第一篇：天津2017年房地產估價師《理論與方法》：重新購建價格的內涵考試題

天津2017年房地產估價師《理論與方法》：重新購建價格的內涵考試

題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、某辦公樓是15年前在劃撥土地上建設的，現按要求補辦了土地出讓手續，出讓年限為50年，已知該辦公樓建筑物在建設時所投入費用255萬元，現時重新購建價格為350萬元，經濟壽命為60年，殘值率為3％，則采用直線法計算其建筑物的折舊總額為萬元。A：61.84 B：78.35 C：84.88 D：173.17 E：工業用地的監測點評估價格

2、下列關于城市規劃實施控制，表述錯誤的是。

A：城市規劃實施控制是為了落實城市規劃的具體實施而采取的城市規劃建設管理的運作方式

B：未確定規劃條件的地塊，可以出讓國有土地使用權

C：城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門不得在建設用地規劃許可證中擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規劃條件

D：規劃條件未納入國有土地使用權出讓合同的，該國有土地使用權出讓合同無效

E：執行層的組織協調

3、下列關于我國房地產權屬登記的表述中，不正確的是。A：依法登記的房地產權利受國家法律保護

B：當事人對房地產權利的取得、變更、喪失均需依法登記 C：經法定登記機關登記的房地產權利具有對抗第三人的效力

D：房屋因買賣、贈與等原因致使其權屬發生變化的，應及時辦理變更登記 E：執行層的組織協調

4、現金流量表可以用來進行房地產開發項目的（）分析。A．財務盈利能力 B．清償能力

C．資金平衡情況 D．營運能力

5、誤差的處理方式中，對合同未作約定的，面積誤差比絕對值超過3％時，買受人有權。A：退房 B：換房 C：買房 D：賣房

E：執行層的組織協調

6、企業租賃是指企業的所有者在一定期限內，以收租金的形式，將企業的經營權轉讓給其他經營者的行為。A：整體資產或者部分資產 B：整體資產 C：部分資產 D：固定資產

E：工業用地的監測點評估價格

7、__規定，國家對不動產實行統一登記制度。A．《土地法》 B．《土地管理法》 C．《物權法》 D．《財產管理法》

8、某在建工程在假定未設立法定優先受償權下的價值為6000萬元，房地產估價師知悉該項工程尚拖欠到期應付的工程款為1000萬元同時還有一筆貸款成數由50％，余額為1000萬元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押價值為__萬元 A．2500 B．3000 C．3500 D．4000

9、某宗房地產交易的買賣雙方約定，買方付給賣方2659元／㎡，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據悉，該地區房地產買賣中賣方應繳納的稅費為正常成交價格的6.8％，買方應繳納的稅費為正常成交價格的3.9％。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費全由買方負擔，并在原價基礎上相應調整買方付給賣方的價格，則調整后買方應付給賣方的價格為元／㎡。A：2385 B：2393 C：2955 D：2964 E：工業用地的監測點評估價格

10、房地產開發企業稅后利潤應首先用于__。A．彌補企業以前年度的虧損 B．提取法定盈余公積金 C．提取公益金 D．向投資者分紅

11、某房地產開發企業以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年時間建成商品住宅。若該商品住宅建成后即出售，則此時買受人獲得的該宗土地使用權年限為__年。A．47 B．57 C．67 D．77

12、《城市房地產開發經營管理條例》規定，設立房地產開發企業有名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員。A：1 B：2 C：3 D：4 E：房地產估價機構必須加蓋公章

13、房地產估價師從某個特定投資者的角度出發評估出的價值屬于（）。A．市場價值 B．清算價值

C．快速變現價值 D．投資價值

14、房地產的市場供給量與市場需求量相等時的價格是房地產的。A：供給價格 B：需求價格 C：市場價格 D：均衡價格

E：工業用地的監測點評估價格

15、房地產市場調查人員有時采取在夜間到居住小區測算“亮燈率”的方法來分析入住率，這種調查方法屬于。(2007年試題)A：觀察法 B：實驗法 C：討論法

D：問卷調查法 E：借款合同

16、威廉·阿郎索的在任意區位處的地租計算公式Pc(t)=N[Pc-C-kc(t)]中，N表示。

A：單位面積土地上農產品的產量 B：市場上每單位農產品的價格 C：生產每單位農產品的成本

D：向市場運輸每單位農產品的成本 E：工業用地的監測點評估價格

17、投資者進行房地產投資的主要目的一般是。A：獲取房地產當期收益 B：獲取房地產未來收益

C：直接從事房地產開發經營活動 D：間接參與房地產開發經營活動 E：借款合同

18、銀行為某人提供期限為10年，年利率為6%，首期月還款為1000元，月還款遞增率為0.2%的個人住房抵押貸款。若將此方案轉為按月等額支付，則月等額還款額是（）元。A．1005.56 B．1010.56 C．1110.56 D．1115.56

19、某幢寫字樓，建筑物重新購建價格為2000萬元，經濟壽命為50年，有效經過年數為10年。其中，門窗等損壞的修復費用為10萬元；裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，有效經過年數為4年；設備的重置價格為250萬元，平均壽命為15年，有效經過年數為9年。假設殘值率均為零，則該幢寫字樓的物質折舊額為萬元。A：400 B：628 C：656 D：700 E：工業用地的監測點評估價格 20、運用長期趨勢法測算房地產未來價格，當房地產價格的變動過程是持續上升或者下降，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用__進行測算。A．平均增減量法 B．平均發展速度法 C．移動平均法 D．指數修勻法

21、建筑密度通常以控制。A：上限 B：下限 C：中限

D：上、下限

E：執行層的組織協調

22、原國家計委、原建設部《關于房地產中介服務收費的通知》規定，國家指導性參考價格為普通咨詢報告，每份收費元。A：100—300 B：100～500 C：300—800 D：300—1000 E：執行層的組織協調

23、某收益性物業的潛在毛租金收入為30萬元，假設在某報告期內的出租率為80％，所有承租人都能按時交納租金，物業其他收入為2萬元，則物業在該報告期的有效毛收入為萬元．(2009年試題)A：22．0 B：24．0 C：25．6 D：26．0 E：借款合同

24、在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析是指。

A：投資機會研究 B：初步可行性研究 C：詳細可行性研究 D：項目的評估和決策 E：借款合同

25、房地產權屬檔案應當以__為單元建檔。A．街道 B．房號 C．幢 D．丘

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、下列情況的房地產不得發布廣告。

A：在已經依法取得國有土地使用權的土地上開發建設的 B：在未經國家征收的集體所有的土地上開發建設的 C：司法機關依法決定查封的

D：預售房地產，已取得該項目預售許可證的 E：權屬有爭議的

2、導致房地產市場具有區別于一般市場的基本特性有。A：市場供給的特點 B：市場需求的特點 C：市場交易的特點 D：市場價格的特點 E：市場競爭的特點

3、在房地產估價中，下列原則對應正確的是__。A．最高行為準則與技術性原則對應 B．普適性原則與特殊原則對應 C．謹慎原則與特殊原則對應 D．技術性原則與謹慎原則對應 E．技術性原則與普適性原則對應

4、《房地產開發企業資質管理規定》規定，申報一級資質房地產開發企業應具備的條件包括。

A：注冊資本應在2000萬元以上 B：注冊資本應在5000萬元以上

C：從事房地產開發經營的時間不少于5年 D：近3年房屋建筑面積累計竣工不少于15萬 E：上一年房屋建筑施工面積不少于15萬

5、下列說法正確的是__。A．可比實例肯定是交易實例 B．交易實例肯定是可比實例 C．可比實例不一定是交易實例 D．交易實例不一定是可比實例

6、進度計劃管理通常采用橫道圖和__。A．資金流動計劃圖 B．網絡圖 C．直方圖 D．控制圖

7、廉租住房的租金實行政府定價，租金標準由構成。A：維修費 B：折舊費 C：稅金 D：投資利息 E：管理費

8、與房地產開發項目相關的債務融資，主要包括。A：房地產開發貸款 B：土地儲備貸款

C：個人住房抵押貸款 D：個人住房公積金貸款 E：在建工程抵押貸款

9、根據權利的作用，可將民事權利分為。A：專屬權 B：支配權 C：請求權 D：形成權 E：抗辯權

10、不屬于稅收制度的構成要素的是。A：納稅人 B：課稅對象 C：納稅時間 D：稅基 E：稅點

11、中國耕地具有等明顯的特點。A：人均占有耕地少 B：耕地總體質量高 C：生產水平低 D：退化嚴重 E：后備資源不足

12、一般來說，信用卡的功能主要有。A：升值功能 B：轉賬結算功能 C：消費貸款功能 D：匯兌功能 E：儲蓄功能

13、下列關于房地產測繪，表述正確的是。A：房地產測量工作應包括“測繪”和“測設” B：房地產測量是指房產測量和地籍測量

C：房地產測繪是用測量手段測定地面上局部區域內的土地、建筑物及構筑物已有點位，獲得反映歷史的研究成果

D：房地產測設是根據設計圖紙將一系列點位在實地上標定

E：房地產測設是用測量手段測定地面上局部區域內的土地、建筑物及構筑物已有點位，獲得反映現狀的圖或圖形信息

14、某宗估價對象房地產是在土地使用權出讓的土地上建造的商場，土地使用權出讓年限為40年，建造期為2年，建筑物的經濟壽命為60年，則建筑物折舊的經濟壽命為__年。A．38 B．42 C．58 D．60

15、個人住房抵押貸款是指個人購買住房時，以所購買住房作為抵押擔保，向金融機構申請貸款的行為。個人住房抵押貸款包括__。A．按揭貸款

B．商用房地產抵押貸款 C．商業性住房抵押貸款 D．政策性住房抵押貸款 E．個人置業抵押貸款

16、某購房者向銀行申請了以等比遞增方式還款的個人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5.75%，期限為15年，按月償還，首次月還款額為2000元，月還款額增長率為0.2%，則該購房者在第5年第6個月的還款額為（）元。A．2277.4 B．2281.9 C．2728.8 D．2741.9

17、估價中的最高最佳使用具體包括__等。A．最仕用途 B．最佳位置 C．最佳規模 D．最佳環境 E．最佳集約度

18、已知某房地產投資項目的購買投資為5000萬元，流動資金為500萬元，投資者的權益資本為2000萬元，經營期內年平均利潤總額為700萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則項目的資本金利潤率為。(2007年試題)A：10.0% B：14.0% C：25.0% D：35.0% E：借款合同

19、某城市政府為修建環城高速公路，委托銀行組成承銷團，面向社會發行期限為20年的建設債券。該債券種類屬于。A：金融債券 B：長期債券 C：公募債券 D：公債券 E：抵押債券

20、征用集體土地應遵守的原則是__。A．珍惜土地，合理利用土地 B．保證國家建設用地需要

C．妥善安置被征地單位和農民的原則 D．有償使用土地的原則 E．按用戶需要征地的原則

21、對市場調查的分析與評估，主要是考察市場調查的有效性。有效的市場調查應具備的特點包括。A：方法科學

B：調查方法專一性 C：創造性

D：合理信息價值和成本比率 E：政策性

22、__是影響城市土地等級和基準地價的主要因素。A．宏觀區位 B．中觀區位 C．微觀區位 D．其他方面

23、下列不屬于申領建筑工程施工許可證的條件是__。A．已經辦理該建筑工程用地批準手續 B．已經確定施工企業

C．有保證工程質量和安全的具體措施 D．建設單位已支付工程款

24、下列關于寫字樓基礎租金的表述中，不正確的有。

A：基礎租金是根據業主希望達到的投資收益率目標和其可接受的最低租金水平確定的

B：基礎租金低于市場租金時，物業管理企業需要降低經營費用 C：基礎租金高于市場租金時，物業管理企業需要降低經營費用 D：在寫字樓市場較好的情況下，市場租金一般低于基礎租金 E：在寫字樓市場較好的情況下，市場租金一般高于基礎租金

25、風險辨識常用方法有。A：蒙特卡洛模擬法

B：篩選一監測一診斷技術 C：幕景分析法 D：德爾菲法 E：智暴法

第二篇：青海省房地產估價師《理論與方法》：重新購建價格的內涵模擬試題

青海省房地產估價師《理論與方法》：重新購建價格的內涵模擬試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、大型復雜工程詳細可行性研究的研究費用一般占總投資的__。A．0.2%～0.8% B．0.2%～1.0% C．0.25%～1.5% D．1.0%～3.0%

2、某家庭預計在今后10年內的月收入為16000元，如果其中30%用于支付住房抵押貸款的月還款額，年貸款利率為12%，則該家庭有償還能力的最大抵押貸款的申請額是__。A．31.46萬元 B．32.46萬元 C．33.46萬元 D．34.46萬元

3、某建筑物實際經過年數為10年，估價人員現場查勘后認為該建筑物建筑設計過時和維修保養差造成功能折舊和物質折舊高于正常建筑物，判斷其有效經過年數為18年，剩余經濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為__。A．43.2% B．50% C．56.8% D．70%

4、印花稅的稅率采用兩種。A：定額稅率和累進稅率 B：比例稅率和定額稅率 C：累進稅率和累退稅率 D：特殊稅率和一般稅率 E：執行層的組織協調

5、業主是指。A：物業的管理人 B：物業的使用人 C：物業的產權人 D：物業的租賃人 E：執行層的組織協調

6、土地使用者因使用國有土地而需按規定每年支付給政府的費用是__。A．土地使用權出讓費 B．土地使用費

C．土地使用權轉讓費 D．毛地價

7、考慮房地產的投資特性時，一般認為購買銷售自行車的店鋪比購買生產自行車的廠房的投資風險小。這是因為前者比后者具有__。A．更長的經濟壽命 B．更顯著的各異性 C．更強的適應性

D．更專業的物業管理

8、某宗房地產2004年的純收益為500萬元，預計以后每年按照25萬元速度遞減，該房地產的合理經營期限為。A：15年 B：20年 C：25年 D：30年

E：工業用地的監測點評估價格

9、根據登記的內容和方式的不同，各國房地產登記制度分為和產權登記制兩大類型。

A：權利登記制 B：產權登記制 C：托倫斯登記制 D：契據登記制

E：執行層的組織協調

10、約翰·馮·杜能的地租量的計算公式是。A：地租=市場價格-生產成本

B：地租=市場價格-生產成本-平均利潤

C：地租=市場價格-生產成本-所使用的資本×一般農業資本利潤率 D：地租=市場價格-生產成本-平均利潤-資本的利息 E：工業用地的監測點評估價格

11、收集統計資料時，對于重大或敏感性強的問題應采用__方式設置調查項目表。A．判斷提問 B．多項選擇 C．單向選擇 D．書面提問

12、土地用途管制的核心是。A：保護耕地

B：實行土地登記制度

C：實行土地有償有限期使用制度 D：不能隨意改變農用地的用途 E：執行層的組織協調

13、關于收益法求取凈收益的說法，錯誤的是。A：凈收益包括有形收益和無形收益

B：運營費用包含房地產折舊額及其設備的折舊費 C：通常只有客觀收益才能作為估價依據

D：應同時給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計值 E：工業用地的監測點評估價格

14、新設項目法人的資本金籌措渠道不包括（）資金。A．政府政策性 B．資產變現 C．企業入股

D．個人入股范圍

15、在土地出讓合同約定的動工開發期限滿2年尚未動工的土地使用權，可以處以__。

A．合用出讓金的20%以上罰金 B．合同出讓金的50%以上罰金 C．以原價的30%收回土地 D．無償收回土地使用權

16、某商品住宅樓于2008年1月10日竣工驗收合格，施工單位按法定最低保修期限承諾，如該住宅樓中的住房于2011年1月10日交付給買受人，則開發商承擔該商品住宅屋面防水的最低保修期限應至__。A．2011年1月9日 B．2003年1月9日 C．2014年1月9日 D．2016年1月9日

17、土地增值稅實行超額累進稅率，增值額超過扣除金額100%、未超過200%的部分，稅率為__。A．30% B．40% C．50% D．60%

18、下面關于路線價法的表述中，不正確的是__。

A．路線價法實質是一種市場法，其理論依據與市場法相同，是房地產價格形成的替代原理

B．路線價適用于城鎮街道商業用地的估價

C．運用路線價法的前提條件是街道較規整，兩側臨街土地的排列較整齊

D．路線價法是特定的街道上設定標準臨街寬度，從中選取若干標準臨街宗地求其平均價格

19、如果貸款利率__內部收益率，項目投資就會盈利。A．低于 B．等于 C．高于 D．無關聯 20、在所有具有經濟可行性的使用方式中，能使估價對象的價值達到最大的使用方式，才是__的使用方式。A．經濟化 B．最高最佳 C．實際性 D．常規

21、某宗房地產交易，買賣雙方在買賣合同中約定買方付給賣方2 625元／㎡，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據悉，該地區房地產買賣中應由賣方、買方繳納的稅費分別為正常成交價格的7％和5％。該宗房地產的正常成交價格為元／㎡。A：2 000 B：2 200 C：2 400 D：2 500 E：工業用地的監測點評估價格

22、當建筑物的維修養護正常時，實際成新率與直線法計算出的成新率相當；當建筑物的維修養護比正常維修養護好或經過更新改造，實際成新率應直線法計算出的成新率。A：大于

B：大于或等于 C：小于

D：小于或等于

E：工業用地的監測點評估價格

23、若拆遷當事人對裁決不服，可以在接到裁決書之日起日內向作出裁決的房屋拆遷管理部門的本級人民政府申請行政復議。A：15 B：30 C：45 D：60 E：房地產估價機構必須加蓋公章

24、在城市規劃中，用來確定城市地表水體保護和控制地域界線的是。A：城市藍線 B：城市綠線 C：城市紫線 D：城市黃線

E：執行層的組織協調

25、編制會計報表項目對應關系清楚、項目完整、數字準確，這體現了衡量會計信息質量一般原則中的原則。A：明晰性 B：可比性 C：客觀性 D：一貫性

E：執行層的組織協調

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、最大誠信原則的內容主要包括。A：告知 B：保證 C：棄權

D：禁止反言 E：允許反言

2、下列關于收益率指標的表述中，錯誤的是。A：基準收益率是投資者所要求的最低投資報酬率

B：財務內部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率 C：常規項目的財務內部收益率是唯一的

D：差額投資內部收益率是兩個方案內部收益率之差 E：借款合同

3、《住宅使用說明書》的內容不包括__。A．開發單位、設計單位、施工單位 B．結構類型 C．保修期限

D．有關設備、設施安裝預留位置的說明等

4、季節比率是__。

A．說明現象在某年的某月平均數占該年總平均數的比重 B．說明現象在某年的某季平均數占該年總平均數的比重

C．說明現象在各年某個月的同月平均數占各年總的月平均數的比重 D．說明現象在各年某個季的同季平均數占各年總的季平均數的比重

5、一般來說，對企業的市場營銷有直接影響。經濟發展速度快，人民收入高，則購買力增強，市場需求增大；反之則小。A：政治法律環境 B：經濟環境 C：人口環境

D：社會文化環境 E：借款合同

6、某宗房地產交易中，買方付給賣方2500元/m2，交易稅費均由買方負擔。已知該地區的房地產交易，賣方按正常價格的5%繳納有關稅費，買方按正常價格的3%繳納有關稅費，則該家房地產的正常成交價格最接近于（）。A．2427元/m2 B．2500元/m2 C．2575元/m2 D．2632元/m2

7、以下房地產估價方法中，屬于房地產估價的基本方法的有。A：假設開發法 B：成本法 C：路線價法 D：市場法 E：收益法

8、關于運營預算，下列說法錯誤的是__。

A．該預算列出了物業的主要收入來源和費用支出項目

B．不僅能令物業各項收入與支出的原因一目了然，還能告訴人們這些收入或支出將發生在什么時間

C．不需為不可預見費用的支出預留空間

D．除了令業主了解未來一年中物業的收支估算外，也為物業管理企業提供了一個分析物業過去的經營表現和根據對未來的有關估計對個別的預算項目做出適當調整的機會

9、房地產平面圖包括。

A：房屋及其所占用的土地使用權權屬界定位置圖 B：房產分幅平面圖 C：房產分丘平面圖

D：房屋分層分戶平面圖 E：房產分幅位置圖

10、某家庭預計今后20年內月收入為8030元，如果其中的40%可以用于支付住房抵押貸款的月還款。已知貸款年利率為9%，則該家庭有償還能力的20年期最大抵押貸款申請額是__萬元。A．28.62 B．35.57 C．41.56 D．48.24

11、王某打算承租某寫字樓的一個單元，在可出租面積波及系數計算上與業主發生了分歧，后經測量得出以下數據：出租單元內使用面積30 ㎡，外墻面積6 ㎡，單元間分隔墻面積8 ㎡，公攤面積3 ㎡。那么，可出租面積應為㎡。A：33 B：40 C：43 D：47 E：借款合同

12、下列屬于支票特點的是。

A：在銀行信用基礎上產生，以存款為依據 B：在銀行信用基礎上產生，以貸款為依據 C：支票有效期短，見票即付

D：簽發支票金額，以貸款余額為限 E：簽發支票金額，以存款余額為限

13、土地使用權的出讓方式中，__適用于公共福利事業和非盈利性的社會團體、機關單位用地和某些特殊用地。A．招標方式 B．拍賣方式 C．協議出讓 D．掛牌轉讓

14、保險合同的關系人有。A：被保險人 B：受益人 C：保險人 D：投保人 E：保險代理人

15、某筆房地產開發貸款的綜合風險度與直接相關。A：貸款額

B：企業信用等級 C：自有資金數量 D：項目風險等級 E：貸款期限

16、下列職業資格中，經注冊后即可從事相關業務的是__。A．房地產估價師 B．房地產經紀人 C．結構工程師

D．房地產經紀人協理資格 E．建筑師

17、橫道圖法用于項目建設階段的。(2009年試題)A：質量控制 B：進度控制 C：成本控制 D：合同管理 E：借款合同

18、投資商預測到政府大型公共設施的投資建設計劃，并在附近預先投資，最后取得巨大成功，則該投資商利用的是房地產投資特性中的。A：位置固定性 B：不一致性 C：適應性

D：相互影響性 E：借款合同

19、某酒店已知可以在未來30年內取得豐厚收益，經計算未來3年收益分別為93萬元、100萬元、120萬元，從第4年到第30年的凈收益會穩定在130萬元左右，在該區域酒店類房地產的報酬率為12%，則此宗估價對象房地產的價格為__萬元。A．992.06 B．983.10 C．1080 D．852 20、房地產估價人員應遵守的職業道德包括（）。

A．應保持估價的獨立性，必須回避自己、近親屬或其他有利害關系人的估價業務

B．應妥善保管委托人的文件資料，在任何情況下，未經委托人書面許可，不得將委托人的文件資料公開或泄露給他人

C．盡管感到自己的專業能力有限，為了不辜負委托人，仍舊要接受該項估價委托

D．應執行政府規定的估價收費標準，不得以不正當理由或名目收取額外費用，也不得惡意降低收費進行不正當競爭

E．應誠實正直、公正執業，不得做任何虛假的估價

21、成功的房地產租售一般包括。

A：為使潛在的購買者或租戶了解物業狀況而進行的宣傳溝通階段 B：就有關價格或租金及合同條件而進行的談判階段 C：不毀其雙方的利益，做到公平交易 D：把握全過程的信息，掌握全局 E：雙方協商一致后的簽約階段

22、建安工程費是指直接用于工程建設的總成本費用，主要包括（）等。A．附屬工程費

B．設備及安裝工程費 C．室外工程費 D．建筑工程費

23、已知年名義利率為12%，按月計息，則年有效利率為（）。A．12.55% B．12.00% C．12.36% D．12.68%

24、”三通一平”一般是指某區域具備了__等設施以及場地平整。A．水通、氣通、電通 B．路通、水通、電通 C．路通、水通、氣通 D．路通、電通、氣通

25、下列關于訴訟時效的說法不正確的是__。

A．訴訟時效是指權利人在法定期限內請求人民法院或仲裁機關保護其權利的權利

B．訴訟時效消滅的是一種請求權，而不消滅實體權利 C．《民法通則》規定，超過訴訟時效期間，當事人自愿履行的，不受訴訟時效限制

D．履行后，當事人可以以不知時效期間已過為由而要求返還

E．訴訟時效期間可分為普通訴訟時效、特別訴訟時效和長期訴訟時效

第三篇：2016年河北省房地產估價師《理論與方法》：重新購建價格的內涵試題

2016年河北省房地產估價師《理論與方法》：重新購建價格的內涵試

題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、在房地產估價中，首先需要明確的估價基本事項是。A：估價目的、估價原則、估價對象 B：估價目的、估價原則、估價時點 C：估價原則、估價對象、估價時點 D：估價目的、估價對象、估價時點 E：工業用地的監測點評估價格

2、某宗可比實例房地產2007年1月30日的價格為800美元/m2，該類房地產以人民幣為基準的價格變動平均每月比上月上漲0.1%。假設人民幣與美元的市場匯率2007年1月30日為1美元=7.8650元人民幣，2007年6月30日為1美元=7.6835元人民幣。則該可比實例的價格調整到2007年6月30日的結果是__元人民幣/m2。A．6323.52 B．6804.37 C．6.657.48 D．6650.25

3、市場比較法中，采用間接比較對可比實例價格進行個別因素修正，其中可比實例的個別因素優于標準個別因素得103分，估價對象的個別因素劣于標準個別因素得98分，則個別因素修正系數為（）。A．1.05 B．0.98 C．0.95 D．1.03

4、關于明確估價基本事項的說法，錯誤的是。A：估價目的本質上由委托人的估價需要決定 B：估價時點由估價目的決定

C：估價對象由委托人和估價目的決定 D：估價類型由估價師決定 E：工業用地的監測點評估價格

5、某商場建成3年后補辦了土地使用權出讓手續，土地使用權出讓年限為40年，建筑物的自然壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經濟壽命應為年。A：40 B：43 C：47 D：50 E：工業用地的監測點評估價格

6、房地產屬于非貨幣性資產，銷售過程復雜，流動性很差，其擁有者很難在短時期內將房地產兌換成現金。這主要體現了房地產投資風險的__。A．變現風險 B．政策風險 C．利率風險

D．市場供求風險

7、房地產價格與一般物品價格的（）表現出房地產價格的獨特之處。A．等值 B．不等值 C．相同 D．不相同

8、某宗土地總面積1 000㎡，容積率為3，對應的土地單價為450元／㎡，現允許將容積率提高到5，樓面地價不變．則該土地應補地價(單價)數額為。A：300元／㎡ B：30元／㎡ C：4 240元／㎡ D：1272元／㎡

E：工業用地的監測點評估價格

9、單位為職工所繳存的住房公積金的實質是__。A．獎金

B．單位發給職工的住房補貼 C．工資的一部分

D．給職工增加了一部分工資

10、功能折舊違背了以下哪個原理__。A．收益遞減原理 B．收益遞增原理 C．均衡原理 D．適合原理

11、某綜合樓總建筑面積為10000m2，其中可出售的居住建筑面積為7000m2，可出租的商業建筑面積為1500m2，剩余建筑面積為附屬設備等用房。該綜合樓的有效面積系數為（）。A．80% B．90% C．85% D．95%

12、申請房地產估價師初始注冊的，申請人應當向__提交申請材料。A．人事部 B．建設部

C．省級人事行政主管部門

D．所在地省級房地產行政主管部門

13、運用收益法評估房地產價值時，要求利用與估價對象所在區域相同或相似房地產的客觀收益來推算估價對象預期收益，這主要是依據房地產估價中的。A：合法原則

B：最高最佳使用原則 C：替代原則 D：公平原則

E：工業用地的監測點評估價格

14、實際估價中設定未來凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是。A：過去數據簡單算術平均法 B：過去數據加權算術平均法 C：未來數據簡單算術平均法 D：未來數據資本化公式法 E：工業用地的監測點評估價格

15、承受起重機自重、起重機最大起重量以及起重機剎車時產生的沖切力，并將這些荷載傳遞給其下的柱子。A：吊車梁

B：外墻圍護系統 C：柱子 D：基礎

E：執行層的組織協調

16、劃撥土地轉讓有兩種規定，一是報有批準權的人民政府審批予以轉讓的，應當由__辦理土地使用權出讓手續，并根據國家有關規定繳納土地使用權出讓金；二是可不辦理出讓手續，但__應將所獲得的收益上繳國家。A．轉讓方，轉讓方 B．受讓方，受讓方 C．轉讓方，受讓方 D．受讓方，轉讓方

17、用以指導各項建筑和工程設施的設計和施工的是__。A．城市環境保護規劃 B．控制性詳細規劃 C．城市總體規劃 D．修建性詳細規劃

18、運用進行預測的條件是房地產價格的變動過程是持續上升或下降的，并且各期上升或下降的幅度大致接近。A：數學曲線擬合法 B：平均增減量法 C：平均發展速度法 D：移動平均法

E：工業用地的監測點評估價格

19、當建筑物的維修養護正常時，實際成新率與直線法計算出的成新率相當；當建筑物的維修養護比正常維修養護好或經過更新改造，實際成新率應直線法計算出的成新率。A：大于

B：大于或等于 C：小于

D：小于或等于

E：工業用地的監測點評估價格

20、房產分戶圖作為房屋權屬證書附圖時，圖中應標注__。A．相鄰土地權利界線 B．海拔高程

C．用地面積的分攤系數

D．套內建筑面積與共有分攤面積

21、一直臨街矩形地塊甲的總價為36萬元，臨街寬度為20ft，臨街深度為75ft。現有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為30ft，臨街深度為125ft。運用四三二一法則，地塊乙的總地價為__萬元。A．65.4 B．81.8 C．87.2 D．109.0

22、某寫字樓的建筑面積為8萬㎡，可出租面積系數為80％，公用建筑面積系數為15％，則該寫字樓出租單元內建筑面積是萬㎡．(2005年試題)A：5．2 B：6．4 C：6．8 D：7．6 E：借款合同

23、引起真正的房地產自然增值的原因是。A：裝修改造 B：需求增加 C：通貨膨脹

D：改進物業管理

E：工業用地的監測點評估價格 24、2007年末，某市住房總量為5000萬m2，其中經濟適用住房400萬m2，商品住房3750萬m2，同期住房空置量為750萬m2，其中經濟適用住房空置量為50萬m2，商品住房空置時為450萬m2，則該市2007年末的商品住房空置率是（）。A．9% B．12% C．15% D．20%

25、房地產開發項目所需的大部分資金是以（）的方式籌集的。A．債務融資

B．已建成房地產抵押貸款 C．權益融資 D．建設貸款

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、按資產投資的類型劃分，可分為形式。A：權益型 B：債務型 C：混合型 D：綜合型 E：抵押型

2、某宗房地產預計未來第一年的總收益和總費用分別為12萬元和7萬元，此后分別逐年遞增2%和1%，該類房地產的報酬率為8%，該房地產的價格為__萬元。A．100 B．42 C．63 D．77

3、運用基準地價修正法評估宗地價值時，應明確的基準地價內涵的內容主要包括基準地價對應的。A：容積率 B：土地用途

C：土地開發程度 D：評估單位

E：土地使用權性質

4、按信托性質分類，房地產投資信托基金的類型有．(2009年試題)A：權益型 B：抵押型 C：傘型合伙 D：多重合伙 E：混合型

5、現需評估某宗房地產2004年10月末的價格，選取的可比實例成交價格為2500元/m2，成交日期為 2004年1月末，該類房地產自2003年7月末至2004年6月末平均每月價格遞增l%，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月價格上漲20元/m2。該可比實例在2004年10月末的價格為__。A．2648元/m2 B．2688元/m2 C．2708元/m2 D．2734元/m2

6、__規定，為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地。A．《物權法》 B．《城市房地產管理法》 C．《建筑法》 D．《土地管理法》

7、影響房地產價格的經濟因素有__。

A．經濟發展狀況、儲蓄、消費、投資水平B．社會發展狀況、房地產投機和城市化 C．財政收支及金融狀況、利率 D．物價、匯率、居民收入

E．人口數量、行政隸屬變更、居民收入

8、商品房的建筑面積由組成。A：套內建筑面積 B：套外建筑面積 C：套內使用面積 D：套外使用面積 E：分攤的共有建筑面積

9、從賣房的角度看，成本法的理論依據是__。A．銷售狀況價值論 B．市場供求價值論 C．生產費用價值論 D．經濟花費價值論

10、下列影響房地產價格的因素中屬于區位因素的有__ A．交通便捷程度 B．朝向、樓層

C．周圍環境和景觀 D．建筑規模 E．外部配套設施

11、下列符合房地產廣告要求的有。

A：房地產廣告中對價格有表示的，應當清楚地表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限

B：房地產中表現項目位置，應以從該項目到達某一具體參照物的現有交通干道的實際距離表示，可以以所需時間來表示距離

C：房地產廣告中涉及的交通、商業、文化教育設施及其他市政條件等，如在規劃或者建設中應當在廣告中注明

D：房地產廣告中涉及面積的，應當表明是建筑面積還是使用面積 E：預售、預租商品房廣告不得涉及裝修、裝飾內容

12、__包括金融機構存貸款、有價證券和各種票據市場、黃金市場、外匯市場在內的金融市場。A．國內金融市場 B．國際金融市場 C．廣義的金融市場 D．狹義的金融市場

13、某房地產開發項目的總成本為80000萬元，其中財務費用為8000萬元，建設周期為3年刊潤總額為25000萬元，則該項目的投資利潤率是。(2008年試題)A：10.42% B：11.57% C：31.25% D：34.72% E：借款合同

14、某房地產估價機構投保的險種有：①火災保險，②社會養老保險，③預防公害保險，④失業保險，⑤人身傷害保險，⑥運輸工具保險，⑦勞動工傷保險，⑧統籌醫療保險。其中屬于社會保險的險種有種。A：3 B：4 C：5 D：6 E：執行層的組織協調

15、建筑安裝工程費由__構成。A．直接費 B．間接費

C．施工企業利潤 D．稅金

E．人工費及福利費

16、不屬于市場法估價的步驟是__。A．搜集交易實例

B．查看交易成功的比例 C．比較價格的最大差距 D．選取可比實例

E．對可比實例的成交價格進行適當的處理

17、下列關于地下室的卷材防水，表述正確的是。

A：地下室必須采取防水構造做法，常用的防水做法是卷材防水 B：防水層粘貼在地下室墻外表面叫外防水 C：防水層粘貼在外墻內表面叫內防水

D：外防水的防水層貼在迎水面上，防水效果較差

E：內防水的防水層貼在背水面上，防水效果較差，但施工簡便、便于修補

18、在我國設立保險公司必須具備的條件中，要有符合規定的注冊資本最低限額。我國規定這一限額為__。A．人民幣2000萬元 B．人民幣5000萬元 C．人民幣1億元 D．人民幣2億元

19、在存貨、有價證券等資產的市價低于成本時，相應地減記資產的賬面價值，并將減記金額計人當期損益，體現原則對歷史成本原則的修正。A：權責發生制 B：謹慎 C：配比原則

D：劃分收益性支出與資本性支出 E：執行層的組織協調

20、耕地占用稅減稅范圍中，可以按規定稅額減半征收的包括。A：農村居民占用耕地新建住宅

B：對民政部門所辦福利工廠，確屬安置殘疾人就業的

C：國家在“老、少、邊、窮”地區采取以工代賑辦法修筑的公路，繳稅確實困難的，由省、自治區財政廳(局)審查核定，提出具體意見報財政部批準后 D：不屬于直接為農業生產服務的農田水利設施，但確屬綜合性樞紐工程的 E：對定居臺胞新建住宅占用耕地，如確屬于農業戶口的

21、在估價報告中陳述__，既是維護估價人員正當權益的需要，又是提醒委托人和估價報告使用者在使用估價報告時需要注意的事項。A．估價師聲明

B．估價的假設和限制條件 C．估價方法 D．估價對象

22、假設某建設項目建設期4年，各年計劃投資額分別為：第一年3600萬元，第二年4800萬元，第三年3800萬元，第四年3400萬元，年平均價格上漲率為5％，則該項目建設期間漲價預備費為。A：1130.00 B：1165.43 C：1910.00 D：2003.70 E：執行層的組織協調

23、根據房地產市場自然周期的理論，商品房租金增長率上升是處于自然周期的__。

A．第一階段 B．第二階段初期 C．第二階段后期 D．第三階段 E．第四階段

24、假設開發法的操作步驟包括__。A．調查待開發房地產的基本情況 B．選擇最佳的開發利用方式

C．估計開發前的房地產價值及開發經營期 D．進行具體計算，求出待開發房地產的價值

E．估算開發成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤及投資者購買待開發房地產應負擔的稅費

25、某家庭以30萬元購買了一套住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6%，按月等額還款。如果該家庭于第六年年初一次提前償還貸款本金5萬元，則從第六年開始的抵押貸款月還款額將減少（）元。A．544.10 B．555.10 C．1776.32 D．2109.38

第四篇：2016年河北省房地產估價師理論與方法：重新購建價格的求取考試題

2016年河北省房地產估價師理論與方法：重新購建價格的求取考試

題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金__以下的土地閑置費。A．10% B．15% C．20% D．25% 2、2010年某企業的負債總額為250萬元，所有者權益總額為750萬元，則該企業的資產負債率是__。A．15% B．25% C．30% D．35%

3、土地使用稅不在__征收。A．城市 B．縣城 C．建制鎮 D．農村

4、有甲、乙兩宗面積形狀都相同的相鄰地塊，價值各為50萬元，若將兩宗土地合并為一宗，合并后的價值各為110萬元，如果甲地塊的使用權人欲購買乙地塊的使用權，乙地塊的使用權人所要的交易雙方都是公平合理的正常價格應為__。A．50萬元 B．55萬元 C．60萬元

D．60萬元以上

5、在某房地產開發商開發建設的一個綜合小區內，既有普通住宅、公寓、別墅、酒店、寫字樓、商場，也有保齡球館、游泳池等文化體育娛樂設施。開發商根據不同物業之間的成本差額、不同顧客對不同物業的評價以及競爭對手的價格來確定各種不同物業之間的價格差距。這種定價方法屬于產品組合定價方法中的__。A．產品線定價 B．選擇品定價 C．補充品定價 D．產品束定價

6、為了規范國有土地使用權出讓行為，優化土地資源配置，建立公開、公平、公正的土地使用制度，國土資源部從2002年7月1日開始實施__，明確規定了土地的有償出讓對象。A．《協議出讓國有土地使用權的規定》 B．《城鎮國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》 C．《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》 D．《城市房地產管理法》

7、某寫字樓的剩余收益年限為38年，預計5年后售出時價格將上漲20％，銷售稅費率為6％，已知持有期內年有效毛收入為400萬元，運營費用率為30％，報酬率中無風險報酬率為6％．風險報酬率為無風險報酬率的25％，則該寫字樓目前的收益價格為萬元。A：5286.72 B：7552.45 C：9939.23 D：14198.90 E：工業用地的監測點評估價格

8、__是開發利潤與總開發成本的比率，是初步判斷房地產開發項目財務可行性的一個經濟評價指標。A．開發利潤率 B．財務利潤率 C．項目利潤率 D．成本利潤率

9、下列關于民法的內容，說法不正確的是__。A．在特殊情況下，國家也是民事法律關系的主體

B．智力成果是一種無形資產，是知識產權法律關系的客體 C．物權、知識產權、人身權屬于形成權

D．胎兒不具有民事權利能力，不得成為民事法律關系的主體

10、估價對象房地產2005年的租金收入為500萬元，經營費用為租金收入的30％，從2006年開始年收入增長2％，經營費用增長1．5％，該房地產剩余使用年限為35年，最后一年不再經營，支出裝修費用500萬元之后以4800萬元轉讓(均發生在年末)．該類房地產的報酬率為8％，則該房地產2006年1月1日的收益價格為。

A：3173．45萬元 B：3205．26萬元 C：4971．37萬元 D：7602．76萬元

E：工業用地的監測點評估價格

11、某估價事務所在2004年9月20日至10月20日評估了一宗房地產于2004年9月30日的價格之后，有關方面對其估價結果有異議．現在若要求你重新估價以證明該估價結果是否真實，則重新估價的估價時點應為。A：2004年10月20日 B：2004年9月20日 C：重新估價的作業日期 D：2004年9月30日

E：工業用地的監測點評估價格

12、某房地產投資企業在一定日期的負債合計為4000萬元，資產合計為6000萬元，流動資產和流動負債分別為3000萬元和1000萬元，存貨為1500萬元。則該房地產投資企業的流動比率為（）。A．150% B．200% C．300% D．400%

13、當選擇最佳開發利用方式時，最重要的是要選擇__。A．用途

B．建筑容積率 C．覆蓋率 D．建筑式樣

14、某地區某類房地產1999-2005年價格如下表所示：點擊查看大圖計算過程中各年加權采用的權重如下表所示：權重計算表根據平均增減量法進行估價，預測該地區該類型房地產2006年的價格為（）（元/m2）A．3200? B．3185? C．3257? D．3156

15、某銷售型住房市場年初的住房存量為100萬套，其中空置待售住房5萬套，本年新竣工住房13萬套，銷售住房8萬套，則吸納周期為（）年。A．0.63 B．1.63 C．2.25 D．12.50

16、某城市2004年存量商品住房的吸納率為55%，則該城市同期存量商品住房的吸納周期是__。A．1.8月 B．2.5季 C．1.8年 D．0.45年

17、采用綜合的單位建筑面積或單位建筑體積等建筑工程概算指標計算整個工程費用，是__。A．單元估算法 B．單位指標估算法 C．工程量近似匡算法 D．概算指標法

18、對于閑置土地的處置方式中，延長開發建設期限，最長不得超過__。A．五年 B．三年 C．兩年 D．一年

19、房地產抵押合同簽訂以后，土地上新增的房屋__其抵押財產。A．屬于 B．不屬于

C．根據情況確定

D．依照抵押合同規定 20、某宗房地產的總價值為100萬元，其中土地價值30萬元，通過抵押獲得貸款60萬元，若投火災保險，則其投保價值應為__萬元。A．100 B．70 C．60 D．40

21、某開發商所開發的物業質量與市場領導者的物業質量相近，如果定價比市場領導者的定價低，則其采用的是。A：領導定價法 B：挑戰定價法

C：隨行就市定價法 D：價值定價法 E：借款合同

22、是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。A：房屋出租 B：房屋轉租 C：房屋承租 D：房屋租賃

E：執行層的組織協調

23、一廠房建成8年后被改造為超級市場，并補辦了土地使用權出讓手續，土地使用權出讓年限為40年，建筑物的經濟壽命為50年，則計算該建筑物折舊的經濟壽命為__年。A．40 B．42 C．48 D．50

24、物業甲為寫字樓項目，2003年末價值為1000萬元，預計2004年末價值為1100萬元的可能性為50%，為900萬元的可能性為50%，則2004．年該物業的價值的標準差為10%；物業乙為高爾夫球場項目，2003年末價值為1000萬元，2004年末價值為1200萬元的可能性為50%，為800萬元的可能性為50%，則2004年該物業的標準差為20%。由以上資料，__投資風險更大。A．物業甲 B．物業乙 C．一樣大 D．無法判斷

25、下列關于物業經營中現金流的表達方式，正確的是．(2008年試題)A：稅前現金流=有效毛收入-經營費用

B：稅前現金流=有效毛收入-抵押貸款還本付息 C：稅后現金流=稅前現金流-所得稅

D：稅后現金流=稅前現金流-準備金-所得稅 E：借款合同

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、為評估某住宅2004年10月1日的正常市場價格，在其附近收集公證機關的某可比實例的有關資料如下：成交價格為4000元/m，成交日期為2004年5月1日，成交價格比正常價格低2%，房地產狀況調整系數為1.087，已知從2004年5月1日到16月1日該類住宅價格平均每月比上月上漲1%，則對該可比實例成交價格進行校正、調整得到的價格最接近于__。A．3790元/m2 B．4238元/m2 C．4658元/m2 D．4663元/m3 2、2009年5月，A縣人民法院委托委托具有B房地產估價有限責任公司，對某辦公綜合大樓進行了拍賣價值評估，該辦公綜合大樓評估價值為150萬元。根據規定，B房地產估價有限責任公司應收房地產估價費為元。A：3000 B：5000 C：6250 D：8000 E：執行層的組織協調

3、下列屬于目前我國劃撥土地轉讓政策的有。

A：報有批準權的人民政府審批準予轉讓的，應當由出讓方辦理建設用地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金

B：報有批準權的人民政府審批準予轉讓的，應當由受讓方辦理建設用地使用權手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金

C：可不辦理出讓手續，但轉讓方應將所獲得的收益中的土地收益上繳國家 D：可不辦理出讓手續，但轉讓方應將所獲得的所有收益上繳國家 E：在辦理出讓手續的同時，轉讓方應將所獲得的收益上繳國家

4、房地產測繪的作用__。

A．為房地產開發、經營以及交易提供基本信息服務 B．為房地產管理提供信息服務 C．為其他部分提供參考資料 D．為房地產管理提供技術服務

E．房地產測繪成果提供了房地產商品量的量度依據

5、凈利潤為等三個項目的總額減去所得稅費用之后的余額。A：營業利潤 B：營業支出 C：投資凈收益

D：營業內收支凈額 E：營業外收支凈額

6、房地產開發過程中需要金融機構服務的資金類型是。A：支付土地出讓金的貸款

B：支付開發費用的短期資金或“建設貸款” C：用于土地儲備的貸款

D：項目建成后用于支持置業投資者購買房地產的長期資金或“抵押貸款” E：購房貸款

7、收益性物業管理中的費用支出一般包括建筑物的維修費用、（）和有關稅費。A．管理費 B．服務及設備費用 C．保險費 D．職員工資

8、產生房地產價格泡沫的主要誘因是__。A．土地稀缺 B．城市化進程快 C．競爭充分性 D．交易復雜性

9、現對某期貨房地產進行估價，在此估價中，估價對象狀況應為未來某時點的狀態，房地產市場情況應為__時點的狀態。A．現在 B．未來 C．過去 D．B和C

10、某商鋪的購買價格為100萬元，其中60萬元來自銀行貸款。該貸款在10年內按年等額償還，年利率為7%，預計該商鋪第1年稅后凈現金流量為3萬元，如果不考慮物業增值收益，則第1年的投資回報率為__。A．5.00% B．7.50% C．18.36% D．28.85%

11、權益狀況比較、調整的主要內容包括__。A．土地使用年限 B．土地出讓方式

C．城市規劃限制條件 D．樓層、朝向

E．公共設施完備程度

12、B房地產開發公司在A市市區內，取得了一塊商業建設用地的使用權，按照規定，該土地使用權出讓最高年限為__年。A．40 B．50 C．60 D．70

13、下列對房地產中介服務收費的表述中，正確的有__。

A．房地產書面咨詢收費一般每份300～1000元，對技術難度大的咨詢報告可適當提高標準，一般不能超過咨詢標的的0.6% B．房地產評估采用差額定率累進計費的方法收費

C．房屋租賃代理收費，按租期的長短，由雙方協商一次性收取 D．房屋買賣代理收費，按成交價格總額的0.5%～2.5%計收 E．實行房屋買賣獨家代理的，由雙方協商收費，但最高不能超過成交價格的3%

14、下列關于企業利潤和收入的表達中，正確的是（）。

A．企業利潤可分為經營利潤、稅后利潤和可分配利潤三個層次 B．經營收入=銷售收入+出租收入

C．銷售收入=土地轉讓收入+商品房銷售收入+配套設施銷售收入 D．可分配利潤=稅后收入-未分配利潤

15、用成本法評估商品住宅的價格時，其中的土地價格可用__求取。A．市場比較法 B．基準地價修正法 C．假設開發法 D．成本法

16、如果某類房地產需求富有價格彈性，則該類房地產的需求價格彈性系數有可能為。A：0．5 B：1．0 C：1．5 D：2．0 E：3．0

17、屬于城市規劃法律體系的是。A：主干法及配套法規和規章 B：專項法 C：審批法 D：管理法

E：相關法律法規

18、下列關于代理權和代理行為，表述正確的是。

A：代理人應當在代理權限范圍內，從被代理人的利益出發，爭取在對被代理人最有利的情況下完成代理行為 B：沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后的行為，只有經被代理人的追認，被代理人才承擔民事責任 C：代理權不得濫用

D：雙方代理是指代理人以被代理人的名義與自己同時代理的其他人進行民事法律行為

E：代理權應為維護被代理人的最大利益而行使

19、依據《物權法》的規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，__。A．由國家無償收回 B．自動續期

C．應于屆滿前6個月申請續期 D．應于屆滿前1年申請續期

20、甲房地產開發公司(以下簡稱甲公司)擬通過競標取得一項目土地使用權進行住宅和商業房地產開發，為此與乙房地產經紀公司(以下簡稱乙公司)達成協議，由乙公司為甲公司提供市場分析、項目融資、營銷計劃以及投標報價等內容的咨詢報告，同時甲公司委托乙公司代理銷售其開發的住宅和商業用房。雙方協定，根據利益分享和風險共擔的原則，甲公司在簽訂協議時向乙公司支付部分款項，余款和代理傭金根據乙公司提供的咨詢服務和代理銷售的進度支付。(2007年試題)下列關于雙方達成協議的表述中，正確的是。A：雙方達成的是一種單務合同

B：雙方民事法律關系的客體包括行為和咨詢報告 C：甲公司是乙公司的被代理人

D：甲公司開始支付的款項是一種定金 E：停止侵害

21、下列市場調查的內容中，屬于可控因素調查的是調查。A：市場需求容量 B：消費者行為 C：市場營銷因素 D：競爭情況 E：借款合同

22、拆除租賃房屋，對于出租人與承租人達不成協議的，應。A：由拆遷人對房屋所有人進行補償，由所有人對承租人進行安置 B：由拆遷人對房屋所有人進行補償，對承租人進行安置

C：實行貨幣補償，被拆遷人與原房屋承租人就新調換房屋撤銷租賃協議 D：實行產權調換

E：被拆遷人與原房屋承租人就新調換房屋重新簽訂租賃協議

23、物業服務合同按委托人的不同和簽訂的先后順序分為__。A．房地產開發企業或公房出售單位與物業管理企業簽訂的《前期物業服務合同》 B．房地產開發企業或公房出售單位與物業管理企業簽訂的《物業服務合同》 C．業主委員會代表全體業主與物業管理企業簽訂的《物業服務合同》

D．業主委員會代表全體業主與物業管理企業簽訂的《前期物業服務合同》 E．業主委員會代表全體業主與物業管理企業簽訂的《一般物業服務合同》

24、《中華人民共和國城鄉規劃法》規定，在發放后，因依法修改城鄉規劃給被許可人合法權益造成損失的，應當依法給子補償。A：選址意見書

B：建設用地規劃許可證 C：建設工程規劃許可證 D：鄉村建設規劃許可證 E：農村生產規劃許可證

25、荷載分為。A：永久荷載 B：恒荷載 C：可變荷載 D：偶然荷載 E：必然荷載

第五篇：2015年寧夏省房地產估價師《理論與方法》：重新購建價格的內涵考試試卷

2015年寧夏省房地產估價師《理論與方法》：重新購建價格的內涵考

試試卷

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、不考慮其他因素變化，利率降低，則房地產價值。A：下降 B：上升 C：不變

D：不能確定 E：借款合同

2、以下不屬于支配權的是。A：物權 B：知識產權 C：人身權 D：撤銷權

E：執行層的組織協調

3、《房地產估價機構管理辦法》規定，二級房地產估價機構資質申請一級資質，其取得二級房地產估價機構資質要在年以上。A：半 B：1 C：2 D：3 E：執行層的組織協調

4、國家對房地產開發項目資金比例要求是__。A．10% B．20% C．30% D．40%

5、下面不屬于不可控制因素的調查的是__ A．市場需求容量調查 B．市場營銷因素調查 C．競爭情況調查 D．消費者調查

6、已知某房地產的土地取得成本1500萬元，土地開發成本3000萬元，管理費用400萬元，投資利息500萬元，銷售費用400萬元，銷售稅費600萬元，開發完成后的房地產價值10000萬元，則該房地產的成本利潤率為__。A．36% B．62.07% C．73．47% D．80%

7、在房地產開發過程中，主要負責在工程建設前進行開發成本估算、工程成本預算，在工程招標階段編制工程標底，在工程施工過程中負責成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后進行工程結算的，一般是__。A．造價工程師 B．結構工程師 C．設備工程師 D．監理工程師

8、以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得__的同意。A．原土地出讓方

B．市、縣人民政府城市規劃行政主管部門 C．市、縣人民政府房地產管理部門

D．原土地出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門

9、某建筑物建成于1990年6月，建筑面積4 000 ㎡，經濟壽命40年，單位建筑面積的賬面原值為2 500元／㎡，1990年6月和2005年6月相對1980年的建筑價格指數為108％和112％，殘值率為5％，該建筑物2005年6月的現值為。A：612.33萬元 B：615.74萬元 C：625萬元 D：648.15萬元

E：工業用地的監測點評估價格

10、某估價師于2008年9月27日向估價委托人交付了一份估價報告。該報告中有下列日期：估價作業日期2008年9月20日至26日，估價時點2008年9月23日，估價對象實地查看日期2008年9月22日至23日，估價報告使用期限自2008年9月26日起半年。據此判斷該報告出具日期為__。A．2008年9月20日 B．2008年9月23日 C．2008年9月26日 D．2008年9月27日

11、某房產經紀公司為孫某介紹一套出租住房，該出租住房的每月房租為500元，按照規定，該房產經紀公司可收取孫某房屋租賃代理費最高為元。A：100 B：250 C：500 D：1000 E：執行層的組織協調

12、房地產估價的技術性原則是為了使不同的估價人員對房地產估價的基本前提具有認識上的一致性，對同一估價對象在下的估價結果具有近似性。A：同一估價原則、同一估價時點 B：司一估價目的、同一估價方法 C：同一估價目的、同一估價時點 D：同一估價原則、同一估價日的 E：工業用地的監測點評估價格

13、一個國家以當年價格(或不變價格)計算的1年內所生產的全部最終產品和勞務的市場價值總和，稱為__。A．國內生產總值 B．國民生產總值 C．國內生產凈值 D．國民收入

14、房地產估價機構的不良行為也作為該機構__的不良行為記入其信用檔案。A．法定代表人或者執行合伙人 B．全體股東或全體合伙人 C．全體注冊房地產估價師 D．全體董事

15、某宗房地產是在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用權剩余年限為50年，預計未來第一年的凈收益為50萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上增加2%，該類房地產的報酬率為6%，該宗房地產的價格為__萬元。A．833 B．2500 C．1250 D．1067

16、某城市寫字樓市場年初存量為1000萬㎡，空置量為40萬㎡；本年寫字樓施工面積為100萬㎡，新開工面積為60萬㎡，新竣工面積為50萬㎡。該城市寫字樓的平均建設周期為年。A：1．20 B：1．67 C：2．00 D：2．80 E：借款合同

17、下列關于房產分幅圖，說法錯誤的是。

A：房產分幅圖是測繪房產分丘圖和房產分戶圖的基礎資料

B：房產分幅圖是全面反映房屋及其用地的位置和權屬等狀況的基本圖 C：建筑物密集地區的分幅圖一般采用1：1000比例尺

D：房產分幅圖的繪制范圍包括城市、縣城、建制鎮的建成區和建成區以外的工礦企事業等單位及毗連居民點 E：執行層的組織協調

18、住房置業擔保公司擔保貸款余額的總額，不得超過其實有資本的倍。A：10 B：20 C：25 D：30 E：執行層的組織協調

19、《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》決定，從__開始，全國城鎮停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化。A．1997年下半年 B．1998年上半年 C．1998年下半年 D．1999年 20、經濟適用住房的土地使用權全部是供給。A：招標出讓 B：拍賣出讓 C：掛牌出讓 D：劃撥

E：執行層的組織協調

21、假設某建設項目建設期為4年，各年計劃投資額分別為：第一年3600萬元，第二年4800萬元，第三年3800萬元，第四年3400萬元，年均價格上漲率為5％，則該項目建設期間漲價預備費為。A：1990．696 B：1998．696 C：2003．696 D：2013．696 E：執行層的組織協調

22、建筑物的所有權可以分為獨有、共有和__三種。A．區分共有 B．區分所有 C．公有 D．私有

23、下列因素中，屬于房地產置業投資項目主要不確定性因素的是__。A．容積率 B．運營成本 C．利息備付率 D．成本利潤率

24、下列房地產投資方式中，屬于直接投資形式的是__。A．購買房地產股票 B．購買商鋪

C．購買房地產債券

D．購買住房抵押支持證券

25、一套總價60萬元的住房，在實際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：

(1)要求在成交日期一次性付清;

(2)如果在成交日期一次性付清，則給予5%的折扣;

(3)首付款20萬元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限15年，按月等額償還貸款;

(4)約定自成交日期起一年內一次性付清;

(5)自成交日期起分期支付，首期支付20萬元，余款在一年內分兩期支付，每隔半年支付20萬元。

上述情況中，存在名義價格的是__。A．第(1)、(3)種情況

B．第(3)、(4)、(5)種情況 C．第（23、(4)種情況

D．第(2)、(4)、(5)種情況

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、收益法中的運營費用不同于會計上的成本費用，如前者不包含__。A．所得稅

B．房地產抵押貸款還本付息額 C．改擴建費

D．房屋火災保險費 E．會計上的折舊額

2、根據__的不同，可將房地產市場劃分為銷售市場、租賃市場、抵押市場和保險市場。

A．房地產交易方式 B．房地產交易順序 C．購買房地產目的 D．房地產類型

3、經租房產年折舊額的計算公式為：年折舊額＝房屋重置成本×(1-殘置率)÷__。A．自然壽命 B．經濟壽命 C．已使用年限 D．尚可使用年限

4、從權益的角度來看，現實中的房地產估價對象包括__等。A．有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地 B．“干凈”的房屋所有權和劃撥土地使用權的房地產 C．有租約限制的房地產 D．未來狀況下的房地產 E．共有的房地產

5、《中華人民共和國土地管理法》規定，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前3年平均年產值的__倍。A．5 B．10 C．15 D．30

6、某商鋪的購買價格為100萬元，其中60萬元來自銀行貸款。該貸款在10年內按年等額償還，年利率為7%，預計該商鋪第1年稅后凈現金流量為3萬元，如果不考慮物業增值收益，則第1年的投資回報率為。(2009年試題)A：5.00% B：7.50% C：18.36% D：28.85% E：借款合同

7、下列表述不符合房地產廣告要求的是__。

A．房地產廣告中涉及所有權或者使用權的，所有權或者使用權的基本單位應當是有實際意義的完整的生產、生活空間

B．房地產廣告中的項目位置示意圖，應當準確、清楚，比例恰當

C．房地產廣告中涉及的交通、商業、文化教育設施等，如在規劃或者建設中，應當在廣告中注明

D．房地產廣告中可以利用其他項目的形象、環境作為本項目的效果

8、某期房尚有1年時間才可投入使用，與其類似的現房價格為3000元/m2，出租的年末凈收益為300元/m2。假設折現率為10%，風險補償估計為現房價格的2%，則該期房目前的價格應為（）元/m2。A．2667 B．2670 C．3000 D．2660

9、目標定價法屬于（）定價方式。A．成本導向定價法 B．隨行就市定價法 C．競爭導向定價法 D．購買者導向定價法

10、下列屬于強制拍賣的特點是。A：主體的不定性 B：權利義務的對等性 C：國家強制性 D：目的的利他性 E：標的非自有性

11、市場主體通常包括。A：買家 B：賣家 C：交易對象 D：交易價格 E：交易行為

12、房地產市場結構包括__。A．總量結構 B．區域結構 C．產品結構 D．供求結構 E．資金結構

13、當房地產開發企業很難了解購買者和競爭者對企業產品價格變化的反應時，往往采用。A：挑戰定價法 B：領導定價法 C：目標定價法

D：隨行就市定價法 E：借款合同

14、民用建筑物一般由、樓地面、樓梯六大部分組成。A：基礎 B：墻和柱 C：屋頂 D：門窗 E：吊車梁

15、位置對于__具有特殊的重要性。A．倉庫 B．工業物業 C．商業物業 D．物業管理公司

16、無差異曲線的特點主要有。

A：無差異曲線是一條從左上方向右下方傾斜的曲線，斜率為正值

B：無差異曲線圖的眾多無差異曲線中，同一曲線上的各點代表相同的總效用，不同曲線代表不同的總效用

C：離原點越近的無差異曲線所代表的總效用越大；離原點越遠的無差異曲線所代表的總效用越小

D：無差異曲線圖上的任意兩條無差異曲線不能相交 E：無差異曲線凸向原點

17、下列關于房屋產權調換的含義，表述正確的是。

A：房屋產權調換指拆遷人用自己建造的產權房屋與被拆遷房屋調換產權，并按拆遷房屋的評估價與調換房屋的市場價進行結算調換差價的行為

B：房屋產權調換指拆遷人用自己購買的產權房屋與被拆遷房屋調換產權，并按拆遷房屋的評估價與調換房屋的市場價進行結算調換差價的行為

C：房屋產權調換指被拆遷人用自己建造或購買的產權房屋與被拆遷房屋調換產權，并按拆遷房屋的評估價與調換房屋的市場價進行結算調換差價的行為

D：房屋產權調換指拆遷人用自己建造或購買的產權房屋與被拆遷房屋調換產權，并按拆遷房屋的租賃價與調換房屋的市場價進行結算調換差價的行為

E：房屋產權調換指拆遷人用自己建造或購買的產權房屋與被拆遷房屋調換產權，并按拆遷房屋的租賃價與調換房屋的評估價進行結算調換差價的行為

18、某房地產開發企業針對其開發項目進行市場需求分析，在確定其市場規模時，有效市場、滲透市場、服務市場三者關系正確的是。A：有效市場＞滲透市場＞服務市場 B：服務市場＞有效市場＞滲透市場 C：有效市場＞服務市場＞滲透市場 D：服務市場＞滲透市場＞有效市場 E：借款合同

19、收益法適用的條件是房地產的__。A．收益能夠量化 B．風險能夠量化

C．收益或風險其一可以量化 D．收益和風險均能量化 20、房地產平面圖包括。

A：房屋及其所占用的土地使用權權屬界定位置圖 B：房產分幅平面圖 C：房產分丘平面圖

D：房屋分層分戶平面圖 E：房產分幅位置圖

21、房地產市場需求的特點主要有。A：多樣性 B：廣泛性 C：壟斷性 D：復雜性

E：具有高度的適應性

22、通常地，商業輻射區域分三個部分，不包括__。A．零售區域 B．主要區域 C．次要區域 D．邊界區域

23、通風施工圖紙可分為。A：立面圖 B：平面圖 C：剖面圖 D：系統圖 E：詳圖

24、城市規劃區內的建設工程，建設單位應當在竣工驗收后__個月內向城市規劃行政主管部門報送有關竣工資料。A．3 B．6 C．9 D．12

25、評估某套住宅價格中，進行區位狀況調整時，比較、調整的內容包括__等。A．環境景觀 B．離市中心距離 C．朝向

D．城市規劃限制條件 E．地勢