第一篇：2009年房地產估價理論與方法真題

2009年房地產估價理論與方法真題

一、單項選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號）

1．一個估價項目中的估價目的，本質上是由（）決定的。A．估價機構 B．估價師

C．估價報告使用者

D．估價委托人的估價需要

2．一個估價項目中的價值類型，本質上是由（）決定的。A．估價委托人 B．估價師 C．估價目的 D．估價對象

3．下列關于價值類型的表述中，錯誤的是（）。A．在用價值為市場價值 B．投資價值屬于非市場價值

C．市場價值的前提之一是繼續使用 D．同一估價對象可能有不同類型的價值

4．李某購買的商品房交付后，經檢測室內空氣質量不符合國家標準。預計李某治理空氣污染的費用為5000元，并延遲入住3個月。當地類似商品房的月有效毛租金為3000元，運營費用占有效毛租金的15%。若月報酬率為0．5%，則室內空氣質量不符合國家標準給李某造成的損失為（）元。A．5000 B．12574 C．12650 D．13911 5．下列經濟活動中，不需要進行房地產估價的是（）。A．了解某宗房地產的出租人權益價值

B．了解某企業包括房地產及特許經營權等在內的企業價值 C．了解某地區地震后房地產價值的變化

D．了解某宗房地產的應納城鎮土地使用稅額

6．任何一宗房地產只能就地開發、利用或消費，并且要受制于其所在的空間環境。房地產開發利用的這一特點，本質上是由房地產的（）特性決定的。A．易受限制 B．相互影響 C．獨一無二 D．不可移動

7．下列房地產中，變現能力相對較強的是（）。A．用途專業的房地產 B．價值較大的房地產 C．獨立使用的房地產 D．不可分割的房地產 8．下列影響某套住宅價格的因素中，不屬于實物因素的是（）。A．戶型 B．樓層 C．層高 D．裝修

9．對于同一估價對象和同一估價時點，下列價值類型中評估價值最大的一般是（）。A．謹慎價值 B．市場價值 C．殘余價值 D．快速變現價值

10．某套200㎡、單價4000元/㎡的住宅，要求成交時首付20萬元，余款在3年內分3期支付，每期末支付20萬元。如果折現率為5%，則該套住宅的實際價格為（）萬元。A．71．84 B．74．47 C．75．23 D．80．00 11．下列房地產價格中，相對能更好反映地價水平高低的是（）。A．土地總價 B．土地單價 C．樓面地價 D．商品房價格

12．設立地役權通常會使（）。A．供役地的價值下降 B．需役地的價值下降

C．供役地與需役地的價值都下降 D．供役地與需役地的價值都上升

13．下列關于房地產價格影響的表述中，正確的是（）。A．在賣方市場下，增加賣方的稅收通常會導致房地產價格上漲 B．增加房地產持有環節的稅收，通常會導致房地產價格上漲 C．在買方市場下，增加賣方的稅收通常會使房地產價格下降 D．嚴格控制房地產開發貸款，通常會使房地產價格下降 14．在建工程抵押價值評估中扣除拖欠的建設工程款，符合房地產估價普適技術性原則中的（）。A．謹慎原則 B．替代原則 C．合法原則

D．最高最佳利用原則 15．近日出具的一份估價報告中的估價時點，估價對象狀況和房地產市場狀況所對應的時間均為一年前的某個日期，其估價類型可能是（）。A．在建工程抵押估價 B．房地產損害賠償估價 C．期房市場價值評估 D．房地產估價的復核估價

16．在某舊城改造的房屋拆遷中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對可比實例建立比較基準時應特別注意的環節是（）。A．統一房地產范圍 B．統一付款方式 C．統一價格單位 D．統一市場狀況

17．估價對象是一套不帶車位的住宅，選取的可比實例成交價格為86萬元，含有一個現價為8萬元的車位和一套全新狀態下價值為3萬元的家具，家具為八成新。該可比實例經統一房地產范圍后的價格為（）萬元。A．75．00 B．75．60 C．83．60 D．86．00 18．某寫字樓的采光受到影響，為克服該影響，改造該寫字樓照明系統需花費30萬元，每年增加電電費等運營費用5萬元。該寫字樓的預期剩余經濟壽命為30年，報酬率為8%，該寫字樓因采光受影響造成的損失為（）萬元。A．35．00 B．56．29 C．86．29 D．180．00 19．某房地產2009年4月的價格為6500元/㎡，已知該類房地產2009年3～10月的價格指數分別為105．

53、103．85、100．04、99．86、98．

28、96．

45、92．

17、90．08（均以上個月為基數100），該房地產2009年10月的價格為（）元/㎡。A．5110．51 B．5307．26 C．5549．95 D．5638．13 20．報酬率是一種與利率，內部收益率同性質的比率，對其內涵的理解應是（）。A．投資率是投資回收與投入資本的比率

B．風險大的投資，不確定因素多，故報酬率應低。反之，報酬率應高 C．當投資于房地產能獲得某些額外好處時，投資者將提高所要求的報酬率

D．當把土地看作特別可靠的投資時，其報酬率要低于其他較長期投資的報酬率

21．對于收益性房地產來說，建筑物的經濟壽命是（）。A．建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日的時間 B．在正常市場和運營狀態下凈收益大于零的持續時間 C．由建筑結構、工程質量、用途與維護狀況等決定的時間 D．剩余經濟壽命與實際年齡之和的時間

22．某宗已抵押的收益性房地產，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費30萬元，維修費、，保險費、管理費等50萬元，水電供暖費等40萬元，營業稅及房地產稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元，租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費用均由出租人負擔。該房地產的凈收益為（）萬元。A．245 B．275 C．315 D．345 23．某宗房地產年收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用期限為30年，土地報酬率為6%，該房地產的價值為（）萬元。A．489．99 B．495．53 C．695．53 D．800．00 24．某房地產開發商開發一幢建筑面積10000㎡的寫字樓，開發完成后銷售均價為3000元/㎡，已知取得土地時樓面地價為1000元/㎡，開發成本和管理費用為1200元/㎡，開發成本和管理費用在開發期內均勻投入，開發完成后即開始銷售，銷售費用為銷售價格的2%，銷售稅費為銷售價格的5．5%，開發期為1．5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為（）。A．7．90% B．11．08% C．11．83% D．13．73% 25．某成片荒地面積1k㎡，進行“七通一平”的開發后分塊有償轉讓，開發成本及管理費用、銷售費用等為3億元，年貸款利率為7．2%，開發經營期為1年。上述費用均勻投入，可轉讓土地面積比率為65%，該地塊可轉讓土地的應計成本是（）元/㎡ A．310．61 B．321．60 C．477．87 D．494．77 26．某寫字樓的建筑面積為4000㎡，剩余經濟壽命為32年，由于沒有電梯，出租率僅為80%，月租金為30元/㎡。當地有電梯的類似寫字樓的平均出租率為90%，月租金為40元/㎡，報酬率為6%，如果修復沒有電梯這一功能缺陷，則該寫字樓可升值為（）萬元。A．67．60 B．811．24 C．1622．48 D．2433．72 27．在假設開發法的現金流量折現中，估價對象開發完成后的價值對應的時間一般是（）。A．取得待開發房地產的時間 B．開發期間的某個時間 C．開發完成后的時間

D．開發完成之后的某個時間

28．現評估一個半年前停工的在建工程價值，經測算，完成全部工程的建造費用為1500元/㎡，其中主體工程900元/㎡，安裝及裝飾裝修工程費為600元/㎡。該在建工程主體部分已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設計要求在1年內完成，未完成部分的費用均勻投入。若折現率為15%，則在估價時點的續建費用為（）元/㎡。A．486．52 B．521．74 C．559．50 D．1398．76 29．直線趨勢法y=a+bX中的常數a、b，是由（）決定的。A．房地產的歷史價格資料 B．房地產的未來價格資料 C．房地產的現實價格資料

D．估價師選取的現時和未來的價格資料

30．某類商品房2004～2008年的售價分別為6000元/㎡、6300元/㎡、6678元/㎡、7212元/㎡、7645元/㎡。利用平均增減量法，該類商品房2009年的價格為（）元/㎡。A．7974．00 B．8023．00 C．8056．25 D．8078．00 31．威廉?阿郎索的在任意區位處的地租計算公式Pc（t）=N[Pc-C-kc（t）]中，Ⅳ表示（）。A．單位面積土地上農產品的產量 B．市場上每單位農產品的價格 C．生產每單位農產品的成本

D．向市場運輸每單位農產品的成本

32．某工業用地總面積為3000㎡，容積率為0．5，樓面地價為1000元/㎡?，F按城市規劃擬變更為商業用地，容積率為4．0，相應的樓面地價為1500元/㎡。該改變用途理論上應補地價為（）萬元。A．500 B．525 C．600 D．1650 33．某估價報告中采用收益法評估估價對象價值，估價結果偏高，其原因可能是（）。A．空置率偏小 B．運營費用偏大 C．收益期限偏短 D．報酬率偏高

34．某估價報告中的估價對象為寫字樓在建工程，采用假設開發法求取其價值時，開發完成后的價值同時采用了市場法和收益法求??；采用成本法求取其價值時，土地采用了基準地價修正法求取。該估價報告求取寫字樓在建工程的價值，實質上采用了（）。A．假設開發法和基準地價修正法兩種方法 B．假設開發法和成本法兩種方法

C．假設開發法、市場法、收益法和成本法四種方法

D．假設開發法、市場法、收益法、成本法和基準地價修正法五種方法 35．在估價假設和限制條件說明中，當無理由懷疑建筑物的結構存在安全隱患時，應（）。A．假定建筑結構是安全的 B．肯定建筑物是安全的

C．強調建筑結構安全須進行相關專業鑒定 D．說明建筑結構安全難以確定

二、多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意的答案，請在答題卡上涂黑其相應的編號。錯選或多選均不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0．5分）1．下列經濟活動中，需要評估房地產抵押價值的是（）。A．增加抵押貸款

B．抵押期間對抵押房地產進行動態監測

C．抵押貸款到期后需繼續以該房地產抵押貸款 D．處置抵押房地產 E．租賃抵押房地產

2．下列法律法規和標準中，應作為城市房屋拆遷估價依據的有（）。A．中華人民共和國物權法

B．中華人民共和國城市房地產管理法 C．城市房地產開發經營管理條例 D．房地產估價規范

E．城市房屋拆遷估價指導意見

3．下列引起房地產價格上漲的因素中，屬于房地產自然增值的因素有（）。A．對房地產本身進行投資改良 B．需求增加導致稀缺性增加 C．通貨膨脹 D．外部經濟 E．提高建造成本

4．在實際的房地產估價中，房地產抵押價值通常是抵押房地產未設立法定優先受償款下的價值扣除估價師知悉的法定優先受償款后的余額。這些法定優先受償款通常包括（）。A．拖欠建設工程價款 B．已抵押擔保的債券數額 C．房地產變賣處置費用 D．訴訟費用

E．其他法定優先受償款

5．下列房地產價值類型中，屬于非市場價值的有（）。A．完全產權價值 B．出租人權益價值 C．快速變現值 D．承租人權益價值 E．殘余價值

6．下列房地產價格影響因素中，不屬于房地產區位因素的有（）。A．建筑平面布置 B．朝向、樓層 C．環境景觀

D．土地開發程度 E．房屋完損等級

7．下列關于居民收入水平對房地產價格影響的表述中，正確的有（）。A．居民收入的真正增加，通常會導致房地產價格上升

B．如果居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的收入增加，則對房地產價格影響不大 C．如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，則會促使房地產上升

D．如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其無房地產投資或投機行為，則對房地產價格影響不大

E．居民收入水平的變化對房地產價格影響不大 8．根據現行法律，下列房地產中不應作為以抵押為目的的估價對象的有（）。A．土地所有權

B．依法承包的荒山的土地使用權 C．宅基地使用權 D．固有汽車加油站 E．鄉鎮企業用房

9．下列房地產中，一般情況下適用市場法估價的有（）。A．標準廠房B．房地產開發用地 C．行政辦公樓 D．寫字樓 E．在建工程

10．就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出（）。A．較樂觀的估計值 B．較保守的估計值 C．過高的估計值 D．過低的估計值 E．可能的估計值

11．成本法中，在計算投資利息時，應計息項目包括（）。A．土地取得成本 B．開發成本 C．管理費用 D．銷售費用 E．銷售稅費

12．某房地產開發企業擬在2009年10月18日取得一宗房地產開發用地，預計該用地取得后2年建成商品房，前期勘察設計約需6個月；建成前半年開始銷售，銷售期為1年，下列選項中，正確的有（）。

A．利用假設開發法測算土地總價，估價時點為2009年10月18日 B．利用假設開發法測算土地總價，估價時點為2010年4月18日 C．開發經營期為2009年10月18日至2011年10月18日 D．建設期為2009年10月18日至2011年10月18日 E．銷售期為2011年4月18日至2012年4月18日

13．針對某個估價對象，下列關于估價方法選用的說法中，正確的有（）。A．理論上適用的估價方法，都必須選用 B．在適用的估價方法中，選用兩種即可

C．理論上適用的估價方法因客觀原因不能用的，可以不用 D．必須選用兩種以上的估價方法，不能只選用一種估價方法 E．僅有一種估價方法適用的，可只選用一種估價方法

14．甲地塊臨街深度為100ft，臨街寬度為15ft，形狀為矩形，總價為100萬元，相鄰的乙地塊也為臨街寬度15ft的矩形地塊。根據“四三二一法則”及“九八七六法則”，下列關于乙地塊價格的表述中，正確的有（）。

A．若乙地塊臨街深度為25ft，則其總價為25萬元 B．若乙地塊臨街深度為50ft，則其總價為50萬元 C．若乙地塊臨街深度為75ft，則其總價為90萬元 D．若乙地塊臨街深度為100ft，則其總價為1 10萬元 E．若乙地塊臨街深度為150ft，則其總價為117萬元

15．在房地產買賣中對估價有多種需要，包括評估（）。A．擬買賣的房地產市場價值 B．買方愿意支付的最低價 C．買方可承受的最高價 D．賣方可接受的最低價 E．賣方愿意接受的最高價

三、判斷題（共15題，每題1分。請根據判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分）

1．在城市房屋拆遷中，如果被拆遷房屋的合同租金與市場租金差異較大，則在估價時應考慮此因素。（）

2．在城市房屋拆遷估價中，當拆遷補償實行房屋產權調換方式且所調換的房屋為期房的，因所調換的房屋狀況為未來某個時點的狀況，所以估價時點應為未來。（）

3．對于房地產開發用地而言，從某個特定投資角度評估出的投資價值，一般大于市場價值。（）

4．在不考慮外部折舊的情況下，如果成本法求得的價值大大高于市場法或收益法求得的價值，則說明房地產市場不景氣。（）5．周圍環境狀況是否良好、交通是否有利于商品運輸是確定商業用房位置優劣的首要因素。（）

6．不論是何種估價目的，估價對象狀況不一定是估價時點時的狀況，評估估價對象價值所依據的市場狀況。（）

7．當估價對象為“干凈”的房地產、可比實例是帶有債權債務的房地產時，其統一房地產范圍的價格換算公式是：房地產價格=帶債權債務的房地產價格+債務一債權。（）8．房地產收益可分為有形收益和無形收益，無形收益通常難以貨幣化，難以在計算凈收益時予以考慮，但可通過選取較高的報酬率或資本化率予以考慮。（）

9．某房地產開發項目的利潤為360萬元，土地取得成本、開發成本、管理費用、銷售費用合計為2000萬元，投資利息為200萬元，企業應繳納土地增值稅200萬元，該房地產開發項目的投資利潤率為18%。（）10．成本法是先分別求取估價對象在估價時點的重新構建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估計對象價值的方法。（）11．在假設開發法的現金流量折現法中，待開發房地產取得稅費、后續開發成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等，主要是根據估價對象的相應生產水平估計出的。（）

12．一般來說，運用假設開發法估價時，同一估價對象在自己開發前提下評估出的價格大于在自愿轉讓前提下評估出的價值，在被迫轉讓前提下評估出的價值小于在自愿轉讓前提下評估出的價值。（）

13．運用平均增減量法進行預測的條件是，房地產價格的變動過程是持續上升或下降的，并且上升或下降的幅度大致接近，否則就不宜采用這種方法。（）

14．某城市路線標準深度為24m，劃分為三個等份，從街道方向算起，各等份單獨深度價格修正率分別為50%、30%、20%，則臨街16m的矩形土地的平均深度價格修正率為120%。（）

15．一份完整的估價報告通常由封面、目錄、估價師聲明、估價結果報告、估價技術報告和附件六部分組成。（）

四、計算題（共2題，每題10分。要求列出算式，計算過程；需按公式計算的，要寫出公式；僅有計算結果而無計算過程的，不得分。計算結果保留小數點后兩位）

1．王某于2006年6月18日將其擁有的某個商鋪抵押貸款，貸款成數為6成，貸款金額為200萬元，貸款年利率為8%，貸款期限為5年，按月等額還。2009年10月18 13，王某欲將該商鋪再次抵押貸款。預測該商鋪未來第一年的有效毛收入為50萬元，運營費用為26萬元，此后每年的有效毛收入和運營費用分別在上一年的基礎上增長5%和3%，未來收益期限為36年。當地該類房地產的報酬率為7%，抵押貸款成數一般為6成。請計算該商鋪2009年10月18日的再次抵押價值。

2．某建成的賓館有400間客房及會議室、餐廳等，土地面積10000㎡，建筑容積率為2．0。土地于2年前以出讓方式取得，使用期限40年，約定不可續期，當時的樓面地價為1400元/㎡，現時重新取得該類土地的樓面地價為1750元/㎡，土地交易契稅為4%。該賓館正常建設期為2年；建筑安裝工程費為3000元/㎡，專業費及管理費為建筑安裝工程費的10%；建筑安裝工程費等費用第一年投入60%，第2年投入40%，在各年內均勻投入。該賓館建成前半年內需均勻投入廣告宣傳費400萬元，建成時配置市場價值為500萬元的家具等用品即可投入使用。賓館開發的投資利潤率為40%。預計該賓館投入使用后客房的平均價格為180元/（天?間），第1～4年的入住率分別為50%、60%、70%和80%，從此入住率穩定在80%；其他收入第1年為500萬元，以后每年遞增5%，從第4年起達到穩定。該賓館運營費用第1年為當年收入的35%，此后各年的運營費用在第1年的基礎上增加，增加額為當年收入超過第1年收入部分的25%。

請根據上述資料分別運用收益法和成本法測算該賓館在建成可投入使用時的市場價值。（報酬率為10%，年利率為8%）

第二篇：房地產估價理論與方法

第一章 房地產估價概論

考試目的：測試應考人員對房地產估價的含義、本質和必要性，房地產顧家的要素，房地產估價的各種現實需要，房地產估價師的職業道德，中國房地產估價行業發展狀況等的了解、熟悉和掌握程度。

考試內容：

第一節，對房地產估價的基本認識

一、房地產估價的含義

指專業房地產估價。

（一）專業估價與非專業估價的本質區別

1）專業估價是由專業人員和專業機構完成的。

2）專提供的是專業意見。

3）專具有公信力。

4）專實行有償服務。

5）專要承擔法律責任。

（二）專業房地產估價的概念

核心內容：為了特定目的，對特定房地產在特定時間的特定價值進行分析，測算和判斷。定義：房地產估價師和房地產估價機構接受他人委托，為了特定目的，遵循公認的原則，按照嚴謹的程序，依據有關法律法規和標準，在合理的假設下，運用科學的方法，對特定房地產在特定時間的特定價值進行分析、測算和判斷，并提供相關專業意見的活動。要素：估價當事人、估價目的、估價對象、估價時點、價值類型、估價依據、估價假設、估價原則、估價程序、估價方法和估價結果。

（三）估價與評估的異同

估價的含義更精準、明確、具體，就是指對價值進行評估。

房地產估價師和房地產估價機構從事的房地產估價衍生業務和咨詢顧問業務：

1）價值分配業務

2）價值減損評估業務

3）相關經濟損失評估業務

4）房地產咨詢顧問業務

（四）國外和港臺地區對房地產估價的稱謂及定義

二、房地產估價的本質

（一）房地產估價師評估房地產的價值而不是價格

價值與價格：價值是物的真實所值，是價格的波動“中心”；價格是價值的外在表現，圍繞價值上下波動。

（二）房地產估價師模擬市場定價而不是替代市場定價

估價與定價：估價師提供關于價值的專業意見，為相關當事人的決策提供參考依據。定價往往是相關當事人自己的行為。

(三)房地產估價師提供價值意見而不是做價格保證

根據提供的專業意見的用途和作用，可分為兩種不同性質的估價：鑒證性估價（或稱證據性估價、公正性估價）、咨詢性估價（或稱參考性估價）

刑法一百九十八條、公司法二百零八條規定了估價的法律責任。

鑒證性估價應“獨立、客觀、公正”，咨詢性估價應“為委托人爭取最大的合法權益”。本書講的主要是鑒證性估價。

（四）

第三篇：房地產估價理論與方法_參考答案

一、單項選擇題

ABDABCBAABDBBBDDABCDBCBBCBCCCDBBAAB

二、多項選擇題

ABC

BDE

ACE

AD

ACE

ACDE

ADE

CDE

BCD

ABDE

ACD

AC

ACD

ACE

ABC

三、判斷題

XVVXXVVVXX

VXVXX

第四篇：房地產估價理論與方法讀書筆記

《房地產估價理論與方法》讀書筆記

本書是高等職業教育房地產經營與估價專業系列教材之一。全書共12章，主要介紹房地產、房地產價格以及房地產估價的基礎知識；房地產估價的市場法、成本法、收益法、假設開發法、長期趨勢法及地價評估方法的相關理論基礎與應用技巧；房地產估價作業準備與實施，房地產估價報告撰寫與交付，從實際應用的角度闡述了房地產估價作業的具體操作。本書內容豐富、重點突出、操作性強，本書可作為高等職業教育房地產經營與估價、房地產經營與管理、建筑經濟與管理、資產評估等專業的教材或參考書，也適合房地產估價從業人士作為自學的參考教材。本書按照《全國房地產估價師執業資格考試大綱》的要求，在總結原版《全國房地產估價師執業資格考試經典》的基礎上修訂完成。全書共分為三個部分：第一部分為各章的復習要點，并通過復習題來詳細解讀；第二部分為全國房地產估價師執業資格考試名師預測試卷；第三部分為今年來全國房地產估價師執業資格考試真題及參考答案。本書是參加房地產估價師考試的考生的必備用書，也可供房地產從業人員參考。本書是參加房地產估價師考試的考生的必備用書，也可供從事房地產估價行業的工程人員參考閱讀。

本書和一般學校作為普遍教材的《房地產估價》在大體內容相似的同時，有著自己顯著地特點，綜合來說，內容側重上有不同，本書有明顯針對考試的特點。接下來我仔細根據本書的章節來分析一下這一點。

在第一章的房地產估價概念中，在本書中論述的是房地產估價的基本認識、要素、現實需要、職業道德、中國房地產估價行業發展概況，這些是一般教材中沒有的，本書體現了它作為房地產估價師職業資格考試教材的價值，有著針對對現實社會和考試的論述；

在第二章房地產及其描述中，本書跟一般教材一樣都論述了對于概念、特性、類型、必要性，但是比一般教材少了對房地產估價必要性這部分；

第三章房地產價格和價值跟一般教材差別比較小，都是從房地產價格的含義和形成條件、特征、房地產供求與價格論述以及種類，大體上一樣，所以不加以論述；

本書比起一般教材來增加了對房地產價格影響因素的分析，而且分析的非常細致，房地產價格影響因素、房地產自身因素、人口因素、制度政策因素、經濟因素、社會因素、國際因素、心理因素及其他因素。分析價格影響因素是非常必要的，估價本身就是對房地產價格的估計，如果不知道房地產價格影響因素，是無法得出準確的結論。

在第五章對房地產估價原則的論述上，本書說的比較簡單，比起一般教材，章節也沒有分的那么清晰。

接下來分別是市場法及其運用、收益法及其運用、成本法及其運用、假設開發法及其運用、長期趨勢法及其運用、地價評估和地價分攤、房地產估價程序，在本書和一般教材中都是這么設置，但是內容詳細程度不一樣，一般教材中比較詳細具體，本書由于是針對考試的專門教材，所以只是選取一些對考試特別有用的案例，讓學生更快掌握度過考試的訣竅。

到這里一般教材就結束了，但是本書還增加了全國房地產估價師執業資格考試名師預測試卷和預測卷和全國房地產估價師執業資格考試真題及參考答案，這樣更有利于學生針對性地學習，順利通過考試。

第五篇：2010年房地產估價案例與分析真題

一、問答題

（一）2010年5月，甲公司將其擁有的一幢登記用途為辦公用的臨街房屋出租給乙公司，租賃期限為20年。租賃合同約定，租賃期滿后所有裝修與房屋一同由甲公司無償收回。乙公司承租后，將該房屋裝修改造成酒樓，并加蓋了廚房，現該區域被列入拆遷范圍，某房地產估價機構接受委托對該房屋進行拆遷估價。

請問：

1．拆遷估價中如何考慮甲、乙雙方簽訂的租賃合同？

2．拆遷估價中如何確定該房屋的用途、面積？

3．拆遷估價中如何考慮乙公司的裝修補償？

（二）近期，某城市房地產市場發生較大變化，房地產成交量明顯萎縮，住宅市場價格出現下跌趨勢，某房地產估價機構承接了該市一處住宅小區在建工程的房地產抵押業務，請問：結合該市房地產狀況，采用假設開發法評估該在建工程的抵押價值應注意哪些問題？

（三）某工廠坐落于城市中心區域，有廠房數幢，土地使用權性質為劃撥的國有建設用地使用權，用途為工業用地。最新城市規劃將該地塊調整為商業用地，政府現對該地塊進行收購儲備，委托某房地產估價機構進行有關估價。

請問：

1．評估該宗房地產收購價格時，如何界定土地用途？適宜選用哪些估價方法？

2．政府收購該宗房地產后，將其變為出讓熟地還需投入哪些費用？

3．評估該宗熟地出讓價格時，如何界定土地用途？適宜選用哪些估價方法？

二、單項選擇題

（一）甲公司于2008年以出讓方式取得一宗商業用地使用權，開發建設商業樓。商業樓分為A座、B座，規劃總建筑面積分別為66000㎡、69000㎡.總層數為地上4層，地下1層，2010年6月該商業樓通過竣工驗收并備案。其中A座總建筑面積為65000㎡，地下1層出租給乙公司經營超市，租賃期限為15年，租金為2.10元/（㎡·D）；地上一～四層出租給丙公司經營商場，租賃期限為10年，租金為2.50元/（㎡·D）；B座總建筑面積為67500㎡，辦理了銷售許可證，其中8000㎡已售出，該項目工程款總金額為40500萬元，施工方按合同約定支付了工程款5％的質量保證金，截至目前已付工程款93％。現因融資需要，甲公司擬以該商業樓申請抵押貸款。

1．A座、B座合計抵押建筑面積為（）㎡。

A．124500

B．127000

C．132500

D．135000

2.據調查，該商業樓A座地下一層的客觀租金水平為2.0形（㎡·D），地上一～四層的客觀租金水平為3.0元/（㎡·D），則用收益法測算該商業樓A座抵押價值時，關于租金取值的說法，正確的是（）。

A．租約期內和租約期外都取客觀租金

B．根據謹慎原則，租約期內取租約租金，租約期外取租約租金和客觀租金中較低者

C．根據謹慎原則，租約期內和租約期外均取租約租金和客觀租金中較低者

D．租約期內取租約租金，租約期外取客觀租金

3．該商業樓抵押價值評估中法定優先受償款應為（）萬元。

A．810

B．132025

C．2835

D．4860

（二）甲公司開發建設的某工業項目，土地面積為20000㎡，2007年11月取得建設工程規劃許可證，規劃建設廠房5幢，食堂、浴室、辦公樓各1幢，總建筑面積為25000㎡。2008年6月甲公司取得了其中的辦公樓和3幢廠房的建設工程施工許可證，總建筑面積為16500㎡，至2008年12月辦公樓已完成主體結構。3幢廠房尚未完成屋架施工，此后項目停工至今，在此期間，2009年5月甲公司自行建設了2間宿舍，共計500㎡。因經營不善，甲公司現擬轉讓該項目以償還債務，委托乙房地產估價機構評估該項目于2010年6月30日的市場價值。

4．采用假設開發法估價時，應按照（）前提進行估價。

A．自己開發

B．溢價轉讓

C．被迫轉讓

D．自愿轉讓

5．采用成本法估價，求取土地重新取得價格時，容積率應采用（）。

A．0.03

B．0.83

C．0.85

D．1.25

6．采用成本法估價時，可計入開發成本的是（）。

A．辦公樓開發費用

B．食堂開發費用

C．宿舍開發費用

D．浴室開發費用

7．采用成本法估價時，應（）。

A．按照預算額測算在建工程價值

B．按工程已結算額測算在建工程價值

C．按綜合完成的形象進度測算在建工程價值

D．結合綜合完成的形象進度和折舊因素，測算在建工程價值

三、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤

本次估價背景情況如下：

估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。估價委托人為××房地產開發公司，注冊房地產估價師在實地查看和市場調查時，從估價對象的施工方××建筑安裝公司獲取了相關成本等資料。

以下為該房地產估價報告中估價的假設和限制條件內容片斷：

（一）估價的假設條件

1.估價時點2009年6月18日的房地產市場為公平、平等、自愿的交易市場。

2.本報告假定估價對象在合法前提下，按設計的商業用途使用能夠產生最高最佳效益，并在未來可持續經營。

3.本次估價以××建筑安裝公司提供的資料及數據真實、合法、完整、準確為前提，若提供資料及數據失實，由此產生的估價結果失真，本估價機構不承擔責任。

4.估價對象土地用途為商貿綜合用地，證載土地使用權終止日期為2053年6月19日，剩余使用年限為44年。

遵循合法原則和謹慎原則，本報告估價對象為商業房地產（未單獨辦理土地權屬證書），設定其土地使用權年限自估價時點起為40年。

5.估價對象與其他生產要素相結合，能滿足其剩余使用年限內的正常使用要求，并得到有效使用。

6.估價委托人擁有估價對象完全權益，包括房屋所有權和國有土地使用權。

7.任何有關估價對象的運作方式、程序應符合國家、地方的有關法律、法規政策等。

8.我們于2009年6月25日至26日對估價對象進行了實地查看，不能確認估價對象在估價時，點的狀況與實地查看之曰的狀況保持一致，提醒估價委托人使用估價報告時注意。

9．注冊房地產估價師在進行實地查看時，觀察到估價對象外部完整正常，但不能確定其有無內部缺陷，本報告假設其建筑質量可以維持正常的使用壽命。

（二）估價的限制條件

1.本次估價目的僅為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據，不對其他目的負責任，超出此范同使用報告，本估價機構不承擔相應法律責任。

2.估價結果未考慮將來可能發生的資產處置、產權轉移等費用對其抵押價值的影響。

3.根據× ×市當前房地產市場的特征，本房地產估價報告應用有效期為半年，即自本報告估價時點起半年內有效。在應用有效期內，如果房地產市場發生重大變化，并對房地產價值產生明顯影響，應重新進行估價。

4.本報告僅供委托人使用，未經本公司同意，不得向估價委托人和估價報告審查部門之外的單位和個人提供。本報告的全部或部分內容不得發表于任何公開媒體上。

參考答案

一、問答題

（一）答：

1.拆遷估價的價值標準為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。故估價時不考慮租約的影響。（3分）

2.根據《城市房屋拆遷估價結果指導意見》規定：

（1）被拆遷房屋的性質和面積一般應以房屋權屬證書或登記簿的記載為準。（1分）

（2）各地被拆遷房屋的面積認定有特別規定的，從其規定。（1分）

（3）拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質和面積協商一致的，可以按照協商結果進行評估。（1分）

（4）若對房屋性質不能協商一致的，應當向城市規劃行政主管部門申請確認。（1分）

（5）對被拆遷房屋的面積不能協商一致的，可以向依照《房產測繪管理辦法》設立的房屋面積鑒定機構申請鑒定；沒有設立房屋面積鑒定機構的，可以委托具有房產測繪資格的房產測繪單位測算。（1分）

3.被拆遷房屋內裝飾裝修的補償金額由拆遷人與被拆遷人協商確定；協商不成的，可以委托評估確定。（2分）或：乙公司的裝修補償應與出租人協商解決。（2分）

或：乙公司應得的裝修補償應為甲公司從拆遷人處得到的裝修補償款（或根據時點的裝修的現值）減去租賃期滿后裝修的殘余價值。（2分）

（二）答：

在當前市場環境下，運用假設開發法時應特別注意：

（1）預測開發完成后的價值宜謹慎。（2分）

（2）開發費用可能發生變化。（2分）

（3）開發周期可能延長。（2分）

（4）開發和銷售稅費構成內容及稅費率可能發生變化。（2分）

（5）折現率或利潤率水平可能發生變化。（2分）

（三）答：

1.政府收購該宗房地產時進行評估，土地用途應界定為工業用途，適宜選用成本法、市場法、基準地價修正法。（2分）

2.收購房地產變為可出讓熟地過程中要投入下列費用：

（1）建筑物拆除費用。（2分）

（2）土地開發費用（如七通一平費用）。（2分）

（3）其他成本費用（如財務成本、管理費用）。（2分）

3.出讓時對該宗熟地使用權價格進行評估，用途應界定為商業，適宜選用假設開發法、市場法、基準地價修正法。（2分）

二、單項選擇題

1.A 2.D 3.C 4.C 5.D 6.A 7.D

三、改錯題

錯誤：本次估價以××建筑安裝公司提供的資料及數據真實、合法、完整、準確為前提。

改為：本次估價以委托人（或××房地產開發公司）提供的資料及數據真實、合法、完整、準確為前提。

錯誤：設定其土地使用權年限自估價時點算起為40年。

改為：設定其土地使用權年限自估價時點算起為44年。

錯誤：自本報告估價時點起半年內有效。

改為：自本報告出具之日起半年內有效。

錯誤：不能確認估價對象在估價時點的狀況與實地查看之日的狀況保持一致。

改為：假定估價對象在估價時點的狀況與實地查看之日的狀況保持一致