第一篇：2016年下半年山西省房地產估價師理論與方法：重新購建價格的求取考試題

2016年下半年山西省房地產估價師理論與方法：重新購建價格的求

取考試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、評估某估價對象2011年10月15日的市場價格，選取的可比實例價格情況是：交易日期為2011年4月15日，按買賣雙方約定，買方付給賣方7000元／㎡，交易中涉及的稅費全部由賣方支付。該地區買方和賣方應繳納的稅費分別為正常交易價格的3％和6％。已知最近1年來該地區房地產價格每月環比增長0．5％，則該可比實例經修正、調整后的價格是元／㎡。A：7000 B：7003 C：7436 D：7670 E：工業用地的監測點評估價格

2、估價人員通過市場調查獲知，某地區2003～2006年普通商品住宅平均價格水平分別為4682元／㎡，4887元／㎡，5037元／㎡，5192元／㎡。若采用平均增減量法測算，該地區普通商品住宅2008年的價格為元／㎡。A：5362 B：5347 C：5532 D：5563 E：工業用地的監測點評估價格 3、2004年4月，國務院下發了《關于調整部分行業固定資產項目資本金比例的通知》，將房地產開發項目資本金比例由__提高到__。A．10%，20% B．20%，30% C．10%，35% D．20%，35%

4、根據課稅對象性質的不同，全部稅種分為五大類。A：流轉稅、負債稅、財產稅、資源稅和行為目的稅 B：流轉稅、收益稅、財產稅、增值稅和行為目的稅 C：流轉稅、收益稅、財產稅、資源稅和行為目的稅 D：地方稅、收益稅、財產稅、資源稅和行為目的稅 E：執行層的組織協調

5、供給增長速度高于需求增長速度，空置率回升并逐漸接近合理空置率水平，這是房地產市場的自然周期的__。A．第一階段 B．第二階段 C．第三階段 D．第四階段

6、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積120m2，單位建筑面積的重置價格為800元/m2建筑物殘值率6%，年折舊率2.2%，計算該建筑物的現值是__元。A．76800 B．79104 C．77952 D．81562

7、以下有關假設開發法的表述中，不正確的是。

A：假設開發法在表現形式上是評估新開發的房地產價值的成本法的“倒算法” B：假設開發法是一種科學實用的估價方法，在中國現階段房地產開發建設活動較活躍的情況下，得到了廣泛應用

C：對于應有規劃條件但規劃條件尚未正式確定的待開發房地產，應采用假設開發法進行估價

D：假設開發法除了適用于房地產估價，還適用于房地產開發項目投資分析，是房地產開發項目投資分析的常用方法之一 E：工業用地的監測點評估價格

8、某可比實例價格為2000元/m2，區域因素直接比較得出的相關數據如下，則區域因素修正后的價格應為__元/m2。A．區域因素 B．1 C．2 D．3 E．權重可比實例估價對象 F．0.590100 G．0.3100100 H．0.2125100

9、當事人對裁決不服的，可以在裁決書送達之13起個月內向人民法院起訴。A：1 B：2 C：3 D：6 E：執行層的組織協調

10、在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析是指。

A：投資機會研究 B：初步可行性研究 C：詳細可行性研究 D：項目的評估和決策 E：借款合同

11、不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產價值__。A．下降 B．上升 C．不變

D．不能確定

12、在一定時期內，某類商品房的市場潛量是指這類商品房的。(2009年試題)A：市場需求上限 B：市場有效需求 C：市場現實需求 D：市場最低需求 E：借款合同

13、目前民用建筑中采用最普遍的屋面形式是。A：曲面屋頂 B：坡屋頂 C：平屋頂

D：多波式屋頂

E：執行層的組織協調

14、在影響房地產價格的各種因素中，“城市化”屬于（）。A．社會因素 B．環境因素 C．人口因素 D．行政因素

15、某城市2008年初家庭總數為120萬戶，戶均年可支配收入為5萬元，約有15%的家庭打算當年購房，平均住房需求80m2/戶，則2008年該市新建商品住房的市場潛量是（）萬m2。A．1260 B．1380 C．1440 D．2100

16、是以實物產品數量所計量的生產要素邊際生產力。A：邊際產值 B：邊際產量 C：邊際收益

D：邊際收益產量 E：執行層的組織協調

17、某房地產的土地取得成本為1000萬元，開發成本為3000萬元，管理費用為200萬元，銷售費用為300萬元，開發利潤為500萬元，則該房地產的投資利潤率為．[2004年考題] A：10．0％ B：11．1％ C：11．9％ D：12．5％

E：工業用地的監測點評估價格

18、單層工業廠房的屋蓋結構的主要承重構件為__。A．屋面板 B．屋架 C．天窗架 D．托架

19、下列不屬于房地產區位因素的是．【2006年考題】 A：交通 B：用途 C：環境 D：樓層

E：工業用地的監測點評估價格 20、需求的交叉彈性是指。

A：商品的需求量對商品本身價格變動的反應程度

B：一種商品的需求量對于另外一種商品價格變動的反應程度 C：商品的需求量對于消費者收入變動的反應程度

D：由于影響供給的諸因素發生變化，供給量作出反應的程度 E：執行層的組織協調

21、不同的房地產估價師對同一估價對象在同?估價目的、同一估價時點下的評估價值通常不完全相同，這主要是因為．【2007年考題】 A：掌握的有關信息不同 B：作出的估價師聲明不同 C：估價對象狀況不同 D：委托人不同

E：工業用地的監測點評估價格

22、__是估價人員履行對委托人責任的最佳方式。A．書面報告 B．口頭報告 C．敘述式報告 D．表格式報告

23、同區域、同類型、同檔次的不同房地產的市場價值不同，主要是因為房地產市場具有__。A．保值性 B．增值性 C．異質性 D．弱流動性

24、一宗2000m2的工業用地，容積率為0.8，樓面地價為690元/m2。現按規劃擬改為商業用地，容積率為5.1，樓面地價為950元/m2；理論上應補地價(單價)為__元/m2。A．552 B．3519 C．4293 D．4845

25、某期房年后建成入住，類似現房的價格為5 000元/㎡，出租的年末總收益為500元/㎡，管理費用等其他支出為100元/㎡。估計折現率為10%，風險補償為現房價格的3%。該期房目前的價格為__元/㎡。A．4395 B．4486 C．4636 D．4850

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、下列房屋租賃形式，是《城市房屋租賃管理辦法》中規定的范圍。A：以房屋作價入股

B：將房屋出租給他人從事經營活動

C：將房屋以合作方式與他人從事經營活動 D：將房屋出租給他人居住 E：將房屋無償借用給他人

2、權屬管理的首要核心內容是__。A．征地制度 B．房產審查制度 C．登記發證制度 D．糾紛處理制度

3、影響房地產市場轉變的社會經濟力量有以下幾方面（）。A．房地產產權與交易政策 B．生產和工作方式的轉變 C．自然環境的變化 D．家庭生命周期 E．物價水平

4、下列關于居民收入水平對房地產價格影響的表述中，正確的有。A：居民收入的真正增加，通常會導致房地產價格上升

B：如果居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的收入增加，則對房地產價格影響不大

C：如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，則會促使房地產上升 D：如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其無房地產投資或投機行為，則對房地產價格影響不大

E：居民收入水平的變化對房地產價格影響不大

5、就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出。A：較樂觀的估計值 B：較保守的估計值 C：過高的估計值 D：過低的估計值 E：可能的估計值

6、當抵押人__時，其房地產合法繼承人或代管人應繼續履行原抵押合同。A．喪失民事行為能力 B．死亡

C．不能履行其相應義務 D．依法被宣告死亡 E．被宣告失蹤

7、下列關于擔保公司設立，表述正確的是。

A：設立擔保公司，應當報經城市房地產行政主管部門審核，并經城市人民政府批準后，方可向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照

B：設立擔保公司，向王商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照后，應當報經城市房地產行政主管部門審核，并經城市人民政府批準 C：擔保公司的組織形式為有跟責任公司或者股份有限公司 D：擔保公司的組織形式為合伙企業

E：擔保公司是為借款人辦理個人住房貸款提供專業擔保、收取服務費用、具有法人地位的房地產中介服務企業

8、契據登記制又稱__。A．德國登記制 B．法國登記制 C．美國登記制 D．意大利登記制

9、從物理形態上劃分，作為房地產投資對象的房地產資產的類型主要有。(2005年試題)A：商住樓 B：土地 C：在建工程 D：寫字樓

E：建成后的物業

10、依代理委托方的不同對物業代理進行分類時，不包括__。A．首席代理 B．買方代理 C．賣方代理 D．雙重代理

11、公開市場價值是指下列條件下最可能實現的價格__。A．賣方和買方掌握必要的市場信息

B．賣方具有必要的專業知識，并了解交易對象 C．買方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價 D．賣方和買方追求各自利益的最大化 E．賣方和買方急于完成交易

12、運營費用比率是指投資性物業中運營費用支出占__的比率。該比率越高，則預示著投資項目所獲得的凈經營收入越低。A．毛租金收入 B．凈租金收入 C．經營收入 D．稅后現金流

13、下列關于房屋權屬登記的表述中，不正確的是__。A．公告不是房屋權屬登記的必經程序

B．在建工程竣工時，如抵押權仍未解除，抵押人在申請領取房屋權屬證書上進行注銷即可，無須重新辦理房產抵押登記

C．因房屋權屬登記機關的工作人員工作失誤造成權屬登記不實的，登記機關有權注銷房屋權屬證書

D．在房屋竣工交付使用時，對已辦理預購商品房抵押登記的，應在領取房屋所有權證書的同時辦理房屋抵押登記

14、拍賣買受人主張瑕疵請求權遇到障礙的情形有。

A：委托人、拍賣人由于疏忽而沒有將拍賣標的瑕疵告知競買人 B：委托人、拍賣人能夠證明其就拍賣標的瑕疵沒有過錯

C：拍賣人、委托人在拍賣前聲明不能保證拍賣標的的真偽或者品質 D：買受人的疏忽可能導致其未能注意到已告知的瑕疵 E：買受人的誤解可能直接導致拍賣標的的瑕疵

15、下列建設項目的外部效應中，屬于外部負效應的是。A：就業增加 B：污染增加 C：稅收增加

D：職業收入增加 E：執行層的組織協調

16、從物理形態上分，作為投資對象的房地產資產，主要可以分為__。A．土地

B．建成后的物業 C．在建工程 D．地下設施 E．商用物業

17、保險活動所特有的內在功能是__。A．組織經濟補償 B．分散風險 C．融通資金 D．防災防損

18、根據《中華人民共和國物權法》，下列事項的決定，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。A：選舉業主委員會或者更換業主委員會成員 B：選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人 C：制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約 D：監督業主公約的實施

E：籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金

19、下列不屬于我國信托機構開辦的業務是__。A．信托業務 B．委托業務 C．代營業務 D．外匯業務

20、購買某類房地產，通常抵押貸款占七成，抵押貸款常數是6%，自有資本要求的年收益率為 9%，則該類房地產的資本化率為__%。A．6 B．6.9 C．8.8 D．9

21、獲取房地產估價業務的措施有．【2004年考題】 A：突破專業能力限制，接受各種估價要求 B：提高服務質量 C：恰當的宣傳 D：低收費

E：最大限度壓縮估價作業期

22、下列__不符合設立房地產開發企業應具備的條件。A．注冊資本980萬元 B．有3名一級建造師 C．有3名注冊會計師

D．有符合公司法人登記的名稱

23、對于“開發—銷售”模式下的房地產投資項目，分析其動態盈利能力時的計算期包括。A：開發期 B：論證決策期 C：經營準備期 D：經營期 E：銷售期

24、下列說法正確的是__。

A．當生產要素價格固定不變時，規模報酬遞增、不變和遞減分別對應于邊際成本的遞減、不變和遞增

B．當只有一種要素為可變要素，其他生產要素為固定投入要素時，生產規模由可變投入要素的規模所決定

C．內在不經濟是指廠商在生產規模擴大時由于自身原因所引起的產量減少和成本增加

D．適度規模是指能使產量遞增達到最大時的生產規模

25、下列關于住宅專項維修資金的交存標準，說法正確的是。

A：商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的價值交存住宅專項維修資金

B：直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門應當根據本地區情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額，并適時調整 C：出售的公有住房交存住宅專項維修資金的標準為業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金

D：出售的公有住房，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地房改成本價的3％ E：售房單位按照多層住宅不低于售房款的20％、高層住宅不低于售房款的30％，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金

第二篇：2016年河北省房地產估價師理論與方法：重新購建價格的求取考試題

2016年河北省房地產估價師理論與方法：重新購建價格的求取考試

題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金__以下的土地閑置費。A．10% B．15% C．20% D．25% 2、2010年某企業的負債總額為250萬元，所有者權益總額為750萬元，則該企業的資產負債率是__。A．15% B．25% C．30% D．35%

3、土地使用稅不在__征收。A．城市 B．縣城 C．建制鎮 D．農村

4、有甲、乙兩宗面積形狀都相同的相鄰地塊，價值各為50萬元，若將兩宗土地合并為一宗，合并后的價值各為110萬元，如果甲地塊的使用權人欲購買乙地塊的使用權，乙地塊的使用權人所要的交易雙方都是公平合理的正常價格應為__。A．50萬元 B．55萬元 C．60萬元

D．60萬元以上

5、在某房地產開發商開發建設的一個綜合小區內，既有普通住宅、公寓、別墅、酒店、寫字樓、商場，也有保齡球館、游泳池等文化體育娛樂設施。開發商根據不同物業之間的成本差額、不同顧客對不同物業的評價以及競爭對手的價格來確定各種不同物業之間的價格差距。這種定價方法屬于產品組合定價方法中的__。A．產品線定價 B．選擇品定價 C．補充品定價 D．產品束定價

6、為了規范國有土地使用權出讓行為，優化土地資源配置，建立公開、公平、公正的土地使用制度，國土資源部從2002年7月1日開始實施__，明確規定了土地的有償出讓對象。A．《協議出讓國有土地使用權的規定》 B．《城鎮國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》 C．《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》 D．《城市房地產管理法》

7、某寫字樓的剩余收益年限為38年，預計5年后售出時價格將上漲20％，銷售稅費率為6％，已知持有期內年有效毛收入為400萬元，運營費用率為30％，報酬率中無風險報酬率為6％．風險報酬率為無風險報酬率的25％，則該寫字樓目前的收益價格為萬元。A：5286.72 B：7552.45 C：9939.23 D：14198.90 E：工業用地的監測點評估價格

8、__是開發利潤與總開發成本的比率，是初步判斷房地產開發項目財務可行性的一個經濟評價指標。A．開發利潤率 B．財務利潤率 C．項目利潤率 D．成本利潤率

9、下列關于民法的內容，說法不正確的是__。A．在特殊情況下，國家也是民事法律關系的主體

B．智力成果是一種無形資產，是知識產權法律關系的客體 C．物權、知識產權、人身權屬于形成權

D．胎兒不具有民事權利能力，不得成為民事法律關系的主體

10、估價對象房地產2005年的租金收入為500萬元，經營費用為租金收入的30％，從2006年開始年收入增長2％，經營費用增長1．5％，該房地產剩余使用年限為35年，最后一年不再經營，支出裝修費用500萬元之后以4800萬元轉讓(均發生在年末)．該類房地產的報酬率為8％，則該房地產2006年1月1日的收益價格為。

A：3173．45萬元 B：3205．26萬元 C：4971．37萬元 D：7602．76萬元

E：工業用地的監測點評估價格

11、某估價事務所在2004年9月20日至10月20日評估了一宗房地產于2004年9月30日的價格之后，有關方面對其估價結果有異議．現在若要求你重新估價以證明該估價結果是否真實，則重新估價的估價時點應為。A：2004年10月20日 B：2004年9月20日 C：重新估價的作業日期 D：2004年9月30日

E：工業用地的監測點評估價格

12、某房地產投資企業在一定日期的負債合計為4000萬元，資產合計為6000萬元，流動資產和流動負債分別為3000萬元和1000萬元，存貨為1500萬元。則該房地產投資企業的流動比率為（）。A．150% B．200% C．300% D．400%

13、當選擇最佳開發利用方式時，最重要的是要選擇__。A．用途

B．建筑容積率 C．覆蓋率 D．建筑式樣

14、某地區某類房地產1999-2005年價格如下表所示：點擊查看大圖計算過程中各年加權采用的權重如下表所示：權重計算表根據平均增減量法進行估價，預測該地區該類型房地產2006年的價格為（）（元/m2）A．3200? B．3185? C．3257? D．3156

15、某銷售型住房市場年初的住房存量為100萬套，其中空置待售住房5萬套，本年新竣工住房13萬套，銷售住房8萬套，則吸納周期為（）年。A．0.63 B．1.63 C．2.25 D．12.50

16、某城市2004年存量商品住房的吸納率為55%，則該城市同期存量商品住房的吸納周期是__。A．1.8月 B．2.5季 C．1.8年 D．0.45年

17、采用綜合的單位建筑面積或單位建筑體積等建筑工程概算指標計算整個工程費用，是__。A．單元估算法 B．單位指標估算法 C．工程量近似匡算法 D．概算指標法

18、對于閑置土地的處置方式中，延長開發建設期限，最長不得超過__。A．五年 B．三年 C．兩年 D．一年

19、房地產抵押合同簽訂以后，土地上新增的房屋__其抵押財產。A．屬于 B．不屬于

C．根據情況確定

D．依照抵押合同規定 20、某宗房地產的總價值為100萬元，其中土地價值30萬元，通過抵押獲得貸款60萬元，若投火災保險，則其投保價值應為__萬元。A．100 B．70 C．60 D．40

21、某開發商所開發的物業質量與市場領導者的物業質量相近，如果定價比市場領導者的定價低，則其采用的是。A：領導定價法 B：挑戰定價法

C：隨行就市定價法 D：價值定價法 E：借款合同

22、是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。A：房屋出租 B：房屋轉租 C：房屋承租 D：房屋租賃

E：執行層的組織協調

23、一廠房建成8年后被改造為超級市場，并補辦了土地使用權出讓手續，土地使用權出讓年限為40年，建筑物的經濟壽命為50年，則計算該建筑物折舊的經濟壽命為__年。A．40 B．42 C．48 D．50

24、物業甲為寫字樓項目，2003年末價值為1000萬元，預計2004年末價值為1100萬元的可能性為50%，為900萬元的可能性為50%，則2004．年該物業的價值的標準差為10%；物業乙為高爾夫球場項目，2003年末價值為1000萬元，2004年末價值為1200萬元的可能性為50%，為800萬元的可能性為50%，則2004年該物業的標準差為20%。由以上資料，__投資風險更大。A．物業甲 B．物業乙 C．一樣大 D．無法判斷

25、下列關于物業經營中現金流的表達方式，正確的是．(2008年試題)A：稅前現金流=有效毛收入-經營費用

B：稅前現金流=有效毛收入-抵押貸款還本付息 C：稅后現金流=稅前現金流-所得稅

D：稅后現金流=稅前現金流-準備金-所得稅 E：借款合同

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、為評估某住宅2004年10月1日的正常市場價格，在其附近收集公證機關的某可比實例的有關資料如下：成交價格為4000元/m，成交日期為2004年5月1日，成交價格比正常價格低2%，房地產狀況調整系數為1.087，已知從2004年5月1日到16月1日該類住宅價格平均每月比上月上漲1%，則對該可比實例成交價格進行校正、調整得到的價格最接近于__。A．3790元/m2 B．4238元/m2 C．4658元/m2 D．4663元/m3 2、2009年5月，A縣人民法院委托委托具有B房地產估價有限責任公司，對某辦公綜合大樓進行了拍賣價值評估，該辦公綜合大樓評估價值為150萬元。根據規定，B房地產估價有限責任公司應收房地產估價費為元。A：3000 B：5000 C：6250 D：8000 E：執行層的組織協調

3、下列屬于目前我國劃撥土地轉讓政策的有。

A：報有批準權的人民政府審批準予轉讓的，應當由出讓方辦理建設用地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金

B：報有批準權的人民政府審批準予轉讓的，應當由受讓方辦理建設用地使用權手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金

C：可不辦理出讓手續，但轉讓方應將所獲得的收益中的土地收益上繳國家 D：可不辦理出讓手續，但轉讓方應將所獲得的所有收益上繳國家 E：在辦理出讓手續的同時，轉讓方應將所獲得的收益上繳國家

4、房地產測繪的作用__。

A．為房地產開發、經營以及交易提供基本信息服務 B．為房地產管理提供信息服務 C．為其他部分提供參考資料 D．為房地產管理提供技術服務

E．房地產測繪成果提供了房地產商品量的量度依據

5、凈利潤為等三個項目的總額減去所得稅費用之后的余額。A：營業利潤 B：營業支出 C：投資凈收益

D：營業內收支凈額 E：營業外收支凈額

6、房地產開發過程中需要金融機構服務的資金類型是。A：支付土地出讓金的貸款

B：支付開發費用的短期資金或“建設貸款” C：用于土地儲備的貸款

D：項目建成后用于支持置業投資者購買房地產的長期資金或“抵押貸款” E：購房貸款

7、收益性物業管理中的費用支出一般包括建筑物的維修費用、（）和有關稅費。A．管理費 B．服務及設備費用 C．保險費 D．職員工資

8、產生房地產價格泡沫的主要誘因是__。A．土地稀缺 B．城市化進程快 C．競爭充分性 D．交易復雜性

9、現對某期貨房地產進行估價，在此估價中，估價對象狀況應為未來某時點的狀態，房地產市場情況應為__時點的狀態。A．現在 B．未來 C．過去 D．B和C

10、某商鋪的購買價格為100萬元，其中60萬元來自銀行貸款。該貸款在10年內按年等額償還，年利率為7%，預計該商鋪第1年稅后凈現金流量為3萬元，如果不考慮物業增值收益，則第1年的投資回報率為__。A．5.00% B．7.50% C．18.36% D．28.85%

11、權益狀況比較、調整的主要內容包括__。A．土地使用年限 B．土地出讓方式

C．城市規劃限制條件 D．樓層、朝向

E．公共設施完備程度

12、B房地產開發公司在A市市區內，取得了一塊商業建設用地的使用權，按照規定，該土地使用權出讓最高年限為__年。A．40 B．50 C．60 D．70

13、下列對房地產中介服務收費的表述中，正確的有__。

A．房地產書面咨詢收費一般每份300～1000元，對技術難度大的咨詢報告可適當提高標準，一般不能超過咨詢標的的0.6% B．房地產評估采用差額定率累進計費的方法收費

C．房屋租賃代理收費，按租期的長短，由雙方協商一次性收取 D．房屋買賣代理收費，按成交價格總額的0.5%～2.5%計收 E．實行房屋買賣獨家代理的，由雙方協商收費，但最高不能超過成交價格的3%

14、下列關于企業利潤和收入的表達中，正確的是（）。

A．企業利潤可分為經營利潤、稅后利潤和可分配利潤三個層次 B．經營收入=銷售收入+出租收入

C．銷售收入=土地轉讓收入+商品房銷售收入+配套設施銷售收入 D．可分配利潤=稅后收入-未分配利潤

15、用成本法評估商品住宅的價格時，其中的土地價格可用__求取。A．市場比較法 B．基準地價修正法 C．假設開發法 D．成本法

16、如果某類房地產需求富有價格彈性，則該類房地產的需求價格彈性系數有可能為。A：0．5 B：1．0 C：1．5 D：2．0 E：3．0

17、屬于城市規劃法律體系的是。A：主干法及配套法規和規章 B：專項法 C：審批法 D：管理法

E：相關法律法規

18、下列關于代理權和代理行為，表述正確的是。

A：代理人應當在代理權限范圍內，從被代理人的利益出發，爭取在對被代理人最有利的情況下完成代理行為 B：沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后的行為，只有經被代理人的追認，被代理人才承擔民事責任 C：代理權不得濫用

D：雙方代理是指代理人以被代理人的名義與自己同時代理的其他人進行民事法律行為

E：代理權應為維護被代理人的最大利益而行使

19、依據《物權法》的規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，__。A．由國家無償收回 B．自動續期

C．應于屆滿前6個月申請續期 D．應于屆滿前1年申請續期

20、甲房地產開發公司(以下簡稱甲公司)擬通過競標取得一項目土地使用權進行住宅和商業房地產開發，為此與乙房地產經紀公司(以下簡稱乙公司)達成協議，由乙公司為甲公司提供市場分析、項目融資、營銷計劃以及投標報價等內容的咨詢報告，同時甲公司委托乙公司代理銷售其開發的住宅和商業用房。雙方協定，根據利益分享和風險共擔的原則，甲公司在簽訂協議時向乙公司支付部分款項，余款和代理傭金根據乙公司提供的咨詢服務和代理銷售的進度支付。(2007年試題)下列關于雙方達成協議的表述中，正確的是。A：雙方達成的是一種單務合同

B：雙方民事法律關系的客體包括行為和咨詢報告 C：甲公司是乙公司的被代理人

D：甲公司開始支付的款項是一種定金 E：停止侵害

21、下列市場調查的內容中，屬于可控因素調查的是調查。A：市場需求容量 B：消費者行為 C：市場營銷因素 D：競爭情況 E：借款合同

22、拆除租賃房屋，對于出租人與承租人達不成協議的，應。A：由拆遷人對房屋所有人進行補償，由所有人對承租人進行安置 B：由拆遷人對房屋所有人進行補償，對承租人進行安置

C：實行貨幣補償，被拆遷人與原房屋承租人就新調換房屋撤銷租賃協議 D：實行產權調換

E：被拆遷人與原房屋承租人就新調換房屋重新簽訂租賃協議

23、物業服務合同按委托人的不同和簽訂的先后順序分為__。A．房地產開發企業或公房出售單位與物業管理企業簽訂的《前期物業服務合同》 B．房地產開發企業或公房出售單位與物業管理企業簽訂的《物業服務合同》 C．業主委員會代表全體業主與物業管理企業簽訂的《物業服務合同》

D．業主委員會代表全體業主與物業管理企業簽訂的《前期物業服務合同》 E．業主委員會代表全體業主與物業管理企業簽訂的《一般物業服務合同》

24、《中華人民共和國城鄉規劃法》規定，在發放后，因依法修改城鄉規劃給被許可人合法權益造成損失的，應當依法給子補償。A：選址意見書

B：建設用地規劃許可證 C：建設工程規劃許可證 D：鄉村建設規劃許可證 E：農村生產規劃許可證

25、荷載分為。A：永久荷載 B：恒荷載 C：可變荷載 D：偶然荷載 E：必然荷載

第三篇：2016年下半年海南省房地產估價師理論與方法：重新購建價格的求取考試題

2016年下半年海南省房地產估價師理論與方法：重新購建價格的求

取考試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、某宗房地產的土地價值占總價值的40％，建筑物價值占總價值的60％，從可比實例房地產中求出的土地資本化率為6％，建筑物資本化率為8％，綜合資本化率為。

A：6．2％

B：7．2％

C：8．2％

D：9．2％

E：工業用地的監測點評估價格

2、將存量房屋市場分為租賃、轉讓、抵押等市場的劃分方式是__。

A．按照房地產的用途和等級劃分的B．按照房地產的交易形式劃分的C．按照地域范圍劃分的

D．按照房地產購買者目的劃分的

3、住宅專項維修資金劃轉后的賬目管理單位，由決定。

A：房地產開發單位

B：業主大會

C：業主委員會

D：直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門

E：執行層的組織協調

4、國外研究表明，房地產的經濟壽命與其__相關。

A．建筑結構

B．所在區域

C．使用性質

D．使用過程

5、房地產開發商根據消費者對物業品牌的認知價值來制定價格的方法，屬于導向定價法。

A：成本

B：購買者

C：競爭

D：市場

E：借款合同

6、暫定期內的三級資質房地產估價機構，能承接的估價業務有。

A：在建工程抵押估價業務

B：城市房屋拆遷補償估價業務

C：該機構執行臺伙人所擁有的房地產抵押估價業務

D：正在使用中的星級賓館抵押貸款評估業務 E：工業用地的監測點評估價格

7、__，建設部制定了《城市房屋拆遷估價指導意見》，使得拆遷估價問題有了參考依據。

A．2003年1月1日

B．2004年1月1日

C．2004年12月1日

D．2003年12月1日

8、某套住宅建筑面積為100㎡，套內建筑面積為92㎡，使用面積為80㎡，每平方米使用而積的價格為3000元，則該住宅每平方米建筑面積的價格為元。

A：2400 B：2580 C：2607 D：2760 E：工業用地的監測點評估價格

9、職工上年結轉的住房公積金按結息日掛牌公告的__存款利率計息。

A．活期

B．3個月整存整取

C．6個月整存整取

D．1年整存整取

10、居住用途房地產的位置優劣，主要是看__和安寧程度。

A．周圍環境狀況

B．繁華程度

C．臨街狀況

D．附近是否有礦產資源

11、以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得__的同意。

A．原土地出讓方

B．市、縣人民政府城市規劃行政主管部門

C．市、縣人民政府房地產管理部門

D．原土地出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門

12、某出租的舊辦公樓的租約尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取凈租金肋萬元(沒有費用支出)，到期后要拆除作為商業用地。預計作為商業用地的價值為1 100萬元，拆除費用為50萬元，該類房地產的報酬率為10％。則該舊辦公樓的價值為萬元。

A：1 005．34 B：1 006．61 C：2 005．34 D：2 006．61 E：工業用地的監測點評估價格

13、某家庭預計在今后10年內的月收入為16000元，如果其中30%用于支付住房抵押貸款的月還款額，年貸款利率為12%，則該家庭有償還能力的最大抵押貸款的申請額是__。

A．31.46萬元

B．32.46萬元 C．33.46萬元

D．34.46萬元

14、某城市的居民對高層住宅經歷了一個從較為抗拒到較普遍接受的過程，這一現象反映了消費者市場的__。

A．替代性

B．發展性

C．地區性

D．復雜性

15、某宗土地面積10000m2，土地單位價格800元/m2，最高容積率為2，固定費用400萬元，單位建筑面積建安成本為1500元，管理費、貸款利息、稅費等其他成本費用為建安成本的20%，銷售價格為3000/m2，則該項目的盈虧平衡點銷售量為__m2。

A．10000 B．12000 C．180000 D．15000

16、甲、乙、丙三宗土地的單價分別為每平方米946元、860元、800元，建筑容積率分別為5．5、5、4．5，若該三宗土地的其他條件相同，則明智的購買者會選擇。

A：甲土地或丙土地

B：乙土地或丙土地

C：丙土地

D：甲土地或乙土地

E：工業用地的監測點評估價格

17、碳氫化合物與空氣中的氮氧化物在陽光作用下形成淺藍色煙霧，被稱為，危害非常大。

A：乙烯

B：光化學煙霧

C：甲烷

D：乙烷

E：執行層的組織協調

18、某住房置業擔保公司實有資本5000萬元，該擔保公司擔保貸款余額的總額不得超過億元。

A：7．50 B：10．00 C：15．00 D：20．00 E：執行層的組織協調

19、下列房地產市場調控政策中，屬于財政政策的是__。

A．提高貸款利率

B．提高購房最低首付款比例

C．提高法定存款準備金率

D．提高房地產交易環節稅收

20、企業所得稅實行比例稅率，其稅率是。A：10％

B：18％

C：25％

D：33％

E：執行層的組織協調

21、下列有關債券的表述中，不正確的是。

A：債券是一種有價證券，是社會各類經濟主體為籌措資金而向債券投資者出具的、承諾按一定利率定期支付利息并到期償還本金的債權債務憑證

B：關于債券的發行，若市場利率高于債券利率，則溢價發行

C：私募債券的最大特點是募集對象特定

D：債券利率的高低，主要受銀行利率、發行者的資信級別、償還期限、利率計算方式和資本市場資金供求關系等因素的影響

E：執行層的組織協調

22、某高層樓房占用的土地總面積為800 ㎡，房地總價值為4 000萬元，甲公司擁有其中的寫字樓部分此部分的房地價值為2 500萬元；乙公司擁有該房地產的商鋪和地下超市部分，此部分的房地價值為1500萬元．如果按房地價值分攤方法計算，則甲公司擁有的土地數量為。

A：466 ㎡

B：496 ㎡

C：506 ㎡

D：596 ㎡

E：工業用地的監測點評估價格

23、不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產價值__。

A．下降

B．上升

C．不變

D．不能確定

24、僅考慮房地產的投資特性時，一般認為購買銷售自行車的店鋪比購買生產自行車的廠房的投資風險小，這是因為前者比后者具有__。

A．更長的經濟壽命

B．更顯著的各異性

C．更強的適應性

D．更專業的物業管理

25、橫道圖法和網絡圖法在工程管理中常常作為__的方法。

A．質量控制

B．進度控制

C．合同管理

D．成本控制

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、磚木結構二等的殘值率為__。

A．2% B．4% C．3% D．5%

2、征地補償費應合理使用，耕地占用稅用于__，土地復墾費、土地荒蕪費用于土地的調整與治理。

A．集體財政

B．國家財政

C．土地開發與農業發展

D．土地管理部門的業務開支

3、從物理形態上劃分，作為房地產投資對象的房地產資產的類型主要有__。

A．商住樓

B．土地

C．在建工程

D．寫字樓

E．建成后的物業

4、假如可比實例房地產與估價對象房地產本身有若干差異，則在評估時，當已進行了交易情況修正和交易日期調整后，還需要進行關于__調整。

A．市場狀況

B．經濟狀況

C．物價狀況

D．房地產狀況

5、當前，我國各地房地產交易管理機構的主要任務是。

A：辦理房地產交易登記、鑒證等手續

B：開展房地產股票活動指導和監督

C：為房地產交易提供洽談協議、交流信息、展示行情等各種服務

D：協助財政、稅務部門征收與房地產交易有關的稅費

E：為政府或其授權的部門公布各類房屋的房地產成本價格

6、房地產價格指數，是反映一定時期內房地產價格變動趨勢和程度的相對數，包括（）。

A．房屋銷售價格指數

B．房屋租賃價格指數

C．房屋抵押價格指數

D．房屋消費價格指數

E．土地交易價格指數

7、關于各級房地產價格評估機構各資質等級應具備的條件，下列說法中正確的是__。

A．一級房地產估價機構應從事房地產估價活動連續6年以上，取得房地產估價機構二級資質2年以上

B．一級房地產估價師應有15名以上專職注冊房地產估價師

C．二級房地產估價機構應有8名以上專職注冊房地產估價師

D．二級房地產估價機構的所有股份或者出資額中專職注冊房地產估價師的股份或者出資總額不低于50% E．三級房地產估價機構應有5名以上專職注冊房地產估價師

8、”某城市別墅銷售市場”這一市場細分的方式包括

A：按地域范圍細分

B：按房地產用途細分 C：按增量存量細分

D：按交易形式細分

E：按目標市場細分

9、房地產技術發展調查包括調查。

A：社會擁有量

B：新產品的國內外先進水平

C：新產品的技術現狀和發展趨勢

D：通信及交通運輸調查

E：能源與資源供應

10、某開發商以500萬元的價格取得一片地塊的使用權，目前在該地塊中已投入了建設資金500萬元，預計項目建設投資總額為1800萬元，則該項目__，即可獲得政府房地產管理部門頒發的預售許可證。

A．還需投入50萬元建設資金

B．還需投入450萬元建設資金

C．還需投入800萬元建設資金

D．在此情況下

11、（）指項目在借款償還期內各年用于還本付息的資金與當期應還本付息金額的比率。

A．利息備付率

B．償債備付率

C．資產負債率

D．流動比率

12、下列關于高層建筑，表述正確的是。

A：7—9層為高層建筑

B：10層以上(含10層)為高層建筑

C：公共建筑及綜合性建筑通常是按照建筑總高度來劃分的，總高度超過24m的(但不包括總高度24m的單層建筑)為高層建筑

D：建筑總高度超過100m的住宅，為超高層建筑

E：建筑總高度超過100m的綜合性建筑，為超高層建筑

13、下列哪種房地產最適用成本法估價__。

A．學校

B．公園

C．商場

D．普通商品住宅

E．油田

14、通風施工圖紙可分為。

A：立面圖

B：平面圖

C：剖面圖

D：系統圖

E：詳圖

15、指數平滑中的平滑指數。的范圍為__。

A．0＜A＜1 B．A＜0 C．a＞1 D．a＝2

16、若某宗待出租物業確定的租金高于市場租金水平，則以為該物業的空置率會__。

A．為0 B．下降

C．上升

D．為1

17、比準價格是一種__。

A．理論價格

B．市場價格

C．評估價格

D．交易價格

18、保險，就是一種針對__辦法。

A．危險發生前的預防

B．危險發生中的抑制

C．危險發生后果的抑制

D．危險發生后果的補救

19、在運用路線價法過程中，為了簡化以后各宗土地價格的計算，一般以臨街各宗土地的臨街深度的__作為標準深度。

A．中位數

B．眾數

C．平均數

D．分位數

20、與報酬資本化法相比，直接資本化法的優點不包括。

A：不需要預測未來許多年的凈收益，通常只需要測算未來第一年的收益

B：指明了房地產的價值是其未來各期凈收益的現值之和，這既是預期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時間價值，邏輯嚴密，有很強的理論基礎

C：每期的凈收益或現金流量都是明確的，直觀且容易被理解

D：不必直接依靠與估價對象的凈收益流模式相同的類似房地產來求取適當的資本化率

E：資本化率或收益乘數直接來源于市場上所顯示的收益與價值的關系，能較好地反映市場的實際情況

21、某投資商欲進行寫字樓置業投資。其目標收益率為12%，當前整個市場的平均收益率為15%，國家債券的收益率為3.5%。此時，該地區寫字樓市場相對整個投資市場的風險相關系數是。

A：0.57 B：0.74 C：0.80 D：1.04 E：借款合同

22、某商品房售價為每平方米建筑面積4000元，買賣雙方對面積誤差的處理方式未作約定，已知該商品房的產權登記的建筑面積100，合同約定建筑面積97。該商品房的成交價格是元。A：388000 B：388640 C：399640 D：400000 E：執行層的組織協調

23、一般認為，交易實例的成交日期與估價時點相隔在__以上的不宜采用。

A．1年

B．半年

C．2年

D．3年

24、關于抵押房地產變現能力強弱比較的說法，錯誤的是。

A：標準廠房通常比一般廠房的變現能力弱

B：熟地通常比生地或毛地變現能力弱

C：小商鋪通常比大商鋪變現能力弱

D：廠區內住宅通常比商品住宅小區內住宅的變現能力弱

E：郊區的房地產通常比市區的房地產變現能力弱

25、下列房地產價格影響因素中，屬于房地產區位因素的有。

A：稅收政策

B：城市規劃調整

C：環境狀況

D：城市基礎設施狀況

E：匯率

第四篇：2015年下半年臺灣省房地產估價師理論與方法：重新購建價格的求取試題

2015年下半年臺灣省房地產估價師理論與方法：重新購建價格的求

取試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、仲裁實行“一裁終局”制，裁決作出后，當事人就同一糾紛再申請仲裁或者向人民法院起訴的，仲裁委員會或者人民法院。A：不予受理 B：予以受理 C：先予執行 D：強制執行

E：房地產估價機構必須加蓋公章

2、被征收土地所在的市、縣人民政府，在收到征收土地方案后，日內應以書面或其他形式進行公告。A：10 B：15 C：30 D：60 E：房地產估價機構必須加蓋公章

3、房價收入比在倍以上，且財政、單位原有住房建設資金可轉化為住房補貼的地區，可以對無房和住房面積未達到規定標準的職工實行住房補貼。A：3 B：4 C：5 D：6 E：執行層的組織協調

4、征用集體土地的耕地補償費標準是該耕地被征用前三年平均年產值的__倍，每個需安置的農業人口安置補助費標準為：__倍。A．5～10，4～6 B．5～12，3～6 C．6～10，4～6 D．3～6，2～3

5、下列房地產價格影響因素中．不屬于區位因素中的位置因素的是。A：朝向 B：樓層 C：方位

D：交通條件

E：工業用地的監測點評估價格

6、某可比實例的房地產權屬證書記載的套內建筑面積為120㎡，經調查，其成交價格為150萬元，另有20㎡的房屋天臺贈送，該房地產的建筑面積與套內建筑面積的比率為1:0.8，則按建筑面積計算的比準價格是元／㎡。A：8571 B：10000 C：13393 D：15625 E：工業用地的監測點評估價格

7、評估某宗房地產2005年9月末的價格，選取的可比實例成交價格為3000元/m2，成交日期為2005年1月末，該類房地產自2005年1月末至2005年9月末的價格每月與上月的變動幅度為1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，O%。則該可比實例在2005年9月末的價格為__元/m2。A．2938 B．2982 C．3329 D．3379

8、（）是指企業按照每個消費者的要求大量生產，產品之間的差異可以具體到每個最基本的組成部件。A．全面覆蓋 B．大量定制 C．市場專業化 D．產品專業化

9、從經濟角度看，土地利用選擇的一般順序是__。

A．商業、辦公、居住、工業、耕地、放牧地、牧場、森林、不毛荒地 B．商業、辦公、工業、居住、耕地、放牧地、牧場、森林、不毛荒地 C．商業、辦公、居住、工業、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地 D．商業、辦公、工業、居住、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地

10、地下室墻采用磚墻時，其厚度一般不小于mm。A：120 B：240 C：360 D：490 E：執行層的組織協調

11、房地產開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得__ A．建設工程規劃許可證 B．施工許可證 C．預售許可證 D．房屋所有權證

12、物業管理的全面啟動以為標志。A：物業的接管驗收 B：業主入住

C：日常的前期物業管理服務 D：首次業主大會召開 E：執行層的組織協調

13、在國有土地上房屋征收補償中，__應當給予補償 A．未超過批準期限的臨時建筑 B．違法建筑

C．超過批準期限的臨時建筑

D．房屋征收范圍確定后，在房屋征收范圍內的改建房屋

14、甲、乙兩個房地產開發企業的資產負債率分別為75%和80%，從房地產開發貸款的風險來看，乙企業比甲企業面臨更大的__風險。A．市場 B．財務 C．政策 D．經營

15、威廉阿郎索的在任意區位處的地租計算公式Pc（t）=N[Pc-C-kc（t）]中，Ⅳ表示（）。

A．單位面積土地上農產品的產量 B．市場上每單位農產品的價格 C．生產每單位農產品的成本

D．向市場運輸每單位農產品的成本

16、在市場法選擇可比實例的過程中，可比實例的規模應與估價對象的規模相當，選取的可比實例規模一般應存估價對象規模的范圍之內。A：0.5～2.0 B：1.5～2.0 C：0.5～1.5 D：1.0～1.5 E：工業用地的監測點評估價格

17、教育附加費的稅率在城市一般為營業稅的__。A．1% B．3% C．5% D．7%

18、定位于最大的細分市場的營銷方式是__。A．無差異性營銷 B．差異性營銷 C．定制性營銷 D．集中性營銷

19、根據《房產測量規范》，不計算房屋建筑面積的是__。A．屬永久性建筑有柱的貨棚

B．有頂蓋不封閉的永久性架空通廊 C．無頂蓋的室外樓梯

D．與室內不相通的類似于陽臺的建筑

20、運用成本法評估房地產抵押價值時，按謹慎原則要求，在估計房地產價格構成項目的金額可能會在一定區間波動時，應采用的估計值。A：正常 B：較低 C：平均 D：較高

E：工業用地的監測點評估價格

21、A房地產開發公司在Z省A市征收基本農田以外的耕地180畝，應由審批。A：國務院 B：國土資源部 C：Z省人民政府 D：A市人民政府

E：房地產估價機構必須加蓋公章

22、在影響房地產價格的各種因素中，“城市化”屬于．【2005年考題】 A：社會因素 B：環境因素 C：人口因素 D：行政因素

E：工業用地的監測點評估價格

23、在房地產銷售量預測中引用愈來愈近期的銷售量來不斷修改平均值，使之更能反映銷售量增減趨勢和接近實際的預測方法是__。A．簡單平均法 B．移動平均法

C．加權移動平均法 D．指數平滑法

24、某宗土地總面積7500㎡，容積率為3，相應的土地單價為4500元/ ㎡，現允許容積率提高到5，假設容積率每提高0.1，樓面地價下降1％，則理論上因容積率提高應補交的地價款為萬元。A：1125 B：1800 C：2250 D：3375 E：工業用地的監測點評估價格

25、以保險的實施形式為標準，可將保險分為__。A．商業保險、社會保險和政策保險 B．財產保險和人身保險 C．自愿保險和強制保險 D．定期保險和不定值保險

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、成本控制的主要對象是主要費用中的__。A．固定費用 B．變動費用 C．經營費用 D．原材料費用

2、是指參加競購拍賣標的的公民、法人或其他組織。A：拍賣人 B：委托人 C：競買人 D：買受人

E：執行層的組織協調

3、取得開發項目用地所發生的費用為__。A．用地使用費 B．土地費用 C．土地轉讓費 D．土地租用費

4、目前我國具有征收土地審批權的部門有。A：國務院 B：國土資源部 C：省級人民政府 D：市級人民政府 E：縣級人民政府

5、各項成本費用的構成復雜、變化因素多、不確定性大，尤其是依建設項目的類型不同而有其自身的特點，故不同類型的建設項目的成本費用構成有一定差異。下列有關房地產開發項目成本費用構成的分類不正確的一項是__。A．不可預見費用包括管理費、銷售費用、財務費用、稅費和其他費用

B．土地費用包括土地使用權出讓金、征地費、土地租用費、拆遷安置補償費 C．房屋開發費包括建安工程費、公共配套設施建設費、基礎設施建設費 D．前期工程費包括規劃勘察設計費、可行性研究費、三通一平費

6、國家一級的城市房屋拆遷管理部門是__。A．國務院

B．國務院建設行政主管部門 C．城市規劃主管部門 D．土地管理局

7、在控制性詳細規劃中，僅用下限控制的規定性指標包括。A：容積率

B：建筑紅線后退距離 C：綠地率 D：建筑密度 E：車泊位

8、分析市場趨勢的方法有。A：潛在分析法 B：宏觀環境預測法 C：銷售人員意見綜合法 D：專家意見法

E：購買者意圖調查法

9、制作深度價格修正率的要領是__。A．選取標準宗地 B．設定標準深度

C．將標準深度分為若干等份

D．制定單獨深度價格修正率，或將單獨深度價格修正率轉換為累計或平均深度價格修正率

E．按深度價格修正率求取路線價

10、在一幢住宅附近興建一座有污染的化工廠可能導致該住宅的價值下降，而興建一個花園則可能使其價值上升，這體現了房地產特性中的。A：用途多樣性 B：合法性

C：相互影響性 D：外部性 E：易受限制

11、房地產市場存在著一種均衡狀態，這個狀態是指。A：租金和價格都不發生變化 B：建造成本不發生變化 C：新增量和滅失量相等

D：房地產資產存量保持不變 E：價格與重置成本相同

12、從開發商的角度看，房地產開發過程中投入的資源有。A：土地 B：勞動力 C：資本 D：經驗 E：環境

13、當計息周期短于一年時，實際利率與名義利率的關系是 A：名義利率大于等于實際利率 B：實際利率大于名義利率 C：名義利率等于實際利率 D：實際利率小于名義利率 E：借款合同

14、住房公積金的增值收益的合法用途包括。(2004年試題)A：獎勵住房公積金管理中心職工 B：建立住房公積金貸款風險準備金 C：支付住房公積金管理中心的管理費用 D：建設廉租住房的補充資金 E：建設經濟適用住房的補充資金

15、下列房地產開發企業融資方式中，屬于債務融資方式的有__。A．發行企業債券

B．向銀行借入信用貸款 C．房地產開發貸款

D．在公開市場上發行股票 E．土地儲備貸款

16、城市總體規劃的近期規劃期限一般為__年。A．1 B．3 C．5 D．10

17、城市房屋拆遷評估價格的確定不考慮被拆遷房屋的__。A．區位 B．用途

C．搬遷補助費 D．建筑面積

18、某非經濟特區的房地產估價資質的機構完成本地一宗以房產為主的評估項目。評估的房地產價格為2000萬元，按照國家計委、建設部聯合下發的《關于房地產中介服務收費的通知》規定的收費標準，估價收費最高為__萬元。A．1.60 B．3.00 C．4.25 D．5.00

19、某房地產開發商向銀行貸款3000萬元，期限為3年，年利率為8%，若該筆貸款的還款方式為期間按季度計息、到期后一次償還本息，則開發商為該筆貸款支付的利息總額是（）萬元。A．378.49 B．678.22 C．779.14 D．804.73 20、下列屬于普通股股東享有權利的有。A：參加股東大會的權利 B：參加表決的權利 C：股票轉讓權

D：公司剩余財產的分配權 E：對公司債務負有限責任

21、保險的基本原則包括。A：最大誠信原則 B：保險利益原則 C：遠因原則 D：近因原則 E：損失補償原則

22、按貸款使用期限的長短，可將貸款分為。A：短期貸款 B：中期貸款 C：長期貸款 D：抵押貸款 E：保證貸款

23、估價報告有效期應從__起計。A．估價時點 B．估價作業期

C．出具估價報告之日

D．簽訂估價委托合同之日

24、建筑平面設計常見的組合方式包括。A：走廊式組合 B：套間式組合 C：單間式組合 D：大廳式組合 E：整體式組合

25、項目竣工檔案中的技術資料的內容包括__。A．前期工程資料 B．土建資料

C．安裝方面的資料 D．設計文件 E．竣工圖

第五篇：2017年上半年山東省房地產估價師理論與方法：重新購建價格的求取試題

2017年上半年山東省房地產估價師理論與方法：重新購建價格的求

取試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、資本化率的公式為。A： B： C： D：

E：工業用地的監測點評估價格

2、某商品房在建工程已完成工程的正常建設期為1年，實際建設期為1．5年，現該在建工程被人民法院強制拍賣，辦理有關變更等交接手續的正常期限為0．5年，通過市場調查得知類似規模商品房開發項目的正常建設期為3年，在強制拍賣下評估該在建工程的市場價值時，后續建設期應為年。A：1 B：1．5 C：2 D：2．5 E：工業用地的監測點評估價格

3、投資項目資本金是指__。

A．在投資項目總投資中，由投資者認購的出資額，對投資項目來說是債務性資金，項目法人不承擔這部分資金的任何利息和債務；項目法人可按其出資的比例依法享有所有者權益，也可轉讓其出資，但不得以任何方式抽出

B．在投資項目總投資中，由政府部門認購的出資額，對投資項目來說是非債務性資金，投資者不承擔這部分資金的任何利息和債務；投資者可按其出資的比例依法享有所有者權益，也可轉讓其出資，但不得以任何方式抽出

C．在投資項目總投資中，由項目政府部門認購的出資額，對投資項目來說是債務性資金，投資者不承擔這部分資金的任何利息和債務；投資者可按其出資的比例依法享有所有者權益，也可轉讓其出資，但不得以任何方式抽出

D．在投資項目總投資中，由投資者認購的出資額，對投資項目來說是非債務性資金，項目法人不承擔這部分資金的任何利息和債務；投資者可按其出資的比例依法享有所有者權益，也可轉讓其出資，但不得以任何方式抽出

4、目前，我國普通商品住宅個人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價值的（）。A．60% B．70% C．80% D．90%

5、評估某估價對象2011年10月15日的市場價格，選取的可比實例價格情況是：交易日期為2011年4月15日，按買賣雙方約定，買方付給賣方7000元／㎡，交易中涉及的稅費全部由賣方支付。該地區買方和賣方應繳納的稅費分別為正常交易價格的3％和6％。已知最近1年來該地區房地產價格每月環比增長0．5％，則該可比實例經修正、調整后的價格是元／㎡。A：7000 B：7003 C：7436 D：7670 E：工業用地的監測點評估價格

6、隨著行業市場營銷費用的增加，會引起需求水平的提高。當市場營銷費用超過一定水平之后，就不會刺激需求了．因此市場需求有一個上限，稱為__。A．市場潛量 B．市場預測量 C．市場最低量 D．市場最高量

7、某房地產開發商銷售給張某一套商品房，合同約定建筑面積110㎡，售價4 000元/㎡，張某交付了全部價款。買賣雙方對面積誤差的處理方式未作約定。若該商品房產權登記的建筑面積為100㎡，張某選擇不退房，則該房地產開發商應當返還張某購房款__元。A．40 000 B．53 600 C．66 800 D．80 000

8、影響某套住房的實物因素不包括。A：裝修 B：戶型 C：層高 D：樓層

E：工業用地的監測點評估價格

9、某宗房地產32年土地使用權的價格為4000元/m2，對應的報酬率為7%。現假定報酬率為9%，該宗房地產40年土地使用權條件下的價格最接近于（）元/m2。A．3275 B．3287 C．3402 D．4375

10、在符合城市規劃和建筑結構安全的條件下，住宅所有權人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進行分成，屬于動用__的行為。A．宅基地所有權 B．空間利用權 C．地役權

D．建筑物相鄰關系

11、增加了國有建設用地使用權出讓的掛牌出讓方式。A：《中華人民共和國土地管理法》

B：《中華人民共和國土地管理法實施條例》 C：《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》 D：《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》 E：房地產估價機構必須加蓋公章

12、參加民事法律關系而享有民事權利、承擔民事義務的人，是指民事法律關系的。A：主體 B：客體 C：內容 D：形式

E：執行層的組織協調

13、建設單位應當在工程竣工驗收__個工作日前將驗收的時間、地點及驗收組名單書面通知負責監督該工程的工程質量監督機構。A．7 B．10 C．15 D．20

14、房地產開發項目的施工許可證由__向發證機關申請領取。A．施工單位 B．建設單位 C．監理單位 D．設計單位

15、某零售商業物業租約規定，基礎租金為35萬元／月，百分比租金標準為8％，若承租人本月的營業額為480萬元，則按常規計算的承租人本月應繳納的租金總額為

萬元。A：35 B：37．8 C：38．4 D：73．4 E：借款合同

16、某住宅小區附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區房地產價值貶損屬于__。A．物質折舊 B．功能折舊 C．經濟折舊 D．會計折舊

17、由于出讓計劃不明確，對以抵押方式向土地儲備機構發放貸款，貸款期限最長不得超過__年 A．1 B．2 C．3 D．5

18、銀行為某家庭提供年利率為6%、按月等額償還的10年期個人住房抵押貸款。若每月的還款額為2000元，則該家庭在第5年最后一個月的還款額中的本金額是__元。A．1428.74 B．1475.37 C．1482.74 D．2000.00

19、房地產估價之所以要遵守替代原則，是因為根據經濟學原理，同一種商品在同一個市場上具有相同的。A：成交價格 B：理論價格 C：評估價值 D：市場價格

E：工業用地的監測點評估價格

20、下列關于征收土地的表述中，正確的是__。

A．土地補償費均為該土地被征收前三年平均年產值的6至10倍 B．安置補助費只能發放給安置單位 C．并非所有的征地都要支付青苗補償費

D．只有所征土地連續三年以上常年種菜，才須繳納新菜地開發建設基金

21、下列不屬于經財政部批準免征房產稅范圍的是。A：經有關部門鑒定后，損壞不堪使用的房屋和危險房屋 B：對企業因停產、撤銷而閑置不用的房產

C：企業辦的各類學校、醫院、托兒所、幼兒園自用的房產

D：房產大修停用三個月以上的，經納稅人申請，稅務機關審核，在大修期間免征房產稅

E：執行層的組織協調

22、房地產抵押自合同__之日起生效。A．登記 B．工商鑒證 C．公證 D．簽訂

23、將空調系統分為全空氣系統、全水系統、空氣一水系統和冷劑系統，是按__分類的。

A．安裝組合情況 B．冷凝器冷卻方式 C．設備設置情況 D．所用介質

24、依法不能免征房產稅的房屋是__。A．政府機關的辦公樓 B．武警部隊的營房 C．個人自住的住房 D．百貨公司的商場

25、為了不因房屋結構差異而影響拆遷人和被拆遷人的經濟利益，以產權調換形式補償的房屋要結算。

A：房屋重置價格結合結構差價 B：商品房價格 C：房屋結構差價

D：房屋重置價格結合成新差價 E：執行層的組織協調

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20 m以上(含2.20 m)的永久性建筑是指__。

A．房屋共有建筑面積 B．土地使用面積 C．房屋使用面積 D．房屋建筑面積

2、某房地產在2006年3月的價格為2009元/m2，現要調整為2006年9月的價格。已知該類房地產2006年3月至9月的價格指數分別為：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3(均以上個月為基數100)，則該房地產2006年9月的價格為__元/m2。A．2700.8 B．2800.1 C．2800.8 D．2817.7

3、設定房地產抵押辦理房屋他項權利登記后，該房屋的《房屋所有權證》應由__收執。A．抵押人 B．抵押權人

C．房屋權屬登記機關 D．公證機關

4、目前，我國已基本建立了以國有金融機構為主體、其他各類金融機構并存的金融體系，逐步形成了的金融體制。A：銀行、證券、保險業分業經營 B：銀行、證券、保險業分業監管 C：銀行、證券、保險業共同經營 D：銀行、證券、保險業合作經營 E：銀行、證券、保險業共同監管

5、張某將自己的房屋抵押給甲銀行，并辦理了抵押登記。下列說法正確的有。A：該房屋的所有權仍屬于張某

B：張某應將該房屋交付給甲銀行使用 C：經甲銀行同意，張某可以出售該房屋

D：未經甲銀行書面同意，張某出租該房屋的租賃合同無效 E：該房屋所有權證書交給甲銀行保管

6、在房地產定價方法中，名牌策略屬于__。A．成本加成定價法 B．目標定價法

C．認知價值定價法 D．領導定價法

7、開發項目選址、定點審批階段主要針對以方式獲得國有建設用地使用權的開發建設項目。A：無償劃撥 B：協議出讓 C：掛牌 D：拍賣 E：招標

8、業主大會履行的職責有__。

A．制定、修改業主公約和業主大會議事規則

B．選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作 C．監督業主公約的實施

D．決定專項維修資金的使用、統籌方案，并監督實施 E．選聘、解聘物業企業

9、甲公司在某建制鎮的營業用房以200萬元的價格出售，其應繳納的城市維護建設稅為元。A：1000 B：5000 C：7000 D：10000 E：執行層的組織協調

10、下列關于房產分丘圖，表述正確的有。A：房產分丘圖是繪制房產權證附圖的基本圖 B：房產分丘圖是房產分幅圖的局部明細圖 C：房產分丘圖的比例尺為1：100—1：1000 D：房產分丘圖包括控制點、行政境界、丘界、房屋、附屬設施等要素和注記 E：房產分丘圖是在房產分戶圖基礎上進一步繪制的明細

11、某商品房合同約定建筑面積100，產權登記的建筑面積107，該商品房的面積誤差比是。A：2％ B：4％ C：7％ D：9％

E：執行層的組織協調

12、某估價對象為一舊廠房改造的超級市場，建設期為2年，該廠房建成5年后補辦了土地使用權出讓用續，土地使用期限為40年，土地使用權出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續期。建筑物經濟壽命為50年。假設殘值率為零，采用直線法計算建筑物折舊時年折舊率為（）。A．1.00% B．2.13% C．2.22% D．2.50%

13、已知某城市容積率修正系數表，如下表：

容積率修正系數表 A．容積率 B．0.1 C．0.4 D．0.7 E．1.0 F．1.1 F．1.3 F．1.7 F．2.0 F．2.1 F．修正系數 F．0.5 F．0.6 F．0.8 F．1.0 F．1.1 F．1.2 F．1.6 F．1.8 F．1.9

14、評價會計信息質量的標準主要有等。A：重要性 B：客觀性 C：相關性 D：可比性 E：明晰性

15、征用土地實行__級審批制度。A．一 B．二 C．三 D．四

16、路線價法估價時需要用路線價再配合__計算出待估宗地的價格。A．深度百分率 B．資本化率 C．收益率 D．物價指數

E．其他價格修正率

17、對房地產投資項目進行風險分析時，主要是針對可判斷其__的風險因素。A．變動可能性 B．影響重要性 C．發生經常性 D．類型歸屬性

18、《城市房地產抵押管理辦法》規定，房地產抵押合同當事人應當自合同簽訂之日起__日內到房地產管理部門辦理房地產抵押登記。A．10 B．15 C．20 D．30

19、長期趨勢法除了用于推測、判斷房地產的未來價格，還可用于（）。A．假設開發法中開發完成后的房地產價值的預測 B．收益法中未來租金、運營費用的預測

C．成本法中對先前發生費用的正確性的校核 D．市場比較法中對房地產狀況進行調整 E．某些缺乏的房地產歷史價格資料的填補

20、，除業主大會另有決定外，都應當轉入住宅專項維修資金滾存使用。A：住宅專項維修資金的存儲利息

B：利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益 C：住宅共用設施設備報廢后回收的殘值 D：物業服務企業的支出節余

E：利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的，業主所得收益

21、下列說法不正確的是__。

A．利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數。對于一般房地產投資項目，該指標值應該大于1 B．償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數。對于一般房地產投資項目，該指標值應該大于1.2 C．在國際上銀行一般要求這一比率維持在200%以上

D．一般來說，對于一個開發周期為2年的商品住宅開發項目，其目標成本利潤率大體應為35%～45%

22、北京市甲級寫字樓出售市場，是按房地產市場細分的標準劃分的。A：按地域細分

B：按房地產用途細分 C：按增量存量細分 D：按交易形式細分 E：按目標市場細分

23、房地產開發投資中的銷售稅金，又稱“兩稅一費”，包括__。A．營業稅 B．教育費附加

C．城市維護建設稅 D．房產稅

E．土地使用費

24、下列關于柱、梁、板，說法正確的是。

A：柱、梁和板，只能是預制的，不可在工地現制 B：梁是跨過空間的橫向構件

C：板是直接承擔其上面的平面荷載的平面構件

D：柱子在建筑中承受梁和板這兩種構件傳來的荷載 E：柱子是獨立支承結構的豎向構件

25、房地產開發屬于資金密集型經濟活動，所以房地產開發公司的資產負債率一般__。A．較低 B．較高 C．不高不低 D．為零