第一篇：河北省2017年房地產估價師《理論與方法》：中國房地產估價行業發展概況考試題

河北省2017年房地產估價師《理論與方法》：中國房地產估價行業發

展概況考試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、甲開發商2000年按法定最高出讓年限取得一塊商業用地的土地使用權，2002年李某購得該地塊上建成的商業用房一間，五年后又將該房轉讓給王某。王某取得該房的土地使用年限是年。(2008年試題)A：33 B：35 C：38 D：40 E：房地產估價機構必須加蓋公章

2、已知一年期國債年利率為3．31％，貸款年利率為5．43％，投資風險補償率為2．23％，管理負擔補償率為1．32％，缺乏流動性補償率為1．42％，投資帶來的優惠率為0．50％，利用累加法計算的報酬率為。

A：7．78％

B：8．28％

C：13．21％

D：14．21％

E：工業用地的監測點評估價格

3、設立房地產中介服務機構，必須向__申請注冊登記，領取營業執照，方可開業。

A．房地產管理部門

B．工商行政管理部門

C．土地管理部門

D．建設管理部門

4、下列不屬于征收土地特點的是。

A：具有一定的強制性

B：要妥善安置被征地單位人員的生產和生活

C：被征收后的土地所有權不發生轉移

D：用地單位給予被征地單位經濟補償

E：房地產估價機構必須加蓋公章

5、下列不屬于房地產估價基本程序的是。

A：獲取估價業務

B：實地查看估價對象

C：確定估價結果

D：估價資料公開

E：工業用地的監測點評估價格

6、運用長期趨勢法測算房地產未來價格，當房地產價格的變動過程是持續上升或者下降，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用__進行測算。A．平均增減量法

B．平均發展速度法

C．移動平均法

D．指數修勻法

7、城市基本地形圖的復測周期一般為__年。

A．20～30 B．10～30 C．10～15 D．5～10

8、某購房者向銀行申請了40萬元的抵押貸款，按月等比遞增還款。已知抵押貸款年利率為6.6%，期限為10年，購房者月還款額的增長率為0.5%，則購房者的首次還款額是（）元。

A．2040.8 B．3451.83 C．5089.1 D．6666.7

9、根據的不同，可將房地產市場劃分為銷售市場、租賃市場、抵押市場和保險市場。

A：房地產交易方式

B：房地產交易順序

C：購買房地產目的D：房地產類型

E：借款合同

10、房地產開發企業資質按照企業條件分為一、二、三、四等四個資質等級，其中四級資質注冊資本應在__萬元以上。

A．100 B．800 C．2000 D．5000

11、業主和租客不希望他所擁有或承租的物業與附近的另一物業相同，這體現了房地產市場的（）性。

A．文化

B．相似

C．適應

D．各異

12、估價報告的寫作要求有__。

A．全面性、主觀性、準確性

B．簡便性、客觀性、準確性

C．主觀性、準確性、概括性

D．全面性、客觀性、概括性

13、某宗地的面積為1000㎡，采用市場法進行評估。通過三宗可比實例求出的比準價格分別為2130元／㎡，2190元／㎡和2220元／㎡，如果賦予這三個價格的權重分別為0.3，0.4和0.3，則采用加權算術平均法得到的比準價格為元／㎡。A：2160 B：2175 C：2181 D：2205 E：工業用地的監測點評估價格

14、下列影響房地產市場運行環境的因素中，屬于經濟環境的影響因素是。

A：城市或區域產業結構與布局

B：人口數量與結構

C：土地資源狀況

D：建筑技術進步

E：借款合同

15、注冊管理初審機構自準予注冊變更之日起__日內，報建設部登記備案。

A．15 B．30 C．45 D．60

16、通過市場調研，獲得某類房地產2002年至2006年的價格分別為3 405元／㎡、3 565 元／㎡、3 730元／㎡、3 905元／㎡、4 075元／㎡，則采用平均增減量法預測該類房地產2008年 的價格為．【2007年考題】

A：4 075．0元／㎡

B：4 242．5元／㎡

C：4 410．0元／㎡

D：4 577．5元／㎡

E：工業用地的監測點評估價格

17、當急需資金需要將房地產快速變現時，房地產的價格往往會比較低，這主要是由于房地產具有__的特性。

A．個別性

B．獨占性

C．流動性差

D．易受限制性

18、房地產估價師注冊有效期滿需繼續執業的，應當在注冊有效期滿__日前，申請延續注冊。

A．15 B．30 C．60 D．90

19、注冊結構工程師注冊有效期為年。

A：1 B：2 C：3 D：5 E：房地產估價機構必須加蓋公章

20、某房地產現房價格為4 000元／㎡，預計從期房達到現房的兩年時間內現房出租的租金收入為每年300元／㎡(年末收取)，出租運營費用為每年50元／㎡．假設折現率為5％，風險補償為200元／㎡，則該房地產的期房價格為．【2006年考題】

A：3 300元／㎡

B：3 324元／㎡

C：3 335元／㎡

D：3 573元／㎡

E：工業用地的監測點評估價格

21、下列關于內地房地產估價師與香港測量師資格互認的表述中，錯誤的是。

A：內地房地產估價師與香港測量師資格互認協議書于2003年11月簽署

B：內地房地產估價師與香港測量師資格互認頒證大會于2004年8月舉辦

C：內地房地產估價師與香港測量師資格互認協議書簽署后，內地房地產估價師自動成為香港測量師

D：內地房地產估價師與香港測量師資格互認是內地與香港最早實現資格互認的專業技術人員資格之一

E：工業用地的監測點評估價格

22、《城市房屋拆遷管理條例》規定，需要延長拆遷期限的，拆遷人應當在拆遷期限屆滿日前，向房屋拆遷管理部門提出延期拆遷申請。

A：15 B：30 C：45 D：60 E：房地產估價機構必須加蓋公章

23、__是指由調查人員向被調查者詢問，由被詢問者答復的調查方法。

A．直接觀察法

B．間接觀察法

C．采訪法

D．報告法

24、投資估算的精度可達±20％，所需費用約占總投資的0．25％～1．5％，該階段為。

A：投資機會研究

B：初步可行性研究

C：詳細可行性研究

D：項目的評估和決策

E：借款合同

25、拆遷人與被拆遷人對補償形式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷過渡方式和過渡期限，經協商達不成協議，經當事人申請，由批準拆遷的房屋拆遷主管部門裁決。裁決部門應當在受理裁決申請之日起__日內做出裁決。

A．10 B．20 C．30 D．45

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、當成本法求得的價值大大高于市場法或收益法求得的價值時，說明__。A．房地產市場存在著泡沫

B．房地產市場不景氣

C．房地產市場很繁榮

D．房地產市場不存在泡沫

2、下列屬于平均指標的是。

A：算術平均數

B：調和平均數

C：中位數

D：眾數

E：標準差

3、租賃融資在房地產領域的應用模式主要是。

A：置業投資

B：設備租賃

C：售后回租

D：權益融資

E：借款合同

4、房地產估價資質等級升級采取依次逐級上升，每次申請升級要間隔__以上，并不得越級升級。

A．1年

B．2年

C．3年

D．4年

5、拆遷當事人王某對w市A縣房屋拆遷管理部門的裁決不服，下列王某的做法正確的是。

A：王某可以向A縣人民政府申請行政復議

B：王某可以向A縣房屋拆遷管理部門申請行政復議

C：王某可以向w市人民政府申請行政復議

D：王某可以向w市房屋拆遷管理部門申請行政復議

E：王某也可以在接到裁決書之日起3個月內向人民法院起訴

6、利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產估價師確定估價對象的。

A：最佳規模

B：最佳經營手段

C：最佳集約度

D：最佳管理方式

E：最佳投資渠道

7、房地產的規范性文件包括。

A：《房地產經紀人員執業資格制度暫行規定》

B：《房地產估價規范》

C：《關于房地產中介服務收費的通知》

D：《房產測量規范》

E：《城市房屋拆遷估價指導意見》

8、王某購買了A房地產開發公司在w省B市C縣開發建設的商品房一套，與A房地產開發公司簽訂了商品房預售合同后，按照規定，應持商品房預售合同到部門辦理登記備案手續。

A：B市房產管理部門

B：B市土地管理部門

C：C縣房產管理部門

D：C縣土地管理部門

E：W省房產管理部門和土地管理部門

9、實行包干制的物業服務費，其構成不包括。

A：物業服務成本

B：法定稅費

C：物業服務企業的酬金

D：物業服務企業的利潤

E：執行層的組織協調

10、以為標準，可將商業保險分為財產保險與人身保險兩大類。

A：保險基金來源的不同

B：被保險標的的不同性質

C：保險的實施形式

D：保險標的的價值確定與否

E：執行層的組織協調

11、從廣義上講，建筑物是指人工建筑而成，由__等組成的整體物。

A．建筑材料

B．建筑構配件

C．建筑設備

D．建筑文化

E．風險理念

12、長期資金市場的功能主要是引導長期儲蓄轉化為長期投資，其特點不包括__。

A．融資期限長

B．流動性差

C．資金交易量大

D．融資的目的主要為了解決長期投資性資金的需要

13、下列房地產中，一般情況下適用市場法估價的有（）。

A．標準廠房

B．房地產開發用地

C．行政辦公樓

D．寫字樓

E．在建工程

14、根據投資的對象，房地產投資可以分為__。

A．房地產開發投資和購買投資

B．土地投資和房屋投資

C．建筑材料投資和土地投資

D．生產投資和經營投資

15、關于需求、供給的變化對均衡價格影響的說法，正確的有。

A：需求不變、供給增加，均衡價格下降

B：供給不變、需求增加，均衡價格下降

C：需求減少、供給增加，均衡價格下降 D：需求減少、供給減少，均衡價格下降

E：需求增加、供給增加，均衡價格上升

16、建設項目決策階段影響工程造價的主要因素有。

A：建設年限

B：建設質量水平

C：項目合理規模

D：建設地點

E：建設標準水平

17、政府解決低收入家庭住房困難的主要渠道是提供。

A：商品住房

B：限價商品住房

C：經濟適用住房

D：廉租住房

E：執行層的組織協調

18、從__開始國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。

A．1994年7月5日

B．1994年8月15日

C．1993年6月1日

D．1999年6月1日

19、從開發商的角度看，房地產開發過程中投入的資源有。(2008年試題)A：土地

B：勞動力

C：資本

D：經驗

E：環境

20、下列指標中，屬于控制性詳細規劃中規定性指標的有。

A：建筑密度

B：建筑控制高度

C：建筑色彩

D：建筑紅線后退距離

E：容積率

21、按貸款使用期限的長短，可將貸款分為。

A：短期貸款

B：中期貸款

C：長期貸款

D：抵押貸款

E：保證貸款

22、征收100畝耕地，該塊耕地征收前3年的平均年畝產值為1000元，按最低補償標準應支付__萬元的土地補償費。

A．30 B．60 C．80 D．100

23、下列關于有瑕疵房地產拍賣的操作，說法正確的是。A：拍賣標的有房屋所有權證，未辦理土地使用權證。經政府相關部門審批通過，如果是國有土地，則補繳出讓金

B：拍賣有產權證的以劃撥方式取得土地的房地產，應向有批準權的人民政府土地主管部門報批

C：拍賣標的有土地使用權證，未辦理房屋所有權證，須報請有關部門審批

D：對于房地產開發過程未予交清的款項，或未辦完手續的房地產，應補繳剩余款項和補辦全部手續

E：由于其他經濟原因(非銀行訴訟)法院裁定強制拍賣已經被抵押給銀行的房地產，應通知抵押權人，或解除抵押，或根據國家規定的拍賣標的拍賣金額的受償順序受償

24、關于抵押房地產變現能力強弱比較的說法，錯誤的是。

A：標準廠房通常比一般廠房的變現能力弱

B：熟地通常比生地或毛地變現能力弱

C：小商鋪通常比大商鋪變現能力弱

D：廠區內住宅通常比商品住宅小區內住宅的變現能力弱

E：郊區的房地產通常比市區的房地產變現能力弱

25、下列關于電梯，表述正確的是。

A：高層建筑應設消防電梯

B：一般來說，最高住戶入口層樓面距底層室內地面的高度在10m以上的，均應設置電梯

C：一般來說，住宅建筑層數在7層及7層以上的，應設置電梯

D：電梯井道是電梯運行的通道，每層均有出入口，井內有導軌、導軌撐架、平衡錘及緩沖器等

E：電梯由機房、井道、轎廂三大部分組成

第二篇：河北省2017年房地產估價師《理論與方法》：中國房地產估價行業發展概況考試題

河北省2017年房地產估價師《理論與方法》：中國房地產估價行業發

展概況考試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、拍賣的基本原則中不包括__原則。A．公開 B．公平C．客觀

D．誠實信用

2、下列說法中錯誤的是。

A：在假設開發法中，估算未來開發完成后的房地產價值不能采用成本法 B：在同一個在建工程估價項目中不能同時采用成本法和假設開發法 C：假設開發法在形式上是評估新建房地產價格的成本法的倒算法

D：在房地產抵押價值評估中采用成本法評估出的價值不一定是保守的 E：工業用地的監測點評估價格

3、某幢大廈的總建筑面積為10 000 ㎡，房地產總價值為7 000萬元，其中土地總價值為3 000萬元．王某擁有該大廈其中一部分，該部分的建筑面積為250 ㎡，房地產價值為150萬元．若按照土地價值進行分攤，則王某占有的土地份額為．【2007年考題】 A：1．67％ B：2．33％ C：2．75％ D：3．33％

E：工業用地的監測點評估價格

4、當事人對裁決不服的，可以在裁決書送達之13起個月內向人民法院起訴。A：1 B：2 C：3 D：6 E：執行層的組織協調

5、《中華人民共和國物權法》規定，預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起__個月內未申請登記的，預告登記失效。A．3 B．5 C．6 D．8

6、某居住區住宅用地面積17．8h，建有42棟住宅，分別為：6棟24層的住宅每棟基底面積和建筑面積分別為900、21600；16棟3層的住宅，每棟基底面積和建筑面積分別為1080、14040；20棟8層的住宅，每棟基底面積和建筑面積分別為1080、8640，則該居住區住宅平均層數為層。(2006年試題)A：7．9 B：11．9 C：12．1 D：19．0 E：執行層的組織協調

7、房地產開發企業在領取營業執照后的__日內，應當到登記機關所在地房地產開發主管部門備案。A．15 B．30 C．60 D．90

8、王某已有一套住房，2006年又接受贈與一套價值為100萬元的住房，并繳納契稅、公證費、手續費等相關稅費5萬元。2012年7月1日，王某將該住房以125萬元轉讓，應繳納個人所得稅萬元。A： B：4 C：24 D：25 E：執行層的組織協調

9、強度相對指標的計算公式為。

A：總體內某部分或組的數值／總體總數值 B：某一總體總量／另一有聯系的總體總量

C：某一空間某種現象的指標值/另一空間同類現象的指標值 D：總體某一指標值/同一總體另一指標值 E：執行層的組織協調

10、下列收益性物業凈經營收入的表達式中，正確的是__。A．凈經營收入=有效毛收入-經營費用

B．凈經營收入=有效毛收入-經營費用-抵押貸款還本付息

C．凈經營收入=有效毛收入-經營費用-抵押貸款還本付息-準備金

D．凈經營收入=有效毛收入-經營費用-抵押貸款還本付息-準備金-所得稅

11、某商鋪的收益年限為30年，年有效毛收入為6000元/m2。假設凈收益率為75%，報酬率為10%，則該商鋪目前的價值為（）。A．14140元/m2 B．42421元/m2 C．56561元/m2 D．60000元/m2

12、下列關于房地產泡沫的表述中，錯誤的是。

A：市場參與者的投機需求是房地產泡沫產生的直接誘因 B：可以用市場價格背離實際價值的程度來度量房地產泡沫 C：房地產泡沫產生的基礎是土地有限性和稀缺性

D：金融機構壓縮房地產信貸會加劇房地產價格上漲和促使泡沫形成 E：借款合同

13、房屋租賃行為應有明確的租賃期限，出租人有權在簽訂的合同中明確租賃期限，并在租賃期限屆滿后收回房屋。《合同法》規定，租賃期限不能超過年。A：30 B：20 C：10 D：5 E：執行層的組織協調

14、下列不屬于優先股股東享有權利的是。A：分配股息的優先權 B：股票轉讓權 C：有限的表決權 D：要求贖回權

E：執行層的組織協調

15、僅考慮房地產的投資特性時，一般認為購買銷售電動車的店鋪比購買生產電動車的廠房的投資風險小，這是因為前者比后者具有。A：更強的適時的更新改造投資性 B：更易受政策影響性 C：更長的經濟壽命 D：更專業的物業管理 E：借款合同

16、隨著自然周期運動通過__，投資者對投資回報的預期隨著租金的回升而提高，部分投資者開始小心翼翼地回到市場當中來。A．第一階段 B．第二階段 C．第三階段 D．第四階段

17、下列投資行為中，屬于房地產間接投資的是（）。A．購買房地產公司股票 B．購買土地使用權 C．購買新建商品住房 D．購買存量商品住房

18、對于閑置土地的處置方式中，延長開發建設期限，最長不得超過__。A．五年 B．三年 C．兩年 D．一年

19、運用進行預測的條件是房地產價格的變動過程是持續上升或下降的，并且各期上升或下降的幅度大致接近。A：數學曲線擬合法 B：平均增減量法 C：平均發展速度法 D：移動平均法

E：工業用地的監測點評估價格

20、建設貸款的還款資金來源，通常是銷售收入或（）。A．租金收入 B．土地出讓收入 C．長期抵押貸款 D．凈經營收入

21、以磚墻、磚柱作為豎向構件來承受豎向荷載，鋼筋混凝土樓板、梁、屋架等橫向構件擱置在墻、柱上來承受并傳遞上部傳下來的荷載，這種結構是__。A．磚木結構 B．磚混結構

C．鋼筋混凝土結構 D．框架剪力墻結構

22、某房地產的土地取得成本為1000萬元，開發成本為3000萬元，管理費用為200萬元，銷售費用為300萬元，開發利潤為500萬元，則該房地產的投資利潤率為。A：10.0％ B：11.1％ C：11.9％ D：12.5％

E：工業用地的監測點評估價格

23、真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格稱為__。A．市場價值 B．理論價值 C．市場價格 D．理論價格

24、在國有建設用地使用權掛牌出讓中，為競買人確定報價提供參考依據的估價，一般是評估。A：掛牌底價 B：正常市場價格

C：競買人可承受的最高價 D：最可能的成交價

E：工業用地的監測點評估價格

25、職工以成本價購買公有住房，房屋權屬登記時產別為。A：房改售房 B：公產 C：私產

D：私產(部分產權)E：執行層的組織協調

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、房地產具有易受限制性，政府對房地產的限制通常通過__來實現。A．充公權 B．管制權 C．征稅權 D．征收權 E．出讓權

2、下列關于物業經營產生的現金流的表達式中，正確的是（）。A．稅前現金流=有效毛收入一經營費用 B．稅前現金流=有效毛收入一抵押貸款還本付息 C．稅后現金流=稅前現金流一所得稅

D．稅后現金流=稅前現金流一準備金一所得稅

3、下列關于拍賣與投標招標的區別，說法正確的是。

A：拍賣活動實施機構必須是依法設立的拍賣企業，招標人只可委托代理機構招標

B：招標人是為了完成某些項目而在投標人中選擇一個條件最優的合作伙伴，合同成立后由中標人完成合同約定的工作

C：拍賣成交后，委托人和買受人都必須根據合同的約定向拍賣行支付傭金 D：招標投標活動中，雙方均需支付傭金或酬勞

E：是否收取酬勞可以作為區別拍賣與招標投標的一個重要標志

4、A市B房地產開發商于2006年6月取得A市城市規劃區內的一塊建設用地使用權，建設用地使用權出讓合同約定2006年10月動工，但因自身原因至2007年11月31日前一直未動工。截至2009年12月31 日，經有關部門審計，B房地產開發商的資產總額為1200萬元，其中流動資產為500萬元，速動資產為250萬元，流動負債為300萬元，負債資產總額為400萬元，同時當年實現利潤額為400萬元，當年資本金總額為800萬元。B房地產開發商擬轉讓該建設用地使用權，受讓方欲改變原出讓合同約定的土地用途，下列表述正確的有。A：必須取得出讓方同意并經土地管理部門和城市規劃部門批準

B：必須簽訂建設用地使用權出讓合同變更協議或重新簽訂建設用地使用權出讓合同

C：轉讓方應當將所獲得收益中的土地收益上繳國家 D：相應調整土地使用權出讓金 E：銷售凈利率

5、下列稅種中，采用比例稅率的有。A：契稅 B：房產稅

C：耕地占用稅 D：土地增值稅 E：城鎮土地使用稅

6、目前，國家收回建設用地使用權的原因可能是。A：建設用地使用權期間屆滿而收回 B：因公共利益的需要而提前收回

C：因土地使用者不履行土地使用權出讓合同而收回 D：因土地使用者履行土地使用權出讓合同而收回 E：司法機關決定收回建設用地使用權

7、在存貨、有價證券等資產的市價低于成本時，相應地減記資產的賬面價值，并將減記金額計入當期損益，體現__原則對歷史成本原則的修正。A．權責發生制 B．謹慎 C．配比原則

D．劃分收益性支出與資本性支出

8、某建筑物的建筑面積5000m2，坐落的土地面積為2000m2，土地價格為1500元/m2，用成本法估算出的該建筑物的重置價格為1600元/m2，市場上該類房地產的正常房地價格為1800元/m2，則該建筑物的價格為（）元/m2。A．1000 B．1100 C．1200 D．1300

9、下列屬于普通股股東權利的有__。A．有限的表決權 B．股票的轉讓權

C．對公司剩余財產的分配權 D．對公司事務的質詢權 E．要求贖回權

10、下列屬于建筑物折舊的是__。A．物質折舊 B．功能折舊 C．經濟折舊 D．結構折舊 E．性質折舊

11、在房地產估價中，如果估價目的不同，則__。A．估價的依據有可能不同 B．估價的方法有可能不同 C．估價對象的范圍有可能不同 D．不影響估價結果的公正性 E．不影響估價報告的用途

12、城市房屋拆遷行政裁決的主要制度包括。A：行政調解制度 B：報告制度

C：集體決策制度

D：不服行政裁決的救濟制度 E：拆遷聽證制度

13、以下能夠引起利率上升的因素有__。A．借貸資金的供給大于需求 B．預期通貨膨脹率上升

C．中央銀行采用貨幣緊縮政策 D．某國國際收支出現大量順差 E．中央銀行采用貨幣擴張政策

14、__、房地產業常常被政府用來作為一個“經濟調節器”。A．造船業 B．服務業 C．建筑業 D．航空業

15、按照企業采取某些措施和行動后競爭者的不同反應，可以將競爭者劃分為（）。A．隨機型競爭者 B．兇猛型競爭者 C．選擇型競爭者 D．從容不迫型競爭者 E．軟弱型競爭者

16、公開市場價值是指下列條件下最可能實現的價格__。A．賣方和買方掌握必要的市場信息

B．賣方具有必要的專業知識，并了解交易對象 C．買方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價 D．賣方和買方追求各自利益的最大化 E．賣方和買方急于完成交易

17、有條件的地方，可申請繳存住房公積金。A：城鎮單位聘用進城務工人員，單位和職工 B：城鎮個體 C：城鎮工商戶

D：城鎮自由職業人員 E：農民

18、在選取可比實例時，其成交價格不會偏離正常市場價格的因素是__。A．強迫出售或強迫購買的交易

B．交易雙方或一方缺乏對交易對象或市場行情的了解 C．急于出售或急于購買的交易 D．受債權債務關系影響的交易

19、通常房地產開發投資利潤率的計算基數為__。A．土地取得成本+開發成本

B．土地取得成本+開發成本+管理費用

C．土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用 D．開發完成后的房地產價值

20、下列房地產權利的種類中，屬于他物權的有__。A．所有權 B．土地使用權 C．地役權 D．典權 E．租賃權

21、防水材料包括三大類。A：防水卷材 B：防水涂料

C：防水物理材料 D：防水化學材料 E：建筑密封材料

22、房產分戶圖表示的內容有。A：控制點

B：房屋產權界線

C：所在層次、戶號、室號 D：房屋建筑面積 E：房屋邊長

23、假設將兩居室每套價格提高5萬元，會減少多少購買者，如對此問題進行調查，則屬于。A：試探性調查 B：描述性調查 C：因果性調查 D：假設性調查 E：借款合同

24、在市場趨勢分析中，時間序列分析法包括。A：市場因子推演法 B：簡單平均法 C：移動平均法

D：加權移動平均法 E：指數平滑法

25、某商品住宅樓于2007年1月10日竣工驗收合格，施工單位按法定最低保修期限承諾，如該住宅樓中的住房于2010年1月10日交付給買受人，則開發商承擔該商品住宅屋面防水的最低保修期限應至。A：2010年1月9日 B：2012年1月9日 C：2013年1月9日 D：2015年1月9日 E：執行層的組織協調

第三篇：房地產估價理論與方法

第一章 房地產估價概論

考試目的：測試應考人員對房地產估價的含義、本質和必要性，房地產顧家的要素，房地產估價的各種現實需要，房地產估價師的職業道德，中國房地產估價行業發展狀況等的了解、熟悉和掌握程度。

考試內容：

第一節，對房地產估價的基本認識

一、房地產估價的含義

指專業房地產估價。

（一）專業估價與非專業估價的本質區別

1）專業估價是由專業人員和專業機構完成的。

2）專提供的是專業意見。

3）專具有公信力。

4）專實行有償服務。

5）專要承擔法律責任。

（二）專業房地產估價的概念

核心內容：為了特定目的，對特定房地產在特定時間的特定價值進行分析，測算和判斷。定義：房地產估價師和房地產估價機構接受他人委托，為了特定目的，遵循公認的原則，按照嚴謹的程序，依據有關法律法規和標準，在合理的假設下，運用科學的方法，對特定房地產在特定時間的特定價值進行分析、測算和判斷，并提供相關專業意見的活動。要素：估價當事人、估價目的、估價對象、估價時點、價值類型、估價依據、估價假設、估價原則、估價程序、估價方法和估價結果。

（三）估價與評估的異同

估價的含義更精準、明確、具體，就是指對價值進行評估。

房地產估價師和房地產估價機構從事的房地產估價衍生業務和咨詢顧問業務：

1）價值分配業務

2）價值減損評估業務

3）相關經濟損失評估業務

4）房地產咨詢顧問業務

（四）國外和港臺地區對房地產估價的稱謂及定義

二、房地產估價的本質

（一）房地產估價師評估房地產的價值而不是價格

價值與價格：價值是物的真實所值，是價格的波動“中心”；價格是價值的外在表現，圍繞價值上下波動。

（二）房地產估價師模擬市場定價而不是替代市場定價

估價與定價：估價師提供關于價值的專業意見，為相關當事人的決策提供參考依據。定價往往是相關當事人自己的行為。

(三)房地產估價師提供價值意見而不是做價格保證

根據提供的專業意見的用途和作用，可分為兩種不同性質的估價：鑒證性估價（或稱證據性估價、公正性估價）、咨詢性估價（或稱參考性估價）

刑法一百九十八條、公司法二百零八條規定了估價的法律責任。

鑒證性估價應“獨立、客觀、公正”，咨詢性估價應“為委托人爭取最大的合法權益”。本書講的主要是鑒證性估價。

（四）

第四篇：房地產估價理論與方法_參考答案

一、單項選擇題

ABDABCBAABDBBBDDABCDBCBBCBCCCDBBAAB

二、多項選擇題

ABC

BDE

ACE

AD

ACE

ACDE

ADE

CDE

BCD

ABDE

ACD

AC

ACD

ACE

ABC

三、判斷題

XVVXXVVVXX

VXVXX

第五篇：房地產估價師《理論與方法》練習題2017

單項選擇題

1、房地產之所以能夠以價格進行衡量，是因為具有()。

A.供給、需求、利用狀況

B.價值、使用價值、供求

C.有用性、稀缺性、有效需求

D.權利、租金、利率

2、下列不屬于房地產價格與一般物品價格相同之處的是()。

A.都是價格用貨幣來表示

B.都有波動，受供求因素的影響

C.都是按質論價

D.都受區位因素的影響

3、房地產的供給曲線表示()。

A.房地產的購買量與其價格之間的關系

B.房地產的出售量與購買者能力的關系

C.房地產的供給量與其價格之間的關系

D.房地產的供給量與購買者能力的關系

4、房地產的市場供給量與市場需求量相等時的價格，也就是房地產的市場供給曲線與市場需求曲線相交時的價格，一般叫做()。

A.房地產的供給價格

B.房地產的需求價格

C.房地產的市場價格

D.房地產的均衡價格

5、受市場因素影響，房地產供給增加，房地產需求減少，并且供給增加的幅度大于需求減少的幅度，則房地產均衡價格和均衡數量的變化情況是()。

A.均衡價格增加，均衡數量減少

B.均衡價格減少，均衡數量增加

C.均衡價格增加，均衡數量不變

D.均衡價格不變，均衡數量減少

6、在替代品之間，一種房地產的價格不變，另一種房地產的價格如果上漲，則該種房地產的需求就會()。

A.增加

B.減少

C.不變

D.無法確定

7、房地產的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經常起作用的因素不包括()。

A.房地產開發商對未來的預期

B.消費者的預期

C.該種房地產的價格水平

D.該種房地產的開發建設成本

8、現實中，房地產市場上某種房地產在某一時間的潛在供給量為()。

A.存量+新增竣工量-拆毀量

B.存量+新開發量+空置房量-拆毀量

C.存量+新開發量+該類房地產與其他種類房地產之間轉換總量+拆毀量

D.存量+新開發量+其他種類房地產轉換為該種房地產量-該種房地產轉換為其他種類房地產量-拆毀量

9、炫耀性物品是用以顯示人們的身份和社會地位的物品。由于這種物品只有在高價位時才能起到炫耀的作用，所以其需求量與價格成()關系。

A.反方向變化

B.同方向變化

C.無變化

D.無法確定

10、當消費者對某種房地產的偏好程度增強時，該種房地產的需求會()。

A.增加

B.減少

C.不變

D.無法確定

11、決定某一房地產價格水平高低的供求狀況，主要是本地區房地產的供求狀況，這是因為()。

A.房地產的不可移動性

B.中國經濟地區差異明顯

C.不同地區人們的消費習慣不同

D.地區間的政府管制

12、在國有建設用地使用權掛牌出讓中，為競買人確定報價提供參考依據的估價，一般是評估()。【2011年真題】

A.掛牌底價

B.正常市場價格

C.競買人可承受的最高價

D.最可能的成交價

13、在為房地產投保火災險服務的估價中，理論上評估的應是()。(2011年真題)

A.建筑物重置成本和土地使用權重新取得成本

B.建筑物重置成本和重建期間的經濟損失

C.建筑安裝工程造價和重建期間的經濟損失

D.建筑物重置成本、土地使用權重新取得成本和重建期間的經濟損失

14、一套建筑面積為100㎡，單價為3000元/㎡、總價為30萬元的住房，在買賣中約定付款方式為從成交日期分三期支付，第一起與成交日期支付10萬元，第二期于第一年年中一次性支付10萬元，第三期于第一年年末一次性支付10萬元，則此房地產的實際單價為()元/㎡。(年折現率為5%)

A.3000

B.2850

C.2857

D.292815、一套總價60萬元的住房，在實際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：(1)要求在成交日期一次性付清;(2)如果在成交日期一次性付清，則給予5%的折扣;(3)首付款20萬元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限15年，按月等額償還貸款;(4)約定自成交日期起一年內一次性付清;(5)自成交日期起分期支付，首期支付20萬元，余款在一年內分兩期支付，每隔半年支付20萬元。上述情況中，存在名義價格和實際價格的差異是()。

A.第(1)、(3)種情況

B.第(3)、(4)、(5)種情況

C.第(2)、(4)種情況

D.第(2)、(4)、(5)種情況

16、成交價格圍繞著()而上下波動。

A.市場價格

B.理論價格

C.清算價格

D.原始價格

17、在房地產價格中，市場價格是()。

A.穩定均衡價格

B.不穩定均衡價格

C.長期均衡價格

D.短期均衡價格

18、市場法求得的價值趨向()。

A.成交價格

B.市場價格

C.理論價格

D.評估價格

19、甲乙兩宗土地，甲單價為900元/㎡，乙單價為600元/㎡，其他條件完全相同，如果甲地的容積率為6，乙地的容積率為3，則作為一個理性的房地產開發商會選擇購買()。

A.甲

B.乙

C.甲、乙一樣

D.無法判斷

20、基準地價是城市中均質區域內的土地()。

A.最低價格

B.最高價格

C.平均價格

D.成交價格

21、在成交日期時一次付清的價格或者將不是在成交日期時一次付清的價格折現到成交日期時的價格為()。

A.名義價格

B.實際價格

C.市場價格

D.成交價格

22、當拍賣出現流拍，再次拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的()。

A.10%

B.20%

C.30%

D.50%

23、評估市場價值所采用的折現率，應是與該房地產的風險程度相對應的()。

A.社會一般報酬率

B.最低期望收益率

C.特定投資者所要求的最低期望收益率

D.特定投資者所要求的最低報酬率

24、在評估投資價值時，折現率是()。

A.社會一般的收益率

B.收益法中的資本化率

C.投資者要求的滿意收益率

D.投資者要求的最低收益率

25、某套商品住房期房，尚有2年可投入使用，與其類似的現房價格為4500元/m2，出租的年末凈收益為500元/m2。假設年折現率為8%，風險補償為現房價格的3%，該期房目前的價格為()元/m2。【2011年真題】

A.3439

B.3473

C.3508

D.3608