第一篇：海南省2015年下半年房地產估價師《案例與分析》：不相一致假說模擬試題

海南省2015年下半年房地產估價師《案例與分析》：不相一致假說模

擬試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、某基金允許持有人申購或贖回所持有的基金單位或股份，若依據基金證券能否贖回劃分，這種基金屬于__基金。

A．契約型

B．公司型

C．封閉型

D．開放型

2、現有甲、乙、丙3塊地，土地單價分別是：甲為1000元/m2、乙為800元/m2、丙為500元/m2，其容積率分別是6、4、2。如此3塊地其他條件完全相同，則明智的買者會買__。

A．甲

B．乙

C．丙

D．無法確定

3、在復雜購買行為中，購買者的決策過程由階段構成。

A：引起需要→評價方案→收集信息→決定購買→買后行為

B：收集信息→評價方案→引起需要→決定購買→買后行為

C：收集信息→引起需要→評價方案→決定購買→買后行為

D：引起需要→收集信息→評價方案→決定購買→買后行為

E：借款合同

4、房地產規劃用途對房地產價值的影響屬于房地產價值影響因素中的。

A：配套設施建設的限制

B：房地產使用管制

C：房地產權利的設立和行使的限制

D：房地產相鄰關系的限制

E：工業用地的監測點評估價格

5、下列不屬于權屬登記管理貫穿房地產的全過程的是__。

A．前期考核

B．開發

C．建設

D．使用

6、某宗房地產的土地使用年限為40年，包括土地開發和房屋建造過程。至今已有8年，預計該宗房地產正常情況下的年有效毛收入為100萬元，運營費用率為40%，該宗房地產的資本化率為8%，該宗房地產的收益價格為__萬元。

A．457.40 B．476.98 C．686.10 D．715.48

7、房地產需要專業估價的基本條件是房地產具有__的特性。

A．獨一無二和供給有限

B．獨一無二和價值最大

C．流動性差和價值最大

D．不可移動和用途多樣

8、某地區商品住宅價格自1997年至2002年分別為3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均發展速度法預測2003年住宅價格為（）元/m2。

A．4120 B．4149 C．4184 D．4216

9、對于出售的房地產，采用假設開發法估算開發完成后的房地產價值時，根據待估宗地的最佳開發利用方式和當地房地產市場現狀及未來變化趨勢，可以采用（）和長期趨勢法相結合進行估算。

A．比較法

B．收益法

C．成本法

D．路線價法

10、在存在房地產泡沫的情況下，國有土地上房屋征收估價，應采用的測算結果。

A：收益法

B：市場法

C：成本法

D：假設開發法

E：工業用地的監測點評估價格

11、房地產管理部門對房地產轉讓雙方提供的文件進行審查，當超過__日視為同意受理。

A．10 B．20 C．5 D．7

12、關于基本估價方法，英國體系為。

A：成本法、市場比較法、收益法

B：成本法、收益法、投資法、剩余法

C：比較法、投資法、剩余法、利潤法、承包商法

D：成本法、比較法、剩余法、利潤法、承包商法

E：工業用地的監測點評估價格

13、根據規劃容量，確定工程管線的走向、管徑和工程設施的用地界線，屬于的內容。

A：城市總體規劃

B：分區規劃

C：控制性詳細規劃

D：修建性詳細規劃 E：執行層的組織協調

14、目前，土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例，不得低于。

A：5％

B：7％

C：10％

D：15％

E：房地產估價機構必須加蓋公章

15、某家庭以30萬元購買了一套住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6%，按月等額還款。如果該家庭于第6年初一次提前償還貸款本金5萬元，則從第6年開始的抵押貸款月還款額將減少__元。

A．544.10 B．555.10 C．1776.32 D．2109.38

16、當房地產價格的變動過程持續上升或者下降，并且各期上升或者下降的數額大致接近時，宜采用__預測房地產的未來價格。

A．數學曲線擬合法

B．平均增減量法

C．平均發展速度法

D．移動平均法

17、建設貸款的還款資金來源，通常是銷售收入或（）。

A．租金收入

B．土地出讓收入

C．長期抵押貸款

D．凈經營收入

18、下列關于路線價法中，不正確的是。

A：路線價法實質是一種市場法，其理論依據與市場法相近，是房地產價格形成的替代原理

B：路線價法適用于城鎮街道兩側商業用地的估價

C：運用路線價法的前提條件是街道較規整，兩側臨街土地的排列較整齊

D：路線價法是在特定的街道上設定標準，臨街寬度，從中選取若干標準臨街宗地求其平均價格

E：工業用地的監測點評估價格

19、房地產登記是指經權利人申請，由房地產登記機構依法將房地產權利和其他事項記載在上予以公示的行為，是一種不動產物權的公示方式。

A：房地產登記簿

B：房地產檔案

C：房地產權屬檔案

D：房地產登記檔案

E：執行層的組織協調

20、某投資商預測到大型公共設施的投資建設計劃，并在附近預先投資，最后取得巨大成功，則該投資商利用的是房地產投資特性中的__。

A．易受政策影響

B．依賴專業管理 C．投資價值難以判斷因而易產生資本價值風險

D．存在效益外溢和轉移

21、拆除公益事業房屋，通常采用評估。

A：市場法

B：路線價法

C：假設開發法

D：成本法

E：房地產估價機構必須加蓋公章

22、下列關于收益法求取凈收益的說法，錯誤的是__。

A．凈收益包括有形收益和無形收益

B．運營費用包含房地產折舊額及其設備的折舊費

C．通常只有客觀收益才能作為估價依據

D．應同時給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計值

23、現金流入與現金流出之差稱為。

A：現金波動值

B：現金后期值

C：凈現金流量

D：現金流量差值

E：借款合同

24、甲開發商2000年按法定最高出讓年限取得一塊商業用地的土地使用權，2002年李某購得該地塊上建成的商業用房一間，五年后又將該房轉讓給王某。王某取得該房的土地使用年限是年。(2008年試題)A：33 B：35 C：38 D：40 E：房地產估價機構必須加蓋公章

25、房地產狀況修正中的間接比較修正評分辦法，是以狀況為參照系進行的．【2003年考題】

A：可比實例房地產

B：估價對象房地產

C：標準房地產

D：類似房地產

E：工業用地的監測點評估價格

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、下列財務報表中，儲存基礎性數據的是__。

A．輔助報表

B．資產負債表

C．資金來源與運用表

D．現金流量表

2、房地產開發投資中的銷售稅金，又稱“兩稅一費”，包括__。

A．營業稅

B．教育費附加 C．城市維護建設稅

D．房產稅

E．土地使用費

3、下列屬于會計恒等式的是__。

A．資產-費用＝負債+所有者權益-收入

B．所有者權益＝資產+負債

C．資產+費用＝負債+所有者權益+收入

D．負債＝資產+所有者權益

4、商業用地房地產位置的優劣主要取決于__。

A．周圍環境狀況、安寧程度

B．位置有利于原料和產品的運輸

C．交通是否便捷及離市中心的遠近

D．繁華程度、臨街狀況

5、下列房地產圖中，用作房地產產權證書附圖的是。

A：地籍圖和房產分戶圖

B：宗地圖和房產分戶圖

C：地形圖和房產分戶圖

D：宗地圖和房產分丘圖

E：執行層的組織協調

6、對于拍賣，下列說法錯誤的是__。

A．拍賣的當事人有三方，且三方缺一不可

B．拍賣中價格的競爭是在賣方中間展開的C．拍賣商品的出售價格由買方定價

D．拍賣方式交易中，競買人必須向拍賣人公開其實身份

7、權屬登記的根本目的和出發點是__。

A．保護房地產權利人的合法權益

B．保證交易安全，減少交易成本

C．房地產管理的基礎工作

D．為城市規劃、建設、管理提供科學依據

8、某估價對象為一舊廠房改造的超級市場，建設期為2年，該廠房建成5年后補辦了土地使用權出讓用續，土地使用期限為40年，土地使用權出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續期。建筑物經濟壽命為50年。假設殘值率為零，采用直線法計算建筑物折舊時年折舊率為（）。

A．1.00% B．2.13% C．2.22% D．2.50%

9、甲、乙兩個房地產開發企業的資產負債率分別為75%和80%，從房地產開發貸款的風險來看，乙企業比甲企業面臨更大的__風險。

A．市場

B．財務

C．政策

D．經營

10、有關房地產投資的描述中屬于房地產特性的是__。A．位置固定性或不可移動性，是房地產資產最重要的一個特性

B．房地產市場上不可能有兩宗完全相同的房地產

C．房地產投資容易受到政府政策的影響

D．房地產投資能夠得到稅收優惠

E．房地產投資可獲得相當高的利潤

11、求取建筑物折舊的方法主要有__。

A．年限法

B．市場提取法

C．分解法

D．功能法

E．對比分析法

12、最高最佳使用必須同時滿足的條件包括。

A：法律上許可

B：技術上可能

C：經濟上可行

D：價值最大化

E：使用上簡便

13、研究消費者均衡的假設條件是。

A：消費者的嗜好與偏好是既定的B：消費者的嗜好與偏好不是既定的

C：消費者的收入是既定的，且假定消費者的收入全部用來購買消費品

D：消費者的收入是既定的，且假定消費者的收入不全部用來購買消費品

E：消費者擬購買的商品價格是既定的

14、地價區段是根據__的原則來劃分的。

A．形狀相似

B．用途相似

C．地價相近

D．地段相連

15、從宏觀上說，在進行房地產市場結構分析時，除了要分析總量結構，通常還應分析。

A：價格結構

B：區域結構

C：產品結構

D：供求結構

E：投資結構

16、運營費用比率是指投資性物業中運營費用支出占__的比率。該比率越高，則預示著投資項目所獲得的凈經營收入越低。

A．毛租金收入

B．凈租金收入

C．經營收入

D．稅后現金流

17、公開市場價值是指下列條件下最可能實現的價格__。

A．賣方和買方掌握必要的市場信息

B．賣方具有必要的專業知識，并了解交易對象 C．買方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價

D．賣方和買方追求各自利益的最大化

E．賣方和買方急于完成交易

18、按定額反映的生產要素消耗內容不同，可以把工程建設定額分為。

A：直接消耗定額

B：勞動消耗定額

C：機械消耗定額

D：材料消耗定額

E：預算消耗定額

19、根據《房地產廣告發布暫行規定》的規定，禁止發布房地產銷售廣告的情形有__等。

A．集體土地上的合法房屋

B．代管房屋

C．列入拆遷范圍內的房屋

D．共有房屋

E．商品房預售許可證正在辦理之中的房屋

20、運用基準地價修正法評估宗地價值時，應明確的基準地價內涵的內容主要包括基準地價對應的。

A：容積率

B：土地用途

C：土地開發程度

D：評估單位

E：土地使用權性質

21、就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出。

A：較樂觀的估計值

B：較保守的估計值

C：過高的估計值

D：過低的估計值

E：可能的估計值

22、妥善安置被征地單位和農民原則的“妥善安置”主要包括等方面。

A：要給被征地單位妥善安排生產用地

B：要妥善安置征地范圍外的拆遷戶

C：對征收的土地要適當補償

D：對因征地給農民造成的損失要適當補償

E：對征地造成的剩余農民勞動力要適當安排

23、征收100畝耕地，該塊耕地征收前3年的平均年畝產值為1000元，按最低補償標準應支付__萬元的土地補償費。

A．30 B．60 C．80 D．100

24、對今年參加全國房地產估價師執業資格考試的人員進行統計，則__。

A．全部參加考試人員為總體單位 B．全部參加考試人員為統計總體

C．你作為考生是總體單位

D．你作為考生是個體

E．你的年齡是一個品質標志

25、損益表反映房地產項目開發經營期內各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，用以計算等評價指標。

A：投資利潤率

B：資本金利潤率

C：資本金凈利潤率

D：財務凈現值

E：借款償還期

第二篇：2016年房地產估價師《案例與分析》試題

2016年房地產估價師《案例與分析》試題 問答題

(一)某房地產開發公司擬將其開發建設中的綜合樓一幢綜合樓作為抵押物向銀行申請貸款，委托房地產估價機構評估該在建工程的抵押價值。注冊房地產評估師在實地查勘時獲知該綜合樓 的主體結構已封頂，后續建設工程正在進行，建安工程整體形象進度達65%，擬選用假設開發法作為其中一種估價方法。請問： 1.假設開發法的估價前提有哪幾種?本次估價應選擇哪種估價前提?

2.在各種不同的估價前提下，假設開發法的測算主要有哪些差別?

(二)甲公司擬議其擁有的房地產作價與乙公司合資，委托房地產評估機構評估該房地產于2015年6月5日的市場價值。房地產估價機構采用比較法和成本法進行測算，并于2015年6月15日出具評估報告，其中載明估價報告使用期限為1年。后甲乙兩公司合資事項因故延期，于2016年9月20日重新啟動。由于原估價報告使用期限已過，鑒于在此期間房地產市場并無明顯變化，甲公司要求房地產估價機構直接更改原估價報告中的價值時點、報告出具日期及報告使用期限，保留原估價結果后出具新的評估報告。請問：

1.房地產估價結構可否滿足甲公司的上述要求?請簡述理由 2.針對本案情況，在前次估價的基礎上，房地產估價機構重新出具估價報告應補充哪些外部作業工作?對原估價報告中兩種估價方法的測算內容必須做出哪些具體調整?

三、李某于2015年6月向甲房地產開發公司(以下稱甲公司)購臵了一處商鋪，2015年9月交房，裝修后即投入使用。同年12月該房屋出現局部基礎沉陷，部分墻體開裂等質量問題，不能繼續使用。經雙方協商，由甲公司負責修復并承擔其他損害賠償。2016年6月該房屋修復工程全部完成，已排除相關安全隱患，房屋達到正常使用條件，但雙方就其他損害賠償問題未達成一致意見。雙方協商后決定委托乙房地產估價機構就其他損害賠償的內容及具體賠償金額提出建議并進行評估。

1.若停業損失僅限于房屋修復期間的租金收益損失，請簡述采用報酬資本化法測算的過程。

2.除房屋修復費用和停業損失外，該項目損害賠償還應包括哪些內容? 單選題

(一)1.某臨街五層住宅樓，一梯兩戶，共10套住宅，每套建筑面積相同，經主題業主協商一致并報相關部門批注，在住宅樓屋頂安裝了可使用10年的廣告位。收益歸全體業主所有。目前該廣告位已對外出租，年租金2萬元，剩余租賃期3年。合同約定租金按年支付，違約金5萬元，現業主欲轉讓其位于樓頂的一套住宅，委托房地產估價機構進行估價，房地產估價機構接受委托進行了市場調查，了解到該地區無廣告位的類似住宅租售實例較多，類似屋頂廣告位市場需求旺盛，年租金3萬元。

1.本次住宅轉讓估價的估價對象范圍應為()。

A.該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權 B.該頂層住宅和1/10屋頂廣告位的收益權 C.該頂層住宅和1/2屋頂廣告位的收益權 D.該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權 2.該估價項目最適宜采用的估價技術思路為()。

A.采用比較法、收益法評估住宅的市場價值 B.采用比較法、收益法評估住宅和相應廣告位的市場價值

C.采用比較法、收益法評估住宅的市場價值，收益法評估相應廣告位的收益權價值

D.采用比較法、收益法評估住宅市場價值后，考慮廣告位的增值影響

3.采用收益法評估該屋頂廣告位價值，最適宜的技術思路為()。

A.按市場租金評估該廣告位收益價值 B.租約期內按租約租金，租約期外按市場租金，評估該廣告位收益價值

C.按市場租金評估該廣告位收益價值，再減去違約成本 D.租約期內按租約租金，租約期外按市場租金，評估該廣告位收益價值，再減去違約成本

4.對該套住宅進行房地產抵押估價，則估價對象范圍應為()。

A.該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權 B.該頂層住宅和1/10屋頂廣告位的收益權 C.該頂層住宅和1/2屋頂廣告位的收益權 D.該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權(二)

某房地產估價機構接受委托，為征收補償需要而評估一處位于市區的平方價值。該房屋登記建筑面積為200m2，帶有院落，建有圍墻，院內有一口水井。征收決定公告后，業主在院內自行搭建了20m2的簡易房。

5.本次估價的對象應包括()。A.土地使用權、平房、簡易房、水井 B.土地使用權、平房、水井 C.土地使用權、平房、水井、圍墻 D.土地使用權、平房、簡易房、水井、圍墻 6.本估價項目最適宜采用的估計技術思路為()。

A.采用批量估價方法進行評估 B.采用標準價調整法進行評估 C.選用適宜估價方法進行個案評估 D.采用假設開發法進行個案評估

7.采用比較估價時，適宜選為可比實例的是()。

A.周邊帶院落的類似平房 B.周邊不帶院落的類似平房 C.周邊新建商品住宅 D.周邊成套二手住宅 三)

甲公司擁有總建筑面積為5320m2、土地面積為10000m2的廠區，土地性質為出讓工業用地。廠區圍墻內建有5棟建筑物，其中，一棟辦公用房，建筑面積為2000m2;兩棟生產車間，建筑面積均為1500m2;鍋爐房和門衛房各一棟，建筑面積分別為200m2、30m2。2014年11月甲公司因籌措資金需要向銀行申請了抵押貸款，還款方式為按月等額還款，還款期限至2018年12月。2015年10月甲公司將廠區全部出租給乙公司使用，租期10年，每年租金固定不變。乙公司承租后經甲公司同意臨時加建了一棟職工宿舍樓。2016年7月，甲公司因債務問題擬轉讓該廠區。

8.若甲公司抵押貸款時以整體房地產作為抵押物，最適宜采用的估價方法為()。

A.比較法和收益法 B.成本法和假設開發法 C.比較法和成本法 D.收益法和成本法

9.若甲公司抵押貸款時以部分房地產作為抵押物，最適宜作為抵押物的是()。

A.5棟共計5230m2的建筑物

B.10000m2土地使用權

C.鍋爐房和門衛房的建筑物及其分攤的土地使用權

D.生產車間的建筑物及其分攤的土地使用權

10.甲公司轉讓該廠區時，評估其轉讓價值的內涵為()。

A.土地使用權價值及全部建筑價值 B.全部房地產價值-房地產因抵押、出租造成的價值減損額

C.合法產權的全部房地產價值-承租****益損失-貨款余額

D.合法產權的全部房地產價值-承租人租金損失-貸款余額

第三篇：房地產估價師《案例與分析》

房地產估價師考試當中難度最大的就是案例分析這一科了，許多考生也特別關心這一點。咱們先請老師給大家點評一下，關于這門考試考生怎么應對?

房地產估價案例這門課確實很難，難點主要原因有幾個方面：第一，因為他的特點就是開卷考試，這在其他職業資格考試中是沒有的，像監理工程師的案例考試是閉卷考試，有時候閉卷考試比開卷考試相比較而言，閉卷考試并不難，因為它有準確、統一的標準答案，而房地產估價師的案例沒有統一的答案，沒有標準答案，在教材上基本上找不到答案，找到了就不難了，就是因為找不到才難。

這就要求我們平時多注重、鉆研一些估價報告，再有一個就是多看房地產估價規范，與前面三門課程緊密結合起來有意識的學習，下功夫，只有這樣，沒有別的捷徑。

關于案例考試“難”大家都知道，應該是公認的，那么為什么“難”啊?咱們需要解決這個問題，我認為案例的難點為什么難呢?可以有四個方面的原因：第一，是由于案例這門課綜合性非常強，案例考試是在我們四門課當中綜合性最強的一門。要想通過案例考試應該熟悉房地產估價相關知識，要懂得房地產的基本制度和政策方面的一些知識點，同時還要聯系到開發經營管理當中的一些東西能夠和案例互相溝通，其中聯系最緊密的應該還得說是我們房地產的估價理論與方法，這門政策，正是由于案例考試的綜合性，它就為廣大考生能否對你所學的知識進行綜合運用和靈活掌握提出了一種考驗，這是它的第一難;

第二“難”，要求考生具有一定的估價實務經驗，因為考試當中所涉及到的，比如指錯題，改錯題，它不僅僅說我沒有接觸過估價實務，直接上來就是書本對書本，我上來就來學習，看教材，這個只能說是只知其一不知其二，你不知道為什么去這么操作，在實際考試當中，它就要求必須要有一定的估價實踐經驗和動手操作、書寫過真實的估價報告的能力。這樣的話，對于這些沒有實務估價經驗的考生來說，就具有一定難度了。

第三“難”，估價案例的考試要求考生應該具備一定的語言組織和書面表達能力，為什么這么說呢?比如，案例當中的第一題，問答題，占分值的30%，你要在有限的時間內，把你答題的要點組織好，表達準確，是要有一定功底的，沒有這樣的文字組織和表達的實踐經驗很難在有限的時間內把這個話組織清楚，很可能就是肚子有貨，但是他說不出來，表達不清楚，白白丟了一些不應該丟的分。有的考生是胡子、眉毛一把抓，寫的一大篇，但是不得章法，要點散，邏輯性很差。因為我參加過閱卷，有的考生前言不搭后語，說的一大篇不知所云，自相矛盾，讓閱卷老師去猜，這樣的話，丟分就在所難免了。所以這點我希望廣大考生一定要引起重視，一定要重視平常的語言組織能力和書面表達能力。

第四“難”，廣大考生普遍存在一種對這門課的輕視和僥幸心理，這不是好象有點兒自相矛盾嘛。剛才我說到了，案例考試很難，通過率很低，那么廣大考生為什么會有輕視心理呢?輕視就是因為案例考試是開卷考試，其他三門都是閉卷考試，好讓他們覺得案例很簡單，開卷考試，其實恰恰就是這個開卷害了很多人，蒙蔽了很多有自信的學生。他們認為這科很容易，心理上首先松了一口氣，沒事兒，開卷，到時候我拿著教材、輔導書進考場就是了。考試的時候翻番書，這樣的話，有了這種心理之后，在后續的學習過程當中動力不足，沒有盡最大的努力去準備、復習，結果是還沒上戰場，已經先輸了一場了。在考場當中要想現翻書也是需要時間、成本的，你找到若干個知識點并不難，可以看書啊，但是，難就難在你能夠在有限的時間內把你所有的知識點都找全，并且組織好表達準確，這個非常難。所以基于這四點認識，我認為案例考試還是有它的難點的。它應該是通過率低有它的客觀原因。

接下來我想談一談如何在考試當中或者在學習當中學好這門課，簡單說一下，我個人總結的大概有六個方面：

第一，要徹底的弄懂四大估價報告還有基本的驗收方法，這是我們學好案例的前提。這個道理我就不再多講了。

第二，要系統的學習好房地產估價規范。很多學生不以為然，說規范是1995年的規范，很老了，很多東西甚至矛盾與新的教材已經用語、說法都不一致，為什么還要學它呢?規范是一個非常好、非常嚴謹的東西，我們國家也正在著手對《規范》進行修訂，但是在沒有新的規范出臺之前，原估價規范仍然具有法律效率，《規范》跟教材也不一樣，《規范》是個非常嚴謹組織性，邏輯性非常強這樣的具有一定法律效率的指導標準。所以很多同學忽視對《規范》的學習。

第三，我覺得房地產估價實際上就是估價人員把房地產的客觀價值認識出來，然后把它揭示出來，科學表達出來，這個時候有影響房地產價格的因素很復雜，如何找準不同類型的、房地產項目的價格影響因素是重中之重。從以往的考題來看，對于商業用途和居住用途的項目是估價考試歷年的重點。所以建議廣大考生在復雜的時候，針對具體的案例，從它的不同的估價目的和重點分析各類房地產估價的特點，要有針對性。

第四，案例分析的考試千變萬化，很難去猜題，所以要在復習當中應該是邊學習，邊總結，能夠做到舉一反三，融會貫通。這點非常重要，我們可以通過一個案例引申出若干個案例，這種學習方法是一種事半功倍的學習方法，所以這點希望同學們能夠認真的體會。第五，我認為可以去精讀大量的精選資料和案例，在自己的估價實踐當中如果我們同學參加過估價實踐的話應該及時總結經驗，提高估價報告的寫作能力。

第六，在答卷的時候，要充分利用開卷考試的特點，對于問答題，我們要力求內容完整，重點突出，條例要清晰，對于改錯題，一定要看清題意，是否需要倒扣分，對于沒有把握的地方不要盲目去改，改錯需要倒扣分的，基本上就談這六點吧。

第四篇：海南省2017年房地產估價師《經營與管理》：房地產市場及其運行模擬試題

海南省2017年房地產估價師《經營與管理》：房地產市場及其運行模

擬試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、拆遷人自己不承擔拆遷工作，而是把拆遷工作委托給具有拆遷資格的單位去承擔，這種拆遷方式是。A：自行拆遷 B：委托拆遷 C：政府拆遷 D：社會拆遷

E：房地產估價機構必須加蓋公章

2、下列有關平均指標，表述正確的是__。

A．平均指標是指用來測定靜態分布數列中各單位的標志值分散趨勢的指標 B．簡單算術平均數適用于分組的分布數列

C．數列“102、103、104、105、106、107、108”的中位數為104 D．眾數是分布數列中出現頻率最高的標志值

3、房地產估價機構應當自收到拆遷當事人書面復核估價申請之日起__日內給予答復。A．3 B．5 C．7 D．10

4、《住宅質量保證書》對于保修項目的保修期限約定為3年的是__。A．門窗翹裂 B．衛生潔具

C．供熱、供冷系統和設備 D．屋面防水

5、原建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》規定，拆遷當事人向原估價機構申請復核估價的，該估價機構應當自收到書面復核估價申請之日起日內給予答復。A：5 B：7 C：10 D：15 E：房地產估價機構必須加蓋公章

6、某開發商率先向市場推出了帶有電梯的別墅，該開發商在項目市場定位戰略上采取的是戰略。(2009年試題)A：形象差異化 B：人員差別化 C：服務差別化 D：產品差別化 E：借款合同

7、某筆住房拆押貸款按月還本付息，其月利率為0.5%，通常稱為“年利率6%、每月計息一次”，即“名義利率”。當按單利息計算時，名義利率和實際利率是一致的，按復利計息時它們的關系為__。A．相等 B．不相等

C．可能會相等 D．不能確定

8、股票可以在股票市場上作為買賣對象或抵押品隨時轉讓，這體現了股票的__。A．風險性 B．營利性

C．價格的波動性 D．流通性

9、下列關于地籍圖，表述不正確的是。

A：地籍圖是土地管理部門在辦理土地登記和發放土地使用權證書時，了解地塊坐落、四周界址、尺寸、土地使用狀況和面積等的依據 B：地籍圖是表示土地產權、地界和分區的平面圖 C：城市地籍圖比例一般為1：800 D：地籍圖的內容包括地籍要素和必要的地形要素 E：執行層的組織協調

10、下列關于廉租住房的表述中，正確的是。A：廉租住房的供應對象包括中低收入家庭 B：廉租住房免征房產稅

C：廉租住房的供應以實物配租為主

D：廉租住房保障面積標準原則上不超過當地人均住房面積的60％ E：執行層的組織協調

11、房屋拆遷糾紛的當事人達成仲裁協議的，一方向人民法院起訴，人民法院__。A．應在5個工作日內立案受理

B．應在5個工作日內決定是否立案受理 C．應在受理后60日內作出判決 D．不予受理

12、房地產開發具有__的特點，其開發成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費、開發完成后的房地產價值等實際發生的時間不盡相同，特別是大型的房地產開發項目。

A．投資量大 B．周期長 C．風險性大

D．開發費用投入時間變化大

13、直轄市的城市總體規劃，由直轄市人民政府報__審批。A．土地管理局

B．城市規劃管理部門

C．國務院建設行政主管部門 D．國務院

14、目前，土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例，不得低于。A：5％ B：7％ C：10％ D：15％

E：房地產估價機構必須加蓋公章

15、__是指房地產業活動或其投入與產出有相當的波動現象，且此現象重復發生。A．房地產周期 B．房地產循環

C．房地產周期循環 D．房地產周期運動

16、下列因素中，屬于房地產置業投資項目主要不確定性因素的是__。A．空置率 B．利息備付率 C．容積率

D．成本利潤率

17、路線價法特別適用于對__進行估價。A．單宗土地 B．大量土地 C．部分土地 D．待開發土地

18、下列不屬于衡量會計信息質量原則的是。A：客觀性原則 B：不相關聯性原則 C：可比性原則 D：及時性原則

E：執行層的組織協調

19、經濟增長通常用一定時期內實際__的平均增長率來衡量。A．國內生產總值 B．國民生產總值 C．國民收入

D．國民消費水平

20、造成公司接近大眾、關懷民生的良好形象，同時做到“薄利多銷”或“中利多銷”的開發商定價方法稱為__。A．成本加成定價法 B．價值定價法 C．目標定價法

D．認知價值定價法

21、設臨街深度價格修正率見下表．另設，旁街對街角地的影響深度以4．5m為一級距，旁街影響加價率依次為旁街路線價的40％、20％和10％，則下圖的宗地B的單價為．【2007年考題】 A：6 400元／㎡ B：6 800元／㎡ C：6 960元／㎡ D：7 600元／㎡ E：工業用地的監測點評估價格

22、單獨編制的國家級歷史文化名城保護規劃，由國務院審批其總體規劃的城市，報__審批。A．國家建設部 B．國家文物局

C．國家建設部和國家文物局 D．國家建設部或國家文物局

23、主要職責是統一監督管理銀行、金融資產管理公司、信托投資公司以及其他存款類金融機構，維護銀行業的合法、穩健運行的是__。A．中國人民銀行

B．中國銀行業監督管理機構 C．中國保險業監督管理機構 D．中國證券業監督管理機構

24、定位于偏好中心，來迎合所有的消費者的營銷方式是__。A．無差異性營銷 B．差異性營銷 C．定制性營銷 D．集中性營銷

25、__是指廠商把各種生產要素作為投入品進行組合并轉化成產品的過程。A．供給 B．生產 C．投入 D．產出

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、下列關于內地房地產估價師與香港測量師資格互認的表述中，錯誤的是（）。A．內地房地產估價師與香港測量師資格互認協議書于2003年11月簽署 B．內地房地產估價師與香港測量師資格互認頒證大會于2004年8月舉辦

C．內地房地產估價師與香港測量師資格互認協議書簽署后，內地房地產估價師自動成為香港測量師

D．內地房地產估價師與香港測量師資格互認是內地與香港最早實現資格互認的專業技術人員資格之一

2、下列指標中，屬于房地產投資項目靜態盈利能力指標的有。(2007年試題)A：凈現值 B：投資利潤率 C：現金回報率

D：靜態投資回收期 E：內部收益率

3、當建筑長度的上部土層較軟，承載力較低，不適宜采用載天然地基上作淺基礎時，采用__。A．條形基礎 B．獨立基礎 C．樁基礎 D．箱形基礎

4、下列關于建筑物壽命和經過年數的說法中，正確的是__。

A．建筑物的經濟壽命短于自然壽命，有效經過年數也短于實際經過年數 B．建筑物的經濟壽命長于自然壽命，有效經過年數也可能長于實際經過年數 C．建筑物的經濟壽命與自然壽命相等，有效經過年數與實際經過年數也相等 D．建筑物的經濟壽命短于自然壽命，有效經過年數可能短于也可能長于實際經過年數

5、由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令其停止違法活動，并可處以違法所得 3倍以下但不超過30000元的罰款；沒有違法所得的可處10000元以下罰款的情形有__。

A．同時在兩個或者兩個以上房地產估價機構執行業務的 B．未經注冊擅自以房地產估價師名義從事估價業務的

C．以注冊房地產估價師個人名義承接房地產估價業務并收取費用的 D．準許他人以自己的名義執行房地產估價師業務的 E．兩個房地產估價機構聯合投標獲得估價業務的

6、收益法公式成立的條件是（）。

A．a每年不變、有限年期、r每年不變且大于零 B．a每年不變、無限年期、r每年不變且大于零 C．a每年變化、有限年期、r每年不變且大于零 D．a每年不變、有限年期、r每年變化且大于零

7、拍賣一非公物房地產。市場價2800萬元，確定保留價2300萬元，起拍價1500萬元，成交價3200萬元，事先未約定傭金標準，拍賣人可以向委托人收取的傭金最高為萬元。A：64 B：96 C：160 D：224 E：執行層的組織協調

8、某家擬購買一套住宅，單價為3000元/m2，該家庭的月收入為6000元，其中30%可用來支付房款，銀行可為其提供15年期的住房抵押貸款，貸款年利率為6%，抵押貸款價值比例最大為80%，問根據該家庭的支付能力最多可以購買__平方米的住宅 A．36.72 B．45.32 C．88.88 D．97.86

9、在工程量計算規則中，計算一半建筑面積的有。A：有頂蓋無圍護結構的場館看臺

B：建筑物外無圍護結構，有頂蓋的走廊、挑廊 C：建筑物外有圍護結構的挑廊、走廊 D：屋頂樓梯間、電梯機房 E：建筑物內的變形縫

10、房地產金融的特點包括。A：集中性 B：風險性 C：流通性強 D：資金增值性 E：資金周轉期長

11、假設開發法的操作步驟包括__。A．調查待開發房地產的基本情況 B．選擇最佳的開發利用方式

C．估計開發前的房地產價值及開發經營期

D．估算開發成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤及投資者購買待開發房地產應負擔的稅費

E．進行具體計算，求出待開發房地產的價值．

12、對監理單位的資質審查、分級標準、申請程序、監理業務范圍及管理機構與相應職責均做了詳細規定的是。A：《工程建設監理單位資質管理實行辦法》 B：《工程建設監理單位資質管理若干細則》 C：《工程建設監理單位資質管理實行規定》 D：《工程建設監理單位資質管理具體規定》 E：執行層的組織協調

13、作為中央銀行，一般都具有三大基本職能。A：發行的銀行 B：銀行的銀行 C：國家的銀行 D：企業的銀行 E：社會的銀行

14、根據邊際成本理論，房地產開發的邊際成本隨容積率增加的變化趨勢是__。A．先上升后下降的拋物線

B．先下降后上升的“U”形曲線 C．一直上升的直線 D．不受容積率的影響

15、禁止發布房地產廣告的是__。A．在劃撥土地上開發建設的房地產 B．已設定抵押的房地產

C．未取得商品房預售許可證的房地產 D．沒有選聘物業管理企業的房地產

16、某非經濟特區的房地產估價機構評估一宗以房產為主的項目，評估的房地產總價為2400萬元，根據國家有關規定，估價收費最高為萬元。A：1．92 B：3．60 C：4．57 D：6．00 E：執行層的組織協調

17、下列行為中，應當繳納契稅的有__。A．房屋贈與 B．房屋繼承

C．以土地、房屋權屬抵債 D．以土地、房屋權屬投資、入股 E．房地產抵押

18、下述各項中，屬于房地產供給分析內容的是分析。A：吸納率

B：房地產市場的商業周期 C：家庭規模與結構

D：投資購買和使用購買的比例 E：借款合同

19、房地產抵押合同，屬于__。A．主合同 B．從合同 C．債權合同 D．擔保合同

20、用于解決會計資產計價、負債清償和收益確認等問題的會計假設是。A：會計主體假設 B：持續經營假設 C：會計分期假設 D：貨幣計量假設 E：執行層的組織協調

21、在我國下列屬于限制民事行為能力人的有。A：18周歲以上的成年人 B：10周歲以上的未成年人 C：不滿10周歲的未成年人

D：不能完全辨認自己行為的精神病人 E：不能辨認自己行為的精神病人

22、下列關于企業利潤和收入的表達中，正確的是（）。

A．企業利潤可分為經營利潤、稅后利潤和可分配利潤三個層次 B．經營收入=銷售收入+出租收入

C．銷售收入=土地轉讓收入+商品房銷售收入+配套設施銷售收入 D．可分配利潤=稅后收入-未分配利潤

23、流動比率越__，說明營運資本越多，對債權人而言，其債權就越安全。A．低 B．高 C．不變

D．無法判斷

24、下列有關中國現行房地產稅各稅種的納稅人，表述正確的是。A：中國境內擁有房屋產權的單位和個人都是房產稅的納稅人

B：產權屬于全民所有的，以經營管理的單位和個人為房產稅納稅人 C：土地使用稅的納稅人是擁有土地使用權的單位和個人

D：有償轉讓土地使用權、地上建筑物及其他附著物并取得收入的單位和個人為土地增值稅的納稅人

E：在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，轉讓的單位和個人為契稅的納稅人

25、年利率是10%，存款額為1000元，計息周期是2年，按單利計息方式算出的利息為__元。A．200 B．1200 C．1210 D．210

第五篇：陜西省2016年房地產估價師案例與分析：建筑物經濟壽命模擬試題

陜西省2016年房地產估價師案例與分析：建筑物經濟壽命模擬試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、某銀行存款的計息方式采用單利，假設其一年期存款的年利率為2．25％，為吸引5年期的儲戶，則其5年期的年利率應大于。A：2．50％ B：3．5％ C：2．38％ D：3．25% E：工業用地的監測點評估價格

2、在估價報告中應包含一份由__的估價師簽名、蓋章的聲明。A．本估價機構所有 B．所有參加該估價項目 C．對該估價項目負第一責任 D．任本估價機構法定代表人

3、在估價假設和限制條件說明中，當無理由懷疑建筑物的結構存在安全隱患時，應。

A：假定建筑結構是安全的 B：肯定建筑物是安全的

C：強調建筑結構安全須進行相關專業鑒定 D：說明建筑結構安全難以確定 E：工業用地的監測點評估價格

4、政府部門審查房地產項目是否允許轉讓的重要指標是__。A．轉讓利潤 B．市場影響

C．產權是否清晰 D．被拆遷人的利益

5、下列選項中，__更能反映房地產開發投資項目的真實經濟效果。A．開發工作量 B．經營利潤 C．經營收入 D．投資數額

6、資本化率是的倒數。A：毛租金乘數 B：潛在毛租金乘數 C：有效毛收入乘數 D：凈收益乘數

E：工業用地的監測點評估價格

7、某開發公司需征收100畝耕地，該塊耕地征收前3年的平均年畝產值為1000元，按最高補償標準，應支付__萬元土地補償費。A．30 B．60 C．70 D．100

8、房產稅的課稅對象是__。A．房產所有人 B．房屋使用人 C．房產

D．房產收益人

9、判定一宗房地產是否為收益性房地產，關鍵是看該房地產（）。A．目前是否有經濟收入 B．過去是否帶來了經濟收益 C．是否具有產生經濟收益的能力 D．目前的收入是否大于運營費用

10、價格指數中如果是以上一時期作為基期的，稱為。A：前期價格指數 B：定基價格指數 C：長期價格指數 D：環比價格指數

E：工業用地的監測點評估價格

11、某地區各項基礎設施開發的正常費用分攤到每平方米土地上，分別為道路20元，燃氣18元，供水14元，排水16元，熱力12元，供電25元，通信8元，場地平整15元，則該地區“五通一平”的正常費用為元／㎡。A：98 B：102 C：108 D：116 E：工業用地的監測點評估價格

12、建筑物的經過年數有實際經過年數和有效經過年數，它們之間的關系為__。A．有效經過年數等于實際經過年數 B．有效經過年數短于實際經過年數 C．有效經過年數長于實際經過年數

D．有效經過年數可能短于或長于實際經過年數

13、在市場法選擇可比實例的過程中，可比實例的規模應與估價對象的規模相當，選取的可比實例規模一般應在估價對象規模的（）范圍之內。A．0.5～2.0 B．1.5～2.0 C．0.5～1.5 D．1.0～1.5

14、某房地產投資企業在一定日期的負債合計為4000萬元，資產合計為6000萬元，流動資產和流動負債分別為3000萬元和1000萬元，存貨為1500萬元。則該房地產投資企業的流動比率為（）。A．150% B．200% C．300% D．400%

15、某寫字樓年出租凈收益為300萬元，預計未來3年內仍然維持該水平，3年后該寫字樓價格為現在寫字樓價格的1．2倍，該類房地產的報酬率為10％，則該宗寫字樓現在的價格為．【2005年考題】 A：4580萬元 B：5580萬元 C：6580萬元 D：7580萬元

E：工業用地的監測點評估價格

16、甲乙物業2008年10月的價值均為1100萬元。預計2009年10月甲物業的價值為1200萬元和1000萬元的可能性均為50%，乙物業的價值為1300萬元和900萬元的可能性也均為50%。甲、乙物業投資風險比較的結果是__。A．甲物業投資風險大 B．乙物業投資風險大

C．甲、乙物業的投資風險相同

D．難以判斷甲、乙物業的投資風險大小

17、確定估價對象及其范圍和內容時，應根據，依據法律法規，并征求委托人同意后綜合確定．【2006年考題】 A：估價原則 B：估價目的 C：估價方法 D：估價程序

E：工業用地的監測點評估價格

18、利率和通貨膨脹，屬于房地產市場運行環境中的__因素。A．社會環境 B．政治環境 C．經濟環境 D．金融環境

19、在實際估價中，設定的標準深度通常是路線價區段內臨街各宗土地的臨街深度的。A：中位數

B：簡單算術平均數 C：眾數

D：加權算術平均數

E：工業用地的監測點評估價格 20、轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起__日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。A．60 B．45 C．30 D．15

21、某房地產開發項目的開發周期為4年，其中前期工作為0．5年，建設期為2。5年，銷售期為1年，建造成本估算為10 000萬元(不含利息)，在建設期內均勻投入。全部建造成本由銀行貸款提供，貸款年利率為6％，按季計息。則該項目建造成本的利息是萬元。A：755．54 B：772．84 C：1 400．88 D：1 433．90 E：借款合同

22、一套建筑面積100 ㎡、單價3000元／㎡、總價30萬元的住房，在實際交易中的價款支付方式從成交日期分期支付，首期支付10萬元，余款在未來一年分兩期支付，每期支付10萬元，假定年折現率為5%，則實際總價為。A：29．28萬元 B：30萬元

C：28．57萬元 D：28．5萬元

E：工業用地的監測點評估價格

23、張某以40萬元購買了一處商業店鋪用于出租經營，其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬元，各項成本費用為3.4萬元，其中支付銀行利息1．5萬元。則張某的這項投資在第4年的利息備付率是__。A．1.07 B．1.47 C．2.07 D．3.33

24、參與房地產開發用地掛牌交易的各房地產開發企業報價相差懸殊，其根本原因是。

A：各房地產開發企業采用不同的估價方法衡量開發用地價值 B：各房地產開發企業掌握開發用地的信息不夠對稱

C：各房地產開發企業選取開發用地利用方式的規劃條件不一致

D：各房地產開發企業均是以自身條件為依據衡量開發用地的投資價值 E：工業用地的監測點評估價格

25、當開發項目完工并具備竣工驗收條件后，負責組織有關單位進行驗收的是（）。A．開發商 B．設計單位 C．承包商 D．監理單位

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、下列關于地租理論，表述正確的是。

A：地租是使用土地的代價，即土地這種生產要素的價格

B：土地的需求曲線與供給曲線的交點，決定了土地的正常價格，即地租 C：地租由土地的需求與供給所決定

D：土地的需求通過土地產品的需求得以反映，它取決于土地的邊際收益產量 E：當其他生產要素的投入量固定不變時，隨著土地使用量的增加，邊際收益產量呈遞減趨勢

2、在實際估價中，運用假設開發法估價結果的可靠性，關鍵取決于__。A．房地產具有開發或再開發潛力 B．將預期原理作為理論依據

C．正確判斷了房地產的最佳開發方式 D．正確量化了已經獲得的收益和風險

E．正確預測了未來開發完成后的房地產價值

3、下列有關房地產估價師執業的規定中，不正確的表述是__。

A．未經注冊擅自以房地產估價師名義從事估價業務的，由縣級以上房地產行政主管部門責令其停止違法活動，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款

B．房地產估價師準許他人以自己的名義執行房地產估價師業務，沒有違法所得的，由縣級以上房地產行政主管部門責令其停止違法活動，并可處以1萬元以下的罰款 C．中介服務人員索取他人財物或者非法收受他人財物，故意提供虛假評估報告，情節嚴重的，處5年以上10年以下的有期徒刑，并處罰金 D．中介服務人員嚴重不負責任，出具的評估報告有重大失實，造成嚴重后果的，處5年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金

4、《物業管理條例》確定的基本制度包括__。A．業主大會制度 B．業主公約制度

C．住宅小區治安管理制度 D．住宅小區綜合驗收制度 E．住房專項維修資金制度

5、下列關于抵押的表述中，不正確的有。

A：抵押權人必須是債權人，而抵押人未必是債務人

B：在建工程抵押時，登記機關不得核發《房屋他項權證》

C：因室內電線老化引發火災致使部分抵押房屋焚毀的，抵押權人有權要求抵押人重新提供擔保或者增加擔保以彌補不足

D：抵押人一旦死亡即意味著要處分抵押的房地產 E：抵押權為價值權，也是實體權

6、拍賣的基本原則包括。A：公開原則 B：公平原則 C：公正原則

D：誠實信用原則 E：保留價原則

7、有助于把握房地產估價的最高最佳使用原則的經濟學原理有__。A．收益遞增遞減原理 B．均衡原理 C．替代原理 D．預期原理 E．適合原理

8、在實際工作過程中，通常按照開發項目是否分期與開發經營方式，有時還會考慮物業類型的匹配結構，構造（）個基本評價方案。A．1～2 B．2～3 C．2～4 D．3～5

9、建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊三大類。其中，屬于經濟折舊的有__。A．功能落后 B．功能缺乏 C．環境污染 D．交通擁擠

E．正常使用的磨損

10、住房公積金屬于__所有。A．繳存住房公積金的單位 B．繳存住房公積金的職工

C．繳存住房公積金的單位和個人共同 D．住房公積金管理中心

11、建筑物是否屬違章建筑，應由該建筑物所在地的__認定。A．房屋權屬登記機關 B．縣級以上人民政府 C．房屋拆遷管理部門

D．城市規劃行政主管部門

12、房地產估價專家委員會對估價報告的鑒定內容包括__。A．估價方法選用 B．估價結果確定方式 C．估價師的職業道德 D．估價技術路線 E．估價參數選取

13、某家庭向銀行申請了一筆個人住房抵押貸款，若年利率為6％，期限為15年，首月還款額為3000元，月還款額等比增長率為0．2％，則該家庭第8年最后一個月的還款額為元。A：3627．06 B：3634．31 C：4818．34 D：4842．43 E：借款合同

14、發證機關在收到建設單位報送的《建筑工程施工許可證申請表》和所附證明文件后，對于符合條件的，應當自收到申請之日起__日內頒發施工許可證。A．10 B．15 C．20 D．30

15、某房地產估價機構投保的險種有：①火災保險，②社會養老保險，③預防公害保險，④失業保險，⑤人身傷害保險，⑥運輸工具保險，⑦勞動工傷保險，⑧統籌醫療保險。其中屬于社會保險的險種有種。A：3 B：4 C：5 D：6 E：執行層的組織協調

16、潛在購買者一般具有三個特點：興趣、收入與。A：意愿 B：途徑 C：能力 D：動機 E：借款合同

17、在房屋權屬登記信息的查詢中，下列不能查詢情形的，查詢機構可以出具無查詢結果的書面證明。

A：按查詢人提供的房屋坐落或權屬證書編號無法查詢的 B：要求查詢的房屋尚未進行權屬登記的 C：要求查詢的房屋已完成權屬登記的 D：要求查詢的事項不存在的 E：要求查詢的資料不存在的

18、開發商的主要合同關系通常包括__等。A．保險合同 B．分包合同 C．銷售合同

D．勘察設計合同 E．加工合同

19、在估價報告中陳述__，既是維護估價人員正當權益的需要，又是提醒委托人和估價報告使用者在使用估價報告時需要注意的事項。A．估價師聲明

B．估價的假設和限制條件 C．估價方法 D．估價對象

20、下列職能中，屬于保險基本職能的是__。A．分散危險 B．融通資金 C．防災防損 D．分配資金

21、金融機構進行項目貸款審查時，要進行的工作有__。A．客戶評價 B．項目評估

C．擔保方式評價 D．貸款綜合評價 E．貸款金額

22、已知某投資項目折現率為11%時，凈現值為1700萬元；折現率為12%時，凈現值為-870萬元。則該投資項目的內部收益率是（）A．11.12% B．11.36% C．11.66% D．12.95%

23、__是指住宅建筑總面積與住宅用地面積之比。A．住宅建筑凈密度 B．住宅建筑毛密度 C．住宅建筑面積凈密度 D．容積率

24、下列房地產特性中，決定房地產需要專業估價的特性有。A：獨一無二 B：壽命長久 C：供給有限 D：價值量大 E：保值增值

25、凈租的形式一般有（）。

A．租戶僅按比例分攤與物業有關的稅項

B．租戶要按比例分攤與物業有關的稅項和保險費 C．所有的經營費用，都由租戶直接支付

D．租戶應與業主制定出一個有準確數量的上限 E．租戶的租金可按不同時間支會給業主