第一篇：房地產估價師《理論與方法》訓練題2017

1、估價機構接受估價委托后，由于業務繁忙，可以適當轉讓部分受托的估價業務，但要明確合適的人員負責該估價項目。()

A、對

B、錯

2、中國大陸目前有償出讓和轉讓土地的價格都是()。

A、所有權價格

B、抵押權價格

C、地役權價格

D、使用權價格

3、估價資料保管期限從估價報告出具之日起計算，一般應在()年以上。

A、30

B、2

5C、20

D、154、如果可比實例的交易時點與其估價時點不一致，則必須進行交易日期的修正。()

A、對

B、錯

5、某房地產的報酬率為8%，受益期限為30年的價格為4000元/m2。若報酬率為6%，受益期限為50年，則該房地產價格為()元/m2。

A、3000

B、4500

C、5200

D、56006、房屋殘值是指房屋達到使用年限，不能繼續使用，經拆除后的舊料價值，其與房屋造價的比例為殘值率。()

A、對

B、錯

7、某城市房地產交易中，賣方、買方應繳納的稅費分別為正常成交價格的6%、3%，某宗房地產交易中買方付給賣方2500元/m2，應繳納的稅費均由買方負擔，則該宗房地產的正常成交價格為()元/m2。

A、2660

B、2427

C、242

5D、22948、估價目的是由委托人提出的，但在實際中委托人往往并不懂得要提出估價目的，并可能不懂得如何表達其估價目的，因此一般估價目的都是由估價人員自己來確定。()

A、對

B、錯

9、長期趨勢法應用的假設前提條件為()。

A、過去形成的房地產價格變動趨勢在未來繼續存在B、房地產市場無明顯季節性波動

C、忽略了政府宏觀調控因素對價格的影響

D、市場上能夠找到充分的房地產歷史價格資料

10、甲土地的樓面地價為2000元/m2，建筑容積率為5，乙土地的樓面地價為1500元/m2，建筑容積率為7，若兩塊土地的面積等其他條件相同，則()的總價多。

A、甲

B、乙

C、甲、乙一樣多

D、無法比較

11、在成本法中，直接成本利潤率的計算基數包括()。

A、土地取得成本

B、開發成本

C、管理費用

D、銷售費用

12、收益法的本質是以房地產的()為導向求取估價對象的價值。

A、預期收益大小

B、預期收益能力

C、預期價格高低

D、預期價格漲落

13、現實中，某種房地產在未來某一時間的供給量為()。

A、供給量=存量-轉換為其他種類房地產量+新開發量

B、供給量=存量-轉換為其他種類房地產量+其他種類房地產轉換為該種房地產量

C、供給量=存量-拆毀量-轉換為其他種類房地產量+新開發量

D、供給量=存量-拆毀量-轉換為其他種類房地產量+其他種類房地產轉換為該種房地產量+新開發量

14、在完全競爭條件下，各種用途的經濟地租曲線梯度的大到小的排列順序為：()。

A、零售業、服務業和批發業、多層住宅、農業

B、零售業、多層住宅、服務業和批發業、農業

C、農業、多層住宅、零售業、服務業和批發業

D、服務業和批發業、零售業、多層住宅、零售業

15、計算凈收益時，房地產貸款還本付息額、會計上的折舊額、改擴建費用和所得稅要扣除。()

A、對

B、錯

16、某估價事務所在1998年3月27日至4月12日評估了一宗房地產于2004年4月6日的價格。之后，有關方面對其估價結果有異議?，F在若要求你重新估價以證明該估價結果是否真實，則重新估價的估價時點應為()。

A、2004年4月6日

B、現在C、重新估價的作業日期

D、要求重新估價的委托方指定的日期

17、收益性房地產的價值就是其未來凈收益的現值之和，價值的高低主要取決于()。

A、未來凈收益的大小

B、獲得凈收益的可靠性

C、獲得凈收益期限的長短

D、獲得凈收益預期

18、收益法是以()原理為理論依據的。決定房地產當前價值的，重要的不是過去的因素，而是未來的因素。

A、收益遞增原理

B、最高最佳使用原理

C、預期原理

D、未來趨勢原理

19、下列關于房地產價格影響因素的表述中，正確的是()。

A、不同的房地產價格影響因素，引起房地產價格變動的方向和程度是不盡相同的B、房地產價格影響因素對房地產價格的影響與時間無關

C、理論上，房地產價格與房地產價格利率因素成負相關

D、房地產價格影響因素對房地產價格的影響均可用數學公式或者數學模型來量化

E、匯率因素對房地產價格影響的表現是：本幣匯率上升會導致房地產價格上漲;相反，則導致房地產價格下降

20、估價時點為現在，估計對象為歷史狀況下的情形，多出現在()中。

A、房地產損害賠償案件

B、房地產糾紛案件

C、房地產預售

D、房地產預測

參考答案：

1、B2、D3、D4、B5、D6、B7、A8、B9、A10、B11、AB12、B13、D14、A15、B16、A17、ABC18、C19、ACE20、A

第二篇：2017房地產估價師《理論與方法》訓練題

1.某宗房地產成交價格為4000元/m2，首付40%之后以后平均每半年支付一次，分五次付清，年折現率為8%，則該宗房地產的實際成交價格為()元/m2。

A.3620

B.37

42C.3909

D.4000

2.市場法中，采用間接比較法對可比實例價格進行房地產狀況調整，其中可比實例的房地產狀況劣于標準房地產狀況，價格低2%;估價對象的房地產狀況優于標準房地產狀況，價格高1%，若改為直接比較，則房地產狀況的調整系數為()。

A.1.0

5B.0.97

C.0.98

D.1.0

33.已知年利率是5%，存款額是1000元，存款期限是一年，如果每半年計息一次，則實際利率是()。

A.2.5%

B.3.0%

C.5.06%

D.8.0%

4、某建筑結構為鋼筋混凝土的冷庫，其經濟壽命為()年。

A.70

B.60

C.50

D.40

5.某建筑物的重置價格為800萬元，有效年齡10年，目前該建筑物的剩余經濟壽命為30年，殘值率為5%，土地剩余使用年限為25年，未約定不可續期。則建筑物的每年折舊額是()萬元。

A.1

3B.1

4C.19

D.23

6.建筑物的實物因素中的采光和()尤其對住宅和辦公樓來說，比較重要。

A.保溫

B.隔聲

C.日照

D.隔熱

7.()是對房地產所有權、使用權的一種限制。因而它的存在對房地產價格有一定的影響。

A.相鄰關系

B.使用管制

C.市政府監督

D.其他管制

8.有的地方對臨街住宅改為鋪面的，經過工商登記、依法納稅、在()以上的，可以根據實際用途予以拆遷估價。

A.半年

B.一年

C.兩年

D.三年

9.在評估期房價格時，()。

A.估價對象狀況及房地產市場情況均為估價時點(現在)的狀態

B.估價對象狀況為估價時點(現在)的狀態，房地產市場情況為未來某時點的狀態

c.估價對象狀況及房地產市場情況均為估價時點(未來)的狀態

D.估價對象狀況為未來某時點的狀態，房地產市場情況為估價時點(現在)的狀態

10.估價對象及下列交易實例均為單層標準廠房，估價對象的建筑面積為1200m2，現空置。估算估價對象的租金時，最適宜作為可比實例的是()。

A.建筑面積1800m2，兩年前出租，年租金35萬元，位于同一工業區

B.建筑面積1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外

C.建筑面積10000m2，近期出租，年租金180萬元，位于同一工業區

D.建筑面積1000m2，近期出租，年租金20萬元，位于同一工業區

11.房地產需要專業估價的基本條件是房地產具有()的特性。

A.獨一無二和供給有限

B.獨一無二和價值量大

C.流動性差和價值量大

D.不可移動和用途多樣

12.對房地產買賣為目的的房地產估價時，當租約租金與市場租金有差異且租期較長時，租約租金與市場租金差異的影響()。

A.應考慮

B.不考慮

C.無所謂

D.不大

13.關于房地產抵押，下列說法不正確的是()。

A.房地產抵押除了初次抵押估價，還有再次抵押估價，增加抵押貸款估價等

B.處置抵押房地產估價，即債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，需要將抵押房地產折價或者拍賣、變賣的，為其提供相關價值參考依據

C.房地產抵押后，該房地產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押

D.抵押權不可以轉讓

14.某市于2007年對市中心一平房區進行拆遷改造，該市2000年出臺的城市房屋拆遷補償指導價在該區為4000元/m2，并且一直沒有變動;2007年該區同類建筑物的重置成本達到2000元/m2，房地產市場交易價格為6000元/m2;重新規劃后，開發商開發的該區商品房售價預計為9000元/m2;則最合理的拆遷補償價格應以()元/m2為基礎進行修正。

A.2000年的城市房屋拆遷補償指導價

B.2007年該區同類建筑物的重置成本價

C.2007年該區同類建筑物的市場交易價格

D.2007年重新規劃后該區商品房售價

15.房地產權利的種類中，屬于自物權的是()。

A.所有權

B.典權

C.抵押權

D.地役權

16.按直接比較判定某可比實例價格的調整系數為0.91，則其依據是()。

A.可比實例的房地產狀況在某個因素方面優于估價對象的房地產狀況，對價格的影響幅度為9%

B.可比實例的房地產狀況在某個因素方面劣于估價對象的房地產狀況，對價格的影響幅度為9%

C.可比實例的房地產狀況在某個因素方面優于估價對象的房地產狀況，對價格的影響幅度為9.89%

D.可比實例的房地產狀況在某個因素方面劣于估價對象的房地產狀況，對價格的影響幅度為9.89%。

17.甲乙兩宗土地使用權剩余年限分別為30年和40年，樓面地價分別為2700元/m2和2800元/m2，該類房地產的報酬率為6%，則兩宗土地價格相比()。

A.甲大于乙

B.甲小于乙

C.甲等于乙

D.無法確定

18.某宗房地產的預計未來第一年的凈收益為40萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上增加2%，收益年限可視為無限年，該類房地產的報酬率為6%，則該宗房地產的收益價格為()萬元。

A.667

B.1333

C.1000

D.500

19.某宗房地產是在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用權剩余年限為50年，預計未來第一年的凈收益為50萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上增加2%，該類房地產的報酬率為6%，則該宗房地產的價格為()萬元。

A.833

B.2500

C.1250

D.1067

20.已知一年期國債利率為3.31%，貸款利率為5.43%，投資風險補償率為2.23%，管理負擔補償率為1.32%，缺乏流動性補償率為1.42%，所得稅抵扣的好處為0.5%，則報酬率為()。

A.7.78%

B.8.28%

C.13.21%

D.14.21%

答案：

1.B 2.D 3.C 4.B 5.C 6.C 7.A 8.B 9.D 10.D

11.B 12.A 13.D 14.C 15.A 16.C 17.A 18.C 19.D 20.A

第三篇：2017年房地產估價師《理論與方法》復習題

1.房地產權利的種類中，屬于債權的是()。

A.地役權

B.土地使用權

C.抵押權

D.租賃權

2.()是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利。

A.物權

B.債權

C.租賃權

D.所有權

3.()是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的權利。

A.用益物權

B.擔保物權

C.抵押權

D.租賃權

4.炫耀性物品是用以顯示人們的身份和社會地位的物品。由于這種物品只有在高價位時才能起到炫耀的作用，所以其需求量與價格成()關系。

A.反方向變化

B.同方向變化

C.無變化

D.無法確定

5.當消費者收入增加時，會減少對()的需求。

A.正常商品

B.炫耀性物品

C.高檔商品

D.低檔商品

6.當消費者對某種房地產的偏好程度增強時，該種房地產的需求會()。

A.增加

B.減少

C.不變

D.無法確定

7.房地產開發商預期房地產價格未來會上升，則在制定投資計劃時會增加開發量，從而會使未來的供給()，使其現期供給()。

A.增加，增加

B.減少，增加

C.增加，減少

D.減少，減少

8.在影響房地產價格的各種因素中，“城市化”屬于()。(2005年試題)

A.社會因素

B.環境因素

C.人口因素

D.行政因素

9.當新用途的房地產價值-改變用途的必要支出及應得利潤大于現用途的房地產價值時應以()為前提進行估價。

A.保持現狀

B.裝飾裝修改造

C.轉換用途

D.重新利用

10.某可比實例的成交價格為2400元/㎡，建筑面積100㎡，首期付款12萬元，其余半年后支付8萬元，1年后支付4萬元。已知年利率為10%，則該可比實例的實際價格為()元/㎡。

A.2290.91

B.2326.41

C.2344.16

D.2308.66

1.D 2.A 3.A 4.B 5.D 6.A 7.C 8.A 9.C 10.B

第四篇：房地產估價師《理論與方法》練習題2017

單項選擇題

1、房地產之所以能夠以價格進行衡量，是因為具有()。

A.供給、需求、利用狀況

B.價值、使用價值、供求

C.有用性、稀缺性、有效需求

D.權利、租金、利率

2、下列不屬于房地產價格與一般物品價格相同之處的是()。

A.都是價格用貨幣來表示

B.都有波動，受供求因素的影響

C.都是按質論價

D.都受區位因素的影響

3、房地產的供給曲線表示()。

A.房地產的購買量與其價格之間的關系

B.房地產的出售量與購買者能力的關系

C.房地產的供給量與其價格之間的關系

D.房地產的供給量與購買者能力的關系

4、房地產的市場供給量與市場需求量相等時的價格，也就是房地產的市場供給曲線與市場需求曲線相交時的價格，一般叫做()。

A.房地產的供給價格

B.房地產的需求價格

C.房地產的市場價格

D.房地產的均衡價格

5、受市場因素影響，房地產供給增加，房地產需求減少，并且供給增加的幅度大于需求減少的幅度，則房地產均衡價格和均衡數量的變化情況是()。

A.均衡價格增加，均衡數量減少

B.均衡價格減少，均衡數量增加

C.均衡價格增加，均衡數量不變

D.均衡價格不變，均衡數量減少

6、在替代品之間，一種房地產的價格不變，另一種房地產的價格如果上漲，則該種房地產的需求就會()。

A.增加

B.減少

C.不變

D.無法確定

7、房地產的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經常起作用的因素不包括()。

A.房地產開發商對未來的預期

B.消費者的預期

C.該種房地產的價格水平

D.該種房地產的開發建設成本

8、現實中，房地產市場上某種房地產在某一時間的潛在供給量為()。

A.存量+新增竣工量-拆毀量

B.存量+新開發量+空置房量-拆毀量

C.存量+新開發量+該類房地產與其他種類房地產之間轉換總量+拆毀量

D.存量+新開發量+其他種類房地產轉換為該種房地產量-該種房地產轉換為其他種類房地產量-拆毀量

9、炫耀性物品是用以顯示人們的身份和社會地位的物品。由于這種物品只有在高價位時才能起到炫耀的作用，所以其需求量與價格成()關系。

A.反方向變化

B.同方向變化

C.無變化

D.無法確定

10、當消費者對某種房地產的偏好程度增強時，該種房地產的需求會()。

A.增加

B.減少

C.不變

D.無法確定

11、決定某一房地產價格水平高低的供求狀況，主要是本地區房地產的供求狀況，這是因為()。

A.房地產的不可移動性

B.中國經濟地區差異明顯

C.不同地區人們的消費習慣不同

D.地區間的政府管制

12、在國有建設用地使用權掛牌出讓中，為競買人確定報價提供參考依據的估價，一般是評估()?！?011年真題】

A.掛牌底價

B.正常市場價格

C.競買人可承受的最高價

D.最可能的成交價

13、在為房地產投?；馂碾U服務的估價中，理論上評估的應是()。(2011年真題)

A.建筑物重置成本和土地使用權重新取得成本

B.建筑物重置成本和重建期間的經濟損失

C.建筑安裝工程造價和重建期間的經濟損失

D.建筑物重置成本、土地使用權重新取得成本和重建期間的經濟損失

14、一套建筑面積為100㎡，單價為3000元/㎡、總價為30萬元的住房，在買賣中約定付款方式為從成交日期分三期支付，第一起與成交日期支付10萬元，第二期于第一年年中一次性支付10萬元，第三期于第一年年末一次性支付10萬元，則此房地產的實際單價為()元/㎡。(年折現率為5%)

A.3000

B.2850

C.2857

D.292815、一套總價60萬元的住房，在實際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：(1)要求在成交日期一次性付清;(2)如果在成交日期一次性付清，則給予5%的折扣;(3)首付款20萬元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限15年，按月等額償還貸款;(4)約定自成交日期起一年內一次性付清;(5)自成交日期起分期支付，首期支付20萬元，余款在一年內分兩期支付，每隔半年支付20萬元。上述情況中，存在名義價格和實際價格的差異是()。

A.第(1)、(3)種情況

B.第(3)、(4)、(5)種情況

C.第(2)、(4)種情況

D.第(2)、(4)、(5)種情況

16、成交價格圍繞著()而上下波動。

A.市場價格

B.理論價格

C.清算價格

D.原始價格

17、在房地產價格中，市場價格是()。

A.穩定均衡價格

B.不穩定均衡價格

C.長期均衡價格

D.短期均衡價格

18、市場法求得的價值趨向()。

A.成交價格

B.市場價格

C.理論價格

D.評估價格

19、甲乙兩宗土地，甲單價為900元/㎡，乙單價為600元/㎡，其他條件完全相同，如果甲地的容積率為6，乙地的容積率為3，則作為一個理性的房地產開發商會選擇購買()。

A.甲

B.乙

C.甲、乙一樣

D.無法判斷

20、基準地價是城市中均質區域內的土地()。

A.最低價格

B.最高價格

C.平均價格

D.成交價格

21、在成交日期時一次付清的價格或者將不是在成交日期時一次付清的價格折現到成交日期時的價格為()。

A.名義價格

B.實際價格

C.市場價格

D.成交價格

22、當拍賣出現流拍，再次拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的()。

A.10%

B.20%

C.30%

D.50%

23、評估市場價值所采用的折現率，應是與該房地產的風險程度相對應的()。

A.社會一般報酬率

B.最低期望收益率

C.特定投資者所要求的最低期望收益率

D.特定投資者所要求的最低報酬率

24、在評估投資價值時，折現率是()。

A.社會一般的收益率

B.收益法中的資本化率

C.投資者要求的滿意收益率

D.投資者要求的最低收益率

25、某套商品住房期房，尚有2年可投入使用，與其類似的現房價格為4500元/m2，出租的年末凈收益為500元/m2。假設年折現率為8%，風險補償為現房價格的3%，該期房目前的價格為()元/m2?！?011年真題】

A.3439

B.3473

C.3508

D.3608

第五篇：房地產估價師《理論與方法》復習題2017

單項選擇題

1、下列關于房地產價格影響因素的表述中，不正確的有()。

A.匯率因素對房地產價格影響的表現是：本幣匯率上升，會導致房地產價格上漲;相反，則導致房地產價格下降

B.在實際估價中應盡量先采用定性分析，判斷房地產價格的影響因素

C.不同的房地產價格影響因素，引起房地產價格變動的方向和程度是不盡相同的D.理論上，房地產價格與利率因素呈負相關

2、下列房地產價格影響因素中，不屬于區位因素中的位置因素的是()【2011年真題】

A.朝向

B.樓層

C.方位

D.交通條件

3、影響某套住房價格的實物因素不包括()【2011年真題】

A.裝修

B.戶型

C.層高

D.樓層

4、下列屬于房地產影響因素中的自身因素的是()。

A.完備程度

B.基礎設施

C.實物因素

D.環境狀況

5、用距離來評價某宗房地產的交通便捷程度時，一般不宜采用的距離是()。

A.空間直線距離

B.交通路線距離

C.交通時間距離

D.經濟距離

6、影響房地產價格的環境因素不包括()。(2005年試題)

A.大氣環境

B.聲覺環境

C.衛生環境

D.治安環境

7、當人口數量增加時，對房地產的需求就會()，房地產價格也就會上漲;而當人口數量減少時，對房地產的需求就會()，房地產價格也就會下落。

A.增加，增加

B.減少，減少

C.減少，增加

D.增加，減少

8、一般來講，人口總量雖然不變，而隨著家庭人口規模小型化，住宅價格總的趨勢是()。

A.上漲

B.下跌

C.保持相對穩定

D.先漲后跌

9、一般地說，增加房地產開發環節的稅收會增加房地產的開發建設成本，從而會推動房地產價格();相反，減少房地產開發環節的稅收，會使房地產價格()。

A.下降，下降

B.下降，上升

C.上升，下降

D.上升，上升

10、下列房地產市場調控政策等措施中，會導致房地產市場價格上升的是()。

A.降低房地產開發貸款利率

B.增加土地有效供給

C.降低契稅

D.提高購房貸款利率

11、下列關于房地產價格影響的表述中，正確的是()。

A.在賣方市場下，增加賣方的稅收通常會導致房地產價格上漲

B.增加房地產持有環節的稅收，通常會導致房地產價格上漲

C.在買方市場下，增加賣方的稅收通常會使房地產價格下降

D.嚴格控制房地產開發貸款，通常會使房地產價格下降

12、影響房地產價格的經濟因素，不包括()。

A.人口狀況

B.居民收入水平

C.物價

D.利率

13、理論上，利率上升，房地產價格()。

A.上升

B.下降

C.不變

D.不相關

14、在不考慮其他因素的前提下，人民幣匯率上升的預期將會導致中國房地產價格()。

A.上升

B.下降

C.不變

D.不相關

15、在影響房地產價格的各種因素中，“城市化”屬于()。(2005年試題)

A.社會因素

B.環境因素

C.人口因素

D.行政因素

16、在影響房地產價格的各種因素中，房地產投機屬于()。(2005年試題)

A.社會因素

B.環境因素

C.人口因素

D.行政因素

17、下列影響房地產價格的因素中.不屬于國際因素的是()。

A.世界經濟狀況

B.政治安定狀況

C.政治對立狀況

D.軍事沖突狀況

E.城市化狀況

18、影響房地產價格的心理因素不包括()。

A.投機心理

B.講究風水

C.吉祥數字

D.時尚風氣