第一篇：案例分析總結(結合《房地產估價案例與分析》使用)

案例分析

下列房地產估價報告存在多處錯誤，請指明其中的錯處。

1、P20----80

2、p107----160

3、P197---266

4、P275----282

5、P287-----294

6、P299-----306

封面

1、封面中應是“估價報告出具日期”而不是“估價作業期”。

2、“估價人員”應為“注冊房地產估價師”。

一、致估價委托人函

1、致估價委托人函中，未說明估價對象未設立法定優先受償權下的價值和法定優先受償款（抵押專有）

2、“致估價委托人函”應放在“目錄”之前。

3、致估價委托人函及技術報告中的估價結果中缺車庫部分價格。

4、致委托方函缺估價報告應用的有效期（或致委托方函缺估價報告使用期限）。*目錄

二、估價師聲明

1、注冊房地產估價師聲明中不能依據當事人要求進行評估。

三、估價假設和限制條件

1、在估價假設和限制條件中，強制拍賣目的估價應充分考慮租約對價格的影響。

四、估價結果報告

（一）估價委托人

（二）房地產估價機構

（三）估價目的

1、估價目的后置于估價對象，可作為備選錯誤。

2、該房地產評估報告估價目的應放在估價對象之前。

（四）估價對象（1）估價對象范圍

1、未明確說明加層部分面積是否屬于產權登記面積，計入總價的理由未說明。（2）估價對象基本情況

1、該房地產評估報告“七通一平”中不包含“通風”，缺少“通信”或者說“七通一平”中不應為“通風”而應為“通信”。（3）土地基本情況

1、估價對象中缺土地使用權出讓年限或土地使用權起始日期。（4）建筑物情況

1、估價對象介紹中缺少建筑物建成年份。

2、估價對象中缺裝飾裝修部分的描述或說明。（5）他項權利狀況

1、其他權利中，未說明估價對象的交通條件、公共配套設施狀況和周圍環境和景觀等區位

第1頁，共6頁 狀況因素。

2、其他權利中，未說明是否有共有權情況。

3、估價對象描述中，“至價值時點估價對象無尚未注銷的他項權利登記，即估價對象法定優先受償款為0”說法不正確，理由是：

（1）法定優先受償款不僅包含尚未注銷的他項權利，還有拖欠建筑工程款和其他法定優先受償款。

（2）法定優先受償款是價值時點的而不是“至價值時點”這段時間內的。類似錯誤在估價結果中也有：“估價對象至價值時點的法定優先受償款為0”說法錯誤，應為“假定未設立法定優先受償權利下的價值”。

（五）價值時點

1、該房地產評估報告價值時點未說明確定理由或者說價值時點應為估價作業日期內某時點，通常為注冊房地產估價師現場查勘之日。

（六）價值類型

1、“假定未設立法定優先受償權利下的市場價值”說法錯誤，應為“假定未設立法定優先受償權利下的價值”。

2、該房地產評估報告中價值定義表述錯誤。（估價對象房地產的抵押價值是在估價時假定未設立優先受償權利下的市場價值（或有限市場價值）扣除法定優先受償款后的余額。）

3、價值定義表述不準確，缺少“但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響”等內容。

4、價值定義中缺未設立法定優先受償下的市場價值定義。

（七）估價原則

（八）估價依據

1、估價依據中缺《房地產估價基本術語標準》。

2、嚴格講，在估價依據中，《城市房地產抵押管理辦法》應放在“國家和地方政府相關法律法規”中。

3、該房地產評估報告估價依據應在估價原則后，或估價原則應在估價依據前。

4、估價依據中《城市房屋征收管理條例》錯，應為《國有土地上房屋征收與補償條例》。

（九）估價方法

1、估價方法中缺少選用成本法和收益法的理由。

2、技術報告中估價方法適用性分析中，選用市場法的理由不充分，應該是該區域中在估價時點近期有較多類似房地產的交易實例。

（十）估價結果

1、估價結果中“選用比較法和收益法進行測算”錯誤，應是“選用成本法和收益法進行測算”。

2、嚴格講，在估價結果中“本著獨立、客觀、公正、合法的原則”與“遵循估價原則”重復且最好說明有謹慎原則。

3、估價結果中缺少單價表示或者未說明不列單價的理由。

4、結果報告和技術報告的總價均表述為萬元錯，應該精確到元。

5、結果報告的估價結果沒有大寫。

（十一）注冊房地產估價師

1、估價結果報告中缺少“注冊房地產估價師”及其親筆簽名。

2、結果報告只有估價師蓋章而無簽字，根據規定“不得以印章代替簽字”。

（十二）實地查勘期

1、估價結果報告中缺少“實地查勘期”

第2頁，共6頁

（十三）估價作業期

1、估價作業期錯誤，估價作業期的截止日期應與致函日期一致。

（十四）變現能力分析（抵押專有）

（十五）風險提示（抵押專有）

1、估價結果報告中缺“風險提示”項。

五、估價技術報告

（一）估價對象描述與分析

（二）市場背景描述與分析

（三）估價對象最高最佳利用分析

1、該房地產評估報告缺估價對象此類工業房地產狀況過去、現在及未來變化趨勢分析。

（四）估價方法適用性分析

（五）估價測算過程 比較法：

1、比較因素條件說明表中，“使用功能”不屬于實物狀況調整內容。

2、可比實例B的市場狀況調整系數應為112，而不是113。

3、可比實例A的離市商服中心距離指數應小于100。

4、可比實例B的離市商服中心距離指數應為100，而不是98。

5、可比實例A的建成年代略早于可比實例B、C，調整指數應略小于105。

6、用市場法求租金時，所在層、總樓層因素應屬于區位因素而不是個別因素。

7、選取可比實例的租金內涵未說明，如是否有租約，是否有押金或租賃保證金的利息收入等租金外收入，可出租面積比率、出租方式、租金交納方式、租金項目中哪些是應當扣除的費用，如物業服務費、維修費、管理費、保險費、房地產稅金等。

8、可比實例2成交日期與估價時點相距較遠，未說明交易日期修正系數為100／100的理由。

9、可比實例3的樓層與估價對象不同，未說明不調整的理由。

10、可比實例的租金收租損失情況未說明。基于租賃收入測算凈收益的基本公式為：凈收益=潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入－運營費用=有效毛收入－運營費用。對可比實例的租金收租損失情況需要說明。

11、在確定租金時未考慮租賃保證金或押金的利息收入等租金外收入。

12、維修費取值依據未說明。

13、維修費不應按本估價對象的重置成本計算而應按該類房地產的客觀平均成本計算。

14、保險費率的確定未說明理由。

15、比較法測算未列出計算公式。

16、比較法比較因素中，將樓層歸入為實物狀況錯，樓層應屬于區位狀況。

17、比較法比較因素系數確定未說明比較基準。

18、比較法交易日期修正系數確定無依據。

19、比較法可比實例樓層修正，多層和高層不適宜采用統一修正系數。（或：交易實例B、C為高層，不宜選作可比實例）。

20、表4中的可比實例成交價未說明付款方式。

21、可比實例一與估價對象規模差異過大，不宜適用為可比實例。

22、可比實例與估價對象結構不同未作修正。

23、比較、修正項目不全。

24、距區域商業中心距離和距公交站點的距離應為區域因素。

25、表6中修正系數的表述形式錯誤。

26、表6中修正系數的確定缺乏理由或某個因素的取值缺乏理由。

第3頁，共6頁

27、表6中修正系數的確定未考慮各子因素權重的差異。

28、技術報告結果中未計算抵押價值，或未考慮法定優先受償款。

29、比準結果取三個可比實例價格的簡單算術平均值缺乏理由。收益法：

1、確定估價對象比準價格中，可比實例調整后價格接近不能作為采用簡單算術平均值得出最終比較價值的理由。

2、收益法中，未說明所采用的收益法公式的理由或者說未說明未來凈收益流模式確定的理由。

3、確定年凈收益時還應扣除正常的商業經營利潤。

4、應說明確定的年凈收益是保守估計值。

5、未說明確定的年凈收益是預測值。

6、估價對象收益價值中，未說明在建設用地使用權期限屆滿時，對收回的建筑物不予補償。

7、收益法計算中，房地產年總收益中缺少押金或租賃保證金利息收入。

8、收益法計算中，租金內涵未說明或者確定房地產年總費用項目構成未說明理由。

9、收益法計算中，維修費計算時未說明估價對象房屋重置價格確定理由。

10、收益法計算中，保險費計算時未說明估價對象房屋現值確定理由。

11、收益法計算中，未說明年凈收益是保守估計值。

12、收益法計算中，未說明年凈收益是預測值，或者說應進行預期或期望調整。

13、報酬率確定中，一年期貸款利率應為6.56％而不是6％。

14、報酬率確定中，以一年期貸款利率作為報酬率是錯誤的。

15、確定建筑物尚可使用年限有45年的理由或依據不充分。

16、收益法計算中，未說明在土地使用權出讓合同中約定不可續期，且當土地使用權期限屆滿時，對收回的建筑物不予補償。

17、抵押價值評估應遵循謹慎原則，不應采用凈收益每年按一定比率遞增公式計算收益價格。理由：收益法測算公式為：

18、該房地產評估報告應說明年運營費用構成項目的確定理由或內涵。

19、該房地產評估報告中年有效毛收入計算時未考慮收租損失。20、該房地產評估報告中年有效毛收入計算未說明是否有其他收入。

21、不應選用凈收益按一定比率遞增的收益法計算公式（或者說選用凈收益按一定比率遞增的公式與后面采用凈收益每年不變有限年限公式矛盾）。

22、在租約期內應采用租約租金，租約期外采用市場租金計算。

23、沒有對年凈收益進行預期或期望調整（或者未說明年凈收益是預測值）。

24、鋼筋混凝土結構非生產用房的耐用年限為60年而不是40年。

25、在確定收益年限時未考慮土地使用權剩余年限。

26、根據孰短原則，應以土地使用權剩余年限（27年）為收益年限而不是建筑物剩余使用年限。

27、選用凈收益每年不變有限年限公式未說明理由（或者說沒有對年凈收益未來變化趨勢進行分析）。

28、在最后確定收益價格時，未說明在出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國有建設用地使用權時，對收回的建筑物不予補償的前提。

29、在最后確定估價對象總價時，估價對象商業部分建筑面積按511.45m2計算致估價委托人函中的建筑面積411.45m2不一致。

30、未說明求取估價對象最終比準價格的方式。

31、收益法公式選取未說明理由。

第4頁，共6頁

32、收益法的潛在毛收益不能直接使用租約租金，應采用客觀租金。

33、收益法測算未考慮押金利息收入等其他收入。

34、收益法測算中，空置率取“0”不妥，應根據資料考慮適當的空置率。

35、收益法測算中建筑物重置成本應是客觀成本。

36、收益法測算中建筑物重置成本不應做成新修正。

37、客觀毛租金收益（100元/m2·月）。

38、租約期外租金構成內涵不清。

39、租約期外租金面積內涵不清。40、租約期外收益變化趨勢在未來使用年限相對穩定的假設缺乏依據（或不符合謹慎原則）。

41、租約期外的有效毛收入中未考慮其他收入，如押金收入（或租賃期外有效毛收入中缺押金收益）。

42、租約期外凈收益確定有誤，未扣除運營費用。

43、空置率取2%的理由不充分。

44、等比遞增計算中租約期外的折現期錯誤。成本法：

1、成本法計算中，建筑物建安費中第3幢建筑物應按磚混結構造價計算。

2、成本法計算中，建安費應根據《關于發布××市建筑安裝工程2011年2季度造價指數的通知》計算，而不是1季度的造價 指數。（因為價值時點為2014年9月14日）

3、成本法計算中，開發成本（建設成本）中缺“其他工程費”。

4、成本法計算中，開發成本（建設成本）中缺“基礎設施建設費、公共配套設施建設費、開發期間稅費”的計算。

5、成本法計算中，不可預見費取3％未說明依據或理由。

6、成本法計算中，銷售費用不考慮的理由不正確或者說應考慮銷售費用。

7、成本法計算中，開發利潤率取值不能依據××市生物醫藥行業平均利潤率，而應依據此類工業廠房開發建設的平均利潤率水平。

8、開發利潤計算中，成本利潤率計算基數中不應有“銷售稅費”一項。

9、兩幢建筑物層高不同，建筑安裝工程費不應相同或者說應該有區別。

10、該房地產評估報告缺公共配套設施建設費或者不計算公共配套設施建設費的理由。

11、該房地產評估報告管理費用的取費基數錯誤，估價中管理費用按社會一般水平計算，取續建改造成本的3%。

12、該房地產評估報告銷售費用的取費基數錯誤，應為開發完成后的房地產價值。

理由：銷售費用是指銷售改造完成的估價對象所必須發生的費用，包括廣告宣傳費、銷售代理費等。估價中銷售費用按社會一般水平計算，取售價的2%。

13、該房地產評估報告投資利息中銷售費用應為開發完成之前發生的，開發完成時發生的銷售費用不應計算利息。

14、該房地產評估報告中折舊計算的基數應為建筑物重新購建價格，不應為建筑物重新購建價格與土地重新購建價格之和。

（六）估價結果確定

1、比較法和收益法這兩種方法計算出的價格接近不能作為采用簡單算術平均值得出最終價值的理由。

2、確定最終估價結果時，對兩種方法結果采用算術平均的理由說明不充分不嚴謹。

3、抵押價值評估遵循謹慎原則，應說明凈收益是保守估計值。

4、估價對象在結果報告中描述為鋼結構，與鋼筋混凝土結構矛盾。

第5頁，共6頁

5、在估價結果確定中應說明三種價值：房地產抵押價值、假定未設立法定優先受償權利下的市場價值、房地產估價師知悉的法定優先受償款。

6、結果報告和技術報告的總價均表述為萬元錯，應該精確到元。

7、比較法與收益法測算結果的價值內涵不一致。

8、確定估價結果時扣除了抵押貸款余額，按照規定“評估價值中不扣除被征收房屋已抵押擔保的債權數額”。

六、附件

1、估價報告缺最后一大項（第八項）：附件。

2、附件應放在技術報告之后。

（一）估價委托書復印件

（二）估價對象位置示意圖

（三）估價對象實地查勘情況和相關照片

（四）估價對象權屬證明復印件

（五）估價對象法定優先受償款調查情況

（六）可比實例位置圖和外觀照片

（七）專業幫助情況和相關專業意見

（八）估價所依據的其他文件資料

（九）房地產估價機構營業執照復印件和估價資質證書復印件

（十）注冊房地產估價師估價資格證書復印件

第6頁，共6頁

第二篇：改錯題總結(結合《房地產估價案例與分析》使用)

改錯題

（一）1．一般假設缺少一條：由于本地區類似房地產市場狀況近一年來變化不大，估價對象房地產狀況穩定，因此假設：本地區類似房地產市場狀況與一年前首次抵押時情況一樣，估價對象房地產狀況除正常物質折舊外，其他情況與一年前首次抵押時一 樣。

2．背離事實假設中“因為估價目的為再次抵押”錯誤，應改為：對同一抵押權人的續貸房地產抵押估價，抵押價值可不減去續貸對應的已抵押擔保的債權數額。

3．不相一致假設中“按辦公用途持續使用為假設前提”錯誤，應改為：本次估價以估價對象按照工業用途為估價前提。

4．不相一致假設中“本次估價采用估價委托人提供的實際面積數據”錯誤，應改為：本次估價按記載面積為準。

（二）1．朝向為南不對，應為北。

2．建筑結構不可能是磚混，應為鋼混結構。

3．缺少租約情況記錄，如租期、租金、付款方式等。4．查勘人中缺注冊房地產估價師張××的簽字。

（三）（1）該評估報告中應明確說明進行實地查勘的注冊房地產估價師，不能籠統的以“我們”指代。

（2）該評估報告中應該是按照現有用途、最高最佳利用為假設前提。

（3）據題意，估價對象在價值時點有已抵押擔保債權，因此不能對已知事實做違背事實假設。

（4）在存在不確定因素的情況下，房地產估價師做出估價相關判斷時，應當保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產在處置時

可能受到的限制、未來可能發生的風險和損失，不高估市場價值，不低估知悉的法定優先受償款，并在估價報告中做出必要 的風險提示。抵押價值評估遵循謹慎原則，就低不就高，應充分考慮未來市場變化風險和短期強制處分等因素對房地產抵押 價值的影響。

（四）（1）錯誤：估價對象按照商業用途使用在法律上視為許可。改為：估價對象按照商業用途使用不合法，應按住宅用途評估。

理由：雖然李某已申請改建，但尚未辦理完用途變更手續，因此從法律上講，估價對象仍應按住宅用途評估。

（2）錯誤：若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用的收入現值，大于作為住宅使用的收入現值，則估價對象改建為 商鋪使用經濟上可行。

改為：若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本、用途變更費用及應得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使

用的價值，則估價對象改建為商鋪使用經濟上可行。

理由：經濟可行性檢驗的一般做法，是針對每種利用，首先預測它未來的收入和支出流量，然后將未來的收入和支出流量用

第1頁，共4頁 現值表示，再將這兩者進行比較。只有收入現值大于或等于支出現值的利用才具有經濟可行性，否則應被淘汰。

（3）錯誤：估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值，所

以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。

改為：估價對象在目前住宅用途現狀情況下，在維持現狀、更新改造且改變用途、重新開發三種前提下，定量分析的結果是

第二種前提下利用價值最大，所以，估價對象作為商鋪利用價值最大。理由：價值最大化是指在所有具有經濟可行性的利用中，能夠使估價對象的價值達到最大的利用，這便是最高最佳利用。價

值最大化應考慮維持現狀、更新改造且改變用途、重新開發三種前提，不能只分析一種前提就得出結論。

（4）錯誤：綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發為前提。

改為：綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以更新改造且改變用途為前提。

理由：更新改造前提，是指經分析、判斷，以更新改造再予以利用最為合理的，應選擇更新改造前提進行估價?，F有房地產 應更新改造的條件是：（更新改造后的房地產價值－更新改造的必要支出及應得利潤）>現狀房地產的價值。改變用途前提，是指經分析、判斷，以改變用途再予以利用最為合理的，應選擇改變用途前提進行估價?，F有房地產應改變用途的條件是：

（新用途下的房地產價值－改變用途的必要支出及應得利潤）>現用途下的房地產價值。估價對象用途變更為商鋪，屬于更新 改造且變更用途。

（五）答案：

估價報告是估價機構出具的關于估價對象價值的專業意見，是估價機構履行估價委托合同、給予委托人關于估價對象價值的

正式答復，也是記述估價過程、反映估價成果的文件及關于估價對象價值的分析報告。上述估價報告片斷中的錯誤、修改及 理由具體如下：

（1）錯誤：綜合確定本次估價采用假設開發法、收益法、成本法三種估價方法。改為：綜合確定本次估價采用假設開發法、成本法兩種估價方法。理由：根據《房地產估價規范》（GB／T 50291—1999），通行的估價方法有比較法、收益法、成本法、假設開發法、基準

地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發潛力，宜采用假設開發法進行估價；又根據謹慎原則，估價對象為在建工

程，故采用成本法進行測算、驗證（具體采用房地分別估價綜合計價的方式進行估價，用比較法評估土地使用權價格，用成

本法評估在建工程房產價格，并估算在建工程于現狀條件下的房地合一價格），并將兩種估價方法的估算結果分析綜合后得 出估價對象價值。

（2）錯誤：采用假設開發法時按自愿轉讓前提進行估價。

第2頁，共4頁 改為：采用假設開發法時按被迫轉讓前提進行估價。

理由：假設開發法的估價前提有三種：①自己開發，即估價對象仍然由其擁有者或房地產開發企業開發；②自愿轉讓，估價

對象要被其擁有者或房地產開發企業自愿轉讓給他人開發；③被迫轉讓，估價對象要被迫轉讓給他人開發。同一估價對象在

這三種不同的估價前提下運用假設開發法估價，評估出的價值往往是不同的。在運用假設開發法時究竟應采用上述哪種估價 前提進行估價，必須根據估價目的和估價對象所處的實際情況來選擇，并應在估價報告中充分說明理由。房地產抵押估價和

人民法院拍賣房地產估價，一般應采用“被迫轉讓前提。

（3）錯誤：由于估價對象為商業用房，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算開發完成后的價值。

改為：由于估價對象為商業用房，故可采用收益法（或比較法結合長期趨勢）估算開發完成后的價值。

理由：①當被征收房屋為商業用途時，應當采用收益法，其技術路線是通過比較法測算被征收房屋的租金，進而確定被征收

房屋當前的凈收益并預測其未來的凈收益，然后將其折現來求取被征收房屋市場價值。②假設開發法評估技術路線要首先根

據在建工程規劃條件、現狀，利用比較法和長期趨勢法測算續建完成后的價值。

（4）錯誤：用成本法測算建筑物價格時，根據委托人提供的該在建工程項目造價資料等據實測算。

改為：用成本法測算建筑物價格時，根據修建該類在建工程項目的客觀造價資料進行測算。理由：在運用成本法估價時注意：①應采用客觀成本而不是實際成本；②應在客觀成本的基礎上結合選址、規劃設計等分析 進行調整；③應在客觀成本的基礎上結合市場供求分析進行調整。即用成本法測算建筑物價格時，根據修建該類在建工程項 目的客觀造價資料進行測算。

（六）（1）錯誤：本次估價以××建筑安裝公司提供的資料及數據真實、合法、完整、準確為前提。

改為：本次估價以委托人（或××房地產開發公司）提供的資料及數據。

理由：本次估價的委托方是××房地產開發公司，從其施工方獲取了相關成本等資料，屬于從委托人處取得的資料。在報告中 應表述為委托人提供的資料及數據。

（2）錯誤：設定其土地使用權年限自價值時點算起為40年。改為：設定其土地使用權年限自價值時點算起為44年。

理由：其土地使用權年限為自價值時點至證載土地使用權終止日期2053年6月19日止為44年。

（3）錯誤：自本報告價值時點起半年內有效。改為：自本報告出具之日起半年內有效。

理由：報告的有效期應自報告出具之日起計算。

（4）錯誤：不能確認估價對象在價值時點的狀況與實地查看之日的狀況保持一致。改為：假定估價對象在價值時點的狀況與實地查看之日的狀況保持一致。

理由：估價假設和限制條件中，要說明：①本次估價的假設前提；②未經調查確認或無法調

第3頁，共4頁 查的資料；③估價中未考慮的因 素和一些特殊處理及其可能的影響；④本估價報告使用的限制條件。其假設條件的表述應該為假設??，不能用不確定??。

第4頁，共4頁

第三篇：房地產估價案例與分析

房地產估價案例與分析

一、房地產估價技術路線及其確定

了解房地產估價技術路線的概念。

熟悉房地產估價技術路線與房地產價格內涵、房地產價格形成過程的關系，熟悉房地產估價技術路線與房地產估價方法之間的密切關系。

掌握房地產估價技術路線的確定方法和過程。

二、各種估價方法在房地產估價中的運用

了解每種估價方法的實質以及它們的共性和特性。

熟悉房地產估價的價值標準以及價值標準與估價目的、估價方法之間的關系。

掌握各種主要房地產估價方法的實質和難點，以及如何在估價中綜合運用各種房地產估價方法。

三、各種目的的房地產估價

了解房地產估價目的及其與估價的假設前提和價格類型之間的關系。

熟悉國有土地使用權出讓價格評估、房屋租賃價格評估、房地產課稅估價、房地產分割（合并）估價的特點、適用的法律法規、估價技術路線的確定。掌握房地產轉讓價格評估、房地產抵押價值評估、房地產保險估價、征地和房屋拆遷補償估價、房地產糾紛估價、房地產拍賣底價評估、企業涉及的房地產估價的特點、適用的法律法規、估價技術路線的確定。

四、各種類型的房地產估價

了解餐飲、娛樂、工業、農業、特殊及途等類型房地產的估價特點。熟悉居住、商業、辦公、旅館房地產的估價特點。

掌握這些不同類型房地產的價格影響因素。

五、房地產估價報告的寫作

了解對房地產估價報告寫作主體的要求，了解房地產估價報告的寫作客體、載體的受體。

熟悉房地產估價報告的寫作原則和構成要素。

掌握房地產估價報告的語言文字要求和基本格式，掌握房地產估價報告的具體寫作。

第四篇：2016房地產估價案例分析總結記錄

房地產估價案例分析總結記錄

一、綜合察看

1、對照估價規范看估價報告案例是否符合規范格式，內容描述項目是否完全、合適，書寫方式，用詞稱呼、符號、序號、術語、大寫、錯別字（301）等是否準確。

2、察看估價方法是否與估價目的，估價對象適用，估價技術路線是否正確

3、估價時點是否準確

4、修正年限是否正確

5、檢查計算是否正確，前后數據是否照應一致

6、對采用的方法是否有合理的說明和理由

7、任何一項數據都應有來源依據，必要時說明

8、注意利息的計算方式，期限

9、報告有效期應以報告完成之日為準

10、現實用途和法定用途相符

11、一估價以選用兩種以上的估價方法，要符合要求，選用取舍都應有理由(1)有條件選用市場比較法的(2)收益性的房地產要有一用收益法(3)具有投資開發或潛力的用假設開發法

12、注意對價格的稱謂是否錯誤（比準，收益，積算）

13、要察看估價類型,對照規范對此要求

14、最后一道題一定要細心,首先指出錯誤,在進行改正,切忌認真.正確的改錯了要倒扣分的

16、糾紛房屋,拆遷房屋，拍賣等特殊的估價,應注意特別說明原因狀況

17、注意一些對估價的特殊規定，如對不得設定抵押權的，國有劃撥土地的等等

18、保險估價應首先明確是否包含間接損失，說明是否能修復

19、基準地價修正法中基礎設施要進行修正，使用年限是否明確

四、成本法

1、成本應為社會平均成本,即客觀成本

2、注意各種物業的價格構成（及商品房，農地征用，拆遷房屋）

3、注意保險估價不計地價，評估抵押價值時的土地價值考慮是否正確,看是直接還是間接損失,如不可修復,應有說明

4、銷售稅費的依據是銷售收入不是成本，稅費的構成是否正確

5、入股的估價應說明入股后的用途

6、注意計稅方式是否正確，如房產稅要減去原值得10-30%，個人按市場價格出租居民用房4%，營業稅3%

7、預售的價值應在銷售價格中扣除而不是在最后的估價報告中

8、折舊計算是否正確(包括年限和項目,公式)

9、用成本計算而非成本價

10、長壽命的折舊要減去短壽命的重置價格

五、假設法

1、預期的價值應減去管理費銷售費稅和購入土地的稅費（71）

2、察看項目是否齊全（236）是否項目有具體表述和利用計算如風險損失

3、看傳統方法和現金流法的注意事項，現金流不計利潤和利息，傳統不折現

4、注意項目必須是有投資開發和在開發潛力的房地產

5、其未來的用途應該合法和符合最高最佳使用原則

房地產估價報告常見錯誤

一、報告書不完整（共8項內容）

1.封面 2.目錄 3.致委托方函 4.估價師聲明 5.估價假設和限制條件 6.估價結果報告 7.估價技術報告 8.附件

二、報告書不完整

1.估價結果報告書漏項（共13項內容）

一)委托方（委托單位全稱、法定代表人和住所，個人委托的為個人姓名和住所）二)估價方（估價機構全稱、法定代表人、住所、估價資格等級）

三)估價對象（概要說明估價對象的狀況，包括物質實體狀況和權益狀況。其中，對土地的說明應包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環境、景觀，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質、水文狀況，規劃限制條件，利用現狀，權屬狀況；對建筑物的說明應包括：名稱，坐落，面積，層數，建筑結構，裝修，設施設備，平面布置，工程質量，建成年月，維護、保養、使用情況，公共配套設施完備程度，利用現狀，權屬狀況）四)估價目的（說明本次估價的目的和應用方向）

五)估價時點（說明所評估的客觀合理價格或價值對應的年月日）六)價值定義（說明本次估價采用的價值標準或價值內涵）

七)估價依據（說明本次估價依據的本房地產估價規范，國家和地方的法律、法規，委托方提供的有關資料，估價機構和估價人員掌握和搜集的有關資料）

八)估價原則（說明本次估價遵循的房地產估價原則）

九)估價方法（說明本次估價的思路和采用的方法以及這些估價方法的定義）

十)估價結果（說明本次估價的最終結果，應分別說明總價和單價，并附大寫金額。若用外幣表示，應說明估價時點中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，并注明所折合的人民幣價格）

十一)估價人員（估價人員的姓名、估價資格或職稱，并由本人簽名、蓋章）十二)估價作業日期（說明本次估價的起止年月日）

十三)估價報告應用的有效期（說明本估價報告應用的有效期，可表達為到某個年月日止，也可表達為多長年限，如一年）

2.估價技術報告漏項（共7項內容）一)個別因素分析 二)區域因素分析

三)市場背景分析（詳細說明分析類似房地產的市場狀況，包括過去、現在和可預見的未來）四)最高最佳使用分析（詳細分析、說明估價對象最高最佳使用）五)估價方法選用（詳細說明估價的思路和采用的方法及其理由）六)估價測算過程（詳細說明測算過程，參數確定等）七)估價結果確定（詳細說明估價結果及其確定的理由）

報告部分內容描述不清 評估報告中估價對象描述不清

1.估價對象屬于房地產的 1)土地使用權人交代不清

2)土地使用權性質交代不清，如是出讓還是劃撥土地，集體土地還是國有土地等 3)土地使用年限交代不清，如起止年月等（劃撥土地不需交代）4)是否具有土地使用權證沒有交代 5)是否具有房屋所有權證沒有交代 6)房屋用途交代不清 7)建筑物結構交代不清 8)房屋建成年代交代不清

9)房屋的權屬交代不清（特別是抵押的情況）10)房屋的狀態交代不清楚（如在建工程的投入數量）

A.修正項目錯誤

B.修正方向錯誤（*分子分母、上下方向錯誤）

案例與分析考試指錯題中常見的錯誤1

一、估價報告本身的不完善

1缺少規范中“估價報告的規范格式”所要求的必備項目。

2、對估價對象描述不清

（1）沒有說明估價對象的產權，即沒有說明委托方是否擁有估價對象的土地使用權和房屋所有權。

（2）對估價對象的性質沒有描述清楚（3）對估價對象的物質實體狀況描述不清楚

3、行文、譴詞造句不當（術語不準、用詞帶強烈的感情色彩、詞義含糊）

4、邏輯不嚴謹

（1）前后不一致（數據、方法選用與測算過程中的方法運用、標題與內容、數據來源無出處、判斷推理沒有充足的理由）

5、寫作有錯誤

（1）評估結果中沒有說明幣種，沒有進行大寫。（2）對外幣表達的結果，沒有寫明折算成人民幣的匯率。（3）表達形式不科學

二、估價方法選用上的錯誤

1、只使用了一種估價方法

2、能用市場比較法的沒有用。

3、收益性房地產的估價，未選用收益法作為其中的一種估價方法。

4、具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價，未選用假設開發法作為其中的一種估價方法。

5、適宜采用多種估價方法進行估價的，沒有同時采用多種估價方法進行估價。估價方法的選用沒有結合估價對象的特點或不符合有關的規定

1、報告書漏項（如：缺少評估依據、報告有效期等）。

2、估價對象描述不全。

（1）缺少房地產權利狀況描述；（如：沒說明土地使用權性質、土地取得時間、使用年限，房屋所有權情況等）

（2）土地實物描述不全面（如：沒說明坐落、地形、地勢、四至環境、土地開發利用狀況）；（3）建筑物實物描述不全面（沒說明分棟建筑面積、規劃條件等）；

（4）區域及個別因素描述不具體；

（5）租賃情況交待不清。（如：沒說明租金標準、租賃期限）

3、選用的估價方法不妥（有收益的應當優先選用收益法，比較實例多的應優先用比較法）

4、各種評估方法中的錯誤：

一、比較法：

1、可比實例選擇不當（如：實例的面積過大過小、交易日期與估價時點相隔過長，超過1年）；

2、可比實例的幣種未說明；

3、建立價格可比基礎時，匯率選擇錯誤；

4、非正常交易情況的要進行交易情況修正；

5、日期修正計算錯誤；

6、因素修正時，將修正方向搞反，分子分母顛倒，土地未作年期修正；

7、在比較情況說明時判斷有差異應予修正，但在實際計算中未修正；

9、計算結果有錯；

10、可比實例的狀況必須是取其在成交日期時的狀況；

11、不同性質的房地產（如：居住、工業等），其因素修正時選取的側重點和權重應不同（《房地產估價理論與方法》P127）；

二、收益法

1、求有效毛收入時要采用客觀收入（即不能僅依據某一個案例的收入情況確定）；

2、要分析未來收益變化的趨勢，不能只看當前收益情況；

3、如果有已出租情況，要根據租賃合同的約定，分租賃期內（采用約定租金）和租賃期外（采用市場租金）兩種情況分別計算；

4、采用比較法求客觀收入時，幾個比較實例應與估價對象有可比性；

5、計算毛收入時套用的天數錯誤、面積錯誤（應扣減的未扣減）；

6、計算毛收入時未考慮空置率（或入住率）；

7、計算費用時，房產稅應按租金×12%計算；

8、計算費用時漏項，如漏管理費等（直接經營型房地產漏扣商業利潤）；

9、計算費用時多項（如：不能將折舊費、土地攤提費、抵押貸款利息、所得稅等計入）（《房地產估價理論與方法》P199）；

10、某些計費基數未說明基數數值的來源

11、資本化率的選取未說明求取方法和來源；

12、安全利率選取不當（應選取一年期定期存款利率或一年期國債利率）；

13、收益年限的確定未說明來源（一般是因為前面缺少權利描述造成的）；

14、計算錯誤

15、最終綜合確定估價結果時沒說明理由。

16、評估結論沒有大寫；

17、將價格類型說錯（比準價格、收益價格、積算價格）；

18、抵押評估時，未說明未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。

三、假設開發法

房地產價值=開發完成后房地產價值-開發成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發利潤-投資者購買待開發房地產應交稅費

1、不同類型的房地產應根據市場情況分別估算未來市價；

2、不能遺漏應扣除項（如：開發利潤。評估毛地時還應扣除拆遷安置費）；

3、利息計算時，計算基數中漏項或多項。（如：銷售稅費一般不計息）；

4、動態方法計算時，不應考慮投資利息的估算和開發利潤的估算；

5、開發利潤估算時，要注意計算基數與利潤率的對應。

四、成本法（未考過）

房地產價格=土地取得成本+開發成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤

1、費用構成不完整，漏項（如：缺正常利稅）；

2、取費時采用的是項目實際發生額，未說明是否符合當地現時社會一般成本（即要區分實際成本和客觀成本，采用重置成本，不能用重建成本）；

3、成本法計算貸款利息時應用復利，不能用單利。基數為土地取得成本＋開發成本＋管理費用）；

4、成本法計算貸款利息時計息期有錯；

5、計算公式有錯（積算價格=重新購建價格-折舊）；

6、要根據市場供求分析來最終確定評估值（體現在經濟折舊的確定上）；

7、開發利潤計算時，不同的利潤率要對應不同的計算基數（《房地產估價理論與方法》P145）A.直接成本利潤率對應的基數:（土地取得成本+開發成本）B.投資利潤率對應的基數:（土地取得成本+開發成本+管理費用）

C.成本利潤率對應的基數:（土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售稅費）

D.銷售利潤率對應的基數:（開發完成后的房地產價值）

8、計算折舊時，建筑物的經濟壽命從建筑物竣工驗收合格之日起計（1）建筑物經濟壽命早于土地使用年限，按建筑物經濟壽命計；

（2）建筑物經濟壽命晚于土地使用年限，按建筑物實際經過年數加上土地使用權剩余年限計算折舊（《房地產估價理論與方法》P165）

9、選擇評估方法時要注意：由于成本法對舊房的估價更難一些，所以一般用它來對新房評估更合適

房地產估價報告常見錯誤(寫于2003年，看時注意變化)

自己已經通過了，看到這么多人還在備考，從箱子底拿出來，給大家看，祝大家好運！估價報告書常見錯誤

一、不完整

估價報告書不完整：根據要求應該有8項

1、封面

2、目錄

3、致委托方函

4、估價師聲明

5、估價的假設條件

6、估價結果報告

7、估價技術報告

8、附件

二、漏項

（一）估價結果報告書漏項

1、委托方

2、估價方

3、估價對象

4、估價目的

5、估價時點

6、價值定義

7、估價依據

8、估價原則

9、估價方法

10、估價結果

11、估價人員

12、作業日期

13、報告應用有效期

（二）估價技術報告書漏項

1、個別因素分析（見八）

2、區域因素分析（見八）

3、市場背景分析（過去市場、現在市場、可預見未來的本地區本類房地產市場分析）

4、最高最佳使用分析

5、估價方法的運用：估價技術思路、選用估價方法的理由；

6、估價測算過程

7、估價結論的確定：

估價對象描述應包括自然狀況和權益狀況：

土地應說明：名稱、坐落、面積、形狀、四至、周圍環境、景觀、基礎設施完備程度、土地平整程度、地勢、地質、水文、規劃限制條件、利用現狀、權屬狀況等；

建筑物應說明：名稱、坐落、面積、層數、建筑結構、裝修、設施設備、平面布置、工程質量、建成年月、維護、修養、使用情況、公共配套設施完備程度、利用現狀、權屬狀況等。

三、描述不清錯誤：

（一）權益方面：

1、土地使用人

2、土地使用的性質（出讓、劃撥；長期用地還是臨時用地；何時取得、取得方式、法律文書證明等）

3、土地使用年限

4、土地的規劃用途

5、有無土地使用權證、所用證

6、是否共有、部分產權

7、產權有無爭議

（一）土地物理狀況方面

1、土地“生熟”程度描述不清

2、土地地價類別交代不清（幾類用地、商業、工業）

3、土地用途交代不清（商、工、住宅）

4、建筑容率不清

5、建筑密度不清

6、綠化比例不清

其中（3、4、5、6為規劃中確定的指標，以規劃審批件為準，不可假設）

（二）房地產中的土地：

1、土地面積、形狀等

2、土地四至

（1、2歸類為一個錯誤）

（三）建筑物方面：

1、房屋用途不清（如有土地用途，視為清晰）

2、房屋結構不清（房屋層數）

3、房屋建成年代不清

4、房屋的狀況（分為完整、在建工程）

5、房屋裝修（主要指賓館、灑店，住宅不用交代）（2，3錯誤可描述為建筑物實物狀況交代不清）

四、選用估價方法錯誤： 選用估價方法應遵循的原則

1、有大量可比實例（選用市場比較法，并以該法為主）

2、具有預期收益（收益法作為其中一個方法）

3、具有開發或待開發潛力（選用假設開發法）

4、無上述條件的選用成本法

五、估價路線方面常見錯誤：

（一）損害賠償房地產評估

1、損害前和損害后房地產狀況掌握不清

2、沒有考慮間接損失（殘值清理費用、造成收益下降）

（二）拍賣底價的評估

1、強制處分對房地產價格的影響；

2、快速變現使交易價格相對正常價格較低；

3、市場需求面、推廣力度小，造成成效價格低于正常價格；

4、消費者心理因素；

5、購買者需額外支出（支付拍賣機構的傭金）

6、技術路線：首先確定正常市場價格；分析拍賣市場成交價格水平與正常市場價格水平的調減幅度；按照這個偏低的幅度對估價結果調減。調減幅度來源：源自拍賣市場價格水平與正常房地產價格水平的比較

（三）舊房地產評估

估價對象的狀況，應對重置價標準進行必要修正

（四）比較法、收益法評估時不應該扣除折舊

注：

1、交易實例選取時成新率與估價對象不一致不能用

2、同等來源、同等規模收益與估價對象創造收益應等同

（五）房地產保險評估

1、不能考慮土地的價值；

2、保險事故后損失評估時，應考慮估價范圍是否包括間接損失，并在估價時說明是否包括間接損失；

3、投保時的估價可按房產的投保的實際價值確定，也可按保險事故發生時的實際價值；

4、可修復，宜采用修復的費用為損失價值；不可修復的，特別注意扣減房地產受損后的殘余價值；

（六）劃撥國有土地房地產抵押評估應注重預期風險（預期風險會降低估價對象的價值的因素應考慮，預期不確定的收益或升值較少或不考慮）；分析市場變現能力；應考慮抵押期間的耗損；應考慮扣除上繳國家土地使用權出讓金部分

（七）司法訴訟評估應當注意委托人要求評估的評估時點時的房地產狀況和市場狀況

（八）運用各種方法評估的結果應當進行綜合處理，如有調整，應闡述理由（多種估價方法結果綜合取平均值；數學方法求取綜合結果的基礎上，應考慮一些不可量化的價格影響因素；結果的取整； 確認結果）

（九）房地產合并估價：

1、合并前后價格的計算要客觀、準確

2、增值額的分配要準確、合理，應遵循估價中的貢獻原則來確定；（按各自的單價為基礎分配；各自的面積為基礎分配；各自的總價為基礎分配）

（十）各參數選擇應說明理由

六、估價方法運用錯誤：

（一）比較法 難點：交易修正

1、選擇的可比實例描述不清（1）、交易日期描述不清

（2）、交易情況描述不清（買賣、抵押、租賃、利害關系人交易等）（3）、交易的價格描述不清（單價、總價、交易規模、幣種、單位）（4）、交易房地產狀況不清（現房、期房、結構、裝修等）（5）、付款方式（一次性、分期）

（6）、交易時可比實例的規模（建筑規模、占地規模）上述，一點描述不清為一錯點。

2、選擇可比實例可比性差（1）、相同地區或同一供求圈內（2）、用途應相同（3）、建筑結構相同（4）、建筑規模應相當

（5）、權利性質應相同（主要是土地）（6）、交易類型與估價目的應相同

（7）、可比實例交易成交日期與估價時點應接近（8）、交換價格可修正為正常交易價格

3、四項修正錯誤：單項修正不超過20%，綜合修正不超過30%； 綜合修正=各項修正幅度絕對值和 只有這樣交易實例才可能修正為正常價格

4、系數修正方面的錯誤（1）、修正項目錯誤：

（2）、修正方向錯誤：分子、分母修正顛倒（日期為分子，其它為分母）；修正上下方向調整錯誤；

5、可比實例房地產狀況的修正應采取交易當時的狀況

6、交易日期修正時，修正基數沒有采取交易當時的價格水平（主要是匯率選?。?/p>

7、加權綜合處理確定估價結果時，前后矛盾：

交易日期、交易情況接近估價時點，權數應大；區域因素、個別因素較差，權數應?。?/p>

（二）收益法

難點：各扣除項目的界定；資本化率的確定

1、確定純收益常見錯誤： 出租型房地產：

（1）收入應包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入

（2）出租房地產，扣除項目應符合規定（根據租約，可扣除維修費、管理費、保險費、房地產稅、租賃代理費等）

（3）應考慮租賃合同的約定（合同有效期內采用合同約定的租金，之外要采用客觀租金）（4）不采用實際收益，而采取客觀收益；（5）考慮出租率；

（6）收益中應包括有形、無形收益 自營型房地產：

（1）、扣除項目一定全面

經營型凈收益=銷售收入-銷售成本-經營費用-銷售稅金-管理費用-財務費用-商業利潤 生產型凈收益=銷售收-生產成本-銷售費用-銷售稅金-管理費用-財務費用-廠商利潤（2）、注意收益的客觀性（3）、扣除設備帶來的收益

（4）、考慮扣掉不屬房地產帶來的收益

（5）、注意重復計算（企業自營房屋；酒店配電房、大堂等易重復計算）

大堂為整個酒店服務，不能單獨計算，床位、餐飲已包含大堂；配電室為整個酒店服務，不能單獨計算價格

2、資本化率選用常見錯誤：（1）資本化率選用的方法要正確（2）注意資本化率的客觀性（3）注意說明資本化率的來源（4）不要采用非本類房地產的資本化率

（5）要側重投資收益率（投資收益率、XX增加率等應用投資）

3、有效收益年限的確定的錯誤：

（1）沒有特殊說明將房屋的耐用年限、土地使用期為壽命年限（2）帶租約的，應考慮租約期與非租約期的區別（3）不能將房地產的建設期作為收益年限（4）確定有效收益年限理由要充分

（三）成本法 難點：折舊的求取

（1）注意各項費用的客觀性

（2）房地產價格構成內容要全面（6大項：土地取得費用+開發成本+管理費用+投資利息+銷售稅金+開發利潤）

（3）注意銷售稅金的計算基數和稅率的采用（4）投資利息和利潤的計算基數要正確（5）利潤率與計算基數要對應

直接成本利潤率基數：土地取得成本+開發成本 投資利潤率基數：土地取得成本+開發成本+管理費用

成本利潤率基數：土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用（6）計算折舊時應考慮經濟和功能的折舊

（7）分宗轉讓土地要考慮轉讓比例（應以凈地面積計算）凈地面積=土地總面積-道路-綠地

（四）假設開發法

難點：利潤的估算；對象開發完成后的價格 最基本公式：

待開發房地產價值=開發完成后的房地產價值-開發成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發利潤-投資購買待開發房地產負擔的稅費

（1）推測未來樓價方法要正確：對于出售的房地產，可采取比較法；對于出租或自營的房地產，采用收益法；

（2）要體現最高最佳使用原則（3）注意計算參數的客觀性（4）計算時不要漏項

（5）靜態分析時注意各參數的取值（開發利潤、投資利息的取值基數與成本法一樣）投資利息計算項目：待開發房地產的價值、投資購買待開發房產應負擔的稅費、開發成本、管理費用，銷售稅費一般不計息。（6）現金流量法計算注意的問題

開發投入的時間和比例；銷售時間、估價時點；不包括利息和利潤。

（五）基準地價修正法

難點：基準地價的求取；把握基準地價的內涵

七、其他常見錯誤：

1、確定估價結果的理由不充分：“根據上述計算為XXX”屬不充分。估價結果需要有理由來支持（估價原則、估價人員周密計算、根據本房地產市場情況、專家意見、估價人員經驗等來確定估價結果）

2、最終結果應說明總價并大寫金額，如用外幣應說明估價時點的人民幣市場匯率中間價，并注明折合的人民幣價格。

3、房地產抵押評估值時，應當說明市場風險和短期處分對未來房地產價格的影響

4、劃撥地使用權房地產抵押，要說明土地使用權出讓金由誰負擔（一般是房地產權利人）

5、處理房地產糾分的估價，應說明產生糾紛的理由

6、注意語言的確切性（報告書用詞要中性）

7、強制拍賣底價評估時要考慮短期內強制處分標的物時造成的價格折減；土地出讓拍賣則可以采用公開市場價值標準；

8、房屋租賃價格評估時應考慮租約對估價的影響；劃撥地上營利性房地產租賃評估應確定土地收益中的國家部分。

八、各類型房地產區域因素及個別因素：

（一）居住房地產

1、個別因素：建筑結構、類型、等級；裝修；設施與設備；質量；朝向與樓層；

2、區域因素：交通條件；生活服務設施；教育配套設施；環境質量；

（二）商業房地產

1、個別因素：臨街狀況；內部格局；樓層；面積；裝修；轉租的可能性

2、區域因素：繁華程度；交通條件；

（三）商務辦公房產：

1、個別因素：外觀；內部裝修；設備、設施；是否具有智能化辦公條件；物業管理；滿足不同公司的不同需要；

2、區域因素：是否位于中央商務區或政府機構附近；交通條件；周圍環境

（四）旅館房地產：

1、個別因素：設備設施和用具；經營管理

2、區別因素：交通條件；周圍環境；

案例分析解題思路

一、綜述：

1、問答：考估價的基本事項，估價目的、對象、時點（市場變化對估價結果的影響），價值內涵，技術路線，方法運用過程中應注意的問題（如參數應選取客觀值，計算折舊時應用有效經過年數和經濟壽命）等。

2、單選：考適用法律、適用方法、估價時點、價值內涵。

3、挑錯：考對估價的一般要求，對報告的熟悉程度，基本原理的一般應用，估價方法掌握。

4、改錯：考估價方法在應用中的難點。

第一節：問答及單選題: 問答題答題技巧：

1、解決的辦法是：仔細研究正確答案是分哪幾點分別回答的，他的思路是怎樣的。順著它的思路走，才能解決問題。

2、另外，問答題一般每題都有3~5個小點，在數量上也要有個底。

3、條理清楚，論點突出，明顯

4、結構清晰：

一、房地產估價的技術路線：

確定房地產價格內涵和價格形成過程。

1、什么是技術路線？路線的三個方面

① 價格內涵，由目的確定

② 估價思路，由原則原理確定

③ 估價方法，由估價對象房地產的類型、估價方法的適用條件及所搜集資料的數量和質量決定。

2、技術路線與估價要求事項的關系？

①與估價方法：每種方法都體現了一種技術路線（p6）

②與估價對象：估價技術路線反映了估價對象房地產的價格形成過程。

③與估價目的：目的決定內涵，從而決定路線。對估價依據、估價所考慮的因素、采用的價值標準及估價方法均有影響。

※ a、估價對象實體、權利狀況、區位與價值內涵有密切關系。

b、不同類型房地產適用不同的估價方法，有不同技術路線。

d、估價對象狀況（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、舊建〉④房地、未來狀況的房地產要在未來狀況規劃狀況或是最佳利用下評估⑤含有其它資產的房地產）

④與估價時點：估價結論具有很強的時間相關性和時效性。估價對象在不同的時點狀態是不同的。

⑤與估價原則：技術路線反映價格形成過程，估價原則體現了價格形成原理，因而制定路線要遵守估價原則。

⑥以上各項在確定技術路線時要全面考慮相關事項。

3、估價路線的確定過程：

① 確定估價的基本事項（對象、目的、時點）；

② 確定價格內涵（一定要先說清楚）；

③ 選擇適宜方法、途徑

④ 方法應用要點或者需要特殊處理的地方

二、價格解釋對價格有爭議、疑惑

[（對兩種正確結果分別解釋）哪些是影響價格的因素？

從因素入手]

① 目的不同，價格類型不同；

② 時點不同，價格不同。（動態價格）<市場環境、供求狀況均要變；估價對象也會變化><期限、成新、房地產狀況>；

③ 交易狀況是否變化<權力束在限制約束下，交易狀況不同>；

④ 估價原則<是否改變用途，最高最佳使用、違章建筑、臨時建筑〉；

⑤ 估價方法<兩個機構評估，不同方法產生價格差異〉

三、資料的搜集。

資料反映形成價格的影響因素，哪些因素對價格有影響就搜集哪些資料（影響的程度、方向、關系不同，要有針對性）

1、一般資料：

（1）項目的有關資料：①估價目的（委托方提供）；②委托方基本情況（法人、住址、聯系電話）； ③項目有關文件。

（2）估價時點房地產市場狀況的資料：① 一般性的；② 地區性的；③ 本類型房地產資料（商業、特殊物業）

（3）估價對象狀況的資料：土地的、房屋的位置、面積、權利狀況……

（4）估價對象區域條件資料：① 交通。② 環境。③ 繁華程度。（5）相關法律、法規、政策。

2、不同估價方法應收集的主要資料（四章Ｐ191）

（1）市場法：① 交易實例及實例房地產狀況。② 不同交易情況價格差異的資料。③ 房地產價格指數及利率方面的資料。④ 房地產狀況修正的有關技術資料。

（2）成本法：① 土地取得成本方面的資料。② 土地開發和房屋建設方面的資料。③ 管理費用方面的資料。④ 利息率、利潤率、稅費等標準方面的資料。⑤ 建筑物成新度、重新購建價格方面的資料。⑥ 建筑物的折舊方面的資料。

（3）收益法：① 估價對象房地產或類似房地產經營收益或租賃收的資料。② 估價對象房地產和類似房地產的經營費用資料。③ 折舊、剩余收益年限等資料。④ 報酬率方面的資料。

（4）假設開發法：① 同類房地產市場現有競爭狀況、未來趨勢。② 同類房地產市場售價。③ 同類項目開發周期、開發費用。④ 同類項目開發利潤或收益資料。⑤ 折現率確定的有關資料。

第二節估價報告指錯

一、答題技巧

1、指錯題指出的錯誤根本不只13處，……這樣的情況下應該如何取舍？“

這是因為錯誤的嚴重程度不一樣，有些錯誤是因為前面錯了引起的連鎖錯誤，有些是次要的錯誤，你要把自己覺得有把握的錯誤寫在前面，否則，13個錯誤寫完了，后面你再寫得多也沒分！

2、揣摩評卷人的心理

3、先理草稿，再答題

二、答題思路

（一）閱讀報告：

1、先了解估價基本事項。

2、了解價值定義。

3、了解方法技術思路。

4、看估價依據全不全，假設限制條件，特殊說明。

5、測算過程。

6、估價結果

（二）錯誤類型

1、不全面。①缺有效期、價格內涵、資質等；②假設限制條件；③估價依據、基準地價、估價人員現場調查；④估價結果。

2、不規范。①術語不規范；② 表達方式不規范（帶有感情色彩、模棱兩可如可能大概）；③錯別字。

3、不充分。(1)取值依據不充分（數據來源、資本化率取值）；(2)推理說明不充分。① 時間修正未說明市場狀況分析。② 比準價格的未說明理由。如加權、平均。③ 各種方法最后綜合取值的理論依據。

4、不一致。①結果報告與技術報告不一致；②兩種方法之間參數不一致（基準地價、比較法中的年期修正、資本化率）；③報告中有兩個估價對象，分開評時參數不對應；④前面的因素分析和后而后面的取值計算不一致；⑤推理說明與結論不一致。

５、不正確。①每一項描述不正確（評估目的）；②推理分析不正確（與常理相悖）；③方法選用不正確；④技術路線不正確（公式、價值內涵、時點、形成過程）

（三）常見錯誤

一、報告書不完整（共8項內容）

1.封面

2.目錄

3.致委托方函：

時點、對象、目的、結果、有效期、簽字、蓋章

4.估價師聲明

5.估價假設和限制條件

① 說明不全（評估時，工業房地產作商業用途，假設……）；

② 他項權利（抵押權對資產的影響）；

③ 特殊處理（無法確認的數據特殊處理）；

④權證說明（證與用途不一致，產權問題，他項權利是否評估，出讓土地最高年限超出的處理如：商地本應40年，證載70年，要按40年處理，劃撥土地轉讓的說明）。

6.估價結果報告

7.估價技術報告

8.附件

二、估價結果報告書漏項（共13項內容）

一)委托方（委托單位全稱、法定代表人和住所，個人委托的為個人姓名和住所）

二)估價方（估價機構全稱、法定代表人、住所、估價資格等級）

三)估價對象（概要說明估價對象的狀況，包括物質實體狀況和權益狀況。其中：

對土地的說明應包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環境、景觀，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質、水文狀況，規劃限制條件，利用現狀，權屬狀況；

對建筑物的說明應包括：名稱，坐落，面積，層數，建筑結構，裝修，設施設備，平面布置，工程質量，建成年月，維護、保養、使用情況，公共配套設施完備程度，利用現狀，權屬狀況）

另外注意：1)土地使用權人交代不清

2)土地使用權性質交代不清，如是出讓還是劃撥土地，集體土地還是國有土地等

3)土地使用年限交代不清，如起止年月等（劃撥土地不需交代）

4)是否具有土地使用權證沒有交代

5)是否具有房屋所有權證沒有交代

6)房屋用途交代不清

7)建筑物結構交代不清

8)房屋建成年代交代不清

9)房屋的權屬交代不清（特別是抵押的情況）

10)房屋的狀態交代不清楚（如在建工程的投入數量）

11）面積前后不符，分部之和不符合總面積；

12）建筑物裝修情況要詳細、尤其是商業用途

四)估價目的（說明本次估價的目的和應用方向）

著重察看估價方法是否與估價目的，估價對象適用，估價技術路線是否正確

五)估價時點（說明所評估的客觀合理價格或價值對應的年月日）

估價時點是否準確（注意各種估價目的房地產估價的估價時點）

與后面引用的時間數據是否吻合。（交易時間修正、匯率）

六)價值定義（說明本次估價采用的價值標準或價值內涵）

采用公開市場價值標準，還是特殊估價

七)估價依據（說明本次估價依據的本房地產估價規范，國家和地方的法律、法規，委托方提供的有關資料，估價機構和估價人員掌握和搜集的有關資料）

（提供與估價目的、估價對象類型及數據有關

1、估價規范

2、委托書

3、少重要法規

八)估價原則（說明本次估價遵循的房地產估價原則）

（缺少與估價方法對應原則）

九)估價方法（說明本次估價的思路和采用的方法以及這些估價方法的定義）

1、只使用了一種估價方法

2、能用市場比較法的沒有用。

3、收益性房地產的估價，未選用收益法作為其中的一種估價方法。

4、具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價，未選用假設開發法作為其中的一種估價方法。

5、適宜采用多種估價方法進行估價的，沒有同時采用多種估價方法進行估價。估價方法的選用沒有結合估價對象的特點或不符合有關的規定

6、缺少估價方法定義

十）估價結果（說明本次估價的最終結果，應分別說明總價和單價，并附大寫金額。若用外幣表示，應說明估價時點中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，并注明所折合的人民幣價格）

（1）評估結果中沒有說明幣種，沒有寫成大寫。

（2）對外幣表達的結果，沒有寫明折算成人民幣的匯率。

（3）缺少單價或總價

十一)估價人員（估價人員的姓名、估價資格或職稱，并由本人簽名、蓋章）

十二)估價作業日期（說明本次估價的起止年月日）

十三)估價報告應用的有效期（說明本估價報告應用的有效期，可表達為到某個年月日止，也可表達為多長年限，如一年）

以估價報告完成時間開始

三、估價技術報告漏項（共7項內容）

一)個別因素分析

注意分析因素與估價對象類型相吻合（還要補充）

商業：臨街狀況、內部格局、樓層、面積、裝修

住宅：建筑物結構、類型、式樣，設施、設備，質量，朝向、樓層。

工業：用地面積、地質水文條件

二)區域因素分析（注意分析因素與估價對象類型相吻合（還要補充）

商業：繁華程度、交通條件

住宅：交通條件、生活服務設施、公用設施、環境狀況。

工業：區域：交通、基礎、地理位置

三)市場背景分析（詳細說明分析類似房地產的市場狀況，包括過去、現在和可預見的未來）

四)最高最佳使用分析（詳細分析、說明估價對象最高最佳使用）

五)估價方法選用（詳細說明估價的思路和采用的方法及其理由）

1、未說明選用方法理由，六)估價測算過程（詳細說明測算過程，參數確定等）

1、收益法

（1）收益期限確定錯誤。

（2）沒有以客觀收益和正常費用作為價格評估的依據。

（3）對于客觀收益沒有考慮到未來的變化。

（4）收益的測算錯誤。沒有考慮收租率或入住率或滿客率；求取的方法錯誤；收益計算中有關面積套錯了。

（5）正常費用的測算錯誤

A費用的測算遺漏了項目或增加了不合理的項目。第一，將一次性支付的費用及與總收益不直接相關的費用作為獲取客觀收益的直接必要的費用。第二，對于租賃房地產采用收益法評估時，正常費用中稅金的計算只計算了房產稅，而沒有計算營業稅及其附加和土地使用稅。第三，自己經營的房地產，在正常費用的計算中遺漏了經營利潤。第四，把所得稅也作為總費用的一個組成部分。

B、費用的計算中計費基礎錯誤。

C、費用的計算方法錯誤。

D、參數確定錯誤。

E、總費用中包含了折舊費。

F、對于帶租約的房地產轉讓的評估。租約期內總費用的扣除項目沒有按租賃合同的約定。

（6）報酬率確定錯誤

A、報酬率選定錯誤

B、用途不同的部分采用了相同的報酬率

C、安全利率選擇錯誤

D、把物價上漲率和經濟增長率作為報酬率。

2、市場法

（1）修正系數的確定沒有充足的理由

（2）比較實例的數量不夠，即沒有達到三個以上（含三個）的可比實例

（3）修正系數的取值不統一、不規范或比較物與參照物相互顛倒。

4）單項修正對可比實例成交價格的調整幅度超過了20%，或者各項修正對可比實例成交價格的綜合調整幅度超過了30%。

（5）比較修正的方向錯誤。

（6）可比實例不符合條件。

7）區位狀況與實物狀況混淆不請。

8）區位狀況與實物狀況具體比較修正項目的選擇沒有結合估價對象與可比實例的差異。

9）區域因素與各別因素具體比較修正項目的選擇沒有與評估對象的特點結合起來。

（10）比較修正項目有漏項。

（11）間接比較與直接比較混淆不清。

成本法：

1成本應為社會平均成本,即客觀成本

2注意各種物業的價格構成（及商品房，農地征用，拆遷房屋）

3注意保險估價不計地價，評估抵押價值時的土地價值考慮是否正確,看是直接還是間接損失,如不可修復,應有說明

4銷售稅費的依據是銷售收入不是成本，稅費的構成是否正確

5入股的估價應說明入股后的用途

6注意計稅方式是否正確，如房產稅要減去原值得10-30%，個人按市場價格出租居民用房4%，營業稅3%

7折舊計算是否正確(包括年限和項目,公式)8用成本計算而非成本價

9長壽命的折舊要減去短壽命的重置價格

假設法

1預期的價值應減去管理費銷售費稅和購入土地的稅費

2察看項目是否齊全

3看傳統方法和現金流法的注意事項，現金流不計利潤和利息，傳統不折現

4注意項目必須是有投資開發和在開發潛力的房地產

5其未來的用途應該合法和符合最高最佳使用原則

6、最佳開發利用方式的確定、分析是否充分；

7、估算開發總價值若用比較法確定，比較過程中應有相當的說明，若用收益法要注意收益法中常見的問題；

七)估價結果確定（詳細說明估價結果及其確定的理由）

再仔細看看以下：

1對照估價規范看估價報告案例是否符合規范格式，內容描述項目是否完全、合適，書寫方式，用詞稱呼、符號、序號、術語、大寫、錯別字等是否準確。

2察看估價方法是否與估價目的，估價對象適用，估價技術路線是否正確

3估價時點是否準確

4修正年限是否正確

5檢查計算是否正確，前后數據是否照應一致

6對采用的方法是否有合理的說明和理由

7任何一項數據都應有來源依據，必要時說明

8注意利息的計算方式，期限

9報告有效期應以報告完成之日為準

10現實用途和法定用途相符

11注意對價格的稱謂是否錯誤（比準，收益，積算）

第五篇：房地產估價師房地產估價案例與分析大綱總結

房地產估價師考試輔導

房地產估價案例與分析

《房地產估價案例與分析》考試大綱

第一章 房地產估價文書寫作

考試目的

本部分的考試目的是測試應考人員對房地產估價主要文書寫作的了解、熟悉和掌握程度。

考試內容

第一節 房地產估價文書概述

一、房地產估價文書的種類及作用

（一）估價委托書

（二）估價委托合同

（三）估價項目來源和接洽情況記錄

（四）估價作業方案

（五）估價所需資料清單

（六）估價對象實地查看記錄

（七）估價報告

（八）估價報告內部審核表

（九）估價中的主要不同意見和估價結果重大修改意見記錄

（十）估價報告交接單

二、房地產估價報告寫作的文字要求

（一）對詞義的要求 1.用詞準確

2.語義鮮明，不能含混不清、模棱兩可 3.用詞不可帶有較強的感情色彩 4.用詞簡練、標準，不堆砌、不生造 5.朝向與樓層

（二）對語句的要求 1.句子簡潔，概括性強 2.搭配得當 3.邏輯嚴密

（三）要防止錯別字和錯漏 第二節 房地產估價報告寫作

一、房地產估價報告的構成要素

二、房地產估價報告的寫作

（一）封面的寫作 1.估價報告名稱 2.估價項目名稱 3.委托人 4.估價機構

5.注冊房地產估價師 6.估價作業日期 7.估價報告編號

第1頁 房地產估價師考試輔導

房地產估價案例與分析

（二）目錄的寫作

（三）致委托人函的寫作

（四）注冊房地產估價師聲明的寫作

（五）估價的假設和限制條件的寫作

（六）估價結果報告的寫作 1.標題 2.委托人 3.估價機構 4.估價對象 5.估價目的 6.估價時點 7.價值定義 8.估價依據 9.估價原則 10.估價方法 11.估價結果 12.估價人員 13.估價作業日期 14.估價報告使用期限

（七）估價技術報告的寫作 1.實物狀況（或個別因素）分析 2.區位狀況分析 3.市場背景分析 4.最高最佳使用分析 5.估價方法選用 6.估價測算過程 7.估價結果確定

三、房地產估價報告示例

第三節 其他房地產估價主要文書寫作

一、估價委托合同

（一）估價委托合同內容構成

（二）估價委托合同寫作示例

二、估價所需資料清單

（一）對房地產價格有普遍影響的資料

（二）對估價對象所在地區的房地產價格有影響的資料

（三）相關實例資料

（四）反映估價對象狀況的資料

三、估價作業方案

（一）擬采用的估價技術路線和估價方法

（二）擬定資料收集渠道

（三）預計需要的時間、人力和經費

（四）估價作業步驟和時間進度安排

四、估價對象實地查看記錄

第2頁 房地產估價師考試輔導

房地產估價案例與分析

（一）住宅房地產實地查看記錄 1.住宅房地產實地查看內容

2.住宅房地產實地查看記錄表示例

（二）經營性房地產實地查看記錄 1.經營性房地產實地查看內容

2.經營性房地產實地查看記錄表示例

（三）工業房地產實地查看記錄 1.工業房地產實地查看內容

2.工業房地產實地查看記錄表示例

（四）在建工程實地查看記錄 1.在建工程實地查看內容

2.在建工程實地查看記錄表示例

五、估價報告內部審核表

（一）估價報告內部審核表內容構成

（二）估價報告內部審核表示例

考試要求

要求考生掌握本章內容。

第二章 不同類型房地產估價

考試目的

本部分的考試目的是測試應考人員對居住、商業、商務辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業、農業、特殊用途等不同類型房地產估價的特點和影響因素的了解、熟悉和掌握程度。

考試內容

第一節 居住房地產估價

一、居住房地產及其特點

（一）單宗交易規模較小，但市場交易量十分巨大

（二）具有較強的相似性、可比性

（三）不同類型住房價格內涵差異明顯

二、影響居住房地產價格的因素

（一）影響居住房地產價格的主要區位狀況

1.交通條件

2.生活服務設施

3.教育配套設施

4.環境質量

（二）影響居住房地產價格的主要實物狀況

1.建筑結構、類型和等級

2.設施與設備

3.建筑質量

4.裝修

三、居住房地產估價的常用方法

（一）市場法

第3頁 房地產估價師考試輔導

房地產估價案例與分析

（二）成本法

（三）收益法

四、居住房地產估價的技術路線及難點處理

（一）商品房估價的技術路線及難點處理

（二）房改房、經濟適用住房估價的技術路線及難點處理 第二節 商業房地產估價

一、商業房地產及其特點

（一）商業房地產及其種類 1-百貨店業態結構特點 2.超級市場業態結構特點 3.大型綜合商場業態結構特點 4.便利店業態結構特點 5.專業店業態結構特點 6.專賣店業態結構特點 7.購物中心業態結構特點 8.家居中心業態結構特點 9.倉儲商店業態結構特點

（二）商業房地產特點 1.收益性

2.經營內容多，業態多樣

3.出租、轉租經營多，產權分散復雜 4.裝修高檔且復雜

5.垂直空間價值衰減性明顯

二、影響商業房地產價格的因素

（一）影響商業房地產價格的主要區位狀況 1.地段繁華程度 2.交通條件 3.臨街狀況 4.樓層

（二）影響商業房地產價格的主要實物狀況 1.建筑品質及內部格局 2.凈高 3.面積 4.裝修 5.無形價值

三、商業房地產估價的常用方法

（一）收益法

（二）市場法

（三）成本法

四、商業房地產估價的技術路線及難點處理

（一）不同經營方式商業房地產估價的技術路線及難點處理 1.出租型商業房地產 2.運營型商業房地產

第4頁 房地產估價師考試輔導

房地產估價案例與分析

（二）不同規模商業房地產估價的技術路線及難點處理 1.整幢商業房地產估價 2.整層商業房地產估價

3.同層商業房地產不同鋪面估價

（三）空置、爛尾商業房地產估價的技術路線及難點處理 第三節 商務辦公房地產估價

一、商務辦公房地產及其特點

（一）商務辦公房地產及其分類

（二）商務辦公房地產的特點 1.所處區位好，規模大

2.多為現代化的高層建筑，功能齊全、配套設施完善 3.出租經營為主，多由專業物業服務企業管理

二、影響商務辦公房地產價格的因素

（一）影響商務辦公房地產價格的主要區位狀況 1.集聚程度 2.交通條件 3.周邊環境 4.樓層

（二）影響商務辦公房地產價格的主要實物狀況 1.外觀形象 2.內部裝修 3.設備、設施 4.智能化程度 5.物業服務水平6.租戶類型

三、商務辦公房地產估價的常用方法

（一）收益法

（二）市場法

（三）成本法

四、商務辦公房地產估價的技術路線及難點處理

（一）商務辦公房地產租金的求取 1.租約問題

2.租金構成內涵問題 3.租金支付方式問題 4.地下車庫租金問題

（二）整幢商務辦公房地產估價的技術路線及難點處理 1.單純型商務辦公房地產 2.商住型商務辦公房地產 3.綜合型商務辦公房地產

第四節 旅館房地產估價

一、旅館房地產及其估價特點

（一）旅館房地產及其特點

第5頁 房地產估價師考試輔導

房地產估價案例與分析

1.飯店、酒店、賓館房地產及其特點 2.旅店、招待所及其特點

（二）旅館房地產的估價特點 1.轉讓少且一般為整體轉讓 2.功能多樣

3.一次性投資大、投資回收期較長、經營風險較大 4.價值主要體現在接待客戶類型及其能力

二、影響旅館房地產價格的主要因素

（一）影響旅館房地產價格的主要區位狀況 1.交通條件 2.周圍環境

（二）影響旅館房地產價格的主要實物狀況 1.設備設施和用具 2.經營管理

三、旅館房地產估價方法的選用

（一）收益法

（二）市場法

四、旅館房地產估價的技術路線及難點處理

（一）星級酒店不同功能用房收益的測算

（二）星級酒店凈收益的求取

第五節 餐飲房地產估價

一、餐飲房地產及其估價特點

（一）地段選擇的差異性

（二）營業收入的差異性

二、餐飲房地產估價的技術路線及難點處理 第六節 娛樂房地產估價

一、娛樂房地產及其估價特點

二、娛樂房地產估價的常用方法

（一）收益法

（二）市場法

（三）成本法

三、娛樂房地產估價技術路線及難點處理 第七節 工業房地產估價

一、工業房地產及其估價特點

（一）涉及的行業多

（二）非標準廠房多，建筑工程造價相差大

（三）要區分設備和建筑物的造價

（四）受腐蝕的可能性大

二、影響工業房地產價格的主要因素

（一）影響工業房地產價格的主要區位狀況 1.交通條件

第6頁 房地產估價師考試輔導

房地產估價案例與分析

2.基礎設施

3.地理位置

（二）影響工業房地產價格的主要實物狀況

1.用地面積與形狀

2.地質和水文條件

3.房地產用途

三、工業房地產估價的常用方法

（一）成本法

（二）市場法

（三）收益法

四、工業房地產估價的技術路線及難點處理

第八節 農業房地產的估價

一、農業房地產估價的一般特點

二、農業房地產常見的估價方法和技術路線

第九節 特殊用途房地產估價

一、停車庫的估價

（一）地下停車庫特點

（二）地下停車庫的價格特點

（三）地下停車庫常見的估價方法和技術路線

二、加油站的估價

（一）加油站房地產估價的一般特點

1.位置極其重要并且分布離散性較強

2.經營的個性差異顯著

3.存在成品油特許經營權帶來的超額利潤

（二）加油站常見的估價方法和技術路線

考試要求

1.掌握居住房地產及其估價的特點，影響該類型房地產的主要區位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產估價中如何選用估價方法；

2.掌握商業房地產及其估價的特點，影響該類型房地產的主要區位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產估價中如何選用估價方法；

3.掌握商務辦公房地產及其估價的特點，影響該類型房地產的主要區位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產估價中如何選用估價方法；

4.熟悉旅館房地產及其估價的特點，影響該類型房地產的主要區位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產估價中如何選用估價方法；

5.熟悉餐飲房地產及其估價的特點，在該類型的房地產估價中如何選用估價方法；

6.熟悉娛樂房地產及其估價的特點，在該類型的房地產估價中如何選用估價方法；

7.熟悉工業房地產及其估價的特點，在該類型的房地產估價中如何選用估價方法；

8.了解農業房地產及其估價的特點，在該類型的房地產估價中如何選用估價方法；

9.了解特殊用途房地產及其估價的特點，影響這些類型房地產的主要區位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產估價中如何選用估價方法。

第7頁 房地產估價師考試輔導

房地產估價案例與分析

第三章 不同目的房地產估價

考試目的

本部分的考試目的是測試應考人員對不同估價目的在房地產估價時所起的作用，房地產估價的假設前提，房地產價值類型與房地產估價前提之間的關系，房地產價值類型和估價前提、房地產權利和房地產交換價值之間的關系，以及它們和房地產估價目的的關系等的了解、熟悉和掌握程度。

考試內容

第一節 建設用地使用權出讓價格評估

一、建設用地使用權出讓價格評估的特點

（一）建設用地使用權出讓價格評估應采用市場價值標準

（二）估價時點一般為估價作業日期以后某一時點

（三）不同出讓方式可側重采用不同的估價方法

（四）搜集市場資料時，尤其應注重所選實例的可替代性

二、建設用地使用權出讓價格評估方法的選擇

（一）市場法

（二）假設開發法

（三）成本法

（四）基準地價修正法

第二節 房地產轉讓價格評估

一、房地產轉讓價格評估的特點

二、房地產轉讓價格評估常用方法

（一）市場法

（二）假設開發法

（三）成本法

（四）收益法

（五）基準地價修正法

第三節 房地產抵押價值評估

一、房地產抵押價值內涵及評估實質

二、房地產抵押估價的法律規定

（一）可以設定抵押的房地產及對其抵押時的要求

（二）不得設定抵押的房地產

（三）其他限制條件

（四）與房地產抵押估價有關的規定

三、房地產抵押價值評估技術路線及估價方法

（一）完全產權房地產

（二）不完全產權房地產

（三）部分（局部）房地產

（四）在建工程房地產

（五）鄉（鎮）、村企業房地產

四、房地產抵押估價的注意事項

（一）估價目的

第8頁 房地產估價師考試輔導

房地產估價案例與分析

（二）估價時點

（三）確認估價對象可以作為設定抵押的房地產

（四）合理確定假設前提和限制條件

（五）把握市場風險防止高估

（六）估價中的謹慎原則

（七）市場變現能力分析

（八）說明與風險提示

（九）其他

第四節 城市房屋拆遷估價

一、城市房屋拆遷估價內涵及特點

（一）估價數量大

（二）涉及面廣，社會影響大

（三）估價對象復雜，需要協調各種關系

（四）補償價格關聯性強

二、城市房屋拆遷估價的標準與方法

三、城市房屋拆遷估價技術路線

（一）“標本房屋”市場價格評估技術路線 1.確定“標本房屋”的基本條件 2.選擇“標本房屋”

3.評估“標本房屋”的市場價格 4.評估確定其他拆遷房屋的市場價格

（——）“典型房屋”市場價格評估技術路線

（三）區位指導價市場價格評估技術路線

四、城市房屋拆遷估價應注意的問題

（一）拆遷估價的估價對象

（二）拆遷估價委托人的合法性

（三）拆遷估價的價值標準、估價目的和估價時點

（四）拆遷估價價格內涵

（五）幾種特殊產別房屋的估價

五、城市房屋拆遷估價的工作方式

（一）拆遷估價前的準備工作

（二）入戶調查

（三）室內作業，出具估價報告

（四）現場答疑

六、城市房屋拆遷估價糾紛的解決 第五節 房地產強制拍賣估價

一、房地產拍賣的相關法律規定

二、房地產強制拍賣估價的特點

（一）強制處分

（二）快速變現

（三）市場需求面窄、推廣力度小

（四）消費者心理因素

第9頁 房地產估價師考試輔導

房地產估價案例與分析

（五）購買者的額外支出

三、房地產強制拍賣估價的技術路線

四、房地產強制拍賣估價的類型與方法

（一）商品房

（二）行政趔撥地上的房產

（三）在建工程

第六節 房地產損害賠償估價

一、房地產價值損失的原因及種類

（一）因規劃修改給房地產權利人的合法權益造成損失 1.房屋本身的規劃修改、變更導致的房地產價值損失 2.小區內部的規劃修改、變更導致的房地產價值損失 3.小區周邊規劃修改、變更導致的房地產價值損失

4.房地產所在的區域規劃修改、變更導致的房地產價值損失

5.房地產所在區域大型基礎設施建設修改、變更導致的房地產價值損失

（二）因在相鄰土地上建造建筑物給相鄰房地產造成價值損失

（三）因環境污染造成房地產價值損失

（四）因工程質量缺陷造成房地產價值損失

（五）因施工中挖基礎不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產價值損失

（六）因異議登記不當，造成房地產權利人損害

（七）因非法批準征收、使用土地，給當事人造成損失

（八）因未能履約使他人工程停緩建，給他人造成損失

（九）因對房地產權利行使不當限制，給房地產權利人造成損失

二、房地產損害造成的損失分析

（一）房地產損害的分類

1.按照房地產受損害的部位劃分

2.按照房地產可修復的損害和不可修復的損害劃分 3.按照暫時性的損害和永久性的損害劃分

（二）房地產損害的賠償金額

三、房地產損害賠償估價內涵及特點

（一）房地產損害賠償評估內涵

（二）房地產損害賠償評估價值定義

（三）損害賠償估價的特點

四、房地產損害賠償估價方法選擇

（一）修復費用法（成本法）

（二）損失資本化法

1.凈收益減少收益年期不變型 2.凈收益不變收益年期減少型 3.凈收益、收益年期減少型

（三）賠償實例比較法

（四）損害前后價差法

五、房地產損害賠償估價的技術路線及難點的處理

（一）規劃變更導致房地產價值損失的估價技術路線及難點處理

（二）商品房質量缺陷導致價值減損的估價技術路線及難點處理

第10頁 房地產估價師考試輔導

房地產估價案例與分析

第七節 房屋租賃價格評估

一、房屋租賃價格評估的特點

（一）住宅類房屋租賃價格評估分為政策性評估和市場租賃評估兩種類型

（二）租約對租金估價有一定的影響

（三）劃撥土地上的營利性房屋租賃價格評估應確定土地收益中的國家部分

二、房屋租賃價格管理的法律規定

（一）房屋租賃價格應以合同形式載明

（二）不同用途房屋租賃價格管理規定

（三）私房租賃價格管理規定

三、房屋租賃價格評估常用的估價方法

（一）市場法

（二）收益法

（三）成本法

第八節 房地產課稅估價

一、房產稅估價

二、土地增值稅估價

（一）區分評估目的，明確評估內容

1.隱瞞、虛報房地產成交價格的或轉讓房地產的成交價格低于房地產評估 價格又無正當理由的

2.提供扣除項目金額不實的

（二）扣除項目評估方法的選擇 1.取得土地使用權所支付的金額 2.房地產開發成本

3.舊房及建筑物的評估價格

三、契稅估價

第九節 企業各種經濟行為涉及的房地產估價

一、企業各種經濟行為涉及的房地產估價類型

（一）房地產權屬發生轉移

（二）房地產權屬不發生轉移

二、估價的假設前提

三、估價方法的選用

（一）房地產權屬發生轉移的估價

（二）房地產權屬不發生轉移的估價 1.掌握建設用地使用權出讓價格評估； 2.掌握房地產轉讓價格評估； 3.掌握房地產抵押價值評估； 4.掌握城市房屋拆遷估價； 5.熟悉房地產強制拍賣估價； 6.熟悉房地產損害賠償估價； 7.熟悉房地產租賃價格評估；

第11頁 房地產估價師考試輔導

房地產估價案例與分析

8.熟悉房地產課稅估價；

9.了解企業各種經濟行為涉及的房地產估價。

第四章 房地產咨詢顧問服務

本部分的考試目的是測試應考人員對房地產市場調查研究、房地產投資項目可行性研究、房地產開發項目策劃和房地產貸款項目評估等房地產咨詢顧問服務的了解、熟悉和掌握程度。

第一節 房地產市場調查研究

一、房地產市場調查研究類型

（一）整體房地產市場調查研究

（二）住宅房地產市場調查研究

（三）商業房地產市場調查研究

（四）寫字樓房地產市場調查研究

（五）酒店房地產市場調查研究

（六）工業房地產市場調查研究

二、不同類型房地產市場調查研究報告內容

（一）住宅房地產市場調查研究報告內容構成 1.宏觀環境分析

2.房地產市場發展現狀和趨勢分析

3.客戶分析

4.競爭分析

（二）商業房地產市場調查研究報告內容構成 1.宏觀環境分析

2.商業房地產發展現狀及趨勢

3.商圈（區域）分析

4.消費者消費習慣分析

5.客戶分析

（三）寫字樓房地產市場調查研究報告內容構成 1.宏觀環境分析

2.寫字樓房地產市場發展狀況和趨勢

3.商務圈（區域）分析

4.競爭、典型項目研究

5.寫字樓客戶分析

（四）酒店房地產市場調查研究報告內容構成 1.宏觀環境分析

2.酒店房地產的發展現狀和特點

3.酒店消費者分析

4.酒店市場競爭分析

5.酒店經營者分析

第二節 房地產投資項目可行性研究

一、房地產投資項目可行性研究特點

二、房地產投資項目可行性研究報告主要內容

第12頁 房地產估價師考試輔導

房地產估價案例與分析

（一）項目總論

（二）項目概況

（三）項目投資環境分析

（四）項目區域環境分析

（五）房地產市場分析

（六）項目市場定位

（七）項目規劃與建筑方案

（八）項目開發建設進度安排

（九）投資估算與資金籌措

（十）項目經濟效益分析

（十一）項目風險分析

（十二）項目社會效益和影響分析

（十三）項目可行性研究結論與建議 第三節 房地產開發項目策劃

一、房地產開發項目策劃的特點

（一）地域性

（二）系統性

（三）前瞻性

（四）市場性

（五）創新性

（六）多樣性

二、房地產開發項目策劃報告主要內容

（一）項目背景

（二）開發項目地塊分析 1.地塊的自然條件分析

2.地塊周邊的經濟及社會條件分析 3.地塊的環境條件分析

（三）開發項目市場調查與分析 1.市場環境調查與分析 2.市場需求容量調查與分析

3.消費者和消費者行為調查與分析 4.競爭情況調查與分析

（四）開發項目SWOT分析 1.開發項目的優勢分析 2.開發項目的劣勢分析 3.開發項目的發展機遇分析 4.開發項目的威脅分析

（五）開發項目的市場定位 1.消費群體定位 2.項目形象定位

3.規劃設計及建筑形象定位 4.戶型定位 5.價格定位

第13頁 房地產估價師考試輔導

房地產估價案例與分析

6.物業管理定位

（六）開發項目的產品策劃及規劃建議 1.項目總體規劃設計建議 2.建筑個體設計建議 3.環境景觀設計建議 4.戶型設計建議

（七）開發項目的定價及價格策略 1.開發項目定價目標 2.開發項目定價方法選擇 3.開發項目價格策略選擇

（八）開發項目廣告策劃及銷售 1.開發項目廣告設計 2.開發項目廣告媒體選擇

3.開發項目銷售計劃及策略制定

第四節 房地產貸款項目評估

一、房地產貸款項目評估的含義

二、房地產貸款項目評估相關法律法規及技術標準規定

三、房地產貸款項目評估的特點

（一）綜合性

（二）科學性

（三）專業性

（四）特殊性

四、房地產貸款項目評估的內容

五、房地產貸款項目評估的注意事項

（一）評估的側重點

（二）動態與靜態分析

（三）項目風險評估

（四）項目市場評估

考試要求

1.掌握房地產市場調查研究；

2.熟悉房地產投資項目可行性研究； 3.熟悉房地產開發項目策劃； 4.熟悉房地產貸款項目評估。

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