第一篇：北京2015年下半年房地產估價師《理論與方法》：建筑物重新購建價格的求取方式模擬試題

北京2015年下半年房地產估價師《理論與方法》：建筑物重新購建價

格的求取方式模擬試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、下列關于合伙的法律特征說法不正確的是__。

A．合伙是合伙人的集合，在人格、權利義務和民事責任上都具有相對的獨立性 B．其團體性沒有法人強

C．合伙人對合伙承擔無限連帶責任是合伙這種團體區別于法人的最大特點 D．合伙制度中的團體形式在合伙組織和個人之間畫一條清楚的界限

2、某宗房地產的總價值為5000萬元，其總地價為2000萬元，總建筑面積為10000m2。甲擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為90萬元，該部分的建筑面積為200m2。按土地價值進行分攤，甲占有的土地份額為（）。A．1% B．1.5% C．2% D．2.5%

3、完成并出具估價報告后，估價人員應對涉及該估價項目的一切必要材料進行整理、歸檔和妥善保管。對估價材料的保存時間一般應在__年以上。A．5 B．10 C．15 D．20

4、財務內部收益率是指項目在整個內，各年凈現金流量現值累計等于零時的折現率。

A：動態投資回收期 B：項目壽命期 C：計算期 D：開發期 E：借款合同

5、房地產登記是指經權利人申請，由房地產登記機構依法將房地產權利和其他事項記載在上予以公示的行為，是一種不動產物權的公示方式。A：房地產登記簿 B：房地產檔案

C：房地產權屬檔案 D：房地產登記檔案 E：執行層的組織協調

6、判斷某一建筑是否屬于違章建筑，必須由房屋所在地__部門出具證明。A．城市房地產行政主管部門 B．城市房屋拆遷管理部門 C．城市規劃行政主管部門 D．城市建設行政主管部門

7、進行場地平整、道路、給水、排水、供電、供熱、通信等工程所完成的投資，屬于。

A：商品房建設投資 B：土地開發投資 C：其他投資 D：生產性投資 E：借款合同

8、市場均衡時，稱需求等于供給的數量為該商品的均衡數量，所對應的價格(需求價格等于供給價格)為該商品的。A：需求彈性價格 B：需求價格 C：供給價格 D：均衡價格

E：執行層的組織協調

9、不屬于引起房地產價格上升的原因是。A：外部經濟

B：需求增加導致稀缺性增加 C：生活水平的提高 D：通貨膨脹

E：工業用地的監測點評估價格

10、某房地產開發企業銷售房地產的收入為3000萬元人民幣，扣除項目金額為1500萬元，則應繳土地增值稅為萬元。(2007年試題)A：450 B：525 C：600 D：900 E：執行層的組織協調

11、在估價假設和限制條件說明中，當無理由懷疑建筑物的結構存在安全隱患時，應。

A：假定建筑結構是安全的 B：肯定建筑物是安全的

C：強調建筑結構安全須進行相關專業鑒定 D：說明建筑結構安全難以確定 E：工業用地的監測點評估價格

12、李某購買的商品房交付后，經檢測室內空氣質量不符合國家標準。預計李某治理空氣污染的費用為5000元，并延遲入住3個月。當地類似商品房的月有效毛租金為3000元，運營費用占有效毛租金的15％。若月報酬率為0.5％，則室內空氣質最不符合國家標準給李某造成的損失為元。A：5000 B：12574 C：12650 D：13911 E：工業用地的監測點評估價格

13、下列關于保險職能的說法有誤的一項是__。

A．分散危險的職能是指有共同危險損失顧慮的經濟單位和各人將偶然性危險視同必然性危險，在危險發生之前就聚集資金，危險發生后將這筆資金用于遭受損失的經濟單位和個人，使損失分散給眾人

B．融通資金職能發揮得越好，保險公司的投資收益越高，就可以彌補負債業務的不足或虧損，為采取較低的保險費征收標準，吸收更多的保險費收入創造條件 C．在各種保險中，政策性保險最能體現分配職能

D．保險人參與防災防損活動，可以提高社會的防災防損能力

14、數學曲線擬合法中最簡單、最常用的為。A：直線趨勢法 B：指數曲線趨勢法 C：二次拋物線趨勢法 D：指數修勻法

E：工業用地的監測點評估價格

15、在資產負債表的編制中，根據幾個賬戶的期末余額合計數填列的是__項目。A．短期投資 B．累計折舊 C．未分配利潤 D．存貨

16、在估價報告中應包含一份由的估價師簽名、蓋章的聲明．【2003年考題】 A：本估價機構所有 B：所有參加該估價項目

C：由引交估價項目負第一責任 D：任本估價機構法定代表人 E：工業用地的監測點評估價格

17、引起真正的房地產自然增值的原因是．【2007年考題】 A：裝修改造 B：需求增加 C：通貨膨脹

D：改進物業管理

E：工業用地的監測點評估價格

18、購買某類房地產，通常抵押貸款占七成，抵押貸款的年利率為6％，自有資本要求的年收益率為9％，該類房地產的資本化率為。A：6．0％ B：6．9％ C：8．8％ D：9．0％

E：工業用地的監測點評估價格

19、在某幢建筑面積3000㎡的經濟適用住房建設中，某開發企業花費280萬元用于支付征地和拆遷安置補償費、勘察設計和前期工程費、房屋建筑安裝工程費、必要的基礎設施和公共配套設施建設費，并支付了20萬元的貸款利息和行政事業性收費．假定該項目需交納的有關稅金按開發成本的4％計，管理費率和開發利潤執行國家有關規定，該幢經濟適用住房的最高基準價格為．【2004年考題】 A：1067元／㎡ B：1070元／㎡ C：1087元／㎡ D：1141元／㎡

E：工業用地的監測點評估價格

20、征收集體土地的補償費歸__所有。A．縣級以上人民政府土地管理部門 B．鄉(鎮)人民政府 C．土地使用者

D．農村集體經濟組織

21、某租戶承租某商場的部分柜臺，雙方商定基礎租金為15萬元／月，并當租戶的月營業額超過150萬元時收取3％的百分率租金。當租戶的月營業額為180萬元時，其應繳納的租金為萬元。A：13.2 B：15.9 C：19.5 D：20.4 E：借款合同

22、住房公積金的本質屬性是__，是住房分配貨幣化的重要形式。A．利潤性 B．稅率性 C．余額性 D．工資性

23、對無房和住房未達到規定標準的職工實行住房補貼的前提條件之一是房價收入比在倍以上。A：4 B：5 C：6 D：7 E：房地產估價機構必須加蓋公章

24、收益乘數法是將估價對象一年的某種收益，乘以相應的來求取其價值的方法。A：資本化率 B：收益率 C：收益乘數 D：利息率

E：工業用地的監測點評估價格

25、在完全競爭市場上，廠商對勞動的需求主要取決于。A：勞動的邊際產值 B：勞動的邊際收益 C：勞動的邊際收益產量 D：勞動的邊際生產力 E：執行層的組織協調

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、關于投資項目資本金的表述錯誤的是__。A．投資者可以轉讓其出資 B．投資者享有所有者權益 C．投資者不得以任何方式抽出

D．投資者可從項目法人處獲取利息 2、1.《房地產估價規范》的內容包括．【2003年考題】 A：評估制度 B：估價原則 C：估價程序 D：估價報告 E：職業道德

3、由企業簽發，承諾在指定日期無條件支付確定的金額給收款人的票據是__。A．匯票 B．本票 C．支票 D．銀行券

4、下列屬于房屋租賃合同人為終止情形的有。A：將承租的房屋擅自轉租

B：將承租的房屋擅自拆改結構或改變承租房屋使用用途的 C：公有住房無正當理由閑置6個月以上 D：故意損壞房屋的行為

E：因不可抗力致使合同不能繼續履行的

5、所謂__就是要按照批準的設計任務書及投資估算控制初步設計，按照批準的設計總概算控制施工圖設計。A．概算設計 B．限額設計 C．設計概算 D．限額概算

6、下列房地產投資業務模式中，現金流出包括土地成本的有。(2009年試題)A：購買一持有一出租一出售 B：購買一更新改造一出售

C：購買一更新改造一出租一出售 D：開發一銷售

E：開發一持有一出租一出售

7、某城市的居民對高層住宅經歷了一個從較為抗拒到較普遍接受的過程，這一現象反映了消費者市場的。A：替代性 B：發展性 C：地區性 D：復雜性 E：借款合同

8、動態投資回收期與靜態投資回收期之間的關系是。A：動態投資回收期大于靜態投資回收期 B：動態投資回收期等于靜態投資回收期 C：動態投資回收期小于靜態投資回收期 D：動態投資回收期可能人于、等于或小于靜態投資回收期 E：借款合同

9、下列影響房地產價格的因素中，不屬于經濟因素的是__。A．房地產投機 B．物價變動

C．財政收支狀況 D．居民收入水平

10、當計息周期為1年時，名義利率i與實際利率r的關系是__。A．i＝r B．i＞r C．i＜r D．i＝1+r

11、以下不屬于銷售費用的是__。A．廣告費

B．售樓處建設費 C．銷售人員費用 D．交易手續費

12、在房地產項目可行性研究階段，對房屋開發費的估算中以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法是__。A．單元估算法 B．單位指標估算法 C．概算指標法

D．工程量近似匡算法

13、根據所有權的結構，房地產企業可以分為__。A．獨資企業

B．房地產投資信托公司 C．有限責任合伙企業 D．無限責任公司 E．一般合伙企業

14、當計息周期為一年時，名義利率與實際利率的關系是__。A．名義利率小于實際利率 B．名義利率等于實際利率 C．名義利率大于實際利率 D．不可以確定

15、公開市場價值是指在下列__交易條件下最可能實現的交易價格。A．交易雙方自愿地進行交易 B．交易雙方掌握必要的市場信息 C．交易雙方有較充裕的時間 D．交易雙方有必要的專業知識

E．交易雙方都對要交易的房地產感興趣

16、是會計處理程序的第一個關鍵步驟。A：填制記賬憑證 B：登記賬簿 C：復式記賬 D：會計報表

E：執行層的組織協調

17、在實施安全評價時，劃分評價單元的目的是__。A．便于提高生產效率 B．為領導提出管理建議 C．便于行業歸口管理

D．為評價目標和方法服務

18、在下列行為中，屬于犯罪的有。A：欠稅 B：偷稅 C：抗稅 D：退稅 E：漏稅

19、《刑法》規定，承擔資產評估等職責的中介組織的人員雖未索取他人財物或者非法收受他人財物，但故意提供虛假證明文件，情節嚴重的可處__，并處罰金。A．三年以下有期徒刑或者拘役 B．五年以下有期徒刑或者拘役 C．五年以下有期徒刑或者管制 D．五年以上，十年以下有期徒刑 20、如果同一地區的某一類型物業的售價持續大幅度下降，那么該類型物業的出租需求就會。A：大幅增加 B：小幅增加 C：不變 D：減少 E：借款合同

21、某房地產開發項目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經濟合理性進行比較，則比較的基礎是該項目的。A：資金來源與運用表 B：損益表

C：資本金現金流量表 D：全部投資現金流量表 E：借款合同

22、某辦公樓的土地面積3000m2，建筑面積10000m2，該辦公樓出租正常月凈收益為18萬元，建筑物重置價格為2000元/m2，成新率為80%，土地和建筑物的資本化率分別為7%和8%，該辦公樓的土地正常價格為__萬元。A．1257 B．1571 C．800 D．1300

23、若某商務寫字樓目前尚未出租，因而并未產生經濟效益，則此宗商務樓應歸屬于__。

A．非收益性房地產 B．收益性房地產 C．綜合性房地產

D．保值增值性房地產

24、工程量清單是表現擬建工程的名稱和相應數量的明細清單。A：分部分項工程項目 B：措施項目 C：其他項目

D：單項工程項目 E：單位工程項目

25、下述各項中，屬于房地產需求分析內容的是。A：相關房地產類型的在建數量 B：吸納率分析

C：相關房地產類型的存量 D：改變用途數量 E：借款合同

第二篇：2016年廣西房地產估價師《理論與方法》：建筑物重新購建價格的求取方式模擬試題

2016年廣西房地產估價師《理論與方法》：建筑物重新購建價格的求

取方式模擬試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、某銀行提供的貸款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三筆貸款。若甲貸款以年計息，乙貸款以季計息，丙貸款以月計息，則這三筆貸款的實際年利率從大到小排列順序正確的是__。A．甲＞乙＞丙 B．丙＞乙＞甲 C．乙＞甲＞丙 D．乙＞丙＞甲 2、2006年某市商品住宅實際銷售量為410萬㎡，預測銷售量為380萬㎡。如果平滑指數a=0.65，則用指數平滑法預測的2007年該城市商品住宅銷售量為萬㎡。A：390.5 B：399.5 C：523.5 D：543.0 E：借款合同

3、一個民事法律關系中至少有個主體。A：一 B：二 C：三 D：四

E：執行層的組織協調

4、__就是在計算平均數時，再考慮每期資料的重要性。A．簡單平均法 B．移動平均法

C．加權移動平均法 D．指數平滑法

5、共有房地產的房地產權證由__收執。A．共有人共同 B．共有人分別

C．權利人推舉的持證人

D．房地產主管部門指定的權利人

6、《拆遷條例》規定申請領取房屋拆遷許可證的，應當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列材料，其中不包括__。A．建設項目批準文件

B．國有土地使用權批準文件 C．拆遷計劃和拆遷方案 D．拆遷補償安置協議

7、房地產抵押自合同__之日起生效。A．登記 B．工商鑒證 C．公證 D．簽訂

8、下列關于會計主體，表述錯誤的是。

A：會計主體是指會計信息所反映的特定單位 B：會計主體也稱為會計實體、會計個體 C：會計主體相同于法律主體 D：會計主體不一定是法律主體 E：執行層的組織協調

9、”五通一平”一般是指某區域或某地塊具備了道路、__等設施或條件以及場地平整。

A．給水、排水、電力、通信 B．給水、排水、燃氣、熱力 C．排水、電力、通信、燃氣 D．排水、電力、通信、熱力

10、供給政策是指政府為了實現宏觀經濟政策目標而采取的影響的政策。A：總供給 B：總需求 C：總保障 D：總內需

E：執行層的組織協調

11、按國家規定，征收10hm2基本農田以外的耕地，如果該耕地被征收前3年平均年產值為1000元/畝，征收該耕地的土地補償費最低為__萬元。A．50 B．90 C．100 D．150

12、在房地產開發項目經濟評價中，選擇評價的基礎參數時，一般將空置率歸為（）。

A．時間類參數 B．融資類參數

C．評價標準類指標 D．收益類指標

13、拍賣一非公物房地產，市場價2800萬元，確定保留價2300萬元，起拍價1500萬元，成交價3200萬元，事先未約定傭金標準，拍賣人可以向委托人收取的傭金最高為__萬元。A．64 B．96 C．160 D．224

14、某宗可比實例房地產2007年1月30日的價格為800美元/m2，該類房地產以人民幣為基準的價格變動平均每月比上月上漲0.1%。假設人民幣與美元的市場匯率2007年1月30日為1美元=7.8650元人民幣，2007年6月30日為1美元=7.6835元人民幣。則該可比實例的價格調整到2007年6月30日的結果是__元人民幣/m2。A．6323.52 B．6804.37 C．6.657.48 D．6650.25

15、物業服務合同屬于我國合同分類中的。A：單務合同 B：委托合同 C：無償合同 D：非典型合同

E：執行層的組織協調

16、__對價值的決定作用幾乎是房地產獨有的。A．房地產的權益和區位 B．房地產的權益

C．房地產的實物和權益 D．房地產的區位

17、高級別墅豪華住宅用地的土地使用最高出讓年限是__年。A．40 B．50 C．60 D．70

18、甲房地產開發公司將商品房預售給張某，合同約定建筑面積110，單位建筑面積價格5000元。買賣雙方對面積誤差的處理方式未作約定。已知該商品房產權登記的建筑面積100，甲公司應當返還張某元。A：60000 B：67000 C：83500 D：100000 E：執行層的組織協調

19、下列房地產價格影響因素中，不屬于經濟因素的是。A：居民收入增加 B：房產稅征收 C：人民幣升值

D：居民消費價格指數上升 E：工業用地的監測點評估價格

20、我國個人住房抵押貸款的風險最終主要轉移在身上。A：開發商 B：銀行 C：購房者 D：都是 E：借款合同

21、用來作為該宗土地產權證書和地籍檔案的附圖的是。A：地形圖 B：地籍圖 C：宗地圖 D：房產圖

E：執行層的組織協調

22、《房屋拆遷許可證》是由房屋拆遷管理部門發給拆遷房屋的法律憑證。A：房地產開發公司 B：房地產管理機構 C：被拆遷人 D：拆遷申請人

E：房地產估價機構必須加蓋公章

23、某幢寫字樓，建筑物重新購建價格為2000萬元，經濟壽命為50年，有效經過年數為10年．其中，門窗等損壞的修復費用為10萬元；裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，有效經過年數為4年；設備的重置價格為250萬元，平均壽命為15年，有效經過年數為9年．假設殘值率均為零，則該幢寫字樓的物質折舊額為．【2006年考題】 A：400萬元 B：628萬元 C：656萬元 D：700萬元

E：工業用地的監測點評估價格

24、房地產開發是一項綜合性經濟活動，投資額大，建設周期長，涉及面廣。要想使開發項目達到預期的經濟效果，必須首先做好__工作。A．項目策劃

B．項目方案的設計 C．可行性研究 D．成本收益分析

25、耕地占用稅實行__稅率。A．幅度定額稅率 B．超額累進稅率 C．地區差別稅率 D．比例稅率

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、房屋抵押權自__之日起生效。A．抵押合同簽訂 B．抵押合同生效 C．抵押權登記

D．核發他項權利證書

2、從買方角度看，成本法的理論依據是__。A．生產費用價值論 B．替代原理 C．效用價值論 D．重新購建價格

3、某賓館開發項目共有150間客房，平均每間客房的面積為40㎡，總建筑面積為6800㎡。當地同檔次賓館的綜合造價為3000元／㎡，每間客房的綜合投資為14萬元。則用單元估算法計算的該賓館總投資為萬元。A：1800 B：2040 C：2100 D：2380 E：借款合同

4、一般將產品生產經營活動中的成本分為__。A．生產成本 B．銷售費用 C．經營費用 D．機會成本 E．全壽命費用

5、某辦公樓的土地面積3000m2，建筑面積10000m2，該辦公樓出租正常月凈收益為18萬元，建筑物重置價格為2000元/m2，成新率為80%，土地和建筑物的資本化率分別為7%和8%，該辦公樓的土地正常價格為__萬元。A．1257 B．1571 C．800 D．1300

6、民法是調整平等主體的公民之間、法人之間以及他們相互之間的的法律規范的總稱。A：合同關系 B：財產關系 C：人身關系 D：社會關系 E：經濟關系

7、通過市場調查獲知，某地區2005～2008年普通商品住宅平均價格水平分別為4682元/㎡、4887元/㎡、5037元/㎡、5192元/㎡。若采用平均增減量法預測，該地區普通商品住宅2010年的價格為__元/㎡。A．5362 B．5374 C．5532 D．5702

8、房地產項目融資市房地產投資者為確保投資項目順利進行而進行的融通資金活動。其實質是充分發揮房地產的__，為房地產投資融通資金，以達到盡快開發，提高投資效益的目的。A．財產功能 B．產品功能 C．基本功能 D．輔助功能

9、下列引起資產和負債同時減少的經濟業務是__。A．將現金存入銀行 B．購進一批材料，貨款暫欠 C．以銀行存款購買設備

D．以銀行存款償還銀行借款

10、如果同一地區的某一類型物業的售價持續大幅度下降，那么該類型物業的出租需求就會。A：大幅增加 B：小幅增加 C：不變 D：減少 E：借款合同

11、個人轉讓購買滿5年并且是家庭唯一的普通自用住房，對交易雙方可以免征的稅種有。A：土地增值稅 B：個人所得稅 C：營業稅 D：契稅 E：印花稅

12、住房公積金的提取和使用原則不包括__的原則。A．定向使用 B．安全運作 C．嚴格時限 D．按時使用

13、在下列房地產投資行為中，體現房地產置業投資特點的有。(2006年試題)A：買地一建房一賣房 B：買房一經營

C：買房一出租一轉售 D：買房一出租

E：買地一開發一轉讓

14、下列明確“城市(市區)的土地屬于國家所有”內容的法律、法規包括。A：《中華人民共和國憲法》 B：《中華人民共和國城鄉規劃法》 C：《中華人民共和國城市房地產管理法》 D：《中華人民共和國土地管理法》 E：《土地管理法實施條例》

15、在下列行為中，屬于犯罪的有__。A．欠稅 B．偷稅 C．抗稅 D．退稅 E．漏稅

16、某市2003年新開工的房屋建筑面積為90萬m2，2002年未完工轉入2003年繼續施工的房屋建筑面積為30萬m2，2003年竣工的房屋建筑面積為80萬m2。那么，該市房屋的平均建設周期為（）年。A．0.5 B．1.5 C．2 D．3

17、國有土地有償使用合同或建設用地批準書未規定動工開發日期，房地產開發項目自之日起滿1年未動工開發的，可以收取土地閑置費。A：使用土地

B：土地使用權出讓合同生效 C：土地使用權出讓金繳納 D：土地使用證取得 E：執行層的組織協調

18、房地產權屬檔案應當以為單元建檔。A：街道 B：房號 C：幢 D：丘

E：執行層的組織協調

19、要求企業采用的會計政策在前后各期保持一致，不得隨意變更的原則是__。A．客觀性原則 B．一貫性原則 C．持續性原則 D．相關性原則 20、王某打算承租某寫字樓的一個單元，在可出租面積波及系數計算上與業主發生了分歧，后經測量得出以下數據：出租單元內使用面積30m2，外墻面積6m2，單元間分隔墻面積8m2，公攤面積3m2。那么，可出租面積應為（）m2。A．33 B．40 C．43 D．47

21、財務分析不包括。A：償債能力分析 B：平衡能力分析 C：盈利能力分析 D：營運能力分析 E：執行層的組織協調

22、房地產最重要的一個特性是。A：位置固定性 B：適應性 C：異質性

D：壽命周期長 E：借款合同

23、租賃行為應有明確的租賃期限，《合同法》規定租賃期限不得超過__年，超過部分無效。A．30 B．50 C．15 D．20

24、公開市場價值是指下列條件下最可能實現的價格__。A．賣方和買方掌握必要的市場信息

B．賣方具有必要的專業知識，并了解交易對象 C．買方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價 D．賣方和買方追求各自利益的最大化 E．賣方和買方急于完成交易

25、物業服務收費的計費方式包括__。A．按物業面積 B．包干制

C．按物業價值比例 D．酬金制 E．薪金制

第三篇：2017年內蒙古房地產估價師《理論與方法》：建筑物重新購建價格的求取方式模擬試題

2017年內蒙古房地產估價師《理論與方法》：建筑物重新購建價格的求取方式模擬試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、某宗地面積為5000㎡，現狀容積率為0.8，土地市場價值為4000元／㎡，擬進行改造。批準的規劃容積率為5.0，樓面地價為1500元／㎡，則理論上應補交地價萬元。A：1250 B：1750 C：2050 D：2150 E：工業用地的監測點評估價格

2、如某筆貸款的月利率為1％，每月計息一次，按復利計息，那么，年名義利率是。A：12％ B：12．55％ C：12．68％ D：13．55％ E：借款合同

3、某城市2000年和2005年普通商品房的平均價格分別是3500元／㎡和4800元／㎡，采用平均發展速度法預測2008年的價格最接近于元／㎡。A：4800 B：5124 C：5800 D：7124 E：工業用地的監測點評估價格

4、實際估價的估價時點是由估價師根據估價目的，在征求同意后確定的。A：開發商 B：委托人 C：估價機構 D：工商局

E：工業用地的監測點評估價格

5、下列關于房地產開發項目靜態評價指標的表述中，不正確的是。A：成本利潤率是年成本利潤率

B：成本利潤率是開發經營期的成本利潤率

C：投資利潤率是項目經營期內年平均利潤總額與項目總投資的比率

D：投資利潤率是項目經營期內一個正常年份的年利潤總額與項目總投資的比率 E：借款合同

6、對拆除公益事業用房的貨幣補償通常采用__評估來確定。A．預算法 B．成本法 C．定額法 D．拍賣法

7、中國現有房地產租金統計，是基于__的統計。A．不同類型的房屋的中位數租金 B．同類型的房屋的中位數租金 C．各類物業平均租金 D．同類型物業平均租金

8、下列關于農地征收費用的表述中，不正確的是__。A．青苗補償費的標準由省、自治區、直轄市規定 B．征地管理費的標準由省、自治區、直轄市規定

C．新菜地開發建設基金的繳納標準由省、自治區、直轄市規定 D．地上附著物補償費的標準由省、自治區、直轄市規定

9、某宗房地產是在政府有償出讓的土地上開發建設的，當時獲得的土地使用年限為50年，至今已使用了6年；預計利用該宗房地產正常情況下每年可獲得凈收益8萬元；該宗房地產的報酬率為8.5%。則該宗房地產的收益價格為（）萬元。A．89.74 B．91.52 C．93.84 D．97.22

10、商品房預售人應當在簽訂書面預售合同之日起__日內持預售合同到縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理商品房預售登記備案手續。A．10 B．15 C．20 D．30

11、價格效應是指。

A：當某商品的價格發生變動時，消費者需求量發生變動的現象

B：在理論上可用替代效應和收入效應的綜合作用——價格效應來解釋

C：其他商品價格不變，某商品價格發生變動，從而商品的相對價格發生變化，消費者在原來價格組合下的購買力水平沒有發生變化的情況下，對價格變動商品的需求量發生變化的現象

D：由于商品價格變化引起消費者的收入相對變化而引起商品的購買量發生變化的現象

E：執行層的組織協調

12、下列不屬于房地產中介服務特點的是__。A．人員特定 B．時間準確 C．委托服務 D．服務有償

13、下列關于房地產市場特性的表述中，說房地產市場具有是不正確的。A：供給非同質性 B：需求多樣性 C：競爭充分性 D：交易復雜性 E：借款合同

14、某類房地產2001年初至2005年初的價格分別為2300元／㎡、2450元／㎡、2650元／㎡、2830元／㎡和3000元／㎡，其增減量的權重分別為0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增減量趨勢法估計，以2001年初為預測基期，則該類房地產于2006年初的價格最接近于元／㎡。A：3100 B：3195 C：3285 D：3300 E：工業用地的監測點評估價格

15、關于單利和復利的區別，下列說法不正確的一項是__。

A．單利是指在計算利息時，不論期限長短，僅按本金計算利息，所生利息不加入本金重復計算利息

B．復利是指計算利息時，要按一定期限將所得利息加入本金再計算利息，逐期滾算

C．用單利計算利息，具有手續簡便的優點，而用復利計算利息，則有利于加強資金使用的時間觀念，促進企業加速資金周轉，從而有利于提高資金的使用效益，特別是可用來比較不同期限的資金使用效益

D．在我國，大量存款通常采用復利計算，而少量存款采用單利計算

16、用成本法估價房地產時，房屋現值=。A：房屋重置價格-房屋年折舊額 B：房屋重置價格×房屋成新度

C：房屋重置價格-年折舊額×耐用年限

D：房屋重置價格-年折舊額×尚可使用年限 E：工業用地的監測點評估價格

17、研究機構對需求戶型抽樣調查的結果表明，70%以上的家庭認為（）m2建筑面積的戶型較為合適。A．80～100 B．80～120 C．100～120 D．100～140

18、通過土地重劃或調整后，土地利用價值會提高，地價會立即隨之上漲，這反過來也說明了__對地價的影響。A．土地面積 B．地質條件 C．土地位置 D．土地形狀．

19、已知某房地產剩余使用年限為35年，在報酬率為10％的情況下，房地產價格為4500元／㎡．若報酬率為8％，該房地產的價格為。A：3384元／㎡ B：3436元／㎡ C：3565元／㎡ D：3620元／㎡

E：工業用地的監測點評估價格 20、某商品房售價為建筑面積4000元/m2，買賣雙方對面積誤差的處理方式未作約定，已知該商品房產權登記的建筑面積為100m2，合同約定建筑面積為97m2。該商品房的成交價格是__元。A．388000 B．388640 C．399640 D．400000

21、房地產市場的運行環境中，涉及資本的安全性，是投資者最敏感的問題之一。A：社會環境 B：政治環境 C：經濟環境 D：金融環境 E：借款合同

22、承包商收到竣工結算價款后，通常應在（）內將竣工工程交付給開發商。A．半個月 B．一個月 C．一個半月 D．二個月

23、招標人采用邀請招標方式的，應當向__個以上具備承擔招標項目的能力、資信良好的特定法人或者其他組織發出投標邀請書。A．2 B．3 C．4 D．5

24、房地產估價報告應有至少__名專職注冊房地產估價師簽字。A．1 B．2 C．3 D．4

25、下列關于目前我國征收土地批準權限規定，說法錯誤的是__。A．征收土地實行兩級審批制度，即國務院和省級人民政府

B．征收農地，應先辦理農用地轉用手續，同時辦理征地審批手續 C．基本農田由國務院審批

D．基本農田以外的耕地未超過35公頃的由國務院審批

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、網絡圖有表現形式。A：單代號網絡 B：雙代號網絡 C：復合網絡 D：時標網絡 E：三維網絡

2、個人住房貸款包括商業性住房貸款和__兩種類型。A．企業住房貸款 B．等額本金方式

C．政策性住房抵押貸款 D．等額本息方式

3、根據__的不同，可將房地產市場劃分為銷售市場、租賃市場、抵押市場和保險市場。

A．房地產交易方式 B．房地產交易順序 C．購買房地產目的 D．房地產類型

4、某房地產投資項目的目標收益率為10%，內部收益率為16%，實際收益率為12%。銀行自貸款利率為7.5%，則通貨膨脹率是。(2008年試題)A：1.82% B：2.33% C：3.57% D：5.45% E：借款合同

5、不屬于市場法估價的步驟是__。A．搜集交易實例

B．查看交易成功的比例 C．比較價格的最大差距 D．選取可比實例

E．對可比實例的成交價格進行適當的處理

6、房地產價格的形成條件有。A：房地戶的需要 B：房地產的有用性 C：房地產的有效需求 D：房地產的相對稀缺性 E：房地產的有效供給

7、某宗房地產是采用抵押貸款方式購買的，購買總價為50萬元，首付款為房價的30%，余款在未來10年內以抵押貸款方式按月等額支付，銀行貸款年利率為5.58%。則下列說法中正確的有__。A．該房地產的實際價格等于名義價格 B．該房地產的名義價格為50萬元 C．該房地產的實際價格高于50萬元 D．該房地產的實際價格為50萬元 E．該房地產不存在名義價格

8、下列房地產開發項目成本費用中，屬于土地費用的有。A：土地出讓價款 B：土地購置稅費 C：基礎設施建設費 D：水文地質勘測費 E：土地開發工程費

9、工業用地使用權出讓方式不包括__。A．招標方式 B．掛牌方式 C．劃撥方式 D．協議方式

10、固定資產投資按照工作內容和實現方式分類，可以分為投資。(過時)A：建筑安裝工程 B：新建和擴建

C：設備與工器具購置 D：遷建和恢復 E：其他費用

11、收益法中所指的收益是__。A．估價時點前一年的收益

B．估價時點前若干年的平均收益 C．估價時點以后的未來預期正常收益 D．估價時點前最高盈利年份的收益

12、某房地產投資項目的表面收益率為16%，計算后得到該項目的實際收益率為12%，銀行的貸款利率為5．44%，則在該項目的計算期內，年平均通貨膨脹率是__。A．3.57% B．4.00% C．6.56% D．10.56%

13、下列不屬于房地產保險估價范圍的是__。A．房地產投保時的保險價值評估 B．保險事故發生后的損失價值 C．價值的最差值的評估 D．損失程度評估

14、由于消費者追逐“高雅”而選擇的消費品，往往會出現__的現象。A．價格越高，需求越小 B．價格越低，需求越小 C．價格越低，需求越大 D．價格越高，需求越大

15、物業管理的社會化有兩個基本含義，即。

A：房地產施工企業要到社會上去選聘物業服務企業 B：物業服務企業要到社會上去尋找房地產施工企業 C：物業服務企業要到社會上去尋找可以代管的物業 D：物業的所有權人要到社會上去選聘物業服務企業 E：政府職能部門要到社會上去選聘物業服務企業

16、求取建筑物重新建造成本的方法有__。A．指數調整法 B．實際觀察法 C．工料測量法 D．分部分項法

17、不屬于影響房地產市場轉變的主要社會經濟力量的是__。A．金融業的發展 B．社會人口密度 C．物價的高低

D．自然環境的變化 E．政治制度的變遷

18、房地產投資項目融資的特點，是在融資過程中的存儲、信貸關系，都是以（）為核心。A．資金 B．金融機構 C．房地產項目 D．利率高低

19、根據償還期限的長短，債券可分。A：短期債券 B：中期債券 C：長期債券 D：公債券 E：永久債券 20、《物業管理條例》確定的基本制度包括__。A．業主大會制度 B．業主公約制度

C．住宅小區治安管理制度 D．住宅小區綜合驗收制度 E．住房專項維修資金制度

21、當房地產開發企業很難了解購買者和競爭者對企業產品價格變化的反應時，往往采用。A：挑戰定價法 B：領導定價法 C：目標定價法

D：隨行就市定價法 E：借款合同

22、下圖是一塊前后兩面臨街、總深度為175英尺、臨街寬度為30英尺的矩形地塊。已知前街路線價為320元/平方英尺，后街路線價為240元/平方英尺。則采用重疊價值估價法計算出的地塊總價值為（）萬元。（采用四三二一法則）A．150.8 B．160.8 C．170.8 D．180.8

23、對收益性物業來說，空置率提高將會導致（）等后果。A．租金收入減少 B．附加支出增加

C．物業資本價值下降 D．運營成本下降

E．租客要求更大的租金折扣

24、對于房地產開發投資活動來說，構成房地產開發投資項目現金流量的基本要素為__，也是進行投資分析最重要的基礎數據。①投資；②成本；③銷售或出租收入；④稅金；⑤利潤 A．①②③ B．①②③④⑤ C．②③⑤ D．①②④

25、下列關于房地產開發項目建設貸款的表述中，錯誤的是（）。A．債權人通常是商業銀行 B．不能用于償還土地購置貸款

C．主要擔保物為在建工程及相關土地使用權 D．還款資金來源通常是銷售收入

第四篇：甘肅省2015年房地產估價師《理論與方法》：建筑物重新購建價格的求取方式模擬試題

甘肅省2015年房地產估價師《理論與方法》：建筑物重新購建價格的求取方式模擬試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、在我國，會計自公歷止。

A：上年的6月1日起至次年5月31日 B：上年的8月1日起至次年7月31日 C：每年的1月1日起至12月31日

D：每年的6月1日起至次年的5月31日 E：執行層的組織協調

2、房地產業可分為房地產投資開發業和房地產服務業，__不屬于房地產中介服務業。

A．房地產咨詢 B．房地產價格評估 C．房地產經紀 D．物業管理

3、某宗房地產交易中，買方付給賣方2 500 元／㎡，交易稅費均由買方負擔。已知該地區的房地產交易，賣方按正常價格的5％繳納有關稅費，買方按正常價格的3％繳納有關稅費，則該宗房地產的正常成交價格最接近于元／㎡。A：2 427 B：2 500 C：2 575 D：2 632 E：工業用地的監測點評估價格 4、2008年，某市可供租售的房屋面積為3000萬in2，其中可供銷售的住宅面積為1800萬㎡，可供出租的住宅面積為450萬㎡;當年銷售和出租的房屋總面積為2750萬I112，其中銷售的住宅面積為1680萬㎡，出租的住宅面積為320萬㎡。該市2008年住宅市場吸納率為__。A．71.11% B．88.89% C．91.67% D．93.33%

5、提議召開業主大會臨時會議的業主達到以上，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議。A：10％ B：15％ C：20％ D：25％

E：執行層的組織協調

6、制定會計核算制度以及具體會計準則的依據是。A：普通會計準則 B：特殊會計準則 C：基本會計準則 D：具體會計準則 E：執行層的組織協調

7、在實際估價中，設定的標準深度通常是路線價區段內臨街各宗土地的臨街深度的。A：中位數

B：簡單算術平均數 C：眾數

D：加權算術平均數

E：工業用地的監測點評估價格

8、某臨街深度30.48m（即100ft）、臨街寬度20m的矩形土地，總價為121.92萬元。按時四三二一法則，其相鄰臨街深度15.24m（即50ft），臨街寬度25m的矩形土地的總價為（）萬元。A．53.34 B．85.34 C．106.68 D．213.36

9、假設某段時間內房地產業的預期收益率為15%，國債的投資收益率為10%，市場整體的平均收益率為20%，則房地產業的系統性市場風險系數是（）。A．0.25 B．0.50 C．1.5 D．2.00

10、房地產項目的臨界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到__的極限值。A．利潤為零

B．最高運營費用比率 C．最大費用

D．允許的最低經濟效益指標

11、國務院辦公廳國辦發[2005]26號文件，對個人銷售住房免征營業稅的是__。A．單套建筑面積在120m2以下的住房轉手交易時，免征營業稅 B．住宅小區建筑容積率在1.0以上的住房轉手交易時，免征營業稅

C．實際成交價格低于同級別土地住房平均交易價格1.2倍以下的住房轉手交易的，免征營業稅

D．個人購買普通住房超過2年(含2年)轉手交易的，免征營業稅 12、2008年1月21日，B房地產開發公司通過拍賣出讓方式取得一幅土地的使用權，并交納土地使用權出讓金1000萬元，該土地使用權出讓合同規定此項目于2008年3月1日動工開發。后因建設資金未到位，直到2009年10月20日仍未進行。這時土地出讓者。A：可以無償收回土地使用權

B：可以征收200萬元以下的土地閑置費

C：可以對B公司處以相當于土地使用權出讓金20％的罰款 D：既不能收回土地使用權，也不能征收土地閑置費，更不能罰款 E：房地產估價機構必須加蓋公章

13、__是建設項目的組成部分，它是具有獨立的設計文件和相應的綜合概(預)算書，竣工后能獨立發揮生產能力或使用效益的工程。A．單項工程 B．單位工程 C．分部工程 D．分項工程

14、有一計算期為10年的房地產置業投資項目，經測算，該項目的投資收益率為10%，銀行貸款利率為6%，計算期內，凈現值的期望值為125萬元，凈現值期望值的標準差為65萬元，則在計算期內，該項目的標準差系數是（）。A．52% B．58% C．62% D．68%

15、下列關于信用，說法正確的是。

A：信用是指經濟活動中的一種借貸行為，是以償還和付息為條件的價值雙方面讓渡

B：在發生商業信用過程中，一般要“立字為據”作為債權債務關系的證明，如商業票據

C：商業信用是指銀行以貨幣形式向企業或個人提供的信用

D：商業信用和國家信用等形式的發展往往不需要銀行信用的支持 E：執行層的組織協調

16、__是__的組成部分，是指具有獨立設計的施工圖個相應的概預算書，能夠單獨施工，但竣工后不能獨立形成生產能力或發揮使用效益的工程。A．單項工程；建設項目 B．單位工程；工程項目 C．單項工程；工程項目 D．單位工程；建設項目

17、投資組合理論認為，把適當的投資項目組合起來，可以（）。A．提高投資收益 B．降低系統風險 C．降低個別風險 D．使投資毫無風險

18、已知某房地產價格為900元／㎡時，需求量為100×10㎡，當價格為1 000元／㎡時，需求量為90×10㎡，則需求價格彈性為。A：10 B：9 C：0．9 D：0．1 E：工業用地的監測點評估價格

19、某地區商品住宅價格自1997年至2002年分別為3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均發展速度法預測2003年住宅價格為（）元/m2。A．4120 B．4149 C．4184 D．4216 20、下列對工程建設定額的理解有誤的是__。A．工程建設定額是工程造價計價的重要依據

B．工程建設定額反映的是在一定的社會生產力發展水平條件下，完成工程建設中的某項產品與各種生產消費之間的特定的數量關系

C．工程建設定額體現某企業在正常施工條件下人工、材料、機械等消耗的生產水平

D．工程建設定額反映了工程建設和各種資源消耗之間的客觀規律

21、關于基本估價方法，英國體系為。A：成本法、市場比較法、收益法 B：成本法、收益法、投資法、剩余法

C：比較法、投資法、剩余法、利潤法、承包商法 D：成本法、比較法、剩余法、利潤法、承包商法 E：工業用地的監測點評估價格

22、某房地產開發商銷售給張某一套商品房，合同約定建筑面積110，售價4000元／，張某交付了全部價款，買賣雙方對面積誤差的處理方式未作約定，若該商品房產權登記的建筑面積為100，張某選擇不退房，則該房地產開發商應當返還張某購房款元。(2008年試題)A：40000 B：53600 C：66800 D：80000 E：執行層的組織協調

23、下列不屬于申領建筑工程施工許可證的條件是。A：已經辦理該建筑工程用地批準手續 B：已經確定施工企業

C：有保證工程質量和安全的具體措施 D：建設單位已支付工程款 E：執行層的組織協調

24、某建筑物已使用8年，經實地勘察，估計尚可使用32年，殘值率為5%，則該建筑物的成新率為__%。A．76 B．80 C．1 D．84

25、租賃合同到期，承租人需要繼續租用的，應在租賃期限屆滿前__個月提出。A．1 B．2 C．3 D．4

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、房地產開發項目的施工許可證由__向發證機關申請領取。A．施工單位 B．建設單位 C．監理單位 D．設計單位

2、價格實質上是市場經濟(或商品經濟)這種特定的經濟制度下對有用且__的一種分配方式。A．應急物品 B．一般物品 C．特殊商品 D．稀缺物品

3、下列會計科目中，屬于資產類的有。(2009年試題)A：短期投資 B：累計折舊 C：實收資本

D：委托加工材料 E：壞賬準備

4、某時點相對另外一個時點的定基增長速度為230%，則定基發展速度為__。A．30% B．100% C．130% D．330%

5、在融資風險分析中，通常要分析的風險因素不包括__。A．資金供應風險 B．利率風險

C．通貨膨脹風險 D．匯率風險

6、下列屬于閑置土地的范圍的有。

A：按照建設用地批準書規定的期限開發利用土地的

B：按照建設用地批準書和建設用地使用權出讓合同規定的期限開發利用土地的 C：建設用地使用權有償使用合同或者建設用地批準書未規定動工開發日期，自土地使用權出讓合同生效或建設用地批準書頒發之日起滿一年末動工開發建設的

D：建設用地使用權有償使用合同或者建設用地批準書未規定動工開發日期，自建設用地使用權出讓合同生效或建設用地批準書頒發之日起滿半年未動工開發建設的

E：已動工開發，但由于投資額不足總投資額的25％且未經批準中止開發建設連續滿一年的

7、預算是物業管理中經營計劃的核心，預算中包括__，且這些數字構成了物業管理的量化目標。

A．詳細的預期收益估算 B．允許的空置率 C．經營費用 D．物業管理費 E．預期利潤

8、業主大會作出選聘、解聘物業管理企業的決定，必須經__通過。A．與會業主所持投票權1/2以上 B．與會業主所持投票權2/3以上 C．全體業主所持投票權1/2以上 D．全體業主所持投票權2/3以上

9、用不同的估價方法測算出的結果可能會有所不同。當這些測算結果有較大的差異時，估價人員應尋找導致較大差異的原因，并消除不合理的差異。尋找導致較大差異的原因主要有以下幾方面：①基礎數據是否準確；②測算過程是否有錯誤；③參數選取是否合理；④公式選用是否恰當；⑤所選用的估價方法是否切合估價對象和估價目的；⑥是否符合估價原則，一般可以按照下列從低級錯誤到高級錯誤的順序進行檢查__。A．①②③④⑤⑥ B．①②④③⑤⑥ C．②①③④⑤⑥ D．②①④③⑤⑥

10、估價對象為一宗熟地，對可比實例的成交價格進行權益狀況調整時，應包括的內容有。

A：地役權設立的情況 B：土地使用期限

C：基礎設施完備程度 D：容積率 E：臨街狀況

11、中國房地產市場的發展急需擴展房地產__渠道，以擺脫過分依賴商業銀行貸款的局面。A．間接融資 B．直接融資 C．基金融資 D．債券融資

12、我國房地產業的發展主要得益于重大制度和體制的改革。A：城鎮住房制度改革 B：主體經濟改革

C：城市土地使用制度改革 D：房地產使用形式改革 E：房地產生產方式改革

13、債務資金籌措的主要渠道有。A：信貸融資 B：信托融資 C：債券融資 D：投資基金 E：證券融資

14、有條件的地方，可申請繳存住房公積金。A：城鎮單位聘用進城務工人員，單位和職工 B：城鎮個體 C：城鎮工商戶

D：城鎮自由職業人員 E：農民

15、成本租金是按照出租房屋的經營成本確定的租金，構成內容有。A：折舊費、房產稅 B：管理費、保險費 C：維修費、貸款利息 D：地租、維修費 E：管理費、利潤

16、下列土地符合免征土地使用稅的包括。A：國家機關自用的土地

B：由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的土地 C：宗教寺廟自用的土地

D：公園開展出租經營用的土地

E：直接用于農、林、牧、漁業的生產用地

17、某城市2004年存量商品住房的吸納率為40％，則該城市同期存量商品住房的吸納周期是。A：0.4月 B：2.5月 C：0.4年 D：2.5年 E：借款合同

18、根據《中華人民共和國物權法》，不動產登記費按收取。A：面積 B：套

C：成交價格 D：件

E：執行層的組織協調

19、橫道圖法和網絡圖法在工程管理中常常作為__的方法。A．質量控制 B．進度控制 C．合同管理 D．成本控制

20、對因質量問題給購房人造成損失應當有合理的界定，不應包含。A：開發商的直接損失

B：開發商的精神損失等間接性損失 C：購房人的精神損失等間接性損失 D：商品房銷售代理商的直接損失 E：購房人的直接損失

21、下面A市房屋拆遷管理部門所介紹的其監督管理職責的說法正確的是。A：作為拆遷人，接受拆遷委托 B：房屋拆遷許可證的審批 C：拆遷委托合同的備案管理 D：受理強制拆遷的申請

E：拆遷補償安置資金使用的監督

22、某物業的購買價為100萬元，其中50萬元為銀行抵押貸款，期限為12年，年利率為10%，按年等額償還。如該物業年凈經營收入為30萬元，則該物業投資的償債備付率為（）A．0.18 B．0.12 C．4.09 D．5.00

23、季節比率是。

A：說明現象在某年的某月平均數占該年總平均數的比重 B：說明現象在某年的某季平均數占該年總平均數的比重

C：說明現象在各年某個月的同月平均數占各年總的月平均數的比重 D：說明現象在各年某個季的同季平均數占各年總的季平均數的比重 E：執行層的組織協調

24、關于假設開發法中采用傳統方法應計息的項目包括__。A．未知、需要求取的待開發房地產的價值 B．取得待開發房地產的價值 C．開發成本和管理費用

D．開發成本、管理費用和銷售費用

E．開發成本、管理費用、銷售費用和銷售稅費

25、下列屬于房地產登記類型的有。A：初始土地登記

B：房屋所有權暫時登記 C：房屋所有權臨時登記 D：房屋所有權初始登記 E：房屋抵押權登記

第五篇：2016年新疆房地產估價師《理論與方法》：建筑物重新購建價格的求取方式試題

2016年新疆房地產估價師《理論與方法》：建筑物重新購建價格的求

取方式試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、增加公共設施的使用者人數并不會引起該設施成本增加，說明公共設施具有。(2008年試題)A：非競爭性 B：非排他性 C：競爭性 D：排他性

E：執行層的組織協調

2、在中國社會主義經濟發展史上第一次提出了建立房地產市場，確立了房地產市場的地位，宣告了中國社會主義房地產市場的誕生。A：中國共產黨第十一次全國代表大會 B：中國共產黨第十二次全國代表大會 C：中國共產黨第十三次全國代表大會 D：中國共產黨第十四次全國代表大會 E：房地產估價機構必須加蓋公章

3、某房地產商以2000萬元購置一幢寫字樓，當時年通貨膨脹率為2%。一年后該寫字樓售出時，房地產商收回資金2200萬元，則該寫字樓增值了（）萬元。A．40 D．100 C．160 D．200

4、房地產估價可以認為是__。A．一種定價

B．對估價對象可實現價格的保證 C．可以取代當事人的某種民事權利

D．為當事人提供公平可信的價格參考依據

5、在房地產開發項目經濟評價中，選擇評價的基礎參數時，一般將空置率歸為__。

A．時間類參數 B．融資類參數

C．評價標準類指標 D．收益類指標

6、某幢可出租房地產尚有1年時間才可投入使用，與之類似的現房價格為5 000元／㎡，現房出租的年末凈收益為500元／㎡．若按折現率10％和風險補償值100元計，該幢房地產目前的價格應為．【2004年考題】 A：4 400元/㎡ B：4 409元/㎡ C：4 445元／㎡ D：4 455元/㎡

E：工業用地的監測點評估價格

7、房地產開發是一項綜合性的經濟活動，投資額大，建設周期長，涉及面廣，要想使開發項目達到預期的經濟效果，必須首先做好__工作。A．施工圖設計 B．可行性研究 C．成本收益分析

D．項目建設書的編制

8、下列表述中不正確的是。

A：在實際估價中，不同的估價方法將影響估價結果 B：在實際估價申，不同的估價時點將影響估價結果 C：在實際估價中，不同的估價目的將影響估價結果 D：在實際估價中，不同的估價作業期將影響估價結果 E：工業用地的監測點評估價格

9、房地產需求市場上普遍存在著“買漲不買跌”現象，產生這一購買行為的主要因素是（）。A．消費者的感覺 B．消費者的生活方式 C．消費者的習慣 D．消費者的信念

10、評估某估價對象2011年10月15日的市場價格，選取的可比實例價格情況是：交易日期為2011年4月15日，按買賣雙方約定，買方付給賣方7000元／㎡，交易中涉及的稅費全部由賣方支付。該地區買方和賣方應繳納的稅費分別為正常交易價格的3％和6％。已知最近1年來該地區房地產價格每月環比增長0．5％，則該可比實例經修正、調整后的價格是元／㎡。A：7000 B：7003 C：7436 D：7670 E：工業用地的監測點評估價格

11、廉租住房租金由構成。A：維修費和管理費 B：維修費和利潤

C：維修費、管理費和利潤 D：維修費、利潤和稅金 E：執行層的組織協調

12、設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的的款額后，抵押權人方可優先受償。A：稅金 B：拍賣費用

C：土地使用權出讓金 D：土地使用成本

E：工業用地的監測點評估價格

13、關于實際利率和名義利率的說法，錯誤的是__。A．名義利率對應一年中計息周期的單利計息 B．實際利率對應一年中計息周期的復利計息 C．實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值 D．當計息周期為“月”時，實際利率小于名義利率

14、投資估算的精度可達±20％，所需費用約占總投資的0．25％～1．5％，該階段為。

A：投資機會研究 B：初步可行性研究 C：詳細可行性研究 D：項目的評估和決策 E：借款合同

15、某宗工業用地面積為5000㎡，容積率為1．0，樓面地價為800元／㎡，若城市規劃部門批準將該地塊改為商住用地，容積率為8．0，其中商業用途建筑面積占40％，樓面地價為3000元／㎡，居住用途建筑面積占60％，樓面地價為1000元／㎡。該宗地塊上理論上應補交的地價為萬元。A：4000 B：5900 C：6800 D：7200 E：工業用地的監測點評估價格

16、征地補償費應合理使用，耕地占用稅用于，土地復墾費、土地荒蕪費用于土地的調整與治理。A：集體財政 B：國家財政

C：土地開發與農業發展

D：土地管理部門的業務開支 E：執行層的組織協調

17、下列影響某套住宅價格的因素中，不屬于實物因素的是。A：戶型 B：樓層 C：層高 D：裝修

E：工業用地的監測點評估價格

18、高爾夫球場屬于。A：居住物業 B：商用物業 C：工業物業 D：特殊物業 E：借款合同

19、違章建筑是指。

A：在城市規劃區內，已取得建設工程規劃許可證而建設的建筑物和構筑物

B：在城市規劃區內，未取得《房屋所有權證》或者違反城市房地產管理法律、法規而建設的建筑物和構筑物 C：在城市規劃區內，未取得《土地使用權證》或者違反土地管理法律、法規而建設的建筑物和構筑物

D：在城市規劃區內，未取得建設工程規劃許可證或者違反建設工程規劃許可證的規定而建設的建筑物和構筑物 E：房地產估價機構必須加蓋公章

20、某宗房地產是于3年前通過出讓方式取得，當時獲得的土地使用期限為50年并約定不可續期，判定其未來每年的凈收益基本穩定．預計該宗房地產在正常情況下未來4年的凈收益分別為31萬元、29萬元、30．5萬元、29．5萬元，報酬率為8％．用未來數據資本化公式法計算該宗房地產的收益價格為．【2007年考題】

A：358．85萬元 B：360．49萬元 C：362．93萬元 D：365．29萬元

E：工業用地的監測點評估價格

21、供給曲線所在坐標系的橫縱坐標分別是__。A．供給量和商品價格 B．時間和供給量 C．供給量和時間

D．商品價格和供給量

22、某建設項目建設期3年，各年計劃投資額分別為1600萬元、2400萬元和1900萬元，年均價格上漲率為5%，則該項目建設期漲價預備費約為__萬元。A．525.49 B．625.49 C．725.49 D．825.49

23、一個估價項目中的估價目的，本質上是由決定的。A：估價機構 B：估價師

C：估價報告使用者

D：估價委托人的估價需要 E：工業用地的監測點評估價格

24、某居民2008年1月初購買一套建筑面積為100㎡的住宅，單價為5000元／㎡，若2008年當地同類住宅價格月遞增0.5％，年通貨膨脹率為5％，則2008年底該套住宅實際增值額為元。A：4296.96 B：5560.86 C：5839.91 D：30838.91 E：工業用地的監測點評估價格

25、企業就其產品質量向保險公司投保的險種屬于 A：財產損失保險 B：責任保險

C：意外傷害保險 D：保證保險

E：執行層的組織協調

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、房地產估價師有下列情況之一，由注冊機構撤銷其注冊，收回注冊證書__。A．本人未申請續期注冊的 B．完全喪失民事行為能力的 C．受行政處罰的 D．死亡或失蹤的

E．脫離房地產估價師工作崗位連續時間達1年以上的(含1年)

2、關于各級房地產價格評估機構各資質等級應具備的條件，下列說法中正確的是__。

A．一級房地產估價機構應從事房地產估價活動連續6年以上，取得房地產估價機構二級資質2年以上

B．一級房地產估價師應有15名以上專職注冊房地產估價師 C．二級房地產估價機構應有8名以上專職注冊房地產估價師

D．二級房地產估價機構的所有股份或者出資額中專職注冊房地產估價師的股份或者出資總額不低于50% E．三級房地產估價機構應有5名以上專職注冊房地產估價師

3、《城市房地產抵押管理辦法》規定，房地產抵押合同當事人應當自合同簽訂之日起__日內到房地產管理部門辦理房地產抵押登記。A．10 B．15 C．20 D．30

4、房地產估價機構組織形式包括。A：合伙制 B：股份制

C：有限責任制 D：國有獨資公司 E：個人企業

5、對今年參加全國房地產估價師執業資格考試的人員進行統計，則__。A．全部參加考試人員為總體單位 B．全部參加考試人員為統計總體 C．你作為考生是總體單位 D．你作為考生是個體

E．你的年齡是一個品質標志

6、下列關于訴訟時效的說法不正確的是__。

A．訴訟時效是指權利人在法定期限內請求人民法院或仲裁機關保護其權利的權利

B．訴訟時效消滅的是一種請求權，而不消滅實體權利 C．《民法通則》規定，超過訴訟時效期間，當事人自愿履行的，不受訴訟時效限制

D．履行后，當事人可以以不知時效期間已過為由而要求返還 E．訴訟時效期間可分為普通訴訟時效、特別訴訟時效和長期訴訟時效

7、居住用地的使用權出讓最高年限為__年。A．85 B．30 C．50 D．70

8、銀行的個人住房貸款仍處于起步階段，對貸款的決策管理尚存在缺乏成熟的經驗和有效的手段，容易形成管理和決策風險。具體體現在。A：資金來源和資金運用期限結構不匹配導致的流動性風險 B：自然原因或社會原因導致借款人失去還款能力

C：由于主觀原因、信用意識差等導致的拖延還款或賴賬不還 D：抵押物保管不善和貸后管理工作薄弱環節所帶來的風險 E：資金來源與資金流動性無關

9、耕地占用稅實行。A：比例稅率 B：累進稅率

C：比例稅率和定額稅率 D：定額稅率

E：執行層的組織協調

10、登記機關應在30日內對房屋權屬清楚、產權來源資料齊全的登記申請予以核準登記。A：初始 B：轉移 C：變更

D：他項權利 E：注銷

11、房產圖的測繪順序為__。

A．先測繪分戶圖，再測繪分丘圖，最后測繪分幅圖 B．先測繪分幅圖，再測繪分丘圖，最后測繪分戶圖 C．先測繪分丘圖，再測繪分幅圖，最后測繪分戶圖 D．先測繪分幅圖，再測繪分戶圖，最后測繪分丘圖

12、下列關于住房抵押貸款證券化涉及的抵押權變更登記，表述正確的是。A：金融機構發放或持有個人住房貸款，借款人以住房抵押給金融機構作為償還借款擔保，并依法到房地產管理部門辦理了抵押登記的住房抵押權，隨主債權一同轉讓的，可以申請辦理住房抵押權變更登記

B：批量辦理個人住房抵押權變更登記的，由個人住房抵押權受讓人申請

C：擬轉讓的個人住房抵押權清單應載明抵押房產坐落、抵押人、借款期限、房屋所有權證號、他項權證號等項目，并加蓋抵押權轉讓雙方當事人的印章

D：個人住房抵押權清單中項目不齊或與權屬登記信息不一致的，不予登記，并在規定時限內書面說明理由

E：個人住房抵押貸款證券化是一項金融創新業務，其住房抵押權轉讓具有特殊性。房地產管理部門辦理批量個人住房抵押權變更登記時，只對抵押權人作變更處理，其他登記事項不作變更

13、房地產開發前期的規劃管理包括__。A．開發項目的選址定點審批 B．規劃設計條件審批 C．規劃設計方案審批

D．核發建設用地規劃許可證 E．核發建設用地批準書

14、下列房屋租賃形式，是《城市房屋租賃管理辦法》中規定的范圍。A：以房屋作價入股

B：將房屋出租給他人從事經營活動

C：將房屋以合作方式與他人從事經營活動 D：將房屋出租給他人居住 E：將房屋無償借用給他人

15、A房地產開發公司在B市市區內建設一住宅小區，下面其提供的有關證明材料是符合申請領取施工許可證條件的。A：該建筑工程用地批準手續 B：取得的建設工程規劃許可證

C：施工場地已經基本具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進度符合施工要求 D：尚未確定施工企業

E：有滿足施工需要的施工圖紙及技術資料，但施工圖設計文件還未進行審查

16、購買某類房地產，通常抵押貸款占七成，抵押貸款年利率為9%，若該類房地產的資本化率為10.8%，則自有資本要求的年收益率為__。A．15.0% B．15.7% C．12.6% D．11.6%

17、甲、乙物業2008年10月的價值均為1100萬元。預計2009年10月甲物業的價值為1200萬元和1000萬元的可能性均為50%，乙物業的價值為1300萬元和900萬元的可能性也均為50%。甲、乙物業投資風險比較的結果是。(2009年試題)A：甲物業投資風險大 B：乙物業投資風險大

C：甲、乙兩個物業的投資風險相同

D：難以判斷甲、乙物業的投資風險大小 E：借款合同

18、不屬于開發商對房地產租售定價方法的是。A：成本導向定價 B：銷售導向定價 C：購買者導向定價 D：競爭導向定價 E：借款合同

19、物業管理服務收費的計費方式主要包括。A：服務制 B：酬金制 C：包干制 D：管理制 E：服務和管理制

20、房地產開發企業稅后利潤應首先用于__。A．彌補企業以前的虧損 B．提取法定盈余公積金 C．提取公益金 D．向投資者分紅

21、城鎮基準地價內涵包括。A：容積率 B：土地使用稅 C：土地開發程度 D：土地使用年限 E：征地補償費

22、路線價法估價的第四個步驟是__。A．設定標準臨街深度 B．選取標準臨街宗地 C．調查評估路線價 D．制作價格修正率表

23、下列有關房地產投資項目中投資與成本的特點描述錯誤的一項是__。

A．在房地產開發投資中，其經營方式為出售時的投資，為開發過程中的資金投入，其成本應為開發過程中的成本支出

B．以出租為經營方式的房地產開發投資中，其主要投資為開發過程中的資金投入，其投資成本不含建設成本和出租成本

C．以經營為經營方式的房地產開發過程中，其主要投資為開發過程中的資金投入，其投資成本含建設成本和經營成本

D．以出租為經營方式的房地產置業投資中，其主要投資為購買房地產時的資金投入，其成本包含購買成本和出租成本

24、住宅平面設計中的功能分區對房地產價值的影響，屬于房地產價值影響因素中__。

A．區位因素 B．社會因素 C．實物因素 D．權益因素

25、拍賣標的亦稱，泛指可以通過拍賣方式轉讓的各種財產及財產權利。A：拍品 B：拍賣物 C：拍賣人 D：拍賣方式 E：拍賣時間