第一篇：上海2015年上半年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：房地產(chǎn)狀況調整的含義試題

上海2015年上半年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：房地產(chǎn)狀況調整的含義試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、職工上年結轉的住房公積金按結息日掛牌公告的__存款利率計息。A．活期

B．3個月整存整取 C．6個月整存整取 D．1年整存整取

2、對監(jiān)理單位的資質審查、分級標準、申請程序、監(jiān)理業(yè)務范圍及管理機構與相應職責均做了詳細規(guī)定的是__。A．《工程建設監(jiān)理單位資質管理實行辦法》 B．《工程建設監(jiān)理單位資質管理若干細則》 C．《工程建設監(jiān)理單位資質管理實行規(guī)定》 D．《工程建設監(jiān)理單位資質管理具體規(guī)定》

3、通過土地重劃或調整后，土地利用價值會提高，地價會立即隨之上漲，這反過來也說明了__對地價的影響。A．土地面積 B．地質條件 C．土地位置 D．土地形狀

4、在實際估價中，要特別注意估價對象范圍的界定．以下選項中，屬于實物構成范圍內的是。

A：是否包括特許經(jīng)營權 B：是否包括債權債務 C：是否強制處分房地產(chǎn)

D：是否包括建筑物內的家具 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

5、某租戶承租某商場的部分柜臺，雙方商定基礎租金為15萬元/月，并當租戶的月營業(yè)額超過150萬元時收取3%的百分比租金。當租戶的月營業(yè)額為180萬元時，其應繳納的租金時__萬元。A．13.2 B．15.9 C．19.5 D．20.4

6、按照規(guī)定，建設單位建設工程開工前，應當向工程所在地的部門申請領取施工許可證。

A：縣級以上人民政府土地行政主管部門 B：縣級以上人民政府建設行政主管部門 C：縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門 D：縣級以上人民政府發(fā)展和改革部門 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調

7、開發(fā)利潤與開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值之比為__。A．投資利潤率 B．成本利潤率 C．銷售利潤率

D．直接成本利潤率

8、土地使用權出讓合同約定的年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期，或雖申請續(xù)期但未獲批準的，土地使用權由國家__收回。A．有償 B．補償 C．無償

D．根據(jù)情況確定

9、預售商品房項目應當在__之前完成選聘物業(yè)管理企業(yè)。A．取得《施工許可證》 B．取得《土地使用證》 C．取得《房屋所有權證》

D．取得《商品房預售許可證》

10、A市B房屋拆遷公司，在拆遷A市房屋時，需要拆除A市房屋拆遷管理部門的部分房產(chǎn)，如果達不成拆遷補償安置協(xié)議，經(jīng)當事人申請，由裁決。A：A市房地產(chǎn)管理部門 B：A市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門 C：A市房屋拆遷管理部門 D：A市人民政府

E：房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章

11、城鎮(zhèn)街道兩側的商業(yè)用地，即使形狀相同、面積相等、位置相鄰，但由于__不同，價值會有所不同，而且差異可能很大。A．區(qū)域規(guī)劃 B．臨街狀況 C．周圍環(huán)境 D．地形地勢

12、經(jīng)報有批準權的人民政府批準，甲工廠將其以劃撥方式取得的土地轉讓給乙公司，土地使用權出讓金應由__。A．甲工廠繳納 B．乙公司繳納

C．甲工廠與乙公司各繳納一半 D．甲工廠與乙公司協(xié)商繳納

13、某在建工程土地使用權年限40年，自取得土地使用權之日起開工，預計建成后的建筑面積為15 000 ㎡，年凈收益為480萬元，自開工到建成的開發(fā)期為3年，估計該項目至建成還需1．5年，已知報酬率為8％，折現(xiàn)率為12％，該項目開發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為萬元。A：4 023．04 B：4 074．10 C：4 768．50 D：5 652．09 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

14、有特殊保護價值的建筑物運用成本法估價時，采用__為好。A．重建成本 B．重置成本 C．完全成本

D．重新購建價格 15、2010年3月，A市居民張某對其A市所住房屋進行了翻建，翻建后的房屋面積增加了12，張某應當申請。A：房屋所有權初始登記 B：房屋所有權變更登記 C：房屋所有權轉移登記 D：房屋更正登記 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調

16、對于（）的企業(yè)，它們反應模式難以捉摸，在特定場合可能采取也可能不采取行動，并且無法預料它們將會采取什么行動。A．從容不迫型競爭者 B．選擇型競爭者 C．兇猛型競爭者 D．隨機型競爭者

17、下列關于工程建設項目招標代理機構，說法不正確的是。

A：甲級工程建設招標代理機構可以承擔各類工程建設的招標代理業(yè)務

B：乙級工程建設招標代理機構只能承擔工程總投資1億元人民幣以下的王程建設招標代理業(yè)務

C：工程招標代理機構資格分為甲、乙、丙三級

D：暫定級工程建設招標代理機構，只能承擔工程總投資6000萬元人民幣以下的工程招標代理業(yè)務 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調

18、下列屬于運用比較法進行估價的步驟的是（）。①選取可比實例；②搜集交易實例；③建立價格可比基礎；④進行交易日期修正；⑤進行交易情況修正；⑥進行房地產(chǎn)狀況修正；⑦求取比準價格。A．①②③④⑤⑥⑦ B．②①③⑤④⑥⑦ C．①③②④⑥⑤⑦ D．②①③④⑤⑥⑦

19、現(xiàn)在借入100元，年利率為15%，則1年后要還的本利和是__元。A．115 B．100 C．120 D．125 20、用成本法評估舊建筑物的價格時，折舊注重的應是建筑物價值的__。A．收回 B．攤銷 C．減損 D．補償

21、某在建工程，土地使用權年限為50年，自取得權證日起開工。預計該項目建成后的建筑面積為17500m2，年凈收益為350萬元。目前該項目已建設2年，估計至項目建成還需2.5年。已知市場同類房地產(chǎn)報酬率為7%，則評估該項目續(xù)建完成時的總價值為__萬元。A．3758.57 B．394203 C．3966.10 D．4769.85

22、選取的三個可比實例及其相關資料分別計算得到其報酬率為13.10%、12.50%和13.60%，則可以確定估價對象的報酬率為__。A．12.50% B．13.10% C．13.07% D．13.60%

23、估價上的折舊注重的是__。A．原始取得價值的減價修正 B．原始取得價格的攤銷與回收 C．重置價格的攤銷與回收 D．價值的減價修正

24、某幢大廈的總建筑面積為10 000 ㎡，房地總價值為6 000萬元，其中土地總價值為 2500萬元．某人擁有該大廈的某一部分，該部分的建筑面積為200 ㎡，房地價值為130萬元．按照土地價值分攤法計算該人占有的土地份額為。A：0．8％ B：1．6％ C：2．4％ D：4％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

25、房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度高、帶動力強，是經(jīng)濟發(fā)展的基礎性、先導性產(chǎn)業(yè)，是我國新的發(fā)展階段的一個產(chǎn)業(yè)。A：支柱 B：主要 C：次要 D：一般

E：房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、下列物業(yè)中，屬于特殊物業(yè)的是。A：在建工程 B：車站 C：購物中心

D：科技產(chǎn)業(yè)園區(qū) E：借款合同

2、屬于直接融資方式的有。(2001年試題)A：抵押貸款 B：賒銷 C：發(fā)行股票 D：發(fā)行債券 E：分期付款

3、保險費的確定與__因素有關。A．保險價值大小

B．保險費繳納期限長短 C．銀行利率水平D．保險標的的價值 E．保險金額

4、不需要辦理施工許可證的是__建設工程。A．工程投資額30萬元以下的 B．建設面積300m2以下的 C．建設面積500m2以下的

D．工程投資額30萬元以下且建筑面積在300m2以下的 E．投資額50萬元以下且面積不超過300m2的

5、流通貨幣需要量取決于三個因素。A：已銷售的商品數(shù)量 B：待銷售的商品數(shù)量 C：單位商品價格 D：貨幣流通次數(shù) E：貨幣流通時間

6、動產(chǎn)拍賣的成交一般以拍賣標的物__的轉移為標志。A．實際占有 B．財產(chǎn)所有權 C．價值

D．使用價值

7、張某購買了一間總價值為100萬元的商鋪用于經(jīng)營，其中首付款為總價的60%，其余為銀行提供的年利率為7.5%，期限為10年，按年等額還本付息的抵押貸款，若年平均經(jīng)營收入為20萬元，運營費用為經(jīng)營收入的30%，則在貸款期內的稅前現(xiàn)金回報率是__。A．8.17% B．13.62% C．14.00% D．23.33%

8、房屋權屬登記機關受理房屋權屬登記申請后，對符合登記條件的（）登記，應在30內核準登記，并頒發(fā)房屋權屬證書。A．所有權初始 B．變更 C．轉移

D．他項權利 E．注銷

9、某地區(qū)某類房地產(chǎn)2004年4月1日至10月1日的價格指數(shù)分別為79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1(以2002年1月1日為100)。其中有一房地產(chǎn)在2004年8月1日的價格為2000元/m2，對其作交易日期修正到2004年10月1日的價格為__元/m2。A．2121 B．2200 C．1819 D．2242

10、甲房地產(chǎn)估價機構與乙房地產(chǎn)估價機構合作完成估價業(yè)務，并以合作雙方的名義共同出具估價報告的前提是。A：經(jīng)市(縣)人民政府批準 B：經(jīng)委托人書面同意

C：經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門批準

D：經(jīng)省(自治區(qū)、直轄市)人民政府批準 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調

11、投資機會研究中的主要內容有地區(qū)情況、經(jīng)濟政策、勞動力狀況、__等。A．規(guī)劃設計方案 B．投資估算 C．資源條件 D．投資權益

12、在房地產(chǎn)泡沫的成因中，是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎。A：投機需求的膨脹 B：金融機構過度放貸 C：土地的稀缺性

D：開發(fā)商之間的博弈 E：借款合同

13、在房地產(chǎn)抵押估價中，注冊房地產(chǎn)估價師應盡的職責是。A：對委托人提供的資料進行核查，確保資料的真實性 B：對估價對象進行實地查看

C：了解抵押房地產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權利情況

D：將估價對象現(xiàn)狀與相關權屬證明材料進行對照

E：拍攝能夠反映估價對象外觀、內部狀況和周邊環(huán)境、景觀的照片

14、耕地占用稅減稅范圍中，可以按規(guī)定稅額減半征收的包括。A：農(nóng)村居民占用耕地新建住宅

B：對民政部門所辦福利工廠，確屬安置殘疾人就業(yè)的

C：國家在“老、少、邊、窮”地區(qū)采取以工代賑辦法修筑的公路，繳稅確實困難的，由省、自治區(qū)財政廳(局)審查核定，提出具體意見報財政部批準后 D：不屬于直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務的農(nóng)田水利設施，但確屬綜合性樞紐工程的 E：對定居臺胞新建住宅占用耕地，如確屬于農(nóng)業(yè)戶口的

15、員工醫(yī)療保險和失業(yè)保險屬于經(jīng)營費用中的（）。A．人工費 B．辦公費 C．法定稅費 D．保險費

16、下列有關房屋權屬登記的表述中，正確的有__。A．房屋所有權人與該房屋占用范圍內土地的使用權人，除法律、法規(guī)另有規(guī)定的外，必須同屬一個法人或自然人

B．房屋權屬檔案的收集、整理、鑒定、保管、統(tǒng)計、利用，通常稱為房屋權屬檔案工作的六個業(yè)務環(huán)節(jié)

C．房地產(chǎn)面積測算為提高精度，邊長取至0.001m，但面積確定最后取至小數(shù)點后兩位，即0.01m2 D．臨街底層經(jīng)營性房屋的土地使用權，包括門前人行道的部分分攤面積的土地權

E．房地產(chǎn)權屬登記為房地產(chǎn)權利動態(tài)登記

17、《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》確定，對招標出讓中，應當確定為中標人。

A：能夠最大限度地滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準的投標人 B：能夠最大限度地滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準之一的投標人 C：能夠滿足招標文件的形式性要求且價格最高的投標人 D：能夠滿足招標文件的實質性要求且價格最低的投標人 E：能夠滿足招標文件的實質性要求且價格最高的投標人

18、下列保險險種中，屬于商業(yè)保險的有。(2007年試題)A：責任保險 B：失業(yè)保險 C：工程保險 D：人壽保險 E：勞動工傷保險

19、寫字樓租賃合約中租金的調整幅度可參考__確定。A．消費價格指數(shù) B．商業(yè)零售價格指數(shù) C．上證價格指數(shù)

D．建安工程價格指數(shù) E．中房價格指數(shù) 20、假設某房地產(chǎn)投資項目的折現(xiàn)率分別取i1=15%、i2=16%、i3=17q%，i4=18%時，其對應的凈現(xiàn)值分別為NPV1=300萬元、NPV2=100萬元、NPV3=-50萬元、NPV4=-150萬元，則依此測算的內部收益率精度最高的是__。A．16.67% B．16.71% C．16.80% D．17.00%

21、平房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)擬通過競標取得一項目土地使用權進行住宅和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，為此與乙房地產(chǎn)經(jīng)紀公司(以下簡稱乙公司)達成協(xié)議，由乙公司為甲公司提供市場分析、項目融資、營銷計劃，以及投標報價等內容的咨詢報告，同時甲公司委托乙公司代理銷售其開發(fā)的住宅和商業(yè)用房。雙方協(xié)定，根據(jù)利益分享和風險共擔的原則，甲公司在簽訂協(xié)議時向乙公司支付部分款項，余款和代理傭金根據(jù)乙公司提供的咨詢服務和代理銷售的進度支付。(2007年試題)目前國家針對房地產(chǎn)市場過熱采取了若干宏觀調控政策，其中屬于財政政策的為。

A：增加稅收 B：提高存貸款利率 C：調整土地供給結構 D：減少公共工程開支

E：一般來說，時間越長，需求和供給都越有彈性

22、在貸款綜合評價中，項目風險等級分為AAA、AA、A和BBB四個風險等級，其中AAA級對應的風險系數(shù)為．(2009年試題)A：50％ B：60％ C：70％ D：80％ E：借款合同

23、根據(jù)變量的取值是否連續(xù)劃分，變量可分為。A：確定性變量 B：不確定性變量 C：離散型變量 D：連續(xù)型變量 E：隨機變量

24、《中華人民共和國物權法》規(guī)定，不動產(chǎn)登記機構應當履行的職責有。(2009年試題)A：查驗申請人提供的權厲證明 B：審查申請人提供的評估報告 C：就登記有關事項詢問當事人

D：必要時對被登記房屋進行實地查看 E：及時登記有關事項

25、一前后臨街、總深度為50m的矩形宗地，其前街路線價為5000元/m2，后街路線價為3800元/m2。如果按重疊價值估價法，該宗地的前街影響深度為__m。A．22 B．28 C．38 D．50

第二篇：2015年下半年河北省房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：市場狀況調整的含義試題

2015年下半年河北省房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：市場狀況調整的含義試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、”五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路、等設施或條件以及場地平整．【2003年考題】

A：給水、排水、電力、通信 B：給水、排水、燃氣、熱力 C：排水、電力、通信、燃氣 D：排水、電力、通信、熱力 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

2、按房產(chǎn)余值計征房產(chǎn)稅的，稅率為__。A．1.2% B．10% C．12% D．20%

3、某承租人的基礎租金為15萬元/月，其營業(yè)額的8%作為百分比租金，如果其在一個月內的營業(yè)額為250萬元，則其應支付的租金為（）萬元。A．20 B．21 C．35 D．50

4、契稅的稅率為，各地適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府按照本地區(qū)的實際情況，在規(guī)定的幅度內確定，并報財政部和國家稅務總局備案。A：1％～5％ B：2％～5％ C：3％～5％ D：3％～6％

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調

5、開發(fā)投資的投資者主要是（）。A．賺取利潤 B．保值增值 C．獲得收益 D．消費

6、收益乘數(shù)法是將估價對象一年的某種收益，乘以相應的來求取其價值的方法。A：資本化率 B：收益率 C：收益乘數(shù) D：利息率

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

7、某市區(qū)有一大型物資儲備倉庫，現(xiàn)根據(jù)城市規(guī)劃和市場需求，擬改為超級市場．需評估該倉庫的公開市場價值，最適宜采用進行估價。A：比較法 B：成本法

C：假設開發(fā)法 D：長期趨勢法

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

8、按可將房屋租賃分為住宅用房的租賃和非住宅用房的租賃。A：房屋的使用用途 B：房屋所有權的性質 C：房屋的使用時間 D：房屋的使用性質 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調

9、根據(jù)《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，屋面防水最低保修期限為年。A：1 B：2 C：3 D：5 E：房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章

10、李某與w房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了商品房預售合同，合同約定建筑面積為100㎡。后經(jīng)過有關部門批準，李某所預購商品房產(chǎn)權登記建筑面積為93㎡。其面積誤差比的絕對值為。A：-3％ B：3％ C：-7％ D：7％

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調

11、關于任意拍賣，下列說法錯誤的是__。A．以生效的法律文書為依據(jù) B．屬于民事行為

C．必須以委托人對標的物擁有所有權或處分權為前提 D．目的在于將物品換價兌現(xiàn)

12、工程__是監(jiān)督成本費用、降低工程造價的重要手段。A．成本控制 B．進度控制 C．質量控制 D．合同控制

13、某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在買賣合同中約定買方付給賣方2 625元／㎡，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應由賣方、買方繳納的稅費分別為正常成交價格的7％和5％。該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為元／㎡。A：2 000 B：2 200 C：2 400 D：2 500 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

14、某可比實例價格為2000元/m2，區(qū)域因素直接比較得出的相關數(shù)據(jù)如下表，則區(qū)域因素修正后的價格應為__元/m2。A．區(qū)域因素 B．1 C．2 D．3 E．權重估價對象可比實例 F．0.5 100 90 G．0.3 100 90 H．0.2 100 125

15、設損益表中的銷售利潤為SP，營業(yè)利潤為BP，利潤總額為TP，凈利潤為NP，則以下關系中一定成立的為__。A．SP＜TP B．TP＞BP C．BP＜NP D．TP＞NP

16、某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費30萬元，維修費、保險費、管理費等50萬元，水電供暖費等40萬元，營業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元，租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費用均由出租人負擔。該房地產(chǎn)的凈收益為萬元。A：245 B：275 C：315 D：345 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

17、房地產(chǎn)權利人法定名稱改變或者房地產(chǎn)現(xiàn)狀、用途變更時，應申請__登記。A．他項權 B．轉移 C．初始 D．變更

18、中國現(xiàn)有房地產(chǎn)租金統(tǒng)計，是基于__的統(tǒng)計。A．不同類型的房屋的中位數(shù)租金 B．同類型的房屋的中位數(shù)租金 C．各類物業(yè)平均租金 D．同類型物業(yè)平均租金

19、個別發(fā)展項目因素、建筑物類型、地點等引起的項目風險屬于（）。A．系統(tǒng)風險 B．資本價值風險 C．個別風險 D．比較風險

20、投資機會研究中的主要內容有地區(qū)情況、經(jīng)濟政策、勞動力狀況、等．(2006年試題)A：規(guī)劃涉及方案 B：投資估算 C：資源條件 D：投資權益 E：借款合同

21、按照，工程建設定額可以劃分為全國通用定額、行業(yè)通用定額和專業(yè)專用定額三種。

A：定額反映的生產(chǎn)要素消耗內容不同 B：定額的編制程序和用途不同 C：投資的費用性質不同 D：專業(yè)性質不同 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調

22、某房地產(chǎn)投資項目，資產(chǎn)為6000萬元，負債為3500萬元，流動資產(chǎn)總額為3000萬元，流動負債總額為1500萬元。則該項目的速動比率是（）。A．80% B．120% C．171% D．200%

23、某宗房地產(chǎn)的土地面積500m2，建筑面積350m2。建筑物的外觀及設備均已陳舊過時，有待拆除重建，經(jīng)測算拆除費用為300元/m2建筑面積，殘值為50元/m2，不可預見費用為10元/m2。則該宗房地產(chǎn)相對于空地的減價額為__元。A．84000 B．87500 C．122500 D．126000

24、收益法是根據(jù)估價對象的未來收益來求取估價對象__的方法。A．利潤 B．價格 C．價值

D．收益價格

25、商品越是耐用，則。A：越缺乏彈性 B：需求彈性越大 C：需求彈性越小 D：完全無彈性

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、住宅建筑凈密度與等有關。A：房屋建筑面積 B：建筑層數(shù) C：層高

D：房屋排列方式 E：房屋間距

2、下列用來作為房地產(chǎn)產(chǎn)權證附圖的有。A：規(guī)劃圖 B：宗地圖

C：房產(chǎn)分幅圖 D：房產(chǎn)分戶圖 E：地形圖

3、從房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關系來看，投資周期滯后于市場自然周期變化的情況出現(xiàn)在__。A．第一階段 B．第二階段初期 C．第三階段初期 D．第三階段 E．第四階段

4、判定工業(yè)房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的主要因素有。A：臨街狀況

B：是否便于動力取得 C：是否便于廢料處理 D：是否接近大自然

E：是否便于產(chǎn)品和原材料運輸

5、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅包括等。A：房產(chǎn)稅

B：城鎮(zhèn)土地使用稅 C：土地增值稅 D：農(nóng)業(yè)稅 E：車購稅

6、項目達到允許的最低經(jīng)濟效益指標的極限值時，分析項目成本、售價或銷售率所處狀態(tài)的方法是__。A．獲利能力分析 B．盈虧平衡分析 C．市場狀況分析 D．定性風險分析

7、根據(jù)《中華人民共和國物權法》，下列事項的決定，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。A：選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員 B：制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約 C：改建、重建建筑物及其附屬設施

D：籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金 E：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則

8、某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有特性。(2005年試題，有修改)A：區(qū)位選擇異常重要

B：投資價值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價值風險 C：需要適時更新改造投資 D：存在效益外溢和轉移 E：借款合同

9、房地產(chǎn)由于壽命長久，供給有限，其價值通?？梢缘玫奖３?，甚至會隨著時間推移而自然增加。會引起房地產(chǎn)自然增值的因素有。A：對房地產(chǎn)本身進行投資改良 B：房地產(chǎn)需求增加導致稀缺性增加 C：通貨膨脹 D：外部經(jīng)濟 E：建造成本增加

10、在票據(jù)允許轉讓、流通的情況下，為保障收款人的權益，規(guī)定票據(jù)轉讓時要由轉讓人在票據(jù)背面簽字，這種情況稱為。A：背書 B：委托 C：代理 D：審批

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調

11、城市規(guī)劃的批后管理主要是。

A：對建設項目選址審批核發(fā)項目選址意見書 B：對城市用地審批核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證 C：對建設工程審批核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證

D：按照規(guī)劃實施監(jiān)督檢查體系對違法占地的查禁工作 E：按照規(guī)劃實施監(jiān)督檢查體系對違法建設的查禁工作

12、下列關于各級資質房地產(chǎn)估價機構的業(yè)務范圍，表述正確的是。A：一級資質房地產(chǎn)估價機構可以從事各類房地產(chǎn)估價業(yè)務

B：二級資質房地產(chǎn)估價機構可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務

C：三級資質房地產(chǎn)估價機構可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務

D：暫定期內的三級資質房地產(chǎn)估價機構可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務

E：暫定期內的三級資質房地產(chǎn)估價機構可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷、在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務

13、是收集一手資料時最普遍采用的手段。A：問卷 B：座談 C：電話 D：郵寄 E：借款合同

14、某宗房地產(chǎn)是采用抵押貸款方式購買的，購買總價為50萬元，首付款為房價的30％，余款在未來10年內以抵押貸款方式按月等額支付，銀行貸款年利率為5．58％．則下列說法中正確的有．【2006年考題】 A：該房地產(chǎn)的實際價格等于名義價格 B：該房地產(chǎn)的名義價格為50萬元 C：該房地產(chǎn)的實際價格高于50萬元 D：該房地產(chǎn)的實際價格為50萬元 E：該房地產(chǎn)不存在名義價格

15、某商鋪的租賃期為15年，租金按每年5%的比例遞增，第l年的租金為1萬元，租金于每年的年初收取，年利率為8%，則該商鋪15年租金收入的現(xiàn)值為萬元。(2009年試題)A：11.41 B：11.49 C：12.41 D：12.49 E：借款合同

16、房屋租賃審查的主要內容不包括。

A：審查合同內容的主體是否合格，即出租人與承租人是否具備相應的條件 B：審查租賃的客體是否允許出租，即出租的房屋是否是法律、法規(guī)允許出租的房屋

C：審查租賃合同的內容是否齊全、完備，如是否明確了租賃的期限、租賃的修繕責任

D：審查租賃行為是否符合國家及房屋所在地人民政府規(guī)定的租賃政策 E：審查是否按照有關部門規(guī)定繳納了稅費

17、下列應免征房產(chǎn)稅的有。A：職工自用住房 B：軍隊自用的房產(chǎn)

C：產(chǎn)權不確定及有糾紛的房產(chǎn) D：名勝古跡自用的房產(chǎn)

E：由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)

18、金融機構對項目貸款進行綜合評價，凡綜合風險度超過（）的，即為高風險貸款，銀行一般不予發(fā)放貸款。A．50% B．60% C．70% D．80%

19、根據(jù)房地產(chǎn)市場自然周期的理論，商品房租金增長率上升是處于自然周期的__。

A．第一階段 B．第二階段初期 C．第二階段后期 D．第三階段 E．第四階段

20、項目利潤為零時，分析項目成本、售價或銷售率所處狀態(tài)的方法是__。A．獲利能力分析 B．盈虧平衡分析 C．市場狀況分析 D．定性風險分析

21、某筆房地產(chǎn)開發(fā)貸款的綜合風險度與__直接相關。A．貸款額 B．企業(yè)信用等級 C．自有資金數(shù)量 D．項目風險等級 E．貸款期限

22、已知兩稅一費的稅、費率分別為營業(yè)稅5%、城市維護建設稅7%、教育費附加3%，若銷售收入為1000萬元，則應繳納兩稅一費的總額為__萬元。A．55.0 B．85.6 C．150.0 D．123.6

23、自營貸款期限最長一般不得超過__年。A．10 B．15 C．20 D．25

24、房屋拆遷管理部門發(fā)放《房屋拆遷許可證》時，應當向被拆遷人發(fā)出房屋拆遷公告。公告應明確__等。A．拆遷人 B．拆遷范圍 C．拆遷期限 D．資金來源 E．拆遷方案

25、趙某以12000 元/的價格購買了230的商鋪用于出租經(jīng)營，購買價中的60%來自銀行貸款。該貸款在10年內按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤共34萬元，則其償債備付率為。(2009年試題)A：0.12 B：0.21 C：1.26 D：2.05 E：借款合同

第三篇：2017房地產(chǎn)估價師《理論與方法》沖刺試題

1.某宗房地產(chǎn)的收益期限為30年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預測得知其未來3年的凈收益分別為22萬元、25萬元、26萬元，報酬率為10%。則該房地產(chǎn)的收益價格為()萬元。

A.228.2

3B.229.36

C.224.7

4D.223.63

2.某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，不可續(xù)期。包括土地開發(fā)和房屋建造過程，至今已有18年，預計該宗房地產(chǎn)正常情況下的年有效毛收入為100萬元，運營費用率為40萬元，該類房地產(chǎn)的資本化率為8%，該宗房地產(chǎn)的收益價格為()萬元。

A.457.40

B.476.98

C.686.10

D.715.48

3.某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年，通過預測得到其未來3年的凈收益分別為18萬元、19萬元、23萬元，從未來第4年起，每年凈收益為25萬元直到收益期限結束，該類房地產(chǎn)的報酬率為8%，則該房地產(chǎn)的收益價格最接近()萬元。

A.276

B.28

3C.28

4D.29

14.下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價的是()。

A.某酒店

B.某市圖書館

C.某住宅

D.某寫字樓

5.現(xiàn)實中的房地產(chǎn)價格、特別是具體一宗房地產(chǎn)價格，直接取決于其()，成本的增加一定要對()增大有所作用才能構成價格。

A.效用

B.花費的成本

C.市場價值

D.投資價值

6.某市A房地產(chǎn)開發(fā)公司征收B村的100畝農(nóng)田。該項目涉及B村農(nóng)業(yè)人口50戶，180人。據(jù)查征收前，B村人均耕地面積為1畝。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值約為1000元/畝。根據(jù)規(guī)定，如按最低標準，A房地產(chǎn)開發(fā)公司應向每個農(nóng)民支付()元的安置補助費。

A.1000

B.2000

C.4000

D.6000

7.某宗土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為1500萬元，管理費用為75萬元，銷售費用為35萬元，投資利潤率為12%，則開發(fā)利潤為()萬元。(2002年試題)

A.180.0

B.300.0

C.309.0

D.313.2

8.某市區(qū)有一工業(yè)庫房，現(xiàn)根據(jù)城市規(guī)劃和市場需求，擬改為百貨商店。需評估該倉庫的公開市場價值，最適宜采用()進行估價。

A.比較法

B.成本法

C.假設開發(fā)法

D.長期趨勢法

9.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜出租或營業(yè)的，其價值適用()評估。

A.市場法

B.收益法

C.成本法

D.推測法

10.運用假設開發(fā)法估價，對于資金的時間價值()。

A.不必考慮

B.根據(jù)實際情況而定

C.必須考慮

D.無法確定

第四篇：房地產(chǎn)估價師《理論與方法》練習題2017

單項選擇題

1、房地產(chǎn)之所以能夠以價格進行衡量，是因為具有()。

A.供給、需求、利用狀況

B.價值、使用價值、供求

C.有用性、稀缺性、有效需求

D.權利、租金、利率

2、下列不屬于房地產(chǎn)價格與一般物品價格相同之處的是()。

A.都是價格用貨幣來表示

B.都有波動，受供求因素的影響

C.都是按質論價

D.都受區(qū)位因素的影響

3、房地產(chǎn)的供給曲線表示()。

A.房地產(chǎn)的購買量與其價格之間的關系

B.房地產(chǎn)的出售量與購買者能力的關系

C.房地產(chǎn)的供給量與其價格之間的關系

D.房地產(chǎn)的供給量與購買者能力的關系

4、房地產(chǎn)的市場供給量與市場需求量相等時的價格，也就是房地產(chǎn)的市場供給曲線與市場需求曲線相交時的價格，一般叫做()。

A.房地產(chǎn)的供給價格

B.房地產(chǎn)的需求價格

C.房地產(chǎn)的市場價格

D.房地產(chǎn)的均衡價格

5、受市場因素影響，房地產(chǎn)供給增加，房地產(chǎn)需求減少，并且供給增加的幅度大于需求減少的幅度，則房地產(chǎn)均衡價格和均衡數(shù)量的變化情況是()。

A.均衡價格增加，均衡數(shù)量減少

B.均衡價格減少，均衡數(shù)量增加

C.均衡價格增加，均衡數(shù)量不變

D.均衡價格不變，均衡數(shù)量減少

6、在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價格不變，另一種房地產(chǎn)的價格如果上漲，則該種房地產(chǎn)的需求就會()。

A.增加

B.減少

C.不變

D.無法確定

7、房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經(jīng)常起作用的因素不包括()。

A.房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預期

B.消費者的預期

C.該種房地產(chǎn)的價格水平

D.該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設成本

8、現(xiàn)實中，房地產(chǎn)市場上某種房地產(chǎn)在某一時間的潛在供給量為()。

A.存量+新增竣工量-拆毀量

B.存量+新開發(fā)量+空置房量-拆毀量

C.存量+新開發(fā)量+該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉換總量+拆毀量

D.存量+新開發(fā)量+其他種類房地產(chǎn)轉換為該種房地產(chǎn)量-該種房地產(chǎn)轉換為其他種類房地產(chǎn)量-拆毀量

9、炫耀性物品是用以顯示人們的身份和社會地位的物品。由于這種物品只有在高價位時才能起到炫耀的作用，所以其需求量與價格成()關系。

A.反方向變化

B.同方向變化

C.無變化

D.無法確定

10、當消費者對某種房地產(chǎn)的偏好程度增強時，該種房地產(chǎn)的需求會()。

A.增加

B.減少

C.不變

D.無法確定

11、決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況，這是因為()。

A.房地產(chǎn)的不可移動性

B.中國經(jīng)濟地區(qū)差異明顯

C.不同地區(qū)人們的消費習慣不同

D.地區(qū)間的政府管制

12、在國有建設用地使用權掛牌出讓中，為競買人確定報價提供參考依據(jù)的估價，一般是評估()?！?011年真題】

A.掛牌底價

B.正常市場價格

C.競買人可承受的最高價

D.最可能的成交價

13、在為房地產(chǎn)投?；馂碾U服務的估價中，理論上評估的應是()。(2011年真題)

A.建筑物重置成本和土地使用權重新取得成本

B.建筑物重置成本和重建期間的經(jīng)濟損失

C.建筑安裝工程造價和重建期間的經(jīng)濟損失

D.建筑物重置成本、土地使用權重新取得成本和重建期間的經(jīng)濟損失

14、一套建筑面積為100㎡，單價為3000元/㎡、總價為30萬元的住房，在買賣中約定付款方式為從成交日期分三期支付，第一起與成交日期支付10萬元，第二期于第一年年中一次性支付10萬元，第三期于第一年年末一次性支付10萬元，則此房地產(chǎn)的實際單價為()元/㎡。(年折現(xiàn)率為5%)

A.3000

B.2850

C.2857

D.292815、一套總價60萬元的住房，在實際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：(1)要求在成交日期一次性付清;(2)如果在成交日期一次性付清，則給予5%的折扣;(3)首付款20萬元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限15年，按月等額償還貸款;(4)約定自成交日期起一年內一次性付清;(5)自成交日期起分期支付，首期支付20萬元，余款在一年內分兩期支付，每隔半年支付20萬元。上述情況中，存在名義價格和實際價格的差異是()。

A.第(1)、(3)種情況

B.第(3)、(4)、(5)種情況

C.第(2)、(4)種情況

D.第(2)、(4)、(5)種情況

16、成交價格圍繞著()而上下波動。

A.市場價格

B.理論價格

C.清算價格

D.原始價格

17、在房地產(chǎn)價格中，市場價格是()。

A.穩(wěn)定均衡價格

B.不穩(wěn)定均衡價格

C.長期均衡價格

D.短期均衡價格

18、市場法求得的價值趨向()。

A.成交價格

B.市場價格

C.理論價格

D.評估價格

19、甲乙兩宗土地，甲單價為900元/㎡，乙單價為600元/㎡，其他條件完全相同，如果甲地的容積率為6，乙地的容積率為3，則作為一個理性的房地產(chǎn)開發(fā)商會選擇購買()。

A.甲

B.乙

C.甲、乙一樣

D.無法判斷

20、基準地價是城市中均質區(qū)域內的土地()。

A.最低價格

B.最高價格

C.平均價格

D.成交價格

21、在成交日期時一次付清的價格或者將不是在成交日期時一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格為()。

A.名義價格

B.實際價格

C.市場價格

D.成交價格

22、當拍賣出現(xiàn)流拍，再次拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的()。

A.10%

B.20%

C.30%

D.50%

23、評估市場價值所采用的折現(xiàn)率，應是與該房地產(chǎn)的風險程度相對應的()。

A.社會一般報酬率

B.最低期望收益率

C.特定投資者所要求的最低期望收益率

D.特定投資者所要求的最低報酬率

24、在評估投資價值時，折現(xiàn)率是()。

A.社會一般的收益率

B.收益法中的資本化率

C.投資者要求的滿意收益率

D.投資者要求的最低收益率

25、某套商品住房期房，尚有2年可投入使用，與其類似的現(xiàn)房價格為4500元/m2，出租的年末凈收益為500元/m2。假設年折現(xiàn)率為8%，風險補償為現(xiàn)房價格的3%，該期房目前的價格為()元/m2?！?011年真題】

A.3439

B.3473

C.3508

D.3608

第五篇：房地產(chǎn)估價師《理論與方法》復習題2017

單項選擇題

1、下列關于房地產(chǎn)價格影響因素的表述中，不正確的有()。

A.匯率因素對房地產(chǎn)價格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率上升，會導致房地產(chǎn)價格上漲;相反，則導致房地產(chǎn)價格下降

B.在實際估價中應盡量先采用定性分析，判斷房地產(chǎn)價格的影響因素

C.不同的房地產(chǎn)價格影響因素，引起房地產(chǎn)價格變動的方向和程度是不盡相同的D.理論上，房地產(chǎn)價格與利率因素呈負相關

2、下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于區(qū)位因素中的位置因素的是()【2011年真題】

A.朝向

B.樓層

C.方位

D.交通條件

3、影響某套住房價格的實物因素不包括()【2011年真題】

A.裝修

B.戶型

C.層高

D.樓層

4、下列屬于房地產(chǎn)影響因素中的自身因素的是()。

A.完備程度

B.基礎設施

C.實物因素

D.環(huán)境狀況

5、用距離來評價某宗房地產(chǎn)的交通便捷程度時，一般不宜采用的距離是()。

A.空間直線距離

B.交通路線距離

C.交通時間距離

D.經(jīng)濟距離

6、影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境因素不包括()。(2005年試題)

A.大氣環(huán)境

B.聲覺環(huán)境

C.衛(wèi)生環(huán)境

D.治安環(huán)境

7、當人口數(shù)量增加時，對房地產(chǎn)的需求就會()，房地產(chǎn)價格也就會上漲;而當人口數(shù)量減少時，對房地產(chǎn)的需求就會()，房地產(chǎn)價格也就會下落。

A.增加，增加

B.減少，減少

C.減少，增加

D.增加，減少

8、一般來講，人口總量雖然不變，而隨著家庭人口規(guī)模小型化，住宅價格總的趨勢是()。

A.上漲

B.下跌

C.保持相對穩(wěn)定

D.先漲后跌

9、一般地說，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收會增加房地產(chǎn)的開發(fā)建設成本，從而會推動房地產(chǎn)價格();相反，減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會使房地產(chǎn)價格()。

A.下降，下降

B.下降，上升

C.上升，下降

D.上升，上升

10、下列房地產(chǎn)市場調控政策等措施中，會導致房地產(chǎn)市場價格上升的是()。

A.降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率

B.增加土地有效供給

C.降低契稅

D.提高購房貸款利率

11、下列關于房地產(chǎn)價格影響的表述中，正確的是()。

A.在賣方市場下，增加賣方的稅收通常會導致房地產(chǎn)價格上漲

B.增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，通常會導致房地產(chǎn)價格上漲

C.在買方市場下，增加賣方的稅收通常會使房地產(chǎn)價格下降

D.嚴格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，通常會使房地產(chǎn)價格下降

12、影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素，不包括()。

A.人口狀況

B.居民收入水平

C.物價

D.利率

13、理論上，利率上升，房地產(chǎn)價格()。

A.上升

B.下降

C.不變

D.不相關

14、在不考慮其他因素的前提下，人民幣匯率上升的預期將會導致中國房地產(chǎn)價格()。

A.上升

B.下降

C.不變

D.不相關

15、在影響房地產(chǎn)價格的各種因素中，“城市化”屬于()。(2005年試題)

A.社會因素

B.環(huán)境因素

C.人口因素

D.行政因素

16、在影響房地產(chǎn)價格的各種因素中，房地產(chǎn)投機屬于()。(2005年試題)

A.社會因素

B.環(huán)境因素

C.人口因素

D.行政因素

17、下列影響房地產(chǎn)價格的因素中.不屬于國際因素的是()。

A.世界經(jīng)濟狀況

B.政治安定狀況

C.政治對立狀況

D.軍事沖突狀況

E.城市化狀況

18、影響房地產(chǎn)價格的心理因素不包括()。

A.投機心理

B.講究風水

C.吉祥數(shù)字

D.時尚風氣