第一篇：房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法_參考答案

一、單項(xiàng)選擇題

ABDABCBAABDBBBDDABCDBCBBCBCCCDBBAAB

二、多項(xiàng)選擇題

ABC

BDE

ACE

AD

ACE

ACDE

ADE

CDE

BCD

ABDE

ACD

AC

ACD

ACE

ABC

三、判斷題

XVVXXVVVXX

VXVXX

第二篇：房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法

第一章 房地產(chǎn)估價(jià)概論

考試目的：測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的含義、本質(zhì)和必要性，房地產(chǎn)顧家的要素，房地產(chǎn)估價(jià)的各種現(xiàn)實(shí)需要，房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r等的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容：

第一節(jié)，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)

一、房地產(chǎn)估價(jià)的含義

指專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)。

（一）專業(yè)估價(jià)與非專業(yè)估價(jià)的本質(zhì)區(qū)別

1）專業(yè)估價(jià)是由專業(yè)人員和專業(yè)機(jī)構(gòu)完成的。

2）專提供的是專業(yè)意見。

3）專具有公信力。

4）專實(shí)行有償服務(wù)。

5）專要承擔(dān)法律責(zé)任。

（二）專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的概念

核心內(nèi)容：為了特定目的，對(duì)特定房地產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值進(jìn)行分析，測(cè)算和判斷。定義：房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受他人委托，為了特定目的，遵循公認(rèn)的原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦颍罁?jù)有關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，在合理的假設(shè)下，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)特定房地產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動(dòng)。要素：估價(jià)當(dāng)事人、估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類型、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)假設(shè)、估價(jià)原則、估價(jià)程序、估價(jià)方法和估價(jià)結(jié)果。

（三）估價(jià)與評(píng)估的異同

估價(jià)的含義更精準(zhǔn)、明確、具體，就是指對(duì)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)從事的房地產(chǎn)估價(jià)衍生業(yè)務(wù)和咨詢顧問(wèn)業(yè)務(wù)：

1）價(jià)值分配業(yè)務(wù)

2）價(jià)值減損評(píng)估業(yè)務(wù)

3）相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估業(yè)務(wù)

4）房地產(chǎn)咨詢顧問(wèn)業(yè)務(wù)

（四）國(guó)外和港臺(tái)地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的稱謂及定義

二、房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)

（一）房地產(chǎn)估價(jià)師評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格

價(jià)值與價(jià)格：價(jià)值是物的真實(shí)所值，是價(jià)格的波動(dòng)“中心”；價(jià)格是價(jià)值的外在表現(xiàn)，圍繞價(jià)值上下波動(dòng)。

（二）房地產(chǎn)估價(jià)師模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)

估價(jià)與定價(jià)：估價(jià)師提供關(guān)于價(jià)值的專業(yè)意見，為相關(guān)當(dāng)事人的決策提供參考依據(jù)。定價(jià)往往是相關(guān)當(dāng)事人自己的行為。

(三)房地產(chǎn)估價(jià)師提供價(jià)值意見而不是做價(jià)格保證

根據(jù)提供的專業(yè)意見的用途和作用，可分為兩種不同性質(zhì)的估價(jià)：鑒證性估價(jià)（或稱證據(jù)性估價(jià)、公正性估價(jià)）、咨詢性估價(jià)（或稱參考性估價(jià)）

刑法一百九十八條、公司法二百零八條規(guī)定了估價(jià)的法律責(zé)任。

鑒證性估價(jià)應(yīng)“獨(dú)立、客觀、公正”，咨詢性估價(jià)應(yīng)“為委托人爭(zhēng)取最大的合法權(quán)益”。本書講的主要是鑒證性估價(jià)。

（四）

第三篇：房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法讀書筆記

《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》讀書筆記

本書是高等職業(yè)教育房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)系列教材之一。全書共12章，主要介紹房地產(chǎn)、房地產(chǎn)價(jià)格以及房地產(chǎn)估價(jià)的基礎(chǔ)知識(shí)；房地產(chǎn)估價(jià)的市場(chǎng)法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法及地價(jià)評(píng)估方法的相關(guān)理論基礎(chǔ)與應(yīng)用技巧；房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)準(zhǔn)備與實(shí)施，房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告撰寫與交付，從實(shí)際應(yīng)用的角度闡述了房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)的具體操作。本書內(nèi)容豐富、重點(diǎn)突出、操作性強(qiáng)，本書可作為高等職業(yè)教育房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理、建筑經(jīng)濟(jì)與管理、資產(chǎn)評(píng)估等專業(yè)的教材或參考書，也適合房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人士作為自學(xué)的參考教材。本書按照《全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試大綱》的要求，在總結(jié)原版《全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試經(jīng)典》的基礎(chǔ)上修訂完成。全書共分為三個(gè)部分：第一部分為各章的復(fù)習(xí)要點(diǎn)，并通過(guò)復(fù)習(xí)題來(lái)詳細(xì)解讀；第二部分為全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試名師預(yù)測(cè)試卷；第三部分為今年來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試真題及參考答案。本書是參加房地產(chǎn)估價(jià)師考試的考生的必備用書，也可供房地產(chǎn)從業(yè)人員參考。本書是參加房地產(chǎn)估價(jià)師考試的考生的必備用書，也可供從事房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的工程人員參考閱讀。

本書和一般學(xué)校作為普遍教材的《房地產(chǎn)估價(jià)》在大體內(nèi)容相似的同時(shí)，有著自己顯著地特點(diǎn)，綜合來(lái)說(shuō)，內(nèi)容側(cè)重上有不同，本書有明顯針對(duì)考試的特點(diǎn)。接下來(lái)我仔細(xì)根據(jù)本書的章節(jié)來(lái)分析一下這一點(diǎn)。

在第一章的房地產(chǎn)估價(jià)概念中，在本書中論述的是房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)、要素、現(xiàn)實(shí)需要、職業(yè)道德、中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展概況，這些是一般教材中沒有的，本書體現(xiàn)了它作為房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格考試教材的價(jià)值，有著針對(duì)對(duì)現(xiàn)實(shí)社會(huì)和考試的論述；

在第二章房地產(chǎn)及其描述中，本書跟一般教材一樣都論述了對(duì)于概念、特性、類型、必要性，但是比一般教材少了對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)必要性這部分；

第三章房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值跟一般教材差別比較小，都是從房地產(chǎn)價(jià)格的含義和形成條件、特征、房地產(chǎn)供求與價(jià)格論述以及種類，大體上一樣，所以不加以論述；

本書比起一般教材來(lái)增加了對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的分析，而且分析的非常細(xì)致，房地產(chǎn)價(jià)格影響因素、房地產(chǎn)自身因素、人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、國(guó)際因素、心理因素及其他因素。分析價(jià)格影響因素是非常必要的，估價(jià)本身就是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的估計(jì)，如果不知道房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，是無(wú)法得出準(zhǔn)確的結(jié)論。

在第五章對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)原則的論述上，本書說(shuō)的比較簡(jiǎn)單，比起一般教材，章節(jié)也沒有分的那么清晰。

接下來(lái)分別是市場(chǎng)法及其運(yùn)用、收益法及其運(yùn)用、成本法及其運(yùn)用、假設(shè)開發(fā)法及其運(yùn)用、長(zhǎng)期趨勢(shì)法及其運(yùn)用、地價(jià)評(píng)估和地價(jià)分?jǐn)偂⒎康禺a(chǎn)估價(jià)程序，在本書和一般教材中都是這么設(shè)置，但是內(nèi)容詳細(xì)程度不一樣，一般教材中比較詳細(xì)具體，本書由于是針對(duì)考試的專門教材，所以只是選取一些對(duì)考試特別有用的案例，讓學(xué)生更快掌握度過(guò)考試的訣竅。

到這里一般教材就結(jié)束了，但是本書還增加了全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試名師預(yù)測(cè)試卷和預(yù)測(cè)卷和全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試真題及參考答案，這樣更有利于學(xué)生針對(duì)性地學(xué)習(xí)，順利通過(guò)考試。

第四篇：2009年房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法真題

2009年房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法真題

一、單項(xiàng)選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)）

1．一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)目的，本質(zhì)上是由（）決定的。A．估價(jià)機(jī)構(gòu) B．估價(jià)師

C．估價(jià)報(bào)告使用者

D．估價(jià)委托人的估價(jià)需要

2．一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的價(jià)值類型，本質(zhì)上是由（）決定的。A．估價(jià)委托人 B．估價(jià)師 C．估價(jià)目的 D．估價(jià)對(duì)象

3．下列關(guān)于價(jià)值類型的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A．在用價(jià)值為市場(chǎng)價(jià)值 B．投資價(jià)值屬于非市場(chǎng)價(jià)值

C．市場(chǎng)價(jià)值的前提之一是繼續(xù)使用 D．同一估價(jià)對(duì)象可能有不同類型的價(jià)值

4．李某購(gòu)買的商品房交付后，經(jīng)檢測(cè)室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)計(jì)李某治理空氣污染的費(fèi)用為5000元，并延遲入住3個(gè)月。當(dāng)?shù)仡愃粕唐贩康脑掠行饨馂?000元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占有效毛租金的15%。若月報(bào)酬率為0．5%，則室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)給李某造成的損失為（）元。A．5000 B．12574 C．12650 D．13911 5．下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的是（）。A．了解某宗房地產(chǎn)的出租人權(quán)益價(jià)值

B．了解某企業(yè)包括房地產(chǎn)及特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等在內(nèi)的企業(yè)價(jià)值 C．了解某地區(qū)地震后房地產(chǎn)價(jià)值的變化

D．了解某宗房地產(chǎn)的應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額

6．任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi)，并且要受制于其所在的空間環(huán)境。房地產(chǎn)開發(fā)利用的這一特點(diǎn)，本質(zhì)上是由房地產(chǎn)的（）特性決定的。A．易受限制 B．相互影響 C．獨(dú)一無(wú)二 D．不可移動(dòng)

7．下列房地產(chǎn)中，變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng)的是（）。A．用途專業(yè)的房地產(chǎn) B．價(jià)值較大的房地產(chǎn) C．獨(dú)立使用的房地產(chǎn) D．不可分割的房地產(chǎn) 8．下列影響某套住宅價(jià)格的因素中，不屬于實(shí)物因素的是（）。A．戶型 B．樓層 C．層高 D．裝修

9．對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象和同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)，下列價(jià)值類型中評(píng)估價(jià)值最大的一般是（）。A．謹(jǐn)慎價(jià)值 B．市場(chǎng)價(jià)值 C．殘余價(jià)值 D．快速變現(xiàn)價(jià)值

10．某套200㎡、單價(jià)4000元/㎡的住宅，要求成交時(shí)首付20萬(wàn)元，余款在3年內(nèi)分3期支付，每期末支付20萬(wàn)元。如果折現(xiàn)率為5%，則該套住宅的實(shí)際價(jià)格為（）萬(wàn)元。A．71．84 B．74．47 C．75．23 D．80．00 11．下列房地產(chǎn)價(jià)格中，相對(duì)能更好反映地價(jià)水平高低的是（）。A．土地總價(jià) B．土地單價(jià) C．樓面地價(jià) D．商品房?jī)r(jià)格

12．設(shè)立地役權(quán)通常會(huì)使（）。A．供役地的價(jià)值下降 B．需役地的價(jià)值下降

C．供役地與需役地的價(jià)值都下降 D．供役地與需役地的價(jià)值都上升

13．下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響的表述中，正確的是（）。A．在賣方市場(chǎng)下，增加賣方的稅收通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲 B．增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲 C．在買方市場(chǎng)下，增加賣方的稅收通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降 D．嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降 14．在建工程抵押價(jià)值評(píng)估中扣除拖欠的建設(shè)工程款，符合房地產(chǎn)估價(jià)普適技術(shù)性原則中的（）。A．謹(jǐn)慎原則 B．替代原則 C．合法原則

D．最高最佳利用原則 15．近日出具的一份估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況所對(duì)應(yīng)的時(shí)間均為一年前的某個(gè)日期，其估價(jià)類型可能是（）。A．在建工程抵押估價(jià) B．房地產(chǎn)損害賠償估價(jià) C．期房市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估 D．房地產(chǎn)估價(jià)的復(fù)核估價(jià)

16．在某舊城改造的房屋拆遷中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對(duì)可比實(shí)例建立比較基準(zhǔn)時(shí)應(yīng)特別注意的環(huán)節(jié)是（）。A．統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍 B．統(tǒng)一付款方式 C．統(tǒng)一價(jià)格單位 D．統(tǒng)一市場(chǎng)狀況

17．估價(jià)對(duì)象是一套不帶車位的住宅，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為86萬(wàn)元，含有一個(gè)現(xiàn)價(jià)為8萬(wàn)元的車位和一套全新狀態(tài)下價(jià)值為3萬(wàn)元的家具，家具為八成新。該可比實(shí)例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價(jià)格為（）萬(wàn)元。A．75．00 B．75．60 C．83．60 D．86．00 18．某寫字樓的采光受到影響，為克服該影響，改造該寫字樓照明系統(tǒng)需花費(fèi)30萬(wàn)元，每年增加電電費(fèi)等運(yùn)營(yíng)費(fèi)用5萬(wàn)元。該寫字樓的預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，報(bào)酬率為8%，該寫字樓因采光受影響造成的損失為（）萬(wàn)元。A．35．00 B．56．29 C．86．29 D．180．00 19．某房地產(chǎn)2009年4月的價(jià)格為6500元/㎡，已知該類房地產(chǎn)2009年3～10月的價(jià)格指數(shù)分別為105．

53、103．85、100．04、99．86、98．

28、96．

45、92．

17、90．08（均以上個(gè)月為基數(shù)100），該房地產(chǎn)2009年10月的價(jià)格為（）元/㎡。A．5110．51 B．5307．26 C．5549．95 D．5638．13 20．報(bào)酬率是一種與利率，內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率，對(duì)其內(nèi)涵的理解應(yīng)是（）。A．投資率是投資回收與投入資本的比率

B．風(fēng)險(xiǎn)大的投資，不確定因素多，故報(bào)酬率應(yīng)低。反之，報(bào)酬率應(yīng)高 C．當(dāng)投資于房地產(chǎn)能獲得某些額外好處時(shí)，投資者將提高所要求的報(bào)酬率

D．當(dāng)把土地看作特別可靠的投資時(shí)，其報(bào)酬率要低于其他較長(zhǎng)期投資的報(bào)酬率

21．對(duì)于收益性房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是（）。A．建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日的時(shí)間 B．在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間 C．由建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量、用途與維護(hù)狀況等決定的時(shí)間 D．剩余經(jīng)濟(jì)壽命與實(shí)際年齡之和的時(shí)間

22．某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬(wàn)元，年房屋折舊費(fèi)30萬(wàn)元，維修費(fèi)、，保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)等50萬(wàn)元，水電供暖費(fèi)等40萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬(wàn)元，年抵押貸款還本付息額70萬(wàn)元，租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費(fèi)用均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為（）萬(wàn)元。A．245 B．275 C．315 D．345 23．某宗房地產(chǎn)年收益為60萬(wàn)元，建筑物價(jià)值為200萬(wàn)元，建筑物資本化率為12%，土地使用期限為30年，土地報(bào)酬率為6%，該房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬(wàn)元。A．489．99 B．495．53 C．695．53 D．800．00 24．某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000㎡的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價(jià)為3000元/㎡，已知取得土地時(shí)樓面地價(jià)為1000元/㎡，開發(fā)成本和管理費(fèi)用為1200元/㎡，開發(fā)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費(fèi)用為銷售價(jià)格的2%，銷售稅費(fèi)為銷售價(jià)格的5．5%，開發(fā)期為1．5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤(rùn)率為（）。A．7．90% B．11．08% C．11．83% D．13．73% 25．某成片荒地面積1k㎡，進(jìn)行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，開發(fā)成本及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等為3億元，年貸款利率為7．2%，開發(fā)經(jīng)營(yíng)期為1年。上述費(fèi)用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%，該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計(jì)成本是（）元/㎡ A．310．61 B．321．60 C．477．87 D．494．77 26．某寫字樓的建筑面積為4000㎡，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為32年，由于沒有電梯，出租率僅為80%，月租金為30元/㎡。當(dāng)?shù)赜须娞莸念愃茖懽謽堑钠骄鲎饴蕿?0%，月租金為40元/㎡，報(bào)酬率為6%，如果修復(fù)沒有電梯這一功能缺陷，則該寫字樓可升值為（）萬(wàn)元。A．67．60 B．811．24 C．1622．48 D．2433．72 27．在假設(shè)開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)中，估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間一般是（）。A．取得待開發(fā)房地產(chǎn)的時(shí)間 B．開發(fā)期間的某個(gè)時(shí)間 C．開發(fā)完成后的時(shí)間

D．開發(fā)完成之后的某個(gè)時(shí)間

28．現(xiàn)評(píng)估一個(gè)半年前停工的在建工程價(jià)值，經(jīng)測(cè)算，完成全部工程的建造費(fèi)用為1500元/㎡，其中主體工程900元/㎡，安裝及裝飾裝修工程費(fèi)為600元/㎡。該在建工程主體部分已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設(shè)計(jì)要求在1年內(nèi)完成，未完成部分的費(fèi)用均勻投入。若折現(xiàn)率為15%，則在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的續(xù)建費(fèi)用為（）元/㎡。A．486．52 B．521．74 C．559．50 D．1398．76 29．直線趨勢(shì)法y=a+bX中的常數(shù)a、b，是由（）決定的。A．房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料 B．房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格資料 C．房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)格資料

D．估價(jià)師選取的現(xiàn)時(shí)和未來(lái)的價(jià)格資料

30．某類商品房2004～2008年的售價(jià)分別為6000元/㎡、6300元/㎡、6678元/㎡、7212元/㎡、7645元/㎡。利用平均增減量法，該類商品房2009年的價(jià)格為（）元/㎡。A．7974．00 B．8023．00 C．8056．25 D．8078．00 31．威廉?阿郎索的在任意區(qū)位處的地租計(jì)算公式Pc（t）=N[Pc-C-kc（t）]中，Ⅳ表示（）。A．單位面積土地上農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量 B．市場(chǎng)上每單位農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格 C．生產(chǎn)每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本

D．向市場(chǎng)運(yùn)輸每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本

32．某工業(yè)用地總面積為3000㎡，容積率為0．5，樓面地價(jià)為1000元/㎡。現(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為4．0，相應(yīng)的樓面地價(jià)為1500元/㎡。該改變用途理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)為（）萬(wàn)元。A．500 B．525 C．600 D．1650 33．某估價(jià)報(bào)告中采用收益法評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值，估價(jià)結(jié)果偏高，其原因可能是（）。A．空置率偏小 B．運(yùn)營(yíng)費(fèi)用偏大 C．收益期限偏短 D．報(bào)酬率偏高

34．某估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象為寫字樓在建工程，采用假設(shè)開發(fā)法求取其價(jià)值時(shí)，開發(fā)完成后的價(jià)值同時(shí)采用了市場(chǎng)法和收益法求取；采用成本法求取其價(jià)值時(shí)，土地采用了基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取。該估價(jià)報(bào)告求取寫字樓在建工程的價(jià)值，實(shí)質(zhì)上采用了（）。A．假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法兩種方法 B．假設(shè)開發(fā)法和成本法兩種方法

C．假設(shè)開發(fā)法、市場(chǎng)法、收益法和成本法四種方法

D．假設(shè)開發(fā)法、市場(chǎng)法、收益法、成本法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法五種方法 35．在估價(jià)假設(shè)和限制條件說(shuō)明中，當(dāng)無(wú)理由懷疑建筑物的結(jié)構(gòu)存在安全隱患時(shí)，應(yīng)（）。A．假定建筑結(jié)構(gòu)是安全的 B．肯定建筑物是安全的

C．強(qiáng)調(diào)建筑結(jié)構(gòu)安全須進(jìn)行相關(guān)專業(yè)鑒定 D．說(shuō)明建筑結(jié)構(gòu)安全難以確定

二、多項(xiàng)選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意的答案，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。錯(cuò)選或多選均不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0．5分）1．下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，需要評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值的是（）。A．增加抵押貸款

B．抵押期間對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)

C．抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款 D．處置抵押房地產(chǎn) E．租賃抵押房地產(chǎn)

2．下列法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)中，應(yīng)作為城市房屋拆遷估價(jià)依據(jù)的有（）。A．中華人民共和國(guó)物權(quán)法

B．中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 C．城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例 D．房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范

E．城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見

3．下列引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲的因素中，屬于房地產(chǎn)自然增值的因素有（）。A．對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良 B．需求增加導(dǎo)致稀缺性增加 C．通貨膨脹 D．外部經(jīng)濟(jì) E．提高建造成本

4．在實(shí)際的房地產(chǎn)估價(jià)中，房地產(chǎn)抵押價(jià)值通常是抵押房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的價(jià)值扣除估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款后的余額。這些法定優(yōu)先受償款通常包括（）。A．拖欠建設(shè)工程價(jià)款 B．已抵押擔(dān)保的債券數(shù)額 C．房地產(chǎn)變賣處置費(fèi)用 D．訴訟費(fèi)用

E．其他法定優(yōu)先受償款

5．下列房地產(chǎn)價(jià)值類型中，屬于非市場(chǎng)價(jià)值的有（）。A．完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值 B．出租人權(quán)益價(jià)值 C．快速變現(xiàn)值 D．承租人權(quán)益價(jià)值 E．殘余價(jià)值

6．下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有（）。A．建筑平面布置 B．朝向、樓層 C．環(huán)境景觀

D．土地開發(fā)程度 E．房屋完損等級(jí)

7．下列關(guān)于居民收入水平對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的表述中，正確的有（）。A．居民收入的真正增加，通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升

B．如果居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的收入增加，則對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大 C．如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，則會(huì)促使房地產(chǎn)上升

D．如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其無(wú)房地產(chǎn)投資或投機(jī)行為，則對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大

E．居民收入水平的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大 8．根據(jù)現(xiàn)行法律，下列房地產(chǎn)中不應(yīng)作為以抵押為目的的估價(jià)對(duì)象的有（）。A．土地所有權(quán)

B．依法承包的荒山的土地使用權(quán) C．宅基地使用權(quán) D．固有汽車加油站 E．鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房

9．下列房地產(chǎn)中，一般情況下適用市場(chǎng)法估價(jià)的有（）。A．標(biāo)準(zhǔn)廠房B．房地產(chǎn)開發(fā)用地 C．行政辦公樓 D．寫字樓 E．在建工程

10．就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評(píng)估其價(jià)值，往往要求估價(jià)師對(duì)其凈收益同時(shí)給出（）。A．較樂觀的估計(jì)值 B．較保守的估計(jì)值 C．過(guò)高的估計(jì)值 D．過(guò)低的估計(jì)值 E．可能的估計(jì)值

11．成本法中，在計(jì)算投資利息時(shí)，應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括（）。A．土地取得成本 B．開發(fā)成本 C．管理費(fèi)用 D．銷售費(fèi)用 E．銷售稅費(fèi)

12．某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬在2009年10月18日取得一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地，預(yù)計(jì)該用地取得后2年建成商品房，前期勘察設(shè)計(jì)約需6個(gè)月；建成前半年開始銷售，銷售期為1年，下列選項(xiàng)中，正確的有（）。

A．利用假設(shè)開發(fā)法測(cè)算土地總價(jià)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2009年10月18日 B．利用假設(shè)開發(fā)法測(cè)算土地總價(jià)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2010年4月18日 C．開發(fā)經(jīng)營(yíng)期為2009年10月18日至2011年10月18日 D．建設(shè)期為2009年10月18日至2011年10月18日 E．銷售期為2011年4月18日至2012年4月18日

13．針對(duì)某個(gè)估價(jià)對(duì)象，下列關(guān)于估價(jià)方法選用的說(shuō)法中，正確的有（）。A．理論上適用的估價(jià)方法，都必須選用 B．在適用的估價(jià)方法中，選用兩種即可

C．理論上適用的估價(jià)方法因客觀原因不能用的，可以不用 D．必須選用兩種以上的估價(jià)方法，不能只選用一種估價(jià)方法 E．僅有一種估價(jià)方法適用的，可只選用一種估價(jià)方法

14．甲地塊臨街深度為100ft，臨街寬度為15ft，形狀為矩形，總價(jià)為100萬(wàn)元，相鄰的乙地塊也為臨街寬度15ft的矩形地塊。根據(jù)“四三二一法則”及“九八七六法則”，下列關(guān)于乙地塊價(jià)格的表述中，正確的有（）。

A．若乙地塊臨街深度為25ft，則其總價(jià)為25萬(wàn)元 B．若乙地塊臨街深度為50ft，則其總價(jià)為50萬(wàn)元 C．若乙地塊臨街深度為75ft，則其總價(jià)為90萬(wàn)元 D．若乙地塊臨街深度為100ft，則其總價(jià)為1 10萬(wàn)元 E．若乙地塊臨街深度為150ft，則其總價(jià)為117萬(wàn)元

15．在房地產(chǎn)買賣中對(duì)估價(jià)有多種需要，包括評(píng)估（）。A．?dāng)M買賣的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值 B．買方愿意支付的最低價(jià) C．買方可承受的最高價(jià) D．賣方可接受的最低價(jià) E．賣方愿意接受的最高價(jià)

三、判斷題（共15題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用“√”表示正確，用“×”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分）

1．在城市房屋拆遷中，如果被拆遷房屋的合同租金與市場(chǎng)租金差異較大，則在估價(jià)時(shí)應(yīng)考慮此因素。（）

2．在城市房屋拆遷估價(jià)中，當(dāng)拆遷補(bǔ)償實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所調(diào)換的房屋為期房的，因所調(diào)換的房屋狀況為未來(lái)某個(gè)時(shí)點(diǎn)的狀況，所以估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為未來(lái)。（）

3．對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)用地而言，從某個(gè)特定投資角度評(píng)估出的投資價(jià)值，一般大于市場(chǎng)價(jià)值。（）

4．在不考慮外部折舊的情況下，如果成本法求得的價(jià)值大大高于市場(chǎng)法或收益法求得的價(jià)值，則說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣。（）5．周圍環(huán)境狀況是否良好、交通是否有利于商品運(yùn)輸是確定商業(yè)用房位置優(yōu)劣的首要因素。（）

6．不論是何種估價(jià)目的，估價(jià)對(duì)象狀況不一定是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況，評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值所依據(jù)的市場(chǎng)狀況。（）

7．當(dāng)估價(jià)對(duì)象為“干凈”的房地產(chǎn)、可比實(shí)例是帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)時(shí)，其統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍的價(jià)格換算公式是：房地產(chǎn)價(jià)格=帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格+債務(wù)一債權(quán)。（）8．房地產(chǎn)收益可分為有形收益和無(wú)形收益，無(wú)形收益通常難以貨幣化，難以在計(jì)算凈收益時(shí)予以考慮，但可通過(guò)選取較高的報(bào)酬率或資本化率予以考慮。（）

9．某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)為360萬(wàn)元，土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用合計(jì)為2000萬(wàn)元，投資利息為200萬(wàn)元，企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅200萬(wàn)元，該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率為18%。（）10．成本法是先分別求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估計(jì)對(duì)象價(jià)值的方法。（）11．在假設(shè)開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)、后續(xù)開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等，主要是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的相應(yīng)生產(chǎn)水平估計(jì)出的。（）

12．一般來(lái)說(shuō)，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，同一估價(jià)對(duì)象在自己開發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)格大于在自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值，在被迫轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值小于在自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值。（）

13．運(yùn)用平均增減量法進(jìn)行預(yù)測(cè)的條件是，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或下降的，并且上升或下降的幅度大致接近，否則就不宜采用這種方法。（）

14．某城市路線標(biāo)準(zhǔn)深度為24m，劃分為三個(gè)等份，從街道方向算起，各等份單獨(dú)深度價(jià)格修正率分別為50%、30%、20%，則臨街16m的矩形土地的平均深度價(jià)格修正率為120%。（）

15．一份完整的估價(jià)報(bào)告通常由封面、目錄、估價(jià)師聲明、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告和附件六部分組成。（）

四、計(jì)算題（共2題，每題10分。要求列出算式，計(jì)算過(guò)程；需按公式計(jì)算的，要寫出公式；僅有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位）

1．王某于2006年6月18日將其擁有的某個(gè)商鋪抵押貸款，貸款成數(shù)為6成，貸款金額為200萬(wàn)元，貸款年利率為8%，貸款期限為5年，按月等額還。2009年10月18 13，王某欲將該商鋪再次抵押貸款。預(yù)測(cè)該商鋪未來(lái)第一年的有效毛收入為50萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為26萬(wàn)元，此后每年的有效毛收入和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用分別在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)5%和3%，未來(lái)收益期限為36年。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報(bào)酬率為7%，抵押貸款成數(shù)一般為6成。請(qǐng)計(jì)算該商鋪2009年10月18日的再次抵押價(jià)值。

2．某建成的賓館有400間客房及會(huì)議室、餐廳等，土地面積10000㎡，建筑容積率為2．0。土地于2年前以出讓方式取得，使用期限40年，約定不可續(xù)期，當(dāng)時(shí)的樓面地價(jià)為1400元/㎡，現(xiàn)時(shí)重新取得該類土地的樓面地價(jià)為1750元/㎡，土地交易契稅為4%。該賓館正常建設(shè)期為2年；建筑安裝工程費(fèi)為3000元/㎡，專業(yè)費(fèi)及管理費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的10%；建筑安裝工程費(fèi)等費(fèi)用第一年投入60%，第2年投入40%，在各年內(nèi)均勻投入。該賓館建成前半年內(nèi)需均勻投入廣告宣傳費(fèi)400萬(wàn)元，建成時(shí)配置市場(chǎng)價(jià)值為500萬(wàn)元的家具等用品即可投入使用。賓館開發(fā)的投資利潤(rùn)率為40%。預(yù)計(jì)該賓館投入使用后客房的平均價(jià)格為180元/（天?間），第1～4年的入住率分別為50%、60%、70%和80%，從此入住率穩(wěn)定在80%；其他收入第1年為500萬(wàn)元，以后每年遞增5%，從第4年起達(dá)到穩(wěn)定。該賓館運(yùn)營(yíng)費(fèi)用第1年為當(dāng)年收入的35%，此后各年的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用在第1年的基礎(chǔ)上增加，增加額為當(dāng)年收入超過(guò)第1年收入部分的25%。

請(qǐng)根據(jù)上述資料分別運(yùn)用收益法和成本法測(cè)算該賓館在建成可投入使用時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值。（報(bào)酬率為10%，年利率為8%）

第五篇：福建省2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：估價(jià)目的模擬試題

福建省2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：估價(jià)目的模擬試題

本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）

1、施工單位簽署建設(shè)工程項(xiàng)目質(zhì)量合格的文件上，必須有__簽字蓋章。A．注冊(cè)建筑師 B．注冊(cè)結(jié)構(gòu)工程師 C．注冊(cè)建造師

D．注冊(cè)施工管理師

2、是影響房地產(chǎn)價(jià)格的房地產(chǎn)自身因素。A：區(qū)位因素、實(shí)物因素、權(quán)益因素 B：區(qū)位因素、社會(huì)因素、權(quán)益因素 C：區(qū)位因素、社會(huì)因素、國(guó)際因素

D：區(qū)位因素、實(shí)物因素、權(quán)益因素、社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

3、編制工程進(jìn)度計(jì)劃的方法有橫道圖法和__。A．網(wǎng)絡(luò)圖法 B．表格法 C．竣工圖法 D．坐標(biāo)圖法

4、下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中．不屬于區(qū)位因素中的位置因素的是。A：朝向 B：樓層 C：方位

D：交通條件

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

5、用以簡(jiǎn)要表示建筑物的內(nèi)部結(jié)構(gòu)形式、空間關(guān)系的建筑設(shè)計(jì)圖是__。A．建筑剖面圖 B．建筑構(gòu)造詳圖 C．建筑平面圖 D．總平面圖

6、以下有關(guān)假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是。

A：假設(shè)開發(fā)法在表現(xiàn)形式上是評(píng)估新開發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)值的成本法的“倒算法” B：假設(shè)開發(fā)法是一種科學(xué)實(shí)用的估價(jià)方法，在中國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)活動(dòng)較活躍的情況下，得到了廣泛應(yīng)用

C：對(duì)于應(yīng)有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚未正式確定的待開發(fā)房地產(chǎn)，應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)

D：假設(shè)開發(fā)法除了適用于房地產(chǎn)估價(jià)，還適用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析的常用方法之一 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

7、遵守要求在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，選取的報(bào)酬率或者資本化率不應(yīng)偏低。A：謹(jǐn)慎原則

B：最高最佳使用原則 C：合法原則 D：替代原則

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

8、某估價(jià)報(bào)告中采用收益法評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值，估價(jià)結(jié)果偏高，其原因可能是。A：空置率偏小 B：運(yùn)營(yíng)費(fèi)用偏大 C：收益期限偏短 D：報(bào)酬率偏高

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

9、下列關(guān)于估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是__。

A．任何估價(jià)項(xiàng)目，估價(jià)師都必須對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘

B．對(duì)已消失的房地產(chǎn)，估價(jià)師應(yīng)對(duì)估價(jià)對(duì)象原址進(jìn)行必要的調(diào)查了解

C．實(shí)地查勘的內(nèi)容包括估價(jià)對(duì)象的實(shí)物和區(qū)位狀況，一般不涉及其權(quán)益狀況 D．拆遷估價(jià)的實(shí)地查勘記錄可不需要被拆遷入簽字認(rèn)可

10、下列關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，表述錯(cuò)誤的是。

A：因企業(yè)被收購(gòu)房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的，屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；因企業(yè)被兼并房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的，則不屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

B：房地產(chǎn)買賣屬于雙務(wù)行為，房地產(chǎn)贈(zèng)與屬于單務(wù)行為

C：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓最主要的特征表現(xiàn)在房屋所有權(quán)連同房屋所占用的土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移

D：凡房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更的，必須按照規(guī)定的程序先到房地產(chǎn)管理部門辦理交易手續(xù)和申請(qǐng)轉(zhuǎn)移、變更登記，然后憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

11、某市區(qū)有一大型物資儲(chǔ)備倉(cāng)庫(kù)，現(xiàn)根據(jù)城市規(guī)劃和市場(chǎng)需求，擬改為超級(jí)市場(chǎng)．需評(píng)估該倉(cāng)庫(kù)的公開市場(chǎng)價(jià)值，最適宜采用進(jìn)行估價(jià)。A：比較法 B：成本法

C：假設(shè)開發(fā)法 D：長(zhǎng)期趨勢(shì)法

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

12、已知某城市容積率修正系數(shù)表，見下表。

容積率修正系數(shù)表 A．容積率 B．0.1 C．0.4 D．0.7 E．1.0 F．1.1 G．1.3 H．1.7 I．2.0 J．2.1 K．修正系數(shù) L．0.5 M．0.6 N．0.8 O．1.0 P．1.1 Q．1.2 R．1.6 S．1.8 T．1.9

13、__是收集一手資料時(shí)最普遍采用的手段。A．問(wèn)卷 B．座談 C．電話 D．郵寄

14、土地購(gòu)置貸款的金額通常不超過(guò)土地評(píng)估價(jià)值的（）。A．30%～40% B．40%～50% C．50%～60% D．60%～70%

15、承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200㎡，租賃期限為8年，年租金固定不變?yōu)?80元／㎡。現(xiàn)市場(chǎng)上類似住宅的年租金為600元／㎡。若折現(xiàn)率為8％，則承租人甲目前的權(quán)益價(jià)值為萬(wàn)元。A：6.19 B：6.42 C：7.20 D：9.58 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

16、某出租的房地產(chǎn)的年租金收入為10萬(wàn)元，年出租總費(fèi)用為1萬(wàn)元。建筑物重置價(jià)格為100萬(wàn)元，成新率為80%。已知土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%。假設(shè)該房地產(chǎn)的土地使用年限為無(wú)限年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值為（）。A．43萬(wàn)元 B．112.5萬(wàn)元 C．123.3萬(wàn)元 D．150萬(wàn)元

17、甲房地產(chǎn)開發(fā)公司擬投資開發(fā)一大型居住區(qū)，預(yù)計(jì)工程全部完工需要3年時(shí)間，目前市場(chǎng)對(duì)此類房地產(chǎn)的需求較旺，但由于周圍正在規(guī)劃或建設(shè)較多的住宅小區(qū)，預(yù)計(jì)在今后3年內(nèi)該地區(qū)的住宅空置率會(huì)從目前的2％上升至10％左右。甲公司擬以其所擁有的該項(xiàng)目的部分土地向銀行申請(qǐng)抵押貸款，以下判斷中正確的是。

A：因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)需求較旺，采用假設(shè)開發(fā)法(現(xiàn)金流量法)估價(jià)時(shí)，預(yù)計(jì)未來(lái)房屋售價(jià)，可適當(dāng)比現(xiàn)時(shí)同類房屋售價(jià)高

B：因?yàn)轭A(yù)計(jì)空置率會(huì)有較高的升幅，采用假設(shè)開發(fā)法(現(xiàn)金流量法)估價(jià)時(shí)，預(yù)計(jì)未來(lái)房屋售價(jià)，可適當(dāng)予以調(diào)低

C：該部分土地的價(jià)值等于該部分土地占全部土地的份額乘以項(xiàng)目全部土地的價(jià)值

D：該土地的價(jià)值是甲公司獲取土地時(shí)所支付的代價(jià) E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

18、在城市房屋拆遷行政裁決中，被拆遷人是房屋拆遷管理部門的，由__裁決。A．上級(jí)房屋拆遷管理部門 B．人民法院

C．縣級(jí)以上人民政府 D．同級(jí)人民政府

19、用收益法計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格，若第七年凈收益為，年限為n，凈收益增長(zhǎng)率g與報(bào)酬率Y相等，則房地產(chǎn)價(jià)格V=。A： B： C： D：∞

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

20、某經(jīng)濟(jì)特區(qū)的房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)完成本地一宗以房產(chǎn)為主的評(píng)估項(xiàng)目。評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)格為2000萬(wàn)元，按照原國(guó)家計(jì)委、原建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)收費(fèi)最高為萬(wàn)元。A：1．60 B：3．00 C：4．25 D：5．525 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

21、某地區(qū)商品住宅價(jià)格自2000年至2004年分別為681元／㎡、712元／㎡、744元／㎡、781元／㎡和815元／㎡，采用平均增減量法預(yù)測(cè)該地區(qū)商品住宅2006年的價(jià)格為，【2004年考題】 A：849元／㎡ B：865元／㎡ C：882元／㎡ D：915元／㎡

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

22、下列房地產(chǎn)投資方式中，屬于直接投資形式的是__。A．購(gòu)買房地產(chǎn)股票 B．購(gòu)買商鋪

C．購(gòu)買房地產(chǎn)債券

D．購(gòu)買住房抵押支持證券

23、估價(jià)對(duì)象土地2004年的純收益為500萬(wàn)元，預(yù)計(jì)2005年到2009年各年純收益分別為510萬(wàn)元、550萬(wàn)元、580萬(wàn)元、600萬(wàn)元、650萬(wàn)元，若2009年底將該土地轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為4000萬(wàn)元，該類土地的報(bào)酬率為8％，土地使用權(quán)在2005年1月1日的價(jià)格為。A：6866萬(wàn)元 B：7161萬(wàn)元 C：5010萬(wàn)元 D：5510萬(wàn)元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

24、決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的供求狀況主要是房地產(chǎn)的供求狀況。A：全國(guó)本類 B：本地區(qū)本類 C：全國(guó) D：本地區(qū)

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

25、從賣房的角度看，成本法的理論依據(jù)是__。A．銷售狀況價(jià)值論 B．市場(chǎng)供求價(jià)值論 C．生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論 D．經(jīng)濟(jì)花費(fèi)價(jià)值論

二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分）

1、房屋租賃行為應(yīng)有明確的租賃期限，出租人有權(quán)在簽訂的合同中明確租賃期限，并在租賃期限屆滿后收回房屋。《合同法》規(guī)定，租賃期限不能超過(guò)__年。A．30 B．20 C．10 D．5

2、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)自受理房屋權(quán)屬登記申請(qǐng)之日起__日內(nèi)應(yīng)當(dāng)決定是否予以登記。A．3 B．5 C．7 D．10

3、房地產(chǎn)估價(jià)可在下列活動(dòng)中發(fā)揮作用__。A．房地產(chǎn)出租 B．房地產(chǎn)保險(xiǎn)

C．房屋繼承、分割 D．房地產(chǎn)拍賣抵債

4、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的總投資為5000萬(wàn)元，其中投資者投入的權(quán)益資本為2500萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的年平均利潤(rùn)總額為800萬(wàn)元，年平均稅后利潤(rùn)為480萬(wàn)元，則該投資項(xiàng)目的資本金利潤(rùn)率為__。A．12% B．32% C．24% D．30%

5、城市總體規(guī)劃的近期規(guī)劃期限一般為__年。A．1 B．3 C．5 D．10

6、市場(chǎng)調(diào)查可分為不可控因素調(diào)查和可控因素調(diào)查兩種，其中，可控因素調(diào)查包括__。A．產(chǎn)品調(diào)查

B．市場(chǎng)需求容量調(diào)查 C．價(jià)格調(diào)查

D．分銷渠道調(diào)查 E．促銷策略調(diào)查

7、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，拆遷的實(shí)施方式主要包括。A：自行拆遷 B：委托拆遷 C：政府拆遷 D：?jiǎn)挝徊疬w E：社會(huì)拆遷

8、財(cái)務(wù)分析不包括。A：償債能力分析 B：平衡能力分析 C：盈利能力分析 D：營(yíng)運(yùn)能力分析 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

9、某家庭欲購(gòu)買總價(jià)為25萬(wàn)元的一套住宅。該家庭月收入為6000元，準(zhǔn)備用月收入的30％來(lái)支付抵押貸款月還款額，已知貸款期限為10年，按月等額償還，年貸款利率為6％。則該家庭的首付款額是元。A：34000.00 B：83265.38 C：87867.78 D：91022.12 E：借款合同

10、某個(gè)國(guó)家從2000～2004年的基尼系數(shù)分別為0.33,0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以判斷。

A：該國(guó)家的居民收入分配趨于平均化

B：該國(guó)家的居民收入分配兩極分化越來(lái)越嚴(yán)重 C：該國(guó)家的居民收入水平呈現(xiàn)出上升的趨勢(shì) D：該國(guó)家的居民收入呈現(xiàn)出上升的趨勢(shì) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

11、受理拆遷估價(jià)技術(shù)鑒定后，估價(jià)專家委員會(huì)應(yīng)派__單數(shù)成員組成鑒定組。A．3人(含3人)以上 B．5人(含5人)以上 C．7人(含7人)以上 D．9人(含9人)以上

12、房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)進(jìn)行實(shí)地查看的情形有。A：房屋所有權(quán)初始登記 B：房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記 C：最高額抵押登記 D：在建工程抵押權(quán)登記 E：地役權(quán)登記

13、基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報(bào)率，稱為最低要求收益率(MARR)．決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是。A：資金來(lái)源 B：資金成本 C：項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) D：預(yù)期利潤(rùn) E：機(jī)會(huì)成本

14、目前，我國(guó)已基本建立了以國(guó)有金融機(jī)構(gòu)為主體、其他各類金融機(jī)構(gòu)并存的金融體系，逐步形成了的金融體制。A：銀行、證券、保險(xiǎn)業(yè)分業(yè)經(jīng)營(yíng) B：銀行、證券、保險(xiǎn)業(yè)分業(yè)監(jiān)管 C：銀行、證券、保險(xiǎn)業(yè)共同經(jīng)營(yíng) D：銀行、證券、保險(xiǎn)業(yè)合作經(jīng)營(yíng) E：銀行、證券、保險(xiǎn)業(yè)共同監(jiān)管

15、根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則，目前我國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定．不具抵押意義因而不作為以抵押為目的的估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)有．【2005年考題】 A：土地所有權(quán)

B：國(guó)有工業(yè)用地使用權(quán) C：宅基地土地使用權(quán) D：大型游樂場(chǎng) E：鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房

16、下列有關(guān)綜合指標(biāo)的表述，正確的是{)。

A：絕對(duì)指標(biāo)是反映在一定時(shí)空條件下的社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象總規(guī)模或絕對(duì)水平的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)

B：相對(duì)指標(biāo)是絕對(duì)指標(biāo)(總量指標(biāo))的派生指標(biāo)

C：平均指標(biāo)是指用來(lái)測(cè)定靜態(tài)分布數(shù)列中各單位的標(biāo)志值分離趨勢(shì)的指標(biāo) D：平均指標(biāo)主要是指標(biāo)準(zhǔn)差

E：變異指標(biāo)又稱變動(dòng)度，是反映總體單位標(biāo)志值差異程度的綜合指標(biāo)

17、基準(zhǔn)收益率是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的__。A．最低投資報(bào)酬宰 B．平均投資報(bào)酬率 C．最低投資利潤(rùn)率 D．平均投資利潤(rùn)率

18、房地產(chǎn)的規(guī)范性文件包括。A：《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》 B：《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》 C：《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》 D：《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》 E：《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》

19、如果整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率為20%，國(guó)家債券的收益率為10%，而房地產(chǎn)投資市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)為0.4，房地產(chǎn)投資評(píng)估的模型所用的折現(xiàn)率為__。A．8% B．4% C．14% D．12% 20、下列__房產(chǎn)可以免征房產(chǎn)稅。A．個(gè)人所有的房產(chǎn)

B．宗教寺廟、公園、國(guó)家機(jī)關(guān)、部隊(duì)等自用的房產(chǎn) C．企業(yè)辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園等自用的房產(chǎn)

D．高等學(xué)校興辦的校辦工廠、企業(yè)、招待所等自用的房產(chǎn) E．房產(chǎn)因大修而停用的，大修期間可以免征房產(chǎn)稅

21、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品住宅時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度的規(guī)定》，向買受人提供。A：《住宅平面示意圖》 B：《住宅立面示意圖》 C：《住宅剖面示意圖》 D：《住宅質(zhì)量保證書》 E：《住宅使用說(shuō)明書》

22、以下能夠引起利率上升的因素有__。A．借貸資金的供給大于需求 B．預(yù)期通貨膨脹率上升

C．中央銀行采用貨幣緊縮政策 D．某國(guó)國(guó)際收支出現(xiàn)大量順差 E．中央銀行采用貨幣擴(kuò)張政策

23、根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則，目前我國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押因而不應(yīng)作為以抵押為目的的估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)有__。A．土地所有權(quán)

B．國(guó)有工業(yè)用地土地使用權(quán) C．宅基地土地使用權(quán) D．大型游樂場(chǎng) E．鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房

24、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)組織形式包括。A：合伙制 B：股份制

C：有限責(zé)任制 D：國(guó)有獨(dú)資公司 E：個(gè)人企業(yè)

25、甲地塊臨街深度為100ft，臨街寬度為15ft，形狀為矩形，總價(jià)為100萬(wàn)元，相鄰的乙地塊也為臨街寬度15ft的矩形地塊。根據(jù)“四三二一法則”及“九八七六法則”，下列關(guān)于乙地塊價(jià)格的表述中，正確的有（）。A．若乙地塊臨街深度為25ft，則其總價(jià)為25萬(wàn)元 B．若乙地塊臨街深度為50ft，則其總價(jià)為50萬(wàn)元 C．若乙地塊臨街深度為75ft，則其總價(jià)為90萬(wàn)元 D．若乙地塊臨街深度為100ft，則其總價(jià)為1 10萬(wàn)元 E．若乙地塊臨街深度為150ft，則其總價(jià)為117萬(wàn)元