第一篇：房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法

第一章 房地產(chǎn)估價(jià)概論

考試目的：測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的含義、本質(zhì)和必要性，房地產(chǎn)顧家的要素，房地產(chǎn)估價(jià)的各種現(xiàn)實(shí)需要，房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r等的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容：

第一節(jié)，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)

一、房地產(chǎn)估價(jià)的含義

指專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)。

（一）專業(yè)估價(jià)與非專業(yè)估價(jià)的本質(zhì)區(qū)別

1）專業(yè)估價(jià)是由專業(yè)人員和專業(yè)機(jī)構(gòu)完成的。

2）專提供的是專業(yè)意見。

3）專具有公信力。

4）專實(shí)行有償服務(wù)。

5）專要承擔(dān)法律責(zé)任。

（二）專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的概念

核心內(nèi)容：為了特定目的，對(duì)特定房地產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值進(jìn)行分析，測(cè)算和判斷。定義：房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受他人委托，為了特定目的，遵循公認(rèn)的原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦颍罁?jù)有關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，在合理的假設(shè)下，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)特定房地產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動(dòng)。要素：估價(jià)當(dāng)事人、估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類型、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)假設(shè)、估價(jià)原則、估價(jià)程序、估價(jià)方法和估價(jià)結(jié)果。

（三）估價(jià)與評(píng)估的異同

估價(jià)的含義更精準(zhǔn)、明確、具體，就是指對(duì)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)從事的房地產(chǎn)估價(jià)衍生業(yè)務(wù)和咨詢顧問(wèn)業(yè)務(wù)：

1）價(jià)值分配業(yè)務(wù)

2）價(jià)值減損評(píng)估業(yè)務(wù)

3）相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估業(yè)務(wù)

4）房地產(chǎn)咨詢顧問(wèn)業(yè)務(wù)

（四）國(guó)外和港臺(tái)地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的稱謂及定義

二、房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)

（一）房地產(chǎn)估價(jià)師評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格

價(jià)值與價(jià)格：價(jià)值是物的真實(shí)所值，是價(jià)格的波動(dòng)“中心”；價(jià)格是價(jià)值的外在表現(xiàn)，圍繞價(jià)值上下波動(dòng)。

（二）房地產(chǎn)估價(jià)師模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)

估價(jià)與定價(jià)：估價(jià)師提供關(guān)于價(jià)值的專業(yè)意見，為相關(guān)當(dāng)事人的決策提供參考依據(jù)。定價(jià)往往是相關(guān)當(dāng)事人自己的行為。

(三)房地產(chǎn)估價(jià)師提供價(jià)值意見而不是做價(jià)格保證

根據(jù)提供的專業(yè)意見的用途和作用，可分為兩種不同性質(zhì)的估價(jià)：鑒證性估價(jià)（或稱證據(jù)性估價(jià)、公正性估價(jià)）、咨詢性估價(jià)（或稱參考性估價(jià)）

刑法一百九十八條、公司法二百零八條規(guī)定了估價(jià)的法律責(zé)任。

鑒證性估價(jià)應(yīng)“獨(dú)立、客觀、公正”，咨詢性估價(jià)應(yīng)“為委托人爭(zhēng)取最大的合法權(quán)益”。本書講的主要是鑒證性估價(jià)。

（四）

第二篇：房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法_參考答案

一、單項(xiàng)選擇題

ABDABCBAABDBBBDDABCDBCBBCBCCCDBBAAB

二、多項(xiàng)選擇題

ABC

BDE

ACE

AD

ACE

ACDE

ADE

CDE

BCD

ABDE

ACD

AC

ACD

ACE

ABC

三、判斷題

XVVXXVVVXX

VXVXX

第三篇：房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法讀書筆記

《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》讀書筆記

本書是高等職業(yè)教育房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)系列教材之一。全書共12章，主要介紹房地產(chǎn)、房地產(chǎn)價(jià)格以及房地產(chǎn)估價(jià)的基礎(chǔ)知識(shí)；房地產(chǎn)估價(jià)的市場(chǎng)法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法及地價(jià)評(píng)估方法的相關(guān)理論基礎(chǔ)與應(yīng)用技巧；房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)準(zhǔn)備與實(shí)施，房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告撰寫與交付，從實(shí)際應(yīng)用的角度闡述了房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)的具體操作。本書內(nèi)容豐富、重點(diǎn)突出、操作性強(qiáng)，本書可作為高等職業(yè)教育房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理、建筑經(jīng)濟(jì)與管理、資產(chǎn)評(píng)估等專業(yè)的教材或參考書，也適合房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人士作為自學(xué)的參考教材。本書按照《全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試大綱》的要求，在總結(jié)原版《全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試經(jīng)典》的基礎(chǔ)上修訂完成。全書共分為三個(gè)部分：第一部分為各章的復(fù)習(xí)要點(diǎn)，并通過(guò)復(fù)習(xí)題來(lái)詳細(xì)解讀；第二部分為全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試名師預(yù)測(cè)試卷；第三部分為今年來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試真題及參考答案。本書是參加房地產(chǎn)估價(jià)師考試的考生的必備用書，也可供房地產(chǎn)從業(yè)人員參考。本書是參加房地產(chǎn)估價(jià)師考試的考生的必備用書，也可供從事房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的工程人員參考閱讀。

本書和一般學(xué)校作為普遍教材的《房地產(chǎn)估價(jià)》在大體內(nèi)容相似的同時(shí)，有著自己顯著地特點(diǎn)，綜合來(lái)說(shuō)，內(nèi)容側(cè)重上有不同，本書有明顯針對(duì)考試的特點(diǎn)。接下來(lái)我仔細(xì)根據(jù)本書的章節(jié)來(lái)分析一下這一點(diǎn)。

在第一章的房地產(chǎn)估價(jià)概念中，在本書中論述的是房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)、要素、現(xiàn)實(shí)需要、職業(yè)道德、中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展概況，這些是一般教材中沒有的，本書體現(xiàn)了它作為房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格考試教材的價(jià)值，有著針對(duì)對(duì)現(xiàn)實(shí)社會(huì)和考試的論述；

在第二章房地產(chǎn)及其描述中，本書跟一般教材一樣都論述了對(duì)于概念、特性、類型、必要性，但是比一般教材少了對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)必要性這部分；

第三章房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值跟一般教材差別比較小，都是從房地產(chǎn)價(jià)格的含義和形成條件、特征、房地產(chǎn)供求與價(jià)格論述以及種類，大體上一樣，所以不加以論述；

本書比起一般教材來(lái)增加了對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的分析，而且分析的非常細(xì)致，房地產(chǎn)價(jià)格影響因素、房地產(chǎn)自身因素、人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、國(guó)際因素、心理因素及其他因素。分析價(jià)格影響因素是非常必要的，估價(jià)本身就是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的估計(jì)，如果不知道房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，是無(wú)法得出準(zhǔn)確的結(jié)論。

在第五章對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)原則的論述上，本書說(shuō)的比較簡(jiǎn)單，比起一般教材，章節(jié)也沒有分的那么清晰。

接下來(lái)分別是市場(chǎng)法及其運(yùn)用、收益法及其運(yùn)用、成本法及其運(yùn)用、假設(shè)開發(fā)法及其運(yùn)用、長(zhǎng)期趨勢(shì)法及其運(yùn)用、地價(jià)評(píng)估和地價(jià)分?jǐn)偂⒎康禺a(chǎn)估價(jià)程序，在本書和一般教材中都是這么設(shè)置，但是內(nèi)容詳細(xì)程度不一樣，一般教材中比較詳細(xì)具體，本書由于是針對(duì)考試的專門教材，所以只是選取一些對(duì)考試特別有用的案例，讓學(xué)生更快掌握度過(guò)考試的訣竅。

到這里一般教材就結(jié)束了，但是本書還增加了全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試名師預(yù)測(cè)試卷和預(yù)測(cè)卷和全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試真題及參考答案，這樣更有利于學(xué)生針對(duì)性地學(xué)習(xí)，順利通過(guò)考試。

第四篇：2009年房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法真題

2009年房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法真題

一、單項(xiàng)選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)）

1．一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)目的，本質(zhì)上是由（）決定的。A．估價(jià)機(jī)構(gòu) B．估價(jià)師

C．估價(jià)報(bào)告使用者

D．估價(jià)委托人的估價(jià)需要

2．一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的價(jià)值類型，本質(zhì)上是由（）決定的。A．估價(jià)委托人 B．估價(jià)師 C．估價(jià)目的 D．估價(jià)對(duì)象

3．下列關(guān)于價(jià)值類型的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A．在用價(jià)值為市場(chǎng)價(jià)值 B．投資價(jià)值屬于非市場(chǎng)價(jià)值

C．市場(chǎng)價(jià)值的前提之一是繼續(xù)使用 D．同一估價(jià)對(duì)象可能有不同類型的價(jià)值

4．李某購(gòu)買的商品房交付后，經(jīng)檢測(cè)室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)計(jì)李某治理空氣污染的費(fèi)用為5000元，并延遲入住3個(gè)月。當(dāng)?shù)仡愃粕唐贩康脑掠行饨馂?000元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占有效毛租金的15%。若月報(bào)酬率為0．5%，則室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)給李某造成的損失為（）元。A．5000 B．12574 C．12650 D．13911 5．下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的是（）。A．了解某宗房地產(chǎn)的出租人權(quán)益價(jià)值

B．了解某企業(yè)包括房地產(chǎn)及特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等在內(nèi)的企業(yè)價(jià)值 C．了解某地區(qū)地震后房地產(chǎn)價(jià)值的變化

D．了解某宗房地產(chǎn)的應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額

6．任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi)，并且要受制于其所在的空間環(huán)境。房地產(chǎn)開發(fā)利用的這一特點(diǎn)，本質(zhì)上是由房地產(chǎn)的（）特性決定的。A．易受限制 B．相互影響 C．獨(dú)一無(wú)二 D．不可移動(dòng)

7．下列房地產(chǎn)中，變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng)的是（）。A．用途專業(yè)的房地產(chǎn) B．價(jià)值較大的房地產(chǎn) C．獨(dú)立使用的房地產(chǎn) D．不可分割的房地產(chǎn) 8．下列影響某套住宅價(jià)格的因素中，不屬于實(shí)物因素的是（）。A．戶型 B．樓層 C．層高 D．裝修

9．對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象和同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)，下列價(jià)值類型中評(píng)估價(jià)值最大的一般是（）。A．謹(jǐn)慎價(jià)值 B．市場(chǎng)價(jià)值 C．殘余價(jià)值 D．快速變現(xiàn)價(jià)值

10．某套200㎡、單價(jià)4000元/㎡的住宅，要求成交時(shí)首付20萬(wàn)元，余款在3年內(nèi)分3期支付，每期末支付20萬(wàn)元。如果折現(xiàn)率為5%，則該套住宅的實(shí)際價(jià)格為（）萬(wàn)元。A．71．84 B．74．47 C．75．23 D．80．00 11．下列房地產(chǎn)價(jià)格中，相對(duì)能更好反映地價(jià)水平高低的是（）。A．土地總價(jià) B．土地單價(jià) C．樓面地價(jià) D．商品房?jī)r(jià)格

12．設(shè)立地役權(quán)通常會(huì)使（）。A．供役地的價(jià)值下降 B．需役地的價(jià)值下降

C．供役地與需役地的價(jià)值都下降 D．供役地與需役地的價(jià)值都上升

13．下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響的表述中，正確的是（）。A．在賣方市場(chǎng)下，增加賣方的稅收通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲 B．增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲 C．在買方市場(chǎng)下，增加賣方的稅收通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降 D．嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降 14．在建工程抵押價(jià)值評(píng)估中扣除拖欠的建設(shè)工程款，符合房地產(chǎn)估價(jià)普適技術(shù)性原則中的（）。A．謹(jǐn)慎原則 B．替代原則 C．合法原則

D．最高最佳利用原則 15．近日出具的一份估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況所對(duì)應(yīng)的時(shí)間均為一年前的某個(gè)日期，其估價(jià)類型可能是（）。A．在建工程抵押估價(jià) B．房地產(chǎn)損害賠償估價(jià) C．期房市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估 D．房地產(chǎn)估價(jià)的復(fù)核估價(jià)

16．在某舊城改造的房屋拆遷中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對(duì)可比實(shí)例建立比較基準(zhǔn)時(shí)應(yīng)特別注意的環(huán)節(jié)是（）。A．統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍 B．統(tǒng)一付款方式 C．統(tǒng)一價(jià)格單位 D．統(tǒng)一市場(chǎng)狀況

17．估價(jià)對(duì)象是一套不帶車位的住宅，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為86萬(wàn)元，含有一個(gè)現(xiàn)價(jià)為8萬(wàn)元的車位和一套全新狀態(tài)下價(jià)值為3萬(wàn)元的家具，家具為八成新。該可比實(shí)例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價(jià)格為（）萬(wàn)元。A．75．00 B．75．60 C．83．60 D．86．00 18．某寫字樓的采光受到影響，為克服該影響，改造該寫字樓照明系統(tǒng)需花費(fèi)30萬(wàn)元，每年增加電電費(fèi)等運(yùn)營(yíng)費(fèi)用5萬(wàn)元。該寫字樓的預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，報(bào)酬率為8%，該寫字樓因采光受影響造成的損失為（）萬(wàn)元。A．35．00 B．56．29 C．86．29 D．180．00 19．某房地產(chǎn)2009年4月的價(jià)格為6500元/㎡，已知該類房地產(chǎn)2009年3～10月的價(jià)格指數(shù)分別為105．

53、103．85、100．04、99．86、98．

28、96．

45、92．

17、90．08（均以上個(gè)月為基數(shù)100），該房地產(chǎn)2009年10月的價(jià)格為（）元/㎡。A．5110．51 B．5307．26 C．5549．95 D．5638．13 20．報(bào)酬率是一種與利率，內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率，對(duì)其內(nèi)涵的理解應(yīng)是（）。A．投資率是投資回收與投入資本的比率

B．風(fēng)險(xiǎn)大的投資，不確定因素多，故報(bào)酬率應(yīng)低。反之，報(bào)酬率應(yīng)高 C．當(dāng)投資于房地產(chǎn)能獲得某些額外好處時(shí)，投資者將提高所要求的報(bào)酬率

D．當(dāng)把土地看作特別可靠的投資時(shí)，其報(bào)酬率要低于其他較長(zhǎng)期投資的報(bào)酬率

21．對(duì)于收益性房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是（）。A．建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日的時(shí)間 B．在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間 C．由建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量、用途與維護(hù)狀況等決定的時(shí)間 D．剩余經(jīng)濟(jì)壽命與實(shí)際年齡之和的時(shí)間

22．某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬(wàn)元，年房屋折舊費(fèi)30萬(wàn)元，維修費(fèi)、，保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)等50萬(wàn)元，水電供暖費(fèi)等40萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬(wàn)元，年抵押貸款還本付息額70萬(wàn)元，租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費(fèi)用均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為（）萬(wàn)元。A．245 B．275 C．315 D．345 23．某宗房地產(chǎn)年收益為60萬(wàn)元，建筑物價(jià)值為200萬(wàn)元，建筑物資本化率為12%，土地使用期限為30年，土地報(bào)酬率為6%，該房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬(wàn)元。A．489．99 B．495．53 C．695．53 D．800．00 24．某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000㎡的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價(jià)為3000元/㎡，已知取得土地時(shí)樓面地價(jià)為1000元/㎡，開發(fā)成本和管理費(fèi)用為1200元/㎡，開發(fā)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費(fèi)用為銷售價(jià)格的2%，銷售稅費(fèi)為銷售價(jià)格的5．5%，開發(fā)期為1．5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤(rùn)率為（）。A．7．90% B．11．08% C．11．83% D．13．73% 25．某成片荒地面積1k㎡，進(jìn)行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，開發(fā)成本及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等為3億元，年貸款利率為7．2%，開發(fā)經(jīng)營(yíng)期為1年。上述費(fèi)用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%，該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計(jì)成本是（）元/㎡ A．310．61 B．321．60 C．477．87 D．494．77 26．某寫字樓的建筑面積為4000㎡，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為32年，由于沒有電梯，出租率僅為80%，月租金為30元/㎡。當(dāng)?shù)赜须娞莸念愃茖懽謽堑钠骄鲎饴蕿?0%，月租金為40元/㎡，報(bào)酬率為6%，如果修復(fù)沒有電梯這一功能缺陷，則該寫字樓可升值為（）萬(wàn)元。A．67．60 B．811．24 C．1622．48 D．2433．72 27．在假設(shè)開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)中，估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間一般是（）。A．取得待開發(fā)房地產(chǎn)的時(shí)間 B．開發(fā)期間的某個(gè)時(shí)間 C．開發(fā)完成后的時(shí)間

D．開發(fā)完成之后的某個(gè)時(shí)間

28．現(xiàn)評(píng)估一個(gè)半年前停工的在建工程價(jià)值，經(jīng)測(cè)算，完成全部工程的建造費(fèi)用為1500元/㎡，其中主體工程900元/㎡，安裝及裝飾裝修工程費(fèi)為600元/㎡。該在建工程主體部分已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設(shè)計(jì)要求在1年內(nèi)完成，未完成部分的費(fèi)用均勻投入。若折現(xiàn)率為15%，則在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的續(xù)建費(fèi)用為（）元/㎡。A．486．52 B．521．74 C．559．50 D．1398．76 29．直線趨勢(shì)法y=a+bX中的常數(shù)a、b，是由（）決定的。A．房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料 B．房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格資料 C．房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)格資料

D．估價(jià)師選取的現(xiàn)時(shí)和未來(lái)的價(jià)格資料

30．某類商品房2004～2008年的售價(jià)分別為6000元/㎡、6300元/㎡、6678元/㎡、7212元/㎡、7645元/㎡。利用平均增減量法，該類商品房2009年的價(jià)格為（）元/㎡。A．7974．00 B．8023．00 C．8056．25 D．8078．00 31．威廉?阿郎索的在任意區(qū)位處的地租計(jì)算公式Pc（t）=N[Pc-C-kc（t）]中，Ⅳ表示（）。A．單位面積土地上農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量 B．市場(chǎng)上每單位農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格 C．生產(chǎn)每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本

D．向市場(chǎng)運(yùn)輸每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本

32．某工業(yè)用地總面積為3000㎡，容積率為0．5，樓面地價(jià)為1000元/㎡。現(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為4．0，相應(yīng)的樓面地價(jià)為1500元/㎡。該改變用途理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)為（）萬(wàn)元。A．500 B．525 C．600 D．1650 33．某估價(jià)報(bào)告中采用收益法評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值，估價(jià)結(jié)果偏高，其原因可能是（）。A．空置率偏小 B．運(yùn)營(yíng)費(fèi)用偏大 C．收益期限偏短 D．報(bào)酬率偏高

34．某估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象為寫字樓在建工程，采用假設(shè)開發(fā)法求取其價(jià)值時(shí)，開發(fā)完成后的價(jià)值同時(shí)采用了市場(chǎng)法和收益法求取；采用成本法求取其價(jià)值時(shí)，土地采用了基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取。該估價(jià)報(bào)告求取寫字樓在建工程的價(jià)值，實(shí)質(zhì)上采用了（）。A．假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法兩種方法 B．假設(shè)開發(fā)法和成本法兩種方法

C．假設(shè)開發(fā)法、市場(chǎng)法、收益法和成本法四種方法

D．假設(shè)開發(fā)法、市場(chǎng)法、收益法、成本法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法五種方法 35．在估價(jià)假設(shè)和限制條件說(shuō)明中，當(dāng)無(wú)理由懷疑建筑物的結(jié)構(gòu)存在安全隱患時(shí)，應(yīng)（）。A．假定建筑結(jié)構(gòu)是安全的 B．肯定建筑物是安全的

C．強(qiáng)調(diào)建筑結(jié)構(gòu)安全須進(jìn)行相關(guān)專業(yè)鑒定 D．說(shuō)明建筑結(jié)構(gòu)安全難以確定

二、多項(xiàng)選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意的答案，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。錯(cuò)選或多選均不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0．5分）1．下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，需要評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值的是（）。A．增加抵押貸款

B．抵押期間對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)

C．抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款 D．處置抵押房地產(chǎn) E．租賃抵押房地產(chǎn)

2．下列法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)中，應(yīng)作為城市房屋拆遷估價(jià)依據(jù)的有（）。A．中華人民共和國(guó)物權(quán)法

B．中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 C．城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例 D．房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范

E．城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見

3．下列引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲的因素中，屬于房地產(chǎn)自然增值的因素有（）。A．對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良 B．需求增加導(dǎo)致稀缺性增加 C．通貨膨脹 D．外部經(jīng)濟(jì) E．提高建造成本

4．在實(shí)際的房地產(chǎn)估價(jià)中，房地產(chǎn)抵押價(jià)值通常是抵押房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的價(jià)值扣除估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款后的余額。這些法定優(yōu)先受償款通常包括（）。A．拖欠建設(shè)工程價(jià)款 B．已抵押擔(dān)保的債券數(shù)額 C．房地產(chǎn)變賣處置費(fèi)用 D．訴訟費(fèi)用

E．其他法定優(yōu)先受償款

5．下列房地產(chǎn)價(jià)值類型中，屬于非市場(chǎng)價(jià)值的有（）。A．完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值 B．出租人權(quán)益價(jià)值 C．快速變現(xiàn)值 D．承租人權(quán)益價(jià)值 E．殘余價(jià)值

6．下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有（）。A．建筑平面布置 B．朝向、樓層 C．環(huán)境景觀

D．土地開發(fā)程度 E．房屋完損等級(jí)

7．下列關(guān)于居民收入水平對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的表述中，正確的有（）。A．居民收入的真正增加，通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升

B．如果居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的收入增加，則對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大 C．如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，則會(huì)促使房地產(chǎn)上升

D．如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其無(wú)房地產(chǎn)投資或投機(jī)行為，則對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大

E．居民收入水平的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大 8．根據(jù)現(xiàn)行法律，下列房地產(chǎn)中不應(yīng)作為以抵押為目的的估價(jià)對(duì)象的有（）。A．土地所有權(quán)

B．依法承包的荒山的土地使用權(quán) C．宅基地使用權(quán) D．固有汽車加油站 E．鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房

9．下列房地產(chǎn)中，一般情況下適用市場(chǎng)法估價(jià)的有（）。A．標(biāo)準(zhǔn)廠房B．房地產(chǎn)開發(fā)用地 C．行政辦公樓 D．寫字樓 E．在建工程

10．就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評(píng)估其價(jià)值，往往要求估價(jià)師對(duì)其凈收益同時(shí)給出（）。A．較樂觀的估計(jì)值 B．較保守的估計(jì)值 C．過(guò)高的估計(jì)值 D．過(guò)低的估計(jì)值 E．可能的估計(jì)值

11．成本法中，在計(jì)算投資利息時(shí)，應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括（）。A．土地取得成本 B．開發(fā)成本 C．管理費(fèi)用 D．銷售費(fèi)用 E．銷售稅費(fèi)

12．某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬在2009年10月18日取得一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地，預(yù)計(jì)該用地取得后2年建成商品房，前期勘察設(shè)計(jì)約需6個(gè)月；建成前半年開始銷售，銷售期為1年，下列選項(xiàng)中，正確的有（）。

A．利用假設(shè)開發(fā)法測(cè)算土地總價(jià)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2009年10月18日 B．利用假設(shè)開發(fā)法測(cè)算土地總價(jià)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2010年4月18日 C．開發(fā)經(jīng)營(yíng)期為2009年10月18日至2011年10月18日 D．建設(shè)期為2009年10月18日至2011年10月18日 E．銷售期為2011年4月18日至2012年4月18日

13．針對(duì)某個(gè)估價(jià)對(duì)象，下列關(guān)于估價(jià)方法選用的說(shuō)法中，正確的有（）。A．理論上適用的估價(jià)方法，都必須選用 B．在適用的估價(jià)方法中，選用兩種即可

C．理論上適用的估價(jià)方法因客觀原因不能用的，可以不用 D．必須選用兩種以上的估價(jià)方法，不能只選用一種估價(jià)方法 E．僅有一種估價(jià)方法適用的，可只選用一種估價(jià)方法

14．甲地塊臨街深度為100ft，臨街寬度為15ft，形狀為矩形，總價(jià)為100萬(wàn)元，相鄰的乙地塊也為臨街寬度15ft的矩形地塊。根據(jù)“四三二一法則”及“九八七六法則”，下列關(guān)于乙地塊價(jià)格的表述中，正確的有（）。

A．若乙地塊臨街深度為25ft，則其總價(jià)為25萬(wàn)元 B．若乙地塊臨街深度為50ft，則其總價(jià)為50萬(wàn)元 C．若乙地塊臨街深度為75ft，則其總價(jià)為90萬(wàn)元 D．若乙地塊臨街深度為100ft，則其總價(jià)為1 10萬(wàn)元 E．若乙地塊臨街深度為150ft，則其總價(jià)為117萬(wàn)元

15．在房地產(chǎn)買賣中對(duì)估價(jià)有多種需要，包括評(píng)估（）。A．?dāng)M買賣的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值 B．買方愿意支付的最低價(jià) C．買方可承受的最高價(jià) D．賣方可接受的最低價(jià) E．賣方愿意接受的最高價(jià)

三、判斷題（共15題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用“√”表示正確，用“×”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分）

1．在城市房屋拆遷中，如果被拆遷房屋的合同租金與市場(chǎng)租金差異較大，則在估價(jià)時(shí)應(yīng)考慮此因素。（）

2．在城市房屋拆遷估價(jià)中，當(dāng)拆遷補(bǔ)償實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所調(diào)換的房屋為期房的，因所調(diào)換的房屋狀況為未來(lái)某個(gè)時(shí)點(diǎn)的狀況，所以估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為未來(lái)。（）

3．對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)用地而言，從某個(gè)特定投資角度評(píng)估出的投資價(jià)值，一般大于市場(chǎng)價(jià)值。（）

4．在不考慮外部折舊的情況下，如果成本法求得的價(jià)值大大高于市場(chǎng)法或收益法求得的價(jià)值，則說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣。（）5．周圍環(huán)境狀況是否良好、交通是否有利于商品運(yùn)輸是確定商業(yè)用房位置優(yōu)劣的首要因素。（）

6．不論是何種估價(jià)目的，估價(jià)對(duì)象狀況不一定是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況，評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值所依據(jù)的市場(chǎng)狀況。（）

7．當(dāng)估價(jià)對(duì)象為“干凈”的房地產(chǎn)、可比實(shí)例是帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)時(shí)，其統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍的價(jià)格換算公式是：房地產(chǎn)價(jià)格=帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格+債務(wù)一債權(quán)。（）8．房地產(chǎn)收益可分為有形收益和無(wú)形收益，無(wú)形收益通常難以貨幣化，難以在計(jì)算凈收益時(shí)予以考慮，但可通過(guò)選取較高的報(bào)酬率或資本化率予以考慮。（）

9．某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)為360萬(wàn)元，土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用合計(jì)為2000萬(wàn)元，投資利息為200萬(wàn)元，企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅200萬(wàn)元，該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率為18%。（）10．成本法是先分別求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估計(jì)對(duì)象價(jià)值的方法。（）11．在假設(shè)開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)、后續(xù)開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等，主要是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的相應(yīng)生產(chǎn)水平估計(jì)出的。（）

12．一般來(lái)說(shuō)，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，同一估價(jià)對(duì)象在自己開發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)格大于在自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值，在被迫轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值小于在自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值。（）

13．運(yùn)用平均增減量法進(jìn)行預(yù)測(cè)的條件是，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或下降的，并且上升或下降的幅度大致接近，否則就不宜采用這種方法。（）

14．某城市路線標(biāo)準(zhǔn)深度為24m，劃分為三個(gè)等份，從街道方向算起，各等份單獨(dú)深度價(jià)格修正率分別為50%、30%、20%，則臨街16m的矩形土地的平均深度價(jià)格修正率為120%。（）

15．一份完整的估價(jià)報(bào)告通常由封面、目錄、估價(jià)師聲明、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告和附件六部分組成。（）

四、計(jì)算題（共2題，每題10分。要求列出算式，計(jì)算過(guò)程；需按公式計(jì)算的，要寫出公式；僅有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位）

1．王某于2006年6月18日將其擁有的某個(gè)商鋪抵押貸款，貸款成數(shù)為6成，貸款金額為200萬(wàn)元，貸款年利率為8%，貸款期限為5年，按月等額還。2009年10月18 13，王某欲將該商鋪再次抵押貸款。預(yù)測(cè)該商鋪未來(lái)第一年的有效毛收入為50萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為26萬(wàn)元，此后每年的有效毛收入和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用分別在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)5%和3%，未來(lái)收益期限為36年。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報(bào)酬率為7%，抵押貸款成數(shù)一般為6成。請(qǐng)計(jì)算該商鋪2009年10月18日的再次抵押價(jià)值。

2．某建成的賓館有400間客房及會(huì)議室、餐廳等，土地面積10000㎡，建筑容積率為2．0。土地于2年前以出讓方式取得，使用期限40年，約定不可續(xù)期，當(dāng)時(shí)的樓面地價(jià)為1400元/㎡，現(xiàn)時(shí)重新取得該類土地的樓面地價(jià)為1750元/㎡，土地交易契稅為4%。該賓館正常建設(shè)期為2年；建筑安裝工程費(fèi)為3000元/㎡，專業(yè)費(fèi)及管理費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的10%；建筑安裝工程費(fèi)等費(fèi)用第一年投入60%，第2年投入40%，在各年內(nèi)均勻投入。該賓館建成前半年內(nèi)需均勻投入廣告宣傳費(fèi)400萬(wàn)元，建成時(shí)配置市場(chǎng)價(jià)值為500萬(wàn)元的家具等用品即可投入使用。賓館開發(fā)的投資利潤(rùn)率為40%。預(yù)計(jì)該賓館投入使用后客房的平均價(jià)格為180元/（天?間），第1～4年的入住率分別為50%、60%、70%和80%，從此入住率穩(wěn)定在80%；其他收入第1年為500萬(wàn)元，以后每年遞增5%，從第4年起達(dá)到穩(wěn)定。該賓館運(yùn)營(yíng)費(fèi)用第1年為當(dāng)年收入的35%，此后各年的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用在第1年的基礎(chǔ)上增加，增加額為當(dāng)年收入超過(guò)第1年收入部分的25%。

請(qǐng)根據(jù)上述資料分別運(yùn)用收益法和成本法測(cè)算該賓館在建成可投入使用時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值。（報(bào)酬率為10%，年利率為8%）

第五篇：常用房地產(chǎn)估價(jià)方法的研究與應(yīng)用

常用房地產(chǎn)估價(jià)方法的研究與應(yīng)用

摘要：自我國(guó)經(jīng)濟(jì)改革開放以來(lái)，土地使用權(quán)制度和城鎮(zhèn)住房制度的改革催生了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，隨后土地使用權(quán)抵押制度的頒布和實(shí)施推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)向縱深發(fā)展，加之近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)方興未艾，房地產(chǎn)行業(yè)各領(lǐng)域都得到了迅猛的發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。在現(xiàn)實(shí)與房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，諸如房地產(chǎn)交易、抵押、典當(dāng)、擔(dān)保，房地產(chǎn)相關(guān)課稅征收、房地產(chǎn)征用拆補(bǔ)償?shù)榷夹枰獙?duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行合理的估算和判定。因此，房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估便成為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)領(lǐng)域不可或缺的一項(xiàng)重要組成部分。估價(jià)方法是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的重要手段。目前，在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)中，較為普遍選用的估價(jià)方法有：收益法、比較法、成本法等。本文首先是闡述房地產(chǎn)估價(jià)的概念及其特點(diǎn)，其次是對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)方法研究的重要性進(jìn)行闡述，重點(diǎn)論述比較法、收益法和成本法三種估計(jì)方法，最后是結(jié)合實(shí)例對(duì)收益法在房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用進(jìn)行研究，以利于房地產(chǎn)估價(jià)方法的在實(shí)際房地產(chǎn)估價(jià)工作中得以正確運(yùn)用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價(jià)方法應(yīng)用

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益擴(kuò)張發(fā)展使房地產(chǎn)交易的規(guī)模和數(shù)量都呈現(xiàn)不斷上升的態(tài)勢(shì)。由于房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素繁多，影響程度不完全相同，相關(guān)度也不完全一致，這些因素就導(dǎo)致了對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的需求。房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)因此應(yīng)運(yùn)而生，房地產(chǎn)估價(jià)在與房地產(chǎn)相關(guān)的一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，如：房地產(chǎn)買賣、抵押貸款、轉(zhuǎn)讓、擔(dān)保、作價(jià)入股、保險(xiǎn)與房地產(chǎn)司法糾紛……等方面都發(fā)揮著重要的作用。因此選擇合適、合理地房地產(chǎn)估價(jià)方法為交易各方提供客觀、公正、合理的房地產(chǎn)價(jià)值就顯得尤為重要。

一、房地產(chǎn)估價(jià)方法研究的必要性

（一）可以促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)健康發(fā)展

客觀、公平、公正是房地產(chǎn)評(píng)估的基本原則，房地產(chǎn)估價(jià)方法的正確運(yùn)用能夠有效保證房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果的客觀、公正、公平，并有助于保障房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)這一切的基礎(chǔ)是房地產(chǎn)估價(jià)形成專業(yè)化、制度化、程序化的標(biāo)準(zhǔn)體系。建立科學(xué)準(zhǔn)確的估價(jià)方法體系將對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)良性運(yùn)行提供可靠保障。

（二）可以使房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師在從業(yè)中規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的專業(yè)性、科學(xué)性、特殊性要求房地產(chǎn)估價(jià)師具備較高的綜合素質(zhì)，一方面是要研究掌握科學(xué)的估價(jià)方法理論體系，另一方面要將研究成果運(yùn)用到房地產(chǎn)評(píng)估的實(shí)踐工作之中，從而有效地指導(dǎo)實(shí)踐活動(dòng)。房地產(chǎn)估價(jià)師通過(guò)估價(jià)方法理論的研究，可以積累豐富估價(jià)理論知識(shí)，提高估價(jià)理論水平，使估價(jià)實(shí)踐工作得心應(yīng)手。房地產(chǎn)估價(jià)方法的合理應(yīng)用是房地產(chǎn)估價(jià)的前提條件，建立科學(xué)規(guī)范的估價(jià)方法體系，能提高估價(jià)結(jié)果的客觀公正性，在很大程度上降低房地產(chǎn)估價(jià)師的從業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）可為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體健康運(yùn)行和可持續(xù)發(fā)展提供的重要經(jīng)濟(jì)信息

房地產(chǎn)估價(jià)與每個(gè)人的生活息息相關(guān)。它既是每個(gè)家庭的固定資產(chǎn)，也是我們物質(zhì)生活和精神生活的基本保障。在一國(guó)總財(cái)富中，房地產(chǎn)往往占60%-70%，同樣房地產(chǎn)也是家庭財(cái)產(chǎn)的主要部分。在我國(guó)現(xiàn)階段市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，最大限度的財(cái)產(chǎn)整合以及資產(chǎn)的合理優(yōu)化都是各行各業(yè)和每個(gè)家庭面臨的切身利益與長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展需要解決的客觀問(wèn)題。最大限度地對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)行綜合全面的評(píng)估，優(yōu)化資源，整合投資環(huán)境，對(duì)于政府部門的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控和微觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整都具有十分重要的意義。房地產(chǎn)估價(jià)方法的研究，可以為國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體健康運(yùn)行和可持續(xù)發(fā)展提供的重要經(jīng)濟(jì)信息和科學(xué)合理的依據(jù)，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

二、常用房地產(chǎn)估價(jià)方法的理論基礎(chǔ)及其適用性分析

（一）比較法

1、比較法的概念及應(yīng)用公式

比較法的內(nèi)容比較簡(jiǎn)單，顧名思義，比較法就是指在進(jìn)行新的房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，并不是直接進(jìn)行，而是利用相似房地產(chǎn)的已知價(jià)格進(jìn)行比較，之后對(duì)其進(jìn)行修正，從而得出待估房地產(chǎn)合理的價(jià)格。這種方法比較簡(jiǎn)單的地方就是利用了市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行估值。而其中的關(guān)鍵點(diǎn)就是利用類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格中的選擇類似房地產(chǎn)的過(guò)程，選擇類似房地產(chǎn)的注意事項(xiàng)主要是選擇房地產(chǎn)的用途、規(guī)模、檔次等方面，如果兩項(xiàng)房地產(chǎn)的用途不同，一方是商業(yè)用房，一方是民用房，那么如果估價(jià)時(shí)這樣選擇顯然是錯(cuò)誤的，對(duì)商業(yè)用房進(jìn)行估價(jià)時(shí)就必須要選擇商業(yè)用房。除此之外，房地產(chǎn)的規(guī)劃條件、建筑結(jié)構(gòu)等也是考慮的重點(diǎn)。

比較法的計(jì)算公式為V=v'×a×b×c×d

其中，V：待估房地產(chǎn)的價(jià)值；

V’：可比案例的交易價(jià)格

2、比較法的適用性

比較法適用的對(duì)象是在房地產(chǎn)交易發(fā)達(dá)地區(qū)具有交易性的房地產(chǎn)。因?yàn)榻灰仔苑康禺a(chǎn)在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中具有大量類似估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)，便于在估價(jià)中選取類似比較對(duì)象。比較法適用的條件是在同一供求圈內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易。比較法不適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)不健全、不發(fā)達(dá)的區(qū)域。

（二）收益法

1、收益法的概念及應(yīng)用公式

效用價(jià)值原理是收益法的理論依據(jù)，所謂效用價(jià)值原理，就是指房地產(chǎn)的價(jià)值的決定因素不是該房地產(chǎn)的投入成本以及同類房地產(chǎn)在過(guò)去的價(jià)格，事實(shí)上，效用價(jià)值理論講的是房地產(chǎn)的價(jià)值決定因素是對(duì)該房地產(chǎn)未來(lái)獲利的預(yù)期，簡(jiǎn)單來(lái)講，房地產(chǎn)的參與者的預(yù)期價(jià)值決定了房地產(chǎn)的價(jià)格，預(yù)期高，則價(jià)格也高。眾所周知，房地產(chǎn)的價(jià)值會(huì)持續(xù)一段很長(zhǎng)的時(shí)間，且在持續(xù)過(guò)程中收益會(huì)與年限成正比，即年限越長(zhǎng)收益就會(huì)越高。收益法的基本方法就是先進(jìn)行預(yù)測(cè)房地產(chǎn)在之后幾年內(nèi)的收益，再利用收益率來(lái)進(jìn)行收益的折現(xiàn)，最后相加得到最終的價(jià)值。

假定房地產(chǎn)收益期限為無(wú)限期，每年純收益固定不變，則收益法的基礎(chǔ)公式為：（其中，a為房地產(chǎn)年純收益，r為還原利率）

分析上述公式可以看出，房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果的高低主要取決于以下三個(gè)因素：還原利率的高低。估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后，年純收益的高低，以及純收益取得的可靠性。估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后，土地以及建筑物的剩余使用年限。

2、適用性

根據(jù)上文收益法的概念而言，在房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程中如果要用到收益法，則必須保證該房地產(chǎn)有直接的經(jīng)濟(jì)效益或者是有潛在的經(jīng)濟(jì)收益，在未來(lái)幾年內(nèi)能夠?qū)撛谑找骘@現(xiàn)出來(lái)。即是收益法的運(yùn)用不局限于房地產(chǎn)目前的收益，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)目前即便沒有收益也可以使用收益法，但也必須保證有隱性價(jià)值。這樣的例子很多，舉例說(shuō)明，某房地產(chǎn)已經(jīng)閑置，那么該產(chǎn)業(yè)目前便是沒有價(jià)值的，但也并不是說(shuō)它以后就沒有價(jià)值，在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，該產(chǎn)業(yè)不會(huì)一直閑置，所以它也就是具有潛在收益，所以就可以運(yùn)用收益法進(jìn)行估價(jià)。但收益法也并不是每一類的房產(chǎn)都可以使用，舉個(gè)例子，學(xué)校、行政樓的房地產(chǎn)是有一定的潛在價(jià)值的，但一般不會(huì)適用收益法。

（三）成本法

1、成本法的概念及應(yīng)用公式

成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格和建筑物折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去建筑物折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法是依據(jù)生產(chǎn)價(jià)值論，從建筑物的建造成本出發(fā)，扣除相應(yīng)的折舊和稅費(fèi)后，估算中估價(jià)對(duì)象的客觀市場(chǎng)價(jià)值。

成本法最基本的公式：積算價(jià)格=重新購(gòu)建價(jià)格一折舊。

2、適用性

成本法適用對(duì)象很廣，包含了正在開發(fā)、已經(jīng)開發(fā)、計(jì)劃開發(fā)的房地產(chǎn)，同時(shí)也包括可以假設(shè)重新開發(fā)的房地產(chǎn)，基本上，大多數(shù)的房地產(chǎn)也都包含在這幾類中。但成本法也有其獨(dú)特性，所以成本法對(duì)于部分房地產(chǎn)就更加的契合，其中包括交易幾率低、不是依靠房地產(chǎn)本身獲取收益或者是根據(jù)極少數(shù)或各別的用戶的單獨(dú)的要求建設(shè)的房地產(chǎn)。

成本法的選擇除了上文探討的其適用性之外，還要注意幾個(gè)問(wèn)題。一是實(shí)際成本和客觀成本的區(qū)別。實(shí)際成本個(gè)別開發(fā)商在開發(fā)房地產(chǎn)過(guò)程中的花費(fèi)，客觀成本是極多數(shù)的開發(fā)商在假設(shè)開發(fā)建設(shè)時(shí)的花費(fèi)。在估價(jià)中采用客觀成本。二是要確定評(píng)估價(jià)值時(shí)要考慮到市場(chǎng)供求關(guān)系。正如普通的商品，供大于需求時(shí)，價(jià)值要調(diào)低，反之則調(diào)高價(jià)值。三是應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等分析進(jìn)行調(diào)整。

三、房地產(chǎn)估價(jià)方法的應(yīng)用分析――以收益法為例

（一）項(xiàng)目概況

A大廈屬于某置業(yè)有限公司的投資性房地產(chǎn)，賬面原值8344.06萬(wàn)元，賬面凈值8189.93萬(wàn)元。于2009年建成。A大廈占用的土地使用權(quán)面積為6412.78平方米，建筑總面積為26268.41平方米，包括地上四層、地下一層。樓層具體情況如下：負(fù)一層為停車場(chǎng)，面積6361.20平方米，入口位于商場(chǎng)北側(cè)，層高約4.2米，水泥地面，內(nèi)部墻面及柱子面為白色乳膠漆，裝有車庫(kù)通風(fēng)系統(tǒng)，水泥樓板上刷白漆，水電安裝齊全；一層為餐飲及商鋪，面積6498.24平方米，層高約5.2米，拋光磚地面、內(nèi)部墻刷淡黃色乳膠漆、白色木板墻裙、錫合金地腳線、石膏吊頂、自動(dòng)扶梯、消防設(shè)施及水暖電安裝齊全；二層為超市賣場(chǎng)，面積6498.24平方米，層高約5.2米。拋光磚地面、內(nèi)部墻刷白色、黃色乳膠漆、淡藍(lán)色木板墻裙、銀合金地腳線、頂刷白色乳膠漆，空調(diào)及通風(fēng)管道裸露，局部石膏吊頂；自動(dòng)扶梯、消防設(shè)施及水暖電安裝齊全；三層為超市賣場(chǎng)，面積6498.24，層高約為5.2米。刷白色、淡藍(lán)色乳膠漆，空調(diào)及通風(fēng)管道裸露，局部石膏吊頂；自動(dòng)扶梯、消防設(shè)施及水暖電安裝齊全；四層面積413.49平方米，層高為4.2米。該置業(yè)公司擬委托房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估該大廈的抵押價(jià)值。

（二）A大廈房地產(chǎn)應(yīng)用收益法估價(jià)的參數(shù)確定

1、年租金凈收益的預(yù)測(cè)

潛在毛收入是一個(gè)假設(shè)的概念，即假設(shè)該房地產(chǎn)沒有被閑置，所有空間都被合理、充分利用下獲取的收入，也即是潛在毛租金，潛在毛租金收入的計(jì)算方法很簡(jiǎn)單，是所有空間之和與大眾租金水平的乘積，所謂大眾租金水平，也就是市場(chǎng)上被公認(rèn)的最可能出現(xiàn)的租金水平。采用市場(chǎng)比較法求取估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)平均租金，然后求得年收益。即選取三個(gè)與估價(jià)對(duì)象用途相同、地段相似、交易時(shí)間相似的實(shí)例進(jìn)行修正。對(duì)象1租賃價(jià)格為80元/月/平方米，對(duì)象2租賃價(jià)格為100元/月/平方米，對(duì)象3租賃價(jià)格為70元/月/平方米。因三個(gè)可比實(shí)例交易時(shí)間與估價(jià)對(duì)象比較相似，因此不進(jìn)行交易時(shí)間修正，且三個(gè)可比實(shí)例的交易均數(shù)正常交易，無(wú)特殊情況，所以不作交易情況修正，而只對(duì)房地產(chǎn)狀況進(jìn)行修正。

修正價(jià)格：

案例1：80×100/104×100/100=76.92元/月/平方米

案例2：100×100/104×100/102=94.27元/月/平方米

案例3：70×100/104×100/99=69.99元/月/平方米

取簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的租賃單價(jià)：（76.92+94.27+69.99）/3=80元/月/平方米（取整），則計(jì)算出A大廈的年潛在毛收入：80×12×26268.41=25217674元（取整）

其次，計(jì)算有效毛收入。有效毛收入是指在潛在毛收入綜合考慮空置率、租金減免期、折扣及租金拖欠等情況后得到的歸因于房地產(chǎn)的收入。

年有效毛收入=年潛在毛收×（1-空置率）+月租金×無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率

=25217674×（1-10%）+80×26268.41×3%

=22758951（元）（取整）

為了維護(hù)房地產(chǎn)正常的經(jīng)營(yíng)和使用，就必須要計(jì)算其運(yùn)營(yíng)成本，即運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。維修費(fèi)指出租建筑物的設(shè)備、設(shè)施以及裝修的維護(hù)、修理費(fèi)用等，一般按年房屋重置價(jià)的1%-2%，建筑物重置成本計(jì)算為13178.86萬(wàn)元，根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查取1%計(jì)。則維修費(fèi)=13178.86×1%×10000=1317886.00（元）；管理費(fèi)用按年房地產(chǎn)總收益的3%計(jì)，所以管理費(fèi)按年潛在毛收入的3%計(jì)算。即管理費(fèi)=25217674×3%=756530.22（元）；房產(chǎn)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)按房地產(chǎn)租金收入的12%計(jì)，所以房產(chǎn)稅為按年潛在毛收入的12%計(jì)算。房產(chǎn)稅=25217674X12%=3026120.88（元）；房地產(chǎn)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可得租賃稅費(fèi)應(yīng)按年潛在毛收入的5.5%計(jì)算。營(yíng)業(yè)稅金及附加=25217674×5.5%=1386972.07（元）；保險(xiǎn)費(fèi)是指根據(jù)訂立的經(jīng)濟(jì)合同，對(duì)特定的災(zāi)害事故造成的經(jīng)濟(jì)損失提供資金保障的一種經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。按估價(jià)對(duì)象建筑物年現(xiàn)值的1.5%。計(jì)。按建筑物重置成新價(jià)值計(jì)算為11412.89萬(wàn)元。則保險(xiǎn)費(fèi)=11412.89×1.5%×10000=171193.35（元）；租賃中介費(fèi)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向出租人收取的費(fèi)用。根據(jù)規(guī)定一般按年房地產(chǎn)總收益的1.2%計(jì)。則A大廈房地產(chǎn)的租賃中介費(fèi)按年有效毛收入的1.2%計(jì)算。租賃中介費(fèi)=25217674×1.2%=302612.09（元）。

年運(yùn)營(yíng)總費(fèi)用

=1317886.00+756530.22+3026120.88+1386972.07+171193.35+302612.09=6961315（元）（取整）

確定年凈收益=年有效毛收入-年運(yùn)營(yíng)總費(fèi)用

=25217674-69613***（元）。

2、折現(xiàn)率預(yù)測(cè)

本案例估價(jià)采用的是安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法求取折現(xiàn)率，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利潤(rùn)率也稱安全利率，通常采用國(guó)債的到期收益率作為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率。在實(shí)際估價(jià)工作中，一般應(yīng)當(dāng)選取至少五年或五年以上的國(guó)債到期投資收益率作為求取無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率的樣本；風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是指承擔(dān)額外的風(fēng)險(xiǎn)所要求的補(bǔ)償，即超過(guò)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬以上部分的報(bào)酬率，具體是對(duì)估價(jià)對(duì)象自身及其所在區(qū)域、行業(yè)、市場(chǎng)等方面的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的確定是以基準(zhǔn)日時(shí)點(diǎn)剩余期限為10年的國(guó)債到期收益率為4.07%，一般認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率在2%？4%左右，本次估價(jià)取3%。即折現(xiàn)率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)=7%（取整）。

3、收益年限的確定

房地產(chǎn)收益年限確定的主要依據(jù)是建筑、土地的年限，舉個(gè)例子，A大廈所在的物業(yè)于2009年6月建成。根據(jù)國(guó)家規(guī)定，該建筑物的年限為60年，所以，A大廈建筑物剩余使用年限為55.5年。但A大廈的土地使用權(quán)終止日期為2051年9月24日，剩余使用年限為37.75年，故A大廈的收益期限n=37.75年。

（三）A大廈房地產(chǎn)抵押價(jià)值計(jì)算過(guò)程

1、選用公式，求取收益價(jià)值

租金水平的變化和房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給關(guān)系、通貨膨脹等因素有關(guān)，一般通貨膨脹越大，房地產(chǎn)需求量越大則租金就越高，反之亦然。由之前的分析可知，該市屬于正在興起中的二線城市，未來(lái)幾年該市的房地產(chǎn)市場(chǎng)將處于快速發(fā)展期，通過(guò)調(diào)查該市近幾年的商業(yè)店鋪的租金每年增長(zhǎng)約5%。預(yù)計(jì)從第6年起，隨著該地區(qū)房地產(chǎn).市場(chǎng)的成熟和日趨飽和，A大廈房地產(chǎn)的房?jī)r(jià)將趨于平穩(wěn)。

根據(jù)公式P計(jì)算A大廈估計(jì)價(jià)值

收益價(jià)值單價(jià)=247849940.7÷26268.41=9435.29元/平方米

2、采用樓層價(jià)差法測(cè)算委估建筑的市場(chǎng)總價(jià)值

估價(jià)人員經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查及結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，確定地下一層、地上二、三、四層的價(jià)格系數(shù)分別為一層的0.5、0.8、0.8、0.8，依據(jù)上述方法測(cè)算出的委估建筑的市場(chǎng)總價(jià)值，具體明細(xì)見表1。

我國(guó)規(guī)定抵押房地產(chǎn)的價(jià)值等于假定未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值減去法定優(yōu)先受償款。據(jù)調(diào)查，A大廈房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的法定優(yōu)先受償款為0萬(wàn)元。因此，最終確定A大廈估價(jià)=179362442-0=179362442元。

五、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的多樣化帶動(dòng)了房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)的發(fā)展，評(píng)估目的的不同，評(píng)估對(duì)象的不同，就導(dǎo)致了評(píng)估方法的不同。評(píng)估方法的選擇不是隨心所欲的，每一種評(píng)估方法都有其特定的適用條件和適用范圍。在評(píng)估方法的選擇與運(yùn)用上，需要的是房地產(chǎn)估價(jià)師的個(gè)人能力及個(gè)人道德素養(yǎng)，除了他們的估價(jià)能力之外，估價(jià)師需要秉承公正的原則、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牟襟E來(lái)進(jìn)行估價(jià)，同時(shí)，估價(jià)師要研究與運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)理論，選取適用的估價(jià)方法，對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)某估價(jià)時(shí)點(diǎn)、特定價(jià)值含義的價(jià)值做出客觀、合理、公正的估算，切實(shí)維護(hù)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相關(guān)各方當(dāng)事人的合法權(quán)益。

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