第一篇：常用房地產(chǎn)估價(jià)方法的研究與應(yīng)用

常用房地產(chǎn)估價(jià)方法的研究與應(yīng)用

摘要：自我國經(jīng)濟(jì)改革開放以來，土地使用權(quán)制度和城鎮(zhèn)住房制度的改革催生了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，隨后土地使用權(quán)抵押制度的頒布和實(shí)施推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)向縱深發(fā)展，加之近年來房地產(chǎn)行業(yè)方興未艾，房地產(chǎn)行業(yè)各領(lǐng)域都得到了迅猛的發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。在現(xiàn)實(shí)與房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，諸如房地產(chǎn)交易、抵押、典當(dāng)、擔(dān)保，房地產(chǎn)相關(guān)課稅征收、房地產(chǎn)征用拆補(bǔ)償?shù)榷夹枰獙?duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行合理的估算和判定。因此，房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估便成為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)領(lǐng)域不可或缺的一項(xiàng)重要組成部分。估價(jià)方法是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的重要手段。目前，在國內(nèi)房地產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)中，較為普遍選用的估價(jià)方法有：收益法、比較法、成本法等。本文首先是闡述房地產(chǎn)估價(jià)的概念及其特點(diǎn)，其次是對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)方法研究的重要性進(jìn)行闡述，重點(diǎn)論述比較法、收益法和成本法三種估計(jì)方法，最后是結(jié)合實(shí)例對(duì)收益法在房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用進(jìn)行研究，以利于房地產(chǎn)估價(jià)方法的在實(shí)際房地產(chǎn)估價(jià)工作中得以正確運(yùn)用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價(jià)方法應(yīng)用

我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益擴(kuò)張發(fā)展使房地產(chǎn)交易的規(guī)模和數(shù)量都呈現(xiàn)不斷上升的態(tài)勢(shì)。由于房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素繁多，影響程度不完全相同，相關(guān)度也不完全一致，這些因素就導(dǎo)致了對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的需求。房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)因此應(yīng)運(yùn)而生，房地產(chǎn)估價(jià)在與房地產(chǎn)相關(guān)的一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，如：房地產(chǎn)買賣、抵押貸款、轉(zhuǎn)讓、擔(dān)保、作價(jià)入股、保險(xiǎn)與房地產(chǎn)司法糾紛……等方面都發(fā)揮著重要的作用。因此選擇合適、合理地房地產(chǎn)估價(jià)方法為交易各方提供客觀、公正、合理的房地產(chǎn)價(jià)值就顯得尤為重要。

一、房地產(chǎn)估價(jià)方法研究的必要性

（一）可以促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)健康發(fā)展

客觀、公平、公正是房地產(chǎn)評(píng)估的基本原則，房地產(chǎn)估價(jià)方法的正確運(yùn)用能夠有效保證房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果的客觀、公正、公平，并有助于保障房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)這一切的基礎(chǔ)是房地產(chǎn)估價(jià)形成專業(yè)化、制度化、程序化的標(biāo)準(zhǔn)體系。建立科學(xué)準(zhǔn)確的估價(jià)方法體系將對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)良性運(yùn)行提供可靠保障。

（二）可以使房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師在從業(yè)中規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的專業(yè)性、科學(xué)性、特殊性要求房地產(chǎn)估價(jià)師具備較高的綜合素質(zhì)，一方面是要研究掌握科學(xué)的估價(jià)方法理論體系，另一方面要將研究成果運(yùn)用到房地產(chǎn)評(píng)估的實(shí)踐工作之中，從而有效地指導(dǎo)實(shí)踐活動(dòng)。房地產(chǎn)估價(jià)師通過估價(jià)方法理論的研究，可以積累豐富估價(jià)理論知識(shí)，提高估價(jià)理論水平，使估價(jià)實(shí)踐工作得心應(yīng)手。房地產(chǎn)估價(jià)方法的合理應(yīng)用是房地產(chǎn)估價(jià)的前提條件，建立科學(xué)規(guī)范的估價(jià)方法體系，能提高估價(jià)結(jié)果的客觀公正性，在很大程度上降低房地產(chǎn)估價(jià)師的從業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）可為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)整體健康運(yùn)行和可持續(xù)發(fā)展提供的重要經(jīng)濟(jì)信息

房地產(chǎn)估價(jià)與每個(gè)人的生活息息相關(guān)。它既是每個(gè)家庭的固定資產(chǎn)，也是我們物質(zhì)生活和精神生活的基本保障。在一國總財(cái)富中，房地產(chǎn)往往占60%-70%，同樣房地產(chǎn)也是家庭財(cái)產(chǎn)的主要部分。在我國現(xiàn)階段市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，最大限度的財(cái)產(chǎn)整合以及資產(chǎn)的合理優(yōu)化都是各行各業(yè)和每個(gè)家庭面臨的切身利益與長遠(yuǎn)發(fā)展需要解決的客觀問題。最大限度地對(duì)我國房地產(chǎn)進(jìn)行綜合全面的評(píng)估，優(yōu)化資源，整合投資環(huán)境，對(duì)于政府部門的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控和微觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整都具有十分重要的意義。房地產(chǎn)估價(jià)方法的研究，可以為國民經(jīng)濟(jì)整體健康運(yùn)行和可持續(xù)發(fā)展提供的重要經(jīng)濟(jì)信息和科學(xué)合理的依據(jù)，為國民經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

二、常用房地產(chǎn)估價(jià)方法的理論基礎(chǔ)及其適用性分析

（一）比較法

1、比較法的概念及應(yīng)用公式

比較法的內(nèi)容比較簡(jiǎn)單，顧名思義，比較法就是指在進(jìn)行新的房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，并不是直接進(jìn)行，而是利用相似房地產(chǎn)的已知價(jià)格進(jìn)行比較，之后對(duì)其進(jìn)行修正，從而得出待估房地產(chǎn)合理的價(jià)格。這種方法比較簡(jiǎn)單的地方就是利用了市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行估值。而其中的關(guān)鍵點(diǎn)就是利用類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格中的選擇類似房地產(chǎn)的過程，選擇類似房地產(chǎn)的注意事項(xiàng)主要是選擇房地產(chǎn)的用途、規(guī)模、檔次等方面，如果兩項(xiàng)房地產(chǎn)的用途不同，一方是商業(yè)用房，一方是民用房，那么如果估價(jià)時(shí)這樣選擇顯然是錯(cuò)誤的，對(duì)商業(yè)用房進(jìn)行估價(jià)時(shí)就必須要選擇商業(yè)用房。除此之外，房地產(chǎn)的規(guī)劃條件、建筑結(jié)構(gòu)等也是考慮的重點(diǎn)。

比較法的計(jì)算公式為V=v'×a×b×c×d

其中，V：待估房地產(chǎn)的價(jià)值；

V’：可比案例的交易價(jià)格

2、比較法的適用性

比較法適用的對(duì)象是在房地產(chǎn)交易發(fā)達(dá)地區(qū)具有交易性的房地產(chǎn)。因?yàn)榻灰仔苑康禺a(chǎn)在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中具有大量類似估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)，便于在估價(jià)中選取類似比較對(duì)象。比較法適用的條件是在同一供求圈內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易。比較法不適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)不健全、不發(fā)達(dá)的區(qū)域。

（二）收益法

1、收益法的概念及應(yīng)用公式

效用價(jià)值原理是收益法的理論依據(jù)，所謂效用價(jià)值原理，就是指房地產(chǎn)的價(jià)值的決定因素不是該房地產(chǎn)的投入成本以及同類房地產(chǎn)在過去的價(jià)格，事實(shí)上，效用價(jià)值理論講的是房地產(chǎn)的價(jià)值決定因素是對(duì)該房地產(chǎn)未來獲利的預(yù)期，簡(jiǎn)單來講，房地產(chǎn)的參與者的預(yù)期價(jià)值決定了房地產(chǎn)的價(jià)格，預(yù)期高，則價(jià)格也高。眾所周知，房地產(chǎn)的價(jià)值會(huì)持續(xù)一段很長的時(shí)間，且在持續(xù)過程中收益會(huì)與年限成正比，即年限越長收益就會(huì)越高。收益法的基本方法就是先進(jìn)行預(yù)測(cè)房地產(chǎn)在之后幾年內(nèi)的收益，再利用收益率來進(jìn)行收益的折現(xiàn)，最后相加得到最終的價(jià)值。

假定房地產(chǎn)收益期限為無限期，每年純收益固定不變，則收益法的基礎(chǔ)公式為：（其中，a為房地產(chǎn)年純收益，r為還原利率）

分析上述公式可以看出，房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果的高低主要取決于以下三個(gè)因素：還原利率的高低。估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后，年純收益的高低，以及純收益取得的可靠性。估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后，土地以及建筑物的剩余使用年限。

2、適用性

根據(jù)上文收益法的概念而言，在房地產(chǎn)估價(jià)過程中如果要用到收益法，則必須保證該房地產(chǎn)有直接的經(jīng)濟(jì)效益或者是有潛在的經(jīng)濟(jì)收益，在未來幾年內(nèi)能夠?qū)撛谑找骘@現(xiàn)出來。即是收益法的運(yùn)用不局限于房地產(chǎn)目前的收益，也就是說，房地產(chǎn)目前即便沒有收益也可以使用收益法，但也必須保證有隱性價(jià)值。這樣的例子很多，舉例說明，某房地產(chǎn)已經(jīng)閑置，那么該產(chǎn)業(yè)目前便是沒有價(jià)值的，但也并不是說它以后就沒有價(jià)值，在未來一段時(shí)間內(nèi)，該產(chǎn)業(yè)不會(huì)一直閑置，所以它也就是具有潛在收益，所以就可以運(yùn)用收益法進(jìn)行估價(jià)。但收益法也并不是每一類的房產(chǎn)都可以使用，舉個(gè)例子，學(xué)校、行政樓的房地產(chǎn)是有一定的潛在價(jià)值的，但一般不會(huì)適用收益法。

（三）成本法

1、成本法的概念及應(yīng)用公式

成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格和建筑物折舊，然后將重新購建價(jià)格減去建筑物折舊來求取估價(jià)對(duì)象合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法是依據(jù)生產(chǎn)價(jià)值論，從建筑物的建造成本出發(fā)，扣除相應(yīng)的折舊和稅費(fèi)后，估算中估價(jià)對(duì)象的客觀市場(chǎng)價(jià)值。

成本法最基本的公式：積算價(jià)格=重新購建價(jià)格一折舊。

2、適用性

成本法適用對(duì)象很廣，包含了正在開發(fā)、已經(jīng)開發(fā)、計(jì)劃開發(fā)的房地產(chǎn)，同時(shí)也包括可以假設(shè)重新開發(fā)的房地產(chǎn)，基本上，大多數(shù)的房地產(chǎn)也都包含在這幾類中。但成本法也有其獨(dú)特性，所以成本法對(duì)于部分房地產(chǎn)就更加的契合，其中包括交易幾率低、不是依靠房地產(chǎn)本身獲取收益或者是根據(jù)極少數(shù)或各別的用戶的單獨(dú)的要求建設(shè)的房地產(chǎn)。

成本法的選擇除了上文探討的其適用性之外，還要注意幾個(gè)問題。一是實(shí)際成本和客觀成本的區(qū)別。實(shí)際成本個(gè)別開發(fā)商在開發(fā)房地產(chǎn)過程中的花費(fèi)，客觀成本是極多數(shù)的開發(fā)商在假設(shè)開發(fā)建設(shè)時(shí)的花費(fèi)。在估價(jià)中采用客觀成本。二是要確定評(píng)估價(jià)值時(shí)要考慮到市場(chǎng)供求關(guān)系。正如普通的商品，供大于需求時(shí)，價(jià)值要調(diào)低，反之則調(diào)高價(jià)值。三是應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等分析進(jìn)行調(diào)整。

三、房地產(chǎn)估價(jià)方法的應(yīng)用分析――以收益法為例

（一）項(xiàng)目概況

A大廈屬于某置業(yè)有限公司的投資性房地產(chǎn)，賬面原值8344.06萬元，賬面凈值8189.93萬元。于2009年建成。A大廈占用的土地使用權(quán)面積為6412.78平方米，建筑總面積為26268.41平方米，包括地上四層、地下一層。樓層具體情況如下：負(fù)一層為停車場(chǎng)，面積6361.20平方米，入口位于商場(chǎng)北側(cè)，層高約4.2米，水泥地面，內(nèi)部墻面及柱子面為白色乳膠漆，裝有車庫通風(fēng)系統(tǒng)，水泥樓板上刷白漆，水電安裝齊全；一層為餐飲及商鋪，面積6498.24平方米，層高約5.2米，拋光磚地面、內(nèi)部墻刷淡黃色乳膠漆、白色木板墻裙、錫合金地腳線、石膏吊頂、自動(dòng)扶梯、消防設(shè)施及水暖電安裝齊全；二層為超市賣場(chǎng)，面積6498.24平方米，層高約5.2米。拋光磚地面、內(nèi)部墻刷白色、黃色乳膠漆、淡藍(lán)色木板墻裙、銀合金地腳線、頂刷白色乳膠漆，空調(diào)及通風(fēng)管道裸露，局部石膏吊頂；自動(dòng)扶梯、消防設(shè)施及水暖電安裝齊全；三層為超市賣場(chǎng)，面積6498.24，層高約為5.2米。刷白色、淡藍(lán)色乳膠漆，空調(diào)及通風(fēng)管道裸露，局部石膏吊頂；自動(dòng)扶梯、消防設(shè)施及水暖電安裝齊全；四層面積413.49平方米，層高為4.2米。該置業(yè)公司擬委托房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估該大廈的抵押價(jià)值。

（二）A大廈房地產(chǎn)應(yīng)用收益法估價(jià)的參數(shù)確定

1、年租金凈收益的預(yù)測(cè)

潛在毛收入是一個(gè)假設(shè)的概念，即假設(shè)該房地產(chǎn)沒有被閑置，所有空間都被合理、充分利用下獲取的收入，也即是潛在毛租金，潛在毛租金收入的計(jì)算方法很簡(jiǎn)單，是所有空間之和與大眾租金水平的乘積，所謂大眾租金水平，也就是市場(chǎng)上被公認(rèn)的最可能出現(xiàn)的租金水平。采用市場(chǎng)比較法求取估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)平均租金，然后求得年收益。即選取三個(gè)與估價(jià)對(duì)象用途相同、地段相似、交易時(shí)間相似的實(shí)例進(jìn)行修正。對(duì)象1租賃價(jià)格為80元/月/平方米，對(duì)象2租賃價(jià)格為100元/月/平方米，對(duì)象3租賃價(jià)格為70元/月/平方米。因三個(gè)可比實(shí)例交易時(shí)間與估價(jià)對(duì)象比較相似，因此不進(jìn)行交易時(shí)間修正，且三個(gè)可比實(shí)例的交易均數(shù)正常交易，無特殊情況，所以不作交易情況修正，而只對(duì)房地產(chǎn)狀況進(jìn)行修正。

修正價(jià)格：

案例1：80×100/104×100/100=76.92元/月/平方米

案例2：100×100/104×100/102=94.27元/月/平方米

案例3：70×100/104×100/99=69.99元/月/平方米

取簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的租賃單價(jià)：（76.92+94.27+69.99）/3=80元/月/平方米（取整），則計(jì)算出A大廈的年潛在毛收入：80×12×26268.41=25217674元（取整）

其次，計(jì)算有效毛收入。有效毛收入是指在潛在毛收入綜合考慮空置率、租金減免期、折扣及租金拖欠等情況后得到的歸因于房地產(chǎn)的收入。

年有效毛收入=年潛在毛收×（1-空置率）+月租金×無風(fēng)險(xiǎn)利率

=25217674×（1-10%）+80×26268.41×3%

=22758951（元）（取整）

為了維護(hù)房地產(chǎn)正常的經(jīng)營和使用，就必須要計(jì)算其運(yùn)營成本，即運(yùn)營費(fèi)用。維修費(fèi)指出租建筑物的設(shè)備、設(shè)施以及裝修的維護(hù)、修理費(fèi)用等，一般按年房屋重置價(jià)的1%-2%，建筑物重置成本計(jì)算為13178.86萬元，根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查取1%計(jì)。則維修費(fèi)=13178.86×1%×10000=1317886.00（元）；管理費(fèi)用按年房地產(chǎn)總收益的3%計(jì)，所以管理費(fèi)按年潛在毛收入的3%計(jì)算。即管理費(fèi)=25217674×3%=756530.22（元）；房產(chǎn)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)按房地產(chǎn)租金收入的12%計(jì)，所以房產(chǎn)稅為按年潛在毛收入的12%計(jì)算。房產(chǎn)稅=25217674X12%=3026120.88（元）；房地產(chǎn)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可得租賃稅費(fèi)應(yīng)按年潛在毛收入的5.5%計(jì)算。營業(yè)稅金及附加=25217674×5.5%=1386972.07（元）；保險(xiǎn)費(fèi)是指根據(jù)訂立的經(jīng)濟(jì)合同，對(duì)特定的災(zāi)害事故造成的經(jīng)濟(jì)損失提供資金保障的一種經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。按估價(jià)對(duì)象建筑物年現(xiàn)值的1.5%。計(jì)。按建筑物重置成新價(jià)值計(jì)算為11412.89萬元。則保險(xiǎn)費(fèi)=11412.89×1.5%×10000=171193.35（元）；租賃中介費(fèi)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向出租人收取的費(fèi)用。根據(jù)規(guī)定一般按年房地產(chǎn)總收益的1.2%計(jì)。則A大廈房地產(chǎn)的租賃中介費(fèi)按年有效毛收入的1.2%計(jì)算。租賃中介費(fèi)=25217674×1.2%=302612.09（元）。

年運(yùn)營總費(fèi)用

=1317886.00+756530.22+3026120.88+1386972.07+171193.35+302612.09=6961315（元）（取整）

確定年凈收益=年有效毛收入-年運(yùn)營總費(fèi)用

=25217674-69613***（元）。

2、折現(xiàn)率預(yù)測(cè)

本案例估價(jià)采用的是安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法求取折現(xiàn)率，無風(fēng)險(xiǎn)利潤率也稱安全利率，通常采用國債的到期收益率作為無風(fēng)險(xiǎn)收益率。在實(shí)際估價(jià)工作中，一般應(yīng)當(dāng)選取至少五年或五年以上的國債到期投資收益率作為求取無風(fēng)險(xiǎn)收益率的樣本；風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是指承擔(dān)額外的風(fēng)險(xiǎn)所要求的補(bǔ)償，即超過無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬以上部分的報(bào)酬率，具體是對(duì)估價(jià)對(duì)象自身及其所在區(qū)域、行業(yè)、市場(chǎng)等方面的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的確定是以基準(zhǔn)日時(shí)點(diǎn)剩余期限為10年的國債到期收益率為4.07%，一般認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率在2%？4%左右，本次估價(jià)取3%。即折現(xiàn)率=無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)=7%（取整）。

3、收益年限的確定

房地產(chǎn)收益年限確定的主要依據(jù)是建筑、土地的年限，舉個(gè)例子，A大廈所在的物業(yè)于2009年6月建成。根據(jù)國家規(guī)定，該建筑物的年限為60年，所以，A大廈建筑物剩余使用年限為55.5年。但A大廈的土地使用權(quán)終止日期為2051年9月24日，剩余使用年限為37.75年，故A大廈的收益期限n=37.75年。

（三）A大廈房地產(chǎn)抵押價(jià)值計(jì)算過程

1、選用公式，求取收益價(jià)值

租金水平的變化和房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給關(guān)系、通貨膨脹等因素有關(guān)，一般通貨膨脹越大，房地產(chǎn)需求量越大則租金就越高，反之亦然。由之前的分析可知，該市屬于正在興起中的二線城市，未來幾年該市的房地產(chǎn)市場(chǎng)將處于快速發(fā)展期，通過調(diào)查該市近幾年的商業(yè)店鋪的租金每年增長約5%。預(yù)計(jì)從第6年起，隨著該地區(qū)房地產(chǎn).市場(chǎng)的成熟和日趨飽和，A大廈房地產(chǎn)的房價(jià)將趨于平穩(wěn)。

根據(jù)公式P計(jì)算A大廈估計(jì)價(jià)值

收益價(jià)值單價(jià)=247849940.7÷26268.41=9435.29元/平方米

2、采用樓層價(jià)差法測(cè)算委估建筑的市場(chǎng)總價(jià)值

估價(jià)人員經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)查及結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，確定地下一層、地上二、三、四層的價(jià)格系數(shù)分別為一層的0.5、0.8、0.8、0.8，依據(jù)上述方法測(cè)算出的委估建筑的市場(chǎng)總價(jià)值，具體明細(xì)見表1。

我國規(guī)定抵押房地產(chǎn)的價(jià)值等于假定未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值減去法定優(yōu)先受償款。據(jù)調(diào)查，A大廈房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的法定優(yōu)先受償款為0萬元。因此，最終確定A大廈估價(jià)=179362442-0=179362442元。

五、結(jié)束語

房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的多樣化帶動(dòng)了房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)的發(fā)展，評(píng)估目的的不同，評(píng)估對(duì)象的不同，就導(dǎo)致了評(píng)估方法的不同。評(píng)估方法的選擇不是隨心所欲的，每一種評(píng)估方法都有其特定的適用條件和適用范圍。在評(píng)估方法的選擇與運(yùn)用上，需要的是房地產(chǎn)估價(jià)師的個(gè)人能力及個(gè)人道德素養(yǎng)，除了他們的估價(jià)能力之外，估價(jià)師需要秉承公正的原則、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牟襟E來進(jìn)行估價(jià)，同時(shí)，估價(jià)師要研究與運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)理論，選取適用的估價(jià)方法，對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)某估價(jià)時(shí)點(diǎn)、特定價(jià)值含義的價(jià)值做出客觀、合理、公正的估算，切實(shí)維護(hù)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相關(guān)各方當(dāng)事人的合法權(quán)益。

參考文獻(xiàn)：

[1]婁慧軒.收益法在房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)用中存在的幾個(gè)問題[J].科技信息，2011

[2]張治超.房地產(chǎn)估價(jià)比較案例選擇及估價(jià)報(bào)告質(zhì)量探討[J].中國房地產(chǎn)，2013

[3]沈芳.淺析房地產(chǎn)估價(jià)中市場(chǎng)比較法的運(yùn)用[J].考試周刊，2011

[4]黃段晨，李季.房地產(chǎn)估價(jià)方法若干問題的思考[J].山西建筑，2011

第二篇：房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法

第一章 房地產(chǎn)估價(jià)概論

考試目的：測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的含義、本質(zhì)和必要性，房地產(chǎn)顧家的要素，房地產(chǎn)估價(jià)的各種現(xiàn)實(shí)需要，房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德，中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r等的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容：

第一節(jié)，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)

一、房地產(chǎn)估價(jià)的含義

指專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)。

（一）專業(yè)估價(jià)與非專業(yè)估價(jià)的本質(zhì)區(qū)別

1）專業(yè)估價(jià)是由專業(yè)人員和專業(yè)機(jī)構(gòu)完成的。

2）專提供的是專業(yè)意見。

3）專具有公信力。

4）專實(shí)行有償服務(wù)。

5）專要承擔(dān)法律責(zé)任。

（二）專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的概念

核心內(nèi)容：為了特定目的，對(duì)特定房地產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值進(jìn)行分析，測(cè)算和判斷。定義：房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受他人委托，為了特定目的，遵循公認(rèn)的原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦颍罁?jù)有關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，在合理的假設(shè)下，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)特定房地產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動(dòng)。要素：估價(jià)當(dāng)事人、估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類型、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)假設(shè)、估價(jià)原則、估價(jià)程序、估價(jià)方法和估價(jià)結(jié)果。

（三）估價(jià)與評(píng)估的異同

估價(jià)的含義更精準(zhǔn)、明確、具體，就是指對(duì)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)從事的房地產(chǎn)估價(jià)衍生業(yè)務(wù)和咨詢顧問業(yè)務(wù)：

1）價(jià)值分配業(yè)務(wù)

2）價(jià)值減損評(píng)估業(yè)務(wù)

3）相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估業(yè)務(wù)

4）房地產(chǎn)咨詢顧問業(yè)務(wù)

（四）國外和港臺(tái)地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的稱謂及定義

二、房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)

（一）房地產(chǎn)估價(jià)師評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格

價(jià)值與價(jià)格：價(jià)值是物的真實(shí)所值，是價(jià)格的波動(dòng)“中心”；價(jià)格是價(jià)值的外在表現(xiàn)，圍繞價(jià)值上下波動(dòng)。

（二）房地產(chǎn)估價(jià)師模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)

估價(jià)與定價(jià)：估價(jià)師提供關(guān)于價(jià)值的專業(yè)意見，為相關(guān)當(dāng)事人的決策提供參考依據(jù)。定價(jià)往往是相關(guān)當(dāng)事人自己的行為。

(三)房地產(chǎn)估價(jià)師提供價(jià)值意見而不是做價(jià)格保證

根據(jù)提供的專業(yè)意見的用途和作用，可分為兩種不同性質(zhì)的估價(jià)：鑒證性估價(jià)（或稱證據(jù)性估價(jià)、公正性估價(jià)）、咨詢性估價(jià)（或稱參考性估價(jià)）

刑法一百九十八條、公司法二百零八條規(guī)定了估價(jià)的法律責(zé)任。

鑒證性估價(jià)應(yīng)“獨(dú)立、客觀、公正”，咨詢性估價(jià)應(yīng)“為委托人爭(zhēng)取最大的合法權(quán)益”。本書講的主要是鑒證性估價(jià)。

（四）

第三篇：房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法_參考答案

一、單項(xiàng)選擇題

ABDABCBAABDBBBDDABCDBCBBCBCCCDBBAAB

二、多項(xiàng)選擇題

ABC

BDE

ACE

AD

ACE

ACDE

ADE

CDE

BCD

ABDE

ACD

AC

ACD

ACE

ABC

三、判斷題

XVVXXVVVXX

VXVXX

第四篇：房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法讀書筆記

《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》讀書筆記

本書是高等職業(yè)教育房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)系列教材之一。全書共12章，主要介紹房地產(chǎn)、房地產(chǎn)價(jià)格以及房地產(chǎn)估價(jià)的基礎(chǔ)知識(shí)；房地產(chǎn)估價(jià)的市場(chǎng)法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢(shì)法及地價(jià)評(píng)估方法的相關(guān)理論基礎(chǔ)與應(yīng)用技巧；房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)準(zhǔn)備與實(shí)施，房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告撰寫與交付，從實(shí)際應(yīng)用的角度闡述了房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)的具體操作。本書內(nèi)容豐富、重點(diǎn)突出、操作性強(qiáng)，本書可作為高等職業(yè)教育房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)營與管理、建筑經(jīng)濟(jì)與管理、資產(chǎn)評(píng)估等專業(yè)的教材或參考書，也適合房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人士作為自學(xué)的參考教材。本書按照《全國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試大綱》的要求，在總結(jié)原版《全國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試經(jīng)典》的基礎(chǔ)上修訂完成。全書共分為三個(gè)部分：第一部分為各章的復(fù)習(xí)要點(diǎn)，并通過復(fù)習(xí)題來詳細(xì)解讀；第二部分為全國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試名師預(yù)測(cè)試卷；第三部分為今年來全國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試真題及參考答案。本書是參加房地產(chǎn)估價(jià)師考試的考生的必備用書，也可供房地產(chǎn)從業(yè)人員參考。本書是參加房地產(chǎn)估價(jià)師考試的考生的必備用書，也可供從事房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的工程人員參考閱讀。

本書和一般學(xué)校作為普遍教材的《房地產(chǎn)估價(jià)》在大體內(nèi)容相似的同時(shí)，有著自己顯著地特點(diǎn)，綜合來說，內(nèi)容側(cè)重上有不同，本書有明顯針對(duì)考試的特點(diǎn)。接下來我仔細(xì)根據(jù)本書的章節(jié)來分析一下這一點(diǎn)。

在第一章的房地產(chǎn)估價(jià)概念中，在本書中論述的是房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)、要素、現(xiàn)實(shí)需要、職業(yè)道德、中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展概況，這些是一般教材中沒有的，本書體現(xiàn)了它作為房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格考試教材的價(jià)值，有著針對(duì)對(duì)現(xiàn)實(shí)社會(huì)和考試的論述；

在第二章房地產(chǎn)及其描述中，本書跟一般教材一樣都論述了對(duì)于概念、特性、類型、必要性，但是比一般教材少了對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)必要性這部分；

第三章房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值跟一般教材差別比較小，都是從房地產(chǎn)價(jià)格的含義和形成條件、特征、房地產(chǎn)供求與價(jià)格論述以及種類，大體上一樣，所以不加以論述；

本書比起一般教材來增加了對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的分析，而且分析的非常細(xì)致，房地產(chǎn)價(jià)格影響因素、房地產(chǎn)自身因素、人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、國際因素、心理因素及其他因素。分析價(jià)格影響因素是非常必要的，估價(jià)本身就是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的估計(jì)，如果不知道房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，是無法得出準(zhǔn)確的結(jié)論。

在第五章對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)原則的論述上，本書說的比較簡(jiǎn)單，比起一般教材，章節(jié)也沒有分的那么清晰。

接下來分別是市場(chǎng)法及其運(yùn)用、收益法及其運(yùn)用、成本法及其運(yùn)用、假設(shè)開發(fā)法及其運(yùn)用、長期趨勢(shì)法及其運(yùn)用、地價(jià)評(píng)估和地價(jià)分?jǐn)偂⒎康禺a(chǎn)估價(jià)程序，在本書和一般教材中都是這么設(shè)置，但是內(nèi)容詳細(xì)程度不一樣，一般教材中比較詳細(xì)具體，本書由于是針對(duì)考試的專門教材，所以只是選取一些對(duì)考試特別有用的案例，讓學(xué)生更快掌握度過考試的訣竅。

到這里一般教材就結(jié)束了，但是本書還增加了全國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試名師預(yù)測(cè)試卷和預(yù)測(cè)卷和全國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試真題及參考答案，這樣更有利于學(xué)生針對(duì)性地學(xué)習(xí)，順利通過考試。

第五篇：房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)規(guī)范研究

房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)規(guī)范研究

（作者：崔太平來源：《中國房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì)》雜志2008年第6期）

一、物權(quán)保護(hù)與房地產(chǎn)估價(jià)

房地產(chǎn)司法估價(jià)與財(cái)產(chǎn)保護(hù)的關(guān)系是什么呢？《物權(quán)法》作為保護(hù)財(cái)產(chǎn)的基本法律，在當(dāng)事人的物權(quán)受到侵犯時(shí)，救濟(jì)的途徑和手段根本的就是損害賠償。損害賠償離不開估價(jià)。其實(shí)任何的經(jīng)濟(jì)糾紛，甚至是刑事法律糾紛，判決和裁決有幾種情形，最嚴(yán)重是剝奪人的生命，第二種情況是限制人的自由。第三種情況是財(cái)產(chǎn)處罰，對(duì)侵害他人權(quán)利的除以財(cái)產(chǎn)的處罰，另外是一種處罰性的賠償。一般糾紛的判決當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)往往是個(gè)人的財(cái)產(chǎn)，所以從這個(gè)角度來說，我們侵害當(dāng)事人的物權(quán)是離不開損害賠償?shù)模褪枪纼r(jià)的。其他的任何民事、刑事的糾紛，就是以上幾個(gè)途徑。所以說司法鑒定估價(jià)在一定程度上不僅是財(cái)產(chǎn)保護(hù)，在相當(dāng)程度上影響了司法的工作。

二、房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的現(xiàn)狀

（一）估價(jià)委托程序不規(guī)范

一是，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)不符合相關(guān)規(guī)定。法院委托的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，其資質(zhì)并不符合部門規(guī)章的規(guī)定，建設(shè)部《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》規(guī)定，一級(jí)和二級(jí)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)才可以接受法院委托的估價(jià)，但是實(shí)際情況中，卻又一些三級(jí)資質(zhì)機(jī)構(gòu)接受了法院的估價(jià)委托。二是，委托書不規(guī)范，缺乏估價(jià)基本事項(xiàng)的記載。估價(jià)對(duì)象不明確，誰提供多少資料，這些都沒有。法院和當(dāng)事人配合的義務(wù)也沒有，或者說不夠準(zhǔn)確和詳盡。三是沒有委托合同。委托合同涉及到委托估價(jià)的費(fèi)用、當(dāng)事人的義務(wù)、權(quán)利、糾紛的解決等等。四是法院對(duì)外委托估價(jià)，沒有充分尊重當(dāng)事人的訴訟權(quán)利。一般覺得當(dāng)事人要抽簽或者是原被告雙方選擇一下估價(jià)機(jī)構(gòu)就可以了，其實(shí)不然。一個(gè)是涉及到糾紛的不動(dòng)產(chǎn)，要不要估價(jià)，是當(dāng)事人的權(quán)利，如果說當(dāng)事人雙方都覺得不需要估價(jià)，那么就不用估價(jià)。所以說第一個(gè)是估價(jià)的申請(qǐng)和決定權(quán)。決定權(quán)最終在法官的手里，實(shí)際在當(dāng)事人的手里，然后才申請(qǐng)，授予。

（二）房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)缺乏質(zhì)證程序

我曾經(jīng)做過律師事務(wù)所主任，如果原告和被告請(qǐng)一個(gè)律師，大家在法庭上在以法律允許的范圍內(nèi)申請(qǐng)自己的權(quán)利，在這樣的博弈中，實(shí)現(xiàn)了當(dāng)事人之間利益的平衡，間接實(shí)現(xiàn)了司法公正，間接提高了律師的社會(huì)地位。房地產(chǎn)估價(jià)師很少針鋒相對(duì)，司法鑒定估價(jià)應(yīng)該有這樣的程序，甚至還可以成為專家作證出庭，像律師一樣。

（三）《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》缺乏對(duì)于房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的規(guī)定

《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》在房地產(chǎn)糾紛估價(jià)里面有三條，這些規(guī)定在現(xiàn)階段來看，對(duì)指導(dǎo)實(shí)踐缺乏可操作性。

（四）法院等司法機(jī)關(guān)對(duì)于房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的認(rèn)識(shí)不清晰

一是，對(duì)國家的房地產(chǎn)估價(jià)制度不熟悉。法院對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)作為國家法定制度、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》作為國家標(biāo)準(zhǔn)還不十分清晰，對(duì)估價(jià)對(duì)象、估價(jià)對(duì)象的法律權(quán)屬狀態(tài)等還有待專家協(xié)助。二是，對(duì)房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的范圍認(rèn)識(shí)不清。例如，如果有委托人委托我們?cè)u(píng)估一個(gè)賓館的大堂，是否可以？當(dāng)然不可以。房屋基本單元登記的狀態(tài)，以及房屋登記辦法規(guī)定的相關(guān)內(nèi)容，法院在查封和預(yù)查封的時(shí)候，他們有時(shí)也不清楚該查封什么。三是對(duì)于法院的配合義務(wù)、訴訟當(dāng)事人的配合義務(wù)認(rèn)識(shí)不清。

三、房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)規(guī)范的基本框架

（1）完善房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的委托程序。目前的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》對(duì)實(shí)體性的規(guī)定不少，對(duì)于程序性的規(guī)定較少，實(shí)際上規(guī)范對(duì)程序性規(guī)定的應(yīng)該多些。

（2）建立房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的質(zhì)證程序。

（3）完善房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

（4）建立房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的專家?guī)臁＜規(guī)斓乃痉ㄨb定專家，接受鑒定估價(jià)委托。并不從事具體的司法鑒定估價(jià)業(yè)務(wù)，而是接受法院咨詢，幫助法官對(duì)于鑒定估價(jià)報(bào)告的質(zhì)證和采信。估價(jià)專家也可以接受咨詢，幫助法官確定對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的查封、預(yù)查封的具體范圍。

四、司法鑒定估價(jià)業(yè)務(wù)的承接

（一）明確基本情況

（1）明確估價(jià)的基本事項(xiàng)：

估價(jià)目的；估價(jià)時(shí)點(diǎn)；估價(jià)對(duì)象（實(shí)體狀況、權(quán)益狀況）。委托評(píng)估范圍，不一定就是估價(jià)師實(shí)際評(píng)估范圍！

委托方、產(chǎn)權(quán)持有者；估價(jià)報(bào)告的使用限制；估價(jià)報(bào)告交付時(shí)間及方式；估價(jià)服務(wù)費(fèi)及支付方式。

（2）明確估價(jià)的其他重要事項(xiàng)：

估價(jià)的價(jià)值定義；委托方提供的估價(jià)依據(jù)（估價(jià)權(quán)屬資料、身份證明、相關(guān)法律文書）。估價(jià)依據(jù)，應(yīng)當(dāng)能夠區(qū)分哪些是委托方提供，哪些是評(píng)估師自己收集掌握的。

對(duì)于委托方之外的使用者，應(yīng)當(dāng)在委托估價(jià)合同中明確。

能力不能勝任的司法鑒定估價(jià)業(yè)務(wù)的委婉拒絕。

（二）明確具體事項(xiàng)

（1）鑒定委托書應(yīng)當(dāng)載明委托人的名稱或者姓名、擬委托的司法鑒定機(jī)構(gòu)的名稱、委托鑒定的事項(xiàng)、鑒定事項(xiàng)的用途以及鑒定要求等內(nèi)容。委托鑒定事項(xiàng)屬于重新鑒定的，應(yīng)當(dāng)在委托書中注明。

（2）委托人應(yīng)當(dāng)向司法鑒定機(jī)構(gòu)提供真實(shí)、完整、充分的鑒定材料，并對(duì)鑒定材料的真實(shí)性、合法性負(fù)責(zé)。

（3）對(duì)提供的鑒定材料不完整、不充分的，司法鑒定機(jī)構(gòu)可以要求委托人補(bǔ)充；委托人補(bǔ)充齊全的，可以受理。

（4）不能即時(shí)決定受理的，應(yīng)當(dāng)在七個(gè)工作日內(nèi)作出是否受理的決定，并通知委托人。

（三）司法鑒定機(jī)構(gòu)不得受理的鑒定委托

（1）委托事項(xiàng)超出本機(jī)構(gòu)司法鑒定業(yè)務(wù)范圍的；

（2）鑒定材料不真實(shí)、不完整、不充分或者取得方式不合法的；

（3）鑒定事項(xiàng)的用途不合法或者違背社會(huì)公德的；

（4）鑒定要求不符合司法鑒定執(zhí)業(yè)規(guī)則或者相關(guān)鑒定技術(shù)規(guī)范的；

（5）鑒定要求超出本機(jī)構(gòu)技術(shù)條件和鑒定能力的；

（6）不符合民法通則第二十九條規(guī)定的；

（7）其他不符合法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定情形的。

對(duì)不予受理的，應(yīng)當(dāng)向委托人說明理由，退還其提供的鑒定材料。

五、司法鑒定估價(jià)應(yīng)當(dāng)遵循的規(guī)范

（1）法律法規(guī)

（2）《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》等估價(jià)規(guī)范

（3）《司法鑒定程序通則》

（4）《司法鑒定文書規(guī)范》和《司法鑒定協(xié)議書（示范文本）》

六、司法鑒定估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)提示

（1）鑒定意見屬于專家專業(yè)性意見，其是否被采信取決于辦案機(jī)關(guān)的審查和判斷，鑒定人和鑒定機(jī)構(gòu)無權(quán)干涉；

（2）由于鑒定材料或者客觀條件限制，并非所有鑒定都能得出明確的鑒定意見；

（3）鑒定活動(dòng)遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則，因此，鑒定意見可能對(duì)委托人有利，也可能不利。

七、對(duì)于房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的質(zhì)證

（1）房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的質(zhì)證程序，包括出庭通知、估價(jià)師出庭、質(zhì)證內(nèi)容、訴訟當(dāng)事人質(zhì)詢和法官詢問、估價(jià)師退庭等。

（2）質(zhì)證內(nèi)容主要包括：對(duì)于鑒定估價(jià)主體資格的質(zhì)證，對(duì)于鑒定估價(jià)啟動(dòng)程序合法性的質(zhì)證，對(duì)于鑒定估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師是否遵循回避原則的質(zhì)證，對(duì)于鑒定估價(jià)范圍的質(zhì)證，對(duì)于鑒定估價(jià)報(bào)告規(guī)范性的質(zhì)證等等。

（3）鑒定估價(jià)的質(zhì)證程序，還應(yīng)當(dāng)包括：建立法官直接詢問、當(dāng)事人交叉詢問規(guī)則，房地產(chǎn)估價(jià)師分別出庭接受質(zhì)證規(guī)則，以及房地產(chǎn)估價(jià)師適時(shí)退庭規(guī)則。

（4）對(duì)于估價(jià)工作底稿的質(zhì)證

工作底稿分管理類工作底稿、操作類工作底稿。

管理類工作底稿包括：估價(jià)業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)的記錄；估價(jià)業(yè)務(wù)約定書；估價(jià)作業(yè)計(jì)劃；估價(jià)業(yè)務(wù)執(zhí)行過程中的重大問題處理記錄；估價(jià)報(bào)告的審核記錄。

操作類工作底稿通常包括：現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查記錄與相關(guān)資料；收集的估價(jià)資料；估價(jià)測(cè)算過程記錄。

（5）對(duì)估價(jià)報(bào)告假設(shè)限制條件的質(zhì)證

估價(jià)報(bào)告中的假設(shè)和限制條件應(yīng)說明本次估價(jià)的假設(shè)前提，未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)，估價(jià)中未考慮的因素和一些特殊處理對(duì)抵押價(jià)值可能的影響及本估價(jià)報(bào)告使用的限制條件。

注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師不得濫用估價(jià)假設(shè)前提，估價(jià)假設(shè)前提應(yīng)當(dāng)具有合理性。評(píng)估師應(yīng)當(dāng)對(duì)于估價(jià)的假設(shè)前提在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的實(shí)際狀況進(jìn)行必要的披露和闡述。

在市場(chǎng)波動(dòng)較大時(shí)，評(píng)估師要特別關(guān)注價(jià)格的下跌風(fēng)險(xiǎn)；金融機(jī)構(gòu)續(xù)貸涉及房地產(chǎn)抵押價(jià)值的估價(jià)，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)已經(jīng)發(fā)生的市場(chǎng)不利變化，應(yīng)給予充分重視；注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)預(yù)期會(huì)降低估價(jià)對(duì)象價(jià)值的因素要充分考慮，對(duì)預(yù)期不確定的收益或升值因素應(yīng)謹(jǐn)慎處理。

（6）對(duì)估價(jià)對(duì)象法律權(quán)屬狀況的質(zhì)證

估價(jià)師應(yīng)當(dāng)知曉評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬對(duì)估價(jià)結(jié)論有重大影響。估價(jià)師執(zhí)行估價(jià)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注估價(jià)對(duì)象法律權(quán)屬并予以恰當(dāng)披露。

對(duì)估價(jià)對(duì)象法律權(quán)屬確認(rèn)或發(fā)表意見，超出估價(jià)師執(zhí)業(yè)范圍。估價(jià)師不得明示或暗示具有對(duì)估價(jià)對(duì)象法律權(quán)屬確認(rèn)或發(fā)表意見的能力，不得對(duì)估價(jià)對(duì)象的法律權(quán)屬提供保證。

對(duì)委托方和相關(guān)當(dāng)事方提供的估價(jià)對(duì)象法律權(quán)屬資料和資料來源進(jìn)行必要的查驗(yàn)，并對(duì)查驗(yàn)情況予以披露，但不應(yīng)超越執(zhí)業(yè)范圍明示或暗示承擔(dān)驗(yàn)證估價(jià)對(duì)象法律權(quán)屬資料真實(shí)

性、合法性和完整性的責(zé)任。

對(duì)估價(jià)對(duì)象法律權(quán)屬瑕疵狀況予以充分披露。

以設(shè)定產(chǎn)權(quán)為前提對(duì)委托方不具有所有權(quán)的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，應(yīng)當(dāng)對(duì)估價(jià)對(duì)象法律權(quán)屬和設(shè)定產(chǎn)權(quán)前提予以充分披露，并明確說明設(shè)定產(chǎn)權(quán)狀況與實(shí)際法律權(quán)屬狀況存在重大差別。

（7）對(duì)估價(jià)有關(guān)事項(xiàng)披露的質(zhì)證

對(duì)估價(jià)結(jié)果會(huì)產(chǎn)生重大影響、需要提醒估價(jià)報(bào)告使用者關(guān)注的事項(xiàng),注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中予以披露,并揭示披露事項(xiàng)對(duì)估價(jià)結(jié)果的定性或定量影響。披露事項(xiàng)包括但不限于：

（一）估價(jià)對(duì)象的權(quán)利人、建筑面積、土地面積及其用途等有矛盾，存在異議、疑義的；

（二）存在共有權(quán)人和他項(xiàng)權(quán)利的；

（三）房地產(chǎn)的土地剩余使用年限或建筑物耐用經(jīng)濟(jì)年限較短的；

（四）根據(jù)調(diào)查和委托人書證已存在的具有法定優(yōu)先受償權(quán)的款項(xiàng)；

（五）實(shí)地查勘受特殊因素制約的；

（六）估價(jià)所需資料缺失及對(duì)缺失資料的處理方法；

（七）估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)附有長期及短期租約的；

（八）估價(jià)時(shí)存在建筑物損耗的；

（九）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的針對(duì)估價(jià)對(duì)象的抵押限制條件;

（十）其他應(yīng)當(dāng)披露事項(xiàng)。

八、完善房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)師負(fù)責(zé)制度，遵循回避制度，實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)師出庭作證制度等等，均是鑒定估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)考慮的內(nèi)容。另外，作為鑒定人的房地產(chǎn)估價(jià)師，有權(quán)了解進(jìn)行鑒定所需要的案件材料，必要時(shí)可以詢問當(dāng)事人、證人，這既賦予估價(jià)師權(quán)利義務(wù)，又是對(duì)訴訟當(dāng)事人配合義務(wù)的規(guī)定。

房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)實(shí)施，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)，遵守職業(yè)道德和職業(yè)紀(jì)律，尊重科學(xué)，遵守技術(shù)操作規(guī)范。

在房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)當(dāng)中，補(bǔ)充鑒定估價(jià)、重新鑒定估價(jià)屢屢發(fā)生。這需要在鑒定估價(jià)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)中，明確當(dāng)事人申請(qǐng)重新鑒定的審查標(biāo)準(zhǔn)。