第一篇：2011房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)開發(fā)》練習(xí)題及答案

一、單選題（每題2分）

第1題：對于少數(shù)保密性很強的建設(shè)工程，或者條件艱險、施工難度大、時間緊迫的工程，一般采用（）招投標(biāo)。

A．邀請 B．要約 C．協(xié)議 D．公開

【正確答案】：C

第2題：工程建設(shè)完成后，單項工程經(jīng)過共同驗收，驗收合格者由驗收單位填寫驗收證書，由（）發(fā)給工程質(zhì)量等級證書。

A．驗收單位 B．建設(shè)委員會 C．工商管理部門 D．質(zhì)量監(jiān)督部門

【正確答案】：D

第3題：以居住生活單元和居住小區(qū)為基本單位來組織居住區(qū)，其規(guī)劃結(jié)構(gòu)形式為（）。

A．居住生活單元一居住區(qū)一居住小區(qū) B．居住區(qū)一居住小區(qū)～居住生活單元 C．居住小區(qū)一居住生活單元一居住區(qū) D．居住生活單元一居住區(qū)一居住小區(qū)

【正確答案】：B

第4題：房地產(chǎn)開發(fā)項目管理以（）負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，（）在人際關(guān)系協(xié)調(diào)過程中處于核心地位。

A．董事長，總經(jīng)理 B．總經(jīng)理，總經(jīng)理 C．項目經(jīng)理，項目經(jīng)理 D．總經(jīng)理，項目經(jīng)理

【正確答案】：C

第5題：房地產(chǎn)開發(fā)商的工程施工管理活動可以總結(jié)歸納為一個系統(tǒng)模型，這一工程項目管理系統(tǒng)不包括（）。

A．質(zhì)量控制系統(tǒng) B．售后保證系統(tǒng) C．人、財、物控制系統(tǒng) D．工程進(jìn)度計劃控制系統(tǒng)

【正確答案】：B

第6題：下列不屬于房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究的階段是（）。

A．項目評估決策 B．投機機會研究 C．初步可行性研究 D．詳細(xì)可行性研究

【正確答案】：B

第7題：房地產(chǎn)開發(fā)項目前期費用中，可行性研究費占項目總投資的（）元。

A．1—3萬 B．3-5萬 C．5～6萬 D．5-10萬

【正確答案】：C

第8題：標(biāo)底是根據(jù)招標(biāo)工程的（），在考慮到發(fā)包和承包雙方單位利益的前提下合理確定的，在開標(biāo)前標(biāo)底應(yīng)該嚴(yán)格保密，不得泄漏。

B．總結(jié)算價格 C．總實際價格 D．總計劃價格

【正確答案】：A

第9題：房地產(chǎn)開發(fā)項目投標(biāo)的關(guān)鍵在于（）。

A．標(biāo)書 B．標(biāo)底 C．評標(biāo) D．報價

【正確答案】：D

第10題：一個房地產(chǎn)開發(fā)項目從開始準(zhǔn)備到竣工各階段的進(jìn)度計劃，常用（）和網(wǎng)絡(luò)圖法表示。

A．比例尺法 B．分割法 C．周期法 D．橫道圖法

【正確答案】：D

第11題：房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)的邀請招投標(biāo)是一種非公開式的招標(biāo)，一般可選擇（）家單位參加招標(biāo)。

A．2-6 B．3-10 C．4~12 D．10~20

【正確答案】：B

第12題：在項目詳細(xì)可行性研究階段內(nèi)進(jìn)行詳細(xì)深入的技術(shù)分析經(jīng)濟分析論證，是在分析項目可行性后作出投資與否的關(guān)鍵步驟，這一階段對建設(shè)投資估算的精度在（）。

A．±5% B．±10% C．±15% D．±20%

【正確答案】：B

第13題：最能表示住宅群用地是否經(jīng)濟的主要指標(biāo)是（）。

A．建筑容積率 B．居住建筑面積密度 C．居住建筑密度 D．居住面積密度

【正確答案】：D

第14題：房地產(chǎn)開發(fā)項目的協(xié)調(diào)管理中，（）協(xié)調(diào)最為重要。

A．人際關(guān)系 B．開發(fā)項目與外部環(huán)境 C．項目各子系統(tǒng)之間的關(guān)系 D．項目不同階段、不同部門、不同層次之間的關(guān)系

【正確答案】：A

第15題：房地產(chǎn)開發(fā)項目中的工程決算應(yīng)在竣工驗收后（）內(nèi)完成。

A．15個月 B．1個月 C．3個月 D．1年

【正確答案】：B

第16題：建筑容積率是居住建筑總面積與（）之比。

B．住宅占地面積 C．住宅總面積 D．居住建筑用地面積

【正確答案】：D

第17題：在相同條件下，一般住宅層數(shù)和居住建筑密度是（）關(guān)系。

A．正相關(guān) B．負(fù)相關(guān) C．不相關(guān) D．均不對

【正確答案】：B

第18題：人口凈密度是居住人數(shù)和（）之比。

A．居住面積 B．居住建筑面積 C．居住建筑基底面積 D．居住建筑用地面積

【正確答案】：D

第19題：一般情況下，前期規(guī)劃設(shè)計費為建安工程費的（）左右，可行性研究費占項目總投資的1%～3%．

A．1% B．2% C．3% D．4%

【正確答案】：C

第20題：衡量工程進(jìn)度的指標(biāo)有實物量、形象進(jìn)度、工作量或者工時數(shù)，進(jìn)度計劃的衡量、分析與修訂工作一般（）一次。

A．每周 B．每15天 C．每月 D．每季

【正確答案】：C

第21題：投資機會研究較粗略，該階段投資估算的精確度為總投資的（），如果機會研究認(rèn)為是可行的，就可進(jìn)行下階段的工作。

A．+15% B．±20% C．+30% D．±35%

【正確答案】：C

第22題：項目進(jìn)度分為總進(jìn)度計劃與階段性計劃的依據(jù)是（）。

A．內(nèi)容 B．表達(dá)形式 C．管理的范圍 D．時間控制的長短

【正確答案】：D

第23題：房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)要實現(xiàn)的目標(biāo)包括成果性目標(biāo)和（）目標(biāo)。

A．社會性 B．約束性 C．檢驗性 D．經(jīng)濟性

【正確答案】：B

第24題：工程建設(shè)監(jiān)理可分為（）和社會對工程建設(shè)的監(jiān)理兩個層次。

A．政府對工程建設(shè)的監(jiān)理

B．施工單位對工程建設(shè)的監(jiān)理

C．建設(shè)單位對工程建設(shè)的監(jiān)理

D．工程設(shè)計單位對工程建設(shè)的監(jiān)理

【正確答案】：A

第25題：居住建筑密度是居住建筑基底面積與（）之比。

A．居住建筑面積 B．居住建筑用地面積 C．居住面積 D．居住用地面積

【正確答案】：B

第26題：在項目的工程技術(shù)管理中，審查施工圖的順序正確的是（）。

A．按設(shè)計工種劃分，應(yīng)先審總圖，再審基本圖紙，最后審詳圖

B．按圖紙種類劃分，應(yīng)先審總圖，再審基本圖紙，最后審詳圖

C．按圖紙種類劃分，應(yīng)先審總圖，再審結(jié)構(gòu)圖，最后審設(shè)備圖

D．按設(shè)計工種劃分，應(yīng)先審結(jié)構(gòu)圖，再審建筑圖，最后審設(shè)備圖

【正確答案】：B

第27題：開發(fā)項目的現(xiàn)場工程管理機構(gòu)一般采用（）

A．平等競爭制

B．經(jīng)濟責(zé)任制

C．項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制

D．部門經(jīng)理負(fù)責(zé)制

【正確答案】：C

第28題：承包企業(yè)投標(biāo)報價的主要依據(jù)是（）。

A．標(biāo)底

B．單價表

C．招標(biāo)文件

D．邀請投標(biāo)函

【正確答案】：C

第29題：收集資料、調(diào)查研究是房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究的第（階段。

A．1

B．2

C．3

D．4

【正確答案】：A

第30題：房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究的基本內(nèi)容不包括（）。

A．項目經(jīng)濟評價

B．適應(yīng)性研究

C．市場預(yù)測研究

D．技術(shù)方案研究

【正確答案】：B

第31題：下列不屬于初步可行性研究階段需審查的內(nèi)容是（）。

A．項目進(jìn)度

B．項目財務(wù)分析

C．市場供給與需求

D．國家的經(jīng)濟政策

【正確答案】：D

第32題：建筑容積率和（）含義類同。

A．人口凈密度

B．平均層數(shù)

C．居住建筑密度

D．建筑面積密度

【正確答案】：D）個

第33題：居住建筑的規(guī)劃布置原則之一是要有適當(dāng)?shù)娜丝谝?guī)模，其中多層住宅組團以（）戶左右為宜，高層住宅的組團戶數(shù)可多一些。

A．100 B．300 C．500 D．900

【正確答案】：C

第34題：一般而言，低層住宅造價比高層住宅造價（）。

A．高 B．低 C．不一定 D．較難確定

【正確答案】：B

第35題：政府建設(shè)監(jiān)理機構(gòu)的管理原則是（）。

A．統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，統(tǒng)一管理 B．分級領(lǐng)導(dǎo)，統(tǒng)一管理 C．統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級管理 D．分級領(lǐng)導(dǎo)，分級管理

【正確答案】：C

第36題：在工程的性質(zhì)特殊、內(nèi)容復(fù)雜、發(fā)包尚不能清楚詳盡地確定若干技術(shù)細(xì)節(jié)和工程量的情況下，可采用（）的招標(biāo)方式。

A．公開招標(biāo) B．邀請招標(biāo) C．協(xié)議招標(biāo) D．行政命令

【正確答案】：C

第37題：下列幾項中，（）是其他項的主要依據(jù)。

A．開發(fā)項目 B．工程組織總設(shè)計 C．開展工程管理方案 D．年度基本建設(shè)計劃

【正確答案】：B

第38題：竣工決算是反映（）的技術(shù)經(jīng)濟文件。

A．實際造價 B．預(yù)期造價 C．最終造價 D．估計造價

【正確答案】：A

第39題：國家征用集體土地發(fā)生的費用不包括（）。

A．綠化費 B．拆遷費 C．人員安置費 D．土地管理費

【正確答案】：A

第40題：工程技術(shù)管理的核心是（）。

A．平等競爭制 B．技術(shù)復(fù)核制 C．技術(shù)負(fù)責(zé)制 D．技術(shù)審核流程

【正確答案】：C

第二篇：房地產(chǎn)估價師《理論與方法》練習(xí)題2017

單項選擇題

1、房地產(chǎn)之所以能夠以價格進(jìn)行衡量，是因為具有()。

A.供給、需求、利用狀況

B.價值、使用價值、供求

C.有用性、稀缺性、有效需求

D.權(quán)利、租金、利率

2、下列不屬于房地產(chǎn)價格與一般物品價格相同之處的是()。

A.都是價格用貨幣來表示

B.都有波動，受供求因素的影響

C.都是按質(zhì)論價

D.都受區(qū)位因素的影響

3、房地產(chǎn)的供給曲線表示()。

A.房地產(chǎn)的購買量與其價格之間的關(guān)系

B.房地產(chǎn)的出售量與購買者能力的關(guān)系

C.房地產(chǎn)的供給量與其價格之間的關(guān)系

D.房地產(chǎn)的供給量與購買者能力的關(guān)系

4、房地產(chǎn)的市場供給量與市場需求量相等時的價格，也就是房地產(chǎn)的市場供給曲線與市場需求曲線相交時的價格，一般叫做()。

A.房地產(chǎn)的供給價格

B.房地產(chǎn)的需求價格

C.房地產(chǎn)的市場價格

D.房地產(chǎn)的均衡價格

5、受市場因素影響，房地產(chǎn)供給增加，房地產(chǎn)需求減少，并且供給增加的幅度大于需求減少的幅度，則房地產(chǎn)均衡價格和均衡數(shù)量的變化情況是()。

A.均衡價格增加，均衡數(shù)量減少

B.均衡價格減少，均衡數(shù)量增加

C.均衡價格增加，均衡數(shù)量不變

D.均衡價格不變，均衡數(shù)量減少

6、在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價格不變，另一種房地產(chǎn)的價格如果上漲，則該種房地產(chǎn)的需求就會()。

A.增加

B.減少

C.不變

D.無法確定

7、房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經(jīng)常起作用的因素不包括()。

A.房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期

B.消費者的預(yù)期

C.該種房地產(chǎn)的價格水平

D.該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本

8、現(xiàn)實中，房地產(chǎn)市場上某種房地產(chǎn)在某一時間的潛在供給量為()。

A.存量+新增竣工量-拆毀量

B.存量+新開發(fā)量+空置房量-拆毀量

C.存量+新開發(fā)量+該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量+拆毀量

D.存量+新開發(fā)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量-該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量-拆毀量

9、炫耀性物品是用以顯示人們的身份和社會地位的物品。由于這種物品只有在高價位時才能起到炫耀的作用，所以其需求量與價格成()關(guān)系。

A.反方向變化

B.同方向變化

C.無變化

D.無法確定

10、當(dāng)消費者對某種房地產(chǎn)的偏好程度增強時，該種房地產(chǎn)的需求會()。

A.增加

B.減少

C.不變

D.無法確定

11、決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況，這是因為()。

A.房地產(chǎn)的不可移動性

B.中國經(jīng)濟地區(qū)差異明顯

C.不同地區(qū)人們的消費習(xí)慣不同

D.地區(qū)間的政府管制

12、在國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓中，為競買人確定報價提供參考依據(jù)的估價，一般是評估()。【2011年真題】

A.掛牌底價

B.正常市場價格

C.競買人可承受的最高價

D.最可能的成交價

13、在為房地產(chǎn)投保火災(zāi)險服務(wù)的估價中，理論上評估的應(yīng)是()。(2011年真題)

A.建筑物重置成本和土地使用權(quán)重新取得成本

B.建筑物重置成本和重建期間的經(jīng)濟損失

C.建筑安裝工程造價和重建期間的經(jīng)濟損失

D.建筑物重置成本、土地使用權(quán)重新取得成本和重建期間的經(jīng)濟損失

14、一套建筑面積為100㎡，單價為3000元/㎡、總價為30萬元的住房，在買賣中約定付款方式為從成交日期分三期支付，第一起與成交日期支付10萬元，第二期于第一年年中一次性支付10萬元，第三期于第一年年末一次性支付10萬元，則此房地產(chǎn)的實際單價為()元/㎡。(年折現(xiàn)率為5%)

A.3000

B.2850

C.2857

D.292815、一套總價60萬元的住房，在實際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：(1)要求在成交日期一次性付清;(2)如果在成交日期一次性付清，則給予5%的折扣;(3)首付款20萬元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限15年，按月等額償還貸款;(4)約定自成交日期起一年內(nèi)一次性付清;(5)自成交日期起分期支付，首期支付20萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半年支付20萬元。上述情況中，存在名義價格和實際價格的差異是()。

A.第(1)、(3)種情況

B.第(3)、(4)、(5)種情況

C.第(2)、(4)種情況

D.第(2)、(4)、(5)種情況

16、成交價格圍繞著()而上下波動。

A.市場價格

B.理論價格

C.清算價格

D.原始價格

17、在房地產(chǎn)價格中，市場價格是()。

A.穩(wěn)定均衡價格

B.不穩(wěn)定均衡價格

C.長期均衡價格

D.短期均衡價格

18、市場法求得的價值趨向()。

A.成交價格

B.市場價格

C.理論價格

D.評估價格

19、甲乙兩宗土地，甲單價為900元/㎡，乙單價為600元/㎡，其他條件完全相同，如果甲地的容積率為6，乙地的容積率為3，則作為一個理性的房地產(chǎn)開發(fā)商會選擇購買()。

A.甲

B.乙

C.甲、乙一樣

D.無法判斷

20、基準(zhǔn)地價是城市中均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的土地()。

A.最低價格

B.最高價格

C.平均價格

D.成交價格

21、在成交日期時一次付清的價格或者將不是在成交日期時一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格為()。

A.名義價格

B.實際價格

C.市場價格

D.成交價格

22、當(dāng)拍賣出現(xiàn)流拍，再次拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的()。

A.10%

B.20%

C.30%

D.50%

23、評估市場價值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險程度相對應(yīng)的()。

A.社會一般報酬率

B.最低期望收益率

C.特定投資者所要求的最低期望收益率

D.特定投資者所要求的最低報酬率

24、在評估投資價值時，折現(xiàn)率是()。

A.社會一般的收益率

B.收益法中的資本化率

C.投資者要求的滿意收益率

D.投資者要求的最低收益率

25、某套商品住房期房，尚有2年可投入使用，與其類似的現(xiàn)房價格為4500元/m2，出租的年末凈收益為500元/m2。假設(shè)年折現(xiàn)率為8%，風(fēng)險補償為現(xiàn)房價格的3%，該期房目前的價格為()元/m2。【2011年真題】

A.3439

B.3473

C.3508

D.3608

第三篇：房地產(chǎn)估價師《制度與政策》練習(xí)題2017

1.下列關(guān)于臨時建筑，表述錯誤的是()。

A.臨時建筑都應(yīng)當(dāng)有規(guī)定的使用期限

B.超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑是合法建筑

C.拆除未到期限的臨時建筑會給臨時建筑所有人帶來一定的經(jīng)濟損失

D.拆除未到期限的臨時建筑應(yīng)當(dāng)按使用期限的殘存價值參考剩余期限給予適當(dāng)補償

2.拆遷人拆除超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，()。

A.不予補償

B.按使用期限的殘存價值參考剩余期限給予適當(dāng)補償

C.減半補償

D.給予正常補償

3.城市房屋拆遷評估價格的確定，不包含被拆遷房屋的()。

A.區(qū)位

B.用途

C.建筑面積

D.臨時安置補助費

4.下列關(guān)于拆遷估價機構(gòu)和人員，表述錯誤的是()。

A.拆遷估價機構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票、拆遷當(dāng)事人抽簽以及采用拆遷當(dāng)事人能夠協(xié)商一致，共同接受的方式確定估價機構(gòu)

B.受托估價機構(gòu)可以轉(zhuǎn)讓受托的估價業(yè)務(wù)

C.估價報告應(yīng)當(dāng)由專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字

D.估價機構(gòu)和估價人員與拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避

5.城市房屋拆遷估價目的統(tǒng)一表述為()。

A.為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)成交價格

B.為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)出租價格

C.為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)抵押價格

D.為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格

6.實施裁決的房屋拆遷管理部門是()。

A.鄉(xiāng)級以上地方人民政府

B.鄉(xiāng)級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門

C.縣級以上地方人民政府

D.縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門

7.A市B房屋拆遷公司，在拆遷A市房屋時，需要拆除A市房屋拆遷管理部門的部分房產(chǎn)，如果達(dá)不成拆遷補償安置協(xié)議，經(jīng)當(dāng)事人申請，由()裁決。

A.A市房地產(chǎn)管理部門

B.A市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門

C.A市房屋拆遷管理部門

D.A市人民政府

8.達(dá)不成拆遷補償安置協(xié)議，應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起()日內(nèi)作出裁決。

A.1

5B.30

C.60

D.90

9.若拆遷當(dāng)事人對裁決不服，可以在接到裁決書之日起()日內(nèi)向作出裁決的房屋拆遷管理部門的本級人民政府申請行政復(fù)議。

A.15

B.30

C.45

D.60

10.裁決作出后，當(dāng)事人就同一糾紛再申請仲裁或者向人民法院起訴的，仲裁委員會或者人民法院()。

A.不予受理

B.予以受理

C.先予執(zhí)行

D.強制執(zhí)行

11.下列不屬于征收土地特點的是()。

A.具有一定的強制性

B.要妥善安置被征地單位人員的生產(chǎn)和生活

C.被征收后的土地所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移

D.用地單位給予被征地單位經(jīng)濟補償

12.下列關(guān)于目前我國有償使用土地，表述不正確的是()。

A.有償使用土地是土地使用制度改革的核心內(nèi)容

B.有償使用土地是管好土地、促進(jìn)節(jié)約用地和合理利用土地、提高土地效益的經(jīng)濟手段

C.有償使用土地有多種形式，如土地使用權(quán)出讓、土地租賃、土地使用權(quán)作價入資、入股等

D.目前對國有土地全部實行有償使用

13.下列關(guān)于目前我國征收土地批準(zhǔn)權(quán)限規(guī)定，說法錯誤的是()。

A.征收土地實行兩級審批制度，即國務(wù)院和省級人民政府

B.征收農(nóng)地，應(yīng)先辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，同時辦理征地審批手續(xù)

C.基本農(nóng)田由國務(wù)院審批

D.基本農(nóng)田以外的耕地未超過35公頃的由國務(wù)院審批

14.A房地產(chǎn)開發(fā)公司在Z省A市征收基本農(nóng)田以外的耕地180畝，應(yīng)由()審批。

A.國務(wù)院

B.國土資源部

C.Z省人民政府

D.A市人民政府

15.目前，在我國征收土地實行()級審批制度。

A.一

B.兩

C.三

D.四

16.按照目前我國的有關(guān)土地管理規(guī)定，征收耕地的補償費用不包括()。

A.土地使用費

B.土地補償費

C.安置補助費

D.地上附著物和青苗的補償費

17.安置補助費是()。

A.為安置因征地造成的農(nóng)村剩余勞動力的救濟費

B.為安置因地少造成的農(nóng)村剩余勞動力的補助費

C.為安置因征地造成的農(nóng)村全部勞動力的補助費

D.為安置因征地造成的農(nóng)村剩余勞動力的補助費

18.被征收土地上的附著物和青苗的補償標(biāo)準(zhǔn)，由()規(guī)定。

A.國務(wù)院

B.國土資源部

C.省、自治區(qū)、直轄市

D.縣

19.城市郊區(qū)菜地，是指連續(xù)()年以上常年種菜或養(yǎng)殖魚、蝦的商品菜地和精養(yǎng)魚塘。

A.半

B.1

C.2

D.3

20.經(jīng)批準(zhǔn)的臨時用地，同農(nóng)村集體經(jīng)濟組織簽訂臨時用地協(xié)議，并按該土地前()年平均年產(chǎn)值逐年給予補償。

A.1

B.2

C.3

D.5

參考答案：

1.B 2.A 3.D 4.B 5.D 6.D 7.D 8.B 9.D 10.A

11.C 12.D 13.D 14.C 15.B 16.A 17.D 18.C 19.D 20.C

第四篇：房地產(chǎn)估價師《案例分析》強化練習(xí)題

甲公司2002年通過有償出讓方式(拍賣)取得某地塊的土地使用權(quán)，土地用途為高檔住宅，樓面地價為3500元/㎡，甲公司擬分兩期建設(shè)50棟別墅。當(dāng)?shù)谝黄?0棟于2003年竣工時，因債務(wù)糾紛，被法院裁定強制拍賣還債。拍賣行委托乙房地產(chǎn)估價公司評估出拍賣底價為3900元/㎡。拍賣行據(jù)此進(jìn)行了拍賣，成功賣出了8棟，平均成交價格為4000元/㎡，其余12棟流拍。當(dāng)2005年第二期30棟竣工后，建成的別墅以6100元/㎡一售而空。甲公司因此指責(zé)乙房地產(chǎn)估價公司于2003年評出的拍賣評估底價太低，而且當(dāng)時別墅的拍賣底價竟然只比2002年的樓面地價高400元/㎡，遠(yuǎn)低于其當(dāng)時投入的建設(shè)成本，很不合理。而乙評估公司堅持當(dāng)時的估價結(jié)論是合理準(zhǔn)確的。

請問：乙評估公司堅持當(dāng)時的估價結(jié)論合理準(zhǔn)確的理由有哪些?

標(biāo)準(zhǔn)答案：

乙評估公司堅持當(dāng)時的估價結(jié)論合理準(zhǔn)確的理由有

1.拍賣時的時點與第二期工程竣工時點相距兩年左右，房地產(chǎn)市場情況已發(fā)生了變化。

2.為還債而強制拍賣的成交價格一般都會低于正常市場交易價格。

3.拍賣時只賣出了20棟中的8棟，說明在當(dāng)時的拍賣成交價格水平上，市場的需求并不旺盛，需求不足也會導(dǎo)致成交價格較低。

4.整個別墅區(qū)在一期工程竣工與二期竣工時的整體小區(qū)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、配套設(shè)施建設(shè)方面不可同日而語。

5.2002年取得土地時的土地市場狀況與2003年拍賣別墅時不同，2002年的拍賣地價與2003年拍賣別墅的地價不具可比性，更不能與2003年拍賣別墅的拍賣底價相提并論。

指錯題:

甲公司欲抵押貸款，委托某估價公司對其擁有的某酒店進(jìn)行估價。該酒店共8層，每層建筑面積2000㎡，其中1層有600㎡為酒店大堂，900㎡出租用于餐廳和咖啡廳，1層其他面積為酒店配套設(shè)施;其余各層為酒店客房、會議室和自用辦公室。該酒店共有客房280間，每間建筑面積40㎡;會議室5間，建筑面積共500㎡;自用辦公室3間，建筑面積共300㎡。該估價公司了解到該地段同檔次酒店1層餐飲用途房地產(chǎn)的正常市場價格為建筑面積20000元/㎡，同檔次辦公樓的正常市場價格為建筑面積10000元/㎡;當(dāng)?shù)赝瑱n次酒店每間客房每天的平均房價為250元，年平均入住率為60%;本文來源于考試大。該酒店正常經(jīng)營平均每月總費用占客房每月總收入的40%;會議室的租金平均每間每日1000元，平均每間每月出租20天;當(dāng)?shù)鼐频觐惙康禺a(chǎn)的報酬率為10%，該酒店剩余使用年限30年。下面為該估價公司估價技術(shù)報告的部分內(nèi)容，請指出錯誤并改正：

1層餐廳和咖啡廳價格=20000×900=18000000(元)=1800萬元

酒店客房年總收益=250×280×365×(1-6%)=10220000(元)=1022萬元

酒店會議室年總收益=1000×20×12=240000(元)=24(萬元)

酒店年總費用=1022×40%=409(萬元)

酒店客房及會議室年凈收益=1022+24-409=637(萬元)

酒店客房及會議室價格=637/10%×[1-1/(1+10%)30]=6007(萬元)

酒店辦公室價格=300×10000=3000000(元)=300(萬元)

該酒店總價格=1800+6007+300=8107(萬元)

標(biāo)準(zhǔn)答案：

1.酒店客房年總收益=250×280×365×60%=1533(萬元)。

2.酒店會議室年總收益=5×1000×20×12=120(萬元)。

3.自用辦公室價值計算重復(fù)，因其價值已包含在酒店的整體價值內(nèi)。

4.總價格中的“酒店及會議室價格”計算有誤，不是6007萬元，應(yīng)為6005萬元。

第五篇：房地產(chǎn)估價師考試制度與政策模擬練習(xí)題

房地產(chǎn)估價師考試就快到了，不知道各位考生復(fù)習(xí)得怎么樣了?下面小編為大家?guī)砹艘惶字贫扰c政策部分的模擬練習(xí)題，希望對大家有幫助！

1、某房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)對北京一處房屋進(jìn)行評估，評估價格為300萬元。按國家規(guī)定，該評估機構(gòu)收取評估費最高為()元。

A.9000

B.10000

C.12000

D.15000

標(biāo)準(zhǔn)答案： B

解 析：100×5‰+200×2.5‰=1萬元。

2、某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司獨家代理，為劉某介紹成交一套二手房，該二手房成交價格總額為20萬元，按照最高收費標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司可收取劉某房屋買賣代理費最高為()元。

A.1000

B.5000

C.6000

D.8000

標(biāo)準(zhǔn)答案： C

解 析：20萬元×3%=0.6萬元。

3、房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)有效期為()年。

A.2B.3C.5D.6

標(biāo)準(zhǔn)答案： B

解 析：《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》第十五條規(guī)定，房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)有效期為3年。

4、《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》規(guī)定，申請人因房地產(chǎn)估價及相關(guān)業(yè)務(wù)以外原因受刑事處罰，自刑事處罰執(zhí)行完畢之日起至申請注冊之日止不滿()年的，不予注冊。

A.3B.4C.5D.6

標(biāo)準(zhǔn)答案： A

解 析：《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》規(guī)定，申請人因房地產(chǎn)估價及相關(guān)業(yè)務(wù)以外原因受刑事處罰，自刑事處罰執(zhí)行完畢之日起至申請注冊之日止不滿3年的，不予注冊。

5、目前，房地產(chǎn)估價機構(gòu)各資質(zhì)等級相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)中，一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)注冊房地產(chǎn)估價師人數(shù)為()名以上。

A.3B.5C.8

D.15

標(biāo)準(zhǔn)答案： D6、注冊房地產(chǎn)估價師延續(xù)注冊有效期為()年。

A.1B.2C.3D.5標(biāo)準(zhǔn)答案： C

解 析：注冊房地產(chǎn)估價師延續(xù)注冊有效期為3年。

7、王某通過A房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，承租一住房，該出租住房的每月房租為1000元，按照最高收費標(biāo)準(zhǔn)，A房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司可收取王某房屋租賃代理費為()元。

A.100

B.250

C.500

D.1000

標(biāo)準(zhǔn)答案： D

解 析：房屋租賃代理收費，無論成交的租賃期限長短，均按半月至一月成交租金額標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商一次性收取。

8、注冊房地產(chǎn)估價師注冊證書失效，不包括()。

A.聘用單位破產(chǎn)的B.聘用單位被吊銷營業(yè)執(zhí)照的C.聘用單位被吊銷或者撤回房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)證書的D.年齡超過60周歲的標(biāo)準(zhǔn)答案： D

解 析：注冊房地產(chǎn)估價師有下列情形之一的，其注冊證書失效：(1)聘用單位破產(chǎn)的;(2)聘用單位被吊銷營業(yè)執(zhí)照的;(3)聘用單位被吊銷或者撤回房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)證書的;(4)已與聘用單位解除勞動合同且未被其他房地產(chǎn)估價機構(gòu)聘用的;(5)注冊有效期滿且未延續(xù)注冊的;(6)年齡超過65周歲的;(7)死亡或者不具有完全民事行為能力的;(8)其他導(dǎo)致注冊失效的情形。

9、下列不屬于《物業(yè)管理條例》基本制度的是()。

A.物業(yè)管理議標(biāo)制度

B.業(yè)主大會制度

C.住宅專項維修資金制度

D.物業(yè)承接驗收制度

標(biāo)準(zhǔn)答案： A

解 析：物業(yè)管理招投標(biāo)制度。

10、下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理，表述正確的是()。

A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級分為一級、二級、三級

B.新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)等級按照二級核定，并設(shè)一年的暫定期

C.國務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級、二級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理

D.設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級、三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理

標(biāo)準(zhǔn)答案： A