第一篇：新疆2016年房地產估價師《理論與方法》：重新購建價格的內涵考試試卷

新疆2016年房地產估價師《理論與方法》：重新購建價格的內涵考試

試卷

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、在估價報告中陳述__，既是維護估價人員正當權益的需要，又是提醒委托人和估價報告使用者在使用估價報告時需要注意的事項。A．估價師聲明

B．估價的假設和限制條件 C．估價方法 D．估價對象

2、建筑物是否屬違章建筑，應由該建筑物所在地的認定。A：房屋權屬登記機關 B：縣級以上人民政府 C：房屋拆遷管理部門

D：城市規劃行政主管部門 E：執行層的組織協調

3、在保險的基本職能中，保險的派生職能不包括。A：融通資金職能 B：防災防損職能 C：分配職能

D：分散風險職能 E：執行層的組織協調

4、__的頒布，標志著中國房地產業的發展邁入了法制管理的新時期。A．《中華人民共和國土地管理法》 B．《城市房地產管理法》 C．《中華人民共和國城市規劃法》 D．《中華人民共和國土地使用法》

5、已知某臨街深度30.48米(即100英尺)、臨街寬度15米的矩形土地，總價為100萬元。相鄰有一臨街深度45.72米(即150英尺)、臨街寬度15米的矩形土地，根據四三二一和九八七六法則，其總價為__萬元。A．109 B．117 C．124 D．130

6、現實中，房地產市場上某種房地產在某一時間的供給量為．【2004年考題】 A：存量+新開發量+其他種類房地產轉換為該種房地產量一該種房地產轉換為其他種類房地產量-拆毀量

B：存量+新開發量+該類房地產與其他種類房地產之間轉換總量+拆毀量 C：存量+新開發量+空置房量-拆毀量 D：存量+新增竣工量-拆毀量 E：工業用地的監測點評估價格

7、企業就其產品質量向保險公司投保的險種屬于__。A．財產損失保險 B．責任保險

C．意外傷害保險 D．保證保險

8、反映企業長期償債能力的指標是__。A．流動比率 B．速動比率 C．資產負債率 D．存貨周轉率

9、在某商業街深度30%的矩形土地，前后兩面臨街，其前街路線價(土地單價)為3000元/m2，后街路線價為2000元/m2。那么按重疊價值估價法計算，其前街影響深度為__。A．18% B．20% C．15% D．25%

10、成本導向定價包括成本加成定價法和__。A．目標定價法 B．領導定價法 C．價值定價法

D．隨行就市定價法

11、最低收入家庭住房保障原則上以__為輔。A．實物配租 B．租金核減

C．發放租賃補貼

D．實物配租和租金核減

12、下列關于瑕疵請求規則的效力范圍，說法不正確的是。A：瑕疵請求權主要針對拍賣人和委托人 B：委托人必須受瑕疵請求規則的制約 C：拍賣人的責任以委托人的告知為前提

D：拍賣人的責任并不以委托人的告知為前提 E：執行層的組織協調

13、城鎮最低收入家庭人均廉租住房保障面積標準原則上不超過當地人均住房面積的。A：30％ B：40％ C：50％ D：60％

E：執行層的組織協調

14、對達不成拆遷補償安置協議的拆遷糾紛實施行政裁決的可以是__。A．縣級以上地方人民政府

B．縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門 C．縣級以上地方人民政府或縣級以上人民政府房屋拆遷管理部門 D．市級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門

15、下列有關房屋權屬登記的表述中，正確的是__。

A．新建的房屋，申請人應當在房屋竣工后60日內向登記機關提出申請

B．城郊農村集體經濟組織全部成員集體轉為城鎮居民，原集體土地全部轉為國有土地，原集體土地上的房屋權利人應當自這一事實發生之日起90日內申請登記

C．房屋權屬登記機關自受理登記申請之日起10日內應當決定是否予以登記，對暫緩登記、不予登記的，應當書面通知權利人或權利申請人

D．房屋權屬證書遺失的，權利人應當及時登報聲明作廢，并向登記機關申請補發，登記機關應當作出補發公告，經6個月無異議的方可予以補發房屋權屬證書

16、申請房地產估價師初始注冊的，申請人應當向__提交申請資料。A．人事部 B．建設部

C．省級人事行政主管部門

D．所在地省級房地產行政主管部門

17、下列關于稅收違章處理，表述錯誤的是。A：違章處理是對納稅人違反稅法行為的處置

B：納稅人的違章行為通常包括偷稅、抗稅、漏稅、欠稅等不同情況 C：紛稅是指納稅人有意識地采取非法手段不交或少交稅款的違法行為 D：抗稅是指納稅人不按規定期限交納稅款的違章行為 E：執行層的組織協調

18、轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持轉讓合同到主管部門備案。A：規劃 B：土地

C：房地產開發 D：建設

E：執行層的組織協調

19、房地產投資信托不包括的類型是__。A．經營型 B．權益型 C．抵押型 D．混合型

20、有甲乙兩建筑物，甲建筑物建于1970年，乙建筑物建于1976年，若依直線折舊法，甲建筑物的折舊與乙建筑物的折舊相比，則__。A．甲大于 B．甲小于乙 C．甲等于 D．難以判斷

21、A房地產經紀公司獨家代理，為王某介紹成交一宗二手房，該二手房成交價格總額為10萬元，按照規定，A房地產經紀公司可收取王某房屋買賣代理費最高為元。A：500 B：1000 C：2500 D：3000 E：執行層的組織協調

22、某宗可比實例房地產2007年1月30日的價格為800美元/m2，該類房地產以人民幣為基準的價格變動平均每月比上月上漲0.1%。假設人民幣與美元的市場匯率2007年1月30日為1美元=7.8650元人民幣，2007年6月30日為1美元=7.6835元人民幣。則該可比實例的價格調整到2007年6月30日的結果是__元人民幣/m2。A．6323.52 B．6804.37 C．6.657.48 D．6650.25

23、某類房地產2001年初至2005年初的價格分別為2300元／㎡、2450元／㎡、2650元／㎡、2830元／㎡和3000元／㎡，其增減量的權重分別為0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增減量趨勢法估計，以2001年初為預測基期，則該類房地產于2006年初的價格最接近于元／㎡。A：3100 B：3195 C：3285 D：3300 E：工業用地的監測點評估價格

24、實物投資可分為。

A：固定資產投資、流動資產投資等 B：生產性投資和非生產性投資 C：直接投資和間接投資 D：短期投資和長期投資 E：借款合同

25、在房地產產品的生產過程中，__一般承擔結構、供暖、給水排水、照明以及空調或高級電氣設備等設計工作。A．建筑師 B．工程師

C．造價工程師

D．估價師及物業代理

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、在政府授權開發企業負責實施土地開發時，由負責籌措資金，辦理規劃、項目核準、土地征收等手續并組織實施。A：政府部門 B：建設部門 C：房管部門 D：開發企業 E：借款合同

2、鋼筋混凝土結構建筑的結構形式主要有等多種形式。A：墻承重結構 B：剪力墻結構

C：框架剪力墻結構 D：框架筒體結構 E：框架結構

3、從總體上來說，投資分為固定資產投資和流動資產投資。流動資產投資包括以下__投資。A．土地 B．房屋 C．機械設備 D．原材料 E．輔料

4、從事房地產經紀活動的基本條件是__。A．取得房地產經紀人協理從業資格 B．取得房地產經紀人執業資格

C．取得房地產經紀人員相應執業資格證書 D．取得房地產經紀人執業資格并經注冊生效

5、假設將兩居室每套價格提高5萬元，會減少多少購買者，如對此問題進行調查，則屬于。A：試探性調查 B：描述性調查 C：因果性調查 D：假設性調查 E：借款合同

6、在下列行為中，屬于犯罪的有__。A．欠稅 B．偷稅 C．抗稅 D．退稅 E．漏稅

7、在正常使用下，房屋建筑工程中屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏的最低保修期限為__年。A．1 B．2 C．4 D．5

8、會計要素主要包括__。A．資產、負債、所有者權益

B．資產、負債、所有者權益、收入、費用

C．資產、負債、所有者權益、收入、費用、利潤 D．資產、收入、利潤

9、下列關于企業利潤和收入的表達中，不正確的是。

A：企業利潤可分為經營利潤、稅后利潤和可分配利潤三個層次 B：經營收入=銷售收入+出租收入+自營收入 C：銷售收入=土地轉讓收入+商品房銷售收入+配套設施銷售收入

D：可分配利潤=稅后收入一(法定盈余公積金+法定公益金+未分配利潤)E：借款合同

10、某住房置業擔保公司實有資本5億元，其擔保的貸款余額不得超過億元。A：50 B：100 C：150 D：200 E：執行層的組織協調

11、下列因素中，屬于房地產置業投資項目主要不確定性因素的是__。A．容積率 B．空置率

C．利息備付率 D．成本利潤率

12、工程造價控制的主要方法有。(2008年試題)A：價值工程 B：協議發包 C：合同管理 D：非限額設計 E：可行性研究

13、未按建設工程規劃許可證的規定進行建設的，可能受到的處罰有。(2008年試題)A：警告 B：罰款 C：限期改正 D：限期拆除 E：沒收實物

14、《中華人民共和國擔保法》規定定金的數額不得超過主合同標的額的。A：20％ B：25％ C：30％ D：35％

E：執行層的組織協調

15、房地產測繪的作用__。

A．為房地產開發、經營以及交易提供基本信息服務 B．為房地產管理提供信息服務 C．為其他部分提供參考資料 D．為房地產管理提供技術服務

E．房地產測繪成果提供了房地產商品量的量度依據

16、工程成本控制的主要對象是主要費用的__。A．變動費用 B．固定費用 C．材料費用 D．人工費用

17、在測算資本金融資成本時，其資金占用費是按__計算的。A．綜合利率 B．貸款利率 C．折現率 D．機會成本

18、一般來說，投資于房地產信托基金(REITs)的風險比直接投資于房地產的風險要小得多，這主要是因為PElTs具有。A：較高的收益性 B：較強的流動性 C：直接融資的功能

D：抵御通貨膨脹影響的功能 E：借款合同

19、住宅小區物業管理委員會由__的代表組成。A．住宅小區內房地產產權人和使用人選舉 B．街道居委會確定

C．公安部門、房地產管理部門、街道居委會分別選派 D．房地產管理部門確定

20、對投資項目或投資方向提出建議，是__階段的主要任務。A．投資機會研究 B．初步可行性研究 C．詳細可行性研究 D．項目的評估和決策

21、下列關于直接融資的特點，表述正確的是。

A：直接融資是指資金供給者與資金需求者運用一定的金融工具直接形成債權債務關系的行為

B：直接融資有利于籌集長期投資資金

C：直接融資雙方在資金數量、期限、利率等方面受到的限制比間接融資少 D：對資金供給者來說，直接融資比間接融資的風險大

E：直接融資債務人面對直接的債權人，在資金使用上會講求效益，經營上也會有較大壓力從而促進資金使用效益的提高

22、當計息周期短于一年時，實際利率與名義利率的關系是 A：名義利率大于等于實際利率 B：實際利率大于名義利率 C：名義利率等于實際利率 D：實際利率小于名義利率 E：借款合同

23、在利用預期收益的期望值和標準差進行項目比選時，下列表述中正確的有。A：期望值相同、標準差小的為優 B：標準差相同、期望值小的為優 C：標準差相同、期望值大的為優 D：標準差系數大的為優 E：標準差系數小的為優

24、__不是減輕納稅人負擔的措施。A．附加 B．規定起征點和免征額 C．減稅 D．免稅

25、甲地塊臨街深度為100ft，臨街寬度為15ft，形狀為矩形，總價為100萬元，相鄰的乙地塊也為臨街寬度15ft的矩形地塊。根據“四三二一法則”及“九八七六法則”，下列關于乙地塊價格的表述中，正確的有。A：若乙地塊臨街深度為25ft，則其總價為25萬元 B：若乙地塊臨街深度為50ft，則其總價為50萬元 C：若乙地塊臨街深度為75ft，則其總價為90萬元 D：若乙地塊臨街深度為100ft，則其總價為110萬元 E：若乙地塊臨街深度為150ft，則其總價為117萬元

第二篇：2015年寧夏省房地產估價師《理論與方法》：重新購建價格的內涵考試試卷

2015年寧夏省房地產估價師《理論與方法》：重新購建價格的內涵考

試試卷

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、不考慮其他因素變化，利率降低，則房地產價值。A：下降 B：上升 C：不變

D：不能確定 E：借款合同

2、以下不屬于支配權的是。A：物權 B：知識產權 C：人身權 D：撤銷權

E：執行層的組織協調

3、《房地產估價機構管理辦法》規定，二級房地產估價機構資質申請一級資質，其取得二級房地產估價機構資質要在年以上。A：半 B：1 C：2 D：3 E：執行層的組織協調

4、國家對房地產開發項目資金比例要求是__。A．10% B．20% C．30% D．40%

5、下面不屬于不可控制因素的調查的是__ A．市場需求容量調查 B．市場營銷因素調查 C．競爭情況調查 D．消費者調查

6、已知某房地產的土地取得成本1500萬元，土地開發成本3000萬元，管理費用400萬元，投資利息500萬元，銷售費用400萬元，銷售稅費600萬元，開發完成后的房地產價值10000萬元，則該房地產的成本利潤率為__。A．36% B．62.07% C．73．47% D．80%

7、在房地產開發過程中，主要負責在工程建設前進行開發成本估算、工程成本預算，在工程招標階段編制工程標底，在工程施工過程中負責成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后進行工程結算的，一般是__。A．造價工程師 B．結構工程師 C．設備工程師 D．監理工程師

8、以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得__的同意。A．原土地出讓方

B．市、縣人民政府城市規劃行政主管部門 C．市、縣人民政府房地產管理部門

D．原土地出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門

9、某建筑物建成于1990年6月，建筑面積4 000 ㎡，經濟壽命40年，單位建筑面積的賬面原值為2 500元／㎡，1990年6月和2005年6月相對1980年的建筑價格指數為108％和112％，殘值率為5％，該建筑物2005年6月的現值為。A：612.33萬元 B：615.74萬元 C：625萬元 D：648.15萬元

E：工業用地的監測點評估價格

10、某估價師于2008年9月27日向估價委托人交付了一份估價報告。該報告中有下列日期：估價作業日期2008年9月20日至26日，估價時點2008年9月23日，估價對象實地查看日期2008年9月22日至23日，估價報告使用期限自2008年9月26日起半年。據此判斷該報告出具日期為__。A．2008年9月20日 B．2008年9月23日 C．2008年9月26日 D．2008年9月27日

11、某房產經紀公司為孫某介紹一套出租住房，該出租住房的每月房租為500元，按照規定，該房產經紀公司可收取孫某房屋租賃代理費最高為元。A：100 B：250 C：500 D：1000 E：執行層的組織協調

12、房地產估價的技術性原則是為了使不同的估價人員對房地產估價的基本前提具有認識上的一致性，對同一估價對象在下的估價結果具有近似性。A：同一估價原則、同一估價時點 B：司一估價目的、同一估價方法 C：同一估價目的、同一估價時點 D：同一估價原則、同一估價日的 E：工業用地的監測點評估價格

13、一個國家以當年價格(或不變價格)計算的1年內所生產的全部最終產品和勞務的市場價值總和，稱為__。A．國內生產總值 B．國民生產總值 C．國內生產凈值 D．國民收入

14、房地產估價機構的不良行為也作為該機構__的不良行為記入其信用檔案。A．法定代表人或者執行合伙人 B．全體股東或全體合伙人 C．全體注冊房地產估價師 D．全體董事

15、某宗房地產是在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用權剩余年限為50年，預計未來第一年的凈收益為50萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上增加2%，該類房地產的報酬率為6%，該宗房地產的價格為__萬元。A．833 B．2500 C．1250 D．1067

16、某城市寫字樓市場年初存量為1000萬㎡，空置量為40萬㎡；本年寫字樓施工面積為100萬㎡，新開工面積為60萬㎡，新竣工面積為50萬㎡。該城市寫字樓的平均建設周期為年。A：1．20 B：1．67 C：2．00 D：2．80 E：借款合同

17、下列關于房產分幅圖，說法錯誤的是。

A：房產分幅圖是測繪房產分丘圖和房產分戶圖的基礎資料

B：房產分幅圖是全面反映房屋及其用地的位置和權屬等狀況的基本圖 C：建筑物密集地區的分幅圖一般采用1：1000比例尺

D：房產分幅圖的繪制范圍包括城市、縣城、建制鎮的建成區和建成區以外的工礦企事業等單位及毗連居民點 E：執行層的組織協調

18、住房置業擔保公司擔保貸款余額的總額，不得超過其實有資本的倍。A：10 B：20 C：25 D：30 E：執行層的組織協調

19、《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》決定，從__開始，全國城鎮停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化。A．1997年下半年 B．1998年上半年 C．1998年下半年 D．1999年 20、經濟適用住房的土地使用權全部是供給。A：招標出讓 B：拍賣出讓 C：掛牌出讓 D：劃撥

E：執行層的組織協調

21、假設某建設項目建設期為4年，各年計劃投資額分別為：第一年3600萬元，第二年4800萬元，第三年3800萬元，第四年3400萬元，年均價格上漲率為5％，則該項目建設期間漲價預備費為。A：1990．696 B：1998．696 C：2003．696 D：2013．696 E：執行層的組織協調

22、建筑物的所有權可以分為獨有、共有和__三種。A．區分共有 B．區分所有 C．公有 D．私有

23、下列因素中，屬于房地產置業投資項目主要不確定性因素的是__。A．容積率 B．運營成本 C．利息備付率 D．成本利潤率

24、下列房地產投資方式中，屬于直接投資形式的是__。A．購買房地產股票 B．購買商鋪

C．購買房地產債券

D．購買住房抵押支持證券

25、一套總價60萬元的住房，在實際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：

(1)要求在成交日期一次性付清;

(2)如果在成交日期一次性付清，則給予5%的折扣;

(3)首付款20萬元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限15年，按月等額償還貸款;

(4)約定自成交日期起一年內一次性付清;

(5)自成交日期起分期支付，首期支付20萬元，余款在一年內分兩期支付，每隔半年支付20萬元。

上述情況中，存在名義價格的是__。A．第(1)、(3)種情況

B．第(3)、(4)、(5)種情況 C．第（23、(4)種情況

D．第(2)、(4)、(5)種情況

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、收益法中的運營費用不同于會計上的成本費用，如前者不包含__。A．所得稅

B．房地產抵押貸款還本付息額 C．改擴建費

D．房屋火災保險費 E．會計上的折舊額

2、根據__的不同，可將房地產市場劃分為銷售市場、租賃市場、抵押市場和保險市場。

A．房地產交易方式 B．房地產交易順序 C．購買房地產目的 D．房地產類型

3、經租房產年折舊額的計算公式為：年折舊額＝房屋重置成本×(1-殘置率)÷__。A．自然壽命 B．經濟壽命 C．已使用年限 D．尚可使用年限

4、從權益的角度來看，現實中的房地產估價對象包括__等。A．有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地 B．“干凈”的房屋所有權和劃撥土地使用權的房地產 C．有租約限制的房地產 D．未來狀況下的房地產 E．共有的房地產

5、《中華人民共和國土地管理法》規定，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前3年平均年產值的__倍。A．5 B．10 C．15 D．30

6、某商鋪的購買價格為100萬元，其中60萬元來自銀行貸款。該貸款在10年內按年等額償還，年利率為7%，預計該商鋪第1年稅后凈現金流量為3萬元，如果不考慮物業增值收益，則第1年的投資回報率為。(2009年試題)A：5.00% B：7.50% C：18.36% D：28.85% E：借款合同

7、下列表述不符合房地產廣告要求的是__。

A．房地產廣告中涉及所有權或者使用權的，所有權或者使用權的基本單位應當是有實際意義的完整的生產、生活空間

B．房地產廣告中的項目位置示意圖，應當準確、清楚，比例恰當

C．房地產廣告中涉及的交通、商業、文化教育設施等，如在規劃或者建設中，應當在廣告中注明

D．房地產廣告中可以利用其他項目的形象、環境作為本項目的效果

8、某期房尚有1年時間才可投入使用，與其類似的現房價格為3000元/m2，出租的年末凈收益為300元/m2。假設折現率為10%，風險補償估計為現房價格的2%，則該期房目前的價格應為（）元/m2。A．2667 B．2670 C．3000 D．2660

9、目標定價法屬于（）定價方式。A．成本導向定價法 B．隨行就市定價法 C．競爭導向定價法 D．購買者導向定價法

10、下列屬于強制拍賣的特點是。A：主體的不定性 B：權利義務的對等性 C：國家強制性 D：目的的利他性 E：標的非自有性

11、市場主體通常包括。A：買家 B：賣家 C：交易對象 D：交易價格 E：交易行為

12、房地產市場結構包括__。A．總量結構 B．區域結構 C．產品結構 D．供求結構 E．資金結構

13、當房地產開發企業很難了解購買者和競爭者對企業產品價格變化的反應時，往往采用。A：挑戰定價法 B：領導定價法 C：目標定價法

D：隨行就市定價法 E：借款合同

14、民用建筑物一般由、樓地面、樓梯六大部分組成。A：基礎 B：墻和柱 C：屋頂 D：門窗 E：吊車梁

15、位置對于__具有特殊的重要性。A．倉庫 B．工業物業 C．商業物業 D．物業管理公司

16、無差異曲線的特點主要有。

A：無差異曲線是一條從左上方向右下方傾斜的曲線，斜率為正值

B：無差異曲線圖的眾多無差異曲線中，同一曲線上的各點代表相同的總效用，不同曲線代表不同的總效用

C：離原點越近的無差異曲線所代表的總效用越大；離原點越遠的無差異曲線所代表的總效用越小

D：無差異曲線圖上的任意兩條無差異曲線不能相交 E：無差異曲線凸向原點

17、下列關于房屋產權調換的含義，表述正確的是。

A：房屋產權調換指拆遷人用自己建造的產權房屋與被拆遷房屋調換產權，并按拆遷房屋的評估價與調換房屋的市場價進行結算調換差價的行為

B：房屋產權調換指拆遷人用自己購買的產權房屋與被拆遷房屋調換產權，并按拆遷房屋的評估價與調換房屋的市場價進行結算調換差價的行為

C：房屋產權調換指被拆遷人用自己建造或購買的產權房屋與被拆遷房屋調換產權，并按拆遷房屋的評估價與調換房屋的市場價進行結算調換差價的行為

D：房屋產權調換指拆遷人用自己建造或購買的產權房屋與被拆遷房屋調換產權，并按拆遷房屋的租賃價與調換房屋的市場價進行結算調換差價的行為

E：房屋產權調換指拆遷人用自己建造或購買的產權房屋與被拆遷房屋調換產權，并按拆遷房屋的租賃價與調換房屋的評估價進行結算調換差價的行為

18、某房地產開發企業針對其開發項目進行市場需求分析，在確定其市場規模時，有效市場、滲透市場、服務市場三者關系正確的是。A：有效市場＞滲透市場＞服務市場 B：服務市場＞有效市場＞滲透市場 C：有效市場＞服務市場＞滲透市場 D：服務市場＞滲透市場＞有效市場 E：借款合同

19、收益法適用的條件是房地產的__。A．收益能夠量化 B．風險能夠量化

C．收益或風險其一可以量化 D．收益和風險均能量化 20、房地產平面圖包括。

A：房屋及其所占用的土地使用權權屬界定位置圖 B：房產分幅平面圖 C：房產分丘平面圖

D：房屋分層分戶平面圖 E：房產分幅位置圖

21、房地產市場需求的特點主要有。A：多樣性 B：廣泛性 C：壟斷性 D：復雜性

E：具有高度的適應性

22、通常地，商業輻射區域分三個部分，不包括__。A．零售區域 B．主要區域 C．次要區域 D．邊界區域

23、通風施工圖紙可分為。A：立面圖 B：平面圖 C：剖面圖 D：系統圖 E：詳圖

24、城市規劃區內的建設工程，建設單位應當在竣工驗收后__個月內向城市規劃行政主管部門報送有關竣工資料。A．3 B．6 C．9 D．12

25、評估某套住宅價格中，進行區位狀況調整時，比較、調整的內容包括__等。A．環境景觀 B．離市中心距離 C．朝向

D．城市規劃限制條件 E．地勢

第三篇：2015年下半年安徽省房地產估價師《理論與方法》：重新購建價格的內涵考試試卷

2015年下半年安徽省房地產估價師《理論與方法》：重新購建價格的內涵考試試卷

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、隨著臨街深度的遞增，臨街深度價格的修正率遞增的是__。A．單獨深度價格修正率 B．累計深度價格修正率 C．平均深度價格修正率 D．加權深度價格修正率

2、市場需求的預測一般需要從類產品層次、五類空間層次與三類時間層次上進行分析。A：三 B：四 C：五 D：六

E：借款合同

3、假設某類住宅的價格從3 000元／㎡下降到2 800元／㎡，需求從900套上升到1 000套。則用中點法計算的該類住宅需求的價格彈性為。A：-1．33 B：-0．66 C：0．66 D：1．53 E：工業用地的監測點評估價格

4、下列財務報表中，儲存基礎性數據的是__。A．輔助報表 B．資產負債表

C．資金來源與運用表 D．現金流量表

5、當宏觀經濟進入周期循環的波谷時，各國政府一般采用性的貨幣政策和財政政策抑制經濟衰退。A：擴張 B：適度從緊 C：緊縮 D：穩健 E：借款合同

6、下列屬于商品房在銷售時的禁止行為的是__。A．商品房在建成前銷售

B．房地產開發企業采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房

C．房地產開發企業不得在未接觸合同前，將其作為合同標的物的商品房再行銷給他人 D．商品房必須按套銷售，不得分割拆零銷售

7、張某擁有一套建筑面積78㎡的房地產，據調查，該地區此類房地產凈租金標準為700元／(月·㎡)，剩余使用年限46年，按季度在每季度第一月月初支付，第一次尚需交納半年押金，市場利率6％(單利)，折現率8％，則該房地產的價值為。

A：51.67萬元 B：54．35萬元 C：66．27萬元 D：90．13萬元

E：工業用地的監測點評估價格

8、宗地圖要求必須按比例真實繪制，比例尺一般為。A：1：200 B：1：500 C：1：500或大于1：500 D：1：1000或大于1：1000 E：執行層的組織協調

9、經會計事務所審計，2006年A公司銷售收入為1000萬元，隱成本為200萬元，會計成本為600萬元，該公司經濟利潤為萬元。A：100 B：200 C：600 D：1000 E：執行層的組織協調

10、當供給增加量小于需求減少量時，則__。A．均衡價格下降，均衡交易量增加 B．均衡價格下降，均衡交易量減少 C．均衡價格上升，均衡交易量增加 D．均衡價格上升，均衡交易量減少

11、住房置業擔保是指依照設立的住房置業擔保公司，在借款人無法滿足貸款人要求提供擔保的情況下，為借款人申請個人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同，提供連帶責任保證擔保的行為。A：《中華人民共和國擔保法》 B：《中華人民共和國公司法》 C：《中華人民共和國合同法》 D：《住房置業擔保管理試行辦法》 E：執行層的組織協調

12、房地產開發活動可以從兩個方面進行考查。A：物質形態與貨幣形態 B：投資資金量和預期收益率 C：出租、出售或經營形態 D：資金流通方式與對策 E：借款合同

13、用收益法評估某宗房地產的價格時，除有租約限制的以外，應選取__凈收益作為估價依據。A．類似房地產的客觀 B．類似房地產的實際 C．類似房地產的最高 D．類似房地產的最低

14、對于功能復雜的大型綜合性房地產開發項目，開發商租售物業時通常會選擇__。

A．買方代理 B．賣方代理 C．聯合代理 D．雙重代理

15、下列關于建筑物壽命和經過年數的說法中，正確的是。

A：建筑物的經濟壽命短于自然壽命，有效經過年數也短于實際經過年數 B：建筑物的經濟壽命長于自然壽命，有效經過年數也可能長于實際經過年數 C：建筑物的經濟壽命與自然壽命相等，有效經過年數與實際經過年數也相等 D：建筑物的經濟壽命短于自然壽命，有效經過年數可能短于也可能長于實際經過年數

E：工業用地的監測點評估價格

16、管理費是指房地產開發企業的管理部門為組織和管理合法經營活動而發生的各種費用，包括管理人員的工資和__。A．前期費用 B．房屋開發費 C．財務費用 D．辦公費

17、未按建設用地批準書和土地使用權出讓合同規定的期限動工開發建設的用地單位，連續2年以上未使用的，經原批準機關批準，由__無償收回土地使用權并予以公告。

A．鄉級以上政府 B．縣級以上人民政府 C．市級以上人民政府 D．省級以上人民政府

18、決定投資型房地產購買者愿意支付價格水平的最主要因素是__。A．滿足購買者使用要求 B．購買者支付能力 C．物業預期收益 D．物業用途

19、保險合同的客體是指保險合同當事人雙方權利和義務所指向的對象，是財產及其相關利益或者人的生命或身體，即體現的保險標的。A：保險人 B：保險利益 C：保險金額 D：被保險人

E：執行層的組織協調

20、申請房地產估價師初始注冊的，申請人應當向__提交申請資料。A．人事部 B．建設部

C．省級人事行政主管部門

D．所在地省級房地產行政主管部門

21、下列房地產估價活動中，不屬于鑒證性估價的是。A：為人民法院強制拍賣房地產確定保留價提供參考 B：為房地產損害雙方當事人確定賠償金額提供參考

C：為上市公司涉及房地產的關聯交易確定交易價格提供參考

D：為房地產開發企業在建設用地使用權指標出讓中確定投標報價提供參考 E：工業用地的監測點評估價格

22、實際估價中設定未來凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是。A：過去數據簡單算術平均法 B：過去數據加權算術平均法 C：未來數據簡單算術平均法 D：未來數據資本化公式法 E：工業用地的監測點評估價格

23、直線趨勢法y=a+bX中的常數a、b，是由（）決定的。A．房地產的歷史價格資料 B．房地產的未來價格資料 C．房地產的現實價格資料

D．估價師選取的現時和未來的價格資料

24、下面對假設開發法適用條件的表述最為準確的是。A：新開發房地產項目

B：用于出售用途的房地產項目

C：具有投資開發或再開發潛力的房地產 D：用于投資或再開發的房地產 E：工業用地的監測點評估價格

25、估價對象權利人一般是__。A．委托人

B．估價報告使用者 C．估價利害關系人 D．估價對象的抵押人

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、以下可以適用收益法估價的對象是。A：游樂場 B：倉庫 C：廉租住宅 D：標準廠房 E：寫字樓

2、下列費用中，不屬于企業財務費用的是__。A．審計費 B．利息

C．外匯匯兌凈損失 D．融資代理費

3、按照廢物的化學性質，固體廢物可分為。A：污泥 B：一般廢物 C：有害廢物 D：無機廢物 E：有機廢物

4、對項目手冊的實施作用，以下說法正確的是__。A．加強對房地產市場的監測

B．及時了解和掌握房地產開發項目的進展情況 C．督促開發企業按城市規劃實施開發

D．督促開發企業按要求分期投入開發所需資金、進行配套建設、完成拆遷安置 E．不能有效地防止樓盤“爛尾”等現象的發生

5、下列關于地籍圖的闡述錯誤的是__。A．地籍測量繪制的圖件稱為地籍圖

B．地籍圖內容包括地籍要素和必要的地形要素

C．地籍圖是土地管理部門在辦理土地登記和發放土地使用權證書時，了解地塊坐落、四周界址、尺寸、土地使用狀況和面積等依據，也是建立地籍檔案必不可少的資料

D．地籍要素是指土地產權、地界和分區的平面圖，圖上附有各部分的說明、注解和識別資料

6、假設某建設項目建設期4年，各年計劃投資額分別為：第一年3600萬元，第二年4800萬元，第三年3800萬元，第四年3400萬元，年平均價格上漲率為5％，則該項目建設期間漲價預備費為。A：1130.00 B：1165.43 C：1910.00 D：2003.70 E：執行層的組織協調

7、假定商品的價格和消費者預期用于購買商品的支出是既定的，則消費者能購買到的商品的所有可能數量組合的集合，即為。A：消費者預算線 B：消費可能線 C：家庭預算線 D：無差異曲線 E：邊際替代率

8、某時點相對另外一個時點的定基增長速度為230%，則定基發展速度為__。A．30% B．100% C．130% D．330%

9、下列關于《中華人民共和國物權法》確定的不動產登記制度，表述正確的是。A：凡不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，一律不發生效力

B：不動產登記由不動產所在地的登記機構辦理 C：依法屬于國家所有的自然資源，所有權必須登記

D：在對土地、荒山、灘涂、草原、水面等國有自然資源進行依法轉讓時，必須要進行轉讓或者變更登記

E：權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記

10、基本供水方式可分為四種。A：分質供水方式 B：直接供水方式

C：水泵水箱的供水方式 D：分區分壓供水方式 E：設置水箱的供水方式

11、在有保留價的拍賣中，再拍賣的保留價一次拍賣。A：略低于 B：略高于 C：等于

D：可高于也可低于 E：執行層的組織協調

12、按照《城市房屋拆遷管理條例》規定，拆遷范圍確定后，拆遷范圍內的單位和個人不得。

A：新建、擴建、改建拆遷范圍內的房屋 B：轉讓拆遷范圍內的房屋 C：抵押拆遷范圍內的房屋

D：改變拆遷范圍內的房屋和土地的用途 E：租賃拆遷范圍內的房屋

13、查看估價對象房屋室內環境污染狀況時，對室內來源的污染物，應重點查看。A：墻體承重材料 B：竹質的家具 C：裝修裝飾材料 D：家用電器

E：執行層的組織協調

14、下列關于瑕疵請求權的含義，表述正確的是。

A：瑕疵請求權是指競買人在參與競買前或參與競買時，有權知道應該知道的拍品缺陷

B：相對于買受人的瑕疵請求權，委托人和拍賣人不負有告知的義務 C：瑕疵泛指拍賣標的在質量、品質、數量等方面的缺陷

D：拍賣人、委托人未說明拍賣標的的瑕疵，給買受人造成損害的，買受人有權向拍賣人要求賠償

E：瑕疵請求權是依賴過錯責任理論和擔保責任理論原理得以操作的

15、某房地產投資項目的總投資為5000萬元，其中投資者投入的權益資本為2000萬元，經營期內的年平均利潤總額為600萬元，年平均稅后利潤為480萬元，則該投資項目的資本金利潤率為__。A．12% B．20% C．24% D．30%

16、房地產開發企業銷售商品住宅時，應當根據《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》，向買受人提供。A：《住宅平面示意圖》 B：《住宅立面示意圖》 C：《住宅剖面示意圖》 D：《住宅質量保證書》 E：《住宅使用說明書》

17、長期趨勢法可以用于。

A：推測、判斷房地產的未來價格

B：預測收益法中未來的租金、空置率等

C：市場法中對可比實例的成交價格進行房地產狀況調整

D：比較、分析兩宗或兩類以上的房地產價格的發展趨勢或潛力 E：填補某些房地產歷史價格資料的缺乏

18、某房地產估價機構向委托人甲出具了估價報告，估價作業期為2005年5月20日至5月30日估價報告應用有效期為1年。2006年5月20日，甲利用該估價報告向銀行申請辦理了16年的抵押貸款，則該估價報告的存檔期應不少于__年。A．15 B．16 C．17 D．20

19、下列不屬于基本報表的是__。A．資金來源與運用表 B．經營成本估算表 C．資產負債表 D．損益表

20、商品房買賣合同約定房屋套內建筑面積為100，對房屋面積誤差比未約定。房屋權屬登記機關實測登記后，該房屋的實際套內建筑面積為的，購房人有權退房。A：96 B：98 C：102 D：103 E：執行層的組織協調

21、對因質量問題給購房人造成損失應當有合理的界定，不應包含。A：開發商的直接損失

B：開發商的精神損失等間接性損失 C：購房人的精神損失等間接性損失 D：商品房銷售代理商的直接損失 E：購房人的直接損失

22、對投資項目或投資方向提出建議，是__階段的主要任務。A．投資機會研究 B．初步可行性研究 C．詳細可行性研究 D．項目的評估和決策 23、2007年1月21日，B房地產開發公司通過拍賣出讓方式取得一幅建設用地使用權，并交納土地使用權出讓金1000萬元，該建設用地使用權出讓合同規定此項目于2007年3月1日動工開發。后因建設資金未到位，直到2008年10月20日仍未進行。這時土地出讓者。A：可以無償收回建設用地使用權

B：可以征收200萬元以下的土地閑置費

C：可以對開發公司處以相當于地使用權出讓金20％的罰款

D：既不能收回建設用地使用權，也不能征收土地閑置費，更不能罰款 E：執行層的組織協調

24、動態分析與靜態分析的本質區別是__。A．動態分析復雜 B．靜態分析簡單

C．是否考慮資金的時間價值 D．國家規定

25、樓面地價=土地單價÷__。A．建筑層數 B．建筑覆蓋率 C．綠地率

D．建筑容積率

第四篇：2016年廣西房地產估價師《理論與方法》：重新購建價格的內涵考試試題

2016年廣西房地產估價師《理論與方法》：重新購建價格的內涵考試

試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、法定稅費包括營業稅及附加，稅率為__，按月繳納。A．5.5% B．4.4% C．4.3% D．5.3%

2、甲、乙兩個物業2005年10月的價值均為1000萬元，預計甲物業2006年10月的價值為1100萬元和900萬元的可能性各為50%，預計乙物業2006年10月的價值為1200萬元和800萬元的可能性各為50%，甲、乙兩個物業投資風險比較的結果是__。

A．甲物業投資風險大 B．乙物業投資風險大

C．甲、乙兩個物業投資風險相同 D．無法判斷

3、下列關于拆遷估價機構和人員，表述錯誤的是。

A：拆遷估價機構的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票、拆遷當事人抽簽以及采用拆遷當事人能夠協商一致，共同接受的方式確定估價機構 B：受托估價機構可以轉讓受托的估價業務

C：估價報告應當由專職注冊房地產估價師簽字

D：估價機構和估價人員與拆遷當事人有利害關系或者是拆遷當事人的，應當回避

E：房地產估價機構必須加蓋公章

4、某宗房地產的收益期限為40年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預測得知其未來4年的凈收益分別為25萬元、26萬元、24萬元、25萬元，報酬率為10％。該宗房地產的收益價格為萬元。A：222．76 B：244．67 C：268．67 D：298．33 E：工業用地的監測點評估價格

5、已知某筆貸款的年名義利率為12%，年實際利率為12.55%，則該筆貸款是按照__作為計息周期的。A．年 B．半年 C．季度 D．月

6、下列選項中，更能反映房地產開發投資項目的真實經濟效果。A：開發工作量 B：經營利潤 C：經營收入 D：投資數額 E：借款合同

7、城市規劃、鎮規劃分為總體規劃和。A：分區規劃 B：簡單規劃 C：詳細規劃 D：控制性規劃

E：房地產估價機構必須加蓋公章

8、全國工程竣工驗收的監督管理工作由__負責。A．土地管理局

B．城市規劃管理部門

C．國務院建設行政主管部門 D．國務院

9、房地產轉讓的實質是。A：未發生房地產權利人轉移 B：房地產權利人發生轉移 C：未發生房地產權屬轉移 D：房地產權屬發生轉移 E：執行層的組織協調

10、房地產開發企業承擔的商品房保修期從之日起計算。A：竣工 B：交付

C：辦理房屋所有權登記 D：入住

E：執行層的組織協調

11、在城市__范圍內，從事房地產開發、房地產交易，實施房地產管理，應當遵守《城市房地產管理法》。A．規劃區 B．行政區

C．規劃區國有土地 D．轄區土地

12、開發商以某一價格出售“物業+健身房會員資格+保齡球館會員資格+游泳池會員資格”時，該價格比這四項各自價格之和低了許多，開發商采用的是__技巧。A．產品線定價 B．選擇品定價 C．補充品定價 D．產品束定價

13、私有房屋的互換要經過房地產交易管理部門的登記__才能辦理有關互換權證契約的手續。A．申請 B．審查 C．批準 D．鑒證

14、若注冊結構工程師注冊有效期屆滿需要繼續注冊的，應當在期滿前日內辦理注冊手續。A：30 B：15 C：45 D：60 E：執行層的組織協調

15、一宗房地產拍賣保留價的4 500萬元，采用增價拍賣方式，起拍價定為4 000萬元，依次報價的最高應價為4 328萬元，則。A：以4 328萬元成交 B：以4 500萬元成交

C：在4 380萬元-4 500萬元之間協商成交 D：拍賣無效

E：工業用地的監測點評估價格

16、某建筑物建筑面積4 000 ㎡，經濟壽命40年，單位建筑面積的重置價格為2 500元／㎡，有效經過年數為15年，殘值率為5％，該建筑物現值為。A：523．45萬元 B：593．75萬元 C：643．75萬元 D：1000萬元

E：工業用地的監測點評估價格

17、某房地產估價機構向委托人甲出具了估價報告，估價作業期為2005年5月20日至5月30日，估價報告應用有效期為1年。2006年5月20日，甲利用該估價報告向銀行申請辦理了16年的抵押貸款，則該估價報告的存檔期應不少于__年。A．15 B．16 C．17 D．30

18、采用收益法測算房地產價格時，公式表示（）。A．房地產凈收益按－固定數額逐年遞增 B．房地產凈收益按－固定數額逐年遞減 C．房地產凈收益按－固定比率逐年遞增 D．房地產凈收益按－固定比率逐年遞減

19、稅收法律、法規、規章是稅收制度的__。A．總體 B．個體 C．主體 D．客體

20、以下數值中，不是假設開發法具體可為房地產投資者提供的是。A：測算待開發房地產的最高價格 B：測算后續必要支出及應得利潤 C：測算房地產開發項目的預期利潤

D：測算房地產開發中可能出現的最高費用 E：工業用地的監測點評估價格

21、按，可以把工程建設定額劃分為勞動消耗定額、機械消耗定額和材料消耗定額三種。

A：定額反映的生產要素消耗內容不同 B：定額的編制程序和用途不同 C：投資的費用性質不同 D：專業性質不同 E：執行層的組織協調

22、職工當年繳存的住房公積金按計息。A：結息日掛牌公告的活期存款利率 B：結息日掛牌公告的定期存款利率

C：結息日掛牌公告的3個月整存整取存款利率 D：結息日掛牌公告的6個月整存整取存款利率 E：執行層的組織協調

23、下列關于土地使用權劃撥的含義，表述不正確的是。

A：建設用地使用權劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在用地者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將士地使用權無償交給土地使用者使用的行為

B：除法律、法規另有規定外，劃撥土地沒有使用期限的限制，但未經許可不得進行轉讓、出租、抵押等經營活動

C：取得劃撥土地的使用權，必須經有批準權的人民政府核準并按法定的程序辦理手續 D：在國家沒有法律規定之前，在城市范圍內的土地和城市范圍以外的國有土地，除出讓土地以外的土地，均按出讓土地進行管理 E：房地產估價機構必須加蓋公章

24、某商鋪的收益年限為30年，年有效毛收入為6000元/m2。假設凈收益率為75%，報酬率為10%，則該商鋪目前的價值為（）。A．14140元/m2 B．42421元/m2 C．56561元/m2 D．60000元/m2

25、__是用直線線條在時間坐標上表示出單項工程進度的方法。A．網絡圖法 B．坐標系數 C．橫道圖法 D．表格法

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、屬于城市規劃法律體系的是。A：主干法及配套法規和規章 B：專項法 C：審批法 D：管理法

E：相關法律法規

2、某公司今年擬開發高檔住宅項目，預計總投資為1億元，其項目資本金應當不低于__萬元。A．2000 B．2500 C．3000 D．3500

3、我國注冊建筑師級別設置分為。A：一級注冊建筑師 B：二級注冊建筑師 C：三級注冊建筑師 D：四級注冊建筑師 E：五級注冊建筑師

4、《土地管理法》規定：“中華人民共和國實行土地的__，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。” A．公有制 B．私有制

C．社會主義公有制 D．集體所有制

5、下列情形中會導致房地產當前需求增加的有。A：消費者的收入增加

B：作為替代品的房地產的價格上升 C：作為互補品的房地產的價格上升 D：消費者預期其未來的收入增加 E：消費者預期未來的房地產價格上升

6、如果房地產價格時間序列的逐期發展速度__，就可以計算其平均發展速度。A．較大 B．較小 C．差距較大 D．大致接近

7、房地產市場結構包括__。A．總量結構 B．區域結構 C．產品結構 D．供求結構 E．資金結構

8、銀行為某家庭提供年利率為6%，按月等比遞增償還期限為20年的個人住房抵押貸款，若月還款遞率為0.2%，首期償還額為1600元，則該家庭在第6年最后一個月的還款額是 A：1843.86 B：1847.55 C：2279.87 D：2291.27 E：借款合同

9、經有關主管部門批準，可以對下列建設工程的勘察、設計直接發包。A：采用特定專利的 B：采用專有技術的

C：建筑藝術造型有特殊要求的

D：國務院規定的其他建設工程的勘察、設計 E：一般建設工程的勘察、設計業務

10、拍賣的基本原則包括。A：公開原則 B：公平原則 C：公正原則

D：誠實信用原則 E：保留價原則

11、在假設開發法估價中，為確定估價對象的最佳開發利用方式，應確定的主要內容有。A：用途 B：區位 C：建筑規模 D：建筑檔次

E：房地產開發企業

12、假設銀行一年期存款利率為2.28%，貸款利率為5.85%，投資市場的平均收益率為12%，房地產投資市場的系統性市場風險系數為0.6，則房地產投資的預期收益率為（）。A．4.42% B．8.11% C．8.13% D．9.54%

13、下列不屬于房地產投資項目經濟評價靜態指標的是__。A．投資利潤率 B．投資回報率 C．貸款利率 D．成本利潤率

14、建設行政主管部門，對勘察設計持證單位的資質實行__。A．資質年檢制度 B．資質審查制度 C．資質復查制度 D．資質審批制度

15、收益法的本質是以房地產的__為導向求取估價對象的價值。A．預期收益大小 B．預期收益能力 C．預期價格高低 D．預期價格漲落

16、根據國務院令第483號《國務院關于修改(中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例)的決定》，土地使用稅每平方米的年幅度稅額按城市大小分四個檔次，即。

A：大城市1．5～30元 B：大城市1．2～24元 C：中等城市1．2～24元 D：小城市0．9～18元

E：縣城、建制鎮、工礦區0．6～12元

17、寫字樓租戶的選擇，考慮的主要準則是。A：潛在租戶所經營業務的類型及其聲譽 B：財務穩定性和長期盈利的能力

C：所需的面積大小及其需要提供的特殊物業管理服務的內容 D：租戶的經營管理水平

E：租戶對寫字樓內其他客戶的影響

18、企業合并是指兩個以上企業合并為一個企業的行為，分為__。A．雙贏合并 B．擴張合并 C．吸收合并 D．吞并合并 E．新設合并

19、轉讓以劃撥方式取得土地使用權的房地產項目，可以不辦理出讓手續的有__。A．私有住宅轉讓后用于商業經營的

B．經濟適用住房轉讓后用于經濟適用住房的

C．同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的 D．按照國務院有關規定出售公有住房的

E．轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限的 20、勘察設計和前期工程費主要包括，以及“三通一平”等土地開發工程費支出。A：城市基礎設施建設費 B：拆遷管理費 C：可行性研究費 D：水文地質勘探費 E：規劃、設計費

21、下述各項中，屬于房地產供給分析內容的是（）。A．吸納率分析

B．房地產市場的商業周期分析 C．家庭規模與結構分析

D．投資購買和使用購買的比例分析

22、從總體上來說，投資分為固定資產投資和流動資產投資。流動資產投資包括以下__投資。A．土地 B．房屋 C．機械設備 D．原材料 E．輔料

23、張先生以10萬元的預付款購買了一套時價為100萬元的期房住宅，一年后該住宅交付使用時，現房價格漲到了120萬元，那么，張先生預付款的收益率為（）。A．10% B．20% C．50% D．200%

24、土地費用包括。A：土地征用拆遷費 B：土地出讓地價款 C：土地轉讓費 D：“三通一平”等土地開發工程費 E：公共配套設施建設費

25、金融工具的一般特征包括。A：償還性 B：可轉讓性 C：安全性 D：收益性 E：決策參與陸

第五篇：天津2017年房地產估價師《理論與方法》：重新購建價格的內涵考試題

天津2017年房地產估價師《理論與方法》：重新購建價格的內涵考試

題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、某辦公樓是15年前在劃撥土地上建設的，現按要求補辦了土地出讓手續，出讓年限為50年，已知該辦公樓建筑物在建設時所投入費用255萬元，現時重新購建價格為350萬元，經濟壽命為60年，殘值率為3％，則采用直線法計算其建筑物的折舊總額為萬元。A：61.84 B：78.35 C：84.88 D：173.17 E：工業用地的監測點評估價格

2、下列關于城市規劃實施控制，表述錯誤的是。

A：城市規劃實施控制是為了落實城市規劃的具體實施而采取的城市規劃建設管理的運作方式

B：未確定規劃條件的地塊，可以出讓國有土地使用權

C：城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門不得在建設用地規劃許可證中擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規劃條件

D：規劃條件未納入國有土地使用權出讓合同的，該國有土地使用權出讓合同無效

E：執行層的組織協調

3、下列關于我國房地產權屬登記的表述中，不正確的是。A：依法登記的房地產權利受國家法律保護

B：當事人對房地產權利的取得、變更、喪失均需依法登記 C：經法定登記機關登記的房地產權利具有對抗第三人的效力

D：房屋因買賣、贈與等原因致使其權屬發生變化的，應及時辦理變更登記 E：執行層的組織協調

4、現金流量表可以用來進行房地產開發項目的（）分析。A．財務盈利能力 B．清償能力

C．資金平衡情況 D．營運能力

5、誤差的處理方式中，對合同未作約定的，面積誤差比絕對值超過3％時，買受人有權。A：退房 B：換房 C：買房 D：賣房

E：執行層的組織協調

6、企業租賃是指企業的所有者在一定期限內，以收租金的形式，將企業的經營權轉讓給其他經營者的行為。A：整體資產或者部分資產 B：整體資產 C：部分資產 D：固定資產

E：工業用地的監測點評估價格

7、__規定，國家對不動產實行統一登記制度。A．《土地法》 B．《土地管理法》 C．《物權法》 D．《財產管理法》

8、某在建工程在假定未設立法定優先受償權下的價值為6000萬元，房地產估價師知悉該項工程尚拖欠到期應付的工程款為1000萬元同時還有一筆貸款成數由50％，余額為1000萬元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押價值為__萬元 A．2500 B．3000 C．3500 D．4000

9、某宗房地產交易的買賣雙方約定，買方付給賣方2659元／㎡，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據悉，該地區房地產買賣中賣方應繳納的稅費為正常成交價格的6.8％，買方應繳納的稅費為正常成交價格的3.9％。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費全由買方負擔，并在原價基礎上相應調整買方付給賣方的價格，則調整后買方應付給賣方的價格為元／㎡。A：2385 B：2393 C：2955 D：2964 E：工業用地的監測點評估價格

10、房地產開發企業稅后利潤應首先用于__。A．彌補企業以前的虧損 B．提取法定盈余公積金 C．提取公益金 D．向投資者分紅

11、某房地產開發企業以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年時間建成商品住宅。若該商品住宅建成后即出售，則此時買受人獲得的該宗土地使用權年限為__年。A．47 B．57 C．67 D．77

12、《城市房地產開發經營管理條例》規定，設立房地產開發企業有名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員。A：1 B：2 C：3 D：4 E：房地產估價機構必須加蓋公章

13、房地產估價師從某個特定投資者的角度出發評估出的價值屬于（）。A．市場價值 B．清算價值

C．快速變現價值 D．投資價值

14、房地產的市場供給量與市場需求量相等時的價格是房地產的。A：供給價格 B：需求價格 C：市場價格 D：均衡價格

E：工業用地的監測點評估價格

15、房地產市場調查人員有時采取在夜間到居住小區測算“亮燈率”的方法來分析入住率，這種調查方法屬于。(2007年試題)A：觀察法 B：實驗法 C：討論法

D：問卷調查法 E：借款合同

16、威廉·阿郎索的在任意區位處的地租計算公式Pc(t)=N[Pc-C-kc(t)]中，N表示。

A：單位面積土地上農產品的產量 B：市場上每單位農產品的價格 C：生產每單位農產品的成本

D：向市場運輸每單位農產品的成本 E：工業用地的監測點評估價格

17、投資者進行房地產投資的主要目的一般是。A：獲取房地產當期收益 B：獲取房地產未來收益

C：直接從事房地產開發經營活動 D：間接參與房地產開發經營活動 E：借款合同

18、銀行為某人提供期限為10年，年利率為6%，首期月還款為1000元，月還款遞增率為0.2%的個人住房抵押貸款。若將此方案轉為按月等額支付，則月等額還款額是（）元。A．1005.56 B．1010.56 C．1110.56 D．1115.56

19、某幢寫字樓，建筑物重新購建價格為2000萬元，經濟壽命為50年，有效經過年數為10年。其中，門窗等損壞的修復費用為10萬元；裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，有效經過年數為4年；設備的重置價格為250萬元，平均壽命為15年，有效經過年數為9年。假設殘值率均為零，則該幢寫字樓的物質折舊額為萬元。A：400 B：628 C：656 D：700 E：工業用地的監測點評估價格 20、運用長期趨勢法測算房地產未來價格，當房地產價格的變動過程是持續上升或者下降，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用__進行測算。A．平均增減量法 B．平均發展速度法 C．移動平均法 D．指數修勻法

21、建筑密度通常以控制。A：上限 B：下限 C：中限

D：上、下限

E：執行層的組織協調

22、原國家計委、原建設部《關于房地產中介服務收費的通知》規定，國家指導性參考價格為普通咨詢報告，每份收費元。A：100—300 B：100～500 C：300—800 D：300—1000 E：執行層的組織協調

23、某收益性物業的潛在毛租金收入為30萬元，假設在某報告期內的出租率為80％，所有承租人都能按時交納租金，物業其他收入為2萬元，則物業在該報告期的有效毛收入為萬元．(2009年試題)A：22．0 B：24．0 C：25．6 D：26．0 E：借款合同

24、在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析是指。

A：投資機會研究 B：初步可行性研究 C：詳細可行性研究 D：項目的評估和決策 E：借款合同

25、房地產權屬檔案應當以__為單元建檔。A．街道 B．房號 C．幢 D．丘

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、下列情況的房地產不得發布廣告。

A：在已經依法取得國有土地使用權的土地上開發建設的 B：在未經國家征收的集體所有的土地上開發建設的 C：司法機關依法決定查封的

D：預售房地產，已取得該項目預售許可證的 E：權屬有爭議的

2、導致房地產市場具有區別于一般市場的基本特性有。A：市場供給的特點 B：市場需求的特點 C：市場交易的特點 D：市場價格的特點 E：市場競爭的特點

3、在房地產估價中，下列原則對應正確的是__。A．最高行為準則與技術性原則對應 B．普適性原則與特殊原則對應 C．謹慎原則與特殊原則對應 D．技術性原則與謹慎原則對應 E．技術性原則與普適性原則對應

4、《房地產開發企業資質管理規定》規定，申報一級資質房地產開發企業應具備的條件包括。

A：注冊資本應在2000萬元以上 B：注冊資本應在5000萬元以上

C：從事房地產開發經營的時間不少于5年 D：近3年房屋建筑面積累計竣工不少于15萬 E：上一年房屋建筑施工面積不少于15萬

5、下列說法正確的是__。A．可比實例肯定是交易實例 B．交易實例肯定是可比實例 C．可比實例不一定是交易實例 D．交易實例不一定是可比實例

6、進度計劃管理通常采用橫道圖和__。A．資金流動計劃圖 B．網絡圖 C．直方圖 D．控制圖

7、廉租住房的租金實行政府定價，租金標準由構成。A：維修費 B：折舊費 C：稅金 D：投資利息 E：管理費

8、與房地產開發項目相關的債務融資，主要包括。A：房地產開發貸款 B：土地儲備貸款

C：個人住房抵押貸款 D：個人住房公積金貸款 E：在建工程抵押貸款

9、根據權利的作用，可將民事權利分為。A：專屬權 B：支配權 C：請求權 D：形成權 E：抗辯權

10、不屬于稅收制度的構成要素的是。A：納稅人 B：課稅對象 C：納稅時間 D：稅基 E：稅點

11、中國耕地具有等明顯的特點。A：人均占有耕地少 B：耕地總體質量高 C：生產水平低 D：退化嚴重 E：后備資源不足

12、一般來說，信用卡的功能主要有。A：升值功能 B：轉賬結算功能 C：消費貸款功能 D：匯兌功能 E：儲蓄功能

13、下列關于房地產測繪，表述正確的是。A：房地產測量工作應包括“測繪”和“測設” B：房地產測量是指房產測量和地籍測量

C：房地產測繪是用測量手段測定地面上局部區域內的土地、建筑物及構筑物已有點位，獲得反映歷史的研究成果

D：房地產測設是根據設計圖紙將一系列點位在實地上標定

E：房地產測設是用測量手段測定地面上局部區域內的土地、建筑物及構筑物已有點位，獲得反映現狀的圖或圖形信息

14、某宗估價對象房地產是在土地使用權出讓的土地上建造的商場，土地使用權出讓年限為40年，建造期為2年，建筑物的經濟壽命為60年，則建筑物折舊的經濟壽命為__年。A．38 B．42 C．58 D．60

15、個人住房抵押貸款是指個人購買住房時，以所購買住房作為抵押擔保，向金融機構申請貸款的行為。個人住房抵押貸款包括__。A．按揭貸款

B．商用房地產抵押貸款 C．商業性住房抵押貸款 D．政策性住房抵押貸款 E．個人置業抵押貸款

16、某購房者向銀行申請了以等比遞增方式還款的個人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5.75%，期限為15年，按月償還，首次月還款額為2000元，月還款額增長率為0.2%，則該購房者在第5年第6個月的還款額為（）元。A．2277.4 B．2281.9 C．2728.8 D．2741.9

17、估價中的最高最佳使用具體包括__等。A．最仕用途 B．最佳位置 C．最佳規模 D．最佳環境 E．最佳集約度

18、已知某房地產投資項目的購買投資為5000萬元，流動資金為500萬元，投資者的權益資本為2000萬元，經營期內年平均利潤總額為700萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則項目的資本金利潤率為。(2007年試題)A：10.0% B：14.0% C：25.0% D：35.0% E：借款合同

19、某城市政府為修建環城高速公路，委托銀行組成承銷團，面向社會發行期限為20年的建設債券。該債券種類屬于。A：金融債券 B：長期債券 C：公募債券 D：公債券 E：抵押債券

20、征用集體土地應遵守的原則是__。A．珍惜土地，合理利用土地 B．保證國家建設用地需要

C．妥善安置被征地單位和農民的原則 D．有償使用土地的原則 E．按用戶需要征地的原則

21、對市場調查的分析與評估，主要是考察市場調查的有效性。有效的市場調查應具備的特點包括。A：方法科學

B：調查方法專一性 C：創造性

D：合理信息價值和成本比率 E：政策性

22、__是影響城市土地等級和基準地價的主要因素。A．宏觀區位 B．中觀區位 C．微觀區位 D．其他方面

23、下列不屬于申領建筑工程施工許可證的條件是__。A．已經辦理該建筑工程用地批準手續 B．已經確定施工企業

C．有保證工程質量和安全的具體措施 D．建設單位已支付工程款

24、下列關于寫字樓基礎租金的表述中，不正確的有。

A：基礎租金是根據業主希望達到的投資收益率目標和其可接受的最低租金水平確定的

B：基礎租金低于市場租金時，物業管理企業需要降低經營費用 C：基礎租金高于市場租金時，物業管理企業需要降低經營費用 D：在寫字樓市場較好的情況下，市場租金一般低于基礎租金 E：在寫字樓市場較好的情況下，市場租金一般高于基礎租金

25、風險辨識常用方法有。A：蒙特卡洛模擬法

B：篩選一監測一診斷技術 C：幕景分析法 D：德爾菲法 E：智暴法