第一篇：2010年房地產估價案例與分析真題

一、問答題

（一）2010年5月，甲公司將其擁有的一幢登記用途為辦公用的臨街房屋出租給乙公司，租賃期限為20年。租賃合同約定，租賃期滿后所有裝修與房屋一同由甲公司無償收回。乙公司承租后，將該房屋裝修改造成酒樓，并加蓋了廚房，現該區域被列入拆遷范圍，某房地產估價機構接受委托對該房屋進行拆遷估價。

請問：

1．拆遷估價中如何考慮甲、乙雙方簽訂的租賃合同？

2．拆遷估價中如何確定該房屋的用途、面積？

3．拆遷估價中如何考慮乙公司的裝修補償？

（二）近期，某城市房地產市場發生較大變化，房地產成交量明顯萎縮，住宅市場價格出現下跌趨勢，某房地產估價機構承接了該市一處住宅小區在建工程的房地產抵押業務，請問：結合該市房地產狀況，采用假設開發法評估該在建工程的抵押價值應注意哪些問題？

（三）某工廠坐落于城市中心區域，有廠房數幢，土地使用權性質為劃撥的國有建設用地使用權，用途為工業用地。最新城市規劃將該地塊調整為商業用地，政府現對該地塊進行收購儲備，委托某房地產估價機構進行有關估價。

請問：

1．評估該宗房地產收購價格時，如何界定土地用途？適宜選用哪些估價方法？

2．政府收購該宗房地產后，將其變為出讓熟地還需投入哪些費用？

3．評估該宗熟地出讓價格時，如何界定土地用途？適宜選用哪些估價方法？

二、單項選擇題

（一）甲公司于2008年以出讓方式取得一宗商業用地使用權，開發建設商業樓。商業樓分為A座、B座，規劃總建筑面積分別為66000㎡、69000㎡.總層數為地上4層，地下1層，2010年6月該商業樓通過竣工驗收并備案。其中A座總建筑面積為65000㎡，地下1層出租給乙公司經營超市，租賃期限為15年，租金為2.10元/（㎡·D）；地上一～四層出租給丙公司經營商場，租賃期限為10年，租金為2.50元/（㎡·D）；B座總建筑面積為67500㎡，辦理了銷售許可證，其中8000㎡已售出，該項目工程款總金額為40500萬元，施工方按合同約定支付了工程款5％的質量保證金，截至目前已付工程款93％。現因融資需要，甲公司擬以該商業樓申請抵押貸款。

1．A座、B座合計抵押建筑面積為（）㎡。

A．124500

B．127000

C．132500

D．135000

2.據調查，該商業樓A座地下一層的客觀租金水平為2.0形（㎡·D），地上一～四層的客觀租金水平為3.0元/（㎡·D），則用收益法測算該商業樓A座抵押價值時，關于租金取值的說法，正確的是（）。

A．租約期內和租約期外都取客觀租金

B．根據謹慎原則，租約期內取租約租金，租約期外取租約租金和客觀租金中較低者

C．根據謹慎原則，租約期內和租約期外均取租約租金和客觀租金中較低者

D．租約期內取租約租金，租約期外取客觀租金

3．該商業樓抵押價值評估中法定優先受償款應為（）萬元。

A．810

B．132025

C．2835

D．4860

（二）甲公司開發建設的某工業項目，土地面積為20000㎡，2007年11月取得建設工程規劃許可證，規劃建設廠房5幢，食堂、浴室、辦公樓各1幢，總建筑面積為25000㎡。2008年6月甲公司取得了其中的辦公樓和3幢廠房的建設工程施工許可證，總建筑面積為16500㎡，至2008年12月辦公樓已完成主體結構。3幢廠房尚未完成屋架施工，此后項目停工至今，在此期間，2009年5月甲公司自行建設了2間宿舍，共計500㎡。因經營不善，甲公司現擬轉讓該項目以償還債務，委托乙房地產估價機構評估該項目于2010年6月30日的市場價值。

4．采用假設開發法估價時，應按照（）前提進行估價。

A．自己開發

B．溢價轉讓

C．被迫轉讓

D．自愿轉讓

5．采用成本法估價，求取土地重新取得價格時，容積率應采用（）。

A．0.03

B．0.83

C．0.85

D．1.25

6．采用成本法估價時，可計入開發成本的是（）。

A．辦公樓開發費用

B．食堂開發費用

C．宿舍開發費用

D．浴室開發費用

7．采用成本法估價時，應（）。

A．按照預算額測算在建工程價值

B．按工程已結算額測算在建工程價值

C．按綜合完成的形象進度測算在建工程價值

D．結合綜合完成的形象進度和折舊因素，測算在建工程價值

三、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤

本次估價背景情況如下：

估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。估價委托人為××房地產開發公司，注冊房地產估價師在實地查看和市場調查時，從估價對象的施工方××建筑安裝公司獲取了相關成本等資料。

以下為該房地產估價報告中估價的假設和限制條件內容片斷：

（一）估價的假設條件

1.估價時點2009年6月18日的房地產市場為公平、平等、自愿的交易市場。

2.本報告假定估價對象在合法前提下，按設計的商業用途使用能夠產生最高最佳效益，并在未來可持續經營。

3.本次估價以××建筑安裝公司提供的資料及數據真實、合法、完整、準確為前提，若提供資料及數據失實，由此產生的估價結果失真，本估價機構不承擔責任。

4.估價對象土地用途為商貿綜合用地，證載土地使用權終止日期為2053年6月19日，剩余使用年限為44年。

遵循合法原則和謹慎原則，本報告估價對象為商業房地產（未單獨辦理土地權屬證書），設定其土地使用權年限自估價時點起為40年。

5.估價對象與其他生產要素相結合，能滿足其剩余使用年限內的正常使用要求，并得到有效使用。

6.估價委托人擁有估價對象完全權益，包括房屋所有權和國有土地使用權。

7.任何有關估價對象的運作方式、程序應符合國家、地方的有關法律、法規政策等。

8.我們于2009年6月25日至26日對估價對象進行了實地查看，不能確認估價對象在估價時，點的狀況與實地查看之曰的狀況保持一致，提醒估價委托人使用估價報告時注意。

9．注冊房地產估價師在進行實地查看時，觀察到估價對象外部完整正常，但不能確定其有無內部缺陷，本報告假設其建筑質量可以維持正常的使用壽命。

（二）估價的限制條件

1.本次估價目的僅為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據，不對其他目的負責任，超出此范同使用報告，本估價機構不承擔相應法律責任。

2.估價結果未考慮將來可能發生的資產處置、產權轉移等費用對其抵押價值的影響。

3.根據× ×市當前房地產市場的特征，本房地產估價報告應用有效期為半年，即自本報告估價時點起半年內有效。在應用有效期內，如果房地產市場發生重大變化，并對房地產價值產生明顯影響，應重新進行估價。

4.本報告僅供委托人使用，未經本公司同意，不得向估價委托人和估價報告審查部門之外的單位和個人提供。本報告的全部或部分內容不得發表于任何公開媒體上。

參考答案

一、問答題

（一）答：

1.拆遷估價的價值標準為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。故估價時不考慮租約的影響。（3分）

2.根據《城市房屋拆遷估價結果指導意見》規定：

（1）被拆遷房屋的性質和面積一般應以房屋權屬證書或登記簿的記載為準。（1分）

（2）各地被拆遷房屋的面積認定有特別規定的，從其規定。（1分）

（3）拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質和面積協商一致的，可以按照協商結果進行評估。（1分）

（4）若對房屋性質不能協商一致的，應當向城市規劃行政主管部門申請確認。（1分）

（5）對被拆遷房屋的面積不能協商一致的，可以向依照《房產測繪管理辦法》設立的房屋面積鑒定機構申請鑒定；沒有設立房屋面積鑒定機構的，可以委托具有房產測繪資格的房產測繪單位測算。（1分）

3.被拆遷房屋內裝飾裝修的補償金額由拆遷人與被拆遷人協商確定；協商不成的，可以委托評估確定。（2分）或：乙公司的裝修補償應與出租人協商解決。（2分）

或：乙公司應得的裝修補償應為甲公司從拆遷人處得到的裝修補償款（或根據時點的裝修的現值）減去租賃期滿后裝修的殘余價值。（2分）

（二）答：

在當前市場環境下，運用假設開發法時應特別注意：

（1）預測開發完成后的價值宜謹慎。（2分）

（2）開發費用可能發生變化。（2分）

（3）開發周期可能延長。（2分）

（4）開發和銷售稅費構成內容及稅費率可能發生變化。（2分）

（5）折現率或利潤率水平可能發生變化。（2分）

（三）答：

1.政府收購該宗房地產時進行評估，土地用途應界定為工業用途，適宜選用成本法、市場法、基準地價修正法。（2分）

2.收購房地產變為可出讓熟地過程中要投入下列費用：

（1）建筑物拆除費用。（2分）

（2）土地開發費用（如七通一平費用）。（2分）

（3）其他成本費用（如財務成本、管理費用）。（2分）

3.出讓時對該宗熟地使用權價格進行評估，用途應界定為商業，適宜選用假設開發法、市場法、基準地價修正法。（2分）

二、單項選擇題

1.A 2.D 3.C 4.C 5.D 6.A 7.D

三、改錯題

錯誤：本次估價以××建筑安裝公司提供的資料及數據真實、合法、完整、準確為前提。

改為：本次估價以委托人（或××房地產開發公司）提供的資料及數據真實、合法、完整、準確為前提。

錯誤：設定其土地使用權年限自估價時點算起為40年。

改為：設定其土地使用權年限自估價時點算起為44年。

錯誤：自本報告估價時點起半年內有效。

改為：自本報告出具之日起半年內有效。

錯誤：不能確認估價對象在估價時點的狀況與實地查看之日的狀況保持一致。

改為：假定估價對象在估價時點的狀況與實地查看之日的狀況保持一致

第二篇：2004年《房地產估價案例與分析》真題及答案

2004年《房地產估價案例與分析》試題及答案

一、問答題(共3題，每題10分。請將答案寫在答題紙對應的題號下)

(一)某房地產開發商欲參加一宗規劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標，委托房地產估價機構評估該宗土地的公開市場價值，供其確定投標價格時參考。作為房地產估價人員，在全面了解地塊的基本情況(包括位置、四至、用途、面積、容積率等)和地塊所在區域基本情況(包括市政基礎設施和公共配套設施狀況、商業繁華程度、人文環境和區域的總體規劃等)之后，還需做哪些專業工作?

(二)某房地產估價機構接受委托評估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結構的商場，該商場土地使用權以出讓方式取得，用途為商業，估價目的為評估該商場的抵押價值。房地產估價師完成估價報告后，委托人發現估價報告中收益法所采用的年凈收益與委托人提供的財務報表中該商場近三年平均的年凈利潤不同，收益年限也與該商場建筑物的剩余經濟壽命不同；成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數據不同。請你分析說明房地產估價師這樣做的理由。

(三)某城區缺少辦公用房，兩年前甲公司兼并了該城區中一個有沿街二層標準工業廠房的工廠，兼并后自行將廠房改造、重新裝修為辦公樓用于出租。現政府將該區段規劃改造為辦公商務區，上述房屋需拆遷。甲公司為獲得最有利的拆遷補償，向房地產估價機構進行專業咨詢。根據《城市房屋拆遷管理條例》和《城市房屋拆遷估價指導意見》，甲公司可能提出哪些評估要求?對甲公司可能提出的評估要求，房地產估價機構該如何解答?

二、單項選擇題(共10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有一個最符合題意，請將這個答案對應的字母填在答題紙各小題相應的括號內)

(一)某商業樓建筑面積為5000㎡，于2000年9月1日開工，2002年3月1日建成投入使用；該樓為鋼筋混凝土結構，耐用年限為60年。業主于2003年3月1日通過補交土地使用權出讓金將土地使用權性質由劃撥轉為出讓，用途為商業，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2(X)4年3月1日，業主擬以該商業樓為抵押物向銀行申請二年期的抵押貸款，委托房地產估價機構估價。

1．采用成本法估價，計算該建筑物折舊時，確定建筑物的剩余經濟壽命應()。

A．按土地使用權出讓年限扣除土地已使用年限計算

B．按建筑物耐用年限計算

C．按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計算

D．按建筑物已使用年限計算

2．采用收益法估價時，下述觀點不正確的是()。

A．收益年限應按估價時點時的土地使用權剩余年限計算

B．估價時點應設定為2004年3月1日

C．凈收益中應扣除建筑物折舊額

D．應要求委托人提供該商業樓的經營收益和費用資料

3．估價機構評估出該商業樓在2004年3月1日的公開市場價值為4000萬元。近年來此類房地產的價格年均上漲5％，且預測此上漲趨勢仍將繼續。另根據拍賣行統計數據，此類房地產快速變現的變現率一般為其正常市場價格的70％。估價機構向委托人提交的估價結果應該是()。

A．2800萬元B．2940萬元C．4000萬元D．4200萬元

4．假設在2005年9月1日，業主委托某估價機構重新評估該商業樓屆時的抵押價值，若估價結果顯示該商業樓的公開市場價值比2004年3月1日的公開市場價值增加了500萬元。下列表述中正確的是()。

A．原抵押權人認為該商業樓已全部抵押，500萬元增值不能再次設立抵押權

B．原抵押權人認為該商業樓已全部抵押給原抵押權人，500萬元增值不能對原抵押權人以外的債權提供擔保

C．業主認為該500萬元屬于抵押物價值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對抵押物拍賣，原抵押權人對該部分價值無優先受償權

D．該500萬元可再次抵押

(二)某臨街商鋪業主為該商鋪投保，保險公司于2001年3月1日委托房地產估價機構對該商鋪進行估價，評估價值為人民幣200萬元。2002年8月1日，該商鋪發生火災，為確定火災給該商鋪房屋造成的直接損失，保險公司又委托估價機構估價。估價機構的估價報告認為該商鋪在2002年8月1日尚未遭受火災時的公開市場價值是人民幣750萬元，建筑物價值是人民幣190萬元；2002年8月1日遭受火災后建筑物價值為人民幣50萬元。

5．火災給該商鋪房屋造成的直接損失為()。

A.人民幣140萬元B．人民幣150萬元C．人民幣190萬元D．人民幣700萬元

6．下列表述中不正確的是()。

A．2002年8月1日的評估價值750萬元包含地價

B．2001年3月1日的評估價值200萬元包含地價

C．2002年8月1日的評估價值190萬元不包含地價

D．2001年3月1日至2002年8月]日未遭受火災期間該商鋪建筑物價值減損了10萬元

7．下列表述中正確的是()。

A．750萬元的評估價值可以作為該商鋪在2002年8月1日未遭受火災時轉讓的參考價

B．750萬元的評估價值可以作為該商鋪在2002年8月1日未遭受火災時繳納房產稅的參考價

C．200萬元的評估價值可以作為該商鋪在2001年3月1日為抵押貸款評估的公開市場價值

D．190萬元的評估價值可以作為該商鋪在2002年8月1日未遭受火災時繳納房產稅的參考價

(三)需對以下兩宗地塊進行估價：1號地塊是一宗臨街寬度80m，臨街深度50m，面積 4000㎡的矩形土地；2號地塊與1號地塊相鄰接，是一塊臨街寬度40m，臨街深度40m，面積1600㎡，形狀略不規整的土地。該兩地塊的法定用途為商業，土地使用權分別由甲、乙兩單位以有償出讓方式取得，現均由毛地開發成熟地。經咨詢機構的可行性研究分析，認為將1號地塊和2號地塊合并為3號地塊，開發商業綜合樓可以實現土地的最高最佳利用。現經某房地產估價機構評估，1號地塊的單價為9000元／㎡，2號地塊的單價為8000元／㎡兩地塊合并為3號地塊后，若按新方案開發商業綜合樓，3號地塊的評估單價為11000元／㎡。

8．下列關于增值收益的表述中正確的是()。

A.以3號地塊的總價扣除1號地塊的總價后即是2號地塊的增值

B．以3號地塊的總價分別扣除1號地塊和2號地塊的總價后除以3號地塊的總價即為增值總額分配率

C．以3號地塊的總價扣除條件改變等費用后才能考慮在1號、2號地塊中計算增值

分配

D．1號地塊比2號地塊對增值額的貢獻小

9．在甲、乙兩單位之間分配增值收益，不可采用的方法是()。

A．以合并前地塊各自的單價確定增值分配比例

B．以合并前地塊各自的面積確定增值分配比例

C．以合并前地塊各自的總價確定增值分配比例

D．以合并前后地塊各自價格的變動確定增值分配比例

10．假定甲單位購買乙單位的2號地塊，且地塊合并后按新方案開發商業綜合樓，合并費用忽略不計，則甲單位付給乙單位的土地總價最多應為()。

A．1616萬元B．2560萬元C．1882萬元D．1920萬元[Page]

三、下列估價結果報告和估價技術報告存在多處錯誤，請指明其中的13處(每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。請在答題紙上作答。每個錯誤對應一個序號，未將錯誤內容寫在序號后面空格處的不計分)

X X大廈房地產估價報告

封面及目錄(略)

致委托方函

X X股份有限公司：

受貴公司委托，我公司對貴公司位于X X市X X路X X號院內的X X大廈(以下簡稱 “估價對象”)的公開市場價值進行了評估。

我公司估價人員根據貴公司確定的為抵押擔保提供房地產價格參考的估價目的，資料的基礎上經過測算，并結合估價人員的經驗和對影響估價對象價值因素的分析，確定估價對象作為抵押貸款擔保物的公開市場價值為20350萬元，大寫人民幣貳億零叁佰伍拾萬元整，單價：(略)。

X X房地產評估有限公司(公章)

2004年10月16日

估價師聲明(略)

估價的假設與限制條件(略)

房地產估價結果報告

一、委托人

X X股份有限公司，法定代表人(略)，地址(略)

二、估價機構

X X房地產評估有限公司，法定代表人(略)，地址(略)，資質及資質證書號(略)

三、估價對象

X X大廈是位于X X市X X路X X號院內的一幢寫字樓，建設用地面積5刪㎡，建筑

結構為鋼筋混凝土結構，建筑層數為地上30層，地上建筑面積為3m00㎡；地下兩層為車

庫、人防和設備用房，地下建筑面積8000㎡，共有車位100個。大廈土地使用權由X X股份有限公司于2001年10月10日以出讓方式取得，出讓合同規定土地使用年限為40年(2001年10月10日至2041年10月9日)。取得土地使用權后，經過兩年時間，大廈建設完成，投入使用。X X股份有限公司擁有大廈的土地使用權和房屋所有權(土地使用證和房屋所有權證內容：略)，至估價時點，估價對象未設定抵押等他項權利。大廈外觀造型設計新穎，地上各層均采用花崗石地面，仿瓷內墻面，配置六部三菱電梯、中央空調系統、電視衛星接收系統、電腦閉路電視系統、保安監視和防盜系統、自控消防系統和多功能程控電話系統，設有快速自動轉換發電機組，為大廈提供雙電源保證。

估價對象實物、權益和區位的其他情況(略)。

第三篇：房地產估價案例與分析

房地產估價案例與分析

一、房地產估價技術路線及其確定

了解房地產估價技術路線的概念。

熟悉房地產估價技術路線與房地產價格內涵、房地產價格形成過程的關系，熟悉房地產估價技術路線與房地產估價方法之間的密切關系。

掌握房地產估價技術路線的確定方法和過程。

二、各種估價方法在房地產估價中的運用

了解每種估價方法的實質以及它們的共性和特性。

熟悉房地產估價的價值標準以及價值標準與估價目的、估價方法之間的關系。

掌握各種主要房地產估價方法的實質和難點，以及如何在估價中綜合運用各種房地產估價方法。

三、各種目的的房地產估價

了解房地產估價目的及其與估價的假設前提和價格類型之間的關系。

熟悉國有土地使用權出讓價格評估、房屋租賃價格評估、房地產課稅估價、房地產分割（合并）估價的特點、適用的法律法規、估價技術路線的確定。掌握房地產轉讓價格評估、房地產抵押價值評估、房地產保險估價、征地和房屋拆遷補償估價、房地產糾紛估價、房地產拍賣底價評估、企業涉及的房地產估價的特點、適用的法律法規、估價技術路線的確定。

四、各種類型的房地產估價

了解餐飲、娛樂、工業、農業、特殊及途等類型房地產的估價特點。熟悉居住、商業、辦公、旅館房地產的估價特點。

掌握這些不同類型房地產的價格影響因素。

五、房地產估價報告的寫作

了解對房地產估價報告寫作主體的要求，了解房地產估價報告的寫作客體、載體的受體。

熟悉房地產估價報告的寫作原則和構成要素。

掌握房地產估價報告的語言文字要求和基本格式，掌握房地產估價報告的具體寫作。

第四篇：房地產估價案例與分析房地產開發經營與管理_真題試題

二〇〇九

全國房地產估價師執業資格考試

《房地產開發經營與管理》試題

（本試題包含客觀題和主觀題兩部分）

人力資源與社會保障部

中華人民共和國

監制

人事考試中心

http://www.tmdps.cn

二〇〇九年四月

重要提示：要求用2B鉛筆在答題卡中按題號順序填涂答題，否則按無效答題處理。

（1）單項選擇題的答案填涂在答題卡中題號1至35信息點；

（2）多項選擇題的答案填涂在答題卡中題號36至50信息點；

（3）判斷題的答案填涂在答題卡中題號71至85信息點；

一、單項選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號)

1.下列關于房地產開發項目建設貸款的表述中，錯誤的是（）。A．債權人通常是商業銀行 B．不能用于償還土地購置貸款

C．主要擔保物為在建工程及相關土地使用權 D．還款資金來源通常是銷售收入

2.下列融資渠道中，屬于公眾市場債務融資形式的是（）。A．發行公司債券

B．權益型房地產投資信托基金 C．發行股票 D．商業銀行貸款

3.新設項目法人資本金籌措渠道不包括（）。A．政府政策性資金

B．國內外企業入股的資金 C．個人入股的資金 D．資產變現的資金

4.進行融資方案分析時，屬于融資結構分析的是（）。A．債務融資成本分析 B．資金占用費分析

C．資本金與債務資金的比例分析 D．擔保費分析

5.下列關于寫字樓租金的表述中，正確的是（）。A．基礎租金是租戶能接受的最低租金

B．基礎租金低于市場租金時，應當考慮調整到市場租金水平C．寫字樓市場比較理想的情況下，市場租金一般低于基礎租金

D．寫字樓內某一具體出租單元的租金水平依其在整棟建筑物內的位置有一定差異

6.寫字樓物業出租中所有經營費用均由租戶直接承擔的出租方式是（）。A．全租金方式

《房地產開發經營與管理》試題

第1頁

（共11頁）

—————————————————線——————————————————訂——————————————裝————————————————————————————————裝——————————————訂——————————————————線—————————————————

．毛租金方式 C．凈租金方式 D．基本租金方式

7.不應計入收益性物業經營費用的是（）。A．抵押貸款利息 B．公共設施維修費 C．房產稅 D．物業保險費

8.下列關于物業經營產生的現金流的表達式中，正確的是（）。A．稅前現金流=有效毛收入－經營費用

B．稅前現金流=有效毛收入－抵押貸款還本付息 C．稅后現金流=稅前現金流－所得稅

D．稅后現金流=稅前現金流－準備金－所得稅

29.某公司獲得60畝居住用地使用權，規劃設計條件：規劃建設用地面積37000m，居住2建筑用地面積32000m，容積率2.5，居住建筑密度0.4，限高6層，則該公司可用于銷售的最大居住建筑面積（）。

2A．92500m

2B．88800m

2C．80000m

2D．76800m

10.動態投資回收期是指當考慮現金流折現時，項目以（）所需的時間。A．經營收入抵償全部投資

B．全部現金流入抵償全部現金流出 C．凈收益抵償全部投資 D．凈收益現值抵償全部投資

11.通常承租人入住寫字樓前裝修中的某些標準化裝修項目的費用由（）支付。A．承租人 B．業主

C．承租人和業主共同 D．物業管理公司

12.房地產市場營銷工作中進行廣告與宣傳的主要目的，是通過該項工作讓（）的客戶認識所營銷的物業。

A．潛在 B．過去 C．現在 D．未來

213.某市2008年新開工的房屋建筑面積為90萬m，2007年末完工轉入2008年繼續施工《房地產開發經營與管理》試題

第2頁

（共11頁）

30萬m2，2008年竣工的房屋建筑面積為60m

2。那么，該市房屋的平均建設周期為（）年。

A．1.2 B．1.5 C．2 D．3

14.某開發商以500萬元的價格取得一片地塊的使用權，目前在該地塊中已投入了建設資金500萬元，預計項目建設投資總額為1800萬元，則該項目（）。即可獲得政府房地產管理部門頒發的預售許可證。

A．還需投入50萬元建設資金 B．還需投入450萬元建設資金 C．還需投入800萬元建設資金 D．在此情況下

15.（）是判斷項目盈利能力的重要技術經濟指標，是指房地產置業投資中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權益資本的比率。

A．投資利潤率 B．銷售利潤率 C．資本金利潤率 D．投資回報率

16.經營性房地產項目的成本利潤率等于（）乘以100%。A．開發利潤/總開發成本

B．正常經營年份的凈經營收入/總開發成本 C．開發商利潤/總開發價值

D．正常經營年份的經營收入/總開發成本

17.房地產開發項目的建設階段是指（）所經過的時間。A．房地產開發全過程

B．獲得土地后到全部工程竣工驗收 C．從工程開工到全部工程竣工驗收 D．從工程開工到項目租售完畢

18.對于（）的企業，它們反應模式難以捉摸，在特定場合可能采取也可能不采取行動，并且無法預料它們將會采取什么行動。

A．從容不迫型競爭者 B．選擇型競爭者 C．兇猛型競爭者 D．隨機型競爭者

19.假設某項目的資產負債表中負債合計為3000萬元，資產合計為5000萬元，流動資產和流動負債分別為2500萬元和1250萬元，存貨為1500萬元，則該項目的速動比率為（）。

《房地產開發經營與管理》試題

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．60% B．80% C．100% D．200%

20.某城市規劃將火車站由該城市的A區遷至B區，則B區的商業物業投資將會增加，這主要是由于房地產投資具有（）的特性。

A．區位選擇異常重要

B．投資價值難以判斷因而易產生資本價值風險 C．需要適時的更新改造投資 D．存在效益外溢和轉移

21.房地產泡沫產生的直接助燃劑是（）。A．土地的稀缺性 B．金融機構過度放貸 C．投機需求膨脹 D．開發資金的易得性

22.（）是指報告期內銷售和出租房屋的數量之和，單位為建筑面積或套數。A．銷售量 B．吸納量 C．出租量 D．預售面積

23.以下選項適于在新區開發的建筑是（）。A．娛樂用房 B．寫字樓

C．高級住宅和公寓 D．餐飲用房

24.在整個開發過程中最為重要的一個環節是（）。A．投資機會選擇 B．投資機會決策分析

C．投資機會選擇與決策分析 D．市場分析和項目財務評價

25.房地產開發項目建筑工程招標的一般程序為（）。

A．申請招標→編制招標文件→編制招標工程標底→確定招標方式，發布招標公告→投標人資格審查→招標工程交底及答疑→開標、評標和決標→簽訂合同

B．申請招標→編制招標文件→確定招標方式→編制招標工程標底→發布招標公告→招標工程交底及答疑→開標、評標和決標→簽訂合同

C．申請招標→編制招標文件→確定招標方式→編制招標工程標底→發布招標公告→投標人資格審查→招標工程交底和答疑→開標、評標和決標→簽訂合同

D．申請招標→確定招標方式→編制招標文件→編制招標工程標底→發布招標公告→投《房地產開發經營與管理》試題

第4頁

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+簽訂合同

26.（）認為利率不是由儲蓄與投資決定的，而是由貨幣的供給與需求決定的。A．古典學派的理論 B．流動性偏好理論

C．IS-LM曲線模型的理論 D．馬克思的利率決定理論

27.房地產開發投資企業所得稅稅率為（）。A．30% B．32% C．33% D．25%

28.申請領取《建設工程施工許可證》應具備的條件中，如果建設工期超過一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的（）。

A．20% B．30% C．40% D．50%

29.某房地產開發項目的占地面積為10000m

2，規劃容積率≤４,預計開發完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80﹪，項目的固定成本為5000萬元，預計平均銷售單價為4500元／m2，則使項目達到盈虧平衡的單位變動成本為（）元／m2

．

A．2350.00 B．2937.50 C．3250.00 D．4062.50

30.對某房地產項目進行敏感性分析，當地價、建造成本、貸款利率、資本化率分別降低10％時，項目開發利潤的變化分別為27.31萬元、55.04萬元、10.16萬元、88.33萬元，則其中最敏感的因素是（）。

A．地價 B．建造成本 C．貸款利率 D．資本化率

31.某房地產開發項目，經過測算得出以下數據：如果市場前景好，凈現值為5680萬元，如果市場前景一般，凈現值為2450萬元，如果市場前景不好，凈現值為負的3680萬元。經分析市場前景為：好的概率45％；一般的概率35％；不好的概率20％，則該項目凈現值期望值為（）萬元。

A．2677.5 B．3680.60 C．4003.50 《房地產開發經營與管理》試題

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．5356.80

32.房屋開發中的基礎設施建設費是指建筑物2M以外和項目（）范圍內的各種管線、道路工程的建設費用。

A．黃線 B．紫線 C．藍線 D．紅線

33.房地產開發項目的資金來源通常有資本金、預租售收入及借貸資金．一般而言三種資金的使用順序是（）。

A．資本金、借貸資金、預租售收入 B．預租售收入、資本金、借貸資金 C．借貸資金、預租售收入、資本金 D．資本金、預租售收入、借貸資金

34.某房地產投資項目現有A、B兩種方案，開發經營期分別為3年、4年，其目標收益率均為12％，凈現值分別為120萬元，150萬元．對兩方案進行比選，則最優方案的等額年值為（）萬元。

A．39.51 B．49.96 C．49.39 D．52.45

35.當可供比較的互斥方案壽命期相同，其效益也基本相同時，宜采用的比選方法是（）。

A．凈現值法

B．差額內部收益率法 C．費用現值法 D．內部收益率法

二、多項選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分)

36.從房地產開發企業的角度看，房地產開發過程中投入的資源有（）。A．土地 B．勞動力 C．資本 D．經驗 E．環境

37.制定物業管理計劃的租金方案和出租策略時,正確的有（）。A．從總體上說，物業租金必須能抵償所有投資成本

《房地產開發經營與管理》試題

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．只要是業主滿意的租金方案就可以付諸實施 C．租金確定應考慮業主希望的投資回報率

D．市場經濟條件下，應充分考慮同類物業的市場供求關系 E．利用已有類似出租物業的租金數據時，應進行相應的修正

38.房地產開發項目市場定位的主要工作包括（）。A．預測開發成本 B．選定目標市場 C．確定消費群體 D．明確項目檔次 E．設計建造標準

39.可貸資金利率理論認為（）。

A．可貸資金的需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求構成． B．可貸資金的供給由家庭儲蓄、企業儲蓄和政府儲蓄構成 C．利率是由貨幣的供給與需求決定的 D．可貸資金的需求函數是利率的遞增函數 E．可貸資金的供給函數是利率的遞增函數

40.下列指標中，反映房地產置業投資經濟效果的有（）。A．銷售稅費 B．租金收益 C．物業增值 D．股權增值 E．抵押貸款規模

41.公開招標通常適用于工程項目（）的開發項目建設。A．建設周期較長 B．工程性質比較特殊 C．規模較大 D．技術復雜 E．工期緊迫

42.舊城區房地產開發的特點是（）。

A．地處城市中心，是商業、文化活動的聚集地，具有民族傳統色彩，適于作為商業、辦公、旅游、娛樂、餐飲等類型的開發

B．開發費用高昂、環境污染嚴重 C．舊城區人口密度大、建筑密度小 D．舊城區的建筑物多是危舊房 E．舊城區受城市規劃限制更苛刻

43.政府對房地產市場政策干預的原則是（）。A．目標的確定性

B．政策的可間斷性與協調性

《房地產開發經營與管理》試題

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．政策的針對性 D．政策的導向性

E．政策的公平性和效率

44.土地費用估算主要包括（）。A．劃撥或征收土地的征地拆遷費 B．出讓土地的土地出讓地價款 C．轉讓土地的土地轉讓費 D．租用土地的土地租用費 E．轉讓土地應繳納的手續費

45.目前我國房地產開發投資企業納稅的主要稅種有（）。A．銷售稅金 B．土地使用稅金 C．房產稅金 D．企業所得稅 E．城市規劃稅

46.基準收益率是凈現值計算中反映資金時間價值的基準參數，是導致投資行為發生所要求的最低投資回報率，稱為最低要求收益率（MARR）。決定基準收益率大小的因素主要是（）。

A．資金來源 B．資金成本 C．項目風險 D．預期利潤 E．機會成本

47.金融機構進行項目貸款審查時，要進行工作有（）。A．客戶評價 B．項目評估 C．擔保方式評價 D．貸款綜合評價 E．貸款金額

48.在考察是否有合適的面積空間可以供尋租者使用時，通常要考慮的因素有（）。A．可能面積的組合

B．尋租者經營業務的性質

C．尋租者將來擴展辦公室面積的計劃 D．每平方米的租金 E．室內的裝修

49.下列關于商業物業的表述中，正確的有（）。A．能為投資者帶來經常性的收入現金流

B．分割產權銷售已經成為最受歡迎的經營模式

《房地產開發經營與管理》試題

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．適合于長期投資

D．常在機構投資者之間進行交易 E．位置對其有著特殊的重要性

50.“某城市別墅銷售市場”這一市場細分的方式包含有（）。A．按地域范圍細分 B．按房地產用途細分 C．按增量存量細分 D．按交易形式細分 E．按目標市場細分

三、判斷題（共15題，每題0.5分。請根據判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣0.5分，本題總分最多扣至零分）

71.房地產投資相對于股票投資，往往具有較低的收益水平。

（）

72.某投資項目的預期收益率與市場平均收益率的變化幅度相同，則該項目的系統性市場風險系數為1。

（）

73.吸納周期在數值上等于吸納量的倒數。

（）

74.在房地產自然周期的下降階段，物業租金的增長率是下滑的。

（）

75.政府授權開發企業負責實施土地一級開發時，開發資金應由政府土地儲備機構負責籌措。

（）

76.進行房地產市場調研需要收集大量的資料，市場調查人員在收集資料時通常總是先收集第二手資料。

（）

77.當可供比較方案的開發經營期不同時，一般宜采用費用現值法進行比選。（）

78.由于蒙特卡洛風險分析主要依靠計算機模擬，因此對市場資料的完整程度要求不高。（）

79.初步可行性研究階段投資估算的精度可達±20%。

（）

80.商業信用的工具是商業票據，是債權人為了確保自己的債權，要求債務者出據的書面債權憑證，分為期票和匯票兩種。

（）

81.金融機構進行項目貸款審查時，要進行客戶評價、市場評估、擔保方式評價和貸款綜合評價等四個方面的工作。

（）

82.寫字樓的基礎租金是指達到投資收益率目標或其可接受的能夠抵償抵押貸款還本付《房地產開發經營與管理》試題

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（）

83.收取百分比租金時，一般不同的地區百分比標準會有所不同，但在某一地區的百分比標準會相對統一。

（）

84.房地產開發投資規模大、風險高、回收期長，故金融業一般不愿向房地產開發融資。

（）

85.物業管理和設施管理以策略性管理為主，房地產資產管理和房地產投資組合管理以線運營管理為主。—— — — —— — — — —— — — —— — — —訂 — — — —— — — —— — — —— — 裝 — —— — — —— — — ——

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（）

《房地產開發經營與管理》試題

觀試題部分

重要提示：要求用鋼筆或圓珠筆在答題紙中的指定位置答題，否則按無效答題處理。

四、計算題(共2題、20分。要求列出算式、計算過程：需按公式計算的，要寫出公式；僅有計算結果而無計算過程的，不得分。請在答題紙上作答)

（一）某投資者以1600萬元購入一層商業店鋪用于出租，購樓款分期支付，第一、第二和第三年分別支付30%、40%和30%。店鋪第二年便可出租，預計當年毛租金收入180萬元，經營費用50萬元，隨著商業店鋪周圍環境的改善和經營水平的提高，毛租金收入年均提高15%，經營費用年均下降3%。店鋪持有20年，期末轉售收入300萬元，試確定該項目的財務內部收益率（假定投資發生在年初，租金收入、經營費用發生在年末）。

（二）某房地產公司準備鋪設熱力管道，現正在研究能夠滿足相同使用功能的管矧為20cm和30cm管道哪種有利的問題：兩種管道的工程費用分別為1800萬元,2400萬元；運行費用第一年分別為350萬元和220萬元，之后每年都以0.05％的比例遞增；假設兩種管道的使用壽命分別為8年和10年，到期后的凈殘值都是初期投資的10％，折現率為0％。假定工程費用發生在年初，運行費用發生在年末。請判斷這兩種方案的關系，并選用適宜的方法比較兩方案的優劣。

答案

BADCD CADDC BACDD ACDBD BBCCA BDBBD ADDBC

ABCD ACDE BCD AB BCD ACD ABDE ACDE ABCD ABCD BC ABCD ABC ACDE ABD

xvxxx vxxvv xvxxx

《房地產開發經營與管理》試題

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第五篇：房地產估價案例押題

甲房地產估價機構（以下簡稱甲機構）于2007年8月出具了一份房地產抵押估價報告，銀行據此發放了抵押貸款。2009年1月，因借款人不能如期償還貸款，處置該抵押房地產時實現的價格比甲機構當時的評估價值低很多，銀行認為甲機構存在高估，并委托乙房地產估價機構對甲機構2007年8月出具的估價報告進行復核估價。

請問：1．復核估價時應如何確定估價時點、估價對象狀況及房地產市場狀況?

2．復核估價的估價目的和價值定義應如何表述?

1． 復核估價時，若甲機構在確定估價時點時無誤，應以甲機構的估價時點為復核估價的估價時點。估價

對象的產權性質、使用性質、建筑物狀況、周圍環境等估價對象狀況以及房地產市場狀況，也應以原估價時點時的狀況為準。

2．復核估價的估價目的可表述為：受××銀行委托，對甲機構出具的房地產抵押估價結果進行復核；價值定義可表述為：在甲機構出具的房地產抵押估價報告的估價時點時的房地產市場狀況和估價對象狀況下，確定估價對象客觀合理的抵押價值。第 2 題 甲公司為購買某在建工程項目委托乙房地產估價機構評估其市場價值，估價結果為7500萬元。購得該項目后，甲公司對原設計方案進行了修改并取得了政府主管部門的批準。該項目重新開工半年后，甲公司為籌措資金擬以該在建工程向銀行申請抵押貸款，委托丙房地產估價機構評估其抵押價值，估價結果為9000萬元。

請問：若上述兩個估價結果均是合理的，產生兩者差異的原因有哪些?

1． 估價時點不同。乙估價機構評估在建工程的估價時點與丙估價機構評估估價對象抵押價值的估價時點

相距半年以上，由于時間的變化，房地產市場行情會發生變化，房地產價值也會發生變化。

2．估價目的和價值類型不同。乙估價機構的估價目的是轉讓目的，評估的是估價對象的市場價值，而丙估價機構的估價目的是抵押貸款目的，評估的是估價對象的抵押價值，僅就估價目的和價值類型不同而言，兩個價格之間會有差異。

3．設計方案變更。由于甲公司修改了原設計方案并經過政府主管部門批準，估價對象用途、規模均有可能發生了改變，僅從改變設計方案角度看，改變前后價值也會有差異。

4．購買后投入建設資金。項目購買后投入建設資金建設半年，估價對象價值與購買價值會有差異。第 3 題 某城市規劃建設一條環城公路，經過某商品住宅小區南側。該小區已建成使用3年，共有15幢多層住宅樓，總建筑面積為14000㎡。建設環城公路需占用該小區500㎡綠地，并拆除一幢面積為900㎡的住宅樓。政府擬按規定進行有關補償和賠償，委托房地產估價機構進行評估。

請問：理論上政府補償和賠償的內容應包括哪些方面?

1．政府應對占用的小區500㎡綠地進行賠償，依據《中華人民共和國物權法》第六章第七十三條之規定，建筑區劃內的綠地屬于小區全體業主所有，即使是市政建設需要占用，也應給予小區全體業主綠地損失賠償費，同時，由于修建環城公路，給小區業主帶來的噪聲污染、出行不便也應給予相應賠償。

2．《中華人民共和國物權法》第四十二條規定，征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。政府應對被拆除的900㎡的住宅樓的業主（或產權人）依法進行補償。理論上的補償內容包含：被拆除的住宅樓的房地產補償費（含被拆除的住宅樓室內業主自行裝修裝飾的補償費）、搬遷補助費、過渡補助費，安置補助費（針對住房困難的低收入家庭的）等。