第一篇：四川省2017年上半年房地產估價師《案例與分析》：房屋征收補償內涵考試題

四川省2017年上半年房地產估價師《案例與分析》：房屋征收補償內

涵考試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、下列關于限額設計，表述不正確的是。

A：限額設計就是按照設計任務書批準的投資估算進行施工圖設計

B：按照初步設計概算造價進行施工圖設計

C：按照施工圖預算造價對施工圖設計的各個專業設計文件作出決策

D：限額設計是建設項目投資控制的重要環節和關鍵措施

E：執行層的組織協調

2、下列關于土地補償費、安置補助費的使用，表述錯誤的是。

A：土地補償費歸農村集體組織所有

B：地上附著物和青苗補償費歸地上附著物和青苗的所有者所有

C：由農村集體組織安置的人員，安置補助費由農村集體經濟組織管理和使用

D：由其他單位安置的人員，補助費發放給個人

E：房地產估價機構必須加蓋公章

3、某房地產開發企業經過市場調研后，決定在某城市開發供未婚青年居住的“博客公社”．那么，開發商在目標市場選擇過程中采用的是模式。

A：選擇專業化

B：產品專業化

C：大量定制

D：市場集中化

E：借款合同

4、土地使用權出讓合同由__與土地使用者簽訂。

A．市人民政府

B．縣人民政府

C．省人民政府土地管理部門

D．市、縣人民政府土地管理部門

5、負責組織建立一級房地產估價機構及執業人員信用檔案的是__。

A．建設部

B．中國房地產估價師與房地產經紀人學會

C．省級房地產行政主管部門

D．地方行政主管部門

6、甲房地產的建筑物建于1993年，乙房地產的建筑物建于1998年，假定該兩宗房地產的產權、建筑結構、裝修、面積等各項條件相同，若采用直線法計算2001年該兩建筑物的年功能折舊額并加以比較，則。

A：甲大于乙

B：甲小于乙

C：甲等于乙

D：難以判斷兩者的大小 E：工業用地的監測點評估價格

7、一塊前后兩面臨街、總深度為20m的矩形土地，前街路線價（土地單價）為1000元/m2，后街路線價（土地單價）為500元/m2。采用重疊價值估價法計算其前街的影響深度為（）m。

A．13．33 B．6.66 C．11.33 D．8.66

8、某大廈總建筑面積10000㎡，房地總價值6 000萬元，其中，土地總價值2 500萬元． 某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為180萬元，建筑面積為240㎡．如果按照 土地價值進行分攤，則該人占有的土地份額為．【2005年考題】

A：2．4％

B：3．0％

C：3．8％

D：7．2％

E：工業用地的監測點評估價格

9、關于個人住房公積金的稅收政策，下列說法中正確的是__。

A．因為住房公積金是政策性資金，所以實行全部免稅政策

B．個人提取住房公積金賬戶內的存儲余額，按比例計征個人所得稅

C．個人住房公積金作為儲蓄性專項基金存款，其利息收入計征個人所得稅

D．職工個人及其單位超過國家或地方政府規定的比例繳付的住房公積金，應將其超過部分并入個人當期的工資、薪金收入，計征個人所得稅

10、商業信用和國家信用等形式的發展往往依賴的支持。

A：商業信用

B：銀行信用

C：消費信用

D：民間信用

E：執行層的組織協調

11、投資基金屬于。

A：商品證券

B：貨幣證券

C：資本證券

D：實物證券

E：執行層的組織協調

12、隨著臨街深度的遞增，臨街深度價格的修正率遞增的是．【2006年考題】

A：單獨深度價格修正率

B：累計深度價格修正率

C：平均深度價格修正率

D：加權深度價格修正率

E：工業用地的監測點評估價格

13、某宗房地產，已知建筑物的重置價格為1000元/m3，成新率為70%．房地產年凈收益為140元/m2，土地資本化率為6%。建筑物資本化率為8%，則該房地產的價格為__元/m2。A．1700 B．2000 C．2100 D．2 400

14、中國現有房地產租金統計，是基于的統計。

A：不同類型的房屋的中位數租金

B：同類型的房屋的中位數租金

C：各類物業平均租金

D：同類型物業平均租金

E：借款合同

15、房地產業關聯度高、帶動力強，是經濟發展的基礎性、先導性產業，是我國新的發展階段的一個產業。

A：支柱

B：主要

C：次要

D：一般

E：房地產估價機構必須加蓋公章

16、某建筑物實際經過年數為10年，估價人員現場查勘后認為該建筑物建筑設計過時和維修保養差造成功能折舊和物質折舊高于正常建筑物，判斷其有效經過年數為18年，剩余經濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為__。

A．43.2% B．50% C．56.8% D．70%

17、所有權屬于__。

A．從物權

B．動產物權

C．他物權

D．主物權

18、建筑物的等規模因素影響到建筑物的形象、使用性，對房地產價格有所影響。

A：體量

B：結構

C：設施

D：層高

E：工業用地的監測點評估價格

19、__是指房地產開發項目建成時，按照國家有關財務和會計制度，轉入房地產產品的開發建設投資。

A．開發建設投資

B．正經營資金

C．國家資產及其他資產

D．開發產品成本

20、開發商在申請領取施工許可證時，若建設工期超過一年，則其到位資金原則上不得少于工程合同價的。A：20％

B：30％

C：40％

D：50％

E：借款合同

21、某建設項目建設期3年，各年計劃投資額分別為1800萬元、2400萬元和1900萬元，年均價格上漲率為5％，則該項目建設期漲價預備費約為萬元。(2004年試題)A：305萬元

B：463萬元

C：636萬元

D：961萬元

E：執行層的組織協調

22、下列關于拍賣保留價規則的表述中，正確的是__。

A．保留價屬于拍賣的必備條件，無保留價拍賣的情況是沒有的

B．保留價是表面上所體現的價格，而是一種權利義務的制衡點，用來防止利益的過分傾斜

C．委托人擁有保留價的確定權

D．保留價不可公開

23、某宗面積為3000㎡的工業用地，容積率為0.8，樓面地價為700元/㎡。現按規劃擬改為商業用地，容積率為5.0，樓面地價為960元/㎡。理論上應補地價__萬元。

A．78 B．882 C．1210 D．1272

24、房地產泡沫產生的基礎是__。

A．投機需求膨脹

B．金融機構過度放貸

C．房地產市場中的過度開發

D．土地資源的稀缺性

25、下列因素中，屬于房地產置業投資項目主要不確定性因素的是__。

A．空置率

B．利息備付率

C．容積率

D．成本利潤率

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、運用收益法估價一般可以分為__四個步驟進行。

①求取報酬率或資本化率、收益乘數；②預測估價對象的未來收益；③搜集并驗證可用于預測估價對象未來收益的有關數據資料；④選用合適的收益法公式計算收益價格。

A．①②③④

B．②③④①

C．③②①④ D．③①②④

2、收益法的本質是以房地產的__為導向求取估價對象的價值。

A．預期未來收益

B．預期收益能力

C．預期價格高低

D．預期價格漲落

3、實行包干制的物業服務費，其構成不包括__。

A．物業服務成本

B．法定稅費

C．物業服務企業的酬金

D．物業服務企業的利潤

4、下列不屬于擔保物權特征的是。

A：擔保物權以確保債務的履行為目的

B：擔保物權是在債務人或第三人的財產上設定的權利，是一種自物權

C：擔保物權是以擔保物的交換價值為債務履行提供擔保的，是以對所有人的處分權能加以限制而實現這一目的D：擔保物權具有從屬性和不可分性

E：執行層的組織協調

5、工業用地使用權出讓方式不包括。

A：招標方式

B：掛牌方式

C：劃撥方式

D：協議方式

E：執行層的組織協調

6、房地產市場區別于一般商品市場的特性主要有。(2009年試題)A：競爭性

B：壟斷性

C：外部性

D：均衡性

E：信息不對稱性

7、根據《城市房屋拆遷管理條例》規定，A市B房屋拆遷公司申請領取房屋拆遷許可證時，應向A市房屋拆遷管理部門提交的資料包括下列。

A：建設項目批準文件

B：建設用地規劃許可證

C：房屋所有權證

D：國有土地使用權批準文件

E：拆遷計劃和拆遷方案

8、某商鋪的租賃期為15年，租金按每年5％的比例遞增，第1年的租金為1萬元，租金于每年的年初收取，年利率為8％，則該商鋪15年租金收入的現值為萬元。

A：11.41 B：11.49 C：12.41 D：12.49 E：借款合同

9、某建筑物的建筑面積為2000m2，占地面積為3000m2，現在重新獲得該土地的價格為800元/m2，建筑物重置價格為900元/m2，而市場上該類房地產正常交易價格為1800元/m2。則該建筑物的成新率為__。

A．44% B．50% C．67% D．86%

10、財務內部收益率是指項目在整個__內，各年凈現金流量現值累計等于零時的折現率。

A．開發期

B．靜態投資回收期

C．項目經營期

D．計算期

11、下列控制性詳細規劃的控制體系指標中，屬于建筑形態控制指標的是。

A：建筑高度

B：建筑密度

C：建筑間距

D：建筑后退紅線距離

E：人口容量

12、下列說法不正確的是__。

A．完整的所有權包含占有、使用、收益、處分等四項權能，這四項權能可以與所有權發生分離

B．共同共有與按份共有的最顯著區別在于：共同共有是平等地共有

C．不動產所有權包括土地所有權和房屋所有權等

D．建筑物區分所有權人轉讓其專有部分所有權的，其對共同共有享有的共有權利以及對該建筑物及其附屬設施享有的共同管理的權利，視為一并轉讓

13、以下投資類型，不屬于間接投資的是__。

A．房地產抵押支持證券

B．購買房地產企業股票

C．購買房地產投資信托公司股份

D．合伙開發房地產項目

14、房地產投資的弊端不包括__。

A．變現性差

B．投資數額巨大

C．投資回收期較長

D．政府難以支持

15、下列關于代理權和代理行為，表述正確的是。

A：代理人應當在代理權限范圍內，從被代理人的利益出發，爭取在對被代理人最有利的情況下完成代理行為

B：沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后的行為，只有經被代理人的追認，被代理人才承擔民事責任

C：代理權不得濫用

D：雙方代理是指代理人以被代理人的名義與自己同時代理的其他人進行民事法律行為

E：代理權應為維護被代理人的最大利益而行使

16、根據工程量清單計價法，建筑安裝工程費中的間接費包括。(2006年試題)A：措施費

B：規費

C：利潤

D：企業管理費

E：稅金

17、回顧性房地產估價，其估價對象狀況和房地產市場狀況常見的關系是（）。

A．估價對象狀況為過去，房地產市場狀況為現在B．估價對象狀況為現在，房地產市場狀況為現在C．估價對象狀況為過去，房地產市場狀況為過去

D．估價對象狀況為現在，房地產市場狀況為過去

18、個人轉讓購買滿5年并且是家庭唯一的普通自用住房，對交易雙方可以免征的稅種有。

A：土地增值稅

B：個人所得稅

C：營業稅

D：契稅

E：印花稅

19、下列關于可比實例的說法中，正確的有．【2003年考題】

A：可比實例一定是交易實例

B：可比實例不一定是交易實例

C：交易實例一定是可比實例

D：交易實例不一定是可比實例

E：可比實例可以是交易實例，也可以不是交易實例

20、下列關于風險分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯誤的是．

(2007年試題)A：解析法對隨機的現金流進行概率分布估計，得到凈效益的概率分布

B：蒙特卡洛模擬法用數學方法在計算機上模擬實際概率過程，然后加以統計處理

C：解析法建立在利用德爾菲法進行風險辨識與估計的基礎之上

D：蒙特卡洛模擬法主要用于解決不多于2～3個隨機變量的風險問題，而解析法能夠分析更多個隨機變量的風險問題

E：借款合同

21、運用假設開發法評估某待開發房地產的價值時，若采用現金流量折現法計算，則該待開發房地產開發經營期的起點應是__。

A．待開發房地產開發建設開始時的具體日期

B．待開發房地產建設發包日期

C．取得待開發房地產的日期

D．房地產開發完成并投入使用的日期

22、下列選項中，不計入收益性物業經營費用的是（）。

A．抵押貸款還本付息

B．管理人員工資 C．公共設施維修費

D．保險費

23、某房地產開發用地，其土地面積為10000m2，土地使用條件與規劃限制所規定的容積率為1.2，樓面地價為1500元/m2。后經規劃調整，容積率提高到1.6，樓面地價不變，則該房地產開發用地因容積率提高需補地價（）萬元。

A．375 B．450 C．500 D．600

24、某房地產企業的資產負債表上顯示，負債合計為2500萬元，資產合計為4000萬元，流動資產和流動負債分別為2000萬元和1000萬元，存貨為1200萬元，則該企業的流動比率為__。

A．62.5% B．80.00% C．133.33% D．200.00%

25、下列屬于法定委托拍賣程序的是。

A：委托拍賣函

B：委托人拍賣意向

C：拍賣人接受委托

D：雙方當事人洽談

E：簽訂委托拍賣合同

第二篇：江蘇省2015年上半年房地產估價師《案例與分析》：房屋征收補償內涵考試題（推薦）

江蘇省2015年上半年房地產估價師《案例與分析》：房屋征收補償內

涵考試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、經會計事務所審計，2006年A公司銷售收入為1000萬元，隱成本為200萬元，會計成本為600萬元，該公司經濟利潤為萬元。A：100 B：200 C：600 D：1000 E：執行層的組織協調

2、不可能引起房地產需求增加或減少的條件是__。A．消費者的自我需要 B．未來預期收益變化 C．政府稅收政策 D．收入水平的變化

3、下列表述中不正確的是。

A：在實際估價中，不同的估價方法將影響估價結果 B：在實際估價申，不同的估價時點將影響估價結果 C：在實際估價中，不同的估價目的將影響估價結果 D：在實際估價中，不同的估價作業期將影響估價結果 E：工業用地的監測點評估價格

4、一個國家以當年價格(或不變價格)計算的1年內所生產的全部最終產品和勞務的市場價值總和，稱為__。A．國內生產總值 B．國民生產總值 C．國內生產凈值 D．國民收入

5、房地產估價從某種意義上講是房地產的價值。A：發明 B：發現 C：創造 D：確定

E：工業用地的監測點評估價格

6、原建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》規定，拆遷當事人向原估價機構申請復核估價的，該估價機構應當自收到書面復核估價申請之日起日內給予答復。A：5 B：7 C：10 D：15 E：房地產估價機構必須加蓋公章

7、一級房地產估價機構及執業人員信用檔案系統由住房和城鄉建設部組織建立，為房地產中介服務行業信用檔案的系統管理部門。A：房屋管理部門

B：中國房地產估價師與房地產經紀人學會 C：房地產管理部門

D：中國房地產建設行政管理部門 E：執行層的組織協調

8、房地產開發企業發生的虧損，可以用下一的彌補，下一稅前利潤不足彌補的，可以在5年內延續彌補。A：所得稅前利潤 B：所得稅后利潤 C：應分配利潤 D：未分配利潤 E：借款合同

9、顆粒污染物又稱總懸浮顆粒物，是指能懸浮在空氣中，空氣動力學當量直徑≤μm的顆粒物。A：100 B：200 C：500 D：800 E：執行層的組織協調

10、共有房地產的房地產權證由__收執。A．共有人共同 B．共有人分別

C．權利人推舉的持證人

D．房地產主管部門指定的權利人

11、生地與熟地之間的價格差異（）。A．僅僅是土地開發費用

B．是土地開發費用、開發商利潤和稅費等 C．僅僅取決于容積率的高低 D．是開發商利潤

12、某宗房地產的報酬率為7％，收益年限為40年條件下的市場價值為5500元／㎡；若報酬率為8％，收益年限為30年，則該房地產的市場價值為元／㎡。A：4644 B：5192 C：5308 D：5500 E：工業用地的監測點評估價格

13、A房地產經紀公司獨家代理，為王某介紹成交一宗二手房，該二手房成交價格總額為10萬元，按照規定，A房地產經紀公司可收取王某房屋買賣代理費最高為元。A：500 B：1000 C：2500 D：3000 E：執行層的組織協調

14、《房地產開發企業資質管理規定》規定，房地產開發主管部門應當在收到備案申請后日內向符合條件的新設立的房地產開發企業核發有關資質證書。A：30 B：45 C：60 D：90 E：房地產估價機構必須加蓋公章

15、下列關于路線價法的表述中，不正確的是__。

A．路線價法實質是一種市場法，其理論依據與市場法相同，是房地產價格形成的替代原理

B．路線價法適用于城鎮街道兩側商業用地的估價

C．運用路線價法的前提條件是街道較規整，兩側臨街土地的排列較整齊

D．路線價法是在特定的街道上設定標準臨街寬度，從中選取若干標準臨街用地求其平均價格

16、增加了國有建設用地使用權出讓的掛牌出讓方式。A：《中華人民共和國土地管理法》 B：《中華人民共和國土地管理法實施條例》 C：《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》 D：《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》 E：房地產估價機構必須加蓋公章

17、下列關于貸款擔保的說法，錯誤的是__。

A．是為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風險，由借款人或第三人對貸款本息的償還提供的一種保證

B．貸款的擔保人能取代借款人的信用狀況

C．貸款的擔保并不一定能確保貸款得以足額償還 D．貸款有保證、抵押、質押三種形式

18、在我國房地產業的歷史沿革中，城市房屋和土地的所有制構成發生了根本性的變化，確立了公有制在社會主義城市房地產中的主體地位。A：1949~1955年 B：1956—1965年 C：1966～1978年 D：1978年以后

E：房地產估價機構必須加蓋公章

19、拍賣的基本原則不包括__。A．公開原則 B．保留價原則 C．公正原則 D．公平原則 20、運用假設開發法評估某待開發房地產的價值時，若采用現金流量折現法計算，則該待開發房地產開發經營期的起點應是__。A．待開發房地產開發建設開始時的具體日期 B．待開發房地產建設發包日期 C．取得待開發房地產的日期

D．房地產開發完成并投入使用的日期

21、房地產市場供給壟斷性的原因不包括__。A．房地產市場需求的廣泛性 B．房地產市場供給的異質性 C．土地所有權的排他性 D．土地的有限性

22、是指在施工過程中耗費的構成工程實體的各項費用。A：企業管理費 B：規費

C：直接工程費 D：措施費

E：執行層的組織協調

23、是房地產投資信托基金和大型房地產企業常采用的業務經營模式類型。A：開發-銷售模式

B：開發-持有-出租-出售模式 C：購買-持有-出租-出售模式 D：購買-更新改造-出租模式 E：借款合同

24、某在建工程土地使用權年限40年，自取得土地使用權之日起開工，預計建成后的建筑面積為15000㎡，年凈收益為480萬元，自開工到建成的開發期為3年，估計該項目至建成還需1．5年，一直報酬率為8％，折現率為12％，該項目開發完成后的房地產現值為．【2005年考題】 A：4023．04萬元 B：4074．10萬元 C：4768．50萬元 D：5652．09萬元

E：工業用地的監測點評估價格

25、下列不屬于間接融資優點的是。A：籌資可以積少成多 B：安全性較高 C：安全性較低

D：作為間接融資主體的金融中介機構，一般都有相當大的規模，資金也比較雄厚，它們可以雇用各種專業人員對融資活動進行分析，也有能力利用現代化工具從事金融活動

E：執行層的組織協調

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、當項目評估中有若干個變量，每個變量又有多種甚至無限多種取值時，進行風險分析的方法一般采用__。A．概率分析 B．解析法

C．蒙特卡洛法 D．杠桿分析法

2、表明對物質資料具有某種權利的有價證券屬于__。A．貨幣證券 B．信用證券 C．商品證券 D．資本證券

3、建設貸款的還款資金來源，通常是銷售收入或．(2008年試題)A：土地開發貸款 B：房地產抵押貸款 C：土地轉讓收入 D：流動資金貸款 E：借款合同

4、收益性房地產包括__。A．未出租的餐館 B．旅店 C．加油站 D．農地

E．未開發的土地

5、以下不屬于賣方應繳納的稅費的是__。A．營業稅

B．城市維護建設稅 C．土地增值稅 D．契稅

6、下列關于《暫定資質證書》，表述正確的是__。A．《暫定資質證書》有效期為3年

B．房地產開發主管部門可以視企業經營情況延長《暫定資質證書》的有效期 C．房地產開發主管部門延長《暫定資質證書》的有效期不能超過3年 D．自領取《暫定資質證書》之日起3年內無開發項目的，《暫定資質證書》的有效期不得延長

E．自領取《暫定資質證書》之日起1年內無開發項目的，《暫定資質證書》的有效期不得延長

7、商業銀行發放的商用房地產抵押貸款的貸款價值比通常低于個人住房抵押貸款的貸款價值比，原因主要是（）。A．商用房地產風險更高 B．商用房地產的收益更高 C．商用房地產的價值更高

D．商用房地產的增值潛力更大

8、一級的房地產估價機構資質由建設部審批。二級及二級以下房地產估價機構資質由__審批。A．建設部

B．市級房地產行政主管部門 C．省級房地產行政主管部門 D．地方房地產行政主管部門

9、住房公積金的增值收益的合法用途包括。(2004年試題)A：獎勵住房公積金管理中心職工 B：建立住房公積金貸款風險準備金 C：支付住房公積金管理中心的管理費用 D：建設廉租住房的補充資金 E：建設經濟適用住房的補充資金

10、可行性研究是在投資決策前，對建設項目進行全面的（）分析、論證的科學方法。

A．技術經濟 B．收益成本 C．經濟效益 D．盈利能力

11、下列拆遷行為中，適用《城市房屋拆遷管理條例》的有__。A．征收集體土地過程中對民房的拆遷

B．城市市區內市政建設對居民購買的商品房的拆遷 C．城市近郊區集體土地上水利建設對民房的拆遷 D．城市市區內國有企業對廠房的自拆自建

E．城市市區內建設公益事業房屋對居民私有住房的拆遷

12、下列關于會計的權責發生制原則，表述正確的是。

A：權責發生制原則是指在收入和費用實際發生時進行確認，要等到實際收到現金或者支付現金時才確認

B：凡在當期取得的收入或者應當負擔的費用，不論款項是否已經收付，都應作為當期的收入或費用

C：凡是不屬于當期的收入或費用，即使款項已經在當期收到或支付，也不能作為當期的收入或費用

D：權責發生制原則與收付實現制原則相對應

E：根據權責發生制原則確認收入和費用，才能更真實地反映特定會計期間經營活動的成果

13、下列房產可免征房產稅的有（）。A．企業興辦幼兒園用房 B．公園內營業用房 C．學校圖書館 D．個人居住用房 E．校辦企業用房

14、下列有關統計學基礎知識的表述中，不正確的有__。A．隨著研究目的的改變，統計總體和總體單位可以相互轉化 B．反映總體單位屬性或特征的統計術語稱為指標 C．調查對象就是被調查和訪問的具體單位

D．調查單位與報告單位可以一致也可以不一致

E．相對指標是社會經濟現象的兩個有聯系的指標之比

15、判定工業房地產區位優劣的主要因素有。A：臨街狀況

B：是否便于動力取得 C：是否便于廢料處理 D：是否接近大自然 E：是否便于產品和原材料運輸

16、下列方法中，不屬于風險辨識方法的是。A：專家調查法 B：蒙特卡洛模擬法 C：幕景分析法 D：故障樹分析法 E：借款合同

17、土地使用稅在征收。A：城市 B：縣城 C：建制鎮 D：工礦區 E：農村

18、影響房地產價格的經濟因素有。

A：經濟發展狀況、儲蓄、消費、投資水平B：社會發展狀況、房地產投機和城市化 C：財政收支及金融狀況、利率 D：物價、匯率、居民收入

E：人口數量、行政隸屬變更、居民收入

19、甲、乙兩塊土地，其區位及實物狀況都基本一樣。甲地塊土地單價為506元/m2，容積率為1.5，土地使用年限為50年。乙地塊土地單價為820元/m2，容積率為2.4，土地使用年限為70年。在用樓面地價來判斷甲、乙兩地塊的投資價值時，若土地報酬率為8%，則下列表述中正確的有（）。A．乙地塊比甲地塊貴

B．甲地塊的70年使用權樓面地價低于341.67元/m2 C．甲地塊與乙地塊的樓面地價相等 D．甲地塊比乙地塊貴

E．乙地塊的70年使用權樓面價高于340元/m2 20、規模報酬是指在技術水平不變的條件下，當各種生產要素按相同比例增加，即生產規模擴大時的變化情況。A：經營成本 B：經營利潤 C：銷量 D：產量

E：執行層的組織協調

21、關于國家實行土地登記制度，下列說法正確的是。

A：依法登記的土地所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯 B：屬于國有土地的，核發《國有土地所有證》 C：屬于國有土地的，核發《國有土地使用證》 D：屬于集體土地的，核發《集體土地所有證》 E：使用集體土地的，核發《集體土地使用證》

22、有一計算期為10年的房地產置業投資項目，經測算，該項目的投資收益率為10％，銀行貸款利率為6％，計算期內，凈現值的期望值為235萬元，凈現值的期望值標準差為95萬元，則在計算期內，該項目的標準差系數是。A：52％ B：58％ C：40％ D：68％ E：借款合同

23、各類房屋的殘值率一般為__。A．鋼筋混凝土結構3% B．磚木結構一等6% C．磚混結構一等0% D．簡易結構0%

24、甲土地的樓面地價為2000元/m2，建筑容積率為5，乙土地的樓面地價為1500元/m2，建筑容積率為7，若兩宗地的土地面積等其他條件相同，其總價相比有__。

A．甲等于乙 B．甲大于乙 C．甲小于乙, D．難以判斷

25、印花稅的稅率形式有稅率。A：定額 B：差額 C：累進

D：差額累進 E：比例

第三篇：2016年四川省房地產估價師《案例與分析》：征收估價工作流程考試題

2016年四川省房地產估價師《案例與分析》：征收估價工作流程考試

題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、下列情況中會導致房地產價格上升的是．【2007年考題】 A：上調貸款利率

B：收緊房地產開發貸款

C：開征房地產持有環節的稅收 D：增加土地供應

E：工業用地的監測點評估價格

2、下列費用中，不屬于管理費用的是__。A．辦公費

B．管理人員工資 C．審計費 D．代理費

3、原國家計委、原建設部《關于房地產中介服務收費的通知》規定，國家指導性參考價格為普通咨詢報告，每份收費元。A：100—300 B：100～500 C：300—800 D：300—1000 E：執行層的組織協調

4、以劃撥方式取得土地使用權的房地產在轉讓時辦理出讓手續，由受讓方繳納出讓金，對可以不辦理土地出讓手續的，應對轉讓方征收__。A．地價稅 B．土地收益金 C．土地轉讓金 D．土地增值稅

5、城市由于建筑密集，生產與生活活動散發大量熱量，往往出現市區氣溫比郊外氣溫高的現象，這種現象被稱為__。A．溫差效應 B．綠島效應 C．溫壓效應 D．熱島效應

6、經濟學所講的外部經濟，房地產利用中主要體現為房地產的。A：相互影響性 B：壽命長久性 C：數量有限性 D：保值增值性

E：工業用地的監測點評估價格

7、某高層住宅大樓，房地總價值為8 000萬元，其中建筑物價值占40％。某人擁有其中的一套住宅，房地價值為130萬元，該部分的建筑物價值為50萬元，則此人占有的土地份額為。A：1．67％ B：2．1％ C：2．3％ D：2．5％

E：工業用地的監測點評估價格

8、標準臨街深度通常簡稱標準深度，從理論上講，是街道對地價影響的轉折點，如某個路線價區段內臨街土地的臨街深度大多為18 m，則標準臨街深度應設定為m。A：15 B：22 C：18 D：25 E：工業用地的監測點評估價格

9、某套住宅月有效毛收入為3000元，運營費用為有效毛收入的10％，因樓上裝修漏水，使該住宅被水淹，需重新裝修。預計重新裝修費等費用50000元，在裝修前3個月內均勻投入，裝修完成后放置3個月方可使用。若月報酬率為0．5％，則該住宅因被水淹造成損失為萬元。A：49627 B：57647 C：65548 D：65920 E：工業用地的監測點評估價格

10、某市于2005年對市中心一平房區進行拆遷改造，該市2000年出臺的城市房屋拆遷補償指導價格在該區為4000元/m2，并且一直沒有變動；2005年該區同類建筑物的重置成本達到2000元/m2，房地產市場交易價格為6000元/m2；重新規劃后，開發商開發的該區商品房售價預計為9000元/m2；則最合理的拆遷補償價格應以__元/m2為基礎進行修正。A．4000 B．5000 C．6000 D．9000

11、以下引起房地產價格上升的情況中，屬于房地產保值的是。A：房地產本身的投資改良 B：通貨膨脹

C：經濟發展引起房地產需求增加 D：周圍環境改善

E：工業用地的監測點評估價格

12、銀行為某人提供期限為10年，年利率為6%，首期月還款為1000元，月還款遞增率為0.2%的個人住房抵押貸款，若將此方案轉為按月等額支付，則月等額還款額是__元。A．1115.56 B．1111.28 C．1015.56 D．1010.72

13、某宗面積為5000m2的工業用地，容積率為0.5，樓面地價為600元/m2。現按城市規劃擬變更為商業用地，容積率為4.0，樓面地價為800元/m2。理論上應補地價的數額應為__萬元。A．1450 B．2900 C．320 D．2500

14、現評估一個半年前停工的在建工程價值，經測算，完成全部工程的建造費用為1500元／㎡，其中主體工程900元／㎡，安裝及裝飾裝修工程費為600元／㎡。該在建工程主體部分已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設計要求在1年內完成，未完成部分的費用均勻投入。若折現率為15％，則在估價時點的續建費用為元／㎡。A：486.52 B：521.74 C：559.50 D：1398.76 E：工業用地的監測點評估價格

15、《城市房屋拆遷管理條例》規定，申請領取房屋拆遷許可證的，應當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交資料，其中不包括__。A．建設項目批準文件 B．建設用地規劃許可證 C．建設項目價值資料

D．國有土地使用權批準文件

16、市場經濟條件下，物業租金水平的高低，主要取決于（）。A．業主希望的投資回報率 B．承租人愿意承擔的費用 C．承租人的承受能力

D．同類型物業的市場供求關系

17、某套住宅的采光受到影響。受影響前的年租金為3萬元，受影響后的年租金為2.5萬元。該住宅的預期剩余價值壽命為30年，報酬率為8%。該住宅因采光受影響導致的價值減損為__萬元 A．0.50 B．5.63 C．6.25 D．28.14

18、從理論上講，標準臨街深度是街道對地價影響的轉折點：由此接近街道的方向，地價受街道的影響而__；遠離街道的方向，地價__。A．基本不變，逐漸降低 B．基本不變，逐漸升高 C．逐漸升高，基本不變 D．逐漸降低，基本不變

19、下列關于臨時使用土地，說法不正確的是。

A：工程項目施工，需要材料堆放場地、運輸道路和其他臨時設施的用地，應盡可能在征收的土地范圍內安排

B：確實需要另行增加臨時用地的，由建設單位向批準工程項目用地的機關提出臨時用地的數量和期限的申請，經批準后，同批準工程項目用地的機關簽訂臨時用地協議后方可征用

C：使用臨時土地，不得改變批準的用途，不得從事生產性、營業性或其他經營性的活動，不得修建永久性建筑

D：臨時用地期滿后，應將場地清理并按用地協議支付一切費用，土地管理部門同時注銷其臨時用地使用權

E：房地產估價機構必須加蓋公章 20、某房地產開發商開發了一棟6層商品住宅樓，假設每層樓的建筑面積和戶型都相同，且第一層和第六層住宅售價同為2000元/㎡，第二層和第五層的住宅售價同為2100元/㎡，第三層和第四層的住宅售價同為2200元/㎡，則該住宅樓的加權算術平均價格與簡單算術平均價格相比。A：前者高于后者 B：前者低于后者 C：前者等于后者 D：無法確定

E：執行層的組織協調

21、投資者對房地產內部使用功能的變動(例如在公寓內設置自助洗衣房提供洗衣服務等)，體現了投資者對房地產投資__的重視。A．各異性 B．適應性

C．相互影響性

D．專業管理依賴性

22、認為利率水平是由貨幣的供給與需求決定的代表性理論是__。A．馬克思的利率決定理論 B．可貸資金利率理論

C．Is—1M曲線模型利率理論 D．流動性偏好利率理論

23、有一宗房地產總價為100萬元，綜合資本化率為7％，土地資本化率為6％，建筑物資本化率為8％，則該宗房地產的土地價格為(收益可視為無限年)．【2003年考題】 A：30萬元 B：40萬元 C：50萬元 D：60萬元

E：工業用地的監測點評估價格

24、對于開發商來說，由于開發商全程擔保貸款，其所銷售的住房為期房，如果購房者交付的首期款達到了所購房價的__，則開發商要承擔的風險大大減少。A．15% B．30% C．35% D．40%

25、決定稅收的課稅范圍，是區別征稅與不征稅的主要界限，也是區別不同稅種的主要標志。A：課稅主體 B：稅率 C：稅基

D：課稅對象

E：執行層的組織協調

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、收益性房地產的價值就是其未來凈收益的現值之和，價值的高低主要取決于__。

A．未來凈收益的大小 B．獲得凈收益的可靠性 C．獲得凈收益期限的長短 D．獲得凈收益預期 E．估價對象的現值

2、下列屬于房地產登記類型的有。A：初始土地登記

B：房屋所有權暫時登記 C：房屋所有權臨時登記 D：房屋所有權初始登記 E：房屋抵押權登記

3、房地產估價機構設立分支機構的條件包括等。(2008年試題)A：房地產估價機構具有一、二級資質

B：分支機構負責人應當是注冊后從事房地產估價工作3年以上并無不良執業記錄的專職注冊房地產估價師

C：在分支機構所在地有3名以上專職注冊房地產估價師 D：有固定的經營服務場所

E：估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等各項內部管理制度健全

4、下列情形中會導致房地產當前需求增加的有__。A．消費者的收入增加

B．作為替代品的房地產的價格上升 C．作為互補品的房地產的價格上升 D．消費者預期其未來的收入增加 E．消費者預期未來的房地產價格上升

5、某家庭向銀行申請了一筆年利率為6．5％，期限為15年的住房抵押貸款，月還款額按0．4％等比遞增，若該家庭第10年最后一個月的還款額為3044．54元，則該筆貸款最后一個月的還款額是元。A：3853．10 B：3868．52 C：3883．99 D：4187．36 E：借款合同

6、廉租住房保障資金的來源有等。(2009年試題)A：地方財政預算安排 B：中央財政專項補助 C：住房公積金增值收益 D：土地出讓凈收益 E：住宅專項維修資金

7、在各種保險中，社會保險最能體現職能。A：分散風險 B：組織經濟補償 C：融通資金 D：分配

E：執行層的組織協調

8、業主公約由__制定并修改。A．業主大會 B．業主委員會 C．一半以上業主

D．全體業主和物業管理企業共同

9、下列關于集體土地征收或者征用的表述中，正確的有__。A．征收或者征用都是為了公共利益需要 B．征收或者征用都要依法給予補償 C．征收是國家行為，征用是企業行為

D．征收是土地所有權發生改變，征用是土地使用權發生改變 E．征收是強制性的，征用是非強制性的

10、某市2010年新開工的房屋建筑面積為100萬m2，2009年末完工轉入2010年繼續施工的房屋建筑面積為30萬m2，2010年竣工的房屋建筑面積為70萬m2。那么，該市房屋的平均建設周期為__年。A．1.4 B．1.9 C．2 D．3

11、具體的長期趨勢法主要有__。A．數學曲線擬合法

B．平均增減量法和平均發展速度法 C．時間序列分析法

D．移動平均法和指數修勻法 E．回歸分析法

12、實際估價中，估價對象范圍的界定包括的界定。A：實物構成范圍 B：權益范圍 C：空間范圍 D：時間范圍 E：影響范圍

13、城市房屋拆遷的裁決應當由__做出。A．仲裁機構 B．人民法院 C．公安機關

D．房屋拆遷管理部門

14、住房公積金管理的基本原則包括。A：住房公積金管理委員會決策 B：住房公積金管理中心運作 C：銀行專戶 D：財政監督 E：社會監督

15、用市場法對房地產進行估價時，需要進行__修正。A．交易過程 B．交易情況 C．交易日期 D．交易價格 E．房地產狀況

16、依據現行法規，下列建設用地可由縣級以上人民政府依法批準，劃撥土地使用權的是。

A：國家機關用地 B：非軍事用地

C：城市基礎設施用地 D：個人企業用地

E：法律、行政法規定的其他用地

17、城市總體規劃的近期規劃期限一般為__年。A．1 B．3 C．5 D．10

18、下列關于拍賣傭金的表述中，正確的有__。A．拍賣人收取傭金是一種法定行為

B．對非公物拍賣，委托人與拍賣人未作約定而成交的，拍賣人可以向委托人收取不低于拍賣成交價10%的傭金

C．委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍賣傭金 D．公物拍賣時，拍賣人一律不得向委托人收取拍賣傭金 E．收取傭金比例按同拍賣成交價成反比的原則確定

19、估價項目完成后，應歸檔的估價資料包括（）。A．實地查勘記錄 B．委托人照片

C．估價項目來源和接洽情況 D．估價中的不同意見

E．估價報告定稿之前的重大調整或修改意見 20、城市基本地形圖的復測周期一般為年。A：20—30 B：10—30 C：10—15 D：5—10 E：執行層的組織協調

21、有一宗房產交易，成交價格為3000元/m2，付款方式是首付10%，余款在1年內按月等額付清，假設月利率為0.5%，其一次支付的實際成交價格為__元/m2。A．3000 B．2700 C．2914 D．2500

22、針對某個估價對象，下列關于估價方法選用的說法中，正確的有。A：理論上適用的估價方法，都必須選用 B：在適用的估價方法中，選用兩種即可

C：理論上適用的估價方法因客觀原因不能用的，可以不用 D：必須選用兩種以上的估價方法，不能只選用一種估價方法 E：僅有一種估價方法適用的，可只選用一種估價方法

23、對違法預售商品房規定了具體處罰條款的法規有__。A．《城市房地產管理法》 B．《土地管理法》 C．《城市房地產開發經營管理條例》 D．《城市商品房預售管理辦法》 E．《城市房地產轉讓管理規定》

24、實際估價中，估價對象范圍的界定包括__的界定。A．實物構成范圍 B．權益范圍 C．空間范圍 D．時間范圍 E．影響范圍

25、建筑材料的物理性質中，與溫度有關的性質包括。A：耐水性 B：抗滲性 C：抗凍性 D：導熱性 E：熱容量

第四篇：四川省房地產估價師《制度與政策》：國有土地上房屋征收與補償模擬試題（定稿）

四川省房地產估價師《制度與政策》：國有土地上房屋征收與補償模

擬試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、商業銀行為房地產開發公司提供貸款屬于其銀行業務中的。A：負債業務 B：資產業務 C：中間業務 D：代理業務

E：執行層的組織協調

2、一購房者購買房產用于零售商業，購買的價格為150萬元，其中購房者自有現金100萬元，其余部分申請銀行貸款。如果該項投資的經營收入扣除運營費用和抵押貸款還本付息后的年凈現金流量為15萬元，則該項投資的稅前現金回報率是__。A．14% B．10% C．33% D．15%

3、評估某宗房地產的價格時，選取的資本化率越高，評估出的價格會。A：越高 B：越低 C：不變

D：符合客觀實際

E：工業用地的監測點評估價格

4、在現金流量表中，不應該出現__。A．借款利息 B．所得稅 C．自有資金 D．折舊與攤銷

5、小跨度廠房是指跨度小于或等于m的單層工業廠房。A：4 B：8 C：12 D：15 E：執行層的組織協調

6、下列關于保險的職能說法有誤的一項是。

A：分散危險的職能是指有共同危險損失顧慮的經濟單位和個人將偶然性危險視同必然性危險，在危險發生之前就聚集資金，危險發生后將這筆資金用于遭受損失的經濟單位和個人，使損失分散給眾人

B：融通資金職能發揮得越好，保險公司的投資收益越高，就可以彌補負債業務的不足或虧損，為采取較低的保險費征收標準，吸引更多的保險費收入創造條件 C：在各種保險中，政策保險最能體現分配職能

D：保險人參與防災防損活動，可以提高社會的防災防損能力 E：執行層的組織協調

7、若銀行對某筆房地產抵押貸款持審慎態度，則抵押率__。A．為零 B．低 C．高 D．為1

8、張先生以10萬元的預付款購買了一套時價為100萬元的期房住宅，一年后該住宅交付使用時，現房價格漲到了120萬元，那么，張先生預付款的收益率為__。A．10% B．20% C．50% D．200%

9、某物業當前的市場售價為5000元/m2，其業主擬采用租金按年5%等比遞增方式出租，并希望在20年的出租期內租金收入的現值之和與當前售價相當。如果折現率為12%，則第一年的租金應該確定為（）元/m2。A．482.79 B．448.24 C．467.25 D．498.53

10、下列說法正確的是__。A．增價拍賣皆為賣方報價拍賣 B．增價拍賣皆為買方報價拍賣 C．減價拍賣皆為賣方報價拍賣 D．減價拍賣皆為買方報價拍賣

11、某宗建筑密度為50％，土地上建有一幢8層且各層建筑面積相同的住宅樓，均價為5000元／㎡，房地產總價為2000萬元，樓面地價為1200元／㎡。該宗土地的總價為萬元。A：96 B：192 C：240 D：480 E：工業用地的監測點評估價格

12、《環境空氣質量標準》規定的環境空氣中各項污染物不允許超過的質量標準是。

A：重量限值 B：濃度限值 C：體積限值 D：質量限值

E：執行層的組織協調

13、采用綜合的單位建筑面積或單位建筑體積等建筑工程概算指標計算整個工程費用，是__。A．單元估算法 B．單位指標估算法 C．工程量近似匡算法 D．概算指標法

14、下列關于房地產估價本質的表述中，錯誤的是。A：房地產估價是模擬市場定價而不是替代市場定價 B：房地產估價是提供價值意見而不是作價格保證 C：房地產估價會有誤差而且不能有誤差范圍限制 D：房地產估價是評估房地產的價值而不是價格 E：工業用地的監測點評估價格

15、某可比實例的實物狀況比估價對象優9％，則其實物狀況修正系數為。A：0．91 B：0．92 C：1．09 D：1．10 E：工業用地的監測點評估價格

16、某塊臨街深度30248m、臨街寬度20m的矩形土地，總價為125萬元，現有一相鄰矩形土地，臨街寬度為25m，根據四三二一法則，其土地的總價為__萬元。A．88 B．121 C．109 D．156

17、一前后臨街、總深度為50 m的矩形宗地，其前街路線價為5 000元／㎡，后街路線價為3 800元／㎡．如果按重疊價值估價法，該宗地的前街影響深度為．【2006年考題】 A：22 m B：28m C：38 m D：50 m E：工業用地的監測點評估價格

18、在測算資本金融資成本時，其資金占用費是按__計算的。A．綜合利率 B．貸款利率 C．折現率 D．機會成本

19、投資者對房地產內部，使用功能的變動(例如，在公寓內設置自助洗衣房提供洗衣服務等)，體現了投資者對房地產投資__的重視。A．各異性 B．適應性

C．相互影響性

D．專業管理依賴性

20、某收益性物業的潛在毛租金收入為30萬元，假設在某報告期內的出租率為80％，所有承租人都能按時交納租金，物業其他收入為2萬元，則物業在該報告期的有效毛收入為萬元．(2009年試題)A：22．0 B：24．0 C：25．6 D：26．0 E：借款合同

21、由整片鋼筋混凝土基板和反梁組成的基礎是__。A．條形基礎 B．樁基礎 C．箱形基礎

D．整體式筏式基礎

22、房地產轉讓時，房屋所有權和該房屋所占用范圍的土地使用權__轉讓。A．同時 B．隨之 C．不能

D．權利人確定是否

23、某宗房地產預計未來第一年的有效毛收入為50萬元，運營費用為30萬元，此后每年的有效毛收入會在上一年的基礎上增長3％，運營費用增長2％，收益年限可視為無限年，該宗房地產的報酬率為7％。該宗房地產的收益價格為萬元。A：650 B：687 C：585 D：630 E：工業用地的監測點評估價格

24、征用耕地的土地補償費用和安置補助費用的總和不得超過土地被征用前三年平均產值的__倍。A．十 B．二十 C．三十 D．四十

25、開發投資的投資者主要是（）。A．賺取利潤 B．保值增值 C．獲得收益 D．消費

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、統計中，用來測定靜態分布數列中各單位的標志值集中趨勢的指標是__。A．平均指標 B．變異指標 C．絕對指標 D．相對指標

2、下列市場調查的內容中，屬于可控因素調查的是__。A．市場需求容量調查 B．消費者行為調查 C．市場營銷因素調查 D．競爭情況調查

3、拆遷當事人向原估價機構申請復核估價的，該估價機構應當自收到書面復核估價申請之日起內給予答復。A：5日 B：7日 C：10日 D：15日

E：執行層的組織協調

4、是指用點、線等符號計算總體和各組單位數的方法。A：劃記法 B：曲線法 C：折疊法 D：邏輯審查 E：點劃法

5、某房地產占地面積40000m2，上存樓房三棟。甲樓4層，每層建筑面積均為3000m2乙樓建筑面積為3層，每層6000m2；丙樓6層，每層7500m2，則該宗土地的建筑覆蓋率為__。A．242.4% B．50% C．41.259% D．187.5%

6、下列屬于目前我國劃撥土地轉讓政策的有。

A：報有批準權的人民政府審批準予轉讓的，應當由出讓方辦理建設用地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金

B：報有批準權的人民政府審批準予轉讓的，應當由受讓方辦理建設用地使用權手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金

C：可不辦理出讓手續，但轉讓方應將所獲得的收益中的土地收益上繳國家 D：可不辦理出讓手續，但轉讓方應將所獲得的所有收益上繳國家 E：在辦理出讓手續的同時，轉讓方應將所獲得的收益上繳國家

7、下列風險不屬于房地產投資系統性風險的是__。A．通貨膨脹風險 B．周期風險 C．比較風險 D．變現風險

8、銀行為某人提供期限為15年，年利率為6％，首期月還款額為1500元，月還款額遞增率為0．3％的個人住房抵押貸款．若將此方案轉為按月等額支付，則月等額還款額是元。A：1907．05 B：1610．56 C：1510．56 D：1415．56 E：借款合同

9、優先股可以分為三種，其中不包括__。A．累計優先股

B．股息可調整的優先股 C．法人優先股

D．可轉換的優先股

10、下列關于工程造價全過程動態控制的表述中，正確的是__。A．以投資估算價控制設計方案的選擇 B．用預算造價控制施工圖設計

C．通過招標投標方式引入競爭機制，擇優選擇承包商 D．合同管理

E．進行建設項目的可行性研究，為投資決策提供依據

11、下列關于房地產廣告的表述中，符合有關規定要求的有。

A：僅介紹項目名稱的房地產廣告，可不載明商品房預售許可證書號 B：在集體土地上建設的房地產發布銷售廣告應載明集體經濟組織名稱 C：預售商品房廣告不得涉及裝修裝飾內容

D：在房地產廣告中表示項目位置，可以用乘坐公共交通工具所需時間來表示距離

E：房地產廣告不得含有承諾為入住者辦理“農轉非”的內容

12、與非專業估價相比，專業估價的特點有（）。A．是一種專業意見 B．估計價格或價值 C．實行有償服務 D．承擔法律責任 E．估價作業日期長

13、自然周期的__始于供求轉折點，此時由于房地產空置率低于合理空置率，所以看起來市場情況還不錯。A．第一階段 B．第二階段 C．第三階段 D．第四階段

14、房地產開發項目銷售利潤率的正確表達式是__。A．銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入 B．銷售利潤率=銷售利潤/總開發價值 C．銷售利潤率=銷售利潤/總開發成本 D．銷售利潤率=銷售利潤/項目總投資

15、城市規劃行政主管部門主要通過對城市建設工程項目進行管理和監督。A：建設項目選址意見書 B：建設用地規劃許可證 C：建設工程開工許可證 D：建設工程規劃許可證 E：建設工程施工報告

16、某宗房地產交易的成交價格為30萬元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產公攤面積為建筑面積的10%，套內建筑面積為100m2，假定折現率為6%，則該房地產按照建筑面積計算的實際單價為__元/m2。A．2593 B．2619 C．2727 D．2862

17、關于投資項目資本金的表述錯誤的是__。A．投資者可以轉讓其出資 B．投資者享有所有者權益 C．投資者不得以任何方式抽出

D．投資者可從項目法人處獲取利息

18、建筑材料的力學性質包括等。A：強度 B：塑性 C：硬度 D：密實度 E：耐磨性

19、據調查，某城市2008年初總家庭數為120萬戶，戶均年可支配收入為5萬元，約有15％的家庭打算當年購房，平均住房需求80㎡／戶，則2008年該市新建商品住房的總市場潛量是萬㎡。A：1260 B：1380 C：1440 D：2100 E：借款合同

20、下列關于房地產業與建筑業的區別和聯系，表述正確的是。A：房地產業與建筑業既有聯系又有區別

B：在房地產開發活動中，房地產業與建筑業往往是甲方與乙方的合作關系 C：建筑業是物質生產部門，房地產業兼有生產(開發)、經營、管理和服務等多種性質

D：房地產業屬于第二產業；建筑業屬于第三產業 E：建筑業屬于第二產業；房地產業屬于第三產業

21、管理中心運作住房公積金的基本要求是__。A．效益性 B．安全性 C．流動性 D．風險性

22、一般來說，通貨膨脹會導致折現率（）。A．小于利率 B．大于利率 C．降低 D．提高

23、房地產開發投資中的銷售稅金，又稱“兩稅一費”，包括。A：營業稅 B：教育費附加

C：城市維護建設稅 D：房產稅 E：土地使用費

24、同時開發幾種產品，分別定位于不同的細分市場的營銷方式是（）。A．無差異性營銷 B．差異性營銷 C．定制性營銷 D．集中性營銷

25、在評估報告中，項目經濟效益評價一般包括。A：現金流量分析 B：資金來源與運用表 C：貸款償還分析 D：盈虧平衡分析 E：敏感性分析

第五篇：房地產估價師《案例與分析》

房地產估價師考試當中難度最大的就是案例分析這一科了，許多考生也特別關心這一點。咱們先請老師給大家點評一下，關于這門考試考生怎么應對?

房地產估價案例這門課確實很難，難點主要原因有幾個方面：第一，因為他的特點就是開卷考試，這在其他職業資格考試中是沒有的，像監理工程師的案例考試是閉卷考試，有時候閉卷考試比開卷考試相比較而言，閉卷考試并不難，因為它有準確、統一的標準答案，而房地產估價師的案例沒有統一的答案，沒有標準答案，在教材上基本上找不到答案，找到了就不難了，就是因為找不到才難。

這就要求我們平時多注重、鉆研一些估價報告，再有一個就是多看房地產估價規范，與前面三門課程緊密結合起來有意識的學習，下功夫，只有這樣，沒有別的捷徑。

關于案例考試“難”大家都知道，應該是公認的，那么為什么“難”啊?咱們需要解決這個問題，我認為案例的難點為什么難呢?可以有四個方面的原因：第一，是由于案例這門課綜合性非常強，案例考試是在我們四門課當中綜合性最強的一門。要想通過案例考試應該熟悉房地產估價相關知識，要懂得房地產的基本制度和政策方面的一些知識點，同時還要聯系到開發經營管理當中的一些東西能夠和案例互相溝通，其中聯系最緊密的應該還得說是我們房地產的估價理論與方法，這門政策，正是由于案例考試的綜合性，它就為廣大考生能否對你所學的知識進行綜合運用和靈活掌握提出了一種考驗，這是它的第一難;

第二“難”，要求考生具有一定的估價實務經驗，因為考試當中所涉及到的，比如指錯題，改錯題，它不僅僅說我沒有接觸過估價實務，直接上來就是書本對書本，我上來就來學習，看教材，這個只能說是只知其一不知其二，你不知道為什么去這么操作，在實際考試當中，它就要求必須要有一定的估價實踐經驗和動手操作、書寫過真實的估價報告的能力。這樣的話，對于這些沒有實務估價經驗的考生來說，就具有一定難度了。

第三“難”，估價案例的考試要求考生應該具備一定的語言組織和書面表達能力，為什么這么說呢?比如，案例當中的第一題，問答題，占分值的30%，你要在有限的時間內，把你答題的要點組織好，表達準確，是要有一定功底的，沒有這樣的文字組織和表達的實踐經驗很難在有限的時間內把這個話組織清楚，很可能就是肚子有貨，但是他說不出來，表達不清楚，白白丟了一些不應該丟的分。有的考生是胡子、眉毛一把抓，寫的一大篇，但是不得章法，要點散，邏輯性很差。因為我參加過閱卷，有的考生前言不搭后語，說的一大篇不知所云，自相矛盾，讓閱卷老師去猜，這樣的話，丟分就在所難免了。所以這點我希望廣大考生一定要引起重視，一定要重視平常的語言組織能力和書面表達能力。

第四“難”，廣大考生普遍存在一種對這門課的輕視和僥幸心理，這不是好象有點兒自相矛盾嘛。剛才我說到了，案例考試很難，通過率很低，那么廣大考生為什么會有輕視心理呢?輕視就是因為案例考試是開卷考試，其他三門都是閉卷考試，好讓他們覺得案例很簡單，開卷考試，其實恰恰就是這個開卷害了很多人，蒙蔽了很多有自信的學生。他們認為這科很容易，心理上首先松了一口氣，沒事兒，開卷，到時候我拿著教材、輔導書進考場就是了。考試的時候翻番書，這樣的話，有了這種心理之后，在后續的學習過程當中動力不足，沒有盡最大的努力去準備、復習，結果是還沒上戰場，已經先輸了一場了。在考場當中要想現翻書也是需要時間、成本的，你找到若干個知識點并不難，可以看書啊，但是，難就難在你能夠在有限的時間內把你所有的知識點都找全，并且組織好表達準確，這個非常難。所以基于這四點認識，我認為案例考試還是有它的難點的。它應該是通過率低有它的客觀原因。

接下來我想談一談如何在考試當中或者在學習當中學好這門課，簡單說一下，我個人總結的大概有六個方面：

第一，要徹底的弄懂四大估價報告還有基本的驗收方法，這是我們學好案例的前提。這個道理我就不再多講了。

第二，要系統的學習好房地產估價規范。很多學生不以為然，說規范是1995年的規范，很老了，很多東西甚至矛盾與新的教材已經用語、說法都不一致，為什么還要學它呢?規范是一個非常好、非常嚴謹的東西，我們國家也正在著手對《規范》進行修訂，但是在沒有新的規范出臺之前，原估價規范仍然具有法律效率，《規范》跟教材也不一樣，《規范》是個非常嚴謹組織性，邏輯性非常強這樣的具有一定法律效率的指導標準。所以很多同學忽視對《規范》的學習。

第三，我覺得房地產估價實際上就是估價人員把房地產的客觀價值認識出來，然后把它揭示出來，科學表達出來，這個時候有影響房地產價格的因素很復雜，如何找準不同類型的、房地產項目的價格影響因素是重中之重。從以往的考題來看，對于商業用途和居住用途的項目是估價考試歷年的重點。所以建議廣大考生在復雜的時候，針對具體的案例，從它的不同的估價目的和重點分析各類房地產估價的特點，要有針對性。

第四，案例分析的考試千變萬化，很難去猜題，所以要在復習當中應該是邊學習，邊總結，能夠做到舉一反三，融會貫通。這點非常重要，我們可以通過一個案例引申出若干個案例，這種學習方法是一種事半功倍的學習方法，所以這點希望同學們能夠認真的體會。第五，我認為可以去精讀大量的精選資料和案例，在自己的估價實踐當中如果我們同學參加過估價實踐的話應該及時總結經驗，提高估價報告的寫作能力。

第六，在答卷的時候，要充分利用開卷考試的特點，對于問答題，我們要力求內容完整，重點突出，條例要清晰，對于改錯題，一定要看清題意，是否需要倒扣分，對于沒有把握的地方不要盲目去改，改錯需要倒扣分的，基本上就談這六點吧。