第一篇：四川省2016年下半年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法試題

四川省2016年下半年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法試題

本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）

1、某物業(yè)當(dāng)前的市場售價(jià)為5000元/m2，其業(yè)主擬采用租金按年5%等比遞增方式出租，并希望在20年的出租期內(nèi)租金收入的現(xiàn)值之和與當(dāng)前售價(jià)相當(dāng)，如果折現(xiàn)率為12%，則第一年的租金應(yīng)當(dāng)確定為__元/m2。

A．467.25 B．448.24 C．498.53 D．482.79

2、關(guān)于收益性物業(yè)的說法，正確的是。

A：零售商業(yè)物業(yè)的租約很少對資金調(diào)整作出規(guī)定

B：收益性物業(yè)管理的收入構(gòu)成中除租金收入外，還有保證金和大修基金

C：在寫字樓物業(yè)租約中，并非所有的物業(yè)運(yùn)營費(fèi)用都包含在租金中

D：在出租率達(dá)到100％時(shí)，收益性物業(yè)獲得的凈經(jīng)營收入最高

E：借款合同

3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需的大部分資金是以（）的方式籌集的。

A．房地產(chǎn)開發(fā)貸款

B．房地產(chǎn)抵押貸款

C．債務(wù)融資

D．權(quán)益融資

4、若某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的表面收益率為18%，年租金增長率為8%，通貨膨脹率為6%，則該項(xiàng)目房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益率為__。

A．9.26% B．10% C．11.32% D．12%

5、對單位或者個(gè)人獲準(zhǔn)征收或者占用耕地超過兩年不使用的加征規(guī)定稅額倍以下的耕地占用稅。

A：1 B：2 C：3 D：5 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

6、近日出具的一份估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況所對應(yīng)的時(shí)間均為一年前的某個(gè)日期，其估價(jià)類型可能是。

A：在建工程抵押估價(jià)

B：房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)

C：期房市場價(jià)值評估 D：房地產(chǎn)估價(jià)的復(fù)核估價(jià)

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

7、當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很難了解購買者和競爭者對本企業(yè)產(chǎn)品價(jià)格變化的反應(yīng)時(shí)，往往采用（）。

A．挑戰(zhàn)定價(jià)法

B．領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

C．目標(biāo)定價(jià)法

D．隨行就市定價(jià)法

8、某承租人與一寫字樓所有權(quán)人于4年前簽訂了租賃合同，約定租賃期限為10年，月租金固定不變?yōu)?00元/m2，現(xiàn)市場上類似寫字樓的月租金為120元/m2，而市場價(jià)格為12000元

/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為10%，則該寫字樓目前出售時(shí)的正常價(jià)格為（）元/m2。

A．10925 B．10935 C．10945 D．10955

9、若拆遷當(dāng)事人對裁決不服，可以在接到裁決書之日起13內(nèi)向人民法院起訴。

A：15 B：20 C：30 D：60 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

10、某幢樓房的土地總面積500 ㎡，總建筑面積1 000㎡，某人擁有其中80㎡的建筑面積。如果按照建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偟姆椒ㄓ?jì)算，該人占有的土地份額為。

A：6％

B：7％

C：8％

D：9％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

11、已知某房地產(chǎn)剩余使用年限為35年，在報(bào)酬率為10％的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格為4500元／㎡．若報(bào)酬率為8％，剩余使用壽命延長至40年，該房地產(chǎn)的價(jià)格為。

A：4451元／㎡

B：4500元／㎡

C：4549元／㎡

D：5821元／㎡

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

12、某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托人甲出具了估價(jià)報(bào)告，估價(jià)作業(yè)期為2005年5月20日至5月30日，估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期為1年。2006年5月20日，甲利用該估價(jià)報(bào)告向銀行申請辦理了16年的抵押貸款，則該估價(jià)報(bào)告的存檔期應(yīng)不少于__年。

A．15 B．16 C．17 D．30

13、從某種意義上講，如果想知道某項(xiàng)政策的措施或事件如何影響房地產(chǎn)價(jià)格，應(yīng)當(dāng)首先分析將如何影響房地產(chǎn)的（）。

A．長期趨勢

B．后期利潤

C．權(quán)益

D．供給和需求

14、下列關(guān)于個(gè)人住房抵押貸款的說法，錯(cuò)誤的是__。

A．是指個(gè)人購買住房時(shí)，以所購買住房作為抵押擔(dān)保，向金融機(jī)構(gòu)申請貸款的行為

B．包括商業(yè)性住房抵押貸款和政策性住房抵押貸款兩種類型

C．屬于購房者的消費(fèi)性貸款，通常與開發(fā)商有直接的關(guān)系

D．政策性住房抵押貸款利率較低，通常只面向參與繳納住房公積金，購買自住房屋的家庭，且貸款額度有一定限制

15、當(dāng)以單位寬度的標(biāo)準(zhǔn)宗地的總價(jià)作為路線價(jià)時(shí)，臨街宗地總價(jià)=路線價(jià)×__×臨街寬度。

A．單獨(dú)深度價(jià)格修正率

B．累計(jì)深度價(jià)格修正率

C．平均深度價(jià)格修正率

D．混合深度價(jià)格修正率

16、需求彈性是指由于影響需求的諸因素發(fā)生變化后，作出反應(yīng)的程度。

A：供給量

B：需求量

C：需求曲線

D：供給曲線

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

17、下列關(guān)于征收土地的表述中，正確的是__。

A．土地補(bǔ)償費(fèi)均為該土地被征地前三年平均年產(chǎn)值的6～10倍

B．安置補(bǔ)助費(fèi)只能發(fā)放給安置單位

C．并非所有的征地都要支付青苗補(bǔ)償費(fèi)

D．只有所征土地連續(xù)三年以上常年種菜，才需繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金

18、成本加成定價(jià)法所決定的單位價(jià)格為__。

A．單位價(jià)格=單位成本×(1+目標(biāo)利潤率)×(1-稅率)B．單位價(jià)格=單位成本×(1+目標(biāo)利潤率)C．單位價(jià)格=單位成本×(1-稅率)÷(1+目標(biāo)利潤率)D．單位價(jià)格=單位成本×(1+目標(biāo)利潤率)÷(1-稅率)

19、假如可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對象房地產(chǎn)本身有若干差異，則在評估時(shí)，當(dāng)已進(jìn)行了交易情況修正和交易日期調(diào)整后，還需要進(jìn)行關(guān)于__調(diào)整。

A．市場狀況

B．經(jīng)濟(jì)狀況

C．物價(jià)狀況

D．房地產(chǎn)狀況

20、房地產(chǎn)中介服務(wù)不包括房地產(chǎn)__。

A．咨詢 B．經(jīng)紀(jì)

C．價(jià)格評估

D．銷售

21、下列關(guān)于施工圖中的軸線，表述不正確的是__。

A．施工圖中的軸線是施工中定位的重要依據(jù)

B．施工圖中的軸線是施工中放線的重要依據(jù)

C．凡承重墻、柱子、大梁或屋架等主要承重構(gòu)件的位置必須畫上軸線并編上軸線號(hào)

D．軸線用點(diǎn)畫線表示，端部畫圓圈，圓圈內(nèi)注明編號(hào)。軸線水平方向用英文字母由左至右編號(hào)，垂直方向阿拉伯?dāng)?shù)字由下而上編號(hào)

22、已知一年期國債利率為3．31％，貸款利率為5．43％，投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為2．23％，管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率為1．32％，缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率為1．42％，所得稅抵扣的好處為0．5％，則報(bào)酬率為．【2006年考題】

A：7．78％

B：8．28％

C：13．21％

D：14．21％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

23、用距離來評價(jià)某宗房地產(chǎn)的交通便捷程度時(shí)，一般不宜采用的距離是。

A：空間直線距離

B：交通路線距離

C：交通時(shí)間距離

D：經(jīng)濟(jì)距離

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

24、某市于2005年對市中心一平房區(qū)進(jìn)行拆遷改造，該市2000年出臺(tái)的城市房屋拆遷補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)格在該區(qū)為4000元/m2，并且一直沒有變動(dòng)；2005年該區(qū)同類建筑物的重置成本達(dá)到2000元/m2，房地產(chǎn)市場交易價(jià)格為6000元/m2；重新規(guī)劃后，開發(fā)商開發(fā)的該區(qū)商品房售價(jià)預(yù)計(jì)為9000元/m2；則最合理的拆遷補(bǔ)償價(jià)格應(yīng)以__元/m2為基礎(chǔ)進(jìn)行修正。

A．4000 B．5000 C．6000 D．9000

25、判斷物業(yè)代理公司已往的業(yè)績，關(guān)鍵要看其__。

A．共代理了多少個(gè)項(xiàng)目

B．代理成交額有多少

C．人員素質(zhì)

D．代理的成功率有多大

二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分）

1、對已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)項(xiàng)目，凡轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在以上的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

A：60％

B：70％ C：85％

D：90％

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

2、登記機(jī)關(guān)應(yīng)在30日內(nèi)對房屋權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全的__登記申請予以核準(zhǔn)登記。

A．初始

B．轉(zhuǎn)移

C．變更

D．他項(xiàng)權(quán)利

E．注銷

3、下列影響購房者購買行為的因素中，屬于心理因素的是__。

A．生活方式

B．受教育程度

C．購買動(dòng)機(jī)

D．自我形象

4、不屬于稅收制度的構(gòu)成要素的是。

A：納稅人

B：課稅對象

C：納稅時(shí)間

D：稅基

E：稅點(diǎn)

5、下列會(huì)計(jì)恒等式，正確的是。

A：收入-費(fèi)用=利潤

B：資產(chǎn)=權(quán)益=債權(quán)人權(quán)益-所有者權(quán)益

C：資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益

D：所有者權(quán)益=資產(chǎn)+負(fù)債

E：資產(chǎn)+利潤=負(fù)債+所有者權(quán)益+(收入-費(fèi)用)

6、下列關(guān)于工程項(xiàng)目劃分的類型特點(diǎn)，表述正確的是。

A：指在一個(gè)場地或幾個(gè)場地上，按照一個(gè)總體設(shè)計(jì)進(jìn)行施工、并受總概(預(yù))算控制的各個(gè)工程項(xiàng)目的總和

B：建設(shè)項(xiàng)目可由一個(gè)或幾個(gè)工程項(xiàng)目構(gòu)成

C：工程項(xiàng)目也稱單項(xiàng)工程，是建設(shè)項(xiàng)目的組成部分

D：高等院校的綜合教學(xué)樓屬于單位工程

E：通風(fēng)工程屬于單位工程

7、商品房的建筑面積由組成。

A：套內(nèi)建筑面積

B：套外建筑面積

C：套內(nèi)使用面積

D：套外使用面積

E：分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e

8、下列關(guān)于建造師，表述正確的是。

A：注冊有效期滿需繼續(xù)執(zhí)業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在注冊有效期屆滿30日前，按規(guī)定申請延續(xù)注冊。延續(xù)注冊的有效期為3年

B：申請人因執(zhí)業(yè)活動(dòng)受到刑事處罰，自刑事處罰執(zhí)行完畢之日起至申請注冊之日止不滿3年的，不予注冊

C：擔(dān)任施工單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)受聘并注冊于一個(gè)具有施工資質(zhì)的企業(yè)

D：注冊建造師不得同時(shí)在兩個(gè)及兩個(gè)以上的建設(shè)工程項(xiàng)目中擔(dān)任施工單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人

E：注冊建造師信用檔案信息按照有關(guān)規(guī)定向社會(huì)公示

9、在房地產(chǎn)市場分析中，對特定區(qū)域內(nèi)商品住宅市場的供需分析屬于。

A：區(qū)域房地產(chǎn)市場分析

B：專業(yè)房地產(chǎn)市場分析

C：項(xiàng)目房地產(chǎn)市場分析

D：總體房地產(chǎn)市場分析

E：借款合同

10、不需任何刺激需求的費(fèi)用，就可以實(shí)現(xiàn)的基本銷售量，又稱。

A：市場潛量

B：市場預(yù)測量

C：市場最低量

D：市場最高量

E：借款合同

11、我國房屋權(quán)屬登記__。

A．具有公信力

B．公告是必經(jīng)程序

C．是一項(xiàng)法定制度

D．為權(quán)利動(dòng)態(tài)登記

E．可以制作頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書

12、應(yīng)當(dāng)與城市規(guī)劃一起報(bào)批的是__。

A．城市黃線

B．城市藍(lán)線

C．城市紅線

D．城市綠線

13、在下列行為中，屬于犯罪的有__。

A．欠稅

B．偷稅

C．抗稅

D．退稅

E．漏稅

14、吸納率是指報(bào)告期內(nèi)吸納量占同期__的比例。

A．可供租售量

B．出租量

C．銷售量

D．房地產(chǎn)需求量

15、從房地產(chǎn)市場整體出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之問的關(guān)系，考察房地產(chǎn)供求之間的總量差距是__。

A．房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)

B．房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)

C．房地產(chǎn)數(shù)量結(jié)構(gòu) D．房地產(chǎn)總量結(jié)構(gòu)

16、金融工具的一般特征包括。

A：償還性

B：可轉(zhuǎn)讓性

C：安全性

D：收益性

E：決策參與陸

17、不屬于保險(xiǎn)合同輔助人的是__。

A．保險(xiǎn)受益人

B．保險(xiǎn)代理人

C．保險(xiǎn)公估人

D．保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人

18、房地產(chǎn)的最高最佳使用狀態(tài)不包括__。

A．最佳區(qū)位

B．最佳規(guī)模

C．最佳用途

D．最佳集約度

19、在工程建設(shè)中，應(yīng)由承包商承擔(dān)并負(fù)責(zé)保險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)有（）。

A．工程保險(xiǎn)

B．工人人身保險(xiǎn)

C．第三方保險(xiǎn)

D．意外保險(xiǎn)

E．質(zhì)量保險(xiǎn)

20、責(zé)任保險(xiǎn)包括等。

A：財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)

B：公眾責(zé)任保險(xiǎn)

C：職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)

D：產(chǎn)品責(zé)任保險(xiǎn)

E：第三者責(zé)任保險(xiǎn)

21、在房地產(chǎn)估價(jià)中，長期趨勢法運(yùn)用的假設(shè)前提是__。

A．過去形成的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢在未來仍然存在B．市場上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料

C．房地產(chǎn)市場在過去無明顯的季節(jié)變動(dòng)

D．政府關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的有關(guān)政策不會(huì)影響房地產(chǎn)的歷史價(jià)格

22、根據(jù)變量的取值是否連續(xù)劃分，變量可分為。

A：確定性變量

B：不確定性變量

C：離散型變量

D：連續(xù)型變量

E：隨機(jī)變量

23、職工可以提取住房公積金用于消費(fèi)的事項(xiàng)有__。

A．購買上班用的電動(dòng)車

B．購買自用二手商鋪

C．自建自住住房 D．裝修自住住房

E．償還購買自住經(jīng)濟(jì)適用住房的貸款本息

24、作為經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償制度的保險(xiǎn)，必須具備如下條件方可形成。

A：可保危險(xiǎn)的存在B：多個(gè)經(jīng)濟(jì)單位的結(jié)合C：單個(gè)經(jīng)濟(jì)單位的結(jié)合D：隨機(jī)事件的科學(xué)化

E：必然事件的科學(xué)化

25、某城市2011年房屋銷售面積是另一城市的240％，該指標(biāo)稱為相對指標(biāo)。

A：強(qiáng)度

B：結(jié)構(gòu)

C：比例

D：比較

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

第二篇：房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析大綱總結(jié)

房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》考試大綱

第一章 房地產(chǎn)估價(jià)文書寫作

考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)估價(jià)主要文書寫作的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)文書概述

一、房地產(chǎn)估價(jià)文書的種類及作用

（一）估價(jià)委托書

（二）估價(jià)委托合同

（三）估價(jià)項(xiàng)目來源和接洽情況記錄

（四）估價(jià)作業(yè)方案

（五）估價(jià)所需資料清單

（六）估價(jià)對象實(shí)地查看記錄

（七）估價(jià)報(bào)告

（八）估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核表

（九）估價(jià)中的主要不同意見和估價(jià)結(jié)果重大修改意見記錄

（十）估價(jià)報(bào)告交接單

二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作的文字要求

（一）對詞義的要求 1.用詞準(zhǔn)確

2.語義鮮明，不能含混不清、模棱兩可 3.用詞不可帶有較強(qiáng)的感情色彩 4.用詞簡練、標(biāo)準(zhǔn)，不堆砌、不生造 5.朝向與樓層

（二）對語句的要求 1.句子簡潔，概括性強(qiáng) 2.搭配得當(dāng) 3.邏輯嚴(yán)密

（三）要防止錯(cuò)別字和錯(cuò)漏 第二節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作

一、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的構(gòu)成要素

二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫作

（一）封面的寫作 1.估價(jià)報(bào)告名稱 2.估價(jià)項(xiàng)目名稱 3.委托人 4.估價(jià)機(jī)構(gòu)

5.注冊房地產(chǎn)估價(jià)師 6.估價(jià)作業(yè)日期 7.估價(jià)報(bào)告編號(hào)

第1頁 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

（二）目錄的寫作

（三）致委托人函的寫作

（四）注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明的寫作

（五）估價(jià)的假設(shè)和限制條件的寫作

（六）估價(jià)結(jié)果報(bào)告的寫作 1.標(biāo)題 2.委托人 3.估價(jià)機(jī)構(gòu) 4.估價(jià)對象 5.估價(jià)目的 6.估價(jià)時(shí)點(diǎn) 7.價(jià)值定義 8.估價(jià)依據(jù) 9.估價(jià)原則 10.估價(jià)方法 11.估價(jià)結(jié)果 12.估價(jià)人員 13.估價(jià)作業(yè)日期 14.估價(jià)報(bào)告使用期限

（七）估價(jià)技術(shù)報(bào)告的寫作 1.實(shí)物狀況（或個(gè)別因素）分析 2.區(qū)位狀況分析 3.市場背景分析 4.最高最佳使用分析 5.估價(jià)方法選用 6.估價(jià)測算過程 7.估價(jià)結(jié)果確定

三、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告示例

第三節(jié) 其他房地產(chǎn)估價(jià)主要文書寫作

一、估價(jià)委托合同

（一）估價(jià)委托合同內(nèi)容構(gòu)成

（二）估價(jià)委托合同寫作示例

二、估價(jià)所需資料清單

（一）對房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料

（二）對估價(jià)對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料

（三）相關(guān)實(shí)例資料

（四）反映估價(jià)對象狀況的資料

三、估價(jià)作業(yè)方案

（一）擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法

（二）擬定資料收集渠道

（三）預(yù)計(jì)需要的時(shí)間、人力和經(jīng)費(fèi)

（四）估價(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排

四、估價(jià)對象實(shí)地查看記錄

第2頁 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

（一）住宅房地產(chǎn)實(shí)地查看記錄 1.住宅房地產(chǎn)實(shí)地查看內(nèi)容

2.住宅房地產(chǎn)實(shí)地查看記錄表示例

（二）經(jīng)營性房地產(chǎn)實(shí)地查看記錄 1.經(jīng)營性房地產(chǎn)實(shí)地查看內(nèi)容

2.經(jīng)營性房地產(chǎn)實(shí)地查看記錄表示例

（三）工業(yè)房地產(chǎn)實(shí)地查看記錄 1.工業(yè)房地產(chǎn)實(shí)地查看內(nèi)容

2.工業(yè)房地產(chǎn)實(shí)地查看記錄表示例

（四）在建工程實(shí)地查看記錄 1.在建工程實(shí)地查看內(nèi)容

2.在建工程實(shí)地查看記錄表示例

五、估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核表

（一）估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核表內(nèi)容構(gòu)成

（二）估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核表示例

考試要求

要求考生掌握本章內(nèi)容。

第二章 不同類型房地產(chǎn)估價(jià)

考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對居住、商業(yè)、商務(wù)辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、特殊用途等不同類型房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)和影響因素的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 居住房地產(chǎn)估價(jià)

一、居住房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

（一）單宗交易規(guī)模較小，但市場交易量十分巨大

（二）具有較強(qiáng)的相似性、可比性

（三）不同類型住房價(jià)格內(nèi)涵差異明顯

二、影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的因素

（一）影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況

1.交通條件

2.生活服務(wù)設(shè)施

3.教育配套設(shè)施

4.環(huán)境質(zhì)量

（二）影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況

1.建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級

2.設(shè)施與設(shè)備

3.建筑質(zhì)量

4.裝修

三、居住房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

（一）市場法

第3頁 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

（二）成本法

（三）收益法

四、居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

（一）商品房估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

（二）房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理 第二節(jié) 商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)

一、商業(yè)房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

（一）商業(yè)房地產(chǎn)及其種類 1-百貨店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 2.超級市場業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 3.大型綜合商場業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 4.便利店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 5.專業(yè)店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 6.專賣店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 7.購物中心業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 8.家居中心業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 9.倉儲(chǔ)商店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

（二）商業(yè)房地產(chǎn)特點(diǎn) 1.收益性

2.經(jīng)營內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣

3.出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營多，產(chǎn)權(quán)分散復(fù)雜 4.裝修高檔且復(fù)雜

5.垂直空間價(jià)值衰減性明顯

二、影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的因素

（一）影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況 1.地段繁華程度 2.交通條件 3.臨街狀況 4.樓層

（二）影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況 1.建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局 2.凈高 3.面積 4.裝修 5.無形價(jià)值

三、商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

（一）收益法

（二）市場法

（三）成本法

四、商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

（一）不同經(jīng)營方式商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理 1.出租型商業(yè)房地產(chǎn) 2.運(yùn)營型商業(yè)房地產(chǎn)

第4頁 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

（二）不同規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理 1.整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià) 2.整層商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)

3.同層商業(yè)房地產(chǎn)不同鋪面估價(jià)

（三）空置、爛尾商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理 第三節(jié) 商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)

一、商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

（一）商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其分類

（二）商務(wù)辦公房地產(chǎn)的特點(diǎn) 1.所處區(qū)位好，規(guī)模大

2.多為現(xiàn)代化的高層建筑，功能齊全、配套設(shè)施完善 3.出租經(jīng)營為主，多由專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理

二、影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的因素

（一）影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況 1.集聚程度 2.交通條件 3.周邊環(huán)境 4.樓層

（二）影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況 1.外觀形象 2.內(nèi)部裝修 3.設(shè)備、設(shè)施 4.智能化程度 5.物業(yè)服務(wù)水平6.租戶類型

三、商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

（一）收益法

（二）市場法

（三）成本法

四、商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

（一）商務(wù)辦公房地產(chǎn)租金的求取 1.租約問題

2.租金構(gòu)成內(nèi)涵問題 3.租金支付方式問題 4.地下車庫租金問題

（二）整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理 1.單純型商務(wù)辦公房地產(chǎn) 2.商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn) 3.綜合型商務(wù)辦公房地產(chǎn)

第四節(jié) 旅館房地產(chǎn)估價(jià)

一、旅館房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)

（一）旅館房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

第5頁 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

1.飯店、酒店、賓館房地產(chǎn)及其特點(diǎn) 2.旅店、招待所及其特點(diǎn)

（二）旅館房地產(chǎn)的估價(jià)特點(diǎn) 1.轉(zhuǎn)讓少且一般為整體轉(zhuǎn)讓 2.功能多樣

3.一次性投資大、投資回收期較長、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大 4.價(jià)值主要體現(xiàn)在接待客戶類型及其能力

二、影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素

（一）影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況 1.交通條件 2.周圍環(huán)境

（二）影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況 1.設(shè)備設(shè)施和用具 2.經(jīng)營管理

三、旅館房地產(chǎn)估價(jià)方法的選用

（一）收益法

（二）市場法

四、旅館房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

（一）星級酒店不同功能用房收益的測算

（二）星級酒店凈收益的求取

第五節(jié) 餐飲房地產(chǎn)估價(jià)

一、餐飲房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)

（一）地段選擇的差異性

（二）營業(yè)收入的差異性

二、餐飲房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理 第六節(jié) 娛樂房地產(chǎn)估價(jià)

一、娛樂房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)

二、娛樂房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

（一）收益法

（二）市場法

（三）成本法

三、娛樂房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線及難點(diǎn)處理 第七節(jié) 工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)

一、工業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)

（一）涉及的行業(yè)多

（二）非標(biāo)準(zhǔn)廠房多，建筑工程造價(jià)相差大

（三）要區(qū)分設(shè)備和建筑物的造價(jià)

（四）受腐蝕的可能性大

二、影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素

（一）影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況 1.交通條件

第6頁 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

2.基礎(chǔ)設(shè)施

3.地理位置

（二）影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況

1.用地面積與形狀

2.地質(zhì)和水文條件

3.房地產(chǎn)用途

三、工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

（一）成本法

（二）市場法

（三）收益法

四、工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

第八節(jié) 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)的估價(jià)

一、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的一般特點(diǎn)

二、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)常見的估價(jià)方法和技術(shù)路線

第九節(jié) 特殊用途房地產(chǎn)估價(jià)

一、停車庫的估價(jià)

（一）地下停車庫特點(diǎn)

（二）地下停車庫的價(jià)格特點(diǎn)

（三）地下停車庫常見的估價(jià)方法和技術(shù)路線

二、加油站的估價(jià)

（一）加油站房地產(chǎn)估價(jià)的一般特點(diǎn)

1.位置極其重要并且分布離散性較強(qiáng)

2.經(jīng)營的個(gè)性差異顯著

3.存在成品油特許經(jīng)營權(quán)帶來的超額利潤

（二）加油站常見的估價(jià)方法和技術(shù)路線

考試要求

1.掌握居住房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

2.掌握商業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

3.掌握商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

4.熟悉旅館房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

5.熟悉餐飲房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

6.熟悉娛樂房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

7.熟悉工業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

8.了解農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

9.了解特殊用途房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響這些類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法。

第7頁 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

第三章 不同目的房地產(chǎn)估價(jià)

考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對不同估價(jià)目的在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)所起的作用，房地產(chǎn)估價(jià)的假設(shè)前提，房地產(chǎn)價(jià)值類型與房地產(chǎn)估價(jià)前提之間的關(guān)系，房地產(chǎn)價(jià)值類型和估價(jià)前提、房地產(chǎn)權(quán)利和房地產(chǎn)交換價(jià)值之間的關(guān)系，以及它們和房地產(chǎn)估價(jià)目的的關(guān)系等的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評估

一、建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評估的特點(diǎn)

（一）建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評估應(yīng)采用市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)

（二）估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為估價(jià)作業(yè)日期以后某一時(shí)點(diǎn)

（三）不同出讓方式可側(cè)重采用不同的估價(jià)方法

（四）搜集市場資料時(shí)，尤其應(yīng)注重所選實(shí)例的可替代性

二、建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評估方法的選擇

（一）市場法

（二）假設(shè)開發(fā)法

（三）成本法

（四）基準(zhǔn)地價(jià)修正法

第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估

一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估的特點(diǎn)

二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估常用方法

（一）市場法

（二）假設(shè)開發(fā)法

（三）成本法

（四）收益法

（五）基準(zhǔn)地價(jià)修正法

第三節(jié) 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估

一、房地產(chǎn)抵押價(jià)值內(nèi)涵及評估實(shí)質(zhì)

二、房地產(chǎn)抵押估價(jià)的法律規(guī)定

（一）可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)及對其抵押時(shí)的要求

（二）不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

（三）其他限制條件

（四）與房地產(chǎn)抵押估價(jià)有關(guān)的規(guī)定

三、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估技術(shù)路線及估價(jià)方法

（一）完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)

（二）不完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)

（三）部分（局部）房地產(chǎn)

（四）在建工程房地產(chǎn)

（五）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)房地產(chǎn)

四、房地產(chǎn)抵押估價(jià)的注意事項(xiàng)

（一）估價(jià)目的

第8頁 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

（二）估價(jià)時(shí)點(diǎn)

（三）確認(rèn)估價(jià)對象可以作為設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

（四）合理確定假設(shè)前提和限制條件

（五）把握市場風(fēng)險(xiǎn)防止高估

（六）估價(jià)中的謹(jǐn)慎原則

（七）市場變現(xiàn)能力分析

（八）說明與風(fēng)險(xiǎn)提示

（九）其他

第四節(jié) 城市房屋拆遷估價(jià)

一、城市房屋拆遷估價(jià)內(nèi)涵及特點(diǎn)

（一）估價(jià)數(shù)量大

（二）涉及面廣，社會(huì)影響大

（三）估價(jià)對象復(fù)雜，需要協(xié)調(diào)各種關(guān)系

（四）補(bǔ)償價(jià)格關(guān)聯(lián)性強(qiáng)

二、城市房屋拆遷估價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)與方法

三、城市房屋拆遷估價(jià)技術(shù)路線

（一）“標(biāo)本房屋”市場價(jià)格評估技術(shù)路線 1.確定“標(biāo)本房屋”的基本條件 2.選擇“標(biāo)本房屋”

3.評估“標(biāo)本房屋”的市場價(jià)格 4.評估確定其他拆遷房屋的市場價(jià)格

（——）“典型房屋”市場價(jià)格評估技術(shù)路線

（三）區(qū)位指導(dǎo)價(jià)市場價(jià)格評估技術(shù)路線

四、城市房屋拆遷估價(jià)應(yīng)注意的問題

（一）拆遷估價(jià)的估價(jià)對象

（二）拆遷估價(jià)委托人的合法性

（三）拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)、估價(jià)目的和估價(jià)時(shí)點(diǎn)

（四）拆遷估價(jià)價(jià)格內(nèi)涵

（五）幾種特殊產(chǎn)別房屋的估價(jià)

五、城市房屋拆遷估價(jià)的工作方式

（一）拆遷估價(jià)前的準(zhǔn)備工作

（二）入戶調(diào)查

（三）室內(nèi)作業(yè)，出具估價(jià)報(bào)告

（四）現(xiàn)場答疑

六、城市房屋拆遷估價(jià)糾紛的解決 第五節(jié) 房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)

一、房地產(chǎn)拍賣的相關(guān)法律規(guī)定

二、房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)的特點(diǎn)

（一）強(qiáng)制處分

（二）快速變現(xiàn)

（三）市場需求面窄、推廣力度小

（四）消費(fèi)者心理因素

第9頁 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

（五）購買者的額外支出

三、房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)的技術(shù)路線

四、房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)的類型與方法

（一）商品房

（二）行政趔撥地上的房產(chǎn)

（三）在建工程

第六節(jié) 房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)

一、房地產(chǎn)價(jià)值損失的原因及種類

（一）因規(guī)劃修改給房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益造成損失 1.房屋本身的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失 2.小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失 3.小區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

4.房地產(chǎn)所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

5.房地產(chǎn)所在區(qū)域大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

（二）因在相鄰?fù)恋厣辖ㄔ旖ㄖ锝o相鄰房地產(chǎn)造成價(jià)值損失

（三）因環(huán)境污染造成房地產(chǎn)價(jià)值損失

（四）因工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價(jià)值損失

（五）因施工中挖基礎(chǔ)不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產(chǎn)價(jià)值損失

（六）因異議登記不當(dāng)，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害

（七）因非法批準(zhǔn)征收、使用土地，給當(dāng)事人造成損失

（八）因未能履約使他人工程停緩建，給他人造成損失

（九）因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不當(dāng)限制，給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失

二、房地產(chǎn)損害造成的損失分析

（一）房地產(chǎn)損害的分類

1.按照房地產(chǎn)受損害的部位劃分

2.按照房地產(chǎn)可修復(fù)的損害和不可修復(fù)的損害劃分 3.按照暫時(shí)性的損害和永久性的損害劃分

（二）房地產(chǎn)損害的賠償金額

三、房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)內(nèi)涵及特點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)損害賠償評估內(nèi)涵

（二）房地產(chǎn)損害賠償評估價(jià)值定義

（三）損害賠償估價(jià)的特點(diǎn)

四、房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)方法選擇

（一）修復(fù)費(fèi)用法（成本法）

（二）損失資本化法

1.凈收益減少收益年期不變型 2.凈收益不變收益年期減少型 3.凈收益、收益年期減少型

（三）賠償實(shí)例比較法

（四）損害前后價(jià)差法

五、房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)的處理

（一）規(guī)劃變更導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值損失的估價(jià)技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

（二）商品房質(zhì)量缺陷導(dǎo)致價(jià)值減損的估價(jià)技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

第10頁 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

第七節(jié) 房屋租賃價(jià)格評估

一、房屋租賃價(jià)格評估的特點(diǎn)

（一）住宅類房屋租賃價(jià)格評估分為政策性評估和市場租賃評估兩種類型

（二）租約對租金估價(jià)有一定的影響

（三）劃撥土地上的營利性房屋租賃價(jià)格評估應(yīng)確定土地收益中的國家部分

二、房屋租賃價(jià)格管理的法律規(guī)定

（一）房屋租賃價(jià)格應(yīng)以合同形式載明

（二）不同用途房屋租賃價(jià)格管理規(guī)定

（三）私房租賃價(jià)格管理規(guī)定

三、房屋租賃價(jià)格評估常用的估價(jià)方法

（一）市場法

（二）收益法

（三）成本法

第八節(jié) 房地產(chǎn)課稅估價(jià)

一、房產(chǎn)稅估價(jià)

二、土地增值稅估價(jià)

（一）區(qū)分評估目的，明確評估內(nèi)容

1.隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估 價(jià)格又無正當(dāng)理由的

2.提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的

（二）扣除項(xiàng)目評估方法的選擇 1.取得土地使用權(quán)所支付的金額 2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

3.舊房及建筑物的評估價(jià)格

三、契稅估價(jià)

第九節(jié) 企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)

一、企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)類型

（一）房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移

（二）房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移

二、估價(jià)的假設(shè)前提

三、估價(jià)方法的選用

（一）房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價(jià)

（二）房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價(jià) 1.掌握建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評估； 2.掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估； 3.掌握房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估； 4.掌握城市房屋拆遷估價(jià)； 5.熟悉房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)； 6.熟悉房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)； 7.熟悉房地產(chǎn)租賃價(jià)格評估；

第11頁 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

8.熟悉房地產(chǎn)課稅估價(jià)；

9.了解企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)。

第四章 房地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù)

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)市場調(diào)查研究、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃和房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評估等房地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù)的了解、熟悉和掌握程度。

第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

一、房地產(chǎn)市場調(diào)查研究類型

（一）整體房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

（二）住宅房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

（三）商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

（四）寫字樓房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

（五）酒店房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

（六）工業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

二、不同類型房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容

（一）住宅房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容構(gòu)成 1.宏觀環(huán)境分析

2.房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢分析

3.客戶分析

4.競爭分析

（二）商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容構(gòu)成 1.宏觀環(huán)境分析

2.商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢

3.商圈（區(qū)域）分析

4.消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣分析

5.客戶分析

（三）寫字樓房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容構(gòu)成 1.宏觀環(huán)境分析

2.寫字樓房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r和趨勢

3.商務(wù)圈（區(qū)域）分析

4.競爭、典型項(xiàng)目研究

5.寫字樓客戶分析

（四）酒店房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容構(gòu)成 1.宏觀環(huán)境分析

2.酒店房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀和特點(diǎn)

3.酒店消費(fèi)者分析

4.酒店市場競爭分析

5.酒店經(jīng)營者分析

第二節(jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究

一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究特點(diǎn)

二、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告主要內(nèi)容

第12頁 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

（一）項(xiàng)目總論

（二）項(xiàng)目概況

（三）項(xiàng)目投資環(huán)境分析

（四）項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析

（五）房地產(chǎn)市場分析

（六）項(xiàng)目市場定位

（七）項(xiàng)目規(guī)劃與建筑方案

（八）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排

（九）投資估算與資金籌措

（十）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析

（十一）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

（十二）項(xiàng)目社會(huì)效益和影響分析

（十三）項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議 第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃的特點(diǎn)

（一）地域性

（二）系統(tǒng)性

（三）前瞻性

（四）市場性

（五）創(chuàng)新性

（六）多樣性

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃報(bào)告主要內(nèi)容

（一）項(xiàng)目背景

（二）開發(fā)項(xiàng)目地塊分析 1.地塊的自然條件分析

2.地塊周邊的經(jīng)濟(jì)及社會(huì)條件分析 3.地塊的環(huán)境條件分析

（三）開發(fā)項(xiàng)目市場調(diào)查與分析 1.市場環(huán)境調(diào)查與分析 2.市場需求容量調(diào)查與分析

3.消費(fèi)者和消費(fèi)者行為調(diào)查與分析 4.競爭情況調(diào)查與分析

（四）開發(fā)項(xiàng)目SWOT分析 1.開發(fā)項(xiàng)目的優(yōu)勢分析 2.開發(fā)項(xiàng)目的劣勢分析 3.開發(fā)項(xiàng)目的發(fā)展機(jī)遇分析 4.開發(fā)項(xiàng)目的威脅分析

（五）開發(fā)項(xiàng)目的市場定位 1.消費(fèi)群體定位 2.項(xiàng)目形象定位

3.規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑形象定位 4.戶型定位 5.價(jià)格定位

第13頁 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

6.物業(yè)管理定位

（六）開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品策劃及規(guī)劃建議 1.項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 2.建筑個(gè)體設(shè)計(jì)建議 3.環(huán)境景觀設(shè)計(jì)建議 4.戶型設(shè)計(jì)建議

（七）開發(fā)項(xiàng)目的定價(jià)及價(jià)格策略 1.開發(fā)項(xiàng)目定價(jià)目標(biāo) 2.開發(fā)項(xiàng)目定價(jià)方法選擇 3.開發(fā)項(xiàng)目價(jià)格策略選擇

（八）開發(fā)項(xiàng)目廣告策劃及銷售 1.開發(fā)項(xiàng)目廣告設(shè)計(jì) 2.開發(fā)項(xiàng)目廣告媒體選擇

3.開發(fā)項(xiàng)目銷售計(jì)劃及策略制定

第四節(jié) 房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評估

一、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評估的含義

二、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評估相關(guān)法律法規(guī)及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定

三、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評估的特點(diǎn)

（一）綜合性

（二）科學(xué)性

（三）專業(yè)性

（四）特殊性

四、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評估的內(nèi)容

五、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評估的注意事項(xiàng)

（一）評估的側(cè)重點(diǎn)

（二）動(dòng)態(tài)與靜態(tài)分析

（三）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估

（四）項(xiàng)目市場評估

考試要求

1.掌握房地產(chǎn)市場調(diào)查研究；

2.熟悉房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究； 3.熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃； 4.熟悉房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評估。

第14頁

第三篇：房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

一、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線及其確定

了解房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線的概念。

熟悉房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵、房地產(chǎn)價(jià)格形成過程的關(guān)系，熟悉房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價(jià)方法之間的密切關(guān)系。

掌握房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線的確定方法和過程。

二、各種估價(jià)方法在房地產(chǎn)估價(jià)中的運(yùn)用

了解每種估價(jià)方法的實(shí)質(zhì)以及它們的共性和特性。

熟悉房地產(chǎn)估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)以及價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)與估價(jià)目的、估價(jià)方法之間的關(guān)系。

掌握各種主要房地產(chǎn)估價(jià)方法的實(shí)質(zhì)和難點(diǎn)，以及如何在估價(jià)中綜合運(yùn)用各種房地產(chǎn)估價(jià)方法。

三、各種目的的房地產(chǎn)估價(jià)

了解房地產(chǎn)估價(jià)目的及其與估價(jià)的假設(shè)前提和價(jià)格類型之間的關(guān)系。

熟悉國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評估、房屋租賃價(jià)格評估、房地產(chǎn)課稅估價(jià)、房地產(chǎn)分割（合并）估價(jià)的特點(diǎn)、適用的法律法規(guī)、估價(jià)技術(shù)路線的確定。掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估、房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)、征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)、房地產(chǎn)糾紛估價(jià)、房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評估、企業(yè)涉及的房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)、適用的法律法規(guī)、估價(jià)技術(shù)路線的確定。

四、各種類型的房地產(chǎn)估價(jià)

了解餐飲、娛樂、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、特殊及途等類型房地產(chǎn)的估價(jià)特點(diǎn)。熟悉居住、商業(yè)、辦公、旅館房地產(chǎn)的估價(jià)特點(diǎn)。

掌握這些不同類型房地產(chǎn)的價(jià)格影響因素。

五、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫作

了解對房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作主體的要求，了解房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫作客體、載體的受體。

熟悉房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫作原則和構(gòu)成要素。

掌握房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的語言文字要求和基本格式，掌握房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的具體寫作。

第四篇：2017年四川省房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：估價(jià)技術(shù)報(bào)告的寫作試題

2017年四川省房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：估價(jià)技術(shù)報(bào)告的寫作試

題

本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）

1、每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的__。A．5% B．10% C．15% D．20%

2、某套住宅總價(jià)為30萬元，套內(nèi)建筑面積為125㎡，套內(nèi)墻體面積為20㎡，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為25㎡。該套住宅每1㎡建筑面積的價(jià)格為元／㎡。A：1 667 B：1 765 C：1 875 D：2 000 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

3、成本法最基本的公式是。

A：房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)重新購建價(jià)格-建筑物折舊 B：房地產(chǎn)價(jià)值=土地重新購建價(jià)格+建筑物折舊 C：房地產(chǎn)價(jià)值=重新購建價(jià)格-建筑物折舊 D：房地產(chǎn)價(jià)值=重新購建價(jià)格+建筑物折舊 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

4、商業(yè)銀行為房地產(chǎn)開發(fā)公司提供貸款屬于其銀行業(yè)務(wù)中的__。A．負(fù)債業(yè)務(wù) B．資產(chǎn)業(yè)務(wù) C．中間業(yè)務(wù) D．代理業(yè)務(wù)

5、在建工程抵押價(jià)值評估中扣除拖欠的建設(shè)工程款，符合房地產(chǎn)估價(jià)普適技術(shù)性原則中的（）。A．謹(jǐn)慎原則 B．替代原則 C．合法原則

D．最高最佳利用原則

6、市場比較法中，采用間接比較對可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行個(gè)別因素修正，其中可比實(shí)例的個(gè)別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得103分，估價(jià)對象的個(gè)別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得98分，則個(gè)別因素修正系數(shù)為（）。A．1.05 B．0.98 C．0.95 D．1.03

7、工程建設(shè)定額的特點(diǎn)中，反映了統(tǒng)一的意志和統(tǒng)一的要求。A：科學(xué)性 B：權(quán)威性 C：系統(tǒng)性 D：穩(wěn)定性

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

8、投資利息估算只有在中才需要。A：比較法 B：傳統(tǒng)方法

C：現(xiàn)金流量折現(xiàn)法 D：收益法

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

9、下列關(guān)于資產(chǎn)的分類及特點(diǎn)的表述，不正確的是。

A：按流動(dòng)性進(jìn)行分類，可以分為流動(dòng)資產(chǎn)、長期資產(chǎn)和非流動(dòng)資產(chǎn) B：一般來說，流動(dòng)資產(chǎn)所占比例越大，說明企業(yè)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力越弱 C：按資產(chǎn)有無實(shí)物形態(tài)可以分為有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)

D：將專利、商標(biāo)這些不具有物質(zhì)形態(tài)，能夠給企業(yè)帶來超額利潤的資產(chǎn)稱為無形資產(chǎn)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

10、房地產(chǎn)評估價(jià)值對應(yīng)的日期被稱作。A：價(jià)值基準(zhǔn)日 B：估價(jià)時(shí)點(diǎn) C：價(jià)值時(shí)點(diǎn) D：估價(jià)報(bào)告日

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

11、在中華人民共和國境內(nèi)從事各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝飾裝修和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位在開工前應(yīng)當(dāng)向申請領(lǐng)取施工許可證。A：工程所在地的縣級人民政府

B：工程所在地的縣級人民政府建設(shè)行政主管部門 C：工程所在地的縣級以上人民政府

D：工程所在地的縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

12、制定進(jìn)度計(jì)劃時(shí)，（）從圖中看不出各項(xiàng)工作之間的相互依賴和相互制約的關(guān)系，看不出一項(xiàng)工作的提前或落后對整個(gè)工期的影響程度，看不出哪些工序是關(guān)鍵工作。A．橫道圖法 B．網(wǎng)絡(luò)圖法 C．進(jìn)行圖法 D．工序圖法

13、結(jié)構(gòu)施工圖不是指導(dǎo)的依據(jù)。A：室內(nèi)外裝修設(shè)計(jì) B：編制預(yù)算 C：施工組織設(shè)計(jì) D：施工進(jìn)度計(jì)劃 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

14、下列說法不屬于重新購建價(jià)格的求取思路的是。A：房地產(chǎn)重新購建價(jià)格的求取思路 B：土地重新購建價(jià)格的求取思路 C：具體價(jià)格重新購建價(jià)格的求取思路 D：建筑物重新購建價(jià)格的求取思路 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

15、從理論上講，房地產(chǎn)市場分析的第一步工作是（）。A．確定調(diào)查方式 B．設(shè)計(jì)問卷 C．收集信息

D．定義市場區(qū)域

16、下列關(guān)于計(jì)算貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度的系數(shù)的表述中，不正確的是__。A．企業(yè)信用等級越高，信用等級系數(shù)值越高 B．貸款期限越長，期限系數(shù)值越大 C．項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越大，風(fēng)險(xiǎn)等級系數(shù)值越大

D．用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數(shù)值較低

17、某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的商品住宅竣工驗(yàn)收合格后，持所需文件到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)登記，須經(jīng)過__五道程序。

A．勘丈繪圖、登記收件、產(chǎn)權(quán)審查、繪制權(quán)證、收費(fèi)發(fā)證 B．登記收件、產(chǎn)權(quán)審查、勘丈繪圖、繪制權(quán)證、收費(fèi)發(fā)證 C．登記收件、勘丈繪圖、產(chǎn)權(quán)審查、繪制權(quán)證、收費(fèi)發(fā)證 D．登記收件、勘丈繪圖、產(chǎn)權(quán)審查、收費(fèi)發(fā)證、繪制權(quán)證

18、針對不同的估價(jià)目的所采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，可以分為兩類。A：主觀合理價(jià)值和公開市場價(jià)值 B：主觀合理價(jià)值和非公開市場價(jià)值 C：主觀合理價(jià)值和客觀合理價(jià)值 D：公開市場價(jià)值和非公開市場價(jià)值 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

19、某宗土地面積為300m2，其上附有建筑物，該建筑物的建筑面積為250m2，外觀及設(shè)備均已陳舊過時(shí)需拆除重建，估計(jì)拆除清理費(fèi)為300元/m2，殘值50元/m2。若市場上同類空地單價(jià)為1500元/m2，則該附有建筑物土地總價(jià)為__。A．31.25萬元 B．38.75萬元 C．37.5萬元 D．43.5萬元

20、下列可無償收回土地使用權(quán)的有。

A：因地質(zhì)災(zāi)害不可抗力因素導(dǎo)致開發(fā)商兩年未動(dòng)工開發(fā)的 B：因動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作導(dǎo)致開發(fā)商兩年未動(dòng)工開發(fā)的 C：因政府建設(shè)主管部門的干擾導(dǎo)致開發(fā)商兩年未動(dòng)工開發(fā)的 D：因開發(fā)商自身原因?qū)е缕鋬赡晡磩?dòng)工開發(fā)的 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章

21、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價(jià)值為30萬元的住宅，如果該家庭首付款為房價(jià)的20%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為6%，月還款額為__元。A．1655.33 B．1719.43 C．1743.69 D．2149.29

22、某市上期房屋預(yù)測銷售面積200000m2，實(shí)際銷售220000m2，平滑指數(shù)為0.43，則本期預(yù)測銷售面積為__m2。A．208600 B．380600 C．211400 D．239400

23、在運(yùn)用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價(jià)格，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用方法進(jìn)行測算。

A：平均增減量法 B：平均發(fā)展速度法 C：移動(dòng)半均法 D：指數(shù)修勻法

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

24、根據(jù)《票據(jù)法》的規(guī)定，下列關(guān)于匯票背書的表述，正確的是__。A．背書日期為絕對必要記載事項(xiàng)

B．背書不得附有條件，背書時(shí)附有條件的，背書無效

C．出票人在匯票上記載“不得轉(zhuǎn)讓”字樣的，匯票不得轉(zhuǎn)讓 D．委托收款背書的被背書人可以再背書轉(zhuǎn)讓匯票權(quán)利

25、為評估某住宅2004年10月1日的正常市場價(jià)格，在其附近收集公證機(jī)關(guān)的某可比實(shí)例的有關(guān)資料如下：成交價(jià)格為4000元／㎡，成交日期為2004年5月1日，成交價(jià)格比正常價(jià)格低2％，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.087，已知從2004年5月1日到10月1日該類住宅價(jià)格平均每月比上月上漲1％，則對該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行校正、調(diào)整得到的價(jià)格最接近于元／㎡。A：3790 B：4238 C：4658 D：4663 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分）

1、運(yùn)用收益法評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)，當(dāng)估計(jì)未來收益可能會(huì)高也可能會(huì)低時(shí)，一般應(yīng)采用__的收益估計(jì)值。A．較高 B．較低 C．最高 D．居中

2、某建筑物的建筑面積5000m2，坐落的土地面積為2000m2，土地價(jià)格為1500元/m2，用成本法估算出的該建筑物的重置價(jià)格為1600元/m2，市場上該類房地產(chǎn)的正常房地價(jià)格為1800元/m2，則該建筑物的價(jià)格為（）元/m2。A．1000 B．1100 C．1200 D．1300

3、房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)可以是。A：估價(jià)作業(yè)期

B：估價(jià)人員實(shí)地查勘期間的某個(gè)日期 C：過去的某個(gè)日期 D：未來的某個(gè)日期

E：估價(jià)人員按照自己的假定設(shè)定的日期

4、實(shí)際估價(jià)中設(shè)定未來凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是__。A．過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法 B．過去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法 C．未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法 D．未來數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法

5、屬于物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)行機(jī)制的是。A：自主經(jīng)營 B：自負(fù)盈虧 C：自我補(bǔ)給 D：自我約束 E：自我發(fā)展

6、施工單位簽署建設(shè)工程項(xiàng)目質(zhì)量合格的文件上，必須有簽字蓋章。A：注冊建筑師 B：注冊結(jié)構(gòu)工程師 C：注冊建造師

D：注冊施工管理師 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

7、某私營業(yè)主準(zhǔn)備將自己的一臨街商業(yè)門市轉(zhuǎn)手，價(jià)格協(xié)商為90萬元，設(shè)應(yīng)扣除項(xiàng)目為30萬元，則業(yè)主應(yīng)繳納土地增值稅萬元。A：13．5 B：25．5 C：18 D：36 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

8、下列由國務(wù)院審批城市總體規(guī)劃的有。A：上海市的城市總體規(guī)劃 B：太原市的總體規(guī)劃

C：國務(wù)院指定的城市總體規(guī)劃 D：設(shè)市城市的總體規(guī)劃 E：深圳市的總體規(guī)劃

9、按照有關(guān)規(guī)定，必須采取拍賣、招標(biāo)或者掛牌方式出讓的有。A：商業(yè)用地 B：旅游用地 C：娛樂用地

D：商品住宅用地 E：廉租住房用地

10、下列保險(xiǎn)險(xiǎn)種中，屬于商業(yè)保險(xiǎn)的有。(2007年試題)A：責(zé)任保險(xiǎn) B：失業(yè)保險(xiǎn) C：工程保險(xiǎn) D：人壽保險(xiǎn) E：勞動(dòng)工傷保險(xiǎn)

11、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可靠性如何，關(guān)鍵取決于__。A．開發(fā)費(fèi)用的正確預(yù)測 B．最佳開發(fā)利用方式的選取

C．正確地預(yù)測未來開發(fā)完成后的價(jià)值 D．開發(fā)利潤的客觀預(yù)測 E．開發(fā)時(shí)間的準(zhǔn)確預(yù)測

12、是稅收制度的主體。A：稅收機(jī)關(guān) B：稅收管理人員 C：稅收法律 D：稅收法規(guī) E：稅收規(guī)章

13、下列房產(chǎn)中，可免征房產(chǎn)稅的是__。A．個(gè)人所有的營業(yè)用房 B．軍隊(duì)出租的房產(chǎn) C．學(xué)校興辦的工廠

D．企業(yè)辦的各類學(xué)校自用的房產(chǎn)

14、對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，主要是針對可判斷其__的風(fēng)險(xiǎn)因素。A．變動(dòng)可能性 B．影響重要性 C．發(fā)生經(jīng)常性 D．類型歸屬性

15、按定額的編制程序和用途不同，可以把工程建設(shè)定額劃分為、投資估算指標(biāo)五種。

A：勞動(dòng)消耗定額 B：施工定額 C：預(yù)算定額 D：概算定額 E：概算指標(biāo)

16、對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，涉及的主要不確定性因素有（）。A．權(quán)益投資比率 B．建安工程費(fèi)用 C．租售價(jià)格 D．資本化率

E．開發(fā)期與經(jīng)營期

17、資本化率是__的倒數(shù)。A．毛租金乘數(shù) B．潛在毛租金乘數(shù) C．有效毛收入乘數(shù) D．凈收益乘數(shù)

18、《廉租住房保障辦法》規(guī)定，廉租住房保障資金來源包括。A：財(cái)政預(yù)算安排的廉租住房保障資金 B：住房專項(xiàng)維修資金

C：提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后的住房公積金增值收益余額 D：土地出讓凈收益中安排的廉租住房保障資金 E：政府的廉租住房租金收入

19、下列權(quán)利中，屬于用益物權(quán)的是。A：抵押權(quán) B：質(zhì)權(quán) C：地役權(quán) D：留置權(quán)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

20、下列費(fèi)用中，不屬于物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營費(fèi)用范圍的是。A：保險(xiǎn)費(fèi) B：房產(chǎn)稅 C：法律費(fèi) D：貸款利息 E：借款合同

21、金融機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目貸款進(jìn)行綜合評價(jià)，凡綜合風(fēng)險(xiǎn)度超過（）的，即為高風(fēng)險(xiǎn)貸款，銀行一般不予發(fā)放貸款。A．50% B．60% C．70% D．80%

22、在估價(jià)中，測算開發(fā)利潤時(shí)應(yīng)注意__。A．開發(fā)利潤是所得稅后的

B．開發(fā)利潤是在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均利潤 C．直接成本利潤率的計(jì)算基數(shù)為土地取得成本+開發(fā)成本

D．成本利潤率的計(jì)算基數(shù)為土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息 E．銷售利潤率的計(jì)算基數(shù)為房地產(chǎn)開發(fā)完成后的價(jià)值

23、下列房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)模式中，現(xiàn)金流出包括土地成本的有__。A．購買—持有—出租—出售 B．購買一更新改造—出售

C．購買一更新改造—出租—出售 D．開發(fā)—銷售

E．開發(fā)—持有—出租—出售

24、下列說法正確的是__。A．合同履行費(fèi)用的負(fù)擔(dān)不明確的，由雙方分擔(dān)

B．合同履行地點(diǎn)不明確的，貨幣和不動(dòng)產(chǎn)之外的其他標(biāo)的，在債權(quán)人一方所在地履行

C．逾期交付標(biāo)的物的，遇價(jià)格上漲時(shí)，按原價(jià)格執(zhí)行；價(jià)格下降時(shí)，按新價(jià)格執(zhí)行

D．逾期提取標(biāo)的物或者逾期付款的，遇價(jià)格上漲時(shí)，按原價(jià)格執(zhí)行；價(jià)格下降時(shí)，按新價(jià)格執(zhí)行

25、從物理形態(tài)上劃分，作為房地產(chǎn)投資對象的房地產(chǎn)資產(chǎn)的類型主要有。(2005年試題)A：商住樓 B：土地 C：在建工程 D：寫字樓

E：建成后的物業(yè)

第五篇：房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》

房地產(chǎn)估價(jià)師考試當(dāng)中難度最大的就是案例分析這一科了，許多考生也特別關(guān)心這一點(diǎn)。咱們先請老師給大家點(diǎn)評一下，關(guān)于這門考試考生怎么應(yīng)對?

房地產(chǎn)估價(jià)案例這門課確實(shí)很難，難點(diǎn)主要原因有幾個(gè)方面：第一，因?yàn)樗奶攸c(diǎn)就是開卷考試，這在其他職業(yè)資格考試中是沒有的，像監(jiān)理工程師的案例考試是閉卷考試，有時(shí)候閉卷考試比開卷考試相比較而言，閉卷考試并不難，因?yàn)樗袦?zhǔn)確、統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)答案，而房地產(chǎn)估價(jià)師的案例沒有統(tǒng)一的答案，沒有標(biāo)準(zhǔn)答案，在教材上基本上找不到答案，找到了就不難了，就是因?yàn)檎也坏讲烹y。

這就要求我們平時(shí)多注重、鉆研一些估價(jià)報(bào)告，再有一個(gè)就是多看房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，與前面三門課程緊密結(jié)合起來有意識(shí)的學(xué)習(xí)，下功夫，只有這樣，沒有別的捷徑。

關(guān)于案例考試“難”大家都知道，應(yīng)該是公認(rèn)的，那么為什么“難”啊?咱們需要解決這個(gè)問題，我認(rèn)為案例的難點(diǎn)為什么難呢?可以有四個(gè)方面的原因：第一，是由于案例這門課綜合性非常強(qiáng)，案例考試是在我們四門課當(dāng)中綜合性最強(qiáng)的一門。要想通過案例考試應(yīng)該熟悉房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識(shí)，要懂得房地產(chǎn)的基本制度和政策方面的一些知識(shí)點(diǎn)，同時(shí)還要聯(lián)系到開發(fā)經(jīng)營管理當(dāng)中的一些東西能夠和案例互相溝通，其中聯(lián)系最緊密的應(yīng)該還得說是我們房地產(chǎn)的估價(jià)理論與方法，這門政策，正是由于案例考試的綜合性，它就為廣大考生能否對你所學(xué)的知識(shí)進(jìn)行綜合運(yùn)用和靈活掌握提出了一種考驗(yàn)，這是它的第一難;

第二“難”，要求考生具有一定的估價(jià)實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，因?yàn)榭荚嚠?dāng)中所涉及到的，比如指錯(cuò)題，改錯(cuò)題，它不僅僅說我沒有接觸過估價(jià)實(shí)務(wù)，直接上來就是書本對書本，我上來就來學(xué)習(xí)，看教材，這個(gè)只能說是只知其一不知其二，你不知道為什么去這么操作，在實(shí)際考試當(dāng)中，它就要求必須要有一定的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和動(dòng)手操作、書寫過真實(shí)的估價(jià)報(bào)告的能力。這樣的話，對于這些沒有實(shí)務(wù)估價(jià)經(jīng)驗(yàn)的考生來說，就具有一定難度了。

第三“難”，估價(jià)案例的考試要求考生應(yīng)該具備一定的語言組織和書面表達(dá)能力，為什么這么說呢?比如，案例當(dāng)中的第一題，問答題，占分值的30%，你要在有限的時(shí)間內(nèi)，把你答題的要點(diǎn)組織好，表達(dá)準(zhǔn)確，是要有一定功底的，沒有這樣的文字組織和表達(dá)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)很難在有限的時(shí)間內(nèi)把這個(gè)話組織清楚，很可能就是肚子有貨，但是他說不出來，表達(dá)不清楚，白白丟了一些不應(yīng)該丟的分。有的考生是胡子、眉毛一把抓，寫的一大篇，但是不得章法，要點(diǎn)散，邏輯性很差。因?yàn)槲覅⒓舆^閱卷，有的考生前言不搭后語，說的一大篇不知所云，自相矛盾，讓閱卷老師去猜，這樣的話，丟分就在所難免了。所以這點(diǎn)我希望廣大考生一定要引起重視，一定要重視平常的語言組織能力和書面表達(dá)能力。

第四“難”，廣大考生普遍存在一種對這門課的輕視和僥幸心理，這不是好象有點(diǎn)兒自相矛盾嘛。剛才我說到了，案例考試很難，通過率很低，那么廣大考生為什么會(huì)有輕視心理呢?輕視就是因?yàn)榘咐荚囀情_卷考試，其他三門都是閉卷考試，好讓他們覺得案例很簡單，開卷考試，其實(shí)恰恰就是這個(gè)開卷害了很多人，蒙蔽了很多有自信的學(xué)生。他們認(rèn)為這科很容易，心理上首先松了一口氣，沒事兒，開卷，到時(shí)候我拿著教材、輔導(dǎo)書進(jìn)考場就是了。考試的時(shí)候翻番書，這樣的話，有了這種心理之后，在后續(xù)的學(xué)習(xí)過程當(dāng)中動(dòng)力不足，沒有盡最大的努力去準(zhǔn)備、復(fù)習(xí)，結(jié)果是還沒上戰(zhàn)場，已經(jīng)先輸了一場了。在考場當(dāng)中要想現(xiàn)翻書也是需要時(shí)間、成本的，你找到若干個(gè)知識(shí)點(diǎn)并不難，可以看書啊，但是，難就難在你能夠在有限的時(shí)間內(nèi)把你所有的知識(shí)點(diǎn)都找全，并且組織好表達(dá)準(zhǔn)確，這個(gè)非常難。所以基于這四點(diǎn)認(rèn)識(shí)，我認(rèn)為案例考試還是有它的難點(diǎn)的。它應(yīng)該是通過率低有它的客觀原因。

接下來我想談一談如何在考試當(dāng)中或者在學(xué)習(xí)當(dāng)中學(xué)好這門課，簡單說一下，我個(gè)人總結(jié)的大概有六個(gè)方面：

第一，要徹底的弄懂四大估價(jià)報(bào)告還有基本的驗(yàn)收方法，這是我們學(xué)好案例的前提。這個(gè)道理我就不再多講了。

第二，要系統(tǒng)的學(xué)習(xí)好房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范。很多學(xué)生不以為然，說規(guī)范是1995年的規(guī)范，很老了，很多東西甚至矛盾與新的教材已經(jīng)用語、說法都不一致，為什么還要學(xué)它呢?規(guī)范是一個(gè)非常好、非常嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臇|西，我們國家也正在著手對《規(guī)范》進(jìn)行修訂，但是在沒有新的規(guī)范出臺(tái)之前，原估價(jià)規(guī)范仍然具有法律效率，《規(guī)范》跟教材也不一樣，《規(guī)范》是個(gè)非常嚴(yán)謹(jǐn)組織性，邏輯性非常強(qiáng)這樣的具有一定法律效率的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。所以很多同學(xué)忽視對《規(guī)范》的學(xué)習(xí)。

第三，我覺得房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)際上就是估價(jià)人員把房地產(chǎn)的客觀價(jià)值認(rèn)識(shí)出來，然后把它揭示出來，科學(xué)表達(dá)出來，這個(gè)時(shí)候有影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素很復(fù)雜，如何找準(zhǔn)不同類型的、房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格影響因素是重中之重。從以往的考題來看，對于商業(yè)用途和居住用途的項(xiàng)目是估價(jià)考試歷年的重點(diǎn)。所以建議廣大考生在復(fù)雜的時(shí)候，針對具體的案例，從它的不同的估價(jià)目的和重點(diǎn)分析各類房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)，要有針對性。

第四，案例分析的考試千變?nèi)f化，很難去猜題，所以要在復(fù)習(xí)當(dāng)中應(yīng)該是邊學(xué)習(xí)，邊總結(jié)，能夠做到舉一反三，融會(huì)貫通。這點(diǎn)非常重要，我們可以通過一個(gè)案例引申出若干個(gè)案例，這種學(xué)習(xí)方法是一種事半功倍的學(xué)習(xí)方法，所以這點(diǎn)希望同學(xué)們能夠認(rèn)真的體會(huì)。第五，我認(rèn)為可以去精讀大量的精選資料和案例，在自己的估價(jià)實(shí)踐當(dāng)中如果我們同學(xué)參加過估價(jià)實(shí)踐的話應(yīng)該及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提高估價(jià)報(bào)告的寫作能力。

第六，在答卷的時(shí)候，要充分利用開卷考試的特點(diǎn)，對于問答題，我們要力求內(nèi)容完整，重點(diǎn)突出，條例要清晰，對于改錯(cuò)題，一定要看清題意，是否需要倒扣分，對于沒有把握的地方不要盲目去改，改錯(cuò)需要倒扣分的，基本上就談這六點(diǎn)吧。