第一篇：2017房地產估價師《理論與方法》習題

單項選擇題

1、()是房地產估價的基本原則。

A.最高最佳原則

B.獨立、客觀、公正

C.估價時點原則

D.合法原則

2、估價師在估價中不帶著自己的情感、好惡和偏見，實事求是地進行估價是估價原則中的()原則。

A.獨立

B.客觀

C.公正

D.中立

3、下列關于合法原則說法錯誤的是()。

A.合法原則要求只有合法的房地產才能成為估價對象

B.合法原則中所講的法，是廣義的法

C.估價對象狀況必須依法判定

D.合法原則的依據可以是估價對象的不動產登記簿

4、房地產估價的合法原則是針對()來講的。(2001年試題)

A.估價機構

B.估價人員

C.估價對象

D.估價方法

5、在依法判定的使用權利方面，應以()為依據。

A.國家的價格政策

B.相關合同

C.法律、法規、政策

D.使用管制

6、下列估價中，估價時點應為現在、估價對象應為未來狀況的是()。【2011年真題】

A.因解決估價結果異議的需要，對原估價結果進行復核估價

B.因保險理賠的需要，對投保房地產的價值損失進行評估

C.因抵押貸款的需要，對作為抵押物的在建工程進行估價

D.因房屋征收補償的需要，對用于產權調換的期房進行估價

7、評估期房的價值時，()。

A.估價時點為現在，估價對象為現時狀況

B.估價時點為現在，估價對象為未來狀況

C.估價時點為未來，估價對象為未來狀況

D.估價時點為未來，估價對象為現時狀況

8、某估價機構于2003年6月10日至20日為某房地產抵債進行了評估，估價時點為2003年6月15日。因估價結果有爭議，2003年8月15日進行復估，則復估的估價時點為()。(2003年試題)

A.2003年6月15日

B.2003年8月15日

C.簽訂估價委托合同之日

D.估價人員與委托人商定的某日

9、某估價機構接受保險公司的委托，對被火災完全燒毀的房屋進行價值鑒定，為保險理賠提供參考價值，估價時點為現在，則其估價對象狀況和房地產市場狀況分別為()。(2008年試題)

A.估價對象狀況為現在，房地產市場狀況為過去

B.估價對象狀況為過去，房地產市場狀況為過去

C.估價對象狀況為現在，房地產市場狀況為現在D.估價對象狀況為過去，房地產市場狀況為現在10、替代原則要求房地產估價結果不得不合理偏離()在同等條件下的正常價格。

A.相同房地產

B.同一城市房地產

C.類似房地產

D.同樣用途房地產

11、替代原則是針對()而言的。

A.房地產狀況

B.估價對象

C.估價結果

D.估價目的12、某宗房地產規劃用途為商業，現狀為超市，年凈收益為18萬元，預計改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據()應按服裝店用途進行估價。

A.合法原則

B.最高最佳使用原則

C.估價時點原則

D.替代原則

13、某宗房地產在現狀下持續經營的價值為5000萬元。假定對該房地產進行重新裝修后的價值為6500萬元，裝修費用為800萬元，裝修期為1年，裝修費用均勻投入，裝修期間租金凈損失現值為500萬元;如果對該房地產進行改變用途的改造，改造后的價值為8000萬元，改造費用為2160萬元，改造期為1年，改造費用均勻投入，改造期間租金凈損失現值為500萬元;折現率均為10%，該地區不適合拆除重建。根據上述資料，該宗房地產的最高最佳利用應是()。【2011年真題】

A.維持現狀

B.改變用途

C.重新裝修

D.重新開發

14、()是對于一宗土地來說，表現在對該宗土地的利用強度超過一定限度后，收益開始下降。

A.收益遞減規律

B.邊際效用遞減規律

C.土地過度開發

D.使用管制

15、有甲、乙兩宗權益、區位、面積、規劃條件等相當的土地，甲土地為空地，乙土地上有一建筑物，但估價結果顯示乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是由于()。

A.該建筑物的價值低于拆除費用

B.該估價結果肯定有誤

C.甲土地的價值高于乙土地的價值

D.不可能出現這種情況

16、()是以房地產與其外部環境是否協調，來判定是否為最高最佳使用。它可以幫助我們確定最佳用途。

A.適合原理

B.均衡原理

C.收益遞減原理

D.最佳使用原則

17、如果某房地產現狀價值大于新建房地產的價值減去拆除現有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額，則應以()進行估價。(2003年試題)

A.保持現狀前提

B.裝修改造前提

C.轉換用途前提

D.重新利用前提

18、某城市市區內有一座長期虧損的工廠，其周邊多為新建的商品住宅，且銷售形勢良好，根據城市規劃，該工廠所在地塊的規劃用途為商住綜合?，F需評估該工廠用地的公開市場價值，則應按()進行評估。

A.工業廠房

B.工業用地

C.商品住宅

D.商住用地

19、當現狀房地產的價值大于新建房地產的價值減去拆除現有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額時，應以()進行估價。

A.保持現狀前提

B.裝修改造前提

C.轉換用途前提

D.重新利用前提

20、運用成本法評估房地產抵押價值時，按謹慎原則要求，在估計房地產價格構成項目的金額可能會在一定區間波動時，應采用()的估計值?！?011年真題】

A.正常

B.較低

C.平均

D.較高

第二篇：2017年房地產估價師《理論與方法》強化習題

1.某套住宅建筑面積100㎡，套內建筑面積為92㎡，使用面積系數為0.8，每平方米使用面積為3000元，則該住宅建筑面積下的價格為()元/㎡。

A.2400

B.2580

C.2607

D.2760

2.為評估某房地產2008年10月1日的市場價格，選取的可比實例資料是：交易日期為2008年4月1日，合同約定買方支付給賣方3500元/㎡，買賣中涉及的稅費全部由買方支付，該地區房地產交易中規定賣方、買方需繳納的稅費分別為正常交易價格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期間，該類房地產價格平均每月比上月上漲0.3%，則該可比實例修正、調整后的價格為()元/㎡。

A.3673.20

B.3673.68

C.3790.43D.3790.93

3.某宗房地產交易中，買方付給賣方2500元/㎡，交易稅費均由買方負擔。已知該地區的房地產交易，賣方按正常價格的5%繳納有關稅費;買方按正常價格的3%繳納有關稅費，則該宗房地產的正常成交價格最接近于()。

A.2427元/㎡

B.2500元/㎡

C.2575元/㎡

D.2632元/㎡

4.為評估某宗房地產2006年10月的價格，選取了可比實例成交價格為3000元/㎡，成交日期為2006年4月末，該類房地產自2006年1月至2006年6月末每月價格遞增1%，2006年6月末至2006年10月末平均每月比上月價格下降10元/㎡。該可比實例在2006年10月末的價格為()元/㎡。

A.3018

B.3020

C.3144

D.3050

5.為評估某房地產2007年9月1日的市場價格，選取的可比實例資料是：交易日期為2007年3月1日，合同交易價格為4000元/㎡，約定建筑面積為95㎡，合同約定面積誤差在6%以內不增加付款，實際產權登記面積為100㎡。自2007年1月1日起至2007年9月1日，當地該類房地產價格平均每月比上月上漲0.3%，則就上述情況對該可比實例成交價格進行處理后的單價為()元/㎡。

A.3868.9

2B.4000.00

C.4072.54

D.4286.89

6.評估某宗房地產2005年9月末的價格，選取的可比實例成交價格為3000 元/㎡，成交日期為2005年1月末，該類房地產自2005年1月末至2005年9月末的價格每月與上月的變動幅度為1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0%。則該可比實例在2005年9月末的價格為()元/㎡。

A.2938

B.2982

C.3329

D.3379

7.現需評估某宗房地產2004年10月末的價格，選取的可比實例成交價格為2500元/㎡，成交日期為2004年1月末，該類房地產自2003年7月末至2004年6月末每月價格遞增1%，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月價格上漲20元/㎡。該可比實例在2004年10月末的價格為()。

A.2648元/㎡

B.2688元/㎡

C.2708元/㎡

D.2734元/㎡

8.為評估某住宅2004年10月1日的正常市場價格，在其附近收集的某可比實例的有關資料如下：成交價格為4000元/㎡，成交日期為2004年5月1日，成交價格比正常價格低2%，房地產狀況調整系數為1.087，已知從2004年5月1日到10月1日該類住宅價格平均每月比上月上漲1%，則對該可比實例成交價格進行校正、調整得到的價格最接近于()㎡。

A.3790元/㎡

B.4238元/㎡

C.4658元/㎡

D.4663元/㎡

9.某宗房地產的收益期限和土地使用權都為40年，至今都已使用10年，預計該宗房地產未來正常運行年有效毛收入為100萬元，運營費用為20萬元，無風險報酬率為3%，該類房地產平均要求的收益率是13%，該房地產相對于同類房地產的系統風險的指標是0.5，該房地產的收益價格為()萬元。

A.1372.7

B.1309.9

C.953.9

D.900.6

10.某房地產正常年收益為6000萬元，直接資本化率為10%，房地產價格應為()元。

A.54000

B.32010

C.48000

D.60000

第三篇：2017房地產估價師《理論與方法》專項習題

1、房地產的市場供給量與市場需求量相等時的價格，也就是房地產的市場供給曲線與市場需求曲線相交時的價格，一般叫做()。

A、房地產的供給價格

B、房地產的需求價格

C、房地產的市場價格

D、房地產的均衡價格

2、關于高層建筑地價分攤的方法，下列說法正確的是()。

A、地價分攤有按建筑面積、房地價值、土地價值三種方法

B、按建筑面積分攤主要適用于各層用途相同且價格差異不大的建筑物

C、按房地價值分攤適用于房地價值有差異但差異不大的建筑物

D、因為房地價值和土地價值都在不斷變動，所以按房地價值和土地價值分攤的從理論上要求地價分攤不斷進行

3、在會計上，資產原值與累計折舊額的差被稱為資產的賬面價值，它必須與資產的市場價值相一致。()

A、對

B、錯

4、下列房地產價格的影響因素中，屬于一般因素的有()。

A、土地的位置、面積、形狀、地勢、地質條件

B、通貨膨脹率

C、環境改善、基礎設施

D、利率因素

5、一直臨街矩形地塊甲的總價為36萬元，臨街寬度為20 ft，臨街深度為75 ft?，F有一相鄰矩形地塊乙，臨街深度為30 ft，臨街深度為125 ft。運用四三二一法則，地塊乙的總地價為()萬元。

A、65.4B、81.8

C、87.2D、109.06、對土地利用的限制可以歸納為以下幾個方面，即()。

A、土地征用管制

B、土地使用管制

C、房地產相鄰關系的限制

D、土地權利設置以及行使的限制

7、下列屬于房地產的自身因素的有()。

A、位置

B、肥力

C、地質條件、地形和地勢、土地面積和形狀

D、日照、風向、降水量、天然周期性災害

8、房地產具有易受限制性，政府對房地產的限制通常通過()來實現。

A、充公權

B、管制權

C、征稅權

D、征收權

9、比準價格是一種()。

A、理論價格

B、公平價格

C、市場價格

D、評估價格本文

10、對那些特殊的有保護價值的建筑物的估價應以重置成本為宜。()

A、對

B、錯

11、房地產的市場供給量與市場需求量相等時的價格，也就是房地產的市場供給曲線與市場需求曲線相交時的價格，一般叫做()。

A、房地產的供給價格

B、房地產的需求價格

C、房地產的市場價格

D、房地產的均衡價格

12、關于高層建筑地價分攤的方法，下列說法正確的是()。

A、地價分攤有按建筑面積、房地價值、土地價值三種方法

B、按建筑面積分攤主要適用于各層用途相同且價格差異不大的建筑物

C、按房地價值分攤適用于房地價值有差異但差異不大的建筑物

D、因為房地價值和土地價值都在不斷變動，所以按房地價值和土地價值分攤的從理論上要求地價分攤不斷進行

13、在會計上，資產原值與累計折舊額的差被稱為資產的賬面價值，它必須與資產的市場價值相一致。()

A、對

B、錯

14、下列房地產價格的影響因素中，屬于一般因素的有()。

A、土地的位置、面積、形狀、地勢、地質條件

B、通貨膨脹率

C、環境改善、基礎設施

D、利率因素

15、一直臨街矩形地塊甲的總價為36萬元，臨街寬度為20 ft，臨街深度為75 ft。現有一相鄰矩形地塊乙，臨街深度為30 ft，臨街深度為125 ft。運用四三二一法則，地塊乙的總地價為()萬元。

A、65.4B、81.8

C、87.2D、109.016、對土地利用的限制可以歸納為以下幾個方面，即()。

A、土地征用管制

B、土地使用管制

C、房地產相鄰關系的限制

D、土地權利設置以及行使的限制

17、下列屬于房地產的自身因素的有()。

A、位置

B、肥力

C、地質條件、地形和地勢、土地面積和形狀

D、日照、風向、降水量、天然周期性災害

18、房地產具有易受限制性，政府對房地產的限制通常通過()來實現。

A、充公權

B、管制權

C、征稅權

D、征收權

19、比準價格是一種()。

A、理論價格

B、公平價格

C、市場價格

D、評估價格本文

20、對那些特殊的有保護價值的建筑物的估價應以重置成本為宜。()

A、對

B、錯

答案：

1、D2、ABCD3、B4、BD5、A6、BCD7、ABCD8、ABCD9、D10、B1、D2、ABCD3、B4、BD5、A6、BCD7、ABCD8、ABCD9、D10、B

第四篇：2017房地產估價師《理論與方法》鞏固習題（推薦）

1、甲房地產的建筑物建于1993年，乙房地產的建筑物建于1999年，假定該兩宗房地產的產權、建筑結構、裝修、面積等各項條件相同，若采用直線法計算2004年該兩建筑物的年功能折舊額并加以比較，則()。

A、甲大于乙

B、甲小于乙

C、甲等于乙

D、難以判斷

2、抵押貸款剩余技術是已知自有資金數量求取抵押貸款金額或價值的剩余技術，它適合于對已設定特定抵押的房地產進行估價。()

A、對

B、錯

3、在市場法估價種，用于作為比較的可比實例的房地產價格可以用單價也可以用總價來進行如實比較，而并不是一定要化為單價。()

A、對

B、錯

4、用成本法估價房地產時，房屋現值=()。

A、房屋重置價格-房屋年折舊額

B、房屋重置價×房屋成新度

C、房屋重置價格-年折舊額×耐用年限

D、房屋重置價格-年折舊額×尚可使用年限

5、建筑物的物質折舊包括()。

A、功能衰退

B、正常使用的磨損

C、環境惡化

D、意外的破壞損毀

6、房地產的交易類型有()。

A、土地使用權協議出讓

B、一般買賣

C、租賃

D、征用

7、市場比較法中，采用間接比較對可比實例價格進行個別因素修正，其中可比實例的個別因素優于標準個別因素得103分，估價對象的個別因素劣于標準個別因素得98分，則個別因素修正系數為()。

A、1.0

5B、0.98

C、0.9

5D、1.038、房屋拆遷管理費以城市拆遷規模大小，按照不超過房屋拆遷補償的安置費用的0.3%～0.5%收取。具體收費標準，由各省、自治區、直轄市物價、財政部門制定。()

A、對

B、錯

9、某市于2005年對市中心一平房區進行改造，該市2000年出臺的城市房屋拆遷補償指導價格在該區為4000元/m2，并且一直沒有變動;2005年該區同類建筑物的重置成本達到2000元/m2，房地產市場交易價格為6000元/m2，重新規劃后，開發商開發的該區商品房售價預計為9000元/m2，則最合理的拆遷補償價格應以()元/m2為基礎進行修正。

A、4000

B、5000

C、6000

D、900010、為評估出公平合理的價值，估價人員應當遵循()。

A、具有良好的職業道德

B、假設各方當事人都是理性的、精明的C、“換位思考”

D、以專家的身份反復、精細的權衡評估價值

11、建筑物的重新構建價格，可以采用()來求取，或通過政府確定公布的房屋重置價格扣除其中可能包含的土地價格后的比較修正來求取，也可以按照工程造價估算的方法來求取。

A、比較法

B、成本法

C、收益法

D、假設開發法12、2000年6月，根據國務院的統一部署，建設部大力推進原有房地產估價機構與政府部門的脫鉤改制工作，使其改制成為()。

A、事業單位

B、公私合營企業

C、有限責任公司或合伙企業

D、私營企業或個體企業

13、運用市場比較法估價，選取的可比實例應符合()。

A、交易日期與估價時點相近

B、使用性質相同

C、地點相近

D、價格相同

14、現行的土地權屬證書有()。

A、《國有土地所有證》

B、《國有土地使用證》

C、《集體土地所有證》

D、《土地他項權利證明書》

15、()是以房地產內部各構成要素的組合是否均衡，來判定該宗房地產是否為最高最佳使用狀態。

A、權益原理

B、均衡原理

C、適合原理

D、收益原理

16、可比實例的權利性質應與估價對象的權利性質相同，當兩者不相同時，一般()。

A、不能作為可比實例

B、取相同的部分作可比性

C、仍然允許適當做一定范圍內一定時間內的可比實例

D、仍然可作為可比實例

17、母公司與子公司之間、公司與其職工之間的房地產交易，由于相互間比較了解，其成交價格往往與正常的市場價格相差不會太大。()

A、對

B、錯

18、在城市房屋拆遷估價中，當拆遷補償實行房屋產權調換方式，且所調換的房屋為期房時，由于估價對象狀況為某個時點的狀況，因此估價時點應為未來。()

A、對

B、錯

19、()是隨著時間的推移而減少的。

A、原始價值

B、賬面價值

C、市場價值

D、投資價值

20、一宗房地產的價格，雖然受到許多復雜多變的因素的影響，但仔細觀察其形成和運動的過程，仍然有它自身的基本性規律，并不以個人的主觀意志為轉移。因此，估價人員對房地產的估價應該做到()。

A、公正

B、公開

C、客觀

D、合理

答案：

1、B2、B3、B4、B5、BD6、ABC7、C8、B9、D10、ABCD11、AB12、C13、ABC14、BCD15、B16、A17、B18、B19、B20、ACD

第五篇：2017年房地產估價師《理論與方法》復習題

1.房地產權利的種類中，屬于債權的是()。

A.地役權

B.土地使用權

C.抵押權

D.租賃權

2.()是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利。

A.物權

B.債權

C.租賃權

D.所有權

3.()是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的權利。

A.用益物權

B.擔保物權

C.抵押權

D.租賃權

4.炫耀性物品是用以顯示人們的身份和社會地位的物品。由于這種物品只有在高價位時才能起到炫耀的作用，所以其需求量與價格成()關系。

A.反方向變化

B.同方向變化

C.無變化

D.無法確定

5.當消費者收入增加時，會減少對()的需求。

A.正常商品

B.炫耀性物品

C.高檔商品

D.低檔商品

6.當消費者對某種房地產的偏好程度增強時，該種房地產的需求會()。

A.增加

B.減少

C.不變

D.無法確定

7.房地產開發商預期房地產價格未來會上升，則在制定投資計劃時會增加開發量，從而會使未來的供給()，使其現期供給()。

A.增加，增加

B.減少，增加

C.增加，減少

D.減少，減少

8.在影響房地產價格的各種因素中，“城市化”屬于()。(2005年試題)

A.社會因素

B.環境因素

C.人口因素

D.行政因素

9.當新用途的房地產價值-改變用途的必要支出及應得利潤大于現用途的房地產價值時應以()為前提進行估價。

A.保持現狀

B.裝飾裝修改造

C.轉換用途

D.重新利用

10.某可比實例的成交價格為2400元/㎡，建筑面積100㎡，首期付款12萬元，其余半年后支付8萬元，1年后支付4萬元。已知年利率為10%，則該可比實例的實際價格為()元/㎡。

A.2290.91

B.2326.41

C.2344.16

D.2308.66

1.D 2.A 3.A 4.B 5.D 6.A 7.C 8.A 9.C 10.B