第一篇：2016年四川省房地產估價師《案例與分析》：征收估價工作流程考試題

2016年四川省房地產估價師《案例與分析》：征收估價工作流程考試

題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、下列情況中會導致房地產價格上升的是．【2007年考題】 A：上調貸款利率

B：收緊房地產開發貸款

C：開征房地產持有環節的稅收 D：增加土地供應

E：工業用地的監測點評估價格

2、下列費用中，不屬于管理費用的是__。A．辦公費

B．管理人員工資 C．審計費 D．代理費

3、原國家計委、原建設部《關于房地產中介服務收費的通知》規定，國家指導性參考價格為普通咨詢報告，每份收費元。A：100—300 B：100～500 C：300—800 D：300—1000 E：執行層的組織協調

4、以劃撥方式取得土地使用權的房地產在轉讓時辦理出讓手續，由受讓方繳納出讓金，對可以不辦理土地出讓手續的，應對轉讓方征收__。A．地價稅 B．土地收益金 C．土地轉讓金 D．土地增值稅

5、城市由于建筑密集，生產與生活活動散發大量熱量，往往出現市區氣溫比郊外氣溫高的現象，這種現象被稱為__。A．溫差效應 B．綠島效應 C．溫壓效應 D．熱島效應

6、經濟學所講的外部經濟，房地產利用中主要體現為房地產的。A：相互影響性 B：壽命長久性 C：數量有限性 D：保值增值性

E：工業用地的監測點評估價格

7、某高層住宅大樓，房地總價值為8 000萬元，其中建筑物價值占40％。某人擁有其中的一套住宅，房地價值為130萬元，該部分的建筑物價值為50萬元，則此人占有的土地份額為。A：1．67％ B：2．1％ C：2．3％ D：2．5％

E：工業用地的監測點評估價格

8、標準臨街深度通常簡稱標準深度，從理論上講，是街道對地價影響的轉折點，如某個路線價區段內臨街土地的臨街深度大多為18 m，則標準臨街深度應設定為m。A：15 B：22 C：18 D：25 E：工業用地的監測點評估價格

9、某套住宅月有效毛收入為3000元，運營費用為有效毛收入的10％，因樓上裝修漏水，使該住宅被水淹，需重新裝修。預計重新裝修費等費用50000元，在裝修前3個月內均勻投入，裝修完成后放置3個月方可使用。若月報酬率為0．5％，則該住宅因被水淹造成損失為萬元。A：49627 B：57647 C：65548 D：65920 E：工業用地的監測點評估價格

10、某市于2005年對市中心一平房區進行拆遷改造，該市2000年出臺的城市房屋拆遷補償指導價格在該區為4000元/m2，并且一直沒有變動；2005年該區同類建筑物的重置成本達到2000元/m2，房地產市場交易價格為6000元/m2；重新規劃后，開發商開發的該區商品房售價預計為9000元/m2；則最合理的拆遷補償價格應以__元/m2為基礎進行修正。A．4000 B．5000 C．6000 D．9000

11、以下引起房地產價格上升的情況中，屬于房地產保值的是。A：房地產本身的投資改良 B：通貨膨脹

C：經濟發展引起房地產需求增加 D：周圍環境改善

E：工業用地的監測點評估價格

12、銀行為某人提供期限為10年，年利率為6%，首期月還款為1000元，月還款遞增率為0.2%的個人住房抵押貸款，若將此方案轉為按月等額支付，則月等額還款額是__元。A．1115.56 B．1111.28 C．1015.56 D．1010.72

13、某宗面積為5000m2的工業用地，容積率為0.5，樓面地價為600元/m2。現按城市規劃擬變更為商業用地，容積率為4.0，樓面地價為800元/m2。理論上應補地價的數額應為__萬元。A．1450 B．2900 C．320 D．2500

14、現評估一個半年前停工的在建工程價值，經測算，完成全部工程的建造費用為1500元／㎡，其中主體工程900元／㎡，安裝及裝飾裝修工程費為600元／㎡。該在建工程主體部分已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設計要求在1年內完成，未完成部分的費用均勻投入。若折現率為15％，則在估價時點的續建費用為元／㎡。A：486.52 B：521.74 C：559.50 D：1398.76 E：工業用地的監測點評估價格

15、《城市房屋拆遷管理條例》規定，申請領取房屋拆遷許可證的，應當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交資料，其中不包括__。A．建設項目批準文件 B．建設用地規劃許可證 C．建設項目價值資料

D．國有土地使用權批準文件

16、市場經濟條件下，物業租金水平的高低，主要取決于（）。A．業主希望的投資回報率 B．承租人愿意承擔的費用 C．承租人的承受能力

D．同類型物業的市場供求關系

17、某套住宅的采光受到影響。受影響前的年租金為3萬元，受影響后的年租金為2.5萬元。該住宅的預期剩余價值壽命為30年，報酬率為8%。該住宅因采光受影響導致的價值減損為__萬元 A．0.50 B．5.63 C．6.25 D．28.14

18、從理論上講，標準臨街深度是街道對地價影響的轉折點：由此接近街道的方向，地價受街道的影響而__；遠離街道的方向，地價__。A．基本不變，逐漸降低 B．基本不變，逐漸升高 C．逐漸升高，基本不變 D．逐漸降低，基本不變

19、下列關于臨時使用土地，說法不正確的是。

A：工程項目施工，需要材料堆放場地、運輸道路和其他臨時設施的用地，應盡可能在征收的土地范圍內安排

B：確實需要另行增加臨時用地的，由建設單位向批準工程項目用地的機關提出臨時用地的數量和期限的申請，經批準后，同批準工程項目用地的機關簽訂臨時用地協議后方可征用

C：使用臨時土地，不得改變批準的用途，不得從事生產性、營業性或其他經營性的活動，不得修建永久性建筑

D：臨時用地期滿后，應將場地清理并按用地協議支付一切費用，土地管理部門同時注銷其臨時用地使用權

E：房地產估價機構必須加蓋公章 20、某房地產開發商開發了一棟6層商品住宅樓，假設每層樓的建筑面積和戶型都相同，且第一層和第六層住宅售價同為2000元/㎡，第二層和第五層的住宅售價同為2100元/㎡，第三層和第四層的住宅售價同為2200元/㎡，則該住宅樓的加權算術平均價格與簡單算術平均價格相比。A：前者高于后者 B：前者低于后者 C：前者等于后者 D：無法確定

E：執行層的組織協調

21、投資者對房地產內部使用功能的變動(例如在公寓內設置自助洗衣房提供洗衣服務等)，體現了投資者對房地產投資__的重視。A．各異性 B．適應性

C．相互影響性

D．專業管理依賴性

22、認為利率水平是由貨幣的供給與需求決定的代表性理論是__。A．馬克思的利率決定理論 B．可貸資金利率理論

C．Is—1M曲線模型利率理論 D．流動性偏好利率理論

23、有一宗房地產總價為100萬元，綜合資本化率為7％，土地資本化率為6％，建筑物資本化率為8％，則該宗房地產的土地價格為(收益可視為無限年)．【2003年考題】 A：30萬元 B：40萬元 C：50萬元 D：60萬元

E：工業用地的監測點評估價格

24、對于開發商來說，由于開發商全程擔保貸款，其所銷售的住房為期房，如果購房者交付的首期款達到了所購房價的__，則開發商要承擔的風險大大減少。A．15% B．30% C．35% D．40%

25、決定稅收的課稅范圍，是區別征稅與不征稅的主要界限，也是區別不同稅種的主要標志。A：課稅主體 B：稅率 C：稅基

D：課稅對象

E：執行層的組織協調

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、收益性房地產的價值就是其未來凈收益的現值之和，價值的高低主要取決于__。

A．未來凈收益的大小 B．獲得凈收益的可靠性 C．獲得凈收益期限的長短 D．獲得凈收益預期 E．估價對象的現值

2、下列屬于房地產登記類型的有。A：初始土地登記

B：房屋所有權暫時登記 C：房屋所有權臨時登記 D：房屋所有權初始登記 E：房屋抵押權登記

3、房地產估價機構設立分支機構的條件包括等。(2008年試題)A：房地產估價機構具有一、二級資質

B：分支機構負責人應當是注冊后從事房地產估價工作3年以上并無不良執業記錄的專職注冊房地產估價師

C：在分支機構所在地有3名以上專職注冊房地產估價師 D：有固定的經營服務場所

E：估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等各項內部管理制度健全

4、下列情形中會導致房地產當前需求增加的有__。A．消費者的收入增加

B．作為替代品的房地產的價格上升 C．作為互補品的房地產的價格上升 D．消費者預期其未來的收入增加 E．消費者預期未來的房地產價格上升

5、某家庭向銀行申請了一筆年利率為6．5％，期限為15年的住房抵押貸款，月還款額按0．4％等比遞增，若該家庭第10年最后一個月的還款額為3044．54元，則該筆貸款最后一個月的還款額是元。A：3853．10 B：3868．52 C：3883．99 D：4187．36 E：借款合同

6、廉租住房保障資金的來源有等。(2009年試題)A：地方財政預算安排 B：中央財政專項補助 C：住房公積金增值收益 D：土地出讓凈收益 E：住宅專項維修資金

7、在各種保險中，社會保險最能體現職能。A：分散風險 B：組織經濟補償 C：融通資金 D：分配

E：執行層的組織協調

8、業主公約由__制定并修改。A．業主大會 B．業主委員會 C．一半以上業主

D．全體業主和物業管理企業共同

9、下列關于集體土地征收或者征用的表述中，正確的有__。A．征收或者征用都是為了公共利益需要 B．征收或者征用都要依法給予補償 C．征收是國家行為，征用是企業行為

D．征收是土地所有權發生改變，征用是土地使用權發生改變 E．征收是強制性的，征用是非強制性的

10、某市2010年新開工的房屋建筑面積為100萬m2，2009年末完工轉入2010年繼續施工的房屋建筑面積為30萬m2，2010年竣工的房屋建筑面積為70萬m2。那么，該市房屋的平均建設周期為__年。A．1.4 B．1.9 C．2 D．3

11、具體的長期趨勢法主要有__。A．數學曲線擬合法

B．平均增減量法和平均發展速度法 C．時間序列分析法

D．移動平均法和指數修勻法 E．回歸分析法

12、實際估價中，估價對象范圍的界定包括的界定。A：實物構成范圍 B：權益范圍 C：空間范圍 D：時間范圍 E：影響范圍

13、城市房屋拆遷的裁決應當由__做出。A．仲裁機構 B．人民法院 C．公安機關

D．房屋拆遷管理部門

14、住房公積金管理的基本原則包括。A：住房公積金管理委員會決策 B：住房公積金管理中心運作 C：銀行專戶 D：財政監督 E：社會監督

15、用市場法對房地產進行估價時，需要進行__修正。A．交易過程 B．交易情況 C．交易日期 D．交易價格 E．房地產狀況

16、依據現行法規，下列建設用地可由縣級以上人民政府依法批準，劃撥土地使用權的是。

A：國家機關用地 B：非軍事用地

C：城市基礎設施用地 D：個人企業用地

E：法律、行政法規定的其他用地

17、城市總體規劃的近期規劃期限一般為__年。A．1 B．3 C．5 D．10

18、下列關于拍賣傭金的表述中，正確的有__。A．拍賣人收取傭金是一種法定行為

B．對非公物拍賣，委托人與拍賣人未作約定而成交的，拍賣人可以向委托人收取不低于拍賣成交價10%的傭金

C．委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍賣傭金 D．公物拍賣時，拍賣人一律不得向委托人收取拍賣傭金 E．收取傭金比例按同拍賣成交價成反比的原則確定

19、估價項目完成后，應歸檔的估價資料包括（）。A．實地查勘記錄 B．委托人照片

C．估價項目來源和接洽情況 D．估價中的不同意見

E．估價報告定稿之前的重大調整或修改意見 20、城市基本地形圖的復測周期一般為年。A：20—30 B：10—30 C：10—15 D：5—10 E：執行層的組織協調

21、有一宗房產交易，成交價格為3000元/m2，付款方式是首付10%，余款在1年內按月等額付清，假設月利率為0.5%，其一次支付的實際成交價格為__元/m2。A．3000 B．2700 C．2914 D．2500

22、針對某個估價對象，下列關于估價方法選用的說法中，正確的有。A：理論上適用的估價方法，都必須選用 B：在適用的估價方法中，選用兩種即可

C：理論上適用的估價方法因客觀原因不能用的，可以不用 D：必須選用兩種以上的估價方法，不能只選用一種估價方法 E：僅有一種估價方法適用的，可只選用一種估價方法

23、對違法預售商品房規定了具體處罰條款的法規有__。A．《城市房地產管理法》 B．《土地管理法》 C．《城市房地產開發經營管理條例》 D．《城市商品房預售管理辦法》 E．《城市房地產轉讓管理規定》

24、實際估價中，估價對象范圍的界定包括__的界定。A．實物構成范圍 B．權益范圍 C．空間范圍 D．時間范圍 E．影響范圍

25、建筑材料的物理性質中，與溫度有關的性質包括。A：耐水性 B：抗滲性 C：抗凍性 D：導熱性 E：熱容量

第二篇：四川省2015年房地產估價師《案例與分析》：房地產估價報告封面的寫作考試題

四川省2015年房地產估價師《案例與分析》：房地產估價報告封面的寫作考試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、某塊臨街深度為50ft、臨街寬度為30ft的矩形土地甲，總價為40萬元。其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150ft，臨街寬度為15ft，則運用四三二一法則計算土地乙的總地價為__萬元。A．23.4 B．28.6 C．33.4 D．46.8

2、城市房屋租賃應向__部門登記備案。A．公安 B．工商管理 C．房地產管理 D．土地管理

3、某商品房售價為建筑面積4000元/m2，買賣雙方對面積誤差的處理方式未作約定，已知該商品房產權登記的建筑面積為100m2，合同約定建筑面積為97m2。該商品房的成交價格是__元。A．388000 B．388640 C．399640 D．400000

4、設立房地產中介服務機構，應當向當地__部門申請設立登記。A．行政管理部門 B．房產管理部門

C．工商行政管理部門 D．中介管理部門

5、通過市場調研，獲得某類房地產2002年至2006年的價格分別為3405元／㎡、3565元／㎡、3730元／㎡、3905元／㎡、4075元／㎡，則采用平均增減量法預測該類房地產2008年的價格為元/㎡。A：4075.0 B：4242.5 C：4410.0 D：4577.5 E：工業用地的監測點評估價格

6、某開發商向銀行申請了利率6%，期限為10年，按年等額償還的一筆總額為100萬元的貸款，則該開發商第一年的還本付息額為__。A．7.59萬元 B．7.28萬元 C．13.59萬元 D．6.05萬元

7、某宗土地面積2000㎡，城市規劃規定的限制指標為：容積率3，建筑密度30％．在單位建筑面積所獲得的利潤相同的條件下，下列建設方案中最可行的是．【2004年考題】

A：建筑物地面一層建筑面積為800㎡，總建筑面積為5000㎡ B：建筑物地面一層建筑面積為1400㎡，總建筑面積為5000㎡ C：建筑物地面一層建筑面積為600㎡，總建筑面積為5500㎡ D：建筑物地面一層建筑面積為600㎡，總建筑面積為2500㎡ E：工業用地的監測點評估價格

8、在其他條件不變的前提下，建設一條鐵路對居民區的房地產價格和對倉儲或者工業用地房地產價格可能產生的變動方向，下面描述正確的為__。A．居民區的房地產增值，工業用地房地產貶值 B．居民區的房地產增值，工業用地房地產增值 C．居民區的房地產貶值，工業用地房地產增值 D．居民區的房地產貶值，工業用地房地產貶值

9、房地產市場自然周期中，在需求增長率由大于變為小于供給增長率的轉折點上，空置率由__。A．上升到下降 B．下降到上升

C．高于合理空置率到低于合理空置率 D．低于合理空置率到高于合理空置率

10、估價對象及下列交易實例均為單層標準廠房，估價對象的建筑面積為1200m2，現空置。估算估價對象的租金時，最適宜作為可比實例的為__。A．建筑面積1800m2，兩年前出租，年租35萬元，位于同一工業區 B．建筑面積1100m2，近期出租，年租150元/m2，位于20km外 C．建筑面積10000m2，近期出租，年租180萬元，位于同一工業區 D．建筑面積1000m2，近期出租，年租20萬元，位于同一工業區

11、收集統計資料時，對于重大或敏感性強的問題應采用__方式設置調查項目表。A．判斷提問 B．多項選擇 C．單向選擇 D．書面提問

12、確定估價對象及其范圍和內容時，應根據，依據法律法規，并征求委托人同意后綜合確定。A：估價原則 B：估價目的 C：估價方法 D：估價程序

E：工業用地的監測點評估價格

13、折價處置抵押房地產的，應當參照__。A．原購買價 B．重建價格 C．重置價格 D．市場價格

14、在拆除有產權糾紛的房屋之前，拆遷管理部門應當組織拆遷人__，并將有關材料向公證機關辦理證據保全。A．選擇拆遷安置的地點 B．拆遷安置

C．對被拆除房屋進行評估，做好勘察記錄 D．確定房屋重置價的標準

15、建筑物的壽命有自然壽命和經濟壽命之分，兩者的長短關系有。A：自然壽命≥經濟壽命 B：自然壽命≤經濟壽命 C：自然壽命=經濟壽命 D：無關

E：工業用地的監測點評估價格

16、房地產是__三者的結合物。A．實物、權益、區位 B．實物、區位、用途 C．實物、權益、用途 D．權益、區位、用途

17、在某居住區規劃中，住宅建筑基底面積為400，住宅總建筑面積為1400，容積率為1．4，則住宅建筑凈密度為。(2005年試題)A：28．60％ B：35．00％ C：40．00％ D：50．00％

E：執行層的組織協調

18、關于房地產交易的概念，說法不正確的是__。

A．城鎮房地產交易，包括各種所有制房屋的買賣、租賃、轉讓、抵押、城市土地使用權的轉讓以及其他在房地產流通過程中的各種經營活動，均屬房地產交易活動管理的范圍，其交易活動應通過交易所進行

B．房地產交易管理是指政府設立的房地產交易管理部門及其他相關部門以法律的、行政的、經濟的手段，對房地產交易活動行使指導、監督等管理職能 C．房地產交易包括房地產轉讓、房地產抵押、房屋租賃三種形式 D．房地產交易活動可以在任何場合進行

19、下列說法正確的是__。A．增價拍賣皆為賣方報價拍賣 B．增價拍賣皆為買方報價拍賣 C．減價拍賣皆為賣方報價拍賣 D．減價拍賣皆為買方報價拍賣 20、某宗房地產是在政府有償出讓的土地上開發建設的，當時獲得的土地使用期限為50年，不可續期，至今已使用36年；預計利用該宗房地產正常情況下每年可獲凈收入8萬元。該宗房地產的報酬率為8．5％，則該宗房地產的收益價格為萬元。A：90．52 B：91．52 C：92．52 D：93．52 E：工業用地的監測點評估價格

21、深圳萬科房地產開發公司通過上市，解決了房地產開發所需的資本金投入問題，購買該公司的股票屬于__。A．房地產開發投資 B．房地產置業投資 C．房地產間接投資

D．投資于房地產投資信托基金

22、在某幢建筑面積3000m2的經濟適用住房建設中，某開發企業花費280萬元用于支付征地和拆遷安置補償費、勘察設計和前期工程費、房屋建筑安裝工程費、必要的基礎設施和公共配套設施建設費，并支付了20萬元的貸款利息和行政事業性收費。假定該項目需交納的有關稅金按開發成本的4%計，管理費率和開發利潤率執行國家有關規定，這幢經濟適用住房的最高基準價格為__。A．1067元/m2 B．1070元/m2 C．1084元/m2 D．1141元/m2

23、某居住區住宅用地面積17.8hm2，建有42棟住宅，分別為：6棟24層的住宅每棟基底面積和建筑面積分別為900m2、21600m2；16棟3層的住宅，每棟基底面積和建筑面積分別為1080m2、14040m2；20棟8層的住宅，每棟基底面積和建筑面積分別為1080m2、8640m2，則該居住區住宅平均層數為__層。A．7.9 B．11.9 C．12.1 D．19.0

24、某高層樓房占用的土地總面積為800m2，總建筑面積為2000m2，某人擁有其中120m2的建筑面積。那么如果按建筑面積進行分攤計算，該所有人擁有的土地數量為（）m2。A．40 B．45 C．48 D．50

25、房地產估價師注冊有效期滿需繼續執業的，應當在注冊有效期滿__日前，申請延續注冊。A．15 B．30 C．60 D．90

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、銀行券具有以下特點。

A：是在銀行信用的基礎上產生，通過存款提現和貸款投入流通 B：信譽高，具有法定支付能力，可在全國范圍內流通 C：是一種法定支付手段，任何人不得拒收 D：不定期，可以長期流通使用 E：定期，但可以長期流通使用

2、房地產市場存在著一種均衡狀態，這個狀態是指。A：租金和價格都不發生變化 B：建造成本不發生變化 C：新增量和滅失量相等

D：房地產資產存量保持不變 E：價格與重置成本相同

3、下列關于物業管理的日常運作階段的特點，說法錯誤的是。A：物業管理的日常運作是物業管理最主要的工作內容

B：物業管理的日常運作包括日常的綜合服務與管理，系統的協調兩個基本環節 C：物業管理的日常運作包括日常的綜合服務與管理，用戶入住，系統的協調三個基本環節

D：系統外部環境條件主要是物業服務企業與業主、業主大會、業主委員會的相互關系的協調

E：系統內部環境條件就是與相關部門及單位相互關系的協調

4、不屬于房地產價格外部影響因素的是__。A．人口因素 B．權益因素 C．經濟因素 D．區位因素 E．社會因素

5、主要的調查手段是問卷，答卷一般包括__兩種。A．收集式 B．開放式 C．閉合式 D．檢索式 E．收斂式

6、城市基本地形圖的復測周期一般為年。A：20—30 B：10—30 C：10—15 D：5—10 E：執行層的組織協調

7、以下關于房地產企業的經營凈收入、利潤和稅金的數量關系表達式中，不正確的是。

A：經營收入=銷售收入+出租收入+自營收入 B：利潤總額=經營利潤+營業外收支凈額 C：稅后利潤=利潤總額-所得稅

D：經營利潤=經營收入-經營成本-期間費用-銷售稅金

E：銷售稅金=營業稅+城市維護建設稅+房產稅+土地使用稅

8、項目報建制度中，凡在我國境內投資興建的房地產開發項目，包括外國獨資、合資、合作的開發項目都必須實行報建制度，接受的監督管理。A：當地工商行政主管部門

B：當地計劃行政主管部門授權機構 C：當地計劃行政主管部門

D：當地建設行政主管部門授權機構 E：當地建設行政主管部門

9、凈收益每年不變的公式，除了可以用于測算價格還有許多的其他作用，例如。A：用于相同的使用期限 B：用于不同收益期限

C：用于比較不同期限價格的高低 D：用于比較同期限價格的高低

E：用于市場法中囚期限不同進行的價格調整

10、針對某個估價對象，下列關于估價方法選用的說法中，正確的有。A：理論上適用的估價方法，都必須選用 B：在適用的估價方法中，選用兩種即可

C：理論上適用的估價方法因客觀原因不能用的，可以不用 D：必須選用兩種以上的估價方法，不能只選用一種估價方法 E：僅有一種估價方法適用的，可只選用一種估價方法

11、商品房預售合同應當由__向房產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。A．預售人 B．預購人

C．預售合同約定的一方 D．預售人和預購人共同

12、按照評估價值的本質來劃分的房地產價值中，通常比市場價值低的有（）。A．快速變現價值 B．謹慎價值 C．清算價值 D．投資價值 E．原始價值

13、某塊土地總面積為200m2，建筑物的各層面積相同，共10層，其建筑密度為60%，則總建筑面積為__m2。A．1200 B．120 C．3333 D．333.3

14、求取建筑物折舊的方法主要有__。A．年限法 B．市場提取法 C．分解法 D．功能法 E．對比分析法

15、收益性房地產的價值就是其未來凈收益的現值之和，價值的高低主要取決于。A：未來凈收益的大小 B：獲得凈收益的可靠性 C：獲得凈收益期限的長短 D：獲得凈收益預期 E：估價對象的現值

16、下列保險種類中，屬于政策性保險的有__。A．社會養老保險 B．農業保險 C．巨災保險 D．失業保險 E．出口信用保險

17、綜合驗收中的，是竣工項目投入使用前的關鍵環節。A：消防驗收 B：規劃驗收 C：環保驗收 D：人防驗收 E：借款合同

18、我國注冊建筑師級別設置分為。A：一級注冊建筑師 B：二級注冊建筑師 C：三級注冊建筑師 D：四級注冊建筑師 E：五級注冊建筑師

19、在評估報告中，項目經濟效益評價一般包括。A：現金流量分析 B：資金來源與運用表 C：貸款償還分析 D：盈虧平衡分析 E：敏感性分析 20、房地產轉讓是指房地產權利人通過或者其他合法方式將其房地產轉讓給他人的行為。A：買賣 B：出租 C：抵押 D：質押 E：贈與

21、業主大會議事規則由__制定并修改。A．業主大會 B．業主委員會

C．政府物業管理部門

D．業主和物業管理企業共同

22、”某城市別墅銷售市場”這一市場細分的方式包括 A：按地域范圍細分 B：按房地產用途細分 C：按增量存量細分 D：按交易形式細分 E：按目標市場細分

23、集體土地上的房屋拍賣應向當地__申請，獲批準后方可進行拍賣。A．人民法院 B．公安機關 C．人民檢察院 D．鄉級人民政府

24、為評估某宗房地產2002年10月13日的價格，選取了可比實例甲，其成交價格為3000元/m2，成交日期為2001年11月13日。經調查獲知2001年6月至2002年10月該類房地產的價格平均每月比上月上漲1%。對可比實例甲進行交易日期修正后的價格為__元/m2。A．3214 B．3347 C．3367 D．3458

25、對于同一個房地產投資方案，其動態投資回收期()與靜態投資回收期()的關系是。A： B： C：

D：P” /> E：借款合同

第三篇：四川省2017年上半年房地產估價師《案例與分析》：房屋征收補償內涵考試題

四川省2017年上半年房地產估價師《案例與分析》：房屋征收補償內

涵考試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、下列關于限額設計，表述不正確的是。

A：限額設計就是按照設計任務書批準的投資估算進行施工圖設計

B：按照初步設計概算造價進行施工圖設計

C：按照施工圖預算造價對施工圖設計的各個專業設計文件作出決策

D：限額設計是建設項目投資控制的重要環節和關鍵措施

E：執行層的組織協調

2、下列關于土地補償費、安置補助費的使用，表述錯誤的是。

A：土地補償費歸農村集體組織所有

B：地上附著物和青苗補償費歸地上附著物和青苗的所有者所有

C：由農村集體組織安置的人員，安置補助費由農村集體經濟組織管理和使用

D：由其他單位安置的人員，補助費發放給個人

E：房地產估價機構必須加蓋公章

3、某房地產開發企業經過市場調研后，決定在某城市開發供未婚青年居住的“博客公社”．那么，開發商在目標市場選擇過程中采用的是模式。

A：選擇專業化

B：產品專業化

C：大量定制

D：市場集中化

E：借款合同

4、土地使用權出讓合同由__與土地使用者簽訂。

A．市人民政府

B．縣人民政府

C．省人民政府土地管理部門

D．市、縣人民政府土地管理部門

5、負責組織建立一級房地產估價機構及執業人員信用檔案的是__。

A．建設部

B．中國房地產估價師與房地產經紀人學會

C．省級房地產行政主管部門

D．地方行政主管部門

6、甲房地產的建筑物建于1993年，乙房地產的建筑物建于1998年，假定該兩宗房地產的產權、建筑結構、裝修、面積等各項條件相同，若采用直線法計算2001年該兩建筑物的年功能折舊額并加以比較，則。

A：甲大于乙

B：甲小于乙

C：甲等于乙

D：難以判斷兩者的大小 E：工業用地的監測點評估價格

7、一塊前后兩面臨街、總深度為20m的矩形土地，前街路線價（土地單價）為1000元/m2，后街路線價（土地單價）為500元/m2。采用重疊價值估價法計算其前街的影響深度為（）m。

A．13．33 B．6.66 C．11.33 D．8.66

8、某大廈總建筑面積10000㎡，房地總價值6 000萬元，其中，土地總價值2 500萬元． 某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為180萬元，建筑面積為240㎡．如果按照 土地價值進行分攤，則該人占有的土地份額為．【2005年考題】

A：2．4％

B：3．0％

C：3．8％

D：7．2％

E：工業用地的監測點評估價格

9、關于個人住房公積金的稅收政策，下列說法中正確的是__。

A．因為住房公積金是政策性資金，所以實行全部免稅政策

B．個人提取住房公積金賬戶內的存儲余額，按比例計征個人所得稅

C．個人住房公積金作為儲蓄性專項基金存款，其利息收入計征個人所得稅

D．職工個人及其單位超過國家或地方政府規定的比例繳付的住房公積金，應將其超過部分并入個人當期的工資、薪金收入，計征個人所得稅

10、商業信用和國家信用等形式的發展往往依賴的支持。

A：商業信用

B：銀行信用

C：消費信用

D：民間信用

E：執行層的組織協調

11、投資基金屬于。

A：商品證券

B：貨幣證券

C：資本證券

D：實物證券

E：執行層的組織協調

12、隨著臨街深度的遞增，臨街深度價格的修正率遞增的是．【2006年考題】

A：單獨深度價格修正率

B：累計深度價格修正率

C：平均深度價格修正率

D：加權深度價格修正率

E：工業用地的監測點評估價格

13、某宗房地產，已知建筑物的重置價格為1000元/m3，成新率為70%．房地產年凈收益為140元/m2，土地資本化率為6%。建筑物資本化率為8%，則該房地產的價格為__元/m2。A．1700 B．2000 C．2100 D．2 400

14、中國現有房地產租金統計，是基于的統計。

A：不同類型的房屋的中位數租金

B：同類型的房屋的中位數租金

C：各類物業平均租金

D：同類型物業平均租金

E：借款合同

15、房地產業關聯度高、帶動力強，是經濟發展的基礎性、先導性產業，是我國新的發展階段的一個產業。

A：支柱

B：主要

C：次要

D：一般

E：房地產估價機構必須加蓋公章

16、某建筑物實際經過年數為10年，估價人員現場查勘后認為該建筑物建筑設計過時和維修保養差造成功能折舊和物質折舊高于正常建筑物，判斷其有效經過年數為18年，剩余經濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為__。

A．43.2% B．50% C．56.8% D．70%

17、所有權屬于__。

A．從物權

B．動產物權

C．他物權

D．主物權

18、建筑物的等規模因素影響到建筑物的形象、使用性，對房地產價格有所影響。

A：體量

B：結構

C：設施

D：層高

E：工業用地的監測點評估價格

19、__是指房地產開發項目建成時，按照國家有關財務和會計制度，轉入房地產產品的開發建設投資。

A．開發建設投資

B．正經營資金

C．國家資產及其他資產

D．開發產品成本

20、開發商在申請領取施工許可證時，若建設工期超過一年，則其到位資金原則上不得少于工程合同價的。A：20％

B：30％

C：40％

D：50％

E：借款合同

21、某建設項目建設期3年，各年計劃投資額分別為1800萬元、2400萬元和1900萬元，年均價格上漲率為5％，則該項目建設期漲價預備費約為萬元。(2004年試題)A：305萬元

B：463萬元

C：636萬元

D：961萬元

E：執行層的組織協調

22、下列關于拍賣保留價規則的表述中，正確的是__。

A．保留價屬于拍賣的必備條件，無保留價拍賣的情況是沒有的

B．保留價是表面上所體現的價格，而是一種權利義務的制衡點，用來防止利益的過分傾斜

C．委托人擁有保留價的確定權

D．保留價不可公開

23、某宗面積為3000㎡的工業用地，容積率為0.8，樓面地價為700元/㎡。現按規劃擬改為商業用地，容積率為5.0，樓面地價為960元/㎡。理論上應補地價__萬元。

A．78 B．882 C．1210 D．1272

24、房地產泡沫產生的基礎是__。

A．投機需求膨脹

B．金融機構過度放貸

C．房地產市場中的過度開發

D．土地資源的稀缺性

25、下列因素中，屬于房地產置業投資項目主要不確定性因素的是__。

A．空置率

B．利息備付率

C．容積率

D．成本利潤率

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、運用收益法估價一般可以分為__四個步驟進行。

①求取報酬率或資本化率、收益乘數；②預測估價對象的未來收益；③搜集并驗證可用于預測估價對象未來收益的有關數據資料；④選用合適的收益法公式計算收益價格。

A．①②③④

B．②③④①

C．③②①④ D．③①②④

2、收益法的本質是以房地產的__為導向求取估價對象的價值。

A．預期未來收益

B．預期收益能力

C．預期價格高低

D．預期價格漲落

3、實行包干制的物業服務費，其構成不包括__。

A．物業服務成本

B．法定稅費

C．物業服務企業的酬金

D．物業服務企業的利潤

4、下列不屬于擔保物權特征的是。

A：擔保物權以確保債務的履行為目的

B：擔保物權是在債務人或第三人的財產上設定的權利，是一種自物權

C：擔保物權是以擔保物的交換價值為債務履行提供擔保的，是以對所有人的處分權能加以限制而實現這一目的D：擔保物權具有從屬性和不可分性

E：執行層的組織協調

5、工業用地使用權出讓方式不包括。

A：招標方式

B：掛牌方式

C：劃撥方式

D：協議方式

E：執行層的組織協調

6、房地產市場區別于一般商品市場的特性主要有。(2009年試題)A：競爭性

B：壟斷性

C：外部性

D：均衡性

E：信息不對稱性

7、根據《城市房屋拆遷管理條例》規定，A市B房屋拆遷公司申請領取房屋拆遷許可證時，應向A市房屋拆遷管理部門提交的資料包括下列。

A：建設項目批準文件

B：建設用地規劃許可證

C：房屋所有權證

D：國有土地使用權批準文件

E：拆遷計劃和拆遷方案

8、某商鋪的租賃期為15年，租金按每年5％的比例遞增，第1年的租金為1萬元，租金于每年的年初收取，年利率為8％，則該商鋪15年租金收入的現值為萬元。

A：11.41 B：11.49 C：12.41 D：12.49 E：借款合同

9、某建筑物的建筑面積為2000m2，占地面積為3000m2，現在重新獲得該土地的價格為800元/m2，建筑物重置價格為900元/m2，而市場上該類房地產正常交易價格為1800元/m2。則該建筑物的成新率為__。

A．44% B．50% C．67% D．86%

10、財務內部收益率是指項目在整個__內，各年凈現金流量現值累計等于零時的折現率。

A．開發期

B．靜態投資回收期

C．項目經營期

D．計算期

11、下列控制性詳細規劃的控制體系指標中，屬于建筑形態控制指標的是。

A：建筑高度

B：建筑密度

C：建筑間距

D：建筑后退紅線距離

E：人口容量

12、下列說法不正確的是__。

A．完整的所有權包含占有、使用、收益、處分等四項權能，這四項權能可以與所有權發生分離

B．共同共有與按份共有的最顯著區別在于：共同共有是平等地共有

C．不動產所有權包括土地所有權和房屋所有權等

D．建筑物區分所有權人轉讓其專有部分所有權的，其對共同共有享有的共有權利以及對該建筑物及其附屬設施享有的共同管理的權利，視為一并轉讓

13、以下投資類型，不屬于間接投資的是__。

A．房地產抵押支持證券

B．購買房地產企業股票

C．購買房地產投資信托公司股份

D．合伙開發房地產項目

14、房地產投資的弊端不包括__。

A．變現性差

B．投資數額巨大

C．投資回收期較長

D．政府難以支持

15、下列關于代理權和代理行為，表述正確的是。

A：代理人應當在代理權限范圍內，從被代理人的利益出發，爭取在對被代理人最有利的情況下完成代理行為

B：沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后的行為，只有經被代理人的追認，被代理人才承擔民事責任

C：代理權不得濫用

D：雙方代理是指代理人以被代理人的名義與自己同時代理的其他人進行民事法律行為

E：代理權應為維護被代理人的最大利益而行使

16、根據工程量清單計價法，建筑安裝工程費中的間接費包括。(2006年試題)A：措施費

B：規費

C：利潤

D：企業管理費

E：稅金

17、回顧性房地產估價，其估價對象狀況和房地產市場狀況常見的關系是（）。

A．估價對象狀況為過去，房地產市場狀況為現在B．估價對象狀況為現在，房地產市場狀況為現在C．估價對象狀況為過去，房地產市場狀況為過去

D．估價對象狀況為現在，房地產市場狀況為過去

18、個人轉讓購買滿5年并且是家庭唯一的普通自用住房，對交易雙方可以免征的稅種有。

A：土地增值稅

B：個人所得稅

C：營業稅

D：契稅

E：印花稅

19、下列關于可比實例的說法中，正確的有．【2003年考題】

A：可比實例一定是交易實例

B：可比實例不一定是交易實例

C：交易實例一定是可比實例

D：交易實例不一定是可比實例

E：可比實例可以是交易實例，也可以不是交易實例

20、下列關于風險分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯誤的是．

(2007年試題)A：解析法對隨機的現金流進行概率分布估計，得到凈效益的概率分布

B：蒙特卡洛模擬法用數學方法在計算機上模擬實際概率過程，然后加以統計處理

C：解析法建立在利用德爾菲法進行風險辨識與估計的基礎之上

D：蒙特卡洛模擬法主要用于解決不多于2～3個隨機變量的風險問題，而解析法能夠分析更多個隨機變量的風險問題

E：借款合同

21、運用假設開發法評估某待開發房地產的價值時，若采用現金流量折現法計算，則該待開發房地產開發經營期的起點應是__。

A．待開發房地產開發建設開始時的具體日期

B．待開發房地產建設發包日期

C．取得待開發房地產的日期

D．房地產開發完成并投入使用的日期

22、下列選項中，不計入收益性物業經營費用的是（）。

A．抵押貸款還本付息

B．管理人員工資 C．公共設施維修費

D．保險費

23、某房地產開發用地，其土地面積為10000m2，土地使用條件與規劃限制所規定的容積率為1.2，樓面地價為1500元/m2。后經規劃調整，容積率提高到1.6，樓面地價不變，則該房地產開發用地因容積率提高需補地價（）萬元。

A．375 B．450 C．500 D．600

24、某房地產企業的資產負債表上顯示，負債合計為2500萬元，資產合計為4000萬元，流動資產和流動負債分別為2000萬元和1000萬元，存貨為1200萬元，則該企業的流動比率為__。

A．62.5% B．80.00% C．133.33% D．200.00%

25、下列屬于法定委托拍賣程序的是。

A：委托拍賣函

B：委托人拍賣意向

C：拍賣人接受委托

D：雙方當事人洽談

E：簽訂委托拍賣合同

第四篇：房地產估價師房地產估價案例與分析大綱總結

房地產估價師考試輔導

房地產估價案例與分析

《房地產估價案例與分析》考試大綱

第一章 房地產估價文書寫作

考試目的

本部分的考試目的是測試應考人員對房地產估價主要文書寫作的了解、熟悉和掌握程度。

考試內容

第一節 房地產估價文書概述

一、房地產估價文書的種類及作用

（一）估價委托書

（二）估價委托合同

（三）估價項目來源和接洽情況記錄

（四）估價作業方案

（五）估價所需資料清單

（六）估價對象實地查看記錄

（七）估價報告

（八）估價報告內部審核表

（九）估價中的主要不同意見和估價結果重大修改意見記錄

（十）估價報告交接單

二、房地產估價報告寫作的文字要求

（一）對詞義的要求 1.用詞準確

2.語義鮮明，不能含混不清、模棱兩可 3.用詞不可帶有較強的感情色彩 4.用詞簡練、標準，不堆砌、不生造 5.朝向與樓層

（二）對語句的要求 1.句子簡潔，概括性強 2.搭配得當 3.邏輯嚴密

（三）要防止錯別字和錯漏 第二節 房地產估價報告寫作

一、房地產估價報告的構成要素

二、房地產估價報告的寫作

（一）封面的寫作 1.估價報告名稱 2.估價項目名稱 3.委托人 4.估價機構

5.注冊房地產估價師 6.估價作業日期 7.估價報告編號

第1頁 房地產估價師考試輔導

房地產估價案例與分析

（二）目錄的寫作

（三）致委托人函的寫作

（四）注冊房地產估價師聲明的寫作

（五）估價的假設和限制條件的寫作

（六）估價結果報告的寫作 1.標題 2.委托人 3.估價機構 4.估價對象 5.估價目的 6.估價時點 7.價值定義 8.估價依據 9.估價原則 10.估價方法 11.估價結果 12.估價人員 13.估價作業日期 14.估價報告使用期限

（七）估價技術報告的寫作 1.實物狀況（或個別因素）分析 2.區位狀況分析 3.市場背景分析 4.最高最佳使用分析 5.估價方法選用 6.估價測算過程 7.估價結果確定

三、房地產估價報告示例

第三節 其他房地產估價主要文書寫作

一、估價委托合同

（一）估價委托合同內容構成

（二）估價委托合同寫作示例

二、估價所需資料清單

（一）對房地產價格有普遍影響的資料

（二）對估價對象所在地區的房地產價格有影響的資料

（三）相關實例資料

（四）反映估價對象狀況的資料

三、估價作業方案

（一）擬采用的估價技術路線和估價方法

（二）擬定資料收集渠道

（三）預計需要的時間、人力和經費

（四）估價作業步驟和時間進度安排

四、估價對象實地查看記錄

第2頁 房地產估價師考試輔導

房地產估價案例與分析

（一）住宅房地產實地查看記錄 1.住宅房地產實地查看內容

2.住宅房地產實地查看記錄表示例

（二）經營性房地產實地查看記錄 1.經營性房地產實地查看內容

2.經營性房地產實地查看記錄表示例

（三）工業房地產實地查看記錄 1.工業房地產實地查看內容

2.工業房地產實地查看記錄表示例

（四）在建工程實地查看記錄 1.在建工程實地查看內容

2.在建工程實地查看記錄表示例

五、估價報告內部審核表

（一）估價報告內部審核表內容構成

（二）估價報告內部審核表示例

考試要求

要求考生掌握本章內容。

第二章 不同類型房地產估價

考試目的

本部分的考試目的是測試應考人員對居住、商業、商務辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業、農業、特殊用途等不同類型房地產估價的特點和影響因素的了解、熟悉和掌握程度。

考試內容

第一節 居住房地產估價

一、居住房地產及其特點

（一）單宗交易規模較小，但市場交易量十分巨大

（二）具有較強的相似性、可比性

（三）不同類型住房價格內涵差異明顯

二、影響居住房地產價格的因素

（一）影響居住房地產價格的主要區位狀況

1.交通條件

2.生活服務設施

3.教育配套設施

4.環境質量

（二）影響居住房地產價格的主要實物狀況

1.建筑結構、類型和等級

2.設施與設備

3.建筑質量

4.裝修

三、居住房地產估價的常用方法

（一）市場法

第3頁 房地產估價師考試輔導

房地產估價案例與分析

（二）成本法

（三）收益法

四、居住房地產估價的技術路線及難點處理

（一）商品房估價的技術路線及難點處理

（二）房改房、經濟適用住房估價的技術路線及難點處理 第二節 商業房地產估價

一、商業房地產及其特點

（一）商業房地產及其種類 1-百貨店業態結構特點 2.超級市場業態結構特點 3.大型綜合商場業態結構特點 4.便利店業態結構特點 5.專業店業態結構特點 6.專賣店業態結構特點 7.購物中心業態結構特點 8.家居中心業態結構特點 9.倉儲商店業態結構特點

（二）商業房地產特點 1.收益性

2.經營內容多，業態多樣

3.出租、轉租經營多，產權分散復雜 4.裝修高檔且復雜

5.垂直空間價值衰減性明顯

二、影響商業房地產價格的因素

（一）影響商業房地產價格的主要區位狀況 1.地段繁華程度 2.交通條件 3.臨街狀況 4.樓層

（二）影響商業房地產價格的主要實物狀況 1.建筑品質及內部格局 2.凈高 3.面積 4.裝修 5.無形價值

三、商業房地產估價的常用方法

（一）收益法

（二）市場法

（三）成本法

四、商業房地產估價的技術路線及難點處理

（一）不同經營方式商業房地產估價的技術路線及難點處理 1.出租型商業房地產 2.運營型商業房地產

第4頁 房地產估價師考試輔導

房地產估價案例與分析

（二）不同規模商業房地產估價的技術路線及難點處理 1.整幢商業房地產估價 2.整層商業房地產估價

3.同層商業房地產不同鋪面估價

（三）空置、爛尾商業房地產估價的技術路線及難點處理 第三節 商務辦公房地產估價

一、商務辦公房地產及其特點

（一）商務辦公房地產及其分類

（二）商務辦公房地產的特點 1.所處區位好，規模大

2.多為現代化的高層建筑，功能齊全、配套設施完善 3.出租經營為主，多由專業物業服務企業管理

二、影響商務辦公房地產價格的因素

（一）影響商務辦公房地產價格的主要區位狀況 1.集聚程度 2.交通條件 3.周邊環境 4.樓層

（二）影響商務辦公房地產價格的主要實物狀況 1.外觀形象 2.內部裝修 3.設備、設施 4.智能化程度 5.物業服務水平6.租戶類型

三、商務辦公房地產估價的常用方法

（一）收益法

（二）市場法

（三）成本法

四、商務辦公房地產估價的技術路線及難點處理

（一）商務辦公房地產租金的求取 1.租約問題

2.租金構成內涵問題 3.租金支付方式問題 4.地下車庫租金問題

（二）整幢商務辦公房地產估價的技術路線及難點處理 1.單純型商務辦公房地產 2.商住型商務辦公房地產 3.綜合型商務辦公房地產

第四節 旅館房地產估價

一、旅館房地產及其估價特點

（一）旅館房地產及其特點

第5頁 房地產估價師考試輔導

房地產估價案例與分析

1.飯店、酒店、賓館房地產及其特點 2.旅店、招待所及其特點

（二）旅館房地產的估價特點 1.轉讓少且一般為整體轉讓 2.功能多樣

3.一次性投資大、投資回收期較長、經營風險較大 4.價值主要體現在接待客戶類型及其能力

二、影響旅館房地產價格的主要因素

（一）影響旅館房地產價格的主要區位狀況 1.交通條件 2.周圍環境

（二）影響旅館房地產價格的主要實物狀況 1.設備設施和用具 2.經營管理

三、旅館房地產估價方法的選用

（一）收益法

（二）市場法

四、旅館房地產估價的技術路線及難點處理

（一）星級酒店不同功能用房收益的測算

（二）星級酒店凈收益的求取

第五節 餐飲房地產估價

一、餐飲房地產及其估價特點

（一）地段選擇的差異性

（二）營業收入的差異性

二、餐飲房地產估價的技術路線及難點處理 第六節 娛樂房地產估價

一、娛樂房地產及其估價特點

二、娛樂房地產估價的常用方法

（一）收益法

（二）市場法

（三）成本法

三、娛樂房地產估價技術路線及難點處理 第七節 工業房地產估價

一、工業房地產及其估價特點

（一）涉及的行業多

（二）非標準廠房多，建筑工程造價相差大

（三）要區分設備和建筑物的造價

（四）受腐蝕的可能性大

二、影響工業房地產價格的主要因素

（一）影響工業房地產價格的主要區位狀況 1.交通條件

第6頁 房地產估價師考試輔導

房地產估價案例與分析

2.基礎設施

3.地理位置

（二）影響工業房地產價格的主要實物狀況

1.用地面積與形狀

2.地質和水文條件

3.房地產用途

三、工業房地產估價的常用方法

（一）成本法

（二）市場法

（三）收益法

四、工業房地產估價的技術路線及難點處理

第八節 農業房地產的估價

一、農業房地產估價的一般特點

二、農業房地產常見的估價方法和技術路線

第九節 特殊用途房地產估價

一、停車庫的估價

（一）地下停車庫特點

（二）地下停車庫的價格特點

（三）地下停車庫常見的估價方法和技術路線

二、加油站的估價

（一）加油站房地產估價的一般特點

1.位置極其重要并且分布離散性較強

2.經營的個性差異顯著

3.存在成品油特許經營權帶來的超額利潤

（二）加油站常見的估價方法和技術路線

考試要求

1.掌握居住房地產及其估價的特點，影響該類型房地產的主要區位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產估價中如何選用估價方法；

2.掌握商業房地產及其估價的特點，影響該類型房地產的主要區位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產估價中如何選用估價方法；

3.掌握商務辦公房地產及其估價的特點，影響該類型房地產的主要區位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產估價中如何選用估價方法；

4.熟悉旅館房地產及其估價的特點，影響該類型房地產的主要區位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產估價中如何選用估價方法；

5.熟悉餐飲房地產及其估價的特點，在該類型的房地產估價中如何選用估價方法；

6.熟悉娛樂房地產及其估價的特點，在該類型的房地產估價中如何選用估價方法；

7.熟悉工業房地產及其估價的特點，在該類型的房地產估價中如何選用估價方法；

8.了解農業房地產及其估價的特點，在該類型的房地產估價中如何選用估價方法；

9.了解特殊用途房地產及其估價的特點，影響這些類型房地產的主要區位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產估價中如何選用估價方法。

第7頁 房地產估價師考試輔導

房地產估價案例與分析

第三章 不同目的房地產估價

考試目的

本部分的考試目的是測試應考人員對不同估價目的在房地產估價時所起的作用，房地產估價的假設前提，房地產價值類型與房地產估價前提之間的關系，房地產價值類型和估價前提、房地產權利和房地產交換價值之間的關系，以及它們和房地產估價目的的關系等的了解、熟悉和掌握程度。

考試內容

第一節 建設用地使用權出讓價格評估

一、建設用地使用權出讓價格評估的特點

（一）建設用地使用權出讓價格評估應采用市場價值標準

（二）估價時點一般為估價作業日期以后某一時點

（三）不同出讓方式可側重采用不同的估價方法

（四）搜集市場資料時，尤其應注重所選實例的可替代性

二、建設用地使用權出讓價格評估方法的選擇

（一）市場法

（二）假設開發法

（三）成本法

（四）基準地價修正法

第二節 房地產轉讓價格評估

一、房地產轉讓價格評估的特點

二、房地產轉讓價格評估常用方法

（一）市場法

（二）假設開發法

（三）成本法

（四）收益法

（五）基準地價修正法

第三節 房地產抵押價值評估

一、房地產抵押價值內涵及評估實質

二、房地產抵押估價的法律規定

（一）可以設定抵押的房地產及對其抵押時的要求

（二）不得設定抵押的房地產

（三）其他限制條件

（四）與房地產抵押估價有關的規定

三、房地產抵押價值評估技術路線及估價方法

（一）完全產權房地產

（二）不完全產權房地產

（三）部分（局部）房地產

（四）在建工程房地產

（五）鄉（鎮）、村企業房地產

四、房地產抵押估價的注意事項

（一）估價目的

第8頁 房地產估價師考試輔導

房地產估價案例與分析

（二）估價時點

（三）確認估價對象可以作為設定抵押的房地產

（四）合理確定假設前提和限制條件

（五）把握市場風險防止高估

（六）估價中的謹慎原則

（七）市場變現能力分析

（八）說明與風險提示

（九）其他

第四節 城市房屋拆遷估價

一、城市房屋拆遷估價內涵及特點

（一）估價數量大

（二）涉及面廣，社會影響大

（三）估價對象復雜，需要協調各種關系

（四）補償價格關聯性強

二、城市房屋拆遷估價的標準與方法

三、城市房屋拆遷估價技術路線

（一）“標本房屋”市場價格評估技術路線 1.確定“標本房屋”的基本條件 2.選擇“標本房屋”

3.評估“標本房屋”的市場價格 4.評估確定其他拆遷房屋的市場價格

（——）“典型房屋”市場價格評估技術路線

（三）區位指導價市場價格評估技術路線

四、城市房屋拆遷估價應注意的問題

（一）拆遷估價的估價對象

（二）拆遷估價委托人的合法性

（三）拆遷估價的價值標準、估價目的和估價時點

（四）拆遷估價價格內涵

（五）幾種特殊產別房屋的估價

五、城市房屋拆遷估價的工作方式

（一）拆遷估價前的準備工作

（二）入戶調查

（三）室內作業，出具估價報告

（四）現場答疑

六、城市房屋拆遷估價糾紛的解決 第五節 房地產強制拍賣估價

一、房地產拍賣的相關法律規定

二、房地產強制拍賣估價的特點

（一）強制處分

（二）快速變現

（三）市場需求面窄、推廣力度小

（四）消費者心理因素

第9頁 房地產估價師考試輔導

房地產估價案例與分析

（五）購買者的額外支出

三、房地產強制拍賣估價的技術路線

四、房地產強制拍賣估價的類型與方法

（一）商品房

（二）行政趔撥地上的房產

（三）在建工程

第六節 房地產損害賠償估價

一、房地產價值損失的原因及種類

（一）因規劃修改給房地產權利人的合法權益造成損失 1.房屋本身的規劃修改、變更導致的房地產價值損失 2.小區內部的規劃修改、變更導致的房地產價值損失 3.小區周邊規劃修改、變更導致的房地產價值損失

4.房地產所在的區域規劃修改、變更導致的房地產價值損失

5.房地產所在區域大型基礎設施建設修改、變更導致的房地產價值損失

（二）因在相鄰土地上建造建筑物給相鄰房地產造成價值損失

（三）因環境污染造成房地產價值損失

（四）因工程質量缺陷造成房地產價值損失

（五）因施工中挖基礎不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產價值損失

（六）因異議登記不當，造成房地產權利人損害

（七）因非法批準征收、使用土地，給當事人造成損失

（八）因未能履約使他人工程停緩建，給他人造成損失

（九）因對房地產權利行使不當限制，給房地產權利人造成損失

二、房地產損害造成的損失分析

（一）房地產損害的分類

1.按照房地產受損害的部位劃分

2.按照房地產可修復的損害和不可修復的損害劃分 3.按照暫時性的損害和永久性的損害劃分

（二）房地產損害的賠償金額

三、房地產損害賠償估價內涵及特點

（一）房地產損害賠償評估內涵

（二）房地產損害賠償評估價值定義

（三）損害賠償估價的特點

四、房地產損害賠償估價方法選擇

（一）修復費用法（成本法）

（二）損失資本化法

1.凈收益減少收益年期不變型 2.凈收益不變收益年期減少型 3.凈收益、收益年期減少型

（三）賠償實例比較法

（四）損害前后價差法

五、房地產損害賠償估價的技術路線及難點的處理

（一）規劃變更導致房地產價值損失的估價技術路線及難點處理

（二）商品房質量缺陷導致價值減損的估價技術路線及難點處理

第10頁 房地產估價師考試輔導

房地產估價案例與分析

第七節 房屋租賃價格評估

一、房屋租賃價格評估的特點

（一）住宅類房屋租賃價格評估分為政策性評估和市場租賃評估兩種類型

（二）租約對租金估價有一定的影響

（三）劃撥土地上的營利性房屋租賃價格評估應確定土地收益中的國家部分

二、房屋租賃價格管理的法律規定

（一）房屋租賃價格應以合同形式載明

（二）不同用途房屋租賃價格管理規定

（三）私房租賃價格管理規定

三、房屋租賃價格評估常用的估價方法

（一）市場法

（二）收益法

（三）成本法

第八節 房地產課稅估價

一、房產稅估價

二、土地增值稅估價

（一）區分評估目的，明確評估內容

1.隱瞞、虛報房地產成交價格的或轉讓房地產的成交價格低于房地產評估 價格又無正當理由的

2.提供扣除項目金額不實的

（二）扣除項目評估方法的選擇 1.取得土地使用權所支付的金額 2.房地產開發成本

3.舊房及建筑物的評估價格

三、契稅估價

第九節 企業各種經濟行為涉及的房地產估價

一、企業各種經濟行為涉及的房地產估價類型

（一）房地產權屬發生轉移

（二）房地產權屬不發生轉移

二、估價的假設前提

三、估價方法的選用

（一）房地產權屬發生轉移的估價

（二）房地產權屬不發生轉移的估價 1.掌握建設用地使用權出讓價格評估； 2.掌握房地產轉讓價格評估； 3.掌握房地產抵押價值評估； 4.掌握城市房屋拆遷估價； 5.熟悉房地產強制拍賣估價； 6.熟悉房地產損害賠償估價； 7.熟悉房地產租賃價格評估；

第11頁 房地產估價師考試輔導

房地產估價案例與分析

8.熟悉房地產課稅估價；

9.了解企業各種經濟行為涉及的房地產估價。

第四章 房地產咨詢顧問服務

本部分的考試目的是測試應考人員對房地產市場調查研究、房地產投資項目可行性研究、房地產開發項目策劃和房地產貸款項目評估等房地產咨詢顧問服務的了解、熟悉和掌握程度。

第一節 房地產市場調查研究

一、房地產市場調查研究類型

（一）整體房地產市場調查研究

（二）住宅房地產市場調查研究

（三）商業房地產市場調查研究

（四）寫字樓房地產市場調查研究

（五）酒店房地產市場調查研究

（六）工業房地產市場調查研究

二、不同類型房地產市場調查研究報告內容

（一）住宅房地產市場調查研究報告內容構成 1.宏觀環境分析

2.房地產市場發展現狀和趨勢分析

3.客戶分析

4.競爭分析

（二）商業房地產市場調查研究報告內容構成 1.宏觀環境分析

2.商業房地產發展現狀及趨勢

3.商圈（區域）分析

4.消費者消費習慣分析

5.客戶分析

（三）寫字樓房地產市場調查研究報告內容構成 1.宏觀環境分析

2.寫字樓房地產市場發展狀況和趨勢

3.商務圈（區域）分析

4.競爭、典型項目研究

5.寫字樓客戶分析

（四）酒店房地產市場調查研究報告內容構成 1.宏觀環境分析

2.酒店房地產的發展現狀和特點

3.酒店消費者分析

4.酒店市場競爭分析

5.酒店經營者分析

第二節 房地產投資項目可行性研究

一、房地產投資項目可行性研究特點

二、房地產投資項目可行性研究報告主要內容

第12頁 房地產估價師考試輔導

房地產估價案例與分析

（一）項目總論

（二）項目概況

（三）項目投資環境分析

（四）項目區域環境分析

（五）房地產市場分析

（六）項目市場定位

（七）項目規劃與建筑方案

（八）項目開發建設進度安排

（九）投資估算與資金籌措

（十）項目經濟效益分析

（十一）項目風險分析

（十二）項目社會效益和影響分析

（十三）項目可行性研究結論與建議 第三節 房地產開發項目策劃

一、房地產開發項目策劃的特點

（一）地域性

（二）系統性

（三）前瞻性

（四）市場性

（五）創新性

（六）多樣性

二、房地產開發項目策劃報告主要內容

（一）項目背景

（二）開發項目地塊分析 1.地塊的自然條件分析

2.地塊周邊的經濟及社會條件分析 3.地塊的環境條件分析

（三）開發項目市場調查與分析 1.市場環境調查與分析 2.市場需求容量調查與分析

3.消費者和消費者行為調查與分析 4.競爭情況調查與分析

（四）開發項目SWOT分析 1.開發項目的優勢分析 2.開發項目的劣勢分析 3.開發項目的發展機遇分析 4.開發項目的威脅分析

（五）開發項目的市場定位 1.消費群體定位 2.項目形象定位

3.規劃設計及建筑形象定位 4.戶型定位 5.價格定位

第13頁 房地產估價師考試輔導

房地產估價案例與分析

6.物業管理定位

（六）開發項目的產品策劃及規劃建議 1.項目總體規劃設計建議 2.建筑個體設計建議 3.環境景觀設計建議 4.戶型設計建議

（七）開發項目的定價及價格策略 1.開發項目定價目標 2.開發項目定價方法選擇 3.開發項目價格策略選擇

（八）開發項目廣告策劃及銷售 1.開發項目廣告設計 2.開發項目廣告媒體選擇

3.開發項目銷售計劃及策略制定

第四節 房地產貸款項目評估

一、房地產貸款項目評估的含義

二、房地產貸款項目評估相關法律法規及技術標準規定

三、房地產貸款項目評估的特點

（一）綜合性

（二）科學性

（三）專業性

（四）特殊性

四、房地產貸款項目評估的內容

五、房地產貸款項目評估的注意事項

（一）評估的側重點

（二）動態與靜態分析

（三）項目風險評估

（四）項目市場評估

考試要求

1.掌握房地產市場調查研究；

2.熟悉房地產投資項目可行性研究； 3.熟悉房地產開發項目策劃； 4.熟悉房地產貸款項目評估。

第14頁

第五篇：2015年下半年四川省房地產估價師《案例與分析》：估價對象實地查勘記錄考試題

2015年下半年四川省房地產估價師《案例與分析》：估價對象實地查

勘記錄考試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、某地塊為一帶有陳舊建筑物200m2的空地，地價為2500元/m2，面積為400m2。拆除建筑物費用為150元/m2，殘值50元/m2。則該地塊總價為__萬元。

A．102 B．52 C．54 D．103

2、房屋所有權與該房屋所占用的土地使用權實行的原則。

A：權利主體不一致

B：權利主體一致

C：權利主體分設

D：權利主體分離

E：執行層的組織協調

3、契稅是在土地、房屋權屬發生轉移時，對__征收的一種稅。

A．交易的任何一方

B．交易雙方

C．產權承受人

D．出售方

4、運用報酬資本化法估價，需要預測估價對象的未來。

A：利潤

B：毛收入

C：價值

D：凈收益

E：工業用地的監測點評估價格

5、房地產估價的主要難點，在于房地產價格影響因素眾多，并且__。

A．難以把握

B．難以準確量化

C．難以把握和準確量化

D．難以把握和難以數據化

6、路線價法主要適用于__。

A．城市市區房地產估價

B．城市商業街道兩側土地的估價

C．區片土地的估價

D．時間要求緊、可以粗略評估的房地產的價格評估

7、目前，在我國征收土地實行級審批制度。

A：一

B：兩 C：三

D：四

E：房地產估價機構必須加蓋公章

8、王某與甲房地產開發公司簽訂一購房合同，房屋總價款為300萬元，并交付定金75萬元。如甲房地產開發公司不能再履行合同，則應返還王某萬元。(2009年試題)A：75 B：120 C：135 D：150 E：執行層的組織協調

9、房地產估價的指明了不能孤立地思考估價對象的價值，要考慮到相近效用的房地產價格的牽掣。

A：替代原則

B：謹慎原則

C：合法原則

D：客觀、公正原則

E：工業用地的監測點評估價格

10、某投資商欲進行寫字樓置業投資，其目標收益率為12％，當前整個市場的平均收益率為15％，國家債券的收益率為3．5％。此時，該地區寫字樓市場相對于整個投資市場的風險相關系數是。

A：0．57 B：0．74 C：0．80 D：1．04 E：借款合同

11、某建筑物實際經過年數為10年，經估價人員現場觀察該建筑物剩余經濟壽命為46年，該建筑物經濟壽命為50年，殘值率為2%，用直線法計算文具建筑物的成新率為（）。

A．80% B．82% C．83% D．92%

12、工程造價控制是__控制。

A．部分管理

B．自我調解

C．全過程動態

D．總價絕對

13、房地產權屬登記分為__。

①房屋總登記；②初始土地登記；③房屋初始登記；④房屋轉移登記；⑤房屋變更登記；⑥房屋他項權利登記；⑦房屋注銷登記；⑧變更土地登記。

A．①②④⑥

B．①③④⑤⑥⑦

C．①②③⑧ D．①②③④⑤⑥⑦⑧

14、某建筑安裝工程中，規費為300萬元，企業管理費為280萬元，利潤為300萬元，該建筑安裝工程間接費為__萬元。

A．350 B．580 C．600 D．880

15、房地產的實物通常是指房地產中看得見、摸得著的部分，具體包括有形的實體、該實體的質量以及（）。

A．相應配套的基礎設施

B．土地的形狀

C．組合完成的功能

D．立體空間

16、關于估價對象狀況描述的說法，正確的是。

A：對估價對象范圍的描述就是說明其四至

B：對建筑物外觀的描述應說明其周圍環境和景觀

C：對建筑物實物狀況的描述應說明建筑物朝向和樓層

D：對土地開發程度的描述應說明到達地塊紅線的基礎設施完備程度

E：工業用地的監測點評估價格

17、商業標準宗地的位置應是__。

A．街角地

B．二面臨街地

C．一面臨街地

D．畸零地

18、房地產投資之所以具有期權性質，是因為房地產投資具有。

A：可逆性和可延期性

B：可逆性和不可延期性

C：不可逆性和可延期性

D：不可逆性和不可延期性

E：借款合同

19、城市的總體規劃由負責組織編制。

A：市人民政府建設行政主管部門

B：市人民政府城市規劃行政主管部門

C：市人民政府土地行政主管部門

D：市人民政府

E：執行層的組織協調

20、下列關于合伙的法律特征說法不正確的是__。

A．合伙是合伙人的集合，在人格、權利義務和民事責任上都具有相對的獨立性

B．其團體性沒有法人強

C．合伙人對合伙承擔無限連帶責任是合伙這種團體區別于法人的最大特點

D．合伙制度中的團體形式在合伙組織和個人之間畫一條清楚的界限

21、某物業10年租金收入的終值為20萬元，年租金增長率為6％，租金在每年末支付，若年利率為6％，則第5年末的租金是元。A：14945.16 B：15841.87 C：26764.51 D：28370.38 E：借款合同

22、某城市2000年和2005年普通商品房的平均價格分別是3500元/m2和4800元m2，采用平均發展速度法預測2008年的價格最接近于__元/m2。

A．4800 B．5124 C．5800 D．7124

23、下列有關融資租賃的敘述有誤的一項是__。

A．杠桿租賃的租金通常比其他租賃形式要高

B．在轉租賃業務中，租賃機構同時兼有承租人和出租人雙重身份

C．融資租賃的特征是所有權與使用權分離

D．轉租賃時，設備的所有者與使用者之間沒有直接的經濟或法律關系

24、下列關于農地征收費用的表述中，不正確的是__。

A．青苗補償費的標準由省、自治區、直轄市規定

B．征地管理費的標準由省、自治區、直轄市規定

C．新菜地開發建設基金的繳納標準由省、自治區、直轄市規定

D．地上附著物補償費的標準由省、自治區、直轄市規定

25、一臨街深度22.86m(即75英尺)，臨街寬度30m的矩形土地，其所在區段的路線價(土地單價)為5500元/m2，臨街深度75英尺的單獨、累計和平均深度價格修正率分別為20%、90%和120%，該宗土地的總價為__。

A．452.63萬元

B．75.44萬元

C．339.47萬元

D．377.19萬元

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、根據《城市房地產開發經營管理條例》規定，下列不征收土地閑置費的情形有。

A：因不可抗拒力造成開工延期

B：因政府的行為而不能如期開工的或中斷建設一年以上的

C：因動工開發必需的前期工作(發現地下文物)而延期動工開發的D：因政府有關部門的行為而不能如期開工的或中斷建設一年以上的E：因房地產資金問題而不能如期開工的

2、甲乙兩個項目均為出售型住宅項目，開發經營期為2年。對這兩個項目進行比選時，可直接采用的靜態盈利能力比選指標有。

A：利潤總額

B：投資利潤率

C：資產負債率

D：財務凈現值

E：償債備付率

3、注冊房地產估價師禁止行為包括__。

A．不履行注冊房地產估價師義務

B．在執業過程中實施商業賄賂

C．允許他人以自己的名義從事房地產估價業務

D．同時在2個或者2個以上房地產估價機構執業

E．以個人名義承攬房地產估價業務

4、以下不得作為抵押目的的房地產有。

A：土地所有權

B：抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒地的土地使用權

C：列入文物保護的建筑物

D：以公益事業為目的的教育設施

E：依法公告列入拆遷范圍的房地產

5、某房產面積10000m2，要求測繪精度為二級，則其限差為__。

A．4 B．6 C．12 D．24

6、建制鎮總體規劃的期限為__年。

A．3 B．5 C．10 D．10～20

7、某宗土地面積10000m2，土地單位價格800元/m2，最高容積率為2，固定費用400萬元，單位建筑面積建安成本為1500元，管理費、貸款利息、稅費等其他成本費用為建安成本的20%，銷售價格為3000元/m2，則該項目的盈虧平衡點銷售量為（）m2。

A．10000 B．12000 C．180000 D．15000

8、__執業資格制度是我國依法建立的最早的職業資格制度。

A．房地產咨詢師

B．房地產估價師

C．房地產經紀人

D．房地產經紀人協理

9、招標文件應當包括等所有實質性的要求和條件。

A：招標項目的技術要求

B：招標的監管人員

C：招標的監管部門

D：投標報價的要求和評標標準

E：擬簽訂合同的主要條款

10、某房地產投資者以400萬元購入一個商鋪用于出租經營，資本金為100萬元，其余資金為金融機構提供的利率為12%，期限為10年，按年等額還款的抵押貸款。如該店鋪第1年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬元，則考慮還本收益(不考慮所得稅影響)后的權益投資回報率為__。

A．12% B．19.27% C．17.18% D．27.10%

11、影響房地產市場區域形狀和大小的關鍵因素有__。

A．自然特征，如山地和河流等

B．細分市場

C．人口密度的大小

D．該區域發展的類型和范圍

E．競爭性項目的區域

12、普通股票的國家股的持有人必須是。

A：國務院授權的部門

B：國務院授權的機構

C：由地方人民政府授權的部門

D：由地方人民政府授權的機構

E：由地方人民政府授權的個人

13、由于消費者追逐“高雅”而選擇的消費品，往往會出現__的現象。

A．價格越高，需求越小

B．價格越低，需求越小

C．價格越低，需求越大

D．價格越高，需求越大

14、某家庭預計今后15年內月收入為1萬元，如果其中的35%可以用于支付住房抵押貸款的月還款。已知貸款年利率為12%，則該家庭有償還能力的15年期最大抵押貸款申請額是__萬元。

A．28.62 B．29.16 C．41.56 D．48.24

15、房屋普通險的期限為__。

A．半年

B．1年

C．2年

D．3年

16、運用平均增減量法進行估價的條件是__。

A．房地產價格時間序列逐期升高或下降

B．房地產價格的變動呈現出一定的規律性

C．房地產價格的變動過程是持續上升或下降的，且市場升或下降的波動幅度大致相等

D．房地產價格的變動過程是持續上升或下降的，且各期上升或下降的數額大致接近

17、不屬于房地產投資的物業類型是。

A：居住物業

B：商用物業 C：工業物業

D：農業物業

E：借款合同

18、下列由國務院審批城市總體規劃的有。

A：上海市的城市總體規劃

B：太原市的總體規劃

C：國務院指定的城市總體規劃

D：設市城市的總體規劃

E：深圳市的總體規劃

19、已知某房地產價格為900元/m2時，需求量為100×104m2，當價格為1000元/m2時，需求量為90×104m2，則需求價格彈性為__。

A．10 B．9 C．0.9 D．0.1

20、某開發商于1999年8月1日獲得開發項目用地的土地使用權，2000年6月1日完成規劃設計，2000年10月1日獲發開工許可證，2002年4月1日項目建成并獲發竣工證書，2002年10月1日銷售完畢。在計算該項目的財務內部收益率時，其計算期為__。

A．1999年8月1日至2002年4月1 B．2000年10月1日至2002年4月1日

C．1999年8月1日至2002年10月1 D．2000年10月1日至2002年10月1日

21、若某宗待出租物業確定的租金高于市場租金水平，則以為該物業的空置率會__。

A．為0 B．下降

C．上升

D．為1

22、從投資的角度看，資金時間價值的大小并不取決于__。

A．投資利潤率

B．投資額大小

C．風險因素

D．通貨膨脹率

23、以下關于房地產特征的說法中，表述正確的有。

A：房地產價格實質上是房地產權益的價格，在估價中可以忽視房地產實體完好狀況的影響

B：房地產價格既有使用代價的價格，也有交換代價的租金

C：房地產的價格與租金的關系，類似于本金與利息的關系

D：房地產價格難以在短期內達成

E：房地產價格通常隨交易的需要而個別形成24、設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的__的款額后，抵押權人方可優先受償。A．稅金

B．拍賣費用

C．土地使用權出讓金

D．土地使用成本

25、不屬于在可行性研究中規劃設計方案選擇的是__。

A．市政規劃方案選擇

B．項目構成及平面設計

C．建筑規劃方案選擇

D．市場調查分析