房地產(chǎn)估價技術(shù)報告

一、個別因素分析：

估價對象位于自井區(qū)五星街石灘壩居委會同興路3組團T3號房同興苑底層，房屋結(jié)構(gòu)為鋼混結(jié)構(gòu)，用途為營業(yè)用房，房屋建筑面積324.12平方米，房屋所占用土地為出讓方式取得，土地使用權(quán)面積51.859平方米。

估價對象房屋位于同興路3組團T3號房同興苑的底層，長23.18米，寬約15.54米，該宗地座落在自井區(qū)五星街石灘壩居委會同興路，屬自貢市城區(qū)Ⅱ級用地。

該宗土地形狀較規(guī)則，四至為東臨力拓開發(fā)公司土地，南臨道路，西臨同心路，北臨力拓開發(fā)公司土地，淺丘地形、宗地內(nèi)場地較為平坦，地質(zhì)構(gòu)造較為穩(wěn)定，無震災歷史。基礎(chǔ)設施為通供水、排水、供電、通訊、通路、、通氣、場地平整，為“六通一平”。大氣符合國家Ⅱ類標準，水體符合Ⅲ類標準。

（二）估價對象權(quán)屬狀況

估價對象為自貢市金華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所有。

自貢市金華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2002年4月26日取得《房屋所有權(quán)證》，證號為自房權(quán)證市交字第00035671號，并于2002年4月26日取得《國有土地使用證》，證號為自國用（2002）第021481號，使用權(quán)類型為出讓土地，用途為商住用地，使用權(quán)面積51.859m2，終止日期2048年11月29日。

二、區(qū)域因素分析：

估價對象所在五星街同興路區(qū)域為自貢市城市規(guī)劃的自流井－大安主中心的城市核心地帶，為市域政治、商貿(mào)、科技、文化、教育、旅游中心職能，是自貢集聚規(guī)模最大，城市功能最為齊全的綜合區(qū)，在城市經(jīng)濟中占重要的經(jīng)濟地理位置和區(qū)域優(yōu)勢，規(guī)劃居住人口34萬人。土地級別為Ⅱ級。

三、市場背景分析：

自貢市位于四川南部，處于川南五市（自貢、樂山、宜賓、瀘州、內(nèi)江）中心位置。全市幅員面積4373平方公里，轄四區(qū)兩縣，總?cè)丝?20余萬。自貢市素以“千年鹽都“飲譽古今，又因“恐龍奇觀“名揚四海，亦由“南國燈城“蜚聲中外，是國家歷史文化名城、對外開放城市、省級風景名勝區(qū)、全國衛(wèi)生城市、四川省文明城市。全市地貌山、丘、壩兼?zhèn)洌灾袦\丘為主，地質(zhì)構(gòu)造屬四川臺坳自貢凹陷，地勢自西北向東南傾斜，水系由旭水河，威遠河兩主要支流在市區(qū)北面雙河口匯合，形成釜溪河橫穿市區(qū)自西北向東流入沱江；氣候?qū)賮啛釒駶櫦撅L氣候區(qū)，冬無嚴寒，夏無酷暑，雨水充沛。

自貢市的發(fā)展以背靠重慶為增長極的長江上游經(jīng)濟帶和成都城市經(jīng)濟區(qū),依托川南,堅持“科教興市”的方針，抓住經(jīng)濟全球化和西部大開發(fā)的歷史機遇，以堅持可持續(xù)發(fā)展為根本，以加快基礎(chǔ)設施建設為先導，以經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整為重點，進一步擴大對內(nèi)對外開發(fā)，立足于發(fā)展特色經(jīng)濟，優(yōu)化農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，實施“大化纖、大化工、大旅游、大學園、大城市”等“五大工程”；加快加工制造能力優(yōu)越向產(chǎn)品優(yōu)越，科研優(yōu)越向產(chǎn)業(yè)優(yōu)越和旅游資源優(yōu)越向經(jīng)濟優(yōu)越的“三個轉(zhuǎn)換”；推動城市經(jīng)濟發(fā)展的工業(yè)化、信息化、市場化和城市化的“四化進程”，促進自貢經(jīng)濟追趕型發(fā)展和社會全面進步。

自貢市城市交通對內(nèi)對外交通條件近年來得到較大改善，全市交通四通八達，主干道、次干道、支路布局合理，內(nèi)宜鐵路橫貫市境，并有11條專線與各大工礦企業(yè)相連，隨著內(nèi)宜高速公路內(nèi)自段的開通與成渝高速公路聯(lián)通，川云公路的改善、北環(huán)路、南環(huán)路等道路的建成，以及不斷加快對內(nèi)對外交通道路的建設，地區(qū)交通更為便利；市內(nèi)交通以市公交車、中巴有出租車的公交線路遍及各區(qū)域，公共交通較為便捷。

自貢市近幾年房地產(chǎn)開發(fā)逐步升溫，同興路地段為自貢市老城區(qū)中較為繁華的地段，但同興路在近二、三年才開始開發(fā)建設，有同興苑、百年家苑、清華苑、華苑小區(qū)等開發(fā)項目，該地段人流量較大，有釜溪職中、教育學院、一中等學校，同興路也逐步形成自貢的飲食一條街，目前，同興路已逐步升溫，住宅、營業(yè)用房價格上揚較快。

四、估價方法選用：

根據(jù)估價目的和估價對象實際狀況及本地區(qū)房地產(chǎn)交易市場情況，由于在同一供求圈內(nèi)可收集到類似房地產(chǎn)的交易實例，故采用市場比較法從替代的途徑進行估價。

市場比較法是指在近期房地產(chǎn)市場中選擇與估價對象處于同一供求范圍內(nèi)，具有較強相關(guān)性、替代性的房地產(chǎn)交易實例，根據(jù)估價對象和可比實例的狀況，對區(qū)域因素、個別因素、時間因素和交易情況等影響房地產(chǎn)市場價格的因素進行分析比較和修正，評估出估價對象的市場價格。

市場比較法在房地產(chǎn)市場較發(fā)育、交易實例較多的地區(qū)比較實用，其估價結(jié)果與市場相近，最具現(xiàn)實性，其準確性較高，是目前普遍采用的估價方法，所以我們認為，通過市場比較法評估出的比準價格其準確度、可信度高。

成本法是根據(jù)成本積算原理，求取估價對象在估價時點的重置價值或重建價值后，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

成本法可操作性較強，但其評估結(jié)果的準確度、可信度低，房地產(chǎn)特別的營業(yè)類房地產(chǎn)的價格往往不是由它的建造成本決定，所以，其估價結(jié)果的準確度、可信度相對市場比較法要低。

綜上所述，由于此次評估目的為抵押價格評估，根據(jù)估價目的和估價對象的特點，結(jié)合本市房地產(chǎn)市場的狀況，本次估價結(jié)果的確定以市場比較法的估價結(jié)果作為此次房地產(chǎn)的估價結(jié)果。

五、最高最佳使用原則

在合法前提下的最高最佳使用是能使該房地產(chǎn)獲利最大的使用方式。房地產(chǎn)價格受土地與建筑物組合狀態(tài)的影響，兩者的配合適當均衡時，房地產(chǎn)的效用便能高度發(fā)揮，達到最高最佳使用狀態(tài)。估價對象房屋登記用途為營業(yè)用房，土地用途為商住用地，已經(jīng)是最高最佳使用狀態(tài)，根據(jù)合法性原則和由于本次估價目的，因此保持現(xiàn)狀用途為前提估價。

六、估價測算過程：

采用市場比較法測算估價對象價格：

具體估價思路為：在近期房地產(chǎn)市場中選擇與估價對象處于同一供求范圍內(nèi)，具有較強相關(guān)性、替代性的房地產(chǎn)交易實例，根據(jù)估價對象和可比實例的狀況，對區(qū)域因素、個別因素、時間因素和交易情況等影響房地產(chǎn)市場價格的因素進行分析比較和修正，評估出估價對象的市場價格。

1、選取可比實例：

選擇的實例應與估價對象處于同一供需圈，用途相同，交易時間相近不超過3年，估價人員經(jīng)過市場調(diào)查，根據(jù)可比性原則對收集的資料進行整理，經(jīng)篩選，確定以下A、B、C三個交易實例為可比實例。

A、同興路清華苑A棟一層6號，營業(yè)用房，鋼混結(jié)構(gòu)，建筑面積62.38m2。成交日期：2002年1月10日，成交平方米單價5657.71元/m2。清華苑與估價對象同臨同興路大道。

B、華苑小區(qū)5號一層，鋼混結(jié)構(gòu)，房屋建筑面積77.98m2，成交日期：2001年8月8日，成交平方米單價5099.92元/m2。該營業(yè)用房位于自貢市自流井同興路中段，與估價對象斜對。

C、百年家苑1棟一層3號，鋼混結(jié)構(gòu)，房屋建筑面積131.45m2，成交日期：2001年3月6日，成交平方米單價5299.84元/m2，該營業(yè)用房位于自貢市自流井同興路，面臨同興路。

2、估價計算：

比較因素條件說明表

實例

比較因素

委估對象

實例A

實例B

實例C

成交價格

5657.71

5099.92

5299.84

交易日期

2002.6.10

2002.1.10

2001.10.24

2001.3.6

交易情況

正常

正常

正常

正常

區(qū)域因素

商業(yè)繁華程度

一般

較繁華

一般

較繁華

交通便捷度

便捷

便捷

便捷

便捷

公共設施完善度

齊全

齊全

齊全

齊全

個別因素

建筑結(jié)構(gòu)

鋼混

鋼混

鋼混

鋼混

臨街狀況

整體店面后半部

臨街

臨街

臨街

臨街深度

較深

一般

一般

一般

面積大小

較大

一般

一般

一般

配套設施完備度

完備

完備

完備

完備

比較因素條件指數(shù)表

實例

比較因素

委估對象

實例A

實例B

實例C

成交價格

5657.71

5099.92

5299.84

交易日期

1128

1123

1119

1110

交易情況

正常

正常

正常

正常

區(qū)域因素

商業(yè)繁華程度

交通便捷度

公共設施完善度

個別因素

建筑結(jié)構(gòu)

臨街狀況

臨街深度

面積大小

配套設施完備度

因素比較修正系數(shù)表

實例

比較因素

委估對象

實例A

實例B

實例C

成交價格

5657.71

5099.92

5299.84

交易日期

2002.6.10

2002.1.10

2001.10.24

2001.3.6

交易情況

正常

正常

正常

正常

區(qū)域因素

商業(yè)繁華程度

100/102

100/100

100/101

交通便捷度

100/100

100/100

100/100

公共設施完善度

100/100

100/100

100/100

個別因素

建筑結(jié)構(gòu)

100/100

100/100

100/100

臨街狀況

100/110

100/109

100/109

臨街深度

100/109

100/108

100/108

面積大小

100/102

100/102

100/103

配套設施完備度

100/100

100/100

100/1002、估價計算：

①、交易情況修正：以正常交易為比較基礎(chǔ)，指數(shù)為100。

實例A、B、C均是在公開市場正常交易，故不作修正。

②、交易日期修正：

經(jīng)調(diào)查，參考中房指數(shù)網(wǎng)指數(shù)，以1994年第四季度的中房指數(shù)1000為基準的定基指數(shù)進行修正。

交易日期

2002.5

2002.1

2001.10

2001.3

中房指數(shù)

1128

1123

1119

1110

③、區(qū)域因素修正：區(qū)域因素是房地產(chǎn)一定范圍的外部環(huán)境對房地產(chǎn)價格有所影響的因素。進行區(qū)域因素修正，是將可比實例相對于估價對象在外部環(huán)境方面的差別所產(chǎn)生的交易價格差別排除。影響營業(yè)用房房地產(chǎn)價格的區(qū)域因素主要包括商業(yè)繁華程度、交通便捷度、公共設施完善度等。

商業(yè)繁華程度：主要考慮估價對象與比較案例離市、區(qū)級中心直線距離，比較案例距A、C略好于估價對象，故做一定修正。

交通便捷程度：估價對象與比較案例均在同興路公路旁，距離主要道路距離、公交車站網(wǎng)、區(qū)域道路密集程度等都相似，故不做修正。

公共設施完善度：主要指項目周邊是否有銀行、郵電、學校、超市、派出所、醫(yī)院等配套設施，分為“齊全”、“較齊全”和“不齊全”三類。估價對象與比較案例均在同一街道，不做修正。

④個別因素修正：個別因素是構(gòu)成房地產(chǎn)本身的使用功能等方面的因素。進行個別因素修正，是將可比實例相對于估價對象在本身的使用功能、質(zhì)量好壞方面的差別所產(chǎn)生的交易價格差別排除。影響營業(yè)用房房地產(chǎn)價格的個別因素主要包括建筑結(jié)構(gòu)、臨街狀況、臨街深度、面積大小、配套設施完備度等。

建筑結(jié)構(gòu)：估價對象與比較案例均為鋼混結(jié)構(gòu)，不做修正。

比較案例在臨街狀況、臨街深度、面積大小上均好于估價對象，根據(jù)掌握的資料，結(jié)合實際情況，均做一定程度的修正。

配套設施完備度：估價對象與比較案例配套設施相同不做修正。

⑤、價格計算：

根據(jù)以上修正，比準價格計算如下：

比準價格計算表

單位：元/平方米

比較因素

實例A

實例B

實例C

成交價格

5657.71

5099.923057

5299.84

交易情況

交易日期

1.00445

1.00804

1.01622

區(qū)域因素

0.980

1.000

0.990

個別因素

0.818

0.833

0.825

比準價格

4555.65

4281.46

4397.85

估價對象單價取可比實例比準平均價=（4555.65+4218.46+4397.85）/3=4412元/m2（取整）

估價對象總價=4412×324.12=1430000元（取整）

（二）采用成本法測算估價對象價格：

根據(jù)自府發(fā)（1996）138號、自房局發(fā)（1996）89號（關(guān)于貫徹執(zhí)行政府〈關(guān)于公布我市房屋重置價格的通知〉有關(guān)問題的通知，計算如下：

計算公式

房價=[等級重置單價+（征地拆遷費+稅率）×比價系數(shù)]

×（1+利潤）×（1+稅率）×（1+各項因素差價率）×成新×用途系數(shù)×建筑面積

房屋成新率是指估價對象現(xiàn)狀價格與估價對象全新狀況時的價格折減率，其主要影響因素為建筑物使用年限、保修維護情況、房屋耐用年限、房屋已使用年限等。根據(jù)評估人員現(xiàn)場勘察并參照建筑物建造年限，采用年限折舊法和實際觀察法綜合評定估價對象成新率為95%。

營業(yè)用房用途系數(shù)為2.4。

房價=[801+271×1.67]×1.05×1.0321×1.00×0.95×2.4×324.12

=3097.38×324.12

=1003923元

（三）采用收益法測算其他非住宅部分房地產(chǎn)價值：

具體估價思路為：根據(jù)估價對象在未來可使用年限（經(jīng)濟使用年限）內(nèi)使用過程中獲得凈收益的能力，采用適當?shù)馁Y本化率對估價對象在未來可使用年限（經(jīng)濟收益年限）內(nèi)各年的凈收益進行資本化還原，確定估價對象在估價時點的價值。

根據(jù)穩(wěn)鍵性原則，假設估價對象在未來使用年限內(nèi)，每年可獲得穩(wěn)定的年凈收益，且每年的年凈收益保持不變，確定計算公式為：V=a/r{1-1/(1+r)n}。

1、確定凈收益：

（1）估算房地產(chǎn)出租年有效毛收入：估價對象已經(jīng)于2000年將此部分房屋租賃給使用人經(jīng)營，月租金

元正，根據(jù)估價人員對該地區(qū)同類用房出租情況和租金資料分析，并與估價對象比較，估價對象的租金水平基本為正常情況下的合理的預測租金水平，因此取其實際租金收益作為客觀收益，并假設出租率為100%。

年有效毛收入=月出租收入×12×出租率

=×12×100%=元/年

（2）

算房地產(chǎn)年出租年費用：

A、各種稅費：根據(jù)國家規(guī)定，出租房屋主要需交納房產(chǎn)稅、土地使用稅（費）、營業(yè)稅、城建稅及所得稅等。根據(jù)委托方與承租方的協(xié)議，結(jié)合該地區(qū)租賃市場的實際操作情況，租金為凈租金，即以上稅費均應由承租方交納。

B、管理費用：包括管理費、修理費等，按年總收入的3%計算。

24000×3%=720元

（3）凈收益：=24000-720=23280元/年

2、確定資本化率：以目前中國人民銀行存款利率%，根據(jù)同類房地產(chǎn)投資收益水平率，考慮通貨膨脹和本市同地區(qū)的同類房屋的投資風險因素，風險調(diào)整值取%，綜合考慮后合計取資本化率為6%。

3、確定估價對象收益年限：估價對象土地使用年限還剩余50年，長于建筑物可使用年限，故以建筑物的剩余經(jīng)濟使用年限為未來可收益年限。混合結(jié)構(gòu)建筑物的可使用年限50年，根據(jù)評估人員現(xiàn)場勘察并參照建筑物建造年限，取建筑物剩余經(jīng)濟耐用年限為46年。

4、測算估價對象其他非住宅的市場價格：

V=a/r{1-1/(1+r)n}

其他非住宅價格=/5.55%[1-1/（1+%）46]=元

平方米單價=

=元/平方米(取整)。

因出租房屋為承租方裝修，租金中未含裝修因素，故上述價格為不包含裝飾裝修的價格。

其他非住宅部分的裝飾裝修單價=元含裝飾裝修價格后其他非住宅部分價格的單價：=元/平方米。