第一篇：房地產估價復習

名詞解釋：房地產估價師、房地產、容積率、地役權、空間利用權、區位、基準地價、標定地價、房屋重置價格、補地價、樓面地價、房地產估價、專業房地產估價人員、估價目的、房地產估價原則、最高最佳使用、市場法、可比實例、收益法、成本法、直接資本化法、報酬資本化法、假設開發法、長期趨勢法

簡答：土地利用的限制、增加房地產供給的途徑、政府對房地產限制的特權、引起房地產價格上升的原因、房地產具有價格的條件、需要補地價的情形、專業估價的特點、一名合格的房地產專業估價人員必須的素質、房地產估價原則、保障獨立、客觀、公平估價的要求、獨立、客觀、公正的具體做法、有助于把握最高最佳使用原則的經濟學原理、房地產估價的基本方法、市場法估價的操作步驟、選取可比實例的質量要求、建立價格可比基礎、房地產狀況調整的內容、收益法的操作步驟、成本法估價的操作步驟

第二篇：房地產估價復習要點(期末復習)

房地產估價復習

1、房地產按開發程度劃分的類型： 生地、毛地、熟地、在建工程、現房。

按經營使用方式劃分的類型： 銷售、出租、自營和自用。

2、房地產的特性 ：不可移動性、獨一無二性、壽命長久，堅不可摧性、數量有限性、價值量大用途多樣性、相互影響性、易受限制性、難以變現保值增值性；

3、房地產的實物、權益和區位

1.實物分為有形的實體及其質量和組合完成的功能三個方面。

2.權益包括權利、利益和收益

3.區位

4、房地產三大估價方法：市場比較法、成本法、收益法；

5、土地使用權：是指單位或者個人依法或依約定,對國有土地或集體土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權利。

6、最高最佳使用原則的含義

最高最佳使用原則是指法律上許可、技術上可行、經濟合理，經過充分論證，能夠使得估價對象達到最大可能的使用。

最高最佳使用的前提條件是：法律上許可、技術上可行、經濟合理。

最高最佳使用必須符合4個標準：(1)法律上許可；(2)技術上可能；(3)經濟上可行；(4)價值最大化；

最高最佳使用具體包括3個方面：(1)最佳用途；(2)最佳規模；(3)最佳集約度。

7、房地產在具體估價作業中所遵循的原則

①獨立、客觀、公正原則：房地產估價的最高行為準則

②合法原則；合法原則要求房地產估價應以估價對象的合法權益為前提進行

③最高最佳使用原則： 最高最佳使用原則是指法律上許可、技術上可行、經濟合理，經過充分論證，能夠使得估價對象達到最大可能的使用。

④估價時點原則；估價時點原則要求房地產估價結果應是估價對象在估價時點時的客觀合理價格或價值。⑤替代原則； ⑥謹慎原則。

8、房地產的土地范圍：地球表面、地球表面以上一定范圍、地球表面以下一定范圍

9、建筑物面積： 建筑面積包括：建筑使用面積、建筑結構面積、建筑輔助面積。

10、房地產是土地（或土地使用權），建筑物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。

11、地價與一般物品價格的不同

1．生產成本不同

2．折舊不同

3．價格差異不同

4．市場性質不同

5．形成時間不同

6.供求變化不同

12、專業估價與非專業估價的本質區別

專業估價主要有以下5個特點：

①由專業人員完成 ②是一種專業意見 ③具有社會公信力

④實行有償服務

⑤承擔法律責任

13、決定房地產需求量的因素

1．該種房地產的價格水平。

2.消費者的收入水平

3.消費者的偏好

4.相關房地產的價格水平

5．消費者對未來的預期

14、決定房地產供給量的因素

1．該種房地產的價格水平

2.該種房地產的開發成本

3．該種房地產的開發技術水平

4．開發商對未來的預期

15、建筑物折舊是指估價上的折舊，是由于物質因素、功能因素或經濟因素等原因造成的價值減損，其數額為建筑物在估價時點時的市場價值與其重新構建價格之間的差額，即：建筑物折舊=建筑物重新構建價格-建筑物市場價值

建筑物重新構建價格表示建筑物在全新狀況下所具有的價值，將其減去建筑物折舊相當于進行減價調整，其所得的結果則表示建筑物在估價時點狀況下所具有的價值。

建筑物折舊的類型 根據建筑物折舊的原因，可將建筑物的折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊三大類。

16、市場法是將估價對象與估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

市場比較法的關鍵是選擇類似房地產，市場比較法的理論依據是經濟學中的替代原理。市場比較法依賴于活躍的房地產市場所提供的市場資料和交易實例，是以發育健全的房地產市場為基本條件，同時還應掌握充足的交易實例資料。

市場比較法適用于房地產市場發達、活躍和完善的地區，而且有廣泛市場交易的房地產類型。

17、成本法是根據估價對象的重置成本或重建成本來求取估價對象價值的方法。

成本法的理論依據，從賣方的角度考慮，成本法的理論依據是生產費用價值論 ；從買方的角度考慮，成本法的理論依據是替代原理.成本法的適用對象和條件，一般用于既無收益又很少發生交易的房地產的評估;單純的建筑物的估價基本上也是采用成本法;

成本法也適用于市場不完善或狹小市場上無法運用比較法進行估價的房地產;

18、收益法是一種運用適當的還原利率，將未來的純收益折算為現值的估價方法。收益還原法的理論依據

收益還原法的理論依據是經濟學中的預期原理。利息額（凈收益）＝某一貨幣額×利率 房地產價格＝凈收益／利率

收益法的基本思想 ：將估價時點視為現在，那么在現在購買有一定收益年限的房地產預示著在其未來的收益年限內可以源源不斷地獲取凈收益，如果現在有一貨幣額可與這未來源源不斷的凈收益的現值之和等值，則這一貨幣額就是該房地產的價格。收益還原法的適用范圍

收益法適用于有收益或有潛在收益，并且收益和風險都能夠量化的房地產

19、城市房屋拆遷所發生的費用

房屋征收補償費用、相關費用、地上物拆除費、渣土清運費、場地平整費以及城市基礎設施建設費、建設用地使用出讓金等。

第三篇：房地產估價復習材料整理版

《房地產估價理論與方法》復習題 簡述專業房地產估價的定義；與非專業估價相比，專業估價有哪些特點？(P2)答：定義：專業房地產估價是指房地產估價機構接受他人委托，選派房地產估價師對房地產的價值或價格進行分析測算和判斷并提供相關專業意見的活動； 特點：他是專業機構和專業人員完成的；他提供的專業意見，他具有公信力，他實行有償服務，他有擔當法律責任。簡述房地產估價的本質(P5)及現實需要(P14)；

答：本質：評估房地產價值

現實需要：房地產抵押的需要；房地產稅收的需要，房地產征收征用的需要，房地產司法拍賣的需要，房地產分家析產的需要，房地產損害賠償的需要，房地產保險的需要，房地產轉讓和租賃的需要，國有建設用地使用權出讓的需要，企業有關經濟行為的需要，房地產行政管理的需要，其他方面需要。房地產為什么需要專業估價？(P12)答：由于房地產市場是不完全市場并且有許多妨礙房地產合理行程的因素，所以房地產難以自動形成適當的價格，從而需要估價師進行代替市場的估價。房地產估價有利于將房地產價格導向正常化，促進房地產交易公平，保障當事人合法權益，維護房地產市場秩序。房地產估價為何在估價行業中占主體？(P13)1:房地產量大面廣，其他財產相對較少；2：房地產需要估價的情形較多，其他財產需要估價的情形較少3：房地產估價還普遍提供房地產咨詢服務，其他財產估價主要限于價值評估本身。簡述房地產權益(P49)、區位的含義(P53)；一宗房地產的權益包括哪些內容？(P49)答：房地產權益：是房地產中無形的、不可觸摸的部分，是基于房地產實物而衍生出來發權利、利益和好處。房地產區位：房地產區位是指該房地產與其他房地產或事物在空間方位和距離上的關系，包括位置、交通、外部配套設施、周圍環境等。

房地產權益內容：1:擁有的房地產權利2:該房地產權利受其他房地產權利的限制情況3：該房地產權利受房地產權利以外因素的限制情況4:額外的利益或好處 房地產含義的總結（P46）

房地產是指房屋和土地，或者房產和地產。嚴謹意義上的房地產是建筑物及其他相關地上定著物，是實物、權益、區位三者的結合體。從房地產估價和把握房地產價值的角度看，房地產主要有哪些特性？(P58)答：1:不可移動2：獨一無二3：壽命長久4：供給有限5：價值較大6：用途多樣7：相互影響8：易受限制9：難以變觀10：保值增值 為什么說房地產的變現能力弱？(P64)答：房地產由于具有價值較大、獨一無

二、易受限制等特性，加上交易手續較繁雜等原因，使得同一宗房地產的買賣不會頻繁發生，一旦需要出售，通常需要較長時間才能脫手。簡述房地產價格與一般物品價格的異同(P83)答：同：都是價格，是價值的貨幣表現；都有波動，受供求因素的影響；都是按質論價，既優質高價劣質低價。

異：房地產價格與區位關系密切，一般物品的價格與區位關系不大；房地產價格實質上是房地產權益的價格，一般物品的價格是物品本身的價格；房地產價格有買賣價格和租賃價格，一般物品的價格主要是買賣價格；房地產價格容易受交易者的個人情況影響，一般物品的價格不易受交易者個別情況的左右；房地產價格形成的時間通常較長，一般物品的價格行程時間一般較短。名詞解釋：

估價時點（P31）：也稱為價值時點、評估基準日、評估期日。所評估的估價對象價格或價值對應的某一特定時間。估價假設（P34）：針對估價對象狀況等估價前提所做的必要、合理且有依據的假定，包括一般假設、未定事項假設、背離事實假設、不相一致假設和依據不足假設。

房地產需求(P85)：某一特定時間內，在每一價格水平下，對某種房地產所愿意并且能夠購買的數量。

房地產供給(P88)：房地產開發企業和擁有著在某一特定時間內，在每一價格水平下，對某種房地產所愿意并且能夠提供出售的數量。

殘余價值(P100):估價對象在非繼續利用情況下的價值，它一般低于市場價值。基準地價(P110):在城鎮規劃區范圍內，對現狀利用條件下不同級別或不同均質的土地，按照商業、居住、工業等用途，分別評估確定的某一估價期日上法定最高年期土地使用權區域平均價格。

標定地價(P110)：政府根據管理需要，評估的某一宗地在正常土地市場條件下于某一估價期日的土地使用權價格。

房地價格(P111)：房地混合價，是指土地與建筑物綜合體的價格，或者建筑物及其占有范圍內土地的價格，或者土地及其上建筑物的價格。

樓面地價(P112)：簡稱樓面價，是一種特殊的土地單價，是指一定地塊內分攤到單位建筑面積上的土地價格。樓面地價=土地總價/總建筑面積 容積率：又稱建筑面積毛密度，是指一個小區地上總建筑面積與用地面積的比率。期房價格(P114)：是指以目前尚未建造完成而在將來建造完成后的建筑物及其占用范圍內的土地為交易標的房地產價格。定基價格指數與環比價格指數(P192)：在價格編制中，需要選擇某個時期為基期，如果是以某個固定時期為基期的，則為定基價格指數。如果是以上一時期作為基期的，則為環比價格指數。決定房地產需求量(P86)、供給量的因素主要有哪些？(P88)決定房地產需求量的因素中除了隨機因素，經常起作用的因素有：①該種房地產的價格水平；②消費者的收入水平；③消費者的偏好；④相關房地產的價格水平；⑤消費者對未來的預期。與某種房地產相關的房地產，是指該種房地產的替代品和互補品。

房地產的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經常起作用的因素有：①該種房地產的價格水平；②該種房地產的開發成本；③該種房地產的開發技術水平；④房地產開發商對未來的預期。什么是房地產均衡價格(P90)？簡述其形成機制(P91)房地產均衡價格，是指當房地產的市場需求量與市場供給量相等時的價格，也就是房地產的市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格。

均衡是市場價格運行的必然趨勢，如果市場價格由于某種因素或者某些因素的影響而脫離了均衡價格，則必然會出現過剩或短缺，導致買方之間或者賣方之間的競爭，形成價格下降或上漲的壓力和趨勢，并最終趨向于均衡價格。房地產價格影響因素有哪些分類？每種分類的內容是什么？（P121）

房地產價格影響的分類：房地產自身因素和房地產外部因素，其中房地產自身因素又分為區位因素、實物因素和權益因素三類。房地產外部因素有人口、制度政策、經濟、社會、國際、心理和其他。也可分為一般因素、區域因素和個別因素。一般因素是對廣大范圍的房地產價格水平都有影響的因素。區域因素是指對估價對象周圍一定區域范圍內的房地產價格水平有所影響的因素。個別因素是指對特定房地產價格水平有所影響的估價對象自身狀況因素。

也可以分為房地產狀況因素、房地產市場因素和房地產交易因素。房地產狀況因素是房地產自身因素。房地產市場因素是指房地產市場狀況方面對房地產價格有影響的因素。房地產交易因素是指房地產交易中對房地產交易價格有影響的因素。金融政策、利率變動、稅收政策變化是怎樣影響房地產價格的？(P138,展開)金融制度政策:采用由緊到松的貨幣政策，會導致房地產價格上漲，相反，會導致房地產價格下降。

利率變動：提高最低首付款比例，上調購房貸款利率，會降低購房支付能力，提高購房門檻，減少商品房的需求，使商品房價格下降，反之，會使商品房價格上漲。

稅收制度政策：1.增加房地產開發環節的稅收，會增加房地產開發成本，從而推動房地產價格上漲，反之，會使房地產價格下降。

2.增加賣方的稅收會使房地產價格上漲，減少賣方稅收會使房地產價格下降。增加買方稅收，比如提高契稅稅率，會抑制房地產的需求，從而使房地產價格下降。見面契稅，會刺激房地產需求，從而使房地產價格上漲。

3.增加房地產保有環節稅收，會使自用需求者傾向于購買較小面積的房地產，抑制房地產投資與投機，減少房地產的需求，房地產價格下降。試列舉一些對房地產價格有影響的規劃和計劃，并簡述其對房地產價格的具體影響。（P140,展開）

對房地產價格有影響的規劃有： 國民經濟和社會發展規劃：十一五規劃的實施抑制普通商品房價格上漲，會使大戶型高檔商品房價格上漲。城市規劃：如果城市規劃將某個地區列為重點發展區域，則這個地區的房地產價格一般會上漲。

土地相關規劃和計劃：土地利用總體規劃確定建設用地總量、農用地轉用量和國有建設用地供應數量、用途結構、空間布局，決定了房地產開發用地的供應狀況，對房地產開發用地和商品房價格有較大的影響。

住房相關規劃和計劃：住房建設規劃是引導和調控城市近期住房建設的專項規劃，其確定的住房建設目標、建設總量、結構比例、建設時序和空間布局等，特別是普通商品住房、經濟適用住房、廉租住房的建設規模增加，對房地產價格價格有較大的影響。影響房地產價格的交通條件可細分為哪些？它們是如何影響房地產價格的？

交通因素對房地產價格的影響因素可分為可借助的交通工具、道路狀況、交通收費情況、停車的方便程度、交通管制。

如何影響：1.對交通依賴程度越高的房地產，其升值幅度會越大。

2.從房地產位置看，離道路和站點越近的房地產，其升值幅度就越大。3.從影響發生的時間看，對房地產的升值作用主要發生在交通項目立項之后，完成之前。影響房地產價格的外部配套設施主要有哪些？（P133）它們與房地產價格的關系如何？(P134)外部配套設施：教育質量高的中小學、醫療水平高的醫院購物中心和休閑娛樂場所。外部配套設施完備的住宅，其價格就越高，反之，其價格越低。房地產估價原則主要有哪些？(P153)房地產估價為何要遵守最高最佳使用原則？如何衡量及找出估價對象的最高最佳使用？(P166)房地產估價原則：①獨立客觀公正原則②合法原則③最高最佳使用原則④價值時點原則⑤最高最佳利用原則⑥謹慎原則

房地產估價之所以遵守最高最佳利用原則，是因為在現實房地產利用中，每個房地產擁有著都試圖采取最高最佳利用方式充分發揮其房地產的潛力，以獲取最大的經濟利益。

如何衡量：(1)法律上的許可性。(2)技術上的可能性。(3)經濟上的可行性。(4)價值是否最大。房地產估價原則中的替代原則對房地產估價有何要求？為什么要遵守該原則？(P165)要求：：(1)如果附近存在著一定數量與估價對象相似的房地產并已知其價格，則可以依據替代原則，由這些相似的房地產的價格推算出估價對象的價格。(2)不能孤立地思考估價對象的價格，要考慮相近效用的房地產的價格牽掣。房地產估價之所以要遵循替代原則，是因為經濟學原理，在同一個市場上相同的商品有相同的價格。房地產估價原則中的謹慎原則對估價有何要求？何種目的的估價應遵守該原則？為何？(P171)要求：1.在運用比較法估價時，不應選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應對可比實例進行必要的實地查勘。

2.在運用收益法估價時，不應高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率和資本化率不應偏低。

3.在運用成本法估價時，不應高估土地取得成本、建設成本、有關費稅和利潤，不應低估折扣。

4.在運用假設開發法估價時，不應高估未來開發完成后的價值，不應低估后續開發的必要支出及應得利潤。

在房地產抵押價值評估應遵守謹慎原則。

由于需要處分抵押物的時間與估價時點一般相隔較長，而且抵押擔保的范圍包括主債權及利息、違約金。損害賠償金和實現抵押權的費用，屆時抵押房地產的價值有可能下跌，其他相關的不確定因素也較多，為確保抵押貸款的清償，擬接受抵押擔保的債權人對變現風險高度關注。簡述比較法的含義(P173)、理論依據及比較法估價的操作步驟(P175)比較法含義：選取一定數量的可比實例，將他們與估價對象進行比較，根據其間的差異對可比實例成交價格進行處理后得到估價對象價格或價值的方法。理論依據：替代原則 步驟：①搜集交易實例；②選取可比實例；③對可比實例的成交價格進行處理(分為價格換算、價格修正、價格調整)④求取比準價格。簡述比較法適用的估價對象及比較法估價需要具備的條件(P174)比較法適用的估價對象是同類數量較多、有較多交易且具有一定可比性的房地產。例如：住宅、寫字樓、商鋪、標注廠房和房地產開發用地。

具備條件：1.比較法估價需要在價值時點的近期較多類似房地產交易。2.獲取房地產真實成交價格及估價所必要的房地產狀況信息

3.運用比較法估價需要把營業稅、所得稅、契稅、交易手續費等交易稅費非正常負擔下的價格，處理為正常負擔下的價格。簡述比較法中搜集交易實例(P177)、選取可比實例的要求(P179)搜集交易實例的要求，搜集信息完整、真實、準確的交易實例，是提高估價精度的一個基本保證。

選取可比實例的要求：1.數量要求，一般選取3至5個可比實例 2.質量要求：可比實例與估價對象房地產相似，可比實例的交易方式適合估價目的，可比實例成交日期接近價值時點，可比實例的成交價格應盡量為正常價格。3.注意其他問題： 比較法估價中為什么要統一付款方式并以成交日期一次性付清為基準？(P183)房地產交易金額較大，許多成交價格采取分期付款的方式支付。而且付款期限長短、付款次數、每筆付款金額在付款期限內分布的不同，導致實際價格也會有所不同。估價中為了便于比較，價格一般在成交日期一次性付清所需支付的金額為基準。現實中造成成交價格偏離正常市場價格的因素有哪些？(P189)1.利害關系人之間的交易。2.對交易對象或市場行情缺乏了解的交易。3.被迫出售或被迫購買的交易。4.人為哄抬的交易。5.對交易對象有特殊偏好的交易。6.相鄰房地產合并的交易。7.受迷信影響的交易。比較法估價中房地產狀況調整的內容有哪些？(P196)1.區位狀況調整的內容：將可比實例在自身區位狀況下的價格，調整為在估價對象區位狀況下的價格。

2.實物狀況調整的內容：將可比實例在其自身狀況下的價格，調整為在估價對象實物狀況下的價格。

3.權益狀況調整的內容：將可比實例在其自身權益狀況下的價格，調整為估價對象權益狀況下的價格。簡述收益法的含義、本質(P212)、理論依據及收益法估價的操作步驟(P216)收益法：預測估價對象的未來收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數將未來收益轉換為價值得到估價對象價值或價格的方法。

本質：以房地產的預測未來收益為導向來求取房地產的價值和價格。理論依據：預期原理

操作步驟：1.選擇具體估價方法，選擇報酬資本化法還是直接資本化法

2．測算收益期或持有期3.測算未來收益 4.確定報酬率或資本化率、收益乘數 5.計算收益價值 簡述收益法適用的估價對象及收益法估價需要具備的條件(P215)適用對象：收益性房地產，包括：住宅、寫字樓、商店、旅館、餐館、游樂園、影劇院、停車場、標準廠房、農地等。條件：收益法估價需要具備的條件是房地產未來的收益和風險都能夠較準確的預測。對未來預測通常是基于過去的經驗和對現實的認識作出的，必須以廣泛、深入的房地產市場調查研究為基礎。收益法估計中求取凈收益應注意的問題有哪些？（P242）

1.有形資產和無形資產 2.實際收益和客觀收益

3.樂觀估計、保守估計和最可能估計 4.重置提撥款和扣除方式 簡述報酬率的含義及(P246)其與資本化率的區別與聯系(P255)報酬率：報酬率也成為回報率、收益率，是一種折現率，是與利率、內部收益率同性質的比率。

聯系：資本化率和報酬率都是將房地產的預期收益轉換為價值的比率。

區別：1.資本化率是在直接資本化法中采用的，是一步就將房地產的預期收益轉換為價值的比率。2報酬率是在報酬資本化法中采用的，是通過折現的方式將房地產的預期收益轉換為價格的比率。

2.資本化率是房地產某種年收益與其價格的比率，僅表示從收益到價值的比率，并不明確地表示獲利能力。報酬率是用來除一連串的未來各期凈收益，以求取未來各期凈收益的凈收益的現值的比率。

簡述直接資本化法與報酬資本化法的優缺點(P256)直接資本化法的優點：1.不需要預測未來許多年的凈收益，通常只需要測算未來第一年的收益。2.資本化率或收益乘數直接來源于市場上所顯示的收益與價值的關系，能較好地反映市場的實際情況。3.計算過程比較簡單。缺點：由于直接資本化法利用的是未來第一年的收益來資本化，所以要求較多與估價對象的凈收益流模式相同的房地產來求取資本化率或收益乘數，對可比實例的依賴性很強。

報酬資本化法的優點：1.指明了房地產價值是未來各期凈收益的現值之和，這既是預期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時間價值，邏輯嚴密，有很強的理論基礎。2.每期的凈收益或現金流量都是明確的,直觀容易理解。3.由于具有同等風險的任何投資的報酬率應是接近的，所以不必直接依靠與估價對象的凈收益流模式相同的房地產來求取報酬率，而通過其他具有同等風險的投資和收益率也可以求取報酬率。缺點：由于報酬資本化法需要預測未來各期的凈收益，從而較多地依賴于估價師的主觀判斷，并且各種簡化的凈收益流模式不一定符合實際情況。

成本法中的“成本”是成本還是價格？原因何在？(P269)成本法可以說是以房地產價格各個組成部分之和的基礎來求取房地產的價值和價格。即先把房地產價格分解為它的各個組成部分，然后分別求取各個組成部分，再將各個組成部分相加。成本法中的“成本“不是通常意義上的成本，而是價格。33 簡述成本法的本質、理論依據(P270)及成本法估價的操作步驟(P273)成本法的本質是一房地產重新開發建設成本為導向來求取房地產的價值或價格。理論依據：生產費用價值論

操作步驟：1.選擇具體估價路徑 2.測算重置成本或重建成本 3測算折舊 4.計算成本價值

簡述成本法估價中投資利息的含義及計算投資利息需要把握哪些方面？(P278)投資利息：房地產開發完成或者實現銷售之前發生的所有必要費用應計算的利息，而不僅是借款部分的利息與手續費。因此，土地取得成本、建設成本、管理費用和銷售費用，都應計算利息。

投資利息：1。應計息項目 2.計息周期 3.計息期 4.計息方式 5.利率

成本法最基本的公式是？(P284)房地產價值=房地產重新構建價格—房地產折舊

簡述重新構建價格的含義(P287)1.重新構建價格是在價值時點的重新構建價格。2.重現構建價格是客觀的重新構建價格。3.建筑物的重新構建價格是全新狀況的建筑物的重新構建價格，土地的重新構建價格是價值時點狀況的土地的重新構建價格。

簡述建筑物折舊的含義及引起建筑物折舊的原因(P295)建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物價值減損，其金額為建筑物在價值時點的重新構建價格與在價值時點的市場價值之差。原因：物質折舊、功能折舊、外部折舊。

簡述假設開發法的含義、本質、理論依據(P319)及假設開發法估價的操作步驟（P322）

含義：假設開發法簡要得說是根據估價對象開發完成后的價值來求取估價對象的價值或價格的方法。具體地說，是求得估價對象后續開發的必要支出及折現率或后續開發必要支出及應得利潤和開發后的價值，將開發后的價值和后續開發的必要支出折現到價值時點到價值時點后想減，或將開發完成后的價值減去后續開發的必要支出及應得利潤得到估價對象價值和價格的方法。

本質：以房地產的預期未來收益為導向來求取房地產的價值或價格 理論依據：預期原理

操作步驟：1.選擇具體地估價方法 2,選擇具體地估價對象 3.選擇最佳開發經營方式 4.測算后續開發完成后的價值 5.測算后續開發的必要支出 6.測算開發完成后的價值 7.確定折現率或測算后續開發的應得利潤 8.計算開發價值

簡述假設開發法適用的估價對象(P321)具有開發或再開法潛力并且開發完成后的價值可采用比較法、收益法等成本法以外的方法求取的房地產，都適用假設開發法。如可供開發的土地（生地，熟地、毛地、各種房地產開發用地），在建工程（或稱為房地產開發項目），可重新開發、更新改造或改變用途的房地產。

簡述假設開發法中動態分析法與靜態分析法的主要區別及優缺點(P323)區別：1.對后續開發的必要支出和開發完成后的價值測算，在靜態分析法中主要根據價值時點的房地產狀況做出的，即它們基本上是靜止在價值時點的金額。在動態分析法中，是模擬房地產開發經營過程，預測未來發生的時間以及在未來發生時的金額，即要進行現金流量預測。

2.靜態分析法不考慮各項收入、支出發生的時間不同，即不是將它們折算到同一時間上，而是直接相減。動態分析法要考慮各項收入、支出發生的時間不同，即要先把它們折算到同一時間上，然后再進行相減。

3.在靜態分析法中投資利息和開發利潤都單獨顯現出來，在動態分析法中這兩項都不顯現出來，而是隱含在折現過程中。

優缺點：動態分析法測算出的結果較精確，但是測算過程相對復雜。靜態分析法測算出來的結果較粗略，但測算過程相對簡單。

簡述長期趨勢法的含義及理論依據(P345)長期趨勢法是運用科學的有關理論和方法，特別是時間序列分析和回歸分析，來推測、判斷房地產未來價格的方法。

長期趨勢法的理論依據是事物的過去和未來是有聯系的，事物的現實是歷史發展的結果，而事物的未來又是其現實的延伸。

簡述長期趨勢法適用的估價對象和條件(P346)長期趨勢法適用的估價對象是無明顯季節波動的房地產

長期趨勢法需要具備的條件是擁有估價對象或類似房地產過去和現在較長時期的歷史價格資料，并且要求所擁有的歷史價格資料真實。

簡述路線價法的含義、理論依據、操作步驟及其適用的估價對象和條件(P368)路線價法是在城鎮街道上劃分路線價區并設定標準臨街深度，在每個路線價區段內選取數宗標準臨街宗地并測算其平均單價和樓面地價，利用相關調整系數將平均單價或樓面地價調整為各宗臨街土地價值或價格的方法。理論依據：替代原理

操作步驟：1.劃分路線價區段 2.設定標準臨街深度 3.選取標準臨街宗地 4.調查評估路線價 5.制作價格修正率表 6.計算臨街土地的價值 估價對象：城鎮臨街商業用地

簡述路線價法中選取標準臨街宗地的具體要求(P370)1.一面臨街 2.土地形狀為矩形 3.臨街深度為標準臨街深度 4.臨街寬度為標準臨街寬度 5臨街寬度與臨街深度的比例適當 6.用途為所在路線價區段有代表性用途 7.容積率為所在路線價區段具有代表性 8.其他方面，如土地開發期限、土地開發程度應有代表性。

簡述路線價法中的“四三二一法則”和“九八七六法則”(P372)四三二一法則：將臨街深度為100英尺的臨街土地，劃分為與街道平行的四等分，各等分因離街道的遠近不同，價值有所不同。從街道方向算起，第一、二、三、四個25英尺等分的價值，分別占整塊土地價值的40%、30%、20%、10%。“九八七六法則”：超過100英尺的第一、二、三、四個25英尺等分的價值，分別為臨街深度100英尺的土地價值的9%、8%、7%、6%。

需要補地價的情形主要有哪些？(P385)1.改變土地用途、容積率等規劃條件。2.延長土地使用期限。3.轉讓、出租、抵押以劃撥方式取得建設用地使用權的房地產。

高層建筑地價分攤可以解決哪些問題？高層建筑地價分攤的方法有哪些？(P387)高層建筑地價分攤可以解決：1.各部分占有的土地份額 2.各部分分攤的土地 3.各部分分攤的地價額。

高層建筑地價分攤的方法：按照建筑物面積進行分攤、按照房地價值進行分攤、按照土地價值進行分攤

房地產估價的基本程序有哪些？(P393)1.受理估價委托 2.確定估價基本事項 3.制定估價作業方案 4.搜集估價所需資料 5.實地查勘估價對象 6.選用估價方法進行測算 7.確定估價結果 8.撰寫估價報告 9.審核估價報告 10.保存估價資料

簡述房地產估價程序的作用？(P394)1.規范估價行為 2.保證估價的質量 3.提高估價效率 4.防范估價風險

房地產估價報告通常由哪些部分組成？(P411)1.封面 2.致估價委托人函 3.目錄 4.估價師聲明 5.估價假設和限制條件 6.估價結果報告 7.估價技術報告 8.附件.51 計算題

P183例6-1；P187例6-5；P194例6-8；P205例6-12；P206例6-13； P219例7-3；P222例7-6；P225例7-9；P228例7-12；P233例7-16； P234例7-18；P234例7-20；P243例7-21；P261例7-27；P262例7-28； P285例8-1；P290例8-2；P297例8-4；P300例8-5；P303例8-7； P305例8-8；P309例8-13；P336例9-1；P337例9-2；P339例9-3； P339例9-4；P373例11-2；P377例11-4；P379例11-6；P381例11-7； P386例11-9；P388例11-10；P389例11-11；P390例11-

12、例11-13；

考試題型與分值 名詞解釋（10分）填空題（30分）簡答題（30分）計算題（30分）

第四篇：房地產估價報告范文

房地產估價報告模板

××市××區××廣場×號××大廈 房地產估價報告

項目名稱：位于 ×× 市 ×× 區 ×× 廣場×號的××大廈 委 托 人：××大廈酒店有限公司 估價機構：××房地產估價公司 估價人員：××× ×××

估價作業日期： 二00八年十二月1日至 二00八年十一月六日 估價報告編號：××××××

目 錄

一、致委托人函??????????????第×頁

二、估價師聲明??????????????第×頁

三、估價的假設和限制條件?????????第×頁

四、估價結果報告?????????????第×頁

五、估價技術報告?????????????第×頁

六、附件?????????????????第×頁 致委托人函

×× 大廈酒店有限公司：

受貴公司委托，本估價機構秉著獨立、客觀、公正、科學的原則，對位于 ×× 市 ×× 區 ×× 廣場×號大廈房地產進行價格評估。本報告估價對象于估價時點二○○四年十月二十九日狀 態下的公開市場價格，估價目的是為估價對象轉讓提供公開市場價格參考。

在本報告中已說明的假設與限制條件下，要估價機構根據估價目的，遵循估價原則，采用科學合理的估價方法，在認真分析現有資料基礎上，經過測算，結合估價經驗與對影響房地產市場價格因素進行分析，確定價對象在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下，于估價時點最可能實現的市場價格總值為人民幣(大寫)玖億貳仟萬圓整。×× 房地產估價公司 法定代表人： ×× × 二 ○ ○四年十一月六日

估價師聲明 我們鄭重聲明：

⑴ 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。⑵ 本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。有關假設限制條件見“估價假設和限制條件”以及估價報告正文中相關說明。

⑶ 我們與本次估價的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。

⑷ 我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》(GB/T50291-1999)進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。

⑸ 我們已對本估價報告中的估價對象進行了現場勘察，并對勘察的客觀性、真實性、公正性承擔責任，但我們對估價對象的現場勘察僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據委托人提供的資料以及當前建筑行業一般標準或相關規范進行評估。

我們不承擔對估價對象建筑結構質量進行調查的責任。⑹ 沒有其他人對本估價報告提供了重要專業幫助。

⑺ 委托人以及相關部門在使用本估價報告時，對因忽視本估價報告提示的相關事實所引起的相關法律責任，本估價機構以及估價人員不承擔相應責任。⑻ 本估價報告是本估價機構根據估價目的，遵循估價原則，采用科學合理的估價方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過測算，結合估價經驗與對影響房地產市場價格因素時行分析，為估價對象轉讓提供公開市場價格目的而出具的，但受本估價機構估價人員的職業水平和能力的影響。

⑼ 本估價報告中采用的專業術語的解釋及定義適用《房地產估價規范》(GB/T50291-1999)相關規定。

⑽ 未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值均產生一定的影響，本報告未考慮抵押風險，抵押權人在辦理抵押事宜時需全面考慮。參加本次估價的注冊房地產估價師 簽名 蓋章

×× 房地產估價公司 二○○四年十一月六日

估價的假設和限制條件 本估價報告中的分析、意見和結論受以下及本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制：

⑴ 合法性前提。合法性是指估價對象必須合法使用、合法交易或合法處分為前提。具體前提如下：

① 估價對象為在建工程，因委托人提供資料有限，本次評估以估價對象合法開發為所設前提。

② 估價對象為在建工程，尚未進行竣工測繪及產權登記。故本估價報告中估價對象建筑面積數據為委托人所提供的經批準的施工圖紙數據，因設計變更等原因導致建筑面積變化時，應對估價結果進行調整。

③ 估價對象占用土地使用權性質為國有出讓性質，出讓使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結束，報告分析中以土地出讓金已完全繳付為前提。⑵ 最高最佳使用假設。最高最佳使用是指法律上允許、技術上可能、經濟上可靠，能使估價對象產生最大效應的使用。本次評估是以估價對象按設計文件中的設計方案建成為酒店、寫字間、商場為一體的現代化綜合性物業使用為最高最佳使用。

⑶ 估價時點假設。即要求估價結果是估價對象當前狀態于估價時點當時市場狀況下形成的客觀合理價格。估價時點后，估價報告有效期內，估價對象質量、使用功能布局、基礎設施配套以及房地產市場狀況等發生變化，均會對估價結果產生一定的影響。如果對估價對象評估價值產生明顯影響時，應 對本估價結論進行必要的調整。

⑷ 公開市場假設。即估價結果是在公開市場條件下形成的價格。公開市場是指在該市場上交易雙方進行交易的目的在于最大限度的追求經濟利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業知識，交易條件公開且不具有排他性。⑸ 報告使用限制條件如下：

① 本估價報告的估價結果僅為委托人在本估價目的——房地產轉讓下使用，不得做其他用途。

② 本估價報告不作為估價對象權屬確認的依據。

③ 估價報告應用的有效期自完成并提交估價報告日起原則上規定為一年，當市場變化較大時，報告的有效期不超過半年。⑹ 其他假設與限制條件。對估價對象公開市場價格產生影響的因素是多方面的，具體規定如下：

① 估價結果未考慮國家宏觀經濟政策發生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對評估結論的影響。

② 本次評估未考慮特殊交易方式對估價結論的影響。

關于位于 ×× 市 ×× 區 ×× 廣場×號 ××大廈 的估價結果報告

(編號：××××××)一 委托人：

××大廈酒店有限公司，法定代表人為××，住所為××市××區××廣場×號。

二 估價機構：

××房地產估價公司，法定代表人為×××，住所為××市××區××街×號，房地產價格評估資格等級為一級，證書編號為 “建房估證字〔 2003 〕××號”。

三 估價對象

估價對象為位于 ×× 市 ×× 區 ×× 廣場×號的××大廈，設計建成集酒店、寫字間、商場為一體的現代化群體建筑，其地下設計為停車場、設備用房、酒店輔助以及娛樂設施用房，地上由裙房及 A、B 兩座塔樓組成；其中裙房設計功能為商場、餐飲、娛樂、服務用房； A 座地上 7 層～ 51 層，設計功能為五星級酒店及智能型寫字間； B 座地上 7 層～ 29 層，設計功能為半智能寫字間。

估價對象總建筑面積為 140274.34 ㎡，占用土地面積為7593.66 ㎡，土地性質為國有出讓性質，土地使用權歸××大廈酒店有限公司所有，使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結束。估價對象于估價時點土建工程及建筑外裝修工程已經完工，電梯、扶梯設備以及中央空調機組等設備已運至施工現場。四 估價目的： 為估價對象轉讓提供公開市場價格參考。五 估價時點： 2004 年 10 月 29 日。六 價值定義：

根據 《房地產估價規范》 第 6.2.2 關于 “房地產轉讓價格評估，應采用公開市場價值標準”的規定，本報告評估估價對象于估價時 點狀態下的公開市場價格。七 估價依據：

⑴ 房地產價格評估委托協議書；

⑵ 《國有土地使用權證》證書編號：××××××； ⑶ 《施工許可證》，證書編號：××××××； ⑷ 《中華人民共和國土地管理法》；

⑸ 《中華人民共和國城市房地產管理法》； ⑹ 國家及地方的有關法律、法規；

⑺ 《房地產估價規范》(GB/T50291-1999)；

⑻ 估價人員對估價對象現場勘察記錄以及掌握的房地產市場相關資料；； ⑼ 委托人提供的工程施工圖紙等相關資料。八 估價原則：

本估價報告在遵循客觀、公正、科學、合理的基本原則下，結合估價目的對估價對象進行估價。具體依據如下估價原則： 合法原則；最高最佳使用原則；替代原則；估價時點原則。⑴ 合法原則。遵循合法原則，應以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。

⑵ 最高最佳使用原則。遵循最高最佳使用原則，應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。

⑶ 替代原則。遵循替代原則，要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。

⑷ 估價時點原則。遵循估價時點原則，要求估價結果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。九 估價方法：

根據估價對象的特點，本報告將采用假設開發法和成本法對估價對象進行評估。

十 估價結果：

本估價機構根據估價目的，遵循估價原則，采用科學合理的估價方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過測算，結合估價經驗與對影響房地產市場價值因素進行分析，確定估價對象在符合報告中的有關假設以及限制條件的基礎上，在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下，于估價時點可能實現的市場價格總值為人民幣(大寫)玖億貳仟萬圓整。(十一)估 價人員：××× ××××(十二)估 價作業日期：

二○○四年十月二十九日 至二○○年十一月六日(十三)估價報告應用的有效期：

估價報告應用的有效期自完成并提交估價報告日起原則上規定為一年，當市場變化較大時，報告的有效期應為半年。

×× 房地產估價公司 二 ○ ○四年十一月六日

關于位于 ×× 市 ×× 區 ×× 廣場×號 ××大廈 的估價技術報告

估價對象為位于 ×× 市 ×× 區 ×× 廣場×號的××大廈，設計建成集酒店、寫字間、商場為一體的現代化群體建筑，其地下設計為停車場、設備用房、酒店輔助以及娛樂設施用房，地上由裙房及 A、B 兩座塔樓組成；其中裙房設計功能為商場、餐飲、娛樂、服務用房； A 座地上 7 層～ 51 層，設計功能為五星級酒店及智能型寫字間； B 座地上 7 層～ 29 層，設計功能為半智能寫字間。

估價對象總建筑面積為 140274.34 ㎡，占用土地面積為7593.66 ㎡，土地性質為國有出讓性質，土地使用權歸××大廈酒店有限公司所有，使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結束。估價對象于估價時點土建工程及建筑外裝修工程已經完工，電梯、扶梯設備以及中央空調機組等設備已運至施工現場。根據委托人要求的估價目的，本報告評估××大廈于二○ ○ 四年十月二十九日估價時點停止施 工狀態的公開市場價格。因此，需要對估價時點條件下，影響估價對 象價格形成的各種因素進行分析。針對× × 大廈的建設標準和功能特點，分析影響其價格形成的因素主要有以下方面。一 實物狀況分析

⑴ ××大廈主要技術經濟指標說明

根據委托人提供的經批準的××大廈施工圖紙，該大廈的主要技術經濟指標說明如下：

⒈ 總用地面積 7593.66 ㎡

其中：酒店部分用地面積 3963.87 ㎡ 寫字間部分用地面積 3629.79 ㎡

⒉ 土地使用期限 1998 年 9 月 20 日至 2038 年 9 月 19 日 ⒊ 建筑占地面積 5300.83 ㎡ ⒋ 總建筑面積 140274.34 ㎡ ⒌ 建筑層數： 地下部分-4F~-1F 寫字間部分 A 座 7F~13F B 座 7F~29F 酒店客房部分 A 座 14F~51F ⒍ 建筑容積率 1:18.47 ⒎ 建筑覆蓋率 69.81% ⒏ 綠化率 9.22% ⒐ 建筑總高 A 座總高 200.80m B 座總高 112.45m ⒑ 總用水量 2162m3/ 日 復用水量 310 m3/ 日 實際用水量 1852 m3/ 日 ⒒ 空調冷量 3715RT ⒓ 過熱蒸汽量 12.209MW ⒔ 設備總容量 10167KV A 變壓器安裝容量 9300KVA 發電機 1120KVA 和 400KV A 各一臺 ⑵ ××大廈整體設計方案說明

依據“××大廈整體設計方案”，建成后的××大廈要達到如下標準： ⒈ 總平面布置

××大廈依原地勢設計，充分利用有效的用地面積，保證退后××路道路紅線 10m、××廣場 12m 的規劃要求。根據用地形狀，建筑物長軸與××街平行，且沿××街方向布置商場以及半智能型寫字間，五星級酒店和智能型寫字間則正對××廣場。⒉ 建筑立面造型

根據規劃設計要求，××大廈建筑采用歐洲新古典建筑風格，強調裙房的細部刻劃，注重色彩配合、材質選擇和比例的劃分，在整體風格上顯得渾厚、莊重。塔身部分線條簡潔、流暢，塔頂向塔身的過渡自然，強調建筑輪廓線條完美。對酒店主入口采用弧形金屬棚架，大片弧形幕墻，使酒店大堂的中庭與××廣場有機地融合起來；智能型寫字間入口設計為半開敞的大臺階，與酒店入口相映襯，××街一側的商場入口布置廣告燈飾。⒊ 綠化及景觀

根據規劃設計要求，建筑用地紅線內，臨××廣場一側及沿××街、××街一側盡量布置綠化面積，綠化風格與大廈的歐洲新古典風格相適應。酒店入口軸線正對的綠地上設置銅合金雕塑標志，環繞酒店大堂設置五根不銹鋼旗桿，夜間輔以立面泛光照明，形成鮮明、生動、清新的外部空間環境。⒋ 建筑功能分布 ① 地下部分

估價對象地下部分設四層地下室，主要為地下停車場(22 7 個車位)、機電設備用房和酒店的輔助用房。地下四層按地下人防設計，地下一層設計有舞廳、保齡球室等娛樂服務設施，地下二層至地下四層為地下停車場。② 裙房

估價對象地上一至六層為裙房，主要用于商場、餐飲、商務等以及酒店的公共部分。××街一側裙房的一層至四層設商場，面對××廣場的酒店大堂設三層挑空的中庭，半圓形玻璃幕墻。一層設總服務臺、電梯廳、瀑布流水，并設自動扶梯聯結地下一層的娛樂設施和地上一層至五層裙房的餐飲、會議等公共空間，五層的多功能廳設有四國語言同聲傳譯系統及聲光控制室，六層設桑拿、游泳池、屋頂花園等休憩、健身設施。③ A 座塔樓

A 座塔樓七層至十三層為辦公寫字間，建筑面積 9910.64 ㎡。十五層至二十九層、三十一層至四十四層為按照五星級標準設計的酒店客房，四十六層至四十八層為屋頂餐廳，十四層、三十層、四十五層為避難層(兼設備層)，四十九層至五十一層為設備層、機房，屋頂設直升飛機停機坪。④ B 座塔樓

B 座塔樓的設計功能為半智能型寫字間。建筑面積為29016.44。七層為會議中心，六層及八層至二十六層為寫字間，二十七層至二十九層為設備層、機房，屋頂設冷卻塔。⒌ 裝修

外墻：裙房采用暖灰色花崗巖板；塔樓外墻采用玻璃幕部分塑鋁板掛面； 窗和局部玻璃幕墻采用鋁合金框，淺灰色隔熱中空玻璃。

酒店大堂：花崗巖拼花地面，石材或木質墻面，金屬吸音板裝飾吊頂。公共衛生間：高級防滑地磚，墻面裝飾釉面磚貼至頂棚金屬板吊頂，嵌入式燈具，大理石化妝臺，進口衛生潔具。

高級寫字間：地面鋪高級地毯，木墻裙，吸音板吊頂，嵌入式燈具，鑲包木門。

普通寫字間：地面鋪地毯，涂料或無框玻璃隔斷，裝飾吸音吊頂，嵌入式燈具，鑲包木門。

會議室：地面鋪高級地毯，木墻裙，裝飾吸音吊頂，嵌入式燈具。

餐廳：地面石材或地毯、地磚，木質鑲板墻面，裝飾玻璃門，裝飾吸音吊頂。廚房、備餐間：防滑地磚，釉面磚墻面，金屬板吊頂。客房：地面鋪地毯，壁紙墻面，裝飾吸音吊頂。

設備用房、庫房等：細石混凝土地面，墻面、頂棚刷涂料。

其他：特殊要求的會議室、多功能廳做音質設計，有振動和噪音的機房做減振和防噪處理。

⒍ 設備及設施配置 ① 中央空調系統

××大廈采購美國“開利”牌中央空調系統，對不同的功能區分別采用空氣系統和風機盤管加新風系統，地下室設 4 臺 930RT的雙效溴化鋰吸收式水冷機組，由城市集中供熱系統提供蒸汽，另在地下室設 2 臺進口蒸汽發生器。② 電梯

××大廈共采用美國“ OTIS ”牌“ 506NCE ”型電扶梯共 16部，“ E411-VVVF ”型電梯 18 部。③ 樓宇自動化系統

綜合布線系統：模塊化的開發性布線系統，可進行語音、數據和圖像傳輸。通訊系統： 半智能型寫字間設 400 對市話直通線路； 智能型寫字間設 410 對市話直通線路和一臺 450 門程控交換機，45 條中繼線；酒店設 110 對市話直通線路和一臺 1750 門程控交換機，175條中繼線。A 座屋頂平臺設各種天線，接收設備在 A 座十三層。機電設備自動控制系統： 采用計算機進行分散控制和集中管理。

酒店管理系統：前臺和后臺酒店管理系統、俱樂部管理系統、會議及宴會管理系統、管理信息系統、餐飲庫存成本控制系統和電視綜合服務系統。

智能型會議系統：設置于多功能廳的全套飛利浦公司的智能型會議系統。廣播音響系統：包括背景音樂系統、客房音響系統、業務廣播系統、火災事故廣播系統。

保安系統：包括報警系統、監視系統、巡更系統。

車庫管理系統：自動驗卡、計費、卷閘、信息顯示等設備。智能型二總線火災自動報警及聯動控制系統。④ 給排水系統

包括給水、排水、熱水及開水供應、循環供水、游泳池供水、消防和排水系統。

⑤ 動力系統

包括熱力站、鍋爐房、柴油發電機、油罐、油泵和泠庫等設備。⑥ 供配電系統

10KVA 雙回路供電系統、變電所、配電室等設備。⑶ 其它實物狀況說明 ⒈ 用地面積及形狀

估價對象用地面積 7593.66 ㎡，為國有出讓性質，使用權人為××大廈酒店有限公司，使用期限由 1998 年 9 月 20 日至 2038年 9 月 19 日，形狀為不規則矩形。⒉ 建造年代

估價對象于 2000 年 8 月開工建設，2003 年 10 月建至目前狀態停工至今。⒊ 建筑結構

估價對象為鋼結構及鋼筋混凝土結構。⒋ 建筑面積

本報告中根據使用功能，將××大廈分為三個功能部分，分攤 公共面積和附屬面積后的建筑面積分別為：

酒店(含客房、餐飲、娛樂、商務中心、地下車庫等)： 建筑面積 93584.80 ㎡

商場： 建筑面積 7763.46 ㎡

寫字間： A 座(智能型)建筑面積 9910.64 ㎡ B 座(半智能型)建筑面積 29016.44 ㎡ ⒌ 地形及地質條件

估價對象所處地形由東南向西北傾斜，高差約 5 米，地質條件 良好。

⒍ 臨街狀態

估價對象三側臨街。南側與寬約 30m 的××街等高相接，臨街寬度約 50m，西側與寬約 20m 的××街等高相接，臨街寬度約120m，北側與寬約 50m 的××路等高相接，臨街寬度約 50m，東側臨寬約 6m 的巷道。二 區位狀況分析 ⑴ 區域范圍

估價對象所處區域為以估價對象為中心，向東 50m 至××街，向西 300m 至××街，向北 300m 至××街所圍成的區域。該區域按××市城市類區劃分標準屬一類一級區域，估價對象建設用地按××市土地級別標準屬一級地一類區。估價對象所處區域景觀條件良好，整個區域地勢略向西北傾斜。⑵ 街路配置

估價對象所處區域南接寬約 30m 的××街，西接寬約 20m 的××街，北接寬約 50m 的××路。××路、××路等城市主、次干道通過該區域，以××廣場為樞紐形成東連××廣場、××廣場、××廣場，西連××廣場、××廣場××廣場，南接××路，北接××路的完善的道路交通網絡，道路通達條件較好。整個區域內路網發達，路況良好。⑶ 交通設施與接近條件

估價對象所處區域距火車站約 0.5km，距 海 港 約 2km，距國際機構約 8km。經過該區域的 15 路、23 路、702 路、703 路等十余條公交聯營線路，可通達市內各個區域，形成輻射能力極強的公共交通網絡。該區域東接××廣場商貿金融區，西面和北面與市中心商業區相連接。⑷ 基礎設施

在估價對象所處區域范圍內，上下水、電力、煤氣、供暖、電訊等基礎設施配套齊全，市政主管網可由××街、××街一側接入，距離較近。⑸ 商服設施配置 估價對象所處區域內有××廣場大廈、××大酒店、××大廈、××大廈等中高檔酒店、辦公服務設施，××電影城、××影劇院等娛樂設施，以及一定數量的中小型店鋪、娛樂文化場所。⑹ 區域特征及變動趨勢

估價對象所處區域是××市最繁華的文化娛樂中心區，以各種規模的影視廳、賓館、酒店等娛樂服務設施為主，混雜少量居民住宅。該區域內目前以中、低層建筑為主，低層建筑建造年代較早，目前市政府正在分期進行拆遷改造。根據××市城市總體規劃和分區規劃，該區域未來的發展趨勢是集聚程度更高的城市商貿娛樂中心區，建筑規模向中高層、大型化發展。⑺ 其他影響設施

估價對象所處區域內無污染、危險及其他使人心理上產生嫌惡感的設施。三 市場背景分析

××市位于遼東半島最南端，三面環海，一面與大陸相接，是我國東北地區對外開放的窗口和走向世界的橋梁，是我國北方開放度最高的城市。改革開放以來，特別是近十多年來，××市經濟發展迅速。2003 年，經濟總量增速躍上 15% 的新臺階，成為近年來增長量最快的年份。初步核算，全市生產總值 1632.6 億元，人均生產總值按戶籍平均人口計算為 29206 元，按年末匯率測算縱約合

3529 美元。××市已經在國內外特別是東亞地區形成了較高的知名度。近十年來，××市政府始終致力于加強城市建設與管理工作，城市面貌發生了巨大的改觀，城市功能不斷增強。良好的城市環境與基礎設施建設，使得××市的投資環境不斷改善，與此同時投資領域也不斷拓寬，××市始終是中國北方的投資熱點城市之一。幾年來，××市對外貿易持續快速增長。全市新批外商投資企業 879家，比上年增長 5.6% ； 合同外資金額 45.75 億美元，增長 51.6% ；實際使用外商直接投資 22.11 億美元，增長 37.9%。在新批外商投 資企業項目中，總投資超 1000 萬美元的大項目有 118 項，趨超5000 萬美的有 14 項。全市外商投資企業共完成產值 790.6 億元。目前，××市已有外商投資企業 7000 多家，來××市投資的國家和地區 50 多個，境外企業駐××市的代表機構 2000 多家。國內外商家的不斷進入，對高檔商務用房產生了大量需求。同時整潔優美的城市環境，宜人的氣候條件，以及美麗的自然風光，每年也吸引了大量的中外來賓觀光旅游。每年“黃金周”期間、服裝節期間，市內的星級酒店入住率超過 80%，五星級酒店時常爆滿。因此，目前市中心商業區域、商務金融區域的高檔酒店、寫字樓的收益狀況良好。可以預見，隨著國家振興東北老工業基地相關政策的落實與實施，作為東北亞航運中心以及國際航運中心的建設、東北亞金融中心、物流集散地的建設，會使××市的經濟發展和對外開放的步伐進一步加快，國內外進入××市的投資、經商、旅游等活動將會持續增長。因此，在市中心商業區域或金融商務區域投資 興建高檔酒店和寫字樓前景明朗，物業價格將保持在較高水平。四 最高最佳使用分析

房地產估價應當以估價對象的最高最佳使用為前提進行估價。最有效使用是指法律上允許、技術上可能、經濟上可行，經充分合理論證，能使估價對象產生最高價值的使用。根據估價對象所處的地理位置、規模以及其設計方案，根據最高最佳使用原則，本估價報告中估價對象作為集酒店、寫字間、商場為一體的現代化綜合性物業使用為其最高最佳使用。五 估價方法選用

根據委托人的估價目的和要求，并根據估價對象為在建工程這一特點，本估價報告采用假設開發法與成本法進行評估。六 估價測算過程

⑴ 假設開發法估價過程

具體技術思路為：在合理估計建設期的基礎上，首先運用市場比較法、收益法估算估價對象在未來建成狀態的市場總值，扣減目前尚未投入的建安費，配套費以及管理費、銷售稅費等得出估價對象目前狀態下的市場價格。由于估價對象建筑面積及建設的項目規模較大，比較××市相同規模物業的建設期以及定額規定的建設期，確定其開發期為 18 個月。本報告在測算中考慮資金的時間價值，將各期資金投入和銷售收入折算為估價時點的現值，并基于如下假設進行折現：

所有投資均在各期期中一次性實現。銷售收入在 2006 年 5 月31 日一次性變現。報酬率確定為 7.55%(詳情見后)。故本報告采用動態方式進行測算。基本計算公式為： P=P’-(A+B+C+D)其中(以下各個項目費用均為折現值)： P ：估價對象目前狀態價格

P’ ： 項目全部建成后銷售價格 A ：續建成本 B ：管理費用 C ：銷售稅費

D ：買方購買在建工程應負擔稅費 具體分項核算如下：

⒈ 項目全部建成后的市場價格：

根據委托人的估價目的和估價對象功能上的特點，本報告采用不同的評估方法，分別對估價對象——××大廈在目前狀態下各功能部分的價格進行評估，確定××大廈目前狀態的市場總值。本報告中根據使用功能，將××大廈分為三個功能部分，分攤公共面積和附屬面積后的建筑面積分別為： 酒店(含客房、餐飲、娛樂、商務中心、地下車庫等)： 建筑面積 93584.80 ㎡

商場： 建筑面積 7763.46 ㎡

寫字間： A 座(智能型)建筑面積 9910.64 ㎡ B 座(半智能型)建筑面積 29016.44 ㎡ ① 關于××大廈酒店部分的評估

××大廈的酒店部分按五星級酒店標準設計，預計在 2006 年5 月 31 日建成并投入使用。由于××市房地產市場上同類高檔商業型房地產的市場實際交易案例很少，而此類房地產在使用過程中具有明顯的收益性質，可以不斷地獲得經營收益。故本報告采用收益法評估其市場價格。

收益法稱收益資本化法或收益還原法，是預測估價對象的未來收益，然后將其轉換為價值，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。本次評估采用收益法當中的報酬資本化法。即根據估價對象在未來可使用年限(經濟收益年限)內的經營、使用過程中獲得凈收益的能力，采用適當的報酬率(折現率)將估價對象在未來可使用年限(經濟收益年限)內各年的凈收益進折算到估價時點后累加，以此確定估價對象在估價時點的價值。采用收益法評估房地產價格通常采用下列步驟：

Ⅰ 估算估價對象未來各年的潛在毛收入。即假設估價對象在充分利用、無空置時的年總收入。

Ⅱ 估算估價對象未來各年的有效毛收入。即在潛在毛收入的基礎上，考慮商業物業在使用過程中的正常空置、拖欠租金等損失后，實際所能獲得的年總收入。

Ⅲ 估算估價對象未來各年的運營費用。即在房地產的使用過程中為取得經營收益所花費的各種費用，包括：營業成本、營業費用、財務費用、稅金及附加費以及經營者利潤等。

Ⅳ 計算估價對象未來各年的凈收益，即有效年收入中減去各種運營費用得到的，由使用房地產所產生的收益。

Ⅴ 確定報酬率。即投資者投資同類房地產所獲得的投資回報與所投入的資本的比率。

Ⅵ 確定收益年限。即估價對象自估價時點起至未來可獲收益的年數。

Ⅶ 選擇報酬資本化公式。即將各年凈收益采用適當方式進行資本化還原的具體公式。本報告中假設估價對象在未來使用年限(有限年)內，每年可獲得穩定的年凈收益，且各年的報酬率保持不變，確定報酬資本化法的計算公式為：

A ——年凈收益； Y ——報酬率；

n ——收益期限，自估價時點起至未來可獲得收益時間。A 酒店部分凈收益測算：

預計××大廈于 2006 年 5 月 31 日才能建成交付使用，故本估價報告基于前述基本分析和××市高檔酒店的客觀收入和費用標準來預測計算其凈收益。酒店部分凈收益由客房部分的凈收益、餐飲娛樂部分的凈收益和其他部分(車庫、商務中心、健身及出租柜臺等)的凈收益構成。分別測算如下：

A.1 客房部分凈收益測算 a 客房年經營收入

××大廈酒店的客房部分分為： 15 ～ 42 層共有標準間 528 套；15 ～ 42 層，每層設兩個套間，共 54 個套間； 44 層為 8 套豪華套間； 43 層為 1 套總統套房。根據本公司掌握的××市目前五星級酒店標準間收費標準，并考慮估價對象酒店部分的設計及裝修標準，確定××大廈的酒店標準間收費標準預計為 900 元 / 日(人民幣)，利用率為 70% ； 套間為 1800 元 / 日，利用率為 65% ； 豪華套間為 2800元 / 日，利用率為 50% ； 總統套房為 24500 元 / 日，利用率為 35%。每年按 360 個營業日計算。客房年經營收入為：

(900 元 / 日?套× 528 套× 70%+1800 元 / 日?套× 54 套× 65% +2800 元 / 日?套× 8 套× 50%+24500 元 / 日?套× 1 套× 35%)× 360 日＝ 14961 萬元 b 客房年運營費用 ○ 營業成本：

客房營業成本包括客房的各項服務成本、能源費、維修費用及每年的固定資產(除房屋和與房屋不可分離的設備設施)折舊等，根據可行性研究和初步設計中確定的酒店規模、技術經濟指標、建設標準估算，客房年營業成本約 3120 萬元。

○ 營業費用：

包括服務人員工資及福利、開辦費攤銷和廣告、宣傳、交際費，根據××市同類酒店 2000 ～ 2003 年此項費用平均水平估算，客房年營業費用為 625 萬元。

○ 管理費用：

包括房產稅、保險費、管理人員工資及福利、差旅費等各種費用，估算客房部分年管理費用為 343 萬元。○ 財務費用：

包括流動資金的利息、籌資成本、匯兌損益等，估算為 257 萬元。○ 營業稅及附加：

按客房營業收入的 5.55% 計 算，為 830 萬元。○ 經營者利潤：

根據調查和 2003 年××市社會經濟統計資料中賓館酒店業財務狀況報表，估算年經營者利潤為 1496 萬元。

● 年經營費用合計： 6671 萬元。c 客房部分凈收益

客房部分凈收益＝年經營收入－年經營費用 ＝ 14961 萬元－ 6671 萬元 ＝ 8190 萬元

A.2 餐飲娛樂部分凈收益 a 餐飲部分年營業收入

××大廈餐飲娛樂部分主要集中在地下一層，地上二層至六層和地上四十六至四十八層，包括程式餐廳、包間等。根據××廣場、××廣場、××路一帶同類餐飲娛樂設施的經營情況，經營規模按建筑面積比例套算，估算餐飲娛樂部分年經營收入為 3650 萬元。b 餐飲部分年運營費用 ○ 營業成本

包括原材料和各項服務成本、能源費、維修費用及每年的固定固定資產(除房屋和與房屋不可分離的設備設施)折舊等，根據可行性研究和初步設計中確定的酒店規模、技術經濟指標、建設標準估算，餐飲部分年營業成本為 1095 萬元。

○ 營業費用：

包括服務人員工資及福利、開辦費攤銷和廣告、宣傳、交際費，根據××市同類酒店 2000 ～ 2003 年此項費用平均水平估算，餐飲娛樂部分年營業費用為 200 萬元。○ 管理費用：

包括房產稅、保險費、管理人員工資及福利、差旅費等各種費用，估算年管理費用為 70 萬元。○ 財務費用：

包括流動資金的利息、籌資成本等，估算為 53 萬元。○ 營業稅及附加： 按營業收入的 5.55% 計 算，為 203 萬元。○ 經營者利潤：

根據調查和 2003 年××市社會經濟統計資料中賓館酒店業財務狀況報表，估算餐飲部分年經營者利潤為 365 萬元。● 年經營費用合計： 1986 萬元。c 餐飲娛樂部分凈收益

餐飲娛樂部分凈收益＝年經營收入－年經營費用 ＝ 3650 萬元－ 1986 萬元 ＝ 1664 萬元

A.3 其他部分凈收益

酒店的其他部分凈收益包括通過地下停車場、商務中心、健身、娛樂等服務項目的收費獲得的收入，減去相關費用獲得的凈收益。因××大廈尚在建設中，難以將各部分的經營收入、經營費用劃分清楚，故本報告中考慮按同檔次酒店經營中的一般比例進行估算，即以客房部分和餐飲部 分的年凈收益之和的 10% 確定為其他部分的年凈收益。

其他部分凈收益＝(81 9 0 ＋ 1664)× 10% ＝ 995 萬元 A.4 酒店部分的凈收益(a)以上三部分的凈收益之和，即：

凈收益 a ＝ 8290 ＋ 1664 ＋ 995 ＝ 10949 萬元 B 報酬率的確定

本次評估采用市場提取法確定估價對象的報酬率，即投資回報與所投入的資本的比率。市場提取法是搜集同一市場上三宗以上類似房地產的價格、凈收益等資料，選用相應的報酬資本化法公式，反求出報酬率。根據本估價機構掌握的有關資料，測算出類似房地產的報酬率為 7.55%。最終確定報酬率： Y ＝ 7.55% C 經濟收益年限確定

估價對象的土地出讓使用年限為 1998 年 9 月至 2038 年 9 月共 40 年，而建筑物的耐用年限依據中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》(GB/T50291-1999)條文說明中的參考值，對于鋼結構的非生產用房一般為 80 年；鋼筋混凝土結構的非生產用房一般為 60 年。《房地產估價規范》第 4.3.8 條規定：“對于土地和建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限長于或等于土地使用權年限時，應根據土地使用權年限確定未來可獲收益的年限”。由于估價對象建筑物完全投入使用是 2006 年，已使用土地 8 年，尚余出讓使用年限 32 年，故確定經濟收益年限為 32 年.D 測算酒店部分價格

通過上述分析，將凈收益、報酬率和收益年限代入公式

其中 A ＝ 10949 萬元 Y ＝ 7.55% n ＝ 32 年

測算××大廈酒店部分價格為： V ＝ 130898 萬元 ② 測算××大廈商場部分的價格 A 商場凈收益測算

××大廈的商場主要位于大廈 B、C 區，臨××街一側裙房的二層至五層，建筑面積約為 7763.46 ㎡，估價人員根據估價對象所處區域內幾家大型商場的商品銷售利潤及柜臺出租水平，并對估價對象的規模、位置等個別及區位狀況進行修正，結合估價師的經驗，預計 2006 年建成后，此類繁華地區高檔次商場的年總收入扣除其經營成本、費用、稅金、利潤等，確定該商場的年凈收益約為 1500萬元。B 確定報酬率

根據估價對象的實際情況，確定商場部分年凈收益的報酬率采 用與酒店部分相同的報酬率即 7.55% 的報酬率。C 經濟收益年限確定

商場部分的經濟收益年限按酒店部分經濟收益年限同樣思路確定，本估價報告選定商場部分的經濟收益年限為 32 年。

D 商場部分價格 將凈收益、報酬率和經濟收益年限代入計算公式(公式略)Y ＝ 7.55% n ＝ 32 年

測算商場部分價格為： V ＝ 17933 萬元 ③ ××大廈寫字樓部分的價格評估

根據委托人提供的規劃設計圖紙，××大廈寫字樓部分建成后除 A 座部分自用外，其余 B 座寫字樓全部向市場發售。近幾年，××市的××廣場、××廣場、××路兩側開發了大量高檔寫字樓，如××大廈、××大廈、××大廈、××大廈、××大廈等，類似標準檔次寫字樓的實際交易案例較多，故選用市場比較法評估其市場價格。

市場比較法是以替代原理為理論基礎，即將估價對象與同一地區或同一供求范圍內的類似地區中在較近時期發生交易的類似房地產加以比較對照，從其既知價格通過交易日期修正、交易情況修正、房地產狀況因素修正、區位狀況修正、實物狀況修正而得出估價對象最有可能實現的合理價格的一種方法。運用市場比較法評估房地產價格通常采用下列步驟： Ⅰ 廣泛收集交易實例； Ⅱ 從中選取可比實例； Ⅲ 建立價格比較基礎； Ⅳ 進行交易情況修正； Ⅴ 進行交易日期修正； Ⅵ 時行區位狀況修正； Ⅶ 進行實物狀況修正； Ⅷ 綜合評估決定估價額。A 選擇類似交易案例 實例一：

位于××區××街，為一棟二十七層鋼筋混凝土結構現代化大廈，1998 年 10 月投入使用。比較實例位于該大廈的二十一層，南向，成交面積 227 ㎡，室內為初裝修，鋁合金窗，采用進口高速電梯兩部，設有煙霧報警、自動消防噴淋系統以及中央空調系統，水、電、暖等配套設施齊全。成交價格為建筑面積每平方米 8400 元，交易日期為 2004 年 9 月 30 日。實例二：

位于××區××路，臨主干道，為一棟鋼筋混凝土框架結構大廈，2002 年投入使用，共計 29 層。比較實例位于該大廈的十九層，成交建筑面積約 99.73 ㎡，室內為初裝修，鋁合金窗，采用 4 部進口高速電梯，設有煙霧報警、自動消防噴淋系統以及中央空調系統，水、電、暖等配套設施齊全。成交價格為建筑面積 9000 元 / ㎡，交易日期為 2004 年 9 月 6 日。實例三：

位于××區××路，為一棟框剪結構寫字樓，設有進口高速電梯，配套設施有中央空調、消防煙霧報警及自動噴淋、IDD 電話系統，2003 年底交付使用。比較實例位于該寫字樓的二十八層，建筑面積 348.26 ㎡，東南朝向，室內為初裝修。成交價格為建筑面積 8800 元 / ㎡，交易日期為 2004 年 10 月 12 日。

B 比較實例與估價對象的比較因素見表 1 ： 比較實例 一 二 三（此處未列表）區 位 狀 況

自然條件 相似 相似 相似 社會條件 相似 相似 相似 離市中心距離 相似 相似 相似 交通條件 相似 相似 相似 商業繁華程度 稍差 相似 稍差 公共設施配套情況 相似 相似 相似 規劃條件 稍差 相似 相似 實 物 狀 況

臨街狀態 相似 相似 相似 結構形式 相似 相似 相似平面布局 相似 相似 相似 建筑規模 相似 相似 相似 裝修情況 稍差 相似 稍差 所處樓層 相似 相似 相似 成新度 十 十 十

外觀 稍差 稍差 稍差 交易情況 正常 正常 正常 交易日期近期近期近期 C 確定修正系數 ○ 交易情況修正

實例一、二、三均為正常買賣不需進行交易情況修正。○ 交易日期修正

可比實例一、二、三的交易日期接近，且在該期間內，寫字樓類房地產價格基本平穩，因此可看作 100。由 于受經濟發展及市場供需的影響，預計到 2006 年 5 月 31 日，類似房地產的價格將有5% 的下降幅度。為簡化分析，本估價報告中假設在銷售前提下，全部銷售收入在 2006 年 5 月 31 日一次性變現。因此估價對象交易日期修正系數為 95。○ 區位狀況修正

比較實例三處于估價對象同一區域，比較實例一、二處于類似區域，根據表 1 比較參照物與估價對象的區域進行的比較分析，確定比較修正系數為： 設估價對象的區域價格為 100，則實例一為 95，實例二為 100，實例三為 98。○ 實物狀況修正 根據表 1 比較參照物與估價對象實物狀況進行的比較分析，主要考慮裝修標準、結構功能、規模和設施等因素進行修正，確定比較修正系數為： 設估價對象的價格為 100，則實例一為 95，實例二為 95，實例三為 95。D 根據以上各項修正系數，列表比準價格詳見表 2 ： 項 目 一 二 三

成交單價(元/㎡)8400 9000 8800 區位狀況修正 100/95 100/100 100/98 房地產狀況因 素修正 實物狀況修正 100/95 100/95 100/95 交易情況修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 95/100 95/100 95/100 比準價格 8840 9000 8980 對調整后的比準價格進行綜合平均，估價對象的市場單價為：(8840 ＋ 9000 ＋ 8980)/3 ≈ 8940(元 / ㎡)E 寫字樓部分的價格

估價對象寫字樓部分的價格為：

(9910.64 ＋ 29016.44)× 8940 ＝ 34801(萬元)④ ××大廈于 2006 年 5 月 31 日所能實現的整體價值為： 130898 ＋ 17933 ＋ 34801 ＝ 183632(萬元)本報告采用動態方式進行計算測算。從估價時點至 2006 年 5月 31 日，尚有 19 個月的時間，即 1.58 年的時間。考慮目前行業報酬率水平并結合近期利率情況，確定折現率為 17%。則××大廈于估價時點的現值為143290萬元 ⒉ 應扣除開發費用測算

① 尚未完成的建安工程費及裝飾裝修工程費 根據估價對象目前完成狀況，根據委托人提供的資料結合本公司現場勘查掌握的有關資料，確定尚須投入的裝修費、設備購置及安裝工程費、智能工程(含設備)、通訊、變電所等合計約為每平方米建筑面積 2500 元左右，建設期為 19 個月，并假設此項費用均勻投入，則此項費用于估價時點的現值為：30978萬元

② 管理費

管理費取建安費用的 4%，則該項費用 B ＝ 1239 萬元 ③ 銷售稅費

銷售稅費取總樓價的 2.5%，營業稅及附加費率取總樓價的 5.55%，此項費用為 C ＝ 11535 萬元 ④ 買方應負擔的稅費

確定買方購買時應負擔的稅費為購買價格的 5%，即Ｄ＝ 0.05P ⑤ 總計

A ＋ B ＋ C ＋ D ＝ 43752(萬元)＋ 0.05P ⒊ 估價對象目前狀態下價格： P ＝ P’ —(A ＋ B ＋ C ＋ D)＝ 143290 — 43752 — 0.05P ＝ 94798(萬元)

⑵ 成本法估價過程 具體技術思路為：假設在估價時點條件下重新取得建設用地，以現有設計、工藝、技術水平、現有原材料、施工方式，重新建設與估價對象具有同等效用的房地產，所需花費適當、必須的客觀成本、費用，再加上正常的投資利潤及稅費，求取估價對象的積算價格，由于估價對象為在建工程不考慮折舊，最終確定估價對象的價格。

成本法使用公式：

P ＝ L ＋ A ＋ B ＋ C ＋ D ＋ E ＋ F ＋ G ＋ H 其中 P ：評估價格； L ：土地費用； A ：前期費用； B ：建安工程費； C ：基礎設施配套費； D ：資源性費用； E ：管理費；

F ：利息及融資費用； G ：投資利潤； H ：稅費。

具體分項測算如下： ⒈ 取得土地的費用

根據估價對象所占用土地的性質，此項費用包括土地出讓金、拆遷安置補償費和城市基礎設施配套費。① 土地出讓金

估價對象所占用的土地為國有出讓土地，根據有關部門提供的資料及本評估機構掌握的資料，該地塊的土地出讓金經平均修正后為每平方米建筑面積 900 元，計算該土地的土地出讓金：

900 × 140274.34 ≈ 12600)(萬元)② 拆遷安置補償費

根據有關部門提供的資料及本評估機構掌握的資料，該地區拆遷安置補償所需的費用為每平方米占地面積 7500 元左右，則計算拆遷安置補償費為： 7500 × 7593.66 ≈ 5695(萬元)③ 綜合配套費

根據××市政府相關文件規定，××綜合配套費為每平方米建筑面積 300 元左右，則計算此項費用為：

300 × 140274.34 ≈ 4200(萬元)④ 土地費用合計： 12600 ＋ 5695 ＋ 4200 ＝ 22495 萬元 ⒉ 前期費用

前期費用包括“三通一平”工程費和專業費用。① “三通一平”工程費約為 30 萬元 ② 專業費用

包括規劃、勘察設計、可行性研究等費用。參照同類房地產此項費用計算估價對象專業費用為 1120 萬元。③ 前期費用合計： 1150 萬元 ⒊ 建安工程費

根據委托人提供的資料并比照類似工程的造價，確定估價對象目前狀態的建安工程費為每平方米建筑面積 2550 元左右，則此項費用為： 2550 × 140274.34 ＝ 35770(萬元)⒋ 基礎設施配套費

估價對象為在建工程，該項費用尚未發生，故本報告不計此項費用。⒌ 資源性費用

估價對象為在建工程，該項費用尚未發生，故本報告不計此項費用。⒍ 管理費

根據估價對象類型及規模，管理費按總投資的 4% 計算： 2377萬元。⒎ 投資利息

此項費用支出按××市近期平均水平計算，年利率按 7.02%，建設期按 3 年進行計算，則計算利息總額約為 6500 萬元。⒏ 投資利潤

根據同類檔次房地產同期平均投資利潤率 20% 計算約為13658 萬元。⒐ 銷售費用及稅金

按銷售價格的 2.5% 計算銷售費用，按銷售價格的 5.55% 計算 營業稅及附加，則此項費用約為 0.0805P。⒑ 估價對象價格

估價對象重置成本總價為：

P ＝ 22465 ＋ 1150 ＋ 35770 ＋ 2377 ＋ 6500 ＋ 13658 ＋ 0.0805P P ＝ 89125(萬元)⑶ 估價結果確定

假設開發法估價結果為 94798 萬元，成本法估價結果為 89125萬元，兩估價結果相差比例為 6.37% 比較接近，利用簡單算術平均數法，求得計算結果為 91962 萬元。評估人員經過綜合分析上述結果，最終確定估價結果為 9.2 億元。

七 估價結果

根據上述分析、測算，確定估價對象——××大廈于估價時點2004 年 10 月 29 日的市場總值約為大寫(人民幣)玖億貳仟萬圓整。

×× 房地產估價公司 二 ○ ○四年十一月六日

第五篇：《房地產估價》課程設計

《房地產估價》課程設計

目錄

1市場調查及分析1.1鹽城地區宏觀環境

1.1.1人口數據

鹽城地區人口總量保持穩定，全市常住人口為6709629人。共有家庭戶 2609831戶，集體戶69669戶，家庭戶人口為6449857人，集體戶人口為259772人。平均每個家庭戶的人口為2.47人。鹽城市常住人口規模在蘇州市（1072.17萬人）、徐州市（880.20萬人）和南京市（843.62萬人）、南通市（731.00萬人）之后，居全省十三市第五位。人口基數大，房地產潛力巨大。

1.1.2經濟數據

經濟保持穩定增長。2020年，全市實現地區生產總值5953.4億元，按可比價計算，比上年增長3.5%。其中，第一產業實現增加值661.2億元，比上年增長2.7%；第二產業實現增加值2379.4億元，比上年增長2.8%；第三產業實現增加值2912.8億元，比上年增長4.3%。產業結構持續優化，三次產業增加值比例調整為11.1:40.0:48.9，第三產業比重比上年提高了1個百分點。

1.1.3 收入數據

生活水平不斷提高。2020年，全體居民人均可支配收入33707元，比上年增長5.0%。城鎮常住居民人均可支配收入40403元，比上年增長4.1%；人均消費支出20794元，比上年下降0.7%。農村常住居民人均可支配收入23670元，比上年增長6.3%；人均消費支出14994元，比上年下降3.3%。

1.1.4 交通發展迅速

城鄉建設成效顯著。2020年，全市交通建設完成投資183.2億元，鹽通鐵路建成通車，鹽城高鐵實現“縣縣全覆蓋”，“1+8”鐵路綜合客運樞紐同步運營，鹽城站日開行列車達66對。提檔升級農村公路1121公里，新改建橋梁759座，建成美麗鄉村旅游公路1036公里。建成沿海港口5萬噸級碼頭2座，萬噸級以上碼頭泊位累計24個。新建和改造BRT站臺61座，新增新能源公交車150輛，優化新增線路50條。

1.2鹽城地區房地產政策

A.房貸新政出臺，3月1日起辦理新政規定房貸客戶將利率定價方式轉換為LPR+加點,或固定利率轉換辦理時間為2020年3月1日到8月31日。

B.《契稅法》正式公布。2021年9月1日起，《中華人民共和國契稅法》將施行;

C.鹽城出臺人才新政購房補貼15-40萬，鹽城推出升級版人才新政，對20所名校應屆畢業生給予全方位補貼。購房:本科生15萬、研究生20萬、博士40萬，租房:每人每月1500元，交通:2000元/年，生活:博士3000元/月、研究生2000元/月、大學本1500元/月。

D.鹽城調整公積金月繳存基數上限，自2020年7月1日起，職工住房公積金月繳存工資基數上限為20500元機關事業單位及其職工繳存比例仍為12%;企業及其職工繳存比例為5%6%-12%;個人繳存者繳存比例為10%。

1.3鹽城地區房地產市場發展狀況

房地產銷售穩步增長。2020年，全市房地產開發投資516.9億元，比上年增長21.3%，其中住宅投資完成401.4億元，比上年增長16.5%。全市實現商品房銷售面積1071.5萬平方米，比上年增長26.0%，其中住宅939.5萬平方米，比上年增長27.3%；商品房銷售額851.9億元，比上年增長43.0%，其中住宅銷售額748.6億元，比上年增長46.2%。

綜上研究鹽城房地產，歷年來銷售套數，銷售面積，銷售均價均在逐步增長，房地產市場狀況發展良好。

1.4項目周邊房地產狀況

中海華樾

參考價：均價16800元/㎡

物業類別:住宅商業

所屬區域:城西南

建筑類別:多層 高層 小高層

開盤時間:2021.05.26

所屬學區:神州路學校

容 積 率:2.5

開 發 商:鹽城潤海置業有限公司

占地面積:10.28萬㎡

建 筑 商:未填

建筑面積:25.7萬㎡

項目地址:鹽都區鹽瀆路與開創路交匯處（吾悅廣場北）

售樓地址:鹽都區鹽瀆路與開創路交匯處（吾悅廣場北）

樓盤特色:品牌房企 全功能MASTER住區

房源情況:150 131 109 130 138 134

鳳麟府

參考價：16500元/㎡

物業類別:住宅 商鋪

所屬區域:城西南

建筑類別:高層 小高層

開盤時間:12月1日

所屬學區:鹽都區實驗小學、鹽城市第一初

容 積 率:2.5

開 發 商:江蘇通園弘置業有限公司

占地面積:約150畝

建 筑 商:未填

建筑面積:約32.57萬方

項目地址:鹽城市神州路海闊路交匯處（鹽都區實驗小學旁）

售樓地址:鹽城市神州路海闊路交匯處鳳麟府營銷中心

樓盤特色:臨近高架

房源情況:163 99 119 127 141。

南國裕墅

物業類別:住宅 商鋪

所屬區域:城西南

建筑類別:低層、低層住宅

開盤時間:2018年9月

所屬學區:崇禮路小學、鹽城市第一初中

容 積 率:1.01

開 發 商:江蘇緣隆置業有限公司

占地面積:60407.5m2

建 筑 商:未填

建筑面積:88641m2

項目地址:神州路156號

售樓地址:鹽城市鹽都區神州路與趕海路交匯處

樓盤特色:低層、低層住宅

房源情況:法式低層、花園洋房

2項目周邊概況分析2.1項目地塊周邊情況分析

城西南區位，城市南進東擴重點發展區域之一。衣食住行各種生活配套齊全，生活便利。規劃幼、小、初學區。城西南是作為城南以及高新區的重要銜接部分，可快速鏈接聚龍湖板塊的居住區域，是鹽都區政府重點打造的優質地段。近幾年板塊發展迅猛，配套設施齊全，未來隨著城市的擴張，城西南將成為鹽城重要組成部分。華樾項目位于城西南板塊的住宅區，坐落于城市主干道鹽瀆路旁，周邊配套成熟。

幼兒園：自建幼兒園 中小學：鹽都區實驗小學、鹽城市第一初級中學、楓葉國際學校

綜合商場：吾悅、中南城、聚龍湖、新弄里、南金鷹、奧萊城、恒大影城、麥德龍 公園：小馬溝城市綠廊、麗都公園、潤都生態公園

醫院：第三人民醫院南院、鹽城第一人民醫院南院、鹽瀆社區衛生服務中心

銀行：鹽城農商銀行、南京銀行、招商銀行、中國郵政儲蓄銀行、中國工商銀行、中國建設銀行、中國銀行

2.2項目技術經濟指標的確定

1、地塊位置：地塊位于鹽瀆路與神州路交匯口，占地75畝（49950㎡）。

2、總建筑面積:124800平方米

3、容積率：≤2.54、綠化率≥35%（規劃建設用地范圍內綠地面積與規劃建設用地面積之比）

5、地塊性質：住宅、商業

6、建筑密度≤25%（居住建筑基底面積/居住建筑用地面積、建筑覆蓋率）

7、總占地面積：49950平方米（75*666.66=49950平方米）

8、住宅建筑面積：124800平方米

3可行性研究分析3.1項目設計方案

項目設計建造共12棟住宅樓，每棟20層，每層520㎡，共720戶。其中，地下車庫面積15000m2，道路及綠化面積17500m2，項目總建筑面積為124800m2，總占地面積為49950 m2，容積率為2.49。

3.2工程項目開發總進度計劃

項目共12棟住宅樓，分為兩期開工。

一期：1#、2#、3#、4#、5#、6#；

二期：7#、8#、9#、10#、11#、12#；

工期劃分：

一期工程：2022年1月開工，建筑面積為62400m2，計劃2023年4月完工，建設工期16個月，其中分為兩個標段建設；

二期工程：2023年5月開工，建筑面積為62400m2，計劃2024年8月完工，建設工期16個月，分為兩個標段建設；

3.3施工進度計劃

建設進度安排，計劃在3年內完成該項目，具體安排如下：

2021年6月～12月：前期工程；

2022年1月：一期一標段建設工程開工；

2022年8月：一期二標段建設工程開工；

2023年1月：一期一標段建設工程竣工；

2023年8月；一期二標段建設工程竣工：

2023年2月：二期一標段建設工程開工；

2024年1月：二期一標段建設工程竣工；

2023年4月：二期二標段建設工程開工；

2024年12月：二期二標段建設工程竣工；

3.4銷售價格和銷售進度

3.4.1銷售計劃期

銷售期為4年，2022年6月開始預售，2023年銷售完一期一標段，2023年銷售一期二標段，2014年銷售完一期二標段，2024年銷售二期。

3.4.2比較實例選擇

中海華樾隸屬于中國建筑集團有限公園，1979年創立于香港，擁有41年房地產開發與不動產管理經驗，始終堅持主流城市核心地段打造主流精品物業。于2013年入駐鹽城，經過7載蓬勃發展，成為城市高端人居代表品牌，建面約109-134㎡都會風范成品住宅 二期煥新登場；目前少量房源在售，高層19#、21#、26#，建面約109㎡、130㎡、132㎡，參考價16800元/㎡；小高層22#，建面約134㎡，參考價17000元/㎡左右；低層住宅20#、23#、25#，建面約138㎡、150㎡，參考價18000-19000元/㎡。

鳳麟府項目是由碧桂園集團、通銀集團、弘陽集團聯合打造，1、項目自身配備幼兒園，緊鄰鹽都區實驗小學、鹽城市第一初級中學。2、緊鄰西環路高架，海闊路、神州路主干道，交通便捷。3、暢享3公里繁華都市圈，項目涵蓋吾悅、中南城、聚龍湖、新弄里、南金鷹、奧萊城、恒大影城、麥德龍、等大型商業生活配套。4、項目周邊景觀資源豐富，麗都公園、潤都生態公園和小馬溝城市綠廊。

南國裕墅項目臨近鹽都區崇禮路實驗學校、崇禮路幼兒園和楓葉國際學校。周邊商業區覆蓋（中南世紀城、南金鷹、吾悅廣場等），醫療覆蓋（第一人民醫院、南三院）。靠近鹽瀆路和海洋路高架，出行方便。

3.4.3比較因素說明表

本項目于2022年6月開始銷售，其周邊交通便捷，四通八達，基礎配套設施齊全，商業程度較為繁華。小區綠化率高，停車位足夠。將本項目與三個比較實例在交易日期、交易情況、區域個別因素等多個方面進行比較。并編制比較因素條件說明表。

估價比較因素條件說明表

比較因素條件指數表

估價比較因素條件指數表

估價比較因素條件修正系數表

3.4.4估價對象銷售均價

經過比較分析，采用市場比較法，考慮市場交易情況、市場交易日期、區域因素、個別因素等，將估價對象與中海華樾、鳳麟府、鳳麟府天鉑三個可比實例進行對比分析，最后得出（17680+17890+19200）÷3=18257。所以一期開盤時，估價對象銷售均價定為18257元/㎡。并且根據鹽城市年銷售均價走勢定銷售均價年增長率約為6.8%。則2022年銷售價格為18257元/㎡，之后3年的銷售價格約為19499元/㎡，20825元/㎡,22242元/㎡。

3.5項目開發各成本及財務報表

3.5.1土地費用

取得該塊土地的價格為5.2億元（熟地價）。

3.5.2其他成本費用

根據2014年江蘇省建設工程費用定額，建安成本定為2000元/㎡，則總建安費用為20486萬元，前期費建安費用×5.8%，附屬配套費建筑面積100元/㎡，公共基礎設施費為建筑面積150元/㎡。不可預見費為土地成本，建安費用，前期工程費，附屬配套費，公共基礎設施費總和的3%。

3.5.3開發費用

項目的開發費用包括管理費，銷售稅費，財務費用。現場管理費為開發總成本的3%，銷售稅費為總銷售收入的5%，財務費用為所有貸款所產生的利息總和。

3.5.4項目總投資估算

3.5.5工程投入費用

一期工程建筑面積為62400㎡，二期程建筑面積為62400㎡，根據項目分期建設施工劃分表，2022年建設建筑面積41600㎡，2023年建設建筑面積41600㎡，2024年建設建筑面積41600㎡。所以求出2022年到2024年建設面積各為33.3%，33.3%，33.3%。

3.5.6銷售收入費用

銷售計劃：2022年6月，開始一期銷售，預計銷售期為一年；2024年6月，開始二期銷售，預計銷售期為一年。由表可知，2022年銷售價格為18257元/㎡，之后3年的銷售價格約為19499元/㎡，20825元/㎡,22242元/㎡。則2022年至2025年項目銷售面積分別為31200㎡,31200㎡，31200㎡，25728㎡。此外共計720戶，共計720個車位，車位200000元/個，則2023年~2025年銷售收入各為60561.84萬，64436.88萬，68574萬，729951萬，總銷售收入為266567.76萬。

3.5.7貸款計劃

按照基礎：主體：裝飾裝修=3：5：2的比例分配每年的建設投資費用，工程的建設工期投資為開發成本加管理費加銷售費并除去土地費用及前期工程費，約為48053萬元。則2021年至2024年投入1447.68萬元、21623萬元、18019萬元、8410萬元。

3.5.8投資計劃

通過貸款利息結算表與自有資金，銷售收入等結合分析，做出投資計劃與資金籌措表

投資計劃與資金籌措表

3.5.9土地增值稅

土地增值稅超率累進稅率表

土地增值稅計算表

3.5.10項目利潤總額

銷售利潤統計表

3.5.11項目損益表

損益表

3.5.12自有資金現金流量表

將以上分析的資金流動數據整理分析，做出自有資金現金流量表，折現率是在采用現金流量折現法時需用的一個重要參數，具體應等同于同一市場上類似房地產開發項目所要求的平均報酬率。而平均報酬率=平均年現金流量/初始投資額×100%=10%，則取折現率為10%。

3.5.13總資金現金流量表

總資金現金流量表

3.5.14財務可行性分析

通過項目財務評估分析，稅后財務內部收益率大于等于基準收益率，且稅后財務凈現值為正，所以此項目在財務上可行。

4風險分析4.1盈虧平衡分析

從表可知總成本為101942.37萬元，其中固定成本為土地成本，其余為可變成本，固定成本為52000萬元，可變成本為49942.37萬元，計劃建筑面積為124800方米，則單位面積可變成本為4001.8元；

從表中可知計劃總銷售收入為266567.76萬元，總銷售稅金及附加為14661.23 萬元，則單位面積銷售價格為21359元，單位面積銷售稅金及附加為1174元。

由此可得CF=40671.61×10^4，P=17813，V=3970，t=990。則Q=CF÷(P-V-t)=40671.61×10^4÷（17813-3970-990）≈30859。

所以當開發面積（銷售面積）為30859m2時，項目盈虧平衡。本項目124800m2遠大于30859m2，所以方案可行

4.2敏感性分析

敏感性分析表

敏感性分析結果匯總表

從表中可以看出對于項目的單因素分析狀況可見，項目的價格因素較成本因素敏感。在本方案中，價格因素較為敏感。則在項目銷售過程中需要控制好價格的變動以及銷售情況。

5綜合評價5.1社會效益評價

社會效益的內涵包括三方面主要內容：一是社會再生產過程中一定投入對提高人民福利水平作用的內容；二是社會再生產中一定投入對提高社會文明作用方面的內容；三是社會再生產中一定投入對人自身的合理再生產作用的內容。

此項目將會對社會帶來以下影響，帶來相應的社會效益：

a、促進城市發展b、帶動城市經濟c、保障社會安定

5.2環境效益評價

項目的環境效益評價，是將開發項目及周邊的環境，以及項目開發建設過程中對項目周邊環境產生的影響作出分析。項目開發建設可能產生的環境影響有:水污染、空氣污染、噪聲污染、固體廢物污染、光污染、城市景觀破壞、生態影響、對特殊用地區的破壞等。

以下是項目環境效益的分析：

a．項目周邊地塊大多處于待開發狀態，所以要加強項目中環境保護基礎設施的建設。

b．項目設計方案中綠化對環境有一定的保護，并且有益于周邊的環境保護以及環境生態系統的維護。

c．項目建設過程中，嚴格遵守國家規定來建設施工，控制各類建設污染的產生于排放，提高建設環境保護。

d．隨著社會的發展，可持續發展融入了我們的生活中。項目的開發建設施工，要遵循可持續發展的理論，合理地使用新型能源如太陽能、風能、水能進行建設。

5.3項目經濟效益評價

綜上，項目的財務凈現值大于零，所以是可行的，財務內部收益率與基準收益率均符合預期假設。