第一篇：2017年上半年上海房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：比較法適用的估價對象模擬試題

2017年上半年上海房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：比較法適用的估價

對象模擬試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、某宗房地產(chǎn)是在10年前通過出讓方式取得的土地使用年限為40年的商業(yè)用地，建設(shè)期為1年，該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益為12萬元，該宗房地產(chǎn)的報酬率為8%，該宗房地產(chǎn)的收益價格為__萬元。A．133.90 B．135.09 C．143.10 D．150

2、按照租客的意愿及時調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，是房地產(chǎn)投資特性中的。A：相互影響性 B：適應性 C：不一致性

D：保值性與增值性 E：借款合同

3、在新開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地，總面積是20000m2，可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率是60%，預計可轉(zhuǎn)讓土地的價格是3000元/m2，則可轉(zhuǎn)讓土地的價格是__萬元。A．2500 B．3500 C．3600 D．3000

4、按照《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主作出解聘物業(yè)服務企業(yè)的決定，應當經(jīng)__的業(yè)主同意。

A．專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上 B．專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù) C．專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上 D．專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)

5、房地產(chǎn)估價專業(yè)意見的作用可分為性質(zhì)不同的兩類，即__。A．一類是咨詢性、參考性的，另一類是法律性、證據(jù)性 B．一類是參照性、咨詢性的，另一類是簽證性、證據(jù)性 C．一類是咨詢性、參考性的，另一類是簽證性、證據(jù)性 D．一類是咨詢性、參考性的，另一類是簽證性、法律性

6、房屋征收實施過程中，違法建筑應由__認定。A．征收人

B．征收主管部門 C．房地產(chǎn)登記機構(gòu) D．規(guī)劃行政主管部門

7、被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金，雙方協(xié)商不成的，__。A．通過委托評估確定 B．依照合同辦理 C．遵循慣例處理 D．不予支付

8、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應當自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持轉(zhuǎn)讓合同到主管部門備案。A：規(guī)劃 B：土地

C：房地產(chǎn)開發(fā) D：建設(shè)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

9、房地產(chǎn)投資的缺點是__。A．投資回收周期較長 B．投資數(shù)額巨大 C．變現(xiàn)性差 D．以上均正確

10、某房地產(chǎn)現(xiàn)房價格為4000元/m2，預計從期房達到現(xiàn)房的兩年時間內(nèi)，現(xiàn)房出租的租金收入為每年300元/m2（年末收取），出租運營費用為每年50元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為5%，風險補償為200元/m2，則該房地產(chǎn)的期房價格為（）元/m2。A．3300 B．3324 C．3335 D．3573

11、在其他條件不變的前提下，建設(shè)一條鐵路對居民區(qū)的房地產(chǎn)價格和對倉儲或者工業(yè)用地房地產(chǎn)價格可能產(chǎn)生的變動方向，下面描述正確的為__。A．居民區(qū)的房地產(chǎn)增值，工業(yè)用地房地產(chǎn)貶值 B．居民區(qū)的房地產(chǎn)增值，工業(yè)用地房地產(chǎn)增值 C．居民區(qū)的房地產(chǎn)貶值，工業(yè)用地房地產(chǎn)增值 D．居民區(qū)的房地產(chǎn)貶值，工業(yè)用地房地產(chǎn)貶值

12、小區(qū)內(nèi)停車場建設(shè)費屬于。A：公共配套設(shè)施建設(shè)費 B：建筑安裝工程費 C：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 D：物業(yè)管理維修資金 E：借款合同

13、對房地產(chǎn)開發(fā)項目，不出現(xiàn)在項目投資現(xiàn)金流量表中的是。A：銷售收入 B：開發(fā)建設(shè)投資 C：營業(yè)稅金及附加 D：借貸本金償還 E：借款合同

14、估價對象房地產(chǎn)剩余使用年限為40年，可比實例的剩余使用年限為50年，成交價格為3500元／㎡，該類房地產(chǎn)的報酬率為12％，則與估價對象相同年限的房地產(chǎn)價格為。A：1126元／㎡ B：3446元／㎡ C：3473元／㎡ D：3527元／㎡

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

15、房地產(chǎn)中介服務行業(yè)信用檔案的系統(tǒng)管理部門為。A：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 B：信息產(chǎn)業(yè)部

C：人力資源和社會保障部

D：中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

16、甲某將其房屋贈給其子乙某，則雙方應持原產(chǎn)權(quán)證及相關(guān)證明到當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門申請辦理房屋產(chǎn)權(quán)__登記。A．初始 B．變更 C．轉(zhuǎn)移

D．他項權(quán)利

17、隨著行業(yè)市場營銷費用的增加，會引起需求水平的提高。當市場營銷費用超過一定水平之后，就不會刺激需求了，因此市場需求有一個上限，稱為。A：市場潛量 B：市場預測量 C：市場最低量 D：市場最高量 E：借款合同

18、關(guān)于房屋施工面積的說法，正確的是__。A．房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積 B．房屋施工面積不包括正在施工的非商品房建筑面積 C．房屋施工面積指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積

D．房屋施工面積不包括報告期內(nèi)開工后又停建、緩建的房屋建筑面積

19、是從房地產(chǎn)價格變化的總體趨勢來說的，是波浪式上升的，不排除房地產(chǎn)價格隨著社會經(jīng)濟發(fā)展的波動而波動。A：房地產(chǎn)的易受限制性 B：房地產(chǎn)的保值增值性 C：房地產(chǎn)價值量大

D：房地產(chǎn)的難以變現(xiàn)性

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

20、報酬率為與所投入的資本的比率。A：凈收益 B：投資回收 C：投資回報 D：收益

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

21、不動產(chǎn)登記費的收取__ A．按不動產(chǎn)面積 B．按件收取

C．按不動產(chǎn)體積 D．按價款的比例

22、商品房買賣合同中寫明的價格一般是。A：成交價 B：均價 C：理論價格 D：市場價格

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

23、在所有具有經(jīng)濟可行性的使用方式中，能使估價對象的價值達到最大的使用方式，才是__的使用方式。A．經(jīng)濟化 B．最高最佳 C．實際性 D．常規(guī)

24、房地產(chǎn)開發(fā)商進行開發(fā)項目融資結(jié)構(gòu)安排時，通常要投入占項目總投資__的自有資金或股本金。A．15% B．20% C．30% D．40%

25、當物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導者的物業(yè)質(zhì)量相近時，如果定價比市場領(lǐng)導者定價稍低或低得較多，則認為該開發(fā)商采用了__。A．領(lǐng)導定價法 B．隨行就市定價法 C．目標定價法 D．挑戰(zhàn)定價法

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、敏感性分析的最基本方法是。A：因素不確定分析 B：線性因素分析

C：單因素敏感性分析 D：多因素敏感性分析 E：借款合同

2、所有者權(quán)益中，合稱為留存收益。A：實收資本 B：資本公積 C：盈余公積 D：已分配利潤 E：未分配利潤

3、可行性研究是在投資決策前，對建設(shè)項目進行全面的（）分析、論證的科學方法。

A．技術(shù)經(jīng)濟 B．收益成本 C．經(jīng)濟效益 D．盈利能力

4、屬于直接融資方式的有。(2001年試題)A：抵押貸款 B：賒銷 C：發(fā)行股票 D：發(fā)行債券 E：分期付款

5、下列關(guān)于股票與公司債券的表述不正確的是。A：二者既有相同之處，又有質(zhì)的區(qū)別

B：股票投資是一種長期投資，而公司債券投資則是一種短期投資

C：股票投資者與公司之間形成的是一種借貸性質(zhì)的債權(quán)債務關(guān)系，而公司債券持有人與公司之間形成的是一種股東權(quán)與公司生產(chǎn)經(jīng)營權(quán)的關(guān)系

D：在風險承擔方面，公司債券持有人承擔公司經(jīng)營風險責任，而股票持有者則不承擔公司經(jīng)營風險責任

E：股票投資風險是很大的。相比之下，公司債券則是一種風險程度相對低得多的投資

6、投資回報率與資本金凈利潤率的差異，主要在于前者考慮了。(2009年試題)A：物業(yè)增值收益 B：所得稅

C：還本付息額

D：投資者權(quán)益增加值 E：權(quán)益投資

7、《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國家機關(guān)用地和軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地確屬必需的，可以由__以上人民政府依法批準__。A．縣級，劃撥 B．省級，劃撥 C．省級，出讓 D．縣級，出讓

8、房產(chǎn)測量中以中誤差作為評定精度的標準，以__倍中誤差作為限差。A．1 B．2 C．3 D．4

9、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過調(diào)查，了解寫字樓租金變動10%、20%時市場承租面積的變化，該項調(diào)查屬于__。A．試探性調(diào)查 B．描述性調(diào)查 C．創(chuàng)新性調(diào)查 D．因果性調(diào)查

10、運用基準地價修正法評估宗地價值時，應明確的基準地價內(nèi)涵的內(nèi)容主要包括基準地價對應的__。A．容積率 B．土地用途

C．土地開發(fā)程度 D．評估單位

E．土地使用權(quán)性質(zhì)

11、風險估計與評價常用方法主要有。A：調(diào)查和專家打分法 B：解析方法

C：蒙特卡洛模擬法 D：幕景分析法 E：時間序列法

12、某房地產(chǎn)開發(fā)項目從購買土地使用權(quán)到竣工驗收共用了3年時間，建成后用于出租經(jīng)營，預計經(jīng)濟壽命為40年，土地使用權(quán)年限為50年，則該項目的經(jīng)營期為年。A：37 B：40 C：43 D：50 E：借款合同

13、征收土地時，土地管理部門和用地單位必須嚴格遵守__等原則。A．珍惜耕地，合理利用土地 B．保證國家建設(shè)用地 C．有償使用土地 D．無償使用土地 E．依法征地

14、城市用地分類中，綠地不包括。

A：市級、區(qū)級的公共綠地及生產(chǎn)防護綠地 B：居住區(qū)級的公共綠地及生產(chǎn)防護綠地 C：專用綠地 D：專用園地 E：專用林地

15、A房地產(chǎn)開發(fā)公司在一項目投標中，符合中標人條件的是。A：其標書能夠最大限度地滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準 B：其標書能夠不同程度地滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準 C：其標書能夠滿足招標文件的形式性要求

D：其標書能夠滿足招標文件的實質(zhì)性要求，并經(jīng)評審的投標價格最低但不低于成本

E：其標書經(jīng)評審的投標價格最低且低于成本

16、一業(yè)主打算將自家閑置的一處房屋出租給另一人經(jīng)商，所以現(xiàn)在翻建房屋使其面積擴大，那么他應當進行__登記。A．轉(zhuǎn)移登記 B．變更登記

C．先進行變更登記再進行轉(zhuǎn)移登記 D．先進行轉(zhuǎn)移登記再進行變更登記

17、某房地產(chǎn)估價機構(gòu)投保的險種有：①火災保險，②社會養(yǎng)老保險，③預防公害保險，④失業(yè)保險，⑤人身傷害保險，⑥運輸工具保險，⑦勞動工傷保險，⑧統(tǒng)籌醫(yī)療保險。其中屬于社會保險的險種有種。A：3 B：4 C：5 D：6 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

18、運用路線價法估價，遇有__等臨街土地價值的計算，需進行加價或減價修正 A．一面臨街的矩形土地 B．前后兩面臨街的矩形土地 C．一面臨街的三角形土地 D．梯形土地 E．街角地

19、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃的主要工作內(nèi)容有__。A．開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇 B．評價方案構(gòu)造 C．區(qū)位分析與選擇

D．開發(fā)時機的分析與選擇 E．融資方式的分析與選擇

20、根據(jù)國務院令第483號《國務院關(guān)于修改(中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例)的決定》，土地使用稅每平方米的年幅度稅額按城市大小分四個檔次，即。

A：大城市1．5～30元 B：大城市1．2～24元 C：中等城市1．2～24元 D：小城市0．9～18元

E：縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0．6～12元

21、下列關(guān)于維修基金管理的表述中，錯誤的是__。

A．業(yè)主委員會成立以前，維修基金由房地產(chǎn)行政主管部門代管 B．業(yè)主委員會成立以后，維修基金由物業(yè)管理企業(yè)代管

C．維修基金在銀行專戶存儲，專款專用；基金閑置時，不得挪作他用 D．業(yè)主轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所有權(quán)時，結(jié)余維修基金予以退還

E．因房屋拆遷或者其他原因造成住房滅失的，維修基金代管單位應當將維修基金賬面余額按業(yè)主個人繳交比例退還給業(yè)主

22、是企業(yè)的凈利潤與銷售收入凈額的比率。A：資產(chǎn)報酬率 B：銷售凈利率 C：銷售毛利率

D：股東權(quán)益報酬率 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

23、某房屋被火災燒損，現(xiàn)需評估其損失，此時估價對象狀況應為__。A．被燒損前的狀況 B．被燒損后的狀況 C．被燒損前與被燒損后的差異狀況 D．未來修復或重建后的狀況

24、根據(jù)工程量清單計價法，建筑安裝工程費中的間接費包括。A：人工費 B：材料費

C：企業(yè)管理費

D：施工機械使用費 E：規(guī)費

25、某企業(yè)12月末部分資產(chǎn)和負債余額如下：現(xiàn)金和銀行存款70萬元，長期投資100萬元，短期投資120萬元，應收票據(jù)210萬元，短期借款30萬元，應付票據(jù)和應付賬款110萬元，應付工資60萬元，應付債券300萬元。則該企業(yè)流動資產(chǎn)比率是。A：40％ B：50％ C：200％ D：250％

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

第二篇：北京2015年下半年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：估價對象模擬試題

北京2015年下半年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：估價對象模擬試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、房地產(chǎn)抵押自合同__之日起生效。A．登記 B．工商鑒證 C．公證 D．簽訂

2、契稅實行的是__稅率。A．比例 B．定額 C．累進

D．幅度定額

3、__是由房地產(chǎn)估價工作的性質(zhì)決定的，是房地產(chǎn)估價的最高行為準則，是房地產(chǎn)估價師的天職。

A．獨立、客觀、公正原則 B．合法原則

C．最高最佳使用原則 D．估價職業(yè)道德

4、關(guān)于投資組合理論的說法，正確的是。A：投資者應選擇毫無風險的投資組合

B：投資者應選擇投資項目間有一個正協(xié)方差的投資組合 C：投資者可以將系統(tǒng)風險因素減少甚至完全抵消 D：投資者可以將個別風險因素減少甚至完全抵消 E：借款合同

5、下列關(guān)于我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記的表述中，不正確的是__。A．依法登記的房地產(chǎn)權(quán)利受國家法律保護

B．當事人對房地產(chǎn)權(quán)利的取得、變更、喪失均需依法登記 C．經(jīng)法定登記機關(guān)登記的房地產(chǎn)權(quán)利具有對抗第三人的效力

D．房屋因買賣、贈與等原因致使其權(quán)屬發(fā)生變化的，應及時辦理變更登記

6、某非經(jīng)濟特區(qū)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)完成本地一宗以房產(chǎn)為主的評估項目，評估的房地產(chǎn)價格為2000萬元，按照原國家計委、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務收費的通知》規(guī)定的收費標準，估價收費最高為__萬元。A．1.60 B．3.00 C．4.25 D．5.00

7、某高層樓房占用的土地總面積為800m2，總建筑面積為2000m2，某人擁有其中120m2的建筑面積。那么如果按建筑面積進行分攤計算，該所有人擁有的土地數(shù)量為（）m2。A．40 B．45 C．48 D．50

8、承包商收到竣工結(jié)算價款后，通常應在__內(nèi)將竣工工程交付給開發(fā)商。A．半個月 B．一個月 C．一個半月 D．二個月

9、以下列入國家三級保護野生藥材物種的是 A．虎骨 B．熊膽 C．血竭 D．穿山甲 E．黃芩

10、某經(jīng)營性房產(chǎn)年租金收入48000元，則征收房產(chǎn)稅金額為__元。A．5760 B．4800 C．576 D．480

11、注冊房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育由組織。A：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 B：人力資源和社會保障部 C：省級政府建設(shè)主管部門

D：中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

12、下列不屬于間接融資優(yōu)點的是。A：籌資可以積少成多 B：安全性較高 C：安全性較低

D：作為間接融資主體的金融中介機構(gòu)，一般都有相當大的規(guī)模，資金也比較雄厚，它們可以雇用各種專業(yè)人員對融資活動進行分析，也有能力利用現(xiàn)代化工具從事金融活動

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

13、對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應當向、__申請確認。A．土地管理局

B．房屋面積鑒定機構(gòu) C．城市規(guī)劃行政主管部門 D．房產(chǎn)測繪單位

14、房地產(chǎn)估價之所以要遵守替代原則，是因為根據(jù)經(jīng)濟學原理，同一種商品在同一個市場上具有相同的。A：成交價格 B：理論價格 C：評估價值 D：市場價格 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

15、準備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例是__。A．空置量 B．空置率 C．空置水平D．空置面積

16、拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，補償方式為。A：貨幣補償 B：產(chǎn)權(quán)調(diào)換

C：產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補償 D：加倍補償

E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章

17、某建筑物的重置價格為100萬元，自竣工之日到估價時點已有10年，根據(jù)建筑物的實際情況，認為維修保養(yǎng)得好，有效年齡相當于12年，經(jīng)濟壽命為35年，殘值率為5%。如果用直線法計算該建筑物的年折舊額、折舊總額，則該建筑物的現(xiàn)值為（）萬元。A．32.57 B．27.14 C．67.43 D．50.25

18、下列有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項目的初步可行性研究及相關(guān)知識，表述不當?shù)氖牵ǎ．所謂輔助研究，是對投資項目的一個或幾個重要方面進行單獨研究，用作初步可行性研究和詳細可行性研究的先決條件，或用以支持這兩項研究

B．初步可行性研究階段投資估算的精度可達到±5%，所需費用約占總投資的1.0%～2.0% C．初步可行性研究亦稱預測可行性研究，在此階段，主要是在機會研究的基礎(chǔ)上，進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析

D．在此階段需對以下內(nèi)容進行粗略的審查：市場需求與供應、建筑材料供應狀況、項目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟情況、項目地址及其周圍環(huán)境、項目規(guī)劃設(shè)計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算、項目財務分析等

19、某宗房地產(chǎn)的總價值為5 000萬元，其總地價為2 000萬元，總建筑面積為10 000 ㎡，甲擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為90萬元，該部分的建筑面積為200 ㎡．按土地價值進行分攤，甲占有的土地份額為．【2004年考題】 A：1％ B：1.5％ C：2％ D：2．5％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 20、短期資金市場是指以短期金融工具為媒介而進行的年期以內(nèi)資金交易活動的總稱。A：1 B：3 C：5 D：8 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

21、房地產(chǎn)狀況修正中的間接比較修正評分辦法，是以（）狀況為參照系進行的。A．可比實例房地產(chǎn) B．估價對象房地產(chǎn) C．標準房地產(chǎn) D．類似房地產(chǎn)

22、某置業(yè)投資者以10000元/m2的價格購買了200m2的商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，購買價中的40%為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為10年，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤等共24萬元，則其償債備付率是__。A．0.21% B．1.23% C．2.01% D．3.23%

23、深圳萬科房地產(chǎn)開發(fā)公司通過上市，解決了房地產(chǎn)開發(fā)所需的資本金投入問題，購買該公司的股票屬于。A：房地產(chǎn)開發(fā)投資 B：房地產(chǎn)置業(yè)投資 C：房地產(chǎn)間接投資

D：投資于房地產(chǎn)投資信托基金 E：借款合同

24、下列關(guān)于保險的職能說法有誤的一項是__。

A．分散危險的職能是指有共同危險損失顧慮的經(jīng)濟單位和個人將偶然性危險視同必然性危險，在危險發(fā)生之前就聚集資金，危險發(fā)生后將這筆資金用于遭受損失的經(jīng)濟單位和個人，使損失分散給眾人

B．融通資金職能發(fā)揮得越好，保險公司的投資收益越高，就可以彌補負債業(yè)務的不足或虧損，為采取較低的保險費征收標準，吸引更多的保險費收入創(chuàng)造條件 C．在各種保險中，政策保險最能體現(xiàn)分配職能

D．保險人參與防災防損活動，可以提高社會的防災防損能力

25、在項目評估過程中，租金或售價的確定是通過得來的。A：近期交易物業(yè)的租金或售價進行比較 B：市場上交易物業(yè)的租金或售價進行比較 C：類似物業(yè)的比較

D：市場上近期交易的類似物業(yè)的租金或售價進行比較 E：借款合同

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、下列因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目主要不確定性因素的是__。A．容積率 B．空置率

C．利息備付率 D．成本利潤率

2、出具不實估價報告的估價機構(gòu)與人員，應對其__。A．給以行政處分 B．作出停業(yè)或開除處理 C．予以處罰

D．要求公開致歉 E．記入其信用檔案

3、甲乙兩宗土地使用權(quán)剩余年限分別為30年和40年，樓面地價分別為2700元/m2和2800元/m2，該類房地產(chǎn)的報酬率為6%，則兩宗土地價格相比__。A．甲大于乙 B．甲小于乙 C．甲等于乙 D．無法確定

4、功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有__等。A．意外破壞的損毀 B．市場供給的過量 C．建筑設(shè)計的缺陷

D．人們消費觀念的改變 E．周圍環(huán)境條件的惡化

5、在估價報告中合理且有依據(jù)地說明估價假設(shè)，其主要作用有。A：規(guī)避估價風險

B：保護估價師和估價機構(gòu)

C：使評估價值更接近實際成交價格

D：告知和提醒估價報告使用人注意有關(guān)事項 E：使委托人能得到其預期的估價結(jié)果

6、下列屬于房屋租賃合同自然終止情形的有。A：租賃合同到期，合同自行終止 B：符合法律規(guī)定可以解除合同條款的 C：符合合同約定可以解除合同條款的

D：承租人利用承租的房屋從事非法活動的 E：因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的

7、我國傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)住房制度的特點包括。A：國家統(tǒng)包的實物福利性住房制度 B：市場供應的實物福利性住房制度 C：低租金的實物福利性住房制度

D：無限期使用的實物福利性住房制度 E：無償分配的實物福利性住房制度

8、按資產(chǎn)投資的類型劃分，可分為形式。A：權(quán)益型 B：債務型 C：混合型 D：綜合型 E：抵押型

9、下列關(guān)于企業(yè)利潤和收入的表述中，正確的是__。

A．企業(yè)利潤可分為經(jīng)營利潤、稅后利潤和可分配利潤三個層次 B．經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入 C．銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入 D．可分配利潤=稅后利潤-未分配利潤

10、民法中的人身關(guān)系包括。A：財產(chǎn)所有權(quán)關(guān)系 B：財產(chǎn)流轉(zhuǎn)關(guān)系 C：財產(chǎn)形成權(quán)關(guān)系 D：人格權(quán)關(guān)系 E：身份權(quán)關(guān)系

11、在編制房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告時，下列規(guī)劃內(nèi)容中，不屬于行政規(guī)劃設(shè)計方案選擇的是__。A．項目的交通組織規(guī)劃 B．項目構(gòu)成及平面布置 C．項目的建筑規(guī)劃 D．城市土地利用規(guī)劃

12、開發(fā)商向城市規(guī)劃管理部門申請《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》時，須提供的材料主要有__。

A．建設(shè)工程規(guī)劃許可證 B．選址規(guī)劃意見通知書 C．項目設(shè)計方案的總平面圖

D．城市計劃部門批準征用土地的計劃任務 E．1/2000或1/500的地形圖

13、下列房產(chǎn)中，可免征房產(chǎn)稅的是__。A．個人所有的營業(yè)用房 B．軍隊出租的房產(chǎn) C．學校興辦的工廠

D．企業(yè)辦的各類學校自用的房產(chǎn)

14、某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為20萬元，假設(shè)在某報告期內(nèi)的空置率為20%，所有用戶都能按時繳納租金，物業(yè)的其他收入為2萬元，則此報告期該物業(yè)的有效毛收入為（）萬元。A．16 B．18 C．20 D．22

15、債券利率的高低，主要受等因素的影響。A：銀行利率

B：發(fā)行者的資信級別 C：償還期限

D：發(fā)行者的企業(yè)特色

E：利率計算方式和資本市場資金供求關(guān)系

16、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，現(xiàn)需房地產(chǎn)估價，__。A．私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的

B．辦理了出讓手續(xù)，變劃撥土地為出讓土地，由受讓方繳納出讓金 C．按照國務院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的 D．是不改變土地劃撥性質(zhì)，對轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金 E．轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的

17、拆遷計劃和拆遷方案是拆遷申請的組成部分，其內(nèi)容有。A：確切地說明拆遷的范圍、拆遷的對象、拆遷的實施步驟

B：對拆遷范圍內(nèi)被拆遷的居民、機關(guān)、團體、企事業(yè)單位提出補償安置方案 C：安置房和臨時安置周轉(zhuǎn)房的房源情況

D：拆遷的各項補償費及拆遷的各種補償費來源

E：補助費的預算情況，以及拆遷期限、具體時間安排

18、下列關(guān)于稅收的征管，表述正確的是。

A：稅收的開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅，都要依照法律的規(guī)定執(zhí)行 B：稅務機關(guān)應當廣泛宣傳稅收法律、行政法規(guī)，普及納稅意識，有償?shù)貫榧{稅人提供納稅咨詢服務

C：稅務機關(guān)應當依法為納稅人、扣繳義務人的情況保密

D：納稅人、扣繳義務人無權(quán)要求稅務機關(guān)為納稅人、扣繳義務人的情況保密 E：納稅人依法享有申請減稅、免稅、退稅的權(quán)利

19、會計核算一般原則具體包括三個方面。A：衡量會計信息質(zhì)量的一般原則 B：確認和計量的一般原則 C：起修正作用的一般原則 D：起規(guī)范作用的一般原則 E：起修正作用的特殊原則

20、根據(jù)工程量清單計價法，建筑安裝工程費中的間接費包括__。A．措施費 B．規(guī)費 C．利潤

D．企業(yè)管理費 E．稅金

21、國家一級的城市房屋拆遷管理部門是__。A．國務院

B．國務院建設(shè)行政主管部門 C．城市規(guī)劃主管部門 D．土地管理局

22、按照會計要素進一步分類，下列屬于會計科目分類的是。A：處罰類會計科目 B：負債類會計科目

C：所有者權(quán)益類會計科目

D：成本類會計科目和權(quán)益類會計科目 E：資產(chǎn)類會計科目

23、下列不屬于導致建筑物經(jīng)濟折舊的因素是（）。A．交通擁擠 B．建筑技術(shù)進步 C．城市規(guī)劃改變 D．自然環(huán)境惡化

24、房地產(chǎn)企業(yè)債務融資的主要資金來源有（）。A．上市 B．增發(fā)新股

C．發(fā)行企業(yè)債券 D．住房抵押貸款 E．信用貸款

25、假設(shè)開發(fā)法評估待開發(fā)土地價值時，選取最佳的開發(fā)利用方式包括選取最佳的。A：區(qū)位 B：用途 C：檔次

D：周圍環(huán)境 E：建筑規(guī)模

第三篇：福建省2016年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：估價目的模擬試題

福建省2016年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：估價目的模擬試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、施工單位簽署建設(shè)工程項目質(zhì)量合格的文件上，必須有__簽字蓋章。A．注冊建筑師 B．注冊結(jié)構(gòu)工程師 C．注冊建造師

D．注冊施工管理師

2、是影響房地產(chǎn)價格的房地產(chǎn)自身因素。A：區(qū)位因素、實物因素、權(quán)益因素 B：區(qū)位因素、社會因素、權(quán)益因素 C：區(qū)位因素、社會因素、國際因素

D：區(qū)位因素、實物因素、權(quán)益因素、社會因素、經(jīng)濟因素 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

3、編制工程進度計劃的方法有橫道圖法和__。A．網(wǎng)絡圖法 B．表格法 C．竣工圖法 D．坐標圖法

4、下列房地產(chǎn)價格影響因素中．不屬于區(qū)位因素中的位置因素的是。A：朝向 B：樓層 C：方位

D：交通條件

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

5、用以簡要表示建筑物的內(nèi)部結(jié)構(gòu)形式、空間關(guān)系的建筑設(shè)計圖是__。A．建筑剖面圖 B．建筑構(gòu)造詳圖 C．建筑平面圖 D．總平面圖

6、以下有關(guān)假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是。

A：假設(shè)開發(fā)法在表現(xiàn)形式上是評估新開發(fā)的房地產(chǎn)價值的成本法的“倒算法” B：假設(shè)開發(fā)法是一種科學實用的估價方法，在中國現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)活動較活躍的情況下，得到了廣泛應用

C：對于應有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚未正式確定的待開發(fā)房地產(chǎn)，應采用假設(shè)開發(fā)法進行估價

D：假設(shè)開發(fā)法除了適用于房地產(chǎn)估價，還適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析，是房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析的常用方法之一 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

7、遵守要求在運用收益法估價時，不應高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應偏低。A：謹慎原則

B：最高最佳使用原則 C：合法原則 D：替代原則

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

8、某估價報告中采用收益法評估估價對象價值，估價結(jié)果偏高，其原因可能是。A：空置率偏小 B：運營費用偏大 C：收益期限偏短 D：報酬率偏高

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

9、下列關(guān)于估價對象實地查勘的說法，錯誤的是__。

A．任何估價項目，估價師都必須對估價對象進行實地查勘

B．對已消失的房地產(chǎn)，估價師應對估價對象原址進行必要的調(diào)查了解

C．實地查勘的內(nèi)容包括估價對象的實物和區(qū)位狀況，一般不涉及其權(quán)益狀況 D．拆遷估價的實地查勘記錄可不需要被拆遷入簽字認可

10、下列關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，表述錯誤的是。

A：因企業(yè)被收購房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的，屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；因企業(yè)被兼并房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的，則不屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

B：房地產(chǎn)買賣屬于雙務行為，房地產(chǎn)贈與屬于單務行為

C：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓最主要的特征表現(xiàn)在房屋所有權(quán)連同房屋所占用的土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移

D：凡房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更的，必須按照規(guī)定的程序先到房地產(chǎn)管理部門辦理交易手續(xù)和申請轉(zhuǎn)移、變更登記，然后憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

11、某市區(qū)有一大型物資儲備倉庫，現(xiàn)根據(jù)城市規(guī)劃和市場需求，擬改為超級市場．需評估該倉庫的公開市場價值，最適宜采用進行估價。A：比較法 B：成本法

C：假設(shè)開發(fā)法 D：長期趨勢法

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

12、已知某城市容積率修正系數(shù)表，見下表。

容積率修正系數(shù)表 A．容積率 B．0.1 C．0.4 D．0.7 E．1.0 F．1.1 G．1.3 H．1.7 I．2.0 J．2.1 K．修正系數(shù) L．0.5 M．0.6 N．0.8 O．1.0 P．1.1 Q．1.2 R．1.6 S．1.8 T．1.9

13、__是收集一手資料時最普遍采用的手段。A．問卷 B．座談 C．電話 D．郵寄

14、土地購置貸款的金額通常不超過土地評估價值的（）。A．30%～40% B．40%～50% C．50%～60% D．60%～70%

15、承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200㎡，租賃期限為8年，年租金固定不變?yōu)?80元／㎡。現(xiàn)市場上類似住宅的年租金為600元／㎡。若折現(xiàn)率為8％，則承租人甲目前的權(quán)益價值為萬元。A：6.19 B：6.42 C：7.20 D：9.58 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

16、某出租的房地產(chǎn)的年租金收入為10萬元，年出租總費用為1萬元。建筑物重置價格為100萬元，成新率為80%。已知土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%。假設(shè)該房地產(chǎn)的土地使用年限為無限年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值為（）。A．43萬元 B．112.5萬元 C．123.3萬元 D．150萬元

17、甲房地產(chǎn)開發(fā)公司擬投資開發(fā)一大型居住區(qū)，預計工程全部完工需要3年時間，目前市場對此類房地產(chǎn)的需求較旺，但由于周圍正在規(guī)劃或建設(shè)較多的住宅小區(qū)，預計在今后3年內(nèi)該地區(qū)的住宅空置率會從目前的2％上升至10％左右。甲公司擬以其所擁有的該項目的部分土地向銀行申請抵押貸款，以下判斷中正確的是。

A：因為目前房地產(chǎn)市場需求較旺，采用假設(shè)開發(fā)法(現(xiàn)金流量法)估價時，預計未來房屋售價，可適當比現(xiàn)時同類房屋售價高

B：因為預計空置率會有較高的升幅，采用假設(shè)開發(fā)法(現(xiàn)金流量法)估價時，預計未來房屋售價，可適當予以調(diào)低

C：該部分土地的價值等于該部分土地占全部土地的份額乘以項目全部土地的價值

D：該土地的價值是甲公司獲取土地時所支付的代價 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

18、在城市房屋拆遷行政裁決中，被拆遷人是房屋拆遷管理部門的，由__裁決。A．上級房屋拆遷管理部門 B．人民法院

C．縣級以上人民政府 D．同級人民政府

19、用收益法計算房地產(chǎn)價格，若第七年凈收益為，年限為n，凈收益增長率g與報酬率Y相等，則房地產(chǎn)價格V=。A： B： C： D：∞

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

20、某經(jīng)濟特區(qū)的房地產(chǎn)估價資質(zhì)的機構(gòu)完成本地一宗以房產(chǎn)為主的評估項目。評估的房地產(chǎn)價格為2000萬元，按照原國家計委、原建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務收費的通知》規(guī)定的收費標準，估價收費最高為萬元。A：1．60 B：3．00 C：4．25 D：5．525 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

21、某地區(qū)商品住宅價格自2000年至2004年分別為681元／㎡、712元／㎡、744元／㎡、781元／㎡和815元／㎡，采用平均增減量法預測該地區(qū)商品住宅2006年的價格為，【2004年考題】 A：849元／㎡ B：865元／㎡ C：882元／㎡ D：915元／㎡

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

22、下列房地產(chǎn)投資方式中，屬于直接投資形式的是__。A．購買房地產(chǎn)股票 B．購買商鋪

C．購買房地產(chǎn)債券

D．購買住房抵押支持證券

23、估價對象土地2004年的純收益為500萬元，預計2005年到2009年各年純收益分別為510萬元、550萬元、580萬元、600萬元、650萬元，若2009年底將該土地轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓價格為4000萬元，該類土地的報酬率為8％，土地使用權(quán)在2005年1月1日的價格為。A：6866萬元 B：7161萬元 C：5010萬元 D：5510萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

24、決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的供求狀況主要是房地產(chǎn)的供求狀況。A：全國本類 B：本地區(qū)本類 C：全國 D：本地區(qū)

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

25、從賣房的角度看，成本法的理論依據(jù)是__。A．銷售狀況價值論 B．市場供求價值論 C．生產(chǎn)費用價值論 D．經(jīng)濟花費價值論

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、房屋租賃行為應有明確的租賃期限，出租人有權(quán)在簽訂的合同中明確租賃期限，并在租賃期限屆滿后收回房屋。《合同法》規(guī)定，租賃期限不能超過__年。A．30 B．20 C．10 D．5

2、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定，房屋權(quán)屬登記機關(guān)自受理房屋權(quán)屬登記申請之日起__日內(nèi)應當決定是否予以登記。A．3 B．5 C．7 D．10

3、房地產(chǎn)估價可在下列活動中發(fā)揮作用__。A．房地產(chǎn)出租 B．房地產(chǎn)保險

C．房屋繼承、分割 D．房地產(chǎn)拍賣抵債

4、某房地產(chǎn)投資項目的總投資為5000萬元，其中投資者投入的權(quán)益資本為2500萬元，經(jīng)營期內(nèi)的年平均利潤總額為800萬元，年平均稅后利潤為480萬元，則該投資項目的資本金利潤率為__。A．12% B．32% C．24% D．30%

5、城市總體規(guī)劃的近期規(guī)劃期限一般為__年。A．1 B．3 C．5 D．10

6、市場調(diào)查可分為不可控因素調(diào)查和可控因素調(diào)查兩種，其中，可控因素調(diào)查包括__。A．產(chǎn)品調(diào)查

B．市場需求容量調(diào)查 C．價格調(diào)查

D．分銷渠道調(diào)查 E．促銷策略調(diào)查

7、《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，拆遷的實施方式主要包括。A：自行拆遷 B：委托拆遷 C：政府拆遷 D：單位拆遷 E：社會拆遷

8、財務分析不包括。A：償債能力分析 B：平衡能力分析 C：盈利能力分析 D：營運能力分析 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

9、某家庭欲購買總價為25萬元的一套住宅。該家庭月收入為6000元，準備用月收入的30％來支付抵押貸款月還款額，已知貸款期限為10年，按月等額償還，年貸款利率為6％。則該家庭的首付款額是元。A：34000.00 B：83265.38 C：87867.78 D：91022.12 E：借款合同

10、某個國家從2000～2004年的基尼系數(shù)分別為0.33,0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以判斷。

A：該國家的居民收入分配趨于平均化

B：該國家的居民收入分配兩極分化越來越嚴重 C：該國家的居民收入水平呈現(xiàn)出上升的趨勢 D：該國家的居民收入呈現(xiàn)出上升的趨勢 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

11、受理拆遷估價技術(shù)鑒定后，估價專家委員會應派__單數(shù)成員組成鑒定組。A．3人(含3人)以上 B．5人(含5人)以上 C．7人(含7人)以上 D．9人(含9人)以上

12、房屋登記機構(gòu)應進行實地查看的情形有。A：房屋所有權(quán)初始登記 B：房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記 C：最高額抵押登記 D：在建工程抵押權(quán)登記 E：地役權(quán)登記

13、基準收益率是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準參數(shù)，是導致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報率，稱為最低要求收益率(MARR)．決定基準收益率大小的因素主要是。A：資金來源 B：資金成本 C：項目風險 D：預期利潤 E：機會成本

14、目前，我國已基本建立了以國有金融機構(gòu)為主體、其他各類金融機構(gòu)并存的金融體系，逐步形成了的金融體制。A：銀行、證券、保險業(yè)分業(yè)經(jīng)營 B：銀行、證券、保險業(yè)分業(yè)監(jiān)管 C：銀行、證券、保險業(yè)共同經(jīng)營 D：銀行、證券、保險業(yè)合作經(jīng)營 E：銀行、證券、保險業(yè)共同監(jiān)管

15、根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則，目前我國有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定．不具抵押意義因而不作為以抵押為目的的估價對象的房地產(chǎn)有．【2005年考題】 A：土地所有權(quán)

B：國有工業(yè)用地使用權(quán) C：宅基地土地使用權(quán) D：大型游樂場 E：鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房

16、下列有關(guān)綜合指標的表述，正確的是{)。

A：絕對指標是反映在一定時空條件下的社會經(jīng)濟現(xiàn)象總規(guī)模或絕對水平的統(tǒng)計指標

B：相對指標是絕對指標(總量指標)的派生指標

C：平均指標是指用來測定靜態(tài)分布數(shù)列中各單位的標志值分離趨勢的指標 D：平均指標主要是指標準差

E：變異指標又稱變動度，是反映總體單位標志值差異程度的綜合指標

17、基準收益率是導致投資行為發(fā)生所要求的__。A．最低投資報酬宰 B．平均投資報酬率 C．最低投資利潤率 D．平均投資利潤率

18、房地產(chǎn)的規(guī)范性文件包括。A：《房地產(chǎn)經(jīng)紀人員執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》 B：《房地產(chǎn)估價規(guī)范》 C：《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務收費的通知》 D：《房產(chǎn)測量規(guī)范》 E：《城市房屋拆遷估價指導意見》

19、如果整個投資市場的平均收益率為20%，國家債券的收益率為10%，而房地產(chǎn)投資市場相對于整個投資市場的風險相關(guān)系數(shù)為0.4，房地產(chǎn)投資評估的模型所用的折現(xiàn)率為__。A．8% B．4% C．14% D．12% 20、下列__房產(chǎn)可以免征房產(chǎn)稅。A．個人所有的房產(chǎn)

B．宗教寺廟、公園、國家機關(guān)、部隊等自用的房產(chǎn) C．企業(yè)辦的各類學校、醫(yī)院、幼兒園等自用的房產(chǎn)

D．高等學校興辦的校辦工廠、企業(yè)、招待所等自用的房產(chǎn) E．房產(chǎn)因大修而停用的，大修期間可以免征房產(chǎn)稅

21、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品住宅時，應當根據(jù)《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，向買受人提供。A：《住宅平面示意圖》 B：《住宅立面示意圖》 C：《住宅剖面示意圖》 D：《住宅質(zhì)量保證書》 E：《住宅使用說明書》

22、以下能夠引起利率上升的因素有__。A．借貸資金的供給大于需求 B．預期通貨膨脹率上升

C．中央銀行采用貨幣緊縮政策 D．某國國際收支出現(xiàn)大量順差 E．中央銀行采用貨幣擴張政策

23、根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則，目前我國有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押因而不應作為以抵押為目的的估價對象的房地產(chǎn)有__。A．土地所有權(quán)

B．國有工業(yè)用地土地使用權(quán) C．宅基地土地使用權(quán) D．大型游樂場 E．鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房

24、房地產(chǎn)估價機構(gòu)組織形式包括。A：合伙制 B：股份制

C：有限責任制 D：國有獨資公司 E：個人企業(yè)

25、甲地塊臨街深度為100ft，臨街寬度為15ft，形狀為矩形，總價為100萬元，相鄰的乙地塊也為臨街寬度15ft的矩形地塊。根據(jù)“四三二一法則”及“九八七六法則”，下列關(guān)于乙地塊價格的表述中，正確的有（）。A．若乙地塊臨街深度為25ft，則其總價為25萬元 B．若乙地塊臨街深度為50ft，則其總價為50萬元 C．若乙地塊臨街深度為75ft，則其總價為90萬元 D．若乙地塊臨街深度為100ft，則其總價為1 10萬元 E．若乙地塊臨街深度為150ft，則其總價為117萬元

第四篇：2015年下半年浙江省房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：估價對象考試試題

2015年下半年浙江省房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：估價對象考試試

題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、標準深度是道路對地價影響的轉(zhuǎn)折點．由此接近道路的方向，地價逐漸升高；由此遠離道路的方向，地價。A：逐漸降低 B：逐漸升高

C：可視為基本不變 D：為零

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

2、在城市房屋拆遷補償安置中，__。A．產(chǎn)權(quán)不明確的房屋不予補償

B．已設(shè)定抵押的房屋，補償款應直接付給抵押權(quán)人 C．未解除租賃關(guān)系的房屋，暫不補償

D．未超過使用期限的，臨時建筑，應給予適當補償

3、甲某將其房屋贈給其子乙某，則雙方應持原產(chǎn)權(quán)證及相關(guān)證明到當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門申請辦理房屋產(chǎn)權(quán)__登記。A．初始 B．變更 C．轉(zhuǎn)移

D．他項權(quán)利

4、是房地產(chǎn)需求的交叉價格。

A：房地產(chǎn)需求量變化的百分比與其價格變化的百分比之比 B：房地產(chǎn)供給量變化的百分比與其要素價格變化的百分比之比

C：一種房地產(chǎn)需求量變化的百分比與另一種房地產(chǎn)或商品價格變化的百分比之比

D：在一定時期內(nèi)，一種房地產(chǎn)需求量的相對變化對于該種房地產(chǎn)自身價格的相對變化的反應程度

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

5、__用以表現(xiàn)公司股份的形式才是股票。A．無限責任公司 B．股份有限公司 C．有限責任公司 D．兩合公司

6、以下關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)查的步驟的排序，正確的是__。①收集信息；②分析信息；③報告結(jié)果；④確定問題和調(diào)查目標；⑤制定調(diào)查計劃 A．④⑤①②③ B．①②③④⑤ C．⑤④①②③ D．④⑤②①③

7、按__分類，房屋租賃分為公有房屋的租賃和私有房屋的租賃。A．使用用途

B．房屋所有權(quán)性質(zhì) C．房屋使用權(quán)

D．房屋用途房地產(chǎn)

8、下列關(guān)于實地查看估價對象的表述中，錯誤的是。

A：房地產(chǎn)估價師應親自到估價對象現(xiàn)場，對估價對象的坐落、用途等情況進行核對

B：房地產(chǎn)估價師應親自到估價對象現(xiàn)場，拍攝反映估價對象外觀狀況的影像資料，內(nèi)部狀況可不拍攝

C：房地產(chǎn)估價師應親自到估價對象現(xiàn)場，感受估價對象的位置、交通、環(huán)境景觀等的優(yōu)劣

D：估價對象為已經(jīng)消失的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)估價師也應去估價對象原址進行必要的調(diào)查了解

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

9、一般來說，通貨膨脹會導致折現(xiàn)率__。A．小于利率 B．大于利率 C．降低 D．提高

10、一個房地產(chǎn)開發(fā)商要獲取銷售許可證，他要找的部門是__。A．房地產(chǎn)學會 B．房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會 C．房地產(chǎn)管理部門 D．政府

11、原建設(shè)部《城市房屋拆遷估價指導意見》規(guī)定，拆遷當事人對估價結(jié)果有異議的，可以自收到估價報告之日起日內(nèi)，向原估價機構(gòu)書面申請復核估價，也可以另行委托估價機構(gòu)評估。A：5 B：7 C：10 D：15 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章

12、下列與城市規(guī)劃管理有關(guān)的工作中，屬于城市規(guī)劃保障系統(tǒng)主要內(nèi)容的是__。A．城市規(guī)劃的制定

B．城市規(guī)劃的實施和管理 C．城市規(guī)劃的監(jiān)督檢查

D．城市規(guī)劃法律法規(guī)的制定

13、產(chǎn)生房地產(chǎn)價格泡沫的直接誘因是（）。A．土地稀缺 B．城市化進程快 C．投機需求膨脹 D．過度放貸

14、某夫妻共有一套成本價購買的房改房，現(xiàn)因離婚進行財產(chǎn)分割的需要而委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該套房改房的價格，則較合理的估價結(jié)果是．【2007年考題】 A：現(xiàn)時該房改房上市交易的正常價格扣除受讓方應繳納的土地使用權(quán)出讓金 B：現(xiàn)時該房改房上市交易的正常價格 C：現(xiàn)時該房屋的房改成本價 D：當時該房屋的房改成本價 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

15、經(jīng)濟增長通常用一定時期內(nèi)實際__的平均增長率來衡量。A．國內(nèi)生產(chǎn)總值 B．國民生產(chǎn)總值 C．國民收入

D．國民消費水平

16、關(guān)于流動比率，下列說法不正確的是__。

A．流動比率=(流動資產(chǎn)總額/流動負債總額)×100% B．又稱之為“銀行家比率” C．又稱之為“二對一比率”

D．在國際上銀行一般要求這一比率維持在100%以上

17、某開發(fā)商在開發(fā)某別墅區(qū)時，為增加利潤提高了建筑密度和容積率，但結(jié)果反而使其別墅的價格下降，這是因為__。A．市場不景氣

B．該別墅區(qū)的環(huán)境條件變差 C．該別墅區(qū)的單位開發(fā)成本降低 D．開發(fā)商獲得滿意的利潤即可

18、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2010年銷售收入為8000萬元人民幣，扣除項目金額為5000萬元，應繳土地增值稅為萬元。A：500 B：750 C：900 D：950 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

19、房產(chǎn)分戶圖作為房屋權(quán)屬證書附圖時，圖中應標注__。A．相鄰土地權(quán)利界線 B．海拔高程

C．用地面積的分攤系數(shù)

D．套內(nèi)建筑面積與共有分攤面積

20、下列引起資產(chǎn)和負債同時減少的經(jīng)濟業(yè)務是。A：將現(xiàn)金存入銀行

B：購進一批材料，貨款暫欠 C：以銀行存款購買設(shè)備

D：以銀行存款償還銀行借款 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

21、__指根據(jù)估計的總銷售收入和估計的銷售量來制定價格的一種方法。A．成本加成定價法 B．目標定價法 C．認知價值定價法 D．價值定價法

22、一般而言，認知價值定價法所定價格__價值定價法所定價格。A．高于 B．低于 C．等于

D．低于等于

23、假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值所對應的時間通常是__。A．開發(fā)結(jié)束時的時間

B．購買待開發(fā)房地產(chǎn)時的時間 C．開發(fā)期間的某個時間 D．全部租售出去時的時間

24、住房公積金委員會各項決策的執(zhí)行機構(gòu)是。A：住房公積金管理中心

B：住房公積金管理委員會委托的銀行 C：各個單位 D：全體職工

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

25、進行融資方案分析時，屬于融資結(jié)構(gòu)分析的是。A：債務融資成本分析 B：資金占用費分析

C：資本金與債務資金的比例分析 D：擔保費分析 E：借款合同

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、納稅人繳納土地使用稅確有困難需要定期減免的，由省、自治區(qū)、直轄市稅務機關(guān)審批，但年減免稅額達到或超過萬元的，要報經(jīng)財政部、國家稅務總局批準。A：10 B：20 C：30 D：50 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

2、下列房地產(chǎn)投資風險中，屬于系統(tǒng)風險的是（）。A．比較風險 B．通貨膨脹風險 C．時間風險

D．資本價值風險

3、業(yè)主大會成立后，維修資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出使用計劃，經(jīng)__討論通過后實施。

A．當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門 B．房地產(chǎn)開發(fā)商 C．業(yè)主大會 D．物業(yè)公司

4、購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款常數(shù)是6%，自有資本要求的年收益率為 9%，則該類房地產(chǎn)的資本化率為__%。A．6 B．6.9 C．8.8 D．9

5、根據(jù)《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，下列關(guān)于最低保修項目和保修期限，說法正確的是。A：管道滲漏為1年 B：五金件損壞為2年 C：管道堵塞為6個月

D：電器開關(guān)損壞為6個月 E：供冷系統(tǒng)損壞為1個供冷期

6、房地產(chǎn)估價師注冊證書失效的情形有__。A．注冊期滿3年而未延續(xù)注冊的 B．持續(xù)離開估價崗位超過1年的 C．年齡超過60周歲的

D．聘用單位被撤回房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)證書的 E．不具有完全民事行為能力的

7、銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款實行風險管理采取的措施有。A：分期發(fā)放貸款，對其現(xiàn)金情況進行監(jiān)控

B：對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售款進行監(jiān)控，防止銷售款挪作他用

C：要求申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本金不低于項目總投資的30％ D：不向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳納土地出讓金的貸款 E：密切關(guān)注開發(fā)情況，以確保房屋能在合理期限內(nèi)交付使用

8、《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》適用中華人民共和國境內(nèi)的管理。A：房地產(chǎn)估價師的注冊管理 B：注冊房地產(chǎn)估價師的執(zhí)業(yè)管理 C：房地產(chǎn)估價機構(gòu)的監(jiān)督管理 D：注冊房地產(chǎn)估價師的繼續(xù)教育 E：注冊房地產(chǎn)估價師的監(jiān)督管理

9、某房地產(chǎn)估價機構(gòu)投保的險種有：①火災保險，②社會養(yǎng)老保險，③預防公害保險，④失業(yè)保險，⑤人身傷害保險，⑥運輸工具保險，⑦勞動工傷保險，⑧統(tǒng)籌醫(yī)療保險。其中屬于社會保險的險種有種。A：3 B：4 C：5 D：6 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

10、下列關(guān)于電梯，表述正確的是。A：高層建筑應設(shè)消防電梯

B：一般來說，最高住戶入口層樓面距底層室內(nèi)地面的高度在10m以上的，均應設(shè)置電梯 C：一般來說，住宅建筑層數(shù)在7層及7層以上的，應設(shè)置電梯

D：電梯井道是電梯運行的通道，每層均有出入口，井內(nèi)有導軌、導軌撐架、平衡錘及緩沖器等

E：電梯由機房、井道、轎廂三大部分組成

11、對于拍賣，下列說法錯誤的是__。A．拍賣的當事人有三方，且三方缺一不可 B．拍賣中價格的競爭是在賣方中間展開的 C．拍賣商品的出售價格由買方定價

D．拍賣方式交易中，競買人必須向拍賣人公開其實身份

12、影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境因素不包括__。A．大氣環(huán)境 B．聲覺環(huán)境 C．衛(wèi)生環(huán)境 D．治安環(huán)境

13、城市規(guī)劃行政主管部門主要通過對城市建設(shè)工程項目進行管理和監(jiān)督。A：建設(shè)項目選址意見書 B：建設(shè)用地規(guī)劃許可證 C：建設(shè)工程開工許可證 D：建設(shè)工程規(guī)劃許可證 E：建設(shè)工程施工報告

14、拍賣一非公物房地產(chǎn)，市場價2800萬元，確定保留價2300萬元，起拍價1500萬元，成交價3200萬元，事先未約定傭金標準，拍賣人可以向委托人收取的傭金最高為萬元。(2006年試題)A：64 B：96 C：160 D：224 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

15、物業(yè)管理企業(yè)在確定寫字樓租金時，一般要考慮的主要因素有。A：可出租或可使用面積 B：出租方的商業(yè)信譽 C：基礎(chǔ)租金與市場租金

D：出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修 E：物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績

16、在下列定價方法中，需要使用損益平衡圖的是__。A．目標定價法 B．價值定價法 C．挑戰(zhàn)定價法

D．成本加成定價法

17、設(shè)計階段影響工程造價的因素中，總平面設(shè)計中影響工程造價的因素包括。A：平面形狀 B：占地面積 C：建筑結(jié)構(gòu) D：功能分區(qū) E：運輸方式

18、利用期望值法判斷投資方案的優(yōu)劣時，可選擇的方案有。A：期望值相同，標準差小的方案 B：期望值相同，標準差大的方案 C：標準差系數(shù)小的方案 D：標準差系數(shù)大的方案

E：標準差相同，期望值大的方案

19、下列屬于報酬率求取方法的是__。A．累加法 B．功能法

C．市場提取法

D．投資報酬率插入法 E．勻衡法

20、建筑與水有關(guān)的物理性質(zhì)有__等。A．孔隙率 B．抗?jié)B性 C．抗凍性

D．彈性和塑性 E．耐磨性

21、下列關(guān)于銀行外部組織形式敘述錯誤的是__。

A．單元銀行制指業(yè)務只由一個獨立的銀行機構(gòu)經(jīng)營而不設(shè)分支機構(gòu)的銀行組織形式

B．總分行制指在大城市設(shè)立總行，并在該市及國內(nèi)或國外各地設(shè)立分支機構(gòu)，分支行的業(yè)務和內(nèi)部事務統(tǒng)一遵照總行的指示辦理

C．集團銀行制與連鎖銀行制的區(qū)別在于前者沒有股權(quán)公司形式，不需成立控股公司

D．連鎖銀行制形式下的成員銀行在法律上是獨立的

22、房地產(chǎn)市場需求的特點主要有。A：多樣性 B：廣泛性 C：壟斷性 D：復雜性

E：具有高度的適應性

23、房屋租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移，原租賃合同。A：對承租人和新房主繼續(xù)有效 B：對承租人和新房主無效

C：對承租人繼續(xù)有效，對新房主無效 D：對承租人無效，對新房主繼續(xù)有效 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

24、運用市場法時，估價人員根據(jù)基本要求選取可比實例后，需要建立價格可比基礎(chǔ)，主要包括等。A：統(tǒng)一采用總價 B：統(tǒng)一采用單價

C：統(tǒng)一幣種和貨幣單位 D：統(tǒng)一面積和大小 E：統(tǒng)一付款方式

25、簽訂、變更、終止租賃合同的，房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后__日內(nèi)，持有關(guān)部門證明文件到市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。A．10 B．20 C．30 D．40

第五篇：房地產(chǎn)估價理論與方法

第一章 房地產(chǎn)估價概論

考試目的：測試應考人員對房地產(chǎn)估價的含義、本質(zhì)和必要性，房地產(chǎn)顧家的要素，房地產(chǎn)估價的各種現(xiàn)實需要，房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德，中國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展狀況等的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容：

第一節(jié)，對房地產(chǎn)估價的基本認識

一、房地產(chǎn)估價的含義

指專業(yè)房地產(chǎn)估價。

（一）專業(yè)估價與非專業(yè)估價的本質(zhì)區(qū)別

1）專業(yè)估價是由專業(yè)人員和專業(yè)機構(gòu)完成的。

2）專提供的是專業(yè)意見。

3）專具有公信力。

4）專實行有償服務。

5）專要承擔法律責任。

（二）專業(yè)房地產(chǎn)估價的概念

核心內(nèi)容：為了特定目的，對特定房地產(chǎn)在特定時間的特定價值進行分析，測算和判斷。定義：房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受他人委托，為了特定目的，遵循公認的原則，按照嚴謹?shù)某绦颍罁?jù)有關(guān)法律法規(guī)和標準，在合理的假設(shè)下，運用科學的方法，對特定房地產(chǎn)在特定時間的特定價值進行分析、測算和判斷，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。要素：估價當事人、估價目的、估價對象、估價時點、價值類型、估價依據(jù)、估價假設(shè)、估價原則、估價程序、估價方法和估價結(jié)果。

（三）估價與評估的異同

估價的含義更精準、明確、具體，就是指對價值進行評估。

房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)從事的房地產(chǎn)估價衍生業(yè)務和咨詢顧問業(yè)務：

1）價值分配業(yè)務

2）價值減損評估業(yè)務

3）相關(guān)經(jīng)濟損失評估業(yè)務

4）房地產(chǎn)咨詢顧問業(yè)務

（四）國外和港臺地區(qū)對房地產(chǎn)估價的稱謂及定義

二、房地產(chǎn)估價的本質(zhì)

（一）房地產(chǎn)估價師評估房地產(chǎn)的價值而不是價格

價值與價格：價值是物的真實所值，是價格的波動“中心”；價格是價值的外在表現(xiàn)，圍繞價值上下波動。

（二）房地產(chǎn)估價師模擬市場定價而不是替代市場定價

估價與定價：估價師提供關(guān)于價值的專業(yè)意見，為相關(guān)當事人的決策提供參考依據(jù)。定價往往是相關(guān)當事人自己的行為。

(三)房地產(chǎn)估價師提供價值意見而不是做價格保證

根據(jù)提供的專業(yè)意見的用途和作用，可分為兩種不同性質(zhì)的估價：鑒證性估價（或稱證據(jù)性估價、公正性估價）、咨詢性估價（或稱參考性估價）

刑法一百九十八條、公司法二百零八條規(guī)定了估價的法律責任。

鑒證性估價應“獨立、客觀、公正”，咨詢性估價應“為委托人爭取最大的合法權(quán)益”。本書講的主要是鑒證性估價。

（四）