《房地產估價》課程設計

目錄

1市場調查及分析1.1鹽城地區(qū)宏觀環(huán)境

1.1.1人口數(shù)據

鹽城地區(qū)人口總量保持穩(wěn)定，全市常住人口為6709629人。共有家庭戶 2609831戶，集體戶69669戶，家庭戶人口為6449857人，集體戶人口為259772人。平均每個家庭戶的人口為2.47人。鹽城市常住人口規(guī)模在蘇州市（1072.17萬人）、徐州市（880.20萬人）和南京市（843.62萬人）、南通市（731.00萬人）之后，居全省十三市第五位。人口基數(shù)大，房地產潛力巨大。

1.1.2經濟數(shù)據

經濟保持穩(wěn)定增長。2020年，全市實現(xiàn)地區(qū)生產總值5953.4億元，按可比價計算，比上年增長3.5%。其中，第一產業(yè)實現(xiàn)增加值661.2億元，比上年增長2.7%；第二產業(yè)實現(xiàn)增加值2379.4億元，比上年增長2.8%；第三產業(yè)實現(xiàn)增加值2912.8億元，比上年增長4.3%。產業(yè)結構持續(xù)優(yōu)化，三次產業(yè)增加值比例調整為11.1:40.0:48.9，第三產業(yè)比重比上年提高了1個百分點。

1.1.3 收入數(shù)據

生活水平不斷提高。2020年，全體居民人均可支配收入33707元，比上年增長5.0%。城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入40403元，比上年增長4.1%；人均消費支出20794元，比上年下降0.7%。農村常住居民人均可支配收入23670元，比上年增長6.3%；人均消費支出14994元，比上年下降3.3%。

1.1.4 交通發(fā)展迅速

城鄉(xiāng)建設成效顯著。2020年，全市交通建設完成投資183.2億元，鹽通鐵路建成通車，鹽城高鐵實現(xiàn)“縣縣全覆蓋”，“1+8”鐵路綜合客運樞紐同步運營，鹽城站日開行列車達66對。提檔升級農村公路1121公里，新改建橋梁759座，建成美麗鄉(xiāng)村旅游公路1036公里。建成沿海港口5萬噸級碼頭2座，萬噸級以上碼頭泊位累計24個。新建和改造BRT站臺61座，新增新能源公交車150輛，優(yōu)化新增線路50條。

1.2鹽城地區(qū)房地產政策

A.房貸新政出臺，3月1日起辦理新政規(guī)定房貸客戶將利率定價方式轉換為LPR+加點,或固定利率轉換辦理時間為2020年3月1日到8月31日。

B.《契稅法》正式公布。2021年9月1日起，《中華人民共和國契稅法》將施行;

C.鹽城出臺人才新政購房補貼15-40萬，鹽城推出升級版人才新政，對20所名校應屆畢業(yè)生給予全方位補貼。購房:本科生15萬、研究生20萬、博士40萬，租房:每人每月1500元，交通:2000元/年，生活:博士3000元/月、研究生2000元/月、大學本1500元/月。

D.鹽城調整公積金月繳存基數(shù)上限，自2020年7月1日起，職工住房公積金月繳存工資基數(shù)上限為20500元機關事業(yè)單位及其職工繳存比例仍為12%;企業(yè)及其職工繳存比例為5%6%-12%;個人繳存者繳存比例為10%。

1.3鹽城地區(qū)房地產市場發(fā)展狀況

房地產銷售穩(wěn)步增長。2020年，全市房地產開發(fā)投資516.9億元，比上年增長21.3%，其中住宅投資完成401.4億元，比上年增長16.5%。全市實現(xiàn)商品房銷售面積1071.5萬平方米，比上年增長26.0%，其中住宅939.5萬平方米，比上年增長27.3%；商品房銷售額851.9億元，比上年增長43.0%，其中住宅銷售額748.6億元，比上年增長46.2%。

綜上研究鹽城房地產，歷年來銷售套數(shù)，銷售面積，銷售均價均在逐步增長，房地產市場狀況發(fā)展良好。

1.4項目周邊房地產狀況

中海華樾

參考價：均價16800元/㎡

物業(yè)類別:住宅商業(yè)

所屬區(qū)域:城西南

建筑類別:多層 高層 小高層

開盤時間:2021.05.26

所屬學區(qū):神州路學校

容 積 率:2.5

開 發(fā) 商:鹽城潤海置業(yè)有限公司

占地面積:10.28萬㎡

建 筑 商:未填

建筑面積:25.7萬㎡

項目地址:鹽都區(qū)鹽瀆路與開創(chuàng)路交匯處（吾悅廣場北）

售樓地址:鹽都區(qū)鹽瀆路與開創(chuàng)路交匯處（吾悅廣場北）

樓盤特色:品牌房企 全功能MASTER住區(qū)

房源情況:150 131 109 130 138 134

鳳麟府

參考價：16500元/㎡

物業(yè)類別:住宅 商鋪

所屬區(qū)域:城西南

建筑類別:高層 小高層

開盤時間:12月1日

所屬學區(qū):鹽都區(qū)實驗小學、鹽城市第一初

容 積 率:2.5

開 發(fā) 商:江蘇通園弘置業(yè)有限公司

占地面積:約150畝

建 筑 商:未填

建筑面積:約32.57萬方

項目地址:鹽城市神州路海闊路交匯處（鹽都區(qū)實驗小學旁）

售樓地址:鹽城市神州路海闊路交匯處鳳麟府營銷中心

樓盤特色:臨近高架

房源情況:163 99 119 127 141。

南國裕墅

物業(yè)類別:住宅 商鋪

所屬區(qū)域:城西南

建筑類別:低層、低層住宅

開盤時間:2018年9月

所屬學區(qū):崇禮路小學、鹽城市第一初中

容 積 率:1.01

開 發(fā) 商:江蘇緣隆置業(yè)有限公司

占地面積:60407.5m2

建 筑 商:未填

建筑面積:88641m2

項目地址:神州路156號

售樓地址:鹽城市鹽都區(qū)神州路與趕海路交匯處

樓盤特色:低層、低層住宅

房源情況:法式低層、花園洋房

2項目周邊概況分析2.1項目地塊周邊情況分析

城西南區(qū)位，城市南進東擴重點發(fā)展區(qū)域之一。衣食住行各種生活配套齊全，生活便利。規(guī)劃幼、小、初學區(qū)。城西南是作為城南以及高新區(qū)的重要銜接部分，可快速鏈接聚龍湖板塊的居住區(qū)域，是鹽都區(qū)政府重點打造的優(yōu)質地段。近幾年板塊發(fā)展迅猛，配套設施齊全，未來隨著城市的擴張，城西南將成為鹽城重要組成部分。華樾項目位于城西南板塊的住宅區(qū)，坐落于城市主干道鹽瀆路旁，周邊配套成熟。

幼兒園：自建幼兒園 中小學：鹽都區(qū)實驗小學、鹽城市第一初級中學、楓葉國際學校

綜合商場：吾悅、中南城、聚龍湖、新弄里、南金鷹、奧萊城、恒大影城、麥德龍 公園：小馬溝城市綠廊、麗都公園、潤都生態(tài)公園

醫(yī)院：第三人民醫(yī)院南院、鹽城第一人民醫(yī)院南院、鹽瀆社區(qū)衛(wèi)生服務中心

銀行：鹽城農商銀行、南京銀行、招商銀行、中國郵政儲蓄銀行、中國工商銀行、中國建設銀行、中國銀行

2.2項目技術經濟指標的確定

1、地塊位置：地塊位于鹽瀆路與神州路交匯口，占地75畝（49950㎡）。

2、總建筑面積:124800平方米

3、容積率：≤2.54、綠化率≥35%（規(guī)劃建設用地范圍內綠地面積與規(guī)劃建設用地面積之比）

5、地塊性質：住宅、商業(yè)

6、建筑密度≤25%（居住建筑基底面積/居住建筑用地面積、建筑覆蓋率）

7、總占地面積：49950平方米（75*666.66=49950平方米）

8、住宅建筑面積：124800平方米

3可行性研究分析3.1項目設計方案

項目設計建造共12棟住宅樓，每棟20層，每層520㎡，共720戶。其中，地下車庫面積15000m2，道路及綠化面積17500m2，項目總建筑面積為124800m2，總占地面積為49950 m2，容積率為2.49。

3.2工程項目開發(fā)總進度計劃

項目共12棟住宅樓，分為兩期開工。

一期：1#、2#、3#、4#、5#、6#；

二期：7#、8#、9#、10#、11#、12#；

工期劃分：

一期工程：2022年1月開工，建筑面積為62400m2，計劃2023年4月完工，建設工期16個月，其中分為兩個標段建設；

二期工程：2023年5月開工，建筑面積為62400m2，計劃2024年8月完工，建設工期16個月，分為兩個標段建設；

3.3施工進度計劃

建設進度安排，計劃在3年內完成該項目，具體安排如下：

2021年6月～12月：前期工程；

2022年1月：一期一標段建設工程開工；

2022年8月：一期二標段建設工程開工；

2023年1月：一期一標段建設工程竣工；

2023年8月；一期二標段建設工程竣工：

2023年2月：二期一標段建設工程開工；

2024年1月：二期一標段建設工程竣工；

2023年4月：二期二標段建設工程開工；

2024年12月：二期二標段建設工程竣工；

3.4銷售價格和銷售進度

3.4.1銷售計劃期

銷售期為4年，2022年6月開始預售，2023年銷售完一期一標段，2023年銷售一期二標段，2014年銷售完一期二標段，2024年銷售二期。

3.4.2比較實例選擇

中海華樾隸屬于中國建筑集團有限公園，1979年創(chuàng)立于香港，擁有41年房地產開發(fā)與不動產管理經驗，始終堅持主流城市核心地段打造主流精品物業(yè)。于2013年入駐鹽城，經過7載蓬勃發(fā)展，成為城市高端人居代表品牌，建面約109-134㎡都會風范成品住宅 二期煥新登場；目前少量房源在售，高層19#、21#、26#，建面約109㎡、130㎡、132㎡，參考價16800元/㎡；小高層22#，建面約134㎡，參考價17000元/㎡左右；低層住宅20#、23#、25#，建面約138㎡、150㎡，參考價18000-19000元/㎡。

鳳麟府項目是由碧桂園集團、通銀集團、弘陽集團聯(lián)合打造，1、項目自身配備幼兒園，緊鄰鹽都區(qū)實驗小學、鹽城市第一初級中學。2、緊鄰西環(huán)路高架，海闊路、神州路主干道，交通便捷。3、暢享3公里繁華都市圈，項目涵蓋吾悅、中南城、聚龍湖、新弄里、南金鷹、奧萊城、恒大影城、麥德龍、等大型商業(yè)生活配套。4、項目周邊景觀資源豐富，麗都公園、潤都生態(tài)公園和小馬溝城市綠廊。

南國裕墅項目臨近鹽都區(qū)崇禮路實驗學校、崇禮路幼兒園和楓葉國際學校。周邊商業(yè)區(qū)覆蓋（中南世紀城、南金鷹、吾悅廣場等），醫(yī)療覆蓋（第一人民醫(yī)院、南三院）?？拷}瀆路和海洋路高架，出行方便。

3.4.3比較因素說明表

本項目于2022年6月開始銷售，其周邊交通便捷，四通八達，基礎配套設施齊全，商業(yè)程度較為繁華。小區(qū)綠化率高，停車位足夠。將本項目與三個比較實例在交易日期、交易情況、區(qū)域個別因素等多個方面進行比較。并編制比較因素條件說明表。

估價比較因素條件說明表

比較因素條件指數(shù)表

估價比較因素條件指數(shù)表

估價比較因素條件修正系數(shù)表

3.4.4估價對象銷售均價

經過比較分析，采用市場比較法，考慮市場交易情況、市場交易日期、區(qū)域因素、個別因素等，將估價對象與中海華樾、鳳麟府、鳳麟府天鉑三個可比實例進行對比分析，最后得出（17680+17890+19200）÷3=18257。所以一期開盤時，估價對象銷售均價定為18257元/㎡。并且根據鹽城市年銷售均價走勢定銷售均價年增長率約為6.8%。則2022年銷售價格為18257元/㎡，之后3年的銷售價格約為19499元/㎡，20825元/㎡,22242元/㎡。

3.5項目開發(fā)各成本及財務報表

3.5.1土地費用

取得該塊土地的價格為5.2億元（熟地價）。

3.5.2其他成本費用

根據2014年江蘇省建設工程費用定額，建安成本定為2000元/㎡，則總建安費用為20486萬元，前期費建安費用×5.8%，附屬配套費建筑面積100元/㎡，公共基礎設施費為建筑面積150元/㎡。不可預見費為土地成本，建安費用，前期工程費，附屬配套費，公共基礎設施費總和的3%。

3.5.3開發(fā)費用

項目的開發(fā)費用包括管理費，銷售稅費，財務費用?，F(xiàn)場管理費為開發(fā)總成本的3%，銷售稅費為總銷售收入的5%，財務費用為所有貸款所產生的利息總和。

3.5.4項目總投資估算

3.5.5工程投入費用

一期工程建筑面積為62400㎡，二期程建筑面積為62400㎡，根據項目分期建設施工劃分表，2022年建設建筑面積41600㎡，2023年建設建筑面積41600㎡，2024年建設建筑面積41600㎡。所以求出2022年到2024年建設面積各為33.3%，33.3%，33.3%。

3.5.6銷售收入費用

銷售計劃：2022年6月，開始一期銷售，預計銷售期為一年；2024年6月，開始二期銷售，預計銷售期為一年。由表可知，2022年銷售價格為18257元/㎡，之后3年的銷售價格約為19499元/㎡，20825元/㎡,22242元/㎡。則2022年至2025年項目銷售面積分別為31200㎡,31200㎡，31200㎡，25728㎡。此外共計720戶，共計720個車位，車位200000元/個，則2023年~2025年銷售收入各為60561.84萬，64436.88萬，68574萬，729951萬，總銷售收入為266567.76萬。

3.5.7貸款計劃

按照基礎：主體：裝飾裝修=3：5：2的比例分配每年的建設投資費用，工程的建設工期投資為開發(fā)成本加管理費加銷售費并除去土地費用及前期工程費，約為48053萬元。則2021年至2024年投入1447.68萬元、21623萬元、18019萬元、8410萬元。

3.5.8投資計劃

通過貸款利息結算表與自有資金，銷售收入等結合分析，做出投資計劃與資金籌措表

投資計劃與資金籌措表

3.5.9土地增值稅

土地增值稅超率累進稅率表

土地增值稅計算表

3.5.10項目利潤總額

銷售利潤統(tǒng)計表

3.5.11項目損益表

損益表

3.5.12自有資金現(xiàn)金流量表

將以上分析的資金流動數(shù)據整理分析，做出自有資金現(xiàn)金流量表，折現(xiàn)率是在采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時需用的一個重要參數(shù)，具體應等同于同一市場上類似房地產開發(fā)項目所要求的平均報酬率。而平均報酬率=平均年現(xiàn)金流量/初始投資額×100%=10%，則取折現(xiàn)率為10%。

3.5.13總資金現(xiàn)金流量表

總資金現(xiàn)金流量表

3.5.14財務可行性分析

通過項目財務評估分析，稅后財務內部收益率大于等于基準收益率，且稅后財務凈現(xiàn)值為正，所以此項目在財務上可行。

4風險分析4.1盈虧平衡分析

從表可知總成本為101942.37萬元，其中固定成本為土地成本，其余為可變成本，固定成本為52000萬元，可變成本為49942.37萬元，計劃建筑面積為124800方米，則單位面積可變成本為4001.8元；

從表中可知計劃總銷售收入為266567.76萬元，總銷售稅金及附加為14661.23 萬元，則單位面積銷售價格為21359元，單位面積銷售稅金及附加為1174元。

由此可得CF=40671.61×10^4，P=17813，V=3970，t=990。則Q=CF÷(P-V-t)=40671.61×10^4÷（17813-3970-990）≈30859。

所以當開發(fā)面積（銷售面積）為30859m2時，項目盈虧平衡。本項目124800m2遠大于30859m2，所以方案可行

4.2敏感性分析

敏感性分析表

敏感性分析結果匯總表

從表中可以看出對于項目的單因素分析狀況可見，項目的價格因素較成本因素敏感。在本方案中，價格因素較為敏感。則在項目銷售過程中需要控制好價格的變動以及銷售情況。

5綜合評價5.1社會效益評價

社會效益的內涵包括三方面主要內容：一是社會再生產過程中一定投入對提高人民福利水平作用的內容；二是社會再生產中一定投入對提高社會文明作用方面的內容；三是社會再生產中一定投入對人自身的合理再生產作用的內容。

此項目將會對社會帶來以下影響，帶來相應的社會效益：

a、促進城市發(fā)展b、帶動城市經濟c、保障社會安定

5.2環(huán)境效益評價

項目的環(huán)境效益評價，是將開發(fā)項目及周邊的環(huán)境，以及項目開發(fā)建設過程中對項目周邊環(huán)境產生的影響作出分析。項目開發(fā)建設可能產生的環(huán)境影響有:水污染、空氣污染、噪聲污染、固體廢物污染、光污染、城市景觀破壞、生態(tài)影響、對特殊用地區(qū)的破壞等。

以下是項目環(huán)境效益的分析：

a．項目周邊地塊大多處于待開發(fā)狀態(tài)，所以要加強項目中環(huán)境保護基礎設施的建設。

b．項目設計方案中綠化對環(huán)境有一定的保護，并且有益于周邊的環(huán)境保護以及環(huán)境生態(tài)系統(tǒng)的維護。

c．項目建設過程中，嚴格遵守國家規(guī)定來建設施工，控制各類建設污染的產生于排放，提高建設環(huán)境保護。

d．隨著社會的發(fā)展，可持續(xù)發(fā)展融入了我們的生活中。項目的開發(fā)建設施工，要遵循可持續(xù)發(fā)展的理論，合理地使用新型能源如太陽能、風能、水能進行建設。

5.3項目經濟效益評價

綜上，項目的財務凈現(xiàn)值大于零，所以是可行的，財務內部收益率與基準收益率均符合預期假設。