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權(quán)(二)
某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托,為征收補(bǔ)償需要而評(píng)估一處位于市區(qū)的平方價(jià)值。該房屋登記建筑面積為200m2,帶有院落,建有圍墻,院內(nèi)有一口水井。征收決定公告后,業(yè)主在院內(nèi)自行搭建了20m2的簡(jiǎn)易房。
5.本次估價(jià)的對(duì)象應(yīng)包括()。A.土地使用權(quán)、平房、簡(jiǎn)易房、水井 B.土地使用權(quán)、平房、水井 C.土地使用權(quán)、平房、水井、圍墻 D.土地使用權(quán)、平房、簡(jiǎn)易房、水井、圍墻 6.本估價(jià)項(xiàng)目最適宜采用的估計(jì)技術(shù)思路為()。
A.采用批量估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估 B.采用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法進(jìn)行評(píng)估 C.選用適宜估價(jià)方法進(jìn)行個(gè)案評(píng)估 D.采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行個(gè)案評(píng)估
7.采用比較估價(jià)時(shí),適宜選為可比實(shí)例的是()。
A.周邊帶院落的類似平房 B.周邊不帶院落的類似平房 C.周邊新建商品住宅 D.周邊成套二手住宅 三)
甲公司擁有總建筑面積為5320m2、土地面積為10000m2的廠區(qū),土地性質(zhì)為出讓工業(yè)用地。廠區(qū)圍墻內(nèi)建有5棟建筑物,其中,一棟辦公用房,建筑面積為2000m2;兩棟生產(chǎn)車間,建筑面積均為1500m2;鍋爐房和門衛(wèi)房各一棟,建筑面積分別為200m2、30m2。2014年11月甲公司因籌措資金需要向銀行申請(qǐng)了抵押貸款,還款方式為按月等額還款,還款期限至2018年12月。2015年10月甲公司將廠區(qū)全部出租給乙公司使用,租期10年,每年租金固定不變。乙公司承租后經(jīng)甲公司同意臨時(shí)加建了一棟職工宿舍樓。2016年7月,甲公司因債務(wù)問題擬轉(zhuǎn)讓該廠區(qū)。
8.若甲公司抵押貸款時(shí)以整體房地產(chǎn)作為抵押物,最適宜采用的估價(jià)方法為()。
A.比較法和收益法 B.成本法和假設(shè)開發(fā)法 C.比較法和成本法 D.收益法和成本法
9.若甲公司抵押貸款時(shí)以部分房地產(chǎn)作為抵押物,最適宜作為抵押物的是()。
A.5棟共計(jì)5230m2的建筑物
B.10000m2土地使用權(quán)
C.鍋爐房和門衛(wèi)房的建筑物及其分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)
D.生產(chǎn)車間的建筑物及其分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)
10.甲公司轉(zhuǎn)讓該廠區(qū)時(shí),評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)值的內(nèi)涵為()。
A.土地使用權(quán)價(jià)值及全部建筑價(jià)值 B.全部房地產(chǎn)價(jià)值-房地產(chǎn)因抵押、出租造成的價(jià)值減損額
C.合法產(chǎn)權(quán)的全部房地產(chǎn)價(jià)值-承租****益損失-貨款余額
D.合法產(chǎn)權(quán)的全部房地產(chǎn)價(jià)值-承租人租金損失-貸款余額