第一篇：房地產估價案例與分析試卷及答案

案例1：

某監理單位受業主委托，全權對一寫字樓工程進行施工階段工程建設監理，并按GP—95—0202簽訂了監理合同。由于業主要縮短建設周期，采用了邊設計，邊施工。簽訂監理合同時，設計單位僅完成地下室施工圖;施工單位已通過邀請招標選定但尚未簽訂合同。因此，業主口頭提出監理單位3日內提交監理規劃，并要求對設計圖紙質量把關。

問題:

項目總監理工程師為了滿足業主的要求，擬訂了監理規劃編寫提綱如下：

a、收集有關資料;

b、分解監理合同內容;

c、確定監理組織;

d、確定機構人員;

e、設計要把關，按設計和施工兩部分編寫規劃;

f、圖紙不齊，按基礎、主體、裝修三階段編寫規劃。

你認為提綱中是否有不妥內容、為什么?

答案:

① e不正確，設計階段的監理規劃不需要寫。

② 因為業主沒有委托設計監理，僅簽訂了施工階段工程監理的合同。施工圖紙質量把關的工作可以在施工階段監理規劃中寫。

③ f 不妥，不需要分階段編寫規劃。

④ 因為監理規劃是監理合同的細化，施工圖紙是否完整對監理規劃的內容影響不大。

案例2：

某商業樓建筑面積為5000㎡，于2000年9月1日開工，2002年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結構，耐用年限為60 年。業主于2003年3月1日通過補交土地使用權出讓金將土地使用權性質由劃撥轉為出讓，用途為商業，土地使用年限為40年，自2003年3月1日起至 2043年2月28日止。在2004年3月1日，業主擬以該商業樓為抵押物向銀行申請兩年期的抵押貸款，委托房地產估價機構估價。

(問題1)采用成本法估價，計算該建筑物折舊時，確定建筑物的剩余經濟壽命應()

A.按土地使用權出讓年限扣除土地已使用年限計算

B.按建筑物耐用年限計算

C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計算

D.按建筑物已使用年限計算

(問題2)采用收益法估價時，下述觀點不正確的是()

A.收益年限應按估價時點時的土地使用權剩余年限計算

B.估價時點應設定為2004年3月1日

C.凈收益中應扣除建筑物折舊額

D.應要求委托人提供該商業樓的經營收益和費用資料

(問題3)估價機構評估出該商業樓在2004年3月1日的公開市場價值為4000萬元。近年來此類房地產的價格年均上漲5%趨勢仍將繼續。另根據拍賣行統計數據，此類房地產快速變現的變現率一般為其正常市場價格的70%。估價機構向委托人提交的估價結果應該是()萬元。

A.2800

B.2940

C.4000

D.4200

(問題4)假設在2005年9月1日，業主委托某估價機構重新評估該商業樓現時的抵押價值，若估價結果顯示該商業樓的公開市場價值比2004年3月1目的公開市場價值增加了500萬元。下列表述中正確的是()

A.原抵押權人認為該商業樓已全部抵押，500萬元增值不能再次設立抵押權

B.原抵押權人認為該商業樓已全部抵押給原抵押權人，500萬元增值不能對原抵押權人以外的債權提供擔保

C.業主認為該500萬元屬于抵押物價值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對抵押物拍賣，原抵押權人對該部分價值無優先受償權

D.該500萬元可再次抵押

(答案1)A、(答案2)C、(答案3)C、(答案4)D

案例3：

某市舊城改造需對某沿街房屋進行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產管理部門公示了有資質的拆遷估價機構名單。某被拆遷人見到公示名單后，前往其中一家估價機構咨詢，假如你作為該估價機構的一名房地產估價師，在接待該被拆遷人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。

問題：

1.你所在的估價機構通過什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價報告?

2.你應如何確定作為拆遷估價依據的該被拆遷人房屋的用途?

答案：

1.經被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式確定本估價機構為該拆遷項目估價機構，一般由拆遷人委托。

2.該房屋用途性質建議拆遷當事人按以下原則確定：

①以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準;

②當地政府對被拆遷房屋的用途性質認定有特別規定的，從其規定;

③拆遷人利被拆遷人對拆遷房屋的用途性質協商一致的，按協商結果確定;

④對被拆遷房屋的性質用途不能協商一致的，向城市規劃行政主管部門申請確認。

第二篇：房地產估價案例與分析

房地產估價案例與分析

一、房地產估價技術路線及其確定

了解房地產估價技術路線的概念。

熟悉房地產估價技術路線與房地產價格內涵、房地產價格形成過程的關系，熟悉房地產估價技術路線與房地產估價方法之間的密切關系。

掌握房地產估價技術路線的確定方法和過程。

二、各種估價方法在房地產估價中的運用

了解每種估價方法的實質以及它們的共性和特性。

熟悉房地產估價的價值標準以及價值標準與估價目的、估價方法之間的關系。

掌握各種主要房地產估價方法的實質和難點，以及如何在估價中綜合運用各種房地產估價方法。

三、各種目的的房地產估價

了解房地產估價目的及其與估價的假設前提和價格類型之間的關系。

熟悉國有土地使用權出讓價格評估、房屋租賃價格評估、房地產課稅估價、房地產分割（合并）估價的特點、適用的法律法規、估價技術路線的確定。掌握房地產轉讓價格評估、房地產抵押價值評估、房地產保險估價、征地和房屋拆遷補償估價、房地產糾紛估價、房地產拍賣底價評估、企業涉及的房地產估價的特點、適用的法律法規、估價技術路線的確定。

四、各種類型的房地產估價

了解餐飲、娛樂、工業、農業、特殊及途等類型房地產的估價特點。熟悉居住、商業、辦公、旅館房地產的估價特點。

掌握這些不同類型房地產的價格影響因素。

五、房地產估價報告的寫作

了解對房地產估價報告寫作主體的要求，了解房地產估價報告的寫作客體、載體的受體。

熟悉房地產估價報告的寫作原則和構成要素。

掌握房地產估價報告的語言文字要求和基本格式，掌握房地產估價報告的具體寫作。

第三篇：2004年《房地產估價案例與分析》真題及答案

2004年《房地產估價案例與分析》試題及答案

一、問答題(共3題，每題10分。請將答案寫在答題紙對應的題號下)

(一)某房地產開發商欲參加一宗規劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標，委托房地產估價機構評估該宗土地的公開市場價值，供其確定投標價格時參考。作為房地產估價人員，在全面了解地塊的基本情況(包括位置、四至、用途、面積、容積率等)和地塊所在區域基本情況(包括市政基礎設施和公共配套設施狀況、商業繁華程度、人文環境和區域的總體規劃等)之后，還需做哪些專業工作?

(二)某房地產估價機構接受委托評估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結構的商場，該商場土地使用權以出讓方式取得，用途為商業，估價目的為評估該商場的抵押價值。房地產估價師完成估價報告后，委托人發現估價報告中收益法所采用的年凈收益與委托人提供的財務報表中該商場近三年平均的年凈利潤不同，收益年限也與該商場建筑物的剩余經濟壽命不同；成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數據不同。請你分析說明房地產估價師這樣做的理由。

(三)某城區缺少辦公用房，兩年前甲公司兼并了該城區中一個有沿街二層標準工業廠房的工廠，兼并后自行將廠房改造、重新裝修為辦公樓用于出租。現政府將該區段規劃改造為辦公商務區，上述房屋需拆遷。甲公司為獲得最有利的拆遷補償，向房地產估價機構進行專業咨詢。根據《城市房屋拆遷管理條例》和《城市房屋拆遷估價指導意見》，甲公司可能提出哪些評估要求?對甲公司可能提出的評估要求，房地產估價機構該如何解答?

二、單項選擇題(共10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有一個最符合題意，請將這個答案對應的字母填在答題紙各小題相應的括號內)

(一)某商業樓建筑面積為5000㎡，于2000年9月1日開工，2002年3月1日建成投入使用；該樓為鋼筋混凝土結構，耐用年限為60年。業主于2003年3月1日通過補交土地使用權出讓金將土地使用權性質由劃撥轉為出讓，用途為商業，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2(X)4年3月1日，業主擬以該商業樓為抵押物向銀行申請二年期的抵押貸款，委托房地產估價機構估價。

1．采用成本法估價，計算該建筑物折舊時，確定建筑物的剩余經濟壽命應()。

A．按土地使用權出讓年限扣除土地已使用年限計算

B．按建筑物耐用年限計算

C．按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計算

D．按建筑物已使用年限計算

2．采用收益法估價時，下述觀點不正確的是()。

A．收益年限應按估價時點時的土地使用權剩余年限計算

B．估價時點應設定為2004年3月1日

C．凈收益中應扣除建筑物折舊額

D．應要求委托人提供該商業樓的經營收益和費用資料

3．估價機構評估出該商業樓在2004年3月1日的公開市場價值為4000萬元。近年來此類房地產的價格年均上漲5％，且預測此上漲趨勢仍將繼續。另根據拍賣行統計數據，此類房地產快速變現的變現率一般為其正常市場價格的70％。估價機構向委托人提交的估價結果應該是()。

A．2800萬元B．2940萬元C．4000萬元D．4200萬元

4．假設在2005年9月1日，業主委托某估價機構重新評估該商業樓屆時的抵押價值，若估價結果顯示該商業樓的公開市場價值比2004年3月1日的公開市場價值增加了500萬元。下列表述中正確的是()。

A．原抵押權人認為該商業樓已全部抵押，500萬元增值不能再次設立抵押權

B．原抵押權人認為該商業樓已全部抵押給原抵押權人，500萬元增值不能對原抵押權人以外的債權提供擔保

C．業主認為該500萬元屬于抵押物價值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對抵押物拍賣，原抵押權人對該部分價值無優先受償權

D．該500萬元可再次抵押

(二)某臨街商鋪業主為該商鋪投保，保險公司于2001年3月1日委托房地產估價機構對該商鋪進行估價，評估價值為人民幣200萬元。2002年8月1日，該商鋪發生火災，為確定火災給該商鋪房屋造成的直接損失，保險公司又委托估價機構估價。估價機構的估價報告認為該商鋪在2002年8月1日尚未遭受火災時的公開市場價值是人民幣750萬元，建筑物價值是人民幣190萬元；2002年8月1日遭受火災后建筑物價值為人民幣50萬元。

5．火災給該商鋪房屋造成的直接損失為()。

A.人民幣140萬元B．人民幣150萬元C．人民幣190萬元D．人民幣700萬元

6．下列表述中不正確的是()。

A．2002年8月1日的評估價值750萬元包含地價

B．2001年3月1日的評估價值200萬元包含地價

C．2002年8月1日的評估價值190萬元不包含地價

D．2001年3月1日至2002年8月]日未遭受火災期間該商鋪建筑物價值減損了10萬元

7．下列表述中正確的是()。

A．750萬元的評估價值可以作為該商鋪在2002年8月1日未遭受火災時轉讓的參考價

B．750萬元的評估價值可以作為該商鋪在2002年8月1日未遭受火災時繳納房產稅的參考價

C．200萬元的評估價值可以作為該商鋪在2001年3月1日為抵押貸款評估的公開市場價值

D．190萬元的評估價值可以作為該商鋪在2002年8月1日未遭受火災時繳納房產稅的參考價

(三)需對以下兩宗地塊進行估價：1號地塊是一宗臨街寬度80m，臨街深度50m，面積 4000㎡的矩形土地；2號地塊與1號地塊相鄰接，是一塊臨街寬度40m，臨街深度40m，面積1600㎡，形狀略不規整的土地。該兩地塊的法定用途為商業，土地使用權分別由甲、乙兩單位以有償出讓方式取得，現均由毛地開發成熟地。經咨詢機構的可行性研究分析，認為將1號地塊和2號地塊合并為3號地塊，開發商業綜合樓可以實現土地的最高最佳利用。現經某房地產估價機構評估，1號地塊的單價為9000元／㎡，2號地塊的單價為8000元／㎡兩地塊合并為3號地塊后，若按新方案開發商業綜合樓，3號地塊的評估單價為11000元／㎡。

8．下列關于增值收益的表述中正確的是()。

A.以3號地塊的總價扣除1號地塊的總價后即是2號地塊的增值

B．以3號地塊的總價分別扣除1號地塊和2號地塊的總價后除以3號地塊的總價即為增值總額分配率

C．以3號地塊的總價扣除條件改變等費用后才能考慮在1號、2號地塊中計算增值

分配

D．1號地塊比2號地塊對增值額的貢獻小

9．在甲、乙兩單位之間分配增值收益，不可采用的方法是()。

A．以合并前地塊各自的單價確定增值分配比例

B．以合并前地塊各自的面積確定增值分配比例

C．以合并前地塊各自的總價確定增值分配比例

D．以合并前后地塊各自價格的變動確定增值分配比例

10．假定甲單位購買乙單位的2號地塊，且地塊合并后按新方案開發商業綜合樓，合并費用忽略不計，則甲單位付給乙單位的土地總價最多應為()。

A．1616萬元B．2560萬元C．1882萬元D．1920萬元[Page]

三、下列估價結果報告和估價技術報告存在多處錯誤，請指明其中的13處(每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。請在答題紙上作答。每個錯誤對應一個序號，未將錯誤內容寫在序號后面空格處的不計分)

X X大廈房地產估價報告

封面及目錄(略)

致委托方函

X X股份有限公司：

受貴公司委托，我公司對貴公司位于X X市X X路X X號院內的X X大廈(以下簡稱 “估價對象”)的公開市場價值進行了評估。

我公司估價人員根據貴公司確定的為抵押擔保提供房地產價格參考的估價目的，資料的基礎上經過測算，并結合估價人員的經驗和對影響估價對象價值因素的分析，確定估價對象作為抵押貸款擔保物的公開市場價值為20350萬元，大寫人民幣貳億零叁佰伍拾萬元整，單價：(略)。

X X房地產評估有限公司(公章)

2004年10月16日

估價師聲明(略)

估價的假設與限制條件(略)

房地產估價結果報告

一、委托人

X X股份有限公司，法定代表人(略)，地址(略)

二、估價機構

X X房地產評估有限公司，法定代表人(略)，地址(略)，資質及資質證書號(略)

三、估價對象

X X大廈是位于X X市X X路X X號院內的一幢寫字樓，建設用地面積5刪㎡，建筑

結構為鋼筋混凝土結構，建筑層數為地上30層，地上建筑面積為3m00㎡；地下兩層為車

庫、人防和設備用房，地下建筑面積8000㎡，共有車位100個。大廈土地使用權由X X股份有限公司于2001年10月10日以出讓方式取得，出讓合同規定土地使用年限為40年(2001年10月10日至2041年10月9日)。取得土地使用權后，經過兩年時間，大廈建設完成，投入使用。X X股份有限公司擁有大廈的土地使用權和房屋所有權(土地使用證和房屋所有權證內容：略)，至估價時點，估價對象未設定抵押等他項權利。大廈外觀造型設計新穎，地上各層均采用花崗石地面，仿瓷內墻面，配置六部三菱電梯、中央空調系統、電視衛星接收系統、電腦閉路電視系統、保安監視和防盜系統、自控消防系統和多功能程控電話系統，設有快速自動轉換發電機組，為大廈提供雙電源保證。

估價對象實物、權益和區位的其他情況(略)。

第四篇：案例分析總結(結合《房地產估價案例與分析》使用)

案例分析

下列房地產估價報告存在多處錯誤，請指明其中的錯處。

1、P20----80

2、p107----160

3、P197---266

4、P275----282

5、P287-----294

6、P299-----306

封面

1、封面中應是“估價報告出具日期”而不是“估價作業期”。

2、“估價人員”應為“注冊房地產估價師”。

一、致估價委托人函

1、致估價委托人函中，未說明估價對象未設立法定優先受償權下的價值和法定優先受償款（抵押專有）

2、“致估價委托人函”應放在“目錄”之前。

3、致估價委托人函及技術報告中的估價結果中缺車庫部分價格。

4、致委托方函缺估價報告應用的有效期（或致委托方函缺估價報告使用期限）。*目錄

二、估價師聲明

1、注冊房地產估價師聲明中不能依據當事人要求進行評估。

三、估價假設和限制條件

1、在估價假設和限制條件中，強制拍賣目的估價應充分考慮租約對價格的影響。

四、估價結果報告

（一）估價委托人

（二）房地產估價機構

（三）估價目的

1、估價目的后置于估價對象，可作為備選錯誤。

2、該房地產評估報告估價目的應放在估價對象之前。

（四）估價對象（1）估價對象范圍

1、未明確說明加層部分面積是否屬于產權登記面積，計入總價的理由未說明。（2）估價對象基本情況

1、該房地產評估報告“七通一平”中不包含“通風”，缺少“通信”或者說“七通一平”中不應為“通風”而應為“通信”。（3）土地基本情況

1、估價對象中缺土地使用權出讓年限或土地使用權起始日期。（4）建筑物情況

1、估價對象介紹中缺少建筑物建成年份。

2、估價對象中缺裝飾裝修部分的描述或說明。（5）他項權利狀況

1、其他權利中，未說明估價對象的交通條件、公共配套設施狀況和周圍環境和景觀等區位

第1頁，共6頁 狀況因素。

2、其他權利中，未說明是否有共有權情況。

3、估價對象描述中，“至價值時點估價對象無尚未注銷的他項權利登記，即估價對象法定優先受償款為0”說法不正確，理由是：

（1）法定優先受償款不僅包含尚未注銷的他項權利，還有拖欠建筑工程款和其他法定優先受償款。

（2）法定優先受償款是價值時點的而不是“至價值時點”這段時間內的。類似錯誤在估價結果中也有：“估價對象至價值時點的法定優先受償款為0”說法錯誤，應為“假定未設立法定優先受償權利下的價值”。

（五）價值時點

1、該房地產評估報告價值時點未說明確定理由或者說價值時點應為估價作業日期內某時點，通常為注冊房地產估價師現場查勘之日。

（六）價值類型

1、“假定未設立法定優先受償權利下的市場價值”說法錯誤，應為“假定未設立法定優先受償權利下的價值”。

2、該房地產評估報告中價值定義表述錯誤。（估價對象房地產的抵押價值是在估價時假定未設立優先受償權利下的市場價值（或有限市場價值）扣除法定優先受償款后的余額。）

3、價值定義表述不準確，缺少“但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響”等內容。

4、價值定義中缺未設立法定優先受償下的市場價值定義。

（七）估價原則

（八）估價依據

1、估價依據中缺《房地產估價基本術語標準》。

2、嚴格講，在估價依據中，《城市房地產抵押管理辦法》應放在“國家和地方政府相關法律法規”中。

3、該房地產評估報告估價依據應在估價原則后，或估價原則應在估價依據前。

4、估價依據中《城市房屋征收管理條例》錯，應為《國有土地上房屋征收與補償條例》。

（九）估價方法

1、估價方法中缺少選用成本法和收益法的理由。

2、技術報告中估價方法適用性分析中，選用市場法的理由不充分，應該是該區域中在估價時點近期有較多類似房地產的交易實例。

（十）估價結果

1、估價結果中“選用比較法和收益法進行測算”錯誤，應是“選用成本法和收益法進行測算”。

2、嚴格講，在估價結果中“本著獨立、客觀、公正、合法的原則”與“遵循估價原則”重復且最好說明有謹慎原則。

3、估價結果中缺少單價表示或者未說明不列單價的理由。

4、結果報告和技術報告的總價均表述為萬元錯，應該精確到元。

5、結果報告的估價結果沒有大寫。

（十一）注冊房地產估價師

1、估價結果報告中缺少“注冊房地產估價師”及其親筆簽名。

2、結果報告只有估價師蓋章而無簽字，根據規定“不得以印章代替簽字”。

（十二）實地查勘期

1、估價結果報告中缺少“實地查勘期”

第2頁，共6頁

（十三）估價作業期

1、估價作業期錯誤，估價作業期的截止日期應與致函日期一致。

（十四）變現能力分析（抵押專有）

（十五）風險提示（抵押專有）

1、估價結果報告中缺“風險提示”項。

五、估價技術報告

（一）估價對象描述與分析

（二）市場背景描述與分析

（三）估價對象最高最佳利用分析

1、該房地產評估報告缺估價對象此類工業房地產狀況過去、現在及未來變化趨勢分析。

（四）估價方法適用性分析

（五）估價測算過程 比較法：

1、比較因素條件說明表中，“使用功能”不屬于實物狀況調整內容。

2、可比實例B的市場狀況調整系數應為112，而不是113。

3、可比實例A的離市商服中心距離指數應小于100。

4、可比實例B的離市商服中心距離指數應為100，而不是98。

5、可比實例A的建成年代略早于可比實例B、C，調整指數應略小于105。

6、用市場法求租金時，所在層、總樓層因素應屬于區位因素而不是個別因素。

7、選取可比實例的租金內涵未說明，如是否有租約，是否有押金或租賃保證金的利息收入等租金外收入，可出租面積比率、出租方式、租金交納方式、租金項目中哪些是應當扣除的費用，如物業服務費、維修費、管理費、保險費、房地產稅金等。

8、可比實例2成交日期與估價時點相距較遠，未說明交易日期修正系數為100／100的理由。

9、可比實例3的樓層與估價對象不同，未說明不調整的理由。

10、可比實例的租金收租損失情況未說明。基于租賃收入測算凈收益的基本公式為：凈收益=潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入－運營費用=有效毛收入－運營費用。對可比實例的租金收租損失情況需要說明。

11、在確定租金時未考慮租賃保證金或押金的利息收入等租金外收入。

12、維修費取值依據未說明。

13、維修費不應按本估價對象的重置成本計算而應按該類房地產的客觀平均成本計算。

14、保險費率的確定未說明理由。

15、比較法測算未列出計算公式。

16、比較法比較因素中，將樓層歸入為實物狀況錯，樓層應屬于區位狀況。

17、比較法比較因素系數確定未說明比較基準。

18、比較法交易日期修正系數確定無依據。

19、比較法可比實例樓層修正，多層和高層不適宜采用統一修正系數。（或：交易實例B、C為高層，不宜選作可比實例）。

20、表4中的可比實例成交價未說明付款方式。

21、可比實例一與估價對象規模差異過大，不宜適用為可比實例。

22、可比實例與估價對象結構不同未作修正。

23、比較、修正項目不全。

24、距區域商業中心距離和距公交站點的距離應為區域因素。

25、表6中修正系數的表述形式錯誤。

26、表6中修正系數的確定缺乏理由或某個因素的取值缺乏理由。

第3頁，共6頁

27、表6中修正系數的確定未考慮各子因素權重的差異。

28、技術報告結果中未計算抵押價值，或未考慮法定優先受償款。

29、比準結果取三個可比實例價格的簡單算術平均值缺乏理由。收益法：

1、確定估價對象比準價格中，可比實例調整后價格接近不能作為采用簡單算術平均值得出最終比較價值的理由。

2、收益法中，未說明所采用的收益法公式的理由或者說未說明未來凈收益流模式確定的理由。

3、確定年凈收益時還應扣除正常的商業經營利潤。

4、應說明確定的年凈收益是保守估計值。

5、未說明確定的年凈收益是預測值。

6、估價對象收益價值中，未說明在建設用地使用權期限屆滿時，對收回的建筑物不予補償。

7、收益法計算中，房地產年總收益中缺少押金或租賃保證金利息收入。

8、收益法計算中，租金內涵未說明或者確定房地產年總費用項目構成未說明理由。

9、收益法計算中，維修費計算時未說明估價對象房屋重置價格確定理由。

10、收益法計算中，保險費計算時未說明估價對象房屋現值確定理由。

11、收益法計算中，未說明年凈收益是保守估計值。

12、收益法計算中，未說明年凈收益是預測值，或者說應進行預期或期望調整。

13、報酬率確定中，一年期貸款利率應為6.56％而不是6％。

14、報酬率確定中，以一年期貸款利率作為報酬率是錯誤的。

15、確定建筑物尚可使用年限有45年的理由或依據不充分。

16、收益法計算中，未說明在土地使用權出讓合同中約定不可續期，且當土地使用權期限屆滿時，對收回的建筑物不予補償。

17、抵押價值評估應遵循謹慎原則，不應采用凈收益每年按一定比率遞增公式計算收益價格。理由：收益法測算公式為：

18、該房地產評估報告應說明年運營費用構成項目的確定理由或內涵。

19、該房地產評估報告中年有效毛收入計算時未考慮收租損失。20、該房地產評估報告中年有效毛收入計算未說明是否有其他收入。

21、不應選用凈收益按一定比率遞增的收益法計算公式（或者說選用凈收益按一定比率遞增的公式與后面采用凈收益每年不變有限年限公式矛盾）。

22、在租約期內應采用租約租金，租約期外采用市場租金計算。

23、沒有對年凈收益進行預期或期望調整（或者未說明年凈收益是預測值）。

24、鋼筋混凝土結構非生產用房的耐用年限為60年而不是40年。

25、在確定收益年限時未考慮土地使用權剩余年限。

26、根據孰短原則，應以土地使用權剩余年限（27年）為收益年限而不是建筑物剩余使用年限。

27、選用凈收益每年不變有限年限公式未說明理由（或者說沒有對年凈收益未來變化趨勢進行分析）。

28、在最后確定收益價格時，未說明在出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國有建設用地使用權時，對收回的建筑物不予補償的前提。

29、在最后確定估價對象總價時，估價對象商業部分建筑面積按511.45m2計算致估價委托人函中的建筑面積411.45m2不一致。

30、未說明求取估價對象最終比準價格的方式。

31、收益法公式選取未說明理由。

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32、收益法的潛在毛收益不能直接使用租約租金，應采用客觀租金。

33、收益法測算未考慮押金利息收入等其他收入。

34、收益法測算中，空置率取“0”不妥，應根據資料考慮適當的空置率。

35、收益法測算中建筑物重置成本應是客觀成本。

36、收益法測算中建筑物重置成本不應做成新修正。

37、客觀毛租金收益（100元/m2·月）。

38、租約期外租金構成內涵不清。

39、租約期外租金面積內涵不清。40、租約期外收益變化趨勢在未來使用年限相對穩定的假設缺乏依據（或不符合謹慎原則）。

41、租約期外的有效毛收入中未考慮其他收入，如押金收入（或租賃期外有效毛收入中缺押金收益）。

42、租約期外凈收益確定有誤，未扣除運營費用。

43、空置率取2%的理由不充分。

44、等比遞增計算中租約期外的折現期錯誤。成本法：

1、成本法計算中，建筑物建安費中第3幢建筑物應按磚混結構造價計算。

2、成本法計算中，建安費應根據《關于發布××市建筑安裝工程2011年2季度造價指數的通知》計算，而不是1季度的造價 指數。（因為價值時點為2014年9月14日）

3、成本法計算中，開發成本（建設成本）中缺“其他工程費”。

4、成本法計算中，開發成本（建設成本）中缺“基礎設施建設費、公共配套設施建設費、開發期間稅費”的計算。

5、成本法計算中，不可預見費取3％未說明依據或理由。

6、成本法計算中，銷售費用不考慮的理由不正確或者說應考慮銷售費用。

7、成本法計算中，開發利潤率取值不能依據××市生物醫藥行業平均利潤率，而應依據此類工業廠房開發建設的平均利潤率水平。

8、開發利潤計算中，成本利潤率計算基數中不應有“銷售稅費”一項。

9、兩幢建筑物層高不同，建筑安裝工程費不應相同或者說應該有區別。

10、該房地產評估報告缺公共配套設施建設費或者不計算公共配套設施建設費的理由。

11、該房地產評估報告管理費用的取費基數錯誤，估價中管理費用按社會一般水平計算，取續建改造成本的3%。

12、該房地產評估報告銷售費用的取費基數錯誤，應為開發完成后的房地產價值。

理由：銷售費用是指銷售改造完成的估價對象所必須發生的費用，包括廣告宣傳費、銷售代理費等。估價中銷售費用按社會一般水平計算，取售價的2%。

13、該房地產評估報告投資利息中銷售費用應為開發完成之前發生的，開發完成時發生的銷售費用不應計算利息。

14、該房地產評估報告中折舊計算的基數應為建筑物重新購建價格，不應為建筑物重新購建價格與土地重新購建價格之和。

（六）估價結果確定

1、比較法和收益法這兩種方法計算出的價格接近不能作為采用簡單算術平均值得出最終價值的理由。

2、確定最終估價結果時，對兩種方法結果采用算術平均的理由說明不充分不嚴謹。

3、抵押價值評估遵循謹慎原則，應說明凈收益是保守估計值。

4、估價對象在結果報告中描述為鋼結構，與鋼筋混凝土結構矛盾。

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5、在估價結果確定中應說明三種價值：房地產抵押價值、假定未設立法定優先受償權利下的市場價值、房地產估價師知悉的法定優先受償款。

6、結果報告和技術報告的總價均表述為萬元錯，應該精確到元。

7、比較法與收益法測算結果的價值內涵不一致。

8、確定估價結果時扣除了抵押貸款余額，按照規定“評估價值中不扣除被征收房屋已抵押擔保的債權數額”。

六、附件

1、估價報告缺最后一大項（第八項）：附件。

2、附件應放在技術報告之后。

（一）估價委托書復印件

（二）估價對象位置示意圖

（三）估價對象實地查勘情況和相關照片

（四）估價對象權屬證明復印件

（五）估價對象法定優先受償款調查情況

（六）可比實例位置圖和外觀照片

（七）專業幫助情況和相關專業意見

（八）估價所依據的其他文件資料

（九）房地產估價機構營業執照復印件和估價資質證書復印件

（十）注冊房地產估價師估價資格證書復印件

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第五篇：2010年房地產估價案例與分析真題

一、問答題

（一）2010年5月，甲公司將其擁有的一幢登記用途為辦公用的臨街房屋出租給乙公司，租賃期限為20年。租賃合同約定，租賃期滿后所有裝修與房屋一同由甲公司無償收回。乙公司承租后，將該房屋裝修改造成酒樓，并加蓋了廚房，現該區域被列入拆遷范圍，某房地產估價機構接受委托對該房屋進行拆遷估價。

請問：

1．拆遷估價中如何考慮甲、乙雙方簽訂的租賃合同？

2．拆遷估價中如何確定該房屋的用途、面積？

3．拆遷估價中如何考慮乙公司的裝修補償？

（二）近期，某城市房地產市場發生較大變化，房地產成交量明顯萎縮，住宅市場價格出現下跌趨勢，某房地產估價機構承接了該市一處住宅小區在建工程的房地產抵押業務，請問：結合該市房地產狀況，采用假設開發法評估該在建工程的抵押價值應注意哪些問題？

（三）某工廠坐落于城市中心區域，有廠房數幢，土地使用權性質為劃撥的國有建設用地使用權，用途為工業用地。最新城市規劃將該地塊調整為商業用地，政府現對該地塊進行收購儲備，委托某房地產估價機構進行有關估價。

請問：

1．評估該宗房地產收購價格時，如何界定土地用途？適宜選用哪些估價方法？

2．政府收購該宗房地產后，將其變為出讓熟地還需投入哪些費用？

3．評估該宗熟地出讓價格時，如何界定土地用途？適宜選用哪些估價方法？

二、單項選擇題

（一）甲公司于2008年以出讓方式取得一宗商業用地使用權，開發建設商業樓。商業樓分為A座、B座，規劃總建筑面積分別為66000㎡、69000㎡.總層數為地上4層，地下1層，2010年6月該商業樓通過竣工驗收并備案。其中A座總建筑面積為65000㎡，地下1層出租給乙公司經營超市，租賃期限為15年，租金為2.10元/（㎡·D）；地上一～四層出租給丙公司經營商場，租賃期限為10年，租金為2.50元/（㎡·D）；B座總建筑面積為67500㎡，辦理了銷售許可證，其中8000㎡已售出，該項目工程款總金額為40500萬元，施工方按合同約定支付了工程款5％的質量保證金，截至目前已付工程款93％。現因融資需要，甲公司擬以該商業樓申請抵押貸款。

1．A座、B座合計抵押建筑面積為（）㎡。

A．124500

B．127000

C．132500

D．135000

2.據調查，該商業樓A座地下一層的客觀租金水平為2.0形（㎡·D），地上一～四層的客觀租金水平為3.0元/（㎡·D），則用收益法測算該商業樓A座抵押價值時，關于租金取值的說法，正確的是（）。

A．租約期內和租約期外都取客觀租金

B．根據謹慎原則，租約期內取租約租金，租約期外取租約租金和客觀租金中較低者

C．根據謹慎原則，租約期內和租約期外均取租約租金和客觀租金中較低者

D．租約期內取租約租金，租約期外取客觀租金

3．該商業樓抵押價值評估中法定優先受償款應為（）萬元。

A．810

B．132025

C．2835

D．4860

（二）甲公司開發建設的某工業項目，土地面積為20000㎡，2007年11月取得建設工程規劃許可證，規劃建設廠房5幢，食堂、浴室、辦公樓各1幢，總建筑面積為25000㎡。2008年6月甲公司取得了其中的辦公樓和3幢廠房的建設工程施工許可證，總建筑面積為16500㎡，至2008年12月辦公樓已完成主體結構。3幢廠房尚未完成屋架施工，此后項目停工至今，在此期間，2009年5月甲公司自行建設了2間宿舍，共計500㎡。因經營不善，甲公司現擬轉讓該項目以償還債務，委托乙房地產估價機構評估該項目于2010年6月30日的市場價值。

4．采用假設開發法估價時，應按照（）前提進行估價。

A．自己開發

B．溢價轉讓

C．被迫轉讓

D．自愿轉讓

5．采用成本法估價，求取土地重新取得價格時，容積率應采用（）。

A．0.03

B．0.83

C．0.85

D．1.25

6．采用成本法估價時，可計入開發成本的是（）。

A．辦公樓開發費用

B．食堂開發費用

C．宿舍開發費用

D．浴室開發費用

7．采用成本法估價時，應（）。

A．按照預算額測算在建工程價值

B．按工程已結算額測算在建工程價值

C．按綜合完成的形象進度測算在建工程價值

D．結合綜合完成的形象進度和折舊因素，測算在建工程價值

三、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤

本次估價背景情況如下：

估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。估價委托人為××房地產開發公司，注冊房地產估價師在實地查看和市場調查時，從估價對象的施工方××建筑安裝公司獲取了相關成本等資料。

以下為該房地產估價報告中估價的假設和限制條件內容片斷：

（一）估價的假設條件

1.估價時點2009年6月18日的房地產市場為公平、平等、自愿的交易市場。

2.本報告假定估價對象在合法前提下，按設計的商業用途使用能夠產生最高最佳效益，并在未來可持續經營。

3.本次估價以××建筑安裝公司提供的資料及數據真實、合法、完整、準確為前提，若提供資料及數據失實，由此產生的估價結果失真，本估價機構不承擔責任。

4.估價對象土地用途為商貿綜合用地，證載土地使用權終止日期為2053年6月19日，剩余使用年限為44年。

遵循合法原則和謹慎原則，本報告估價對象為商業房地產（未單獨辦理土地權屬證書），設定其土地使用權年限自估價時點起為40年。

5.估價對象與其他生產要素相結合，能滿足其剩余使用年限內的正常使用要求，并得到有效使用。

6.估價委托人擁有估價對象完全權益，包括房屋所有權和國有土地使用權。

7.任何有關估價對象的運作方式、程序應符合國家、地方的有關法律、法規政策等。

8.我們于2009年6月25日至26日對估價對象進行了實地查看，不能確認估價對象在估價時，點的狀況與實地查看之曰的狀況保持一致，提醒估價委托人使用估價報告時注意。

9．注冊房地產估價師在進行實地查看時，觀察到估價對象外部完整正常，但不能確定其有無內部缺陷，本報告假設其建筑質量可以維持正常的使用壽命。

（二）估價的限制條件

1.本次估價目的僅為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據，不對其他目的負責任，超出此范同使用報告，本估價機構不承擔相應法律責任。

2.估價結果未考慮將來可能發生的資產處置、產權轉移等費用對其抵押價值的影響。

3.根據× ×市當前房地產市場的特征，本房地產估價報告應用有效期為半年，即自本報告估價時點起半年內有效。在應用有效期內，如果房地產市場發生重大變化，并對房地產價值產生明顯影響，應重新進行估價。

4.本報告僅供委托人使用，未經本公司同意，不得向估價委托人和估價報告審查部門之外的單位和個人提供。本報告的全部或部分內容不得發表于任何公開媒體上。

參考答案

一、問答題

（一）答：

1.拆遷估價的價值標準為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。故估價時不考慮租約的影響。（3分）

2.根據《城市房屋拆遷估價結果指導意見》規定：

（1）被拆遷房屋的性質和面積一般應以房屋權屬證書或登記簿的記載為準。（1分）

（2）各地被拆遷房屋的面積認定有特別規定的，從其規定。（1分）

（3）拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質和面積協商一致的，可以按照協商結果進行評估。（1分）

（4）若對房屋性質不能協商一致的，應當向城市規劃行政主管部門申請確認。（1分）

（5）對被拆遷房屋的面積不能協商一致的，可以向依照《房產測繪管理辦法》設立的房屋面積鑒定機構申請鑒定；沒有設立房屋面積鑒定機構的，可以委托具有房產測繪資格的房產測繪單位測算。（1分）

3.被拆遷房屋內裝飾裝修的補償金額由拆遷人與被拆遷人協商確定；協商不成的，可以委托評估確定。（2分）或：乙公司的裝修補償應與出租人協商解決。（2分）

或：乙公司應得的裝修補償應為甲公司從拆遷人處得到的裝修補償款（或根據時點的裝修的現值）減去租賃期滿后裝修的殘余價值。（2分）

（二）答：

在當前市場環境下，運用假設開發法時應特別注意：

（1）預測開發完成后的價值宜謹慎。（2分）

（2）開發費用可能發生變化。（2分）

（3）開發周期可能延長。（2分）

（4）開發和銷售稅費構成內容及稅費率可能發生變化。（2分）

（5）折現率或利潤率水平可能發生變化。（2分）

（三）答：

1.政府收購該宗房地產時進行評估，土地用途應界定為工業用途，適宜選用成本法、市場法、基準地價修正法。（2分）

2.收購房地產變為可出讓熟地過程中要投入下列費用：

（1）建筑物拆除費用。（2分）

（2）土地開發費用（如七通一平費用）。（2分）

（3）其他成本費用（如財務成本、管理費用）。（2分）

3.出讓時對該宗熟地使用權價格進行評估，用途應界定為商業，適宜選用假設開發法、市場法、基準地價修正法。（2分）

二、單項選擇題

1.A 2.D 3.C 4.C 5.D 6.A 7.D

三、改錯題

錯誤：本次估價以××建筑安裝公司提供的資料及數據真實、合法、完整、準確為前提。

改為：本次估價以委托人（或××房地產開發公司）提供的資料及數據真實、合法、完整、準確為前提。

錯誤：設定其土地使用權年限自估價時點算起為40年。

改為：設定其土地使用權年限自估價時點算起為44年。

錯誤：自本報告估價時點起半年內有效。

改為：自本報告出具之日起半年內有效。

錯誤：不能確認估價對象在估價時點的狀況與實地查看之日的狀況保持一致。

改為：假定估價對象在估價時點的狀況與實地查看之日的狀況保持一致