第一篇：廣東省2015年上半年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：估價報告的質(zhì)量模擬試題

廣東省2015年上半年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：估價報告的質(zhì)量

模擬試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、某單位擁有的房地產(chǎn)每年可產(chǎn)生100萬元凈收益，同時此單位有2 000萬元資金以5％的年利率存入銀行每年可得到與該宗房地產(chǎn)所產(chǎn)生的凈收益等額的收益，則對該單位來說，這宗房地產(chǎn)與萬元的資金等價。

A：2 000 B：400 C：4 000 D：10 000 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

2、在某宗房地產(chǎn)估價中，三個可比實例房地產(chǎn)對應(yīng)的比準單價分別是6800元m2，6700元/m2和6300元/m2，根據(jù)可比性綜合評估得到的三個可比實例對應(yīng)的比準單價的權(quán)重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測算最終的比準單價，則前者與后者的差值是__元/m2。

A．-100 B．-50 C．50 D．100

3、房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當在商品住宅交付時，向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和。(2009年試題)A：《住宅使用說明書》

B：《住宅驗收說明書》

C：《住宅保修說明書》

D：《住宅保修保證書》

E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章

4、下列關(guān)于門和窗，表述錯誤的是。

A：門和窗是現(xiàn)代建筑不可缺少的建筑構(gòu)件

B：門和窗在建筑上還起到圍護和安全保護、隔聲、隔熱、防寒、防風雨的作用

C：窗是建筑上陽光和空氣流通的通道

D：門和窗僅有實用價值，沒有建筑裝飾的作用

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

5、實行住房分配貨幣化后，公務(wù)員住房補貼的具體辦法由__批準。

A．市(縣)人民政府

B．省、自治區(qū)、直轄市人民政府

C．上級財政部門

D．上級房改部門

6、是物業(yè)管理最主要的特點。A：社會化

B：專業(yè)化

C：市場化

D：綜合化

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

7、為控制個人住房抵押貸款的風險，常用房地產(chǎn)支出與收入來考核借款人的還款能力，計算月房產(chǎn)支出與收入比的公式是。

A：本次貸款的月還款額／月均收入

B：(本次貸款的月還款額+其他債務(wù)月償還額)／月均收入

C：(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費)／月均收入

D：(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費+其他債務(wù)月償還額)／月均收入

E：借款合同

8、對外商為科學(xué)研究、開發(fā)能源、發(fā)展交通事業(yè)以及開發(fā)重要技術(shù)提供專有技術(shù)所取得的特許權(quán)使用費，經(jīng)國務(wù)院稅務(wù)主管部門批準，可以減按__的稅率征收所得稅。

A．10% B．15% C．18% D．27%

9、房地產(chǎn)價格是由房地產(chǎn)的__三者相互結(jié)合而產(chǎn)生的。

A．有用性、稀缺性、有效需求

B．供給、需求、利用狀況

C．權(quán)利、租金、利率

D．價值、使用價值、供求

10、房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地定著物，是的結(jié)合體。

A：實體、權(quán)益、區(qū)位

B：實物、權(quán)益、區(qū)位

C：實物、權(quán)利、位置

D：實物、權(quán)益、位置

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

11、在房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價中，選擇評價的基礎(chǔ)參數(shù)時，一般將空置率歸為__。

A．時間類參數(shù)

B．融資類參數(shù)

C．評價標準類指標

D．收益類指標

12、按照國家標準《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準》(GB 137—1990)，類居住用地是指市政公用設(shè)施齊全，布局完整，環(huán)境較好，以多、中、高層住宅為主的用地。

A：一

B：二

C：三

D：四

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

13、在保險的基本職能中，保險的派生職能不包括__。

A．融通資金職能

B．防災(zāi)防損職能

C．分配職能

D．分散風險職能

14、以下估價方法求得的價值更趨向于最高買價的是__。

A．收益法

B．成本法

C．假設(shè)開發(fā)法

D．市場法

15、收益性物業(yè)管理的對象為（）。

A．物業(yè)所有者

B．物業(yè)使用者

C．建筑物及其附屬設(shè)施

D．土地

16、房地產(chǎn)項目的臨界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到__的極限值。

A．允許的最低經(jīng)濟效益指標

B．最大費用

C．利潤為零

D．最大利潤

17、下列關(guān)于住房置業(yè)擔保的政策表述中，正確的是。

A：設(shè)立擔保公司應(yīng)有不少于2000萬元人民幣的實有資本

B：設(shè)立擔保公司，應(yīng)當向工商行政管理部門申請設(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，再報城市房地產(chǎn)行政主管部門審核，并最后經(jīng)城市人民政府批準

C：擔保公司的實有資本以政府預(yù)算資助、資產(chǎn)劃撥以及房地產(chǎn)骨干企業(yè)認股為主

D：擔保公司擔保貸款余額的總額，不得超過其實有資本的20倍；超過20倍的，應(yīng)當追加實有資本

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

18、屬于直接融資的金融工具為__。

A．存款單

B．保險單

C．支票

D．銀行承兌匯票

19、《中華人民共和國合同法》規(guī)定，租賃期限不得超過年，超過部分無效。

A：10 B：20 C：25 D：30 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

20、城市用地共分為大類。

A：5 B：10 C：46 D：73 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

21、對房地產(chǎn)投資項目進行風險分析時，主要是針對可判斷其（）的風險因素。

A．變動可能性

B．影響重要性

C．發(fā)生經(jīng)常性

D．類型歸屬性

22、__是指由調(diào)查人員向被調(diào)查者詢問，由被詢問者答復(fù)的調(diào)查方法。

A．直接觀察法

B．間接觀察法

C．采訪法

D．報告法

23、根據(jù)權(quán)利是否具有轉(zhuǎn)移性，可分為__。

A．財產(chǎn)權(quán)和人身權(quán)

B．支配權(quán)、請求權(quán)、形成權(quán)和提高效率權(quán)

C．絕對權(quán)和相對權(quán)

D．專屬權(quán)和非專屬權(quán)

24、在經(jīng)濟壽命期限內(nèi)，企業(yè)固定資產(chǎn)不間斷計提折舊所依據(jù)的會計假設(shè)是__。

A．會計主體

B．持續(xù)經(jīng)營

C．會計分期

D．貨幣計量

25、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國家實行土地和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。

A：使用權(quán)

B：所有權(quán)

C：收益權(quán)

D：占用權(quán)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、商業(yè)銀行的職能包括。

A：充當信用中介

B：變貨幣資本為貨幣收入

C：充當支付中介

D：創(chuàng)造派生存款和信用流通工具

E：變貨幣收入為貨幣資本

2、在不確定性情況下，估計未來投資收益，可選用的決策方法有。

A：小中取大法

B：大中取小法

C：大中取大法

D：小中取小法

E：最小最大后悔值法

3、房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)分為。

A：房地產(chǎn)行政管理

B：物業(yè)管理

C：房地產(chǎn)估價

D：房地產(chǎn)咨詢

E：房地產(chǎn)經(jīng)紀

4、在房地產(chǎn)市場周期循環(huán)中，供給增長速度高于需求增長速度，空置率上升并逐漸接近合理水平，這一階段處于房地產(chǎn)市場自然周期的。

A：第一階段

B：第二階段

C：第三階段

D：第四階段

E：借款合同

5、在進行供給分析時，主要的內(nèi)容有：__。

A．分析規(guī)劃和建設(shè)中的主要房地產(chǎn)開發(fā)項目

B．調(diào)查房地產(chǎn)當前的存量、過去的走勢和未來可能的供給

C．分析當前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設(shè)投資等計劃

D．分析房地產(chǎn)市場的商業(yè)周期循環(huán)運動情況

E．分析未來相關(guān)市場區(qū)域內(nèi)供給之間的數(shù)量差異

6、下列關(guān)于城市房屋拆遷估價的表述中，不正確的是。

A：拆遷估價的價值標準是被拆遷房屋的公開房地產(chǎn)市場價值，并考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響

B：房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額

C：拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日

D：拆遷估價一般應(yīng)當采用市場比較法

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

7、因為估價的目的不同，所以__。

A．估價的依據(jù)不同

B．應(yīng)評估的價值類型可能不同

C．估價時點的選取不同

D．估價中應(yīng)考慮的因素可能不同

E．選用的估價方法可能不同

8、金融機構(gòu)對項目的財務(wù)評價指標審查，主要包括。

A：財務(wù)內(nèi)部收益率

B：銷售利潤率

C：成本利潤率

D：貸款償還期

E：敏感性評價

9、一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)項目的存貨占流動資產(chǎn)的大部分，其速動比率__。

A．為100% B．較高 C．不高不低

D．較低

10、對于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，影響其投資經(jīng)濟效果的主要不確定因素包括__。

A．購買價格

B．土地費用

C．租金水平

D．空置率

E．建筑費用

11、關(guān)于違約和違約責任，下列說法有誤的是__。

A．當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對方可以在履行期限到來之后要求其承擔違約責任

B．履行期限到來之后，當事人不履行或不完全履行合同義務(wù)，都將構(gòu)成實際違約

C．實際違約行為的類型有：拒絕履行、遲延履行、不適當履行、部分履行

D．違約的形式包括預(yù)期違約和實際違約

12、當建筑長度的上部土層較軟，承載力較低，不適宜采用載天然地基上作淺基礎(chǔ)時，采用__。

A．條形基礎(chǔ)

B．獨立基礎(chǔ)

C．樁基礎(chǔ)

D．箱形基礎(chǔ)

13、股份制包括等企業(yè)組織形式。

A：無限公司

B：有限公司

C：兩合公司

D：股份有限公司

E：合伙企業(yè)

14、下列不屬于一般性貨幣政策工具的是__。

A．法定存款準備金率

B．貸款額度控制

C．再貼現(xiàn)利率

D．公開市場業(yè)務(wù)

15、實行包干制的物業(yè)服務(wù)費，其構(gòu)成不包括__。

A．物業(yè)服務(wù)成本

B．法定稅費

C．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金

D．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤

16、某公司今年擬開發(fā)高檔住宅項目，預(yù)計總投資為1億元，其項目資本金應(yīng)當不低于__萬元。

A．2000 B．2500 C．3000 D．3500

17、城市規(guī)劃管理中的報建審批管理程序依次是。A：核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、核發(fā)項目選址意見書、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證

B：核發(fā)項目選址意見書、核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證

C：核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證、核發(fā)項目選址意見書

D：核發(fā)項目選址意見書、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證、核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

18、REITs一般以股份公司或信托基金的形式出現(xiàn)，資金的來源有__。

A．員工集資

B．股本金

C．從金融市場融資

D．自有資金

19、確定估價對象及其范圍和內(nèi)容時，應(yīng)根據(jù)__，依據(jù)法律法規(guī)：并征求委托人同意后綜合確定。

A．估價原則

B．估價目的C．估價方法

D．估價程序

20、市場定位戰(zhàn)略主要有幾種。

A：產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略

B：服務(wù)差別化戰(zhàn)略

C：主題差別化戰(zhàn)略

D：人員差別化戰(zhàn)略

E：形象差異化戰(zhàn)略

21、最能說明土地價格水平高低的價格是__。

A．土地單價

B．基準地價

C．樓面地價

D．標定地價

22、收集統(tǒng)計資料時，對于重大或敏感性強的問題應(yīng)采用方式設(shè)置調(diào)查項目表。

A：判斷提問

B：多項選擇

C：單項選擇

D：書面提問

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

23、甲房地產(chǎn)的建筑物建于1993年，乙房地產(chǎn)的建筑物建于1998年，假定該兩宗房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、面積等各項條件相同，若采用直線法計算2001年該兩建筑物的年功能折舊額并加以比較，則__。

A．甲大于乙

B．甲小于乙

C．甲等于乙

D．難以判斷

24、設(shè)某房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目投資總額為4059.6萬元，銷售收入為4550萬元，銷售成本為512萬元，銷售稅金為275萬元，歸還貸款1980萬元，公司應(yīng)繳納的所得稅為銷售利潤的15%，該項目的稅后投資收益率為（）。

A．28.74% B．32.58% C．37.33% D．43.92%

25、《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)估價師申請人有下列情形之一的，不予注冊。

A：不具有完全民事行為能力

B：刑事處罰已執(zhí)行完畢

C：申請在2個或者2個以上房地產(chǎn)估價機構(gòu)執(zhí)業(yè)

D：年齡超過65周歲

E：不是現(xiàn)職公務(wù)員

第二篇：福建省2016年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：估價目的模擬試題

福建省2016年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：估價目的模擬試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、施工單位簽署建設(shè)工程項目質(zhì)量合格的文件上，必須有__簽字蓋章。A．注冊建筑師 B．注冊結(jié)構(gòu)工程師 C．注冊建造師

D．注冊施工管理師

2、是影響房地產(chǎn)價格的房地產(chǎn)自身因素。A：區(qū)位因素、實物因素、權(quán)益因素 B：區(qū)位因素、社會因素、權(quán)益因素 C：區(qū)位因素、社會因素、國際因素

D：區(qū)位因素、實物因素、權(quán)益因素、社會因素、經(jīng)濟因素 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

3、編制工程進度計劃的方法有橫道圖法和__。A．網(wǎng)絡(luò)圖法 B．表格法 C．竣工圖法 D．坐標圖法

4、下列房地產(chǎn)價格影響因素中．不屬于區(qū)位因素中的位置因素的是。A：朝向 B：樓層 C：方位

D：交通條件

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

5、用以簡要表示建筑物的內(nèi)部結(jié)構(gòu)形式、空間關(guān)系的建筑設(shè)計圖是__。A．建筑剖面圖 B．建筑構(gòu)造詳圖 C．建筑平面圖 D．總平面圖

6、以下有關(guān)假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是。

A：假設(shè)開發(fā)法在表現(xiàn)形式上是評估新開發(fā)的房地產(chǎn)價值的成本法的“倒算法” B：假設(shè)開發(fā)法是一種科學(xué)實用的估價方法，在中國現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)活動較活躍的情況下，得到了廣泛應(yīng)用

C：對于應(yīng)有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚未正式確定的待開發(fā)房地產(chǎn)，應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法進行估價

D：假設(shè)開發(fā)法除了適用于房地產(chǎn)估價，還適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析，是房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析的常用方法之一 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

7、遵守要求在運用收益法估價時，不應(yīng)高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應(yīng)偏低。A：謹慎原則

B：最高最佳使用原則 C：合法原則 D：替代原則

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

8、某估價報告中采用收益法評估估價對象價值，估價結(jié)果偏高，其原因可能是。A：空置率偏小 B：運營費用偏大 C：收益期限偏短 D：報酬率偏高

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

9、下列關(guān)于估價對象實地查勘的說法，錯誤的是__。

A．任何估價項目，估價師都必須對估價對象進行實地查勘

B．對已消失的房地產(chǎn)，估價師應(yīng)對估價對象原址進行必要的調(diào)查了解

C．實地查勘的內(nèi)容包括估價對象的實物和區(qū)位狀況，一般不涉及其權(quán)益狀況 D．拆遷估價的實地查勘記錄可不需要被拆遷入簽字認可

10、下列關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，表述錯誤的是。

A：因企業(yè)被收購房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的，屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；因企業(yè)被兼并房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的，則不屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

B：房地產(chǎn)買賣屬于雙務(wù)行為，房地產(chǎn)贈與屬于單務(wù)行為

C：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓最主要的特征表現(xiàn)在房屋所有權(quán)連同房屋所占用的土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移

D：凡房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更的，必須按照規(guī)定的程序先到房地產(chǎn)管理部門辦理交易手續(xù)和申請轉(zhuǎn)移、變更登記，然后憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

11、某市區(qū)有一大型物資儲備倉庫，現(xiàn)根據(jù)城市規(guī)劃和市場需求，擬改為超級市場．需評估該倉庫的公開市場價值，最適宜采用進行估價。A：比較法 B：成本法

C：假設(shè)開發(fā)法 D：長期趨勢法

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

12、已知某城市容積率修正系數(shù)表，見下表。

容積率修正系數(shù)表 A．容積率 B．0.1 C．0.4 D．0.7 E．1.0 F．1.1 G．1.3 H．1.7 I．2.0 J．2.1 K．修正系數(shù) L．0.5 M．0.6 N．0.8 O．1.0 P．1.1 Q．1.2 R．1.6 S．1.8 T．1.9

13、__是收集一手資料時最普遍采用的手段。A．問卷 B．座談 C．電話 D．郵寄

14、土地購置貸款的金額通常不超過土地評估價值的（）。A．30%～40% B．40%～50% C．50%～60% D．60%～70%

15、承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200㎡，租賃期限為8年，年租金固定不變?yōu)?80元／㎡。現(xiàn)市場上類似住宅的年租金為600元／㎡。若折現(xiàn)率為8％，則承租人甲目前的權(quán)益價值為萬元。A：6.19 B：6.42 C：7.20 D：9.58 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

16、某出租的房地產(chǎn)的年租金收入為10萬元，年出租總費用為1萬元。建筑物重置價格為100萬元，成新率為80%。已知土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%。假設(shè)該房地產(chǎn)的土地使用年限為無限年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值為（）。A．43萬元 B．112.5萬元 C．123.3萬元 D．150萬元

17、甲房地產(chǎn)開發(fā)公司擬投資開發(fā)一大型居住區(qū)，預(yù)計工程全部完工需要3年時間，目前市場對此類房地產(chǎn)的需求較旺，但由于周圍正在規(guī)劃或建設(shè)較多的住宅小區(qū)，預(yù)計在今后3年內(nèi)該地區(qū)的住宅空置率會從目前的2％上升至10％左右。甲公司擬以其所擁有的該項目的部分土地向銀行申請抵押貸款，以下判斷中正確的是。

A：因為目前房地產(chǎn)市場需求較旺，采用假設(shè)開發(fā)法(現(xiàn)金流量法)估價時，預(yù)計未來房屋售價，可適當比現(xiàn)時同類房屋售價高

B：因為預(yù)計空置率會有較高的升幅，采用假設(shè)開發(fā)法(現(xiàn)金流量法)估價時，預(yù)計未來房屋售價，可適當予以調(diào)低

C：該部分土地的價值等于該部分土地占全部土地的份額乘以項目全部土地的價值

D：該土地的價值是甲公司獲取土地時所支付的代價 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

18、在城市房屋拆遷行政裁決中，被拆遷人是房屋拆遷管理部門的，由__裁決。A．上級房屋拆遷管理部門 B．人民法院

C．縣級以上人民政府 D．同級人民政府

19、用收益法計算房地產(chǎn)價格，若第七年凈收益為，年限為n，凈收益增長率g與報酬率Y相等，則房地產(chǎn)價格V=。A： B： C： D：∞

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

20、某經(jīng)濟特區(qū)的房地產(chǎn)估價資質(zhì)的機構(gòu)完成本地一宗以房產(chǎn)為主的評估項目。評估的房地產(chǎn)價格為2000萬元，按照原國家計委、原建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》規(guī)定的收費標準，估價收費最高為萬元。A：1．60 B：3．00 C：4．25 D：5．525 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

21、某地區(qū)商品住宅價格自2000年至2004年分別為681元／㎡、712元／㎡、744元／㎡、781元／㎡和815元／㎡，采用平均增減量法預(yù)測該地區(qū)商品住宅2006年的價格為，【2004年考題】 A：849元／㎡ B：865元／㎡ C：882元／㎡ D：915元／㎡

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

22、下列房地產(chǎn)投資方式中，屬于直接投資形式的是__。A．購買房地產(chǎn)股票 B．購買商鋪

C．購買房地產(chǎn)債券

D．購買住房抵押支持證券

23、估價對象土地2004年的純收益為500萬元，預(yù)計2005年到2009年各年純收益分別為510萬元、550萬元、580萬元、600萬元、650萬元，若2009年底將該土地轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓價格為4000萬元，該類土地的報酬率為8％，土地使用權(quán)在2005年1月1日的價格為。A：6866萬元 B：7161萬元 C：5010萬元 D：5510萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

24、決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的供求狀況主要是房地產(chǎn)的供求狀況。A：全國本類 B：本地區(qū)本類 C：全國 D：本地區(qū)

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

25、從賣房的角度看，成本法的理論依據(jù)是__。A．銷售狀況價值論 B．市場供求價值論 C．生產(chǎn)費用價值論 D．經(jīng)濟花費價值論

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、房屋租賃行為應(yīng)有明確的租賃期限，出租人有權(quán)在簽訂的合同中明確租賃期限，并在租賃期限屆滿后收回房屋。《合同法》規(guī)定，租賃期限不能超過__年。A．30 B．20 C．10 D．5

2、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定，房屋權(quán)屬登記機關(guān)自受理房屋權(quán)屬登記申請之日起__日內(nèi)應(yīng)當決定是否予以登記。A．3 B．5 C．7 D．10

3、房地產(chǎn)估價可在下列活動中發(fā)揮作用__。A．房地產(chǎn)出租 B．房地產(chǎn)保險

C．房屋繼承、分割 D．房地產(chǎn)拍賣抵債

4、某房地產(chǎn)投資項目的總投資為5000萬元，其中投資者投入的權(quán)益資本為2500萬元，經(jīng)營期內(nèi)的年平均利潤總額為800萬元，年平均稅后利潤為480萬元，則該投資項目的資本金利潤率為__。A．12% B．32% C．24% D．30%

5、城市總體規(guī)劃的近期規(guī)劃期限一般為__年。A．1 B．3 C．5 D．10

6、市場調(diào)查可分為不可控因素調(diào)查和可控因素調(diào)查兩種，其中，可控因素調(diào)查包括__。A．產(chǎn)品調(diào)查

B．市場需求容量調(diào)查 C．價格調(diào)查

D．分銷渠道調(diào)查 E．促銷策略調(diào)查

7、《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，拆遷的實施方式主要包括。A：自行拆遷 B：委托拆遷 C：政府拆遷 D：單位拆遷 E：社會拆遷

8、財務(wù)分析不包括。A：償債能力分析 B：平衡能力分析 C：盈利能力分析 D：營運能力分析 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

9、某家庭欲購買總價為25萬元的一套住宅。該家庭月收入為6000元，準備用月收入的30％來支付抵押貸款月還款額，已知貸款期限為10年，按月等額償還，年貸款利率為6％。則該家庭的首付款額是元。A：34000.00 B：83265.38 C：87867.78 D：91022.12 E：借款合同

10、某個國家從2000～2004年的基尼系數(shù)分別為0.33,0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以判斷。

A：該國家的居民收入分配趨于平均化

B：該國家的居民收入分配兩極分化越來越嚴重 C：該國家的居民收入水平呈現(xiàn)出上升的趨勢 D：該國家的居民收入呈現(xiàn)出上升的趨勢 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

11、受理拆遷估價技術(shù)鑒定后，估價專家委員會應(yīng)派__單數(shù)成員組成鑒定組。A．3人(含3人)以上 B．5人(含5人)以上 C．7人(含7人)以上 D．9人(含9人)以上

12、房屋登記機構(gòu)應(yīng)進行實地查看的情形有。A：房屋所有權(quán)初始登記 B：房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記 C：最高額抵押登記 D：在建工程抵押權(quán)登記 E：地役權(quán)登記

13、基準收益率是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報率，稱為最低要求收益率(MARR)．決定基準收益率大小的因素主要是。A：資金來源 B：資金成本 C：項目風險 D：預(yù)期利潤 E：機會成本

14、目前，我國已基本建立了以國有金融機構(gòu)為主體、其他各類金融機構(gòu)并存的金融體系，逐步形成了的金融體制。A：銀行、證券、保險業(yè)分業(yè)經(jīng)營 B：銀行、證券、保險業(yè)分業(yè)監(jiān)管 C：銀行、證券、保險業(yè)共同經(jīng)營 D：銀行、證券、保險業(yè)合作經(jīng)營 E：銀行、證券、保險業(yè)共同監(jiān)管

15、根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則，目前我國有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定．不具抵押意義因而不作為以抵押為目的的估價對象的房地產(chǎn)有．【2005年考題】 A：土地所有權(quán)

B：國有工業(yè)用地使用權(quán) C：宅基地土地使用權(quán) D：大型游樂場 E：鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房

16、下列有關(guān)綜合指標的表述，正確的是{)。

A：絕對指標是反映在一定時空條件下的社會經(jīng)濟現(xiàn)象總規(guī)模或絕對水平的統(tǒng)計指標

B：相對指標是絕對指標(總量指標)的派生指標

C：平均指標是指用來測定靜態(tài)分布數(shù)列中各單位的標志值分離趨勢的指標 D：平均指標主要是指標準差

E：變異指標又稱變動度，是反映總體單位標志值差異程度的綜合指標

17、基準收益率是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的__。A．最低投資報酬宰 B．平均投資報酬率 C．最低投資利潤率 D．平均投資利潤率

18、房地產(chǎn)的規(guī)范性文件包括。A：《房地產(chǎn)經(jīng)紀人員執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》 B：《房地產(chǎn)估價規(guī)范》 C：《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》 D：《房產(chǎn)測量規(guī)范》 E：《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》

19、如果整個投資市場的平均收益率為20%，國家債券的收益率為10%，而房地產(chǎn)投資市場相對于整個投資市場的風險相關(guān)系數(shù)為0.4，房地產(chǎn)投資評估的模型所用的折現(xiàn)率為__。A．8% B．4% C．14% D．12% 20、下列__房產(chǎn)可以免征房產(chǎn)稅。A．個人所有的房產(chǎn)

B．宗教寺廟、公園、國家機關(guān)、部隊等自用的房產(chǎn) C．企業(yè)辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園等自用的房產(chǎn)

D．高等學(xué)校興辦的校辦工廠、企業(yè)、招待所等自用的房產(chǎn) E．房產(chǎn)因大修而停用的，大修期間可以免征房產(chǎn)稅

21、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品住宅時，應(yīng)當根據(jù)《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，向買受人提供。A：《住宅平面示意圖》 B：《住宅立面示意圖》 C：《住宅剖面示意圖》 D：《住宅質(zhì)量保證書》 E：《住宅使用說明書》

22、以下能夠引起利率上升的因素有__。A．借貸資金的供給大于需求 B．預(yù)期通貨膨脹率上升

C．中央銀行采用貨幣緊縮政策 D．某國國際收支出現(xiàn)大量順差 E．中央銀行采用貨幣擴張政策

23、根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則，目前我國有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押因而不應(yīng)作為以抵押為目的的估價對象的房地產(chǎn)有__。A．土地所有權(quán)

B．國有工業(yè)用地土地使用權(quán) C．宅基地土地使用權(quán) D．大型游樂場 E．鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房

24、房地產(chǎn)估價機構(gòu)組織形式包括。A：合伙制 B：股份制

C：有限責任制 D：國有獨資公司 E：個人企業(yè)

25、甲地塊臨街深度為100ft，臨街寬度為15ft，形狀為矩形，總價為100萬元，相鄰的乙地塊也為臨街寬度15ft的矩形地塊。根據(jù)“四三二一法則”及“九八七六法則”，下列關(guān)于乙地塊價格的表述中，正確的有（）。A．若乙地塊臨街深度為25ft，則其總價為25萬元 B．若乙地塊臨街深度為50ft，則其總價為50萬元 C．若乙地塊臨街深度為75ft，則其總價為90萬元 D．若乙地塊臨街深度為100ft，則其總價為1 10萬元 E．若乙地塊臨街深度為150ft，則其總價為117萬元

第三篇：北京2015年下半年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：估價對象模擬試題

北京2015年下半年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：估價對象模擬試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、房地產(chǎn)抵押自合同__之日起生效。A．登記 B．工商鑒證 C．公證 D．簽訂

2、契稅實行的是__稅率。A．比例 B．定額 C．累進

D．幅度定額

3、__是由房地產(chǎn)估價工作的性質(zhì)決定的，是房地產(chǎn)估價的最高行為準則，是房地產(chǎn)估價師的天職。

A．獨立、客觀、公正原則 B．合法原則

C．最高最佳使用原則 D．估價職業(yè)道德

4、關(guān)于投資組合理論的說法，正確的是。A：投資者應(yīng)選擇毫無風險的投資組合

B：投資者應(yīng)選擇投資項目間有一個正協(xié)方差的投資組合 C：投資者可以將系統(tǒng)風險因素減少甚至完全抵消 D：投資者可以將個別風險因素減少甚至完全抵消 E：借款合同

5、下列關(guān)于我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記的表述中，不正確的是__。A．依法登記的房地產(chǎn)權(quán)利受國家法律保護

B．當事人對房地產(chǎn)權(quán)利的取得、變更、喪失均需依法登記 C．經(jīng)法定登記機關(guān)登記的房地產(chǎn)權(quán)利具有對抗第三人的效力

D．房屋因買賣、贈與等原因致使其權(quán)屬發(fā)生變化的，應(yīng)及時辦理變更登記

6、某非經(jīng)濟特區(qū)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)完成本地一宗以房產(chǎn)為主的評估項目，評估的房地產(chǎn)價格為2000萬元，按照原國家計委、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》規(guī)定的收費標準，估價收費最高為__萬元。A．1.60 B．3.00 C．4.25 D．5.00

7、某高層樓房占用的土地總面積為800m2，總建筑面積為2000m2，某人擁有其中120m2的建筑面積。那么如果按建筑面積進行分攤計算，該所有人擁有的土地數(shù)量為（）m2。A．40 B．45 C．48 D．50

8、承包商收到竣工結(jié)算價款后，通常應(yīng)在__內(nèi)將竣工工程交付給開發(fā)商。A．半個月 B．一個月 C．一個半月 D．二個月

9、以下列入國家三級保護野生藥材物種的是 A．虎骨 B．熊膽 C．血竭 D．穿山甲 E．黃芩

10、某經(jīng)營性房產(chǎn)年租金收入48000元，則征收房產(chǎn)稅金額為__元。A．5760 B．4800 C．576 D．480

11、注冊房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育由組織。A：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 B：人力資源和社會保障部 C：省級政府建設(shè)主管部門

D：中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

12、下列不屬于間接融資優(yōu)點的是。A：籌資可以積少成多 B：安全性較高 C：安全性較低

D：作為間接融資主體的金融中介機構(gòu)，一般都有相當大的規(guī)模，資金也比較雄厚，它們可以雇用各種專業(yè)人員對融資活動進行分析，也有能力利用現(xiàn)代化工具從事金融活動

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

13、對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當向、__申請確認。A．土地管理局

B．房屋面積鑒定機構(gòu) C．城市規(guī)劃行政主管部門 D．房產(chǎn)測繪單位

14、房地產(chǎn)估價之所以要遵守替代原則，是因為根據(jù)經(jīng)濟學(xué)原理，同一種商品在同一個市場上具有相同的。A：成交價格 B：理論價格 C：評估價值 D：市場價格 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

15、準備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例是__。A．空置量 B．空置率 C．空置水平D．空置面積

16、拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，補償方式為。A：貨幣補償 B：產(chǎn)權(quán)調(diào)換

C：產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補償 D：加倍補償

E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章

17、某建筑物的重置價格為100萬元，自竣工之日到估價時點已有10年，根據(jù)建筑物的實際情況，認為維修保養(yǎng)得好，有效年齡相當于12年，經(jīng)濟壽命為35年，殘值率為5%。如果用直線法計算該建筑物的年折舊額、折舊總額，則該建筑物的現(xiàn)值為（）萬元。A．32.57 B．27.14 C．67.43 D．50.25

18、下列有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項目的初步可行性研究及相關(guān)知識，表述不當?shù)氖牵ǎ．所謂輔助研究，是對投資項目的一個或幾個重要方面進行單獨研究，用作初步可行性研究和詳細可行性研究的先決條件，或用以支持這兩項研究

B．初步可行性研究階段投資估算的精度可達到±5%，所需費用約占總投資的1.0%～2.0% C．初步可行性研究亦稱預(yù)測可行性研究，在此階段，主要是在機會研究的基礎(chǔ)上，進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析

D．在此階段需對以下內(nèi)容進行粗略的審查：市場需求與供應(yīng)、建筑材料供應(yīng)狀況、項目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟情況、項目地址及其周圍環(huán)境、項目規(guī)劃設(shè)計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算、項目財務(wù)分析等

19、某宗房地產(chǎn)的總價值為5 000萬元，其總地價為2 000萬元，總建筑面積為10 000 ㎡，甲擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為90萬元，該部分的建筑面積為200 ㎡．按土地價值進行分攤，甲占有的土地份額為．【2004年考題】 A：1％ B：1.5％ C：2％ D：2．5％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 20、短期資金市場是指以短期金融工具為媒介而進行的年期以內(nèi)資金交易活動的總稱。A：1 B：3 C：5 D：8 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

21、房地產(chǎn)狀況修正中的間接比較修正評分辦法，是以（）狀況為參照系進行的。A．可比實例房地產(chǎn) B．估價對象房地產(chǎn) C．標準房地產(chǎn) D．類似房地產(chǎn)

22、某置業(yè)投資者以10000元/m2的價格購買了200m2的商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，購買價中的40%為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為10年，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤等共24萬元，則其償債備付率是__。A．0.21% B．1.23% C．2.01% D．3.23%

23、深圳萬科房地產(chǎn)開發(fā)公司通過上市，解決了房地產(chǎn)開發(fā)所需的資本金投入問題，購買該公司的股票屬于。A：房地產(chǎn)開發(fā)投資 B：房地產(chǎn)置業(yè)投資 C：房地產(chǎn)間接投資

D：投資于房地產(chǎn)投資信托基金 E：借款合同

24、下列關(guān)于保險的職能說法有誤的一項是__。

A．分散危險的職能是指有共同危險損失顧慮的經(jīng)濟單位和個人將偶然性危險視同必然性危險，在危險發(fā)生之前就聚集資金，危險發(fā)生后將這筆資金用于遭受損失的經(jīng)濟單位和個人，使損失分散給眾人

B．融通資金職能發(fā)揮得越好，保險公司的投資收益越高，就可以彌補負債業(yè)務(wù)的不足或虧損，為采取較低的保險費征收標準，吸引更多的保險費收入創(chuàng)造條件 C．在各種保險中，政策保險最能體現(xiàn)分配職能

D．保險人參與防災(zāi)防損活動，可以提高社會的防災(zāi)防損能力

25、在項目評估過程中，租金或售價的確定是通過得來的。A：近期交易物業(yè)的租金或售價進行比較 B：市場上交易物業(yè)的租金或售價進行比較 C：類似物業(yè)的比較

D：市場上近期交易的類似物業(yè)的租金或售價進行比較 E：借款合同

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、下列因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目主要不確定性因素的是__。A．容積率 B．空置率

C．利息備付率 D．成本利潤率

2、出具不實估價報告的估價機構(gòu)與人員，應(yīng)對其__。A．給以行政處分 B．作出停業(yè)或開除處理 C．予以處罰

D．要求公開致歉 E．記入其信用檔案

3、甲乙兩宗土地使用權(quán)剩余年限分別為30年和40年，樓面地價分別為2700元/m2和2800元/m2，該類房地產(chǎn)的報酬率為6%，則兩宗土地價格相比__。A．甲大于乙 B．甲小于乙 C．甲等于乙 D．無法確定

4、功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有__等。A．意外破壞的損毀 B．市場供給的過量 C．建筑設(shè)計的缺陷

D．人們消費觀念的改變 E．周圍環(huán)境條件的惡化

5、在估價報告中合理且有依據(jù)地說明估價假設(shè)，其主要作用有。A：規(guī)避估價風險

B：保護估價師和估價機構(gòu)

C：使評估價值更接近實際成交價格

D：告知和提醒估價報告使用人注意有關(guān)事項 E：使委托人能得到其預(yù)期的估價結(jié)果

6、下列屬于房屋租賃合同自然終止情形的有。A：租賃合同到期，合同自行終止 B：符合法律規(guī)定可以解除合同條款的 C：符合合同約定可以解除合同條款的

D：承租人利用承租的房屋從事非法活動的 E：因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的

7、我國傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)住房制度的特點包括。A：國家統(tǒng)包的實物福利性住房制度 B：市場供應(yīng)的實物福利性住房制度 C：低租金的實物福利性住房制度

D：無限期使用的實物福利性住房制度 E：無償分配的實物福利性住房制度

8、按資產(chǎn)投資的類型劃分，可分為形式。A：權(quán)益型 B：債務(wù)型 C：混合型 D：綜合型 E：抵押型

9、下列關(guān)于企業(yè)利潤和收入的表述中，正確的是__。

A．企業(yè)利潤可分為經(jīng)營利潤、稅后利潤和可分配利潤三個層次 B．經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入 C．銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入 D．可分配利潤=稅后利潤-未分配利潤

10、民法中的人身關(guān)系包括。A：財產(chǎn)所有權(quán)關(guān)系 B：財產(chǎn)流轉(zhuǎn)關(guān)系 C：財產(chǎn)形成權(quán)關(guān)系 D：人格權(quán)關(guān)系 E：身份權(quán)關(guān)系

11、在編制房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告時，下列規(guī)劃內(nèi)容中，不屬于行政規(guī)劃設(shè)計方案選擇的是__。A．項目的交通組織規(guī)劃 B．項目構(gòu)成及平面布置 C．項目的建筑規(guī)劃 D．城市土地利用規(guī)劃

12、開發(fā)商向城市規(guī)劃管理部門申請《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》時，須提供的材料主要有__。

A．建設(shè)工程規(guī)劃許可證 B．選址規(guī)劃意見通知書 C．項目設(shè)計方案的總平面圖

D．城市計劃部門批準征用土地的計劃任務(wù) E．1/2000或1/500的地形圖

13、下列房產(chǎn)中，可免征房產(chǎn)稅的是__。A．個人所有的營業(yè)用房 B．軍隊出租的房產(chǎn) C．學(xué)校興辦的工廠

D．企業(yè)辦的各類學(xué)校自用的房產(chǎn)

14、某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為20萬元，假設(shè)在某報告期內(nèi)的空置率為20%，所有用戶都能按時繳納租金，物業(yè)的其他收入為2萬元，則此報告期該物業(yè)的有效毛收入為（）萬元。A．16 B．18 C．20 D．22

15、債券利率的高低，主要受等因素的影響。A：銀行利率

B：發(fā)行者的資信級別 C：償還期限

D：發(fā)行者的企業(yè)特色

E：利率計算方式和資本市場資金供求關(guān)系

16、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，現(xiàn)需房地產(chǎn)估價，__。A．私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的

B．辦理了出讓手續(xù)，變劃撥土地為出讓土地，由受讓方繳納出讓金 C．按照國務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的 D．是不改變土地劃撥性質(zhì)，對轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金 E．轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的

17、拆遷計劃和拆遷方案是拆遷申請的組成部分，其內(nèi)容有。A：確切地說明拆遷的范圍、拆遷的對象、拆遷的實施步驟

B：對拆遷范圍內(nèi)被拆遷的居民、機關(guān)、團體、企事業(yè)單位提出補償安置方案 C：安置房和臨時安置周轉(zhuǎn)房的房源情況

D：拆遷的各項補償費及拆遷的各種補償費來源

E：補助費的預(yù)算情況，以及拆遷期限、具體時間安排

18、下列關(guān)于稅收的征管，表述正確的是。

A：稅收的開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅，都要依照法律的規(guī)定執(zhí)行 B：稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當廣泛宣傳稅收法律、行政法規(guī)，普及納稅意識，有償?shù)貫榧{稅人提供納稅咨詢服務(wù)

C：稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當依法為納稅人、扣繳義務(wù)人的情況保密

D：納稅人、扣繳義務(wù)人無權(quán)要求稅務(wù)機關(guān)為納稅人、扣繳義務(wù)人的情況保密 E：納稅人依法享有申請減稅、免稅、退稅的權(quán)利

19、會計核算一般原則具體包括三個方面。A：衡量會計信息質(zhì)量的一般原則 B：確認和計量的一般原則 C：起修正作用的一般原則 D：起規(guī)范作用的一般原則 E：起修正作用的特殊原則

20、根據(jù)工程量清單計價法，建筑安裝工程費中的間接費包括__。A．措施費 B．規(guī)費 C．利潤

D．企業(yè)管理費 E．稅金

21、國家一級的城市房屋拆遷管理部門是__。A．國務(wù)院

B．國務(wù)院建設(shè)行政主管部門 C．城市規(guī)劃主管部門 D．土地管理局

22、按照會計要素進一步分類，下列屬于會計科目分類的是。A：處罰類會計科目 B：負債類會計科目

C：所有者權(quán)益類會計科目

D：成本類會計科目和權(quán)益類會計科目 E：資產(chǎn)類會計科目

23、下列不屬于導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟折舊的因素是（）。A．交通擁擠 B．建筑技術(shù)進步 C．城市規(guī)劃改變 D．自然環(huán)境惡化

24、房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資的主要資金來源有（）。A．上市 B．增發(fā)新股

C．發(fā)行企業(yè)債券 D．住房抵押貸款 E．信用貸款

25、假設(shè)開發(fā)法評估待開發(fā)土地價值時，選取最佳的開發(fā)利用方式包括選取最佳的。A：區(qū)位 B：用途 C：檔次

D：周圍環(huán)境 E：建筑規(guī)模

第四篇：房地產(chǎn)估價理論與方法

第一章 房地產(chǎn)估價概論

考試目的：測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)估價的含義、本質(zhì)和必要性，房地產(chǎn)顧家的要素，房地產(chǎn)估價的各種現(xiàn)實需要，房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德，中國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展狀況等的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容：

第一節(jié)，對房地產(chǎn)估價的基本認識

一、房地產(chǎn)估價的含義

指專業(yè)房地產(chǎn)估價。

（一）專業(yè)估價與非專業(yè)估價的本質(zhì)區(qū)別

1）專業(yè)估價是由專業(yè)人員和專業(yè)機構(gòu)完成的。

2）專提供的是專業(yè)意見。

3）專具有公信力。

4）專實行有償服務(wù)。

5）專要承擔法律責任。

（二）專業(yè)房地產(chǎn)估價的概念

核心內(nèi)容：為了特定目的，對特定房地產(chǎn)在特定時間的特定價值進行分析，測算和判斷。定義：房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受他人委托，為了特定目的，遵循公認的原則，按照嚴謹?shù)某绦颍罁?jù)有關(guān)法律法規(guī)和標準，在合理的假設(shè)下，運用科學(xué)的方法，對特定房地產(chǎn)在特定時間的特定價值進行分析、測算和判斷，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。要素：估價當事人、估價目的、估價對象、估價時點、價值類型、估價依據(jù)、估價假設(shè)、估價原則、估價程序、估價方法和估價結(jié)果。

（三）估價與評估的異同

估價的含義更精準、明確、具體，就是指對價值進行評估。

房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)從事的房地產(chǎn)估價衍生業(yè)務(wù)和咨詢顧問業(yè)務(wù)：

1）價值分配業(yè)務(wù)

2）價值減損評估業(yè)務(wù)

3）相關(guān)經(jīng)濟損失評估業(yè)務(wù)

4）房地產(chǎn)咨詢顧問業(yè)務(wù)

（四）國外和港臺地區(qū)對房地產(chǎn)估價的稱謂及定義

二、房地產(chǎn)估價的本質(zhì)

（一）房地產(chǎn)估價師評估房地產(chǎn)的價值而不是價格

價值與價格：價值是物的真實所值，是價格的波動“中心”；價格是價值的外在表現(xiàn)，圍繞價值上下波動。

（二）房地產(chǎn)估價師模擬市場定價而不是替代市場定價

估價與定價：估價師提供關(guān)于價值的專業(yè)意見，為相關(guān)當事人的決策提供參考依據(jù)。定價往往是相關(guān)當事人自己的行為。

(三)房地產(chǎn)估價師提供價值意見而不是做價格保證

根據(jù)提供的專業(yè)意見的用途和作用，可分為兩種不同性質(zhì)的估價：鑒證性估價（或稱證據(jù)性估價、公正性估價）、咨詢性估價（或稱參考性估價）

刑法一百九十八條、公司法二百零八條規(guī)定了估價的法律責任。

鑒證性估價應(yīng)“獨立、客觀、公正”，咨詢性估價應(yīng)“為委托人爭取最大的合法權(quán)益”。本書講的主要是鑒證性估價。

（四）

第五篇：2015年上半年河南省房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：估價假設(shè)試題

2015年上半年河南省房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：估價假設(shè)試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、路線價法特別適用于__需要對大量土地進行估價的場合。A．土地經(jīng)濟評價 B．土地課稅

C．土地收益測算 D．土地定級

2、某套200㎡、單價4000元/㎡的住宅，要求成交時首付20萬元，余款在3年內(nèi)分3期支付，每期末支付20萬元。如果折現(xiàn)率為5%，則該套住宅的實際價格為（）萬元。A．71.84 B．74.47 C．75.23 D．80.00

3、經(jīng)濟適用住房采取__的方式進行。A．出讓 B．行政劃撥 C．有償轉(zhuǎn)讓 D．無償轉(zhuǎn)讓

4、消費者對某種房地產(chǎn)未來價格的預(yù)期與其對該種房地產(chǎn)現(xiàn)時需求的影響關(guān)系是。

A：若預(yù)期房地產(chǎn)價格上漲，則會增加其現(xiàn)時需求 B：若預(yù)期房地產(chǎn)價格下降，則會增加其現(xiàn)時需求 C：若預(yù)期房地產(chǎn)價格上漲，則會減少其現(xiàn)時需求 D：若預(yù)期房地產(chǎn)價格不變，則會減少其現(xiàn)時需求 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

5、在房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價中，選擇評價的基礎(chǔ)參數(shù)時，一般將空置率歸為（）。

A．時間類參數(shù) B．融資類參數(shù)

C．評價標準類指標 D．收益類指標

6、銀行為某家庭提供了一筆總額10萬元、期限10年、年利率6%的住房抵押貸款。若采用月還款常數(shù)為0.7%的還款方式，并在最后1個月還清所余本息。則相對于按月等額還款方式，該家庭在還貸期間，除最后1個月外，其他各月的月供負擔減少了（）元。A．137.5 B．410.2 C．432.2 D．452.2

7、隨著臨街深度的遞增，臨街深度價格的修正率遞增的是。A：單獨深度價格修正率 B：累計深度價格修正率 C：平均深度價格修正率 D：加權(quán)深度價格修正率

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

8、在一國金融機構(gòu)體系中居領(lǐng)導(dǎo)核心地位的是__。A．政策性銀行 B．商業(yè)銀行 C．中央銀行 D．人民銀行

9、甲企業(yè)自用寫字樓房產(chǎn)原值為2000萬元，按規(guī)定應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅可能是萬元。(2006年房地產(chǎn)經(jīng)紀人試題)A：16．8～21．6 B：21．6～24 C：24 D：100 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

10、寫字樓分類過程中需考慮的因素有（）。A．寫字樓的級別 B．寫字樓的物業(yè)管理

C．寫字樓的級別，寫字樓的位置

D．寫字樓的位置，交通方便性，建筑形式

11、在房地產(chǎn)估價中，長期趨勢法運用的假設(shè)前提是．【2006年考題】 A：過去形成的房地產(chǎn)價格變動趨勢在未來仍然存在 B：市場上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價格資料 C：房地產(chǎn)市場在過去無明顯的季節(jié)變動

D：政府關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的有關(guān)政策不會影響房地產(chǎn)的歷史價格 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

12、經(jīng)濟特區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟發(fā)達、人均耕地特別少的地區(qū)，耕地占用稅適用稅額可適當提高，但最高不超過規(guī)定稅額的__。A．30% B．40% C．50% D．60%

13、某宗房地產(chǎn)的總建筑面積為5 000 ㎡，房地總價值為2 600萬元，其中土地價值為600萬元．某人購買了其中200 ㎡，該部分的房地價值為182萬元．假如按土地價值進行分攤，則此人應(yīng)占有的土地份額為。A：4％ B：7％ C：17％ D：30％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

14、對于功能復(fù)雜的大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項目，開發(fā)商租售物業(yè)時通常會選擇__。

A．買方代理 B．賣方代理 C．聯(lián)合代理 D．雙重代理

15、耕地占用稅實行__稅率。A．幅度定額稅率 B．超額累進稅率 C．地區(qū)差別稅率 D．比例稅率

16、現(xiàn)評估一個半年前停工的在建工程價值，經(jīng)測算，完成全部工程的建造費用為1500元／㎡，其中主體工程900元／㎡，安裝及裝飾裝修工程費為600元／㎡。該在建工程主體部分已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設(shè)計要求在1年內(nèi)完成，未完成部分的費用均勻投入。若折現(xiàn)率為15％，則在估價時點的續(xù)建費用為元／㎡。A：486.52 B：521.74 C：559.50 D：1398.76 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

17、以開發(fā)居住物業(yè)見長的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在其經(jīng)營策略中投資一定比例的商業(yè)物業(yè)，這是通過投資項目的組合來提高收益、降低風險。A：地理區(qū)域 B：時間分布 C：物業(yè)類型 D：收益形式 E：借款合同

18、房地產(chǎn)開發(fā)項目的動工日期，超過土地使用權(quán)出讓合同約定滿一年未動工開發(fā)的，可以不征收土地閑置費，其原因是。(2009年試題)A：發(fā)現(xiàn)地下文物

B：銀行貸款未按期到賬 C：相關(guān)建材供應(yīng)缺貨 D：更改建筑設(shè)計

E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章

19、城市房屋拆遷估價時點一般為。

A：拆遷入與被拆遷人就拆遷補償與安置達成協(xié)議之日 B：建設(shè)單位向房屋拆遷主管部門提出拆遷申請之日 C：房屋拆遷許可證頒發(fā)之日 D：房屋拆遷結(jié)束之日

E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章

20、A省B市C房地產(chǎn)開發(fā)公司于2005年9月，成為上市公司，其中發(fā)行社會公眾發(fā)行股票總數(shù)100萬股。按照有關(guān)規(guī)定，A市w公司2005年9月，成為上市公司時，發(fā)行社會公眾發(fā)行股票總數(shù)100萬股，該公司發(fā)行股票總數(shù)應(yīng)超過萬股。A：100 B：200 C：250 D：400 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

21、房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合性經(jīng)濟活動，投資額大，建設(shè)周期長，涉及面廣。要想使開發(fā)項目達到預(yù)期的經(jīng)濟效果，必須首先做好__工作。A．項目建議書的編制 B．施工圖設(shè)計 C．可行性研究 D．成本收益分析

22、職工死亡或者被宣告死亡的，無繼承人也無受遺贈人的，職工住房公積金賬戶的存儲余額。A：向社會捐助

B：幫助住房公積金繳存困難職工 C：納入住房公積金的增值收益 D：納入社會統(tǒng)籌資金 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

23、不屬于進度控制中關(guān)注因素的是__。A．監(jiān)理施工情況 B．設(shè)計變更

C．勞動力安排情況 D．氣象條件

24、城市基本地形圖的復(fù)測周期一般為__年。A．20～30 B．10～30 C．10～15 D．5～10

25、__是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人預(yù)付定金或房價款的行為。A．商品房預(yù)售 B．商品房出讓 C．商品房轉(zhuǎn)讓 D．商品房招租

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）1、2002年3月某人以4.5萬元的預(yù)付款訂購了一套售價為30萬元的期房，2003年3月該項目交付使用時，樓價上漲到33.6萬元，則其預(yù)付款的收益率為（）。A．12% B．13.4% C．80% D．125%

2、房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期工程費主要包括__。A．“三通一平”費 B．土地租用費 C．可行性研究費 D．土地轉(zhuǎn)讓費 E．建筑費用

3、關(guān)于商業(yè)物業(yè)投資的說法，正確的有。

A：商業(yè)物業(yè)分割產(chǎn)權(quán)銷售越來越成為一種趨勢 B：商業(yè)物業(yè)交易常在機構(gòu)投資者之間進行

C：區(qū)位選擇對商業(yè)物業(yè)投資有著特殊的重要性 D：商業(yè)物業(yè)不適合長期投資

E：商業(yè)物業(yè)投資收益全部來自出租收益

4、一套建筑面積為100m2，單價為2000元/m2的住宅，首期付款5萬元，余款在未來10年內(nèi)以抵押款方式按月等額支付，貸款年利率為5.31%，則該套住宅的（）。

A．實際單價為2000元/m2，實際總價為30.16萬元 B．實際單價為1950元/m2，實際總價為20萬元 C．實際單價為2000元/m2，實際總價為20萬元 D．實際單價為2000元/m2，實際總價為30.16萬元

5、在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，屬于財務(wù)費用的是（）。A．折舊費 B．審計費

C．金融機構(gòu)手續(xù)費 D．無形資產(chǎn)攤銷費

6、房地產(chǎn)價格的形成條件有__。A．房地產(chǎn)的需要 B．房地產(chǎn)的有用性 C．房地產(chǎn)的有效需求 D．房地產(chǎn)的相對稀缺性 E．房地產(chǎn)的有效供給

7、城市土地開發(fā)和供應(yīng)計劃，一般由（）按城市總體發(fā)展要求、土地開發(fā)潛力以城市規(guī)劃的要求制定。A．土地管理部門 B．規(guī)劃管理部門 C．市場管理部門 D．設(shè)計管理部門 E．計劃管理部門

8、可行性研究就是在投資決策前，對建設(shè)項目進行全面的技術(shù)經(jīng)濟分析、論證的科學(xué)方法。它要求綜合研究建設(shè)項目的。A：社會的認同性

B：技術(shù)先進性和適用性 C：經(jīng)濟合理性 D：建設(shè)的可能性 E：政策的導(dǎo)向性

9、下列情形中，可以不辦理出讓手續(xù)的有__。

A．民政局將辦公樓連同院落整體轉(zhuǎn)讓給交通局指揮中心 B．林業(yè)局將辦公樓連同院落整體轉(zhuǎn)讓給私立中學(xué)做教學(xué)樓 C．私有住宅轉(zhuǎn)讓后改為副食品加工車間 D．職工已購公有住房首次上市轉(zhuǎn)讓

E．國有企業(yè)按國家住房制度改革政策出售公有住房

10、用于解決會計資產(chǎn)計價、負債清償和收益確認等問題的會計假設(shè)是。A：會計主體假設(shè) B：持續(xù)經(jīng)營假設(shè) C：會計分期假設(shè) D：貨幣計量假設(shè) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

11、下列關(guān)于質(zhì)權(quán)特征的表述中，錯誤的是。(2007年試題)A：質(zhì)權(quán)是一種擔保物權(quán)

B：質(zhì)權(quán)的標的物只能是不動產(chǎn)權(quán)利 C：質(zhì)權(quán)需轉(zhuǎn)移質(zhì)物的占有

D：質(zhì)權(quán)是就質(zhì)物優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

12、某房地產(chǎn)的報酬率為8%，收益期限為30年時的價格為4000元/m2。若報酬率為6%、收益期限為50年時，則該房地產(chǎn)的價格為__元/m2。A．3800 B．4500 C．5200 D．5600

13、明確估價對象的內(nèi)容，包括明確。A：實物狀況 B：權(quán)益狀況 C：區(qū)位狀況 D：經(jīng)濟狀況 E：環(huán)境狀況

14、下列關(guān)于地租理論，表述正確的是。

A：地租是使用土地的代價，即土地這種生產(chǎn)要素的價格

B：土地的需求曲線與供給曲線的交點，決定了土地的正常價格，即地租 C：地租由土地的需求與供給所決定

D：土地的需求通過土地產(chǎn)品的需求得以反映，它取決于土地的邊際收益產(chǎn)量 E：當其他生產(chǎn)要素的投入量固定不變時，隨著土地使用量的增加，邊際收益產(chǎn)量呈遞減趨勢

15、按照有關(guān)規(guī)定，必須采取拍賣、招標或者掛牌方式出讓的有。A：商業(yè)用地 B：旅游用地 C：娛樂用地

D：商品住宅用地 E：廉租住房用地

16、房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)消費者對物業(yè)品牌的認知價值來制定價格的方法，屬于（）。A．成本導(dǎo)向定價法 B．購買者導(dǎo)向定價法 C．競爭導(dǎo)向定價法 D．市場導(dǎo)向定價法

17、房地產(chǎn)保險對房地產(chǎn)估價的需要，主要是__。A．投保時評估保險價值 B．投保時評估保險金額

C．事故發(fā)生后評估房屋所遭受的損失

D．事故發(fā)生后評估房屋的重建價格或重置價格 E．事故發(fā)生后評估的賠償金額

18、某大廈建筑總面積8000平方米，房地總價值8000萬元，其中土地總價值3000萬元。若某人擁有該大廈的某一部分，該部分的建筑面積200平方米，房地價值215萬元，則按建筑面積和房地價值進行分攤所計算的該人的土地占有份額為__%。A．2.5 B．7.17 C．2.69 D．3.0

19、建立房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)信用檔案的作用包括。

A：為各級政府部門和社會公眾監(jiān)督房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員市場行為提供依據(jù)

B：為社會公眾查詢企業(yè)和個人信用、信息提供服務(wù)

C：為社會公眾對房地產(chǎn)中介服務(wù)領(lǐng)域違法、違規(guī)行為提供投訴途徑的信息管理系統(tǒng)

D：減少或避免商業(yè)欺詐、弄虛作假、損害消費者合法利益等行為的發(fā)生 E：不能減少或避免商業(yè)欺詐、弄虛作假、損害消費者合法利益等行為的發(fā)生 20、某宗商用房地產(chǎn)于30年前建成，預(yù)計建筑物剩余自然壽命為20年，房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為28萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元，報酬率為8％，則。

A：該房地產(chǎn)的收益價格為136.73萬元 B：該房地產(chǎn)的收益價格為143.89萬元

C：以第一年凈收益為依據(jù)采用凈收益乘數(shù)法估算收益價格，凈收益乘數(shù)為5.14 D：該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為15年 E：該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為20年

21、假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值所對應(yīng)的時間通常是__。A．開發(fā)結(jié)束時的時間

B．購買待開發(fā)房地產(chǎn)時的時間 C．開發(fā)期間的某個時間 D．全部租售出去時的時間

22、根據(jù)《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，下列關(guān)于最低保修項目和保修期限，說法正確的是__。A．管道滲漏為1年 B．五金件損壞為2年 C．管道堵塞為6個月

D．電器開關(guān)損壞為6個月 E．供冷系統(tǒng)損壞為1個供冷期

23、通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計算基數(shù)為__。A．土地取得成本+開發(fā)成本

B．土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用

C．土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用 D．開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

24、單利計息與復(fù)利計息的區(qū)別在于。A：是否考慮資金的時間價值 B：是否考慮本金的時間價值

C：是否考慮先前計息周期累計利息的時間價值 D：采用名義利率還是實際利率 E：借款合同

25、法律規(guī)定可以屬于集體所有的自然資源有。A：森林 B：礦藏 C：水流 D：山嶺 E：荒地