第一篇：2017年上半年海南省房地產估價師《理論與方法》：審核估價報告考試試卷

2017年上半年海南省房地產估價師《理論與方法》：審核估價報告考

試試卷

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、某宗已抵押的收益性房地產，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費30萬元，維修費、保險費、管理費等50萬元，水電供暖費等40萬元，營業稅及房地產稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元，租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費用均由出租人負擔。該房地產的凈收益為（）萬元。A．245 B．275 C．315 D．345

2、__對價值的決定作用幾乎是房地產獨有的。A．房地產的權益和區位 B．房地產的權益

C．房地產的實物和權益 D．房地產的區位

3、商品房預售是指房地產開發企業將正在建設的房屋預先售給__，并由其預付定金或房價款的行為。A．購房者 B．承購人 C．預買客戶 D．潛在客戶

4、屬于間接融資方式的為__。A．商業信用 B．國家信用 C．民間信用 D．銀行信用

5、下列關于需求價格彈性與消費者支出之間的關系，表述正確的是。A：若某種商品的需求富有彈性，則價格與消費者支出成同方向變動

B：若某種商品的需求為單一彈性，即價格升(降)的百分率與需求減(增)的百分率相等

C：若某種商品的需求缺乏彈性，則價格與消費者支出成反向變動 D：若某種商品的需求缺乏彈性，則價格與消費者支出成同向變動 E：執行層的組織協調

6、某宗房地產的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預計該宗房地產年有效毛收入為80萬元，運營費用率為40％，安全利率假定為6％，風險補償率為安全利率的40％，該房地產的收益價格為。A：368萬元 B：552萬元 C：561萬元 D：920萬元

E：工業用地的監測點評估價格

7、某類房地產的歷史價格變動時高時低，但整體上呈上升趨勢，現在要預測該類房地產的未來價格，應選用的預測方法。A：平均發展速度法 B：平均增減量法 C：數學曲線擬合法 D：中位數法

E：工業用地的監測點評估價格

8、如果石油價格的持續攀升導致了一個國家的通貨膨脹，此類通貨膨脹屬于。(2008年試題)A：需求拉動型通貨膨脹 B：成本推動型通貨膨脹 C：結構失調型通貨膨脹 D：預期型通貨膨脹 E：執行層的組織協調

9、關于維修基金管理的下列表述中，正確的是。

A：業主委員會成立以前，維修基金由房地產行政主管部門代管 B：業主委員會成立以后，維修基金由物業管理企業代管

C：維修基金在銀行專戶存儲，專款專用；基金閑置時，不得挪作他用 D：業主轉讓房地產所有權時，結余維修基金予以退還 E：執行層的組織協調

10、在房地產估價中，首先需要明確的估價基本事項是。A：估價目的、估價原則、估價對象 B：估價目的、估價原則、估價時點 C：估價原則、估價對象、估價時點 D：估價目的、估價對象、估價時點 E：工業用地的監測點評估價格

11、公共配套設施建設費在房地產開發項目投資估算的費用構成中屬于__。A．前期工程費 B．房屋開發費 C．管理費用 D．土地費用

12、價格指數中如果是以上一時期作為基期的，稱為__。A．前期價格指數 B．定基價格指數 C．長期價格指數 D．環比價格指數

13、對于任意拍賣，下列說法錯誤的是__。A．以生效的法律文書為依據 B．屬于民事行為

C．必須以委托人對標的物擁有所有權或處分權為前提 D．目的在于將物品交換兌現

14、以下對價格彈性的描述中，__是正確的。

A．需求價格彈性系數越大，需求數量對價格的變化不敏感 B．在不同的價格水平上，需求價格彈性系數都一樣

C．PES(供給彈性系數)＝需求數量變化的百分比/價格變化的百分比 D．短期內房地產市場租金由需求決定，供給缺乏彈性

15、人防工程的地下室面積__建筑。A．屬不應分攤的共有 B．屬應分攤的共有 C．不屬共有

D．屬物業公司所有的

16、下列風險中，屬于個別風險的是。A：購買力風險 B：市場供求風險 C：政策風險 D：比較風險 E：借款合同

17、在總產量曲線上，邊際產量達到最大值的點為__。A．該曲線由向上凸轉為向下凹的拐點 B．該曲線由向上凸轉為向下凸的拐點 C．該曲線由向上回轉為向下凹的拐點 D．該曲線由向上回轉為向下凸的據點

18、下列關于企業利潤和收入的表達中，正確的是。

A：企業利潤可分為經營利潤、稅后利潤和可分配利潤三個層次 B：經營收入=銷售收入+出租收入

C：銷售收入=土地轉讓收入+商品房銷售收入+配套設施銷售收入 D：可分配利潤=稅后收入-未分配利潤 E：借款合同

19、甲、乙兩個物業2005年10月的價值均為1000萬元，預計甲物業2006年10月的價值為1100萬元和900萬元的可能性各為50%，預計乙物業2006年10月的價值為1200萬元和800萬元的可能性各為50%，甲、乙兩個物業投資風險比較的結果是__。A．甲物業投資風險大 B．乙物業投資風險大

C．甲、乙兩個物業投資風險相同 D．無法判斷

20、已知兩稅一費的稅、費率分別為營業稅5%、城市維護建設稅7%、教育費附加3%，若銷售收入為1000萬元，則應繳納兩稅一費的總額為__萬元。A．55.0 B．85.6 C．150.0 D．123.6

21、有甲、乙兩宗區位、面積、權益、規劃條件等相似的土地，甲土地為空地，乙土地上有建筑物，但相同限制條件下的估價結果顯示乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是由于。A：乙土地上建筑物價值低于拆遷費用 B：甲土地的容積率大于乙土地的容積率 C：甲土地的價值高于乙土地的價值

D：甲土地的使用期限比乙土地的使用期限長 E：工業用地的監測點評估價格

22、設計變更發生以后，承包人應該在工程設計變更確定后日內，提出變更工程價款的報告，經工程師確認后調整合同價款。A：14 B：15 C：20 D：28 E：執行層的組織協調

23、實行施工總承包的房地產開發項目，施工現場的安全應由負責。A：開發商 B：監理單位 C：分包單位 D：總承包單位 E：借款合同

24、實行施工總承包的房地產開發項目，施工現場的安全應由（）負責。A．開發商 B．監理單位 C．分包單位 D．總承包單位

25、某塊土地總面積為200m2，建筑物的各層面積相同，共10層，其建筑密度為60%，則總建筑面積為__m2。A．1200 B．120 C．3333 D．333.3

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、__是指企業按照每個消費者的要求大量生產，產品之問的差異可以具體到每個最基本的組成部件。A．全面覆蓋 B．大量定制 C．市場專業化 D．產品專業化

2、預期原理是等估價方法的理論依據。A：市場比較法 B：收益法 C：成本法

D：假設開發法 E：路線價法

3、建筑物是否屬違章建筑，應由該建筑物所在地的__認定。A．房屋權屬登記機關 B．縣級以上人民政府 C．房屋拆遷管理部門

D．城市規劃行政主管部門

4、對具備房屋功能的地下建筑，征收房產稅的相關規定有。(2007年試題)A：自用的工業房產，以房屋原價的50％～60％作為應稅房產原值 B：自用的工業房產，以房屋原價的50％～60％作為計稅稅基

C：商業用途地下建筑，以房屋原價的70％～80％作為應稅房產原值 D：出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關規定納稅 E：地下人防設施免稅

5、劉某在1年前獲得一筆月還款額為800元、期限為5年的汽車借款，經銀行審核后又獲得了一筆月還款額為1200元的住房抵押貸款，劉某每月的物業服務費支出為100元，則其月均收入至少應為__元。A．2363.64 B．2600.00 C．3818.18 D．4200.00

6、王某通過A房地產經紀公司，承租一住房，該出租住房的每月房租為1000元，按照最高收費標準，A房地產經紀公司可收取王某房屋租賃代理費為__元。A．100 B．250 C．500 D．1000

7、下列有關稅收的表述中，正確的有。A：財政局對外出租的經營用房免征房產稅 B：集體土地使用人無需交納土地使用稅

C：用耕地建鄉政府辦公樓應交納耕地占用稅 D：土地增值稅的課稅對象是有償轉讓的房地產 E：因地震毀壞住房而重新購買住房的免征契稅

8、下列關于拍賣行為的表述中，錯誤的是。(2007年試題)A：拍賣人應公開展示拍賣標的，允許競買人查看、檢驗標的物 B：除法律、法規有規定外，拍賣人不得拒絕競買人的申請 C：委托人可以派人參與競買自身所委托的拍賣標的 D：委托人與拍賣人是平等的民事主體 E：執行層的組織協調

9、會計確認和計量的一般原則包括。A：權責發生制原則 B：配比原則 C：謹慎原則

D：劃分收益性支出與資本性支出原則 E：歷史成本原則

10、指數平滑中的平滑指數。的范圍為__。A．0＜A＜1 B．A＜0 C．a＞1 D．a＝2

11、求取建筑物重新構建價格的具體方法中，主要用于檢驗其他方法的測量結果的方法是__。A．單位比較法 B．指數調整法 C．分部分項法 D．工料測算法

12、房地產估價機構設立分支機構的條件包括等。(2008年試題)A：房地產估價機構具有一、二級資質

B：分支機構負責人應當是注冊后從事房地產估價工作3年以上并無不良執業記錄的專職注冊房地產估價師

C：在分支機構所在地有3名以上專職注冊房地產估價師 D：有固定的經營服務場所

E：估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等各項內部管理制度健全

13、功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有__等。A．意外破壞的損毀 B．市場供給的過量 C．建筑設計的缺陷

D．人們消費觀念的改變 E．周圍環境條件的惡化

14、信托的職能包括。A：融通資金

B：財產所有權的轉移性 C：財務管理 D：信用服務

E：收益分配的實績性

15、物業投資者能夠容忍較低投資收益率的原因是物業投資__。A．能夠保值和增值 B．受通貨膨脹的影響 C．貸款利率較低 D．經營成本較低

16、某宗房地產的價格并不是由其開發建設成本決定的，因此運用成本法估價應注意的內容包括__。

A．應采用客觀成本而不是實際成本 B．應采用實際成本而不是客觀成本

C．應結合選址、規劃設計等對成本法的測算結果進行調整 D．應結合市場供求狀況對成本法的測算結果進行調整 E．應結合估價委托人的要求對成本法的測算結果進行調整

17、監理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“兩管”、“一協調”。其中，“三控”是指監理工程師在工程建設全過程中的。A：工程進度控制 B：工程質量控制 C：工程投資控制 D：工程形象控制 E：工程報表控制

18、城市總體規劃的近期規劃期限一般為__年。A．1 B．3 C．5 D．10

19、下列房地產特性中，決定房地產需要專業估價的特性有。A：獨一無二 B：壽命長久 C：供給有限 D：價值量大 E：保值增值

20、是物業管理的三個基本特性。A：社會化 B：專業化 C：市場化 D：私有化 E：民主化

21、在可能導致不同估價方法測算出的結果可能產生差異的原因中，從低級錯誤到高級錯誤的排序是__。

A．基礎數據是否準確、測算過程是否有誤、公式選用是否恰當、是否符合估價原則、參數選取是否合理、所選用的估價方法是否切合估價對象和估價目的 B．測算過程是否有誤、基礎數據是否準確、參數選取是否合理、公式選用是否恰當、所選用的估價方法是否切合估價對象和估價目的、是否符合估價原則 C．基礎數據是否準確、公式選用是否恰當、所選用的估價方法是否切合估價對象和估價目的、參數選取是否合理、測算過程是否有誤、是否符合估價原則 D．公式選用是否恰當、測算過程是否有誤、所選用的估價方法是否切合估價對象和估價目的、是否符合估價原則、基礎數據是否準確、參數選取是否合理

22、廠商經營決策的利潤最大化原則的內容是。A：邊際收益等于邊際成本 B：邊際收益小于邊際成本 C：總收益等于總成本

D：邊際收益大于邊際成本 E：執行層的組織協調

23、工廠煙囪之類位置固定的污染源，屬于。A：固定污染源 B：移動污染源 C：點源 D：高架源 E：線源

24、下列不屬于房地產區位因素的是__。A．交通 B．用途 C．環境 D．樓層

25、轉讓以劃撥方式取得土地使用權的房地產項目，不可以不辦理出讓手續的有__。

A．私有住宅轉讓后用于商業經營的

B．經濟適用住房轉讓后用于經濟適用住房的

C．同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的 D．按照國務院有關規定出售公有住房

第二篇：2015年西藏房地產估價師《理論與方法》：估價當事人考試試卷

2015年西藏房地產估價師《理論與方法》：估價當事人考試試卷

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、劃撥土地轉讓有兩種規定，一是報有批準權的人民政府審批予以轉讓的，應當由__辦理土地使用權出讓手續，并根據國家有關規定繳納土地使用權出讓金；二是可不辦理出讓手續，但__應將所獲得的收益上繳國家。A．轉讓方，轉讓方 B．受讓方，受讓方 C．轉讓方，受讓方 D．受讓方，轉讓方

2、甲將其房屋委托房地產中介服務機構一次性出租，租期三年，實際成交月租金500元。按國家規定，房地產中介服務機構應收的租賃代理費用最高為__元。A．250 B．500 C．750 D．1500

3、人民法院確定保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價格或者市價的。A：50％ B：60％ C：70％ D：80％

E：執行層的組織協調

4、在運用長期趨勢法測算房地產未來價格時，當房地產價格的變動過程是持續上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用方法進行測算．【2006年考題】 A：平均增減量法 B：平均發展速度法 C：移動平均法 D：指數修勻法

E：工業用地的監測點評估價格

5、已知某宗土地使用權年限40年的價格為1500元／㎡，該類房地產的報酬率為6%，該宗土地使用權的35年的價值為。A：1120萬元 B：1366萬元 C：1445萬元 D：1456萬元

E：工業用地的監測點評估價格

6、房地產估價從某種意義上講是（）房地產的價值。A．發明 B．發現 C．創造 D．隱定

7、某宗房地產收益期限為35年，判斷其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預測得知其未來4年的凈收益分別為15．1萬元、16．3萬元、15．5萬元、17．2萬元，報酬率為9％，該房地產的價格為萬元。A：159．56 B：168．75 C：169．39 D：277．70 E：工業用地的監測點評估價格

8、__是會計法規體系中最具權威、最具法律效力的法律規范。A．《中華人民共和國注冊會計師法》 B．《中華人民共和國會計法》 C．《中華人民共和國注冊會計師管理條例》 D．《中華人民共和國會計管理條例》

9、設立地役權通常會使（）。A．供役地的價值下降 B．需役地的價值下降

C．供役地與需役地的價值都下降 D．供役地與需役地的價值都上升

10、市場調查中的__，即通過收集初步的數據提示問題的真正性質，從而提出一些推測和新想法。A．試探性調查 B．描述性調查 C．因果性調查 D．階段性調查

11、某地區商品住宅價格自2000年至2004年分別為681元／㎡、712元／㎡、744元／㎡、781元／㎡和815元／㎡，采用平均增減量法預測該地區商品住宅2006年的價格為，【2004年考題】 A：849元／㎡ B：865元／㎡ C：882元／㎡ D：915元／㎡

E：工業用地的監測點評估價格

12、甲房地產開發公司取得一居住用地使用權后2年未動工開發，國家依法將其收回，并改為商業用地出讓給乙房地產開發公司。乙房地產開發公司取得該土地使用權的最高年限為年。(2009年試題)A：38 B：40 C：68 D：70 E：房地產估價機構必須加蓋公章

13、某鋼混結構廠房的耐用年限為60年，占用的土地是10年前通過出讓方式取得使用年限為50年的工業用途的土地使用權，廠房建設期為2年。土地使用權出讓合同約定土地使用權期限屆滿，土地使用權及地上建筑物由國家無償取得。采用直線法計算該廠房建筑物現在的成新率為。A：70．00％ B：83．33％ C：84．00％ D：86．67％

E：工業用地的監測點評估價格

14、在房地產項目可行性研究階段，對房屋開發費的估算中用到的估算公式：直接費=每平方米造價指標×建筑面積，屬于．(2005年試題)A：單元估算法 B：單位指標估算法 C：概算指標法

D：工程量近似匡算法 E：借款合同

15、某收益性物業的潛在毛租金收入為20萬元，假設在某報告期內的空置率為20%，所有用戶都能按時繳納租金，物業的其他收入為2萬元，則此報告期該物業的有效毛收入為__萬元。A．16 B．18 C．20 D．22

16、下列有關商品房買賣合同的內容，表述錯誤的是。A：房地產開發企業應與購房者簽訂商品房買賣合同

B：房地產開發企業、房地產中介服務機構發布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定

C：按套(單元)計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明使用面積和分攤的共有使用面積

D：面積誤差比是產權登記面積與合同約定面積之差與合同約定面積之比 E：執行層的組織協調

17、申請核定一級房地產估價機構資質的，國務院建設行政主管部門應當自受理申請材料之日起日內作出決定。A：20 B：30 C：45 D：60 E：執行層的組織協調

18、房地產開發企業稅后利潤應首先用于__。A．彌補企業以前的虧損 B．提取法定盈余公積金 C．提取公益金 D．向投資者分紅

19、已知某收益性房地產的收益期限為50年，報酬率為8％的價格為4000元／㎡；若該房地產的收益期限為40年，報酬率為6％，則其價格最接近于元／㎡。A：3816 B：3899 C：4087 D：4920 E：工業用地的監測點評估價格

20、某建筑物，經實地勘察預計尚可使用30年，無殘值，該類建筑物的耐用年限50年，則該建筑物的成新率為__。A．40% B．60% C．50% D．67%

21、標準臨街深度通常簡稱標準深度，從理論上講，是街道對地價影響的轉折點，如某個路線價區段內臨街土地的臨街深度大多為18 m，則標準臨街深度應設定為m。A：15 B：22 C：18 D：25 E：工業用地的監測點評估價格

22、某市住房置業擔保公司實有資本6000萬元，擔保貸款余額的總額不得超過__萬元。A．60 000 B．120 000 C．150 000 D．180 000

23、城市基準地價是以一個城市為對象，在該城市一定區域范圍內，根據用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區段，調查評估出的各地價區段在某一時點的__。A．基準價格 B．平均價格 C．正常價格 D．市場價格

24、拍賣一非公物房地產，市場價2800萬元，確定保留價2300萬元，起拍價1500萬元，成交價3200萬元，事先未約定傭金標準，拍賣人可以向委托人收取的傭金最高為__萬元。A．64 B．96 C．160 D．224

25、目前，按照國家最新政策，經濟適用住房單套的建筑面積控制在左右。A：60 B：70 C：80 D：90 E：房地產估價機構必須加蓋公章

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、某地區某類房地產1998～2004年價格見下表。

某類房地產1998～2004年價格

(單位：元/m2)A．年份 B．1998 C．1999 D．2000 E．2001 F．2002 G．2003 H．2004 I．2005 J．房地產價格 K．1800 L．2000 M．2190 N．2410 O．2620 P．2810 Q．3000 R．

2、組織形式為合伙制的三級資質房地產估價機構的出資額應當不少于__萬元。A．30 B．50 C．100 D．150

3、下列控制性詳細規劃指標中，不屬于環境容量控制指標的是 A：容積率 B：綠地率 C：建筑密度

D：建筑后退紅線距離 E：執行層的組織協調

4、公房出售以后，維修資金由__繳交。A．售房單位 B．購房人 C．房管局

D．售房單位及購房人雙方

5、對于同一個房地產投資方案，其動態投資回收期()與靜態投資回收期()的關系是。A： B： C：

D：P” /> E：借款合同

6、房地產開發具有__的特點，其開發成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費、開發完成后的房地產價值等實際發生的時間不盡相同，特別是大型的房地產開發項目。

A．投資量大 B．周期長 C．風險性大

D．開發費用投入時間變化大

7、拆遷計劃和拆遷方案是拆遷申請的組成部分，其內容有。A：確切地說明拆遷的范圍、拆遷的對象、拆遷的實施步驟

B：對拆遷范圍內被拆遷的居民、機關、團體、企事業單位提出補償安置方案 C：安置房和臨時安置周轉房的房源情況

D：拆遷的各項補償費及拆遷的各種補償費來源

E：補助費的預算情況，以及拆遷期限、具體時間安排

8、以下房地產價格中，屬于評估價值的有。A：基準地價 B：市場交易價 C：標定地價

D：房屋的重置價格 E：市場成交價

9、在市場比較法中，土地使用權年限修正屬于__修正。A．交易情況 B．交易日期 C．區域因素 D．個別因素

10、下列有關房地產抵押的表述中，不正確的是__。

A．以兩宗以上房地產設定同一抵押權的，可以視為同一抵押物

B．預購商品房貸款抵押的，商品房開發項目必須符合房地產轉讓條件并取得商品房預售許可證

C．抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致的，以登記記載的內容為準

D．鄉、村企業廠區內大宗土地上建筑物的空閑土地使用權可以單獨設定抵押

11、以下不屬于普通商品住宅開發商競爭者的是__開發商。A．經濟適用房 B．自建住宅 C．高檔別墅 D．聯建住宅

12、關于物權的效力說法有誤的是__。

A．同一標的物，不允許有性質不相容的兩個物權同時并存 B．同一標的物一般來說物權優先于債權

C．私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主失效

D．物權成立后，無論其標的物輾轉落入何人之手，權利人均可追及標的物行使其權利

13、運用假設開發法估價結果的可靠性如何，關鍵取決于__。A．開發費用的正確預測 B．最佳開發利用方式的選取

C．正確地預測未來開發完成后的價值 D．開發利潤的客觀預測 E．開發時間的準確預測 14、2002年3月某人以4.5萬元的預付款訂購了一套售價為30萬元的期房，2003年3月該項目交付使用時，樓價上漲到33.6萬元，則其預付款的收益率為（）。A．12% B．13.4% C．80% D．125%

15、以下不屬于現代房地產周期研究結論的是。A：經濟擴張與創造就業不再是線性關系 B：經濟復蘇不會立即導致新建筑的產生 C：房地產市場呈現自我修正的周期性

D：就業機會增加與空間需求不再同比增長 E：借款合同

16、自《城市規劃法》實施以來，城市規劃監管體制和機制不斷創新，先后就__出臺了部門規章。A．紅線 B．綠線 C．紫線 D．藍線 E．黃線

17、以下難以使用市場法估價的房地產有__。A．標準工業廠房 B．寫字樓 C．古建筑 D．紀念館 E．學校

18、__包括金融機構存貸款、有價證券和各種票據市場、黃金市場、外匯市場在內的金融市場。A．國內金融市場 B．國際金融市場 C．廣義的金融市場 D．狹義的金融市場

19、下列屬于住房公積金使用原則的是。A：定向使用的原則 B：安全運作原則 C：嚴格時效原則 D：按期間繳存原則 E：非一次性原則

20、房地產平面圖包括。

A：房屋及其所占用的土地使用權權屬界定位置圖 B：房產分幅平面圖 C：房產分丘平面圖

D：房屋分層分戶平面圖 E：房產分幅位置圖

21、開發商投資收益率是指開發項目達到正常盈利年份時，項目年凈收益與項目__之比。

A．投資的資本價值 B．總開發成本 C．總開發價值 D．總投資額

22、國家無償收回劃撥土地使用權的原因有。A：土地使用者自動放棄土地使用權 B：礦場、機場等核準報廢土地 C：非法轉讓土地

D：不按批準用途使用土地

E：轉讓時未補交土地使用權出讓金或土地收益金

23、建筑物的經過年數分為實際經過年數和有效經過年數。以下說法不正確的是：有效經過年數__實際經過年數。A．可能短于 B．可能長于 C．一定長于 D．可能相當于

24、下列屬于房地產登記類型的有。A：初始土地登記

B：房屋所有權暫時登記 C：房屋所有權臨時登記 D：房屋所有權初始登記 E：房屋抵押權登記

25、某宗房地產的年凈收益為1.8萬元，購買者的自有資金為6萬元，自有資金的資本化率為 12%，抵押貸款常數為0.078。則該房地產的價格為__。A．15.706 B．13.578 C．13.846 D．19.846

第三篇：房地產估價理論與方法

第一章 房地產估價概論

考試目的：測試應考人員對房地產估價的含義、本質和必要性，房地產顧家的要素，房地產估價的各種現實需要，房地產估價師的職業道德，中國房地產估價行業發展狀況等的了解、熟悉和掌握程度。

考試內容：

第一節，對房地產估價的基本認識

一、房地產估價的含義

指專業房地產估價。

（一）專業估價與非專業估價的本質區別

1）專業估價是由專業人員和專業機構完成的。

2）專提供的是專業意見。

3）專具有公信力。

4）專實行有償服務。

5）專要承擔法律責任。

（二）專業房地產估價的概念

核心內容：為了特定目的，對特定房地產在特定時間的特定價值進行分析，測算和判斷。定義：房地產估價師和房地產估價機構接受他人委托，為了特定目的，遵循公認的原則，按照嚴謹的程序，依據有關法律法規和標準，在合理的假設下，運用科學的方法，對特定房地產在特定時間的特定價值進行分析、測算和判斷，并提供相關專業意見的活動。要素：估價當事人、估價目的、估價對象、估價時點、價值類型、估價依據、估價假設、估價原則、估價程序、估價方法和估價結果。

（三）估價與評估的異同

估價的含義更精準、明確、具體，就是指對價值進行評估。

房地產估價師和房地產估價機構從事的房地產估價衍生業務和咨詢顧問業務：

1）價值分配業務

2）價值減損評估業務

3）相關經濟損失評估業務

4）房地產咨詢顧問業務

（四）國外和港臺地區對房地產估價的稱謂及定義

二、房地產估價的本質

（一）房地產估價師評估房地產的價值而不是價格

價值與價格：價值是物的真實所值，是價格的波動“中心”；價格是價值的外在表現，圍繞價值上下波動。

（二）房地產估價師模擬市場定價而不是替代市場定價

估價與定價：估價師提供關于價值的專業意見，為相關當事人的決策提供參考依據。定價往往是相關當事人自己的行為。

(三)房地產估價師提供價值意見而不是做價格保證

根據提供的專業意見的用途和作用，可分為兩種不同性質的估價：鑒證性估價（或稱證據性估價、公正性估價）、咨詢性估價（或稱參考性估價）

刑法一百九十八條、公司法二百零八條規定了估價的法律責任。

鑒證性估價應“獨立、客觀、公正”，咨詢性估價應“為委托人爭取最大的合法權益”。本書講的主要是鑒證性估價。

（四）

第四篇：房地產估價理論與方法_參考答案

一、單項選擇題

ABDABCBAABDBBBDDABCDBCBBCBCCCDBBAAB

二、多項選擇題

ABC

BDE

ACE

AD

ACE

ACDE

ADE

CDE

BCD

ABDE

ACD

AC

ACD

ACE

ABC

三、判斷題

XVVXXVVVXX

VXVXX

第五篇：2015年下半年浙江省房地產估價師《理論與方法》：估價對象考試試題

2015年下半年浙江省房地產估價師《理論與方法》：估價對象考試試

題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、標準深度是道路對地價影響的轉折點．由此接近道路的方向，地價逐漸升高；由此遠離道路的方向，地價。A：逐漸降低 B：逐漸升高

C：可視為基本不變 D：為零

E：工業用地的監測點評估價格

2、在城市房屋拆遷補償安置中，__。A．產權不明確的房屋不予補償

B．已設定抵押的房屋，補償款應直接付給抵押權人 C．未解除租賃關系的房屋，暫不補償

D．未超過使用期限的，臨時建筑，應給予適當補償

3、甲某將其房屋贈給其子乙某，則雙方應持原產權證及相關證明到當地房地產管理部門申請辦理房屋產權__登記。A．初始 B．變更 C．轉移

D．他項權利

4、是房地產需求的交叉價格。

A：房地產需求量變化的百分比與其價格變化的百分比之比 B：房地產供給量變化的百分比與其要素價格變化的百分比之比

C：一種房地產需求量變化的百分比與另一種房地產或商品價格變化的百分比之比

D：在一定時期內，一種房地產需求量的相對變化對于該種房地產自身價格的相對變化的反應程度

E：工業用地的監測點評估價格

5、__用以表現公司股份的形式才是股票。A．無限責任公司 B．股份有限公司 C．有限責任公司 D．兩合公司

6、以下關于房地產市場調查的步驟的排序，正確的是__。①收集信息；②分析信息；③報告結果；④確定問題和調查目標；⑤制定調查計劃 A．④⑤①②③ B．①②③④⑤ C．⑤④①②③ D．④⑤②①③

7、按__分類，房屋租賃分為公有房屋的租賃和私有房屋的租賃。A．使用用途

B．房屋所有權性質 C．房屋使用權

D．房屋用途房地產

8、下列關于實地查看估價對象的表述中，錯誤的是。

A：房地產估價師應親自到估價對象現場，對估價對象的坐落、用途等情況進行核對

B：房地產估價師應親自到估價對象現場，拍攝反映估價對象外觀狀況的影像資料，內部狀況可不拍攝

C：房地產估價師應親自到估價對象現場，感受估價對象的位置、交通、環境景觀等的優劣

D：估價對象為已經消失的房地產，房地產估價師也應去估價對象原址進行必要的調查了解

E：工業用地的監測點評估價格

9、一般來說，通貨膨脹會導致折現率__。A．小于利率 B．大于利率 C．降低 D．提高

10、一個房地產開發商要獲取銷售許可證，他要找的部門是__。A．房地產學會 B．房地產行業協會 C．房地產管理部門 D．政府

11、原建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》規定，拆遷當事人對估價結果有異議的，可以自收到估價報告之日起日內，向原估價機構書面申請復核估價，也可以另行委托估價機構評估。A：5 B：7 C：10 D：15 E：房地產估價機構必須加蓋公章

12、下列與城市規劃管理有關的工作中，屬于城市規劃保障系統主要內容的是__。A．城市規劃的制定

B．城市規劃的實施和管理 C．城市規劃的監督檢查

D．城市規劃法律法規的制定

13、產生房地產價格泡沫的直接誘因是（）。A．土地稀缺 B．城市化進程快 C．投機需求膨脹 D．過度放貸

14、某夫妻共有一套成本價購買的房改房，現因離婚進行財產分割的需要而委托房地產估價機構評估該套房改房的價格，則較合理的估價結果是．【2007年考題】 A：現時該房改房上市交易的正常價格扣除受讓方應繳納的土地使用權出讓金 B：現時該房改房上市交易的正常價格 C：現時該房屋的房改成本價 D：當時該房屋的房改成本價 E：工業用地的監測點評估價格

15、經濟增長通常用一定時期內實際__的平均增長率來衡量。A．國內生產總值 B．國民生產總值 C．國民收入

D．國民消費水平

16、關于流動比率，下列說法不正確的是__。

A．流動比率=(流動資產總額/流動負債總額)×100% B．又稱之為“銀行家比率” C．又稱之為“二對一比率”

D．在國際上銀行一般要求這一比率維持在100%以上

17、某開發商在開發某別墅區時，為增加利潤提高了建筑密度和容積率，但結果反而使其別墅的價格下降，這是因為__。A．市場不景氣

B．該別墅區的環境條件變差 C．該別墅區的單位開發成本降低 D．開發商獲得滿意的利潤即可

18、某房地產開發企業2010年銷售收入為8000萬元人民幣，扣除項目金額為5000萬元，應繳土地增值稅為萬元。A：500 B：750 C：900 D：950 E：執行層的組織協調

19、房產分戶圖作為房屋權屬證書附圖時，圖中應標注__。A．相鄰土地權利界線 B．海拔高程

C．用地面積的分攤系數

D．套內建筑面積與共有分攤面積

20、下列引起資產和負債同時減少的經濟業務是。A：將現金存入銀行

B：購進一批材料，貨款暫欠 C：以銀行存款購買設備

D：以銀行存款償還銀行借款 E：執行層的組織協調

21、__指根據估計的總銷售收入和估計的銷售量來制定價格的一種方法。A．成本加成定價法 B．目標定價法 C．認知價值定價法 D．價值定價法

22、一般而言，認知價值定價法所定價格__價值定價法所定價格。A．高于 B．低于 C．等于

D．低于等于

23、假設開發法中，開發完成后的房地產價值所對應的時間通常是__。A．開發結束時的時間

B．購買待開發房地產時的時間 C．開發期間的某個時間 D．全部租售出去時的時間

24、住房公積金委員會各項決策的執行機構是。A：住房公積金管理中心

B：住房公積金管理委員會委托的銀行 C：各個單位 D：全體職工

E：執行層的組織協調

25、進行融資方案分析時，屬于融資結構分析的是。A：債務融資成本分析 B：資金占用費分析

C：資本金與債務資金的比例分析 D：擔保費分析 E：借款合同

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、納稅人繳納土地使用稅確有困難需要定期減免的，由省、自治區、直轄市稅務機關審批，但年減免稅額達到或超過萬元的，要報經財政部、國家稅務總局批準。A：10 B：20 C：30 D：50 E：執行層的組織協調

2、下列房地產投資風險中，屬于系統風險的是（）。A．比較風險 B．通貨膨脹風險 C．時間風險

D．資本價值風險

3、業主大會成立后，維修資金的使用由物業管理企業提出使用計劃，經__討論通過后實施。

A．當地房地產行政主管部門 B．房地產開發商 C．業主大會 D．物業公司

4、購買某類房地產，通常抵押貸款占七成，抵押貸款常數是6%，自有資本要求的年收益率為 9%，則該類房地產的資本化率為__%。A．6 B．6.9 C．8.8 D．9

5、根據《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》，下列關于最低保修項目和保修期限，說法正確的是。A：管道滲漏為1年 B：五金件損壞為2年 C：管道堵塞為6個月

D：電器開關損壞為6個月 E：供冷系統損壞為1個供冷期

6、房地產估價師注冊證書失效的情形有__。A．注冊期滿3年而未延續注冊的 B．持續離開估價崗位超過1年的 C．年齡超過60周歲的

D．聘用單位被撤回房地產估價機構資質證書的 E．不具有完全民事行為能力的

7、銀行對房地產開發貸款實行風險管理采取的措施有。A：分期發放貸款，對其現金情況進行監控

B：對房地產開發企業的銷售款進行監控，防止銷售款挪作他用

C：要求申請貸款的房地產開發企業的資本金不低于項目總投資的30％ D：不向房地產開發企業發放用于繳納土地出讓金的貸款 E：密切關注開發情況，以確保房屋能在合理期限內交付使用

8、《注冊房地產估價師管理辦法》適用中華人民共和國境內的管理。A：房地產估價師的注冊管理 B：注冊房地產估價師的執業管理 C：房地產估價機構的監督管理 D：注冊房地產估價師的繼續教育 E：注冊房地產估價師的監督管理

9、某房地產估價機構投保的險種有：①火災保險，②社會養老保險，③預防公害保險，④失業保險，⑤人身傷害保險，⑥運輸工具保險，⑦勞動工傷保險，⑧統籌醫療保險。其中屬于社會保險的險種有種。A：3 B：4 C：5 D：6 E：執行層的組織協調

10、下列關于電梯，表述正確的是。A：高層建筑應設消防電梯

B：一般來說，最高住戶入口層樓面距底層室內地面的高度在10m以上的，均應設置電梯 C：一般來說，住宅建筑層數在7層及7層以上的，應設置電梯

D：電梯井道是電梯運行的通道，每層均有出入口，井內有導軌、導軌撐架、平衡錘及緩沖器等

E：電梯由機房、井道、轎廂三大部分組成

11、對于拍賣，下列說法錯誤的是__。A．拍賣的當事人有三方，且三方缺一不可 B．拍賣中價格的競爭是在賣方中間展開的 C．拍賣商品的出售價格由買方定價

D．拍賣方式交易中，競買人必須向拍賣人公開其實身份

12、影響房地產價格的環境因素不包括__。A．大氣環境 B．聲覺環境 C．衛生環境 D．治安環境

13、城市規劃行政主管部門主要通過對城市建設工程項目進行管理和監督。A：建設項目選址意見書 B：建設用地規劃許可證 C：建設工程開工許可證 D：建設工程規劃許可證 E：建設工程施工報告

14、拍賣一非公物房地產，市場價2800萬元，確定保留價2300萬元，起拍價1500萬元，成交價3200萬元，事先未約定傭金標準，拍賣人可以向委托人收取的傭金最高為萬元。(2006年試題)A：64 B：96 C：160 D：224 E：執行層的組織協調

15、物業管理企業在確定寫字樓租金時，一般要考慮的主要因素有。A：可出租或可使用面積 B：出租方的商業信譽 C：基礎租金與市場租金

D：出租單元的面積規劃和室內裝修 E：物業管理企業的經營業績

16、在下列定價方法中，需要使用損益平衡圖的是__。A．目標定價法 B．價值定價法 C．挑戰定價法

D．成本加成定價法

17、設計階段影響工程造價的因素中，總平面設計中影響工程造價的因素包括。A：平面形狀 B：占地面積 C：建筑結構 D：功能分區 E：運輸方式

18、利用期望值法判斷投資方案的優劣時，可選擇的方案有。A：期望值相同，標準差小的方案 B：期望值相同，標準差大的方案 C：標準差系數小的方案 D：標準差系數大的方案

E：標準差相同，期望值大的方案

19、下列屬于報酬率求取方法的是__。A．累加法 B．功能法

C．市場提取法

D．投資報酬率插入法 E．勻衡法

20、建筑與水有關的物理性質有__等。A．孔隙率 B．抗滲性 C．抗凍性

D．彈性和塑性 E．耐磨性

21、下列關于銀行外部組織形式敘述錯誤的是__。

A．單元銀行制指業務只由一個獨立的銀行機構經營而不設分支機構的銀行組織形式

B．總分行制指在大城市設立總行，并在該市及國內或國外各地設立分支機構，分支行的業務和內部事務統一遵照總行的指示辦理

C．集團銀行制與連鎖銀行制的區別在于前者沒有股權公司形式，不需成立控股公司

D．連鎖銀行制形式下的成員銀行在法律上是獨立的

22、房地產市場需求的特點主要有。A：多樣性 B：廣泛性 C：壟斷性 D：復雜性

E：具有高度的適應性

23、房屋租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋所有權轉移，原租賃合同。A：對承租人和新房主繼續有效 B：對承租人和新房主無效

C：對承租人繼續有效，對新房主無效 D：對承租人無效，對新房主繼續有效 E：執行層的組織協調

24、運用市場法時，估價人員根據基本要求選取可比實例后，需要建立價格可比基礎，主要包括等。A：統一采用總價 B：統一采用單價

C：統一幣種和貨幣單位 D：統一面積和大小 E：統一付款方式

25、簽訂、變更、終止租賃合同的，房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后__日內，持有關部門證明文件到市、縣人民政府房產管理部門辦理登記備案手續。A．10 B．20 C．30 D．40