第一篇：房地產估價原則

合法原則

合法原則要求房地產估價應以估價對象的合法權益為前提進行。

合法權益包括合法產權、合法使用、合法處分等方面。遵循合法原則，具體來說應當做到下列幾點：

(1)在合法產權方面，應以房地產權屬證書、權屬檔案的記載或者其他合法證件為依據?，F行的房地產權屬證書有房屋權屬證書、土地權屬證書或者統一的房地產權證書。房屋權屬證書有《房屋所有權證》、《房屋共有權證》和《房屋他項權證》三種。土地權屬證書有《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地他項權利證明書》四種。當縣級以上地方人民政府由一個部門統一負責房產管理和土地管理工作的，可能制作、頒發統一的房地產權證書。統一的房地產權證書有《房地產權證》、《房地產共有權證》和《房地產他項權證》三種。

(2)在合法使用方面，應以使用管制(如城市規劃、土地用途管制等)為依據。例如，如果城市規劃規定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么，對該宗土地進行估價就應以其使用符合這些規定為前提。

(3)在合法處分方面，應以法律、行政法規或合同(如土地使用權出讓合同)等允許的處分方式為依據。處分方式包括買賣、租賃、抵押、典當、抵債、贈與等。

(4)在其他方面，如評估出的價格必須符合國家的價格政策。

最高最佳使用原則

最高最佳使用原則要求房地產估價應以估價對象的最高最佳使用為前提進行。最高最佳使用必須同時符合4個標準：①法律上許可；②技術上可能；③經濟上可行；④價值最大化。

最高最佳使用具體包括3個方面：①最佳用途；②最佳規模；③最佳集約度。尋找最高最佳使用的方法，是先盡可能地設想出各種潛在的使用方式：然后從下列4個方面依序篩選：

(1)法律上的許可性。對于每一種潛在的使用方式，首先檢查其是否為法律所允許。如果是法律不允許的，應被淘汰。

(2)技術上的可能性。對于法律所允許的每一種使用方式，要檢查它在技術上是否能夠實現，包括建筑材料性能、施工技術手段等能否滿足要求。如果是技術上達不到的，應被淘汰。

(3)經濟上的可行性。對于法律上允許、技術上可能的每一種使用方式，還要進行經濟可行性檢驗。經濟可行性檢驗的一般做法是：針對每一種使用方式．，首先預測其未來的收入和支出流量，然后將未來的收入和支出流量用現值表示，再將這兩者進行比較。只有收入現值大于支出現值的使用方式才具有經濟可行性，否則應

被淘汰。

(4)價值是否最大。在所有具有經濟可行性的使用方式中，能使估價對象的價值達到最大的使用方式，才是最高最佳的使用方式。

收益遞增遞減原理可以幫助確定最佳集約度和最佳規模。

均衡原理是以房地產內部各構成要素的組合是否均衡，來判定是否為最高最佳使用。它也可以幫助確定最佳集約度和最佳規模。

以建筑物與土地的組合來講，建筑物與土地比較，如果規模過大或過小，或者檔次過高或過低，則建筑物與土地的組合不是均衡狀態，該房地產的效用便不能得到有效發揮，從而會降低該房地產的價值。例如，某宗土地上有建筑物，但該建筑物不是在最高最佳使用狀態，如已過時；破舊、現狀容積率低，則會對該宗土地的有效利用構成妨礙，在對該宗土地進行估價時就需要做減價調整。這種情況在現實中經常遇到，如在舊城區有一塊空地，另有一塊有建筑物的土地，這兩塊土地的位置相當，而有建筑物的土地上的建筑物已破舊(無利用價值)，此時對于買者來說，空地的價值要高于有建筑物的土地價值。因為買者購得該有建筑物的土地后，還需花代價拆除建筑物，從而該建筑物的存在，不僅增加不了土地的價值，還降低了土地的價值。

適合原理是以房地產與其外部環境是否協調，來判定是否為最高最佳使用。它可以幫助我們確定最佳用途。

適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理，即當房地產與外部環境最協調，同時內部構成要素的組合最適當時，便為最高最佳使用。

當估價對象已做了某種使用，則在估價時應根據最高最佳使用原則對估價前提做下列之一的判斷和選擇，并應在估價報告中予以說明：

(1)保持現狀前提。認為保持現狀、繼續使用最為有利時，應以保持現狀、繼續使用為前提進行估價?，F有建筑物應予保留的條件是：現狀房地產的價值大于新建房地產的價值減去拆除現有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額。

(2)裝修改造前提。認為裝修改造但不轉換用途再予以使用最為有利時，應以裝修改造但不轉換用途再予以使用為前提進行估價。對現有建筑物應進行裝修改造的條件是：預計裝修改造后房地產價值的增加額大于裝修改造費用。

(3)轉換用途前提。認為轉換用途再予以使用最為有利時，應以轉換用途后再予以使用為前提進行估價。轉換用途的條件是：預計轉換用途所帶來的房地產價值的增加額大于轉換用途所需的費用。

(4)重新利用前提。認為拆除現有建筑物再予以利用最為有利時，應以拆除現有建筑物后再予以利用為前提進行估價。

(5)上述情形的某種組合。最常見的是第三種轉換用途與第二種裝修改造的組合。估價時點原則

估價時點原則要求房地產估價結果應是估價對象在估價時點時的客觀合理價格或價值。

在實際估價中，通常將“估價作業期”(估價的起止年月日，即正式接受估價委托的年月日至完成估價報告的年月日)或估價人員實地查勘估價對象期間的某個日期定為估價時點，但估價時點并非總是在此期間，也可因特殊需要將過去或未來的某個日期定為估價時點。因此，在估價中要特別注意估價目的、估價時點、估價對象狀況和房地產市場狀況四者的內在聯系。

不同估價目的的房地產估價，其估價時點與估價所依據的估價對象狀況和房地產市場狀況的見下表

替代原則

替代原則要求房地產估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。類似房地產是指其實物、權益、區位狀況均與估價對象的實物、權益、區位狀況相同或相當的房地產。具體一點說，類似房地產是在用途、規模、檔次、建筑結構、權利性質等方面與估價對象相同或相當，并與估價對象處在同一供求范圍內的房地產。同一供求范圍是指與估價對象具有替代關系，價格會相互影響的其他房地產的區域范圍。

替代原則對于具體的房地產估價，指明了下列兩點：

(1)如果附近有若干相近效用的房地產，且知其價格，則可以依據替代原則，由這些相近效用的房地產的價格推算出估價對象的價格。在通常情況下，由于估價人員很難找到各種條件完全相同、可供直接比較的房地產的價格作依據，因此，實際上是尋找一些與估價對象具有一定替代性的房地產作為參照物來進行估價，然后根據其間的差別對價格做適當的調整修正。

(2)不能孤立地思考估價對象的價格，既不能“情人眼里出西施”，也不能“下里巴

人”，而要考慮相近效用的房地產的價格牽掣。特別是作為同一個估價機構，在同一個城市、同一時期，按同一估價目的，對不同位置、檔次的房地產的估價結果應有一個合理的價格差，尤其是好的房地產的價格不能低于差的房地產的價格。在現實中有時會出現這種情況：單就一宗房地產的估價結果來看似乎有道理，但當把它與其他房地產的價格或估價結果放到一起比較時卻顯得不合理，沒有一個合理的價格差，甚至高低顛倒。

第二篇：房地產估價報告范文

房地產估價報告模板

××市××區××廣場×號××大廈 房地產估價報告

項目名稱：位于 ×× 市 ×× 區 ×× 廣場×號的××大廈 委 托 人：××大廈酒店有限公司 估價機構：××房地產估價公司 估價人員：××× ×××

估價作業日期： 二00八年十二月1日至 二00八年十一月六日 估價報告編號：××××××

目 錄

一、致委托人函??????????????第×頁

二、估價師聲明??????????????第×頁

三、估價的假設和限制條件?????????第×頁

四、估價結果報告?????????????第×頁

五、估價技術報告?????????????第×頁

六、附件?????????????????第×頁 致委托人函

×× 大廈酒店有限公司：

受貴公司委托，本估價機構秉著獨立、客觀、公正、科學的原則，對位于 ×× 市 ×× 區 ×× 廣場×號大廈房地產進行價格評估。本報告估價對象于估價時點二○○四年十月二十九日狀 態下的公開市場價格，估價目的是為估價對象轉讓提供公開市場價格參考。

在本報告中已說明的假設與限制條件下，要估價機構根據估價目的，遵循估價原則，采用科學合理的估價方法，在認真分析現有資料基礎上，經過測算，結合估價經驗與對影響房地產市場價格因素進行分析，確定價對象在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下，于估價時點最可能實現的市場價格總值為人民幣(大寫)玖億貳仟萬圓整?！痢?房地產估價公司 法定代表人： ×× × 二 ○ ○四年十一月六日

估價師聲明 我們鄭重聲明：

⑴ 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。⑵ 本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。有關假設限制條件見“估價假設和限制條件”以及估價報告正文中相關說明。

⑶ 我們與本次估價的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。

⑷ 我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》(GB/T50291-1999)進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。

⑸ 我們已對本估價報告中的估價對象進行了現場勘察，并對勘察的客觀性、真實性、公正性承擔責任，但我們對估價對象的現場勘察僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據委托人提供的資料以及當前建筑行業一般標準或相關規范進行評估。

我們不承擔對估價對象建筑結構質量進行調查的責任。⑹ 沒有其他人對本估價報告提供了重要專業幫助。

⑺ 委托人以及相關部門在使用本估價報告時，對因忽視本估價報告提示的相關事實所引起的相關法律責任，本估價機構以及估價人員不承擔相應責任。⑻ 本估價報告是本估價機構根據估價目的，遵循估價原則，采用科學合理的估價方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過測算，結合估價經驗與對影響房地產市場價格因素時行分析，為估價對象轉讓提供公開市場價格目的而出具的，但受本估價機構估價人員的職業水平和能力的影響。

⑼ 本估價報告中采用的專業術語的解釋及定義適用《房地產估價規范》(GB/T50291-1999)相關規定。

⑽ 未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值均產生一定的影響，本報告未考慮抵押風險，抵押權人在辦理抵押事宜時需全面考慮。參加本次估價的注冊房地產估價師 簽名 蓋章

×× 房地產估價公司 二○○四年十一月六日

估價的假設和限制條件 本估價報告中的分析、意見和結論受以下及本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制：

⑴ 合法性前提。合法性是指估價對象必須合法使用、合法交易或合法處分為前提。具體前提如下：

① 估價對象為在建工程，因委托人提供資料有限，本次評估以估價對象合法開發為所設前提。

② 估價對象為在建工程，尚未進行竣工測繪及產權登記。故本估價報告中估價對象建筑面積數據為委托人所提供的經批準的施工圖紙數據，因設計變更等原因導致建筑面積變化時，應對估價結果進行調整。

③ 估價對象占用土地使用權性質為國有出讓性質，出讓使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結束，報告分析中以土地出讓金已完全繳付為前提。⑵ 最高最佳使用假設。最高最佳使用是指法律上允許、技術上可能、經濟上可靠，能使估價對象產生最大效應的使用。本次評估是以估價對象按設計文件中的設計方案建成為酒店、寫字間、商場為一體的現代化綜合性物業使用為最高最佳使用。

⑶ 估價時點假設。即要求估價結果是估價對象當前狀態于估價時點當時市場狀況下形成的客觀合理價格。估價時點后，估價報告有效期內，估價對象質量、使用功能布局、基礎設施配套以及房地產市場狀況等發生變化，均會對估價結果產生一定的影響。如果對估價對象評估價值產生明顯影響時，應 對本估價結論進行必要的調整。

⑷ 公開市場假設。即估價結果是在公開市場條件下形成的價格。公開市場是指在該市場上交易雙方進行交易的目的在于最大限度的追求經濟利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業知識，交易條件公開且不具有排他性。⑸ 報告使用限制條件如下：

① 本估價報告的估價結果僅為委托人在本估價目的——房地產轉讓下使用，不得做其他用途。

② 本估價報告不作為估價對象權屬確認的依據。

③ 估價報告應用的有效期自完成并提交估價報告日起原則上規定為一年，當市場變化較大時，報告的有效期不超過半年。⑹ 其他假設與限制條件。對估價對象公開市場價格產生影響的因素是多方面的，具體規定如下：

① 估價結果未考慮國家宏觀經濟政策發生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對評估結論的影響。

② 本次評估未考慮特殊交易方式對估價結論的影響。

關于位于 ×× 市 ×× 區 ×× 廣場×號 ××大廈 的估價結果報告

(編號：××××××)一 委托人：

××大廈酒店有限公司，法定代表人為××，住所為××市××區××廣場×號。

二 估價機構：

××房地產估價公司，法定代表人為×××，住所為××市××區××街×號，房地產價格評估資格等級為一級，證書編號為 “建房估證字〔 2003 〕××號”。

三 估價對象

估價對象為位于 ×× 市 ×× 區 ×× 廣場×號的××大廈，設計建成集酒店、寫字間、商場為一體的現代化群體建筑，其地下設計為停車場、設備用房、酒店輔助以及娛樂設施用房，地上由裙房及 A、B 兩座塔樓組成；其中裙房設計功能為商場、餐飲、娛樂、服務用房； A 座地上 7 層～ 51 層，設計功能為五星級酒店及智能型寫字間； B 座地上 7 層～ 29 層，設計功能為半智能寫字間。

估價對象總建筑面積為 140274.34 ㎡，占用土地面積為7593.66 ㎡，土地性質為國有出讓性質，土地使用權歸××大廈酒店有限公司所有，使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結束。估價對象于估價時點土建工程及建筑外裝修工程已經完工，電梯、扶梯設備以及中央空調機組等設備已運至施工現場。四 估價目的： 為估價對象轉讓提供公開市場價格參考。五 估價時點： 2004 年 10 月 29 日。六 價值定義：

根據 《房地產估價規范》 第 6.2.2 關于 “房地產轉讓價格評估，應采用公開市場價值標準”的規定，本報告評估估價對象于估價時 點狀態下的公開市場價格。七 估價依據：

⑴ 房地產價格評估委托協議書；

⑵ 《國有土地使用權證》證書編號：××××××； ⑶ 《施工許可證》，證書編號：××××××； ⑷ 《中華人民共和國土地管理法》；

⑸ 《中華人民共和國城市房地產管理法》； ⑹ 國家及地方的有關法律、法規；

⑺ 《房地產估價規范》(GB/T50291-1999)；

⑻ 估價人員對估價對象現場勘察記錄以及掌握的房地產市場相關資料；； ⑼ 委托人提供的工程施工圖紙等相關資料。八 估價原則：

本估價報告在遵循客觀、公正、科學、合理的基本原則下，結合估價目的對估價對象進行估價。具體依據如下估價原則： 合法原則；最高最佳使用原則；替代原則；估價時點原則。⑴ 合法原則。遵循合法原則，應以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。

⑵ 最高最佳使用原則。遵循最高最佳使用原則，應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。

⑶ 替代原則。遵循替代原則，要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。

⑷ 估價時點原則。遵循估價時點原則，要求估價結果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。九 估價方法：

根據估價對象的特點，本報告將采用假設開發法和成本法對估價對象進行評估。

十 估價結果：

本估價機構根據估價目的，遵循估價原則，采用科學合理的估價方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過測算，結合估價經驗與對影響房地產市場價值因素進行分析，確定估價對象在符合報告中的有關假設以及限制條件的基礎上，在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下，于估價時點可能實現的市場價格總值為人民幣(大寫)玖億貳仟萬圓整。(十一)估 價人員：××× ××××(十二)估 價作業日期：

二○○四年十月二十九日 至二○○年十一月六日(十三)估價報告應用的有效期：

估價報告應用的有效期自完成并提交估價報告日起原則上規定為一年，當市場變化較大時，報告的有效期應為半年。

×× 房地產估價公司 二 ○ ○四年十一月六日

關于位于 ×× 市 ×× 區 ×× 廣場×號 ××大廈 的估價技術報告

估價對象為位于 ×× 市 ×× 區 ×× 廣場×號的××大廈，設計建成集酒店、寫字間、商場為一體的現代化群體建筑，其地下設計為停車場、設備用房、酒店輔助以及娛樂設施用房，地上由裙房及 A、B 兩座塔樓組成；其中裙房設計功能為商場、餐飲、娛樂、服務用房； A 座地上 7 層～ 51 層，設計功能為五星級酒店及智能型寫字間； B 座地上 7 層～ 29 層，設計功能為半智能寫字間。

估價對象總建筑面積為 140274.34 ㎡，占用土地面積為7593.66 ㎡，土地性質為國有出讓性質，土地使用權歸××大廈酒店有限公司所有，使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結束。估價對象于估價時點土建工程及建筑外裝修工程已經完工，電梯、扶梯設備以及中央空調機組等設備已運至施工現場。根據委托人要求的估價目的，本報告評估××大廈于二○ ○ 四年十月二十九日估價時點停止施 工狀態的公開市場價格。因此，需要對估價時點條件下，影響估價對 象價格形成的各種因素進行分析。針對× × 大廈的建設標準和功能特點，分析影響其價格形成的因素主要有以下方面。一 實物狀況分析

⑴ ××大廈主要技術經濟指標說明

根據委托人提供的經批準的××大廈施工圖紙，該大廈的主要技術經濟指標說明如下：

⒈ 總用地面積 7593.66 ㎡

其中：酒店部分用地面積 3963.87 ㎡ 寫字間部分用地面積 3629.79 ㎡

⒉ 土地使用期限 1998 年 9 月 20 日至 2038 年 9 月 19 日 ⒊ 建筑占地面積 5300.83 ㎡ ⒋ 總建筑面積 140274.34 ㎡ ⒌ 建筑層數： 地下部分-4F~-1F 寫字間部分 A 座 7F~13F B 座 7F~29F 酒店客房部分 A 座 14F~51F ⒍ 建筑容積率 1:18.47 ⒎ 建筑覆蓋率 69.81% ⒏ 綠化率 9.22% ⒐ 建筑總高 A 座總高 200.80m B 座總高 112.45m ⒑ 總用水量 2162m3/ 日 復用水量 310 m3/ 日 實際用水量 1852 m3/ 日 ⒒ 空調冷量 3715RT ⒓ 過熱蒸汽量 12.209MW ⒔ 設備總容量 10167KV A 變壓器安裝容量 9300KVA 發電機 1120KVA 和 400KV A 各一臺 ⑵ ××大廈整體設計方案說明

依據“××大廈整體設計方案”，建成后的××大廈要達到如下標準： ⒈ 總平面布置

××大廈依原地勢設計，充分利用有效的用地面積，保證退后××路道路紅線 10m、××廣場 12m 的規劃要求。根據用地形狀，建筑物長軸與××街平行，且沿××街方向布置商場以及半智能型寫字間，五星級酒店和智能型寫字間則正對××廣場。⒉ 建筑立面造型

根據規劃設計要求，××大廈建筑采用歐洲新古典建筑風格，強調裙房的細部刻劃，注重色彩配合、材質選擇和比例的劃分，在整體風格上顯得渾厚、莊重。塔身部分線條簡潔、流暢，塔頂向塔身的過渡自然，強調建筑輪廓線條完美。對酒店主入口采用弧形金屬棚架，大片弧形幕墻，使酒店大堂的中庭與××廣場有機地融合起來；智能型寫字間入口設計為半開敞的大臺階，與酒店入口相映襯，××街一側的商場入口布置廣告燈飾。⒊ 綠化及景觀

根據規劃設計要求，建筑用地紅線內，臨××廣場一側及沿××街、××街一側盡量布置綠化面積，綠化風格與大廈的歐洲新古典風格相適應。酒店入口軸線正對的綠地上設置銅合金雕塑標志，環繞酒店大堂設置五根不銹鋼旗桿，夜間輔以立面泛光照明，形成鮮明、生動、清新的外部空間環境。⒋ 建筑功能分布 ① 地下部分

估價對象地下部分設四層地下室，主要為地下停車場(22 7 個車位)、機電設備用房和酒店的輔助用房。地下四層按地下人防設計，地下一層設計有舞廳、保齡球室等娛樂服務設施，地下二層至地下四層為地下停車場。② 裙房

估價對象地上一至六層為裙房，主要用于商場、餐飲、商務等以及酒店的公共部分?！痢两忠粋热狗康囊粚又了膶釉O商場，面對××廣場的酒店大堂設三層挑空的中庭，半圓形玻璃幕墻。一層設總服務臺、電梯廳、瀑布流水，并設自動扶梯聯結地下一層的娛樂設施和地上一層至五層裙房的餐飲、會議等公共空間，五層的多功能廳設有四國語言同聲傳譯系統及聲光控制室，六層設桑拿、游泳池、屋頂花園等休憩、健身設施。③ A 座塔樓

A 座塔樓七層至十三層為辦公寫字間，建筑面積 9910.64 ㎡。十五層至二十九層、三十一層至四十四層為按照五星級標準設計的酒店客房，四十六層至四十八層為屋頂餐廳，十四層、三十層、四十五層為避難層(兼設備層)，四十九層至五十一層為設備層、機房，屋頂設直升飛機停機坪。④ B 座塔樓

B 座塔樓的設計功能為半智能型寫字間。建筑面積為29016.44。七層為會議中心，六層及八層至二十六層為寫字間，二十七層至二十九層為設備層、機房，屋頂設冷卻塔。⒌ 裝修

外墻：裙房采用暖灰色花崗巖板；塔樓外墻采用玻璃幕部分塑鋁板掛面； 窗和局部玻璃幕墻采用鋁合金框，淺灰色隔熱中空玻璃。

酒店大堂：花崗巖拼花地面，石材或木質墻面，金屬吸音板裝飾吊頂。公共衛生間：高級防滑地磚，墻面裝飾釉面磚貼至頂棚金屬板吊頂，嵌入式燈具，大理石化妝臺，進口衛生潔具。

高級寫字間：地面鋪高級地毯，木墻裙，吸音板吊頂，嵌入式燈具，鑲包木門。

普通寫字間：地面鋪地毯，涂料或無框玻璃隔斷，裝飾吸音吊頂，嵌入式燈具，鑲包木門。

會議室：地面鋪高級地毯，木墻裙，裝飾吸音吊頂，嵌入式燈具。

餐廳：地面石材或地毯、地磚，木質鑲板墻面，裝飾玻璃門，裝飾吸音吊頂。廚房、備餐間：防滑地磚，釉面磚墻面，金屬板吊頂。客房：地面鋪地毯，壁紙墻面，裝飾吸音吊頂。

設備用房、庫房等：細石混凝土地面，墻面、頂棚刷涂料。

其他：特殊要求的會議室、多功能廳做音質設計，有振動和噪音的機房做減振和防噪處理。

⒍ 設備及設施配置 ① 中央空調系統

××大廈采購美國“開利”牌中央空調系統，對不同的功能區分別采用空氣系統和風機盤管加新風系統，地下室設 4 臺 930RT的雙效溴化鋰吸收式水冷機組，由城市集中供熱系統提供蒸汽，另在地下室設 2 臺進口蒸汽發生器。② 電梯

××大廈共采用美國“ OTIS ”牌“ 506NCE ”型電扶梯共 16部，“ E411-VVVF ”型電梯 18 部。③ 樓宇自動化系統

綜合布線系統：模塊化的開發性布線系統，可進行語音、數據和圖像傳輸。通訊系統： 半智能型寫字間設 400 對市話直通線路； 智能型寫字間設 410 對市話直通線路和一臺 450 門程控交換機，45 條中繼線；酒店設 110 對市話直通線路和一臺 1750 門程控交換機，175條中繼線。A 座屋頂平臺設各種天線，接收設備在 A 座十三層。機電設備自動控制系統： 采用計算機進行分散控制和集中管理。

酒店管理系統：前臺和后臺酒店管理系統、俱樂部管理系統、會議及宴會管理系統、管理信息系統、餐飲庫存成本控制系統和電視綜合服務系統。

智能型會議系統：設置于多功能廳的全套飛利浦公司的智能型會議系統。廣播音響系統：包括背景音樂系統、客房音響系統、業務廣播系統、火災事故廣播系統。

保安系統：包括報警系統、監視系統、巡更系統。

車庫管理系統：自動驗卡、計費、卷閘、信息顯示等設備。智能型二總線火災自動報警及聯動控制系統。④ 給排水系統

包括給水、排水、熱水及開水供應、循環供水、游泳池供水、消防和排水系統。

⑤ 動力系統

包括熱力站、鍋爐房、柴油發電機、油罐、油泵和泠庫等設備。⑥ 供配電系統

10KVA 雙回路供電系統、變電所、配電室等設備。⑶ 其它實物狀況說明 ⒈ 用地面積及形狀

估價對象用地面積 7593.66 ㎡，為國有出讓性質，使用權人為××大廈酒店有限公司，使用期限由 1998 年 9 月 20 日至 2038年 9 月 19 日，形狀為不規則矩形。⒉ 建造年代

估價對象于 2000 年 8 月開工建設，2003 年 10 月建至目前狀態停工至今。⒊ 建筑結構

估價對象為鋼結構及鋼筋混凝土結構。⒋ 建筑面積

本報告中根據使用功能，將××大廈分為三個功能部分，分攤 公共面積和附屬面積后的建筑面積分別為：

酒店(含客房、餐飲、娛樂、商務中心、地下車庫等)： 建筑面積 93584.80 ㎡

商場： 建筑面積 7763.46 ㎡

寫字間： A 座(智能型)建筑面積 9910.64 ㎡ B 座(半智能型)建筑面積 29016.44 ㎡ ⒌ 地形及地質條件

估價對象所處地形由東南向西北傾斜，高差約 5 米，地質條件 良好。

⒍ 臨街狀態

估價對象三側臨街。南側與寬約 30m 的××街等高相接，臨街寬度約 50m，西側與寬約 20m 的××街等高相接，臨街寬度約120m，北側與寬約 50m 的××路等高相接，臨街寬度約 50m，東側臨寬約 6m 的巷道。二 區位狀況分析 ⑴ 區域范圍

估價對象所處區域為以估價對象為中心，向東 50m 至××街，向西 300m 至××街，向北 300m 至××街所圍成的區域。該區域按××市城市類區劃分標準屬一類一級區域，估價對象建設用地按××市土地級別標準屬一級地一類區。估價對象所處區域景觀條件良好，整個區域地勢略向西北傾斜。⑵ 街路配置

估價對象所處區域南接寬約 30m 的××街，西接寬約 20m 的××街，北接寬約 50m 的××路。××路、××路等城市主、次干道通過該區域，以××廣場為樞紐形成東連××廣場、××廣場、××廣場，西連××廣場、××廣場××廣場，南接××路，北接××路的完善的道路交通網絡，道路通達條件較好。整個區域內路網發達，路況良好。⑶ 交通設施與接近條件

估價對象所處區域距火車站約 0.5km，距 海 港 約 2km，距國際機構約 8km。經過該區域的 15 路、23 路、702 路、703 路等十余條公交聯營線路，可通達市內各個區域，形成輻射能力極強的公共交通網絡。該區域東接××廣場商貿金融區，西面和北面與市中心商業區相連接。⑷ 基礎設施

在估價對象所處區域范圍內，上下水、電力、煤氣、供暖、電訊等基礎設施配套齊全，市政主管網可由××街、××街一側接入，距離較近。⑸ 商服設施配置 估價對象所處區域內有××廣場大廈、××大酒店、××大廈、××大廈等中高檔酒店、辦公服務設施，××電影城、××影劇院等娛樂設施，以及一定數量的中小型店鋪、娛樂文化場所。⑹ 區域特征及變動趨勢

估價對象所處區域是××市最繁華的文化娛樂中心區，以各種規模的影視廳、賓館、酒店等娛樂服務設施為主，混雜少量居民住宅。該區域內目前以中、低層建筑為主，低層建筑建造年代較早，目前市政府正在分期進行拆遷改造。根據××市城市總體規劃和分區規劃，該區域未來的發展趨勢是集聚程度更高的城市商貿娛樂中心區，建筑規模向中高層、大型化發展。⑺ 其他影響設施

估價對象所處區域內無污染、危險及其他使人心理上產生嫌惡感的設施。三 市場背景分析

××市位于遼東半島最南端，三面環海，一面與大陸相接，是我國東北地區對外開放的窗口和走向世界的橋梁，是我國北方開放度最高的城市。改革開放以來，特別是近十多年來，××市經濟發展迅速。2003 年，經濟總量增速躍上 15% 的新臺階，成為近年來增長量最快的年份。初步核算，全市生產總值 1632.6 億元，人均生產總值按戶籍平均人口計算為 29206 元，按年末匯率測算縱約合

3529 美元?！痢潦幸呀浽趪鴥韧馓貏e是東亞地區形成了較高的知名度。近十年來，××市政府始終致力于加強城市建設與管理工作，城市面貌發生了巨大的改觀，城市功能不斷增強。良好的城市環境與基礎設施建設，使得××市的投資環境不斷改善，與此同時投資領域也不斷拓寬，××市始終是中國北方的投資熱點城市之一。幾年來，××市對外貿易持續快速增長。全市新批外商投資企業 879家，比上年增長 5.6% ； 合同外資金額 45.75 億美元，增長 51.6% ；實際使用外商直接投資 22.11 億美元，增長 37.9%。在新批外商投 資企業項目中，總投資超 1000 萬美元的大項目有 118 項，趨超5000 萬美的有 14 項。全市外商投資企業共完成產值 790.6 億元。目前，××市已有外商投資企業 7000 多家，來××市投資的國家和地區 50 多個，境外企業駐××市的代表機構 2000 多家。國內外商家的不斷進入，對高檔商務用房產生了大量需求。同時整潔優美的城市環境，宜人的氣候條件，以及美麗的自然風光，每年也吸引了大量的中外來賓觀光旅游。每年“黃金周”期間、服裝節期間，市內的星級酒店入住率超過 80%，五星級酒店時常爆滿。因此，目前市中心商業區域、商務金融區域的高檔酒店、寫字樓的收益狀況良好?？梢灶A見，隨著國家振興東北老工業基地相關政策的落實與實施，作為東北亞航運中心以及國際航運中心的建設、東北亞金融中心、物流集散地的建設，會使××市的經濟發展和對外開放的步伐進一步加快，國內外進入××市的投資、經商、旅游等活動將會持續增長。因此，在市中心商業區域或金融商務區域投資 興建高檔酒店和寫字樓前景明朗，物業價格將保持在較高水平。四 最高最佳使用分析

房地產估價應當以估價對象的最高最佳使用為前提進行估價。最有效使用是指法律上允許、技術上可能、經濟上可行，經充分合理論證，能使估價對象產生最高價值的使用。根據估價對象所處的地理位置、規模以及其設計方案，根據最高最佳使用原則，本估價報告中估價對象作為集酒店、寫字間、商場為一體的現代化綜合性物業使用為其最高最佳使用。五 估價方法選用

根據委托人的估價目的和要求，并根據估價對象為在建工程這一特點，本估價報告采用假設開發法與成本法進行評估。六 估價測算過程

⑴ 假設開發法估價過程

具體技術思路為：在合理估計建設期的基礎上，首先運用市場比較法、收益法估算估價對象在未來建成狀態的市場總值，扣減目前尚未投入的建安費，配套費以及管理費、銷售稅費等得出估價對象目前狀態下的市場價格。由于估價對象建筑面積及建設的項目規模較大，比較××市相同規模物業的建設期以及定額規定的建設期，確定其開發期為 18 個月。本報告在測算中考慮資金的時間價值，將各期資金投入和銷售收入折算為估價時點的現值，并基于如下假設進行折現：

所有投資均在各期期中一次性實現。銷售收入在 2006 年 5 月31 日一次性變現。報酬率確定為 7.55%(詳情見后)。故本報告采用動態方式進行測算。基本計算公式為： P=P’-(A+B+C+D)其中(以下各個項目費用均為折現值)： P ：估價對象目前狀態價格

P’ ： 項目全部建成后銷售價格 A ：續建成本 B ：管理費用 C ：銷售稅費

D ：買方購買在建工程應負擔稅費 具體分項核算如下：

⒈ 項目全部建成后的市場價格：

根據委托人的估價目的和估價對象功能上的特點，本報告采用不同的評估方法，分別對估價對象——××大廈在目前狀態下各功能部分的價格進行評估，確定××大廈目前狀態的市場總值。本報告中根據使用功能，將××大廈分為三個功能部分，分攤公共面積和附屬面積后的建筑面積分別為： 酒店(含客房、餐飲、娛樂、商務中心、地下車庫等)： 建筑面積 93584.80 ㎡

商場： 建筑面積 7763.46 ㎡

寫字間： A 座(智能型)建筑面積 9910.64 ㎡ B 座(半智能型)建筑面積 29016.44 ㎡ ① 關于××大廈酒店部分的評估

××大廈的酒店部分按五星級酒店標準設計，預計在 2006 年5 月 31 日建成并投入使用。由于××市房地產市場上同類高檔商業型房地產的市場實際交易案例很少，而此類房地產在使用過程中具有明顯的收益性質，可以不斷地獲得經營收益。故本報告采用收益法評估其市場價格。

收益法稱收益資本化法或收益還原法，是預測估價對象的未來收益，然后將其轉換為價值，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。本次評估采用收益法當中的報酬資本化法。即根據估價對象在未來可使用年限(經濟收益年限)內的經營、使用過程中獲得凈收益的能力，采用適當的報酬率(折現率)將估價對象在未來可使用年限(經濟收益年限)內各年的凈收益進折算到估價時點后累加，以此確定估價對象在估價時點的價值。采用收益法評估房地產價格通常采用下列步驟：

Ⅰ 估算估價對象未來各年的潛在毛收入。即假設估價對象在充分利用、無空置時的年總收入。

Ⅱ 估算估價對象未來各年的有效毛收入。即在潛在毛收入的基礎上，考慮商業物業在使用過程中的正?？罩?、拖欠租金等損失后，實際所能獲得的年總收入。

Ⅲ 估算估價對象未來各年的運營費用。即在房地產的使用過程中為取得經營收益所花費的各種費用，包括：營業成本、營業費用、財務費用、稅金及附加費以及經營者利潤等。

Ⅳ 計算估價對象未來各年的凈收益，即有效年收入中減去各種運營費用得到的，由使用房地產所產生的收益。

Ⅴ 確定報酬率。即投資者投資同類房地產所獲得的投資回報與所投入的資本的比率。

Ⅵ 確定收益年限。即估價對象自估價時點起至未來可獲收益的年數。

Ⅶ 選擇報酬資本化公式。即將各年凈收益采用適當方式進行資本化還原的具體公式。本報告中假設估價對象在未來使用年限(有限年)內，每年可獲得穩定的年凈收益，且各年的報酬率保持不變，確定報酬資本化法的計算公式為：

A ——年凈收益； Y ——報酬率；

n ——收益期限，自估價時點起至未來可獲得收益時間。A 酒店部分凈收益測算：

預計××大廈于 2006 年 5 月 31 日才能建成交付使用，故本估價報告基于前述基本分析和××市高檔酒店的客觀收入和費用標準來預測計算其凈收益。酒店部分凈收益由客房部分的凈收益、餐飲娛樂部分的凈收益和其他部分(車庫、商務中心、健身及出租柜臺等)的凈收益構成。分別測算如下：

A.1 客房部分凈收益測算 a 客房年經營收入

××大廈酒店的客房部分分為： 15 ～ 42 層共有標準間 528 套；15 ～ 42 層，每層設兩個套間，共 54 個套間； 44 層為 8 套豪華套間； 43 層為 1 套總統套房。根據本公司掌握的××市目前五星級酒店標準間收費標準，并考慮估價對象酒店部分的設計及裝修標準，確定××大廈的酒店標準間收費標準預計為 900 元 / 日(人民幣)，利用率為 70% ； 套間為 1800 元 / 日，利用率為 65% ； 豪華套間為 2800元 / 日，利用率為 50% ； 總統套房為 24500 元 / 日，利用率為 35%。每年按 360 個營業日計算。客房年經營收入為：

(900 元 / 日?套× 528 套× 70%+1800 元 / 日?套× 54 套× 65% +2800 元 / 日?套× 8 套× 50%+24500 元 / 日?套× 1 套× 35%)× 360 日＝ 14961 萬元 b 客房年運營費用 ○ 營業成本：

客房營業成本包括客房的各項服務成本、能源費、維修費用及每年的固定資產(除房屋和與房屋不可分離的設備設施)折舊等，根據可行性研究和初步設計中確定的酒店規模、技術經濟指標、建設標準估算，客房年營業成本約 3120 萬元。

○ 營業費用：

包括服務人員工資及福利、開辦費攤銷和廣告、宣傳、交際費，根據××市同類酒店 2000 ～ 2003 年此項費用平均水平估算，客房年營業費用為 625 萬元。

○ 管理費用：

包括房產稅、保險費、管理人員工資及福利、差旅費等各種費用，估算客房部分年管理費用為 343 萬元?！?財務費用：

包括流動資金的利息、籌資成本、匯兌損益等，估算為 257 萬元?！?營業稅及附加：

按客房營業收入的 5.55% 計 算，為 830 萬元?！?經營者利潤：

根據調查和 2003 年××市社會經濟統計資料中賓館酒店業財務狀況報表，估算年經營者利潤為 1496 萬元。

● 年經營費用合計： 6671 萬元。c 客房部分凈收益

客房部分凈收益＝年經營收入－年經營費用 ＝ 14961 萬元－ 6671 萬元 ＝ 8190 萬元

A.2 餐飲娛樂部分凈收益 a 餐飲部分年營業收入

××大廈餐飲娛樂部分主要集中在地下一層，地上二層至六層和地上四十六至四十八層，包括程式餐廳、包間等。根據××廣場、××廣場、××路一帶同類餐飲娛樂設施的經營情況，經營規模按建筑面積比例套算，估算餐飲娛樂部分年經營收入為 3650 萬元。b 餐飲部分年運營費用 ○ 營業成本

包括原材料和各項服務成本、能源費、維修費用及每年的固定固定資產(除房屋和與房屋不可分離的設備設施)折舊等，根據可行性研究和初步設計中確定的酒店規模、技術經濟指標、建設標準估算，餐飲部分年營業成本為 1095 萬元。

○ 營業費用：

包括服務人員工資及福利、開辦費攤銷和廣告、宣傳、交際費，根據××市同類酒店 2000 ～ 2003 年此項費用平均水平估算，餐飲娛樂部分年營業費用為 200 萬元。○ 管理費用：

包括房產稅、保險費、管理人員工資及福利、差旅費等各種費用，估算年管理費用為 70 萬元?！?財務費用：

包括流動資金的利息、籌資成本等，估算為 53 萬元?！?營業稅及附加： 按營業收入的 5.55% 計 算，為 203 萬元。○ 經營者利潤：

根據調查和 2003 年××市社會經濟統計資料中賓館酒店業財務狀況報表，估算餐飲部分年經營者利潤為 365 萬元。● 年經營費用合計： 1986 萬元。c 餐飲娛樂部分凈收益

餐飲娛樂部分凈收益＝年經營收入－年經營費用 ＝ 3650 萬元－ 1986 萬元 ＝ 1664 萬元

A.3 其他部分凈收益

酒店的其他部分凈收益包括通過地下停車場、商務中心、健身、娛樂等服務項目的收費獲得的收入，減去相關費用獲得的凈收益。因××大廈尚在建設中，難以將各部分的經營收入、經營費用劃分清楚，故本報告中考慮按同檔次酒店經營中的一般比例進行估算，即以客房部分和餐飲部 分的年凈收益之和的 10% 確定為其他部分的年凈收益。

其他部分凈收益＝(81 9 0 ＋ 1664)× 10% ＝ 995 萬元 A.4 酒店部分的凈收益(a)以上三部分的凈收益之和，即：

凈收益 a ＝ 8290 ＋ 1664 ＋ 995 ＝ 10949 萬元 B 報酬率的確定

本次評估采用市場提取法確定估價對象的報酬率，即投資回報與所投入的資本的比率。市場提取法是搜集同一市場上三宗以上類似房地產的價格、凈收益等資料，選用相應的報酬資本化法公式，反求出報酬率。根據本估價機構掌握的有關資料，測算出類似房地產的報酬率為 7.55%。最終確定報酬率： Y ＝ 7.55% C 經濟收益年限確定

估價對象的土地出讓使用年限為 1998 年 9 月至 2038 年 9 月共 40 年，而建筑物的耐用年限依據中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》(GB/T50291-1999)條文說明中的參考值，對于鋼結構的非生產用房一般為 80 年；鋼筋混凝土結構的非生產用房一般為 60 年?！斗康禺a估價規范》第 4.3.8 條規定：“對于土地和建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限長于或等于土地使用權年限時，應根據土地使用權年限確定未來可獲收益的年限”。由于估價對象建筑物完全投入使用是 2006 年，已使用土地 8 年，尚余出讓使用年限 32 年，故確定經濟收益年限為 32 年.D 測算酒店部分價格

通過上述分析，將凈收益、報酬率和收益年限代入公式

其中 A ＝ 10949 萬元 Y ＝ 7.55% n ＝ 32 年

測算××大廈酒店部分價格為： V ＝ 130898 萬元 ② 測算××大廈商場部分的價格 A 商場凈收益測算

××大廈的商場主要位于大廈 B、C 區，臨××街一側裙房的二層至五層，建筑面積約為 7763.46 ㎡，估價人員根據估價對象所處區域內幾家大型商場的商品銷售利潤及柜臺出租水平，并對估價對象的規模、位置等個別及區位狀況進行修正，結合估價師的經驗，預計 2006 年建成后，此類繁華地區高檔次商場的年總收入扣除其經營成本、費用、稅金、利潤等，確定該商場的年凈收益約為 1500萬元。B 確定報酬率

根據估價對象的實際情況，確定商場部分年凈收益的報酬率采 用與酒店部分相同的報酬率即 7.55% 的報酬率。C 經濟收益年限確定

商場部分的經濟收益年限按酒店部分經濟收益年限同樣思路確定，本估價報告選定商場部分的經濟收益年限為 32 年。

D 商場部分價格 將凈收益、報酬率和經濟收益年限代入計算公式(公式略)Y ＝ 7.55% n ＝ 32 年

測算商場部分價格為： V ＝ 17933 萬元 ③ ××大廈寫字樓部分的價格評估

根據委托人提供的規劃設計圖紙，××大廈寫字樓部分建成后除 A 座部分自用外，其余 B 座寫字樓全部向市場發售。近幾年，××市的××廣場、××廣場、××路兩側開發了大量高檔寫字樓，如××大廈、××大廈、××大廈、××大廈、××大廈等，類似標準檔次寫字樓的實際交易案例較多，故選用市場比較法評估其市場價格。

市場比較法是以替代原理為理論基礎，即將估價對象與同一地區或同一供求范圍內的類似地區中在較近時期發生交易的類似房地產加以比較對照，從其既知價格通過交易日期修正、交易情況修正、房地產狀況因素修正、區位狀況修正、實物狀況修正而得出估價對象最有可能實現的合理價格的一種方法。運用市場比較法評估房地產價格通常采用下列步驟： Ⅰ 廣泛收集交易實例； Ⅱ 從中選取可比實例； Ⅲ 建立價格比較基礎； Ⅳ 進行交易情況修正； Ⅴ 進行交易日期修正； Ⅵ 時行區位狀況修正； Ⅶ 進行實物狀況修正； Ⅷ 綜合評估決定估價額。A 選擇類似交易案例 實例一：

位于××區××街，為一棟二十七層鋼筋混凝土結構現代化大廈，1998 年 10 月投入使用。比較實例位于該大廈的二十一層，南向，成交面積 227 ㎡，室內為初裝修，鋁合金窗，采用進口高速電梯兩部，設有煙霧報警、自動消防噴淋系統以及中央空調系統，水、電、暖等配套設施齊全。成交價格為建筑面積每平方米 8400 元，交易日期為 2004 年 9 月 30 日。實例二：

位于××區××路，臨主干道，為一棟鋼筋混凝土框架結構大廈，2002 年投入使用，共計 29 層。比較實例位于該大廈的十九層，成交建筑面積約 99.73 ㎡，室內為初裝修，鋁合金窗，采用 4 部進口高速電梯，設有煙霧報警、自動消防噴淋系統以及中央空調系統，水、電、暖等配套設施齊全。成交價格為建筑面積 9000 元 / ㎡，交易日期為 2004 年 9 月 6 日。實例三：

位于××區××路，為一棟框剪結構寫字樓，設有進口高速電梯，配套設施有中央空調、消防煙霧報警及自動噴淋、IDD 電話系統，2003 年底交付使用。比較實例位于該寫字樓的二十八層，建筑面積 348.26 ㎡，東南朝向，室內為初裝修。成交價格為建筑面積 8800 元 / ㎡，交易日期為 2004 年 10 月 12 日。

B 比較實例與估價對象的比較因素見表 1 ： 比較實例 一 二 三（此處未列表）區 位 狀 況

自然條件 相似 相似 相似 社會條件 相似 相似 相似 離市中心距離 相似 相似 相似 交通條件 相似 相似 相似 商業繁華程度 稍差 相似 稍差 公共設施配套情況 相似 相似 相似 規劃條件 稍差 相似 相似 實 物 狀 況

臨街狀態 相似 相似 相似 結構形式 相似 相似 相似平面布局 相似 相似 相似 建筑規模 相似 相似 相似 裝修情況 稍差 相似 稍差 所處樓層 相似 相似 相似 成新度 十 十 十

外觀 稍差 稍差 稍差 交易情況 正常 正常 正常 交易日期近期近期近期 C 確定修正系數 ○ 交易情況修正

實例一、二、三均為正常買賣不需進行交易情況修正?！?交易日期修正

可比實例一、二、三的交易日期接近，且在該期間內，寫字樓類房地產價格基本平穩，因此可看作 100。由 于受經濟發展及市場供需的影響，預計到 2006 年 5 月 31 日，類似房地產的價格將有5% 的下降幅度。為簡化分析，本估價報告中假設在銷售前提下，全部銷售收入在 2006 年 5 月 31 日一次性變現。因此估價對象交易日期修正系數為 95?！?區位狀況修正

比較實例三處于估價對象同一區域，比較實例一、二處于類似區域，根據表 1 比較參照物與估價對象的區域進行的比較分析，確定比較修正系數為： 設估價對象的區域價格為 100，則實例一為 95，實例二為 100，實例三為 98。○ 實物狀況修正 根據表 1 比較參照物與估價對象實物狀況進行的比較分析，主要考慮裝修標準、結構功能、規模和設施等因素進行修正，確定比較修正系數為： 設估價對象的價格為 100，則實例一為 95，實例二為 95，實例三為 95。D 根據以上各項修正系數，列表比準價格詳見表 2 ： 項 目 一 二 三

成交單價(元/㎡)8400 9000 8800 區位狀況修正 100/95 100/100 100/98 房地產狀況因 素修正 實物狀況修正 100/95 100/95 100/95 交易情況修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 95/100 95/100 95/100 比準價格 8840 9000 8980 對調整后的比準價格進行綜合平均，估價對象的市場單價為：(8840 ＋ 9000 ＋ 8980)/3 ≈ 8940(元 / ㎡)E 寫字樓部分的價格

估價對象寫字樓部分的價格為：

(9910.64 ＋ 29016.44)× 8940 ＝ 34801(萬元)④ ××大廈于 2006 年 5 月 31 日所能實現的整體價值為： 130898 ＋ 17933 ＋ 34801 ＝ 183632(萬元)本報告采用動態方式進行計算測算。從估價時點至 2006 年 5月 31 日，尚有 19 個月的時間，即 1.58 年的時間。考慮目前行業報酬率水平并結合近期利率情況，確定折現率為 17%。則××大廈于估價時點的現值為143290萬元 ⒉ 應扣除開發費用測算

① 尚未完成的建安工程費及裝飾裝修工程費 根據估價對象目前完成狀況，根據委托人提供的資料結合本公司現場勘查掌握的有關資料，確定尚須投入的裝修費、設備購置及安裝工程費、智能工程(含設備)、通訊、變電所等合計約為每平方米建筑面積 2500 元左右，建設期為 19 個月，并假設此項費用均勻投入，則此項費用于估價時點的現值為：30978萬元

② 管理費

管理費取建安費用的 4%，則該項費用 B ＝ 1239 萬元 ③ 銷售稅費

銷售稅費取總樓價的 2.5%，營業稅及附加費率取總樓價的 5.55%，此項費用為 C ＝ 11535 萬元 ④ 買方應負擔的稅費

確定買方購買時應負擔的稅費為購買價格的 5%，即Ｄ＝ 0.05P ⑤ 總計

A ＋ B ＋ C ＋ D ＝ 43752(萬元)＋ 0.05P ⒊ 估價對象目前狀態下價格： P ＝ P’ —(A ＋ B ＋ C ＋ D)＝ 143290 — 43752 — 0.05P ＝ 94798(萬元)

⑵ 成本法估價過程 具體技術思路為：假設在估價時點條件下重新取得建設用地，以現有設計、工藝、技術水平、現有原材料、施工方式，重新建設與估價對象具有同等效用的房地產，所需花費適當、必須的客觀成本、費用，再加上正常的投資利潤及稅費，求取估價對象的積算價格，由于估價對象為在建工程不考慮折舊，最終確定估價對象的價格。

成本法使用公式：

P ＝ L ＋ A ＋ B ＋ C ＋ D ＋ E ＋ F ＋ G ＋ H 其中 P ：評估價格； L ：土地費用； A ：前期費用； B ：建安工程費； C ：基礎設施配套費； D ：資源性費用； E ：管理費；

F ：利息及融資費用； G ：投資利潤； H ：稅費。

具體分項測算如下： ⒈ 取得土地的費用

根據估價對象所占用土地的性質，此項費用包括土地出讓金、拆遷安置補償費和城市基礎設施配套費。① 土地出讓金

估價對象所占用的土地為國有出讓土地，根據有關部門提供的資料及本評估機構掌握的資料，該地塊的土地出讓金經平均修正后為每平方米建筑面積 900 元，計算該土地的土地出讓金：

900 × 140274.34 ≈ 12600)(萬元)② 拆遷安置補償費

根據有關部門提供的資料及本評估機構掌握的資料，該地區拆遷安置補償所需的費用為每平方米占地面積 7500 元左右，則計算拆遷安置補償費為： 7500 × 7593.66 ≈ 5695(萬元)③ 綜合配套費

根據××市政府相關文件規定，××綜合配套費為每平方米建筑面積 300 元左右，則計算此項費用為：

300 × 140274.34 ≈ 4200(萬元)④ 土地費用合計： 12600 ＋ 5695 ＋ 4200 ＝ 22495 萬元 ⒉ 前期費用

前期費用包括“三通一平”工程費和專業費用。① “三通一平”工程費約為 30 萬元 ② 專業費用

包括規劃、勘察設計、可行性研究等費用。參照同類房地產此項費用計算估價對象專業費用為 1120 萬元。③ 前期費用合計： 1150 萬元 ⒊ 建安工程費

根據委托人提供的資料并比照類似工程的造價，確定估價對象目前狀態的建安工程費為每平方米建筑面積 2550 元左右，則此項費用為： 2550 × 140274.34 ＝ 35770(萬元)⒋ 基礎設施配套費

估價對象為在建工程，該項費用尚未發生，故本報告不計此項費用。⒌ 資源性費用

估價對象為在建工程，該項費用尚未發生，故本報告不計此項費用。⒍ 管理費

根據估價對象類型及規模，管理費按總投資的 4% 計算： 2377萬元。⒎ 投資利息

此項費用支出按××市近期平均水平計算，年利率按 7.02%，建設期按 3 年進行計算，則計算利息總額約為 6500 萬元。⒏ 投資利潤

根據同類檔次房地產同期平均投資利潤率 20% 計算約為13658 萬元。⒐ 銷售費用及稅金

按銷售價格的 2.5% 計算銷售費用，按銷售價格的 5.55% 計算 營業稅及附加，則此項費用約為 0.0805P。⒑ 估價對象價格

估價對象重置成本總價為：

P ＝ 22465 ＋ 1150 ＋ 35770 ＋ 2377 ＋ 6500 ＋ 13658 ＋ 0.0805P P ＝ 89125(萬元)⑶ 估價結果確定

假設開發法估價結果為 94798 萬元，成本法估價結果為 89125萬元，兩估價結果相差比例為 6.37% 比較接近，利用簡單算術平均數法，求得計算結果為 91962 萬元。評估人員經過綜合分析上述結果，最終確定估價結果為 9.2 億元。

七 估價結果

根據上述分析、測算，確定估價對象——××大廈于估價時點2004 年 10 月 29 日的市場總值約為大寫(人民幣)玖億貳仟萬圓整。

×× 房地產估價公司 二 ○ ○四年十一月六日

第三篇：《房地產估價》課程設計

《房地產估價》課程設計

目錄

1市場調查及分析1.1鹽城地區宏觀環境

1.1.1人口數據

鹽城地區人口總量保持穩定，全市常住人口為6709629人。共有家庭戶 2609831戶，集體戶69669戶，家庭戶人口為6449857人，集體戶人口為259772人。平均每個家庭戶的人口為2.47人。鹽城市常住人口規模在蘇州市（1072.17萬人）、徐州市（880.20萬人）和南京市（843.62萬人）、南通市（731.00萬人）之后，居全省十三市第五位。人口基數大，房地產潛力巨大。

1.1.2經濟數據

經濟保持穩定增長。2020年，全市實現地區生產總值5953.4億元，按可比價計算，比上年增長3.5%。其中，第一產業實現增加值661.2億元，比上年增長2.7%；第二產業實現增加值2379.4億元，比上年增長2.8%；第三產業實現增加值2912.8億元，比上年增長4.3%。產業結構持續優化，三次產業增加值比例調整為11.1:40.0:48.9，第三產業比重比上年提高了1個百分點。

1.1.3 收入數據

生活水平不斷提高。2020年，全體居民人均可支配收入33707元，比上年增長5.0%。城鎮常住居民人均可支配收入40403元，比上年增長4.1%；人均消費支出20794元，比上年下降0.7%。農村常住居民人均可支配收入23670元，比上年增長6.3%；人均消費支出14994元，比上年下降3.3%。

1.1.4 交通發展迅速

城鄉建設成效顯著。2020年，全市交通建設完成投資183.2億元，鹽通鐵路建成通車，鹽城高鐵實現“縣縣全覆蓋”，“1+8”鐵路綜合客運樞紐同步運營，鹽城站日開行列車達66對。提檔升級農村公路1121公里，新改建橋梁759座，建成美麗鄉村旅游公路1036公里。建成沿海港口5萬噸級碼頭2座，萬噸級以上碼頭泊位累計24個。新建和改造BRT站臺61座，新增新能源公交車150輛，優化新增線路50條。

1.2鹽城地區房地產政策

A.房貸新政出臺，3月1日起辦理新政規定房貸客戶將利率定價方式轉換為LPR+加點,或固定利率轉換辦理時間為2020年3月1日到8月31日。

B.《契稅法》正式公布。2021年9月1日起，《中華人民共和國契稅法》將施行;

C.鹽城出臺人才新政購房補貼15-40萬，鹽城推出升級版人才新政，對20所名校應屆畢業生給予全方位補貼。購房:本科生15萬、研究生20萬、博士40萬，租房:每人每月1500元，交通:2000元/年，生活:博士3000元/月、研究生2000元/月、大學本1500元/月。

D.鹽城調整公積金月繳存基數上限，自2020年7月1日起，職工住房公積金月繳存工資基數上限為20500元機關事業單位及其職工繳存比例仍為12%;企業及其職工繳存比例為5%6%-12%;個人繳存者繳存比例為10%。

1.3鹽城地區房地產市場發展狀況

房地產銷售穩步增長。2020年，全市房地產開發投資516.9億元，比上年增長21.3%，其中住宅投資完成401.4億元，比上年增長16.5%。全市實現商品房銷售面積1071.5萬平方米，比上年增長26.0%，其中住宅939.5萬平方米，比上年增長27.3%；商品房銷售額851.9億元，比上年增長43.0%，其中住宅銷售額748.6億元，比上年增長46.2%。

綜上研究鹽城房地產，歷年來銷售套數，銷售面積，銷售均價均在逐步增長，房地產市場狀況發展良好。

1.4項目周邊房地產狀況

中海華樾

參考價：均價16800元/㎡

物業類別:住宅商業

所屬區域:城西南

建筑類別:多層 高層 小高層

開盤時間:2021.05.26

所屬學區:神州路學校

容 積 率:2.5

開 發 商:鹽城潤海置業有限公司

占地面積:10.28萬㎡

建 筑 商:未填

建筑面積:25.7萬㎡

項目地址:鹽都區鹽瀆路與開創路交匯處（吾悅廣場北）

售樓地址:鹽都區鹽瀆路與開創路交匯處（吾悅廣場北）

樓盤特色:品牌房企 全功能MASTER住區

房源情況:150 131 109 130 138 134

鳳麟府

參考價：16500元/㎡

物業類別:住宅 商鋪

所屬區域:城西南

建筑類別:高層 小高層

開盤時間:12月1日

所屬學區:鹽都區實驗小學、鹽城市第一初

容 積 率:2.5

開 發 商:江蘇通園弘置業有限公司

占地面積:約150畝

建 筑 商:未填

建筑面積:約32.57萬方

項目地址:鹽城市神州路海闊路交匯處（鹽都區實驗小學旁）

售樓地址:鹽城市神州路海闊路交匯處鳳麟府營銷中心

樓盤特色:臨近高架

房源情況:163 99 119 127 141。

南國裕墅

物業類別:住宅 商鋪

所屬區域:城西南

建筑類別:低層、低層住宅

開盤時間:2018年9月

所屬學區:崇禮路小學、鹽城市第一初中

容 積 率:1.01

開 發 商:江蘇緣隆置業有限公司

占地面積:60407.5m2

建 筑 商:未填

建筑面積:88641m2

項目地址:神州路156號

售樓地址:鹽城市鹽都區神州路與趕海路交匯處

樓盤特色:低層、低層住宅

房源情況:法式低層、花園洋房

2項目周邊概況分析2.1項目地塊周邊情況分析

城西南區位，城市南進東擴重點發展區域之一。衣食住行各種生活配套齊全，生活便利。規劃幼、小、初學區。城西南是作為城南以及高新區的重要銜接部分，可快速鏈接聚龍湖板塊的居住區域，是鹽都區政府重點打造的優質地段。近幾年板塊發展迅猛，配套設施齊全，未來隨著城市的擴張，城西南將成為鹽城重要組成部分。華樾項目位于城西南板塊的住宅區，坐落于城市主干道鹽瀆路旁，周邊配套成熟。

幼兒園：自建幼兒園 中小學：鹽都區實驗小學、鹽城市第一初級中學、楓葉國際學校

綜合商場：吾悅、中南城、聚龍湖、新弄里、南金鷹、奧萊城、恒大影城、麥德龍 公園：小馬溝城市綠廊、麗都公園、潤都生態公園

醫院：第三人民醫院南院、鹽城第一人民醫院南院、鹽瀆社區衛生服務中心

銀行：鹽城農商銀行、南京銀行、招商銀行、中國郵政儲蓄銀行、中國工商銀行、中國建設銀行、中國銀行

2.2項目技術經濟指標的確定

1、地塊位置：地塊位于鹽瀆路與神州路交匯口，占地75畝（49950㎡）。

2、總建筑面積:124800平方米

3、容積率：≤2.54、綠化率≥35%（規劃建設用地范圍內綠地面積與規劃建設用地面積之比）

5、地塊性質：住宅、商業

6、建筑密度≤25%（居住建筑基底面積/居住建筑用地面積、建筑覆蓋率）

7、總占地面積：49950平方米（75*666.66=49950平方米）

8、住宅建筑面積：124800平方米

3可行性研究分析3.1項目設計方案

項目設計建造共12棟住宅樓，每棟20層，每層520㎡，共720戶。其中，地下車庫面積15000m2，道路及綠化面積17500m2，項目總建筑面積為124800m2，總占地面積為49950 m2，容積率為2.49。

3.2工程項目開發總進度計劃

項目共12棟住宅樓，分為兩期開工。

一期：1#、2#、3#、4#、5#、6#；

二期：7#、8#、9#、10#、11#、12#；

工期劃分：

一期工程：2022年1月開工，建筑面積為62400m2，計劃2023年4月完工，建設工期16個月，其中分為兩個標段建設；

二期工程：2023年5月開工，建筑面積為62400m2，計劃2024年8月完工，建設工期16個月，分為兩個標段建設；

3.3施工進度計劃

建設進度安排，計劃在3年內完成該項目，具體安排如下：

2021年6月～12月：前期工程；

2022年1月：一期一標段建設工程開工；

2022年8月：一期二標段建設工程開工；

2023年1月：一期一標段建設工程竣工；

2023年8月；一期二標段建設工程竣工：

2023年2月：二期一標段建設工程開工；

2024年1月：二期一標段建設工程竣工；

2023年4月：二期二標段建設工程開工；

2024年12月：二期二標段建設工程竣工；

3.4銷售價格和銷售進度

3.4.1銷售計劃期

銷售期為4年，2022年6月開始預售，2023年銷售完一期一標段，2023年銷售一期二標段，2014年銷售完一期二標段，2024年銷售二期。

3.4.2比較實例選擇

中海華樾隸屬于中國建筑集團有限公園，1979年創立于香港，擁有41年房地產開發與不動產管理經驗，始終堅持主流城市核心地段打造主流精品物業。于2013年入駐鹽城，經過7載蓬勃發展，成為城市高端人居代表品牌，建面約109-134㎡都會風范成品住宅 二期煥新登場；目前少量房源在售，高層19#、21#、26#，建面約109㎡、130㎡、132㎡，參考價16800元/㎡；小高層22#，建面約134㎡，參考價17000元/㎡左右；低層住宅20#、23#、25#，建面約138㎡、150㎡，參考價18000-19000元/㎡。

鳳麟府項目是由碧桂園集團、通銀集團、弘陽集團聯合打造，1、項目自身配備幼兒園，緊鄰鹽都區實驗小學、鹽城市第一初級中學。2、緊鄰西環路高架，海闊路、神州路主干道，交通便捷。3、暢享3公里繁華都市圈，項目涵蓋吾悅、中南城、聚龍湖、新弄里、南金鷹、奧萊城、恒大影城、麥德龍、等大型商業生活配套。4、項目周邊景觀資源豐富，麗都公園、潤都生態公園和小馬溝城市綠廊。

南國裕墅項目臨近鹽都區崇禮路實驗學校、崇禮路幼兒園和楓葉國際學校。周邊商業區覆蓋（中南世紀城、南金鷹、吾悅廣場等），醫療覆蓋（第一人民醫院、南三院）。靠近鹽瀆路和海洋路高架，出行方便。

3.4.3比較因素說明表

本項目于2022年6月開始銷售，其周邊交通便捷，四通八達，基礎配套設施齊全，商業程度較為繁華。小區綠化率高，停車位足夠。將本項目與三個比較實例在交易日期、交易情況、區域個別因素等多個方面進行比較。并編制比較因素條件說明表。

估價比較因素條件說明表

比較因素條件指數表

估價比較因素條件指數表

估價比較因素條件修正系數表

3.4.4估價對象銷售均價

經過比較分析，采用市場比較法，考慮市場交易情況、市場交易日期、區域因素、個別因素等，將估價對象與中海華樾、鳳麟府、鳳麟府天鉑三個可比實例進行對比分析，最后得出（17680+17890+19200）÷3=18257。所以一期開盤時，估價對象銷售均價定為18257元/㎡。并且根據鹽城市年銷售均價走勢定銷售均價年增長率約為6.8%。則2022年銷售價格為18257元/㎡，之后3年的銷售價格約為19499元/㎡，20825元/㎡,22242元/㎡。

3.5項目開發各成本及財務報表

3.5.1土地費用

取得該塊土地的價格為5.2億元（熟地價）。

3.5.2其他成本費用

根據2014年江蘇省建設工程費用定額，建安成本定為2000元/㎡，則總建安費用為20486萬元，前期費建安費用×5.8%，附屬配套費建筑面積100元/㎡，公共基礎設施費為建筑面積150元/㎡。不可預見費為土地成本，建安費用，前期工程費，附屬配套費，公共基礎設施費總和的3%。

3.5.3開發費用

項目的開發費用包括管理費，銷售稅費，財務費用?，F場管理費為開發總成本的3%，銷售稅費為總銷售收入的5%，財務費用為所有貸款所產生的利息總和。

3.5.4項目總投資估算

3.5.5工程投入費用

一期工程建筑面積為62400㎡，二期程建筑面積為62400㎡，根據項目分期建設施工劃分表，2022年建設建筑面積41600㎡，2023年建設建筑面積41600㎡，2024年建設建筑面積41600㎡。所以求出2022年到2024年建設面積各為33.3%，33.3%，33.3%。

3.5.6銷售收入費用

銷售計劃：2022年6月，開始一期銷售，預計銷售期為一年；2024年6月，開始二期銷售，預計銷售期為一年。由表可知，2022年銷售價格為18257元/㎡，之后3年的銷售價格約為19499元/㎡，20825元/㎡,22242元/㎡。則2022年至2025年項目銷售面積分別為31200㎡,31200㎡，31200㎡，25728㎡。此外共計720戶，共計720個車位，車位200000元/個，則2023年~2025年銷售收入各為60561.84萬，64436.88萬，68574萬，729951萬，總銷售收入為266567.76萬。

3.5.7貸款計劃

按照基礎：主體：裝飾裝修=3：5：2的比例分配每年的建設投資費用，工程的建設工期投資為開發成本加管理費加銷售費并除去土地費用及前期工程費，約為48053萬元。則2021年至2024年投入1447.68萬元、21623萬元、18019萬元、8410萬元。

3.5.8投資計劃

通過貸款利息結算表與自有資金，銷售收入等結合分析，做出投資計劃與資金籌措表

投資計劃與資金籌措表

3.5.9土地增值稅

土地增值稅超率累進稅率表

土地增值稅計算表

3.5.10項目利潤總額

銷售利潤統計表

3.5.11項目損益表

損益表

3.5.12自有資金現金流量表

將以上分析的資金流動數據整理分析，做出自有資金現金流量表，折現率是在采用現金流量折現法時需用的一個重要參數，具體應等同于同一市場上類似房地產開發項目所要求的平均報酬率。而平均報酬率=平均年現金流量/初始投資額×100%=10%，則取折現率為10%。

3.5.13總資金現金流量表

總資金現金流量表

3.5.14財務可行性分析

通過項目財務評估分析，稅后財務內部收益率大于等于基準收益率，且稅后財務凈現值為正，所以此項目在財務上可行。

4風險分析4.1盈虧平衡分析

從表可知總成本為101942.37萬元，其中固定成本為土地成本，其余為可變成本，固定成本為52000萬元，可變成本為49942.37萬元，計劃建筑面積為124800方米，則單位面積可變成本為4001.8元；

從表中可知計劃總銷售收入為266567.76萬元，總銷售稅金及附加為14661.23 萬元，則單位面積銷售價格為21359元，單位面積銷售稅金及附加為1174元。

由此可得CF=40671.61×10^4，P=17813，V=3970，t=990。則Q=CF÷(P-V-t)=40671.61×10^4÷（17813-3970-990）≈30859。

所以當開發面積（銷售面積）為30859m2時，項目盈虧平衡。本項目124800m2遠大于30859m2，所以方案可行

4.2敏感性分析

敏感性分析表

敏感性分析結果匯總表

從表中可以看出對于項目的單因素分析狀況可見，項目的價格因素較成本因素敏感。在本方案中，價格因素較為敏感。則在項目銷售過程中需要控制好價格的變動以及銷售情況。

5綜合評價5.1社會效益評價

社會效益的內涵包括三方面主要內容：一是社會再生產過程中一定投入對提高人民福利水平作用的內容；二是社會再生產中一定投入對提高社會文明作用方面的內容；三是社會再生產中一定投入對人自身的合理再生產作用的內容。

此項目將會對社會帶來以下影響，帶來相應的社會效益：

a、促進城市發展b、帶動城市經濟c、保障社會安定

5.2環境效益評價

項目的環境效益評價，是將開發項目及周邊的環境，以及項目開發建設過程中對項目周邊環境產生的影響作出分析。項目開發建設可能產生的環境影響有:水污染、空氣污染、噪聲污染、固體廢物污染、光污染、城市景觀破壞、生態影響、對特殊用地區的破壞等。

以下是項目環境效益的分析：

a．項目周邊地塊大多處于待開發狀態，所以要加強項目中環境保護基礎設施的建設。

b．項目設計方案中綠化對環境有一定的保護，并且有益于周邊的環境保護以及環境生態系統的維護。

c．項目建設過程中，嚴格遵守國家規定來建設施工，控制各類建設污染的產生于排放，提高建設環境保護。

d．隨著社會的發展，可持續發展融入了我們的生活中。項目的開發建設施工，要遵循可持續發展的理論，合理地使用新型能源如太陽能、風能、水能進行建設。

5.3項目經濟效益評價

綜上，項目的財務凈現值大于零，所以是可行的，財務內部收益率與基準收益率均符合預期假設。

第四篇：房地產估價報告

《房地產估價》課程設計任務書

二、估價調查對象：

本次課程設計內容為合肥大溪地某層辦公場所的估價。項目位于合肥蜀山區黃山路以北，岳西路以西，西臨永久綠化帶“大溪地”項目開發充分利用了坡地的地形優勢，各組團空間錯落有致，層次豐富，力求為置業者營造一個舒適、安全、生態、時尚的居住區。大溪地國際BLOCK街區，是以大溪地人文精神與理想人居的全新構想，創建的一種符合國際文明居住標準的新型居住模式，包括花園洋房、多層、小高層、高層等多種住宅形態，SOHO公寓、IEO型總部辦公樓、酒店、主力商業店、步行街、體育館、藝術館、兒童游樂中心、幼兒園、中小學等完善設施，是一個超大型開放式綜合國際街區，充分體現未來居住標準。小區內部有百米風情步行街，9300多平米的藝術館、體育館、名牌小學、合肥50中、2所幼兒園、綜合商場有家樂福超市、好又多超市、合肥協和醫院、中西醫院結合醫院、炮院醫院、105醫院、合肥腦科醫院等基本配套設施。園林景觀:9300多平米的藝術館、“大溪地”項目開發將充分利用坡地的地形優勢，各組團空間錯落有致，層次豐富，力求為置業者營造一個舒適、安全、生態、時尚的居住區。

三、課程設計進度計劃：

2011年12月19、20日————收集資料 2011年12月21日——— 計算

2011年12月22、23日————撰寫估價報告

四、課程設計實施途徑：

（一）、運用收益法估價應按下列步驟進行：

1、搜集有關收入和費用的資料;

2、估算潛在毛收入;

3、估算有效毛收入;

4、估算運營費用;

5、估算凈收益;

6、選用適當的資本比率;

7、選用適宜的計算公式求出收益價格。

（二）、凈收益應根據估價對象的具體情況，按下列規定求?。?/p>

出租型房地產，應根據租賃資料計算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維修費、管理費、保險費和稅金。租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。維修費、管理費、保險費和稅金應根據租賃契約規定的租金涵義決定取舍。若保證合法、安全、正常使用所需的費用都由出租方承擔，應將四項費用全部扣除;若維修、管理等費用全部或部分由承租方負擔，應對四項費用中的部分項目作相應調整。

（三）、估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，除有租約限制的之外，都應采用正?？陀^的數據。有租約限制的，租約期內的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應采用正常客觀的租金。利用估價對象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，應與類似房地產的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益進行比較。若與正?？陀^的情況不符，應進行適當的調整修正，使其成為正?？陀^的。

（四）、在求取凈收益時，應根據凈收益過去、現在、未來的變動情況及可獲收益的年限，確定未來凈收益流量，并判斷該未來凈收益流量屬于下列哪種類型：1每年基本上固定不變;2每年基本上按某個固走的數額遞增或遞減;3每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減;4其他有規則的變動情形。

（五）、資本化率應按下列方法分析確定：

l市場提取法：應搜集市場上三宗以上類似房地產的價格、凈收益等資料，選用相應的收益法計算公式，求出資本化率。

2安全利率加風險調整值法：以安全利率加上風險調整值作為資本化率。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率;風險調整值應根據估價對象所在地區的經濟現狀及未來預測、估價對象的用途及新舊程度等確定。

3復合投資收益率法：將購買房地產的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權平均數作為資本化率，按下式計算：R= M·Rm +(1-M)Re(5)式中R ——資本化率(%);M——貸款價值比率(%)，低押貸款額占房地產價值的比率;Rm——抵押貸款資本化率(%)，第一年還本息額與抵押貸款額的比率;Re——自有資本要求的正常收益率(%)。

4投資收益率排序插入法：找出相關投資類型及其收益率、風險程度，按風險大小排序，將估價對象與這些投資的風險程度進行比較，判斷、確定資本化率。

（六）、資本化率分為綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率，他們之間的關系應按下式確定：RO=L*RL+B*RB(6)式中RO——綜合資本化率(%)，適用于土地與建筑物合一的估價;RL——土地資本化率(%)，適用于土地資本估價;RB——建筑物資本化率(%)，適用于建筑物估價;L——土地價值占房地產價值的比率(%);B——建筑物價值占房地價值的比率(%)，L+B+100%.（七）、計算收益價格時應根據未來凈收益流量的類型，選用對應的收益法計算公式。

（八）、對于單獨土地和單獨建筑物的估價，應分別根據土地使用權年限和建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有效年限收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。對于土地與建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限長于或等于土地使用權年限時，應根據土地使用權年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有效年的收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊的土地取得費用的攤銷。對于土地與建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限短于使用權年限時，可采用下列方式之一處理：1先根據建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有效年的收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷;然后再加上土地使用權年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價值的折現值。2將未來可獲收益的年限設想為無限年，選用無限年的收益法計算公式，凈收益中應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。

房地產估價報告

估價項目名稱：合肥大溪地某層辦公場所 委托方：合肥某大溪地客戶經理 估價方： 估價人員：

估價作業日期

第一篇 前言

致委托方函 ××客戶經理：

根據委托，我們對您合肥大溪地某層辦公場所在估價時點2011-12-21的房地產價值進行了評估。評估的目的是為您的住房者提供價格參考。

估價人員根據估計目的，遵循估價原則，經過市場調查和實地查勘，遵照《中華人民共和國房地產管理法》、《房地產估價規范》及其他相關法規，選用收益法和市場比較法進行了評定估算，確定估價對象在估價時點的公開市場價值總額為849911.64元，平均市場單價4721元/m2。

此致

2011-12-20

模擬法定代表人： 估價師聲明 我們鄭重聲明：

1.我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。

2.本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限

3.我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有利害關系和偏見。

4.我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告

5.我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。6.沒有人對本估價報告提供重要專業幫助。

7.如未得本公司的書面許可，本估值報告書的全文或任何部份內容或任何注釋，均不能以任何形式刊載于任何文件、通函或聲明。

8.最后，根據本公司的一貫做法，我們必須申明，本估值報告書僅供委托

方使用，本公司不承擔對任何第三者對本報告書的全文或任何部份內容的任何責任。

模擬房地產估價師： 估價的假設和限制條件

1.鑒于同一估價對象，估價目的不同，估價依據以及采用的價值標準會有所不同，評估出的客觀合理價格或價值也會有所不同。本次估價報告的估價結果所體現的是估價對象在完整權利狀態下的現有價值，為委托方地產轉讓提供參考依據。因此，本估價報告的估價結果僅作為委托方確定估價對象在沒有他項權利約束條件下現有價值的參考依據。

2.本次估價基于委托方所提供的全部資料具備真實性和合法性，且該估價對象具有完整和合法的產權之前提進行估價。僅在此前提下，本估價報告的估價結果才能有效地體現估價對象在估價時點的實有的公開市場價值。委托方保證所提供的全部資料具備真實性與合法性，并對此承擔全部責任。

3.本次估價基于目前及未來的社會政治經濟環境和房地產市場是正常穩定的前提進行估價，即本次估價中所涉及的房地產之價格、成本、稅額等都是根據當前市場狀況確定的，均不考慮未來的變動。對于估價對象的年收益視為恒定不變，且不考慮資本化率每年的波動。

4.房地產估價結果具有很強的時效性，因此，本次估價的估價結果是估價對象在估價時點的價格，不能將該估價結果作為估價對象在其他時點的價格。

5.根據《房地產估價規范》，本報告的估價結果體現估價對象在估價時點的實有的公開市場價值。

6.未經估價方書面同意，任何單位或個人不得將本估價報告的全部或部分及任何參考資料于公開發表的文件、通告或報告中引用，亦不得以任何形式公開發表。

7.報告中所使用的貨幣為人民幣。

第二篇

估價結果報告

委托方：合肥大溪地客戶經理

模擬法定代表人：×××

寫字樓：合肥國大溪地××層××號 估價方： 模擬法定代表人： 住所 估價對象

名稱：合肥大溪地某層辦公場所 坐落：合肥大溪地 建筑面積：180平方米； 建筑結構：框架剪力墻結構

裝修情況：外墻： 涂料，干掛石材 供暖： 無 大堂： 無 內墻： 毛坯 門： 暫無資料 窗： 雙層真空玻璃

設施設備：供氣： 天然氣 供電： 市政供電，一戶一表 廚房： 毛坯 有線(數字)電視： 有有線電視接口 供水： 市政供水 通訊： 電信 衛生間： 毛坯 消防： 按國家標準 寬帶： 電信。工程質量：經驗收合格 竣工日期：2009年×月×日

維修保養情況：物業維護及住戶保養情況良好 基礎設施：水電、煤氣、有線電視、網絡等齊全

周邊設施：合肥大溪地某層辦公場所位于合肥蜀山區黃山路以北，岳西路以西，西臨永久綠化帶“大溪地”項目開發充分利用了坡地的地形優勢，各組團空間錯落有致，層次豐富，力求為置業者營造一個舒適、安全、生態、時尚的居住區。估價目的

為該業主出租辦公樓提供有效參考。估價時點

2011年12月21日 價值定義

本次估價采用收益法來確定其市場價值。估價依據

1．國家和合肥市有關的法律法規

（1）《中華人民共和國城市房地產管理辦法》（2）《中華人民共和國土地管理法》（3）《合肥市土地管理辦法》 2．合肥市蜀山區規劃詳圖 3． 委托方提供的有關資料（1）估價委托書（2）購房合同（3）產權證明

4．估價人員向有關部門查詢、市場調查和現場勘查收集的資料。估價原則

本次房地產估價遵循以下原則: 1．合法原則，應以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。2．最高最佳使用原則，應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。3．替代原則，要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。

估價方法

根據收益法對本棟辦公場所進行估計，最終得到待估房地產的價格。估價結果

合肥大溪地某層辦公場所于估價時點2011-12-21在價值定義設定條件下房地產的價值為：市場價值總額為849911.64元，平均市場單價4721元/m2。

估價人員： 估價作業日期：

第三篇 估價技術報告

一、估價方法選用：

由于有較多的可比對象，本次估價選用的是收益法。

二、估價測算過程：

（一）、根據估價對象狀況：

合肥大溪地某層辦公場所180平米，框架剪力墻結構，土地使用年限為50

年，從2004年12月22日算起。

估價需要：評估該商鋪2011年12月22日的購買價格。估價過程：

1、選擇估價方法：

該宗房地產是出租的寫字樓，為收益型房地產，適用收益法估價，故選用收益法。具體是選用收益法中的報酬資本化法，公式為：V=∑Ai／(1+Y)i

2、搜集有關資料。通過調查了解，并與類似寫字樓的正常租金、出租率、經常費進行比較分析，得出了估價對象的有關情況和正?？陀^的數據如下：

（1）可供出租的面積為180㎡.（2）月租金為50元/㎡.（3）出租率年平均為100%。

（4）經常費平均每月210元，包括人員工資、水、電、空調、維修、清潔、保安等費用。

（5）房產稅以房產租金收入為計稅依據，稅率為12%。（6）其他稅費為租金收入的6%。

3、測算年有效毛收入：

年有效毛收入=180*50*12*100%=108000元

4、測算年運營費用：（1）經常費：210*12=2012元（2）房產稅：

年房產稅=1108000*12%=12960元（3）其他稅費：

年其他稅費：108000 *6%=6480元

（4）年運營總費用=2012+12960+6480=21425元

5、計算年凈收益：

年凈收益=年有效毛收入-年運營費用 =108000-21425

=86572元

6、確定報酬率：在調查市場上想似風險的投資所要求的報酬率的基礎上，確定報酬率為10%。

7、計算房地產價格：根據過去的收益變動情況，判斷未來的凈收益基本上每年不變，且因收益期限為有限年，故選用公式為：V=A/Y[1-1/(1+Y)^n] 上述公式中的收益期限n為45年（建筑物經濟壽命為60年，長于土地使用年限。土地使用年限從2004年12月起計為50年，2004年到2012年12月為8年，此后的收益期限為42年），因此：

V=86572/10%[1-1/(1+10%)^42]=849911.64元

估價結果：根據計算結果，并參考房地產估價師的估價經驗，確定本估價對象與2011年12月21日的總價為849911.64元，平均市場單價4721元/m2。

第五篇：房地產估價報告

房地產估價報告

估價項目名稱：成都百貨大樓××店房地產在建工程抵押價值評估 委托方：廣漢市××房地產開發有限公司 估價方：廣漢市豐泰房地產評估有限責任公司 估價人員：××××××

估價作業日期：二OO五年六月十四日至二OO五年六月十九日 估價報告編號：××××××

目 錄

一、致委托方函

二、估價師和估價員聲明

三、估價的假設和限制條件

四、估價結果報告

五、估價技術報告

六、附件：

房地產估價委托書、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》及估價方《營業執照》、《房地產價格評估機構資格證書》等復印件。、《建設工程規劃許可證》致委托估價方函

廣漢市××房地產開發有限公司：

本公司受貴公司的委托，對位于廣漢市中山大道南一段的成都百貨大樓××店在建工程進行市場價格評估，作為貴公司辦理抵押貸款的價格參考依據。估價對象于2004年10月10 日動工修建，總建筑面積為 26934．74平方米，其土地使用權類型為出讓，終止日期為2044年，使用權總面積為6436．90平方米。

本公司根據估價目的，在認真分析委托方提供的資料以及估價人現場查勘和市場調查取得的資料基礎上，遵循估價原則，采用假設開發法、收益法對影響房地產價格因素進行了分析，結合估價經驗，經過測算，確定估價對象成都百貨大樓××店在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下，在估價時點二O O五年六月十四日可能實現的市場價格為：

人民幣小寫：l1160．O0萬元

人民幣大寫：壹億壹仟壹佰陸拾萬元整

估價結果報告隨函發送，如有異議，請貴公司于十五日內向我公司提出。此函。

廣漢市豐泰房地產評估有限責任公司

二OO五年六月十九日

估價師聲明

我們鄭重聲明：

1．我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。

2．本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。

3．我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。

4．我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。

5．我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。6．沒有人對本估價報告提供重要專業幫助。

7．委托方提供的資料和陳述的情況直接影響我們的分析和結論，委托方對提供的資料和陳述的情況的合法性、真實性、完整性及其引起的后果負責，因資料失實造成評估結果有誤的，評估機構和評估人員不承擔相應責任。

8．報告使用人應全面閱讀本報告，并特別注意本報告“估價的假設和限制條件”、“價值定義”中所載明的內容，參考本估價報告結果，合理使用本報告，否則我公司估價人員不承擔相應責任。

參加本次估價的注冊房地產估價師簽名、蓋章

估價的假設和限制條件

一、本估價報告基于以下的假設條件得出結論：

1．在估價時點估價對象未設定抵押擔保等他項權力，且不存在司法和行政機關依法裁決查封和其他限制該資產權利的情形。這些事項未經我們調查確認；

2．本報告假定估價對象的處置不受可能影響其價值的權限制和負有法律義務性質的開支所約束；

3．本報告假設估價對象保持估價時點時產權記載用途繼續使用，且為估價對象合法的最高最佳使用用途；

4．估價人員對估價對象的現場查勘僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，本報告假設估價對象符合國家有關技術、質量、驗收規范；

5．估價對象的過去、現在和未來處于公開的市場環境中，未受特殊因素的影響；

6．委托方向本公司提供的有關資料和陳述的情況是真實，合法和完整的。

二、說明和限制條件

1．本報告估價結果是根據本次估價目的做出的，僅作為委托方辦理抵押貸款的市場價格參考依據，不得用于其它用途；

2．本報告所采用的房屋建筑面積和土地使用面積以委托方提供的資料為依據；

3．本估價結果包括房屋、構筑物及其附屬設施設備和占用范圍內的土地使用權的價格。若以上估價對象分割處置，本估價結果無效；

4．根據國家規范的要求和本報告的估價目的，本次估價結果為公開市場條件下的以其產權用途持續使用確定的估價時點上的公開市場價格，該價格僅適用于協商作價處置方式，若采用其他處置方式(如強制處分等)，該價格無效；

5．根據本報告的估價目的，在運用本報告時應在考慮產權性質、未來市場波動風險、物業變現的不確定性(估價對象可能存在不易變現或快速變現的風險)和變現的費用、物業轉讓時應繳納的有關稅費等因素對估價對象價值的影響和考慮本估價結果報告中對估價對象的價格定義后，參考估價結果確定擔保額(擔保額應低于估價結果)。抵押權利雙方應按規定到有關管理部門進行抵押登記；

6．估價結果自完成估價報告起半年內有效(2005年6月19日至2005年l2月l8日)，若在此期間內由于國家政策、經濟環境及物業本身的物理狀況等因素和本報告假設條件發生重大變動，這些變動對估價結果產生重大影響時，本估價結果無效，須委托我公司重新估價；

7．如發現本報告內的文字或數字因校印或其它原因出現誤差時，請通知本公司進行更正。否則，報告誤差部分無效；

8．本報告未經我公司書面同意，不得向委托方及使用相關方以外的單位或個人提供，其報告的全部或部分內容不得發表于任何公開媒體上以及任何宣傳資料中，報告解釋權為本公司所有；

9．本報告經注冊房地產估價師、本公司簽章，并作為一個整體時有效；

l0．必須在本報告有效期內，正確合理地運用本報告估價結果，否則責任由委托人自負。

廣漢市豐泰房地產評估有限責任公司

二OO五年六月十九日

房地產估價結果報告

一、委托方

機構名稱：廣漢市××房地產開發有限公司 機構地址：略 法定代表人：略 身份證號碼：略 住址：略

二、估價方

機構名稱：四川省廣漢市豐泰房地產評估有限責任公司 機構地址：廣漢市金雁廣場2幢綜合樓底層北面1號 資格等級：房地產價格評估(資格證號：510600P006)

三、估價對象 1．估價對象范圍：

估價對象位于廣漢市中山大道南一段一成都百貨大樓××店(××××)在建工程，現已辦理了編號為××××××《建筑工程施工許可證》；廣建編號2004一××號《建設工程規劃許可證》；廣建編號2003一××號《建設用地規劃許可證》；廣國用(2004)字第××號《國有土地使用證》；

2．估價對象權屬：

根據委托方提供的資料顯示，估價對象為廣漢市××房地產開發有限公司所有。

3．估價對象建筑物使用情況：估價對象現為在建工程，未投入使用； 4．估價對象建筑及裝飾情況：該商業中心建筑總樓層為地面七層、地下一層，為整幢鋼混結構多層建筑，主體結構為框架剪力墻，其容積率為3．

49、建筑密度為0．62。于2004年l0月動工修建，2005年2月主樓四層斷水，目前該大樓主體已完工，地面一至七層外裝已完成一半，內裝已開始貼地面磚。其水、電、電話管線已預埋，已安裝主要設施、設備有：中央空調、高、低區生活給水箱、火災自動報警系統及自動噴灑滅火

系統、地下室通風系統、消防通風系統等設施設備均已安裝。正在進行前期安裝準備的設施、設備有：客用垂直升降梯兩部、觀光電梯一部、貨用垂直升降梯一部、商場內自動扶梯六部。其中，第一層建筑面積3963．50平方米，第二層建筑面積3661．26平方米，第三層建筑面積3865．65平方米，第四層建筑面積4087．62平方米，第五層建筑面積3511．13平方米，第六層建筑面積1893．32平方米，第七層建筑面積1810．04平方米，地下層建筑面積4142．22平方米；

5．估價對象土地使用情況：

土地使用權類型為出讓、用途為商服，終止日期為2044年6月22日，使用權總面積為6346．90平方米。土地面積較大，地勢平整，地塊內已鋪設好砼路面等其它附屬設施設備。

四、估價目的

為抵押貸款提供價格參考依據

五、估價時點 2005年6月14日

六、價值定義

1．本報告所確定的房地產價值，是根據國家規范的要求和本報告的估價目的，本次估價結果為公開市場條件下的以其產權用途持續使用確定的估價時點上的公開市場價格，該價格僅適用于協商作價處置方式，若采用其他處置方式(如強制處分等)，該價格無效。如估價目的變更，須另行估價；

2．本估價結果包括如下價值： ①房屋及其附屬設施設備； ②房屋占用范圍內的土地使用權。3．幣種為人民幣。

七、估價依據

1．《中華人民共和國城市房地產管理法》； 2．《中華人民共和國土地管理法》；

3．建設部發《城市房地產價格管理暫行辦法》； 4．《中華人民共和國擔保法》；

5．《房地產估價規范》(GB／TS0291—1999)；

6．廣漢市人民政府頒發(2000)l6號《關于調整我市基準地價標準及有關問題的通知》；

7．委托人提供的資料；

8．估價人員通過調查及現場查勘獲得的資料；

9．廣漢市房地產交易市場提供的有關房地產市場資料； lO．評估機構掌握的資料。

八、估價原則

I．合法原則。要求房地產估價應以估價對象的合法權益為前提進行； 2．最高最佳使用原則。要求房地產應以估價對象的最高最佳使用為前提進行；

3。替代原則。要求房地產估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格；

4．估價時點原則。要求房地產估價結果應是估價對象在估價時點時的客觀合理價格或價值；

5．公平原則。要求房地產估價人員站在中立的立場上，求出一個對各方當事人來說都是公平合理的價值。

九、估價方法．

根據中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》的規定，房地產估價方法主要有市場比較法、收益法、成本法、假設開發法四種方法。我們根據特定的估價目的、估價對象的市場情況等選擇適宜的估價方法。

1．估價方法的選擇 因該區域同類房地產交易實例較少，可比實例選擇困難，和估價對象具有收益性的特點，結合實際情況，我們選擇房地合一評估的方法對其客觀合理價值進行估算，估價方法為：假設開發法，其應用方式為：采用收益法確定續建完成后的房地產價值；

2．估價方法的定義 ①假設開發法的定義：

預計估價對象開發完成后的價值，扣除預計正常開發成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

②收益法的定義

預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

十、估價結果

本公司根據估價目的，在認真分析委托方提供的資料以及估價人員現場查勘和市場調查取得的資料基礎上，遵循估價原則，采用假設開發法、收益法對影響房地產價格因素進行了分析，結合估價經驗，經過測算，確定估價對象成都百貨大樓××店在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下，在估價時點二○○年六月十四日可能 實現的市場價格為：

人民幣小寫：II160．00萬元

人民幣大寫：壹億壹仟壹佰陸拾萬元整

十一、估價人員××××××

十二、估價作業日期 2005年6月14日至2005年6月19日

十三、估價報告應用的有效期

本報告有效期為6個月，即2005年6月19日至2005年l2月18日。

廣漢市豐泰房地產評估有限責任公司

二OO五年六月十九日

房地產估價技術報告

一、個別因素分析：

成都百貨大樓××店是由成都百貨大樓集團公司強勢投資、打造的廣漢市第一時尚購物高地。該商業中心用地面積6436．90平方米，建筑總樓層為地面七層、地下一層，為整幢鋼混結構多層建筑，主體結構為框架剪力墻，其容積率為3．

49、建筑密度為0．62。該幢大樓由廣漢市建筑勘測設計院設計，于2004年1O月動工修建，2005年2月主樓四層斷水，目前該大樓主體已完工，地面一至七層外裝已完成一半，內裝已開始貼地面磚。其水、電、電話管線已預埋，已安裝主要設施、設備有：中央空調、高、低區生活給水箱、火災自動報警系統及自動噴灑滅火系統、地下室通風系統、消防通風系統等設施設備均已安裝。正在進行前期安裝準備的設施、設備有：客用垂直升降梯兩部、觀光電梯一部、貨用垂直升降梯一部、商場內自動扶梯六部。

該商業中心各層的主要功能分述如下：

第一層：建筑面積3963．50平方米，為精品百貨。第二層：建筑面積3661．26平方米，為精品百貨。第三層：建筑面積3865．65平方米，為大型主力超市。第四層：建筑面積4087．62平方米，為餐飲娛樂。第五層：建筑面積3511．13平方米，為辦公用房。第六層：建筑面積1893．32平方米，為辦公用房。第七層：建筑面積1810．04平方米，為辦公用房。地下層：建筑面積4142．22平方米，為停車庫。

二、區域因素分析

估價房地產位于廣漢市中山大道南一段與西湖路交匯處，其四面均臨城市主干道，市政設施齊全、密布的道路網絡連接城市四面八方，方便快捷的交通帶來如織人流。故該地段具有地理位置優越、人口流動量大、經濟區位好、交通條件十分便利等特點。

三、市場背景分析

廣漢市經濟將繼續保持高增長的勢頭，未來的房地產市場前景良好。而估價對象所處地段中山大道，人潮涌動、車水馬龍己天然形成不可限量的投資價值。加上××國際商業中心，充分滿足城市規劃和使用功能，以現代簡約的建筑風格，充分張揚大都市商業建筑特色的外立面造型，必將成為廣漢市的標志性建筑。成都百貨大樓人住××國際，以強大的商業運營能力和品牌號召力，打造20000平方米的大型綜合性商業賣場，開創廣漢商業百貨之先河。故這些因素將會給估價房地產的市場價值帶來不可估量的正面影響。

四、最高最佳使用分析

房地產估價應當以估價對象的最有效使用為前提進行估價。最有效使用是指法律上允許，技術上可能，經濟上可行，經充分合理論證，能使估價對象產生最高價值的使用。估價對象設計用途：地下層為停車庫，一、二層為精品百貨，三層為大型主力超市，四層為餐飲娛樂，五至七層為辦公用房。從房屋位置結構、套型、設施狀況來看不適宜用于住宅等其它用途，故估價對象以保持其設計用途使用為最高最佳使用。

五、估價方法選用

根據中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》的規定，估價方法有市場比較法、收益法、成本法及假設開發法等四種估價方法。因該區域同類房地產交易實例較少，可比實例選擇困難，和估價對象具有收益性的特點，結合實際情況，我們選擇房地合一評估的方法對其客觀合理價值進行估算，估價方法為：假設開發法，其應用方式為：采用收益 法確定續建完成后的房地產價值。

六、估價測算過程 1．假設開發法公式

在建工程價格=續建完成后的房地產價值一續建成本一管理費用一投資利息一銷售費用一續建投資利潤一買方購買在建工程的稅費； 2．采用收益法確定續建完成后的房地產價值 收益法基本數據情況簡介： ①基本假定：

a、房地產每年收益額相同； b、資本化率每年不變且大于零； C．有限年期為n。②收益法公式：

3．估價測算：

(1)續建完成后的房地產價值 ①總收益：

根據估價人員現場調查，認真分析了評估對象的實際情況，結合廣漢市房地產交易市場的交易資料，比較德陽岷江路成都百貨大樓、都江堰成都百貨大樓、龍果成都百貨大樓、南充成都百貨大樓，考慮到一至四層及地下層可出租面積和不可出租面積的權重，確定該房地產的社會平均租金水平為：

一層每平方米建筑面積月租金為6O．00元，則年總收益為：720．00平方米；

二層每平方米建筑面積月租金為55．00元，則年總收益為：660．00元／平方米； 三層每平方米建筑面積月租金為45．00元，則年總收益為：540．007r_／~z方米；

四層每平方米建筑面積月租金為4O．00元，則年總收益為：480．00平方米；

五層每平方米建筑面積月租金為2O．00元，則年總收益為：240．00元／平方米；

六層每平方米建筑面積月租金為18．00元，則年總收益為：216．00元／平方米；

七層每平方米建筑面積月租金為16．00元，則年總收益為：192．00平方米；

地下層每平方米建筑面積月租金為16．00元，則年總收益為：192．00平方米；

②總支出： A．折舊費

根據川建廳發[2000]013號文《四川省建筑工程計價定額》(SGD1—2000)以及分析、比較與估價對象相同區位、結構、用途和設施、設備的建筑物，確定該宗物業現行工程造價1800元／平方米。根據估價對象土地使用權終止日期為2044年6月的期限和中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》第五章第四節第十一條“建筑物耐用年限長于土地使用權年限時，應按土地使用權年限折舊”的規定，確定其建筑物的經濟耐用年限為39年，殘值率為O。

則年折舊費=1800÷39=46．15元／平方米 B．維修費

按我市慣例，維修費為房屋現行造價的1．5％ ． 則年維修費=1800×1．5％=27．00元／平方米 C．管理費

年管理費=(46．15+27．00)×10％= 7．32元／平方米 D．保險費

年保險費=1800×2％o= 3．6O元／平方米 E．房產稅

年房產稅=1800×1．2％= 21．60元／平方米 F．其它稅及不可預見費

年其它稅及不可預見費為1．86元／平方米 G．土地使用稅

年土地使用稅約為O．72元／平方米,故年總支出：

46.15 + 27.0O + 7.32 + 3.6O + 21.60 + 1.86 + 0.72 = 108.25元／平方米

③純收益：

一層：720.O0 – 108.25 = 611.75 元／平方米 二層：660.O0 – 108.25 = 551.75 元／平方米 三層：540.O0 – 108.25 = 431.75 元／平方米 四層：480.O0 – 108.25 = 371.75 元／平方米 五層：240.O0 – 108.25 = 131.75 元／平方米 六層：216.O0 – 108.25 = 107.75 元／平方米 七層：192.O0 – 108.25 = 83.75 元／平方米 地下層：192.O0 – 108.25 = 83.75 元／平方米 ④資本化率的確定：

資本化率的確定采用投資復合收益率法和安全利率加風險調整值法。

A．投資復合收益率法

假設委估房地產的取得是一種房地產投資行為，取得該房地產的資金來源可分為抵押貸款和和自由資本兩種，通常抵押貸款占七成，自有資本占三成。目前中長期貸款的年貸款利率為5.49％，自有資本所有者一般要求的年收益率為10％。則：

資本化率=70％ × 5.49％ + 30％ × 10％ = 6．843％ B．安全利率加風險調整值法

根據國家的現行銀行存款利率及有價證券的利率分析，目前貨幣的安全利率在2％～ 3％ 之間，取其中間值2.5％作為安全利率。根據我市的經濟狀況及未來預測，委估對象的用途和房屋成新分析，取風險補償率為2.5％。則：

資本化率 = 安全利率 + 風險補償率 = 2.5％ + 2.5％ = 5％ C．資本化率的確定

因委估房地產的標的額較大，所以資本化率的確定用投資復合收益率法更符合評估目的，故取兩種方法得出資本化率的權數分別為0．75和0．25。則：

最終資本化率為：

6.843％ ×0.75+5.0％ ×0.25=6.38％ ⑤收益年限的確定：

估價對象土地使用權類型為出讓，終止日期為2044年6月，故確定其收益年限為39年。

⑥將上述數據代人公式

(2)續建成本

根據對施工現場的勘察，以委托方提供的在建工程工程量完成情況表為依據，經測算確定：整個工程續建成本為11000000．O0元。

(3)管理費用

按續建成本的3％計：

11000000.O0 × 3％ = 330000.O0 元(4)投資利息

根據委托方提供的在建工程施工進度來看，其續建周期為3個月，利息以一年期貸款利率：6.93％o／月為推。則，(5)銷售費用

按續建成本的5％計：

11000000.O0 × 5％ = 550000.O0 元(6)續建投資利潤 按續建成本的10％計：

11000000.O0 × 10％ = 1100000.O0 元(7)買方購買在建工程的稅費

按續建成本的6.5％計：11000000.O0 × 6.5％ = 715000.O0 元(8)在建工程的評估值

在建工程價格 = 125513399.73 – 11000000550000-1100000—715000 = 111588121.O0 元 則：在建工程價格總額為：11160.O0萬元

七、估價結果確定

本公司根據估價目的，在認真分析委托方提供的資料以及估價人員現場查勘和市場調查取得的資料基礎上，遵循估價原則，采用假設開發法、收益法對影響房地產價格因素進行了分析，結合估價經驗，經過測算，確定估價對象成都百貨大樓××店在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下，在估價時點二○○五年六月十四日可 能實現的市場價格為：

人民幣小寫：11160．O0萬元

人民幣大寫：壹億壹仟壹佰陸拾萬元整