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第一篇：2012年最新拆遷政策房屋征收與補(bǔ)償條例

2012年最新拆遷政策房屋征收與補(bǔ)償條例

2012-09-28 15:34搜房網(wǎng)

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[摘要]我國最新的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》已經(jīng)于2011年1月21日頒布實(shí)施，全國各省市已經(jīng)根據(jù)此條例分別頒布了地方的實(shí)施細(xì)則或暫行辦法等地方規(guī)章、政策。下面為更好便于大家清楚的了解補(bǔ)償項(xiàng)目，我將以石家莊為例并結(jié)合國務(wù)院條例，對補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行詳解：

http://news.qd.soufun.com/2012-09-28/8680666.htm 我國最新的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》已經(jīng)于2011年1月21日頒布實(shí)施，全國各省市已經(jīng)根據(jù)此條例分別頒布了地方的實(shí)施細(xì)則或暫行辦法等地方規(guī)章、政策。下面為更好便于大家清楚的了解補(bǔ)償項(xiàng)目，我將以石家莊為例并結(jié)合國務(wù)院條例，對補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行詳解：

國有土地上有兩種補(bǔ)償方式：

一、產(chǎn)權(quán)交換式補(bǔ)償；

二、貨幣補(bǔ)償。

產(chǎn)權(quán)交換式補(bǔ)償：

一、房屋價(jià)值補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：

這里的房屋補(bǔ)償，是指對被征收的國有土地上建筑物價(jià)值進(jìn)行的補(bǔ)償，按不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似的市場價(jià)格，并請有評估資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估確定。這里的市場價(jià)格，地級市政府部門都會依據(jù)每年住宅房屋市場價(jià)格規(guī)律，制定出相應(yīng)房屋市場價(jià)格表供當(dāng)?shù)乇徊疬w的居民進(jìn)行參考。如：石家莊市人民政府針對三年大變樣政策，每年都出具了《石家莊拆遷區(qū)域住宅房屋市場價(jià)格表》。不清楚自己區(qū)域被拆遷房屋的價(jià)格的，可以找當(dāng)?shù)卣ㄔO(shè)部門進(jìn)行咨詢或索取材料。對評估確定房屋價(jià)值有異議的，可以向復(fù)核評估，對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向評估專家委員會申請?jiān)俅舞b定。

二、搬遷費(fèi)和臨時(shí)安置費(fèi)(俗稱過渡費(fèi))搬遷費(fèi)和臨時(shí)安置費(fèi)用，具體數(shù)額各市一般都已確定具體數(shù)額及計(jì)算方式，詳見各地出具標(biāo)準(zhǔn)，在這里作者所列算的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，是以大眾化被拆遷人自主搬遷和過渡方式進(jìn)行的計(jì)算。如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房，則無需支付臨時(shí)安置費(fèi)。以石家莊為例（自主搬遷）：2012年搬遷費(fèi)20元/平方米，按2次計(jì)算；臨時(shí)安置費(fèi)（過渡費(fèi)）按25元/平方米計(jì)算，逾期12月以內(nèi)，每月增加50%，預(yù)期12個(gè)月不滿24個(gè)月的，自第13個(gè)月起每月增加75%，逾期24個(gè)月以上的，自第25個(gè)月起每月增加100%。

三、停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償

該費(fèi)用針對非住宅類房屋運(yùn)營性房屋進(jìn)行補(bǔ)償，因?yàn)閷賯€(gè)案，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不能統(tǒng)一，一般是有征收當(dāng)事人進(jìn)行協(xié)商確定，協(xié)商不成的，可委托房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)評估確定。

四、補(bǔ)助和獎勵

補(bǔ)助包括困難補(bǔ)助和公攤補(bǔ)助。困難補(bǔ)助是針對貧困人員進(jìn)行的補(bǔ)助，依據(jù)當(dāng)?shù)卣鼍叩臉?biāo)準(zhǔn)確定；公攤補(bǔ)助針對所有被拆遷人的房屋公攤進(jìn)行的額外補(bǔ)助，也會出具公攤補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。如石家莊出具了《石家莊市市區(qū)被征收房屋公攤基準(zhǔn)補(bǔ)助系數(shù)》。獎勵是指各拆遷人鼓勵被拆遷人及時(shí)拆遷而給付的額外補(bǔ)償。具體標(biāo)準(zhǔn)，因地各一，但該費(fèi)用不是強(qiáng)制性，是否給付仍看當(dāng)?shù)卣摺?/p>

五、房屋裝修補(bǔ)償及家電設(shè)備移機(jī)補(bǔ)償

房屋裝修補(bǔ)償也是先有當(dāng)事人協(xié)商，協(xié)商不成由評估機(jī)構(gòu)評估確定，家電設(shè)備移機(jī)也是參照上述方式實(shí)施。不過為統(tǒng)一、方便，各縣市會依照市場價(jià)格出具具體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，具體數(shù)額以發(fā)布時(shí)征收拆遷時(shí)出具的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。

貨幣補(bǔ)償方式。

一、房屋價(jià)值補(bǔ)償

補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)同產(chǎn)權(quán)交換一樣，不過增加了一項(xiàng)：即計(jì)算補(bǔ)償金時(shí)將公攤補(bǔ)助面積計(jì)算在內(nèi)一同作價(jià)。

二、臨時(shí)安置費(fèi)和搬遷費(fèi)

參照以上標(biāo)準(zhǔn)，僅支付12個(gè)月臨時(shí)安置費(fèi)，搬遷費(fèi)與產(chǎn)權(quán)交換式搬遷費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相同。

三、其他補(bǔ)償項(xiàng)目

對貨幣補(bǔ)償?shù)谋徊疬w人，只要符合條件，也享受各種困難補(bǔ)助、拆遷獎勵、停產(chǎn)停業(yè)損失，及房屋專修、家電移機(jī)補(bǔ)償?shù)取?/p>

集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償

目前，集體土地征收矛盾越來越突出，我國還沒有專門制定一項(xiàng)為集體土地和房屋征收規(guī)范性的法律、法規(guī)，農(nóng)村土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)仍散見于土地管理法及地方性法規(guī)，但補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較低，顯然不符合實(shí)際農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況。國家相關(guān)法制部門正在制定當(dāng)中，具體什么時(shí)間實(shí)施，尚不可知。為便于做好拆遷工作，各縣市在參照國家法規(guī)情況下，因地制宜，自行制定并提高了相應(yīng)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，如河北省出具了冀政（2008）32號文件。農(nóng)村征收拆遷包括農(nóng)用地和宅基地兩個(gè)方面，下面一一分述：

農(nóng)村宅基地房屋補(bǔ)償

因國家正在抓緊制定集體土地和房屋征收拆遷補(bǔ)償新標(biāo)準(zhǔn)，目前仍按生效的法律、法規(guī)進(jìn)行補(bǔ)償，宅地地上房屋僅作為附著物予以補(bǔ)償。相信新的法規(guī)出臺后，可能完全參照國有土地房屋征收補(bǔ)償項(xiàng)目予以賠償，再次我們將拭目以待。在這里我只是簡單估算應(yīng)該補(bǔ)償項(xiàng)目：

1、宅基地補(bǔ)償費(fèi)；

2、房屋補(bǔ)償費(fèi)及裝修費(fèi)；

3、安置費(fèi)和搬遷費(fèi)；

4、困難補(bǔ)助和獎勵；

5、房屋內(nèi)各項(xiàng)家電移機(jī)補(bǔ)償；

5、非住宅房屋營運(yùn)損失補(bǔ)償?shù)取?/p>

農(nóng)用地征收補(bǔ)償：

一、土地補(bǔ)償費(fèi)：計(jì)算方式：各政府因地制宜制定出各地區(qū)土地征收的價(jià)格（區(qū)片價(jià)），乘以被征收土地的面積，就是土地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。未利用地按區(qū)片價(jià)的60%執(zhí)行。河北省區(qū)片價(jià)見《河北省人民政府關(guān)于實(shí)行征地地區(qū)片價(jià)的通知》。如果以國家工程需要征收，則按新出臺政策再詳盡實(shí)施，未出臺具體細(xì)則的，一般按被征收耕地前三年平均年產(chǎn)值16倍支付土地補(bǔ)償費(fèi)。土地補(bǔ)償費(fèi)原則上20%歸村集體所有，80%歸承包人所有。

二、安置補(bǔ)助費(fèi)：此補(bǔ)償項(xiàng)目一般和土地補(bǔ)償費(fèi)合并計(jì)算，見國土資見（2004）238號文件規(guī)定，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)合計(jì)按30倍計(jì)算。如果分開計(jì)算的話，安置費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)則按被征收耕地前三年平均年產(chǎn)值14倍。此費(fèi)用專款專用，用于補(bǔ)助需安置的人員。如果是由村集體組織負(fù)責(zé)安置被征收土地人員的，該費(fèi)用由村集體統(tǒng)一使用和安置。

三、青苗補(bǔ)償費(fèi)或附著物補(bǔ)償：青苗補(bǔ)償費(fèi)按征地時(shí)當(dāng)季作物的產(chǎn)值計(jì)算。地上附著物補(bǔ)償費(fèi)亦由各社區(qū)市政府出具具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。以石家莊市為例，石家莊市政府以石函辦（2007）27號文件出具《石家莊征收集體土地青苗和地上建筑物附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知》。其他市縣也均有此規(guī)定。被征收人可依據(jù)此標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算這兩項(xiàng)費(fèi)用。需要注明的是該兩項(xiàng)費(fèi)用均屬土地承包者或附著物所有者全部所有，集體組織不能要求分割。

城中村改造拆遷補(bǔ)償

城中村改造是最近幾年政府倡導(dǎo)一種提高城市職能，改善城市環(huán)境的一項(xiàng)利國利民政策，其拆遷與國有土地上房屋征收拆遷、農(nóng)村集體土地征收拆遷有本質(zhì)區(qū)別。城中村改造拆遷是由政府倡導(dǎo)、開發(fā)商投資、村民自主拆遷一種三方結(jié)合方式，其拆遷主體是村集體組織自行自主拆遷。而國有土地征收拆遷和農(nóng)村集體土地征收拆遷，是以政府名義進(jìn)行的拆遷，其拆遷主體具有本質(zhì)的區(qū)別。城中村改造拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目，因村而異，一村一策，各城中村根據(jù)自身的條件和經(jīng)濟(jì)狀況，通過村民代表大會或村民大會討論通過補(bǔ)償方案確定。但大體上分那么以下幾個(gè)項(xiàng)目：一、一戶宅基地置換300平方米同一地段高層住宅：這是石家莊市政府倡導(dǎo)和決定的補(bǔ)償方式，這是底線，不能低于此標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)然各村基本參照此標(biāo)準(zhǔn)履行，也有各別村甚至?xí)岣哐a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，如：將300平方米以套內(nèi)面積發(fā)給本集體組織村民。

二、臨時(shí)安置費(fèi)、搬遷費(fèi)：臨時(shí)安置費(fèi)按15元/平方米計(jì)算，搬遷費(fèi)按10元/平方米，按兩次計(jì)算；這是截至2011年的標(biāo)準(zhǔn)。不過最近國有土地征收拆遷將該兩項(xiàng)數(shù)額進(jìn)行了提高。城中村改造補(bǔ)償想必也會參考此標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行相應(yīng)提高。

三、地上房屋補(bǔ)償款及裝修款：無明確具體標(biāo)準(zhǔn)可供參考，一般由評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估確定，當(dāng)然評估機(jī)構(gòu)有評估具體標(biāo)準(zhǔn)。屋內(nèi)裝修補(bǔ)償基本類似。

四、停產(chǎn)停業(yè)損失：該項(xiàng)費(fèi)用主要很對營運(yùn)性行房屋進(jìn)行的補(bǔ)償，如對沿街門簾、在城中村內(nèi)的企業(yè)或公司進(jìn)行的停業(yè)期間內(nèi)補(bǔ)償?shù)膿p失，一般由協(xié)商確定或評估確定。

五、拆遷獎勵：各村制定各村獎勵標(biāo)準(zhǔn)，不能統(tǒng)一。

六、電器移機(jī)費(fèi)：一般按市場價(jià)位進(jìn)行補(bǔ)償，目前家用電器移機(jī)費(fèi)：空調(diào)200元一臺；有線電視150元一戶；電話移機(jī)88元一部；熱水器100元一臺等等.如拆遷時(shí)市場價(jià)格提高也相應(yīng)提高補(bǔ)償。

七、其他補(bǔ)償或補(bǔ)助：各村根據(jù)以上標(biāo)準(zhǔn)或參考以上標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，另行對困難住戶或另行支付和補(bǔ)償費(fèi)用，這主要村集體組織通過補(bǔ)償方案確定，因村而定。

綜上敘述，因城中村改造實(shí)行“一村一策”，各村補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目并不一定按上述項(xiàng)目進(jìn)行補(bǔ)償，究其主因是各村經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不同。作者主要參照大部分城中村改造的補(bǔ)償項(xiàng)目進(jìn)行簡述。但最近因城中村改造拆遷的矛盾不斷加劇，原因是各村之間拆遷補(bǔ)償數(shù)額差距較大，造成民憤極大。為此，作者建議：在根據(jù)國家實(shí)行“同地同價(jià)”的基礎(chǔ)因村而異，綜合制定出合理的補(bǔ)償方案，各村之間不能懸殊較大，更不能相互攀比。

第二篇：石家莊房屋拆遷補(bǔ)償最新房屋征收與補(bǔ)償條例

石家莊房屋拆遷補(bǔ)償最新房屋征收與補(bǔ)償條例

石家莊房屋拆遷補(bǔ)償參看我國的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》。農(nóng)村房屋征收補(bǔ)償最新房屋征收與補(bǔ)償條例

我國最新的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》已經(jīng)于2011年1月21日頒布實(shí)施，全國各省市已經(jīng)根據(jù)此條例分別頒布了地方的實(shí)施細(xì)則或暫行辦法等地方規(guī)章、政策。下面為更好便于大家清楚的了解補(bǔ)償項(xiàng)目，我將以石家莊為例并結(jié)合國務(wù)院條例，對補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行詳解：農(nóng)村房屋征收補(bǔ)償最新房屋征收與補(bǔ)償條例

國有土地上有兩種補(bǔ)償方式：

一、產(chǎn)權(quán)交換式補(bǔ)償；

二、貨幣補(bǔ)償。

一、產(chǎn)權(quán)交換式補(bǔ)償：

1、房屋價(jià)值補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：

2、搬遷費(fèi)和臨時(shí)安置費(fèi)（俗稱過渡費(fèi)）

搬遷費(fèi)和臨時(shí)安置費(fèi)用，具體數(shù)額各市一般都已確定具體數(shù)額及計(jì)算方式，詳見各地出具標(biāo)準(zhǔn)，在這里作者所列算的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，是以大眾化被拆遷人自主搬遷和過渡方式進(jìn)行的計(jì)算。如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房，則無需支付臨時(shí)安置費(fèi)。以石家莊為例（自主搬遷）：2012年搬遷費(fèi)20元/平方米，按2次計(jì)算；臨時(shí)安置費(fèi)（過渡費(fèi)）按25元/平方米計(jì)算，逾期12月以內(nèi)，每月增加50%，預(yù)期12個(gè)月不滿24個(gè)月的，自第13個(gè)月起每月增加75%，逾期24個(gè)月以上的，自第25個(gè)月起每月增加100%。農(nóng)村房屋征收補(bǔ)償最新房屋征收與補(bǔ)償條例

3、停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償

4、補(bǔ)助和獎勵

5、房屋裝修補(bǔ)償及家電設(shè)備移機(jī)補(bǔ)償

二、貨幣補(bǔ)償方式。

1、房屋價(jià)值補(bǔ)償

2、臨時(shí)安置費(fèi)和搬遷費(fèi)

參照以上標(biāo)準(zhǔn)，僅支付12個(gè)月臨時(shí)安置費(fèi)，搬遷費(fèi)與產(chǎn)權(quán)交換式搬遷費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相同。農(nóng)村房屋征收補(bǔ)償最新房屋征收與補(bǔ)償條例

3、其他補(bǔ)償項(xiàng)目

對貨幣補(bǔ)償?shù)谋徊疬w人，只要符合條件，也享受各種困難補(bǔ)助、拆遷獎勵、停產(chǎn)停業(yè)損失，及房屋專修、家電移機(jī)補(bǔ)償?shù)取＜w土地上房屋拆遷補(bǔ)償

一、農(nóng)村宅基地房屋補(bǔ)償

1、宅基地補(bǔ)償費(fèi)；

2、房屋補(bǔ)償費(fèi)及裝修費(fèi)；

3、安置費(fèi)和搬遷費(fèi)；

4、困難補(bǔ)助和獎勵；

5、房屋內(nèi)各項(xiàng)家電移機(jī)補(bǔ)償；

5、非住宅房屋營運(yùn)損失補(bǔ)償?shù)取?/p>

二、農(nóng)用地征收補(bǔ)償：

1、土地補(bǔ)償費(fèi)：計(jì)算方式：各政府因地制宜制定出各地區(qū)土地征收的價(jià)格（區(qū)片價(jià)），乘以被征收土地的面積，就是土地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。未利用地按區(qū)片價(jià)的60%執(zhí)行。河北省區(qū)片價(jià)見《河北省人民政府關(guān)于實(shí)行征地地區(qū)片價(jià)的通知》。如果以國家工程需要征收，則按新出臺政策再詳盡實(shí)施，未出臺具體細(xì)則的，一般按被征收耕地前三年平均年產(chǎn)值16倍支付土地補(bǔ)償費(fèi)。土地補(bǔ)償費(fèi)原則上20%歸村集體所有，80%歸承包人所有。

2、安置補(bǔ)助費(fèi)：此補(bǔ)償項(xiàng)目一般和土地補(bǔ)償費(fèi)合并計(jì)算，見國土資見（2004）238號文件規(guī)定，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)合計(jì)按30倍計(jì)算。如果分開計(jì)算的話，安置費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)則按被征收耕地前三年平均年產(chǎn)值14倍。此費(fèi)用專款專用，用于補(bǔ)助需安置的人員。如果是由村集體組織負(fù)責(zé)安置被征收土地人員的，該費(fèi)用由村集體統(tǒng)一使用和安置。

3、青苗補(bǔ)償費(fèi)或附著物補(bǔ)償：青苗補(bǔ)償費(fèi)按征地時(shí)當(dāng)季作物的產(chǎn)值計(jì)算。地上附著物補(bǔ)償費(fèi)亦由各社區(qū)市政府出具具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。以石家莊市為例，石家莊市政府以石函辦（2007）27號文件出具《石家莊征收集體土地青苗和地上建筑物附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知》。其他市縣也均有此規(guī)定。被征收人可依據(jù)此標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算這兩項(xiàng)費(fèi)用。需要注明的是該兩項(xiàng)費(fèi)用均屬土地承包者或附著物所有者全部所有，集體組織不能要求分割。

城中村改造拆遷補(bǔ)償

1、一戶宅基地置換300平方米同一地段高層住宅：這是石家莊市政府倡導(dǎo)和決定的補(bǔ)償方式，這是底線，不能低于此標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)然各村基本參照此標(biāo)準(zhǔn)履行，也有各別村甚至?xí)岣哐a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，如：將300平方米以套內(nèi)面積發(fā)給本集體組織村民。

2、臨時(shí)安置費(fèi)、搬遷費(fèi)：臨時(shí)安置費(fèi)按15元/平方米計(jì)算，搬遷費(fèi)按10元/平方米，按兩次計(jì)算；這是截至2011年的標(biāo)準(zhǔn)。不過最近國有土地征收拆遷將該兩項(xiàng)數(shù)額進(jìn)行了提高。城中村改造補(bǔ)償想必也會參考此標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行相應(yīng)提高。

3、地上房屋補(bǔ)償款及裝修款：無明確具體標(biāo)準(zhǔn)可供參考，一般由評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估確定，當(dāng)然評估機(jī)構(gòu)有評估具體標(biāo)準(zhǔn)。屋內(nèi)裝修補(bǔ)償基本類似。

4、停產(chǎn)停業(yè)損失：該項(xiàng)費(fèi)用主要很對營運(yùn)性行房屋進(jìn)行的補(bǔ)償，如對沿街門簾、在城中村內(nèi)的企業(yè)或公司進(jìn)行的停業(yè)期間內(nèi)補(bǔ)償?shù)膿p失，一般由協(xié)商確定或評估確定。

5、拆遷獎勵：各村制定各村獎勵標(biāo)準(zhǔn)，不能統(tǒng)一。

6、電器移機(jī)費(fèi)：一般按市場價(jià)位進(jìn)行補(bǔ)償，目前家用電器移機(jī)費(fèi)：空調(diào)200元一臺；有線電視150元一戶；電話移機(jī)88元一部；熱水器100元一臺等等.如拆遷時(shí)市場價(jià)格提高也相應(yīng)提高補(bǔ)償。

7、其他補(bǔ)償或補(bǔ)助：各村根據(jù)以上標(biāo)準(zhǔn)或參考以上標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，另行對困難住戶或另行支付和補(bǔ)償費(fèi)用，這主要村集體組織通過補(bǔ)償方案確定，因村而定。

第三篇：關(guān)于房屋征收拆遷與補(bǔ)償?shù)姆伤伎?/a>

開放教育試點(diǎn)法學(xué)專業(yè)專科畢業(yè)論文

關(guān)于房屋征收拆遷與補(bǔ)償?shù)姆伤伎?/p>

姓名王凱

學(xué) 號 1141001460184 學(xué) 校新鄉(xiāng)電大

指導(dǎo)教師翟同美

寫作時(shí)間 2013-5-15

【摘要】首先說明下房屋拆遷，是指取得拆遷許可的單位，根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃要求和政府所批準(zhǔn)的用地文件，依法拆除建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋和附屬物，將該范圍內(nèi)的單位和居民重新安置，并對其所受損失予以補(bǔ)償?shù)姆尚袨椤３鞘械陌l(fā)展是一個(gè)不斷進(jìn)行再建設(shè)的過程，隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革的順利實(shí)施，社會主義市場經(jīng)濟(jì)的逐步建立，生產(chǎn)力得到空前的發(fā)展。為了城市的整體規(guī)劃，有時(shí)也為了國家專項(xiàng)工程建設(shè)的需要，有必要對原有建筑房屋進(jìn)行拆除、搬遷，達(dá)到整體的整齊劃一或?qū)θ找婢o張的國有土地資源的合理利用。房屋拆遷與補(bǔ)償是指拆遷人對被拆除房屋的所有人，依照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定給予的補(bǔ)償。拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞剑梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，還可以選擇貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)置換相結(jié)合的補(bǔ)償方式。

房屋拆遷是促進(jìn)城市繁榮發(fā)展建設(shè)的積極要素，同樣也是影響構(gòu)建和諧公平社會的消極要素，其中存在的法律問題糾紛是不容忽視的：搬遷、拆除、補(bǔ)償?shù)南群箜樞蝾嵉梗瑳]有按照先補(bǔ)償、后拆遷的順序進(jìn)行；拆遷中存在濫用職權(quán)問題，沒有按照法定的權(quán)限和法律程序進(jìn)行；拆遷評估工作不規(guī)范、不公平；強(qiáng)制拆遷問題比較突出，引發(fā)了不少社會矛盾和問題。之所以出現(xiàn)上述問題，既有實(shí)踐中的原因，也有理論及法規(guī)上的根源。主要原因是:指導(dǎo)拆遷的法律法規(guī)沒有區(qū)分公益和商業(yè)拆遷；沒有區(qū)分公共利益和商業(yè)開發(fā)兩種不同性質(zhì)的拆遷行為，拆遷的主體不明確；在進(jìn)行房屋拆遷中，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低，對被拆遷人的權(quán)利保護(hù)不力；國家公權(quán)的過度干預(yù),導(dǎo)致了發(fā)生了大量的侵犯公民的權(quán)益不公平的事件；國城市房屋征收與拆遷的立法方面的不足,在實(shí)踐中缺乏統(tǒng)一適用問題。針對這些問題，必須有相應(yīng)的對策與法律來平衡，在司法行政方面,建議合理進(jìn)行司法行政,建立有效的評估機(jī)制履行評估職責(zé)。在立法方面,提出應(yīng)該構(gòu)建和完善立法,加強(qiáng)物權(quán)法中合理化界定公共利益,完善補(bǔ)償制度等立法建議；并在此基礎(chǔ)上,根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》要針對強(qiáng)拆和賦予法院強(qiáng)制執(zhí)行和危舊房改造的決定權(quán)的確定問題上高度重視,必須保障無論是拆遷由法院強(qiáng)制執(zhí)行還是關(guān)于危舊房改造的決定權(quán)的確定都應(yīng)該以保護(hù)人民群眾的根本利益為前提：相關(guān)部門機(jī)構(gòu)承擔(dān)具體工作不得以營利為目的，要房屋征收部門對房屋征收實(shí)施機(jī)構(gòu)實(shí)施房屋征收與補(bǔ)償?shù)男袨閼?yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)監(jiān)督，并對該行為的后果承擔(dān)法律責(zé)任。并且任何組織或者個(gè)人對違反本條例規(guī)定的行為，有權(quán)向有關(guān)人民政府、房屋征收部

門和其他有關(guān)部門舉報(bào)。接到舉報(bào)的有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門對舉報(bào)應(yīng)當(dāng)及時(shí)核實(shí)、處理。同時(shí)加強(qiáng)法律執(zhí)法方面的貫徹與執(zhí)行,更好的保證《物權(quán)法》在與其它法律一起適用的同時(shí)可以有效保護(hù)公民的合法權(quán)益,不再出現(xiàn)法律適用上的不一致等問題。希望通過改善這些問題,為我國城市房屋征收與拆遷的現(xiàn)狀和立法發(fā)展方向有一個(gè)好的認(rèn)識與態(tài)度。期待國家制定更加完善的法律用來解決中國發(fā)展進(jìn)程中所面臨的最艱難的社會問題,做到公平社會、和諧社會，全力保障廣大人民群眾利益。

【關(guān)鍵詞】房屋征收拆遷補(bǔ)償物權(quán)保護(hù) 權(quán)益公平

一、房屋拆遷其中存在的糾紛與法律問題???????

（一）拆遷評估制度方法存在的問題

（二）濫用職權(quán)，違法強(qiáng)制拆除被拆遷人的房屋

(三)補(bǔ)償安置的標(biāo)準(zhǔn)存在不合理現(xiàn)象并且缺乏法律依據(jù)(四)補(bǔ)償制度的單一范圍狹窄缺陷

二、存在的糾紛與法律問題的原因分析???????

（一）相關(guān)法律法規(guī)不完善

（二）“公共利益”界定的不明確性

（三）政府職能的定位不正確

（四）房屋拆遷補(bǔ)償不合理

三、針對這些存在問題的建議法律思考???????

（一）創(chuàng)建新模式的補(bǔ)償評估制度，構(gòu)建和諧公平社會

（二）統(tǒng)一補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

（三）完善相關(guān)法律法規(guī)，確保拆遷有法可依。

（四）加大宣傳力度，確保群眾的知情了解權(quán)。

（五）依法規(guī)范操作，提高征地工作透明度。

（六）提高認(rèn)識，強(qiáng)化措施，全面正確履行工作職能，使拆遷工作公開透明

四、參考文獻(xiàn) ???????????????

一、房屋拆遷其中存在的糾紛與法律問題

（一）拆遷評估制度方法存在的問題

第一、房屋拆遷評估機(jī)構(gòu)制度不嚴(yán)謹(jǐn)，評估出來的數(shù)值懸殊

由于我國房地產(chǎn)評估起步較晚等原因，目前有評估執(zhí)業(yè)資格的房地產(chǎn)估價(jià)師僅數(shù)萬人。房地產(chǎn)評估市場于是出現(xiàn)了執(zhí)業(yè)資格證“一證難求”的證荒現(xiàn)象，誘使許多人趨之若鶩，存在著非專業(yè)人員通過非正常途徑獲取執(zhí)業(yè)資格證書的現(xiàn)象，有人居然明碼標(biāo)價(jià)買賣證書，利用證書掛靠進(jìn)行謀利已是業(yè)內(nèi)公開的秘密，借證掛靠、蒙混過關(guān)的情況不是沒有。不是做絲綢生意、做鋼材生意的出身的也在做房屋拆遷評估嗎？當(dāng)然，英雄不問出身。但近幾年大量新成立的房屋拆遷評估機(jī)構(gòu)，到底有多少真本實(shí)領(lǐng)呢？大量的房屋拆遷評估報(bào)告，又有幾本是房地產(chǎn)估價(jià)師親自操作的呢？內(nèi)在責(zé)任機(jī)制上存在的問題不可能保證房屋拆遷評估的公正性。

第二、房屋拆遷評估機(jī)構(gòu)之間存在利益競爭的現(xiàn)象

為了多爭取業(yè)務(wù)，有的房屋拆遷評估機(jī)構(gòu)不是在誠信上下功夫，而是在拉關(guān)系上下力氣，拿錢開路、大搞錢權(quán)交易；有的房屋拆遷評估機(jī)構(gòu)迎合拆遷當(dāng)事人的不合理要求，置評估規(guī)程和規(guī)范于不顧；有的房屋拆遷評估機(jī)構(gòu)過度降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，大搞價(jià)格戰(zhàn)。這些現(xiàn)象既影響了房屋拆遷評估報(bào)告的權(quán)威、公正和客觀，損害了國家和集體的合法利益，同時(shí)也形成了滋生腐敗現(xiàn)象的溫床。房屋拆遷評估市場中橫行的不正當(dāng)競爭，是損害房屋拆遷評估公正性的重要原因。

第三、房屋拆遷評估機(jī)構(gòu)不按核準(zhǔn)的資質(zhì)和范圍執(zhí)業(yè)

在我國，房地產(chǎn)評估包括各個(gè)不同的方面，分屬于建設(shè)、國土、財(cái)政等多個(gè)部門管理。房屋評估要按建設(shè)部頒布的規(guī)程規(guī)章進(jìn)行評估，土地資產(chǎn)要按國土資源部頒布的規(guī)程規(guī)章進(jìn)行評估、企業(yè)資產(chǎn)評估要按財(cái)政部頒布的規(guī)程規(guī)章進(jìn)行評估。專業(yè)的事要由專業(yè)的人做。但是，有的房屋拆遷評估機(jī)構(gòu)為了包攬業(yè)務(wù)，不僅出具房屋拆遷評估報(bào)告，還出具地價(jià)評估報(bào)告，甚至出具企業(yè)資產(chǎn)評估報(bào)告。這種現(xiàn)象尤其表現(xiàn)在對企業(yè)的拆遷評估上。很顯然，房屋拆遷評估機(jī)構(gòu)超資質(zhì)、超業(yè)務(wù)范圍執(zhí)業(yè)出具的評估報(bào)告沒有法律效力，經(jīng)不起司法審查的考驗(yàn)。

第四、評估程序不符合規(guī)范，評估結(jié)果不依法公示，評估報(bào)告不依法送達(dá) 不少的拆遷估價(jià)人員沒有做好被拆遷房屋實(shí)地查勘工作，沒有做好被拆遷房

屋外觀和內(nèi)部狀況的證據(jù)固定工作，有的甚至不做實(shí)地查勘記錄，做了實(shí)地查勘記錄也沒有被拆遷人簽字認(rèn)可。由于房屋拆遷評估程序中的不規(guī)范現(xiàn)象，逼得個(gè)別的政府部門出臺所謂的查漏補(bǔ)缺獎?wù)摺Ｓ械姆课莶疬w評估機(jī)構(gòu)偷偷摸摸地進(jìn)行所謂的評估結(jié)果公示，大部分的房屋拆遷評估機(jī)構(gòu)做不到依法送達(dá)評估報(bào)告。這是造成房屋拆遷評估缺乏權(quán)威性和嚴(yán)肅性的重要原因。

第五、有爭議的評估結(jié)果得不到及時(shí)、公正、合理的處理

拆遷當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議時(shí)，理應(yīng)嚴(yán)格按照房屋拆遷法規(guī)和房屋拆遷評估規(guī)范規(guī)定的救濟(jì)程序操作，進(jìn)行解釋、答復(fù)、復(fù)核、重新評估甚至技術(shù)鑒定。但是幾乎沒有房屋拆遷評估機(jī)構(gòu)將上述程序依法告知了拆遷當(dāng)事人，很少有房屋拆遷評估機(jī)構(gòu)對評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核和重新評估，大多數(shù)房屋拆遷評估機(jī)構(gòu)對評估結(jié)果的異議采取了愛理不理漠然置之漠不關(guān)心的態(tài)度。面對這樣的房屋拆遷評估機(jī)構(gòu)，不產(chǎn)生房屋拆遷爭議才怪，“釘子戶”就是這樣產(chǎn)生的。

（二）、濫用職權(quán)，違法強(qiáng)制拆除被拆遷人的房屋

房屋拆遷管理部門就房屋拆遷補(bǔ)償安置所作出的行政裁決具有執(zhí)行力，其執(zhí)行方式，一是可以通過相對人的自愿履行；二是法律行政法規(guī)明確授權(quán)的，具有執(zhí)行權(quán)的行政機(jī)關(guān)的強(qiáng)制執(zhí)行；三是人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行。在實(shí)際房屋拆遷過程中，有部分拆遷案件存在違法強(qiáng)制拆除的問題，其表現(xiàn)在：1.沒有作出裁決或者強(qiáng)制拆遷決定而進(jìn)行的強(qiáng)制拆遷。2.沒有進(jìn)行補(bǔ)償而實(shí)施的強(qiáng)制拆遷。3.在強(qiáng)制拆遷之前沒有證據(jù)保全實(shí)施的強(qiáng)制拆遷。因此在行政訴訟中，被告往往在法律規(guī)定的期限內(nèi)無法向法院提供有效證據(jù)。那么，被拆遷人在訴訟中提出合理的財(cái)產(chǎn)主張，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。4.在送達(dá)拆遷文書及拆遷時(shí)間違反法律規(guī)定。

（三）、補(bǔ)償安置的標(biāo)準(zhǔn)存在不合理現(xiàn)象并且缺乏法律依據(jù)

1、對被拆遷的房屋性質(zhì)認(rèn)定及補(bǔ)償。住宅房屋與經(jīng)營性用房在房屋拆遷補(bǔ)償中，補(bǔ)償數(shù)額存在較大的差異。因此，在房屋拆遷工作中，依據(jù)法律規(guī)定正確界定房屋的性質(zhì)，給予被拆遷人一定經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，是房屋拆遷工作中首先要解決的問題。在行政審判中我們發(fā)現(xiàn)由于房屋拆遷主管部門、拆遷人對被拆遷房屋性質(zhì)認(rèn)定不準(zhǔn)確，對于應(yīng)按經(jīng)營性用房標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償?shù)模野醋≌梅空J(rèn)定并給予補(bǔ)償，造成被拆遷人的不滿，發(fā)生糾紛，引發(fā)訴訟，甚至引起當(dāng)事人越級上訪。

2、對違章建筑性質(zhì)的認(rèn)定及補(bǔ)償。違章建筑的認(rèn)定是行政主管部門的職權(quán)

范圍，作為房屋拆遷主管部門、拆遷人都沒有認(rèn)定權(quán)利，也沒有必要自行認(rèn)定。但從目前房屋拆遷的現(xiàn)狀來看，對多數(shù)被拆遷房屋是否屬于違章建筑，均缺乏依法予以認(rèn)定，缺少必要的法定程序，隨意性較大。

3、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)偏低。目前個(gè)別地區(qū)房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是拆遷地方制定的文件規(guī)定的，雖然高于當(dāng)時(shí)本地區(qū)房屋價(jià)格，趨向合理。但隨著本地區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，地區(qū)房價(jià)不斷攀高，使補(bǔ)償價(jià)格漸漸低于當(dāng)前本地區(qū)房屋實(shí)際價(jià)格。因此，直接影響了房屋拆遷工作進(jìn)展和社會穩(wěn)定。

4、房屋回遷安置不夠合理。按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，“房屋拆遷補(bǔ)償安置有兩種方式；貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換”。在實(shí)踐中到底實(shí)行哪種方式？誰有選擇權(quán)？《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》均沒有作出明確規(guī)定。大多數(shù)房屋拆遷補(bǔ)償安置采取貨幣補(bǔ)償為主的方式，但作為拆遷人采取貨幣補(bǔ)償單一作法，違反了《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，既房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞剑梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的規(guī)定，剝奪了被拆遷人的自由選擇補(bǔ)償安置方式的權(quán)利。

（四）、補(bǔ)償制度的單一范圍狹窄缺陷

我國憲法明確規(guī)定,國家為公共利益的需要可以依照法律規(guī)定對公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。公共利益是對征收權(quán)的事前限制,公正補(bǔ)償則是對征收權(quán)的事后救濟(jì)[1].在房屋拆遷領(lǐng)域,雖有補(bǔ)償?shù)囊?guī)定,但總的來說還是相當(dāng)?shù)牟煌晟啤?/p>

1、補(bǔ)償?shù)姆绞奖容^簡單。我國房屋拆遷補(bǔ)償方式主要

有兩種,一是貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞?二是房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式。而在實(shí)際生活中,一些城市居民以房屋出租為生,一旦房屋的區(qū)位發(fā)生了變化(以房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式補(bǔ)償),如果地段位置不佳,房屋可能就租不出去,其可能就喪失了收入的來源。即使是采用貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞?那些因自己居住環(huán)境的改變而不得不尋找新工作,增加就業(yè)成本,這些居民也無法從簡單的金錢補(bǔ)償中解決今后遇到的實(shí)際困難。可見,我國拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞奖容^單調(diào),不能滿足實(shí)踐中的需要。

2、拆遷補(bǔ)償?shù)姆秶^窄。目前,我國房屋拆遷補(bǔ)償基本

上限于財(cái)產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償,而財(cái)產(chǎn)權(quán)的補(bǔ)償中也只限于對直接損失的補(bǔ)償。根據(jù)國務(wù)院房屋拆遷管理?xiàng)l例和各地城市房屋拆遷管理辦法,房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆秶潜徊鸪?/p>

房屋及其附屬物。而事實(shí)上,被拆遷人在取得房屋所有權(quán)時(shí),已經(jīng)支付了相應(yīng)的土地使用費(fèi),而在他們的房屋被拆遷后,這部分費(fèi)用卻未完全納入補(bǔ)償范圍。其次,廣大拆遷戶在拆遷過程中不僅是喪失了房屋,而且他們的生活、工作都受到了不同程度的損害。隨著城市房屋拆遷在各地如火如荼的進(jìn)行,許多居民不得不離開自己便利的居所,另外尋求生存地點(diǎn),使其生活和就業(yè)的成本增加,有的人甚至因此喪失了工作和賴以生存的生活來源,而現(xiàn)行的拆遷補(bǔ)償制度的不健全使得他們又無法就自己的生存和就業(yè)機(jī)會得到合理補(bǔ)償,他們的生存權(quán)、工作權(quán)正在悄然的被奪走。再者,許多拆遷戶的房屋被拆遷后,往往被安置到周圍環(huán)境質(zhì)量并不好的地區(qū)居住,這在一定程度上使得他們的環(huán)境權(quán)受到不同程度的侵犯。另外,由于拆遷導(dǎo)致的一系列不利后果,必然會給被拆遷人帶來精神上的痛苦和創(chuàng)傷,對此應(yīng)給予一定金錢安撫,而現(xiàn)在的補(bǔ)償法律法規(guī)中卻并無此項(xiàng)規(guī)定

二、存在的糾紛與法律問題的原因分析

（一）相關(guān)法律法規(guī)不完善。

現(xiàn)行的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(以下簡稱《條例》)的規(guī)定與《憲法》、《物權(quán)法》存在基本沖突。《條例》違反《憲法》“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯”的規(guī)定，也不符合《物權(quán)法》“私人合法財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)”和“國家、集體、私人財(cái)產(chǎn)均依法受到保護(hù)”的規(guī)定。《條例》沒有區(qū)分公益拆遷和商業(yè)拆遷，發(fā)生糾紛時(shí)政府行政裁決取代了司法裁判。而迄今為止，對集體所有土地的征用仍是法律空白。

（二）“公共利益”界定的不明確性。

國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給與補(bǔ)償。《物權(quán)法》和《立法法》也做出了類似的規(guī)定【2】公共利益是國家存在的正當(dāng)性理由。行政法，調(diào)整政府與人民的關(guān)系，公共利益概念是界定政府行為必要性的主要界限。“公共利益”也是一個(gè)具有不確定性和多變性的概念。《物權(quán)法》第42條規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序，可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動產(chǎn)。征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償、維護(hù)被征收人的合法權(quán)益，征收個(gè)人住宅的還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。”但對“公共利益”的具體范圍沒

有明確的規(guī)定。[3]由于法律上沒有明確拆遷的“公共利益”與“商業(yè)利益”，在拆遷運(yùn)作中, 開發(fā)商與行政權(quán)力結(jié)合, 往往是以公共利益的名義征地，實(shí)際是為商業(yè)利益,因非公共利益需要取得國有土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)按照權(quán)利尊重、自由處分、自愿、公平的原則，與有關(guān)房屋所有權(quán)人協(xié)商取得，這類似于贖買。盡管意思自治貫穿于全過程，但是，監(jiān)管、審批等公權(quán)力干預(yù)也是必要的。

（三）是政府職能的定位不正確。

在我國的拆遷實(shí)踐當(dāng)中，存在著政府濫用行政公共權(quán)力(越位)，不依法行政(錯(cuò)位)，缺乏有效監(jiān)管(缺位)的現(xiàn)象，這是政府職能定位不正確的表現(xiàn)。無論是公益性拆遷，還是商業(yè)性拆遷，政府都扮演著“主使權(quán)”與“宣判權(quán)”的雙重角色。作為市場管理者和制度制定者的政府直接參與到利益主體的博弈過程之中，其可以獲利的程序增多，對于被拆遷人是有失公平公正的。

（四）房屋拆遷補(bǔ)償不合理

（1）拆遷評估機(jī)構(gòu)的選定缺乏公正性

目前，各地在拆遷評估機(jī)構(gòu)選擇的問題上做法不一，主要有三種方式：(1)拆遷人和被拆遷人共同委托評估機(jī)構(gòu)。這種選擇往往是一種理想化的方式，只適合于被拆遷人人數(shù)比較少，容易形成統(tǒng)一意見的情況。(2)由拆遷人委托。通常拆遷人非常愿意采取這種方式，也是拆遷人最容易操作評估的方式。(3)抽簽決定。表面上看，這是比較公平的一種方式，但通常情況下，也容易被拆遷人操縱而損害被拆遷人的利益。上述三種情況在目前很難從制度上保證拆遷評估機(jī)構(gòu)選定具有公正性。

（2）政府干預(yù)拆遷評估

降低成本，壓低拆遷補(bǔ)償安置價(jià)格成為個(gè)別政府干預(yù)拆遷評估的主要手段之一，同時(shí)也是拆遷糾紛的焦點(diǎn)之一。

（3）估價(jià)機(jī)構(gòu)缺乏承擔(dān)責(zé)任的依據(jù)

改制后的評估機(jī)構(gòu)，就是依照《公司法》和《合伙企業(yè)法》的規(guī)定，成為估價(jià)師出資的有限責(zé)任公司及合伙企業(yè)。但是，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)究竟采用什么樣的組織形式更加能夠體現(xiàn)評估師的執(zhí)業(yè)特點(diǎn)，目前沒有法律規(guī)范，理論上也沒有傾向性觀點(diǎn)。評估機(jī)構(gòu)這個(gè)特定的行業(yè)從內(nèi)在責(zé)任機(jī)制上很難保證評估報(bào)告的公正性。

三、針對這些存在問題的建議法律思考

（一）創(chuàng)建新模式的補(bǔ)償評估制度，構(gòu)建和諧公平社會

針對現(xiàn)行拆遷房屋補(bǔ)償評估的缺陷，應(yīng)依照《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》進(jìn)行完善，總的思路應(yīng)是保障權(quán)益、明晰產(chǎn)權(quán)、健全規(guī)范、分別顯化、兼顧公平、促進(jìn)穩(wěn)定。

第一，按照《立法法》的總體要求和《土地管理法》和《房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，修訂《城市房屋拆遷條例》，規(guī)定“房地產(chǎn)市場價(jià)格的評估，按國家有關(guān)法律規(guī)定執(zhí)行。拆遷房屋評估的具體辦法由國家土地行政主管部門和房屋行政主管部門制定”，以徹底解決房屋拆遷評估內(nèi)涵不清、土地產(chǎn)權(quán)得不到顯化的問題，切實(shí)維護(hù)房屋被拆遷人的財(cái)產(chǎn)權(quán)。

第二，從房地產(chǎn)自身的特性出發(fā)，構(gòu)建新型的房屋拆遷補(bǔ)償評估制度。房屋拆遷實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)的強(qiáng)制買賣。因此，房屋拆遷評估和補(bǔ)償應(yīng)體現(xiàn)房地產(chǎn)所有權(quán)的法律特征，依法進(jìn)行。一是應(yīng)明晰被拆遷人的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利和房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)益，嚴(yán)格區(qū)分被拆遷人的土地使用權(quán)取得方式，在評估、補(bǔ)償中充分考慮土地用途、土地區(qū)位、土地使用面積、土地使用年限等因素，從而維護(hù)被拆遷人的土地使用權(quán)益。二是應(yīng)按照《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，對被拆遷人的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利和房屋價(jià)值分別進(jìn)行評估顯化，綜合計(jì)算補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，客觀公正地給被拆遷人補(bǔ)償，促進(jìn)社會穩(wěn)定。三是建立健全拆遷房屋的價(jià)格評估技術(shù)規(guī)范。依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，由國家房屋行政主管部門和土地行政主管部門聯(lián)合出臺拆遷房屋價(jià)格評估規(guī)范。在規(guī)范中應(yīng)明確地價(jià)評估和房屋重置價(jià)格評估的程序、方法、評估報(bào)告的認(rèn)定和效力。四是應(yīng)建立健全房屋拆遷評估人的準(zhǔn)入制度。房屋拆遷評估的實(shí)質(zhì)上是房產(chǎn)和地產(chǎn)價(jià)值的顯化，為了客觀公正地顯示被拆遷房屋的價(jià)值，應(yīng)明確規(guī)定拆遷房屋評估人員必須具有土地估價(jià)和房產(chǎn)評估的雙重資質(zhì)。

（二）統(tǒng)一補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

在拆遷工作中，市、縣級政府作出行政征收決定時(shí)，應(yīng)當(dāng)對房屋征收范圍內(nèi)的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況進(jìn)行登記。同時(shí)做好補(bǔ)償方案，補(bǔ)償方案包括被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)的補(bǔ)償;等等，在同一區(qū)域應(yīng)做到公平公正公開，避免暗箱操

作，以免給相對人帶來不安全感后造成盲目攀比引發(fā)矛盾糾紛。最高人民法院于2012年4月出臺司法解釋，規(guī)定了在征收補(bǔ)償決定存在七種情形之一的應(yīng)當(dāng)裁定不準(zhǔn)予執(zhí)行，即：“明顯缺乏事實(shí)依據(jù);明顯缺乏法律、法規(guī)依據(jù);明顯不符合公平補(bǔ)償原則，嚴(yán)重?fù)p害被執(zhí)行人合法權(quán)益，或者使被執(zhí)行人基本生活、生產(chǎn)經(jīng)營條件沒有保障;明顯違反行政目的，嚴(yán)重?fù)p害公共利益;嚴(yán)重違反法定程序或者正當(dāng)程序;超越職權(quán);法律、法規(guī)、規(guī)章等規(guī)定的其他不宜強(qiáng)制執(zhí)行的情形。”司法解釋的出臺，更加規(guī)范了拆遷補(bǔ)償工作，更大限度地保護(hù)行政相對人合法權(quán)益。

（三）完善相關(guān)法律法規(guī)，確保拆遷有法可依

（四）加大宣傳力度，確保群眾的知情了解權(quán)

建設(shè)項(xiàng)目在依據(jù)規(guī)劃經(jīng)法定程序?qū)徟螅嘘P(guān)職能部門要召集被拆遷地段居民代表開個(gè)情況通報(bào)會，會上要把拆遷的必要性和重要性講清講透，并闡述拆遷的相關(guān)法規(guī)政策，把有關(guān)資料散發(fā)給與會代表。同時(shí)在拆遷地段的重要路口、居民住地張貼宣傳單，讓群眾尤其是拆遷戶知曉、理解政府拆遷工作，把知情權(quán)還給群眾。在拆遷方案制定中要善于聽取群眾意見，特別是被拆遷人意見，對他們的不同看法，要做耐心細(xì)致的說服解釋工作，對于不能達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，要嚴(yán)格按照《條例》、《辦法》程序依法裁決后，才實(shí)施強(qiáng)制拆遷或依法申請由人民法院強(qiáng)制拆遷，并慎用強(qiáng)制拆遷措施。

（五）依法規(guī)范操作，提高征地工作透明度

征地拆遷工作政策性很強(qiáng)又很敏感，稍有不慎，就會引發(fā)糾紛與矛盾，所以

必須嚴(yán)格按照國家有關(guān)法律法規(guī)、政策和程序辦事。在征地調(diào)查和征地補(bǔ)償時(shí)，深入村組戶，實(shí)地調(diào)查確保公平、公正。按照征地農(nóng)民生活水平不因征地而降低的原則，依法編制征地方案和補(bǔ)償安置方案。同時(shí)對征地全過程拍照、攝像，并將影像資料存入檔案，以備后用。實(shí)行目標(biāo)管理，建立責(zé)任追究制和部門聯(lián)動機(jī)制，加強(qiáng)監(jiān)督檢查，相互配合，及時(shí)溝通，迅速地處理征地拆遷過程中出現(xiàn)的問題和不穩(wěn)定因素。

（六）提高認(rèn)識，強(qiáng)化措施，全面正確履行工作職能，使拆遷工作公開透明

依法行政就是要用科學(xué)的發(fā)展觀和正確的政績觀指導(dǎo)城鎮(zhèn)建設(shè)和房屋拆遷工作。1.嚴(yán)格控制《房屋拆遷許可證》的審批制度。嚴(yán)禁將拆遷許可審批權(quán)下放。嚴(yán)格拆遷證的發(fā)放，對違反城市規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃，沒有拆遷計(jì)劃、建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件、以及拆遷補(bǔ)償資金，拆遷安置方案不落實(shí)的項(xiàng)目，不得發(fā)放拆遷許可證。2.嚴(yán)格拆遷程序，確保拆遷公開、公正、公平。3.加強(qiáng)對拆遷單位和人員的資格，嚴(yán)格市場準(zhǔn)入。依照職責(zé)對拆遷單位指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查。4.加強(qiáng)監(jiān)督檢查，嚴(yán)肅處理違法違紀(jì)行為。

四、參考文獻(xiàn)

[1]張千帆公共利益與合理補(bǔ)償?shù)膽椃ń忉?南方周末 2005年8月 [2]候雪梅房屋拆遷中私人財(cái)產(chǎn)權(quán)利的法律保護(hù)法學(xué)論壇,2004,(5):47.[3]梁彗星中國物權(quán)法草案建議稿[M] 北京:社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社,2000.[4]王達(dá) 《房屋征收拆遷法律制度新問題》中國法制出版社 2010年3月第一版

[5]李俊第15卷第2期

城市房屋拆遷程序合法化思考；華東政法大學(xué)工會論壇年3月 2009

第四篇：北京房屋拆遷補(bǔ)償政策問題

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北京房屋拆遷補(bǔ)償政策問題

本文中法學(xué)教授將對北京房屋拆遷補(bǔ)償政策問題進(jìn)行深入分析，希望經(jīng)過分析，使您更清楚地了解到北京房屋拆遷補(bǔ)償政策問題。北京房屋拆遷補(bǔ)償政策問題有哪些，北京房屋拆遷補(bǔ)償政策問題包括沒有補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、城鄉(xiāng)差別烙印等。

國家行政學(xué)院法學(xué)部副主任楊小軍教授今天接受采訪時(shí)表示，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例(征求意見稿)》只是涉及國有土地”，不會對集體土地上房屋拆遷問題有什么幫助，這是一個(gè)很大的缺陷和問題。

他建議，在《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例(征求意見稿)》中，加入集體土地房屋拆遷的內(nèi)容，比如，可增加一個(gè)條文，規(guī)定農(nóng)村集體土地上房屋的拆遷補(bǔ)償，參照適用國有土地上房屋征收與補(bǔ)償?shù)臈l件和標(biāo)準(zhǔn)等。

沒有補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

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從我國目前的法律、法規(guī)來看，農(nóng)村集體土地上的房屋拆遷，在性質(zhì)上屬征地拆遷的范疇，因此適用的是土地管理法有關(guān)征地補(bǔ)償安置的規(guī)定，與城市房屋拆遷適用法律不同。

楊小軍說，土地管理法對耕地征用的補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)進(jìn)行了規(guī)定并有具體的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。但對因土地征用而引起的農(nóng)民在宅基地上自建的房屋拆遷卻沒有補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。對集體土地上的房屋拆遷，到目前為止，我們還看不到有些什么拆遷補(bǔ)償政策。”

他認(rèn)為，城市房屋的拆遷問題，經(jīng)過多年的發(fā)展、規(guī)范，實(shí)際上已經(jīng)有了很大的進(jìn)步，無論是項(xiàng)目立項(xiàng)、拆遷程序還是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等，已經(jīng)更加規(guī)范和提高了，有些地方和不少項(xiàng)目的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，也與市場標(biāo)準(zhǔn)相差無幾。

實(shí)際上，房屋拆遷更多的問題，主要集中在農(nóng)村集體土地上。這個(gè)問題從立法和建章立制層面以及實(shí)際操作上，更需要及時(shí)提上議事日程嚴(yán)肅對待。”他說。

城鄉(xiāng)差別烙印

兩種拆遷，適用的法律和政策不同。楊小軍說：這是明顯的差別待遇。”

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他覺得，這個(gè)現(xiàn)象反映了我們對集體土地房屋財(cái)產(chǎn)獨(dú)立性質(zhì)的認(rèn)識，多有不足。從整個(gè)社會背景看，是城鄉(xiāng)差別觀念的一個(gè)表現(xiàn)和延續(xù)。在市場經(jīng)濟(jì)體制下，一些過去的認(rèn)識、制度等都值得重新思考和變革，包括對待集體土地上房屋拆遷問題。

從縮小城鄉(xiāng)差別和社會公平角度看，兩種拆遷，應(yīng)當(dāng)逐步地統(tǒng)一起來。至少從現(xiàn)在起，就應(yīng)該利用立法更新的機(jī)會，朝著這個(gè)方向完善，實(shí)現(xiàn)法律公平和財(cái)產(chǎn)獨(dú)立。

增加一個(gè)條文

解決集體土地拆遷問題，是制度建設(shè)的重大法律問題。楊小軍認(rèn)為，如果只是靠一些地方和部門的文件辦事，肯定不妥。但專門立一個(gè)法又比較復(fù)雜，需要一個(gè)過程。因此，當(dāng)務(wù)之急是在《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中，加入集體土地房屋拆遷的內(nèi)容，比如，可增加一個(gè)條文，規(guī)定農(nóng)村集體土地上房屋的拆遷補(bǔ)償，參照適用國有土地上房屋征收與補(bǔ)償?shù)臈l件和標(biāo)準(zhǔn)等。

他說，對農(nóng)村集體土地上的房屋拆遷，只將房屋作為集體土地上的附著物進(jìn)行補(bǔ)償，并不細(xì)化區(qū)分房屋的用途、性質(zhì)等相關(guān)權(quán)利，實(shí)際上嚴(yán)重?fù)p害了房屋所有權(quán)人和第三人的利益。這個(gè)問題要解決，必

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須把集體土地上的房屋作為獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)或拆遷補(bǔ)償對象來處理，而不能僅僅視之為土地征用上的附著物。

集體土地房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低問題不少。楊小軍談到，雖然很多地方都規(guī)定參照城市房屋拆遷補(bǔ)償操作，但由于兩種房屋拆遷在土地所有權(quán)性質(zhì)、所有權(quán)主體、土地管理方式以及拆遷安置對象等方面均有差異，所以直接的參照性并不強(qiáng)，導(dǎo)致在執(zhí)行過程中，各級政府制定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)隨意性很大，拆遷程序和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)十分混亂。這迫切需要在法律上統(tǒng)一補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)、方法和原則，約束地方政府的行為。”

心有兩個(gè)擔(dān)憂

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》已進(jìn)入社會征求意見階段，出臺指日可待固然令人欣喜，但楊小軍也坦言他的擔(dān)心：必須解決好政府直接征收房屋可能出現(xiàn)的更大問題。”

擔(dān)憂一，現(xiàn)在是開發(fā)商面對拆遷戶，盡管開發(fā)商顯強(qiáng)勢，但開發(fā)

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商畢竟只是一個(gè)商人。如果改為政府面對搬遷戶，政府不僅是強(qiáng)者，而且是公權(quán)力強(qiáng)者。在這種強(qiáng)者更強(qiáng)的關(guān)系中，會不會出現(xiàn)更不利于拆遷戶的局面是值得擔(dān)憂的。

擔(dān)憂二，現(xiàn)在的拆遷，都是先由開發(fā)商立項(xiàng)，后有拆遷補(bǔ)償。由政府直接征收房屋后，可能是無項(xiàng)征收。無項(xiàng)征收房屋，哪里還談得上項(xiàng)目是商業(yè)項(xiàng)目還是公共利益項(xiàng)目？這些問題如果不能很好地解決，其后果可能更值得擔(dān)憂。

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第五篇：農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償安置政策

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農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償安置政策

一、房屋拆遷補(bǔ)償安置一般規(guī)定

農(nóng)村拆遷補(bǔ)償安置：被拆除房屋的用途和建筑面積，一般以房地產(chǎn)權(quán)證、農(nóng)村宅基地使用證或者建房批準(zhǔn)文件的記載為準(zhǔn)。如記載與實(shí)際不符的，除已依法確認(rèn)的違章建筑外，應(yīng)以實(shí)際面積為準(zhǔn)。

二、補(bǔ)償安置的時(shí)間界點(diǎn)

1、征地公告時(shí)，被拆遷人已取得建房批準(zhǔn)文件且新房已建造完畢的，對新房予以補(bǔ)償，對應(yīng)當(dāng)拆除而未拆除的舊房不予補(bǔ)償。征地公告時(shí)，被拆遷人已取得建房批準(zhǔn)文件但新房尚未建造完畢的，被拆遷人應(yīng)當(dāng)立即停止建房，具體補(bǔ)償金額可以參照建房批準(zhǔn)文件內(nèi)容補(bǔ)償，也可由拆遷當(dāng)事人協(xié)商議定。

2、拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，可以給予適當(dāng)補(bǔ)償。

3、違法并應(yīng)無償拆除的建筑、超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，以及

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 征地公告后擅自進(jìn)行房屋及其附屬物新建、改建、擴(kuò)建的部分，一般不予補(bǔ)償。

4、同一拆遷范圍內(nèi)，既有國有土地、又有集體土地的，國有土地范圍內(nèi)的拆遷房屋補(bǔ)償安置按城市房屋拆遷管理規(guī)定執(zhí)行；被征集體土地范圍內(nèi)的房屋拆遷補(bǔ)償安置按集體所有土地房屋拆遷補(bǔ)償安置的規(guī)定執(zhí)行。如當(dāng)?shù)匾?guī)定按城市房屋拆遷規(guī)定執(zhí)行的，從其規(guī)定。

三、房屋補(bǔ)償安置規(guī)定

1、被征地的村或者村民小組建制撤銷的補(bǔ)償安置

被拆遷人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇與貨幣補(bǔ)償金額同等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。

貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算公式一般為：(被拆除房屋建安重置單價(jià)結(jié)合成新+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價(jià)+價(jià)格補(bǔ)貼)×被拆除房屋的建筑面積。

被拆除房屋評估如選用重置法的，其建安重置單價(jià)結(jié)合成新，由建設(shè)單位委托具有房屋拆遷評估資格的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估；同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價(jià)及價(jià)格補(bǔ)貼

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 標(biāo)準(zhǔn)，由被拆除房屋所在地的市、縣人民政府根據(jù)土地市場的實(shí)際情況制定并公布。

2、被征地的村或者村民小組建制不撤銷的補(bǔ)償安置

現(xiàn)行規(guī)定拆遷人，對未轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶籍的被拆遷人應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定予以補(bǔ)償安置：

(1)具備易地建房條件的區(qū)域，被拆遷人可以在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點(diǎn)范圍內(nèi)申請宅基地新建住房，并獲得相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償。

貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：(被拆除房屋建安重置單價(jià)結(jié)合成新+價(jià)格補(bǔ)貼)×被拆除房屋的建筑面積；被拆遷人使用新宅基地所需的費(fèi)用，由建設(shè)單位支付給被征地的村或者村民小組。被拆遷人申請宅基地新建房屋的審批程序，按照國家和當(dāng)?shù)剞r(nóng)村住房建設(shè)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

(2)不具備易地建房條件的區(qū)域，可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇與貨幣補(bǔ)償金額同等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。被拆遷人不得再申請宅基地新建住房。

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3、拆遷房屋其他補(bǔ)償項(xiàng)目：

拆遷人應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償被拆遷人搬家補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)、過渡期內(nèi)的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，并自過渡期逾期之日起增加臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。

4、補(bǔ)償原則應(yīng)當(dāng)是使被拆遷人的居住水平不因拆遷而降低。

四、拆遷非居住房屋的補(bǔ)償

1、拆除農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式與其他單位、個(gè)人共同舉辦的企業(yè)所有的非居住房屋，貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：被拆除房屋的建安重置價(jià)+相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費(fèi)用。

2、被拆除房屋的建安重置價(jià)、相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費(fèi)用，當(dāng)事人協(xié)商不成時(shí)，由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估。

3、其他補(bǔ)償：還應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償被拆遷人下列費(fèi)用：

(1)按國家和本市規(guī)定的貨物運(yùn)輸價(jià)格、設(shè)備安裝價(jià)格計(jì)算的設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用。

(2)無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用。

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(3)因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補(bǔ)償。

4、其他非居住房屋、居住房屋附屬的棚舍，以及其他地上構(gòu)筑物的補(bǔ)償，按照當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)地上附著物標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

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地

使

用

年

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