第一篇：2015年下半年江蘇省房地產估價師《制度與政策》：房屋征收補償的內容試題

2015年下半年江蘇省房地產估價師《制度與政策》：房屋征收補償的內容試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、某家庭以住房抵押貸款方式購買了一套住宅，住房抵押貸款期限為20年，年利率為6%，以每月2500元等額還款。該家庭于第9年年初一次性償還貸款本金10萬元，余額在以后的5年內用按月等額還款的方式還清，則最后5年內的月等額還款額為（）元。

A．3019.53 B．2983.84 C．1524.15 D．1587.65

2、引起真正的房地產自然增值的原因是。

A：裝修改造

B：需求增加

C：通貨膨脹

D：改進物業管理

E：工業用地的監測點評估價格

3、在房地產市場自然周期的復蘇階段，房地產市場中的空置與合理空置率的關系是__。

A．空置率=合理空置率

B．空置率＜合理空置率

C．空置率＞合理空置率

D．不能判斷

4、某房地產價格評估機構對北京一處房屋進行評估，評估價格為300萬元。按國家規定，該評估機構收取評估費最高為__元。

A．9000 B．10000 C．12000 D．15000

5、__通常是構成城市居住區的基本單位。

A．居住小區

B．居住組團

C．胡同

D．四合院

6、用財務凈現值FNPV進行項目評價時，當__時，說明項目在財務上是可以接受的。

A．FNPV大于國家規定值

B．FNPV達到企業可以接受的水平

C．FNPV≥0 D．FNPV＜0

7、某房地產估價機構就其房地產估價質量向保險公司投保的險種屬于__。

A．財產損失保險

B．責任保險

C．意外傷害保險

D．保證保險

8、對已竣工驗收的房地產項目，凡轉讓的房地產的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在__以上的，應進行土地增值稅的清算。

A．60% B．70% C．85% D．90%

9、甲與乙簽訂商品房買賣合同，如甲有侵權行為，依據《民法通則》，訴訟時效期間從__時起計算。

A．合同簽訂

B．合同生效

C．權利被侵害

D．乙知道或者應當知道

10、下列不屬于物業管理基本特性的是__。

A．城市化

B．社會化

C．專業化

D．市場化

11、以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法是__。

A．單元估算法

B．單位指標估算法

C．工程量近似匡算法

D．概算指標估算法

12、租賃合同到期，合同自行終止，承租人需繼續租用的，應在租賃期限屆滿前__個月提出，并經出租人同意，重新簽訂租賃合同。

A．1 B．2 C．3 D．4

13、房地產估價的技術性原則是為了使不同的估價人員對房地產估價的基本前提具有認識上的一致性，對同一估價對象在__下的估價結果具有近似性。

A．同一估價原則、同一估價時點

B．同一估價目的、同一估價方法

C．同一估價目的、同一估價時點

D．同一估價原則、同一估價目的

14、建設單位應當在工程竣工驗收__工作日前將驗收的時間、地點及驗收組名單書面通知負責監督該工程的工程質量監督機構。

A．5個

B．6個 C．7個

D．8個

15、按，債券可分為公債券、金融債券、公司債券等幾人類。

A：發行主體的不同

B：償還期限的長短

C：利息的不同支付方式

D：發行方式

E：執行層的組織協調

16、對出租物業來說，最主要的收入記錄是__。

A．空置率水平

B．租金清單

C．押金收入

D．欠租清單

17、某銀行存款的計息方式采用單利，假設其一年期存款的年利率為2．25％，為吸引5年期的儲戶，則其5年期的年利率應大于。

A：2．50％

B：3．5％

C：2．38％

D：3．25% E：工業用地的監測點評估價格

18、城市詳細規劃分為控制性詳細規劃和__。

A．土地性詳細規劃

B．環境性詳細規劃

C．管理性詳細規劃

D．修建性詳細規劃

19、房屋完損等級是根據房屋的結構、裝修、設備三個組成部分的各個項目的完好、損壞程度來劃分的，共分為__。

A．四類

B．五類

C．六類

D．七類

20、原建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》規定，估價專家委員會應當自收到申請之日起日內，對申請鑒定的估價報告的估價依據、估價技術路線、估價方法選用、參數選取、估價結果確定方式等估價技術問題出具書面鑒定意見。

A：5 B：7 C：10 D：15 E：房地產估價機構必須加蓋公章

21、估價資料保管期限從估價報告出具之日起計算，一般應在__年以上。

A．30 B．25 C．20 D．15

22、在房地產估價中，首先需要明確的估價基本事項是。

A：估價目的、估價原則、估價對象

B：估價目的、估價原則、估價時點

C：估價原則、估價對象、估價時點

D：估價目的、估價對象、估價時點

E：工業用地的監測點評估價格

23、直轄市的城市總體規劃，由直轄市人民政府報__審批。

A．土地管理局

B．城市規劃管理部門

C．國務院建設行政主管部門

D．國務院

24、在房地產產品生產過程中，承擔開發建設用地規劃方案設計、建筑設計等項工作的，一般是。

A：建筑師

B：結構工程師

C：設備工程師

D：監理工程師

E：借款合同

25、房地產開發項目的施工許可證由__向發證機關申請領取。

A．施工單位

B．建設單位

C．監理單位

D．設計單位

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、投資機會研究中的主要內容有地區情況、經濟政策、勞動力狀況、__等。

A．規劃設計方案

B．投資估算

C．資源條件

D．投資權益

2、債權人投保債務人的信用風險的，為。

A：財產損失保險

B：責任保險

C：信用保險

D：保證保險

E：執行層的組織協調

3、防水材料包括三大類。

A：防水卷材

B：防水涂料

C：防水物理材料

D：防水化學材料

E：建筑密封材料

4、業主大會作出選聘、解聘物業管理企業的決定，必須經通過。

A：與會業主所持投票權1／2以上 B：與會業主所持投票權2／3以上

C：全體業主所持投票權1／2以上

D：全體業主所持投票權2／3以上

E：執行層的組織協調

5、根據《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》，下列關于最低保修項目和保修期限，說法正確的是__。

A．管道滲漏為1年

B．五金件損壞為2年

C．管道堵塞為6個月

D．電器開關損壞為6個月

E．供冷系統損壞為1個供冷期

6、房地產投資收益狀況受其周邊物業、城市基礎設施與市政公用設施和環境變化的影響，則該房地產投資的特點屬于__。

A．適于進行長期投資

B．變現性差

C．易受政策影響

D．存在效益外溢和轉移

7、會計的基本職能包括。

A：反映職能

B：監督職能

C：盈利職能

D：增值職能

E：管理職能

8、價高者得規則是為買方的競爭而設定，需在拍賣現場通過比較得出，比較的基礎是。

A：拍賣人宣布的起拍價

B：買方的報價

C：拍賣的保留價

D：競買人的報價

E：執行層的組織協調

9、由于消費者追逐“高雅”而選擇的消費品，往往會出現__的現象。

A．價格越高，需求越小

B．價格越低，需求越小

C．價格越低，需求越大

D．價格越高，需求越大

10、下列控制性詳細規劃指標中，不屬于環境容量控制指標的是

A：容積率

B：綠地率

C：建筑密度

D：建筑后退紅線距離

E：執行層的組織協調

11、可行性研究的結論主要是說明項目的財務評價結果，表明項目。

A：是否有足夠的資金來源

B：是否有較為廣闊的市場 C：是否具有較理想的財務內部收益率

D：是否有較強的貸款償還和自身平衡能力和較強的抗風險能力

E：項目是否可行

12、當開發項目完工并具備竣工驗收條件后，負責組織有關單位進行驗收的是__。

A．開發商

B．設計單位

C．承包商

D．監理單位

13、按照規定，下列劃撥建設用地使用權經批準可保留劃撥土地使用權的包括。

A：繼續作為城市基礎設施用地，公益事業用地和國有重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，原土地用途不發生改變，但改造或改組為公司制企業除外

B：非國有企業兼并國有企業的

C：國有企業兼并國有企業、非國有企業及國有企業合并后的企業是國有工業企業的

D：在國有企業兼并、合并中，一方屬于瀕臨破產企業的E：國有企業改造或改組為國有獨資公司的

14、以下關于建筑物剩余經濟壽命與土地使用權剩余期限的說法正確的是。

A：建筑物剩余經濟壽命與土地使用權剩余期限可能同時結束

B：建筑物剩余經濟壽命與土地使用權剩余期限不同時結束

C：建筑物剩余經濟壽命不可能早于土地使用權剩余期限結束

D：建筑物剩余經濟壽命不可能晚于土地使用期限結束

E：建筑物剩余經濟壽命早于土地使用權剩余期限結束

15、房地產開發項目實行__。

A．資本金制度

B．股份制度

C．質量責任制度

D．項目手冊制度

16、某地區某類房地產1998～2004年價格見下表。

某類房地產1998～2004年價格

(單位：元/m2)A．年份

B．1998 C．1999 D．2000 E．2001 F．2002 G．2003 H．2004 I．2005 J．房地產價格

K．1800 L．2000 M．2220 N．2460 O．2730 P．3030 Q．3360 R．

17、自用的地下建筑，按以下方式計稅；工業用途房產，以房屋原價的__為應稅房產原值，商業和其他用途房產，以房屋原價的__作為應稅房產原值；對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅。

A．30%～40%，50%～60% B．30%～40%，30%～40% C．50%～60%，50%～60% D．50%～60%，70%～80%

18、某開發企業申請貸款5000萬元，該企業的信用等級為AA級，以商品房做抵押，期限2年，項目風險等級為A級，該貸款綜合風險度是__。

A．18% B．25% C．30% D．50%

19、用于計算房地產開發項目全部投資動態經濟評價指標的財務報表是現金流量表。

A：資本金

B：財務計劃

C：項目投資

D：投資者各方

E：借款合同

20、測量學按專業可分為礦山測量、水文測量和等。

A：地籍測量

B：房產測量

C：地質測量

D：城市工程測量

E：碼頭測量

21、__包括金融機構存貸款、有價證券和各種票據市場、黃金市場、外匯市場在內的金融市場。

A．國內金融市場

B．國際金融市場

C．廣義的金融市場

D．狹義的金融市場

22、某業主以一大型物業作抵押貸款，與甲、乙、丙、丁四家銀行簽訂了抵押合同；之后，甲、丙、乙、丁四家銀行與業主分別先后到房地產管理部門辦理了抵押登記手續。當業主無力還貸，處分抵押物時，銀行受償順序為__。

A．三家銀行按貸款額分攤

B．甲-乙-丙-丁

C．乙-丙-甲-丁

D．甲-丙-乙-丁

23、耕地占用稅實行定額稅率，具體分四個檔次。

A：以縣為單位(下同)，人均耕地在l畝以下(含1畝)的地區，10～50元／

B：人均耕地在1～2畝(含2畝)的地區，8～40元／

C：人均耕地在2～3畝(含3畝)的地區，6～30元／

D：人均耕地在3畝以上的地區，6～30元／

E：人均耕地在3畝以上的地區，5～25元／

24、下列關于房地產抵押權的實現中，同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款，說法正確的是。

A：抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償

B：抵押權已登記的先于未登記的受償

C：抵押權已登記的后于未登記的受償

D：抵押權未登記的，按照債權比例清償

E：抵押權為價值權，也是實體權

25、業主大會作出選聘、解聘物業管理企業的決定，必須經__通過。

A．與會業主所持投票權1/2以上

B．與會業主所持投票權2/3以上

C．全體業主所持投票權1/2以上

D．全體業主所持投票權2/3以上

第二篇：四川省房地產估價師《制度與政策》：國有土地上房屋征收與補償模擬試題（定稿）

四川省房地產估價師《制度與政策》：國有土地上房屋征收與補償模

擬試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、商業銀行為房地產開發公司提供貸款屬于其銀行業務中的。A：負債業務 B：資產業務 C：中間業務 D：代理業務

E：執行層的組織協調

2、一購房者購買房產用于零售商業，購買的價格為150萬元，其中購房者自有現金100萬元，其余部分申請銀行貸款。如果該項投資的經營收入扣除運營費用和抵押貸款還本付息后的年凈現金流量為15萬元，則該項投資的稅前現金回報率是__。A．14% B．10% C．33% D．15%

3、評估某宗房地產的價格時，選取的資本化率越高，評估出的價格會。A：越高 B：越低 C：不變

D：符合客觀實際

E：工業用地的監測點評估價格

4、在現金流量表中，不應該出現__。A．借款利息 B．所得稅 C．自有資金 D．折舊與攤銷

5、小跨度廠房是指跨度小于或等于m的單層工業廠房。A：4 B：8 C：12 D：15 E：執行層的組織協調

6、下列關于保險的職能說法有誤的一項是。

A：分散危險的職能是指有共同危險損失顧慮的經濟單位和個人將偶然性危險視同必然性危險，在危險發生之前就聚集資金，危險發生后將這筆資金用于遭受損失的經濟單位和個人，使損失分散給眾人

B：融通資金職能發揮得越好，保險公司的投資收益越高，就可以彌補負債業務的不足或虧損，為采取較低的保險費征收標準，吸引更多的保險費收入創造條件 C：在各種保險中，政策保險最能體現分配職能

D：保險人參與防災防損活動，可以提高社會的防災防損能力 E：執行層的組織協調

7、若銀行對某筆房地產抵押貸款持審慎態度，則抵押率__。A．為零 B．低 C．高 D．為1

8、張先生以10萬元的預付款購買了一套時價為100萬元的期房住宅，一年后該住宅交付使用時，現房價格漲到了120萬元，那么，張先生預付款的收益率為__。A．10% B．20% C．50% D．200%

9、某物業當前的市場售價為5000元/m2，其業主擬采用租金按年5%等比遞增方式出租，并希望在20年的出租期內租金收入的現值之和與當前售價相當。如果折現率為12%，則第一年的租金應該確定為（）元/m2。A．482.79 B．448.24 C．467.25 D．498.53

10、下列說法正確的是__。A．增價拍賣皆為賣方報價拍賣 B．增價拍賣皆為買方報價拍賣 C．減價拍賣皆為賣方報價拍賣 D．減價拍賣皆為買方報價拍賣

11、某宗建筑密度為50％，土地上建有一幢8層且各層建筑面積相同的住宅樓，均價為5000元／㎡，房地產總價為2000萬元，樓面地價為1200元／㎡。該宗土地的總價為萬元。A：96 B：192 C：240 D：480 E：工業用地的監測點評估價格

12、《環境空氣質量標準》規定的環境空氣中各項污染物不允許超過的質量標準是。

A：重量限值 B：濃度限值 C：體積限值 D：質量限值

E：執行層的組織協調

13、采用綜合的單位建筑面積或單位建筑體積等建筑工程概算指標計算整個工程費用，是__。A．單元估算法 B．單位指標估算法 C．工程量近似匡算法 D．概算指標法

14、下列關于房地產估價本質的表述中，錯誤的是。A：房地產估價是模擬市場定價而不是替代市場定價 B：房地產估價是提供價值意見而不是作價格保證 C：房地產估價會有誤差而且不能有誤差范圍限制 D：房地產估價是評估房地產的價值而不是價格 E：工業用地的監測點評估價格

15、某可比實例的實物狀況比估價對象優9％，則其實物狀況修正系數為。A：0．91 B：0．92 C：1．09 D：1．10 E：工業用地的監測點評估價格

16、某塊臨街深度30248m、臨街寬度20m的矩形土地，總價為125萬元，現有一相鄰矩形土地，臨街寬度為25m，根據四三二一法則，其土地的總價為__萬元。A．88 B．121 C．109 D．156

17、一前后臨街、總深度為50 m的矩形宗地，其前街路線價為5 000元／㎡，后街路線價為3 800元／㎡．如果按重疊價值估價法，該宗地的前街影響深度為．【2006年考題】 A：22 m B：28m C：38 m D：50 m E：工業用地的監測點評估價格

18、在測算資本金融資成本時，其資金占用費是按__計算的。A．綜合利率 B．貸款利率 C．折現率 D．機會成本

19、投資者對房地產內部，使用功能的變動(例如，在公寓內設置自助洗衣房提供洗衣服務等)，體現了投資者對房地產投資__的重視。A．各異性 B．適應性

C．相互影響性

D．專業管理依賴性

20、某收益性物業的潛在毛租金收入為30萬元，假設在某報告期內的出租率為80％，所有承租人都能按時交納租金，物業其他收入為2萬元，則物業在該報告期的有效毛收入為萬元．(2009年試題)A：22．0 B：24．0 C：25．6 D：26．0 E：借款合同

21、由整片鋼筋混凝土基板和反梁組成的基礎是__。A．條形基礎 B．樁基礎 C．箱形基礎

D．整體式筏式基礎

22、房地產轉讓時，房屋所有權和該房屋所占用范圍的土地使用權__轉讓。A．同時 B．隨之 C．不能

D．權利人確定是否

23、某宗房地產預計未來第一年的有效毛收入為50萬元，運營費用為30萬元，此后每年的有效毛收入會在上一年的基礎上增長3％，運營費用增長2％，收益年限可視為無限年，該宗房地產的報酬率為7％。該宗房地產的收益價格為萬元。A：650 B：687 C：585 D：630 E：工業用地的監測點評估價格

24、征用耕地的土地補償費用和安置補助費用的總和不得超過土地被征用前三年平均產值的__倍。A．十 B．二十 C．三十 D．四十

25、開發投資的投資者主要是（）。A．賺取利潤 B．保值增值 C．獲得收益 D．消費

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、統計中，用來測定靜態分布數列中各單位的標志值集中趨勢的指標是__。A．平均指標 B．變異指標 C．絕對指標 D．相對指標

2、下列市場調查的內容中，屬于可控因素調查的是__。A．市場需求容量調查 B．消費者行為調查 C．市場營銷因素調查 D．競爭情況調查

3、拆遷當事人向原估價機構申請復核估價的，該估價機構應當自收到書面復核估價申請之日起內給予答復。A：5日 B：7日 C：10日 D：15日

E：執行層的組織協調

4、是指用點、線等符號計算總體和各組單位數的方法。A：劃記法 B：曲線法 C：折疊法 D：邏輯審查 E：點劃法

5、某房地產占地面積40000m2，上存樓房三棟。甲樓4層，每層建筑面積均為3000m2乙樓建筑面積為3層，每層6000m2；丙樓6層，每層7500m2，則該宗土地的建筑覆蓋率為__。A．242.4% B．50% C．41.259% D．187.5%

6、下列屬于目前我國劃撥土地轉讓政策的有。

A：報有批準權的人民政府審批準予轉讓的，應當由出讓方辦理建設用地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金

B：報有批準權的人民政府審批準予轉讓的，應當由受讓方辦理建設用地使用權手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金

C：可不辦理出讓手續，但轉讓方應將所獲得的收益中的土地收益上繳國家 D：可不辦理出讓手續，但轉讓方應將所獲得的所有收益上繳國家 E：在辦理出讓手續的同時，轉讓方應將所獲得的收益上繳國家

7、下列風險不屬于房地產投資系統性風險的是__。A．通貨膨脹風險 B．周期風險 C．比較風險 D．變現風險

8、銀行為某人提供期限為15年，年利率為6％，首期月還款額為1500元，月還款額遞增率為0．3％的個人住房抵押貸款．若將此方案轉為按月等額支付，則月等額還款額是元。A：1907．05 B：1610．56 C：1510．56 D：1415．56 E：借款合同

9、優先股可以分為三種，其中不包括__。A．累計優先股

B．股息可調整的優先股 C．法人優先股

D．可轉換的優先股

10、下列關于工程造價全過程動態控制的表述中，正確的是__。A．以投資估算價控制設計方案的選擇 B．用預算造價控制施工圖設計

C．通過招標投標方式引入競爭機制，擇優選擇承包商 D．合同管理

E．進行建設項目的可行性研究，為投資決策提供依據

11、下列關于房地產廣告的表述中，符合有關規定要求的有。

A：僅介紹項目名稱的房地產廣告，可不載明商品房預售許可證書號 B：在集體土地上建設的房地產發布銷售廣告應載明集體經濟組織名稱 C：預售商品房廣告不得涉及裝修裝飾內容

D：在房地產廣告中表示項目位置，可以用乘坐公共交通工具所需時間來表示距離

E：房地產廣告不得含有承諾為入住者辦理“農轉非”的內容

12、與非專業估價相比，專業估價的特點有（）。A．是一種專業意見 B．估計價格或價值 C．實行有償服務 D．承擔法律責任 E．估價作業日期長

13、自然周期的__始于供求轉折點，此時由于房地產空置率低于合理空置率，所以看起來市場情況還不錯。A．第一階段 B．第二階段 C．第三階段 D．第四階段

14、房地產開發項目銷售利潤率的正確表達式是__。A．銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入 B．銷售利潤率=銷售利潤/總開發價值 C．銷售利潤率=銷售利潤/總開發成本 D．銷售利潤率=銷售利潤/項目總投資

15、城市規劃行政主管部門主要通過對城市建設工程項目進行管理和監督。A：建設項目選址意見書 B：建設用地規劃許可證 C：建設工程開工許可證 D：建設工程規劃許可證 E：建設工程施工報告

16、某宗房地產交易的成交價格為30萬元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產公攤面積為建筑面積的10%，套內建筑面積為100m2，假定折現率為6%，則該房地產按照建筑面積計算的實際單價為__元/m2。A．2593 B．2619 C．2727 D．2862

17、關于投資項目資本金的表述錯誤的是__。A．投資者可以轉讓其出資 B．投資者享有所有者權益 C．投資者不得以任何方式抽出

D．投資者可從項目法人處獲取利息

18、建筑材料的力學性質包括等。A：強度 B：塑性 C：硬度 D：密實度 E：耐磨性

19、據調查，某城市2008年初總家庭數為120萬戶，戶均年可支配收入為5萬元，約有15％的家庭打算當年購房，平均住房需求80㎡／戶，則2008年該市新建商品住房的總市場潛量是萬㎡。A：1260 B：1380 C：1440 D：2100 E：借款合同

20、下列關于房地產業與建筑業的區別和聯系，表述正確的是。A：房地產業與建筑業既有聯系又有區別

B：在房地產開發活動中，房地產業與建筑業往往是甲方與乙方的合作關系 C：建筑業是物質生產部門，房地產業兼有生產(開發)、經營、管理和服務等多種性質

D：房地產業屬于第二產業；建筑業屬于第三產業 E：建筑業屬于第二產業；房地產業屬于第三產業

21、管理中心運作住房公積金的基本要求是__。A．效益性 B．安全性 C．流動性 D．風險性

22、一般來說，通貨膨脹會導致折現率（）。A．小于利率 B．大于利率 C．降低 D．提高

23、房地產開發投資中的銷售稅金，又稱“兩稅一費”，包括。A：營業稅 B：教育費附加

C：城市維護建設稅 D：房產稅 E：土地使用費

24、同時開發幾種產品，分別定位于不同的細分市場的營銷方式是（）。A．無差異性營銷 B．差異性營銷 C．定制性營銷 D．集中性營銷

25、在評估報告中，項目經濟效益評價一般包括。A：現金流量分析 B：資金來源與運用表 C：貸款償還分析 D：盈虧平衡分析 E：敏感性分析

第三篇：2016年上半年重慶省房地產估價師《制度與政策》：房屋征收補償的內容考試試卷

2016年上半年重慶省房地產估價師《制度與政策》：房屋征收補償的內容考試試卷

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、某可比實例的實物狀況比估價對象優9％，則其實物狀況修正系數．【2003年考題】 A：0．91 B：0．92 C：1.09 D：1．10 E：工業用地的監測點評估價格

2、新設項目法人的資本金籌措渠道，不包括__資金。A．政府政策性 B．資產變現 C．企業入股

D．個人入股范圍

3、某幢大廈的房地總價值為5 000萬元，甲公司擁有其中的商業部分，此部分的房地價值為1 000萬元；乙公司擁有其中的寫字樓部分，此部分的房地價值的500萬元．按房地產價值分攤法計算甲、乙兩公司共同占有的土地份額為。A：20％ B：10％ C：30％ D：40％

E：工業用地的監測點評估價格

4、張某購買了一間總價值為100萬元的商鋪用于經營，其中首付款為總價的60％，其余為銀行提供的年利率為7.5％，期限為10年，按年等額還本付息的抵押貸款，若年平均經營收入為20萬元，運營費用為經營收入的30％，則在貸款期內的稅前現金回報率是。A：8.17％ B：13.62％ C：14.00％ D：23.33％ E：借款合同

5、企業行政管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的經營費用、管理費用和財務費用是__。A．經營成本 B．開發產品成本 C．期間費用

D．開發項目總投資

6、下列關于稅收的表述中，正確的是__。A．房產稅的課稅對象是房產

B．房地產轉讓，必須按時交易合同上載明的價格征收契稅 C．農村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用稅

D．城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內的土地是城鎮土地使用稅的計稅依據

7、關于房地產市場吸納周期的說法，錯誤的是__。

A．吸納周期是捐房屋從準備租售到租售完成所需的時間 B．吸納周期反映可供租售量全部被市場吸納所需的時間 C．在新建商品房銷售市場中，吸納周期又稱為銷售周期 D．吸納周期在數值上等于吸納率的倒數

8、房地產估價師從某個特定投資者的角度出發評估出的價值屬于．【2007年考題】

A：市場價值 B：清算價值

C：快速變現價值 D：投資價值

E：工業用地的監測點評估價格

9、《中華人民共和國城市房地產管理法》規定：“由以上人民政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書”。A：鄉級 B：縣級 C：地市級 D：省級

E：執行層的組織協調

10、收入效應是指。

A：當某商品的價格發生變動時，消費者需求量發生變動的現象

B：在理論上可用替代效應和收入效應的綜合作用——價格效應來解釋

C：其他商品價格不變，某商品價格發生變動，從而商品的相對價格發生變化，消費者在原來價格組合下的購買力水平沒有發生變化的情況下，對價格變動商品的需求量發生變化的現象

D：由于商品價格變化引起消費者的收入相對變化而引起商品的購買量發生變化的現象

E：執行層的組織協調

11、關于假設開發法的說法，錯誤的是。

A：運用假設開發法估價，開發完成后的價值可以采取收益法求取 B：投資利息和開發利潤只有在傳統方法中才需要測算

C：假設開發中測算的“扣除項目”金額本質上應是預測的扣除項目在未來發生時的值

D：在預測開發法完成后的價值時，應將估價作業時的類似房地產市場價格作為開發完成后的價值

E：工業用地的監測點評估價格

12、下列不屬于住房公積金歸集內容的是__。A．繳存住房公積金的對象 B．繳存住房公積金的工資基數 C．繳存比例 D．公積金使用

13、某套住宅建筑面積為100m2，套內建筑面積為92m2，使用面積為80m2，每平方米使用面積的價格為3000元/m2，則住宅每平方米建筑面積的建筑價格為__元。A．2400 B．2580 C．2607 D．2760

14、下列房地產價格中，屬于短期均衡價格的是。A：成交價格 B：市場價格 C：理論價格 D：投資價值

E：工業用地的監測點評估價格

15、某房產開發企業經過市場調研后，決定在某城市開發供老年人居住的“銀發公寓”。那么，開發商在目標市場選擇過程中采用的是（）模式。A．選擇專業化 B．產品專業化 C．大量定制

D．單一市場集中化

16、下列有關房地產開發項目的初步可行性研究及相關知識，表述不當的是（）。A．所謂輔助研究，是對投資項目的一個或幾個重要方面進行單獨研究，用作初步可行性研究和詳細可行性研究的先決條件，或用以支持這兩項研究

B．初步可行性研究階段投資估算的精度可達到±5%，所需費用約占總投資的1.0%～2.0% C．初步可行性研究亦稱預測可行性研究，在此階段，主要是在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析

D．在此階段需對以下內容進行粗略的審查：市場需求與供應、建筑材料供應狀況、項目所在地區的社會經濟情況、項目地址及其周圍環境、項目規劃設計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算、項目財務分析等

17、某高層住宅大樓，房地總價值為8 000萬元，其中建筑物價值占40％。某人擁有其中的一套住宅，房地價值為130萬元，該部分的建筑物價值為50萬元，則此人占有的土地份額為。A：1．67％ B：2．1％ C：2．3％ D：2．5％

E：工業用地的監測點評估價格

18、電氣系統、給排水管理、設備安裝的最低保修期限為__年。A．1 B．2 C．3 D．5

19、某商場建成3年后補辦了土地使用權出讓手續，土地使用權出讓年限為40年，建筑物的自然壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經濟壽命應為（）年。A．40 B．43 C．47 D．50 20、對于一個投資項目而言，隨著產銷量的變化，盈利與虧損之間一般至少有一個轉折點，這個轉折點被稱為__。A．拐點

B．盈虧轉化點 C．盈虧平衡點 D．盈虧轉折點

21、下列關于商業銀行資產業務的表述中，正確的是。

A：按貸款發放時有無擔保品，貸款分為自營貸款、委托貸款和特定貸款 B：商業銀行資產業務主要包括貸款和投資(購買有價證券)兩大類 C：長期貸款指貸款期限在10年以上(不含10年)的貸款

D：抵押貸款是指按一定的質押方式以借款人或第三人的動產或權利作為質物而發放的貸款

E：執行層的組織協調

22、一套總價60萬元的住房，在實際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：(原題由于教材說法有誤，筆者作了修改)(1)．要求在成交日期時一次付清。(2)．如果在成交日期時一次付清，則給予折扣5％。(3)．以抵押貸款方式支付，首期支付10萬元，余款在未來10年內按月等額支付。(4)．約定一年后一次付清。(5)．從成交日期起分期支付，首期支付20萬元，余款在一年內分兩期支付，每隔半年支付20萬元。下列選項中，名義價格和實際價格相同的是。A：第(1)種情況 B：第(2)種情況 C：第(4)種情況 D：第(5)種情況

E：工業用地的監測點評估價格

23、按照《中華人民共和國物權法》規定，業主作出解聘物業服務企業的決定，應當經的業主同意。

A：專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上 B：專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數過半數 C：專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數三分之二以上 D：專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數 E：執行層的組織協調

24、的立法目的是：“為了維護國家基本經濟制度，維護社會主義市場經濟秩序，明確物的歸屬，發揮物的效用，保護權利人的物權”。A：《中華人民共和國土地管理法》 B：《中華人民共和國城市房地產管理法》 C：《中華人民共和國城鄉規劃法》 D：《中華人民共和國物權法》 E：房地產估價機構必須加蓋公章

25、建筑施工許可證發證機關在收到建設單位報送的《建筑工程施工許可證申請表》和所附證明文件后，對于符合條件的，應當自收到申請之日起日內頒發施工許可證。A：15 B：30 C：45 D：60 E：執行層的組織協調

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、普通股不能享有的權力是。A：參加股東大會的權利 B：參加表決的權利 C：總股控制的權利 D：股票轉讓權

E：執行層的組織協調

2、房地產投資的收益，包括投資回收和（）兩個部分。A．投資風險 B．投資利率 C．投資現值 D．投資回報

3、屬于產權登記制種類的是。A：特權登記制 B：權利登記制 C：歸屬登記制 D：托倫斯登記制 E：契據登記制

4、從物理形態上分，作為投資對象的房地產資產，主要可以分為__。A．土地

B．建成后的物業 C．在建工程 D．地下設施 E．商用物業

5、下列關于房地產抵押價值評估的表述中，正確的有．【2004年考題】 A：法律法規規定不得抵押的房地產，沒有抵押價值

B：再次抵押的房地產的抵押價值為該房地產的價值扣除已擔保債權后的余額 C：房地產的價值扣除預計處分該房地產的各種費用、稅金后的余額才是抵押價值

D：不能單獨處分、使用的房地產不宜作為抵押物，應當沒有抵押價值

E：在評估土地使用權是以劃撥方式取得房地產的抵押價值時，不應包括土地使用權出讓金

6、房地產價格構成中的開發成本包括。A：取得土地使用權時的出讓金或轉讓金 B：基礎設施建設費 C：公共配套設施建設費 D：勘察設計和前期工程費 E：管理費

7、直接融資是指資金供給者與資金需求者運用一定的__直接形成債權債務關系的行為。A．商品交易 B．貨幣工具 C．金融工具 D．借貸活動

8、根據《房屋登記辦法》，可以辦理預告登記的有。A：預購商品房設定抵押 B：在建工程設定抵押 C：房屋所有權轉讓

D：房屋所有權設定抵押 E：購買預售商品房

9、與估價對象相似的房地產是指與估價對象的等相同、相似的房地產。A：區位 B：用途 C：權利性質 D：總價 E：外觀

10、自2008年11月1日起，對個人首次購買90及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到。A：1％ B：2％ C：3％ D：4％

E：執行層的組織協調

11、影響房地產市場轉變的社會經濟力量有幾方面。A：自然環境的變化 B：房地產價格政策 C：政治制度的變遷

D：信息、通信技術水平的提高 E：傳統觀念及消費心理

12、對于非出租的房產，以房產原值一次扣除__的余值為計稅依據。A．10%～20% B．10%～30% C．20%～30% D．30%～40%

13、屬于房地產估價機構業務監管的是。A：業務承攬 B：監管措施 C：行政處罰 D：業務轉讓 E：異地執業

14、工業用地的出讓最高年限為__。A．70年 B．50年 C．40年 D．100年

15、住房置業擔保公司應當從其資產中按照借款人借款余額的一定比例提留擔保__。

A．風險基金 B．保證金 C．預留金 D．周轉金

16、全民所有制的土地被稱為國家所有土地，其由國務院代表國家行使。A：使用權 B：征收權 C：購買權 D：所有權

E：執行層的組織協調

17、某商品住宅樓于2007年1月10日竣工驗收合格，施工單位按法定最低保修期限承諾，如該住宅樓中的住房于2010年1月10日交付給買受人，則開發商承擔該商品住宅屋面防水的最低保修期限應至。A：2010年1月9日 B：2012年1月9日 C：2013年1月9日 D：2015年1月9日 E：執行層的組織協調

18、住房公積金的提取和使用原則不包括__的原則。A．定向使用 B．安全運作 C．嚴格時限 D．按時使用

19、由于出讓計劃不明確，對以抵押方式向土地儲備機構發放貸款，貸款期限最長不得超過（）年。A．1 B．2 C．3 D．5 20、《土地使用權出讓合同》規定：土地使用者在簽約時應繳納地價款的一定比例作為定金，并應在日內支付全部價款，逾期未全部支付地價款的，出讓方依照法律和合同約定，收回土地使用權并不退定金。A：15 B：30 C：60 D：90 E：執行層的組織協調

21、在房地產開發項目策戈Ⅱ中，主要考慮項目所在地點的交通、城市規劃、土地取得代價、拆遷安置難度、基礎設施完備程度以及地質、水文、噪聲、空氣污染等因素的分析與選擇是__。A．地域分析與選擇

B．具體地點的分析與選擇

C．開發內容和規模的分析與選擇 D．開發時機的分析與選擇

22、下列情況的房地產不得發布廣告。

A：在已經依法取得國有土地使用權的土地上開發建設的 B：在未經國家征收的集體所有的土地上開發建設的 C：司法機關依法決定查封的

D：預售房地產，已取得該項目預售許可證的 E：權屬有爭議的

23、一般來說，房地產開發都遵循一個合乎邏輯和開發規律的程序。以下程序排列正確的是__。①規劃設計與方案報批；②投資機會找尋：③可行性研究；④獲取土地使用權證；⑤投資機會篩選；⑥施工建設與竣工驗收；⑦市場營銷和物業管理；⑧簽署合作協議 A．②⑤④③①⑥⑧⑦ B．②⑤③④①⑧⑥⑦ C．②④⑤③①⑧⑥⑦ D．②③⑤④①⑧⑥⑦

24、”三通一平”一般是指某區域具備了__等設施以及場地平整。A．水通、氣通、電通 B．路通、水通、電通 C．路通、水通、氣通 D．路通、電通、氣通

25、房地產泡沫的成因，主要有__三個方面。A．土地的有限性和稀缺性 B．開發商的因素 C．投機需求膨脹

D．金融機構過度放貸 E．領導的決策

第四篇：江蘇省2015年上半年房地產估價師《案例與分析》：房屋征收補償內涵考試題（推薦）

江蘇省2015年上半年房地產估價師《案例與分析》：房屋征收補償內

涵考試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、經會計事務所審計，2006年A公司銷售收入為1000萬元，隱成本為200萬元，會計成本為600萬元，該公司經濟利潤為萬元。A：100 B：200 C：600 D：1000 E：執行層的組織協調

2、不可能引起房地產需求增加或減少的條件是__。A．消費者的自我需要 B．未來預期收益變化 C．政府稅收政策 D．收入水平的變化

3、下列表述中不正確的是。

A：在實際估價中，不同的估價方法將影響估價結果 B：在實際估價申，不同的估價時點將影響估價結果 C：在實際估價中，不同的估價目的將影響估價結果 D：在實際估價中，不同的估價作業期將影響估價結果 E：工業用地的監測點評估價格

4、一個國家以當年價格(或不變價格)計算的1年內所生產的全部最終產品和勞務的市場價值總和，稱為__。A．國內生產總值 B．國民生產總值 C．國內生產凈值 D．國民收入

5、房地產估價從某種意義上講是房地產的價值。A：發明 B：發現 C：創造 D：確定

E：工業用地的監測點評估價格

6、原建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》規定，拆遷當事人向原估價機構申請復核估價的，該估價機構應當自收到書面復核估價申請之日起日內給予答復。A：5 B：7 C：10 D：15 E：房地產估價機構必須加蓋公章

7、一級房地產估價機構及執業人員信用檔案系統由住房和城鄉建設部組織建立，為房地產中介服務行業信用檔案的系統管理部門。A：房屋管理部門

B：中國房地產估價師與房地產經紀人學會 C：房地產管理部門

D：中國房地產建設行政管理部門 E：執行層的組織協調

8、房地產開發企業發生的虧損，可以用下一的彌補，下一稅前利潤不足彌補的，可以在5年內延續彌補。A：所得稅前利潤 B：所得稅后利潤 C：應分配利潤 D：未分配利潤 E：借款合同

9、顆粒污染物又稱總懸浮顆粒物，是指能懸浮在空氣中，空氣動力學當量直徑≤μm的顆粒物。A：100 B：200 C：500 D：800 E：執行層的組織協調

10、共有房地產的房地產權證由__收執。A．共有人共同 B．共有人分別

C．權利人推舉的持證人

D．房地產主管部門指定的權利人

11、生地與熟地之間的價格差異（）。A．僅僅是土地開發費用

B．是土地開發費用、開發商利潤和稅費等 C．僅僅取決于容積率的高低 D．是開發商利潤

12、某宗房地產的報酬率為7％，收益年限為40年條件下的市場價值為5500元／㎡；若報酬率為8％，收益年限為30年，則該房地產的市場價值為元／㎡。A：4644 B：5192 C：5308 D：5500 E：工業用地的監測點評估價格

13、A房地產經紀公司獨家代理，為王某介紹成交一宗二手房，該二手房成交價格總額為10萬元，按照規定，A房地產經紀公司可收取王某房屋買賣代理費最高為元。A：500 B：1000 C：2500 D：3000 E：執行層的組織協調

14、《房地產開發企業資質管理規定》規定，房地產開發主管部門應當在收到備案申請后日內向符合條件的新設立的房地產開發企業核發有關資質證書。A：30 B：45 C：60 D：90 E：房地產估價機構必須加蓋公章

15、下列關于路線價法的表述中，不正確的是__。

A．路線價法實質是一種市場法，其理論依據與市場法相同，是房地產價格形成的替代原理

B．路線價法適用于城鎮街道兩側商業用地的估價

C．運用路線價法的前提條件是街道較規整，兩側臨街土地的排列較整齊

D．路線價法是在特定的街道上設定標準臨街寬度，從中選取若干標準臨街用地求其平均價格

16、增加了國有建設用地使用權出讓的掛牌出讓方式。A：《中華人民共和國土地管理法》 B：《中華人民共和國土地管理法實施條例》 C：《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》 D：《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》 E：房地產估價機構必須加蓋公章

17、下列關于貸款擔保的說法，錯誤的是__。

A．是為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風險，由借款人或第三人對貸款本息的償還提供的一種保證

B．貸款的擔保人能取代借款人的信用狀況

C．貸款的擔保并不一定能確保貸款得以足額償還 D．貸款有保證、抵押、質押三種形式

18、在我國房地產業的歷史沿革中，城市房屋和土地的所有制構成發生了根本性的變化，確立了公有制在社會主義城市房地產中的主體地位。A：1949~1955年 B：1956—1965年 C：1966～1978年 D：1978年以后

E：房地產估價機構必須加蓋公章

19、拍賣的基本原則不包括__。A．公開原則 B．保留價原則 C．公正原則 D．公平原則 20、運用假設開發法評估某待開發房地產的價值時，若采用現金流量折現法計算，則該待開發房地產開發經營期的起點應是__。A．待開發房地產開發建設開始時的具體日期 B．待開發房地產建設發包日期 C．取得待開發房地產的日期

D．房地產開發完成并投入使用的日期

21、房地產市場供給壟斷性的原因不包括__。A．房地產市場需求的廣泛性 B．房地產市場供給的異質性 C．土地所有權的排他性 D．土地的有限性

22、是指在施工過程中耗費的構成工程實體的各項費用。A：企業管理費 B：規費

C：直接工程費 D：措施費

E：執行層的組織協調

23、是房地產投資信托基金和大型房地產企業常采用的業務經營模式類型。A：開發-銷售模式

B：開發-持有-出租-出售模式 C：購買-持有-出租-出售模式 D：購買-更新改造-出租模式 E：借款合同

24、某在建工程土地使用權年限40年，自取得土地使用權之日起開工，預計建成后的建筑面積為15000㎡，年凈收益為480萬元，自開工到建成的開發期為3年，估計該項目至建成還需1．5年，一直報酬率為8％，折現率為12％，該項目開發完成后的房地產現值為．【2005年考題】 A：4023．04萬元 B：4074．10萬元 C：4768．50萬元 D：5652．09萬元

E：工業用地的監測點評估價格

25、下列不屬于間接融資優點的是。A：籌資可以積少成多 B：安全性較高 C：安全性較低

D：作為間接融資主體的金融中介機構，一般都有相當大的規模，資金也比較雄厚，它們可以雇用各種專業人員對融資活動進行分析，也有能力利用現代化工具從事金融活動

E：執行層的組織協調

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、當項目評估中有若干個變量，每個變量又有多種甚至無限多種取值時，進行風險分析的方法一般采用__。A．概率分析 B．解析法

C．蒙特卡洛法 D．杠桿分析法

2、表明對物質資料具有某種權利的有價證券屬于__。A．貨幣證券 B．信用證券 C．商品證券 D．資本證券

3、建設貸款的還款資金來源，通常是銷售收入或．(2008年試題)A：土地開發貸款 B：房地產抵押貸款 C：土地轉讓收入 D：流動資金貸款 E：借款合同

4、收益性房地產包括__。A．未出租的餐館 B．旅店 C．加油站 D．農地

E．未開發的土地

5、以下不屬于賣方應繳納的稅費的是__。A．營業稅

B．城市維護建設稅 C．土地增值稅 D．契稅

6、下列關于《暫定資質證書》，表述正確的是__。A．《暫定資質證書》有效期為3年

B．房地產開發主管部門可以視企業經營情況延長《暫定資質證書》的有效期 C．房地產開發主管部門延長《暫定資質證書》的有效期不能超過3年 D．自領取《暫定資質證書》之日起3年內無開發項目的，《暫定資質證書》的有效期不得延長

E．自領取《暫定資質證書》之日起1年內無開發項目的，《暫定資質證書》的有效期不得延長

7、商業銀行發放的商用房地產抵押貸款的貸款價值比通常低于個人住房抵押貸款的貸款價值比，原因主要是（）。A．商用房地產風險更高 B．商用房地產的收益更高 C．商用房地產的價值更高

D．商用房地產的增值潛力更大

8、一級的房地產估價機構資質由建設部審批。二級及二級以下房地產估價機構資質由__審批。A．建設部

B．市級房地產行政主管部門 C．省級房地產行政主管部門 D．地方房地產行政主管部門

9、住房公積金的增值收益的合法用途包括。(2004年試題)A：獎勵住房公積金管理中心職工 B：建立住房公積金貸款風險準備金 C：支付住房公積金管理中心的管理費用 D：建設廉租住房的補充資金 E：建設經濟適用住房的補充資金

10、可行性研究是在投資決策前，對建設項目進行全面的（）分析、論證的科學方法。

A．技術經濟 B．收益成本 C．經濟效益 D．盈利能力

11、下列拆遷行為中，適用《城市房屋拆遷管理條例》的有__。A．征收集體土地過程中對民房的拆遷

B．城市市區內市政建設對居民購買的商品房的拆遷 C．城市近郊區集體土地上水利建設對民房的拆遷 D．城市市區內國有企業對廠房的自拆自建

E．城市市區內建設公益事業房屋對居民私有住房的拆遷

12、下列關于會計的權責發生制原則，表述正確的是。

A：權責發生制原則是指在收入和費用實際發生時進行確認，要等到實際收到現金或者支付現金時才確認

B：凡在當期取得的收入或者應當負擔的費用，不論款項是否已經收付，都應作為當期的收入或費用

C：凡是不屬于當期的收入或費用，即使款項已經在當期收到或支付，也不能作為當期的收入或費用

D：權責發生制原則與收付實現制原則相對應

E：根據權責發生制原則確認收入和費用，才能更真實地反映特定會計期間經營活動的成果

13、下列房產可免征房產稅的有（）。A．企業興辦幼兒園用房 B．公園內營業用房 C．學校圖書館 D．個人居住用房 E．校辦企業用房

14、下列有關統計學基礎知識的表述中，不正確的有__。A．隨著研究目的的改變，統計總體和總體單位可以相互轉化 B．反映總體單位屬性或特征的統計術語稱為指標 C．調查對象就是被調查和訪問的具體單位

D．調查單位與報告單位可以一致也可以不一致

E．相對指標是社會經濟現象的兩個有聯系的指標之比

15、判定工業房地產區位優劣的主要因素有。A：臨街狀況

B：是否便于動力取得 C：是否便于廢料處理 D：是否接近大自然 E：是否便于產品和原材料運輸

16、下列方法中，不屬于風險辨識方法的是。A：專家調查法 B：蒙特卡洛模擬法 C：幕景分析法 D：故障樹分析法 E：借款合同

17、土地使用稅在征收。A：城市 B：縣城 C：建制鎮 D：工礦區 E：農村

18、影響房地產價格的經濟因素有。

A：經濟發展狀況、儲蓄、消費、投資水平B：社會發展狀況、房地產投機和城市化 C：財政收支及金融狀況、利率 D：物價、匯率、居民收入

E：人口數量、行政隸屬變更、居民收入

19、甲、乙兩塊土地，其區位及實物狀況都基本一樣。甲地塊土地單價為506元/m2，容積率為1.5，土地使用年限為50年。乙地塊土地單價為820元/m2，容積率為2.4，土地使用年限為70年。在用樓面地價來判斷甲、乙兩地塊的投資價值時，若土地報酬率為8%，則下列表述中正確的有（）。A．乙地塊比甲地塊貴

B．甲地塊的70年使用權樓面地價低于341.67元/m2 C．甲地塊與乙地塊的樓面地價相等 D．甲地塊比乙地塊貴

E．乙地塊的70年使用權樓面價高于340元/m2 20、規模報酬是指在技術水平不變的條件下，當各種生產要素按相同比例增加，即生產規模擴大時的變化情況。A：經營成本 B：經營利潤 C：銷量 D：產量

E：執行層的組織協調

21、關于國家實行土地登記制度，下列說法正確的是。

A：依法登記的土地所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯 B：屬于國有土地的，核發《國有土地所有證》 C：屬于國有土地的，核發《國有土地使用證》 D：屬于集體土地的，核發《集體土地所有證》 E：使用集體土地的，核發《集體土地使用證》

22、有一計算期為10年的房地產置業投資項目，經測算，該項目的投資收益率為10％，銀行貸款利率為6％，計算期內，凈現值的期望值為235萬元，凈現值的期望值標準差為95萬元，則在計算期內，該項目的標準差系數是。A：52％ B：58％ C：40％ D：68％ E：借款合同

23、各類房屋的殘值率一般為__。A．鋼筋混凝土結構3% B．磚木結構一等6% C．磚混結構一等0% D．簡易結構0%

24、甲土地的樓面地價為2000元/m2，建筑容積率為5，乙土地的樓面地價為1500元/m2，建筑容積率為7，若兩宗地的土地面積等其他條件相同，其總價相比有__。

A．甲等于乙 B．甲大于乙 C．甲小于乙, D．難以判斷

25、印花稅的稅率形式有稅率。A：定額 B：差額 C：累進

D：差額累進 E：比例

第五篇：黑龍江2015年下半年房地產估價師《制度與政策》：集體土地征收試題

黑龍江2015年下半年房地產估價師《制度與政策》：集體土地征收試

題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、下列不屬于物業管理基本特性的是__。

A．城市化

B．社會化

C．專業化

D．市場化

2、需求比供給增長快，空置率繼續下降，租金增長率上漲，這種狀況發生在房地產市場自然周期的。

A：第一階段

B：第二階段

C：第三階段

D：第四階段

E：借款合同

3、估價對象房地產2005年的租金收入為500萬元，經營費用為租金收入的30％，從2006年開始年收入增長2％，經營費用增長1．5％，該房地產剩余使用年限為35年，最后一年不再經營，支出裝修費用500萬元之后以4800萬元轉讓(均發生在年末)．該類房地產的報酬率為8％，則該房地產2006年1月1日的收益價格為。

A：3173．45萬元

B：3205．26萬元

C：4971．37萬元

D：7602．76萬元

E：工業用地的監測點評估價格

4、房地產市場的運行環境中，涉及資本的安全性，是投資者最敏感的問題之一。

A：社會環境

B：政治環境

C：經濟環境

D：金融環境

E：借款合同

5、關于單利和復利的區別，下列說法不正確的一項是__。

A．單利是指在計算利息時，不論期限長短，僅按本金計算利息，所生利息不加入本金重復計算利息

B．復利是指計算利息時，要按一定期限將所得利息加入本金再計算利息，逐期滾算

C．用單利計算利息，具有手續簡便的優點，而用復利計算利息，則有利于加強資金使用的時間觀念，促進企業加速資金周轉，從而有利于提高資金的使用效益，特別是可用來比較不同期限的資金使用效益 D．在我國，大量存款通常采用復利計算，而少量存款采用單利計算

6、某臨街深度30．48 m(即100英尺)、臨街寬度20 m的矩形土地，總價為121．92萬元．按“四三二一法則”，其相鄰臨街深度15．24 m(即50英尺)、臨街寬度25 m的矩形土地的總價 為．【2004年考題】

A：53．34萬元

B：85．34萬元

C：106．68萬元

D：213．36萬元

E：工業用地的監測點評估價格

7、與報酬率性質不同的名詞有__。

A．利息率

B．折現率

C．內部收益率

D．資本化率

8、房地產投資具有保值、增值性，源于房地產本身的__。

A．多樣性

B．固定性

C．稀缺性

D．體積大，消耗材料多

9、竣工房屋價值一般按__價格計算。

A．概算

B．結算

C．預算

D．決算

10、目前房地產開發中，土地使用權出讓不可以采用__形式。

A．掛牌

B．招標

C．公開拍賣

D．劃撥

11、下列風險不屬于房地產開發貸款的風險的是。

A：政策風險

B：市場風險

C：變現風險

D：財務風險

E：借款合同

12、在人均耕地特別少的地方，可以增加安置補助費。但土地補償和安置補助費之和不得超過土地被征用前3年平均產值的__。

A．15倍

B．20倍

C．25倍

D．30倍

13、對單位或個人獲準征用或占用耕地超過__年不使用，加征規定稅額__倍以下的耕地占用稅。

A．1，1 B．1，2 C．2，1 D．2，2

14、某類房地產2001年初至2005年初的價格分別為2300元/m2、2450元/m2、2650元/m2 2830元/m2和3000元/m2，其增減量的權重分別為0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增減量趨勢法估計，以2001年初為預測基期，則該類房地產與2006年初的價格最接近于__元/m2。

A．3100 B．3195 C．3285 D．3300

15、《城市房地產權屬檔案管理辦法》規定，房地產權屬檔案應當以為單元建檔。

A：房號

B：街道

C：丘

D：幢

E：執行層的組織協調

16、按照，工程建設定額可以劃分為全國通用定額、行業通用定額和專業專用定額三種。

A：定額反映的生產要素消耗內容不同

B：定額的編制程序和用途不同

C：投資的費用性質不同

D：專業性質不同

E：執行層的組織協調

17、開發商應當自建設工程竣工驗收合格之日起__日內，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。

A．10 B．15 C．20 D．30

18、某建筑物實際經過年數為10年，估價人員現場查勘后認為該建筑物建筑設計過時和維修保養差造成功能折舊和物質折舊高于正常建筑物，判斷其有效經過年數為18年，剩余經濟壽命為22年，殘值率為4％，用直線法計算該建筑物的成新率為．【2005年考題】

A：43．2％

B：50％

C：56．8％

D：70％

E：工業用地的監測點評估價格

19、用收益法評估某宗房地產的價格時，除有租約限制的以外，應選取凈收益作為估價依據。

A：類似房地產的客觀

B：類似房地產的實際 C：類似房地產的最高

D：類似房地產的最低

E：工業用地的監測點評估價格

20、投資估算的精度可達±20％，所需費用約占總投資的0．25％～1．5％，該階段為。

A：投資機會研究

B：初步可行性研究

C：詳細可行性研究

D：項目的評估和決策

E：借款合同

21、根據《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》，屋面防水最低保修期限為年。

A：1 B：2 C：3 D：5 E：房地產估價機構必須加蓋公章

22、對開發商而言，在下列合同形式及補充條款中，風險最大的是（）。

A．固定總價合同，采用按日計價的增價條款

B．固定總價合同，采用重大增價條款調整

C．固定總價合同，采用延期增價條款

D．成本加浮動酬金合同

23、決定房地產市場是地區性市場的是房地產的特性。

A：不可移動性

B：異質性

C：用途多樣性

D：相互影響性

E：工業用地的監測點評估價格

24、在影響房地產價格的各種因素中，“城市化”屬于（）。

A．社會因素

B．環境因素

C．人口因素

D．行政因素

25、以下指標屬于市場交易指標的是__。

A．銷售量

B．人口數

C．存量

D．空置率

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、保險合同的輔助人，包括。

A：被保險人

B：受益人

C：保險代理人 D：保險經紀人

E：保險公估人

2、有一開發公司擬參加國有土地使用權拍賣會，現委托房地產估價人員對該土地的最高競買價進行評估，所得出的評估價值是。

A：交換價值

B：公開市場價值

C：投資價值

D：理論價格

E：標定地價

3、房地產權屬檔案的完整性體現在兩個方面，即。

A：房證結合B：地證結合C：圖卡結合D：圖檔結合E：房地結合

4、當計息周期為1年時，名義利率r與實際利率i的關系是__。

A．i＝r B．i＞r C．i＜r D．i＝1+r

5、在貸款綜合評價中，項目風險等級分為AAA、AA、A和BBB四個風險等級，其中AAA級對應的風險系數為。

A：50％

B：60％

C：70％

D：80％

E：借款合同

6、《關于加強房地產交易市場管理的通知》中有明確規定，城市房地產交易包括各種所有制房屋的__。

A．抵押

B．租賃

C．轉讓

D．捐贈

E．產權分割

7、屬于外匯市場的參與者的是。

A：外匯銀行

B：外匯受理人

C：客戶

D：中介公司

E：中央銀行

8、下列選項中，房地產價格的形成條件有。

A：有用性

B：稀缺性

C：有效需求 D：波動性

E：不可移動性

9、下列關于拍賣與投標招標的區別，說法正確的是。

A：拍賣活動實施機構必須是依法設立的拍賣企業，招標人只可委托代理機構招標

B：招標人是為了完成某些項目而在投標人中選擇一個條件最優的合作伙伴，合同成立后由中標人完成合同約定的工作

C：拍賣成交后，委托人和買受人都必須根據合同的約定向拍賣行支付傭金

D：招標投標活動中，雙方均需支付傭金或酬勞

E：是否收取酬勞可以作為區別拍賣與招標投標的一個重要標志

10、征收和征用的共同之處在于。

A：都是改變所有權

B：都是改變使用權

C：都要依法給予補償

D：都是為了公共利益需要

E：都要經過法定程序

11、假設某房地產投資項目的負債合計為3000萬元，資產合計為5000萬元，流動資產和流動負債分別為2500萬元和1250萬元，存貨為1500萬元。則該房地產投資項目的資產負債率為__。

A．167% B．80% C．200% D．60%

12、在房地產市場狀況分析的內容中，對于需求分析中的是第一步。

A：需求影響因素分析

B：吸納率分析

C：需求預測分析

D：市場購買者的產品功能需求

E：借款合同

13、房地產的行政法規包括。

A：《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》

B：《城市房地產轉讓管理規定》

C：《房地產估價師執業資格考試實施辦法》

D：《住房公積金管理條例》

E：《城市房地產中介服務管理規定》

14、在有保留價的拍賣中，再拍賣的保留價一次拍賣。

A：略低于

B：略高于

C：等于

D：可高于也可低于

E：執行層的組織協調

15、某宗房地產交易的成交價格為30萬元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產公攤面積為建筑面積的10%，套內建筑面積為100m2，假定折現率為6%，則該房地產按照建筑面積計算的實際單價為__元/m2。A．2593 B．2619 C．2727 D．2862

16、一般來說，信用卡的功能主要有。

A：升值功能

B：轉賬結算功能

C：消費貸款功能

D：匯兌功能

E：儲蓄功能

17、下列屬于優先股股東享有權利的有。

A：參加股東大會的權利

B：分配股息的優先權

C：分配剩余資產的優先權

D：有限的表決權

E：要求贖回權

18、股票與公司債券都是有價證券，且同屬于資本證券，二者質的區別在于__。

A．買賣和轉讓的方式不同

B．投資性質和各自包含的權利不同

C．收益和風險責任不同

D．投資風險程度不等

E．流通程度不同

19、下列資金中，不屬于資本金現金流量表中現金流入的是。

A：回收固定資產余值

B：自有資金

C：長期借款

D：凈轉售收入

E：借款合同

20、下列民事行為屬于無效的有。

A：由完全民事行為能力人實施的

B：一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意愿的情況下所為

C：限制民事行為能力人依法不能獨立實施的

D：惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的E：經濟合同違反國家指令性計劃的

21、會計的目標是向國家、企業內部、企業外部提供有助于所必需的、以財務信息為主的經濟信息。

A：實行宏觀調控

B：加強內部經營管理

C：合理地進行投資和信貸決策

D：優化社會經濟資源配置

E：加強外部經營管理

22、房地產具有供給有限特性，本質上于（）。

A．土地總量有限 B．規劃限制

C．房地產不可移動

D．價值量大

23、下列符合房地產廣告要求的有。

A：房地產廣告中對價格有表示的，應當清楚地表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限

B：房地產中表現項目位置，應以從該項目到達某一具體參照物的現有交通干道的實際距離表示，可以以所需時間來表示距離

C：房地產廣告中涉及的交通、商業、文化教育設施及其他市政條件等，如在規劃或者建設中應當在廣告中注明

D：房地產廣告中涉及面積的，應當表明是建筑面積還是使用面積

E：預售、預租商品房廣告不得涉及裝修、裝飾內容

24、保險的基本職能是指保險在一切經濟條件下均具有的職能，包括__。

A．分散風險職能

B．融通資金職能

C．組織經濟補償職能

D．防災防損職能

E．分配職能

25、根據權利的作用，以下民事權利屬于形成權的是__。

A．物權

B．知識產權

C．人身權

D．撤銷權