第一篇：2016年遼寧省房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：房地產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)估價(jià)的相關(guān)規(guī)定考試題

2016年遼寧省房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：房地產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)估價(jià)的相關(guān)規(guī)定考試題

本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）

1、某寫(xiě)字樓的建筑面積為4000m2，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為32年，由于沒(méi)有電梯，出租率僅為80%，月租金為30元/m2。當(dāng)?shù)赜须娞莸念?lèi)似寫(xiě)字樓的平均出租率為90%，月租金為40元/m2，報(bào)酬率為6%，如果修復(fù)沒(méi)有電梯這一功能缺陷，則該寫(xiě)字樓可升值為（）萬(wàn)元。A．67.60 B．811.24 C．1622.48 D．2433.72

2、商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)的房屋預(yù)先售給__，并由其預(yù)付定金或房?jī)r(jià)款的行為。A．購(gòu)房者 B．承購(gòu)人 C．預(yù)買(mǎi)客戶 D．潛在客戶

3、對(duì)于一般的商用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，其償債備付率至少應(yīng)大于。A：1.2 B：1.5 C：1.8 D：2.0 E：借款合同

4、關(guān)于下列數(shù)據(jù)表述正確的是。(2003年試題)A：上述數(shù)據(jù)的眾數(shù)為100 B：上述數(shù)據(jù)的眾數(shù)為101 C：上述數(shù)據(jù)的算術(shù)平均數(shù)為101 D：上述數(shù)據(jù)的中位數(shù)為101 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

5、A開(kāi)發(fā)公司征收某村50公頃基本農(nóng)田外的耕地，已知該耕地前3年平均年產(chǎn)值為800元/畝，那么該耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)的最低額為_(kāi)_萬(wàn)元。A．260 B．300 C．360 D．600

6、下圖是一塊三角形ABC的土地．如果臨街深度80英尺的一面臨街矩形土地的平均深度價(jià)格修正率為116％，臨街深度80英尺的三角形土地價(jià)格修正率為63％，該塊三角形土地ABC的總價(jià)為． A：2 046 240元 B：584 640元 C：1461 600元 D：2 688 000元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

7、投資者所要求的最低利率是__。A．基礎(chǔ)利率 B．存款利率 C．貸款利率

D．同業(yè)拆借利率

8、房地產(chǎn)市場(chǎng)中的__，是指當(dāng)市場(chǎng)上的需求增長(zhǎng)趕不上新增供給增長(zhǎng)的速度時(shí)，所出現(xiàn)的空置率上升、物業(yè)價(jià)格和租金下降的情況。A．需求飽和 B．供求平衡 C．泡沫經(jīng)濟(jì) D．過(guò)度開(kāi)發(fā)

9、下列不屬于導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟(jì)折舊的因素是．【2005年考題】 A：交通擁擠 B：建筑技術(shù)減少 C：城市規(guī)劃改變 D：自然環(huán)境惡化

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

10、不屬于進(jìn)度控制中關(guān)注因素的是__。A．監(jiān)理施工情況 B．設(shè)計(jì)變更

C．勞動(dòng)力安排情況 D．氣象條件

11、按照規(guī)定，縣級(jí)以上人民政府土地行政管理部門(mén)負(fù)責(zé)建設(shè)用地的申請(qǐng)、審查、報(bào)批；對(duì)應(yīng)受理的建設(shè)項(xiàng)目，在日內(nèi)擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征地方案和供地方案，編制建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說(shuō)明書(shū)，經(jīng)同級(jí)人民政府審核同意后報(bào)上一級(jí)土地管理部門(mén)審查。A：30 B：45 C：60 D：90 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章

12、《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)年，超過(guò)部分無(wú)效。A：10 B：20 C：25 D：30 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

13、是指一個(gè)國(guó)家以當(dāng)年價(jià)格(或不變價(jià)格)計(jì)算的一年內(nèi)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)的全部最終產(chǎn)品和勞務(wù)的市場(chǎng)價(jià)值總和。A：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 B：國(guó)民生產(chǎn)總值 C：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)凈值 D：國(guó)民收入

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

14、不僅應(yīng)當(dāng)作為房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則，而且可以說(shuō)是房地產(chǎn)估價(jià)的最高行為準(zhǔn)則。

A：最高最佳使用原則 B：合法原則 C：替代原則

D：獨(dú)立、客觀、公正原則 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

15、一般而言，認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法所定價(jià)格__價(jià)值定價(jià)法所定價(jià)格。A．高于 B．低于 C．等于

D．低于等于

16、某宗地面積為5000m2，現(xiàn)狀容積率為0.8，土地市場(chǎng)價(jià)值為4000元/m2，擬進(jìn)行改造。批準(zhǔn)的規(guī)劃容積率為5.0，樓面地價(jià)為1500元/m2，則理論上應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)（）萬(wàn)元。A．1250 B．1750 C．2050 D．2150

17、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)了一棟6層商品住宅樓，假設(shè)每層樓的建筑面積和戶型都相同，且第一層和第六層住宅售價(jià)同為2000元/㎡，第二層和第五層的住宅售價(jià)同為2100元/㎡，第三層和第四層的住宅售價(jià)同為2200元/㎡，則該住宅樓的加權(quán)算術(shù)平均價(jià)格與簡(jiǎn)單算術(shù)平均價(jià)格相比。A：前者高于后者 B：前者低于后者 C：前者等于后者 D：無(wú)法確定

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

18、運(yùn)用平均增減量法進(jìn)行估價(jià)的條件是。A：房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列逐期升高或下降 B：房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)呈現(xiàn)出一定的規(guī)律性

C：房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或下降的，且市場(chǎng)上升或下降的波動(dòng)幅度大致相等

D：房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或下降的，且各期上升或下降的數(shù)額大致接近

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

19、甲、乙、丙三宗土地的單價(jià)分別為946元/m2、860元/m2、800元/m2，建筑容積率分別為5.2、5、4.5，若該三宗土地的其他條件相同，則明智的購(gòu)買(mǎi)者會(huì)選擇__。A．甲土地 B．乙土地 C．丙土地

D．甲、乙、丙三宗土地任選其一

20、w省某開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)一項(xiàng)目，需征收A市B縣集體土地30公頃，．為保證該項(xiàng)目的整體性，需征收基本農(nóng)田以內(nèi)的耕地5公頃。那么，這一項(xiàng)目的征收土地應(yīng)由批準(zhǔn)。A：國(guó)務(wù)院

B：w省人民政府 C：A市人民政府 D：B縣人民政府

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章

21、以下各組商品之間，一種商品的價(jià)格下降后，另外一種商品的消費(fèi)也會(huì)隨著多起來(lái)的是。

A：普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房 B：普通住房及其配套的商業(yè)住房 C：普通商品住房和廉租房 D：普通商品住房和賓館

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

22、開(kāi)發(fā)商在申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證時(shí)，若建設(shè)期超過(guò)一年，則其到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的__。A．20% B．30% C．40% D．50%

23、某宗房地產(chǎn)交易中，買(mǎi)方付給賣(mài)方2500元／㎡，交易稅費(fèi)均由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣(mài)方按正常價(jià)格的5％繳納有關(guān)稅費(fèi)；買(mǎi)方按正常價(jià)格的3％繳納有關(guān)稅費(fèi)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格最接近于元／㎡。A：2427 B：2500 C：2575 D：2632 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

24、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地應(yīng)在建設(shè)用地年度計(jì)劃中統(tǒng)籌安排，并可采取方式供應(yīng)。

A：行政劃撥 B：拍賣(mài)出讓 C：招標(biāo)出讓 D：掛牌出讓

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章

25、進(jìn)行融資方案分析時(shí)，屬于融資結(jié)構(gòu)分析的是。A：債務(wù)融資成本分析 B：資金占用費(fèi)分析

C：資本金與債務(wù)資金的比例分析 D：擔(dān)保費(fèi)分析 E：借款合同

二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分）

1、下列屬于優(yōu)先股股東享有權(quán)利的有。A：參加股東大會(huì)的權(quán)利 B：分配股息的優(yōu)先權(quán) C：分配剩余資產(chǎn)的優(yōu)先權(quán) D：有限的表決權(quán) E：要求贖回權(quán)

2、下列拆遷行為中，適用《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的有__。A．征收集體土地過(guò)程中對(duì)民房的拆遷

B．城市市區(qū)內(nèi)市政建設(shè)對(duì)居民購(gòu)買(mǎi)的商品房的拆遷 C．城市近郊區(qū)集體土地上水利建設(shè)對(duì)民房的拆遷 D．城市市區(qū)內(nèi)國(guó)有企業(yè)對(duì)廠房的自拆自建

E．城市市區(qū)內(nèi)建設(shè)公益事業(yè)房屋對(duì)居民私有住房的拆遷

3、不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產(chǎn)價(jià)值__。A．下降 B．上升 C．不變

D．不能確定

4、某市去年住宅的實(shí)際銷(xiāo)售量為500萬(wàn)㎡，預(yù)測(cè)銷(xiāo)售量為450萬(wàn)㎡，平滑指數(shù)為0.8，則利用指數(shù)平滑法預(yù)測(cè)的今年的住宅銷(xiāo)售量是萬(wàn)㎡。A：450 B：475 C：490 D：500 E：借款合同

5、下列稅種中，采用比例稅率的有。A：契稅 B：房產(chǎn)稅

C：耕地占用稅 D：土地增值稅 E：城鎮(zhèn)土地使用稅

6、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是__。A．取得估價(jià)對(duì)象的日期 B．開(kāi)始施工建設(shè)的日期 C．開(kāi)始預(yù)售的日期 D．開(kāi)始銷(xiāo)售的日期

7、區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容包括修正。A：繁華程度 B：臨街狀況 C：容積率 D：使用年限 E：周?chē)h(huán)境

8、下面__引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升是房地產(chǎn)的保值，不是真正的房地產(chǎn)自然增值。A．更新或添加設(shè)施、設(shè)備，重新進(jìn)行裝飾裝修，改進(jìn)物業(yè)管理

B．政府進(jìn)行道路、地鐵等交通建設(shè)，修建廣場(chǎng)、公園、公共綠地，調(diào)整城市發(fā)展方向，改變城市格局等

C．經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口增長(zhǎng)帶動(dòng)房地產(chǎn)需求增加

D．將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，將原工業(yè)用途改變?yōu)榫幼∮猛净蛏虡I(yè)用途，增加容積率

E．通貨膨脹

9、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，不符合職業(yè)道德行為的有。A：某估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了該機(jī)構(gòu)某股東財(cái)產(chǎn)的司法鑒定評(píng)估

B：某估價(jià)機(jī)構(gòu)在承接估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)，涉及特殊構(gòu)筑物估價(jià)，主動(dòng)聘請(qǐng)有關(guān)專家提供幫助

C：某估價(jià)機(jī)構(gòu)把在估價(jià)工作中需要了解的估價(jià)委托人的商業(yè)資料提供給房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織檢查

D：估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)結(jié)果提出了明確要求，由于時(shí)間緊，加上估價(jià)業(yè)務(wù)簡(jiǎn)單，某估價(jià)機(jī)構(gòu)按其要求完成了估價(jià)

E：某估價(jià)師臨時(shí)接到出差任務(wù)，實(shí)際負(fù)責(zé)估價(jià)業(yè)務(wù)的估價(jià)人員以該估價(jià)師名義在估價(jià)報(bào)告上簽字后提交估價(jià)報(bào)告

10、選取的三個(gè)可比實(shí)例及其相關(guān)資料分別計(jì)算得到其報(bào)酬率為13.1%、12.5%和13.6%，根據(jù)三個(gè)可比實(shí)例發(fā)生的時(shí)間和規(guī)模的大小，判斷其權(quán)重分別為0.4、0.3和0.3，則可以確定估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率為_(kāi)_。A．12.90% B．13.10% C．13.06% D．13.07%

11、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素有．(2008年試題)A：開(kāi)發(fā)期和租售期 B：權(quán)益投資比率 C：資本化率 D：貸款利率 E：運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

12、__之中規(guī)定了中國(guó)現(xiàn)行土地所有制性質(zhì)、形式和不同形式的土地所有制的適用范圍及土地使用、管理制度。A．《中華人民共和國(guó)仲裁法》 B．《中華人民共和國(guó)憲法》 C．《中華人民共和國(guó)土地管理法》 D．《中華人民共和國(guó)土地使用法》 E．《中華人民共和國(guó)民法通則》

13、工業(yè)用地不得以__方式出讓。A．招標(biāo) B．拍賣(mài) C．掛牌 D．協(xié)議

14、某住宅小區(qū)附近新建一條鐵路，由此引起的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值的貶損屬于__。

A．物質(zhì)折舊 B．功能折舊 C．經(jīng)濟(jì)折舊 D．會(huì)計(jì)折舊

15、某居住區(qū)住宅用地面積17.8hm2，建有42棟住宅，分別為：6棟24層的住宅每棟基底面積和建筑面積分別為900m2、21600m2；16棟3層的住宅，每棟基底面積和建筑面積分別為1080m2、14040m2；20棟8層的住宅，每棟基底面積和建筑面積分別為1080m2、8640m2，則該居住區(qū)住宅平均層數(shù)為_(kāi)_層。A．7.9 B．11.9 C．12.1 D．19.0

16、在房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)中應(yīng)遵循的技術(shù)性原則主要有__。A．合法原則

B．最高最佳使用原則 C．估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 D．替代原則 E．應(yīng)急原則

17、地鐵站的建成使周邊寫(xiě)字樓的租金顯著提高，這說(shuō)明房地產(chǎn)投資具有__的特性。

A．變現(xiàn)性差 B．易受政策影響 C．依賴專業(yè)管理 D．效益外溢和轉(zhuǎn)移

18、消費(fèi)信用有兩種類(lèi)型。

A：類(lèi)似商業(yè)信用，由企業(yè)以賒銷(xiāo)或分期付款方式將消費(fèi)品提供給消費(fèi)者 B：屬于民間信用，由企業(yè)以賒銷(xiāo)或分期付款方式將消費(fèi)品提供給消費(fèi)者 C：類(lèi)似國(guó)家信用，由政府以賒銷(xiāo)或分期付款方式將消費(fèi)品提供給消費(fèi)者 D：屬于商業(yè)信用，由企業(yè)以賒銷(xiāo)或分期付款方式將消費(fèi)品提供給消費(fèi)者 E：屬于銀行信用，由銀行等金融機(jī)構(gòu)以抵押貸款方式向消費(fèi)者提供資金

19、房地產(chǎn)交易雙方在合同完成后__天內(nèi)，持有關(guān)證件向所在地房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)和申報(bào)成交價(jià)格。A．120 B．90 C．60 D．30 20、運(yùn)用路線價(jià)法估價(jià)，遇有__等臨街土地價(jià)值的計(jì)算，需進(jìn)行加價(jià)或減價(jià)修正 A．一面臨街的矩形土地 B．前后兩面臨街的矩形土地 C．一面臨街的三角形土地 D．梯形土地 E．街角地

21、在房地產(chǎn)估價(jià)中，如果估價(jià)目的不同，則__。A．估價(jià)的依據(jù)有可能不同 B．估價(jià)的方法有可能不同 C．估價(jià)對(duì)象的范圍有可能不同 D．不影響估價(jià)結(jié)果的公正性 E．不影響估價(jià)報(bào)告的用途

22、下列貸款中，不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的是（）。A．土地購(gòu)置貸款 B．土地儲(chǔ)備貸款 C．土地開(kāi)發(fā)貸款 D．建設(shè)貸款

23、某個(gè)國(guó)家從2000～2004年的基尼系數(shù)分別為0.33,0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以判斷。

A：該國(guó)家的居民收入分配趨于平均化

B：該國(guó)家的居民收入分配兩極分化越來(lái)越嚴(yán)重 C：該國(guó)家的居民收入水平呈現(xiàn)出上升的趨勢(shì) D：該國(guó)家的居民收入呈現(xiàn)出上升的趨勢(shì) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

24、長(zhǎng)期趨勢(shì)法主要有__等方法。A．?dāng)?shù)學(xué)曲線擬合法 B．衰減曲線法 C．平均增減量法 D．平均發(fā)展速度法 E．指數(shù)修勻法

25、根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，A市B房屋拆遷公司申請(qǐng)領(lǐng)取房屋拆遷許可證時(shí)，應(yīng)向A市房屋拆遷管理部門(mén)提交的資料包括下列。A：建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件 B：建設(shè)用地規(guī)劃許可證 C：房屋所有權(quán)證

D：國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件 E：拆遷計(jì)劃和拆遷方案

第二篇：2015年上半年甘肅省房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：房地產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)估價(jià)的相關(guān)規(guī)定試題（范文）

2015年上半年甘肅省房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：房地產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)估價(jià)的相關(guān)規(guī)定試題

本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）

1、原建設(shè)部《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定，拆遷當(dāng)事人另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在日內(nèi)出具估價(jià)報(bào)告。A：5 B：7 C：10 D：15 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章

2、按照租客的意愿及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，是房地產(chǎn)投資特性中的__。A．相互影響性 B．適應(yīng)性 C．不一致性

D．保值性與增值性

3、收益法估價(jià)公式的假設(shè)前提是：（）。

A．(1)凈收益在前t年(含第t年)有變化，在t年后無(wú)變化為A；(2)報(bào)酬率大于等于零為Y(3)年期無(wú)限

B．(1)凈收益在前t年(不含第t年)有變化，在t年后無(wú)變化為A；(2)報(bào)酬率大于等于零為Y；(3)年期無(wú)限。

C．(1)凈收益在前t年(含第t年)有變化，在t年后無(wú)變化為A；(2)報(bào)酬率大于零為Y(3)年期無(wú)限

D．(1)凈收益在前t年(不含第t年)有變化，在t年后無(wú)變化為A；(2)報(bào)酬率大于零為Y；(3)年期無(wú)限

4、在一個(gè)場(chǎng)地或幾個(gè)場(chǎng)地上，按照一個(gè)總體設(shè)計(jì)進(jìn)行施工并受總概(預(yù))算控制的各個(gè)工程項(xiàng)目的總和，是指。A：建設(shè)項(xiàng)目 B：?jiǎn)挝还こ?C：分項(xiàng)工程 D：工程項(xiàng)目

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

5、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)董事會(huì)要求融資不得稀釋股東控制權(quán)，則可供選擇的融資方式是。

A：發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券 B：發(fā)行普通股股票 C：發(fā)行優(yōu)先股股票 D：發(fā)行公司債券 E：借款合同

6、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，資產(chǎn)為6000萬(wàn)元，負(fù)債為3500萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)總額為3000萬(wàn)元，流動(dòng)負(fù)債總額為1500萬(wàn)元，存貨為1800萬(wàn)元。則該項(xiàng)目的速動(dòng)比率是（）。A．80% B．120% C．171% D．200%

7、最常見(jiàn)的會(huì)計(jì)期間是。A：三個(gè)月 B：六個(gè)月 C：一年 D：二年

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

8、某可比實(shí)例的實(shí)物狀況比估價(jià)對(duì)象優(yōu)9％，則其實(shí)物狀況修正系數(shù)．【2003年考題】 A：0．91 B：0．92 C：1.09 D：1．10 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

9、房產(chǎn)稅的課稅對(duì)象是__。A．房產(chǎn)所有人 B．房屋使用人 C．房產(chǎn)

D．房產(chǎn)收益人

10、某抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為600萬(wàn)元，已知注定優(yōu)先受償款為50萬(wàn)元，貸款成數(shù)為0.7。則該房地產(chǎn)的抵押貸款額度為萬(wàn)元。A：370 B：385 C：420 D：550 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

11、房地產(chǎn)的實(shí)物通常是指房地產(chǎn)中看得見(jiàn)，摸得著的部分，具體包括有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量以及。A：相應(yīng)配套的基礎(chǔ)設(shè)施 B：土地的形狀

C：組合完成的功能 D：立體空間

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

12、資本化率的公式為。A： B： C： D：

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

13、因環(huán)境污染損害賠償提起訴訟的時(shí)效期間為_(kāi)_年。A．4 B．3 C．2 D．1

14、具有“平均收益等于邊際收益等于產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格”特征的市場(chǎng)類(lèi)型是。A：完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) B：完全壟斷市場(chǎng) C：寡頭壟斷市場(chǎng) D：壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

15、開(kāi)發(fā)商在申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證時(shí)，若建設(shè)工期超過(guò)一年，則其到位資金原則上不得少于

工程合同的。A：20％ B：30％ C：40％ D：50％

E：借款合同

16、承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200m2，租賃期限為8年，年租金固定不變?yōu)?80元/m2?，F(xiàn)市場(chǎng)上類(lèi)似住宅的年租金為600元/m2。若折現(xiàn)率為8%，則承租人甲目前的權(quán)益價(jià)值為_(kāi)_萬(wàn)元。A．6.19 B．6.42 C．7.20 D．9.58

17、供給政策是指政府為了實(shí)現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)政策目標(biāo)而采取的影響的政策。A：總供給 B：總需求 C：總保障 D：總內(nèi)需

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

18、金融是貨幣資金的融通，其中融通的主要對(duì)象是__。A．債券 B．股票

C．貨幣和貨幣資金 D．黃金

19、工程__是監(jiān)督成本費(fèi)用、降低工程造價(jià)的重要手段。A．成本控制 B．進(jìn)度控制 C．質(zhì)量控制 D．合同控制

20、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所采用的建筑工程施工合同文件優(yōu)先解釋的順序?yàn)椋ǎ．合同協(xié)議書(shū)、投標(biāo)書(shū)及其附件、圖紙、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書(shū) B．圖紙、投標(biāo)書(shū)及其附件、合同協(xié)議書(shū)、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書(shū) C．合同協(xié)議書(shū)、投標(biāo)書(shū)及其附件、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書(shū)、圖紙 D．圖紙、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書(shū)、投標(biāo)書(shū)及其附件、合同協(xié)議書(shū)

21、報(bào)酬率是一種與利率、內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率，對(duì)其內(nèi)涵的理解應(yīng)是。A：投資率是投資回收與投入資本的比率

B：風(fēng)險(xiǎn)大的投資，不確定因素多，故報(bào)酬率應(yīng)低。反之，報(bào)酬率應(yīng)高 C：當(dāng)投資于房地產(chǎn)能獲得某些額外好處時(shí)，投資者將提高所要求的報(bào)酬率 D：當(dāng)把土地看作特別可靠的投資時(shí)，其報(bào)酬率要低于其他較長(zhǎng)期投資的報(bào)酬率 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

22、下列貸款中，不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的是__。A．土地購(gòu)置貸款 B．土地儲(chǔ)備貸款 C．土地開(kāi)發(fā)貸款 D．建設(shè)貸款

23、關(guān)于債務(wù)融資，下列說(shuō)法不正確的是（）。A．信貸融資和債券融資是債務(wù)資金籌措的主要渠道

B．債券償付方式有三種：第一種是償還，第二種是轉(zhuǎn)期，第三種是轉(zhuǎn)貸 C．企業(yè)債券作為一種有價(jià)證券，其還本付息的期限通常為3～5年

D．利用信貸資金經(jīng)營(yíng)，實(shí)際上就是“借錢(qián)賺錢(qián)”或“借雞生蛋”

24、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)安排時(shí)，通常要投入占項(xiàng)目總投資__的自有資金或股本金。A．15% B．20% C．30% D．40%

25、在MR＝MC的均衡產(chǎn)量上，企業(yè)__。A．必然得到最大利潤(rùn) B．不可能虧損

C．必然得到最小的虧損

D．若獲利潤(rùn)，則利潤(rùn)最大；若虧損，則虧損最小

二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分）

1、收益法，是根據(jù)土地收益求取土地價(jià)值，根據(jù)建筑物的收益求取建筑物的價(jià)值，或根據(jù)房地收益求取房地價(jià)值。但當(dāng)需要利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨(dú)求取土地的價(jià)值或建筑物的價(jià)值時(shí)，則要采用（）。A．房地剩余技術(shù) B．市場(chǎng)剩余技術(shù) C．土地剩余技術(shù) D．建筑物剩余技術(shù) E．自有資金剩余技術(shù)

2、利用期望值法判斷投資方案的優(yōu)劣時(shí)，可選擇的方案有．(2005年試題)A：期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案 B：期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差大的方案 C：標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案 D：標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的方案

E：標(biāo)準(zhǔn)差相同，期望值大的方案

3、根據(jù)《注冊(cè)房地產(chǎn)估師管理辦法》，下列人員中不符合房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)條件的有。

A：緩刑期未滿的人員 B：現(xiàn)職公務(wù)員

C：年齡超過(guò)65周歲的人員

D：具有完全民事行為能力的人員

E：申請(qǐng)?jiān)?個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)的人員

4、下列哪種房地產(chǎn)不是按經(jīng)營(yíng)使用方式來(lái)劃分的類(lèi)型__。A．出租的房地產(chǎn) B．自用的房地產(chǎn) C．餐飲的房地產(chǎn) D．營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)

5、下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有。A：稅收政策 B：城市規(guī)劃調(diào)整 C：環(huán)境狀況

D：城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況 E：匯率

6、某宗房地產(chǎn)的凈收益為每年100萬(wàn)元，建筑物價(jià)值為1000萬(wàn)元，建筑物的資本化率為8%，土地的資本化率為6%，該宗房地產(chǎn)的價(jià)值為_(kāi)_。A．1468萬(wàn)元 B．1333萬(wàn)元 C．1500萬(wàn)元 D．1287萬(wàn)元

7、契據(jù)登記制又稱__。A．德國(guó)登記制 B．法國(guó)登記制 C．美國(guó)登記制 D．意大利登記制

8、住房公積金。

A：全部歸職工個(gè)人所有

B：全部歸單位和職工共同所有 C：記入職工個(gè)人的住房公積金賬戶

D：用于建造、購(gòu)買(mǎi)、翻建、大修自住住房 E：用于租賃自住住房

9、《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》規(guī)定，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師享有權(quán)利。A：使用注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師名稱 B：簽署房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 C：發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)

D：保證估價(jià)結(jié)果的客觀公正，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任

E：保守在執(zhí)業(yè)中知悉的國(guó)家秘密和他人的商業(yè)、技術(shù)秘密

10、關(guān)于企業(yè)所得稅稅率，下列說(shuō)法正確的有__。A．企業(yè)所得稅法定稅率33% B．對(duì)年應(yīng)納稅所得額在3萬(wàn)以下(含3萬(wàn))的減按18%的稅率征收

C．對(duì)年應(yīng)納稅所得額在3萬(wàn)至10萬(wàn)以下(含10萬(wàn))的減按27%的稅率征收 D．對(duì)年應(yīng)納稅所得額在3萬(wàn)以下(含3萬(wàn))的減按25%的稅率征收

11、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資包括建設(shè)投資和__。A．前期投資 B．后續(xù)投資 C．經(jīng)營(yíng)投資 D．管理投資

12、假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，估價(jià)時(shí)點(diǎn)通常是指__。A．開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間 B．開(kāi)發(fā)結(jié)束時(shí)的時(shí)間 C．全部租售出去的時(shí)間

D．購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)時(shí)的時(shí)間

13、根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的理論，商品房租金增長(zhǎng)率上升是處于自然周期的。(2005年試題)A：第一階段 B：第二階段初期 C：第二階段后期 D：第三階段 E：第四階段

14、下列關(guān)于拍賣(mài)與普通商品交易的區(qū)別，表述錯(cuò)誤的是。A：普通交易中當(dāng)事人只有賣(mài)方和買(mǎi)方

B：拍賣(mài)方式中有委托人、拍賣(mài)人和競(jìng)買(mǎi)人，三方缺一不可

C：被拍賣(mài)商品的出售價(jià)格由競(jìng)買(mǎi)人通過(guò)競(jìng)價(jià)來(lái)決定，即由賣(mài)方定價(jià) D：普通交易中商品銷(xiāo)售價(jià)格由賣(mài)方定價(jià)或由買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商定價(jià) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

15、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)包括。A：規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) B：建筑安裝工程費(fèi) C：公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) D：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) E：管理費(fèi)

16、從權(quán)益的角度來(lái)看，現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象包括__等。A．有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地 B．“干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn) C．有租約限制的房地產(chǎn) D．未來(lái)狀況下的房地產(chǎn) E．共有的房地產(chǎn)

17、工業(yè)建筑設(shè)計(jì)的評(píng)價(jià)指標(biāo)不包括__。A．土地利用系數(shù) B．廠房展開(kāi)面積

C．廠房有效面積與建筑面積比 D．單位面積造價(jià)

18、影響房地產(chǎn)價(jià)格的國(guó)際因素有。A：世界經(jīng)濟(jì)狀況 B：國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)狀況 C：政治對(duì)立狀況 D：政治安定狀況 E：軍事沖突狀況

19、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)遵守的職業(yè)道德的表述中，正確的有。A：應(yīng)做到誠(chéng)實(shí)正直，公正執(zhí)業(yè)

B：為了提高業(yè)務(wù)水平，可以接受超過(guò)自己專業(yè)能力的估價(jià)項(xiàng)目 C：未經(jīng)委托人的書(shū)面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開(kāi) D：應(yīng)執(zhí)行政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，只能適當(dāng)收取額外的費(fèi)用

E：不得以估價(jià)者的身份在非自己估價(jià)的估價(jià)報(bào)告上簽字、蓋章

20、申請(qǐng)強(qiáng)制拆遷必須提供__。A．行政強(qiáng)制拆遷申請(qǐng)書(shū) B．仲裁決議書(shū) C．拆遷協(xié)議范本

D．裁決調(diào)解和裁決書(shū)

E．被拆遷房屋的證據(jù)保全公證書(shū)

21、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商根據(jù)消費(fèi)者對(duì)物業(yè)品牌的認(rèn)知價(jià)值來(lái)制定價(jià)格的方法，屬于（）。A．成本導(dǎo)向定價(jià)法 B．購(gòu)買(mǎi)者導(dǎo)向定價(jià)法 C．競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法 D．市場(chǎng)導(dǎo)向定價(jià)法

22、關(guān)于投資項(xiàng)目資本金的表述錯(cuò)誤的是__。A．投資者可以轉(zhuǎn)讓其出資 B．投資者享有所有者權(quán)益 C．投資者不得以任何方式抽出

D．投資者可從項(xiàng)目法人處獲取利息

23、某投資者將其商鋪出租經(jīng)營(yíng)，租期20年，預(yù)計(jì)第一年的凈租金收入為8萬(wàn)元，且每年遞增6％，年租金均發(fā)生在年末。若折現(xiàn)率為6％，該商鋪凈租金收入的現(xiàn)值為萬(wàn)元。A：91．76 B：142．40 C：150．94 D：160．00 E：借款合同

24、評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)或利用基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估宗地價(jià)格，必須明確基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵?；鶞?zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涎包括。A：基準(zhǔn)日期 B：土地開(kāi)發(fā)程度

C：基準(zhǔn)地價(jià)修正體系 D：土地用途

E：基準(zhǔn)地價(jià)公布日期

25、對(duì)本企業(yè)和競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的同類(lèi)產(chǎn)品市場(chǎng)份額進(jìn)行調(diào)查，屬于。A：國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查 B：技術(shù)發(fā)展調(diào)查

C：市場(chǎng)需求容量調(diào)查 D：競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查 E：借款合同

第三篇：房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析大綱總結(jié)

房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》考試大綱

第一章 房地產(chǎn)估價(jià)文書(shū)寫(xiě)作

考試目的

本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)主要文書(shū)寫(xiě)作的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)文書(shū)概述

一、房地產(chǎn)估價(jià)文書(shū)的種類(lèi)及作用

（一）估價(jià)委托書(shū)

（二）估價(jià)委托合同

（三）估價(jià)項(xiàng)目來(lái)源和接洽情況記錄

（四）估價(jià)作業(yè)方案

（五）估價(jià)所需資料清單

（六）估價(jià)對(duì)象實(shí)地查看記錄

（七）估價(jià)報(bào)告

（八）估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核表

（九）估價(jià)中的主要不同意見(jiàn)和估價(jià)結(jié)果重大修改意見(jiàn)記錄

（十）估價(jià)報(bào)告交接單

二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫(xiě)作的文字要求

（一）對(duì)詞義的要求 1.用詞準(zhǔn)確

2.語(yǔ)義鮮明，不能含混不清、模棱兩可 3.用詞不可帶有較強(qiáng)的感情色彩 4.用詞簡(jiǎn)練、標(biāo)準(zhǔn)，不堆砌、不生造 5.朝向與樓層

（二）對(duì)語(yǔ)句的要求 1.句子簡(jiǎn)潔，概括性強(qiáng) 2.搭配得當(dāng) 3.邏輯嚴(yán)密

（三）要防止錯(cuò)別字和錯(cuò)漏 第二節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫(xiě)作

一、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的構(gòu)成要素

二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫(xiě)作

（一）封面的寫(xiě)作 1.估價(jià)報(bào)告名稱 2.估價(jià)項(xiàng)目名稱 3.委托人 4.估價(jià)機(jī)構(gòu)

5.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 6.估價(jià)作業(yè)日期 7.估價(jià)報(bào)告編號(hào)

第1頁(yè) 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

（二）目錄的寫(xiě)作

（三）致委托人函的寫(xiě)作

（四）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明的寫(xiě)作

（五）估價(jià)的假設(shè)和限制條件的寫(xiě)作

（六）估價(jià)結(jié)果報(bào)告的寫(xiě)作 1.標(biāo)題 2.委托人 3.估價(jià)機(jī)構(gòu) 4.估價(jià)對(duì)象 5.估價(jià)目的 6.估價(jià)時(shí)點(diǎn) 7.價(jià)值定義 8.估價(jià)依據(jù) 9.估價(jià)原則 10.估價(jià)方法 11.估價(jià)結(jié)果 12.估價(jià)人員 13.估價(jià)作業(yè)日期 14.估價(jià)報(bào)告使用期限

（七）估價(jià)技術(shù)報(bào)告的寫(xiě)作 1.實(shí)物狀況（或個(gè)別因素）分析 2.區(qū)位狀況分析 3.市場(chǎng)背景分析 4.最高最佳使用分析 5.估價(jià)方法選用 6.估價(jià)測(cè)算過(guò)程 7.估價(jià)結(jié)果確定

三、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告示例

第三節(jié) 其他房地產(chǎn)估價(jià)主要文書(shū)寫(xiě)作

一、估價(jià)委托合同

（一）估價(jià)委托合同內(nèi)容構(gòu)成

（二）估價(jià)委托合同寫(xiě)作示例

二、估價(jià)所需資料清單

（一）對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料

（二）對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料

（三）相關(guān)實(shí)例資料

（四）反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料

三、估價(jià)作業(yè)方案

（一）擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法

（二）擬定資料收集渠道

（三）預(yù)計(jì)需要的時(shí)間、人力和經(jīng)費(fèi)

（四）估價(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排

四、估價(jià)對(duì)象實(shí)地查看記錄

第2頁(yè) 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

（一）住宅房地產(chǎn)實(shí)地查看記錄 1.住宅房地產(chǎn)實(shí)地查看內(nèi)容

2.住宅房地產(chǎn)實(shí)地查看記錄表示例

（二）經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)實(shí)地查看記錄 1.經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)實(shí)地查看內(nèi)容

2.經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)實(shí)地查看記錄表示例

（三）工業(yè)房地產(chǎn)實(shí)地查看記錄 1.工業(yè)房地產(chǎn)實(shí)地查看內(nèi)容

2.工業(yè)房地產(chǎn)實(shí)地查看記錄表示例

（四）在建工程實(shí)地查看記錄 1.在建工程實(shí)地查看內(nèi)容

2.在建工程實(shí)地查看記錄表示例

五、估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核表

（一）估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核表內(nèi)容構(gòu)成

（二）估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核表示例

考試要求

要求考生掌握本章內(nèi)容。

第二章 不同類(lèi)型房地產(chǎn)估價(jià)

考試目的

本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)居住、商業(yè)、商務(wù)辦公、旅館、餐飲、娛樂(lè)、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、特殊用途等不同類(lèi)型房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)和影響因素的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 居住房地產(chǎn)估價(jià)

一、居住房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

（一）單宗交易規(guī)模較小，但市場(chǎng)交易量十分巨大

（二）具有較強(qiáng)的相似性、可比性

（三）不同類(lèi)型住房?jī)r(jià)格內(nèi)涵差異明顯

二、影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的因素

（一）影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況

1.交通條件

2.生活服務(wù)設(shè)施

3.教育配套設(shè)施

4.環(huán)境質(zhì)量

（二）影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況

1.建筑結(jié)構(gòu)、類(lèi)型和等級(jí)

2.設(shè)施與設(shè)備

3.建筑質(zhì)量

4.裝修

三、居住房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

（一）市場(chǎng)法

第3頁(yè) 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

（二）成本法

（三）收益法

四、居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

（一）商品房估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

（二）房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理 第二節(jié) 商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)

一、商業(yè)房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

（一）商業(yè)房地產(chǎn)及其種類(lèi) 1-百貨店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 2.超級(jí)市場(chǎng)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 3.大型綜合商場(chǎng)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 4.便利店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 5.專業(yè)店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 6.專賣(mài)店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 7.購(gòu)物中心業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 8.家居中心業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 9.倉(cāng)儲(chǔ)商店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

（二）商業(yè)房地產(chǎn)特點(diǎn) 1.收益性

2.經(jīng)營(yíng)內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣

3.出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)多，產(chǎn)權(quán)分散復(fù)雜 4.裝修高檔且復(fù)雜

5.垂直空間價(jià)值衰減性明顯

二、影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的因素

（一）影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況 1.地段繁華程度 2.交通條件 3.臨街狀況 4.樓層

（二）影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況 1.建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局 2.凈高 3.面積 4.裝修 5.無(wú)形價(jià)值

三、商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

（一）收益法

（二）市場(chǎng)法

（三）成本法

四、商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

（一）不同經(jīng)營(yíng)方式商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理 1.出租型商業(yè)房地產(chǎn) 2.運(yùn)營(yíng)型商業(yè)房地產(chǎn)

第4頁(yè) 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

（二）不同規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理 1.整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià) 2.整層商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)

3.同層商業(yè)房地產(chǎn)不同鋪面估價(jià)

（三）空置、爛尾商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理 第三節(jié) 商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)

一、商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

（一）商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其分類(lèi)

（二）商務(wù)辦公房地產(chǎn)的特點(diǎn) 1.所處區(qū)位好，規(guī)模大

2.多為現(xiàn)代化的高層建筑，功能齊全、配套設(shè)施完善 3.出租經(jīng)營(yíng)為主，多由專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理

二、影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的因素

（一）影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況 1.集聚程度 2.交通條件 3.周邊環(huán)境 4.樓層

（二）影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況 1.外觀形象 2.內(nèi)部裝修 3.設(shè)備、設(shè)施 4.智能化程度 5.物業(yè)服務(wù)水平6.租戶類(lèi)型

三、商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

（一）收益法

（二）市場(chǎng)法

（三）成本法

四、商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

（一）商務(wù)辦公房地產(chǎn)租金的求取 1.租約問(wèn)題

2.租金構(gòu)成內(nèi)涵問(wèn)題 3.租金支付方式問(wèn)題 4.地下車(chē)庫(kù)租金問(wèn)題

（二）整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理 1.單純型商務(wù)辦公房地產(chǎn) 2.商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn) 3.綜合型商務(wù)辦公房地產(chǎn)

第四節(jié) 旅館房地產(chǎn)估價(jià)

一、旅館房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)

（一）旅館房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

第5頁(yè) 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

1.飯店、酒店、賓館房地產(chǎn)及其特點(diǎn) 2.旅店、招待所及其特點(diǎn)

（二）旅館房地產(chǎn)的估價(jià)特點(diǎn) 1.轉(zhuǎn)讓少且一般為整體轉(zhuǎn)讓 2.功能多樣

3.一次性投資大、投資回收期較長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大 4.價(jià)值主要體現(xiàn)在接待客戶類(lèi)型及其能力

二、影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素

（一）影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況 1.交通條件 2.周?chē)h(huán)境

（二）影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況 1.設(shè)備設(shè)施和用具 2.經(jīng)營(yíng)管理

三、旅館房地產(chǎn)估價(jià)方法的選用

（一）收益法

（二）市場(chǎng)法

四、旅館房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

（一）星級(jí)酒店不同功能用房收益的測(cè)算

（二）星級(jí)酒店凈收益的求取

第五節(jié) 餐飲房地產(chǎn)估價(jià)

一、餐飲房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)

（一）地段選擇的差異性

（二）營(yíng)業(yè)收入的差異性

二、餐飲房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理 第六節(jié) 娛樂(lè)房地產(chǎn)估價(jià)

一、娛樂(lè)房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)

二、娛樂(lè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

（一）收益法

（二）市場(chǎng)法

（三）成本法

三、娛樂(lè)房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線及難點(diǎn)處理 第七節(jié) 工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)

一、工業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)

（一）涉及的行業(yè)多

（二）非標(biāo)準(zhǔn)廠房多，建筑工程造價(jià)相差大

（三）要區(qū)分設(shè)備和建筑物的造價(jià)

（四）受腐蝕的可能性大

二、影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素

（一）影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況 1.交通條件

第6頁(yè) 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

2.基礎(chǔ)設(shè)施

3.地理位置

（二）影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況

1.用地面積與形狀

2.地質(zhì)和水文條件

3.房地產(chǎn)用途

三、工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

（一）成本法

（二）市場(chǎng)法

（三）收益法

四、工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

第八節(jié) 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)的估價(jià)

一、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的一般特點(diǎn)

二、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)常見(jiàn)的估價(jià)方法和技術(shù)路線

第九節(jié) 特殊用途房地產(chǎn)估價(jià)

一、停車(chē)庫(kù)的估價(jià)

（一）地下停車(chē)庫(kù)特點(diǎn)

（二）地下停車(chē)庫(kù)的價(jià)格特點(diǎn)

（三）地下停車(chē)庫(kù)常見(jiàn)的估價(jià)方法和技術(shù)路線

二、加油站的估價(jià)

（一）加油站房地產(chǎn)估價(jià)的一般特點(diǎn)

1.位置極其重要并且分布離散性較強(qiáng)

2.經(jīng)營(yíng)的個(gè)性差異顯著

3.存在成品油特許經(jīng)營(yíng)權(quán)帶來(lái)的超額利潤(rùn)

（二）加油站常見(jiàn)的估價(jià)方法和技術(shù)路線

考試要求

1.掌握居住房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響該類(lèi)型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類(lèi)型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

2.掌握商業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響該類(lèi)型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類(lèi)型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

3.掌握商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響該類(lèi)型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類(lèi)型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

4.熟悉旅館房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響該類(lèi)型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類(lèi)型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

5.熟悉餐飲房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，在該類(lèi)型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

6.熟悉娛樂(lè)房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，在該類(lèi)型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

7.熟悉工業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，在該類(lèi)型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

8.了解農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，在該類(lèi)型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

9.了解特殊用途房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響這些類(lèi)型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類(lèi)型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法。

第7頁(yè) 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

第三章 不同目的房地產(chǎn)估價(jià)

考試目的

本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)不同估價(jià)目的在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)所起的作用，房地產(chǎn)估價(jià)的假設(shè)前提，房地產(chǎn)價(jià)值類(lèi)型與房地產(chǎn)估價(jià)前提之間的關(guān)系，房地產(chǎn)價(jià)值類(lèi)型和估價(jià)前提、房地產(chǎn)權(quán)利和房地產(chǎn)交換價(jià)值之間的關(guān)系，以及它們和房地產(chǎn)估價(jià)目的的關(guān)系等的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估

一、建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估的特點(diǎn)

（一）建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估應(yīng)采用市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)

（二）估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為估價(jià)作業(yè)日期以后某一時(shí)點(diǎn)

（三）不同出讓方式可側(cè)重采用不同的估價(jià)方法

（四）搜集市場(chǎng)資料時(shí)，尤其應(yīng)注重所選實(shí)例的可替代性

二、建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估方法的選擇

（一）市場(chǎng)法

（二）假設(shè)開(kāi)發(fā)法

（三）成本法

（四）基準(zhǔn)地價(jià)修正法

第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估

一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估的特點(diǎn)

二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估常用方法

（一）市場(chǎng)法

（二）假設(shè)開(kāi)發(fā)法

（三）成本法

（四）收益法

（五）基準(zhǔn)地價(jià)修正法

第三節(jié) 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估

一、房地產(chǎn)抵押價(jià)值內(nèi)涵及評(píng)估實(shí)質(zhì)

二、房地產(chǎn)抵押估價(jià)的法律規(guī)定

（一）可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)及對(duì)其抵押時(shí)的要求

（二）不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

（三）其他限制條件

（四）與房地產(chǎn)抵押估價(jià)有關(guān)的規(guī)定

三、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估技術(shù)路線及估價(jià)方法

（一）完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)

（二）不完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)

（三）部分（局部）房地產(chǎn)

（四）在建工程房地產(chǎn)

（五）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)房地產(chǎn)

四、房地產(chǎn)抵押估價(jià)的注意事項(xiàng)

（一）估價(jià)目的

第8頁(yè) 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

（二）估價(jià)時(shí)點(diǎn)

（三）確認(rèn)估價(jià)對(duì)象可以作為設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

（四）合理確定假設(shè)前提和限制條件

（五）把握市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防止高估

（六）估價(jià)中的謹(jǐn)慎原則

（七）市場(chǎng)變現(xiàn)能力分析

（八）說(shuō)明與風(fēng)險(xiǎn)提示

（九）其他

第四節(jié) 城市房屋拆遷估價(jià)

一、城市房屋拆遷估價(jià)內(nèi)涵及特點(diǎn)

（一）估價(jià)數(shù)量大

（二）涉及面廣，社會(huì)影響大

（三）估價(jià)對(duì)象復(fù)雜，需要協(xié)調(diào)各種關(guān)系

（四）補(bǔ)償價(jià)格關(guān)聯(lián)性強(qiáng)

二、城市房屋拆遷估價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)與方法

三、城市房屋拆遷估價(jià)技術(shù)路線

（一）“標(biāo)本房屋”市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估技術(shù)路線 1.確定“標(biāo)本房屋”的基本條件 2.選擇“標(biāo)本房屋”

3.評(píng)估“標(biāo)本房屋”的市場(chǎng)價(jià)格 4.評(píng)估確定其他拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)格

（——）“典型房屋”市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估技術(shù)路線

（三）區(qū)位指導(dǎo)價(jià)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估技術(shù)路線

四、城市房屋拆遷估價(jià)應(yīng)注意的問(wèn)題

（一）拆遷估價(jià)的估價(jià)對(duì)象

（二）拆遷估價(jià)委托人的合法性

（三）拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)、估價(jià)目的和估價(jià)時(shí)點(diǎn)

（四）拆遷估價(jià)價(jià)格內(nèi)涵

（五）幾種特殊產(chǎn)別房屋的估價(jià)

五、城市房屋拆遷估價(jià)的工作方式

（一）拆遷估價(jià)前的準(zhǔn)備工作

（二）入戶調(diào)查

（三）室內(nèi)作業(yè)，出具估價(jià)報(bào)告

（四）現(xiàn)場(chǎng)答疑

六、城市房屋拆遷估價(jià)糾紛的解決 第五節(jié) 房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣(mài)估價(jià)

一、房地產(chǎn)拍賣(mài)的相關(guān)法律規(guī)定

二、房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣(mài)估價(jià)的特點(diǎn)

（一）強(qiáng)制處分

（二）快速變現(xiàn)

（三）市場(chǎng)需求面窄、推廣力度小

（四）消費(fèi)者心理因素

第9頁(yè) 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

（五）購(gòu)買(mǎi)者的額外支出

三、房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣(mài)估價(jià)的技術(shù)路線

四、房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣(mài)估價(jià)的類(lèi)型與方法

（一）商品房

（二）行政趔撥地上的房產(chǎn)

（三）在建工程

第六節(jié) 房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)

一、房地產(chǎn)價(jià)值損失的原因及種類(lèi)

（一）因規(guī)劃修改給房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益造成損失 1.房屋本身的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失 2.小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失 3.小區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

4.房地產(chǎn)所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

5.房地產(chǎn)所在區(qū)域大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

（二）因在相鄰?fù)恋厣辖ㄔ旖ㄖ锝o相鄰房地產(chǎn)造成價(jià)值損失

（三）因環(huán)境污染造成房地產(chǎn)價(jià)值損失

（四）因工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價(jià)值損失

（五）因施工中挖基礎(chǔ)不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產(chǎn)價(jià)值損失

（六）因異議登記不當(dāng)，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害

（七）因非法批準(zhǔn)征收、使用土地，給當(dāng)事人造成損失

（八）因未能履約使他人工程停緩建，給他人造成損失

（九）因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不當(dāng)限制，給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失

二、房地產(chǎn)損害造成的損失分析

（一）房地產(chǎn)損害的分類(lèi)

1.按照房地產(chǎn)受損害的部位劃分

2.按照房地產(chǎn)可修復(fù)的損害和不可修復(fù)的損害劃分 3.按照暫時(shí)性的損害和永久性的損害劃分

（二）房地產(chǎn)損害的賠償金額

三、房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)內(nèi)涵及特點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)損害賠償評(píng)估內(nèi)涵

（二）房地產(chǎn)損害賠償評(píng)估價(jià)值定義

（三）損害賠償估價(jià)的特點(diǎn)

四、房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)方法選擇

（一）修復(fù)費(fèi)用法（成本法）

（二）損失資本化法

1.凈收益減少收益年期不變型 2.凈收益不變收益年期減少型 3.凈收益、收益年期減少型

（三）賠償實(shí)例比較法

（四）損害前后價(jià)差法

五、房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)的處理

（一）規(guī)劃變更導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值損失的估價(jià)技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

（二）商品房質(zhì)量缺陷導(dǎo)致價(jià)值減損的估價(jià)技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

第10頁(yè) 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

第七節(jié) 房屋租賃價(jià)格評(píng)估

一、房屋租賃價(jià)格評(píng)估的特點(diǎn)

（一）住宅類(lèi)房屋租賃價(jià)格評(píng)估分為政策性評(píng)估和市場(chǎng)租賃評(píng)估兩種類(lèi)型

（二）租約對(duì)租金估價(jià)有一定的影響

（三）劃撥土地上的營(yíng)利性房屋租賃價(jià)格評(píng)估應(yīng)確定土地收益中的國(guó)家部分

二、房屋租賃價(jià)格管理的法律規(guī)定

（一）房屋租賃價(jià)格應(yīng)以合同形式載明

（二）不同用途房屋租賃價(jià)格管理規(guī)定

（三）私房租賃價(jià)格管理規(guī)定

三、房屋租賃價(jià)格評(píng)估常用的估價(jià)方法

（一）市場(chǎng)法

（二）收益法

（三）成本法

第八節(jié) 房地產(chǎn)課稅估價(jià)

一、房產(chǎn)稅估價(jià)

二、土地增值稅估價(jià)

（一）區(qū)分評(píng)估目的，明確評(píng)估內(nèi)容

1.隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估 價(jià)格又無(wú)正當(dāng)理由的

2.提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的

（二）扣除項(xiàng)目評(píng)估方法的選擇 1.取得土地使用權(quán)所支付的金額 2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

3.舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格

三、契稅估價(jià)

第九節(jié) 企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)

一、企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)類(lèi)型

（一）房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移

（二）房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移

二、估價(jià)的假設(shè)前提

三、估價(jià)方法的選用

（一）房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價(jià)

（二）房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價(jià) 1.掌握建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估； 2.掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估； 3.掌握房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估； 4.掌握城市房屋拆遷估價(jià)； 5.熟悉房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣(mài)估價(jià)； 6.熟悉房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)； 7.熟悉房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估；

第11頁(yè) 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

8.熟悉房地產(chǎn)課稅估價(jià)；

9.了解企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)。

第四章 房地產(chǎn)咨詢顧問(wèn)服務(wù)

本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃和房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估等房地產(chǎn)咨詢顧問(wèn)服務(wù)的了解、熟悉和掌握程度。

第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究類(lèi)型

（一）整體房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究

（二）住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究

（三）商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究

（四）寫(xiě)字樓房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究

（五）酒店房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究

（六）工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究

二、不同類(lèi)型房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容

（一）住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容構(gòu)成 1.宏觀環(huán)境分析

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)分析

3.客戶分析

4.競(jìng)爭(zhēng)分析

（二）商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容構(gòu)成 1.宏觀環(huán)境分析

2.商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)

3.商圈（區(qū)域）分析

4.消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣分析

5.客戶分析

（三）寫(xiě)字樓房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容構(gòu)成 1.宏觀環(huán)境分析

2.寫(xiě)字樓房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r和趨勢(shì)

3.商務(wù)圈（區(qū)域）分析

4.競(jìng)爭(zhēng)、典型項(xiàng)目研究

5.寫(xiě)字樓客戶分析

（四）酒店房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容構(gòu)成 1.宏觀環(huán)境分析

2.酒店房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀和特點(diǎn)

3.酒店消費(fèi)者分析

4.酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析

5.酒店經(jīng)營(yíng)者分析

第二節(jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究

一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究特點(diǎn)

二、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告主要內(nèi)容

第12頁(yè) 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

（一）項(xiàng)目總論

（二）項(xiàng)目概況

（三）項(xiàng)目投資環(huán)境分析

（四）項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析

（五）房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

（六）項(xiàng)目市場(chǎng)定位

（七）項(xiàng)目規(guī)劃與建筑方案

（八）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排

（九）投資估算與資金籌措

（十）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析

（十一）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

（十二）項(xiàng)目社會(huì)效益和影響分析

（十三）項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議 第三節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃的特點(diǎn)

（一）地域性

（二）系統(tǒng)性

（三）前瞻性

（四）市場(chǎng)性

（五）創(chuàng)新性

（六）多樣性

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃報(bào)告主要內(nèi)容

（一）項(xiàng)目背景

（二）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地塊分析 1.地塊的自然條件分析

2.地塊周邊的經(jīng)濟(jì)及社會(huì)條件分析 3.地塊的環(huán)境條件分析

（三）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查與分析 1.市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查與分析 2.市場(chǎng)需求容量調(diào)查與分析

3.消費(fèi)者和消費(fèi)者行為調(diào)查與分析 4.競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查與分析

（四）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目SWOT分析 1.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)分析 2.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的劣勢(shì)分析 3.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的發(fā)展機(jī)遇分析 4.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的威脅分析

（五）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位 1.消費(fèi)群體定位 2.項(xiàng)目形象定位

3.規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑形象定位 4.戶型定位 5.價(jià)格定位

第13頁(yè) 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

6.物業(yè)管理定位

（六）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品策劃及規(guī)劃建議 1.項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 2.建筑個(gè)體設(shè)計(jì)建議 3.環(huán)境景觀設(shè)計(jì)建議 4.戶型設(shè)計(jì)建議

（七）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的定價(jià)及價(jià)格策略 1.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定價(jià)目標(biāo) 2.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定價(jià)方法選擇 3.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略選擇

（八）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目廣告策劃及銷(xiāo)售 1.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目廣告設(shè)計(jì) 2.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目廣告媒體選擇

3.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃及策略制定

第四節(jié) 房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估

一、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估的含義

二、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估相關(guān)法律法規(guī)及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定

三、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估的特點(diǎn)

（一）綜合性

（二）科學(xué)性

（三）專業(yè)性

（四）特殊性

四、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估的內(nèi)容

五、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估的注意事項(xiàng)

（一）評(píng)估的側(cè)重點(diǎn)

（二）動(dòng)態(tài)與靜態(tài)分析

（三）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

（四）項(xiàng)目市場(chǎng)評(píng)估

考試要求

1.掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究；

2.熟悉房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究； 3.熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃； 4.熟悉房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估。

第14頁(yè)

第四篇：房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

一、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線及其確定

了解房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線的概念。

熟悉房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵、房地產(chǎn)價(jià)格形成過(guò)程的關(guān)系，熟悉房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價(jià)方法之間的密切關(guān)系。

掌握房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線的確定方法和過(guò)程。

二、各種估價(jià)方法在房地產(chǎn)估價(jià)中的運(yùn)用

了解每種估價(jià)方法的實(shí)質(zhì)以及它們的共性和特性。

熟悉房地產(chǎn)估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)以及價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)與估價(jià)目的、估價(jià)方法之間的關(guān)系。

掌握各種主要房地產(chǎn)估價(jià)方法的實(shí)質(zhì)和難點(diǎn)，以及如何在估價(jià)中綜合運(yùn)用各種房地產(chǎn)估價(jià)方法。

三、各種目的的房地產(chǎn)估價(jià)

了解房地產(chǎn)估價(jià)目的及其與估價(jià)的假設(shè)前提和價(jià)格類(lèi)型之間的關(guān)系。

熟悉國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估、房屋租賃價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)課稅估價(jià)、房地產(chǎn)分割（合并）估價(jià)的特點(diǎn)、適用的法律法規(guī)、估價(jià)技術(shù)路線的確定。掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估、房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)、征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)、房地產(chǎn)糾紛估價(jià)、房地產(chǎn)拍賣(mài)底價(jià)評(píng)估、企業(yè)涉及的房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)、適用的法律法規(guī)、估價(jià)技術(shù)路線的確定。

四、各種類(lèi)型的房地產(chǎn)估價(jià)

了解餐飲、娛樂(lè)、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、特殊及途等類(lèi)型房地產(chǎn)的估價(jià)特點(diǎn)。熟悉居住、商業(yè)、辦公、旅館房地產(chǎn)的估價(jià)特點(diǎn)。

掌握這些不同類(lèi)型房地產(chǎn)的價(jià)格影響因素。

五、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫(xiě)作

了解對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫(xiě)作主體的要求，了解房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫(xiě)作客體、載體的受體。

熟悉房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫(xiě)作原則和構(gòu)成要素。

掌握房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的語(yǔ)言文字要求和基本格式，掌握房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的具體寫(xiě)作。

第五篇：房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》

房地產(chǎn)估價(jià)師考試當(dāng)中難度最大的就是案例分析這一科了，許多考生也特別關(guān)心這一點(diǎn)。咱們先請(qǐng)老師給大家點(diǎn)評(píng)一下，關(guān)于這門(mén)考試考生怎么應(yīng)對(duì)?

房地產(chǎn)估價(jià)案例這門(mén)課確實(shí)很難，難點(diǎn)主要原因有幾個(gè)方面：第一，因?yàn)樗奶攸c(diǎn)就是開(kāi)卷考試，這在其他職業(yè)資格考試中是沒(méi)有的，像監(jiān)理工程師的案例考試是閉卷考試，有時(shí)候閉卷考試比開(kāi)卷考試相比較而言，閉卷考試并不難，因?yàn)樗袦?zhǔn)確、統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)答案，而房地產(chǎn)估價(jià)師的案例沒(méi)有統(tǒng)一的答案，沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)答案，在教材上基本上找不到答案，找到了就不難了，就是因?yàn)檎也坏讲烹y。

這就要求我們平時(shí)多注重、鉆研一些估價(jià)報(bào)告，再有一個(gè)就是多看房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，與前面三門(mén)課程緊密結(jié)合起來(lái)有意識(shí)的學(xué)習(xí)，下功夫，只有這樣，沒(méi)有別的捷徑。

關(guān)于案例考試“難”大家都知道，應(yīng)該是公認(rèn)的，那么為什么“難”啊?咱們需要解決這個(gè)問(wèn)題，我認(rèn)為案例的難點(diǎn)為什么難呢?可以有四個(gè)方面的原因：第一，是由于案例這門(mén)課綜合性非常強(qiáng)，案例考試是在我們四門(mén)課當(dāng)中綜合性最強(qiáng)的一門(mén)。要想通過(guò)案例考試應(yīng)該熟悉房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識(shí)，要懂得房地產(chǎn)的基本制度和政策方面的一些知識(shí)點(diǎn)，同時(shí)還要聯(lián)系到開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理當(dāng)中的一些東西能夠和案例互相溝通，其中聯(lián)系最緊密的應(yīng)該還得說(shuō)是我們房地產(chǎn)的估價(jià)理論與方法，這門(mén)政策，正是由于案例考試的綜合性，它就為廣大考生能否對(duì)你所學(xué)的知識(shí)進(jìn)行綜合運(yùn)用和靈活掌握提出了一種考驗(yàn)，這是它的第一難;

第二“難”，要求考生具有一定的估價(jià)實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，因?yàn)榭荚嚠?dāng)中所涉及到的，比如指錯(cuò)題，改錯(cuò)題，它不僅僅說(shuō)我沒(méi)有接觸過(guò)估價(jià)實(shí)務(wù)，直接上來(lái)就是書(shū)本對(duì)書(shū)本，我上來(lái)就來(lái)學(xué)習(xí)，看教材，這個(gè)只能說(shuō)是只知其一不知其二，你不知道為什么去這么操作，在實(shí)際考試當(dāng)中，它就要求必須要有一定的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和動(dòng)手操作、書(shū)寫(xiě)過(guò)真實(shí)的估價(jià)報(bào)告的能力。這樣的話，對(duì)于這些沒(méi)有實(shí)務(wù)估價(jià)經(jīng)驗(yàn)的考生來(lái)說(shuō)，就具有一定難度了。

第三“難”，估價(jià)案例的考試要求考生應(yīng)該具備一定的語(yǔ)言組織和書(shū)面表達(dá)能力，為什么這么說(shuō)呢?比如，案例當(dāng)中的第一題，問(wèn)答題，占分值的30%，你要在有限的時(shí)間內(nèi)，把你答題的要點(diǎn)組織好，表達(dá)準(zhǔn)確，是要有一定功底的，沒(méi)有這樣的文字組織和表達(dá)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)很難在有限的時(shí)間內(nèi)把這個(gè)話組織清楚，很可能就是肚子有貨，但是他說(shuō)不出來(lái)，表達(dá)不清楚，白白丟了一些不應(yīng)該丟的分。有的考生是胡子、眉毛一把抓，寫(xiě)的一大篇，但是不得章法，要點(diǎn)散，邏輯性很差。因?yàn)槲覅⒓舆^(guò)閱卷，有的考生前言不搭后語(yǔ)，說(shuō)的一大篇不知所云，自相矛盾，讓閱卷老師去猜，這樣的話，丟分就在所難免了。所以這點(diǎn)我希望廣大考生一定要引起重視，一定要重視平常的語(yǔ)言組織能力和書(shū)面表達(dá)能力。

第四“難”，廣大考生普遍存在一種對(duì)這門(mén)課的輕視和僥幸心理，這不是好象有點(diǎn)兒自相矛盾嘛。剛才我說(shuō)到了，案例考試很難，通過(guò)率很低，那么廣大考生為什么會(huì)有輕視心理呢?輕視就是因?yàn)榘咐荚囀情_(kāi)卷考試，其他三門(mén)都是閉卷考試，好讓他們覺(jué)得案例很簡(jiǎn)單，開(kāi)卷考試，其實(shí)恰恰就是這個(gè)開(kāi)卷害了很多人，蒙蔽了很多有自信的學(xué)生。他們認(rèn)為這科很容易，心理上首先松了一口氣，沒(méi)事兒，開(kāi)卷，到時(shí)候我拿著教材、輔導(dǎo)書(shū)進(jìn)考場(chǎng)就是了?？荚嚨臅r(shí)候翻番書(shū)，這樣的話，有了這種心理之后，在后續(xù)的學(xué)習(xí)過(guò)程當(dāng)中動(dòng)力不足，沒(méi)有盡最大的努力去準(zhǔn)備、復(fù)習(xí)，結(jié)果是還沒(méi)上戰(zhàn)場(chǎng)，已經(jīng)先輸了一場(chǎng)了。在考場(chǎng)當(dāng)中要想現(xiàn)翻書(shū)也是需要時(shí)間、成本的，你找到若干個(gè)知識(shí)點(diǎn)并不難，可以看書(shū)啊，但是，難就難在你能夠在有限的時(shí)間內(nèi)把你所有的知識(shí)點(diǎn)都找全，并且組織好表達(dá)準(zhǔn)確，這個(gè)非常難。所以基于這四點(diǎn)認(rèn)識(shí)，我認(rèn)為案例考試還是有它的難點(diǎn)的。它應(yīng)該是通過(guò)率低有它的客觀原因。

接下來(lái)我想談一談如何在考試當(dāng)中或者在學(xué)習(xí)當(dāng)中學(xué)好這門(mén)課，簡(jiǎn)單說(shuō)一下，我個(gè)人總結(jié)的大概有六個(gè)方面：

第一，要徹底的弄懂四大估價(jià)報(bào)告還有基本的驗(yàn)收方法，這是我們學(xué)好案例的前提。這個(gè)道理我就不再多講了。

第二，要系統(tǒng)的學(xué)習(xí)好房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范。很多學(xué)生不以為然，說(shuō)規(guī)范是1995年的規(guī)范，很老了，很多東西甚至矛盾與新的教材已經(jīng)用語(yǔ)、說(shuō)法都不一致，為什么還要學(xué)它呢?規(guī)范是一個(gè)非常好、非常嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臇|西，我們國(guó)家也正在著手對(duì)《規(guī)范》進(jìn)行修訂，但是在沒(méi)有新的規(guī)范出臺(tái)之前，原估價(jià)規(guī)范仍然具有法律效率，《規(guī)范》跟教材也不一樣，《規(guī)范》是個(gè)非常嚴(yán)謹(jǐn)組織性，邏輯性非常強(qiáng)這樣的具有一定法律效率的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。所以很多同學(xué)忽視對(duì)《規(guī)范》的學(xué)習(xí)。

第三，我覺(jué)得房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)際上就是估價(jià)人員把房地產(chǎn)的客觀價(jià)值認(rèn)識(shí)出來(lái)，然后把它揭示出來(lái)，科學(xué)表達(dá)出來(lái)，這個(gè)時(shí)候有影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素很復(fù)雜，如何找準(zhǔn)不同類(lèi)型的、房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格影響因素是重中之重。從以往的考題來(lái)看，對(duì)于商業(yè)用途和居住用途的項(xiàng)目是估價(jià)考試歷年的重點(diǎn)。所以建議廣大考生在復(fù)雜的時(shí)候，針對(duì)具體的案例，從它的不同的估價(jià)目的和重點(diǎn)分析各類(lèi)房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)，要有針對(duì)性。

第四，案例分析的考試千變?nèi)f化，很難去猜題，所以要在復(fù)習(xí)當(dāng)中應(yīng)該是邊學(xué)習(xí)，邊總結(jié)，能夠做到舉一反三，融會(huì)貫通。這點(diǎn)非常重要，我們可以通過(guò)一個(gè)案例引申出若干個(gè)案例，這種學(xué)習(xí)方法是一種事半功倍的學(xué)習(xí)方法，所以這點(diǎn)希望同學(xué)們能夠認(rèn)真的體會(huì)。第五，我認(rèn)為可以去精讀大量的精選資料和案例，在自己的估價(jià)實(shí)踐當(dāng)中如果我們同學(xué)參加過(guò)估價(jià)實(shí)踐的話應(yīng)該及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提高估價(jià)報(bào)告的寫(xiě)作能力。

第六，在答卷的時(shí)候，要充分利用開(kāi)卷考試的特點(diǎn)，對(duì)于問(wèn)答題，我們要力求內(nèi)容完整，重點(diǎn)突出，條例要清晰，對(duì)于改錯(cuò)題，一定要看清題意，是否需要倒扣分，對(duì)于沒(méi)有把握的地方不要盲目去改，改錯(cuò)需要倒扣分的，基本上就談這六點(diǎn)吧。