第一篇：房地產估價師指錯題

一、房地產估價報告的構成要素

根據《房地產估價規范》的規定，一份完整的估價報告應包括以下8項內容： 1.封面； 2.目錄； 3.致委托人函；

4.注冊房地產估價師聲明； 5.估價的假設和限制條件； 6.估價結果報告； 7.估價技術報告； 8.附件。(附件位置在最后)

二、房地產估價報告不可缺少的項目和內容

（一）封面

房地產估價報告的封面除了寫有估價報告名稱外，一般還應包括估價項目名稱、委托人、估價機構、估價人員（注冊房地產估價師）、估價作業日期及估價報告編號（7項）。

（二）目錄

房地產估價報告目錄部分的編寫，需要注意與后面的報告內容相匹配，特別是所對應的估價報告的頁碼要求準確無誤。

（三）致委托人函

致委托人函應包括以下內容：（不得缺項，缺項視為錯誤）（1）致委托方函（標題）

（2）致函對象：（為委托方的全稱）

（3）致函正文：（說明估價對象、估價目的、估價時點、價值類型和估價結果）（4）致函落款：（為估價機構的全稱）

（5）致函日期：（為估價報告的出具日期，致函的年月日）常見錯誤：

1、致委托方函缺估價報告應用的有效期（或致委托方函缺估價報告使用期限）。

2、致委托人函中缺估價對象的詳細說明

3、致委托人函中缺估價對象的法定優先受償款和抵押價值的說明或者說給出了估價對象的市場價值但沒有給出抵押價值）

4、致委托人函中缺法定代表人的簽名

（四）注冊房地產估價師聲明（不是“估價師申明”）

注意：估價報告應由參加本次估價的注冊房地產估價師簽字、蓋章 誰實地查看，誰沒有

（五）估價的假設和限制條件

依據《房地產估價規范》的規定，在估價的假設和限制條件中，要說明本次估價的假設前提；未經調查確認或無法調查的資料；估價中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響；以及本估價報告使用的限制條件。假設開發法規劃條件未定要做說明 假設和限制條件要分開寫

（六）估價結果報告

估價結果報告應記載下列14項事項：（1）標題；（2）委托人；（3）估價機構；（4）估價對象；（5）估價目的；（6）估價時點；（7）價值定義；（8）估價依據；（9）估價原則；（10）估價方法；（11）估價結果；（12）估價人員；（13）估價作業日期；（14）估價報告使用期限（估價報告應用有效期）。抵押估價報告還要加上（15）變現能力分析（16）風險分析。

（七）估價技術報告

房地產估價技術報告應包括的7項內容有：（1）實物狀況分析；（2）區位狀況分析；（3）市場背景分析；（4）最高最佳使用分析；（5）估價方法選用；（6）估價測算過程；（7）估價結果確定。

（八）附件

附件應包括反映估價對象位置、周圍環境、形狀、外觀和內部狀況的圖片，實地查看記錄，估價對象的產權證明，估價中引用的其他專用文件資料，估價人員和估價機構的資格證明，估價委托書。

缺少估價對象的位置圖，四至和周圍環境圖，土地形狀圖，建筑平面圖，外觀和內部照片，項目有關批準文件，產權證明，實地查看記錄、估價委托書、估價中引用的其他專用文件資料，估價人員和估價機構的資格證明等某項內容或多項內容。有些是復印件就可以。

三、估價報告對詞義的要求 1.用詞準確

用詞準確是房地產估價師撰寫房地產估價報告時對詞義的基本要求。如估價時點說成估價時間

2.語義鮮明，不能含混不清、模棱兩可

表述范圍、程度、幅度、條件等詞語，在房地產估價報告中都會經常使用，要有客觀恰當的把握。

例如：2008指錯題：最終確定估價對象在估價時點可能實現的市場價值為：人民幣（大寫）貳仟叁佰壹拾萬元（2 310萬元），單價為5 995.03元/㎡.錯誤估價結果數值表述不嚴謹，應指明總建筑面積及每建筑面積的單價[估價結果不應有可能字樣] 3.用詞不可帶有較強烈的感情色彩

估價報告用詞褒貶要得當，盡量使用中性的詞匯，避免采用過于華麗的詞藻。

（二）估價結果報告可能存在的錯誤 “估價結果報告”應包括以下14項內容： 1.標題-“估價結果報告” 2.“委托方”可能出現的錯誤-缺少或表述不全

委托單位全稱、法定代表人和住所，個人委托的為個人姓名和住所以及身份證號

3.“估價方”可能出現的錯誤——表述不正確或不完整 缺少或表述不全

估價機構全稱、法定代表人、住所、估價資質等級 4.“估價對象概況”可能出現的錯誤：（1）估價對象概述缺失

估價對象概述應包括以下內容（有些具體內容可以放在“估價技術報告”的“個別因素分析”和“區域因素分析”中表述）：

①土地應說明：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環境、景觀，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質、水文狀況，規劃限制條件，利用現狀，權屬狀況；

②建筑物應說明：名稱，坐落，面積，層數，用途，建筑結構，裝修，設施設備，平面布置，工程質量，建成年月，維護、保養、使用情況，公共配套設施完備程度，利用現狀，權屬狀況。2）估價對象描述不清晰 1）土地權益方面

①土地使用權人交代不清；

②土地使用權性質（出讓與劃撥；集體所有與全民所有；長期用地與臨時用地）交代不清；

③土地使用年限交代不清；

④土地規劃用途、容積率、建筑密度、綠化率等交代不清； ⑤土地使用權證交代不清； ⑥對共有產權或部分產權交代不清。2）土地實物方面

①土地“生熟”程度交代不清；

②土地價格類型（商業、工業或住宅用地及幾類用地）交代不清； ③土地現實用途、容積率、建筑密度、綠化率等交代不清。④土地面積、形狀等交代不清； ⑤土地的四至交代不清；

⑥土地的地勢、地質狀況等交代不清。3）建筑物方面

①房屋所有權證及權屬交代不清（特別是抵押估價）； ②房屋用途交代不清； ③建筑物結構交代不清； ④房屋建成年代交代不清；

⑤房屋狀態交代不清楚（如在建工程的進度、期房、現房）； ⑥房屋裝修（主要是經營性房地產賓館、酒店等）交代不清； ⑦房屋總高度、總層數及位于第幾層等交代不清； ⑧不正常的層高與跨度、寬深比等交代不清； ⑨面積前后不符，分部之和不等于總面積。5.“估價目的”可能出現的錯誤

估價目的要說明本次估價的目的和應用方向。如： 6.“估價時點”可能存在的錯誤

估價時點要說明所評估的客觀合理價格或價值對應的年月日。錯誤主要有：（1）“估價時點”表述不正確（如表述為“估價時期”、“估價年月”等）；（2）估價時點與報告中的時間數據是否吻合。7.“價值定義”可能出現的錯誤

價值定義要說明本次估價采用的價值標準或價值內涵。要特別注意拆遷估價和抵押估價的價值定義。

（1）房地產抵押價值的定義為：“抵押房地產在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優先受償款。”

（2）拆遷估價的價值標準為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。“房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償費，以及被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額。”

（3）房地產損害賠償評估價值標準采用公開的市場價值標準。

商品房的質量缺陷評估的價值定義應當是估價時點的商品房實體缺陷狀況、權利缺陷狀況、區位缺陷狀況所造成的商品房價值減損的市場值。8.“估價依據”可能出現的錯誤

說明本次估價依據的國家和地方的法律、法規，《房地產估價規范》和指導意見，委托方提供的有關資料，估價機構和估價人員掌握和搜集的有關資料。9.“估價原則”可能出現的錯誤

說明本次估價應遵循的房地產估價原則。“估價原則”可能出現的錯誤有：（1）不符合《房地產估價規范》的要求或缺少某項原則；

（2）與估價目的不對應，如抵押估價缺少“謹慎”原則（抵押評估報告的估價原則應表述為：“獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原則”）.10.“估價方法”可能出現的錯誤（對此后面進行專題闡述）11.“估價結果”可能出現的錯誤

（1）評估結果中沒有說明幣種，沒有大寫；

（2）對外幣表達的結果，沒有寫明折算成人民幣的匯率；（3）缺少單價或總價；

（4）沒有寫明估價結果所屬的估價時點。12.“估價人員”可能出現的錯誤（1）出現遺漏；

（2）沒有估價師執業資格；（3）缺少簽名或蓋章。

13.“估價作業日期”可能出現的錯誤

估價作業日期要說明本次估價的起止年月日。注意缺少“估價作業日期”。現場查看在作業期內。

14.“估價報告應用有效期（使用期限）” 可能出現的錯誤

估價報告應用有效期要說明本估價報告應用的有效期，可表達為到某個年月日也可表達為多長年限，如一年。但要注意：

（1）報告的有效期自估價報告完成之日起，而不是自估價時點起計；估價時點既是估價報告完成之日也可以是估價時點。

（2）估價報告的有效期不應超過一年，在市場狀況變化很大的情況下不超過半年。

四）估價方法選擇錯誤 1.選用估價方法應遵循的原則

（1）有大量可比實例，選用市場比較法，并以該法為主；（2）具有預期收益，選擇收益法作為其中一個方法；（3）具有開發或待開發潛力，可以選用假設開發法；（4）無上述條件的選用成本法。其他方法都不可用時選用。2.針對以上原則，容易出現的錯誤有：（1）只使用了一種估價方法；（2）能用市場比較法的沒有使用；

（3）收益性房地產的估價，未選用收益法作為其中的一種估價方法；（4）具有投資開發或再開發潛力房地產估價，未選用假設開發法作為其中的一種估價方法；

（5）適宜采用多種估價方法估價的，沒有同時采用多種估價方法進行估價；（6）估價方法的選用沒有結合估價對象的特點或不符合有關的規定。

（五）估價方法運用錯誤

一）市場法運用可能出現的錯誤（2003改錯題、2004指錯題、2006指錯題、2007指錯題、2008指錯題、、2009指錯題）1.選擇的可比實例描述不清（1）交易日期描述不清：

（2）交易情況描述不清（買賣、抵押、租賃、利害關系人交易等）；（3）交易的價格描述不清（單價、總價、交易規模、幣種、單位）；（4）交易房地產狀況描述不清（現房、期房、結構、裝修、車庫、樓層等）；（5）缺少付款方式的說明（一次性、分期）；（6）交易時可比實例的規模（建筑規模、占地規模）。2.選擇可比實例可比性差

（1）不在相同地區或同一供求圈內；（2）用途不相同；（3）建筑結構不相同；（4）建筑規模不相當；（5）土地等級不同；

（6）權利性質不相同（主要是土地）；（7）交易類型與估價目的不相同；

（8）可比實例交易成交日期與估價時點不接近（選取的可比實例一般不能超過一年）。

3.可比價格基礎錯誤

（1）樓面地價與單位地價混淆；（2）幣種換算錯誤；

（3）建筑面積、套內建筑面積、使用面積、出租面積等混淆。4.各項目修正錯誤（1）修正項目錯誤（應為“交易情況”、“交易日期”和“房地產狀況”三項，三因素修正或“交易情況”、“交易日期”、“區域因素”和“個別因素”四項，四因素修正，估價規范）；

（2）修正方向錯誤。一是修正項目的分子、分母顛倒（“交易日期”為分子修正，其他項目為分母修正）；二是修正項目調增或調減的方向調整錯誤；（2003改錯題，三個修正系數計算錯誤）

（3）可比實例房地產狀況的修正未采取交易當時的狀況；（4）交易日期修正時，修正基數沒有采取交易當時的價格水平；（5）交易日期修正環比和定基指數的運用錯誤；

（6）房地產狀況修正幅度過大：單項修正超過了20%，綜合修正超過了30%.（7）交易情況的修正缺乏理由

（8）因素修正與基本情況調查表或實際的描述不一致，或缺少可比實例因素修正說明

（9）計算可能出現錯誤。5.加權綜合確定估價結果錯誤

（1）交易日期、交易情況接近估價時點的價格計算結果權數應大，否則存在錯誤。

（2）區域因素、個別因素較差的價格計算結果權數應小，否則存在錯誤。二）收益法運用可能出現的錯誤（2003指錯題、2004指錯題、2005改錯題、2008指錯題）

1.確定年凈收益可能存在的錯誤（1）出租型房地產

1）租賃收入應包括租金收入和租賃保證金或押金等的利息收入。否則，存在錯誤。如年有效毛收入中押金收益也應乘出租率；

2）扣除項目及出租經營支出項目應符合規定，不要漏項或多項：如押金的利息不應計算管理費

①出租經營支出項目不包含所得稅、抵押貸款償還額、建筑物折舊費、土地攤提費、房地產改擴建費用等，即純收益中包含以上各項。否則，存在錯誤。②必須扣除正常生產經營費用和其他資產產生的收益，租賃收入一般要扣除維修費、管理費、保險費、房產稅和租賃費用、租賃稅費等（具體依據租約決定）。否則，存在錯誤。

③年運營費用中不應計算土地使用費

④保險計算基數錯，不應以年租金收入為基數，應以建筑物現值為基數計算； ⑤年管理費的計算基礎錯誤；確定管理費率缺理由

3）應考慮租賃合同的約定（合同有效期內采用約定租金，之后采用客觀租金）。否則，存在錯誤。

4）不采用實際收益，而應采取客觀收益。否則，存在錯誤。

5）沒有考慮出租率（空置率）或入住率或滿客率、租金損失率、使用面積系數。例如2003年指錯題：一層有效毛收入計算錯，未考慮空置及租金損失率（出租率）影響；六層有效毛收入計算錯，來考慮使用面積系數； 6）計算毛收入時，套用的天數或面積錯誤。

7）收益中沒有包括有形收益、無形收益。租金內涵不清楚，沒有指明是否包括水電費、物業費等。

8）租金標準應為具體數字，而非一個大約的范圍。9）未考慮未來收益的變化(分析)。（2）自營型房地產 1）扣除項目一定要全面。

①經營型凈收益=銷售收入-銷售成本-經營費用-銷售稅費-管理費用-財務費用-商業利潤

②生產型凈收益=銷售收入-生產成本-銷售費用-銷售稅費-管理費用-財務費用-廠商利潤

2）注意收益的客觀性。不能憑公司經驗、公司財務利潤、公司的??（實際成本）

3）扣除設備帶來的收益。

4）考慮扣掉不屬房地產帶來的收益。

5）注意重復計算（企業自營房屋；酒店配電房、大堂等易重復計算）。大堂為整個酒店服務，不能單獨計算，床位、餐飲已包含大堂：配電室為整個酒店服務，不能單獨計算價格。2.報酬率選用可能存在的錯誤

（1）報酬率選用的方法不正確。累加法、市場提取法、投資報酬率排序插入法。（2）報酬率的確定不具有客觀性。報酬率取值未說明理由；

（3）未說明報酬率的來源，安全利率的選取沒有必要的說明。國債、存款利率，貸款利率沒有依據

（4）采用了非本類房地產的報酬率。（看清楚房地產的類型）（5）不同收益類型的房地產采用同一報酬率。

（6）把物價指數、通貨膨脹率、所得稅率等作為確定報酬率的參數或依據。3.有效收益期限的確定的錯誤

（1）沒有特殊說明就直接將房屋的耐用年限、土地使用期限作為收益年限；（2）帶租約的收益房地產，未考慮租約期與非租約期的區別；（3）將房地產的建設期作為收益年限；（4）確定有效收益年限理由不充分；（5）估價報告前后收益期限單位不相同。

（6）收益年限超過土地使用權法定使用年限或剩余使用年限。4.公式選取不當、增減量（率）確定無依據的錯誤（1）公式錯誤（2）選用公式無理由

（3）未分析租金水平的變化趨勢

（4）未說明未來收益不變化而選取了未來收益不變化計算公式；（5）未說明未來收益如何變化而選取了未來收益發生變化的計算公式；（6）純計算錯誤。

5.地下車位租賃收入的計算錯誤

（1）未計算地下車位收益

（2）地下車位100％的出租率不合理或缺確定出租率的方法、理由

三）成本法運用可能出現的錯誤（2003指錯題、2004改錯題、2005指錯題）（1）沒有選擇估價時點的客觀成本；

（2）房地產價格構成項目不全面（成本構成項目有7大項：①土地取得費用；②開發成本；③管理費用；④銷售費用；⑤投資利息；⑥銷售稅費；⑦開發利潤。要注意：不同類型的房地產成本構成，如商品房價格構成、農地征用價格構成、拆遷房屋價格構成、劃撥土地使用權價格構成、出讓土地使用權價格構成等）；（3）銷售稅費的計算基數和稅率的采用可能出現錯誤（銷售稅費的依據是銷售收入而不是成本，各稅種計稅方式必須明確，稅費通常為“兩稅一費”，不包括所得稅和土地增值稅等）；成本法中未考慮相關銷售費用。

（4）投資利息計算錯誤，主要包括：①計息項目有4項，即土地取得費用、開發成本和管理費用和銷售費用，不能缺項也不能多項，否則就存在錯誤（如銷售稅費計算利息）；②計息期確定錯誤；③利率確定錯誤。

（5）開發利潤計算錯誤，主要包括：①利潤率缺乏依據；②利潤率與利潤計算基數不對應（正確的對應關系是：

“直接成本利潤率”對應的計算基數為“土地取得成本+開發成本”

“投資利潤率”對應的計算基數為“土地取得成本十開發成本+管理費用+銷售費用”

“成本利潤率”對應的計算基數為“土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用+投資利息”

“銷售利潤率”對應的計算基數為“開發完成后的房地產價值”）；

（6）如果地價采用“基準地價系數修正法”時，基準地價公布之日與估價時點有“時差”，而未進行“時差”對價格影響的修正；基準地價修正法中，年期修正方法（公式）錯；基準地價修正法中，已經過年限錯計算錯誤；

（7）重置價格公布之日與估價時點有時差，而未進行“時差”對價格影響的修正；

（8）建筑物折舊的計算公式、折舊年限計算錯誤、未考慮建筑物經濟壽命對建筑物價值的影響；

（9）計算建筑物折舊時未考慮經濟折舊和功能折舊或計算存在錯誤；（10）分宗轉讓土地要考慮可轉讓土地面積的比例；

（11）對有償出讓土地使用權轉讓價格的評估，當估價對象的剩余土地使用權年限短于法定最高出讓年限時，沒有對結果進行年期修正；（12）若市場狀況不穩定，未對市場狀況對價格影響進行修正；

（13）殘值率與《房地產估價規范》中的規定不一致（正確的是：①鋼筋混凝土結構為0；②磚混結構一等為2%；③磚混結構二等為2%；④磚木結構一等為6%；⑤磚木結構二等為4%；⑥磚木結構三等為3%；⑦簡易結構為0）；

（14）成新率的確定缺少依據或《房地產估價規范》不一致或計算錯誤（正確的是：①完好房為八、九、十成新；②基本完好房為六、七成新；③一般損壞房為四、五成新；④嚴重損壞房及危險房為一、二、三成新）；（15）建筑物折舊年限要以經濟壽命為準，否則就是錯誤；（16）純計算錯誤。

四）假設開發法運用可能出現的錯誤（2005指錯題、2006改錯題、2007改錯題）（1）計算公式出現漏項或增項錯誤（正確的計算公式為：

待開發房地產價值=開發完成后的房地產價值-后續開發成本-后續管理費用-后續銷售費用-后續投資利息-后續銷售稅費-后續開發利潤-取得稅費；

要注意計算公式與估價對象的類型（生地、毛地、熟地、在建工程、舊房地產）相對應）；

（2）推測未來樓價方法錯誤（正確的方法是：①對于出售的房地產，可采取（市場）比較法和長期趨勢法；②對于出租或自營的房地產，采用收益法）；（3）沒有確定最佳開發利用方式或確定最佳開發利用方式缺乏依據（需要依據規劃限制條件和可行性分析來確定最佳開發利用方式；（4）開發經營期（建設期、經營期）的確定缺乏依據；（5）折現率的確定沒有說明理由；

（6）計算過程中采用的參數（成本、管理費率、銷售稅率、銷售費用率、利潤率等）缺乏客觀性或依據；

（7）投資利息計算項目不正確（待開發房地產的價值、取得稅費、開發成本、銷售費用、管理費用；銷售稅費不計息）；

（8）現金流量法計算可能出現的問題：開發資金投入的時間和比例；各成本構成項目的計算時點與估價時點的關系；不單獨計算投資利息和開發利潤。（9）續建工程中的建安工程費求取，是否與實際工程進度相符未作說明（10）折現率和報酬率混淆，使用錯誤。（11）純計算錯誤。

（六）其它可能出現的錯誤 1.估價結果報告與估價技術報告的不一致；

2.兩種估價方法之間的參數不一致（如基準地價修正法與市場比較法中年期修正）；

3.估價結果報告兩個估價對象分開估價所使用的參數不對應或不一致； 4.前面的因素分析與后面的取值不一致； 5.分析推理及有關說明與結論不一致；

6.預售的價值應在銷售價格中扣而不是最后的估價結果中扣除； 7.對估價對象的某一部分重復計價；

8.計算前提與計算結果不一致，如：計算前提為評估單價，但計算結果卻為總價； 9.遺漏了估價對象部分的價值，如：用市場法評估出了某寫字樓的地上各層的價格，但卻遺漏了地下車庫的價格；

10.在建工程的評估，沒有說明有關各方是否按設計方案的要求按期竣工； 11.用途變更和規劃變更須提供規劃部門準予變更的有關文件、資料； 12.估價報告的術語或表達方式不規范。

第二篇：房地產估價師指錯題的考試答題方法

房地產估價師指錯題的考試答題方法

很多考生在考“指錯題”時并不是指不出錯誤，而是因為答題方法不正確丟了很多分，結果閱卷者覺得非常惋惜，考生感到非常痛心。丟分的情況主要表現在如下幾個方面：

(1)考生雖然指出了很多錯誤，期中有很多也指對了，甚至有的考生指出了13個正確的錯誤，但因為同時在前面也指錯了不少錯誤，結果得分很低。例如某個考生在13行的答卷紙上指出了19個錯誤，期中前面的8個指錯了，而且占據了8行答題位置。后面的11個指對了，則該考生只能計5條正確的答案，即只能得15分;如果相反，即指對了的11個錯誤排在11前面行上，則該考生可得33分;同樣的答案由于位置排列不同，考生卻相差“千里”。因此答題時要把自己有把握的、確定的錯誤排在前面，而且要一個答案占據一行。

(2)把本屬于兩條或多條的正確答案寫在一行而丟分。例如：某考生指出了19條錯誤，期中前面的13條指對了，后面的6條指錯了。如果該考生未把13行全部填滿，則缺一個空行可增計1條行分。如果該考生13前面條正確答案占據了7行，后面的6條錯誤答案占據了4行，則該考生可計9條正確的答案，即得分為27分;但如果前面13條正確的答案占據了7行，后面的6條錯誤的答案占據了6行，則只能計7條正確的答案，即21分，雖然正確答案全部答出，但得分卻只有滿分的一半多1分而已。

(3)把本屬于一條的正確答案分成了兩條，占據了兩行的位置，即浪費了一行的位置而丟分。例如：在市場比較法中，B、C的區域因素修正有誤(分子分母填倒)分成兩條，即B的區域因素修正有誤，C的區域因素修正有誤，仍然只計1條答案的分，整體上因浪費了一行的位置而白白地丟掉了3分。針對上述丟分的情況，結合評分標準，筆者就指錯題的考試提出以下考試方法。使讀者知道怎樣在13行的答題排列出自己的答案，知道如何界定一條錯誤，該分的時候分開，該合的時候就合。

1)考試時，如果自己時間夠，則要先把答案寫在草稿紙上，答完后把答案排一下序，把自己認為肯定的答案寫在前面，并且要每一條占據一行，把自己懷疑態度的答案盡量擠在后面的一行里。

2)如果在“估價對象”中已找出三個錯誤，則不必再仔細尋找，應接著往下閱讀，以免一個地方糾纏太多而沒有時間閱讀報告的其余部分，等有時間再來仔細閱讀“估價對象”一項的內容。

3)如果考試的估價報告中有“個別因素分析”、“區域因素分析”和“市場背景分析”的內容，而且篇幅較長，則可以跳過該三個部分，以節省時間來尋找估價方法運用上的錯誤。

4)在按照自己的理解指定錯誤后，對照本資料對指錯題常見錯誤的概括進行一遍檢查，看看是否有漏指的錯誤。本站編輯特別推薦

第三篇：指錯題 依據

一）報告書結構方面的錯誤

1．報告書漏項（如：缺少估價時點、法人代表、估價方估價資質等級，估價原則、評估依據、報告有效期、缺附件

等）。

2．報告書用語不規范：如將估價時點寫成估價時間，“坐落”寫成“座落”等。或者用抒情語言寫報告。

3．估價時點設定不正確。如：拆遷評估應當設定在拆遷許可證頒布之日，而不是實地查勘之日。對原估價結論有異議的評估，時點應為原報告書時點。期房價值時點是現在。

4．報告有效期除說明一年外，華說明從何時計算，或者有效的時間段。

5．如果考題中出現“估價師聲明”，要特別注意如果有2位估價師簽字，則該地方是否分別注明誰進行了實地查勘，誰沒查勘。

致委托人函一定要有估價對象的名稱，詳細說明。

6．如果考題中出現“假設和限制條件”，要注意不能假設估價對象報經規范批準改變了用途，或者假設有合法產權。

7．估價對象分析時描述不全（應從區位、權益、實物狀況3方面說明）

1）缺少房地產權益狀況描述；（如：沒說明土地使用權性質、土地取得時間、已使用年限，剩余年限、土地歸屬，房屋所有權情況等）

缺少對估價對象的目前的使用情況的說明

2）土地實物描述不全面（如：沒說明坐落、地形、地勢、四至環境、土地開發利用狀況）；

3）建筑物實物描述不全面（沒說明分棟建筑面積、規劃條件等）；

4）區位狀況描述不具體，如：位于一棟建筑物中的某一套待估房地產區位狀況中未說明樓層和朝向。

5）租賃情況交待不清。（如：沒說明租金標準、租賃期限）

8．缺少市場背景分析；市場背景分析時，要分析與估價對象同類房地產的目前和未來市場情況。

9．缺最高最佳使用分析

缺少估價原則，合法原則，最高最佳使用原則，估價時點原則，替代原則。如果是抵押價值報告，還有謹慎原則。缺估價的假設和限制條件

缺少估價依據中缺少-房地產抵押估價指導意見、當地房地產市場的有關資料。城市房屋拆遷估價指導意見

10．選用的估價方法不妥（應根據估價對象類型、估價方法適用的對象、收集到的資料來確定。如：一般情況下優先選用市場法；，有收益的應當優先選用收益法；抵押的優先成本法，拆遷的用市場法；單純的土地評估選用基準地價修正法、假設開發法；在建工程用假設開發法成本法等。）

11．未說明每種估價方法的定義、步驟，必須采用兩種或兩種以上的方法估計。

12．如果是特殊房地產，要說明是否經過了報批，是否可以做抵押物。

未說明改變土地房屋用途及重建，是否經過政府有關部門的批準。

13．抵押價值的定義不是公開市場價值。應當是公開市場價值減去估價師知悉的優先受償額后的剩余價值。

14．保險評估不能將土地價值記入。（投保時，保險金額不能超過建筑物的價值。）

15．劃撥方式取得的土地使用權抵押要扣除出讓金。

16．拖欠工程款的房地產抵押價值要扣除拖欠工程款。（未拖欠的，要在報告書附近中提供未拖欠工程款的證明。）

17．再次抵押的房地產抵押價值要扣除已擔保債權。

18．投資價值評估，則很多地方與普通市場價值評估不一樣。評估投資價值時，要扣除所得稅。

19．拆遷評估對估價對象用途與面積的認定要符合有關拆遷評估規定。拆遷評估的結論應當是完整權利狀況下的價值，不應當再扣除抵押、租賃、查封等影響；

21．法院委托的司法評估的估價結論應當是完整權利狀況下的價值，不應當再扣除抵押、租賃、查封等影響。

22．對司法委托拍評估的，一般只給出市場價值。不給拍底價，拍底價由法院參考評估結果制定。

23.估價結果應該有單價，總價，幣種，房地產總價不是房產總價。

（二）各種評估方法中的錯誤

（1）比較法：

23．可比實例選擇不當（如：地段要相近，用途、交易類型要相同，實例的面積不能過大過小、規模應當在估價對象規模的0.5～2范圍內。裝修設備應當相當。權利性質要相同，交易日期與估價時點要接近，不能相隔過長，如：超過1年）；可比實例數量要3個以上。

24．可比實例的幣種未說明；或未化成同一幣種。

25．建立價格可比基礎時，匯率選擇錯誤（應按可比實例成交時的匯率）；

26．非正常交易情況的要進行交易情況修正；修正時要注意：拍、招標的并不一定比協議價格高。方將部分費用轉嫁的，要進行修正。

27．區位、權益、實物三項因素都要進行比較修正，否則要做不做調整的原因。對各項因素的調整取權重要有依據說

明。

土地出讓，劃撥都要調整

市場狀況（交易日期）修正計算錯誤；要說明調整的理由。

可比實例的交易類型、估價目的是否相吻合要做說明。

價格單位，面積單位，幣種都要寫明。

28．區域因素修正時，可比實例應當是原成交日期的狀況，估計對象是估價時點的狀況。

29．區域（或個別）因素修正時，將修正方向搞反，分子分母顛倒。

30．區域（或個別）因素修正時，漏項。如：土地未作年期修正、比較案例與估價對象的土地等級不同，卻未做修正。土地剩余使用年限的修正，要根據年限修正的公式來計算。

31．修正系數取值與區域（或個別）因素描述不一致。如：在比較情況說明時判斷有差異應予修正，但在實際計算中

未修正；或情況說明表中無差異，而計算時卻修正了；

區域因素和個別因素搞混在一起。

32．修正幅度過大，單項修正超過20%。綜合修正超過30%

33．計算結果有錯；比如：只考慮了地上部分的價格，未計算出地下車庫的價格，遺漏了部分房地產的價值。

34．不同性質的房地產（如：居住、工業等），其因素修正時選取的側重點和權重應不同（《房地產估價理論與方法》

（2）收益法：

35．收益是通過租賃收入計算。如果通過商業收入計算，則費用計算時要扣除商業利潤。

一定要注意報酬率的求取是不是合理，很重要。累加法，無風險和風險報酬率相加，是名義報酬率，已經包含通貨膨脹的影響，因為使用的名義凈收益。市場提取法反應的是過去的，要調整為預測值

要考慮建筑物剩余經濟壽命和土地使用權剩余期限對估價的影響。@建筑物早于土地，@建筑物晚于土地，兩種，未約定不可續期，要加上建筑物的殘值折算到估價時點，約定不可續期就只算到土地使用期限。

A未說明選取收益法公式的理由，凈收益不變有限年，年限計算錯誤

B應說明“收益和費用”都是預測值，是正常客觀的情況下，要說明取值理由。

C未說明土地出讓合同到期后不可續期。

36．出租房地產的租賃收入除租金外，還應包括租賃保證金或者押金的利息收入。

要說明租賃期限和租金協議對計算收益價值的影響。

37．求有效毛收入時，除有租約限制的外，都要采用客觀收入（不能僅依據估價對象實際收入或某一個案例的收入情

況確定）；

不同的樓層，不同的用途應該分別確定租金額。

38．如果有已出租（已簽租賃合同）情況，要根據租賃合同的約定，分租賃期內（采用約定租金）和租賃期外（采用

市場租金）兩種情況，按不同的租金標準分別計算。

39．要分析未來收益變化的趨勢，不能只看當前收益情況。

運營費用的計算，房產稅，保險費，工資辦公費用，維修費，清潔費保安費，不包含抵押貸款還款，房地產折舊，改擴建費用，所得稅，但包含建筑物短壽命項目的折舊費。

維修費要說明是估價對象本身的費用還是類似房地產的客觀費用水平，應該予以比較說明。

40． 采用比較法求客觀收入時，幾個比較實例應與估價對象有可比性。

41． 計算潛在毛收入時套用的天數錯誤、面積錯誤（應扣減的未扣減）；按使用面積計租的，要按使用面積系數將建

筑面積換算成使用面積后再計算租金。

42． 計算有效毛收入時未考慮（或只有部分考慮了，漏掉另一部分）空置率（或入住率、出租率）；

43． 計算有效毛收入時認為空置率為0或者入住率為100%不合理。即使真有這種情況，至少要說明原因。

44． 無形收益不應單獨計算，而應當通過選取較低的報酬率來體現。

45． 計算費用時，出租的房地產，房產稅應按租金×12%計算；

46． 計算費用時要根據租約上是否轉嫁了部分費用，來決定是否有漏項或者多項。如：漏管理費等（直接經營型房

地產漏扣商業利潤）；計算費用時多項（如：不能將折舊費、土地攤提費、抵押貸款還本付息額、改擴建費、所得稅等計入）

47． 某些計費基數未說明基數數值的來源；

48． 計算管理費時，押金的利息不應計算管理費。沒說明當地規定的管理費中是否包括水、電、汽、熱等費用。

49． 計算保險費時，應按建筑物現值為計算基數，而不是重置價值或年租金收入。

50． 報酬率的選取未說明求取方法和來源；

不同的用途應該分別確定報酬率。

51．報酬率選取不當（應選取一年期定期存款利率或一年期國債利率做無風險報酬率，再加上風險補償等，見書216

頁。或采用市場提取法計算）；

52．收益年限的確定未說明來源（一般是因為前面缺少權利描述造成的）收益年限確定錯誤，當建筑物耐用年限和土

地剩余年限不一致時，處理方式也不同。（見《理論方法》213頁）；

53．計算公式錯誤，或計算過程錯誤；

選用收益法的任何一個公式，應說明理由。

（3）假設開發法

1.一般用于待開發的土地、在建工程、可裝修改造（或可改變用途）的舊房三種情況下的評估。

2.房地產價值=開發完成后房地產價值-開發成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發利潤-購買待開發房地產應交稅費

3.估算未來的樓價；一般通過市場法、長期趨勢法、收益法來評估未來市價。注意一定要是“未來”的情況下的價格，不能簡單地將估價對象或比較實例的往年數據直接算術平均得到，必須分析房地產未來價格變化的趨勢。如果用可比實例的價格來估算未來的樓價，可比實例不少于3個。

預計將來的售價缺少依據和必要的說明。

假設的開發用途是否經過政府部門允許合法，要做說明，否則要考慮轉換土地用途而要補交土地出讓金。

4．在對未來樓價的計算中，要注意采用總建筑面積計算，而不是采用可銷售面積計算。

總銷售收入要減去銷售稅金后才能用于計算。銷售費用不計息。財務費用利息和利潤在現金流量折現計算中不單獨體現。

必須采用現金流量折現法計算。年限計算錯誤，報酬率必須是客觀值。不能只參照一個實例

5．開發期的確定要說明理由。如：根據類似開發項目用市場法得出，或按XX市造價管理站的定額查得。

6．續建成本和管理費用是采用類似市場比較法的方法來求取。并考慮未來建材、設備、人工費等變化可能對其產生的影響。

建造費用，專業人員費，管理費用的取值必須說明是客觀合理的數據。

7．續建成本應當包括續建建筑安裝工程費、專業費用、開發過程中的稅費、室外道管網及綠化等工程費等，不僅僅是建安工程費。

不能按形象進度來計算投入的工程費，高層建筑的地下和地上的工程費投入不一樣。

8．注意計算續建費用中的建安工程費時，不能全算，必須扣減已完工部分的價值，即要與實際完工進度相符。

9．投資利潤和投資利息只有在靜態計算方法時才使用。動態方法時只要扣除續建成本、管理費用、銷售稅費、買方購買稅費4項內容。

10．不能遺漏應扣除項（如：開發利潤、投資利息、銷售費用、投資者購買待開發房地產應負擔的稅費。評估毛地時還應扣除拆遷安置費）；

11． 利息計算時，銷售稅費和銷售費用不能計息；不能用存款利率，要用貸款利率。

12． 利息計算時，均勻發生的續建費用等計息在期中，即：要將時間段除以2。而待開發房地產計息起點是估價時

點。

13． 銷售稅費和銷售費用只能以開發完成后的房地產價值為基數計算，不能以續建成本等為基數計算。

14． 開發利潤估算時，要注意計算基數與利潤率的對應。

15． 利潤率選取錯誤。開發利潤估算時，利潤率不應當選取建造估價對象的XX開發商的實際利潤率，而應當選取行

業的平均（客觀）利潤率。

15． 利潤計算的基數要完整。按直接成本利潤率計算時，直接成本應包括土地與建筑物二部分的成本。（或稱作“未

計算購買估價對象的投資利潤”）

17． 投資者購買待開發房地產應負擔的稅費，是按待開發房地產價值的一定比率測算。

計算建筑物成新率不能幾棟樓一個綜合成新率。

（4）成本法：

A．舊房：房地產價格=重新購建價格－折舊

B．新建房地產（或者新開發土地）：房地產價格=土地取得成本+開發成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤

69．成本構成不完整，漏項（如：缺正常利稅、未考慮銷售稅費）；

70．成本計算時采用的是項目實際發生額，未說明是否符合當地現時社會一般成本（即要區分實際成本和客觀成本，采用重置成本，不能用重建成本）；土地成本一般可運用基準地價修正法求取。

71． 開發成本一般包括勘察設計等前期工程費、開發建設過程中的稅費、公共設施配套費、基礎設施配套費、建筑

安裝工程費、專業人員費，其他工程費，注意不能漏項。

紅線內基礎設施費應算入建筑安裝工程費。年限計算錯誤

72． 計算各種費用（如管理費和投資利息、利潤計算）時，建筑面積取值一般為總建筑面積，而不是可銷售面積。

73． 計算各種費用（如管理費和投資利息、利潤計算）時，如果計算基數為開發成本，那么應當包括土地和建筑物

兩部分的開發成本，而不僅僅是建筑物的開發成本。

74． 成本法計算貸款利息時應用復利，不能用單利。基數為土地取得成本＋開發成本＋管理費用。

75． 成本法計算貸款利息時計息期有錯；（均勻投入的計息在期中，即：要將時間段除以2。而待開發房地產計息起

點為估價時點。）銷售稅金不計息，銷售代理費不計息，其它銷售費用計息

76． 計算公式有錯（積算價格=重新購建價格—折舊）；

77． 要根據市場供求分析來最終確定評估值（體現在經濟折舊的確定上）；

78． 開發利潤計算時，不同的利潤率要對應不同的計算基數（《房地產估價理論與方法》P145）；

直接成本利潤率對應的基數（土地取得成本+開發成本）

投資利潤率對應的基數（土地取得成本+開發成本+管理費用）

成本利潤率對應的基數（土地取得成本+開發成本+管理費用+投資利息+銷售費用）

銷售利潤率對應的基數（開發完成后的房地產價值）

79． 折舊年限確定錯誤。

80．未考慮建筑物經濟壽命對建筑物價值的影響。

計算折舊時，建筑物的經濟壽命從建筑物竣工驗收合格之日起計

建筑物經濟壽命早于土地使用年限，按建筑物經濟壽命計；

建筑物經濟壽命晚于土地使用年限，按建筑物實際經過年數加上土地使用權剩余年限計算折舊（《房地產估價理論與方法》P165）

（三）報告結尾

81．估價結果的確定理由不充分（如：未說明原因就將權重取值確定為各50%，這樣是不對。正確做法是：各種方法

得出的結果差別不大時可用簡單算術平均。否則，用加權平均，且權重不宜大于0.7小于0.3。特殊處理要說明原因）

如果是抵押價值估價，必須說明未來市場變化和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。

未說明設定抵押權及抵押期限屆滿時 土地使用權的剩余年限對抵押價值的影響。

82．估價結果缺少單價。沒有明確幣種。

83．評估結論沒有大寫。

84．單純的土地評估要分別表示出單位地價、總地價、樓面地價3種價格。

85．將價格類型說錯（比準價格、收益價格、積算價格）

86．抵押評估時，應該說明未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。

應該對估價對象的變現能力分析，包括通用性獨立性可分割轉讓性，變現時最可能實現的價格，變現時間長短，費用、稅金的種類數額。

87．報告書缺少附件。

88．答題技巧：

1）試卷只提供13行答案欄。每一個答案欄中只能回答一處錯誤。如果將幾處錯誤都寫在一個答案欄內，閱卷老師只按第一個答案判分。

2）將一個誤分開寫在多個答案欄內，只得指出一個錯誤的分。

3）寫在答案欄外的答案，不計分。

4）一般分2部分指出錯誤。第一部分指出錯誤發生的位置，第二部分指出具體錯在什么內容上。

如：“成本法中管理費用計算基數錯（1.5分），其中未計土地取得成本（1.5分）”。2部分都回答了才能得到該小題的滿分（3分）。

第四篇：房地產估價師職業介紹

房地產估價師職業介紹

隨著國民經濟的發展，房地產估價行業如今已經成為了朝陽產業。各種房產交易幾乎都涉及到房地產估價。有人因為房產投資，一夜暴富，有人卻因為一個錯誤的決定而損失慘重，更多的人不知行情，舉棋不定。請個估價師作投資顧問，估算房產價值，也許能幫你拿個主

意——房地產估價師就這樣逐漸走入了我們的生活。

職業概述：

有人把房產作為一種投資，越換越增值；有人卻因為一個錯誤的決定，而損失慘重；請個房地產評估師做投資顧問，估算房產價值，房地產評估師就這樣慢慢地走入我們的生活。也許在普通人眼里，房地產的價格僅僅只是取決于地段、戶型設計、房屋年齡、房屋質量、開發商的實力和信譽等因素。而在房地產評估師的眼中，城市區位、周邊交通、便利設施情況、市場發展趨向以及政府相關政策調控等也是在房產估價過程中必須考慮的條件。同時房地產市場是會隨著時間的變化而變化的，這就要求，房地產估價師不僅要在理論上有很高的建樹，還要有豐富的行業經驗和獨到的發展眼光，才能對房地產作出最有效的價值評估。

工作內容：

房地產評估師的職責是全面客觀地對房地產的價值等因素做出準確判定。在房地產開發業內，他的評估結果將會直接影響到房地產企業對某個項目的開發決策；而在房產中介行業內，他的評估結論又會成為老百姓購房、換房的評判標準。因此，房地產評估師不得有任何虛假估價行為，在估價過程中必須做到公正、客觀、誠實。2002年，國家建設部建立了房地產估價師信用檔案，及時將個人良好以及不良信息向社會進行公示，對房地產估價的職業

道德規范起到了社會監督作用。

房地產評估師的職責主要包括以下三個方面：

1.評估房地產資產的市場價值和使用收益；

2.負責項目的成本測算、可行性分析及投資評估；

3.參與制定房地產投資策略，提出專業意見；

職業現狀：

從中國房地產估價師學會（現名為中國房地產估價師與房地產經紀人學會）的統計數據顯示，目前我國房地產估價行業從業人員已經超過25萬人。其中有3.5萬人取得了房地產估價師執業資格，近3萬人注冊執業，大學及以上學歷人員占全部注冊人數的85%.不難發現，一批具有高素質的房地產評估師隊伍已經基本形成，但是面對眾多國外知名評估機構搶灘中國的嚴峻現實，我國的房地產評估人員依然短缺。業內人士透露，當前國內房地產評估

師的缺口仍高達20萬，從業經驗豐富的資深估價師更受到企業的熱烈追捧。

薪資行情：

根據《前程無憂2007年薪酬報告》統計現實，房地產評估師的全國平均年薪為5.1萬元。從城市行業薪資分布來看，以上海最高，為全國平均薪酬的2倍，突破10萬元。其次

為深圳、北京、廣州，平均年薪浮動在8.1～8.6萬元之間。杭州、南京房地產評估師的薪酬呈現大幅提升趨勢，分別以7.7萬元和7.2萬元直逼一線城市，這與近兩年長三角區域經濟的聯動發展有著密切聯系。中西部城市，例如武漢、重慶、西安等地的平均年薪目前均未超

越6萬元。

房地產評估師的薪資是由月基本工資、月固定津貼以及月獎金/提成來共同構建。其中，月獎金/提成主要由個人每月參與的項目數量、項目大小、項目金額所決定。在房地產行業中，房地產評估師的作用已經越來越明顯，但是由于國內估價行業起步較晚，導致從業人員中仍有魚龍混雜的現象。不過，隨著進一步與國際同行業的接軌，這類現象將會慢慢消失，房地產評估師的專業程度和社會地位會獲得較大提升，再加之個人英語能力的增長，薪酬還

將會有很大的上升空間。

晉升通道：

房地產評估師——高級/資深房地產評估師——房地產投資/研究經理

執業資格

在國內，從事房地產評估師必須擁有中國注冊房地產估價師執業資格證書。凡通過國家人事部、建設部的全國統一考試合格，取得房地產估價師《執業資格證書》的人員，須在獲證后三個月內辦理注冊登記手續，注冊有效期一般為三年。未取得《房地產估價師注冊證》的人員，不得以房地產估價師的名義從事房地產估價業務。目前，中國房地產估價師與房地產經紀人學會已經成為國際測量師聯合會（FIG）的正式會員。2004年，內地房地產估價師

與香港測量師（產業組）實現資格互認，該認證的國際化程度正在日益提升。

與此同時，“美國估價學會會員”（MAI）資格認證也已進入中國，該會員資格由美國估價師學會授予，是具有執業資格的估價師隊伍中的精英。該認證已經向中國注冊房地產估價師開放，通過大量案例的學習和研究，使國內從業人員掌握國際先進的估價理論和方法，成為中國房地產估價師步入國際知名估價企業的一塊敲門磚。

第五篇：房地產估價師聘用合同

房地產估價師聘用合同

聘請方：黃石春光房地產評估咨詢有限公司（投資方：湯雅玲）

（以下簡稱甲方）

應聘方：（以下簡稱乙方）黃石春光房地產評估咨詢有限公司因發起成立和公司發展的需要，誠意聘請乙方為甲方專職注冊房地產估價師，為加強管理、提高效益，明確甲乙雙方的權利和義務，經甲乙雙方協商，簽訂本合同，雙方共同遵守。

一、甲方聘用乙方為掛靠注冊專職房地產估價師、聘用期限：自2010年月日至年月日止。

二、掛靠費用。在掛靠期限內，甲方支付乙方房地產估價師資格證書掛靠費用每年元，同時，甲方按規定為乙方交納掛靠期限內的社會養老保險金和人事檔案費及估價師繼續教育培訓費用和估價師注冊證轉入甲方后房協需要收取的費用。

三、在掛靠期限內，因為乙方沒有實際出資創辦公司，所以乙方不持有甲方的股份，掛在乙方名下的出資額元%股份，全部歸甲方所有。甲方在經營過程中所有經濟法律責任與乙方無關，由甲方全部承擔。

四、乙方需按辦理評估機構所涉及到的管理部門和金融部門的要求，為甲方提供辦證所需要的證件或委托甲方代為辦理（含到開戶銀行出具出資金額、到會計事務所驗資報告，到工商注冊分局辦理的相應法定手續）。

五、在掛靠期限內，乙方須將其估價師執業資格證書和注冊證書交由甲方統一保管。同時，乙方須向甲方提供“房地產估價師注冊”印鑒以便簽署房地產評估報告書，甲方如因使用其印鑒給乙方造成經濟損失應由甲方承擔。

六、乙方不得同時受聘于兩個房地產估價機構執行業務，具有保守甲方商業秘密及其他秘密的義務。

七、乙方在不影響甲方資質的前提下可以按規定轉出其估價師證書。

八、甲乙雙方均不得單方終止合同，如單方終止合同，應向對方賠付違約金人民幣壹萬元整。

九、本合同未盡事宜，甲乙雙方共同協商解決。

十、本合同經甲乙雙方簽字后生效。一式兩份，雙方各執一份。

甲方（簽字）乙方：

簽訂日期：年月日