第一篇：房地產(chǎn)估價方法系列介紹(市場比較法)

房地產(chǎn)估價方法系列介紹

---市場比較法

市場比較法。在評估房地產(chǎn)價格的時候，人們會自覺或不自覺地將這項房地產(chǎn)和它周邊的房地產(chǎn)價格作一比較。按理說，如果住宅的效用相近，那么房價理應差不多。合乎邏輯的做法就是拿類似房地產(chǎn)作為定價的參照系。購房者常常多看幾處住宅，然后“貨比三家”，在價格相等的住宅中選取效用最高的，或者在效用相近的住宅中選擇價格最便宜的，從中挑選出自己最中意的一個。這就是市場比較法所依據(jù)的替代原理。

市場比較法的優(yōu)點是具有很強的現(xiàn)實性，適用范圍寬，簡單明了，易于采用。但是，必須弄清楚市場比較法的使用范圍。采用市場比較法有三個必要條件：

第一，需要收集大量、正常的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)。也就是說，要求房地產(chǎn)市場比較發(fā)達，有相當大的規(guī)模，有較長的歷史。如果在某個地區(qū)房地產(chǎn)交易量很少，缺乏可供比較的先例，那么市場比較法可能出現(xiàn)較大的隨意性或偏差。有的城市雖然已經(jīng)積累了幾萬個房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)，可是，一旦按照比較嚴格的標準進行分類，每一個樣本的空間仍然不夠大。如果樣本空間偏小，那么具有一定置信度的區(qū)間就很寬。假若置信區(qū)間的上下限之間的距離拉得很開，討論房價時就失去了判斷標準。

第二，使用市場比較法隱含著這樣一個假設：在房地產(chǎn)市場上不存在壟斷或者寡頭壟斷，即市場比較法的使用前提是充分競爭。

第三，采用市場比較法必須要求房價相對穩(wěn)定。在市場比較法中，房地產(chǎn)商估計的房價取決于他們對市場走向的預期。如果房地產(chǎn)市場比較穩(wěn)定，那么房地產(chǎn)商會在當前房價的基礎上加上一定的通貨膨脹率設定房價。如果市場不穩(wěn)定，房價暴漲暴跌，那么采用市場比較法的困難就很大。在出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的時期，采用市場比較法有可能高估房價，放大房地產(chǎn)泡沫。在這種情況下，市場比較法完全喪失了用武之地。

第二篇：房地產(chǎn)估價方法系列介紹 (收益法)

房地產(chǎn)估價方法系列介紹

---收益還原法

收益還原法。按照房地產(chǎn)未來的收益來估計房價的做法稱為收益還原法。收益還原法的基礎是理性預期理論。首先估計房地產(chǎn)在各個時期將要取得的純收益，然后采用適當?shù)倪€原利率將純收益折算到現(xiàn)在，各個時期收益的總和就是房價。如果在未來的純收益和還原利率這兩個環(huán)節(jié)上沒有異議，那么收益還原法是最理想的房價估計法。收益還原法關注房地產(chǎn)的未來收益超過其成本。

使用收益還原法的第一個困難來自于如何選取合理的還原利率。對于不同的投資者來說，這個利率的選擇標準有所不同。對于購房居住者來說，這個還原利率就是銀行存款的利率，也就是資金的機會成本。當期的利率好說，困難在于未來利率的不確定性，利率的變動給還原利率的計算帶來了不確定性。

第二個困難是如何計算純收益。在計算純收益時，由于租金往往是在前期就通過租約固定了下來，在一般情況下銀行利率和住宅折舊率變化不大，因此，最大的不確定因素就是住房價值的增長率。在房地產(chǎn)市場異常繁榮的時期，人們對房價的樂觀估計提高了預期的純收益，由于純收益上升，房價自然也隨著上升。

事實上，人們的預期往往隨著外部環(huán)境而變化。倘若在某些時期房價突然暴漲，再加上新聞媒體的炒作，許多人會隨著潮流改變他們對住房增值的預期。在這種情況下購買住房看起來要比租房合算得多，從而越來越多的人由租房改為購房。這部分解釋了為什么房地產(chǎn)市場比較容易受到投機風氣的影響。

第三篇：房地產(chǎn)估價理論與方法

第一章 房地產(chǎn)估價概論

考試目的：測試應考人員對房地產(chǎn)估價的含義、本質(zhì)和必要性，房地產(chǎn)顧家的要素，房地產(chǎn)估價的各種現(xiàn)實需要，房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德，中國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展狀況等的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容：

第一節(jié)，對房地產(chǎn)估價的基本認識

一、房地產(chǎn)估價的含義

指專業(yè)房地產(chǎn)估價。

（一）專業(yè)估價與非專業(yè)估價的本質(zhì)區(qū)別

1）專業(yè)估價是由專業(yè)人員和專業(yè)機構完成的。

2）專提供的是專業(yè)意見。

3）專具有公信力。

4）專實行有償服務。

5）專要承擔法律責任。

（二）專業(yè)房地產(chǎn)估價的概念

核心內(nèi)容：為了特定目的，對特定房地產(chǎn)在特定時間的特定價值進行分析，測算和判斷。定義：房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構接受他人委托，為了特定目的，遵循公認的原則，按照嚴謹?shù)某绦颍罁?jù)有關法律法規(guī)和標準，在合理的假設下，運用科學的方法，對特定房地產(chǎn)在特定時間的特定價值進行分析、測算和判斷，并提供相關專業(yè)意見的活動。要素：估價當事人、估價目的、估價對象、估價時點、價值類型、估價依據(jù)、估價假設、估價原則、估價程序、估價方法和估價結果。

（三）估價與評估的異同

估價的含義更精準、明確、具體，就是指對價值進行評估。

房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構從事的房地產(chǎn)估價衍生業(yè)務和咨詢顧問業(yè)務：

1）價值分配業(yè)務

2）價值減損評估業(yè)務

3）相關經(jīng)濟損失評估業(yè)務

4）房地產(chǎn)咨詢顧問業(yè)務

（四）國外和港臺地區(qū)對房地產(chǎn)估價的稱謂及定義

二、房地產(chǎn)估價的本質(zhì)

（一）房地產(chǎn)估價師評估房地產(chǎn)的價值而不是價格

價值與價格：價值是物的真實所值，是價格的波動“中心”；價格是價值的外在表現(xiàn)，圍繞價值上下波動。

（二）房地產(chǎn)估價師模擬市場定價而不是替代市場定價

估價與定價：估價師提供關于價值的專業(yè)意見，為相關當事人的決策提供參考依據(jù)。定價往往是相關當事人自己的行為。

(三)房地產(chǎn)估價師提供價值意見而不是做價格保證

根據(jù)提供的專業(yè)意見的用途和作用，可分為兩種不同性質(zhì)的估價：鑒證性估價（或稱證據(jù)性估價、公正性估價）、咨詢性估價（或稱參考性估價）

刑法一百九十八條、公司法二百零八條規(guī)定了估價的法律責任。

鑒證性估價應“獨立、客觀、公正”，咨詢性估價應“為委托人爭取最大的合法權益”。本書講的主要是鑒證性估價。

（四）

第四篇：2015年土地估價實務基礎：市場比較法估價步驟試題

2015年土地估價實務基礎：市場比較法估價步驟試題

一、單項選擇題（共 25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國土資源部關于做好土地利用總體規(guī)劃修編前期工作意見的通知》(國辦發(fā)[2005]32號)指出，通過對規(guī)劃實施情況的系統(tǒng)評價，做到“四查清、四對照”。以下屬于“四查清、四對照”范圍的是__。

A．查清規(guī)劃期內(nèi)新增建設用地總量，與國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃確定的發(fā)展目標對照檢查

B．查清閑置土地和低效用地數(shù)量，與規(guī)劃確定的節(jié)約用地挖潛目標對照檢查 C．查清耕地和基本農(nóng)田保有量，與規(guī)劃保護目標對照檢查

D．查清違法用地數(shù)量和處理情況，與違法用地的處理要求對照檢查

E．查清耕地和基本農(nóng)田保有量，與國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃確定的發(fā)展目標對照檢查

2、在下列土地價格影響因素中，屬于一般因素的是。A：物價變動 B：交通條件

C：公用設施條件 D：環(huán)境質(zhì)量 E：時間因素

3、按照國家有關規(guī)定，企業(yè)盈余公積金應依一定比例從中提取．【2004年考試真題】

A：稅前利潤 B：稅后利潤 C：營業(yè)利潤 D：利潤總額 E：土地

4、農(nóng)用地分等的技術路線是，依據(jù)全國統(tǒng)一制定的（），以指定作物的光溫（氣候）生產(chǎn)潛力指數(shù)，通過對土地自然質(zhì)量、土地利用水平、土地經(jīng)濟水平逐級訂正，綜合評定農(nóng)用地等別。A．分等單元 B．標準耕作制度 C．基準作物 D．標準樣地

5、某宗房地產(chǎn)，建筑層數(shù)6層，各層建筑面積相等，建筑覆蓋率50％，樓面地價100元／平方米，則其土地價格為元／平方米。【2004年考試真題】 A：100 B：200 C：300 D：600 E：時間因素

6、衡量因素的同一水平(同一個總體)下樣本數(shù)據(jù)的誤差，稱為誤差。A：組內(nèi) B：隨機 C：組間 D：系統(tǒng) E：合法性

7、某城市寫字樓用地的評估中，應選取同時期的__對比較案例估價期日進行修正。

A．全國綜合地價指數(shù) B．該市綜合地價指數(shù) C．全國寫字樓地價指數(shù) D．該市寫字樓地價指數(shù)

8、以下關于中心地職能的說法不正確的是。【2009年考試真題】 A：中心地提供的商品和服務稱為中心地職能 B：中心地職能以商業(yè)、服務業(yè)為主

C：中心地職能包括社會、文化方面的內(nèi)容 D：中心地職能包括制造業(yè)活動 E：時間因素

9、對全國十個大型房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的基本情況進行調(diào)查，其調(diào)查組織方式應屬于．【2008年考試真題】 A：填寫統(tǒng)計報表 B：普查 C：重點調(diào)查 D：抽樣調(diào)查 E：土地

10、能在生產(chǎn)領域以最少的資源消耗生產(chǎn)出最多的、能適合社會需要的產(chǎn)品，主要取決于__。

A．先進的技術水平和生產(chǎn)工藝

B．合理的、科學的產(chǎn)業(yè)結構、產(chǎn)品結構、技術結構和組織結構等 C．所取的地理位置、環(huán)境占主要因素 D．資源合理開發(fā)、有效利用

E．產(chǎn)品適銷對路，能盡快地投入市場，并實現(xiàn)其價值

11、選擇居住用地時，一般應考慮自然條件、與就業(yè)區(qū)的相對關系、用地數(shù)量與形態(tài)的適用性和__。A．是否依托現(xiàn)有城 B．人口數(shù)量和規(guī)模 C．是否留有發(fā)展余地 D．經(jīng)濟發(fā)展水平

12、土地登記面積與出讓合同上的面積不一致時，以為準。A：土地證上登記面積 B：出讓合同上的面積 C：實際測量面積

D：委托方確定的面積 E：合法性

13、所得稅主要指的是__。A．社會保險稅 B．企業(yè)所得稅 C．資本所得稅 D．個人所得稅 E．集體所得稅

14、市場中通過商品價格變化及供求變化的內(nèi)在__關系，實現(xiàn)對資源的優(yōu)化配置，達到對市場進行調(diào)控的目的，并成為市場經(jīng)濟的重要運行規(guī)律。A．互成正比例 B．互成反比例 C．相互配合 D．相互聯(lián)系 E．相互制約

15、某賓館建筑物尚可使用25年，剩余土地使用權年限為27年，預計未來第一年的純收益為39萬元，此后純收益每年在上一年基礎上減少2萬元，采用收益還原法計算該不動產(chǎn)價值時，收益年數(shù)應確定為年。A：19．5 B：20．5 C：25 D：27 E：時間因素

16、下列關于稅率和稅額的表述，正確的是。A：實際稅率是指稅法規(guī)定的稅率

B：比例稅率的高低隨征稅對象數(shù)額的大小而變動

C：按比例稅率征收的稅額與課稅對象數(shù)額成正比例關系

D：定額稅率是根據(jù)征稅對象的單位價格而規(guī)定的固定征稅數(shù)額 E：土地

17、下面關于公共產(chǎn)品的表述中，不正確的是．【2007年考試真題】 A：公共產(chǎn)品的效用是不可分割的 B：公共產(chǎn)品的收益具有排他性 C：提供公共產(chǎn)品并不是為了贏利 D：公共產(chǎn)品的取得不具備競爭性 E：土地

18、根據(jù)某市有關規(guī)定，抵押貸款購買商品房時，購房者需首付房地產(chǎn)售價的30％，年貸款利率為6．84％。若投資者自有資金的投資回報率為15％，則該類房地產(chǎn)還原利率為（）。A.8．70％? B.9．29％? C.9．54％? D.10．21％

19、土地變更登記，是指因__而進行的登記。A．土地權利人發(fā)生改變 B．土地權利人姓名發(fā)生變更 C．土地權利人名稱發(fā)生變更

D．國土資源行政主管部門發(fā)現(xiàn)土地登記簿記載的事項確有錯誤的，應當報經(jīng)人民政府批準后

E．土地權利人地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更

20、實現(xiàn)土地利用總體規(guī)劃的重要技術措施是__規(guī)劃。A．土地利用分區(qū) B．土地利用

C．土地利用專項 D．土地利用指標

21、下列條件發(fā)生時，將導致相應用途的地價上升。A：住宅區(qū)內(nèi)道路禁止貨車通行 B：住宅區(qū)旁建設鐵路線 C：寫字樓旁建設大型娛樂場

D：工業(yè)區(qū)地下水過量開采而產(chǎn)生地面沉降 E：時間因素

22、采用剩余法評估地價時，根據(jù)待估宗地的最有效利用方式和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來變化趨勢，一般采用和長期趨勢法結合估算開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值．(2002年真題)A：市場比較法 B：收益還原法 C：成本法 D：標準法 E：合法性

23、根據(jù)《加強土地稅收管理的通知》的有關要求，核定城鎮(zhèn)土地使用稅等級與稅額標準的依據(jù)之一是。A：基準地價 B：成交地價 C：標定地價 D：出讓地價 E：35％～50％

24、建筑工程施工企業(yè)一般根據(jù)工程結算結果，編制，便于施工企業(yè)核算單位工程的預算成本、實際成本和成本降低額，作為企業(yè)內(nèi)部成本分析、反映經(jīng)營效果、總結經(jīng)驗、提高經(jīng)營管理水平的手段。A：單位工程竣工成本概算 B：單位工程竣工成本決算 C：單項工程竣工成本概算 D：工程竣工決算 E：土地

25、下列關于建筑物等級的說法錯誤的是__。

A．大型體育館等重要公共建筑的耐用年限一般為50-100年

B．建筑物耐火等級由組成建筑物的墻、柱、梁、樓板等主要構件燒性能和耐火極限決定

C．不同建筑物類別在考慮抗震等級時取用的抗震烈度與抗震計算設防烈度不一定相同

D．根據(jù)房屋的結構、裝修、設備的完好、損壞程度，房屋可分為房、基本完好房、一般損壞房、危房四個級別

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、下列屬于商業(yè)銀行現(xiàn)金資產(chǎn)的有。A：資本金 B：票據(jù)貼現(xiàn) C：庫存現(xiàn)金

D：存放同業(yè)存款 E：在中央銀行存款

2、下列各項，屬于資產(chǎn)必須具備的基本特征有。A：預期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益 B：被企業(yè)擁有或控制

C：由過去的交易或事項形成 D：具有可辨認性 E：以上均錯誤

3、某土地估價機構在開展土地估價業(yè)務時，下列行為中（）是錯誤的。

A．接受土地儲備中心委托，為確定招標出讓底價對河西區(qū)A、13、C組團地價評估，同時接受該市某房地產(chǎn)公司委托評估A組團土地投標價格

B．與某銀行簽訂長期合作協(xié)議，承諾按低于市場評估收費的50%提供評估服務 C．倡議建立機構聯(lián)盟，實行按市場行情變化、在規(guī)定收費標準±15%范圍內(nèi)浮動收費的機制

D．接受委托開展土地出讓地價評估工作，未將土地技術報告交付委托方 E．與某銀行簽訂長期合作評估協(xié)議，承諾每年按評估收費的30%予以返還

4、《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金的__以下的土地閑置費。A．10% B．15% C．20% D．25%

5、下列說法錯誤的是。

A：土地區(qū)位測算，距離越近，檔次越低，修正系數(shù)越大

B：人均耕地數(shù)量測算，人均占有耕地面積越小，檔次越高，修正系數(shù)越大 C：土地征用數(shù)量越多，檔次越高，修正系數(shù)越小 D：經(jīng)濟收入水平越高，檔次越高，修正系數(shù)越小 E：生活保障水平越高，檔次越高，修正系數(shù)越大

6、下列選項中，__決定了可以使用該土地并獲取收益的時間，從而直接影響地價。

A．宗地基礎設施條件 B．宗地臨街狀況 C．土地使用年限 D．城市規(guī)劃限制

7、屬于補充性貨幣政策工具的是__。A．消費信用控制 B．道義勸告 C．貸款額度控制 D．金融檢查

8、現(xiàn)行我國土壤分類系統(tǒng)高級分類自上而下是。A：土綱 B：亞綱 C：土類 D：土屬 E：亞類

9、在路線價估價法中，標準深度是指__。A．標準宗地的深度

B．各宗地臨街深度平均值

C．道路對土地利用價值影響為零的深度 D．城市規(guī)劃確定的道路紅線深度

10、下列屬于商業(yè)銀行現(xiàn)金資產(chǎn)的有．【2007年考試真題】 A：資本金 B：票據(jù)貼現(xiàn) C：庫存現(xiàn)金

D：存放同業(yè)存款 E：在中央銀行的存款

11、《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》規(guī)定，__情況下，主持人應當終止拍賣。

A．競買人不足三人 B．競買人不足五人

C．競買人的最低應價未達到底價時 D．競買人的最高應價未達到底價時 E．競買人的報價未達到底價時

12、經(jīng)營性企業(yè)在經(jīng)營過程中的總費用包括__。A．銷售成本 B．銷售費用 C．銷售稅金 D．經(jīng)營利潤

13、新古典主義關于地租、地價的論述特點有（）等。A.對地租的本質(zhì)含義進行了闡述? B.引入了區(qū)位平衡概念，使其更具實用價值? C.將土地市場作為一個“完善市場”進行了闡述? D.建立了有關地租模型，解決了城市地租測算的理論方法問題? E.更注重對政府政策的研究，如土地利用規(guī)劃、基礎設施政策對地價的影響

14、地籍按功能可分為。A：初始地籍、日常地籍

B：稅收地籍、產(chǎn)權地籍、多用途地籍 C：城鎮(zhèn)地籍、農(nóng)村地籍 D：常規(guī)地籍、數(shù)字地籍 E：35％～50％

15、城市規(guī)劃工作的特點有__。A．復雜性 B．自由性 C．綜合性 D．地區(qū)性 E．預見性

16、【2002年考試】必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。A：工業(yè)用地 B：商業(yè)用地

C：商品住宅用地 D：外資企業(yè)用地

E：城鎮(zhèn)用地增加與農(nóng)村建設用地減少相掛鉤

17、保險合同的主體包括。A：政府 B：當事人 C：關系人 D：輔助人

E：保險業(yè)監(jiān)管部門

18、以稅收的收入形態(tài)為標準，可分為__。A．單稅制和復合稅制 B．實物稅和貨幣稅 C．一般稅與特定稅 D．經(jīng)常稅和臨時稅

19、我國土地稅費有。A：城鎮(zhèn)土地使用稅 B：耕地占用稅

C：城鎮(zhèn)國有土地增值稅 D：土地購置稅 E：土地增值稅

20、影響土地位置優(yōu)劣的因素主要有__。A．交通條件 B．基礎設施 C．生活環(huán)境 D．土地潛力 E．人口分布

21、土地統(tǒng)計的含義包括__。A．土地統(tǒng)計資料 B．土地統(tǒng)計科學 C．土地統(tǒng)計工作 D．土地統(tǒng)計概論 E．土地統(tǒng)計組織

22、在擬定土地估價作業(yè)計劃之前應開展的工作包括（）。A．實地踏勘，收集有關資料 B．簽訂土地估價合同或協(xié)議書 C．確定估價基準日 D．選擇適宜的估價方法 E．試算待估價宗地價格

23、（）是反映在一定時空條件下的社會經(jīng)濟現(xiàn)象總規(guī)模或絕對水平的統(tǒng)計指標。A．絕對指標 B．相對指標 C．平均指標 D．變異指標

24、土地開發(fā)整理項目文件資料管理的原則有__。A．真實性 B．系統(tǒng)性 C．開放性 D．安全性 E．完整性

25、按照規(guī)定，企業(yè)下列各項固定資產(chǎn)不計提折舊的有。A：企業(yè)出租給其他單位使用的汽車 B：季節(jié)性停用或大修理停用的機床 C：未使用的機器設備

D：在建尚未交付使用的廠房 E：經(jīng)營租賃方式租人的固定資產(chǎn)

第五篇：淺析收益性房地產(chǎn)估價方法

淺議收益性房地產(chǎn)估價的方法 摘要：房地產(chǎn)估價，也稱為房地產(chǎn)評估，是一項實踐性很強的工作，也是現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)管理、投資、開發(fā)、交易、抵押貸款、征用賠償、保險、課稅、入股合營以及糾紛處理等工作中的的一項基礎性工作。這一課題的研究在國外，包括港臺地區(qū)是與房地產(chǎn)事業(yè)同步發(fā)展的，起步較早，制度法規(guī)也比較健全，已經(jīng)成為房地產(chǎn)事業(yè)的重要組成部分。但在國內(nèi)，針對房地產(chǎn)估價方法的研究起步較晚，只是近年來隨著房地產(chǎn)事業(yè)的產(chǎn)業(yè)化、市場化飛速發(fā)展而逐步發(fā)展起來的，它的原理、原則和方法基本上是從國外直接引進的，這中間當然也存在一個消化、吸收與改造的過程。本文對目前我國收益性房地產(chǎn)中常用的估價方法進行了研究和分析。

關鍵詞：收益性房地產(chǎn)；

房地產(chǎn)估價；

基礎性工作；

目 錄 引言： 1、收益性房地產(chǎn)估價概述 4 1．1房地產(chǎn)估價的概念 4 1．2房地產(chǎn)估價包括的內(nèi)容 4 2、收益性房地產(chǎn)常用的估價方法 5 2．1成本法 5 2．2市場比較法 5 2．3收益還原法 6 3、收益還原法在房地產(chǎn)估價中的具體應用 6 3．1房地產(chǎn)相關總收益的確定 6 3．2利息和折舊不應當作為總費用扣除 7 3．3成本收益法運用中應考慮的稅費項目 7 3．4總費用中的維修費求取方法及測算途徑 8 3．5建在劃撥土地上的出租性房地產(chǎn)，土地收益部分應作為總費用扣除 8 3．6資本化率的確定方法 8 3．7房地產(chǎn)收益年限的確定 9 參考文獻： 引言：收益性房地產(chǎn)常用的三種估價方法為成本法、市場比較法和收益還原法，其中以收益還原法的理論基礎最為充分，但使用收益還原法進行房地產(chǎn)價格評估時，純收益和還原利率等因素的確定又是一個復雜而且在業(yè)界又頗有爭議的問題。在對這一課題的研究中我們根據(jù)我國房地產(chǎn)市場的實際運作情況對影響收益成本法的各種因素逐一進行了分析，對這一方法的在房地產(chǎn)估價中的具體應用實踐進行了深入而細致的探討。

1、收益性房地產(chǎn)估價概述 1．1房地產(chǎn)估價的概念 房地產(chǎn)估價是指專業(yè)的估價人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。

1．2房地產(chǎn)估價包括的內(nèi)容（1）專業(yè)估價人員 是指具有房地產(chǎn)估價師資格的人員。

（2）估價的目的 對具體估價項目的估價結果的期望用途。

（3）估價原則 ①合法原則；

②最高最佳使用原則：③替代原則：④估價時點原則：⑤公平原則：

（4）估價程序 獲取業(yè)務、擬定方案、收集資料、實地勘察、選定方法估算、確定結果、撰寫報告（5）估價方法：市場比較法、成本法、收益還原法、假設開發(fā)法、長期趨勢法（6）影響房地產(chǎn)價格的因素：環(huán)境、人口、經(jīng)濟、社會、行政、心理、國際環(huán)境等（7）估價時點：評估價值對應的日期，公歷的年月日 2、收益性房地產(chǎn)常用的估價方法 2．1成本法 這是一種以建造房地產(chǎn)所需耗費的各項費用之和為依據(jù)，再加上一定利潤和應納稅金來確定房地產(chǎn)價格的評估方法。也就是以評估對象的重置成本或重建成本為依據(jù)的估價方法。

成本法的基本公式為：房地產(chǎn)價格=土地價格+房屋建造費+正常利潤一應提折舊。這種方法的理論基礎是生產(chǎn)費用價值論。由于房地產(chǎn)可能是新開發(fā)的，也可能是舊有房地產(chǎn)，因此其公式也有差別，新建房地產(chǎn)價格=土地購置費+建筑物建造費+正常利稅；

而舊有房地產(chǎn)價格=舊有房地產(chǎn)重新建造完全價值一折舊。運用成本法時，要把握好兩項，一是房地產(chǎn)的各項建造費用必須是合理的和必要的，不能以個別企業(yè)的實際耗費為依據(jù)，而應采用社會一般耗費水平。二是價格應當為估價期日的建造成本，這一建造成本又分為以新材料、新技術建造的與舊有建筑具有相同效用的重置成本和以原始材料、原工藝技術、原來式樣新建的與原房地產(chǎn)完全相同的重建成本。

2．2市場比較法 這是一種根據(jù)市場上交易的類似房地產(chǎn)價格的測算待估房地產(chǎn)價格的方法。市場比較法的基本原理是替代原理, 即具有相同效用的商品應具有相同的價格。在求取一宗待估房地產(chǎn)的價格時，市場比較法是將待估房地產(chǎn)與在近期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的房地產(chǎn)進行比較對照，通過修正已知的價格求取待估房地產(chǎn)最有可能實現(xiàn)的價格。其中類似房地產(chǎn)是指其所在地區(qū)的區(qū)域特征、房屋結構等影響房地產(chǎn)價格的因素和條件都相同或相近。

市場比較法的操作最重要的是選擇具有盡可能大可比性的交易實例。首先必須通過多種途徑收集盡可能多的交易實例，準確掌握交易實例的具體情況，在此基礎上從中選擇在區(qū)位、結構、用途、交易日期等方面具有可比性的實例作為參照對象，其次是根據(jù)影響房地產(chǎn)價格因素的比較，對參照實例的價格進行修正。這些因素修正主要包括：房地產(chǎn)交易情況修正、交易日期修正，最后根據(jù)公式：房地產(chǎn)價格=實例價格x 交易情況修正系數(shù)x 交易期日修正系數(shù)x 區(qū)域因素修正系數(shù)x 個別因素修正系數(shù)，來計算房地產(chǎn)最有可能實現(xiàn)的價格。

2．3收益還原法 這是一種運用適當還原利率，將房地產(chǎn)在未來若干年內(nèi)所能帶來的純收益折算為現(xiàn)值的估價方法，基本思想是：房地產(chǎn)的價值就是它在未來若干年內(nèi)能給其所有者帶來的純收益的價值。運用這種方法估算房地產(chǎn)價格的主要依據(jù)是房地產(chǎn)每年所能帶來的純收益和投資的收益率即還原利率，這一方法在國外被廣泛地運用于收益性房地產(chǎn)的評估中，我們將在下一節(jié)中對此方法的具體應用實踐進行分析。

3、收益還原法在房地產(chǎn)估價中的具體應用 3．1房地產(chǎn)相關總收益的確定 房地產(chǎn)總收益可分為實際總收益和客觀總收益。實際總收益是在當前狀況下實際取得的收益，客觀總收益是排除了實際總收益中屬于特殊的，偶然的因素后所能得到的一般正常總收益。

目前在運用收益法對房地產(chǎn)進行估價時，普遍采用客觀總收益來作為房地產(chǎn)的總收益，客觀總收益的求取通常是采用市場比較法，在市場上收集同類房地產(chǎn)的價格，然后對收集來的案例價格，根據(jù)待估房地產(chǎn)的實際情況進行因素修正。因素修正主要是從地段因素、面積因素、樓層因素、付款方式因素、保證金因素等幾方面考慮。通過以上的因素修正后，即可求出待估房地產(chǎn)的客觀潛在收益。

3．2利息和折舊不應當作為總費用扣除 會計學傳統(tǒng)理論上認為利息應作為費用扣除，因為利息是投資房地產(chǎn)成本支出的一部分，但結合實際情況進行分析這是不恰當?shù)模驗橥顿Y者之所以要選擇投資房地產(chǎn)，是因為房地產(chǎn)帶來的投資收益要大于銀行的存貸款利息。正因為如此投資者才愿意從銀行貸款來投資房地產(chǎn)或者放棄銀行的存款利息來投資于房地產(chǎn)。因此，無論是貸款資金還是自有資金，利息都是作為投資收益的一部分而不應作為費用扣除。

對于在很多運用收益法進行房地產(chǎn)估價的財務報告中均把折舊費當作費用扣除，經(jīng)過實踐分析這也是不恰當?shù)模驗檎叟f并沒有實際支出，是作為提留，它不同于總費用中的維修費、管理費、保險費、稅費等都屬于實際支出。因此認為如果把房地產(chǎn)作為一種投資，那么它每年的純收益就應該是它的凈現(xiàn)金流入量，公式為：

凈現(xiàn)金流入量=資本產(chǎn)出+資本回收 在這個公式中：資本產(chǎn)出就是投資房地產(chǎn)的時間價值的體現(xiàn)，資本回收就是房地產(chǎn)所提取的折舊部分。

3．3成本收益法運用中應考慮的稅費項目 成本收益法在評估過程中所指的稅費項目是指房地產(chǎn)在運營過程中所須繳納的項目。具體來說有以下幾種情況：

（1）對于單純的土地租賃。根據(jù)國家稅法應當考慮以下幾種稅費：城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅、教育附加費、交通重點建設附加費等。

（2）對于出租性、經(jīng)營性房地產(chǎn)。根據(jù)國家稅法應當考慮以下幾種稅費：城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅、教育附加費、交通重點建設附加費等。

（3）對于生產(chǎn)性房地產(chǎn)企業(yè)。應考慮城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅及房產(chǎn)稅等。

3．4總費用中的維修費求取方法及測算途徑 房地產(chǎn)的維修費一般可分為日常性小維修和大維修費用：

（1）日常性小維修發(fā)生較為頻繁，費用較低，因此可取年折舊費的一定比例計算。其中折舊費一般采用直線法估算，即：D=C×（1-R）/N（C：重置成本，R：殘值率，N：經(jīng)濟耐用年限）（2）大維修費用發(fā)生的次數(shù)相對較少，但發(fā)生的費用卻較大，因此大維修費用宜采用提取重置成本的一定比例計算，然后再作每年的平均攤銷。

3．5建在劃撥土地上的出租性房地產(chǎn)，土地收益部分應作為總費用扣除 根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第55條的規(guī)定：以營利為目的，房屋所有權人將在以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益部分上繳國家。因為房屋所有權人并未獲得“土地收益”這部分收益，故該“土地收益”部分不應計入在出租人的純收益中，而是應作為出租人上繳國家的費用扣除。

3．6資本化率的確定方法 在運用收益法進行房地產(chǎn)估價時確定資本化率通常采用以下幾種方法誤差相對較小：

（1）行業(yè)基準收益率加物價指數(shù)調(diào)整法，以這種方法確定房地產(chǎn)的資本化率前提是把房地產(chǎn)作為一種投資來看待。假設以P價格（資金凈流出量）投資房地產(chǎn)，每年可得純收益（年資金凈流入量）為a，并假設每年a不變，可收益年限為n 則：FNPV=a/（1+R）[1-1/（1+R）n]-P ；

財務凈現(xiàn)值 R：折現(xiàn)率令FNPV=0，則：R=FIRR（財務內(nèi)部收益率），當FIRR>RC（行業(yè)基準收益率）時，F(xiàn)NPV>0，投資房地產(chǎn)可獲得超額利潤；

當FIRR

當FIRR=RC時，F(xiàn)NPV=0，這是市場競爭最可能的結果，這時房地產(chǎn)的價格P=a/（1+RC）[1-1/（1+RC）n]，由此可看出RC即是房地產(chǎn)的資本化率，然后再對RC作物價指數(shù)的調(diào)整，得出經(jīng)過物價指數(shù)調(diào)整后的資本化率R=（1+RC）/（1+f）-1。

（2）安全利率加上風險調(diào)整值法，運用這種方法求取資本化率，首先是求取安全利率，即無風險的資本投資收益率。在我國一般選取的是一年期的定期存款利率作為安全利率，然后根據(jù)估價對象所處地區(qū)現(xiàn)在和未來的經(jīng)濟狀況、房地產(chǎn)市場發(fā)育狀況、土地取得方式、物價指數(shù)狀況以及估價對象的用途、新舊程度等確定風險調(diào)整值，最后用安全利率加風險調(diào)整值的和作為該估價對象的資本化率。

（3）收益風險倍數(shù)法，這種方法是在參照投資收益率排序法的基礎上，對安全利率加調(diào)整值法加以改進的方法。即把安全利率加風險調(diào)整值法中要求取的風險調(diào)整值改變?yōu)榇_定房地產(chǎn)投資與安全投資年回收額的多出倍數(shù)。因房地產(chǎn)投資的風險高于國債，在投資收益率排序上，房地產(chǎn)投資收益率應高于同期國債年利率。具體思路是：假設以房地產(chǎn)投資方式購買收益性房地產(chǎn)的總價額為V，尚可使用年限為n，資本化率為r，年純收益為a.同時以安全投資方式（購買國債）投資金額為P，期限也為n，年利率為i，連本帶息年回收額為A，則有：V=a/r ×[1-1/（1+r）n] P=A×（1+i）n-1/i×（1+i）n由于房地產(chǎn)投資的風險、收益均要比國債投資大，如果兩種投資額相等，收益期相同，那么房地產(chǎn)投資的年回報額（純收益）要比國債投資的本息回收額要大。假定房地產(chǎn)投資的年回收額比國債投資的本息回收額高出的倍數(shù)為b，則有：a=（1+b）×A因V=P，故有：（1+i）n-1/i×（1+i）n=（1+b）/r×[1-1/（1+r）n]該公式就是收益風險倍數(shù)法確定資本化率的基本公式，式中的b稱為收益風險倍數(shù)。利用此公式，只要事先知道i、n，就可根據(jù)收益風險倍數(shù)，確定資本化率r.3．7房地產(chǎn)收益年限的確定 對房地產(chǎn)收益年限的確定主要是根據(jù)土地的可使用年限或設定使用年限及建筑物可使用年限的不同來綜合考慮。

（1）當土地為出讓方式時，土地可使用年限=土地在估價時點的剩余年限=土地使用權到期時間--估價時點的建筑物可使用年限=建筑物在估價時點的剩余經(jīng)濟耐用年限；

對于評估對象為土地的情況，則土地可使用年限為該評估對象的有收益的年限；

對于評估對象為建筑物或房地合一情況的，求取它的收益年限是通過土地可使用年限與建筑物可使用年限比較來確定的，即根據(jù)孰短原則來求取該評估對象的收益年限。

（2）當土地為劃撥方式時即未辦理土地出讓手續(xù)的情況，這時應設定在估價時點該土地用途的法定最高出讓年限作為土地的可使用年限。

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