第一篇：青海省房地產估價師《理論與方法》：重新購建價格的內涵模擬試題

青海省房地產估價師《理論與方法》：重新購建價格的內涵模擬試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、大型復雜工程詳細可行性研究的研究費用一般占總投資的__。A．0.2%～0.8% B．0.2%～1.0% C．0.25%～1.5% D．1.0%～3.0%

2、某家庭預計在今后10年內的月收入為16000元，如果其中30%用于支付住房抵押貸款的月還款額，年貸款利率為12%，則該家庭有償還能力的最大抵押貸款的申請額是__。A．31.46萬元 B．32.46萬元 C．33.46萬元 D．34.46萬元

3、某建筑物實際經過年數為10年，估價人員現場查勘后認為該建筑物建筑設計過時和維修保養差造成功能折舊和物質折舊高于正常建筑物，判斷其有效經過年數為18年，剩余經濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為__。A．43.2% B．50% C．56.8% D．70%

4、印花稅的稅率采用兩種。A：定額稅率和累進稅率 B：比例稅率和定額稅率 C：累進稅率和累退稅率 D：特殊稅率和一般稅率 E：執行層的組織協調

5、業主是指。A：物業的管理人 B：物業的使用人 C：物業的產權人 D：物業的租賃人 E：執行層的組織協調

6、土地使用者因使用國有土地而需按規定每年支付給政府的費用是__。A．土地使用權出讓費 B．土地使用費

C．土地使用權轉讓費 D．毛地價

7、考慮房地產的投資特性時，一般認為購買銷售自行車的店鋪比購買生產自行車的廠房的投資風險小。這是因為前者比后者具有__。A．更長的經濟壽命 B．更顯著的各異性 C．更強的適應性

D．更專業的物業管理

8、某宗房地產2004年的純收益為500萬元，預計以后每年按照25萬元速度遞減，該房地產的合理經營期限為。A：15年 B：20年 C：25年 D：30年

E：工業用地的監測點評估價格

9、根據登記的內容和方式的不同，各國房地產登記制度分為和產權登記制兩大類型。

A：權利登記制 B：產權登記制 C：托倫斯登記制 D：契據登記制

E：執行層的組織協調

10、約翰·馮·杜能的地租量的計算公式是。A：地租=市場價格-生產成本

B：地租=市場價格-生產成本-平均利潤

C：地租=市場價格-生產成本-所使用的資本×一般農業資本利潤率 D：地租=市場價格-生產成本-平均利潤-資本的利息 E：工業用地的監測點評估價格

11、收集統計資料時，對于重大或敏感性強的問題應采用__方式設置調查項目表。A．判斷提問 B．多項選擇 C．單向選擇 D．書面提問

12、土地用途管制的核心是。A：保護耕地

B：實行土地登記制度

C：實行土地有償有限期使用制度 D：不能隨意改變農用地的用途 E：執行層的組織協調

13、關于收益法求取凈收益的說法，錯誤的是。A：凈收益包括有形收益和無形收益

B：運營費用包含房地產折舊額及其設備的折舊費 C：通常只有客觀收益才能作為估價依據

D：應同時給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計值 E：工業用地的監測點評估價格

14、新設項目法人的資本金籌措渠道不包括（）資金。A．政府政策性 B．資產變現 C．企業入股

D．個人入股范圍

15、在土地出讓合同約定的動工開發期限滿2年尚未動工的土地使用權，可以處以__。

A．合用出讓金的20%以上罰金 B．合同出讓金的50%以上罰金 C．以原價的30%收回土地 D．無償收回土地使用權

16、某商品住宅樓于2008年1月10日竣工驗收合格，施工單位按法定最低保修期限承諾，如該住宅樓中的住房于2011年1月10日交付給買受人，則開發商承擔該商品住宅屋面防水的最低保修期限應至__。A．2011年1月9日 B．2003年1月9日 C．2014年1月9日 D．2016年1月9日

17、土地增值稅實行超額累進稅率，增值額超過扣除金額100%、未超過200%的部分，稅率為__。A．30% B．40% C．50% D．60%

18、下面關于路線價法的表述中，不正確的是__。

A．路線價法實質是一種市場法，其理論依據與市場法相同，是房地產價格形成的替代原理

B．路線價適用于城鎮街道商業用地的估價

C．運用路線價法的前提條件是街道較規整，兩側臨街土地的排列較整齊

D．路線價法是特定的街道上設定標準臨街寬度，從中選取若干標準臨街宗地求其平均價格

19、如果貸款利率__內部收益率，項目投資就會盈利。A．低于 B．等于 C．高于 D．無關聯 20、在所有具有經濟可行性的使用方式中，能使估價對象的價值達到最大的使用方式，才是__的使用方式。A．經濟化 B．最高最佳 C．實際性 D．常規

21、某宗房地產交易，買賣雙方在買賣合同中約定買方付給賣方2 625元／㎡，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據悉，該地區房地產買賣中應由賣方、買方繳納的稅費分別為正常成交價格的7％和5％。該宗房地產的正常成交價格為元／㎡。A：2 000 B：2 200 C：2 400 D：2 500 E：工業用地的監測點評估價格

22、當建筑物的維修養護正常時，實際成新率與直線法計算出的成新率相當；當建筑物的維修養護比正常維修養護好或經過更新改造，實際成新率應直線法計算出的成新率。A：大于

B：大于或等于 C：小于

D：小于或等于

E：工業用地的監測點評估價格

23、若拆遷當事人對裁決不服，可以在接到裁決書之日起日內向作出裁決的房屋拆遷管理部門的本級人民政府申請行政復議。A：15 B：30 C：45 D：60 E：房地產估價機構必須加蓋公章

24、在城市規劃中，用來確定城市地表水體保護和控制地域界線的是。A：城市藍線 B：城市綠線 C：城市紫線 D：城市黃線

E：執行層的組織協調

25、編制會計報表項目對應關系清楚、項目完整、數字準確，這體現了衡量會計信息質量一般原則中的原則。A：明晰性 B：可比性 C：客觀性 D：一貫性

E：執行層的組織協調

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、最大誠信原則的內容主要包括。A：告知 B：保證 C：棄權

D：禁止反言 E：允許反言

2、下列關于收益率指標的表述中，錯誤的是。A：基準收益率是投資者所要求的最低投資報酬率

B：財務內部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率 C：常規項目的財務內部收益率是唯一的

D：差額投資內部收益率是兩個方案內部收益率之差 E：借款合同

3、《住宅使用說明書》的內容不包括__。A．開發單位、設計單位、施工單位 B．結構類型 C．保修期限

D．有關設備、設施安裝預留位置的說明等

4、季節比率是__。

A．說明現象在某年的某月平均數占該年總平均數的比重 B．說明現象在某年的某季平均數占該年總平均數的比重

C．說明現象在各年某個月的同月平均數占各年總的月平均數的比重 D．說明現象在各年某個季的同季平均數占各年總的季平均數的比重

5、一般來說，對企業的市場營銷有直接影響。經濟發展速度快，人民收入高，則購買力增強，市場需求增大；反之則小。A：政治法律環境 B：經濟環境 C：人口環境

D：社會文化環境 E：借款合同

6、某宗房地產交易中，買方付給賣方2500元/m2，交易稅費均由買方負擔。已知該地區的房地產交易，賣方按正常價格的5%繳納有關稅費，買方按正常價格的3%繳納有關稅費，則該家房地產的正常成交價格最接近于（）。A．2427元/m2 B．2500元/m2 C．2575元/m2 D．2632元/m2

7、以下房地產估價方法中，屬于房地產估價的基本方法的有。A：假設開發法 B：成本法 C：路線價法 D：市場法 E：收益法

8、關于年度運營預算，下列說法錯誤的是__。

A．該預算列出了物業的主要收入來源和費用支出項目

B．不僅能令物業各項收入與支出的原因一目了然，還能告訴人們這些收入或支出將發生在什么時間

C．不需為不可預見費用的支出預留空間

D．除了令業主了解未來一年中物業的收支估算外，也為物業管理企業提供了一個分析物業過去的經營表現和根據對未來的有關估計對個別的預算項目做出適當調整的機會

9、房地產平面圖包括。

A：房屋及其所占用的土地使用權權屬界定位置圖 B：房產分幅平面圖 C：房產分丘平面圖

D：房屋分層分戶平面圖 E：房產分幅位置圖

10、某家庭預計今后20年內月收入為8030元，如果其中的40%可以用于支付住房抵押貸款的月還款。已知貸款年利率為9%，則該家庭有償還能力的20年期最大抵押貸款申請額是__萬元。A．28.62 B．35.57 C．41.56 D．48.24

11、王某打算承租某寫字樓的一個單元，在可出租面積波及系數計算上與業主發生了分歧，后經測量得出以下數據：出租單元內使用面積30 ㎡，外墻面積6 ㎡，單元間分隔墻面積8 ㎡，公攤面積3 ㎡。那么，可出租面積應為㎡。A：33 B：40 C：43 D：47 E：借款合同

12、下列屬于支票特點的是。

A：在銀行信用基礎上產生，以存款為依據 B：在銀行信用基礎上產生，以貸款為依據 C：支票有效期短，見票即付

D：簽發支票金額，以貸款余額為限 E：簽發支票金額，以存款余額為限

13、土地使用權的出讓方式中，__適用于公共福利事業和非盈利性的社會團體、機關單位用地和某些特殊用地。A．招標方式 B．拍賣方式 C．協議出讓 D．掛牌轉讓

14、保險合同的關系人有。A：被保險人 B：受益人 C：保險人 D：投保人 E：保險代理人

15、某筆房地產開發貸款的綜合風險度與直接相關。A：貸款額

B：企業信用等級 C：自有資金數量 D：項目風險等級 E：貸款期限

16、下列職業資格中，經注冊后即可從事相關業務的是__。A．房地產估價師 B．房地產經紀人 C．結構工程師

D．房地產經紀人協理資格 E．建筑師

17、橫道圖法用于項目建設階段的。(2009年試題)A：質量控制 B：進度控制 C：成本控制 D：合同管理 E：借款合同

18、投資商預測到政府大型公共設施的投資建設計劃，并在附近預先投資，最后取得巨大成功，則該投資商利用的是房地產投資特性中的。A：位置固定性 B：不一致性 C：適應性

D：相互影響性 E：借款合同

19、某酒店已知可以在未來30年內取得豐厚收益，經計算未來3年收益分別為93萬元、100萬元、120萬元，從第4年到第30年的凈收益會穩定在130萬元左右，在該區域酒店類房地產的報酬率為12%，則此宗估價對象房地產的價格為__萬元。A．992.06 B．983.10 C．1080 D．852 20、房地產估價人員應遵守的職業道德包括（）。

A．應保持估價的獨立性，必須回避自己、近親屬或其他有利害關系人的估價業務

B．應妥善保管委托人的文件資料，在任何情況下，未經委托人書面許可，不得將委托人的文件資料公開或泄露給他人

C．盡管感到自己的專業能力有限，為了不辜負委托人，仍舊要接受該項估價委托

D．應執行政府規定的估價收費標準，不得以不正當理由或名目收取額外費用，也不得惡意降低收費進行不正當競爭

E．應誠實正直、公正執業，不得做任何虛假的估價

21、成功的房地產租售一般包括。

A：為使潛在的購買者或租戶了解物業狀況而進行的宣傳溝通階段 B：就有關價格或租金及合同條件而進行的談判階段 C：不毀其雙方的利益，做到公平交易 D：把握全過程的信息，掌握全局 E：雙方協商一致后的簽約階段

22、建安工程費是指直接用于工程建設的總成本費用，主要包括（）等。A．附屬工程費

B．設備及安裝工程費 C．室外工程費 D．建筑工程費

23、已知年名義利率為12%，按月計息，則年有效利率為（）。A．12.55% B．12.00% C．12.36% D．12.68%

24、”三通一平”一般是指某區域具備了__等設施以及場地平整。A．水通、氣通、電通 B．路通、水通、電通 C．路通、水通、氣通 D．路通、電通、氣通

25、下列關于訴訟時效的說法不正確的是__。

A．訴訟時效是指權利人在法定期限內請求人民法院或仲裁機關保護其權利的權利

B．訴訟時效消滅的是一種請求權，而不消滅實體權利 C．《民法通則》規定，超過訴訟時效期間，當事人自愿履行的，不受訴訟時效限制

D．履行后，當事人可以以不知時效期間已過為由而要求返還

E．訴訟時效期間可分為普通訴訟時效、特別訴訟時效和長期訴訟時效

第二篇：2015年湖北省房地產估價師《理論與方法》：重新購建價格的內涵模擬試題

2015年湖北省房地產估價師《理論與方法》：重新購建價格的內涵模

擬試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、安置補助費是。

A：為安置因征地造成的農村剩余勞動力的救濟費 B：為安置因地少造成的農村剩余勞動力的補助費 C：為安置因征地造成的農村全部勞動力的補助費 D：為安置因征地造成的農村剩余勞動力的補助費 E：房地產估價機構必須加蓋公章

2、修建性詳細規劃應當符合__規劃。A．控制性詳細 B．區域 C．近期建設 D．分區

3、下列關于全民和集體所有制企業同農村集體經濟組織聯營使用集體土地，表述錯誤的是。

A：全民所有制企業、城鎮集體所有制企業可以同農村集體經濟組織共同投資興辦聯營企業，使用集體土地須經有批準權的人民政府批準

B：經批準使用的土地，可以按照國家建設用地的規定實行征收，也可以由農村集體經濟組織按照協議將土地使用權作為聯營條件 C：聯營企業用地，可以不改變土地權屬性質

D：農村集體經濟組織按協議將土地使用權作為聯營條件的，必須計算土地補償費和各種補助費

E：房地產估價機構必須加蓋公章

4、以劃撥方式取得土地使用權的房地產在轉讓時辦理出讓手續，由受讓方繳納出讓金，對可以不辦理土地出讓手續的，應對轉讓方征收__。A．地價稅 B．土地收益金 C．土地轉讓金 D．土地增值稅

5、評估某估價對象2011年10月15日的市場價格，選取的可比實例價格情況是：交易日期為2011年4月15日，按買賣雙方約定，買方付給賣方7000元／㎡，交易中涉及的稅費全部由賣方支付。該地區買方和賣方應繳納的稅費分別為正常交易價格的3％和6％。已知最近1年來該地區房地產價格每月環比增長0．5％，則該可比實例經修正、調整后的價格是元／㎡。A：7000 B：7003 C：7436 D：7670 E：工業用地的監測點評估價格

6、當房地產價格的變動過程持續上升或者下降，并且各期上升或下降的數額大致接近時，宜采用預測房地產的未來價格．【2005年考題】 A：數學曲線擬合法 B：平均增減量法 C：平均發展速度法 D：移動平均法

E：工業用地的監測點評估價格

7、某臨街深度30．48 m(即100英尺)，臨街寬度20 m的矩形土地，總價為12．92萬元。按四三二一法則，其相鄰臨街深度15．24 m(即50英尺)，臨街寬度25 m的矩形土地的總價為萬元。A：53．34 B：85．34 C：106．68 D：213．36 E：工業用地的監測點評估價格

8、住房公積金的本質屬性是__。A．獎金 B．津貼 C．貸款 D．工資

9、某宗房地產預計未來每年的凈收益為8萬元，收益期限可視為無限年，該類房地產的報酬率為8.5%，則該宗房地產的收益價格為__。A．94.12 B．92.14 C．91.24 D．93.25

10、工程投資額在30萬元以下或者建筑面積在㎡以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。A：100 B：200 C：300 D：500 E：執行層的組織協調

11、《憲法》規定，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行__并給予補償。A．征收 B．征用

C．征收或者征用 D．征購

12、某宗地的面積為1000m2，采用市場法進行評估。通過三宗可比實例求出的比準價格分別為2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果賦予這三個價格的權重分別為0.3，0.4和0.3，則采用加權算術平均法得到的比準價格為__元/m2。A．2160 B．2175 C．2181 D．2205

13、人民法院對經估價機構估價的抵押物拍賣的，拍賣保留價由參照評估價確定。A：委托人 B：人民法院 C：拍賣師 D：競買人

E：執行層的組織協調

14、在英國和其他英聯邦國家，法院一般來判斷房地產評估價值的誤差范圍．【2005年考題】

A：使用估價對象房地產的實際成交價格 B：使用政府公布的房地產交易指導價格 C：使用近一年內房地產的平均成交價格

D：依賴于專家證人測算的估價對象房地產的價值 E：工業用地的監測點評估價格

15、房地產開發企業在領取營業執照后的__日內，應當到登記機關所在地房地產開發主管部門備案。A．15 B．30 C．60 D．90

16、下列物業中，屬于特殊物業的是（）。A．在建工程 B．車站 C．購物中心

D．科技產業園區

17、某房地產企業的資產負債表上顯示，負債合計為2500萬元，資產合計為4000萬元，流動資產和流動負債分別為2000萬元和1000萬元，存貨為1200萬元，則該企業的流動比率為。A：62.5％ B：80.00％ C：133.33％ D：200.00％ E：借款合同

18、確定估價對象及其范圍和內容時，應根據__，依據法律法規，并征求委托人同意后綜合確定。A．估價原則 B．估價目的 C．估價方法 D．估價程序

19、房地產估價的合法原則是針對于__來講的。A．估價機構 B．估價人員 C．估價對象 D．估價方法

20、大跨度廠房指跨度在m以上的單層工業廠房。A：6 B：10 C：12 D：15 E：執行層的組織協調

21、投資組合理論認為，把適當的投資項目組合起來，可以（）。A．提高投資收益 B．降低系統風險 C．降低個別風險 D．使投資毫無風險

22、設計變更發生以后，承包人在確定變更后日內不向工程師提出變更工程價款報告的，視為該項設計變更不涉及合同價款的變更。A：14 B：15 C：20 D：28 E：執行層的組織協調

23、約翰·馮·杜能的地租量的計算公式是。A：地租=市場價格-生產成本

B：地租=市場價格-生產成本-平均利潤

C：地租=市場價格-生產成本-所使用的資本×一般農業資本利潤率 D：地租=市場價格-生產成本-平均利潤-資本的利息 E：工業用地的監測點評估價格

24、在__中，通常有一家或數家大型百貨公司是主要租戶。A．市級購物中心 B．地區購物商場 C．居住區商場

D．鄰里服務性商店

25、某宗土地取得成本為1000萬元，開發成本為1500萬元，管理費用為75萬元，銷售費用為35萬元，投資利潤率為12％，則開發利潤為。A：180．0萬元 B：300．0萬元 C：309．0萬元 D：313．2萬元

E：工業用地的監測點評估價格

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、城市用地分類中，綠地不包括。

A：市級、區級的公共綠地及生產防護綠地 B：居住區級的公共綠地及生產防護綠地 C：專用綠地 D：專用園地 E：專用林地

2、綜合指標是反映具體時空狀態下的社會經濟現象的綜合數量性質和特征，可以分為。A：絕對指標 B：相對指標 C：統一指標 D：平均指標 E：變異指標

3、城市建設用地使用權以熟地出讓時，出讓地價款包括。A：市政基礎建設費 B：土地出讓金 C：征地拆遷費 D：契稅

E：公建配套設施費

4、用于解決會計資產計價、負債清償和收益確認等問題的會計假設是。A：會計主體假設 B：持續經營假設 C：會計分期假設 D：貨幣計量假設 E：執行層的組織協調

5、房屋權利人法定名稱改變或者房屋現狀、用途變更時，應申請房屋__登記。A．他項權利 B．轉移

C．所有權初始 D．變更

6、若標準宗地的臨街深度為10m，按照四三二一法則計算臨街深度為15m的宗地價格，其平均深度價格修正率為__。A．78% B．85% C．117% D．150%

7、影響房地產價格的社會因素，主要有__。A．政治安定狀況 B．社會治安狀況 C．房地產投資 D．房地產投機 E．城市化

8、以下交易屬于非正常交易的情況有。A：土地使用權出讓拍賣 B：相鄰房地產的合并 C：房地產涉案拍賣

D：賣方負責補交土地使用權出讓金 E：買方不負責繳納契稅

9、下列項目中的資產負債表中，屬于非流動負債的項目是。A：應付票據 B：應付賬款 C：應交稅費 D：應付債券

E：執行層的組織協調

10、商業用地房地產位置的優劣主要取決于__。A．周圍環境狀況、安寧程度 B．位置有利于原料和產品的運輸 C．交通是否便捷及離市中心的遠近D．繁華程度、臨街狀況

11、我國信托業務的范圍包括。A：金融業務 B：委托業務 C：代理業務 D：外匯業務 E：信托業務

12、當出現下列情形時，買受人主張瑕疵請求權遇到障礙。A：委托人、拍賣人無過錯 B：委托人、拍賣人有過錯 C：買受人過錯 D：聲明不保證 E：聲明保證

13、臨界點分析和保本點分析的主要差異在于__。A．變動成本的設置 B．平衡點的設置 C．同定成本的設置 D．產銷售量的不同

14、某公司開發的酒店項目在建成經營一段時間后，根據市場的變化將其用途調整為寫字樓，該公司采用的市場定位方式是。A：避強定位方式 B：產品差別化方式 C：對抗性定位方式 D：重新定位方式 E：借款合同

15、若某宗待出租物業確定的租金高于市場租金水平，則以為該物業的空置率會__。A．為0 B．下降 C．上升 D．為1

16、某收益性物業的潛在毛租金收入為20萬元，假設在某報告期內的空置率為20%，所有用戶都能按時繳納租金，物業的其他收入為2萬元，則此報告期該物業的有效毛收入為（）萬元。A．16 B．18 C．20 D．22

17、妥善安置被征地單位和農民原則的“妥善安置”主要包括等方面。A：要給被征地單位妥善安排生產用地 B：要妥善安置征地范圍外的拆遷戶 C：對征收的土地要適當補償

D：對因征地給農民造成的損失要適當補償 E：對征地造成的剩余農民勞動力要適當安排

18、從本質上看，法院主導拍賣程序原則是由決定的。A：法院強制拍賣的國家強制性 B：目的的利他性 C：目的的非利他性

D：強制拍賣標的的非自有性 E：強制拍賣標的的自有性

19、易于使用市場法估價的房地產有。A：標準工業廠房 B：寫字樓 C：古建筑 D：紀念館 E：學校

20、報酬資本化公式的假設前提有（）。A．凈收益A每年不變 B．收益年限n為有限年 C．報酬率Y不等于零

D．價格V符合評估時點市場情況

21、其他條件相同，期房價格一般__現房價格。A．高于 B．低于 C．等于 D．不可比

22、開發商若委托物業代理進行物業銷售，則開發商要支付相當于售價__的傭金。A．1%～3% B．0.5%～0.9% C．3.5% D．4%

23、不屬于土地取得成本構成的項目有（）。A．可行性研究費用 B．拆遷安置補償費用 C．土地使用權出讓金 D．基礎設施配套費用 E．勘察設計工程費

24、按照計價方式的不同，建筑工程施工合同形式分為__。A．固定價格合同 B．包工包料合同 C．獨立承包合同 D．成本加酬金合同 E．計量估價合同

25、下列關于銀行的房地產金融業務，表述正確的是。

A：根據銀行運用資金的方式，房地產金融業務中，資產業務可分為房地產投資業務和房地產放款業務

B：表外業務涉及動用銀行自己的資本金，故也稱中間業務

C：銀行涉及房地產的表外業務主要有房地產信托業務、房地產租賃業務、房地產咨詢業務和房地產代理業務等

D：負債業務指銀行吸取資金的業務，主要有存款業務、借款業務、金融機構往來業務等

E：表外業務指銀行通過替客戶承辦支付和其他委托事項而收取手續費的業務

第三篇：2016年河北省房地產估價師《理論與方法》：重新購建價格的內涵試題

2016年河北省房地產估價師《理論與方法》：重新購建價格的內涵試

題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、在房地產估價中，首先需要明確的估價基本事項是。A：估價目的、估價原則、估價對象 B：估價目的、估價原則、估價時點 C：估價原則、估價對象、估價時點 D：估價目的、估價對象、估價時點 E：工業用地的監測點評估價格

2、某宗可比實例房地產2007年1月30日的價格為800美元/m2，該類房地產以人民幣為基準的價格變動平均每月比上月上漲0.1%。假設人民幣與美元的市場匯率2007年1月30日為1美元=7.8650元人民幣，2007年6月30日為1美元=7.6835元人民幣。則該可比實例的價格調整到2007年6月30日的結果是__元人民幣/m2。A．6323.52 B．6804.37 C．6.657.48 D．6650.25

3、市場比較法中，采用間接比較對可比實例價格進行個別因素修正，其中可比實例的個別因素優于標準個別因素得103分，估價對象的個別因素劣于標準個別因素得98分，則個別因素修正系數為（）。A．1.05 B．0.98 C．0.95 D．1.03

4、關于明確估價基本事項的說法，錯誤的是。A：估價目的本質上由委托人的估價需要決定 B：估價時點由估價目的決定

C：估價對象由委托人和估價目的決定 D：估價類型由估價師決定 E：工業用地的監測點評估價格

5、某商場建成3年后補辦了土地使用權出讓手續，土地使用權出讓年限為40年，建筑物的自然壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經濟壽命應為年。A：40 B：43 C：47 D：50 E：工業用地的監測點評估價格

6、房地產屬于非貨幣性資產，銷售過程復雜，流動性很差，其擁有者很難在短時期內將房地產兌換成現金。這主要體現了房地產投資風險的__。A．變現風險 B．政策風險 C．利率風險

D．市場供求風險

7、房地產價格與一般物品價格的（）表現出房地產價格的獨特之處。A．等值 B．不等值 C．相同 D．不相同

8、某宗土地總面積1 000㎡，容積率為3，對應的土地單價為450元／㎡，現允許將容積率提高到5，樓面地價不變．則該土地應補地價(單價)數額為。A：300元／㎡ B：30元／㎡ C：4 240元／㎡ D：1272元／㎡

E：工業用地的監測點評估價格

9、單位為職工所繳存的住房公積金的實質是__。A．獎金

B．單位發給職工的住房補貼 C．工資的一部分

D．給職工增加了一部分工資

10、功能折舊違背了以下哪個原理__。A．收益遞減原理 B．收益遞增原理 C．均衡原理 D．適合原理

11、某綜合樓總建筑面積為10000m2，其中可出售的居住建筑面積為7000m2，可出租的商業建筑面積為1500m2，剩余建筑面積為附屬設備等用房。該綜合樓的有效面積系數為（）。A．80% B．90% C．85% D．95%

12、申請房地產估價師初始注冊的，申請人應當向__提交申請材料。A．人事部 B．建設部

C．省級人事行政主管部門

D．所在地省級房地產行政主管部門

13、運用收益法評估房地產價值時，要求利用與估價對象所在區域相同或相似房地產的客觀收益來推算估價對象預期收益，這主要是依據房地產估價中的。A：合法原則

B：最高最佳使用原則 C：替代原則 D：公平原則

E：工業用地的監測點評估價格

14、實際估價中設定未來凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是。A：過去數據簡單算術平均法 B：過去數據加權算術平均法 C：未來數據簡單算術平均法 D：未來數據資本化公式法 E：工業用地的監測點評估價格

15、承受起重機自重、起重機最大起重量以及起重機剎車時產生的沖切力，并將這些荷載傳遞給其下的柱子。A：吊車梁

B：外墻圍護系統 C：柱子 D：基礎

E：執行層的組織協調

16、劃撥土地轉讓有兩種規定，一是報有批準權的人民政府審批予以轉讓的，應當由__辦理土地使用權出讓手續，并根據國家有關規定繳納土地使用權出讓金；二是可不辦理出讓手續，但__應將所獲得的收益上繳國家。A．轉讓方，轉讓方 B．受讓方，受讓方 C．轉讓方，受讓方 D．受讓方，轉讓方

17、用以指導各項建筑和工程設施的設計和施工的是__。A．城市環境保護規劃 B．控制性詳細規劃 C．城市總體規劃 D．修建性詳細規劃

18、運用進行預測的條件是房地產價格的變動過程是持續上升或下降的，并且各期上升或下降的幅度大致接近。A：數學曲線擬合法 B：平均增減量法 C：平均發展速度法 D：移動平均法

E：工業用地的監測點評估價格

19、當建筑物的維修養護正常時，實際成新率與直線法計算出的成新率相當；當建筑物的維修養護比正常維修養護好或經過更新改造，實際成新率應直線法計算出的成新率。A：大于

B：大于或等于 C：小于

D：小于或等于

E：工業用地的監測點評估價格

20、房產分戶圖作為房屋權屬證書附圖時，圖中應標注__。A．相鄰土地權利界線 B．海拔高程

C．用地面積的分攤系數

D．套內建筑面積與共有分攤面積

21、一直臨街矩形地塊甲的總價為36萬元，臨街寬度為20ft，臨街深度為75ft。現有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為30ft，臨街深度為125ft。運用四三二一法則，地塊乙的總地價為__萬元。A．65.4 B．81.8 C．87.2 D．109.0

22、某寫字樓的建筑面積為8萬㎡，可出租面積系數為80％，公用建筑面積系數為15％，則該寫字樓出租單元內建筑面積是萬㎡．(2005年試題)A：5．2 B：6．4 C：6．8 D：7．6 E：借款合同

23、引起真正的房地產自然增值的原因是。A：裝修改造 B：需求增加 C：通貨膨脹

D：改進物業管理

E：工業用地的監測點評估價格 24、2007年末，某市住房總量為5000萬m2，其中經濟適用住房400萬m2，商品住房3750萬m2，同期住房空置量為750萬m2，其中經濟適用住房空置量為50萬m2，商品住房空置時為450萬m2，則該市2007年末的商品住房空置率是（）。A．9% B．12% C．15% D．20%

25、房地產開發項目所需的大部分資金是以（）的方式籌集的。A．債務融資

B．已建成房地產抵押貸款 C．權益融資 D．建設貸款

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、按資產投資的類型劃分，可分為形式。A：權益型 B：債務型 C：混合型 D：綜合型 E：抵押型

2、某宗房地產預計未來第一年的總收益和總費用分別為12萬元和7萬元，此后分別逐年遞增2%和1%，該類房地產的報酬率為8%，該房地產的價格為__萬元。A．100 B．42 C．63 D．77

3、運用基準地價修正法評估宗地價值時，應明確的基準地價內涵的內容主要包括基準地價對應的。A：容積率 B：土地用途

C：土地開發程度 D：評估單位

E：土地使用權性質

4、按信托性質分類，房地產投資信托基金的類型有．(2009年試題)A：權益型 B：抵押型 C：傘型合伙 D：多重合伙 E：混合型

5、現需評估某宗房地產2004年10月末的價格，選取的可比實例成交價格為2500元/m2，成交日期為 2004年1月末，該類房地產自2003年7月末至2004年6月末平均每月價格遞增l%，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月價格上漲20元/m2。該可比實例在2004年10月末的價格為__。A．2648元/m2 B．2688元/m2 C．2708元/m2 D．2734元/m2

6、__規定，為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地。A．《物權法》 B．《城市房地產管理法》 C．《建筑法》 D．《土地管理法》

7、影響房地產價格的經濟因素有__。

A．經濟發展狀況、儲蓄、消費、投資水平B．社會發展狀況、房地產投機和城市化 C．財政收支及金融狀況、利率 D．物價、匯率、居民收入

E．人口數量、行政隸屬變更、居民收入

8、商品房的建筑面積由組成。A：套內建筑面積 B：套外建筑面積 C：套內使用面積 D：套外使用面積 E：分攤的共有建筑面積

9、從賣房的角度看，成本法的理論依據是__。A．銷售狀況價值論 B．市場供求價值論 C．生產費用價值論 D．經濟花費價值論

10、下列影響房地產價格的因素中屬于區位因素的有__ A．交通便捷程度 B．朝向、樓層

C．周圍環境和景觀 D．建筑規模 E．外部配套設施

11、下列符合房地產廣告要求的有。

A：房地產廣告中對價格有表示的，應當清楚地表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限

B：房地產中表現項目位置，應以從該項目到達某一具體參照物的現有交通干道的實際距離表示，可以以所需時間來表示距離

C：房地產廣告中涉及的交通、商業、文化教育設施及其他市政條件等，如在規劃或者建設中應當在廣告中注明

D：房地產廣告中涉及面積的，應當表明是建筑面積還是使用面積 E：預售、預租商品房廣告不得涉及裝修、裝飾內容

12、__包括金融機構存貸款、有價證券和各種票據市場、黃金市場、外匯市場在內的金融市場。A．國內金融市場 B．國際金融市場 C．廣義的金融市場 D．狹義的金融市場

13、某房地產開發項目的總成本為80000萬元，其中財務費用為8000萬元，建設周期為3年刊潤總額為25000萬元，則該項目的投資利潤率是。(2008年試題)A：10.42% B：11.57% C：31.25% D：34.72% E：借款合同

14、某房地產估價機構投保的險種有：①火災保險，②社會養老保險，③預防公害保險，④失業保險，⑤人身傷害保險，⑥運輸工具保險，⑦勞動工傷保險，⑧統籌醫療保險。其中屬于社會保險的險種有種。A：3 B：4 C：5 D：6 E：執行層的組織協調

15、建筑安裝工程費由__構成。A．直接費 B．間接費

C．施工企業利潤 D．稅金

E．人工費及福利費

16、不屬于市場法估價的步驟是__。A．搜集交易實例

B．查看交易成功的比例 C．比較價格的最大差距 D．選取可比實例

E．對可比實例的成交價格進行適當的處理

17、下列關于地下室的卷材防水，表述正確的是。

A：地下室必須采取防水構造做法，常用的防水做法是卷材防水 B：防水層粘貼在地下室墻外表面叫外防水 C：防水層粘貼在外墻內表面叫內防水

D：外防水的防水層貼在迎水面上，防水效果較差

E：內防水的防水層貼在背水面上，防水效果較差，但施工簡便、便于修補

18、在我國設立保險公司必須具備的條件中，要有符合規定的注冊資本最低限額。我國規定這一限額為__。A．人民幣2000萬元 B．人民幣5000萬元 C．人民幣1億元 D．人民幣2億元

19、在存貨、有價證券等資產的市價低于成本時，相應地減記資產的賬面價值，并將減記金額計人當期損益，體現原則對歷史成本原則的修正。A：權責發生制 B：謹慎 C：配比原則

D：劃分收益性支出與資本性支出 E：執行層的組織協調

20、耕地占用稅減稅范圍中，可以按規定稅額減半征收的包括。A：農村居民占用耕地新建住宅

B：對民政部門所辦福利工廠，確屬安置殘疾人就業的

C：國家在“老、少、邊、窮”地區采取以工代賑辦法修筑的公路，繳稅確實困難的，由省、自治區財政廳(局)審查核定，提出具體意見報財政部批準后 D：不屬于直接為農業生產服務的農田水利設施，但確屬綜合性樞紐工程的 E：對定居臺胞新建住宅占用耕地，如確屬于農業戶口的

21、在估價報告中陳述__，既是維護估價人員正當權益的需要，又是提醒委托人和估價報告使用者在使用估價報告時需要注意的事項。A．估價師聲明

B．估價的假設和限制條件 C．估價方法 D．估價對象

22、假設某建設項目建設期4年，各年計劃投資額分別為：第一年3600萬元，第二年4800萬元，第三年3800萬元，第四年3400萬元，年平均價格上漲率為5％，則該項目建設期間漲價預備費為。A：1130.00 B：1165.43 C：1910.00 D：2003.70 E：執行層的組織協調

23、根據房地產市場自然周期的理論，商品房租金增長率上升是處于自然周期的__。

A．第一階段 B．第二階段初期 C．第二階段后期 D．第三階段 E．第四階段

24、假設開發法的操作步驟包括__。A．調查待開發房地產的基本情況 B．選擇最佳的開發利用方式

C．估計開發前的房地產價值及開發經營期 D．進行具體計算，求出待開發房地產的價值

E．估算開發成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤及投資者購買待開發房地產應負擔的稅費

25、某家庭以30萬元購買了一套住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6%，按月等額還款。如果該家庭于第六年年初一次提前償還貸款本金5萬元，則從第六年開始的抵押貸款月還款額將減少（）元。A．544.10 B．555.10 C．1776.32 D．2109.38

第四篇：2016年廣西房地產估價師《理論與方法》：重新購建價格的內涵考試試題

2016年廣西房地產估價師《理論與方法》：重新購建價格的內涵考試

試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、法定稅費包括營業稅及附加，稅率為__，按月繳納。A．5.5% B．4.4% C．4.3% D．5.3%

2、甲、乙兩個物業2005年10月的價值均為1000萬元，預計甲物業2006年10月的價值為1100萬元和900萬元的可能性各為50%，預計乙物業2006年10月的價值為1200萬元和800萬元的可能性各為50%，甲、乙兩個物業投資風險比較的結果是__。

A．甲物業投資風險大 B．乙物業投資風險大

C．甲、乙兩個物業投資風險相同 D．無法判斷

3、下列關于拆遷估價機構和人員，表述錯誤的是。

A：拆遷估價機構的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票、拆遷當事人抽簽以及采用拆遷當事人能夠協商一致，共同接受的方式確定估價機構 B：受托估價機構可以轉讓受托的估價業務

C：估價報告應當由專職注冊房地產估價師簽字

D：估價機構和估價人員與拆遷當事人有利害關系或者是拆遷當事人的，應當回避

E：房地產估價機構必須加蓋公章

4、某宗房地產的收益期限為40年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預測得知其未來4年的凈收益分別為25萬元、26萬元、24萬元、25萬元，報酬率為10％。該宗房地產的收益價格為萬元。A：222．76 B：244．67 C：268．67 D：298．33 E：工業用地的監測點評估價格

5、已知某筆貸款的年名義利率為12%，年實際利率為12.55%，則該筆貸款是按照__作為計息周期的。A．年 B．半年 C．季度 D．月

6、下列選項中，更能反映房地產開發投資項目的真實經濟效果。A：開發工作量 B：經營利潤 C：經營收入 D：投資數額 E：借款合同

7、城市規劃、鎮規劃分為總體規劃和。A：分區規劃 B：簡單規劃 C：詳細規劃 D：控制性規劃

E：房地產估價機構必須加蓋公章

8、全國工程竣工驗收的監督管理工作由__負責。A．土地管理局

B．城市規劃管理部門

C．國務院建設行政主管部門 D．國務院

9、房地產轉讓的實質是。A：未發生房地產權利人轉移 B：房地產權利人發生轉移 C：未發生房地產權屬轉移 D：房地產權屬發生轉移 E：執行層的組織協調

10、房地產開發企業承擔的商品房保修期從之日起計算。A：竣工 B：交付

C：辦理房屋所有權登記 D：入住

E：執行層的組織協調

11、在城市__范圍內，從事房地產開發、房地產交易，實施房地產管理，應當遵守《城市房地產管理法》。A．規劃區 B．行政區

C．規劃區國有土地 D．轄區土地

12、開發商以某一價格出售“物業+健身房會員資格+保齡球館會員資格+游泳池會員資格”時，該價格比這四項各自價格之和低了許多，開發商采用的是__技巧。A．產品線定價 B．選擇品定價 C．補充品定價 D．產品束定價

13、私有房屋的互換要經過房地產交易管理部門的登記__才能辦理有關互換權證契約的手續。A．申請 B．審查 C．批準 D．鑒證

14、若注冊結構工程師注冊有效期屆滿需要繼續注冊的，應當在期滿前日內辦理注冊手續。A：30 B：15 C：45 D：60 E：執行層的組織協調

15、一宗房地產拍賣保留價的4 500萬元，采用增價拍賣方式，起拍價定為4 000萬元，依次報價的最高應價為4 328萬元，則。A：以4 328萬元成交 B：以4 500萬元成交

C：在4 380萬元-4 500萬元之間協商成交 D：拍賣無效

E：工業用地的監測點評估價格

16、某建筑物建筑面積4 000 ㎡，經濟壽命40年，單位建筑面積的重置價格為2 500元／㎡，有效經過年數為15年，殘值率為5％，該建筑物現值為。A：523．45萬元 B：593．75萬元 C：643．75萬元 D：1000萬元

E：工業用地的監測點評估價格

17、某房地產估價機構向委托人甲出具了估價報告，估價作業期為2005年5月20日至5月30日，估價報告應用有效期為1年。2006年5月20日，甲利用該估價報告向銀行申請辦理了16年的抵押貸款，則該估價報告的存檔期應不少于__年。A．15 B．16 C．17 D．30

18、采用收益法測算房地產價格時，公式表示（）。A．房地產凈收益按－固定數額逐年遞增 B．房地產凈收益按－固定數額逐年遞減 C．房地產凈收益按－固定比率逐年遞增 D．房地產凈收益按－固定比率逐年遞減

19、稅收法律、法規、規章是稅收制度的__。A．總體 B．個體 C．主體 D．客體

20、以下數值中，不是假設開發法具體可為房地產投資者提供的是。A：測算待開發房地產的最高價格 B：測算后續必要支出及應得利潤 C：測算房地產開發項目的預期利潤

D：測算房地產開發中可能出現的最高費用 E：工業用地的監測點評估價格

21、按，可以把工程建設定額劃分為勞動消耗定額、機械消耗定額和材料消耗定額三種。

A：定額反映的生產要素消耗內容不同 B：定額的編制程序和用途不同 C：投資的費用性質不同 D：專業性質不同 E：執行層的組織協調

22、職工當年繳存的住房公積金按計息。A：結息日掛牌公告的活期存款利率 B：結息日掛牌公告的定期存款利率

C：結息日掛牌公告的3個月整存整取存款利率 D：結息日掛牌公告的6個月整存整取存款利率 E：執行層的組織協調

23、下列關于土地使用權劃撥的含義，表述不正確的是。

A：建設用地使用權劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在用地者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將士地使用權無償交給土地使用者使用的行為

B：除法律、法規另有規定外，劃撥土地沒有使用期限的限制，但未經許可不得進行轉讓、出租、抵押等經營活動

C：取得劃撥土地的使用權，必須經有批準權的人民政府核準并按法定的程序辦理手續 D：在國家沒有法律規定之前，在城市范圍內的土地和城市范圍以外的國有土地，除出讓土地以外的土地，均按出讓土地進行管理 E：房地產估價機構必須加蓋公章

24、某商鋪的收益年限為30年，年有效毛收入為6000元/m2。假設凈收益率為75%，報酬率為10%，則該商鋪目前的價值為（）。A．14140元/m2 B．42421元/m2 C．56561元/m2 D．60000元/m2

25、__是用直線線條在時間坐標上表示出單項工程進度的方法。A．網絡圖法 B．坐標系數 C．橫道圖法 D．表格法

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、屬于城市規劃法律體系的是。A：主干法及配套法規和規章 B：專項法 C：審批法 D：管理法

E：相關法律法規

2、某公司今年擬開發高檔住宅項目，預計總投資為1億元，其項目資本金應當不低于__萬元。A．2000 B．2500 C．3000 D．3500

3、我國注冊建筑師級別設置分為。A：一級注冊建筑師 B：二級注冊建筑師 C：三級注冊建筑師 D：四級注冊建筑師 E：五級注冊建筑師

4、《土地管理法》規定：“中華人民共和國實行土地的__，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。” A．公有制 B．私有制

C．社會主義公有制 D．集體所有制

5、下列情形中會導致房地產當前需求增加的有。A：消費者的收入增加

B：作為替代品的房地產的價格上升 C：作為互補品的房地產的價格上升 D：消費者預期其未來的收入增加 E：消費者預期未來的房地產價格上升

6、如果房地產價格時間序列的逐期發展速度__，就可以計算其平均發展速度。A．較大 B．較小 C．差距較大 D．大致接近

7、房地產市場結構包括__。A．總量結構 B．區域結構 C．產品結構 D．供求結構 E．資金結構

8、銀行為某家庭提供年利率為6%，按月等比遞增償還期限為20年的個人住房抵押貸款，若月還款遞率為0.2%，首期償還額為1600元，則該家庭在第6年最后一個月的還款額是 A：1843.86 B：1847.55 C：2279.87 D：2291.27 E：借款合同

9、經有關主管部門批準，可以對下列建設工程的勘察、設計直接發包。A：采用特定專利的 B：采用專有技術的

C：建筑藝術造型有特殊要求的

D：國務院規定的其他建設工程的勘察、設計 E：一般建設工程的勘察、設計業務

10、拍賣的基本原則包括。A：公開原則 B：公平原則 C：公正原則

D：誠實信用原則 E：保留價原則

11、在假設開發法估價中，為確定估價對象的最佳開發利用方式，應確定的主要內容有。A：用途 B：區位 C：建筑規模 D：建筑檔次

E：房地產開發企業

12、假設銀行一年期存款利率為2.28%，貸款利率為5.85%，投資市場的平均收益率為12%，房地產投資市場的系統性市場風險系數為0.6，則房地產投資的預期收益率為（）。A．4.42% B．8.11% C．8.13% D．9.54%

13、下列不屬于房地產投資項目經濟評價靜態指標的是__。A．投資利潤率 B．投資回報率 C．貸款利率 D．成本利潤率

14、建設行政主管部門，對勘察設計持證單位的資質實行__。A．資質年檢制度 B．資質審查制度 C．資質復查制度 D．資質審批制度

15、收益法的本質是以房地產的__為導向求取估價對象的價值。A．預期收益大小 B．預期收益能力 C．預期價格高低 D．預期價格漲落

16、根據國務院令第483號《國務院關于修改(中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例)的決定》，土地使用稅每平方米的年幅度稅額按城市大小分四個檔次，即。

A：大城市1．5～30元 B：大城市1．2～24元 C：中等城市1．2～24元 D：小城市0．9～18元

E：縣城、建制鎮、工礦區0．6～12元

17、寫字樓租戶的選擇，考慮的主要準則是。A：潛在租戶所經營業務的類型及其聲譽 B：財務穩定性和長期盈利的能力

C：所需的面積大小及其需要提供的特殊物業管理服務的內容 D：租戶的經營管理水平

E：租戶對寫字樓內其他客戶的影響

18、企業合并是指兩個以上企業合并為一個企業的行為，分為__。A．雙贏合并 B．擴張合并 C．吸收合并 D．吞并合并 E．新設合并

19、轉讓以劃撥方式取得土地使用權的房地產項目，可以不辦理出讓手續的有__。A．私有住宅轉讓后用于商業經營的

B．經濟適用住房轉讓后用于經濟適用住房的

C．同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的 D．按照國務院有關規定出售公有住房的

E．轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限的 20、勘察設計和前期工程費主要包括，以及“三通一平”等土地開發工程費支出。A：城市基礎設施建設費 B：拆遷管理費 C：可行性研究費 D：水文地質勘探費 E：規劃、設計費

21、下述各項中，屬于房地產供給分析內容的是（）。A．吸納率分析

B．房地產市場的商業周期分析 C．家庭規模與結構分析

D．投資購買和使用購買的比例分析

22、從總體上來說，投資分為固定資產投資和流動資產投資。流動資產投資包括以下__投資。A．土地 B．房屋 C．機械設備 D．原材料 E．輔料

23、張先生以10萬元的預付款購買了一套時價為100萬元的期房住宅，一年后該住宅交付使用時，現房價格漲到了120萬元，那么，張先生預付款的收益率為（）。A．10% B．20% C．50% D．200%

24、土地費用包括。A：土地征用拆遷費 B：土地出讓地價款 C：土地轉讓費 D：“三通一平”等土地開發工程費 E：公共配套設施建設費

25、金融工具的一般特征包括。A：償還性 B：可轉讓性 C：安全性 D：收益性 E：決策參與陸

第五篇：重慶省2016年上半年房地產估價師《理論與方法》：重新購建價格的內涵模擬試題

重慶省2016年上半年房地產估價師《理論與方法》：重新購建價格的內涵模擬試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、參加民事法律關系而享有民事權利、承擔民事義務的人，是指民事法律關系的。A：主體 B：客體 C：內容 D：形式

E：執行層的組織協調

2、在市場法選擇可比實例的過程中，可比實例的規模應與估價對象的規模相當，選取的可比實例規模一般應在估價對象規模的__范圍之內。A．0.5～2.0 B．1.5～2.0 C．0.5～1.5 D．1.0～1.5

3、負責本行政區域內城市房屋拆遷行政裁決工作。A：市、縣人民政府

B：市、縣人民政府城市房屋拆遷管理部門 C：市、縣人民政府城市建設管理部門 D：市、縣人民政府城鄉規劃管理部門 E：房地產估價機構必須加蓋公章

4、市場上有一宗房地產的賣者，其最低的銷售價格為38萬元，一個買者愿意支付的最高價格為42萬元，則最可能的成交價格為。A：38萬元

B：38~42萬元之間 C：42萬元 D：42萬以下

E：工業用地的監測點評估價格

5、某估價事務所在2006年6月20至7月20日評估了一宗房地產于2006年5月30日的價格。之后，有關方面對其估價結果有異議。現在若要求你重新估價以證明該估價結果是否真實，則重新估價的估價時點應為__。A．2006年5月30日 B．現在

C．重新估價的作業日期

D．要求重新估價的委托方指定的日期

6、在房地產估價中，長期趨勢法運用的假設前提是__。A．過去形成的房地產價格變動趨勢在未來仍然存在 B．市場上能找到充分的房地產歷史價格資料 C．房地產市場在過去無明顯的季節變動

D．政府關于房地產市場調控的有關政策不會影響房地產的歷史價格

7、下列不屬于可進行工程竣工的驗收條件的是。A：完成工程設計和合同約定的各項內容 B：對當地居民有所安置

C：建設單位已按合同約定支付工程款 D：有施工單位簽署的工程質量保修書 E：執行層的組織協調

8、在房地產開發項目經濟評價中，選擇評價的基礎參數時，一般將空置率歸為．(2005年試題)A：時間類參數 B：融資類參數

C：評價標準類指標 D：收益類指標 E：借款合同

9、房地產投資決策分析主要包括__和項目財務評價兩個部分。A．價格分析 B．市場分析 C．產品分析 D．成本分析

10、某房地產開發企業銷售房地產的收入為3000萬元人民幣，扣除項目金額為1500萬元，則應繳土地增值稅為萬元。A：450 B：525 C：600 D：900 E：執行層的組織協調

11、房地產開發項目的動工日期，超過土地使用權出讓合同約定滿一年未動工開發的，可以不征收土地閑置費，其原因是。(2009年試題)A：發現地下文物

B：銀行貸款未按期到賬 C：相關建材供應缺貨 D：更改建筑設計

E：房地產估價機構必須加蓋公章 12、2006年w國本國所有單位、個人國內生產的全部最終產品和勞務的市場價值為1000億元，w國所有單位、個人在外國生產的全部最終產品和勞務的市場價值為200億元，外國所有單位、個人在w國生產的全部最終產品和勞務的市場價值為100億元。試計算2006年w國的國內生產總值GDP為億元。A：1000 B：1100 C：1200 D：2000 E：執行層的組織協調

13、一筆貸款的名義利率是10%，當計息周期趨于無窮大時，實際利率是__。A．10.2% B．10% C．11.5% D．10.52%

14、房地產評估價值對應的日期被稱作。A：價值基準日 B：估價時點 C：價值時點 D：估價報告日

E：工業用地的監測點評估價格

15、某宗房地產是在政府有償出讓的土地上開發建設的，當時獲得的土地使用期限為50年，不可續期，至今已使用36年；預計利用該宗房地產正常情況下每年可獲凈收入8萬元。該宗房地產的報酬率為8．5％，則該宗房地產的收益價格為萬元。A：90．52 B：91．52 C：92．52 D：93．52 E：工業用地的監測點評估價格

16、房地產估價的合法原則是針對于__來講的。A．估價機構 B．估價人員 C．估價對象 D．估價方法

17、估價人員通過市場調查獲知，某地區2003～2006年普通商品住宅平均價格水平分別為4682元／㎡，4887元／㎡，5037元／㎡，5192元／㎡。若采用平均增減量法測算，該地區普通商品住宅2008年的價格為元／㎡。A：5362 B：5347 C：5532 D：5563 E：工業用地的監測點評估價格

18、某宗地的面積為1000㎡，采用市場法進行評估。通過三宗可比實例求出的比準價格分別為2130元／㎡，2190元／㎡和2220元／㎡，如果賦予這三個價格的權重分別為0.3，0.4和0.3，則采用加權算術平均法得到的比準價格為元／㎡。A：2160 B：2175 C：2181 D：2205 E：工業用地的監測點評估價格

19、下列市場調查的內容中，屬于可控因素調查的是。(2005年試題)A：市場需求容量調查 B：消費者行為調查 C：市場營銷因素調查 D：競爭情況調查 E：借款合同

20、盈虧平衡分析結果顯示：甲項目當售價下降30％、成本上升60％時，開發利潤(稅前)為0；乙項目當售價下降20％、成本上升50％時，開發利潤(稅前)為0。因此，在抵御售價和成本變動風險的能力方面。A：甲項目強于乙項目 B：乙項目強于甲項目 C：甲項目與乙項目一樣強 D：不能確定哪個項目強 E：借款合同

21、地鐵站的建成使周邊寫字樓的租金顯著提高，這說明房地產投資具有的特性。A：變現性差 B：易受政策影響 C：依賴專業管理 D：效益外溢和轉移 E：借款合同

22、通常以完成特定事項為代理內容，事項完成后代理即告終結。A：委托代理 B：法定代理 C：本代理 D：指定代理

E：執行層的組織協調

23、直線趨勢法公式Y=a+bX中，X表示。A：價格 B：時間 C：常數

D：價格變動率

E：工業用地的監測點評估價格

24、下列報表中，不屬于房地產開發項目財務報表中基本報表的是．(2006年試題)A：資本金現金流量表 B：資金來源與運用表 C：損益表

D：投資計劃與資金籌措表 E：借款合同

25、不屬于房地產調整狀況的內容是。A：經濟狀況調整 B：區位狀況調整 C：實物狀況調整 D：權益狀況調整

E：工業用地的監測點評估價格

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、從降低房地產開發貸款風險的角度出發，中國人民銀行和中國銀行業監督管理委員會要求商業銀行對未取得的項目，不得發放任何形式的貸款。A：《國有土地使用權證》 B：《建設用地規劃許可證》 C：《建設工程規劃許可證》 D：《建設施工許可證》 E：《建筑施工合同》

2、下列用地中，可以采取劃撥方式取得使用權的有。A：商品住宅小區用地 B：加油站用地

C：縣人民公園用地 D：軍事設施用地 E：造紙廠用地

3、某筆房地產開發貸款的綜合風險度與__直接相關。A．貸款額

B．企業信用等級 C．自有資金數量 D．項目風險等級 E．貸款期限

4、__是指個人之間相互以貨幣或實物提供的信用。A．消費信用 B．個人信用 C．民間信用 D．相互信用

5、確立施工中控制質量的具體措施，主要包括方面。

A：對各項施工設備、儀器進行檢查，特別是校準各種儀器儀表，保證在測量、計量方面不出現嚴重誤差 B：控制混凝土質量

C：對工程中的配套設備進行檢驗

D：對砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質量檢查和評定辦法

E：實行科學合理的施工進度控制安排

6、成本計劃可分解為等方面。A：材料設備成本計劃 B：管理費成本計劃 C：人工費成本計劃 D：不可預見成本計劃 E：施工機械費用計劃

7、實行施工總承包的房地產開發項目，施工現場的安全應由負責。(2007年試題)A：開發商 B：監理單位 C：分包單位 D：總承包單位 E：借款合同

8、必須經承兌才能生效的金融工具是__。A．久本票 B．商業匯票 C．銀行券 D．支票

9、行政裁決的主要制度有__。A．行政調解制度 B．拆遷聽證制度 C．集體決策制度 D．行政復議制度 E．行政公開制度 10、27。某宗土地取得成本為1000萬元，開發成本為1200萬元，管理費用為80萬元，銷售費用為30萬元，銷售稅費為18萬元，投資利息為15萬元，投資利潤率為15%，則開發利潤為__萬元。A．346.5 B．349.2 C．348.75 D．351.45

11、金融機構在融出資金時，要遵循__原則。A．安全性 B．保本性 C．流動性 D．穩定性 E．盈利性

12、對價格的定義，第一種“是為獲得一種商品或勞務所必須付出的東西”講的是現象，第二種“是商品價值的貨幣表現”講的是本質。對于房地產估價來說，主要是從__上把握房地產價格的“數量”。A．貨幣支付 B．價值 C．現象 D．本質

13、下列證券品種中，屬于貨幣證券的是。A：股票 B：支票 C：債券

D：投資基金

E：執行層的組織協調

14、某開發商所開發的物業質量與市場領導者的物業質量相近，如果定價比市場領導者的定價低，則其采用的是定價法。A：隨行就市 B：價值 C：應戰 D：挑戰 E：借款合同

15、我國《物權法》規定的物權主要有等。A：使用物權 B：他物權 C：所有權 D：擔保物權 E：用益物權

16、住房置業擔保公司應當從其資產中按照借款人借款余額的一定比例提留擔保__。

A．風險基金 B．保證金 C．預留金 D．周轉金

17、在某幢建筑面積3000m2的經濟適用住房建設中，某開發企業花費280萬元用于支付征地和拆遷安置補償費、勘察設計和前期工程費、房屋建筑安裝工程費、必要的基礎設施和公共配套設施建設費，并支付了20萬元的貸款利息和行政事業性收費。假定該項目需繳納的有關稅金按開發成本的4%計，管理費率和開發利潤執行國家有關規定，該幢經濟適用住房的最高基準價格為__。A．1067元/m2 B．1070元/m2 C．1087元/m2 D．1141元/m2

18、房地產產品功能定位是在市場分析的基礎上，具體規定擬提供的房地產產品的。(過時)A：價格水平B：銷售對象 C：基本功能 D：地理位置 E：輔助功能

19、下列有關各種彈性的表述中，正確的有__。A．奢侈品的需求價格彈性相對較大

B．占家庭支出比例較大的商品，其需求價格彈性相對較小

C．商品對另外一種商品的需求交叉彈性大于0時，這兩種商品為互補品

D．商品對另外一種商品的需求交叉彈性等于0時，這兩種商品為不相關商品 E．商品的供給彈性大于1時，稱供給富有彈性

20、利率變化會給房地產投資信托的實際收益帶來損失，當長期固定利率__時，會引起債權組合價值的相對下降。A．上升 B．下降 C．不變

D．無法判斷

21、項目利潤為零時，分析項目成本、售價或銷售率所處狀態的方法是。A：獲利能力分析 B：盈虧平衡分析 C：市場狀況分析 D：定性風險分析 E：借款合同

22、收益法適用的條件是房地產的__。A．收益能夠量化 B．風險能夠量化

C．收益或風險其一可以量化 D．收益和風險均能量化

23、設定房地產抵押辦理房屋他項權利登記后，該房屋的《房屋所有權證》應由__收執。A．抵押人 B．抵押權人

C．房屋權屬登記機關 D．公證機關

24、中國房地產估價師學會的英文縮寫為__。A．CIREA B．IREAC C．REACN D．CNIRE

25、申請房屋登記時，由當事人單方申請的情形有。A：合法建造房屋取得房屋所有權 B：權利人放棄房屋所有權 C：繼承取得房屋所有權

D：產權交換取得房屋所有權

E：依據人民法院生效法律文書取得房屋所有權