第一篇：房地產估價技術報告評審問題分析及探討

房地產估價技術報告評審問題分析及探討

近日，我省房地產（中介）專家委員會對《房地產估價報告評審表》評審細則進行了規范，以更利于各估價機構完善房地產估價報告，也方便了各評審人員具體操作。《房地產估價報告評審表》仍采用中國房地產估價與房地產經紀學會的統一格式，但對房地產技術報告的評審僅只有在“數據來源與確定、參數選取與運用及計算過程”中提出了要求，也就是依據“數據來源依據充分或理由充足，參數選取客觀、合理，理論和現實上有說服力，有必要的分析和過程，計算過程完整、嚴謹、正確”進行評審。根據《城市房屋拆遷估價指導意見》第二十三條規定：估價專家委員會應當自收到申請之日起10日內，對申請鑒定的估價報告的估價依據、估價技術路線、估價方法選用、參數選取、估價結果確定方式等估價技術問題出具書面鑒定意見。所以對房地產估價報告進行專業技術鑒定，也主要是對其估價技術報告進行技術鑒定，估價報告不存在技術問題的，應維持估價報告；估價報告存在技術問題的，估價機構應當改正錯誤，重新出具估價報告。其實，作為一份完整的房地產估價報告，估價技術報告應是其最核心的部分，如果沒有比較明確的評審要求，對估價機構和評審人員都不利于具體操作，報告評審會有失公允，也會使估價機構難以發現自身技術報告的缺陷而不求改進。本人經過多次參加全省范圍內的房地產估價報告的專家評審和司法技術鑒定工作，閱歷過一些估價機構所完成估價報告，結合自身工作經驗和相關資料，對房地產估價技術報告存在一些常見問題進行綜述，以供同行參考。

一、估價技術路線和估價方法常見問題及分析

《房地產估價規范》中對估價技術報告的要求是應詳細說明估價技術思路，采用的方法及其理由、估價方法的定義。估價人員應熟知、理解并正確運用市場比較法、收益法、成本法、假設開發法、基準地價修正法以及這些估價方法的綜合運用。但通過調查各估價機構所完成的報告，常見缺陷有：

（1）報告的技術思路、估價方法描述不清，估價方法也無定義。從估價報告的全局看，從價方法的選用是否正確，此問題很關鍵。選用方法應全面、恰當，是否有合理的說明和理由。不選用的，充分說明理由，選用的，簡述了道理。

（2）只使用了一種估價方法。盡管《房地產估價規范》中有規定對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行估價，但實際中我們大多數估價機構所出具的估價報告只采用了一種評估方法。當然，這其中也受到估價對象特殊性和當地估價條件的限制。但現在很多銀行和拆遷管理部門都已明確提出，估價方法還是應選擇兩種以上評估方法，不得隨意取舍；若必須取舍，應在估價報告中予以說明并陳述理由。

（3）能用市場比較法的沒有用。市場比較法適用于同類房地產交易案例較多的估價，有條件選用市場比較法進行估價的，應以市場比較法為主要的估價方法。《城市房屋拆遷估價指導意見》第十六條規定：拆遷估價一般應當采用市場比較法。

（4）有收益或有潛在收益的房地產的估價沒有選用收益法作為其中的一種估價方法。有些估價機構對賓館、酒店的評估，特別是在拆遷估價報告中對商鋪或門面的評估不采用收益法而采用其它評估方法，致使委托方或有關當事人也會提出疑議。

（5）已明確的估價目的，適宜采用多種估價方法進行估價的，沒有同時采用多種估價方法進行估價。估價方法的選用沒有結合估價對象的特點或不符合有關的規定。我們評審報告就應就估價方法是否與估價目的、估價對象適用，以確定估價技術路線是否正確。

（6）具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價，未選用假設開發法作為其中的一種估價方法。一些拆遷戶在質詢估價機構時經常會問到為什么沒有采用假設開發法？這其實原因很簡單，無論采用何種評估方法的估算結果，都必須是“拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發之日”的房地產市場價格。

（7）簡單的采用成本法對任何物業進行進行估價。在無市場依據或市場依據不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設開發法進行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。而一些估價人員為了操作方便，一直沿用成本法或重置成本法直接估價，這已不適應市場的需要。

近日，筆著評審過某估價機構完成的對一賓館的拆遷估價報告，該報告技術路線是對土地和建筑物價值分別進行評估，其中地價采用比較法和成本逼近法評估，建筑物價值采用成本法和收益法評估。看似采用了多種評估方法，其實質是只有一種評估方法，且沒有堅持房地合一的評估原則，對一份有技術含量的拆遷估價報告而言是不妥的。

二、市場比較法常見問題及分析

市場比較法是估價機構應用得比較多的一種評估方法，基本上大多數的估價人員都能夠熟練運用。但并不是說，每個人都能將該評估方法做得天衣無逢而無紕漏或瑕疵。盡管各估價機構所使用的市場比較法的格式都不會一致，但其要求或內涵應完全一樣的，所以估價人員應嚴格按照要求進行操作，在能使估價結果真正符合市場價值。

（1）可比實例選擇不當或可比實例不符合條件（用途相同、結構相同、所處地段相同）。如：比較實例的價格過高或者過低，交易日期與估價時點相隔過長（不能超過1年的時間，《房地產估價規范》和《城市房屋拆遷估價指導意見》對此已有明確規定），房屋用途內涵不一致（如門面與商場鋪面比較），非同一區域內案例比較。

（2）修正系數的確定沒有充足的理由，修正系數的取值不統一、不規范或比較物與參照物相互顛倒。不同性質的房地產（如：居住、工業等），其因素修正時選取的側重點和權重應不同。

（3）單項修正對可比實例成交價格的調整幅度超過了20%，或者各項修正對可比實例成交價格的綜合調整幅度超過了30%。這種可能性主要是因為估價人員在選擇比較案例的不恰當，或者有無意識讓估價結果偏離正常值，手段并不高明而容易讓人產生誤解。

（4）比較修正的方向錯誤。因素修正時，將修正方向搞反，分子分母顛倒，土地未作年期修正；在比較情況說明時判斷有差異應予修正，但在實際計算中未修正。

（5）區域因素比較修正的內涵理解錯誤或區域因素與個別因素混淆不請。區域因素與各別因素具體比較修正項目的選擇沒有結合估價對象與可比實例的差異。可比實例的狀況必須是取其在成交日期時的狀況，應與評估對象的特點結合起來。區域因素與個別因素具體修正因素可參照《房地產估價規范》。

（7）比較修正項目有漏項。可比實例的交易情況未說明，非正常交易情況的要進行交易情況修正而未進行修正；交易日期未能修正，日期修正應采用類似房地產的價格變動率或指數進行調整，也可根據當地房地產價格的變動情況和趨勢作出判斷，給予調整；建立價格可比基礎時，價格內涵不一致，如報價與成交價格、樓盤均價與案例單價、含有房屋裝修的成交價值等明顯不一致時也未作任何修正；付款方式的不同也未作修正；對交易稅費非正常負擔的情況也未能修正等。

（8）間接比較與直接比較混淆不清。這個問題比較隱蔽，一般非專業水準也很難看出來，所以估價人員避免采用與之相關的比較因素進行修正，而導致結果偏差。

二、收益法常見問題及分析

收益法應該是估價人員比較好使用操作的一種評估方法，一般來說，只要采用資本化率、收益年限等參數取值合理、凈收益計算無錯誤，評估過程是難以過多挑剔的。當然，收益法也有的銀行明確提出盡量不要估價人員使用的估價方法。所以我們估價人員更應該慎重在使用收益法評估。

（1）收益期限確定錯誤。收益年限的確定未說明來源，一般是因為前面缺少權利描述造成的。收益年限的確定是我們估價人員爭議比較多的一個參數，在拆遷評估過程經常會遇到這個問題。其實在《房地產估價規范》也有明確規定：當建筑物耐用年限長于或等于土地使用權年限時，一般直接根據土地使用權年限確定；當建筑物耐用年限短于使用權年限時，可先根據建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，然后再加上土地使用權年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價值的折現值，另一種方法是將未來可獲收益的年限設想為無限年，選用無限年的收益法計算公式（凈收益中扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷）。

（2）沒有以客觀收益和正常費用作為價格評估的依據。出租收益是否穩定，對于客觀收益沒有考慮到未來的變化，要分析未來收益變化的趨勢，不能只看當前收益情況。客觀收益是與類似房地產的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益進行比較，若與正常客觀的情況不符，應進行適當的調整修正，使其成為正常客觀的，不能僅依據某一個案例的收入情況確定。

（3）收益的測算錯誤。如果有已出租情況，要根據租賃合同的約定，分租賃期內（采用約定租金）和租賃期外（采用市場租金）兩種情況分別計算；采用比較法求客觀收入時，幾個比較實例應與估價對象有可比性；計算毛收入時套用的天數錯誤、面積錯誤（應扣減的未扣減）；計算毛收入時未考慮空置率或入住率、出租率（空置也要考慮客觀租金），酒店還要考慮上座率。租賃收入沒有包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。收益法中賓館的自用辦公用房、技術層、設備層、公共大堂等在計算時不能重復計算其收益；不是房產收入的也不能計入房產中，如賓館中床、空調、桌椅、電視等其它設備設施，不能再單獨計算價值。

（4）正常費用的測算錯誤。費用的測算遺漏了項目或增加了不合理的項目，如直接經營型房地產漏扣商業利潤，以及正常費用中稅金的計算只計算了房產稅而沒有計算營業稅及其附加和土地使用稅；如將折舊費、土地攤提費、抵押貸款利息、所得稅等也計入扣除項目。對于帶租約的房地產轉讓的評估，租約期內總費用的扣除項目沒有按租賃合同的約定。根據租賃契約規定的租金涵義，若保證合法、安全、正常使用所需的費用都由出租方承擔，應將四項費用全部扣除；若維修、管理等費用全部或部分由承租方負擔，應對四項費用中的部分項目作相應調整。

（5）資本化率確定錯誤。資本化率的選取未說明求取方法和來源，確定方法簡單；安全利率選取不當，缺少必要的說明（應選用同一時期的一年期國債年利率或一年定期存款年利率）；用途不同的估價對象采用了相同的資本化率；把物價上漲率和經濟增長率作為資本化率；未能區分綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率之間的關系。

三、成本法常見問題及分析

一般來說，由于成本法對舊房的估價更難一些，所以用它來對新房評估更合適。但實際中估價機構在對工業廠房、在建工程及非收益類公共建筑物常用成本法評估比較適用。也有的在拆遷評估對舊房地產評估時也多采用成本法，這樣計算過程更容易讓人理解和接受，當然其估價結果是否即為市場價值還值得商榷。雖然成本法技術思路比較簡單，但實際中成本法存在有許多問題。

（1）成本應為社會平均成本,即客觀成本。我們評估過程中取費時采用的是項目實際發生額，應說明是否符合當地現時社會一般成本（即要區分實際成本和客觀成本，采用重置成本，不能用重建成本）；還要根據市場供求分析來最終確定評估值（體現在經濟折舊確定上）。（2）費用構成不完整，漏項或計算公式有錯。成本法應計算的項目包括土地取得成本、開發成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤、折舊。如：有的報告用成本法估算時缺管理費或正常利稅等。

（3）注意各種物業的價格構成有無說明。評估抵押價值時的土地價值考慮是否正確（是否包含土地出讓金），建筑物成本采用的重置成本或重置價格及其內涵（采用當地公布的重置價格還須進行期日修正）。

（4）成本法計算貸款利息時計息期有錯。因為在一般情況下地價是開始一次性投入的，也就是從一開始投入到工程完工都要計息，而建筑物的投入是在建造期內均勻投入的，故計算期應計建造期的一半。計算基數應為土地取得成本、開發成本和管理費用之和。

（5）開發利潤計算時，不同的利潤率要對應不同的計算基數。開發利潤應以上地取得費用與開發成本之和為基礎，根據開發、建造類似房地產相應的平均利潤率水平來求取。銷售利潤率對應的基數為開發完成后的房地產價值求取。

（6）銷售稅費的依據是銷售收入不是成本，稅費的構成是否正確。注意計稅方式是否正確，要結合當地政府有關規定，交易雙方負擔各自應負擔的稅費進行計算，如房產稅、營業稅、交易契稅、印花稅等。

（7）折舊計算是否正確。建筑物經濟壽命晚于土地使用年限，按建筑物實際經過年數加上土地使用權剩余年限計算折舊。成本法估價中的建筑物折舊，應是各種原因造成的建筑物價值的損失，包括物質上的、功能上的和經濟上的折舊，而我們多僅只采用直線法求取拆舊額，其實質只是建筑物理值減損。無論采用上述哪種折舊方法求取建筑物現值，估價人員都應親臨估價對象現場，觀察、鑒定建筑物的實際新舊程度，根據建筑物的建成時間，維護、保養、使用情況，以及地基的穩定性等，最后確定應扣除的折舊額或成新率。

四、假設開發法常見問題及分析

對在建工程評估采用假設開發法是我們估價機構最常用的一種方法，運用此方法應把握待開發房地產在投資開發前后的狀態，以及投資開發后的房地產的經營方式，如售租或和自營等，估算結果應為開發完成后的房地產價值扣除開發成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤和投資者購買待開發房地產應負擔的稅費，而我們經常發現有的估價報告對上述項目進行計算時有的就混淆不清。

（1）注意項目必須是有投資開發和在開發潛力的房地產。不同類型的房地產還應根據市場情況分別估算未來市價，其未來的用途應該合法和符合最高最佳使用原則。

（2）察看項目是否齊全是否項目有具體表述和利用計算如風險損失。假設開發法應計算的項目包括開發完成后房地產價值、開發成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤和投資者購買待開發房地產應交稅費，不能遺漏應扣除項，如：不要漏掉買方購買土地、在建工程時應上交的銳金，開發利潤估算時要注意計算基數與利潤率的對應，評估毛地時還應扣除拆遷安置費。

（3）看靜態方法和動態方法的注意事項。利息計算時，計算基數中漏項或多項。如：銷售稅費一般不計息）；動態方法計算時樓價的求取中折現率的確定以及折現系數的確定要合理，不應考慮投資利息的估算和開發利潤的估算，靜態方法不折現。

五、結論

房地產估價報告是估價機構提供中介服務的產品，和其他行業提供的產品會出現質量問題一樣，任何估價機構都不能保證自己的估價報告不會存在質量問題，這很正常。

我們審核在各種評估方法計算中，報告關鍵看的還是市場調查是否充分、掌握資料是否充足、理論支持是否有力、技術含量有多少。至于報告中估價技術思路和估價方法是否正確，估價測算過程中采用的可比案例、各種原始數據，以及選擇的各種參數和系數是否確有依據，計算是否正確，估價結果是否合理，應該看報告撰寫過程的需要，嚴格的按照《房地產估價規范》和《房地產抵押估價指導意見》、《城市房屋拆遷估價指導意見》等要求進行操作。如何保證估價報告的質量？最根本的一點，就是正確把握市場，以市場信息為依據進行評估。在市場經濟條件下，絕大多數的評估都要給出市場價格，所以估價報告所用的案例必須是來自市場的真實案例，不能憑空捏造；各項參數的確定要依據市場行情，盡量避免主觀決定；估價結果要貼近市場行情，不能偏差太大。當然，在保證報告質量的前提下，如果資料充分、論據有理、方法得當、計算精確，應該是一份很好的估價報告。要做到這點，就需要估價師平時下功夫去收集、整理市場信息，并將其應用于評估實踐中，這也是防范風險的實質性措施。

作為專家評審之需要也好，還是估價機構自我完善也好，房地產估價報告的規范及審核最終目的是為了進一步提高估價報告質量和品牌競爭力，規避可能出現的風險。各估價機構均應努力加強內部管理，特別是通過加強估價報告內部審核，實行對估價報告質量的有效控制，提升估價人員的專業技術水平，在估價技術創新進一步加強，在激烈的競爭中求生存和發展。

第二篇：房地產估價技術報告

房地產估價技術報告

一、個別因素分析：

估價對象位于自井區五星街石灘壩居委會同興路3組團T3號房同興苑底層，房屋結構為鋼混結構，用途為營業用房，房屋建筑面積324.12平方米，房屋所占用土地為出讓方式取得，土地使用權面積51.859平方米。

估價對象房屋位于同興路3組團T3號房同興苑的底層，長23.18米，寬約15.54米，該宗地座落在自井區五星街石灘壩居委會同興路，屬自貢市城區Ⅱ級用地。

該宗土地形狀較規則，四至為東臨力拓開發公司土地，南臨道路，西臨同心路，北臨力拓開發公司土地，淺丘地形、宗地內場地較為平坦，地質構造較為穩定，無震災歷史。基礎設施為通供水、排水、供電、通訊、通路、、通氣、場地平整，為“六通一平”。大氣符合國家Ⅱ類標準，水體符合Ⅲ類標準。

（二）估價對象權屬狀況

估價對象為自貢市金華房地產開發有限公司所有。

自貢市金華房地產開發有限公司于2002年4月26日取得《房屋所有權證》，證號為自房權證市交字第00035671號，并于2002年4月26日取得《國有土地使用證》，證號為自國用（2002）第021481號，使用權類型為出讓土地，用途為商住用地，使用權面積51.859m2，終止日期2048年11月29日。

二、區域因素分析：

估價對象所在五星街同興路區域為自貢市城市規劃的自流井－大安主中心的城市核心地帶，為市域政治、商貿、科技、文化、教育、旅游中心職能，是自貢集聚規模最大，城市功能最為齊全的綜合區，在城市經濟中占重要的經濟地理位置和區域優勢，規劃居住人口34萬人。土地級別為Ⅱ級。

三、市場背景分析：

自貢市位于四川南部，處于川南五市（自貢、樂山、宜賓、瀘州、內江）中心位置。全市幅員面積4373平方公里，轄四區兩縣，總人口320余萬。自貢市素以“千年鹽都“飲譽古今，又因“恐龍奇觀“名揚四海，亦由“南國燈城“蜚聲中外，是國家歷史文化名城、對外開放城市、省級風景名勝區、全國衛生城市、四川省文明城市。全市地貌山、丘、壩兼備，以中淺丘為主，地質構造屬四川臺坳自貢凹陷，地勢自西北向東南傾斜，水系由旭水河，威遠河兩主要支流在市區北面雙河口匯合，形成釜溪河橫穿市區自西北向東流入沱江；氣候屬亞熱帶濕潤季風氣候區，冬無嚴寒，夏無酷暑，雨水充沛。

自貢市的發展以背靠重慶為增長極的長江上游經濟帶和成都城市經濟區,依托川南,堅持“科教興市”的方針，抓住經濟全球化和西部大開發的歷史機遇，以堅持可持續發展為根本，以加快基礎設施建設為先導，以經濟結構調整為重點，進一步擴大對內對外開發，立足于發展特色經濟，優化農業和農村經濟結構，實施“大化纖、大化工、大旅游、大學園、大城市”等“五大工程”；加快加工制造能力優越向產品優越，科研優越向產業優越和旅游資源優越向經濟優越的“三個轉換”；推動城市經濟發展的工業化、信息化、市場化和城市化的“四化進程”，促進自貢經濟追趕型發展和社會全面進步。

自貢市城市交通對內對外交通條件近年來得到較大改善，全市交通四通八達，主干道、次干道、支路布局合理，內宜鐵路橫貫市境，并有11條專線與各大工礦企業相連，隨著內宜高速公路內自段的開通與成渝高速公路聯通，川云公路的改善、北環路、南環路等道路的建成，以及不斷加快對內對外交通道路的建設，地區交通更為便利；市內交通以市公交車、中巴有出租車的公交線路遍及各區域，公共交通較為便捷。

自貢市近幾年房地產開發逐步升溫，同興路地段為自貢市老城區中較為繁華的地段，但同興路在近二、三年才開始開發建設，有同興苑、百年家苑、清華苑、華苑小區等開發項目，該地段人流量較大，有釜溪職中、教育學院、一中等學校，同興路也逐步形成自貢的飲食一條街，目前，同興路已逐步升溫，住宅、營業用房價格上揚較快。

四、估價方法選用：

根據估價目的和估價對象實際狀況及本地區房地產交易市場情況，由于在同一供求圈內可收集到類似房地產的交易實例，故采用市場比較法從替代的途徑進行估價。

市場比較法是指在近期房地產市場中選擇與估價對象處于同一供求范圍內，具有較強相關性、替代性的房地產交易實例，根據估價對象和可比實例的狀況，對區域因素、個別因素、時間因素和交易情況等影響房地產市場價格的因素進行分析比較和修正，評估出估價對象的市場價格。

市場比較法在房地產市場較發育、交易實例較多的地區比較實用，其估價結果與市場相近，最具現實性，其準確性較高，是目前普遍采用的估價方法，所以我們認為，通過市場比較法評估出的比準價格其準確度、可信度高。

成本法是根據成本積算原理，求取估價對象在估價時點的重置價值或重建價值后，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

成本法可操作性較強，但其評估結果的準確度、可信度低，房地產特別的營業類房地產的價格往往不是由它的建造成本決定，所以，其估價結果的準確度、可信度相對市場比較法要低。

綜上所述，由于此次評估目的為抵押價格評估，根據估價目的和估價對象的特點，結合本市房地產市場的狀況，本次估價結果的確定以市場比較法的估價結果作為此次房地產的估價結果。

五、最高最佳使用原則

在合法前提下的最高最佳使用是能使該房地產獲利最大的使用方式。房地產價格受土地與建筑物組合狀態的影響，兩者的配合適當均衡時，房地產的效用便能高度發揮，達到最高最佳使用狀態。估價對象房屋登記用途為營業用房，土地用途為商住用地，已經是最高最佳使用狀態，根據合法性原則和由于本次估價目的，因此保持現狀用途為前提估價。

六、估價測算過程：

采用市場比較法測算估價對象價格：

具體估價思路為：在近期房地產市場中選擇與估價對象處于同一供求范圍內，具有較強相關性、替代性的房地產交易實例，根據估價對象和可比實例的狀況，對區域因素、個別因素、時間因素和交易情況等影響房地產市場價格的因素進行分析比較和修正，評估出估價對象的市場價格。

1、選取可比實例：

選擇的實例應與估價對象處于同一供需圈，用途相同，交易時間相近不超過3年，估價人員經過市場調查，根據可比性原則對收集的資料進行整理，經篩選，確定以下A、B、C三個交易實例為可比實例。

A、同興路清華苑A棟一層6號，營業用房，鋼混結構，建筑面積62.38m2。成交日期：2002年1月10日，成交平方米單價5657.71元/m2。清華苑與估價對象同臨同興路大道。

B、華苑小區5號一層，鋼混結構，房屋建筑面積77.98m2，成交日期：2001年8月8日，成交平方米單價5099.92元/m2。該營業用房位于自貢市自流井同興路中段，與估價對象斜對。

C、百年家苑1棟一層3號，鋼混結構，房屋建筑面積131.45m2，成交日期：2001年3月6日，成交平方米單價5299.84元/m2，該營業用房位于自貢市自流井同興路，面臨同興路。

2、估價計算：

比較因素條件說明表

實例

比較因素

委估對象

實例A

實例B

實例C

成交價格

5657.71

5099.92

5299.84

交易日期

2002.6.10

2002.1.10

2001.10.24

2001.3.6

交易情況

正常

正常

正常

正常

區域因素

商業繁華程度

一般

較繁華

一般

較繁華

交通便捷度

便捷

便捷

便捷

便捷

公共設施完善度

齊全

齊全

齊全

齊全

個別因素

建筑結構

鋼混

鋼混

鋼混

鋼混

臨街狀況

整體店面后半部

臨街

臨街

臨街

臨街深度

較深

一般

一般

一般

面積大小

較大

一般

一般

一般

配套設施完備度

完備

完備

完備

完備

比較因素條件指數表

實例

比較因素

委估對象

實例A

實例B

實例C

成交價格

5657.71

5099.92

5299.84

交易日期

1128

1123

1119

1110

交易情況

正常

正常

正常

正常

區域因素

商業繁華程度

交通便捷度

公共設施完善度

個別因素

建筑結構

臨街狀況

臨街深度

面積大小

配套設施完備度

因素比較修正系數表

實例

比較因素

委估對象

實例A

實例B

實例C

成交價格

5657.71

5099.92

5299.84

交易日期

2002.6.10

2002.1.10

2001.10.24

2001.3.6

交易情況

正常

正常

正常

正常

區域因素

商業繁華程度

100/102

100/100

100/101

交通便捷度

100/100

100/100

100/100

公共設施完善度

100/100

100/100

100/100

個別因素

建筑結構

100/100

100/100

100/100

臨街狀況

100/110

100/109

100/109

臨街深度

100/109

100/108

100/108

面積大小

100/102

100/102

100/103

配套設施完備度

100/100

100/100

100/1002、估價計算：

①、交易情況修正：以正常交易為比較基礎，指數為100。

實例A、B、C均是在公開市場正常交易，故不作修正。

②、交易日期修正：

經調查，參考中房指數網指數，以1994年第四季度的中房指數1000為基準的定基指數進行修正。

交易日期

2002.5

2002.1

2001.10

2001.3

中房指數

1128

1123

1119

1110

③、區域因素修正：區域因素是房地產一定范圍的外部環境對房地產價格有所影響的因素。進行區域因素修正，是將可比實例相對于估價對象在外部環境方面的差別所產生的交易價格差別排除。影響營業用房房地產價格的區域因素主要包括商業繁華程度、交通便捷度、公共設施完善度等。

商業繁華程度：主要考慮估價對象與比較案例離市、區級中心直線距離，比較案例距A、C略好于估價對象，故做一定修正。

交通便捷程度：估價對象與比較案例均在同興路公路旁，距離主要道路距離、公交車站網、區域道路密集程度等都相似，故不做修正。

公共設施完善度：主要指項目周邊是否有銀行、郵電、學校、超市、派出所、醫院等配套設施，分為“齊全”、“較齊全”和“不齊全”三類。估價對象與比較案例均在同一街道，不做修正。

④個別因素修正：個別因素是構成房地產本身的使用功能等方面的因素。進行個別因素修正，是將可比實例相對于估價對象在本身的使用功能、質量好壞方面的差別所產生的交易價格差別排除。影響營業用房房地產價格的個別因素主要包括建筑結構、臨街狀況、臨街深度、面積大小、配套設施完備度等。

建筑結構：估價對象與比較案例均為鋼混結構，不做修正。

比較案例在臨街狀況、臨街深度、面積大小上均好于估價對象，根據掌握的資料，結合實際情況，均做一定程度的修正。

配套設施完備度：估價對象與比較案例配套設施相同不做修正。

⑤、價格計算：

根據以上修正，比準價格計算如下：

比準價格計算表

單位：元/平方米

比較因素

實例A

實例B

實例C

成交價格

5657.71

5099.923057

5299.84

交易情況

交易日期

1.00445

1.00804

1.01622

區域因素

0.980

1.000

0.990

個別因素

0.818

0.833

0.825

比準價格

4555.65

4281.46

4397.85

估價對象單價取可比實例比準平均價=（4555.65+4218.46+4397.85）/3=4412元/m2（取整）

估價對象總價=4412×324.12=1430000元（取整）

（二）采用成本法測算估價對象價格：

根據自府發（1996）138號、自房局發（1996）89號（關于貫徹執行政府〈關于公布我市房屋重置價格的通知〉有關問題的通知，計算如下：

計算公式

房價=[等級重置單價+（征地拆遷費+稅率）×比價系數]

×（1+利潤）×（1+稅率）×（1+各項因素差價率）×成新×用途系數×建筑面積

房屋成新率是指估價對象現狀價格與估價對象全新狀況時的價格折減率，其主要影響因素為建筑物使用年限、保修維護情況、房屋耐用年限、房屋已使用年限等。根據評估人員現場勘察并參照建筑物建造年限，采用年限折舊法和實際觀察法綜合評定估價對象成新率為95%。

營業用房用途系數為2.4。

房價=[801+271×1.67]×1.05×1.0321×1.00×0.95×2.4×324.12

=3097.38×324.12

=1003923元

（三）采用收益法測算其他非住宅部分房地產價值：

具體估價思路為：根據估價對象在未來可使用年限（經濟使用年限）內使用過程中獲得凈收益的能力，采用適當的資本化率對估價對象在未來可使用年限（經濟收益年限）內各年的凈收益進行資本化還原，確定估價對象在估價時點的價值。

根據穩鍵性原則，假設估價對象在未來使用年限內，每年可獲得穩定的年凈收益，且每年的年凈收益保持不變，確定計算公式為：V=a/r{1-1/(1+r)n}。

1、確定凈收益：

（1）估算房地產出租年有效毛收入：估價對象已經于2000年將此部分房屋租賃給使用人經營，月租金

元正，根據估價人員對該地區同類用房出租情況和租金資料分析，并與估價對象比較，估價對象的租金水平基本為正常情況下的合理的預測租金水平，因此取其實際租金收益作為客觀收益，并假設出租率為100%。

年有效毛收入=月出租收入×12×出租率

=×12×100%=元/年

（2）

算房地產年出租年費用：

A、各種稅費：根據國家規定，出租房屋主要需交納房產稅、土地使用稅（費）、營業稅、城建稅及所得稅等。根據委托方與承租方的協議，結合該地區租賃市場的實際操作情況，租金為凈租金，即以上稅費均應由承租方交納。

B、管理費用：包括管理費、修理費等，按年總收入的3%計算。

24000×3%=720元

（3）凈收益：=24000-720=23280元/年

2、確定資本化率：以目前中國人民銀行存款利率%，根據同類房地產投資收益水平率，考慮通貨膨脹和本市同地區的同類房屋的投資風險因素，風險調整值取%，綜合考慮后合計取資本化率為6%。

3、確定估價對象收益年限：估價對象土地使用年限還剩余50年，長于建筑物可使用年限，故以建筑物的剩余經濟使用年限為未來可收益年限。混合結構建筑物的可使用年限50年，根據評估人員現場勘察并參照建筑物建造年限，取建筑物剩余經濟耐用年限為46年。

4、測算估價對象其他非住宅的市場價格：

V=a/r{1-1/(1+r)n}

其他非住宅價格=/5.55%[1-1/（1+%）46]=元

平方米單價=

=元/平方米(取整)。

因出租房屋為承租方裝修，租金中未含裝修因素，故上述價格為不包含裝飾裝修的價格。

其他非住宅部分的裝飾裝修單價=元含裝飾裝修價格后其他非住宅部分價格的單價：=元/平方米。

第三篇：房地產估價報告評審標準

房地產估價報告評審標準（試行）

（征求意見稿）

第一條（制定目的）

為了提高房地產估價報告（以下簡稱估價報告）質量，統一估價報告評審內容、要求和方法，保證估價報告評審客觀公平，根據《房地產估價規范》和有關估價指導意見，結合估價報告評審工作實際，制定本標準。

第二條（適用范圍）

對鑒證性估價報告進行評審，適用本標準。本標準所稱鑒證性估價報告，是指房地產估價機構為委托人提供給第三方使用，或者為委托人進行內部管理、接受外部監管而出具的起著價值證明作用的估價報告，包括但不限于為了下列需要而出具的估價報告：

（一）房地產抵押貸款；

（二）房屋征收補償；

（三）人民法院拍賣房地產；

（四）房地產稅收；

（五）國有建設用地使用權出讓；

（六）用房地產作價出資設立公司或者企業；

（七）上市公司關聯交易；

（八）投資性房地產公允價值計量。

第三條（評審方式）

估價報告評審，采用定量評審與定性評審相結合的方式。

第四條（定量評審內容）

估價報告定量評審，采用分項目逐項評分的方式。

估價報告定量評審項目，分為一般項目和特殊項目。

一般項目是指估價報告的基本組成要素和外在質量，分為4個分項和28個子項（詳見附件）。

特殊項目是指特定估價目的的估價報告應當具有的獨特組成要素或者應當予以描述、分析的獨特內容。其中，房地產抵押估價報告的特殊項目分為6個分項：（1）估價假設和限制條件的特殊要求；（2）估價原則的特殊要求；（3）估價結果披露的特殊要求；（4）估價對象變現能力分析；（5）相關風險提示；（6）附件的特殊要求。

第五條（定量評審得分）

估價報告定量評審總分的滿分為100分。不應當有特殊項目的估價報告的定量評審總得分，為各個一般項目的評審得分之和。

應當有特殊項目的估價報告的定量評審總得分，按照下列公式換算得出：

一般項目評審總得分＋特殊項目評審總得分

估價報告定量評審總得分＝————————————————————×100

100＋特殊項目的滿分

第六條（各評審子項的評審得分）

被評審的估價報告存在本標準列舉的問題的，從該問題所在評審子項的標準分中減去該問題對應的扣分值。扣分值有一定范圍的，根據問題的輕重程度予以扣分。

每個評審子項的評審得分，為該評審子項的標準分減去其扣分值之和。該評審子項的扣分值之和超過其標準分的，僅將該標準分扣完使該評審子項得零分為止。

第七條（測算過程評審）

估價測算過程的評審得分按照下列方式確定：

（一）根據估價對象和當地房地產市場狀況，只能選用一種估價方法估價的，該估價方法測算過程的評審得分即為估價測算過程的評審得分。

（二）根據估價對象和當地房地產市場狀況，應當選用兩種以上估價方法估價的，先分別評定各種估價方法測算過程的得分，然后以其簡單算術平均數作為估價測算過程的評審得分。理論上適用的估價方法未選用且未充分說明理由的，該估價方法測算過程的評審得分為零分。

第八條（創新特色加分）

鼓勵房地產估價機構和注冊房地產估價師出具在內容、形式等方面有創新、有特色的估價報告。

估價報告在嚴于《房地產估價規范》、相應估價指導意見以及本標準的要求且不同其有關內涵相抵觸的前提下，有創新或者有特色的，應當根據創新或者特色程度給予不超過30分的創新或者特色加分。其中，創新或者特色很突出的，加20～30分；較突出的，加10～20分；有一定創新或者特色的，加5～10分。給予估價報告創新或者特色加分的，應當采用書面形式指出估價報告中的創新或者特色之處。

第九條（定性評審內容）

估價報告定性評審，采用審查估價報告是否有本標準規定的不合格內容的方式。

對于有不合格內容的估價報告，仍然應當進行全面的定量評審，盡量指出估價報告存在的問題，以使房地產估價機構和注冊房地產估價師了解估價報告存在的問題，幫助其提高估價報告質量。

在進行全面的定量評審中，不合格內容所在的評審子項的評審得分為零分。第十條（重要內容缺失的不合格）

估價報告應當包含下列內容，缺少下列內容之一的，估價報告為不合格：

（一）致估價委托人函；

（二）注冊房地產估價師聲明；

（三）估價假設和限制條件；

（四）附件。

估價結果報告應當包含下列內容，缺少下列內容之一的，估價報告為不合格：

（一）估價委托人；

（二）估價機構；

（三）估價目的；

（四）估價對象；

（五）估價時點；

（六）價值類型；

（七）估價依據；

（八）估價原則；

（九）估價方法；

（十）估價結果；

（十一）估價人員。

估價技術報告應當包含下列內容，缺少下列內容之一的，估價報告為不合格：

（一）估價對象實物狀況描述與分析；

（二）估價對象權益狀況描述與分析；

（三）估價對象區位狀況描述與分析；

（四）市場背景描述與分析；

（五）估價對象最高最佳利用分析（根據估價目的，應當評估估價對象現狀價值的除外）；

（六）估價方法適用性分析；

（七）估價測算過程；

（八）估價結果確定。

特定估價目的的估價報告缺少應當具有的獨特組成要素或者缺少應當予以描述、分析的獨特內容的，估價報告為不合格。

第十一條（有重大問題的不合格）估價報告有下列情形之一的，估價報告為不合格：

（一）致估價委托人函上無房地產估價機構蓋章；

（二）注冊房地產估價師聲明上無兩名以上注冊房地產估價師簽字；

（三）估價報告出具日期（致估價委托人函上的落款日期）不在房地產估價機構的資質有效期內；

（四）隨意編造對估價結果有直接影響的估價假設；

（五）估價目的表述錯誤或者未對應其經濟行為；

（六）根據估價目的對估價對象進行相應處分、但不符合有關法律法規規定，估價對象界定不清或者有嚴重錯誤，遺漏、虛構估價對象；

（七）估價時點確定錯誤，與估價目的不適應或者與有關規定不同且未充分說明理由；

（八）價值類型選擇或者價值內涵、定義表述有嚴重錯誤；

（九）估價依據嚴重錯誤，或者未在“估價依據”中列明估價所必須依據的法律法規、估價標準和指導意見，或者估價依據運用嚴重錯誤，或者在估價中完全未體現估價依據的要求；

（十）估價方法選用錯誤，或者理論上適用的估價方法未選用且未充分說明理由，或者估價技術路線（估價思路）嚴重錯誤；

（十一）估價方法運用嚴重錯誤，包括計算公式選用、測算過程、計算結果嚴重錯誤；

（十二）虛構、編造估價基本數據、重要參數或者可比實例；

（十三）估價報告中的重要內容前后矛盾或者不一致，包括致估價委托人函、估價結果報告、估價技術報告中的估價結果不一致，估價結果報告、估價技術報告中估價方法選用不一致。

第十二條（其他不合格情形）

估價報告例行評審可以不審查是否存在下列情形，但在評審中發現存在下列情形之一的，估價報告應當不合格：

（一）根據《房地產估價機構管理辦法》，估價報告對應的估價業務超出了房地產估價機構的資質等級許可業務范圍；

（二）房地產估價機構或者注冊房地產估價師與估價委托人或者相關當事人有利害關系，或者與估價對象有利益關系；

（三）估價報告對應的估價業務超出了房地產估價機構或者注冊房地產估價師的專業勝任能力，但有重要專業幫助并予以說明的除外；

（四）被評審的估價報告與出具給委托人或者完成時的估價報告內容不一致；

（五）估價結果不合理偏高或者偏低。

第十三條（評審結論）估價報告評審結論由定量評審得分和評審意見組成。

沒有創新或者特色加分的估價報告的定量評審總得分不足60分的，有創新或者特色加分的估價報告加分前的定量評審總得分不足55分或者加分后的總得分不足60分的，以及有本標準規定的不合格內容之一的估價報告，為評審不合格。前款以外的估價報告，為評審合格。其中，90分以上的，為一等報告；80分以上、不足90分的，為二等報告；70分以上、不足80分的，為三等報告；60分以上、不足70分的，為四等報告。

評審意見應當說明估價報告是否合格，并指出估價報告存在的主要問題。第十四條（參照執行）

對非鑒證性估價報告進行評審，參照本標準執行。第十五條（解釋權）

本標準由中國房地產估價師與房地產經紀人學會負責解釋。

第十六條（施行日期）

本標準自發布之日起施行。

第四篇：房地產估價技術報告

房地產估價技術報告

（一）估價對象概況 ? 本次估價對象為浙江省義烏市金城高爾夫，目前用途為住宅。估價對象為鋼筋混泥土結構，屋面為排屋和高層住宅。金城高爾夫社區很大，劃分為金城一期與金城二期兩個小區。此次本次待估物業是高層住宅，地面上住宅共15層待估對象為第2層。戶型為三室兩廳兩衛，朝向為南，建筑面積128平方米層高為

3.2米。于估價時點為10月11日，估價對象為毛坯房。

（二）估價對象現狀及周邊環境 學校： 長春社區福田小學-3811米 浙江建材技術學校-3827米 浙江電大義烏學院-3918米 長春社區福田幼兒園-4095米 賓王中學-4905米 義烏市第三中學-5051米 銀苑社區賓王小學-5148米 詞林社區賓王幼兒園-5218米

銀行： 中國銀行-4212米 工商銀行詞林分理處-5422米 稠州北路508號-5579米 銀苑社區中國銀行-5772米 深圳發展銀行-6129米 中國銀行-6199米 中國農業銀行-6239米 中國工商銀行-6330米

公園： 孝子祠公園-5992米 駱賓王公園-7468米 繡湖公園-8600米 繡湖社區駱賓王公園-8923米 公園-9536米 西景園-13193米

購物： 通信市場-5958米 常熟奧特萊斯-6289米 義駕東街1-57號-6351米 義駕山2街-6448米 瑩波路51-71號-6524米 義駕山西街25-27號-6547米 義駕山1街-6655米 瑩波路8-34號-6704米

娛樂： 迪拜會所-5414米 交通大廈-6070米 義烏劇院-7364米 義烏市文化廣電新聞出版局-9855米

醫院： 義烏第三醫院（精神病醫院）-3781米 義烏腫瘤醫院-3869米 稠州醫院-5644米 義烏東方醫院-6581米 華山康復醫院-7127米 康園路28號-7274米 義務市中心醫院繡湖分院-8115米 九三學社門診部-9538米

第五篇：房地產估價報告

xxxx房地產估價報告范文一篇

目 錄

致委托方函................2

估價師聲明................4

估價的假設和限制條件...................5

房地產估價結果報告...............9

一、委托方..............9

二、估價方..............9

三、估價對象...........10

四、估價目的...........16

五、估價時點...........17

六、價值定義...........17

七、估價依據...........17

八、估價原則...........18

九、估價方法...........19

十、估價結果...........19

十一、估價人員.........21十二、估價作業日期............21十三、估價報告應用的有效期...........21

第四部分附件...............22

報告編號：[2007]岳華中天[評]字第7號 1北京岳華中天房地產評估有限公司 房地產估價報告

致委托方函北京中關村科技發展（控股）股份有限公司、北京市自來水集團有限責任公司：

承蒙貴方委托，我公司對位于北京市海淀區中關村大街18 號的中關村科技貿易中心部分房地產（具體包括：15 層寫字樓 2674.47平方米、18 層寫字樓 2628.95平方米、5 層部分商鋪 719.68平方米）進行房地產價格評估，目的是為了明確在估價時點上述房地產的市場價格，為貴方核定房地產價值提供價格參考依據。

評估人員本著客觀、公正、合法的原則，根據國家有關房地產評估的規定，結合特定的評估

目的，采用適當的評估方法，評估得到估價對象在滿足估價的假設和限制條件下，于估價時點 2007年 4月 3 日的評估結果如下：

估價對象總建筑面積:6023.1平方米

估價對象房地產總價:9135.6246 萬元

大寫：玖仟壹佰叁拾伍萬陸仟貳佰肆拾陸元整

（貨幣單位：人民幣元）

其中:

1、15 層寫字樓

建筑面積: 2674.47平方米

房地產單價:13796 元/平方米

房地產總價:3689.6988 萬元

大寫:叁仟陸佰捌拾玖萬陸仟玖佰捌拾捌元整

（貨幣單位：人民幣元）報告編號：[2007]岳華中天[評]字第7號 2北京岳華中天房地產評估有限公司 房地產估價報告2、18 層寫字樓

建筑面積: 2628.95平方米

房地產單價:13809 元/平方米

房地產總價:3630.3171 萬元

大寫:叁仟陸佰叁拾萬零叁仟壹佰柒拾壹元整

（貨幣單位：人民幣元）

3、5 層部分商鋪

建筑面積: 719.68平方米

房地產單價:25228 元/平方米

房地產總價:1815.6087 萬元

大寫:壹仟捌佰壹拾伍萬陸仟零捌拾柒元整

（貨幣單位：人民幣元）

以上內容摘自本房地產估價報告書。欲了解本次評估項目的全面情況，應認真閱讀估價報告書全文。

法人代表：

北京岳華中天房地產評估有限公司

二○○七年四月十日報告編號：[2007]岳華中天[評]字第7號 3北京岳華中天房地產評估有限公司 房地產估價報告

估價師聲明

我們鄭重聲明：

1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。

2、本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中所列的假設和限制條件的限制。

3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。

4、我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。

5、估價人員已對本估價報告中的估價對象進行了實地勘查。

6、沒有人對本估價報告提供重要專業幫助。

7、本估價報告結果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得做其他用途，未經本估價機構書面同意，本報告的全部或者任何一部分均不得向委托方、報告使用者、報告審查部門之外的單位和個人提供，也不得以任何形式公開發表。

8、估價人員只對估價過程和結論合乎估價技術規范及職業規范負責，對委托方的最終定價決策不負直接責任。估價師簽名：

姓 名 注冊房地產估價師注冊號 簽 名

齊輝 11199701

41王鍵 1119980172報告編號：[2007]岳華中天[評]字第7號 4北京岳華中天房地產評估有限公司 房地產估價報告

估價的假設和限制條件

一、假設條件

1、本報告以委托方提供的資料真實、合法、完整為假設前提。

2、本報告估價結果為估價對象在估價時點的公開市場價格，不考慮短期變現因素的影響。所謂公開市場價格，是指估價對象滿足以下條件的市場成交價格：

（1）房地產市場為公開、平等、自愿的交易市場；

（2）房地產買賣程序符合法律規定；

（3）買賣雙方不因任何特殊利益關系抬高或降低房地產交易值；

（4）有一段合理的交易時間；

（5）在交易期間房地產市場狀況和物理狀態保持相對穩定。

3、委托方合法取得現有產權資料。

4、委托方未欠繳土地出讓金，有關估價對象的其他應繳稅費均已全額繳納。

5、在估價時點估價對象不存在任何產權糾紛，不受任何權利限制，可以在公開市場上進行合法轉讓。

6、根據委托方提供的相關資料，中關村科技貿易中心土地規劃用途為“綜合、配套（地下）及地下車庫”，土地證登記用途為“綜合樓及地下車庫”。根據估價人員的現場勘查，估價對象實際用途為寫字樓、商業配套（地上）。在評估過程中，評估人員未對地上商業配套是否符合規劃進行深入考證，本次評估以估價對象地上建筑物符合規劃為假設前提。報告編號：

[2007]岳華中天[評]字第7號 5北京岳華中天房地產評估有限公司 房地產估價報告

7、本報告估價結果以估價對象不改變用途并能保持目前的使用環境和條件為前提。

8、估價人員對估價對象的現場勘查僅限于估價對象的外觀和使用狀況，并未對結構等內在質量進行測試。本報告以估價對象內在質量符合國家有關標準并足以維持其正常使用為前提。

二、限制條件

1、本估價報告由北京中關村科技發展（控股）股份有限公司、北京市自來水集團有限責任公司共同委托，已取得雙方書面同意。

2、本評估報告中所依據的有關資料系由委托方提供，并對其真實性負責。因委托方提供的資料失真造成評估結果有誤，評估機構和評估人員不承擔責任。

3、本報告使用者在應用本估價報告時，應明確本次評估的價格定義及本估價報告中的“估價的假設和限制條件”。本報告估價結果是估價對象在滿足全部假設與限制條件下，于估價時點 2007年 4月 3 日、在現狀利用條件下的房地產公開市場價格，若估價時點、土地利用方式、土地級別、房屋利用狀況等影響房地產價格的因素發生變化，則評估價格應作相應調整。

4、本報告對估價對象市場價格的把握，僅相對于估價時點的假設條件、市場狀況而言，并未考慮市場價格波動、國家經濟政策發生變化、強制力因素以及其他不可抗力等因素對估價對象房地產價格的影響。

5、土地設定用途及設定年期的說明：估價時點估價對象現狀用途為“寫字樓、商鋪”，土地登記用途為“綜合樓及地下車庫”，本次估價時以估價對象的現狀用途符合規劃及有關規定為前提，估報告編號：[2007]岳華中天[評]字第7號 6北京岳華中天房地產評估有限公司房地產估價報告價設定用途為綜合。土地使用年限設定為自估價時點起的剩余出讓年限。

6、關于估價對象建筑面積的說明：于估價時點，估價對象未單獨辦理《房屋所有權證》，此次評估中估價對象的建筑面積以海淀區國土資源和房屋管理局測繪隊 2003 年 12月 24 出具的《房屋土地測繪技術報告書》為準，最終的建筑面積應以依法取得的《房屋所有權證》登記內容為準。

7、于估價時點，柜位號為 5A027～5A032 的商鋪已設定抵押，抵押權人為中國光大銀行北京海淀支行，抵押期限從 2005 年 4 月30 日至 2008 年 4 月 29 日。

根據本次估價目的，考慮到北京中關村科技發展（控股）股份有限公司擬在抵債行為實現之前先償還對中國光大銀行北京海淀支行的貸款，并注銷該部分房地產的抵押登記。因此，本報告未考慮上述抵押權對估價對象房地產價格的影響。

8、于估價時點，納入本次評估范圍的 15、18 層寫字樓及 5 層部分商鋪已對外出租，根據《城市房屋租賃管理辦法》（建設部令第 42 號）規定：“出租人在租賃期限內，確需提前收回房屋時，應當事先商得承租人同意，給承租人造成損失的，應當予以賠償。”

“租賃期限內，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續履行原租賃合同的規定。”另外，根據房地產估價規范的要求，采用收益法評估估價對象房地產價格時，“有租約限制的，租約期內的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應采用正常客觀的租金”。報告編號：[2007]岳華中天[評]字第7號 7北京岳華中天房地產評估有限公司 房地產估價報告

本報告評估的是估價對象在不受租約限制條件下的公開市場價格，即本報告評估結果未考慮上述租賃權即承租方權益對估價對象房地產價格的影響。

9、于估價時點，估價對象 15、18 層寫字樓中，部分房間已由承租人裝修使用，本報告估

價結果包含該