第一篇：房地產拆遷估價報告

房地產拆遷估價報告

內蒙古雙環房地產估價事務所 2004年12月9日

一、致委托方函（匿名）：

受你委托，我所對擬用于拆遷補償之目的，你所擁有的位于包頭市固陽縣阿拉塔大街西側的商住房地產進行了估價，本著獨立、公正、科學、客觀的工作原則，經過詳細的現場勘察與認真的估價、測算，確定該房地產在估價時點為2004年9月20日的估價總值為人民幣407585元（人民幣大寫肆拾萬零柒仟伍佰捌拾伍元）。

特發此函

內蒙古雙環房地產估價事務所 2004年12月9日

評估師聲明 我們鄭重聲明：

一、我們在本估價報告中陳述的事實是真實和準確的。

二、本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，蛋受到估價報告中一說明的假設和限制條件的限制。

三、估價人員與估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系和偏見。

四、估價人員是依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》進行分析，形成意見和結論，撰寫估價報告。

五、估價人員已對估價對象進行了實地勘察

六、沒有人對估價報告提供了重要專業幫助。2004年12月9日

評估的假設和限制條件

一、我們評估的是估價對象的現時市場價格，是指在估價時點對估價對象進行銷售的正常合理價格，他依據如下假設：

1、任何有關估價對象運作方式、程序符合國家和地方有關法律、法規，并支付了應繳稅費。

2、在估價時點估價對象不存在任何產權糾紛，不收任何權利限制，可以在公開市場上合法的進行轉讓。

3、在估價時點的房地產市場為公開、平等、自愿的交易市場。

4、有一段合理的洽談時間，可以通盤考慮房地產性質和市場情形進行議價。

二、本報告僅為房屋拆遷補償服務的，估價結果僅作為房屋拆遷補償的參考，不得用于其他用途。

三、本報告對估價對象市場價格的把握，僅相對于股價時點的假設條件、市場狀況而言。并未考慮市場價格波動、稅費率變化、國家經濟政策發生變化以及其他不可抗力等因素對估價對象價值的影響。

四、委托方提供了資料如“房屋所有權證”等是此次估價的重要依據，我們并未向政府有關部門核實，對于該資料的真實性和準確性由委托方負責，對由此而引起的后果及相關責任，我所不承擔任何責任。

五、本報告包括致委托方函、估價師聲明、估價的假設和限制條件、房地產估價結果報告、房地產估價技術報告、附件共六部分，必須完整使用方為有效，對使用本報告中部分內容而導致的損失，我所不承擔責任。

內蒙古雙環房地產估價事務所 2004年12月9日

房地產估價結果報告

一、委托方：（匿名）

二、估價方：內蒙古雙環房地產估價事務所

三、估價對象：位于包頭市固陽縣阿拉塔大街西側的商住房地產，屬弓毅所有，房屋所有權證號：房 權證固8字第0002784號，總建筑面積372.11平方米：國有土地使用證號：固國用（2000）字第6180號，占地面積869.26平方米。

四、估價目的：為拆遷補償提供價格參考

五、估價時點：2004年9月20日

六、估價依據：《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《房地產估價規范》、內蒙古自治區及包頭市兩級地方人民政府及有關部門頒布的法規和政策性文件：委托方提供的有關資料：估價機構掌握的有關資料，估價人員現場勘查所獲取的有關資料。

七、估價原則：合法原則、估價時點原則、最佳使用原則、替代原則。

八、估價方法：重置成本法

九、估價結果：估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估計啊程序，采用科學適用的方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過詳細的測算：確定估價對象在2004年9月20日的估價總值為人民幣407585元（大寫人民幣：肆拾萬零柒仟伍佰捌拾伍元）

十、估價參加人員：匿名

十一、股價作業日期：2004年12月2日至2004年12月9日

十二、估價報告應用的有效期：自3004年9月20日至2005年9月19日。

內蒙古雙環房地產估價事務所 2004年12月9日

房地產估價技術報告

一、估價對象簡介

估價對象是位于包頭市固陽縣阿拉塔大街西側的商業及住宅房地產，屬弓毅所有。該區域所處位置優越，交通狀況較好。

估價對象的占地面積為869.26平方米，國有土地使用證號：固國用（2000）字第6180號：房屋所有權證號：房權證固8字第0002784號。該土地開發程度為“五通一平”，即通上水、通下水、通電、通路、通通訊及場地平整。估價對象的房屋總建筑面積372.11平方米，共有房屋四項，其做法分別為：（1）北新房，單層磚木結構，建筑面積115平方米，建成于1998年，片石基礎，紅磚墻承重，木椽檁上草泥掛瓦屋面，層高3.2米;木門、鋼窗、地面鋪全瓷磚，內墻面刮膩子，頂棚為木龍骨抹灰吊頂，外墻面抹灰（南立面貼白色面磚）；上下水、電，暖（土暖）設施齊全；（2）北舊房，單層半磚木結構，建筑面積69平方米，建成于1983年：片石基礎，紅磚墻（內土坯）承重，木椽檁上草泥掛瓦屋面，層高3米;木門窗，地面鋪水磨石磚，內墻面抹灰刷白，頂棚為木龍骨石膏板吊頂，外墻面水刷石；有上下水及電照設施。（3）東門臉房，單層板磚木結構，建筑面積128.55平方米，建成于1992年；片石基礎，紅磚墻（內土坯）承重，木椽檁上草泥掛瓦屋面，檐高3米；木門窗，地面鋪水磨石磚，內墻面抹灰刷白，頂棚為木龍骨纖維布吊頂，外墻面臨街一側貼面磚；有雙下水及電照設施。（4）南房，單層磚木結構，建筑面積59.56平方米，建成于1996年；片式基礎，紅磚墻承重，木椽檁上石棉瓦屋頂，層高3米；木門，鋼窗。地面鋪防滑地磚，內墻面刮膩子，等碰抹灰刷白，外墻面抹灰（北側水刷石），有上水電照 7 設備。經現場勘查，估價對象顯存狀況較好，能正常使用。

二、估價方法及股價技術路線

1、選取估價方法：本次股價根據當地房地產市場發育情況，結合估價對象的估價目的、使用性質及個別因素，選擇重置成本法進行估價：即求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除其折扣，從而估算對象的客觀合理價格或價值的方法。

2、搜集資料：在搜集掌握估價對象有關資料的基礎上，廣泛收集建筑市場用類建筑物的造價情況以及吉貝爾建設的附加費用情況。

3、股價測算：根據估價對象的具體做法，選取參照物，進行對比、分析，從而得出估價對象的重置價格。

三、估價計算過程

（一）確定房屋價格

1、房屋建安單價：

根據該建筑物的結構形式、裝修標準以及內部設備的設置情況，結合包頭地區同類建筑物在2004年的造價水平，以及主要建筑材料在估價時點的市場售價情況，經測算，確定起建安單價分別為：北新房560元/平方米，北舊房360元/平方米，東門臉房340元/平方米，南房390元/平方米。

2、建設期附加費用：

根據估價對象實際情況，以及包頭市固陽縣的有關規定，估價對象的建設期附加費用包括建設單位管理費，勘測設計費，城建配套費，水電增容費，土地使用稅等項目。再次，建設期附加費用采取建安造價的18%。

3、確定房屋成新率：

根據改建筑物的結構形式、使用性質、施工質量、建成時間、現存狀況以及維護保養等情況，經分析判定其成新率分別為：北新房95%，北舊房80%，東門臉房90%，南住房93%。

4、確定房屋現值：

房屋現值=（560*115-95%+360*69*80+340*128.55*90%+390*59.56*93%）*（1+18%）=163749元

（二）確定土地價格

1、估價方法的選擇

根據《城鎮土地估價規程》，待估宗地所處位置以及待估宗地的具體條件、用地性質及估價目的，結合估價師搜集的有關資料，根據當地地產市場發育程度，選擇成本逼近法進行估價。

2、估價過程

成本逼近法就是以取得開發土地所耗費的各項費用之后為主要依據，再加上一定的利潤，利息，應繳納的稅金來確定土地價格的估價方法。

其基本公式為

土地價格=土地取得費+稅費+土地開發費+投資利息+投資利潤+土地增值收益

（1）土地取得費：包括征地費及征地管理費。征地費：依據土地管理法規定，政府征用農業用地要向農民支付征地費用，包括征地補償費、勞動力安置補助費、青苗以及上附著物補償費等，經調查，改區域的征地補償費為每畝30000元，這個45元/平方米。

征地管理費為征地費的4%,則，土地取得費=45*（1+4%）=46.8元/平方米(2)土地開發費：

待估宗地的開發程度為“五通一平”，調查待估宗地附近土地開發費用情況并結合待估宗地的自身情況，確定土地開發費用為150元/平方米。

（3）稅費

取土地取得費和土地開發費之和的5.5%，則

稅費=（46.8+150）*5.5%=10.82元/平方米

（4）投資利息：

根據帶故宗地規模以及項目用地特點，確定土地開發周期為一年，土地取得費在開發初期一次性投入，土地開發費及稅費在開發周期內均勻投入。利息安中 國人民銀行現行固定資產一年期貸款利息率5.31%計算。

投資利息=46.8*5.31*1+（150+10.82）*5.31%*50%=4.89元/平方米

（5）投資利潤：

參照市場情況和待估宗地實際情況，利潤率取20%。則

投資利潤=（46.8+150+10.82+4.89）*20% =42.5元/平方米

（6）土地增值收益，即土地所有權收益

土地增值收益按照10%計算，則

土地增值收益=（46.8+150+10.82+4.89+42.5）*10%

=25.5元/平方米

（7）土地價格

土地單位價格=46.8+150+10.82+4.89+42.5+25.5 =280.51元/平方米

土地價格=280.51*869.26=243836元

（三）確定估價總值：

估價總值=房屋價格+土地價格 =163749+243836 =407585元

四，估價結果

在充分調查、分析估價對象的基礎上，依據科學的估價原則，采用適當的估價方法，經過科學、公正的估價測算，結合估價經驗，確定估價對象在估價時點為2004年9月20日的估價總值為人名幣407585元（大寫人民幣：肆拾萬零柒仟伍佰捌拾伍元）。

內蒙古雙環房地產估價事務所

2004年12月9日

第二篇：房地產估價報告

xxxx房地產估價報告范文一篇

目 錄

致委托方函................2

估價師聲明................4

估價的假設和限制條件...................5

房地產估價結果報告...............9

一、委托方..............9

二、估價方..............9

三、估價對象...........10

四、估價目的...........16

五、估價時點...........17

六、價值定義...........17

七、估價依據...........17

八、估價原則...........18

九、估價方法...........19

十、估價結果...........19

十一、估價人員.........21十二、估價作業日期............21十三、估價報告應用的有效期...........21

第四部分附件...............22

報告編號：[2007]岳華中天[評]字第7號 1北京岳華中天房地產評估有限公司 房地產估價報告

致委托方函北京中關村科技發展（控股）股份有限公司、北京市自來水集團有限責任公司：

承蒙貴方委托，我公司對位于北京市海淀區中關村大街18 號的中關村科技貿易中心部分房地產（具體包括：15 層寫字樓 2674.47平方米、18 層寫字樓 2628.95平方米、5 層部分商鋪 719.68平方米）進行房地產價格評估，目的是為了明確在估價時點上述房地產的市場價格，為貴方核定房地產價值提供價格參考依據。

評估人員本著客觀、公正、合法的原則，根據國家有關房地產評估的規定，結合特定的評估

目的，采用適當的評估方法，評估得到估價對象在滿足估價的假設和限制條件下，于估價時點 2007年 4月 3 日的評估結果如下：

估價對象總建筑面積:6023.1平方米

估價對象房地產總價:9135.6246 萬元

大寫：玖仟壹佰叁拾伍萬陸仟貳佰肆拾陸元整

（貨幣單位：人民幣元）

其中:

1、15 層寫字樓

建筑面積: 2674.47平方米

房地產單價:13796 元/平方米

房地產總價:3689.6988 萬元

大寫:叁仟陸佰捌拾玖萬陸仟玖佰捌拾捌元整

（貨幣單位：人民幣元）報告編號：[2007]岳華中天[評]字第7號 2北京岳華中天房地產評估有限公司 房地產估價報告2、18 層寫字樓

建筑面積: 2628.95平方米

房地產單價:13809 元/平方米

房地產總價:3630.3171 萬元

大寫:叁仟陸佰叁拾萬零叁仟壹佰柒拾壹元整

（貨幣單位：人民幣元）

3、5 層部分商鋪

建筑面積: 719.68平方米

房地產單價:25228 元/平方米

房地產總價:1815.6087 萬元

大寫:壹仟捌佰壹拾伍萬陸仟零捌拾柒元整

（貨幣單位：人民幣元）

以上內容摘自本房地產估價報告書。欲了解本次評估項目的全面情況，應認真閱讀估價報告書全文。

法人代表：

北京岳華中天房地產評估有限公司

二○○七年四月十日報告編號：[2007]岳華中天[評]字第7號 3北京岳華中天房地產評估有限公司 房地產估價報告

估價師聲明

我們鄭重聲明：

1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。

2、本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中所列的假設和限制條件的限制。

3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。

4、我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。

5、估價人員已對本估價報告中的估價對象進行了實地勘查。

6、沒有人對本估價報告提供重要專業幫助。

7、本估價報告結果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得做其他用途，未經本估價機構書面同意，本報告的全部或者任何一部分均不得向委托方、報告使用者、報告審查部門之外的單位和個人提供，也不得以任何形式公開發表。

8、估價人員只對估價過程和結論合乎估價技術規范及職業規范負責，對委托方的最終定價決策不負直接責任。估價師簽名：

姓 名 注冊房地產估價師注冊號 簽 名

齊輝 11199701

41王鍵 1119980172報告編號：[2007]岳華中天[評]字第7號 4北京岳華中天房地產評估有限公司 房地產估價報告

估價的假設和限制條件

一、假設條件

1、本報告以委托方提供的資料真實、合法、完整為假設前提。

2、本報告估價結果為估價對象在估價時點的公開市場價格，不考慮短期變現因素的影響。所謂公開市場價格，是指估價對象滿足以下條件的市場成交價格：

（1）房地產市場為公開、平等、自愿的交易市場；

（2）房地產買賣程序符合法律規定；

（3）買賣雙方不因任何特殊利益關系抬高或降低房地產交易值；

（4）有一段合理的交易時間；

（5）在交易期間房地產市場狀況和物理狀態保持相對穩定。

3、委托方合法取得現有產權資料。

4、委托方未欠繳土地出讓金，有關估價對象的其他應繳稅費均已全額繳納。

5、在估價時點估價對象不存在任何產權糾紛，不受任何權利限制，可以在公開市場上進行合法轉讓。

6、根據委托方提供的相關資料，中關村科技貿易中心土地規劃用途為“綜合、配套（地下）及地下車庫”，土地證登記用途為“綜合樓及地下車庫”。根據估價人員的現場勘查，估價對象實際用途為寫字樓、商業配套（地上）。在評估過程中，評估人員未對地上商業配套是否符合規劃進行深入考證，本次評估以估價對象地上建筑物符合規劃為假設前提。報告編號：

[2007]岳華中天[評]字第7號 5北京岳華中天房地產評估有限公司 房地產估價報告

7、本報告估價結果以估價對象不改變用途并能保持目前的使用環境和條件為前提。

8、估價人員對估價對象的現場勘查僅限于估價對象的外觀和使用狀況，并未對結構等內在質量進行測試。本報告以估價對象內在質量符合國家有關標準并足以維持其正常使用為前提。

二、限制條件

1、本估價報告由北京中關村科技發展（控股）股份有限公司、北京市自來水集團有限責任公司共同委托，已取得雙方書面同意。

2、本評估報告中所依據的有關資料系由委托方提供，并對其真實性負責。因委托方提供的資料失真造成評估結果有誤，評估機構和評估人員不承擔責任。

3、本報告使用者在應用本估價報告時，應明確本次評估的價格定義及本估價報告中的“估價的假設和限制條件”。本報告估價結果是估價對象在滿足全部假設與限制條件下，于估價時點 2007年 4月 3 日、在現狀利用條件下的房地產公開市場價格，若估價時點、土地利用方式、土地級別、房屋利用狀況等影響房地產價格的因素發生變化，則評估價格應作相應調整。

4、本報告對估價對象市場價格的把握，僅相對于估價時點的假設條件、市場狀況而言，并未考慮市場價格波動、國家經濟政策發生變化、強制力因素以及其他不可抗力等因素對估價對象房地產價格的影響。

5、土地設定用途及設定年期的說明：估價時點估價對象現狀用途為“寫字樓、商鋪”，土地登記用途為“綜合樓及地下車庫”，本次估價時以估價對象的現狀用途符合規劃及有關規定為前提，估報告編號：[2007]岳華中天[評]字第7號 6北京岳華中天房地產評估有限公司房地產估價報告價設定用途為綜合。土地使用年限設定為自估價時點起的剩余出讓年限。

6、關于估價對象建筑面積的說明：于估價時點，估價對象未單獨辦理《房屋所有權證》，此次評估中估價對象的建筑面積以海淀區國土資源和房屋管理局測繪隊 2003 年 12月 24 出具的《房屋土地測繪技術報告書》為準，最終的建筑面積應以依法取得的《房屋所有權證》登記內容為準。

7、于估價時點，柜位號為 5A027～5A032 的商鋪已設定抵押，抵押權人為中國光大銀行北京海淀支行，抵押期限從 2005 年 4 月30 日至 2008 年 4 月 29 日。

根據本次估價目的，考慮到北京中關村科技發展（控股）股份有限公司擬在抵債行為實現之前先償還對中國光大銀行北京海淀支行的貸款，并注銷該部分房地產的抵押登記。因此，本報告未考慮上述抵押權對估價對象房地產價格的影響。

8、于估價時點，納入本次評估范圍的 15、18 層寫字樓及 5 層部分商鋪已對外出租，根據《城市房屋租賃管理辦法》（建設部令第 42 號）規定：“出租人在租賃期限內，確需提前收回房屋時，應當事先商得承租人同意，給承租人造成損失的，應當予以賠償。”

“租賃期限內，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續履行原租賃合同的規定。”另外，根據房地產估價規范的要求，采用收益法評估估價對象房地產價格時，“有租約限制的，租約期內的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應采用正常客觀的租金”。報告編號：[2007]岳華中天[評]字第7號 7北京岳華中天房地產評估有限公司 房地產估價報告

本報告評估的是估價對象在不受租約限制條件下的公開市場價格，即本報告評估結果未考慮上述租賃權即承租方權益對估價對象房地產價格的影響。

9、于估價時點，估價對象 15、18 層寫字樓中，部分房間已由承租人裝修使用，本報告估

價結果包含該

第三篇：房地產估價報告

房地產估價理論與實務

姓

名：胡倩學

號：年

級：班

級：資源環境與城鄉規劃管理指導老師：彭賢偉

——課程結業作業 091002010015 2009級

房地產估價報告

估價項目名稱：貴陽市云巖區寶山北路貴州師范大學圖書館轉讓價值評估

估價委托人：貴州師范大學

估價機構：貴陽市世紀房地產評估公司

估價人員：胡 倩（注冊號：123456）、朱軼彬（注冊號：456789）

估價作業日期：2012年5月15日至2012年5月20日

估價報告編號：世紀房估［2012］第80號

目 錄

一、致委托方函………………………………………………………4

二、估價師聲明………………………………………………………5

三、估價的假設和限制條件…………………………………………7

四、估價結果報告……………………………………………………9

五、估價技術報告……………………………………………………13

六、附件………………………………………………………………16 致 委 托 方 函

貴州師范大學：

本公司接受貴方的委托，我們對位于貴陽市寶山北路貴州師范大學的圖書館進行了評估，估價的目的是：為委托人轉讓估價對象提供市場價值參考，估價時點2012年5月15日。價值類型：估價對象的公開市場價值。

在整個估價過程中，本公司估價師遵循《中華人民共和國城市房地產管理法》、國家標準《房地產估價規劃》即國家相關法律、法規和政策規定，經過詳細的現場勘查和市場調查，遵循客觀、公正、科學、合理的原則，按照必要的估價程序，選用收益法和市場法進行了分析和測算，確定該估價對象在估價時點的公開市場價值為：19278783.15元，大寫（人民幣）：壹仟玖佰貳拾柒萬捌仟柒佰捌捌拾叁點壹伍元，單價：1539.1元／M2。

貴陽市世紀房地產估價公司

法定代表人：胡倩 2012年5月20日 注冊房地產估價師聲明

對本報告我們特作如下鄭重聲明：

1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。

2、本估價報告中的分析，意見和結論是我們自己公正的專業 分析，意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。

3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關 當事人沒有個人利害關系或偏見。

4、我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》進 行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。

5、注冊房地產估價師胡倩、全凱云已于估價時點對本估價報 告中的估價對象的建筑結構、室內外狀況進行了失地查勘并進行記錄，但僅限于估價對象的外觀與目前維護管理狀況，尤其因提供資料有限，我們不承擔對估價對象建筑結構質量、建筑面積數量準確性和相應權益的責任，也不承擔其他被掩蓋，未暴露及難以接觸到的部分進行檢視的責任。

6、沒有人對本估價報告提供了重要專業幫助。

7、本估價報告中所依據的有關估價對象建筑面積和權益資 料由委托人提供，委托人應對資料的真實、可靠性負責。

8、本估價報告公是在報告中說明的假設條件下對估價對象 正常市場價格進行合理估算，報告中對估價對象權屬情況的披露不能作為對其權屬確認的依據，估價對象權屬界定以權屬管理部門認定為準。

注冊房地產估價師：胡 倩（注冊號：123456）簽名： 注冊房地產估價師：朱軼彬（注冊號：456789）簽名： 估價的假設和限制條件

1、本次估價的假設前提

（1）估價對象產權明晰，手續齊全，可在公開市場上自由 轉讓；

（2）洽談交易期間房地產價值將保持穩定；

（3）市場供應關系、市場結構保持穩定、未發生重大變化 或實質性改變；

（4）交易雙方都具有完全市場信息，對交易對象有必要的 專業知識；

（5）不考慮特殊賣家的附加條件。

2、未經調查確認或無法調查確認的資料數據

（1）本次估價未對估價對象做建筑基礎和結構上的測量和實驗；本次評估假設其基礎、結構等方面的重大質量問題；

（2）假設估價對象于估價時點無抵押情況或原有的抵押情況已注銷；

3、估價中未考慮的因素及一些特殊處理

（1）估價結果是反映估價對象在本次估價目的下得市場價格參考，估價時沒有考慮國家宏觀經濟政策發生變化、市場供應關系變化、市場結構轉變、遇有自然力和其他不可抗力等因素對房地產價值的影響，也沒有考慮估價對象將來可能承擔違約責任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易價格等對評估價值的影響。當上述條件發生變化時，估價結果一般會發生變化。（2）估價結果未考慮未來處置風險；

（3）估價結果未考慮估價對象及其運營企業已承擔的債務、或有再無及經營決策失誤或市場動作失當對其價值的影響；

4、本報告使用的限制條件

（1）本報告僅為委托人提供估價對象在估價時點轉讓房地產市場價值參考，不作他用；

（2）本報告使用期限為一年。即估價目的在報告完成后的一年內實現，估價結果可作對象的市場價值參考，超過一年，需生新進行估價；

（3）本報告專為委托人所使用，未經本公司同意，不得向委托人和估價報告審查部門之外的單位和個人提供。報告的全部或部分內容不得發表于任何公開媒體上。

5、其他說明

（1）估價過程中遇到的不確定因素、或有事項分估價人員執業水平和能力所能評定估算，估價人員和估價機構對此類事項不承擔任何責任。

（2）委托人應對所提供資料的真實性、完整性、合法性負責，如因資料失真、不完整等原因引起的后果，估價人員和估價機構不承擔任何責任。估 價 結 果 報 告

一、估價委托人：貴州師范大學

二、估價機構：貴陽市世紀房地產評估公司 住所：貴陽市白云區大壩路36號 法定代表人：胡 倩 資質等級：一級

證書編號：建房估證字［2011］號

有效期限：2012年5月20日至2013年5月19日

三、估價對象

估價對象為貴陽市云巖區寶山北路貴州師范大學圖書館房地產，房屋建筑面積為 12526平方米，四、估價目的

為委托方轉讓估價對象提供市場參考價值。

五、估價時點 2012年5月15日

六、價值定義

房地產轉讓價值，即為公開市場價值。

七、估價依據

本次估價依據了國家有關法律和國務院、建設部、國土資源部頒布的法律、法規和政策性文件，以及評估房地產的相關資料，主要有：

1、《中華人民共和國城市房地產管理法》；

2、《中華人民共和國土地管理法》；

3、國家標準GB/T50291——1999《房地產估價規范》；

4、本公司掌握的房地產市場信息資料；

5、本公司估價師現場勘察及市場調查所獲得的有關資料；

6、委托方提供的《國有土地使用證》、《房屋所有權》復印件。

八、估價原則

1、合法原則

合法原則要求房地產估價應以估價對象的合法權益為前提進行。合法權益包括合法產權、合法使用、合法處分等方面，在合法產權方面，應以房地長權屬證實和有關證件為依據；在合法使用方面，應以城市規劃，土地用途管制等為依據；在合法處分方面，應以法律、法規或合同（如土地使用權出讓合同）等允許的處分方式為依據；在其他方面，如評估出的價格必須符合國家的價格政策。

2、最高最佳使用原則

最高最佳李永剛是估價對象一種罪可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術上可能、財務上可行、經過充分合理的論證，并能給予估價對象帶來最高價值的使用。它的一種具體變現，是以能使估價對象獲利最多的用途和開發強度來衡量。這是因為在房地產市場中，每位房地產擁有者在主觀上都試圖充分地發揮房地產的潛力，采用最高最佳利用方式，取得最大的收益。

3、替代原則 根據市場運行規律，在統一商品市場中，上平或提供的效用相同或大致相似時，價格低者吸引需求，即由兩個以上互有替代性的商品或服務同時存在時，商品或服務的價格中經過互相影響與比較之后來決定的。房地產價格也同樣遵循替代規律，受其他具有相同使用價值的房地產，即同類型具有替代可能的房地產價格所牽制。換言之，具有相同使用價值、替代可能的房地產之間，會相互影響和競爭，是價格相互牽制而趨于一致。

4、房地產市場是不斷變化的，房地產價格具有很強的時間性，它是某一時點上的價格。在不同時點，同一宗房地產往往會有不同的價格。估價時點原則是指求取某一時點上，同時估價對象房地產的狀況通常也是以其在該時點時的狀況為準。

5、獨立、客觀、公正原則

獨立、客觀、公正原則要求房地產估價師站在中立的立場上，評估出對各方當事人來說均是公平合理的價格。

九、估價方法

根據《房地產估價規范》（GB/T50291——1999），通行的估價方 法有市場法、收益法、成本法、假設開發法、基準地價修正等。因估價對象為較為完整房產，考慮到目前與估價對象類似的房地產交易市場比較活躍，且類似交易案例較多，宜采用市場法進行估價；有根據該類似房地產有出租收益，可以采用收益法、市場法進行估價。

市場法是在同一供求圈內選擇三個與估價對象用途、規模、檔次、建筑結構相同或相近的近期交易實例作為可比實例，對影響價格的各 項因素及其影響程度進行分析，建立估價對象與可比實例的價格可比基礎，并分別進行交易狀況修正、交易日期修正、區域因素修正、個別因素修正，求取估價對象房地產比準價格。

收益法是預測估價對象未來收益，然后利用適合的報酬率或資本化率、收益乘數，將未來收益轉換為價值來求取估價對象價值的方法。

十、估價結果

注冊估價師根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采 用科學的估價方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過周密、細致的測算，并結合估價經驗，確定該房地產在估價時點2012年5月15日的公開市場價值為人民幣：19278783.15元，大寫（人民幣）：壹仟玖佰貳拾柒萬捌仟柒佰捌捌拾叁點壹伍元 單價：1539.1元／M2。

十一、估價人員

注冊房地產估價師：胡 倩（注冊號：123456）注冊房地產估價師：朱軼彬（注冊號：456789）

十二、估價作業日期

二零一二年五月十五日起至二零一二年五月二十日

十三、估價報告應用的有效期

自二零一二年五月二十日起至二零一三年五月十九日止。

估 價 技 術 報 告

一、估價對象實物狀況描述與分析

估價對象為貴陽市寶山北路貴州師范大學圖書館房地產，房屋建筑面積為12526平方米。（1）房屋用途：教學（2）建筑結構：框架結構

（3）外觀：估價對象所處的整體建筑物呈連體式（4）房屋樓層：五層

（5）平面布局：中央有大廳，在其周圍有藏書的隔間（6）配套設施：給水、排水、供電、通訊等配套設施完備（7）裝修狀況：簡單裝修

二、估價對象描述與分析

位于貴陽市寶山北路116號，圖書館總層數為五層。距離噴水池800米；周邊有師大附中、師大幼兒園等；11路、17路、4路、61路、253路、26路、69路、10路、42路、12路等，交通非常便捷。

三、估價對象權益描述與分析

完全產權房地產。

四、估價方法適用性分析

根據估價對象的具體狀況，在對其進行實地勘察和類似房地產調查后，估價人員認真分析了影響估價對象價值的相關因素，考慮到目前與估價對象類似的房地產交易市場不活躍，且類似交易案例較少，故確定采用成本法和假設開發法作為本次評估的方法。

成本法的理論依據是生產費用價值論：商品的價格是根據其生產所必要的費用決定的。

假設開發法是根據估價對象預期開發玩成后的價值來求取估價對象價值的方法。具體的說，假設開發法是預測估價兌現開發完成后的價值和后續開發的必要支出及應得的利潤，然后將開發完成后的價值減去后續開發的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。

四、估價測算過程

（一）假設開發法

估圖書館2012年5月15日的建筑物重置價格。圖書館共五層，總建筑面積為12526M2，建筑結構為鋼筋混凝土框架結構，并調查到該重置價格所需要的有掛數據如下：建筑安裝工程費為1200元／M2，專業費用為建筑安裝工程費的6%，管理費用為建筑安裝工程費和專業費之和的3%，銷售費用為售價的3%，投資利息：開發經營期為2年，費用第一年投入60%，第二年投入40%；年利率為5.76%，銷售稅費為售價的5.53%，開發利潤為投資利潤的20%。解:設該圖書館的重新構建總價值為V，估算如下：

1、建筑安裝工程費=1200*12526=15031200元

2、專業費用=15031200*6%=901872元

3、管理費=（901872+15031200）*3%=477992.16元

4、銷售費=V*3%

5、以上4項之和=16411064.16+0.03V

6、投資利息=（15031200+901872+477992.16+0.03V）*［60%*（1+5.76%）＾1.5+40%*（1+5.76%）＾0.5-1］=（16411064.16+0.03V）*0.06=984663.85+0.0018V元

7、銷售稅費=V*5.53%

8、開發利潤=（984663.85+0.0018V）*20%=196932.77+0.00036V元

9、V=16411064.16+0.03V+984663.85+0.0018V+0.0553V+1969 32.77+0.00036V元

V=19278783.15元

建筑物重置單價=1539.1元／M2

（二）收益法

圖書館是1989年建成的，假設使用期限為70年，那么到2012年已使用了23年，還剩47年，日過出租的話，預測圖書館正常情況下每年的凈收益為563829.78元，該嘞房地產的報酬率為1.375%，計算圖書館的收益價值。

解：該圖書館的收益價值計算如下： V=A／Y［1-1／(1+Y)^n］

V=563829.78／1.375%*［1-1／(1+1.375%)^47］=19272727.27元

建筑物重置單價=1538.62元／M2

附 件

1、估價對象《房屋所有權證》（復印件）

2、估價對象《國有土地使用權證》（復印件）

3、委托人身份證（復印件）

4、失地查勘相片（原件）

第四篇：房地產估價報告

《房地產估價》課程設計任務書

二、估價調查對象：

本次課程設計內容為合肥大溪地某層辦公場所的估價。項目位于合肥蜀山區黃山路以北，岳西路以西，西臨永久綠化帶“大溪地”項目開發充分利用了坡地的地形優勢，各組團空間錯落有致，層次豐富，力求為置業者營造一個舒適、安全、生態、時尚的居住區。大溪地國際BLOCK街區，是以大溪地人文精神與理想人居的全新構想，創建的一種符合國際文明居住標準的新型居住模式，包括花園洋房、多層、小高層、高層等多種住宅形態，SOHO公寓、IEO型總部辦公樓、酒店、主力商業店、步行街、體育館、藝術館、兒童游樂中心、幼兒園、中小學等完善設施，是一個超大型開放式綜合國際街區，充分體現未來居住標準。小區內部有百米風情步行街，9300多平米的藝術館、體育館、名牌小學、合肥50中、2所幼兒園、綜合商場有家樂福超市、好又多超市、合肥協和醫院、中西醫院結合醫院、炮院醫院、105醫院、合肥腦科醫院等基本配套設施。園林景觀:9300多平米的藝術館、“大溪地”項目開發將充分利用坡地的地形優勢，各組團空間錯落有致，層次豐富，力求為置業者營造一個舒適、安全、生態、時尚的居住區。

三、課程設計進度計劃：

2011年12月19、20日————收集資料 2011年12月21日——— 計算

2011年12月22、23日————撰寫估價報告

四、課程設計實施途徑：

（一）、運用收益法估價應按下列步驟進行：

1、搜集有關收入和費用的資料;

2、估算潛在毛收入;

3、估算有效毛收入;

4、估算運營費用;

5、估算凈收益;

6、選用適當的資本比率;

7、選用適宜的計算公式求出收益價格。

（二）、凈收益應根據估價對象的具體情況，按下列規定求取：

出租型房地產，應根據租賃資料計算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維修費、管理費、保險費和稅金。租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。維修費、管理費、保險費和稅金應根據租賃契約規定的租金涵義決定取舍。若保證合法、安全、正常使用所需的費用都由出租方承擔，應將四項費用全部扣除;若維修、管理等費用全部或部分由承租方負擔，應對四項費用中的部分項目作相應調整。

（三）、估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，除有租約限制的之外，都應采用正常客觀的數據。有租約限制的，租約期內的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應采用正常客觀的租金。利用估價對象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，應與類似房地產的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益進行比較。若與正常客觀的情況不符，應進行適當的調整修正，使其成為正常客觀的。

（四）、在求取凈收益時，應根據凈收益過去、現在、未來的變動情況及可獲收益的年限，確定未來凈收益流量，并判斷該未來凈收益流量屬于下列哪種類型：1每年基本上固定不變;2每年基本上按某個固走的數額遞增或遞減;3每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減;4其他有規則的變動情形。

（五）、資本化率應按下列方法分析確定：

l市場提取法：應搜集市場上三宗以上類似房地產的價格、凈收益等資料，選用相應的收益法計算公式，求出資本化率。

2安全利率加風險調整值法：以安全利率加上風險調整值作為資本化率。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率;風險調整值應根據估價對象所在地區的經濟現狀及未來預測、估價對象的用途及新舊程度等確定。

3復合投資收益率法：將購買房地產的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權平均數作為資本化率，按下式計算：R= M·Rm +(1-M)Re(5)式中R ——資本化率(%);M——貸款價值比率(%)，低押貸款額占房地產價值的比率;Rm——抵押貸款資本化率(%)，第一年還本息額與抵押貸款額的比率;Re——自有資本要求的正常收益率(%)。

4投資收益率排序插入法：找出相關投資類型及其收益率、風險程度，按風險大小排序，將估價對象與這些投資的風險程度進行比較，判斷、確定資本化率。

（六）、資本化率分為綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率，他們之間的關系應按下式確定：RO=L*RL+B*RB(6)式中RO——綜合資本化率(%)，適用于土地與建筑物合一的估價;RL——土地資本化率(%)，適用于土地資本估價;RB——建筑物資本化率(%)，適用于建筑物估價;L——土地價值占房地產價值的比率(%);B——建筑物價值占房地價值的比率(%)，L+B+100%.（七）、計算收益價格時應根據未來凈收益流量的類型，選用對應的收益法計算公式。

（八）、對于單獨土地和單獨建筑物的估價，應分別根據土地使用權年限和建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有效年限收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。對于土地與建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限長于或等于土地使用權年限時，應根據土地使用權年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有效年的收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊的土地取得費用的攤銷。對于土地與建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限短于使用權年限時，可采用下列方式之一處理：1先根據建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有效年的收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷;然后再加上土地使用權年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價值的折現值。2將未來可獲收益的年限設想為無限年，選用無限年的收益法計算公式，凈收益中應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。

房地產估價報告

估價項目名稱：合肥大溪地某層辦公場所 委托方：合肥某大溪地客戶經理 估價方： 估價人員：

估價作業日期

第一篇 前言

致委托方函 ××客戶經理：

根據委托，我們對您合肥大溪地某層辦公場所在估價時點2011-12-21的房地產價值進行了評估。評估的目的是為您的住房者提供價格參考。

估價人員根據估計目的，遵循估價原則，經過市場調查和實地查勘，遵照《中華人民共和國房地產管理法》、《房地產估價規范》及其他相關法規，選用收益法和市場比較法進行了評定估算，確定估價對象在估價時點的公開市場價值總額為849911.64元，平均市場單價4721元/m2。

此致

2011-12-20

模擬法定代表人： 估價師聲明 我們鄭重聲明：

1.我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。

2.本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限

3.我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有利害關系和偏見。

4.我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告

5.我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。6.沒有人對本估價報告提供重要專業幫助。

7.如未得本公司的書面許可，本估值報告書的全文或任何部份內容或任何注釋，均不能以任何形式刊載于任何文件、通函或聲明。

8.最后，根據本公司的一貫做法，我們必須申明，本估值報告書僅供委托

方使用，本公司不承擔對任何第三者對本報告書的全文或任何部份內容的任何責任。

模擬房地產估價師： 估價的假設和限制條件

1.鑒于同一估價對象，估價目的不同，估價依據以及采用的價值標準會有所不同，評估出的客觀合理價格或價值也會有所不同。本次估價報告的估價結果所體現的是估價對象在完整權利狀態下的現有價值，為委托方地產轉讓提供參考依據。因此，本估價報告的估價結果僅作為委托方確定估價對象在沒有他項權利約束條件下現有價值的參考依據。

2.本次估價基于委托方所提供的全部資料具備真實性和合法性，且該估價對象具有完整和合法的產權之前提進行估價。僅在此前提下，本估價報告的估價結果才能有效地體現估價對象在估價時點的實有的公開市場價值。委托方保證所提供的全部資料具備真實性與合法性，并對此承擔全部責任。

3.本次估價基于目前及未來的社會政治經濟環境和房地產市場是正常穩定的前提進行估價，即本次估價中所涉及的房地產之價格、成本、稅額等都是根據當前市場狀況確定的，均不考慮未來的變動。對于估價對象的年收益視為恒定不變，且不考慮資本化率每年的波動。

4.房地產估價結果具有很強的時效性，因此，本次估價的估價結果是估價對象在估價時點的價格，不能將該估價結果作為估價對象在其他時點的價格。

5.根據《房地產估價規范》，本報告的估價結果體現估價對象在估價時點的實有的公開市場價值。

6.未經估價方書面同意，任何單位或個人不得將本估價報告的全部或部分及任何參考資料于公開發表的文件、通告或報告中引用，亦不得以任何形式公開發表。

7.報告中所使用的貨幣為人民幣。

第二篇

估價結果報告

委托方：合肥大溪地客戶經理

模擬法定代表人：×××

寫字樓：合肥國大溪地××層××號 估價方： 模擬法定代表人： 住所 估價對象

名稱：合肥大溪地某層辦公場所 坐落：合肥大溪地 建筑面積：180平方米； 建筑結構：框架剪力墻結構

裝修情況：外墻： 涂料，干掛石材 供暖： 無 大堂： 無 內墻： 毛坯 門： 暫無資料 窗： 雙層真空玻璃

設施設備：供氣： 天然氣 供電： 市政供電，一戶一表 廚房： 毛坯 有線(數字)電視： 有有線電視接口 供水： 市政供水 通訊： 電信 衛生間： 毛坯 消防： 按國家標準 寬帶： 電信。工程質量：經驗收合格 竣工日期：2009年×月×日

維修保養情況：物業維護及住戶保養情況良好 基礎設施：水電、煤氣、有線電視、網絡等齊全

周邊設施：合肥大溪地某層辦公場所位于合肥蜀山區黃山路以北，岳西路以西，西臨永久綠化帶“大溪地”項目開發充分利用了坡地的地形優勢，各組團空間錯落有致，層次豐富，力求為置業者營造一個舒適、安全、生態、時尚的居住區。估價目的

為該業主出租辦公樓提供有效參考。估價時點

2011年12月21日 價值定義

本次估價采用收益法來確定其市場價值。估價依據

1．國家和合肥市有關的法律法規

（1）《中華人民共和國城市房地產管理辦法》（2）《中華人民共和國土地管理法》（3）《合肥市土地管理辦法》 2．合肥市蜀山區規劃詳圖 3． 委托方提供的有關資料（1）估價委托書（2）購房合同（3）產權證明

4．估價人員向有關部門查詢、市場調查和現場勘查收集的資料。估價原則

本次房地產估價遵循以下原則: 1．合法原則，應以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。2．最高最佳使用原則，應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。3．替代原則，要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。

估價方法

根據收益法對本棟辦公場所進行估計，最終得到待估房地產的價格。估價結果

合肥大溪地某層辦公場所于估價時點2011-12-21在價值定義設定條件下房地產的價值為：市場價值總額為849911.64元，平均市場單價4721元/m2。

估價人員： 估價作業日期：

第三篇 估價技術報告

一、估價方法選用：

由于有較多的可比對象，本次估價選用的是收益法。

二、估價測算過程：

（一）、根據估價對象狀況：

合肥大溪地某層辦公場所180平米，框架剪力墻結構，土地使用年限為50

年，從2004年12月22日算起。

估價需要：評估該商鋪2011年12月22日的購買價格。估價過程：

1、選擇估價方法：

該宗房地產是出租的寫字樓，為收益型房地產，適用收益法估價，故選用收益法。具體是選用收益法中的報酬資本化法，公式為：V=∑Ai／(1+Y)i

2、搜集有關資料。通過調查了解，并與類似寫字樓的正常租金、出租率、經常費進行比較分析，得出了估價對象的有關情況和正常客觀的數據如下：

（1）可供出租的面積為180㎡.（2）月租金為50元/㎡.（3）出租率年平均為100%。

（4）經常費平均每月210元，包括人員工資、水、電、空調、維修、清潔、保安等費用。

（5）房產稅以房產租金收入為計稅依據，稅率為12%。（6）其他稅費為租金收入的6%。

3、測算年有效毛收入：

年有效毛收入=180*50*12*100%=108000元

4、測算年運營費用：（1）經常費：210*12=2012元（2）房產稅：

年房產稅=1108000*12%=12960元（3）其他稅費：

年其他稅費：108000 *6%=6480元

（4）年運營總費用=2012+12960+6480=21425元

5、計算年凈收益：

年凈收益=年有效毛收入-年運營費用 =108000-21425

=86572元

6、確定報酬率：在調查市場上想似風險的投資所要求的報酬率的基礎上，確定報酬率為10%。

7、計算房地產價格：根據過去的收益變動情況，判斷未來的凈收益基本上每年不變，且因收益期限為有限年，故選用公式為：V=A/Y[1-1/(1+Y)^n] 上述公式中的收益期限n為45年（建筑物經濟壽命為60年，長于土地使用年限。土地使用年限從2004年12月起計為50年，2004年到2012年12月為8年，此后的收益期限為42年），因此：

V=86572/10%[1-1/(1+10%)^42]=849911.64元

估價結果：根據計算結果，并參考房地產估價師的估價經驗，確定本估價對象與2011年12月21日的總價為849911.64元，平均市場單價4721元/m2。

第五篇：房地產估價報告

房地產估價報告

估價項目名稱：濟南市歷下區甸柳新村三區11號樓2單元202室

委托方：吳錫仁

估價方：

估價人員：

估價作業日期：2010年10月14日至2010年10月14日

估價報告編號：

１

目 錄

一、致委托方函

二、估價師聲明

三、估價的假設和限制條件

四、估價結果報告

五、附件

２

致 委 托 方 函

吳錫仁：

受您委托，我們秉承獨立、客觀、公正、科學的原則，對濟南市歷下區甸柳新村三區11號樓2單元202室房地產（建筑面積為46.27平方米）的市場價值進行了評估測算，最終確定估價對象在估價時點2010年10月14日的市場價值為 元，人民幣大寫: 萬元整；單位建筑面積價格為 元/平方米。

此致

隨函附奉評估報告

濟南世紀華邦房產信息咨詢有限公司

二0一0年十月十四日

３

估 價 師 聲 明

我們鄭重聲明： 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。2 本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。

我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘并作了記錄。沒有人對本估價報告提供了重要專業幫助。7 委托方對其所提供資料的真實性、準確性負責。

8、使用本報告，請注意估價的假設和限制條件及報告說明。

估價師簽名

４

估價的假設和限制條件

1、委托估價方對其所提供的申報資料及相關資料、各種數據的真實性和可靠性負責，并承擔相應的法律責任。若由于委托估價方提供虛假的情況和資料致使房地產估價結果失實，委托估價方應負完全責任。

2、本估價報告中所采用計算的土地使用權面積、房屋建筑面積是依據委托方所提供的資料中所顯示的，其真實性準確性由委托方負責。

3、任何有關估價對象的運作方式，程序應符合國家、地方的有關法律。法規、文件、政策等，特別是符合建設、規劃、房地產主管部門所頒布的法律、法規、文件、政策等。在估價時點的房地產市場為公開、平等、自愿的交易市場。

4、本報告所估價的房地產抵押價值，是在估價時點時的正常的經濟環境下，在正常的市場價格的基礎上的估價價格。但由于房地產抵押擔保的時間的延續性，本報告未考慮未來市場變化風險和短期強制處分等因素對房地產抵押價值的不利影響。在短期強制處分的情況下，房地產的處分價格一般要低于房地產正常的市場價格。

5、本報告僅供所述評估目的提供參考依據，未經同意，不得用作其他用途。

５

6、本房地產估價結果報告及其相關的房地產估價技術報告有效期為一年，即從2010年10月14日至2010年10月13日。在報告有效期內，如果房地產的作價標準發生重大變化，并對房地產價值產生明顯影響時，應重新進行估價。

６

房地產估價結果報告

一、委托方：吳錫仁

二、估價方：濟南世紀華邦房產信息咨詢有限公司

三、估價對象：

1、權屬狀況

估價對象為歷下區甸柳新村三區11號樓2單元202室房地產，《房屋所有權證》號為：濟房權證 字第 號；產別：私有房產；設計用途為住宅；房屋所有人為

2、建筑物狀況

歷下區甸柳新村三區11號樓為混合結構6層建筑，建成于1985年，外墻為水刷石，設計用途為住宅。

3、估價對象房屋狀況

估價對象為歷下區甸柳新村三區11號樓2單元202室房地產，建筑面積為46.27平方米。室內未裝修，水、電齊全，煤氣入戶

4、地理位置與周圍環境

估價對象位于歷下區甸柳新村三區11號樓，周邊有三慶燕柳園、中潤世紀城、吉祥苑小區等高檔社區，以及銀座超市、東外環小

７ 商品市場、甸柳吉祥苑菜市場、山東銀座圣洋物流中心、魯全農貿市場等場所。項目文化教育配套條件優越。周邊有燕山小學、甸柳一小、甸柳一中、燕山中學、以及省旅游學校和山東政法學院、山東經濟學院等各大知名高校。18路、49路、K50、K96、119路公交車通達，交通方便。

四、估價目的：為房地產贈與及買賣提供價值參考依據

五、估價時點：2010年10月14日

六、價值定義：

本報告中所稱的房地產的市場價格是指委估房地產在估價時點對應于本報告書所列估價目的及估價的假設和限制條件下的市場價格。房地產的市場價格是指房地產的交換和買賣是在公開和競爭的市場上進行的，而且買賣雙方都是慎重、平等、自愿的行為，其價格是公允的。

由于委估房地產是由土地和房屋兩部分組成，本報告書所稱的房地產市場價格是指該房地產的綜合價值，包括房屋建筑占用土地使用權的分攤價值、房屋建筑的價值及基礎配套設施的分攤價值。對于土地是按住宅用地土地使用權限價值進行評估的，而房屋建筑則是按所有權價值進行評估的。

七、估價依據：

1、國家建設部、國土資源部及濟南市人民政府頒發的有關政策、８ 法規文件；

2、中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》；

3、委托方提供的房屋所有權證；

4、濟南市基準地價等相關資料；

5、評估人員現場勘察獲取的數據和資料。

八、估價原則：

本估價報告在遵循客觀、公正、科學、合理的基本原則下，結合估價目的對估價對象進行估價。具體依據如下估價原則：

合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則。

九、估價方法：

根據估價目的及估價對象的狀況，分別采取不同的估價方法。估價方法通常有市場比較法、成本法、收益法、假設開發法四種。本次對房地產抵押價值進行評估，宜采用 法估價。先求取假定未設立法定優先受償權利下的市場價值，然后再減去房地產估價師知悉的法定優先受償款。

成本法是在估價時點以開發或建造估價對象所需要的各項成本費用之和為基礎，再加上正常利潤和稅金，得出估價對象的重置價格，然后再扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

十、估價結果：

估價人員根據估價規范，采用了科學的估價方法，在現場勘察的

９ 基礎上，經過認真測算，最終確定估價對象在估價時點2010年10月14日的市場價值為 元，人民幣大寫: 萬元整；單位建筑面積價格為 元/平方米。

十一、估價人員

十二、估價作業日期：

2010年10月14日至2010年10月14日

十三、估價報告應用的有效期： 2010年10月14日—2011年10月13日

濟南世紀華邦房產信息咨詢有限公司

二0一0年十月十四日

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附件

１１ 《房屋所有權證》復印件