第一篇：2016年江蘇省房地產估價師《理論與方法》：建筑物重新購建價格的求取方式考試試題

2016年江蘇省房地產估價師《理論與方法》：建筑物重新購建價格的求取方式考試試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、臨時使用土地的期限，最多不得超過年。A：1 B：2 C：3 D：4 E：房地產估價機構必須加蓋公章

2、某寫字樓2006年潛在毛租金收入為1000萬元，空置和收租損失為5％，經營費用為潛在毛收入的30％，抵押貸款還本付息為200萬元，所得稅和準備金共計120萬元，則2006年的凈經營收入為萬元．(2007年試題)A：330 B：450 C：650 D：700 E：借款合同

3、某公司購買一宗房地產，土地使用期限為40年，不可續期，至今已使用了8年。該宗房地產當時在正常情況下第一年獲得凈收益6萬元，以后每年凈收益增長2％，從第8年開始，凈收益保持穩定，該宗房地產的報酬率為7％。則該宗房地產的現時收益價格為萬元。(說明：建筑物經濟壽命未明確說明，確定收益期限依據不充分)A：85.45 B：87.16 C：88.50 D：88.90 E：工業用地的監測點評估價格

4、我國目前建設監理主要是階段的監理。A：項目立項

B：項目可行性研究 C：項目實施 D：當事人使用

E：房地產估價機構必須加蓋公章

5、按照公司法的規定，可以發行股票的公司是__。A．無限責任公司 B．股份有限公司 C．有限責任公司 D．兩合公司

6、供給理論是研究廠商行為的理論，它包括兩個方面，分別是__。A．生產理論和價格理論 B．成本理論和市場均衡理論 C．生產理論和市場均衡理論 D．生產理論和成本理論

7、某房地產開發項目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經濟合理性進行比較，則比較的基礎是該項目的（）。A．資金來源與運用表 B．損益表

C．資本金現金流量表 D．全部投資現金流量表

8、已知某筆貸款的名義利率為12%，若年實際利率為12.68%，則該筆貸款每年計息__次。A．2 B．4 C．6 D．12

9、企業同時向幾個細分市場銷售一種產品時，該企業采用的目標市場選擇模式是__模式。

A．單一市場集中化 B．產品專業化 C．市場專業化 D．全面覆蓋

10、從獲取估價業務開始至出具估價報告后的估價資料歸檔止，包括：①獲取估價業務；②受理估價委托及明確估價基本事項；③搜集估價所需資料；④擬定估價作業方案；⑤實地查勘估價對象；⑥選定估價方法測算：⑦確定估價結果；⑧撰寫估價報告；⑨審核估價報告：⑩出具估價報告；(11)估價資料歸檔。一個房地產估價項目的估價活動的全過程和工作步驟排序正確的是__。A．①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩(11)B．①②④③⑤⑥⑦⑧⑨⑩(11)C．①②④⑤③⑥⑦⑧⑨⑩(11)D．①②⑤③④⑥⑦⑧⑨⑩(11)

11、決定投資型房地產購買者愿意支付價格水平的最主要因素是__。A．滿足購買者使用要求 B．購買者支付能力 C．物業預期收益 D．物業用途

12、如果是無期限的土地所有權，就無需計提__。A．時限問題 B．附加值 C．利率 D．折舊

13、混凝土的主要性質是。A：水灰比 B：水泥品種 C：和易性 D：砂率

E：執行層的組織協調

14、下列房地產價格中，相對能更好反映地價水平高低的是。A：土地總價 B：土地單價 C：樓面地價 D：商品房價格

E：工業用地的監測點評估價格

15、下列（）使用條件，不屬于主要為城市規劃設計的條件。A．用途 B．建筑規模 C．容積率 D．綠地率

16、建筑物的等規模因素影響到建筑物的形象、使用性，對房地產價格有所影響。A：體量 B：結構 C：設施 D：層高

E：工業用地的監測點評估價格

17、下列關于路線價法的表述中，不正確的是__。

A．路線價法實質是一種市場法，其理論依據與市場法相同，是房地產價格形成的替代原理

B．路線價法適用于城鎮街道兩側商業用地的估價

C．運用路線價法的前提條件是街道較規整，兩側臨街土地的排列較整齊

D．路線價法是在特定的街道上設定標準臨街寬度，從中選取若干標準臨街用地求其平均價格

18、耕地占用稅的計稅依據是納稅人__面積。A．經批準占用的耕地 B．經批準占用的土地 C．實際占用的耕地

D．實際占用的建設用地

19、__是收集一手資料時最普遍采用的手段。A．問卷 B．座談 C．電話 D．郵寄

20、以下深度價格修正率之間關系的表達式正確的是。A：累計深度百分率=平均深度百分率×所給臨街深度

B：平均深度價格修正率=累計深度價格修正率×標準臨街深度／所給臨街深度 C：單獨深度百分率=平均深度百分率×所給臨街深度 D：累計深度百分率=單獨深度百分率×標準臨街深度 E：工業用地的監測點評估價格

21、在估價中選取4個可比實例，甲成交價格4800元／㎡，建筑面積100㎡，首次支付24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元；乙成交價格5000元／㎡，建筑面積120㎡，首次支付24萬元，半年后付清余款36萬元；丙成交價格4700元／㎡，建筑面積90㎡，成交時一次付清；丁成交價格4760元／㎡，建筑面積110㎡，成交時支付20萬元，一年后付清余款32.36萬元。已知折現率為10％，那么這4個可比實例實際單價的高低排序為。A：甲>乙>丙>丁 B：乙>丁>甲>丙 C：乙>丙>甲>丁 D：丙>乙>丁>甲

E：工業用地的監測點評估價格

22、某開發項目的規劃建設用地面積為5000m2，如果地上建筑容積率為

6、建筑覆蓋率為50%、樓高17層(其中1～4層為建筑面積相等的裙房，5～17層為標準層)，則標準層每層建筑面積為__m2。A．882 B．1765 C．1667 D．1538

23、某臨街商鋪，投資者期望的自有資金資本化率為10%，銀行可提供6成、5年利率8%、按月等額償還的抵押貸款，則綜合資本化率為__。A．8.8% B．10% C．18% D．18.6%

24、某房地產的重建價格為2000萬元，已知在建造期間中央空調系統因功率大較正常情況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費0.8萬元。假定該空調系統使用壽命為15年，估價對象房地產的報酬率為12％，則該房地產扣除該項功能折舊后的價值為萬元。A：1838.00 B：1844.55 C：1845.87 D：1850.00 E：工業用地的監測點評估價格

25、在完全競爭市場上，廠商對勞動的需求主要取決于。A：勞動的邊際產值 B：勞動的邊際收益 C：勞動的邊際收益產量 D：勞動的邊際生產力 E：執行層的組織協調

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、對于拍賣，下列說法錯誤的是__。

A．拍賣的當事人有三方，且三方缺一不可 B．拍賣中價格的競爭是在賣方中間展開的 C．拍賣商品的出售價格由買方定價 D．拍賣方式交易中，競買人必須向拍賣人公開其實身份

2、城市用地分類中，綠地不包括。

A：市級、區級的公共綠地及生產防護綠地 B：居住區級的公共綠地及生產防護綠地 C：專用綠地 D：專用園地 E：專用林地

3、下列關于房地產轉讓，表述正確的是。

A：房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后90日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格

B：房地產轉讓時應當簽訂書面轉讓合同

C：以房地產轉讓方式取得出讓土地使用權的權利人，其實際使用年限是出讓合同約定的年限

D：劃撥土地使用權轉讓的處理方式中需辦理出讓手續，要變劃撥土地使用權為出讓土地使用權，由出讓方繳納土地出讓金

E：按照國務院住房制度改革的有關規定出售公有住宅的，可以不辦理土地使用權出讓手續

4、下列關于房地產業與建筑業的區別和聯系，表述正確的是。A：房地產業與建筑業既有聯系又有區別

B：在房地產開發活動中，房地產業與建筑業往往是甲方與乙方的合作關系 C：建筑業是物質生產部門，房地產業兼有生產(開發)、經營、管理和服務等多種性質

D：房地產業屬于第二產業；建筑業屬于第三產業 E：建筑業屬于第二產業；房地產業屬于第三產業

5、在商業輻射區域內，各商場間位置的優劣主要取決于__。A．物業的易接近性 B．物業的臨街狀況 C．物業的周圍環境

D．物業所處區域的繁華程度

6、下列關于產權調換房屋和貨幣補償兩種拆遷補償方式，表述正確的是。A：產權調換房屋實質上是按等價交換的原則，由拆遷人按被拆除房屋的評估價對被拆遷人進行補償，再由被拆遷人按市場價購買拆遷人提供的產權調換房屋 B：產權調換房屋以被拆遷房屋的評估價與產權調換房屋的市場價進行差價結算，多退少補

C：產權調換房屋不存在多退少補問題

D：無論實行貨幣補償還是產權調換，有一個基本原則必須明確，即等價原則 E：從價值量來衡量，產權調換與貨幣補償是不等價的

7、尋找因不同估價方法的測算導致結果較大差異的原因，可以從等方面進行檢查。

A：基礎數據是否正確 B：是否符合估價原則

C：估價時間的長短是否合理

D：選用的估價方法是否切合估價對象和估價目的 E：所搜集的資料是否全面

8、金融機構進行項目貸款審查時，要進行的工作有__。A．客戶評價 B．項目評估

C．擔保方式評價 D．貸款綜合評價 E．貸款金額

9、應分攤的共有建筑面積不包括__。

A．作為公共使用的電梯井、管道井、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛用房等以及為整棟服務的公共用房和管理用房的建筑面積 B．單元與共有建筑之間的墻體水平投影面積的一半 C．用作公共休憩、綠化等場所的架空層 D．外墻(包括山墻)水平投影面積的一半

10、明確估價的基本事項包括。A：明確估價對象 B：明確估價目的 C：明確估價時點 D：明確估價方法 E：明確估價人員

11、建筑裝飾材料按__分類，可以分為外墻裝飾材料、內墻裝飾材料、地面裝飾材料、吊頂裝飾材料和室內裝飾材料等。A．建筑裝飾部位 B．制造工藝 C．化學成分 D．力學性能

12、按照報表編制的單位分類，企業編制的報表可分為。A：基層報表 B：匯總報表 C：合并報表 D：現金流量表 E：資產負債表

13、關于年度運營預算，下列說法錯誤的是。

A：該預算列出了物業的主要收入來源和費用支出項目

B：該預算不僅能令物業各項收入與支出的原因一目了然，還能告訴人們這些收入或支出將發生在什么時間

C：該預算不需為不可預見費用的支出預留空間

D：該預算除了令業主了解未來一年中物業的收支估算外，也為物業服務企業提供了一個分析物業過去的經營表現和根據對未來的有關估計，對個別的預算項目提供適當的調整機會 E：借款合同

14、路線價法用于宗地估價，其結果的可信度主要取決于的健全與否。A：路線價 B：深度百分率 C：宗地形狀 D：臨街狀態 E：土地形狀

15、價值工程中，提高價值的方法包括等。A：功能提高，費用不變 B：功能不變，費用降低 C：功能提高，費用下降 D：功能提高小于費用提高 E：功能下降小于費用下降

16、《中華人民共和國城市房地產管理法》規定，房地產交易包括三種形式。A：房地產轉讓 B：房地產抵押 C：房屋租賃 D：房地產權屬 E：房地產經營

17、房地產投資項目的實際收益現金流未達到預期目標要求的風險是__。A．比較風險

B．收益現金流風險 C．持有期風險 D．時間風險

18、A房地產開發公司在B縣開發建設經濟適用住房小區，該經濟適用住房項目每平方米成本價中，征地和拆遷補償費100元，勘察設計和前期工程費200元，建安工程費800元，住宅小區基礎設施建設費(含小區非營業性配套公建費)100元，貸款利息30元。其每平方米開發利潤應不高于元。A：12 B：24 C：36 D：48 E：執行層的組織協調

19、《土地使用權出讓合同》規定：土地使用者在簽約時應繳納地價款的一定比例作為定金，并應在日內支付全部價款，逾期未全部支付地價款的，出讓方依照法律和合同約定，收回土地使用權并不退定金。A：15 B：30 C：60 D：90 E：執行層的組織協調 20、房地產開發企業應當在簽約之日起__日內持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。A．10 B．20 C．30 D．60

21、從房地產市場自然周期和投資周期之間的關系來看，投資周期超前于市場自然周期變化的情況出現在。A：第一階段 B：第二階段初期 C：第二階段末期 D：第三階段 E：第四階段

22、下列關于物權的表述中，正確的有。A：物權具有優先效力

B：任何情況下的物權均優先于債權 C：物權的設定必須公示

D：不動產物權的公示方式是登記 E：動產物權的公示方式是占有

23、表明對物質資料具有某種權利的有價證券屬于__。A．貨幣證券 B．信用證券 C．商品證券 D．資本證券

24、房地產投資的缺點是。A：相對較高的收益水平B：易于獲得金融機構的支持 C：抵消通貨膨脹的影響 D：投資回收期較長 E：借款合同

25、商業用地房地產位置的優劣主要取決于__。A．周圍環境狀況、安寧程度 B．位置有利于原料和產品的運輸 C．交通是否便捷及離市中心的遠近D．繁華程度、臨街狀況

第二篇：2016年新疆房地產估價師《理論與方法》：建筑物重新購建價格的求取方式試題

2016年新疆房地產估價師《理論與方法》：建筑物重新購建價格的求

取方式試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、增加公共設施的使用者人數并不會引起該設施成本增加，說明公共設施具有。(2008年試題)A：非競爭性 B：非排他性 C：競爭性 D：排他性

E：執行層的組織協調

2、在中國社會主義經濟發展史上第一次提出了建立房地產市場，確立了房地產市場的地位，宣告了中國社會主義房地產市場的誕生。A：中國共產黨第十一次全國代表大會 B：中國共產黨第十二次全國代表大會 C：中國共產黨第十三次全國代表大會 D：中國共產黨第十四次全國代表大會 E：房地產估價機構必須加蓋公章

3、某房地產商以2000萬元購置一幢寫字樓，當時年通貨膨脹率為2%。一年后該寫字樓售出時，房地產商收回資金2200萬元，則該寫字樓增值了（）萬元。A．40 D．100 C．160 D．200

4、房地產估價可以認為是__。A．一種定價

B．對估價對象可實現價格的保證 C．可以取代當事人的某種民事權利

D．為當事人提供公平可信的價格參考依據

5、在房地產開發項目經濟評價中，選擇評價的基礎參數時，一般將空置率歸為__。

A．時間類參數 B．融資類參數

C．評價標準類指標 D．收益類指標

6、某幢可出租房地產尚有1年時間才可投入使用，與之類似的現房價格為5 000元／㎡，現房出租的年末凈收益為500元／㎡．若按折現率10％和風險補償值100元計，該幢房地產目前的價格應為．【2004年考題】 A：4 400元/㎡ B：4 409元/㎡ C：4 445元／㎡ D：4 455元/㎡

E：工業用地的監測點評估價格

7、房地產開發是一項綜合性的經濟活動，投資額大，建設周期長，涉及面廣，要想使開發項目達到預期的經濟效果，必須首先做好__工作。A．施工圖設計 B．可行性研究 C．成本收益分析

D．項目建設書的編制

8、下列表述中不正確的是。

A：在實際估價中，不同的估價方法將影響估價結果 B：在實際估價申，不同的估價時點將影響估價結果 C：在實際估價中，不同的估價目的將影響估價結果 D：在實際估價中，不同的估價作業期將影響估價結果 E：工業用地的監測點評估價格

9、房地產需求市場上普遍存在著“買漲不買跌”現象，產生這一購買行為的主要因素是（）。A．消費者的感覺 B．消費者的生活方式 C．消費者的習慣 D．消費者的信念

10、評估某估價對象2011年10月15日的市場價格，選取的可比實例價格情況是：交易日期為2011年4月15日，按買賣雙方約定，買方付給賣方7000元／㎡，交易中涉及的稅費全部由賣方支付。該地區買方和賣方應繳納的稅費分別為正常交易價格的3％和6％。已知最近1年來該地區房地產價格每月環比增長0．5％，則該可比實例經修正、調整后的價格是元／㎡。A：7000 B：7003 C：7436 D：7670 E：工業用地的監測點評估價格

11、廉租住房租金由構成。A：維修費和管理費 B：維修費和利潤

C：維修費、管理費和利潤 D：維修費、利潤和稅金 E：執行層的組織協調

12、設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的的款額后，抵押權人方可優先受償。A：稅金 B：拍賣費用

C：土地使用權出讓金 D：土地使用成本

E：工業用地的監測點評估價格

13、關于實際利率和名義利率的說法，錯誤的是__。A．名義利率對應一年中計息周期的單利計息 B．實際利率對應一年中計息周期的復利計息 C．實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值 D．當計息周期為“月”時，實際利率小于名義利率

14、投資估算的精度可達±20％，所需費用約占總投資的0．25％～1．5％，該階段為。

A：投資機會研究 B：初步可行性研究 C：詳細可行性研究 D：項目的評估和決策 E：借款合同

15、某宗工業用地面積為5000㎡，容積率為1．0，樓面地價為800元／㎡，若城市規劃部門批準將該地塊改為商住用地，容積率為8．0，其中商業用途建筑面積占40％，樓面地價為3000元／㎡，居住用途建筑面積占60％，樓面地價為1000元／㎡。該宗地塊上理論上應補交的地價為萬元。A：4000 B：5900 C：6800 D：7200 E：工業用地的監測點評估價格

16、征地補償費應合理使用，耕地占用稅用于，土地復墾費、土地荒蕪費用于土地的調整與治理。A：集體財政 B：國家財政

C：土地開發與農業發展

D：土地管理部門的業務開支 E：執行層的組織協調

17、下列影響某套住宅價格的因素中，不屬于實物因素的是。A：戶型 B：樓層 C：層高 D：裝修

E：工業用地的監測點評估價格

18、高爾夫球場屬于。A：居住物業 B：商用物業 C：工業物業 D：特殊物業 E：借款合同

19、違章建筑是指。

A：在城市規劃區內，已取得建設工程規劃許可證而建設的建筑物和構筑物

B：在城市規劃區內，未取得《房屋所有權證》或者違反城市房地產管理法律、法規而建設的建筑物和構筑物 C：在城市規劃區內，未取得《土地使用權證》或者違反土地管理法律、法規而建設的建筑物和構筑物

D：在城市規劃區內，未取得建設工程規劃許可證或者違反建設工程規劃許可證的規定而建設的建筑物和構筑物 E：房地產估價機構必須加蓋公章

20、某宗房地產是于3年前通過出讓方式取得，當時獲得的土地使用期限為50年并約定不可續期，判定其未來每年的凈收益基本穩定．預計該宗房地產在正常情況下未來4年的凈收益分別為31萬元、29萬元、30．5萬元、29．5萬元，報酬率為8％．用未來數據資本化公式法計算該宗房地產的收益價格為．【2007年考題】

A：358．85萬元 B：360．49萬元 C：362．93萬元 D：365．29萬元

E：工業用地的監測點評估價格

21、供給曲線所在坐標系的橫縱坐標分別是__。A．供給量和商品價格 B．時間和供給量 C．供給量和時間

D．商品價格和供給量

22、某建設項目建設期3年，各年計劃投資額分別為1600萬元、2400萬元和1900萬元，年均價格上漲率為5%，則該項目建設期漲價預備費約為__萬元。A．525.49 B．625.49 C．725.49 D．825.49

23、一個估價項目中的估價目的，本質上是由決定的。A：估價機構 B：估價師

C：估價報告使用者

D：估價委托人的估價需要 E：工業用地的監測點評估價格

24、某居民2008年1月初購買一套建筑面積為100㎡的住宅，單價為5000元／㎡，若2008年當地同類住宅價格月遞增0.5％，年通貨膨脹率為5％，則2008年底該套住宅實際增值額為元。A：4296.96 B：5560.86 C：5839.91 D：30838.91 E：工業用地的監測點評估價格

25、企業就其產品質量向保險公司投保的險種屬于 A：財產損失保險 B：責任保險

C：意外傷害保險 D：保證保險

E：執行層的組織協調

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、房地產估價師有下列情況之一，由注冊機構撤銷其注冊，收回注冊證書__。A．本人未申請續期注冊的 B．完全喪失民事行為能力的 C．受行政處罰的 D．死亡或失蹤的

E．脫離房地產估價師工作崗位連續時間達1年以上的(含1年)

2、關于各級房地產價格評估機構各資質等級應具備的條件，下列說法中正確的是__。

A．一級房地產估價機構應從事房地產估價活動連續6年以上，取得房地產估價機構二級資質2年以上

B．一級房地產估價師應有15名以上專職注冊房地產估價師 C．二級房地產估價機構應有8名以上專職注冊房地產估價師

D．二級房地產估價機構的所有股份或者出資額中專職注冊房地產估價師的股份或者出資總額不低于50% E．三級房地產估價機構應有5名以上專職注冊房地產估價師

3、《城市房地產抵押管理辦法》規定，房地產抵押合同當事人應當自合同簽訂之日起__日內到房地產管理部門辦理房地產抵押登記。A．10 B．15 C．20 D．30

4、房地產估價機構組織形式包括。A：合伙制 B：股份制

C：有限責任制 D：國有獨資公司 E：個人企業

5、對今年參加全國房地產估價師執業資格考試的人員進行統計，則__。A．全部參加考試人員為總體單位 B．全部參加考試人員為統計總體 C．你作為考生是總體單位 D．你作為考生是個體

E．你的年齡是一個品質標志

6、下列關于訴訟時效的說法不正確的是__。

A．訴訟時效是指權利人在法定期限內請求人民法院或仲裁機關保護其權利的權利

B．訴訟時效消滅的是一種請求權，而不消滅實體權利 C．《民法通則》規定，超過訴訟時效期間，當事人自愿履行的，不受訴訟時效限制

D．履行后，當事人可以以不知時效期間已過為由而要求返還 E．訴訟時效期間可分為普通訴訟時效、特別訴訟時效和長期訴訟時效

7、居住用地的使用權出讓最高年限為__年。A．85 B．30 C．50 D．70

8、銀行的個人住房貸款仍處于起步階段，對貸款的決策管理尚存在缺乏成熟的經驗和有效的手段，容易形成管理和決策風險。具體體現在。A：資金來源和資金運用期限結構不匹配導致的流動性風險 B：自然原因或社會原因導致借款人失去還款能力

C：由于主觀原因、信用意識差等導致的拖延還款或賴賬不還 D：抵押物保管不善和貸后管理工作薄弱環節所帶來的風險 E：資金來源與資金流動性無關

9、耕地占用稅實行。A：比例稅率 B：累進稅率

C：比例稅率和定額稅率 D：定額稅率

E：執行層的組織協調

10、登記機關應在30日內對房屋權屬清楚、產權來源資料齊全的登記申請予以核準登記。A：初始 B：轉移 C：變更

D：他項權利 E：注銷

11、房產圖的測繪順序為__。

A．先測繪分戶圖，再測繪分丘圖，最后測繪分幅圖 B．先測繪分幅圖，再測繪分丘圖，最后測繪分戶圖 C．先測繪分丘圖，再測繪分幅圖，最后測繪分戶圖 D．先測繪分幅圖，再測繪分戶圖，最后測繪分丘圖

12、下列關于住房抵押貸款證券化涉及的抵押權變更登記，表述正確的是。A：金融機構發放或持有個人住房貸款，借款人以住房抵押給金融機構作為償還借款擔保，并依法到房地產管理部門辦理了抵押登記的住房抵押權，隨主債權一同轉讓的，可以申請辦理住房抵押權變更登記

B：批量辦理個人住房抵押權變更登記的，由個人住房抵押權受讓人申請

C：擬轉讓的個人住房抵押權清單應載明抵押房產坐落、抵押人、借款期限、房屋所有權證號、他項權證號等項目，并加蓋抵押權轉讓雙方當事人的印章

D：個人住房抵押權清單中項目不齊或與權屬登記信息不一致的，不予登記，并在規定時限內書面說明理由

E：個人住房抵押貸款證券化是一項金融創新業務，其住房抵押權轉讓具有特殊性。房地產管理部門辦理批量個人住房抵押權變更登記時，只對抵押權人作變更處理，其他登記事項不作變更

13、房地產開發前期的規劃管理包括__。A．開發項目的選址定點審批 B．規劃設計條件審批 C．規劃設計方案審批

D．核發建設用地規劃許可證 E．核發建設用地批準書

14、下列房屋租賃形式，是《城市房屋租賃管理辦法》中規定的范圍。A：以房屋作價入股

B：將房屋出租給他人從事經營活動

C：將房屋以合作方式與他人從事經營活動 D：將房屋出租給他人居住 E：將房屋無償借用給他人

15、A房地產開發公司在B市市區內建設一住宅小區，下面其提供的有關證明材料是符合申請領取施工許可證條件的。A：該建筑工程用地批準手續 B：取得的建設工程規劃許可證

C：施工場地已經基本具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進度符合施工要求 D：尚未確定施工企業

E：有滿足施工需要的施工圖紙及技術資料，但施工圖設計文件還未進行審查

16、購買某類房地產，通常抵押貸款占七成，抵押貸款年利率為9%，若該類房地產的資本化率為10.8%，則自有資本要求的年收益率為__。A．15.0% B．15.7% C．12.6% D．11.6%

17、甲、乙物業2008年10月的價值均為1100萬元。預計2009年10月甲物業的價值為1200萬元和1000萬元的可能性均為50%，乙物業的價值為1300萬元和900萬元的可能性也均為50%。甲、乙物業投資風險比較的結果是。(2009年試題)A：甲物業投資風險大 B：乙物業投資風險大

C：甲、乙兩個物業的投資風險相同

D：難以判斷甲、乙物業的投資風險大小 E：借款合同

18、不屬于開發商對房地產租售定價方法的是。A：成本導向定價 B：銷售導向定價 C：購買者導向定價 D：競爭導向定價 E：借款合同

19、物業管理服務收費的計費方式主要包括。A：服務制 B：酬金制 C：包干制 D：管理制 E：服務和管理制

20、房地產開發企業稅后利潤應首先用于__。A．彌補企業以前的虧損 B．提取法定盈余公積金 C．提取公益金 D．向投資者分紅

21、城鎮基準地價內涵包括。A：容積率 B：土地使用稅 C：土地開發程度 D：土地使用年限 E：征地補償費

22、路線價法估價的第四個步驟是__。A．設定標準臨街深度 B．選取標準臨街宗地 C．調查評估路線價 D．制作價格修正率表

23、下列有關房地產投資項目中投資與成本的特點描述錯誤的一項是__。

A．在房地產開發投資中，其經營方式為出售時的投資，為開發過程中的資金投入，其成本應為開發過程中的成本支出

B．以出租為經營方式的房地產開發投資中，其主要投資為開發過程中的資金投入，其投資成本不含建設成本和出租成本

C．以經營為經營方式的房地產開發過程中，其主要投資為開發過程中的資金投入，其投資成本含建設成本和經營成本

D．以出租為經營方式的房地產置業投資中，其主要投資為購買房地產時的資金投入，其成本包含購買成本和出租成本

24、住宅平面設計中的功能分區對房地產價值的影響，屬于房地產價值影響因素中__。

A．區位因素 B．社會因素 C．實物因素 D．權益因素

25、拍賣標的亦稱，泛指可以通過拍賣方式轉讓的各種財產及財產權利。A：拍品 B：拍賣物 C：拍賣人 D：拍賣方式 E：拍賣時間

第三篇：2016年廣西房地產估價師《理論與方法》：建筑物重新購建價格的求取方式模擬試題

2016年廣西房地產估價師《理論與方法》：建筑物重新購建價格的求

取方式模擬試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、某銀行提供的貸款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三筆貸款。若甲貸款以年計息，乙貸款以季計息，丙貸款以月計息，則這三筆貸款的實際年利率從大到小排列順序正確的是__。A．甲＞乙＞丙 B．丙＞乙＞甲 C．乙＞甲＞丙 D．乙＞丙＞甲 2、2006年某市商品住宅實際銷售量為410萬㎡，預測銷售量為380萬㎡。如果平滑指數a=0.65，則用指數平滑法預測的2007年該城市商品住宅銷售量為萬㎡。A：390.5 B：399.5 C：523.5 D：543.0 E：借款合同

3、一個民事法律關系中至少有個主體。A：一 B：二 C：三 D：四

E：執行層的組織協調

4、__就是在計算平均數時，再考慮每期資料的重要性。A．簡單平均法 B．移動平均法

C．加權移動平均法 D．指數平滑法

5、共有房地產的房地產權證由__收執。A．共有人共同 B．共有人分別

C．權利人推舉的持證人

D．房地產主管部門指定的權利人

6、《拆遷條例》規定申請領取房屋拆遷許可證的，應當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列材料，其中不包括__。A．建設項目批準文件

B．國有土地使用權批準文件 C．拆遷計劃和拆遷方案 D．拆遷補償安置協議

7、房地產抵押自合同__之日起生效。A．登記 B．工商鑒證 C．公證 D．簽訂

8、下列關于會計主體，表述錯誤的是。

A：會計主體是指會計信息所反映的特定單位 B：會計主體也稱為會計實體、會計個體 C：會計主體相同于法律主體 D：會計主體不一定是法律主體 E：執行層的組織協調

9、”五通一平”一般是指某區域或某地塊具備了道路、__等設施或條件以及場地平整。

A．給水、排水、電力、通信 B．給水、排水、燃氣、熱力 C．排水、電力、通信、燃氣 D．排水、電力、通信、熱力

10、供給政策是指政府為了實現宏觀經濟政策目標而采取的影響的政策。A：總供給 B：總需求 C：總保障 D：總內需

E：執行層的組織協調

11、按國家規定，征收10hm2基本農田以外的耕地，如果該耕地被征收前3年平均年產值為1000元/畝，征收該耕地的土地補償費最低為__萬元。A．50 B．90 C．100 D．150

12、在房地產開發項目經濟評價中，選擇評價的基礎參數時，一般將空置率歸為（）。

A．時間類參數 B．融資類參數

C．評價標準類指標 D．收益類指標

13、拍賣一非公物房地產，市場價2800萬元，確定保留價2300萬元，起拍價1500萬元，成交價3200萬元，事先未約定傭金標準，拍賣人可以向委托人收取的傭金最高為__萬元。A．64 B．96 C．160 D．224

14、某宗可比實例房地產2007年1月30日的價格為800美元/m2，該類房地產以人民幣為基準的價格變動平均每月比上月上漲0.1%。假設人民幣與美元的市場匯率2007年1月30日為1美元=7.8650元人民幣，2007年6月30日為1美元=7.6835元人民幣。則該可比實例的價格調整到2007年6月30日的結果是__元人民幣/m2。A．6323.52 B．6804.37 C．6.657.48 D．6650.25

15、物業服務合同屬于我國合同分類中的。A：單務合同 B：委托合同 C：無償合同 D：非典型合同

E：執行層的組織協調

16、__對價值的決定作用幾乎是房地產獨有的。A．房地產的權益和區位 B．房地產的權益

C．房地產的實物和權益 D．房地產的區位

17、高級別墅豪華住宅用地的土地使用最高出讓年限是__年。A．40 B．50 C．60 D．70

18、甲房地產開發公司將商品房預售給張某，合同約定建筑面積110，單位建筑面積價格5000元。買賣雙方對面積誤差的處理方式未作約定。已知該商品房產權登記的建筑面積100，甲公司應當返還張某元。A：60000 B：67000 C：83500 D：100000 E：執行層的組織協調

19、下列房地產價格影響因素中，不屬于經濟因素的是。A：居民收入增加 B：房產稅征收 C：人民幣升值

D：居民消費價格指數上升 E：工業用地的監測點評估價格

20、我國個人住房抵押貸款的風險最終主要轉移在身上。A：開發商 B：銀行 C：購房者 D：都是 E：借款合同

21、用來作為該宗土地產權證書和地籍檔案的附圖的是。A：地形圖 B：地籍圖 C：宗地圖 D：房產圖

E：執行層的組織協調

22、《房屋拆遷許可證》是由房屋拆遷管理部門發給拆遷房屋的法律憑證。A：房地產開發公司 B：房地產管理機構 C：被拆遷人 D：拆遷申請人

E：房地產估價機構必須加蓋公章

23、某幢寫字樓，建筑物重新購建價格為2000萬元，經濟壽命為50年，有效經過年數為10年．其中，門窗等損壞的修復費用為10萬元；裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，有效經過年數為4年；設備的重置價格為250萬元，平均壽命為15年，有效經過年數為9年．假設殘值率均為零，則該幢寫字樓的物質折舊額為．【2006年考題】 A：400萬元 B：628萬元 C：656萬元 D：700萬元

E：工業用地的監測點評估價格

24、房地產開發是一項綜合性經濟活動，投資額大，建設周期長，涉及面廣。要想使開發項目達到預期的經濟效果，必須首先做好__工作。A．項目策劃

B．項目方案的設計 C．可行性研究 D．成本收益分析

25、耕地占用稅實行__稅率。A．幅度定額稅率 B．超額累進稅率 C．地區差別稅率 D．比例稅率

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、房屋抵押權自__之日起生效。A．抵押合同簽訂 B．抵押合同生效 C．抵押權登記

D．核發他項權利證書

2、從買方角度看，成本法的理論依據是__。A．生產費用價值論 B．替代原理 C．效用價值論 D．重新購建價格

3、某賓館開發項目共有150間客房，平均每間客房的面積為40㎡，總建筑面積為6800㎡。當地同檔次賓館的綜合造價為3000元／㎡，每間客房的綜合投資為14萬元。則用單元估算法計算的該賓館總投資為萬元。A：1800 B：2040 C：2100 D：2380 E：借款合同

4、一般將產品生產經營活動中的成本分為__。A．生產成本 B．銷售費用 C．經營費用 D．機會成本 E．全壽命費用

5、某辦公樓的土地面積3000m2，建筑面積10000m2，該辦公樓出租正常月凈收益為18萬元，建筑物重置價格為2000元/m2，成新率為80%，土地和建筑物的資本化率分別為7%和8%，該辦公樓的土地正常價格為__萬元。A．1257 B．1571 C．800 D．1300

6、民法是調整平等主體的公民之間、法人之間以及他們相互之間的的法律規范的總稱。A：合同關系 B：財產關系 C：人身關系 D：社會關系 E：經濟關系

7、通過市場調查獲知，某地區2005～2008年普通商品住宅平均價格水平分別為4682元/㎡、4887元/㎡、5037元/㎡、5192元/㎡。若采用平均增減量法預測，該地區普通商品住宅2010年的價格為__元/㎡。A．5362 B．5374 C．5532 D．5702

8、房地產項目融資市房地產投資者為確保投資項目順利進行而進行的融通資金活動。其實質是充分發揮房地產的__，為房地產投資融通資金，以達到盡快開發，提高投資效益的目的。A．財產功能 B．產品功能 C．基本功能 D．輔助功能

9、下列引起資產和負債同時減少的經濟業務是__。A．將現金存入銀行 B．購進一批材料，貨款暫欠 C．以銀行存款購買設備

D．以銀行存款償還銀行借款

10、如果同一地區的某一類型物業的售價持續大幅度下降，那么該類型物業的出租需求就會。A：大幅增加 B：小幅增加 C：不變 D：減少 E：借款合同

11、個人轉讓購買滿5年并且是家庭唯一的普通自用住房，對交易雙方可以免征的稅種有。A：土地增值稅 B：個人所得稅 C：營業稅 D：契稅 E：印花稅

12、住房公積金的提取和使用原則不包括__的原則。A．定向使用 B．安全運作 C．嚴格時限 D．按時使用

13、在下列房地產投資行為中，體現房地產置業投資特點的有。(2006年試題)A：買地一建房一賣房 B：買房一經營

C：買房一出租一轉售 D：買房一出租

E：買地一開發一轉讓

14、下列明確“城市(市區)的土地屬于國家所有”內容的法律、法規包括。A：《中華人民共和國憲法》 B：《中華人民共和國城鄉規劃法》 C：《中華人民共和國城市房地產管理法》 D：《中華人民共和國土地管理法》 E：《土地管理法實施條例》

15、在下列行為中，屬于犯罪的有__。A．欠稅 B．偷稅 C．抗稅 D．退稅 E．漏稅

16、某市2003年新開工的房屋建筑面積為90萬m2，2002年未完工轉入2003年繼續施工的房屋建筑面積為30萬m2，2003年竣工的房屋建筑面積為80萬m2。那么，該市房屋的平均建設周期為（）年。A．0.5 B．1.5 C．2 D．3

17、國有土地有償使用合同或建設用地批準書未規定動工開發日期，房地產開發項目自之日起滿1年未動工開發的，可以收取土地閑置費。A：使用土地

B：土地使用權出讓合同生效 C：土地使用權出讓金繳納 D：土地使用證取得 E：執行層的組織協調

18、房地產權屬檔案應當以為單元建檔。A：街道 B：房號 C：幢 D：丘

E：執行層的組織協調

19、要求企業采用的會計政策在前后各期保持一致，不得隨意變更的原則是__。A．客觀性原則 B．一貫性原則 C．持續性原則 D．相關性原則 20、王某打算承租某寫字樓的一個單元，在可出租面積波及系數計算上與業主發生了分歧，后經測量得出以下數據：出租單元內使用面積30m2，外墻面積6m2，單元間分隔墻面積8m2，公攤面積3m2。那么，可出租面積應為（）m2。A．33 B．40 C．43 D．47

21、財務分析不包括。A：償債能力分析 B：平衡能力分析 C：盈利能力分析 D：營運能力分析 E：執行層的組織協調

22、房地產最重要的一個特性是。A：位置固定性 B：適應性 C：異質性

D：壽命周期長 E：借款合同

23、租賃行為應有明確的租賃期限，《合同法》規定租賃期限不得超過__年，超過部分無效。A．30 B．50 C．15 D．20

24、公開市場價值是指下列條件下最可能實現的價格__。A．賣方和買方掌握必要的市場信息

B．賣方具有必要的專業知識，并了解交易對象 C．買方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價 D．賣方和買方追求各自利益的最大化 E．賣方和買方急于完成交易

25、物業服務收費的計費方式包括__。A．按物業面積 B．包干制

C．按物業價值比例 D．酬金制 E．薪金制

第四篇：2017年內蒙古房地產估價師《理論與方法》：建筑物重新購建價格的求取方式模擬試題

2017年內蒙古房地產估價師《理論與方法》：建筑物重新購建價格的求取方式模擬試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、某宗地面積為5000㎡，現狀容積率為0.8，土地市場價值為4000元／㎡，擬進行改造。批準的規劃容積率為5.0，樓面地價為1500元／㎡，則理論上應補交地價萬元。A：1250 B：1750 C：2050 D：2150 E：工業用地的監測點評估價格

2、如某筆貸款的月利率為1％，每月計息一次，按復利計息，那么，年名義利率是。A：12％ B：12．55％ C：12．68％ D：13．55％ E：借款合同

3、某城市2000年和2005年普通商品房的平均價格分別是3500元／㎡和4800元／㎡，采用平均發展速度法預測2008年的價格最接近于元／㎡。A：4800 B：5124 C：5800 D：7124 E：工業用地的監測點評估價格

4、實際估價的估價時點是由估價師根據估價目的，在征求同意后確定的。A：開發商 B：委托人 C：估價機構 D：工商局

E：工業用地的監測點評估價格

5、下列關于房地產開發項目靜態評價指標的表述中，不正確的是。A：成本利潤率是年成本利潤率

B：成本利潤率是開發經營期的成本利潤率

C：投資利潤率是項目經營期內年平均利潤總額與項目總投資的比率

D：投資利潤率是項目經營期內一個正常年份的年利潤總額與項目總投資的比率 E：借款合同

6、對拆除公益事業用房的貨幣補償通常采用__評估來確定。A．預算法 B．成本法 C．定額法 D．拍賣法

7、中國現有房地產租金統計，是基于__的統計。A．不同類型的房屋的中位數租金 B．同類型的房屋的中位數租金 C．各類物業平均租金 D．同類型物業平均租金

8、下列關于農地征收費用的表述中，不正確的是__。A．青苗補償費的標準由省、自治區、直轄市規定 B．征地管理費的標準由省、自治區、直轄市規定

C．新菜地開發建設基金的繳納標準由省、自治區、直轄市規定 D．地上附著物補償費的標準由省、自治區、直轄市規定

9、某宗房地產是在政府有償出讓的土地上開發建設的，當時獲得的土地使用年限為50年，至今已使用了6年；預計利用該宗房地產正常情況下每年可獲得凈收益8萬元；該宗房地產的報酬率為8.5%。則該宗房地產的收益價格為（）萬元。A．89.74 B．91.52 C．93.84 D．97.22

10、商品房預售人應當在簽訂書面預售合同之日起__日內持預售合同到縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理商品房預售登記備案手續。A．10 B．15 C．20 D．30

11、價格效應是指。

A：當某商品的價格發生變動時，消費者需求量發生變動的現象

B：在理論上可用替代效應和收入效應的綜合作用——價格效應來解釋

C：其他商品價格不變，某商品價格發生變動，從而商品的相對價格發生變化，消費者在原來價格組合下的購買力水平沒有發生變化的情況下，對價格變動商品的需求量發生變化的現象

D：由于商品價格變化引起消費者的收入相對變化而引起商品的購買量發生變化的現象

E：執行層的組織協調

12、下列不屬于房地產中介服務特點的是__。A．人員特定 B．時間準確 C．委托服務 D．服務有償

13、下列關于房地產市場特性的表述中，說房地產市場具有是不正確的。A：供給非同質性 B：需求多樣性 C：競爭充分性 D：交易復雜性 E：借款合同

14、某類房地產2001年初至2005年初的價格分別為2300元／㎡、2450元／㎡、2650元／㎡、2830元／㎡和3000元／㎡，其增減量的權重分別為0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增減量趨勢法估計，以2001年初為預測基期，則該類房地產于2006年初的價格最接近于元／㎡。A：3100 B：3195 C：3285 D：3300 E：工業用地的監測點評估價格

15、關于單利和復利的區別，下列說法不正確的一項是__。

A．單利是指在計算利息時，不論期限長短，僅按本金計算利息，所生利息不加入本金重復計算利息

B．復利是指計算利息時，要按一定期限將所得利息加入本金再計算利息，逐期滾算

C．用單利計算利息，具有手續簡便的優點，而用復利計算利息，則有利于加強資金使用的時間觀念，促進企業加速資金周轉，從而有利于提高資金的使用效益，特別是可用來比較不同期限的資金使用效益

D．在我國，大量存款通常采用復利計算，而少量存款采用單利計算

16、用成本法估價房地產時，房屋現值=。A：房屋重置價格-房屋年折舊額 B：房屋重置價格×房屋成新度

C：房屋重置價格-年折舊額×耐用年限

D：房屋重置價格-年折舊額×尚可使用年限 E：工業用地的監測點評估價格

17、研究機構對需求戶型抽樣調查的結果表明，70%以上的家庭認為（）m2建筑面積的戶型較為合適。A．80～100 B．80～120 C．100～120 D．100～140

18、通過土地重劃或調整后，土地利用價值會提高，地價會立即隨之上漲，這反過來也說明了__對地價的影響。A．土地面積 B．地質條件 C．土地位置 D．土地形狀．

19、已知某房地產剩余使用年限為35年，在報酬率為10％的情況下，房地產價格為4500元／㎡．若報酬率為8％，該房地產的價格為。A：3384元／㎡ B：3436元／㎡ C：3565元／㎡ D：3620元／㎡

E：工業用地的監測點評估價格 20、某商品房售價為建筑面積4000元/m2，買賣雙方對面積誤差的處理方式未作約定，已知該商品房產權登記的建筑面積為100m2，合同約定建筑面積為97m2。該商品房的成交價格是__元。A．388000 B．388640 C．399640 D．400000

21、房地產市場的運行環境中，涉及資本的安全性，是投資者最敏感的問題之一。A：社會環境 B：政治環境 C：經濟環境 D：金融環境 E：借款合同

22、承包商收到竣工結算價款后，通常應在（）內將竣工工程交付給開發商。A．半個月 B．一個月 C．一個半月 D．二個月

23、招標人采用邀請招標方式的，應當向__個以上具備承擔招標項目的能力、資信良好的特定法人或者其他組織發出投標邀請書。A．2 B．3 C．4 D．5

24、房地產估價報告應有至少__名專職注冊房地產估價師簽字。A．1 B．2 C．3 D．4

25、下列關于目前我國征收土地批準權限規定，說法錯誤的是__。A．征收土地實行兩級審批制度，即國務院和省級人民政府

B．征收農地，應先辦理農用地轉用手續，同時辦理征地審批手續 C．基本農田由國務院審批

D．基本農田以外的耕地未超過35公頃的由國務院審批

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、網絡圖有表現形式。A：單代號網絡 B：雙代號網絡 C：復合網絡 D：時標網絡 E：三維網絡

2、個人住房貸款包括商業性住房貸款和__兩種類型。A．企業住房貸款 B．等額本金方式

C．政策性住房抵押貸款 D．等額本息方式

3、根據__的不同，可將房地產市場劃分為銷售市場、租賃市場、抵押市場和保險市場。

A．房地產交易方式 B．房地產交易順序 C．購買房地產目的 D．房地產類型

4、某房地產投資項目的目標收益率為10%，內部收益率為16%，實際收益率為12%。銀行自貸款利率為7.5%，則通貨膨脹率是。(2008年試題)A：1.82% B：2.33% C：3.57% D：5.45% E：借款合同

5、不屬于市場法估價的步驟是__。A．搜集交易實例

B．查看交易成功的比例 C．比較價格的最大差距 D．選取可比實例

E．對可比實例的成交價格進行適當的處理

6、房地產價格的形成條件有。A：房地戶的需要 B：房地產的有用性 C：房地產的有效需求 D：房地產的相對稀缺性 E：房地產的有效供給

7、某宗房地產是采用抵押貸款方式購買的，購買總價為50萬元，首付款為房價的30%，余款在未來10年內以抵押貸款方式按月等額支付，銀行貸款年利率為5.58%。則下列說法中正確的有__。A．該房地產的實際價格等于名義價格 B．該房地產的名義價格為50萬元 C．該房地產的實際價格高于50萬元 D．該房地產的實際價格為50萬元 E．該房地產不存在名義價格

8、下列房地產開發項目成本費用中，屬于土地費用的有。A：土地出讓價款 B：土地購置稅費 C：基礎設施建設費 D：水文地質勘測費 E：土地開發工程費

9、工業用地使用權出讓方式不包括__。A．招標方式 B．掛牌方式 C．劃撥方式 D．協議方式

10、固定資產投資按照工作內容和實現方式分類，可以分為投資。(過時)A：建筑安裝工程 B：新建和擴建

C：設備與工器具購置 D：遷建和恢復 E：其他費用

11、收益法中所指的收益是__。A．估價時點前一年的收益

B．估價時點前若干年的平均收益 C．估價時點以后的未來預期正常收益 D．估價時點前最高盈利年份的收益

12、某房地產投資項目的表面收益率為16%，計算后得到該項目的實際收益率為12%，銀行的貸款利率為5．44%，則在該項目的計算期內，年平均通貨膨脹率是__。A．3.57% B．4.00% C．6.56% D．10.56%

13、下列不屬于房地產保險估價范圍的是__。A．房地產投保時的保險價值評估 B．保險事故發生后的損失價值 C．價值的最差值的評估 D．損失程度評估

14、由于消費者追逐“高雅”而選擇的消費品，往往會出現__的現象。A．價格越高，需求越小 B．價格越低，需求越小 C．價格越低，需求越大 D．價格越高，需求越大

15、物業管理的社會化有兩個基本含義，即。

A：房地產施工企業要到社會上去選聘物業服務企業 B：物業服務企業要到社會上去尋找房地產施工企業 C：物業服務企業要到社會上去尋找可以代管的物業 D：物業的所有權人要到社會上去選聘物業服務企業 E：政府職能部門要到社會上去選聘物業服務企業

16、求取建筑物重新建造成本的方法有__。A．指數調整法 B．實際觀察法 C．工料測量法 D．分部分項法

17、不屬于影響房地產市場轉變的主要社會經濟力量的是__。A．金融業的發展 B．社會人口密度 C．物價的高低

D．自然環境的變化 E．政治制度的變遷

18、房地產投資項目融資的特點，是在融資過程中的存儲、信貸關系，都是以（）為核心。A．資金 B．金融機構 C．房地產項目 D．利率高低

19、根據償還期限的長短，債券可分。A：短期債券 B：中期債券 C：長期債券 D：公債券 E：永久債券 20、《物業管理條例》確定的基本制度包括__。A．業主大會制度 B．業主公約制度

C．住宅小區治安管理制度 D．住宅小區綜合驗收制度 E．住房專項維修資金制度

21、當房地產開發企業很難了解購買者和競爭者對企業產品價格變化的反應時，往往采用。A：挑戰定價法 B：領導定價法 C：目標定價法

D：隨行就市定價法 E：借款合同

22、下圖是一塊前后兩面臨街、總深度為175英尺、臨街寬度為30英尺的矩形地塊。已知前街路線價為320元/平方英尺，后街路線價為240元/平方英尺。則采用重疊價值估價法計算出的地塊總價值為（）萬元。（采用四三二一法則）A．150.8 B．160.8 C．170.8 D．180.8

23、對收益性物業來說，空置率提高將會導致（）等后果。A．租金收入減少 B．附加支出增加

C．物業資本價值下降 D．運營成本下降

E．租客要求更大的租金折扣

24、對于房地產開發投資活動來說，構成房地產開發投資項目現金流量的基本要素為__，也是進行投資分析最重要的基礎數據。①投資；②成本；③銷售或出租收入；④稅金；⑤利潤 A．①②③ B．①②③④⑤ C．②③⑤ D．①②④

25、下列關于房地產開發項目建設貸款的表述中，錯誤的是（）。A．債權人通常是商業銀行 B．不能用于償還土地購置貸款

C．主要擔保物為在建工程及相關土地使用權 D．還款資金來源通常是銷售收入

第五篇：江蘇省2016年房地產估價師《理論與方法》：重新購建價格的求取思路試題

江蘇省2016年房地產估價師《理論與方法》：重新購建價格的求取思

路試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、某宗房地產的土地面積為1 000 ㎡，建筑面積為1400 ㎡，現需拆除重建，估計建筑面積的拆遷費用和殘值分別為300元／㎡和50元／㎡，則該宗土地的減價修正額為。

A：50元／㎡

B：250元／㎡

C：300元／㎡

D：350元／㎡

E：工業用地的監測點評估價格

2、某套住宅總價30萬元，套內建筑面積125㎡，套內墻體面積20㎡，分攤的共有建筑面積25㎡，則該住宅每平方米建筑面積的價格為．【2007年考題】

A：1765元

B：2000元

C：2069元

D：2400元

E：工業用地的監測點評估價格

3、房地產估價的收益法中，資本化率__報酬率。

A．一定大于

B．一定小于

C．一定等于

D．可能沒有明顯嚴格的數學關系

4、在進行市場調查時，第一個原則是要采用__的方法，首先要仔細觀察、形成假設、預測并進行檢驗。

A．科學

B．客觀

C．準確

D．全面

5、用距離來評價某宗房地產的交通便捷程度時，一般不宜采用的距離是。

A：空間直線距離

B：交通路線距離

C：交通時間距離

D：經濟距離

E：工業用地的監測點評估價格

6、關于下列數據表述正確的是__。

A．1 B．2 C．3 D．4 E．5 F．6 G．7 H．8 I．9 J．10 K．98 L．101 M．101 N．100 O．101 P．99 Q．102 R．97 S．102 T．99

7、城市規劃、鎮規劃分為總體規劃和。

A：分區規劃

B：簡單規劃

C：詳細規劃

D：控制性規劃

E：房地產估價機構必須加蓋公章

8、用財務凈現值FNPV進行項目評價時，當__時，說明項目在財務上是可以接受的。

A．FNPV大于國家規定值

B．FNPV達到企業可以接受的水平

C．FNPV≥0 D．FNPV＜0

9、以下不是房地產投資信托特征的是__。

A．流動性好

B．高現金匯報

C．市場價值不穩定

D．抵御通貨膨脹

10、稅收法律、法規、規章是稅收制度的__。

A．總體

B．個體

C．主體

D．客體

11、下列關于農地征收費用表述不正確的是__。

A．青苗補償費的標準由省、自治區、直轄市規定

B．征地管理費的標準由省、自治區、直轄市規定

C．新菜地開發建設基金的繳納標準由省、自治區、直轄市規定

D．地上附著物補償費的標準由省、自治區、直轄市規定

12、已動工開發，但開發建設面積不足應開發建設面積的__，或投資額不足總投資額25%的，或未經批準中止開發建設連續滿1年的，視為閑置土地。

A．1/2 B．1/3 C．1/4 D．1/5

13、下列關于臨時建設和臨時用地的管理說法正確的是__。

A．批準臨時建設和臨時用地的使用期限，一般均不超過3年

B．臨時建設是指不須限期拆除、結構簡單、臨時性的建筑物、構筑物、道路、管線或其他設施

C．臨時用地是指由于建設工程施工、堆料或其他原因，需要臨時使用并不用收回的土地

D．臨時建設和臨時用地都對城市規劃的實施產生重要的影響

14、某住宅樓因鄰近施工項目而出現基礎不均勻沉降，該住宅樓總建筑面積10000㎡。共有100套住房，有100戶居民。經評估，該住宅樓在未受損情況下的市場價格為5000元／㎡，平均每套住房的市場租金為1500元／月，在受損情況下的市場價格為4500元／㎡；如果對該住宅樓進行修復，修復工程費為150萬元，并需居民搬遷和在外臨時安置6個月，搬遷費平均每戶每次1300元；該住宅樓修復后，會因曾受損而導致心理減價5％，關于該住宅樓修復和損害賠償的說法，正確的是。

A：該損害在經濟上是可修復的

B：修復所能帶來的價值增加額為500萬元

C：該住宅樓在不修復情況下的價值減損額為500萬元

D：在不修復情況下平均應給予每戶的賠償金為6．5萬元

E：工業用地的監測點評估價格

15、某商鋪建筑面積為500㎡，建筑物的剩余經濟壽命和剩余土地使用年限為35年．市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為120元／㎡，運營費用率為租金收入的25％．該類房地產的報酬率為10％，則該商鋪的價值為．【2006年考題】

A：521萬元

B：533萬元

C：695萬元

D：711萬元

E：工業用地的監測點評估價格

16、某宗房地產的成交價格比正常價格低8％，買賣雙方約定所有交易稅費均由買方負擔。當地該類房地產交易中賣方和買方應繳納的稅費分別為正常價格的5％和3％?，F將該房地產交易實例選作可比實例，其相應的修正系數為。

A：103．26％

B：105．43％

C：112．06％

D：114．42％

E：工業用地的監測點評估價格

17、關于建筑物重新購建價格求取方法的說法，錯誤的是。

A：單位比較法需要將估價對象的實際建筑安裝工程費修正為可比實例建筑物的實際建筑安裝工程費

B：分部分項法結合各個構件或分部分項工程的特點使用計量單位

C：工料測量法主要用于求取具有歷史價值的建筑物的重新購建價格

D：指數調整法主要用于檢驗其他方法的測算結果

E：工業用地的監測點評估價格

18、深圳萬科房地產開發公司通過上市，解決了房地產開發所需的資本金投入問題，購買該公司的股票屬于。

A：房地產開發投資

B：房地產置業投資

C：房地產間接投資

D：投資于房地產投資信托基金

E：借款合同

19、下列關于征收土地的表述中，正確的是。

A：土地補償費均為該土地被征地前三年平均年產值的6～10倍

B：安置補助費只能發放給安置單位

C：并非所有的征地都要支付青苗補償費

D：只有所征土地連續三年以上常年種菜，才需繳納新菜地開發建設基金

E：執行層的組織協調

20、某大廈總建筑面積10000㎡，房地總價值6 000萬元，其中，土地總價值2 500萬元． 某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為180萬元，建筑面積為240㎡．如果按照 土地價值進行分攤，則該人占有的土地份額為．【2005年考題】

A：2．4％

B：3．0％

C：3．8％

D：7．2％

E：工業用地的監測點評估價格

21、某房產開發企業經過市場調研后，決定在某城市開發供老年人居住的“銀發公寓”。那么，開發商在目標市場選擇過程中采用的是（）模式。

A．選擇專業化

B．產品專業化

C．大量定制

D．單一市場集中化

22、買賣雙方要經過多次搜尋或長時間議價才能完成房地產交易，這個過程反映了房地產的（）。

A．不可移動性

B．適應性

C．弱流動性

D．相互影響性

23、下列關于路線價法的表述中，不正確的是（）。

A．路線價法實質是一種市場法，其理論依據與市場法相同，是房地產價格形成的替代原理

B．路線價法適用于城鎮街道兩側商業用地的估價

C．運用路線價法的前提條件是街道較規整，兩側臨街土地的排列較整齊 D．路線價法是在特定的街道上設定標準臨街寬度，從中選取若干標準臨街宗地求其平均價格

24、張某以40萬元購買了一處商業店鋪用于出租經營，其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬元，各項成本費用為3.4萬元，其中支付銀行利息1.5萬元。則張某的這項投資在第4年的利息備付率是（）。

A．1.07 B．1.47 C．2.07 D．3.33

25、當房地產開發商將建成后的物業用于出租或（）時，短期開發投資就轉變成了長期置業投資。

A．出售

B．抵押

C．轉讓

D．經營

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、投資方向調節稅根據國家產業政策和經濟規模實行差別稅率，具體適用稅率為__幾個檔次。

A．0 B．5% C．10% D．15% E．30%

2、在運用成本法時最主要的有__。

A．區分計劃成本和實際成本

B．區分實際成本和客觀成本

C．結合實際成本來確定評估價值

D．結合實際開發利潤來確定評估價值

E．結合市場供求分析來確定評估價值 3、1986年9月，國務院頒布的《中華人民共和國房地產稅暫行條例》中規定，房產稅的計稅依據是房地產原值一次減除__后的余值或房產的租金收入。

A．10%～20% B．20%～30% C．10%～30% D．30%～40%

4、下列關于各資質等級房地產估價機構注冊資本或出資額，表述正確的是。

A：一級資質有限責任公司的注冊資本人民幣為200萬元以上

B：一級資質合伙企業的出資額人民幣為120萬元以上

C：二級資質有限責任公司的注冊資本人民幣為100萬元以上

D：二級資質合伙企業的出資額人民幣為60萬元以上

E：三級資質有限責任公司的注冊資本人民幣為30萬元以上，合伙企業的出資額人民幣為10萬元以上

5、判定房地產投資風險因素發生的概率屬于__階段的工作。

A．風險辨識

B．風險估計

C．風險評價

D．風險決策

6、李某從甲公司購買商品房一套，合同約定建筑面積為126 m2，單價為4500元/m2，交房時測繪得到的建筑面積是121 m2，則李某可以選擇__。

A．退房

B．甲公司返還李某22 500元

C．甲公司返還李某27 900元

D．甲公司返還李某36 706元

E．甲公司返還李某45 000元

7、項目管理的目標就是尋求項目的最優均衡控制。

A：質量

B：安全

C：成本

D：資源

E：時間

8、普通股票的國家股的持有人必須是。

A：國務院授權的部門

B：國務院授權的機構

C：由地方人民政府授權的部門

D：由地方人民政府授權的機構

E：由地方人民政府授權的個人

9、在可行性研究階段，房屋開發費用中各項費用的估算可以采用的方法有．(2005年試題)A：單元估算法

B：概預算定額法

C：工程量近似匡算法

D：蒙特卡洛模擬法

E：單位指標估算法

10、成本法特別適用于那些既無收益又很少發生交易的房地產估價，這類房地產主要包括__等。

A．圖書館

B．鋼鐵廠

C．空置的寫字樓

D．單純的建筑物

E．加油站

11、在估算房地產開發項目的房屋開發費用時，用單位工程量投資乘以工程量來估算單項工程投資的方法是。

A：單元估算法

B：概算指標法

C：單位指標估算法

D：工程最近似匡算法 E：借款合同

12、拆遷人與被拆遷人達不成拆遷補償安置協議的，裁決的內容包括等事項。

A：補償方式和補償金額

B：安置用房面積和安置地點

C：搬遷期限

D：搬遷協議

E：搬遷過渡方式和過渡期限

13、成本法中的利息計算，包括（）的利息。

A．土地取得成本和開發成本

B．土地取得成本、開發成本和管理費用

C．土地取得成本、開發成本、管理費用和利潤

D．借貸資金

E．自有資金

14、下列屬于房屋租賃合同人為終止情形的有。

A：將承租的房屋擅自轉租

B：將承租的房屋擅自拆改結構或改變承租房屋使用用途的C：公有住房無正當理由閑置6個月以上

D：故意損壞房屋的行為

E：因不可抗力致使合同不能繼續履行的

15、下列有關房屋權屬登記的表述中，正確的有__。

A．房屋所有權人與該房屋占用范圍內土地的使用權人，除法律、法規另有規定的外，必須同屬一個法人或自然人

B．房屋權屬檔案的收集、整理、鑒定、保管、統計、利用，通常稱為房屋權屬檔案工作的六個業務環節

C．房地產面積測算為提高精度，邊長取至0.001m，但面積確定最后取至小數點后兩位，即0.01m2 D．臨街底層經營性房屋的土地使用權，包括門前人行道的部分分攤面積的土地權

E．房地產權屬登記為房地產權利動態登記

16、關于違約和違約責任，下列說法有誤的是__。

A．當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限到來之后要求其承擔違約責任

B．履行期限到來之后，當事人不履行或不完全履行合同義務，都將構成實際違約

C．實際違約行為的類型有：拒絕履行、遲延履行、不適當履行、部分履行

D．違約的形式包括預期違約和實際違約

17、某開發公司支付全部土地使用權出讓金800萬元，取得某宗土地的使用權，超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發，按照規定，對該公司最高可以征收萬元土地閑置費。

A：100 B：150 C：160 D：200 E：執行層的組織協調

18、分析信息是指對主要變量可以分析其__并計算平均值，同時還可以采用統計技術和決策模型來進行分析。

A．量化性

B．增值率

C．移換性

D．離散性

19、城市規劃確定的江、河、湖等城市地表水體保護和控制的地域界線是。

A：紫線

B：綠線

C：藍線

D：黃線

E：執行層的組織協調

20、征收土地公告應包括的內容有__。

A．征收批準機關、文號、時間和用途

B．被征收土地的所有權人、位置、地類和面積

C．征地補償標準和農業人口安置途徑

D．辦理征地補償的期限、地點

E．土地補償費的標準、數量、支付對象和方式

21、在房地產泡沫的成因中，（）是房地產泡沫產生的基礎。

A．投機需求的膨脹

B．金融機構的過度放貸

C．土地的有限性和稀缺性

D．開發商之間的博弈

22、下列可以采用劃撥方式取得土地使用權的有。

A：國家機關用地

B：商品住宅用地

C：學校用地

D：高速公路用地

E：國家重點扶持的能源項目用地

23、下列導致土地閑置的情形中，不征收土地閑置費的有。

A：資金短缺

B：洪澇災害

C：建材供應短缺

D：開挖基槽發現重要古墓

E：規劃方案上報后審批期限超過一年

24、政府機關、學校、公園等公用公益房地產估價宜采用__。

A．比較法

B．收益法

C．成本法

D．假設開發法

25、尋找因不同估價方法的測算導致結果較大差異的原因，可以從等方面進行檢查。

A：基礎數據是否正確

B：是否符合估價原則 C：估價時間的長短是否合理

D：選用的估價方法是否切合估價對象和估價目的E：所搜集的資料是否全面