第一篇：2015年下半年臺灣省房地產估價師理論與方法：重新購建價格的求取試題

2015年下半年臺灣省房地產估價師理論與方法：重新購建價格的求

取試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、仲裁實行“一裁終局”制，裁決作出后，當事人就同一糾紛再申請仲裁或者向人民法院起訴的，仲裁委員會或者人民法院。A：不予受理 B：予以受理 C：先予執行 D：強制執行

E：房地產估價機構必須加蓋公章

2、被征收土地所在的市、縣人民政府，在收到征收土地方案后，日內應以書面或其他形式進行公告。A：10 B：15 C：30 D：60 E：房地產估價機構必須加蓋公章

3、房價收入比在倍以上，且財政、單位原有住房建設資金可轉化為住房補貼的地區，可以對無房和住房面積未達到規定標準的職工實行住房補貼。A：3 B：4 C：5 D：6 E：執行層的組織協調

4、征用集體土地的耕地補償費標準是該耕地被征用前三年平均年產值的__倍，每個需安置的農業人口安置補助費標準為：__倍。A．5～10，4～6 B．5～12，3～6 C．6～10，4～6 D．3～6，2～3

5、下列房地產價格影響因素中．不屬于區位因素中的位置因素的是。A：朝向 B：樓層 C：方位

D：交通條件

E：工業用地的監測點評估價格

6、某可比實例的房地產權屬證書記載的套內建筑面積為120㎡，經調查，其成交價格為150萬元，另有20㎡的房屋天臺贈送，該房地產的建筑面積與套內建筑面積的比率為1:0.8，則按建筑面積計算的比準價格是元／㎡。A：8571 B：10000 C：13393 D：15625 E：工業用地的監測點評估價格

7、評估某宗房地產2005年9月末的價格，選取的可比實例成交價格為3000元/m2，成交日期為2005年1月末，該類房地產自2005年1月末至2005年9月末的價格每月與上月的變動幅度為1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，O%。則該可比實例在2005年9月末的價格為__元/m2。A．2938 B．2982 C．3329 D．3379

8、（）是指企業按照每個消費者的要求大量生產，產品之間的差異可以具體到每個最基本的組成部件。A．全面覆蓋 B．大量定制 C．市場專業化 D．產品專業化

9、從經濟角度看，土地利用選擇的一般順序是__。

A．商業、辦公、居住、工業、耕地、放牧地、牧場、森林、不毛荒地 B．商業、辦公、工業、居住、耕地、放牧地、牧場、森林、不毛荒地 C．商業、辦公、居住、工業、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地 D．商業、辦公、工業、居住、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地

10、地下室墻采用磚墻時，其厚度一般不小于mm。A：120 B：240 C：360 D：490 E：執行層的組織協調

11、房地產開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得__ A．建設工程規劃許可證 B．施工許可證 C．預售許可證 D．房屋所有權證

12、物業管理的全面啟動以為標志。A：物業的接管驗收 B：業主入住

C：日常的前期物業管理服務 D：首次業主大會召開 E：執行層的組織協調

13、在國有土地上房屋征收補償中，__應當給予補償 A．未超過批準期限的臨時建筑 B．違法建筑

C．超過批準期限的臨時建筑

D．房屋征收范圍確定后，在房屋征收范圍內的改建房屋

14、甲、乙兩個房地產開發企業的資產負債率分別為75%和80%，從房地產開發貸款的風險來看，乙企業比甲企業面臨更大的__風險。A．市場 B．財務 C．政策 D．經營

15、威廉阿郎索的在任意區位處的地租計算公式Pc（t）=N[Pc-C-kc（t）]中，Ⅳ表示（）。

A．單位面積土地上農產品的產量 B．市場上每單位農產品的價格 C．生產每單位農產品的成本

D．向市場運輸每單位農產品的成本

16、在市場法選擇可比實例的過程中，可比實例的規模應與估價對象的規模相當，選取的可比實例規模一般應存估價對象規模的范圍之內。A：0.5～2.0 B：1.5～2.0 C：0.5～1.5 D：1.0～1.5 E：工業用地的監測點評估價格

17、教育附加費的稅率在城市一般為營業稅的__。A．1% B．3% C．5% D．7%

18、定位于最大的細分市場的營銷方式是__。A．無差異性營銷 B．差異性營銷 C．定制性營銷 D．集中性營銷

19、根據《房產測量規范》，不計算房屋建筑面積的是__。A．屬永久性建筑有柱的貨棚

B．有頂蓋不封閉的永久性架空通廊 C．無頂蓋的室外樓梯

D．與室內不相通的類似于陽臺的建筑

20、運用成本法評估房地產抵押價值時，按謹慎原則要求，在估計房地產價格構成項目的金額可能會在一定區間波動時，應采用的估計值。A：正常 B：較低 C：平均 D：較高

E：工業用地的監測點評估價格

21、A房地產開發公司在Z省A市征收基本農田以外的耕地180畝，應由審批。A：國務院 B：國土資源部 C：Z省人民政府 D：A市人民政府

E：房地產估價機構必須加蓋公章

22、在影響房地產價格的各種因素中，“城市化”屬于．【2005年考題】 A：社會因素 B：環境因素 C：人口因素 D：行政因素

E：工業用地的監測點評估價格

23、在房地產銷售量預測中引用愈來愈近期的銷售量來不斷修改平均值，使之更能反映銷售量增減趨勢和接近實際的預測方法是__。A．簡單平均法 B．移動平均法

C．加權移動平均法 D．指數平滑法

24、某宗土地總面積7500㎡，容積率為3，相應的土地單價為4500元/ ㎡，現允許容積率提高到5，假設容積率每提高0.1，樓面地價下降1％，則理論上因容積率提高應補交的地價款為萬元。A：1125 B：1800 C：2250 D：3375 E：工業用地的監測點評估價格

25、以保險的實施形式為標準，可將保險分為__。A．商業保險、社會保險和政策保險 B．財產保險和人身保險 C．自愿保險和強制保險 D．定期保險和不定值保險

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、成本控制的主要對象是主要費用中的__。A．固定費用 B．變動費用 C．經營費用 D．原材料費用

2、是指參加競購拍賣標的的公民、法人或其他組織。A：拍賣人 B：委托人 C：競買人 D：買受人

E：執行層的組織協調

3、取得開發項目用地所發生的費用為__。A．用地使用費 B．土地費用 C．土地轉讓費 D．土地租用費

4、目前我國具有征收土地審批權的部門有。A：國務院 B：國土資源部 C：省級人民政府 D：市級人民政府 E：縣級人民政府

5、各項成本費用的構成復雜、變化因素多、不確定性大，尤其是依建設項目的類型不同而有其自身的特點，故不同類型的建設項目的成本費用構成有一定差異。下列有關房地產開發項目成本費用構成的分類不正確的一項是__。A．不可預見費用包括管理費、銷售費用、財務費用、稅費和其他費用

B．土地費用包括土地使用權出讓金、征地費、土地租用費、拆遷安置補償費 C．房屋開發費包括建安工程費、公共配套設施建設費、基礎設施建設費 D．前期工程費包括規劃勘察設計費、可行性研究費、三通一平費

6、國家一級的城市房屋拆遷管理部門是__。A．國務院

B．國務院建設行政主管部門 C．城市規劃主管部門 D．土地管理局

7、在控制性詳細規劃中，僅用下限控制的規定性指標包括。A：容積率

B：建筑紅線后退距離 C：綠地率 D：建筑密度 E：車泊位

8、分析市場趨勢的方法有。A：潛在分析法 B：宏觀環境預測法 C：銷售人員意見綜合法 D：專家意見法

E：購買者意圖調查法

9、制作深度價格修正率的要領是__。A．選取標準宗地 B．設定標準深度

C．將標準深度分為若干等份

D．制定單獨深度價格修正率，或將單獨深度價格修正率轉換為累計或平均深度價格修正率

E．按深度價格修正率求取路線價

10、在一幢住宅附近興建一座有污染的化工廠可能導致該住宅的價值下降，而興建一個花園則可能使其價值上升，這體現了房地產特性中的。A：用途多樣性 B：合法性

C：相互影響性 D：外部性 E：易受限制

11、房地產市場存在著一種均衡狀態，這個狀態是指。A：租金和價格都不發生變化 B：建造成本不發生變化 C：新增量和滅失量相等

D：房地產資產存量保持不變 E：價格與重置成本相同

12、從開發商的角度看，房地產開發過程中投入的資源有。A：土地 B：勞動力 C：資本 D：經驗 E：環境

13、當計息周期短于一年時，實際利率與名義利率的關系是 A：名義利率大于等于實際利率 B：實際利率大于名義利率 C：名義利率等于實際利率 D：實際利率小于名義利率 E：借款合同

14、住房公積金的增值收益的合法用途包括。(2004年試題)A：獎勵住房公積金管理中心職工 B：建立住房公積金貸款風險準備金 C：支付住房公積金管理中心的管理費用 D：建設廉租住房的補充資金 E：建設經濟適用住房的補充資金

15、下列房地產開發企業融資方式中，屬于債務融資方式的有__。A．發行企業債券

B．向銀行借入信用貸款 C．房地產開發貸款

D．在公開市場上發行股票 E．土地儲備貸款

16、城市總體規劃的近期規劃期限一般為__年。A．1 B．3 C．5 D．10

17、城市房屋拆遷評估價格的確定不考慮被拆遷房屋的__。A．區位 B．用途

C．搬遷補助費 D．建筑面積

18、某非經濟特區的房地產估價資質的機構完成本地一宗以房產為主的評估項目。評估的房地產價格為2000萬元，按照國家計委、建設部聯合下發的《關于房地產中介服務收費的通知》規定的收費標準，估價收費最高為__萬元。A．1.60 B．3.00 C．4.25 D．5.00

19、某房地產開發商向銀行貸款3000萬元，期限為3年，年利率為8%，若該筆貸款的還款方式為期間按季度計息、到期后一次償還本息，則開發商為該筆貸款支付的利息總額是（）萬元。A．378.49 B．678.22 C．779.14 D．804.73 20、下列屬于普通股股東享有權利的有。A：參加股東大會的權利 B：參加表決的權利 C：股票轉讓權

D：公司剩余財產的分配權 E：對公司債務負有限責任

21、保險的基本原則包括。A：最大誠信原則 B：保險利益原則 C：遠因原則 D：近因原則 E：損失補償原則

22、按貸款使用期限的長短，可將貸款分為。A：短期貸款 B：中期貸款 C：長期貸款 D：抵押貸款 E：保證貸款

23、估價報告有效期應從__起計。A．估價時點 B．估價作業期

C．出具估價報告之日

D．簽訂估價委托合同之日

24、建筑平面設計常見的組合方式包括。A：走廊式組合 B：套間式組合 C：單間式組合 D：大廳式組合 E：整體式組合

25、項目竣工檔案中的技術資料的內容包括__。A．前期工程資料 B．土建資料

C．安裝方面的資料 D．設計文件 E．竣工圖

第二篇：2017年上半年山東省房地產估價師理論與方法：重新購建價格的求取試題

2017年上半年山東省房地產估價師理論與方法：重新購建價格的求

取試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、資本化率的公式為。A： B： C： D：

E：工業用地的監測點評估價格

2、某商品房在建工程已完成工程的正常建設期為1年，實際建設期為1．5年，現該在建工程被人民法院強制拍賣，辦理有關變更等交接手續的正常期限為0．5年，通過市場調查得知類似規模商品房開發項目的正常建設期為3年，在強制拍賣下評估該在建工程的市場價值時，后續建設期應為年。A：1 B：1．5 C：2 D：2．5 E：工業用地的監測點評估價格

3、投資項目資本金是指__。

A．在投資項目總投資中，由投資者認購的出資額，對投資項目來說是債務性資金，項目法人不承擔這部分資金的任何利息和債務；項目法人可按其出資的比例依法享有所有者權益，也可轉讓其出資，但不得以任何方式抽出

B．在投資項目總投資中，由政府部門認購的出資額，對投資項目來說是非債務性資金，投資者不承擔這部分資金的任何利息和債務；投資者可按其出資的比例依法享有所有者權益，也可轉讓其出資，但不得以任何方式抽出

C．在投資項目總投資中，由項目政府部門認購的出資額，對投資項目來說是債務性資金，投資者不承擔這部分資金的任何利息和債務；投資者可按其出資的比例依法享有所有者權益，也可轉讓其出資，但不得以任何方式抽出

D．在投資項目總投資中，由投資者認購的出資額，對投資項目來說是非債務性資金，項目法人不承擔這部分資金的任何利息和債務；投資者可按其出資的比例依法享有所有者權益，也可轉讓其出資，但不得以任何方式抽出

4、目前，我國普通商品住宅個人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價值的（）。A．60% B．70% C．80% D．90%

5、評估某估價對象2011年10月15日的市場價格，選取的可比實例價格情況是：交易日期為2011年4月15日，按買賣雙方約定，買方付給賣方7000元／㎡，交易中涉及的稅費全部由賣方支付。該地區買方和賣方應繳納的稅費分別為正常交易價格的3％和6％。已知最近1年來該地區房地產價格每月環比增長0．5％，則該可比實例經修正、調整后的價格是元／㎡。A：7000 B：7003 C：7436 D：7670 E：工業用地的監測點評估價格

6、隨著行業市場營銷費用的增加，會引起需求水平的提高。當市場營銷費用超過一定水平之后，就不會刺激需求了．因此市場需求有一個上限，稱為__。A．市場潛量 B．市場預測量 C．市場最低量 D．市場最高量

7、某房地產開發商銷售給張某一套商品房，合同約定建筑面積110㎡，售價4 000元/㎡，張某交付了全部價款。買賣雙方對面積誤差的處理方式未作約定。若該商品房產權登記的建筑面積為100㎡，張某選擇不退房，則該房地產開發商應當返還張某購房款__元。A．40 000 B．53 600 C．66 800 D．80 000

8、影響某套住房的實物因素不包括。A：裝修 B：戶型 C：層高 D：樓層

E：工業用地的監測點評估價格

9、某宗房地產32年土地使用權的價格為4000元/m2，對應的報酬率為7%。現假定報酬率為9%，該宗房地產40年土地使用權條件下的價格最接近于（）元/m2。A．3275 B．3287 C．3402 D．4375

10、在符合城市規劃和建筑結構安全的條件下，住宅所有權人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進行分成，屬于動用__的行為。A．宅基地所有權 B．空間利用權 C．地役權

D．建筑物相鄰關系

11、增加了國有建設用地使用權出讓的掛牌出讓方式。A：《中華人民共和國土地管理法》

B：《中華人民共和國土地管理法實施條例》 C：《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》 D：《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》 E：房地產估價機構必須加蓋公章

12、參加民事法律關系而享有民事權利、承擔民事義務的人，是指民事法律關系的。A：主體 B：客體 C：內容 D：形式

E：執行層的組織協調

13、建設單位應當在工程竣工驗收__個工作日前將驗收的時間、地點及驗收組名單書面通知負責監督該工程的工程質量監督機構。A．7 B．10 C．15 D．20

14、房地產開發項目的施工許可證由__向發證機關申請領取。A．施工單位 B．建設單位 C．監理單位 D．設計單位

15、某零售商業物業租約規定，基礎租金為35萬元／月，百分比租金標準為8％，若承租人本月的營業額為480萬元，則按常規計算的承租人本月應繳納的租金總額為

萬元。A：35 B：37．8 C：38．4 D：73．4 E：借款合同

16、某住宅小區附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區房地產價值貶損屬于__。A．物質折舊 B．功能折舊 C．經濟折舊 D．會計折舊

17、由于出讓計劃不明確，對以抵押方式向土地儲備機構發放貸款，貸款期限最長不得超過__年 A．1 B．2 C．3 D．5

18、銀行為某家庭提供年利率為6%、按月等額償還的10年期個人住房抵押貸款。若每月的還款額為2000元，則該家庭在第5年最后一個月的還款額中的本金額是__元。A．1428.74 B．1475.37 C．1482.74 D．2000.00

19、房地產估價之所以要遵守替代原則，是因為根據經濟學原理，同一種商品在同一個市場上具有相同的。A：成交價格 B：理論價格 C：評估價值 D：市場價格

E：工業用地的監測點評估價格

20、下列關于征收土地的表述中，正確的是__。

A．土地補償費均為該土地被征收前三年平均年產值的6至10倍 B．安置補助費只能發放給安置單位 C．并非所有的征地都要支付青苗補償費

D．只有所征土地連續三年以上常年種菜，才須繳納新菜地開發建設基金

21、下列不屬于經財政部批準免征房產稅范圍的是。A：經有關部門鑒定后，損壞不堪使用的房屋和危險房屋 B：對企業因停產、撤銷而閑置不用的房產

C：企業辦的各類學校、醫院、托兒所、幼兒園自用的房產

D：房產大修停用三個月以上的，經納稅人申請，稅務機關審核，在大修期間免征房產稅

E：執行層的組織協調

22、房地產抵押自合同__之日起生效。A．登記 B．工商鑒證 C．公證 D．簽訂

23、將空調系統分為全空氣系統、全水系統、空氣一水系統和冷劑系統，是按__分類的。

A．安裝組合情況 B．冷凝器冷卻方式 C．設備設置情況 D．所用介質

24、依法不能免征房產稅的房屋是__。A．政府機關的辦公樓 B．武警部隊的營房 C．個人自住的住房 D．百貨公司的商場

25、為了不因房屋結構差異而影響拆遷人和被拆遷人的經濟利益，以產權調換形式補償的房屋要結算。

A：房屋重置價格結合結構差價 B：商品房價格 C：房屋結構差價

D：房屋重置價格結合成新差價 E：執行層的組織協調

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20 m以上(含2.20 m)的永久性建筑是指__。

A．房屋共有建筑面積 B．土地使用面積 C．房屋使用面積 D．房屋建筑面積

2、某房地產在2006年3月的價格為2009元/m2，現要調整為2006年9月的價格。已知該類房地產2006年3月至9月的價格指數分別為：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3(均以上個月為基數100)，則該房地產2006年9月的價格為__元/m2。A．2700.8 B．2800.1 C．2800.8 D．2817.7

3、設定房地產抵押辦理房屋他項權利登記后，該房屋的《房屋所有權證》應由__收執。A．抵押人 B．抵押權人

C．房屋權屬登記機關 D．公證機關

4、目前，我國已基本建立了以國有金融機構為主體、其他各類金融機構并存的金融體系，逐步形成了的金融體制。A：銀行、證券、保險業分業經營 B：銀行、證券、保險業分業監管 C：銀行、證券、保險業共同經營 D：銀行、證券、保險業合作經營 E：銀行、證券、保險業共同監管

5、張某將自己的房屋抵押給甲銀行，并辦理了抵押登記。下列說法正確的有。A：該房屋的所有權仍屬于張某

B：張某應將該房屋交付給甲銀行使用 C：經甲銀行同意，張某可以出售該房屋

D：未經甲銀行書面同意，張某出租該房屋的租賃合同無效 E：該房屋所有權證書交給甲銀行保管

6、在房地產定價方法中，名牌策略屬于__。A．成本加成定價法 B．目標定價法

C．認知價值定價法 D．領導定價法

7、開發項目選址、定點審批階段主要針對以方式獲得國有建設用地使用權的開發建設項目。A：無償劃撥 B：協議出讓 C：掛牌 D：拍賣 E：招標

8、業主大會履行的職責有__。

A．制定、修改業主公約和業主大會議事規則

B．選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作 C．監督業主公約的實施

D．決定專項維修資金的使用、統籌方案，并監督實施 E．選聘、解聘物業企業

9、甲公司在某建制鎮的營業用房以200萬元的價格出售，其應繳納的城市維護建設稅為元。A：1000 B：5000 C：7000 D：10000 E：執行層的組織協調

10、下列關于房產分丘圖，表述正確的有。A：房產分丘圖是繪制房產權證附圖的基本圖 B：房產分丘圖是房產分幅圖的局部明細圖 C：房產分丘圖的比例尺為1：100—1：1000 D：房產分丘圖包括控制點、行政境界、丘界、房屋、附屬設施等要素和注記 E：房產分丘圖是在房產分戶圖基礎上進一步繪制的明細

11、某商品房合同約定建筑面積100，產權登記的建筑面積107，該商品房的面積誤差比是。A：2％ B：4％ C：7％ D：9％

E：執行層的組織協調

12、某估價對象為一舊廠房改造的超級市場，建設期為2年，該廠房建成5年后補辦了土地使用權出讓用續，土地使用期限為40年，土地使用權出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續期。建筑物經濟壽命為50年。假設殘值率為零，采用直線法計算建筑物折舊時年折舊率為（）。A．1.00% B．2.13% C．2.22% D．2.50%

13、已知某城市容積率修正系數表，如下表：

容積率修正系數表 A．容積率 B．0.1 C．0.4 D．0.7 E．1.0 F．1.1 F．1.3 F．1.7 F．2.0 F．2.1 F．修正系數 F．0.5 F．0.6 F．0.8 F．1.0 F．1.1 F．1.2 F．1.6 F．1.8 F．1.9

14、評價會計信息質量的標準主要有等。A：重要性 B：客觀性 C：相關性 D：可比性 E：明晰性

15、征用土地實行__級審批制度。A．一 B．二 C．三 D．四

16、路線價法估價時需要用路線價再配合__計算出待估宗地的價格。A．深度百分率 B．資本化率 C．收益率 D．物價指數

E．其他價格修正率

17、對房地產投資項目進行風險分析時，主要是針對可判斷其__的風險因素。A．變動可能性 B．影響重要性 C．發生經常性 D．類型歸屬性

18、《城市房地產抵押管理辦法》規定，房地產抵押合同當事人應當自合同簽訂之日起__日內到房地產管理部門辦理房地產抵押登記。A．10 B．15 C．20 D．30

19、長期趨勢法除了用于推測、判斷房地產的未來價格，還可用于（）。A．假設開發法中開發完成后的房地產價值的預測 B．收益法中未來租金、運營費用的預測

C．成本法中對先前發生費用的正確性的校核 D．市場比較法中對房地產狀況進行調整 E．某些缺乏的房地產歷史價格資料的填補

20、，除業主大會另有決定外，都應當轉入住宅專項維修資金滾存使用。A：住宅專項維修資金的存儲利息

B：利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益 C：住宅共用設施設備報廢后回收的殘值 D：物業服務企業的支出節余

E：利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的，業主所得收益

21、下列說法不正確的是__。

A．利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數。對于一般房地產投資項目，該指標值應該大于1 B．償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數。對于一般房地產投資項目，該指標值應該大于1.2 C．在國際上銀行一般要求這一比率維持在200%以上

D．一般來說，對于一個開發周期為2年的商品住宅開發項目，其目標成本利潤率大體應為35%～45%

22、北京市甲級寫字樓出售市場，是按房地產市場細分的標準劃分的。A：按地域細分

B：按房地產用途細分 C：按增量存量細分 D：按交易形式細分 E：按目標市場細分

23、房地產開發投資中的銷售稅金，又稱“兩稅一費”，包括__。A．營業稅 B．教育費附加

C．城市維護建設稅 D．房產稅

E．土地使用費

24、下列關于柱、梁、板，說法正確的是。

A：柱、梁和板，只能是預制的，不可在工地現制 B：梁是跨過空間的橫向構件

C：板是直接承擔其上面的平面荷載的平面構件

D：柱子在建筑中承受梁和板這兩種構件傳來的荷載 E：柱子是獨立支承結構的豎向構件

25、房地產開發屬于資金密集型經濟活動，所以房地產開發公司的資產負債率一般__。A．較低 B．較高 C．不高不低 D．為零

第三篇：江蘇省2016年房地產估價師《理論與方法》：重新購建價格的求取思路試題

江蘇省2016年房地產估價師《理論與方法》：重新購建價格的求取思

路試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、某宗房地產的土地面積為1 000 ㎡，建筑面積為1400 ㎡，現需拆除重建，估計建筑面積的拆遷費用和殘值分別為300元／㎡和50元／㎡，則該宗土地的減價修正額為。

A：50元／㎡

B：250元／㎡

C：300元／㎡

D：350元／㎡

E：工業用地的監測點評估價格

2、某套住宅總價30萬元，套內建筑面積125㎡，套內墻體面積20㎡，分攤的共有建筑面積25㎡，則該住宅每平方米建筑面積的價格為．【2007年考題】

A：1765元

B：2000元

C：2069元

D：2400元

E：工業用地的監測點評估價格

3、房地產估價的收益法中，資本化率__報酬率。

A．一定大于

B．一定小于

C．一定等于

D．可能沒有明顯嚴格的數學關系

4、在進行市場調查時，第一個原則是要采用__的方法，首先要仔細觀察、形成假設、預測并進行檢驗。

A．科學

B．客觀

C．準確

D．全面

5、用距離來評價某宗房地產的交通便捷程度時，一般不宜采用的距離是。

A：空間直線距離

B：交通路線距離

C：交通時間距離

D：經濟距離

E：工業用地的監測點評估價格

6、關于下列數據表述正確的是__。

A．1 B．2 C．3 D．4 E．5 F．6 G．7 H．8 I．9 J．10 K．98 L．101 M．101 N．100 O．101 P．99 Q．102 R．97 S．102 T．99

7、城市規劃、鎮規劃分為總體規劃和。

A：分區規劃

B：簡單規劃

C：詳細規劃

D：控制性規劃

E：房地產估價機構必須加蓋公章

8、用財務凈現值FNPV進行項目評價時，當__時，說明項目在財務上是可以接受的。

A．FNPV大于國家規定值

B．FNPV達到企業可以接受的水平

C．FNPV≥0 D．FNPV＜0

9、以下不是房地產投資信托特征的是__。

A．流動性好

B．高現金匯報

C．市場價值不穩定

D．抵御通貨膨脹

10、稅收法律、法規、規章是稅收制度的__。

A．總體

B．個體

C．主體

D．客體

11、下列關于農地征收費用表述不正確的是__。

A．青苗補償費的標準由省、自治區、直轄市規定

B．征地管理費的標準由省、自治區、直轄市規定

C．新菜地開發建設基金的繳納標準由省、自治區、直轄市規定

D．地上附著物補償費的標準由省、自治區、直轄市規定

12、已動工開發，但開發建設面積不足應開發建設面積的__，或投資額不足總投資額25%的，或未經批準中止開發建設連續滿1年的，視為閑置土地。

A．1/2 B．1/3 C．1/4 D．1/5

13、下列關于臨時建設和臨時用地的管理說法正確的是__。

A．批準臨時建設和臨時用地的使用期限，一般均不超過3年

B．臨時建設是指不須限期拆除、結構簡單、臨時性的建筑物、構筑物、道路、管線或其他設施

C．臨時用地是指由于建設工程施工、堆料或其他原因，需要臨時使用并不用收回的土地

D．臨時建設和臨時用地都對城市規劃的實施產生重要的影響

14、某住宅樓因鄰近施工項目而出現基礎不均勻沉降，該住宅樓總建筑面積10000㎡。共有100套住房，有100戶居民。經評估，該住宅樓在未受損情況下的市場價格為5000元／㎡，平均每套住房的市場租金為1500元／月，在受損情況下的市場價格為4500元／㎡；如果對該住宅樓進行修復，修復工程費為150萬元，并需居民搬遷和在外臨時安置6個月，搬遷費平均每戶每次1300元；該住宅樓修復后，會因曾受損而導致心理減價5％，關于該住宅樓修復和損害賠償的說法，正確的是。

A：該損害在經濟上是可修復的

B：修復所能帶來的價值增加額為500萬元

C：該住宅樓在不修復情況下的價值減損額為500萬元

D：在不修復情況下平均應給予每戶的賠償金為6．5萬元

E：工業用地的監測點評估價格

15、某商鋪建筑面積為500㎡，建筑物的剩余經濟壽命和剩余土地使用年限為35年．市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為120元／㎡，運營費用率為租金收入的25％．該類房地產的報酬率為10％，則該商鋪的價值為．【2006年考題】

A：521萬元

B：533萬元

C：695萬元

D：711萬元

E：工業用地的監測點評估價格

16、某宗房地產的成交價格比正常價格低8％，買賣雙方約定所有交易稅費均由買方負擔。當地該類房地產交易中賣方和買方應繳納的稅費分別為正常價格的5％和3％。現將該房地產交易實例選作可比實例，其相應的修正系數為。

A：103．26％

B：105．43％

C：112．06％

D：114．42％

E：工業用地的監測點評估價格

17、關于建筑物重新購建價格求取方法的說法，錯誤的是。

A：單位比較法需要將估價對象的實際建筑安裝工程費修正為可比實例建筑物的實際建筑安裝工程費

B：分部分項法結合各個構件或分部分項工程的特點使用計量單位

C：工料測量法主要用于求取具有歷史價值的建筑物的重新購建價格

D：指數調整法主要用于檢驗其他方法的測算結果

E：工業用地的監測點評估價格

18、深圳萬科房地產開發公司通過上市，解決了房地產開發所需的資本金投入問題，購買該公司的股票屬于。

A：房地產開發投資

B：房地產置業投資

C：房地產間接投資

D：投資于房地產投資信托基金

E：借款合同

19、下列關于征收土地的表述中，正確的是。

A：土地補償費均為該土地被征地前三年平均年產值的6～10倍

B：安置補助費只能發放給安置單位

C：并非所有的征地都要支付青苗補償費

D：只有所征土地連續三年以上常年種菜，才需繳納新菜地開發建設基金

E：執行層的組織協調

20、某大廈總建筑面積10000㎡，房地總價值6 000萬元，其中，土地總價值2 500萬元． 某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為180萬元，建筑面積為240㎡．如果按照 土地價值進行分攤，則該人占有的土地份額為．【2005年考題】

A：2．4％

B：3．0％

C：3．8％

D：7．2％

E：工業用地的監測點評估價格

21、某房產開發企業經過市場調研后，決定在某城市開發供老年人居住的“銀發公寓”。那么，開發商在目標市場選擇過程中采用的是（）模式。

A．選擇專業化

B．產品專業化

C．大量定制

D．單一市場集中化

22、買賣雙方要經過多次搜尋或長時間議價才能完成房地產交易，這個過程反映了房地產的（）。

A．不可移動性

B．適應性

C．弱流動性

D．相互影響性

23、下列關于路線價法的表述中，不正確的是（）。

A．路線價法實質是一種市場法，其理論依據與市場法相同，是房地產價格形成的替代原理

B．路線價法適用于城鎮街道兩側商業用地的估價

C．運用路線價法的前提條件是街道較規整，兩側臨街土地的排列較整齊 D．路線價法是在特定的街道上設定標準臨街寬度，從中選取若干標準臨街宗地求其平均價格

24、張某以40萬元購買了一處商業店鋪用于出租經營，其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬元，各項成本費用為3.4萬元，其中支付銀行利息1.5萬元。則張某的這項投資在第4年的利息備付率是（）。

A．1.07 B．1.47 C．2.07 D．3.33

25、當房地產開發商將建成后的物業用于出租或（）時，短期開發投資就轉變成了長期置業投資。

A．出售

B．抵押

C．轉讓

D．經營

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、投資方向調節稅根據國家產業政策和經濟規模實行差別稅率，具體適用稅率為__幾個檔次。

A．0 B．5% C．10% D．15% E．30%

2、在運用成本法時最主要的有__。

A．區分計劃成本和實際成本

B．區分實際成本和客觀成本

C．結合實際成本來確定評估價值

D．結合實際開發利潤來確定評估價值

E．結合市場供求分析來確定評估價值 3、1986年9月，國務院頒布的《中華人民共和國房地產稅暫行條例》中規定，房產稅的計稅依據是房地產原值一次減除__后的余值或房產的租金收入。

A．10%～20% B．20%～30% C．10%～30% D．30%～40%

4、下列關于各資質等級房地產估價機構注冊資本或出資額，表述正確的是。

A：一級資質有限責任公司的注冊資本人民幣為200萬元以上

B：一級資質合伙企業的出資額人民幣為120萬元以上

C：二級資質有限責任公司的注冊資本人民幣為100萬元以上

D：二級資質合伙企業的出資額人民幣為60萬元以上

E：三級資質有限責任公司的注冊資本人民幣為30萬元以上，合伙企業的出資額人民幣為10萬元以上

5、判定房地產投資風險因素發生的概率屬于__階段的工作。

A．風險辨識

B．風險估計

C．風險評價

D．風險決策

6、李某從甲公司購買商品房一套，合同約定建筑面積為126 m2，單價為4500元/m2，交房時測繪得到的建筑面積是121 m2，則李某可以選擇__。

A．退房

B．甲公司返還李某22 500元

C．甲公司返還李某27 900元

D．甲公司返還李某36 706元

E．甲公司返還李某45 000元

7、項目管理的目標就是尋求項目的最優均衡控制。

A：質量

B：安全

C：成本

D：資源

E：時間

8、普通股票的國家股的持有人必須是。

A：國務院授權的部門

B：國務院授權的機構

C：由地方人民政府授權的部門

D：由地方人民政府授權的機構

E：由地方人民政府授權的個人

9、在可行性研究階段，房屋開發費用中各項費用的估算可以采用的方法有．(2005年試題)A：單元估算法

B：概預算定額法

C：工程量近似匡算法

D：蒙特卡洛模擬法

E：單位指標估算法

10、成本法特別適用于那些既無收益又很少發生交易的房地產估價，這類房地產主要包括__等。

A．圖書館

B．鋼鐵廠

C．空置的寫字樓

D．單純的建筑物

E．加油站

11、在估算房地產開發項目的房屋開發費用時，用單位工程量投資乘以工程量來估算單項工程投資的方法是。

A：單元估算法

B：概算指標法

C：單位指標估算法

D：工程最近似匡算法 E：借款合同

12、拆遷人與被拆遷人達不成拆遷補償安置協議的，裁決的內容包括等事項。

A：補償方式和補償金額

B：安置用房面積和安置地點

C：搬遷期限

D：搬遷協議

E：搬遷過渡方式和過渡期限

13、成本法中的利息計算，包括（）的利息。

A．土地取得成本和開發成本

B．土地取得成本、開發成本和管理費用

C．土地取得成本、開發成本、管理費用和利潤

D．借貸資金

E．自有資金

14、下列屬于房屋租賃合同人為終止情形的有。

A：將承租的房屋擅自轉租

B：將承租的房屋擅自拆改結構或改變承租房屋使用用途的C：公有住房無正當理由閑置6個月以上

D：故意損壞房屋的行為

E：因不可抗力致使合同不能繼續履行的

15、下列有關房屋權屬登記的表述中，正確的有__。

A．房屋所有權人與該房屋占用范圍內土地的使用權人，除法律、法規另有規定的外，必須同屬一個法人或自然人

B．房屋權屬檔案的收集、整理、鑒定、保管、統計、利用，通常稱為房屋權屬檔案工作的六個業務環節

C．房地產面積測算為提高精度，邊長取至0.001m，但面積確定最后取至小數點后兩位，即0.01m2 D．臨街底層經營性房屋的土地使用權，包括門前人行道的部分分攤面積的土地權

E．房地產權屬登記為房地產權利動態登記

16、關于違約和違約責任，下列說法有誤的是__。

A．當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限到來之后要求其承擔違約責任

B．履行期限到來之后，當事人不履行或不完全履行合同義務，都將構成實際違約

C．實際違約行為的類型有：拒絕履行、遲延履行、不適當履行、部分履行

D．違約的形式包括預期違約和實際違約

17、某開發公司支付全部土地使用權出讓金800萬元，取得某宗土地的使用權，超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發，按照規定，對該公司最高可以征收萬元土地閑置費。

A：100 B：150 C：160 D：200 E：執行層的組織協調

18、分析信息是指對主要變量可以分析其__并計算平均值，同時還可以采用統計技術和決策模型來進行分析。

A．量化性

B．增值率

C．移換性

D．離散性

19、城市規劃確定的江、河、湖等城市地表水體保護和控制的地域界線是。

A：紫線

B：綠線

C：藍線

D：黃線

E：執行層的組織協調

20、征收土地公告應包括的內容有__。

A．征收批準機關、文號、時間和用途

B．被征收土地的所有權人、位置、地類和面積

C．征地補償標準和農業人口安置途徑

D．辦理征地補償的期限、地點

E．土地補償費的標準、數量、支付對象和方式

21、在房地產泡沫的成因中，（）是房地產泡沫產生的基礎。

A．投機需求的膨脹

B．金融機構的過度放貸

C．土地的有限性和稀缺性

D．開發商之間的博弈

22、下列可以采用劃撥方式取得土地使用權的有。

A：國家機關用地

B：商品住宅用地

C：學校用地

D：高速公路用地

E：國家重點扶持的能源項目用地

23、下列導致土地閑置的情形中，不征收土地閑置費的有。

A：資金短缺

B：洪澇災害

C：建材供應短缺

D：開挖基槽發現重要古墓

E：規劃方案上報后審批期限超過一年

24、政府機關、學校、公園等公用公益房地產估價宜采用__。

A．比較法

B．收益法

C．成本法

D．假設開發法

25、尋找因不同估價方法的測算導致結果較大差異的原因，可以從等方面進行檢查。

A：基礎數據是否正確

B：是否符合估價原則 C：估價時間的長短是否合理

D：選用的估價方法是否切合估價對象和估價目的E：所搜集的資料是否全面

第四篇：2016年河北省房地產估價師理論與方法：重新購建價格的求取考試題

2016年河北省房地產估價師理論與方法：重新購建價格的求取考試

題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金__以下的土地閑置費。A．10% B．15% C．20% D．25% 2、2010年某企業的負債總額為250萬元，所有者權益總額為750萬元，則該企業的資產負債率是__。A．15% B．25% C．30% D．35%

3、土地使用稅不在__征收。A．城市 B．縣城 C．建制鎮 D．農村

4、有甲、乙兩宗面積形狀都相同的相鄰地塊，價值各為50萬元，若將兩宗土地合并為一宗，合并后的價值各為110萬元，如果甲地塊的使用權人欲購買乙地塊的使用權，乙地塊的使用權人所要的交易雙方都是公平合理的正常價格應為__。A．50萬元 B．55萬元 C．60萬元

D．60萬元以上

5、在某房地產開發商開發建設的一個綜合小區內，既有普通住宅、公寓、別墅、酒店、寫字樓、商場，也有保齡球館、游泳池等文化體育娛樂設施。開發商根據不同物業之間的成本差額、不同顧客對不同物業的評價以及競爭對手的價格來確定各種不同物業之間的價格差距。這種定價方法屬于產品組合定價方法中的__。A．產品線定價 B．選擇品定價 C．補充品定價 D．產品束定價

6、為了規范國有土地使用權出讓行為，優化土地資源配置，建立公開、公平、公正的土地使用制度，國土資源部從2002年7月1日開始實施__，明確規定了土地的有償出讓對象。A．《協議出讓國有土地使用權的規定》 B．《城鎮國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》 C．《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》 D．《城市房地產管理法》

7、某寫字樓的剩余收益年限為38年，預計5年后售出時價格將上漲20％，銷售稅費率為6％，已知持有期內年有效毛收入為400萬元，運營費用率為30％，報酬率中無風險報酬率為6％．風險報酬率為無風險報酬率的25％，則該寫字樓目前的收益價格為萬元。A：5286.72 B：7552.45 C：9939.23 D：14198.90 E：工業用地的監測點評估價格

8、__是開發利潤與總開發成本的比率，是初步判斷房地產開發項目財務可行性的一個經濟評價指標。A．開發利潤率 B．財務利潤率 C．項目利潤率 D．成本利潤率

9、下列關于民法的內容，說法不正確的是__。A．在特殊情況下，國家也是民事法律關系的主體

B．智力成果是一種無形資產，是知識產權法律關系的客體 C．物權、知識產權、人身權屬于形成權

D．胎兒不具有民事權利能力，不得成為民事法律關系的主體

10、估價對象房地產2005年的租金收入為500萬元，經營費用為租金收入的30％，從2006年開始年收入增長2％，經營費用增長1．5％，該房地產剩余使用年限為35年，最后一年不再經營，支出裝修費用500萬元之后以4800萬元轉讓(均發生在年末)．該類房地產的報酬率為8％，則該房地產2006年1月1日的收益價格為。

A：3173．45萬元 B：3205．26萬元 C：4971．37萬元 D：7602．76萬元

E：工業用地的監測點評估價格

11、某估價事務所在2004年9月20日至10月20日評估了一宗房地產于2004年9月30日的價格之后，有關方面對其估價結果有異議．現在若要求你重新估價以證明該估價結果是否真實，則重新估價的估價時點應為。A：2004年10月20日 B：2004年9月20日 C：重新估價的作業日期 D：2004年9月30日

E：工業用地的監測點評估價格

12、某房地產投資企業在一定日期的負債合計為4000萬元，資產合計為6000萬元，流動資產和流動負債分別為3000萬元和1000萬元，存貨為1500萬元。則該房地產投資企業的流動比率為（）。A．150% B．200% C．300% D．400%

13、當選擇最佳開發利用方式時，最重要的是要選擇__。A．用途

B．建筑容積率 C．覆蓋率 D．建筑式樣

14、某地區某類房地產1999-2005年價格如下表所示：點擊查看大圖計算過程中各年加權采用的權重如下表所示：權重計算表根據平均增減量法進行估價，預測該地區該類型房地產2006年的價格為（）（元/m2）A．3200? B．3185? C．3257? D．3156

15、某銷售型住房市場年初的住房存量為100萬套，其中空置待售住房5萬套，本年新竣工住房13萬套，銷售住房8萬套，則吸納周期為（）年。A．0.63 B．1.63 C．2.25 D．12.50

16、某城市2004年存量商品住房的吸納率為55%，則該城市同期存量商品住房的吸納周期是__。A．1.8月 B．2.5季 C．1.8年 D．0.45年

17、采用綜合的單位建筑面積或單位建筑體積等建筑工程概算指標計算整個工程費用，是__。A．單元估算法 B．單位指標估算法 C．工程量近似匡算法 D．概算指標法

18、對于閑置土地的處置方式中，延長開發建設期限，最長不得超過__。A．五年 B．三年 C．兩年 D．一年

19、房地產抵押合同簽訂以后，土地上新增的房屋__其抵押財產。A．屬于 B．不屬于

C．根據情況確定

D．依照抵押合同規定 20、某宗房地產的總價值為100萬元，其中土地價值30萬元，通過抵押獲得貸款60萬元，若投火災保險，則其投保價值應為__萬元。A．100 B．70 C．60 D．40

21、某開發商所開發的物業質量與市場領導者的物業質量相近，如果定價比市場領導者的定價低，則其采用的是。A：領導定價法 B：挑戰定價法

C：隨行就市定價法 D：價值定價法 E：借款合同

22、是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。A：房屋出租 B：房屋轉租 C：房屋承租 D：房屋租賃

E：執行層的組織協調

23、一廠房建成8年后被改造為超級市場，并補辦了土地使用權出讓手續，土地使用權出讓年限為40年，建筑物的經濟壽命為50年，則計算該建筑物折舊的經濟壽命為__年。A．40 B．42 C．48 D．50

24、物業甲為寫字樓項目，2003年末價值為1000萬元，預計2004年末價值為1100萬元的可能性為50%，為900萬元的可能性為50%，則2004．年該物業的價值的標準差為10%；物業乙為高爾夫球場項目，2003年末價值為1000萬元，2004年末價值為1200萬元的可能性為50%，為800萬元的可能性為50%，則2004年該物業的標準差為20%。由以上資料，__投資風險更大。A．物業甲 B．物業乙 C．一樣大 D．無法判斷

25、下列關于物業經營中現金流的表達方式，正確的是．(2008年試題)A：稅前現金流=有效毛收入-經營費用

B：稅前現金流=有效毛收入-抵押貸款還本付息 C：稅后現金流=稅前現金流-所得稅

D：稅后現金流=稅前現金流-準備金-所得稅 E：借款合同

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、為評估某住宅2004年10月1日的正常市場價格，在其附近收集公證機關的某可比實例的有關資料如下：成交價格為4000元/m，成交日期為2004年5月1日，成交價格比正常價格低2%，房地產狀況調整系數為1.087，已知從2004年5月1日到16月1日該類住宅價格平均每月比上月上漲1%，則對該可比實例成交價格進行校正、調整得到的價格最接近于__。A．3790元/m2 B．4238元/m2 C．4658元/m2 D．4663元/m3 2、2009年5月，A縣人民法院委托委托具有B房地產估價有限責任公司，對某辦公綜合大樓進行了拍賣價值評估，該辦公綜合大樓評估價值為150萬元。根據規定，B房地產估價有限責任公司應收房地產估價費為元。A：3000 B：5000 C：6250 D：8000 E：執行層的組織協調

3、下列屬于目前我國劃撥土地轉讓政策的有。

A：報有批準權的人民政府審批準予轉讓的，應當由出讓方辦理建設用地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金

B：報有批準權的人民政府審批準予轉讓的，應當由受讓方辦理建設用地使用權手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金

C：可不辦理出讓手續，但轉讓方應將所獲得的收益中的土地收益上繳國家 D：可不辦理出讓手續，但轉讓方應將所獲得的所有收益上繳國家 E：在辦理出讓手續的同時，轉讓方應將所獲得的收益上繳國家

4、房地產測繪的作用__。

A．為房地產開發、經營以及交易提供基本信息服務 B．為房地產管理提供信息服務 C．為其他部分提供參考資料 D．為房地產管理提供技術服務

E．房地產測繪成果提供了房地產商品量的量度依據

5、凈利潤為等三個項目的總額減去所得稅費用之后的余額。A：營業利潤 B：營業支出 C：投資凈收益

D：營業內收支凈額 E：營業外收支凈額

6、房地產開發過程中需要金融機構服務的資金類型是。A：支付土地出讓金的貸款

B：支付開發費用的短期資金或“建設貸款” C：用于土地儲備的貸款

D：項目建成后用于支持置業投資者購買房地產的長期資金或“抵押貸款” E：購房貸款

7、收益性物業管理中的費用支出一般包括建筑物的維修費用、（）和有關稅費。A．管理費 B．服務及設備費用 C．保險費 D．職員工資

8、產生房地產價格泡沫的主要誘因是__。A．土地稀缺 B．城市化進程快 C．競爭充分性 D．交易復雜性

9、現對某期貨房地產進行估價，在此估價中，估價對象狀況應為未來某時點的狀態，房地產市場情況應為__時點的狀態。A．現在 B．未來 C．過去 D．B和C

10、某商鋪的購買價格為100萬元，其中60萬元來自銀行貸款。該貸款在10年內按年等額償還，年利率為7%，預計該商鋪第1年稅后凈現金流量為3萬元，如果不考慮物業增值收益，則第1年的投資回報率為__。A．5.00% B．7.50% C．18.36% D．28.85%

11、權益狀況比較、調整的主要內容包括__。A．土地使用年限 B．土地出讓方式

C．城市規劃限制條件 D．樓層、朝向

E．公共設施完備程度

12、B房地產開發公司在A市市區內，取得了一塊商業建設用地的使用權，按照規定，該土地使用權出讓最高年限為__年。A．40 B．50 C．60 D．70

13、下列對房地產中介服務收費的表述中，正確的有__。

A．房地產書面咨詢收費一般每份300～1000元，對技術難度大的咨詢報告可適當提高標準，一般不能超過咨詢標的的0.6% B．房地產評估采用差額定率累進計費的方法收費

C．房屋租賃代理收費，按租期的長短，由雙方協商一次性收取 D．房屋買賣代理收費，按成交價格總額的0.5%～2.5%計收 E．實行房屋買賣獨家代理的，由雙方協商收費，但最高不能超過成交價格的3%

14、下列關于企業利潤和收入的表達中，正確的是（）。

A．企業利潤可分為經營利潤、稅后利潤和可分配利潤三個層次 B．經營收入=銷售收入+出租收入

C．銷售收入=土地轉讓收入+商品房銷售收入+配套設施銷售收入 D．可分配利潤=稅后收入-未分配利潤

15、用成本法評估商品住宅的價格時，其中的土地價格可用__求取。A．市場比較法 B．基準地價修正法 C．假設開發法 D．成本法

16、如果某類房地產需求富有價格彈性，則該類房地產的需求價格彈性系數有可能為。A：0．5 B：1．0 C：1．5 D：2．0 E：3．0

17、屬于城市規劃法律體系的是。A：主干法及配套法規和規章 B：專項法 C：審批法 D：管理法

E：相關法律法規

18、下列關于代理權和代理行為，表述正確的是。

A：代理人應當在代理權限范圍內，從被代理人的利益出發，爭取在對被代理人最有利的情況下完成代理行為 B：沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后的行為，只有經被代理人的追認，被代理人才承擔民事責任 C：代理權不得濫用

D：雙方代理是指代理人以被代理人的名義與自己同時代理的其他人進行民事法律行為

E：代理權應為維護被代理人的最大利益而行使

19、依據《物權法》的規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，__。A．由國家無償收回 B．自動續期

C．應于屆滿前6個月申請續期 D．應于屆滿前1年申請續期

20、甲房地產開發公司(以下簡稱甲公司)擬通過競標取得一項目土地使用權進行住宅和商業房地產開發，為此與乙房地產經紀公司(以下簡稱乙公司)達成協議，由乙公司為甲公司提供市場分析、項目融資、營銷計劃以及投標報價等內容的咨詢報告，同時甲公司委托乙公司代理銷售其開發的住宅和商業用房。雙方協定，根據利益分享和風險共擔的原則，甲公司在簽訂協議時向乙公司支付部分款項，余款和代理傭金根據乙公司提供的咨詢服務和代理銷售的進度支付。(2007年試題)下列關于雙方達成協議的表述中，正確的是。A：雙方達成的是一種單務合同

B：雙方民事法律關系的客體包括行為和咨詢報告 C：甲公司是乙公司的被代理人

D：甲公司開始支付的款項是一種定金 E：停止侵害

21、下列市場調查的內容中，屬于可控因素調查的是調查。A：市場需求容量 B：消費者行為 C：市場營銷因素 D：競爭情況 E：借款合同

22、拆除租賃房屋，對于出租人與承租人達不成協議的，應。A：由拆遷人對房屋所有人進行補償，由所有人對承租人進行安置 B：由拆遷人對房屋所有人進行補償，對承租人進行安置

C：實行貨幣補償，被拆遷人與原房屋承租人就新調換房屋撤銷租賃協議 D：實行產權調換

E：被拆遷人與原房屋承租人就新調換房屋重新簽訂租賃協議

23、物業服務合同按委托人的不同和簽訂的先后順序分為__。A．房地產開發企業或公房出售單位與物業管理企業簽訂的《前期物業服務合同》 B．房地產開發企業或公房出售單位與物業管理企業簽訂的《物業服務合同》 C．業主委員會代表全體業主與物業管理企業簽訂的《物業服務合同》

D．業主委員會代表全體業主與物業管理企業簽訂的《前期物業服務合同》 E．業主委員會代表全體業主與物業管理企業簽訂的《一般物業服務合同》

24、《中華人民共和國城鄉規劃法》規定，在發放后，因依法修改城鄉規劃給被許可人合法權益造成損失的，應當依法給子補償。A：選址意見書

B：建設用地規劃許可證 C：建設工程規劃許可證 D：鄉村建設規劃許可證 E：農村生產規劃許可證

25、荷載分為。A：永久荷載 B：恒荷載 C：可變荷載 D：偶然荷載 E：必然荷載

第五篇：江西省2016年上半年房地產估價師理論與方法：重新購建價格的求取模擬試題

江西省2016年上半年房地產估價師理論與方法：重新購建價格的求

取模擬試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、房地產估價的主要難點是（）。A．市場行情變化不定 B．供需變化引起價格變化

C．房地產價格的影響因素極其復雜且難以把握 D．房地產價格的影響因素影響程度不同

2、以下有關假設開發法的表述中，不正確的是。

A：假設開發法在表現形式上是評估新開發的房地產價值的成本法的“倒算法” B：假設開發法是一種科學實用的估價方法，在中國現階段房地產開發建設活動較活躍的情況下，得到了廣泛應用

C：對于應有規劃條件但規劃條件尚未正式確定的待開發房地產，應采用假設開發法進行估價

D：假設開發法除了適用于房地產估價，還適用于房地產開發項目投資分析，是房地產開發項目投資分析的常用方法之一 E：工業用地的監測點評估價格

3、假設開發法的本質是以為導向求取估價對象的價值。A：房地產供需

B：房地產的預期未來收益

C：房地產預測的開發完成后的價值 D：土地利用價值

E：工業用地的監測點評估價格

4、某宗房地產若采用市場比較法估價得出了四個估價結果：即1280元/m2，1220元/m2，1240元/m2，1230元/m2，現決定采用中位數，則其估價結果為__元/m2。A．1230 B．1235 C．1240 D．1242.5

5、按照，環境污染分為廢氣污染、廢水污染、噪聲污染、固體廢物污染、輻射污染等。A：環境要素 B：污染物的性質 C：污染物的形態 D：污染的空間

E：執行層的組織協調

6、房地產具有供給有限特性，本質上在于。A：土地總量有限 B：規劃限制 C：房地產不可移動 D：價值量大

E：工業用地的監測點評估價格

7、在我國境內從事各類房屋建筑及其附屬設施的建造等都需申請領取施工許可證，但工程投資額在__萬元以下或建筑面積在__m2以下的建筑工程，可不申請辦理施工許可證。A．10，200 B．20，200 C．30，300 D．30，500

8、下列關于達成拆遷房屋補償協議后，拆遷糾紛處理方式的表述中，錯誤的是。A：拆遷當事人達成仲裁協議的，應采取仲裁方式

B：拆遷當事人沒有達成仲裁協議，可向人民法院提起民事訴訟 C：訴訟或仲裁期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執行

D：拆遷當事人達成仲裁協議，一方向人民法院提起訴訟，人民法院不予受理 E：房地產估價機構必須加蓋公章

9、某工業用地總面積為3000m2，容積率為0.5，樓面地價為1000元/m2。現按城市規劃擬變更為商業用地，容積率為4.0，相應的樓面地價為1500元/m2。該改變用途理論上應補地價為（）萬元。A．500 B．525 C．600 D．1650

10、房地產權屬檔案應當以__為單元建檔。A．街道 B．房號 C．幢 D．丘

11、城市用地適用性的評定要因地制宜，特別是抓住對用地影響最突出的要素，進行重點的分析與評價。A：主導質量 B：主導環境 C：主導規劃 D：主導用途

E：執行層的組織協調

12、在住宅旁邊修筑一條道路所帶來的汽車噪聲污染，屬于。A：點源 B：面源

C：永久性污染源 D：暫時性污染源 E：執行層的組織協調

13、下列關于住房置業擔保的政策表述中，正確的是__。A．設立擔保公司應有不少于2000萬元人民幣的實有資本

B．設立擔保公司，應當向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照后，再報城市房地產行政主管部門審核，并最后經城市人民政府批準

C．擔保公司的實有資本以政府預算資助、資產劃撥以及房地產骨干企業認股為主 D．擔保公司擔保貸款余額的總額，不得超過其實有資本的20倍；超過20倍的，應當追加實有資本

14、下列與城市規劃管理有關的工作中，屬于城市規劃保障系統主要內容的是__。A．城市規劃的制定

B．城市規劃的實施和管理 C．城市規劃的監督檢查

D．城市規劃法律法規的制定

15、下列關于設計方案評價原則的說法不正確的是__。

A．經濟合理性與技術先進性相結．合原則是要在滿足使用者需求的前提下盡可能降低造價

B．項目全壽命費用是項目從投資一開始一直到項目建設完成投入使用所發生的一切費用

C．設計過程中要力求項目全壽命費用最低

D．設計者要兼顧近期和遠期要求，選擇合適的功能水平，即近期與遠期效益相結合的原則

16、某建筑物的建筑面積為2 000㎡，占地面積為3 000 ㎡，現在重新獲得該土地的價格為800元/㎡，建筑物重置價格為900元/㎡，而市場上該類房地產正常交易價格為1 800元/㎡，則該建筑物的成新率為。A：44％ B：50％ C：67％ D：86％

E：工業用地的監測點評估價格

17、__是指土地登記機關在同一時間內對一定范圍的全部采地的所有權和使用權及他項權利進行集中、統一的登記。A．房屋總登記 B．初始土地登記 C．房屋初始登記

D．房屋他項權利登記

18、影響房地產價格的環境因素不包括__。A．大氣環境 B．聲覺環境 C．衛生環境 D．治安環境

19、相對于現金回報率來說，（）中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業權益增加的價值，還可以考慮將物業升值所帶來的收益計入投資收益。A．投資利潤率 B．投資回報率 C．資本金利潤率 D．資本金凈利潤率

20、房產測量中以中誤差作為評定精度的標準，以倍中誤差作為限差。A：一 B：兩 C：三 D：四

E：執行層的組織協調

21、根據基金證券能否贖回，可將其分為__。A．公開型和內部型 B．開放型和封閉型 C．固定型和管理型 D．契約型和公司型

22、詳細可行性研究階段對建設投資估算的精度在__。A．±5% B．±10% C．±20% D．±30%

23、下列影響房地產市場運行環境的因素中，屬于經濟環境的因素是。A：城市或區域產業結構與布局 B：人口數最與結構 C：土地資源狀況 D：建筑技術進步 E：借款合同

24、商業銀行發放的商用房地產抵押貸款的貸款價值比通常低于個人住房抵押貸款的貸款價值比，原因主要是。A：商用房地產的風險更高 B：商用房地產的收益更高 C：商用房地產的價值更高

D：商用房地產的增值潛力更大 E：借款合同

25、臨界點分析和保本點分析的主要差異在于。A：變動成本的設置 B：平衡點的設置 C：固定成本的設置 D：產銷量的不同 E：借款合同

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、平均利率具有以下特點。

A：隨著技術發展和資本有機構成的提高，平均利率有下降趨勢 B：平均利率具有相對穩定性

C：平均利率的決定具有很大偶然性 D：平均利率具有政策性

E：平均利率與市場經濟條件好壞無關

2、基本完好房的判定標準是__。A．

九、八成 B．

八、七成 C．

七、六成 D．

六、五成

3、針對不同的估價目的所采用的價值標準，可以分為兩類__。A．主觀合理價值和公開市場價值 B．主觀合理價值和非公開市場價值 C．主觀合理價值和客觀合理價值 D．公開市場價值和非公開市場價值

4、下列物業中，屬于特殊物業的是。(2008年試題)A：在建工程 B：車站 C：購物中心

D：科技產業園區 E：借款合同

5、個人轉讓購買滿5年并且是家庭唯一的普通自用住房，對交易雙方可以免征的稅種有。A：土地增值稅 B：個人所得稅 C：營業稅 D：契稅 E：印花稅

6、北京市甲級寫字樓出售市場，是按房地產市場細分的標準劃分的。A：按地域細分

B：按房地產用途細分 C：按增量存量細分 D：按交易形式細分 E：按目標市場細分

7、房地產行政法規包括等。A：《物業管理條例》 B：《商品房銷售管理辦法》 C：《城市私有房屋管理暫行條例》 D：《外商投資開發經營成片土地暫行管理辦法》 E：《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》

8、下列，屬于加重納稅人負擔的措施。A：附加 B：加成 C：減稅 D：免稅

E：規定起征點和免征額

9、以下不屬于房地產轉讓的有__。A．贈與 B．租賃 C．典當

D．以房地產抵債 E．以房地產作價入股

10、下列有關拍賣活動的各類型特點，說法錯誤的是__。

A．拍賣目的在于將物品換價兌現，與清償債務不一定有直接關系

B．動產拍賣的成交一般以拍賣標的物實際占有的轉移為標志，不動產拍賣成交一般以拍賣標的物財產所有權的轉移為標志

C．在有保留價的拍賣中，再拍賣的保留價略高于一次性拍賣

D．有保留價拍賣通常用于價值較高的標的物拍賣，如房屋、土地、文物藝術品等，無保留價拍賣通常用于價值低的標的物的拍賣

11、中位數是指分布數列中總體各單位標志值按大小順序排列，處在的標志值。A：最前位次 B：中間位置 C：倒數位次 D：最后位次

E：執行層的組織協調

12、我國城市土地使用制度改革突出表現在。A：征收土地使用費

B：開展土地使用權無償出讓和有償轉讓

C：制定地方性土地使用權有償出讓、轉讓法規 D：修改憲法和土地管理法

E：制定全國性的土地使用權出讓和轉讓條例

13、從投資者整體的角度出發，以投資者的出資額作為計算基礎，把借款本金償還和利息支付視為現金流出，用以計算資本金財務內部收益率、財務凈現值等評價指標，考察項目資本金的盈利能力的財務報表是__。A．全部投資現金流量表 B．資本金現金流量表 C．投資者各方現金流量表 D．資金來源與運用表

14、下列關于資產負債率的表述中，正確的是。A：表明了負債占資產的比例 B：反映了項目的財務風險程度

C：資產負債率越高，則企業應變能力越強 D：屬于長期償債能力指標

E：房地產開發企業的資產負債率一般較高

15、某寫字樓月潛在毛租金收入為100萬元，月平均運營費用為60萬元，月平均空置率為5%，月平均租金損失率為2%，月平均其他收入為潛在毛租金收入的3%，則該寫字樓的月凈經營收入是__萬元。A．33.00 B．33.10 C．36.00 D．36.10

16、保險公估人是指受保險人或保險客戶委托，辦理保險標的等業務，出具有關報告或證明，并向委托人收取費用的企業。A：規劃 B：鑒定 C：估價

D：賠款清算 E：估損

17、在下列情況下，職工可以提取住房公積金。A：購買商業門市 B：大修自住住房

C：償還購房貸款本息時

D：房租超出家庭工資收入規定比例時 E：職工喪失繳存條件

18、用市場法對房地產進行估價時，需要進行__修正。A．交易過程 B．交易情況 C．交易日期 D．交易價格 E．房地產狀況

19、項目竣工檔案中的技術資料的內容包括__。A．前期工程資料 B．土建資料

C．安裝方面的資料 D．設計文件 E．竣工圖 20、根據求取建筑物重新購建價格中的建筑安裝工程費的方法來區分，求取建筑物重新購建價格的方法有。A：單位比較法 B：市場提取法 C：分解法

D：工料測量法 E：分部分項法

21、造成成交價格偏離正常市場價格的因素有__等。A．利害關系人之間的交易 B．供求不均衡

C．急于出售的交易

D．交易稅費非正常負擔的交易

E．交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易

22、財務內部收益率是指項目在整個__內，各年凈現金流量現值累計等于零時的折現率。A．開發期

B．靜態投資回收期 C．項目經營期 D．計算期

23、以縣為單位，人均耕地在1畝以下，耕地占用稅為每平方米__元。A．1～3 B．2～8 C．3～9 D．2～10

24、收益法的本質是以房地產的__為導向求取估價對象的價值。A．預期未來收益 B．預期收益能力 C．預期價格高低 D．預期價格漲落

25、下面不屬于不可控制因素的調查的是（）。A．市場需求容量調查 B．市場營銷因素調查 C．競爭情況調查 D．消費者調查