第一篇：房地產(chǎn)估價(jià)師資格

房地產(chǎn)估價(jià)師報(bào)考條件

（一）房地產(chǎn)估價(jià)師報(bào)考條件

凡中華人民共和國(guó)公民，遵紀(jì)守法并具備下列條件之一的，可申請(qǐng)參加房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試：

1、取得房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)科（包括房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、土地管理、城市規(guī)劃等，下同）中等專(zhuān)業(yè)學(xué)歷，具有八年以上相關(guān)專(zhuān)業(yè)工作經(jīng)歷，其中從事房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)滿(mǎn)五年；

2、取得房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)科大專(zhuān)學(xué)歷，具有六年以上相關(guān)專(zhuān)業(yè)工作經(jīng)歷，其中從事房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)滿(mǎn)四年；

3、取得房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)科學(xué)士學(xué)位，具有四年以上相關(guān)專(zhuān)業(yè)工作經(jīng)歷，其中從事房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)滿(mǎn)三年；

4、取得房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)科碩士學(xué)位或第二學(xué)位、研究生班畢業(yè)、從事房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)滿(mǎn)二年；

5、取得房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)科博士學(xué)位的；

6、不具備上述規(guī)定學(xué)歷，但通過(guò)國(guó)家統(tǒng)一組織的經(jīng)濟(jì)專(zhuān)業(yè)初級(jí)資格或?qū)徲?jì)、會(huì)計(jì)、統(tǒng)計(jì)專(zhuān)業(yè)助理資格考試并取得相應(yīng)資格，具有十年以上相關(guān)專(zhuān)業(yè)工作經(jīng)歷，其中從事房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)滿(mǎn)六年，成績(jī)特別突出的。

以上工作年限截止日期為最后一個(gè)科目考試日期

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人報(bào)考條件

凡中華人民共和國(guó)公民，遵守國(guó)家法律、法規(guī)，并具備下列條件之一的，可以申請(qǐng)參加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試：

1、取得大專(zhuān)學(xué)歷，工作滿(mǎn)6年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿(mǎn)3年。

2、取得大學(xué)本科學(xué)歷，工作滿(mǎn)4年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿(mǎn)2年。

3、取得雙學(xué)士學(xué)位或研究生班畢業(yè)，工作滿(mǎn)3年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿(mǎn)1年。

4、取得碩士學(xué)位，工作滿(mǎn)2年，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿(mǎn)1年。

5、取得博士學(xué)位，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿(mǎn)1年。

經(jīng)國(guó)家有關(guān)部門(mén)同意，獲準(zhǔn)在中華人民共和國(guó)境內(nèi)就業(yè)的外籍人員及港澳臺(tái)專(zhuān)業(yè)人員，符合上述條件的，也可報(bào)名參加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試。

按照《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法》第七條的規(guī)定，已經(jīng)取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格者，報(bào)名參加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試可免試《房地產(chǎn)基本制度與政策》一科。

以上工作年限截止日期為最后一個(gè)科目考試日期

第二篇：江西2013年全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試合格人員名單

2013年全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試合格人員名單

江西省（共65人）

檔案號(hào)姓名檔案號(hào)姓名 904360819 雷陳明

906360311 劉志輝

910360052 曾 勇

911360001 梁貽祥

911360004 謝國(guó)瓊

911360031 廖 穎

911360036 李端香

911360056 彭赤兵

911360059 余克克

911360061 陳 華

911360116 劉章生

911360118 熊思華

911360134 徐鴻燕

912360001 姚慧娟

912360006 蔣 勝

912360007 易 品

912360009 楊平

912360011 徐梁靈

912360017 周旭輝

912360019 涂金生

912360022 王 瓊

912360028 楊旭芳

912360049 賴(lài)小勇

912360050 柳昆路

912360068 黃南平

912360072 何錦霞

912360075 段火明

912360077 劉永紅

912360078 謝澤儀

912360083 鄭曉娟

912360087 曾銘娟

912360093 劉友珍

912360096 曾 偉

912360099 龔佳瑩

912360100 滕富軍

912360123 楊曉琳

912360124 宋曉云

912360125 王 霞 912360145 殷文勝 912360149 李 鋒 912360159 曾國(guó)盛 912360160 張世富 912360194 方文生 912360197 鄧愛(ài)楓 912360200 呂 琪 912360216 鐘榮桂 912360221 危 俊 912360248 胡海建 912360275 龔振興 912360284 丁 瀅 912360293 鄧海生 912360302 董 麗 912360315 黃有梅 912360319 吳 蓓 912360357 肖春蘭 912360392 張自亮 912360416 熊紅紅 913360037 朱 林 913360039 黃 繼 913360047 謝宏?yáng)| 913360049 肖 芳 913360077 戴西草 913360090 王瑞梅 913360174 劉 勇 913360182 鄭計(jì)華

第三篇：福建2013年全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試合格人員名單

2013年全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試合格人員名單

福建省（共91人）

檔案號(hào)姓名檔案號(hào)姓名檔案號(hào)姓名檔案號(hào)姓名905350681 蘭健春 906350114 范鴻娟 906350625 吳 泰 907350019 陳勁松 907350053 謝成府 907350064 陳曉玉 907350091 張平909350054 李成軍 909350061 周印龍 910350013 錢(qián)仁煌 910350041 江火城 910350048 王少龍 910350075 黃 娟 910350079 陳華水 910350096 章喜仙 910350164 羅寶琴 911350001 郭躍能 911350006 陳美紅 911350033 汪聿興 911350035 陳淑芳 911350048 洪文福 911350067 葉桂芬 911350116 湯 靜

911350162 趙 偉 911350169 吳慧英 911350177 吳建財(cái) 911350189 蘇艷芬 911350201 曹麗如 911350223 林清英 911350227 鄭麗華 911350231 鄭靈霞 912350004 林炳中 912350006 陳小芳 912350007 李志軍 912350013 李 瑩 912350014 謝小麗 912350017 張 飛 912350024 李麗青 912350055 羅娟娟 912350056 林秀琴 912350059 林溪發(fā) 912350062 肖影影 912350085 肖忠鋒 912350087 郭 權(quán) 912350098 周 云 912350102 鐘英英 912350107 黃開(kāi)能 912350110 程萬(wàn)年 912350129 肖惠玲 912350140 賴(lài)詩(shī)榮 912350143 何小文 912350144 楊慶峰 912350148 蘇茂盛 912350149 曾建林 912350150 林美瓊 912350154 朱金華 912350157 蘭少英 912350175 汪君程 912350189 王雨斌 912350195 肖光忠 912350205 蔣愛(ài)娟 912350206 林 蓉 912350210 李 晶 912350211 林 昆 912350215 劉 毅 912350220 蔡 偉 912350221 黃來(lái)成 912350223 林昌輝 912350232 林 艷 1

913350001 周金秀 913350002 鐘茂海 913350006 李燕燕 913350007 王財(cái)春 913350008 郭 寅 913350013 林恒鐘 913350062 謝炳智 913350070 錢(qián)偉鋒 913350075 李章榆 913350083 占俊華 913350092 李訓(xùn)概 913350097 賴(lài)海軍 913350193 郭 圳 913350195 李春蘭 913350205 許元紅 913350207 柯玉花 913350208 范祖灼 913350211 林錦如 913350257 饒金麗 913350278 邢曉燕 913350281 溫莉娜 913350282 黃東川

第四篇：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告范文

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告模板

××市××區(qū)××廣場(chǎng)×號(hào)××大廈 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

項(xiàng)目名稱(chēng)：位于 ×× 市 ×× 區(qū) ×× 廣場(chǎng)×號(hào)的××大廈 委 托 人：××大廈酒店有限公司 估價(jià)機(jī)構(gòu)：××房地產(chǎn)估價(jià)公司 估價(jià)人員：××× ×××

估價(jià)作業(yè)日期： 二00八年十二月1日至 二00八年十一月六日 估價(jià)報(bào)告編號(hào)：××××××

目 錄

一、致委托人函??????????????第×頁(yè)

二、估價(jià)師聲明??????????????第×頁(yè)

三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件?????????第×頁(yè)

四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告?????????????第×頁(yè)

五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告?????????????第×頁(yè)

六、附件?????????????????第×頁(yè) 致委托人函

×× 大廈酒店有限公司：

受貴公司委托，本估價(jià)機(jī)構(gòu)秉著獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的原則，對(duì)位于 ×× 市 ×× 區(qū) ×× 廣場(chǎng)×號(hào)大廈房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。本報(bào)告估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)二○○四年十月二十九日狀 態(tài)下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格，估價(jià)目的是為估價(jià)對(duì)象轉(zhuǎn)讓提供公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格參考。

在本報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)與限制條件下，要估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)測(cè)算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素進(jìn)行分析，確定價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上有足夠的買(mǎi)方和賣(mài)方，并且進(jìn)入市場(chǎng)無(wú)障礙的條件下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)格總值為人民幣(大寫(xiě))玖億貳仟萬(wàn)圓整。×× 房地產(chǎn)估價(jià)公司 法定代表人： ×× × 二 ○ ○四年十一月六日

估價(jià)師聲明 我們鄭重聲明：

⑴ 我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。⑵ 本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。有關(guān)假設(shè)限制條件見(jiàn)“估價(jià)假設(shè)和限制條件”以及估價(jià)報(bào)告正文中相關(guān)說(shuō)明。

⑶ 我們與本次估價(jià)的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。

⑷ 我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。

⑸ 我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘察，并對(duì)勘察的客觀性、真實(shí)性、公正性承擔(dān)責(zé)任，但我們對(duì)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)勘察僅限于其外觀和使用狀況，對(duì)被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托人提供的資料以及當(dāng)前建筑行業(yè)一般標(biāo)準(zhǔn)或相關(guān)規(guī)范進(jìn)行評(píng)估。

我們不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。⑹ 沒(méi)有其他人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專(zhuān)業(yè)幫助。

⑺ 委托人以及相關(guān)部門(mén)在使用本估價(jià)報(bào)告時(shí)，對(duì)因忽視本估價(jià)報(bào)告提示的相關(guān)事實(shí)所引起的相關(guān)法律責(zé)任，本估價(jià)機(jī)構(gòu)以及估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。⑻ 本估價(jià)報(bào)告是本估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)測(cè)算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素時(shí)行分析，為估價(jià)對(duì)象轉(zhuǎn)讓提供公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格目的而出具的，但受本估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)人員的職業(yè)水平和能力的影響。

⑼ 本估價(jià)報(bào)告中采用的專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)的解釋及定義適用《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)相關(guān)規(guī)定。

⑽ 未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)抵押價(jià)值均產(chǎn)生一定的影響，本報(bào)告未考慮抵押風(fēng)險(xiǎn)，抵押權(quán)人在辦理抵押事宜時(shí)需全面考慮。參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 簽名 蓋章

×× 房地產(chǎn)估價(jià)公司 二○○四年十一月六日

估價(jià)的假設(shè)和限制條件 本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論受以下及本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制：

⑴ 合法性前提。合法性是指估價(jià)對(duì)象必須合法使用、合法交易或合法處分為前提。具體前提如下：

① 估價(jià)對(duì)象為在建工程，因委托人提供資料有限，本次評(píng)估以估價(jià)對(duì)象合法開(kāi)發(fā)為所設(shè)前提。

② 估價(jià)對(duì)象為在建工程，尚未進(jìn)行竣工測(cè)繪及產(chǎn)權(quán)登記。故本估價(jià)報(bào)告中估價(jià)對(duì)象建筑面積數(shù)據(jù)為委托人所提供的經(jīng)批準(zhǔn)的施工圖紙數(shù)據(jù)，因設(shè)計(jì)變更等原因?qū)е陆ㄖ娣e變化時(shí)，應(yīng)對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行調(diào)整。

③ 估價(jià)對(duì)象占用土地使用權(quán)性質(zhì)為國(guó)有出讓性質(zhì)，出讓使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結(jié)束，報(bào)告分析中以土地出讓金已完全繳付為前提。⑵ 最高最佳使用假設(shè)。最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可靠，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最大效應(yīng)的使用。本次評(píng)估是以估價(jià)對(duì)象按設(shè)計(jì)文件中的設(shè)計(jì)方案建成為酒店、寫(xiě)字間、商場(chǎng)為一體的現(xiàn)代化綜合性物業(yè)使用為最高最佳使用。

⑶ 估價(jià)時(shí)點(diǎn)假設(shè)。即要求估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象當(dāng)前狀態(tài)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)狀況下形成的客觀合理價(jià)格。估價(jià)時(shí)點(diǎn)后，估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)，估價(jià)對(duì)象質(zhì)量、使用功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施配套以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等發(fā)生變化，均會(huì)對(duì)估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生一定的影響。如果對(duì)估價(jià)對(duì)象評(píng)估價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，應(yīng) 對(duì)本估價(jià)結(jié)論進(jìn)行必要的調(diào)整。

⑷ 公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)。即估價(jià)結(jié)果是在公開(kāi)市場(chǎng)條件下形成的價(jià)格。公開(kāi)市場(chǎng)是指在該市場(chǎng)上交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大限度的追求經(jīng)濟(jì)利益，并掌握必要的市場(chǎng)信息，有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易，對(duì)交易對(duì)象具有必要的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，交易條件公開(kāi)且不具有排他性。⑸ 報(bào)告使用限制條件如下：

① 本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果僅為委托人在本估價(jià)目的——房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓下使用，不得做其他用途。

② 本估價(jià)報(bào)告不作為估價(jià)對(duì)象權(quán)屬確認(rèn)的依據(jù)。

③ 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自完成并提交估價(jià)報(bào)告日起原則上規(guī)定為一年，當(dāng)市場(chǎng)變化較大時(shí)，報(bào)告的有效期不超過(guò)半年。⑹ 其他假設(shè)與限制條件。對(duì)估價(jià)對(duì)象公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生影響的因素是多方面的，具體規(guī)定如下：

① 估價(jià)結(jié)果未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。

② 本次評(píng)估未考慮特殊交易方式對(duì)估價(jià)結(jié)論的影響。

關(guān)于位于 ×× 市 ×× 區(qū) ×× 廣場(chǎng)×號(hào) ××大廈 的估價(jià)結(jié)果報(bào)告

(編號(hào)：××××××)一 委托人：

××大廈酒店有限公司，法定代表人為××，住所為××市××區(qū)××廣場(chǎng)×號(hào)。

二 估價(jià)機(jī)構(gòu)：

××房地產(chǎn)估價(jià)公司，法定代表人為×××，住所為××市××區(qū)××街×號(hào)，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資格等級(jí)為一級(jí)，證書(shū)編號(hào)為 “建房估證字〔 2003 〕××號(hào)”。

三 估價(jià)對(duì)象

估價(jià)對(duì)象為位于 ×× 市 ×× 區(qū) ×× 廣場(chǎng)×號(hào)的××大廈，設(shè)計(jì)建成集酒店、寫(xiě)字間、商場(chǎng)為一體的現(xiàn)代化群體建筑，其地下設(shè)計(jì)為停車(chē)場(chǎng)、設(shè)備用房、酒店輔助以及娛樂(lè)設(shè)施用房，地上由裙房及 A、B 兩座塔樓組成；其中裙房設(shè)計(jì)功能為商場(chǎng)、餐飲、娛樂(lè)、服務(wù)用房； A 座地上 7 層～ 51 層，設(shè)計(jì)功能為五星級(jí)酒店及智能型寫(xiě)字間； B 座地上 7 層～ 29 層，設(shè)計(jì)功能為半智能寫(xiě)字間。

估價(jià)對(duì)象總建筑面積為 140274.34 ㎡，占用土地面積為7593.66 ㎡，土地性質(zhì)為國(guó)有出讓性質(zhì)，土地使用權(quán)歸××大廈酒店有限公司所有，使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結(jié)束。估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)土建工程及建筑外裝修工程已經(jīng)完工，電梯、扶梯設(shè)備以及中央空調(diào)機(jī)組等設(shè)備已運(yùn)至施工現(xiàn)場(chǎng)。四 估價(jià)目的： 為估價(jià)對(duì)象轉(zhuǎn)讓提供公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格參考。五 估價(jià)時(shí)點(diǎn)： 2004 年 10 月 29 日。六 價(jià)值定義：

根據(jù) 《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》 第 6.2.2 關(guān)于 “房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估，應(yīng)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)”的規(guī)定，本報(bào)告評(píng)估估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí) 點(diǎn)狀態(tài)下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格。七 估價(jià)依據(jù)：

⑴ 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估委托協(xié)議書(shū)；

⑵ 《國(guó)有土地使用權(quán)證》證書(shū)編號(hào)：××××××； ⑶ 《施工許可證》，證書(shū)編號(hào)：××××××； ⑷ 《中華人民共和國(guó)土地管理法》；

⑸ 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》； ⑹ 國(guó)家及地方的有關(guān)法律、法規(guī)；

⑺ 《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)；

⑻ 估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄以及掌握的房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)資料；； ⑼ 委托人提供的工程施工圖紙等相關(guān)資料。八 估價(jià)原則：

本估價(jià)報(bào)告在遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的基本原則下，結(jié)合估價(jià)目的對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)。具體依據(jù)如下估價(jià)原則： 合法原則；最高最佳使用原則；替代原則；估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。⑴ 合法原則。遵循合法原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提估價(jià)。

⑵ 最高最佳使用原則。遵循最高最佳使用原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提估價(jià)。

⑶ 替代原則。遵循替代原則，要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類(lèi)似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。

⑷ 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。九 估價(jià)方法：

根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，本報(bào)告將采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法和成本法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估。

十 估價(jià)結(jié)果：

本估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)測(cè)算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值因素進(jìn)行分析，確定估價(jià)對(duì)象在符合報(bào)告中的有關(guān)假設(shè)以及限制條件的基礎(chǔ)上，在市場(chǎng)上有足夠的買(mǎi)方和賣(mài)方，并且進(jìn)入市場(chǎng)無(wú)障礙的條件下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)格總值為人民幣(大寫(xiě))玖億貳仟萬(wàn)圓整。(十一)估 價(jià)人員：××× ××××(十二)估 價(jià)作業(yè)日期：

二○○四年十月二十九日 至二○○年十一月六日(十三)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期：

估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自完成并提交估價(jià)報(bào)告日起原則上規(guī)定為一年，當(dāng)市場(chǎng)變化較大時(shí)，報(bào)告的有效期應(yīng)為半年。

×× 房地產(chǎn)估價(jià)公司 二 ○ ○四年十一月六日

關(guān)于位于 ×× 市 ×× 區(qū) ×× 廣場(chǎng)×號(hào) ××大廈 的估價(jià)技術(shù)報(bào)告

估價(jià)對(duì)象為位于 ×× 市 ×× 區(qū) ×× 廣場(chǎng)×號(hào)的××大廈，設(shè)計(jì)建成集酒店、寫(xiě)字間、商場(chǎng)為一體的現(xiàn)代化群體建筑，其地下設(shè)計(jì)為停車(chē)場(chǎng)、設(shè)備用房、酒店輔助以及娛樂(lè)設(shè)施用房，地上由裙房及 A、B 兩座塔樓組成；其中裙房設(shè)計(jì)功能為商場(chǎng)、餐飲、娛樂(lè)、服務(wù)用房； A 座地上 7 層～ 51 層，設(shè)計(jì)功能為五星級(jí)酒店及智能型寫(xiě)字間； B 座地上 7 層～ 29 層，設(shè)計(jì)功能為半智能寫(xiě)字間。

估價(jià)對(duì)象總建筑面積為 140274.34 ㎡，占用土地面積為7593.66 ㎡，土地性質(zhì)為國(guó)有出讓性質(zhì)，土地使用權(quán)歸××大廈酒店有限公司所有，使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結(jié)束。估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)土建工程及建筑外裝修工程已經(jīng)完工，電梯、扶梯設(shè)備以及中央空調(diào)機(jī)組等設(shè)備已運(yùn)至施工現(xiàn)場(chǎng)。根據(jù)委托人要求的估價(jià)目的，本報(bào)告評(píng)估××大廈于二○ ○ 四年十月二十九日估價(jià)時(shí)點(diǎn)停止施 工狀態(tài)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格。因此，需要對(duì)估價(jià)時(shí)點(diǎn)條件下，影響估價(jià)對(duì) 象價(jià)格形成的各種因素進(jìn)行分析。針對(duì)× × 大廈的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和功能特點(diǎn)，分析影響其價(jià)格形成的因素主要有以下方面。一 實(shí)物狀況分析

⑴ ××大廈主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)說(shuō)明

根據(jù)委托人提供的經(jīng)批準(zhǔn)的××大廈施工圖紙，該大廈的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)說(shuō)明如下：

⒈ 總用地面積 7593.66 ㎡

其中：酒店部分用地面積 3963.87 ㎡ 寫(xiě)字間部分用地面積 3629.79 ㎡

⒉ 土地使用期限 1998 年 9 月 20 日至 2038 年 9 月 19 日 ⒊ 建筑占地面積 5300.83 ㎡ ⒋ 總建筑面積 140274.34 ㎡ ⒌ 建筑層數(shù)： 地下部分-4F~-1F 寫(xiě)字間部分 A 座 7F~13F B 座 7F~29F 酒店客房部分 A 座 14F~51F ⒍ 建筑容積率 1:18.47 ⒎ 建筑覆蓋率 69.81% ⒏ 綠化率 9.22% ⒐ 建筑總高 A 座總高 200.80m B 座總高 112.45m ⒑ 總用水量 2162m3/ 日 復(fù)用水量 310 m3/ 日 實(shí)際用水量 1852 m3/ 日 ⒒ 空調(diào)冷量 3715RT ⒓ 過(guò)熱蒸汽量 12.209MW ⒔ 設(shè)備總?cè)萘?10167KV A 變壓器安裝容量 9300KVA 發(fā)電機(jī) 1120KVA 和 400KV A 各一臺(tái) ⑵ ××大廈整體設(shè)計(jì)方案說(shuō)明

依據(jù)“××大廈整體設(shè)計(jì)方案”，建成后的××大廈要達(dá)到如下標(biāo)準(zhǔn)： ⒈ 總平面布置

××大廈依原地勢(shì)設(shè)計(jì)，充分利用有效的用地面積，保證退后××路道路紅線 10m、××廣場(chǎng) 12m 的規(guī)劃要求。根據(jù)用地形狀，建筑物長(zhǎng)軸與××街平行，且沿××街方向布置商場(chǎng)以及半智能型寫(xiě)字間，五星級(jí)酒店和智能型寫(xiě)字間則正對(duì)××廣場(chǎng)。⒉ 建筑立面造型

根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，××大廈建筑采用歐洲新古典建筑風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)裙房的細(xì)部刻劃，注重色彩配合、材質(zhì)選擇和比例的劃分，在整體風(fēng)格上顯得渾厚、莊重。塔身部分線條簡(jiǎn)潔、流暢，塔頂向塔身的過(guò)渡自然，強(qiáng)調(diào)建筑輪廓線條完美。對(duì)酒店主入口采用弧形金屬棚架，大片弧形幕墻，使酒店大堂的中庭與××廣場(chǎng)有機(jī)地融合起來(lái)；智能型寫(xiě)字間入口設(shè)計(jì)為半開(kāi)敞的大臺(tái)階，與酒店入口相映襯，××街一側(cè)的商場(chǎng)入口布置廣告燈飾。⒊ 綠化及景觀

根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，建筑用地紅線內(nèi)，臨××廣場(chǎng)一側(cè)及沿××街、××街一側(cè)盡量布置綠化面積，綠化風(fēng)格與大廈的歐洲新古典風(fēng)格相適應(yīng)。酒店入口軸線正對(duì)的綠地上設(shè)置銅合金雕塑標(biāo)志，環(huán)繞酒店大堂設(shè)置五根不銹鋼旗桿，夜間輔以立面泛光照明，形成鮮明、生動(dòng)、清新的外部空間環(huán)境。⒋ 建筑功能分布 ① 地下部分

估價(jià)對(duì)象地下部分設(shè)四層地下室，主要為地下停車(chē)場(chǎng)(22 7 個(gè)車(chē)位)、機(jī)電設(shè)備用房和酒店的輔助用房。地下四層按地下人防設(shè)計(jì)，地下一層設(shè)計(jì)有舞廳、保齡球室等娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施，地下二層至地下四層為地下停車(chē)場(chǎng)。② 裙房

估價(jià)對(duì)象地上一至六層為裙房，主要用于商場(chǎng)、餐飲、商務(wù)等以及酒店的公共部分。××街一側(cè)裙房的一層至四層設(shè)商場(chǎng)，面對(duì)××廣場(chǎng)的酒店大堂設(shè)三層挑空的中庭，半圓形玻璃幕墻。一層設(shè)總服務(wù)臺(tái)、電梯廳、瀑布流水，并設(shè)自動(dòng)扶梯聯(lián)結(jié)地下一層的娛樂(lè)設(shè)施和地上一層至五層裙房的餐飲、會(huì)議等公共空間，五層的多功能廳設(shè)有四國(guó)語(yǔ)言同聲傳譯系統(tǒng)及聲光控制室，六層設(shè)桑拿、游泳池、屋頂花園等休憩、健身設(shè)施。③ A 座塔樓

A 座塔樓七層至十三層為辦公寫(xiě)字間，建筑面積 9910.64 ㎡。十五層至二十九層、三十一層至四十四層為按照五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的酒店客房，四十六層至四十八層為屋頂餐廳，十四層、三十層、四十五層為避難層(兼設(shè)備層)，四十九層至五十一層為設(shè)備層、機(jī)房，屋頂設(shè)直升飛機(jī)停機(jī)坪。④ B 座塔樓

B 座塔樓的設(shè)計(jì)功能為半智能型寫(xiě)字間。建筑面積為29016.44。七層為會(huì)議中心，六層及八層至二十六層為寫(xiě)字間，二十七層至二十九層為設(shè)備層、機(jī)房，屋頂設(shè)冷卻塔。⒌ 裝修

外墻：裙房采用暖灰色花崗巖板；塔樓外墻采用玻璃幕部分塑鋁板掛面； 窗和局部玻璃幕墻采用鋁合金框，淺灰色隔熱中空玻璃。

酒店大堂：花崗巖拼花地面，石材或木質(zhì)墻面，金屬吸音板裝飾吊頂。公共衛(wèi)生間：高級(jí)防滑地磚，墻面裝飾釉面磚貼至頂棚金屬板吊頂，嵌入式燈具，大理石化妝臺(tái)，進(jìn)口衛(wèi)生潔具。

高級(jí)寫(xiě)字間：地面鋪高級(jí)地毯，木墻裙，吸音板吊頂，嵌入式燈具，鑲包木門(mén)。

普通寫(xiě)字間：地面鋪地毯，涂料或無(wú)框玻璃隔斷，裝飾吸音吊頂，嵌入式燈具，鑲包木門(mén)。

會(huì)議室：地面鋪高級(jí)地毯，木墻裙，裝飾吸音吊頂，嵌入式燈具。

餐廳：地面石材或地毯、地磚，木質(zhì)鑲板墻面，裝飾玻璃門(mén)，裝飾吸音吊頂。廚房、備餐間：防滑地磚，釉面磚墻面，金屬板吊頂。客房：地面鋪地毯，壁紙墻面，裝飾吸音吊頂。

設(shè)備用房、庫(kù)房等：細(xì)石混凝土地面，墻面、頂棚刷涂料。

其他：特殊要求的會(huì)議室、多功能廳做音質(zhì)設(shè)計(jì)，有振動(dòng)和噪音的機(jī)房做減振和防噪處理。

⒍ 設(shè)備及設(shè)施配置 ① 中央空調(diào)系統(tǒng)

××大廈采購(gòu)美國(guó)“開(kāi)利”牌中央空調(diào)系統(tǒng)，對(duì)不同的功能區(qū)分別采用空氣系統(tǒng)和風(fēng)機(jī)盤(pán)管加新風(fēng)系統(tǒng)，地下室設(shè) 4 臺(tái) 930RT的雙效溴化鋰吸收式水冷機(jī)組，由城市集中供熱系統(tǒng)提供蒸汽，另在地下室設(shè) 2 臺(tái)進(jìn)口蒸汽發(fā)生器。② 電梯

××大廈共采用美國(guó)“ OTIS ”牌“ 506NCE ”型電扶梯共 16部，“ E411-VVVF ”型電梯 18 部。③ 樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)

綜合布線系統(tǒng)：模塊化的開(kāi)發(fā)性布線系統(tǒng)，可進(jìn)行語(yǔ)音、數(shù)據(jù)和圖像傳輸。通訊系統(tǒng)： 半智能型寫(xiě)字間設(shè) 400 對(duì)市話直通線路； 智能型寫(xiě)字間設(shè) 410 對(duì)市話直通線路和一臺(tái) 450 門(mén)程控交換機(jī)，45 條中繼線；酒店設(shè) 110 對(duì)市話直通線路和一臺(tái) 1750 門(mén)程控交換機(jī)，175條中繼線。A 座屋頂平臺(tái)設(shè)各種天線，接收設(shè)備在 A 座十三層。機(jī)電設(shè)備自動(dòng)控制系統(tǒng)： 采用計(jì)算機(jī)進(jìn)行分散控制和集中管理。

酒店管理系統(tǒng)：前臺(tái)和后臺(tái)酒店管理系統(tǒng)、俱樂(lè)部管理系統(tǒng)、會(huì)議及宴會(huì)管理系統(tǒng)、管理信息系統(tǒng)、餐飲庫(kù)存成本控制系統(tǒng)和電視綜合服務(wù)系統(tǒng)。

智能型會(huì)議系統(tǒng)：設(shè)置于多功能廳的全套飛利浦公司的智能型會(huì)議系統(tǒng)。廣播音響系統(tǒng)：包括背景音樂(lè)系統(tǒng)、客房音響系統(tǒng)、業(yè)務(wù)廣播系統(tǒng)、火災(zāi)事故廣播系統(tǒng)。

保安系統(tǒng)：包括報(bào)警系統(tǒng)、監(jiān)視系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)。

車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)：自動(dòng)驗(yàn)卡、計(jì)費(fèi)、卷閘、信息顯示等設(shè)備。智能型二總線火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)。④ 給排水系統(tǒng)

包括給水、排水、熱水及開(kāi)水供應(yīng)、循環(huán)供水、游泳池供水、消防和排水系統(tǒng)。

⑤ 動(dòng)力系統(tǒng)

包括熱力站、鍋爐房、柴油發(fā)電機(jī)、油罐、油泵和泠庫(kù)等設(shè)備。⑥ 供配電系統(tǒng)

10KVA 雙回路供電系統(tǒng)、變電所、配電室等設(shè)備。⑶ 其它實(shí)物狀況說(shuō)明 ⒈ 用地面積及形狀

估價(jià)對(duì)象用地面積 7593.66 ㎡，為國(guó)有出讓性質(zhì)，使用權(quán)人為××大廈酒店有限公司，使用期限由 1998 年 9 月 20 日至 2038年 9 月 19 日，形狀為不規(guī)則矩形。⒉ 建造年代

估價(jià)對(duì)象于 2000 年 8 月開(kāi)工建設(shè)，2003 年 10 月建至目前狀態(tài)停工至今。⒊ 建筑結(jié)構(gòu)

估價(jià)對(duì)象為鋼結(jié)構(gòu)及鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。⒋ 建筑面積

本報(bào)告中根據(jù)使用功能，將××大廈分為三個(gè)功能部分，分?jǐn)?公共面積和附屬面積后的建筑面積分別為：

酒店(含客房、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)中心、地下車(chē)庫(kù)等)： 建筑面積 93584.80 ㎡

商場(chǎng)： 建筑面積 7763.46 ㎡

寫(xiě)字間： A 座(智能型)建筑面積 9910.64 ㎡ B 座(半智能型)建筑面積 29016.44 ㎡ ⒌ 地形及地質(zhì)條件

估價(jià)對(duì)象所處地形由東南向西北傾斜，高差約 5 米，地質(zhì)條件 良好。

⒍ 臨街狀態(tài)

估價(jià)對(duì)象三側(cè)臨街。南側(cè)與寬約 30m 的××街等高相接，臨街寬度約 50m，西側(cè)與寬約 20m 的××街等高相接，臨街寬度約120m，北側(cè)與寬約 50m 的××路等高相接，臨街寬度約 50m，東側(cè)臨寬約 6m 的巷道。二 區(qū)位狀況分析 ⑴ 區(qū)域范圍

估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域?yàn)橐怨纼r(jià)對(duì)象為中心，向東 50m 至××街，向西 300m 至××街，向北 300m 至××街所圍成的區(qū)域。該區(qū)域按××市城市類(lèi)區(qū)劃分標(biāo)準(zhǔn)屬一類(lèi)一級(jí)區(qū)域，估價(jià)對(duì)象建設(shè)用地按××市土地級(jí)別標(biāo)準(zhǔn)屬一級(jí)地一類(lèi)區(qū)。估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域景觀條件良好，整個(gè)區(qū)域地勢(shì)略向西北傾斜。⑵ 街路配置

估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域南接寬約 30m 的××街，西接寬約 20m 的××街，北接寬約 50m 的××路。××路、××路等城市主、次干道通過(guò)該區(qū)域，以××廣場(chǎng)為樞紐形成東連××廣場(chǎng)、××廣場(chǎng)、××廣場(chǎng)，西連××廣場(chǎng)、××廣場(chǎng)××廣場(chǎng)，南接××路，北接××路的完善的道路交通網(wǎng)絡(luò)，道路通達(dá)條件較好。整個(gè)區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)發(fā)達(dá)，路況良好。⑶ 交通設(shè)施與接近條件

估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域距火車(chē)站約 0.5km，距 海 港 約 2km，距國(guó)際機(jī)構(gòu)約 8km。經(jīng)過(guò)該區(qū)域的 15 路、23 路、702 路、703 路等十余條公交聯(lián)營(yíng)線路，可通達(dá)市內(nèi)各個(gè)區(qū)域，形成輻射能力極強(qiáng)的公共交通網(wǎng)絡(luò)。該區(qū)域東接××廣場(chǎng)商貿(mào)金融區(qū)，西面和北面與市中心商業(yè)區(qū)相連接。⑷ 基礎(chǔ)設(shè)施

在估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域范圍內(nèi)，上下水、電力、煤氣、供暖、電訊等基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，市政主管網(wǎng)可由××街、××街一側(cè)接入，距離較近。⑸ 商服設(shè)施配置 估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域內(nèi)有××廣場(chǎng)大廈、××大酒店、××大廈、××大廈等中高檔酒店、辦公服務(wù)設(shè)施，××電影城、××影劇院等娛樂(lè)設(shè)施，以及一定數(shù)量的中小型店鋪、娛樂(lè)文化場(chǎng)所。⑹ 區(qū)域特征及變動(dòng)趨勢(shì)

估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域是××市最繁華的文化娛樂(lè)中心區(qū)，以各種規(guī)模的影視廳、賓館、酒店等娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施為主，混雜少量居民住宅。該區(qū)域內(nèi)目前以中、低層建筑為主，低層建筑建造年代較早，目前市政府正在分期進(jìn)行拆遷改造。根據(jù)××市城市總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃，該區(qū)域未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)是集聚程度更高的城市商貿(mào)娛樂(lè)中心區(qū)，建筑規(guī)模向中高層、大型化發(fā)展。⑺ 其他影響設(shè)施

估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域內(nèi)無(wú)污染、危險(xiǎn)及其他使人心理上產(chǎn)生嫌惡感的設(shè)施。三 市場(chǎng)背景分析

××市位于遼東半島最南端，三面環(huán)海，一面與大陸相接，是我國(guó)東北地區(qū)對(duì)外開(kāi)放的窗口和走向世界的橋梁，是我國(guó)北方開(kāi)放度最高的城市。改革開(kāi)放以來(lái)，特別是近十多年來(lái)，××市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。2003 年，經(jīng)濟(jì)總量增速躍上 15% 的新臺(tái)階，成為近年來(lái)增長(zhǎng)量最快的年份。初步核算，全市生產(chǎn)總值 1632.6 億元，人均生產(chǎn)總值按戶(hù)籍平均人口計(jì)算為 29206 元，按年末匯率測(cè)算縱約合

3529 美元。××市已經(jīng)在國(guó)內(nèi)外特別是東亞地區(qū)形成了較高的知名度。近十年來(lái)，××市政府始終致力于加強(qiáng)城市建設(shè)與管理工作，城市面貌發(fā)生了巨大的改觀，城市功能不斷增強(qiáng)。良好的城市環(huán)境與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使得××市的投資環(huán)境不斷改善，與此同時(shí)投資領(lǐng)域也不斷拓寬，××市始終是中國(guó)北方的投資熱點(diǎn)城市之一。幾年來(lái)，××市對(duì)外貿(mào)易持續(xù)快速增長(zhǎng)。全市新批外商投資企業(yè) 879家，比上年增長(zhǎng) 5.6% ； 合同外資金額 45.75 億美元，增長(zhǎng) 51.6% ；實(shí)際使用外商直接投資 22.11 億美元，增長(zhǎng) 37.9%。在新批外商投 資企業(yè)項(xiàng)目中，總投資超 1000 萬(wàn)美元的大項(xiàng)目有 118 項(xiàng)，趨超5000 萬(wàn)美的有 14 項(xiàng)。全市外商投資企業(yè)共完成產(chǎn)值 790.6 億元。目前，××市已有外商投資企業(yè) 7000 多家，來(lái)××市投資的國(guó)家和地區(qū) 50 多個(gè)，境外企業(yè)駐××市的代表機(jī)構(gòu) 2000 多家。國(guó)內(nèi)外商家的不斷進(jìn)入，對(duì)高檔商務(wù)用房產(chǎn)生了大量需求。同時(shí)整潔優(yōu)美的城市環(huán)境，宜人的氣候條件，以及美麗的自然風(fēng)光，每年也吸引了大量的中外來(lái)賓觀光旅游。每年“黃金周”期間、服裝節(jié)期間，市內(nèi)的星級(jí)酒店入住率超過(guò) 80%，五星級(jí)酒店時(shí)常爆滿(mǎn)。因此，目前市中心商業(yè)區(qū)域、商務(wù)金融區(qū)域的高檔酒店、寫(xiě)字樓的收益狀況良好。可以預(yù)見(jiàn)，隨著國(guó)家振興東北老工業(yè)基地相關(guān)政策的落實(shí)與實(shí)施，作為東北亞航運(yùn)中心以及國(guó)際航運(yùn)中心的建設(shè)、東北亞金融中心、物流集散地的建設(shè)，會(huì)使××市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和對(duì)外開(kāi)放的步伐進(jìn)一步加快，國(guó)內(nèi)外進(jìn)入××市的投資、經(jīng)商、旅游等活動(dòng)將會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)。因此，在市中心商業(yè)區(qū)域或金融商務(wù)區(qū)域投資 興建高檔酒店和寫(xiě)字樓前景明朗，物業(yè)價(jià)格將保持在較高水平。四 最高最佳使用分析

房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價(jià)。最有效使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處的地理位置、規(guī)模以及其設(shè)計(jì)方案，根據(jù)最高最佳使用原則，本估價(jià)報(bào)告中估價(jià)對(duì)象作為集酒店、寫(xiě)字間、商場(chǎng)為一體的現(xiàn)代化綜合性物業(yè)使用為其最高最佳使用。五 估價(jià)方法選用

根據(jù)委托人的估價(jià)目的和要求，并根據(jù)估價(jià)對(duì)象為在建工程這一特點(diǎn)，本估價(jià)報(bào)告采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法與成本法進(jìn)行評(píng)估。六 估價(jià)測(cè)算過(guò)程

⑴ 假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)過(guò)程

具體技術(shù)思路為：在合理估計(jì)建設(shè)期的基礎(chǔ)上，首先運(yùn)用市場(chǎng)比較法、收益法估算估價(jià)對(duì)象在未來(lái)建成狀態(tài)的市場(chǎng)總值，扣減目前尚未投入的建安費(fèi)，配套費(fèi)以及管理費(fèi)、銷(xiāo)售稅費(fèi)等得出估價(jià)對(duì)象目前狀態(tài)下的市場(chǎng)價(jià)格。由于估價(jià)對(duì)象建筑面積及建設(shè)的項(xiàng)目規(guī)模較大，比較××市相同規(guī)模物業(yè)的建設(shè)期以及定額規(guī)定的建設(shè)期，確定其開(kāi)發(fā)期為 18 個(gè)月。本報(bào)告在測(cè)算中考慮資金的時(shí)間價(jià)值，將各期資金投入和銷(xiāo)售收入折算為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值，并基于如下假設(shè)進(jìn)行折現(xiàn)：

所有投資均在各期期中一次性實(shí)現(xiàn)。銷(xiāo)售收入在 2006 年 5 月31 日一次性變現(xiàn)。報(bào)酬率確定為 7.55%(詳情見(jiàn)后)。故本報(bào)告采用動(dòng)態(tài)方式進(jìn)行測(cè)算。基本計(jì)算公式為： P=P’-(A+B+C+D)其中(以下各個(gè)項(xiàng)目費(fèi)用均為折現(xiàn)值)： P ：估價(jià)對(duì)象目前狀態(tài)價(jià)格

P’ ： 項(xiàng)目全部建成后銷(xiāo)售價(jià)格 A ：續(xù)建成本 B ：管理費(fèi)用 C ：銷(xiāo)售稅費(fèi)

D ：買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)稅費(fèi) 具體分項(xiàng)核算如下：

⒈ 項(xiàng)目全部建成后的市場(chǎng)價(jià)格：

根據(jù)委托人的估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象功能上的特點(diǎn)，本報(bào)告采用不同的評(píng)估方法，分別對(duì)估價(jià)對(duì)象——××大廈在目前狀態(tài)下各功能部分的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，確定××大廈目前狀態(tài)的市場(chǎng)總值。本報(bào)告中根據(jù)使用功能，將××大廈分為三個(gè)功能部分，分?jǐn)偣裁娣e和附屬面積后的建筑面積分別為： 酒店(含客房、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)中心、地下車(chē)庫(kù)等)： 建筑面積 93584.80 ㎡

商場(chǎng)： 建筑面積 7763.46 ㎡

寫(xiě)字間： A 座(智能型)建筑面積 9910.64 ㎡ B 座(半智能型)建筑面積 29016.44 ㎡ ① 關(guān)于××大廈酒店部分的評(píng)估

××大廈的酒店部分按五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，預(yù)計(jì)在 2006 年5 月 31 日建成并投入使用。由于××市房地產(chǎn)市場(chǎng)上同類(lèi)高檔商業(yè)型房地產(chǎn)的市場(chǎng)實(shí)際交易案例很少，而此類(lèi)房地產(chǎn)在使用過(guò)程中具有明顯的收益性質(zhì)，可以不斷地獲得經(jīng)營(yíng)收益。故本報(bào)告采用收益法評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)格。

收益法稱(chēng)收益資本化法或收益還原法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。本次評(píng)估采用收益法當(dāng)中的報(bào)酬資本化法。即根據(jù)估價(jià)對(duì)象在未來(lái)可使用年限(經(jīng)濟(jì)收益年限)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)、使用過(guò)程中獲得凈收益的能力，采用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率(折現(xiàn)率)將估價(jià)對(duì)象在未來(lái)可使用年限(經(jīng)濟(jì)收益年限)內(nèi)各年的凈收益進(jìn)折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。采用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格通常采用下列步驟：

Ⅰ 估算估價(jià)對(duì)象未來(lái)各年的潛在毛收入。即假設(shè)估價(jià)對(duì)象在充分利用、無(wú)空置時(shí)的年總收入。

Ⅱ 估算估價(jià)對(duì)象未來(lái)各年的有效毛收入。即在潛在毛收入的基礎(chǔ)上，考慮商業(yè)物業(yè)在使用過(guò)程中的正常空置、拖欠租金等損失后，實(shí)際所能獲得的年總收入。

Ⅲ 估算估價(jià)對(duì)象未來(lái)各年的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。即在房地產(chǎn)的使用過(guò)程中為取得經(jīng)營(yíng)收益所花費(fèi)的各種費(fèi)用，包括：營(yíng)業(yè)成本、營(yíng)業(yè)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅金及附加費(fèi)以及經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)等。

Ⅳ 計(jì)算估價(jià)對(duì)象未來(lái)各年的凈收益，即有效年收入中減去各種運(yùn)營(yíng)費(fèi)用得到的，由使用房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收益。

Ⅴ 確定報(bào)酬率。即投資者投資同類(lèi)房地產(chǎn)所獲得的投資回報(bào)與所投入的資本的比率。

Ⅵ 確定收益年限。即估價(jià)對(duì)象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來(lái)可獲收益的年數(shù)。

Ⅶ 選擇報(bào)酬資本化公式。即將各年凈收益采用適當(dāng)方式進(jìn)行資本化還原的具體公式。本報(bào)告中假設(shè)估價(jià)對(duì)象在未來(lái)使用年限(有限年)內(nèi)，每年可獲得穩(wěn)定的年凈收益，且各年的報(bào)酬率保持不變，確定報(bào)酬資本化法的計(jì)算公式為：

A ——年凈收益； Y ——報(bào)酬率；

n ——收益期限，自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來(lái)可獲得收益時(shí)間。A 酒店部分凈收益測(cè)算：

預(yù)計(jì)××大廈于 2006 年 5 月 31 日才能建成交付使用，故本估價(jià)報(bào)告基于前述基本分析和××市高檔酒店的客觀收入和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)來(lái)預(yù)測(cè)計(jì)算其凈收益。酒店部分凈收益由客房部分的凈收益、餐飲娛樂(lè)部分的凈收益和其他部分(車(chē)庫(kù)、商務(wù)中心、健身及出租柜臺(tái)等)的凈收益構(gòu)成。分別測(cè)算如下：

A.1 客房部分凈收益測(cè)算 a 客房年經(jīng)營(yíng)收入

××大廈酒店的客房部分分為： 15 ～ 42 層共有標(biāo)準(zhǔn)間 528 套；15 ～ 42 層，每層設(shè)兩個(gè)套間，共 54 個(gè)套間； 44 層為 8 套豪華套間； 43 層為 1 套總統(tǒng)套房。根據(jù)本公司掌握的××市目前五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)間收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并考慮估價(jià)對(duì)象酒店部分的設(shè)計(jì)及裝修標(biāo)準(zhǔn)，確定××大廈的酒店標(biāo)準(zhǔn)間收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)預(yù)計(jì)為 900 元 / 日(人民幣)，利用率為 70% ； 套間為 1800 元 / 日，利用率為 65% ； 豪華套間為 2800元 / 日，利用率為 50% ； 總統(tǒng)套房為 24500 元 / 日，利用率為 35%。每年按 360 個(gè)營(yíng)業(yè)日計(jì)算。客房年經(jīng)營(yíng)收入為：

(900 元 / 日?套× 528 套× 70%+1800 元 / 日?套× 54 套× 65% +2800 元 / 日?套× 8 套× 50%+24500 元 / 日?套× 1 套× 35%)× 360 日＝ 14961 萬(wàn)元 b 客房年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 ○ 營(yíng)業(yè)成本：

客房營(yíng)業(yè)成本包括客房的各項(xiàng)服務(wù)成本、能源費(fèi)、維修費(fèi)用及每年的固定資產(chǎn)(除房屋和與房屋不可分離的設(shè)備設(shè)施)折舊等，根據(jù)可行性研究和初步設(shè)計(jì)中確定的酒店規(guī)模、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)估算，客房年?duì)I業(yè)成本約 3120 萬(wàn)元。

○ 營(yíng)業(yè)費(fèi)用：

包括服務(wù)人員工資及福利、開(kāi)辦費(fèi)攤銷(xiāo)和廣告、宣傳、交際費(fèi)，根據(jù)××市同類(lèi)酒店 2000 ～ 2003 年此項(xiàng)費(fèi)用平均水平估算，客房年?duì)I業(yè)費(fèi)用為 625 萬(wàn)元。

○ 管理費(fèi)用：

包括房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、管理人員工資及福利、差旅費(fèi)等各種費(fèi)用，估算客房部分年管理費(fèi)用為 343 萬(wàn)元。○ 財(cái)務(wù)費(fèi)用：

包括流動(dòng)資金的利息、籌資成本、匯兌損益等，估算為 257 萬(wàn)元。○ 營(yíng)業(yè)稅及附加：

按客房營(yíng)業(yè)收入的 5.55% 計(jì) 算，為 830 萬(wàn)元。○ 經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)：

根據(jù)調(diào)查和 2003 年××市社會(huì)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)資料中賓館酒店業(yè)財(cái)務(wù)狀況報(bào)表，估算年經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)為 1496 萬(wàn)元。

● 年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用合計(jì)： 6671 萬(wàn)元。c 客房部分凈收益

客房部分凈收益＝年經(jīng)營(yíng)收入－年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 ＝ 14961 萬(wàn)元－ 6671 萬(wàn)元 ＝ 8190 萬(wàn)元

A.2 餐飲娛樂(lè)部分凈收益 a 餐飲部分年?duì)I業(yè)收入

××大廈餐飲娛樂(lè)部分主要集中在地下一層，地上二層至六層和地上四十六至四十八層，包括程式餐廳、包間等。根據(jù)××廣場(chǎng)、××廣場(chǎng)、××路一帶同類(lèi)餐飲娛樂(lè)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)情況，經(jīng)營(yíng)規(guī)模按建筑面積比例套算，估算餐飲娛樂(lè)部分年經(jīng)營(yíng)收入為 3650 萬(wàn)元。b 餐飲部分年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 ○ 營(yíng)業(yè)成本

包括原材料和各項(xiàng)服務(wù)成本、能源費(fèi)、維修費(fèi)用及每年的固定固定資產(chǎn)(除房屋和與房屋不可分離的設(shè)備設(shè)施)折舊等，根據(jù)可行性研究和初步設(shè)計(jì)中確定的酒店規(guī)模、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)估算，餐飲部分年?duì)I業(yè)成本為 1095 萬(wàn)元。

○ 營(yíng)業(yè)費(fèi)用：

包括服務(wù)人員工資及福利、開(kāi)辦費(fèi)攤銷(xiāo)和廣告、宣傳、交際費(fèi)，根據(jù)××市同類(lèi)酒店 2000 ～ 2003 年此項(xiàng)費(fèi)用平均水平估算，餐飲娛樂(lè)部分年?duì)I業(yè)費(fèi)用為 200 萬(wàn)元。○ 管理費(fèi)用：

包括房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、管理人員工資及福利、差旅費(fèi)等各種費(fèi)用，估算年管理費(fèi)用為 70 萬(wàn)元。○ 財(cái)務(wù)費(fèi)用：

包括流動(dòng)資金的利息、籌資成本等，估算為 53 萬(wàn)元。○ 營(yíng)業(yè)稅及附加： 按營(yíng)業(yè)收入的 5.55% 計(jì) 算，為 203 萬(wàn)元。○ 經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)：

根據(jù)調(diào)查和 2003 年××市社會(huì)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)資料中賓館酒店業(yè)財(cái)務(wù)狀況報(bào)表，估算餐飲部分年經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)為 365 萬(wàn)元。● 年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用合計(jì)： 1986 萬(wàn)元。c 餐飲娛樂(lè)部分凈收益

餐飲娛樂(lè)部分凈收益＝年經(jīng)營(yíng)收入－年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 ＝ 3650 萬(wàn)元－ 1986 萬(wàn)元 ＝ 1664 萬(wàn)元

A.3 其他部分凈收益

酒店的其他部分凈收益包括通過(guò)地下停車(chē)場(chǎng)、商務(wù)中心、健身、娛樂(lè)等服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)獲得的收入，減去相關(guān)費(fèi)用獲得的凈收益。因××大廈尚在建設(shè)中，難以將各部分的經(jīng)營(yíng)收入、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用劃分清楚，故本報(bào)告中考慮按同檔次酒店經(jīng)營(yíng)中的一般比例進(jìn)行估算，即以客房部分和餐飲部 分的年凈收益之和的 10% 確定為其他部分的年凈收益。

其他部分凈收益＝(81 9 0 ＋ 1664)× 10% ＝ 995 萬(wàn)元 A.4 酒店部分的凈收益(a)以上三部分的凈收益之和，即：

凈收益 a ＝ 8290 ＋ 1664 ＋ 995 ＝ 10949 萬(wàn)元 B 報(bào)酬率的確定

本次評(píng)估采用市場(chǎng)提取法確定估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率，即投資回報(bào)與所投入的資本的比率。市場(chǎng)提取法是搜集同一市場(chǎng)上三宗以上類(lèi)似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式，反求出報(bào)酬率。根據(jù)本估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的有關(guān)資料，測(cè)算出類(lèi)似房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 7.55%。最終確定報(bào)酬率： Y ＝ 7.55% C 經(jīng)濟(jì)收益年限確定

估價(jià)對(duì)象的土地出讓使用年限為 1998 年 9 月至 2038 年 9 月共 40 年，而建筑物的耐用年限依據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)條文說(shuō)明中的參考值，對(duì)于鋼結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房一般為 80 年；鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房一般為 60 年。《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》第 4.3.8 條規(guī)定：“對(duì)于土地和建筑物合一的估價(jià)對(duì)象，當(dāng)建筑物耐用年限長(zhǎng)于或等于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來(lái)可獲收益的年限”。由于估價(jià)對(duì)象建筑物完全投入使用是 2006 年，已使用土地 8 年，尚余出讓使用年限 32 年，故確定經(jīng)濟(jì)收益年限為 32 年.D 測(cè)算酒店部分價(jià)格

通過(guò)上述分析，將凈收益、報(bào)酬率和收益年限代入公式

其中 A ＝ 10949 萬(wàn)元 Y ＝ 7.55% n ＝ 32 年

測(cè)算××大廈酒店部分價(jià)格為： V ＝ 130898 萬(wàn)元 ② 測(cè)算××大廈商場(chǎng)部分的價(jià)格 A 商場(chǎng)凈收益測(cè)算

××大廈的商場(chǎng)主要位于大廈 B、C 區(qū)，臨××街一側(cè)裙房的二層至五層，建筑面積約為 7763.46 ㎡，估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域內(nèi)幾家大型商場(chǎng)的商品銷(xiāo)售利潤(rùn)及柜臺(tái)出租水平，并對(duì)估價(jià)對(duì)象的規(guī)模、位置等個(gè)別及區(qū)位狀況進(jìn)行修正，結(jié)合估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)，預(yù)計(jì) 2006 年建成后，此類(lèi)繁華地區(qū)高檔次商場(chǎng)的年總收入扣除其經(jīng)營(yíng)成本、費(fèi)用、稅金、利潤(rùn)等，確定該商場(chǎng)的年凈收益約為 1500萬(wàn)元。B 確定報(bào)酬率

根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，確定商場(chǎng)部分年凈收益的報(bào)酬率采 用與酒店部分相同的報(bào)酬率即 7.55% 的報(bào)酬率。C 經(jīng)濟(jì)收益年限確定

商場(chǎng)部分的經(jīng)濟(jì)收益年限按酒店部分經(jīng)濟(jì)收益年限同樣思路確定，本估價(jià)報(bào)告選定商場(chǎng)部分的經(jīng)濟(jì)收益年限為 32 年。

D 商場(chǎng)部分價(jià)格 將凈收益、報(bào)酬率和經(jīng)濟(jì)收益年限代入計(jì)算公式(公式略)Y ＝ 7.55% n ＝ 32 年

測(cè)算商場(chǎng)部分價(jià)格為： V ＝ 17933 萬(wàn)元 ③ ××大廈寫(xiě)字樓部分的價(jià)格評(píng)估

根據(jù)委托人提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙，××大廈寫(xiě)字樓部分建成后除 A 座部分自用外，其余 B 座寫(xiě)字樓全部向市場(chǎng)發(fā)售。近幾年，××市的××廣場(chǎng)、××廣場(chǎng)、××路兩側(cè)開(kāi)發(fā)了大量高檔寫(xiě)字樓，如××大廈、××大廈、××大廈、××大廈、××大廈等，類(lèi)似標(biāo)準(zhǔn)檔次寫(xiě)字樓的實(shí)際交易案例較多，故選用市場(chǎng)比較法評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)格。

市場(chǎng)比較法是以替代原理為理論基礎(chǔ)，即將估價(jià)對(duì)象與同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類(lèi)似地區(qū)中在較近時(shí)期發(fā)生交易的類(lèi)似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，從其既知價(jià)格通過(guò)交易日期修正、交易情況修正、房地產(chǎn)狀況因素修正、區(qū)位狀況修正、實(shí)物狀況修正而得出估價(jià)對(duì)象最有可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格的一種方法。運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格通常采用下列步驟： Ⅰ 廣泛收集交易實(shí)例； Ⅱ 從中選取可比實(shí)例； Ⅲ 建立價(jià)格比較基礎(chǔ)； Ⅳ 進(jìn)行交易情況修正； Ⅴ 進(jìn)行交易日期修正； Ⅵ 時(shí)行區(qū)位狀況修正； Ⅶ 進(jìn)行實(shí)物狀況修正； Ⅷ 綜合評(píng)估決定估價(jià)額。A 選擇類(lèi)似交易案例 實(shí)例一：

位于××區(qū)××街，為一棟二十七層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)現(xiàn)代化大廈，1998 年 10 月投入使用。比較實(shí)例位于該大廈的二十一層，南向，成交面積 227 ㎡，室內(nèi)為初裝修，鋁合金窗，采用進(jìn)口高速電梯兩部，設(shè)有煙霧報(bào)警、自動(dòng)消防噴淋系統(tǒng)以及中央空調(diào)系統(tǒng)，水、電、暖等配套設(shè)施齊全。成交價(jià)格為建筑面積每平方米 8400 元，交易日期為 2004 年 9 月 30 日。實(shí)例二：

位于××區(qū)××路，臨主干道，為一棟鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)大廈，2002 年投入使用，共計(jì) 29 層。比較實(shí)例位于該大廈的十九層，成交建筑面積約 99.73 ㎡，室內(nèi)為初裝修，鋁合金窗，采用 4 部進(jìn)口高速電梯，設(shè)有煙霧報(bào)警、自動(dòng)消防噴淋系統(tǒng)以及中央空調(diào)系統(tǒng)，水、電、暖等配套設(shè)施齊全。成交價(jià)格為建筑面積 9000 元 / ㎡，交易日期為 2004 年 9 月 6 日。實(shí)例三：

位于××區(qū)××路，為一棟框剪結(jié)構(gòu)寫(xiě)字樓，設(shè)有進(jìn)口高速電梯，配套設(shè)施有中央空調(diào)、消防煙霧報(bào)警及自動(dòng)噴淋、IDD 電話系統(tǒng)，2003 年底交付使用。比較實(shí)例位于該寫(xiě)字樓的二十八層，建筑面積 348.26 ㎡，東南朝向，室內(nèi)為初裝修。成交價(jià)格為建筑面積 8800 元 / ㎡，交易日期為 2004 年 10 月 12 日。

B 比較實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的比較因素見(jiàn)表 1 ： 比較實(shí)例 一 二 三（此處未列表）區(qū) 位 狀 況

自然條件 相似 相似 相似 社會(huì)條件 相似 相似 相似 離市中心距離 相似 相似 相似 交通條件 相似 相似 相似 商業(yè)繁華程度 稍差 相似 稍差 公共設(shè)施配套情況 相似 相似 相似 規(guī)劃條件 稍差 相似 相似 實(shí) 物 狀 況

臨街狀態(tài) 相似 相似 相似 結(jié)構(gòu)形式 相似 相似 相似平面布局 相似 相似 相似 建筑規(guī)模 相似 相似 相似 裝修情況 稍差 相似 稍差 所處樓層 相似 相似 相似 成新度 十 十 十

外觀 稍差 稍差 稍差 交易情況 正常 正常 正常 交易日期近期近期近期 C 確定修正系數(shù) ○ 交易情況修正

實(shí)例一、二、三均為正常買(mǎi)賣(mài)不需進(jìn)行交易情況修正。○ 交易日期修正

可比實(shí)例一、二、三的交易日期接近，且在該期間內(nèi)，寫(xiě)字樓類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格基本平穩(wěn)，因此可看作 100。由 于受經(jīng)濟(jì)發(fā)展及市場(chǎng)供需的影響，預(yù)計(jì)到 2006 年 5 月 31 日，類(lèi)似房地產(chǎn)的價(jià)格將有5% 的下降幅度。為簡(jiǎn)化分析，本估價(jià)報(bào)告中假設(shè)在銷(xiāo)售前提下，全部銷(xiāo)售收入在 2006 年 5 月 31 日一次性變現(xiàn)。因此估價(jià)對(duì)象交易日期修正系數(shù)為 95。○ 區(qū)位狀況修正

比較實(shí)例三處于估價(jià)對(duì)象同一區(qū)域，比較實(shí)例一、二處于類(lèi)似區(qū)域，根據(jù)表 1 比較參照物與估價(jià)對(duì)象的區(qū)域進(jìn)行的比較分析，確定比較修正系數(shù)為： 設(shè)估價(jià)對(duì)象的區(qū)域價(jià)格為 100，則實(shí)例一為 95，實(shí)例二為 100，實(shí)例三為 98。○ 實(shí)物狀況修正 根據(jù)表 1 比較參照物與估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況進(jìn)行的比較分析，主要考慮裝修標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)功能、規(guī)模和設(shè)施等因素進(jìn)行修正，確定比較修正系數(shù)為： 設(shè)估價(jià)對(duì)象的價(jià)格為 100，則實(shí)例一為 95，實(shí)例二為 95，實(shí)例三為 95。D 根據(jù)以上各項(xiàng)修正系數(shù)，列表比準(zhǔn)價(jià)格詳見(jiàn)表 2 ： 項(xiàng) 目 一 二 三

成交單價(jià)(元/㎡)8400 9000 8800 區(qū)位狀況修正 100/95 100/100 100/98 房地產(chǎn)狀況因 素修正 實(shí)物狀況修正 100/95 100/95 100/95 交易情況修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 95/100 95/100 95/100 比準(zhǔn)價(jià)格 8840 9000 8980 對(duì)調(diào)整后的比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行綜合平均，估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)單價(jià)為：(8840 ＋ 9000 ＋ 8980)/3 ≈ 8940(元 / ㎡)E 寫(xiě)字樓部分的價(jià)格

估價(jià)對(duì)象寫(xiě)字樓部分的價(jià)格為：

(9910.64 ＋ 29016.44)× 8940 ＝ 34801(萬(wàn)元)④ ××大廈于 2006 年 5 月 31 日所能實(shí)現(xiàn)的整體價(jià)值為： 130898 ＋ 17933 ＋ 34801 ＝ 183632(萬(wàn)元)本報(bào)告采用動(dòng)態(tài)方式進(jìn)行計(jì)算測(cè)算。從估價(jià)時(shí)點(diǎn)至 2006 年 5月 31 日，尚有 19 個(gè)月的時(shí)間，即 1.58 年的時(shí)間。考慮目前行業(yè)報(bào)酬率水平并結(jié)合近期利率情況，確定折現(xiàn)率為 17%。則××大廈于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值為143290萬(wàn)元 ⒉ 應(yīng)扣除開(kāi)發(fā)費(fèi)用測(cè)算

① 尚未完成的建安工程費(fèi)及裝飾裝修工程費(fèi) 根據(jù)估價(jià)對(duì)象目前完成狀況，根據(jù)委托人提供的資料結(jié)合本公司現(xiàn)場(chǎng)勘查掌握的有關(guān)資料，確定尚須投入的裝修費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置及安裝工程費(fèi)、智能工程(含設(shè)備)、通訊、變電所等合計(jì)約為每平方米建筑面積 2500 元左右，建設(shè)期為 19 個(gè)月，并假設(shè)此項(xiàng)費(fèi)用均勻投入，則此項(xiàng)費(fèi)用于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值為：30978萬(wàn)元

② 管理費(fèi)

管理費(fèi)取建安費(fèi)用的 4%，則該項(xiàng)費(fèi)用 B ＝ 1239 萬(wàn)元 ③ 銷(xiāo)售稅費(fèi)

銷(xiāo)售稅費(fèi)取總樓價(jià)的 2.5%，營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)率取總樓價(jià)的 5.55%，此項(xiàng)費(fèi)用為 C ＝ 11535 萬(wàn)元 ④ 買(mǎi)方應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

確定買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)為購(gòu)買(mǎi)價(jià)格的 5%，即Ｄ＝ 0.05P ⑤ 總計(jì)

A ＋ B ＋ C ＋ D ＝ 43752(萬(wàn)元)＋ 0.05P ⒊ 估價(jià)對(duì)象目前狀態(tài)下價(jià)格： P ＝ P’ —(A ＋ B ＋ C ＋ D)＝ 143290 — 43752 — 0.05P ＝ 94798(萬(wàn)元)

⑵ 成本法估價(jià)過(guò)程 具體技術(shù)思路為：假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)條件下重新取得建設(shè)用地，以現(xiàn)有設(shè)計(jì)、工藝、技術(shù)水平、現(xiàn)有原材料、施工方式，重新建設(shè)與估價(jià)對(duì)象具有同等效用的房地產(chǎn)，所需花費(fèi)適當(dāng)、必須的客觀成本、費(fèi)用，再加上正常的投資利潤(rùn)及稅費(fèi)，求取估價(jià)對(duì)象的積算價(jià)格，由于估價(jià)對(duì)象為在建工程不考慮折舊，最終確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。

成本法使用公式：

P ＝ L ＋ A ＋ B ＋ C ＋ D ＋ E ＋ F ＋ G ＋ H 其中 P ：評(píng)估價(jià)格； L ：土地費(fèi)用； A ：前期費(fèi)用； B ：建安工程費(fèi)； C ：基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)； D ：資源性費(fèi)用； E ：管理費(fèi)；

F ：利息及融資費(fèi)用； G ：投資利潤(rùn)； H ：稅費(fèi)。

具體分項(xiàng)測(cè)算如下： ⒈ 取得土地的費(fèi)用

根據(jù)估價(jià)對(duì)象所占用土地的性質(zhì)，此項(xiàng)費(fèi)用包括土地出讓金、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。① 土地出讓金

估價(jià)對(duì)象所占用的土地為國(guó)有出讓土地，根據(jù)有關(guān)部門(mén)提供的資料及本評(píng)估機(jī)構(gòu)掌握的資料，該地塊的土地出讓金經(jīng)平均修正后為每平方米建筑面積 900 元，計(jì)算該土地的土地出讓金：

900 × 140274.34 ≈ 12600)(萬(wàn)元)② 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)

根據(jù)有關(guān)部門(mén)提供的資料及本評(píng)估機(jī)構(gòu)掌握的資料，該地區(qū)拆遷安置補(bǔ)償所需的費(fèi)用為每平方米占地面積 7500 元左右，則計(jì)算拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)為： 7500 × 7593.66 ≈ 5695(萬(wàn)元)③ 綜合配套費(fèi)

根據(jù)××市政府相關(guān)文件規(guī)定，××綜合配套費(fèi)為每平方米建筑面積 300 元左右，則計(jì)算此項(xiàng)費(fèi)用為：

300 × 140274.34 ≈ 4200(萬(wàn)元)④ 土地費(fèi)用合計(jì)： 12600 ＋ 5695 ＋ 4200 ＝ 22495 萬(wàn)元 ⒉ 前期費(fèi)用

前期費(fèi)用包括“三通一平”工程費(fèi)和專(zhuān)業(yè)費(fèi)用。① “三通一平”工程費(fèi)約為 30 萬(wàn)元 ② 專(zhuān)業(yè)費(fèi)用

包括規(guī)劃、勘察設(shè)計(jì)、可行性研究等費(fèi)用。參照同類(lèi)房地產(chǎn)此項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算估價(jià)對(duì)象專(zhuān)業(yè)費(fèi)用為 1120 萬(wàn)元。③ 前期費(fèi)用合計(jì)： 1150 萬(wàn)元 ⒊ 建安工程費(fèi)

根據(jù)委托人提供的資料并比照類(lèi)似工程的造價(jià)，確定估價(jià)對(duì)象目前狀態(tài)的建安工程費(fèi)為每平方米建筑面積 2550 元左右，則此項(xiàng)費(fèi)用為： 2550 × 140274.34 ＝ 35770(萬(wàn)元)⒋ 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)

估價(jià)對(duì)象為在建工程，該項(xiàng)費(fèi)用尚未發(fā)生，故本報(bào)告不計(jì)此項(xiàng)費(fèi)用。⒌ 資源性費(fèi)用

估價(jià)對(duì)象為在建工程，該項(xiàng)費(fèi)用尚未發(fā)生，故本報(bào)告不計(jì)此項(xiàng)費(fèi)用。⒍ 管理費(fèi)

根據(jù)估價(jià)對(duì)象類(lèi)型及規(guī)模，管理費(fèi)按總投資的 4% 計(jì)算： 2377萬(wàn)元。⒎ 投資利息

此項(xiàng)費(fèi)用支出按××市近期平均水平計(jì)算，年利率按 7.02%，建設(shè)期按 3 年進(jìn)行計(jì)算，則計(jì)算利息總額約為 6500 萬(wàn)元。⒏ 投資利潤(rùn)

根據(jù)同類(lèi)檔次房地產(chǎn)同期平均投資利潤(rùn)率 20% 計(jì)算約為13658 萬(wàn)元。⒐ 銷(xiāo)售費(fèi)用及稅金

按銷(xiāo)售價(jià)格的 2.5% 計(jì)算銷(xiāo)售費(fèi)用，按銷(xiāo)售價(jià)格的 5.55% 計(jì)算 營(yíng)業(yè)稅及附加，則此項(xiàng)費(fèi)用約為 0.0805P。⒑ 估價(jià)對(duì)象價(jià)格

估價(jià)對(duì)象重置成本總價(jià)為：

P ＝ 22465 ＋ 1150 ＋ 35770 ＋ 2377 ＋ 6500 ＋ 13658 ＋ 0.0805P P ＝ 89125(萬(wàn)元)⑶ 估價(jià)結(jié)果確定

假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)結(jié)果為 94798 萬(wàn)元，成本法估價(jià)結(jié)果為 89125萬(wàn)元，兩估價(jià)結(jié)果相差比例為 6.37% 比較接近，利用簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)法，求得計(jì)算結(jié)果為 91962 萬(wàn)元。評(píng)估人員經(jīng)過(guò)綜合分析上述結(jié)果，最終確定估價(jià)結(jié)果為 9.2 億元。

七 估價(jià)結(jié)果

根據(jù)上述分析、測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象——××大廈于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2004 年 10 月 29 日的市場(chǎng)總值約為大寫(xiě)(人民幣)玖億貳仟萬(wàn)圓整。

×× 房地產(chǎn)估價(jià)公司 二 ○ ○四年十一月六日

第五篇：《房地產(chǎn)估價(jià)》課程設(shè)計(jì)

《房地產(chǎn)估價(jià)》課程設(shè)計(jì)

目錄

1市場(chǎng)調(diào)查及分析1.1鹽城地區(qū)宏觀環(huán)境

1.1.1人口數(shù)據(jù)

鹽城地區(qū)人口總量保持穩(wěn)定，全市常住人口為6709629人。共有家庭戶(hù) 2609831戶(hù)，集體戶(hù)69669戶(hù)，家庭戶(hù)人口為6449857人，集體戶(hù)人口為259772人。平均每個(gè)家庭戶(hù)的人口為2.47人。鹽城市常住人口規(guī)模在蘇州市（1072.17萬(wàn)人）、徐州市（880.20萬(wàn)人）和南京市（843.62萬(wàn)人）、南通市（731.00萬(wàn)人）之后，居全省十三市第五位。人口基數(shù)大，房地產(chǎn)潛力巨大。

1.1.2經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)

經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。2020年，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值5953.4億元，按可比價(jià)計(jì)算，比上年增長(zhǎng)3.5%。其中，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值661.2億元，比上年增長(zhǎng)2.7%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值2379.4億元，比上年增長(zhǎng)2.8%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值2912.8億元，比上年增長(zhǎng)4.3%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)增加值比例調(diào)整為11.1:40.0:48.9，第三產(chǎn)業(yè)比重比上年提高了1個(gè)百分點(diǎn)。

1.1.3 收入數(shù)據(jù)

生活水平不斷提高。2020年，全體居民人均可支配收入33707元，比上年增長(zhǎng)5.0%。城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入40403元，比上年增長(zhǎng)4.1%；人均消費(fèi)支出20794元，比上年下降0.7%。農(nóng)村常住居民人均可支配收入23670元，比上年增長(zhǎng)6.3%；人均消費(fèi)支出14994元，比上年下降3.3%。

1.1.4 交通發(fā)展迅速

城鄉(xiāng)建設(shè)成效顯著。2020年，全市交通建設(shè)完成投資183.2億元，鹽通鐵路建成通車(chē)，鹽城高鐵實(shí)現(xiàn)“縣縣全覆蓋”，“1+8”鐵路綜合客運(yùn)樞紐同步運(yùn)營(yíng)，鹽城站日開(kāi)行列車(chē)達(dá)66對(duì)。提檔升級(jí)農(nóng)村公路1121公里，新改建橋梁759座，建成美麗鄉(xiāng)村旅游公路1036公里。建成沿海港口5萬(wàn)噸級(jí)碼頭2座，萬(wàn)噸級(jí)以上碼頭泊位累計(jì)24個(gè)。新建和改造BRT站臺(tái)61座，新增新能源公交車(chē)150輛，優(yōu)化新增線路50條。

1.2鹽城地區(qū)房地產(chǎn)政策

A.房貸新政出臺(tái)，3月1日起辦理新政規(guī)定房貸客戶(hù)將利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR+加點(diǎn),或固定利率轉(zhuǎn)換辦理時(shí)間為2020年3月1日到8月31日。

B.《契稅法》正式公布。2021年9月1日起，《中華人民共和國(guó)契稅法》將施行;

C.鹽城出臺(tái)人才新政購(gòu)房補(bǔ)貼15-40萬(wàn)，鹽城推出升級(jí)版人才新政，對(duì)20所名校應(yīng)屆畢業(yè)生給予全方位補(bǔ)貼。購(gòu)房:本科生15萬(wàn)、研究生20萬(wàn)、博士40萬(wàn)，租房:每人每月1500元，交通:2000元/年，生活:博士3000元/月、研究生2000元/月、大學(xué)本1500元/月。

D.鹽城調(diào)整公積金月繳存基數(shù)上限，自2020年7月1日起，職工住房公積金月繳存工資基數(shù)上限為20500元機(jī)關(guān)事業(yè)單位及其職工繳存比例仍為12%;企業(yè)及其職工繳存比例為5%6%-12%;個(gè)人繳存者繳存比例為10%。

1.3鹽城地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r

房地產(chǎn)銷(xiāo)售穩(wěn)步增長(zhǎng)。2020年，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資516.9億元，比上年增長(zhǎng)21.3%，其中住宅投資完成401.4億元，比上年增長(zhǎng)16.5%。全市實(shí)現(xiàn)商品房銷(xiāo)售面積1071.5萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)26.0%，其中住宅939.5萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)27.3%；商品房銷(xiāo)售額851.9億元，比上年增長(zhǎng)43.0%，其中住宅銷(xiāo)售額748.6億元，比上年增長(zhǎng)46.2%。

綜上研究鹽城房地產(chǎn)，歷年來(lái)銷(xiāo)售套數(shù)，銷(xiāo)售面積，銷(xiāo)售均價(jià)均在逐步增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況發(fā)展良好。

1.4項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)狀況

中海華樾

參考價(jià)：均價(jià)16800元/㎡

物業(yè)類(lèi)別:住宅商業(yè)

所屬區(qū)域:城西南

建筑類(lèi)別:多層 高層 小高層

開(kāi)盤(pán)時(shí)間:2021.05.26

所屬學(xué)區(qū):神州路學(xué)校

容 積 率:2.5

開(kāi) 發(fā) 商:鹽城潤(rùn)海置業(yè)有限公司

占地面積:10.28萬(wàn)㎡

建 筑 商:未填

建筑面積:25.7萬(wàn)㎡

項(xiàng)目地址:鹽都區(qū)鹽瀆路與開(kāi)創(chuàng)路交匯處（吾悅廣場(chǎng)北）

售樓地址:鹽都區(qū)鹽瀆路與開(kāi)創(chuàng)路交匯處（吾悅廣場(chǎng)北）

樓盤(pán)特色:品牌房企 全功能MASTER住區(qū)

房源情況:150 131 109 130 138 134

鳳麟府

參考價(jià)：16500元/㎡

物業(yè)類(lèi)別:住宅 商鋪

所屬區(qū)域:城西南

建筑類(lèi)別:高層 小高層

開(kāi)盤(pán)時(shí)間:12月1日

所屬學(xué)區(qū):鹽都區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、鹽城市第一初

容 積 率:2.5

開(kāi) 發(fā) 商:江蘇通園弘置業(yè)有限公司

占地面積:約150畝

建 筑 商:未填

建筑面積:約32.57萬(wàn)方

項(xiàng)目地址:鹽城市神州路海闊路交匯處（鹽都區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)旁）

售樓地址:鹽城市神州路海闊路交匯處鳳麟府營(yíng)銷(xiāo)中心

樓盤(pán)特色:臨近高架

房源情況:163 99 119 127 141。

南國(guó)裕墅

物業(yè)類(lèi)別:住宅 商鋪

所屬區(qū)域:城西南

建筑類(lèi)別:低層、低層住宅

開(kāi)盤(pán)時(shí)間:2018年9月

所屬學(xué)區(qū):崇禮路小學(xué)、鹽城市第一初中

容 積 率:1.01

開(kāi) 發(fā) 商:江蘇緣隆置業(yè)有限公司

占地面積:60407.5m2

建 筑 商:未填

建筑面積:88641m2

項(xiàng)目地址:神州路156號(hào)

售樓地址:鹽城市鹽都區(qū)神州路與趕海路交匯處

樓盤(pán)特色:低層、低層住宅

房源情況:法式低層、花園洋房

2項(xiàng)目周邊概況分析2.1項(xiàng)目地塊周邊情況分析

城西南區(qū)位，城市南進(jìn)東擴(kuò)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域之一。衣食住行各種生活配套齊全，生活便利。規(guī)劃幼、小、初學(xué)區(qū)。城西南是作為城南以及高新區(qū)的重要銜接部分，可快速鏈接聚龍湖板塊的居住區(qū)域，是鹽都區(qū)政府重點(diǎn)打造的優(yōu)質(zhì)地段。近幾年板塊發(fā)展迅猛，配套設(shè)施齊全，未來(lái)隨著城市的擴(kuò)張，城西南將成為鹽城重要組成部分。華樾項(xiàng)目位于城西南板塊的住宅區(qū)，坐落于城市主干道鹽瀆路旁，周邊配套成熟。

幼兒園：自建幼兒園 中小學(xué)：鹽都區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、鹽城市第一初級(jí)中學(xué)、楓葉國(guó)際學(xué)校

綜合商場(chǎng)：吾悅、中南城、聚龍湖、新弄里、南金鷹、奧萊城、恒大影城、麥德龍 公園：小馬溝城市綠廊、麗都公園、潤(rùn)都生態(tài)公園

醫(yī)院：第三人民醫(yī)院南院、鹽城第一人民醫(yī)院南院、鹽瀆社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心

銀行：鹽城農(nóng)商銀行、南京銀行、招商銀行、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行、中國(guó)工商銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)銀行

2.2項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的確定

1、地塊位置：地塊位于鹽瀆路與神州路交匯口，占地75畝（49950㎡）。

2、總建筑面積:124800平方米

3、容積率：≤2.54、綠化率≥35%（規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比）

5、地塊性質(zhì)：住宅、商業(yè)

6、建筑密度≤25%（居住建筑基底面積/居住建筑用地面積、建筑覆蓋率）

7、總占地面積：49950平方米（75*666.66=49950平方米）

8、住宅建筑面積：124800平方米

3可行性研究分析3.1項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案

項(xiàng)目設(shè)計(jì)建造共12棟住宅樓，每棟20層，每層520㎡，共720戶(hù)。其中，地下車(chē)庫(kù)面積15000m2，道路及綠化面積17500m2，項(xiàng)目總建筑面積為124800m2，總占地面積為49950 m2，容積率為2.49。

3.2工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總進(jìn)度計(jì)劃

項(xiàng)目共12棟住宅樓，分為兩期開(kāi)工。

一期：1#、2#、3#、4#、5#、6#；

二期：7#、8#、9#、10#、11#、12#；

工期劃分：

一期工程：2022年1月開(kāi)工，建筑面積為62400m2，計(jì)劃2023年4月完工，建設(shè)工期16個(gè)月，其中分為兩個(gè)標(biāo)段建設(shè)；

二期工程：2023年5月開(kāi)工，建筑面積為62400m2，計(jì)劃2024年8月完工，建設(shè)工期16個(gè)月，分為兩個(gè)標(biāo)段建設(shè)；

3.3施工進(jìn)度計(jì)劃

建設(shè)進(jìn)度安排，計(jì)劃在3年內(nèi)完成該項(xiàng)目，具體安排如下：

2021年6月～12月：前期工程；

2022年1月：一期一標(biāo)段建設(shè)工程開(kāi)工；

2022年8月：一期二標(biāo)段建設(shè)工程開(kāi)工；

2023年1月：一期一標(biāo)段建設(shè)工程竣工；

2023年8月；一期二標(biāo)段建設(shè)工程竣工：

2023年2月：二期一標(biāo)段建設(shè)工程開(kāi)工；

2024年1月：二期一標(biāo)段建設(shè)工程竣工；

2023年4月：二期二標(biāo)段建設(shè)工程開(kāi)工；

2024年12月：二期二標(biāo)段建設(shè)工程竣工；

3.4銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售進(jìn)度

3.4.1銷(xiāo)售計(jì)劃期

銷(xiāo)售期為4年，2022年6月開(kāi)始預(yù)售，2023年銷(xiāo)售完一期一標(biāo)段，2023年銷(xiāo)售一期二標(biāo)段，2014年銷(xiāo)售完一期二標(biāo)段，2024年銷(xiāo)售二期。

3.4.2比較實(shí)例選擇

中海華樾隸屬于中國(guó)建筑集團(tuán)有限公園，1979年創(chuàng)立于香港，擁有41年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與不動(dòng)產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，始終堅(jiān)持主流城市核心地段打造主流精品物業(yè)。于2013年入駐鹽城，經(jīng)過(guò)7載蓬勃發(fā)展，成為城市高端人居代表品牌，建面約109-134㎡都會(huì)風(fēng)范成品住宅 二期煥新登場(chǎng)；目前少量房源在售，高層19#、21#、26#，建面約109㎡、130㎡、132㎡，參考價(jià)16800元/㎡；小高層22#，建面約134㎡，參考價(jià)17000元/㎡左右；低層住宅20#、23#、25#，建面約138㎡、150㎡，參考價(jià)18000-19000元/㎡。

鳳麟府項(xiàng)目是由碧桂園集團(tuán)、通銀集團(tuán)、弘陽(yáng)集團(tuán)聯(lián)合打造，1、項(xiàng)目自身配備幼兒園，緊鄰鹽都區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、鹽城市第一初級(jí)中學(xué)。2、緊鄰西環(huán)路高架，海闊路、神州路主干道，交通便捷。3、暢享3公里繁華都市圈，項(xiàng)目涵蓋吾悅、中南城、聚龍湖、新弄里、南金鷹、奧萊城、恒大影城、麥德龍、等大型商業(yè)生活配套。4、項(xiàng)目周邊景觀資源豐富，麗都公園、潤(rùn)都生態(tài)公園和小馬溝城市綠廊。

南國(guó)裕墅項(xiàng)目臨近鹽都區(qū)崇禮路實(shí)驗(yàn)學(xué)校、崇禮路幼兒園和楓葉國(guó)際學(xué)校。周邊商業(yè)區(qū)覆蓋（中南世紀(jì)城、南金鷹、吾悅廣場(chǎng)等），醫(yī)療覆蓋（第一人民醫(yī)院、南三院）。靠近鹽瀆路和海洋路高架，出行方便。

3.4.3比較因素說(shuō)明表

本項(xiàng)目于2022年6月開(kāi)始銷(xiāo)售，其周邊交通便捷，四通八達(dá)，基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全，商業(yè)程度較為繁華。小區(qū)綠化率高，停車(chē)位足夠。將本項(xiàng)目與三個(gè)比較實(shí)例在交易日期、交易情況、區(qū)域個(gè)別因素等多個(gè)方面進(jìn)行比較。并編制比較因素條件說(shuō)明表。

估價(jià)比較因素條件說(shuō)明表

比較因素條件指數(shù)表

估價(jià)比較因素條件指數(shù)表

估價(jià)比較因素條件修正系數(shù)表

3.4.4估價(jià)對(duì)象銷(xiāo)售均價(jià)

經(jīng)過(guò)比較分析，采用市場(chǎng)比較法，考慮市場(chǎng)交易情況、市場(chǎng)交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素等，將估價(jià)對(duì)象與中海華樾、鳳麟府、鳳麟府天鉑三個(gè)可比實(shí)例進(jìn)行對(duì)比分析，最后得出（17680+17890+19200）÷3=18257。所以一期開(kāi)盤(pán)時(shí)，估價(jià)對(duì)象銷(xiāo)售均價(jià)定為18257元/㎡。并且根據(jù)鹽城市年銷(xiāo)售均價(jià)走勢(shì)定銷(xiāo)售均價(jià)年增長(zhǎng)率約為6.8%。則2022年銷(xiāo)售價(jià)格為18257元/㎡，之后3年的銷(xiāo)售價(jià)格約為19499元/㎡，20825元/㎡,22242元/㎡。

3.5項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各成本及財(cái)務(wù)報(bào)表

3.5.1土地費(fèi)用

取得該塊土地的價(jià)格為5.2億元（熟地價(jià)）。

3.5.2其他成本費(fèi)用

根據(jù)2014年江蘇省建設(shè)工程費(fèi)用定額，建安成本定為2000元/㎡，則總建安費(fèi)用為20486萬(wàn)元，前期費(fèi)建安費(fèi)用×5.8%，附屬配套費(fèi)建筑面積100元/㎡，公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)為建筑面積150元/㎡。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)為土地成本，建安費(fèi)用，前期工程費(fèi)，附屬配套費(fèi)，公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)總和的3%。

3.5.3開(kāi)發(fā)費(fèi)用

項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)費(fèi)用包括管理費(fèi)，銷(xiāo)售稅費(fèi)，財(cái)務(wù)費(fèi)用。現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)為開(kāi)發(fā)總成本的3%，銷(xiāo)售稅費(fèi)為總銷(xiāo)售收入的5%，財(cái)務(wù)費(fèi)用為所有貸款所產(chǎn)生的利息總和。

3.5.4項(xiàng)目總投資估算

3.5.5工程投入費(fèi)用

一期工程建筑面積為62400㎡，二期程建筑面積為62400㎡，根據(jù)項(xiàng)目分期建設(shè)施工劃分表，2022年建設(shè)建筑面積41600㎡，2023年建設(shè)建筑面積41600㎡，2024年建設(shè)建筑面積41600㎡。所以求出2022年到2024年建設(shè)面積各為33.3%，33.3%，33.3%。

3.5.6銷(xiāo)售收入費(fèi)用

銷(xiāo)售計(jì)劃：2022年6月，開(kāi)始一期銷(xiāo)售，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售期為一年；2024年6月，開(kāi)始二期銷(xiāo)售，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售期為一年。由表可知，2022年銷(xiāo)售價(jià)格為18257元/㎡，之后3年的銷(xiāo)售價(jià)格約為19499元/㎡，20825元/㎡,22242元/㎡。則2022年至2025年項(xiàng)目銷(xiāo)售面積分別為31200㎡,31200㎡，31200㎡，25728㎡。此外共計(jì)720戶(hù)，共計(jì)720個(gè)車(chē)位，車(chē)位200000元/個(gè)，則2023年~2025年銷(xiāo)售收入各為60561.84萬(wàn)，64436.88萬(wàn)，68574萬(wàn)，729951萬(wàn)，總銷(xiāo)售收入為266567.76萬(wàn)。

3.5.7貸款計(jì)劃

按照基礎(chǔ)：主體：裝飾裝修=3：5：2的比例分配每年的建設(shè)投資費(fèi)用，工程的建設(shè)工期投資為開(kāi)發(fā)成本加管理費(fèi)加銷(xiāo)售費(fèi)并除去土地費(fèi)用及前期工程費(fèi)，約為48053萬(wàn)元。則2021年至2024年投入1447.68萬(wàn)元、21623萬(wàn)元、18019萬(wàn)元、8410萬(wàn)元。

3.5.8投資計(jì)劃

通過(guò)貸款利息結(jié)算表與自有資金，銷(xiāo)售收入等結(jié)合分析，做出投資計(jì)劃與資金籌措表

投資計(jì)劃與資金籌措表

3.5.9土地增值稅

土地增值稅超率累進(jìn)稅率表

土地增值稅計(jì)算表

3.5.10項(xiàng)目利潤(rùn)總額

銷(xiāo)售利潤(rùn)統(tǒng)計(jì)表

3.5.11項(xiàng)目損益表

損益表

3.5.12自有資金現(xiàn)金流量表

將以上分析的資金流動(dòng)數(shù)據(jù)整理分析，做出自有資金現(xiàn)金流量表，折現(xiàn)率是在采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時(shí)需用的一個(gè)重要參數(shù)，具體應(yīng)等同于同一市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率。而平均報(bào)酬率=平均年現(xiàn)金流量/初始投資額×100%=10%，則取折現(xiàn)率為10%。

3.5.13總資金現(xiàn)金流量表

總資金現(xiàn)金流量表

3.5.14財(cái)務(wù)可行性分析

通過(guò)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)估分析，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于等于基準(zhǔn)收益率，且稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為正，所以此項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。

4風(fēng)險(xiǎn)分析4.1盈虧平衡分析

從表可知總成本為101942.37萬(wàn)元，其中固定成本為土地成本，其余為可變成本，固定成本為52000萬(wàn)元，可變成本為49942.37萬(wàn)元，計(jì)劃建筑面積為124800方米，則單位面積可變成本為4001.8元；

從表中可知計(jì)劃總銷(xiāo)售收入為266567.76萬(wàn)元，總銷(xiāo)售稅金及附加為14661.23 萬(wàn)元，則單位面積銷(xiāo)售價(jià)格為21359元，單位面積銷(xiāo)售稅金及附加為1174元。

由此可得CF=40671.61×10^4，P=17813，V=3970，t=990。則Q=CF÷(P-V-t)=40671.61×10^4÷（17813-3970-990）≈30859。

所以當(dāng)開(kāi)發(fā)面積（銷(xiāo)售面積）為30859m2時(shí)，項(xiàng)目盈虧平衡。本項(xiàng)目124800m2遠(yuǎn)大于30859m2，所以方案可行

4.2敏感性分析

敏感性分析表

敏感性分析結(jié)果匯總表

從表中可以看出對(duì)于項(xiàng)目的單因素分析狀況可見(jiàn)，項(xiàng)目的價(jià)格因素較成本因素敏感。在本方案中，價(jià)格因素較為敏感。則在項(xiàng)目銷(xiāo)售過(guò)程中需要控制好價(jià)格的變動(dòng)以及銷(xiāo)售情況。

5綜合評(píng)價(jià)5.1社會(huì)效益評(píng)價(jià)

社會(huì)效益的內(nèi)涵包括三方面主要內(nèi)容：一是社會(huì)再生產(chǎn)過(guò)程中一定投入對(duì)提高人民福利水平作用的內(nèi)容；二是社會(huì)再生產(chǎn)中一定投入對(duì)提高社會(huì)文明作用方面的內(nèi)容；三是社會(huì)再生產(chǎn)中一定投入對(duì)人自身的合理再生產(chǎn)作用的內(nèi)容。

此項(xiàng)目將會(huì)對(duì)社會(huì)帶來(lái)以下影響，帶來(lái)相應(yīng)的社會(huì)效益：

a、促進(jìn)城市發(fā)展b、帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)c、保障社會(huì)安定

5.2環(huán)境效益評(píng)價(jià)

項(xiàng)目的環(huán)境效益評(píng)價(jià)，是將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及周邊的環(huán)境，以及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境產(chǎn)生的影響作出分析。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)可能產(chǎn)生的環(huán)境影響有:水污染、空氣污染、噪聲污染、固體廢物污染、光污染、城市景觀破壞、生態(tài)影響、對(duì)特殊用地區(qū)的破壞等。

以下是項(xiàng)目環(huán)境效益的分析：

a．項(xiàng)目周邊地塊大多處于待開(kāi)發(fā)狀態(tài)，所以要加強(qiáng)項(xiàng)目中環(huán)境保護(hù)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。

b．項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案中綠化對(duì)環(huán)境有一定的保護(hù)，并且有益于周邊的環(huán)境保護(hù)以及環(huán)境生態(tài)系統(tǒng)的維護(hù)。

c．項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，嚴(yán)格遵守國(guó)家規(guī)定來(lái)建設(shè)施工，控制各類(lèi)建設(shè)污染的產(chǎn)生于排放，提高建設(shè)環(huán)境保護(hù)。

d．隨著社會(huì)的發(fā)展，可持續(xù)發(fā)展融入了我們的生活中。項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)施工，要遵循可持續(xù)發(fā)展的理論，合理地使用新型能源如太陽(yáng)能、風(fēng)能、水能進(jìn)行建設(shè)。

5.3項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)

綜上，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，所以是可行的，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率與基準(zhǔn)收益率均符合預(yù)期假設(shè)。